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Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble,
si no se prueba lo contrario. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al
espacio aéreo en la medida en que su aprovechamiento sea posible y respetando las normas
especiales. El subsuelo, se mantienen limitaciones referentes a los tesoros y minas.
IV-5 Facultades materiales y jurídicas del dueño: al titular del dominio le corresponde el
uso, goce y disposición material y jurídica del objeto de su derecho ARTÍCULO 10.- Abuso
del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación
legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de
los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que
excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. Existen
límites a la facultad de disposición jurídica que se manifiestan por el sistema de número
cerrado de los derechos reales, así como restricciones a la libre disposición jurídica del
dominio en las cláusulas de inalienabilidad. El dominio de un inmueble plantea un problema
en su delimitación, de hasta dónde llegan los derechos del dueño, superficie, altura,
profundidad.
IV-6 Adquisición de dominio: modos originarios y derivados: los modos de adquisición del
dominio son los hechos o actos de los que puede resultar la adquisición de este D real. El
dominio se adquiere por apropiación, transformación y accesión, por tradición, por
percepción de frutos, por la sucesión en los D del propietario y por la prescripción
adquisitiva. El modo de adquisición originario ocurre cuando el dominio nace en cabeza del
adquirente, sin atención al D del antecesor. La adquisición originaria no tiene limitaciones
salvo las que surjan de la propia ley, el modo de adquisición derivada ocurre cuando es
recibida por un propietario anterior en virtud de un AJ jurídico causal, que determina la
transmisión del dominio, y en consecuencia es adquirido con las limitaciones que aquella
tenia. Son modos originarios: la apropiación, la accesión, la percepción de fruto y la
prescripción adquisitiva, son modos derivados: la tradición, la sucesión.
20) Apropiación: ARTICULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no
registrables sin dueño, se adquiere por apropiación. a) Son susceptibles de apropiación: i)
las cosas abandonadas; ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca; iii) el agua
pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos. b) no son susceptibles de
apropiación: i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida,
excepto prueba en contrario;ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en
inmueble ajeno; iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de
perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste,
si no empleó artificios para atraerlos; iv) los tesoros. La apropiación exige la aprehensión de
una cosa susceptible de ser apropiada, hecha por una persona capaz con intención de
adquirir. Son susceptibles de apropiación las cosas sin dueño o abandonadas, generalmente
son cosas de escaso valor económico. Los inmuebles quedan excluidos de este modo de
adquisición. No son susceptibles de apropiación las cosas perdidas, los animales domésticos
etc.
21) Régimen de cosas pérdidas: “no son susceptibles de apropiación” para que exista “cosa
perdida” son necesarios dos requisitos: el objetivo o material, reflejado en el hecho de que
la cosa se encuentre expuesta a las miradas de todos y accesible a cualquiera y el subjetivo,
consistente en la negligencia o descuido del titular, pero que excluye la idea de renunciar a
los derechos sobre ella. No interesa la causa de pérdida, relevante que no haya mediado
voluntad, en cambio la cosa es abandonada por su dueño cuando medio acto voluntario en el
sentido de desprendimiento, es difícil determinar abandonada o perdida, el C presume
considerarla perdida y no abandonada, si es de algún valor, excepto prueba en contrario.
Hallazgo de cosa perdida: cuando una persona encuentra una cosa perdida puede optar por
tomarla o no. De hacerlo responde como un depositario a TO y restituirla a quien tenga
derecho sobre ella. Si no lo hiciera, pierde el derecho de recompensa y además el
resarcimiento de los gastos de aprehensión y conservación de la cosa hallada. Si
desconociera quien es el dueño, debe entregar la cosa a la policía.Recompensa y subasta: el
hallado tiene D a recompensa y al resarcimiento de los gatos realizados. El suelo de la cosa
puede liberarse haciendo abandono traslativo a favor del hallador. Establecen un monto o lo
fija el juez. Si se desconoce quién es el dueño el juez debe ordenar la publicación de edictos.
Transcurridos 6 meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamar, la cosa debe
venderse en subasta pública. Pero la venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de
conservación costosa. Se deposita a la orden del Juez, si queda un remanente va para la
ciudad o municipio en el que se halló la cosa perdida
IV-8 Accesión y transformación de cosas muebles: es un modo de adquisición del dominio
por el cual una persona, utilizando una materia que no le pertenece, realiza un trabajo y de
la ejecución de ese trabajo resulta un nuevo objeto. Juega exclusivamente respecto a las
cosas muebles. Hay que tener en cuenta la BF o MF del transformador y si la nueva cosa es
o no susceptible de volver a su estado anterior. Si la cosa nueva no fuera susceptible de
volver a su estado anterior y BF, el transformador adquiere el dominio de la cosa nueva, sin
importar la voluntad del dueño, debiendo abonarse a este valor de la materia. Si la cosa
puede volver al estado anterior y el transformador es de BF, el dueño de la materia es el
dueño de la nueva especie y debe pagar al transformador su trabajo. Si la transformación es
de MF y la cosa es reversible, el dueño puede optar por quedarse con la cosa nueva sin
pagar nada o renunciar a ella, y reclamar el valor de la materia y la indemnización por el
daño. La MF y la cosa no es reversible, el dueño puede optar entre reclamar la
indemnización de todo daño o quedarse con la nueva cosa. Accesión de cosas muebles: art.
1958 la Accesión de una cosa mueble a otra puede realizarse por adjunción, mezcla o
confusión.. Requisitos: que las cosas unidas pertenezcan a distintos propietarios, que no le
fue hecho del hombre, que no pueda separarse las cosas unidas o no pudieran serlo sin sufrir
deterioros o la separación fuera costosa. La cosa pertenece al dueño de la que tenía mayor
valor económico al tiempo de la Accesión. Si fuera imposible determinar que cosa tenía
mayor valor, se crea un condominio entre los dueños por partes iguales.
IV-7 Accesión de inmuebles. Aluvión, avulsión, construcción, siempre y plantación.
Régimen de tierras aluvionales: Art. 1959 es un modo de adquisición del dominio que
deriva de la obra de la naturaleza, debido a que el límite de las aguas no es invariable, sino
que avanza o se retira. Juega cuando se produce un acrecentamiento de tierra por efecto de
las aguas, en forma lenta, paulatina, insensible. La adquisición ocurre cuando se ha
producido la adherencia material permanente de la sedimentación al inmueble en forma
completa, una vez adherida, la adquisición de la sedimentación se produce de pleno derecho
y automáticamente, no es necesario que el propietario ribereño realice actos posesorios. Si
el acrecentamiento se produce a lo largo de varios inmuebles, este se divide entre los
propietarios en proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera. El aluvión
no comprende el supuesto de que el acrecentamiento se haya debido a un hecho del hombre.
Se produce respecto de inmuebles libreros con aguas corrientes o durmientes. El aluvión
puede tener lugar por acarreó o abandonó. El aluvión por abandono: cuando el río se te
cuesta en la orilla opera, dejando descubierta la otra, cuando el río no corre más por un
determinado cause. Avulsión: el aluvión el acrecentamiento se produce por la acción
insensible, lenta y paulatina de las aguas, en la avulsión se origina en una fuerza súbita
(deshielos, lluvias, etc.) Se aplica el mismo régimen si se produce por una fuerza natural,
cuando la cosa no es susceptible de adherencia natural no de aplica el régimen de avulsión
sino el de cosas perdidas. La parte desplazada de un inmueble a otro puede ser reivindicada
por el propietario del primero, si fuera reconocible y pudiera acreditarse su propiedad,
mientras no se hubiera adherido naturalmente al otro inmueble o se hubiera consumado la
prescripción. La recuperación se produce por vía judicial. 6 meses si antes no se hubiera
producido la adherencia natural, el dueño del inmueble al que hubieren ido a parar las cosas
desprendidas, no puede exigir su remoción. Construcción, siembra y plantación:
constituyen casos de Accesión artificial, ya que se producen por obra del hombre a
diferencia de la avulsión y aluvión. El dominio de una cosa comprende los objetos que
forman un todo con ella o son sus accesorios. Todas las construcciones, siembras o
plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, con excepción de lo que se
dispone al regular los derechos reales de propiedad horizontal y superficie. A) cuando una
persona construye, siempre o plante en inmueble propio con materiales ajenos, el
propietario del inmueble adquiere los materiales que con la construcción, siembra o
plantación quedaron incorporados al suelo por el principio de Accesión y el dueño de los
materiales pierde todo derecho sobre ellos. La adhesión física al dueño,no si los materiales
sólo están depositados en el inmueble porque entonces se trataría de cosas muebles que
podrían retirarse. La MF indemniza los daños causados, aunque adquirirá por Accesión el
dominio de los materiales incorporados al suelo. Si fuera de BF y existiera Si, por
ignorancia o error de hecho excusable, el constructor, sembrado o plantados trate de sin
duda alguna que los materiales eran propios. B) Si de construye etc. Con materiales propios
en terrenos de otro, este otro adquiere el dominio de los materiales incorporados al suelo
(por Accesión) pero debe indemnizar el mayor valor adquirido por el inmueble, sea el
constructor de BF o MF. B1) pero si el constructor es de MF, el dueño del inmueble puede
optar por exigirle que reponga a su costa las cosas a sus estado anterior, derecho a pedir la
destrucción se frustra si la diferencia de valor fuera importante. Cuestión liberada a la
apreciación judicial, el propietario del suelo: 1) puede pagar el valor de los materiales y el
trabajo conservando la obra o 2) abdicar su derecho, vale decir, transmitir el dominio del
inmueble am constructor, con indemnización del valor de este y los daños. C) Si la
construcción etc. Se realiza por un 3ero con materiales o trabajos ajenos y en inmueble
ajeno, ello no impide que funcione la Accesión respecto del dueño del inmueble, pero el
constructor, sembrador o plantados es responsable frente a quienes efectuaron el trabajo o
proveyeron los materiales. Carecen de acción directa contra el propietario del inmueble.
IV-9 Límites al dominio: art.1970 normas administrativas: las limitaciones impuestas al
dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas de
cada jurisdicción. Concepto y caracteres de los límites al dominio: los límites al carácter
absoluto del dominio son fundados en los más diversos motivos:interés público, razones de
vecindad, etc. Son recíprocamente impuestos a los propietarios vecinos por su interés
respectivo y no suponen una heredad dominante ni una heredad sirviente. Tienen como
finalidad determinar los límites dentro de los cuales debe moverse el ejercicio normal del D
de propiedad, la única fuente de límites del dominio es la L. Pueden a veces crear
obligaciones de hacer a cargo del propietario del respectivo fundo. Límites fundados en
consideración a1interes publico: la fuente más importante de este tipo de límites es el D
administrativo. La potestad de establecer límites al dominio fundadas en el interés público
incumbe como principio a las provincias, integran el D administrativo local o provincial y
sólo excepcionalmente a la nación (sometido a su jurisdicción o interés nacional) Los
límites al dominio impuestos en el interés privado son del resorte del legislador nacional.
Los límites al dominio en CCCN: El ejercicio, aprovechamiento y uso del dominio debe ser
conforme las normas administrativas de cada jurisdicción, y que las normas en materia de
relación de vecindad se aplican con carácter subsidiario. Corresponden al D público por
ende son de competencia local, diciendo sólo en la jurisdicción que las establezca, las
limitaciones impuestas a las facultades de disposición material del titular de dominio
establecida sólo en interés público. En relación con lo absoluto, los límites tienen como
efecto jurídico una delimitación inherente a la propiedad se u a manera general, en relación
a lo exclusivo, los límites representan una suerte de desmembración de la propiedad y en
relación a lo perpetuo pueden derivar de la privación de la propiedad, o si se quiere su
extinción. Las limitaciones están sujetas al estándar de razonabilidad. Los deberes
impuestos por los límites al dominio no generan indemnización de daños, a menos que por
la actividad del hombre se agrave el perjuicio.
22) Cláusulas de inalienabilidad (no se puede enajenar): la facultad de enajenar es de la
esencia de la propiedad por ello se prevé la nulidad por la que el propietario renuncie a la
facultad de disponer de modo absoluto. Favorece la circulación de los bienes y se encuentra
comprometido el OP y comprende tanto a inmuebles como a muebles demostrables o no.
Considerar si se las impone en un acto de transmisión a TO o TG o por causa de muerte.
Están fuera de comercio los bienes cuya transmisión está expresamente prohibida. Actos de
transmisión a TO: es nula la cláusula que, respecto de una cosa determinada, establezca la
prohibición de transmitirla o de constituir sobre ella D reales a persona alguna. Debe tenerse
por no escrita es válida la cláusula de no enajenar a persona o personas determinada, los
parámetros que permitan individualizar a tal/es persona/s. En violación de la prohibición de
cosas inmuebles o muebles demostrables o no, el anterior propietario podría reclamar la
nulidad de la transmisión y reivindicar la cosa, si el 3ero fuera de mala fe, es decir, si
hubiera conocido o debido conocer la existencia de la cláusula o podría pararse una multa.
Actos de transmisión a TG: son validas las cláusulas de no enajenar por un plazo que no
exceda de 10 años. Si carecen de plazo, o se ha contemplado un plazo superior, se
entenderán reducidas al tiempo señalado, el plazo es renovable, si se lo renueva fe manera
expresa y por un lapso no superior a diez años, desde que se estableció. Si se viola la
prohibición, el anterior propietario podría reclamar la nulidad de la transmisión y reivindicar
la cosa, si el tercero fuera de MF. Transmisiones mortis causa: en los testamentos, el
testador puede incorporar cláusulas de no enajenar y serán válidas siempre que no afecten la
legítima de los herederos forzosos o sustitución fideicomisaria.
23)Inmisiones inmateriales: art. 1973 las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o Inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las
condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquellas. Se vincula
con las relaciones de vecindad, intereses superiores e interpretarse como norma protectora
del la salud y el medio ambiente y tutelar del D de todo habitante a un ambiente sano. La
tutela del ambiente compromete el interés general ya que la salud de la población es
esencial. El D a un ambiente es un D deber. El equilibrio entre la preservación de la
naturaleza y la actividad productiva del hombre, procurar la salud y el equilibrio ecológico
como presupuesto de la primera, respetar los D personalismos. Las Inmisiones constituyen
penetraciones o intromisiones provenientes de un inmueble que se difunden a otro, sea
colindante o no, cercano o no siempre que sufra sus consecuencias. La vida en sociedad
exige la convivencia pacífica, el propietario deba soportar una serie de incomodidades
derivadas de actividades desarrolladas en los inmuebles vecinos, tales como ruidos, olores,
luminosidad, calor, hollín, calor, etc. Limitándose de este modo su D de propiedad. Siempre
que las molestias no superen la normal tolerancia, porque sino cesa el deber de soportar las
y del D de producirla del vecino. Los D no pueden ser ejercidos de manera abusiva, nace el
D de pedir la supresión de aquellas y la pertinente indemnización de los daños. La
enumeración de causas no tiene carácter taxativo. Las Inmisiones se deben soportar siempre
que no excedan la normal tolerancia, según las circunstancias del lugar. Tener en cuenta
cierta persistencia yrepetitividad. Se deberá tener en cuenta la zona en que se encuentra
ubicado el inmueble por el que se reclama a fin de determinar si la molestia excede la
normal tolerancia. CSJN: límite de la normal tolerancia debe ser valorado con criterio
objetivo, la autorización administrativa referida a las actividades perjudiciales no sirve de
excusa. Se otorga al juez las siguientes facultades: disponer la supresión de la causa de la
molestia o su cesación o disminución a límites tolerable, si corresponde, la indemnización
por daños ( material, la disminución del valor locativo o censo del bien afectado. Las
Inmisiones hubieran producido daños en la salud física o psíquica de los afectados, ellos
deben ser esparcidos. Lo mismo cabe predicar del daño moral. Legitimados para promover
el reclamo no sólo los titulares del dominio sino también los que lo fueren se otro a
derechos reales (tenedores y poseedores) El reclamo enderezado al cese de las molestias, no
estaría sujeto a ningún terminó de prescripción. La indemnización de los daños, plazo de 3
años, aplica a los reclamos por indemnización de daños derivados de la responsabilidad
civil. Contados desde la producción del perjuicio o desde que se tuvo conocimiento de su
existencia. El agua y los ribereños y vecinos: El agua como cosa inmueble por su naturaleza
en cambio corre por acueductos, canales o cañerías, o está contenida en piletas, espera a o
estanques, es inmueble por Accesión y cuando la cosa es separada provisionalmente una
cosa mueble.
24) Camino de sirga: el dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas fe los
causes o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno
de 15 metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto
que menoscabe aquella actividad. Todo perjudicando puede pedir que se renuevan los
efectos de los actos violatorios de este art. La denominación “camino de sirva es la franja.
La conducción de las embarcaciones libre de los obstáculos a los efectos de satisfacer este
fin. Por los avances tecnológicos es menos frecuente la navegación a la siesta. Limitación a
los dueños de inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los causes o sus riberas.
Los propietarios sin ser colindantes con el cauce, se encuentren dentro de la franja
determinada por la L, exigible para poseedores y tenedores. Riberas=lagos y lagunas. Agua
a pagar para transporte por agua de menor profundidad; finalidad de la limitación es facilitar
circulación por tierra, la franja de 15 metros contados desde la orilla del cauce. En esta
franja el propietario no puede llevar a cabo acto material alguno que menoscabe aquella
finalidad, el dominio no perdido, limitación al dominio el propietario no pierde el dominio
de la franja. Tampoco puede pretender indemnización alguna en razón de ese deber que se
le impone, legítima a todo perjudicado para pedir que se renueven los efectos de los actos
violatorios del art. Obstáculo al curso de las aguas: limita el dominio de los inmuebles
libreros a un curso de agua prohibiéndoles la realización de obras que alteren o modifiquen
la dirección o velocidad de curso natural de las aguas, a menos que se trate de obras
defensivas. El perjudicado tiene derecho a remover por si las obras defensivas y reparar las
destruidas y enderezadas a volver el curso del agua al estado anterior, pudiendo reclamar al
autor de aquellos el valor de los gastos consumidos por el restablecimiento de las aguas. El
CF o FM el E sólo deberá restablecer las aguas a la situación anterior o pagar el valor de los
gastos necesarios para hacerlo. Recepción de agua, arena y piedras: limitación no
indemnizable debe recibirse el agua aún extraída artificialmente y la arena o piedras que ella
desplaza, si el beneficiario probaré que no causa perjuicio.
IV-9 Vistas: excepto que una ley local disponga otras dimensiones. Protección de la
intimidad. Las vistas son aberturas (ventanas, balcones, etc.) que permiten la visual sobre el
inmueble vecino. Pueden ser frontales o laterales: los frontales son las que permiten que una
persona de pie, sin girar la cabeza, pueda ver el fundo vecino, son las que atentan contra la
privacidad del vecino, por eso la distancia requerida es la mayor. Las laterales son las que
permiten la visual del fundo vecino sólo de costado, siendo necesario a ese fin girar la
cabeza hacia un lado u otro. Las distancias establecidas: el perjudicado tiene acción para
requerir el cumplimiento de las distancias o la destrucción de las obras.
Luces: excepto que una L dispongo otras dimensiones en el muro lideró: no pueden tenerse
luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros. Las luces ( o luceras) son
aberturas que permiten pasa E la luz y el aire, pero no observar el fundo vecino. Las alturas
disputan apuntan a preservar la intimidad del vecino. Las distancias establecidas son
supletorias de las que pudieran determinar las leyes locales. El incumplimiento da lugar a
que el legitimado requiera la supresión de las antirreglamentarias y, si existiera perjuicio, su
resarcimiento. Legitimación art. 1973. Excepción a distancias mínimas: las distancias
mínimas en 1878/79 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material
no transparente. La intimidad del vecino quedaría resguardada. Material no transparente
sería el que permite pasar la luz pero no ver. Privación de luces o vistas: quien tiene luces o
vista son una limitación al dominio del vecino y no una servidumbre, muro privativo del
que construyó las aberturas quien las construyó no puede impedirle al vecino que, en
ejercicio de su D de propiedad, levanté otro muro y lo prive de la luz o de la vista. No puede
ser ejercida abusivamente. Árboles, arbustos u otras plantas: el dueño de un inmueble no
puede Árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal
tolerancia. El dueño afectado puedo exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas
sea suficiente para evitar molestias. Sin las raíces penetran en su inmueble, el propietario
puede cortarlas por si mismo. No consagra distancias mínimas, pueden causar a los vec8nos
molestias que exceden la norma tolerancia (tales serían, humedades, disminución de
luminosidad, absorción de nutrientes del suelo ajeno, etc.) El dueño afectado puede exigir
que sean retirados los árboles o arbustos, salvo que las molestias fueran susceptibles de ser
evitadas con el simple de cortes de ramas, se faculta al vecino a cortar las raíces cuando han
penetrado en su fundo, se autoriza la justicia por mano propia Las prerrogativas no pueden
ser ejercidas abusivamente.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que
corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.
ARTICULO 2033.- Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto
a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, rige, en lo que es aplicable, en la
medianería rural.
V-10 Condominio de árboles y arbustos: Art. 2034: Es medianero el árbol y arbusto
contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios
rurales como urbanos, art. 2035: Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier
tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto
que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces. El art. 2036: con el reemplazo
del árbol o arbusto que se cae o seca y establece que solo puede ser reemplazado con el
consentimiento de ambos condóminos.
Bolilla VI Capitulo 6 “Propiedad horizontal”:
VI-1, 34) Definición, antecedentes: el derecho de propiedad horizontal es un DR real sobre
la cosa propia que recae específicamente sobre inmuebles edificados. Fue creado en la
República Argentina por la L 13.512 sancionada en 1948, que elimino la prohibición
contenida en el 2617 del CC. Proyectos de C de 1987, 1993 y 998. Hace más de 4 décadas
que resoluciones judiciales trascendentes han ido resolviendo los conflictos, reflejándose en
aquello, además de la propia elaboración, valiosos fundamentos de doctrina nacional y
extranjera. Los autores del anteproyecto 2012 así lo reconocen en los “Fundamentos” y
manifiestan que la propiedad horizontal: “tiene carta de ciudadanía plasmada en la ley
13.512 desde 1948, pero debido a la falta de modificación del C, solo la legislación especial.
VI-2 Naturaleza jurídica. Distintas teorías. La jurisprudencia nacional. Actual normativa:
la PH es un DR que se ejerce sobre un inmueble propio. Su régimen combina un D
exclusivo sobre ciertos sectores, y un D común sobre otros, que es su accesorio y que existe
para posibilitar el completo ejercicio de aquel. El titular del DR de PH ejerce el D de uso,
goce y disposición material y jurídica sobre las partes privativas y sobre partes comunes del
edificio. Art 2037: …Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre
ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. Es un DR
autónomo.
VI-3 Constitución del sistema de PH. Requisitos: el propietario (o propietarios) del
inmueble que resuelva(n) afectarlo a PH debe(n) encargar a un agrimensor la confección del
plano de división, la existencia del plano y su aprobación no produce cambio en la situación
jurídica del inmueble, ya que para eso será necesario que el plano se complemente con el
otorgamiento de la escritura pública de Reglamento de PH. Están legitimados para afectar el
inmueble a PH: el titular del dominio y los condóminos, el superficiario. Y para que nazcan
los distintos D de PH deberá cumplirse con los pasos. El plano de PH se refiere a un edificio
construido, podría también involucrar un edificio a construir o en construcción, es decir que
la subdivisión horizontal se puede cumplir en etapas, dependerá de las normas locales, el
plano podrá ser registrado respecto de un edificio construido total o parcialmente. El D de
PH otorga a su titular las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se
ejercen sobre las partes privativas y sobre las partes comunes de un edificio. La edificación
deberá cumplir con las normas administrativas establecidas al efecto por el poder público. D
de PH: ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el
titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.El reglamento de
propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
VI-4 Objeto del DR de PH: el objeto del D del titular es la parte privativa o propia y, en
unión inescindible, la porción indivisa sobre las partes comunes, dentro del inmueble. Ello
configura la denominada VI-5, 35) “unidad funcional” (art.2039). La unidad funcional
puede consistir en departamentos o pisos, locales, cocheras, etc.; en una sola planta o en
varias plantas. También a “locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino, siempre que tuvieran independencia funcional, en comunicación con la
vía pública, directamente o por un pasaje común.
VI-5, 35) La unidad funcional: concepto y contenido: Art. 2039: “El derecho de propiedad
horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos,
locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que
tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un
pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno,
de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su
seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”. La
independencia funcional implica que cada unidad deberá ser autónoma y bastarse a si
misma para satisfacer el fin al cual se la destina. La salida a la vía publica podría ser directa
(por ejemplo, locales que dan directamente al exterior) o a través de un pasaje común
(pasillos, escaleras, etc.), que los propietarios utilizaran en calidad de cotitulares.
VI-4 Cosas y partes comunes: pueden ser de uso común o de uso exclusivo de alguno o
algunos de los propietarios: art 2040: Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su
seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y
partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes
ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva
a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes
necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el
exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados,
hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes
comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad,
fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes
comunes no indispensables:
a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a
la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas,
artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.
Unidades complementarias: generalmente destinadas a cocheas o bauleras, las que no
constituyen en si mismas unidades funcionales independientes sino que son superficies de
dominio exclusivo, accesorias de las respectivas unidades funcionales, son accesorias de las
unidades funcionales del edificio.
VI-6 Consorcio de propietarios: Definición:ARTICULO 2044.- “Consorcio. El conjunto de
los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene
su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble
del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro
inmobiliario.”
Personalidad jurídica: el conjunto de propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio, también existe el consorcio de PH entre las PJ privadas. PJ:
…todos los entes a los cuales el ordenamiento jurídico les confiere aptitud para adquirir
derechos y contraer obligaciones para el cumplimiento de su objeto y los fines de su
creación. Dos atributos de personalidad: el nombre y el patrimonio. Art 2056: El
reglamento de propiedad horizontal debe contener:… e) composición del patrimonio
del consorcio… El nombre, se identificara al consorcio a través de la ubicación del
inmueble, si es que no se contempla otra designación. El patrimonio no podrá dudarse de
que el crédito por expensas y el fondo de reserva, así como los créditos de los que el
consorcio sea titular-contra los consortes o terceros-integran su patrimonio. Consagra el
principio de especialidad respecto de las H, ellas tienen su aptitud limitada por los fines para
las que fueron creadas.
VI-7 Facultades y obligaciones de los propietarios. Prohibiciones: los derechos de cada
propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio. ARTICULO 2045.-
Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás,
enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o
personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o
embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la
unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas. ARTICULO
2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:a) cumplir con las disposiciones del
reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;b) conservar
en buen estado su unidad funcional;c) pagar expensas comunes ordinarias y
extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;d) contribuir a la integración del
fondo de reserva, si lo hay;e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar
reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para
verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación;f) notificar fehacientemente al administrador
su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Prohibiciones: ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y
ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;b) perturbar la
tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;c) ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble;d) depositar cosas peligrosas o
perjudiciales.
VI-8, 41) Expensas comunes: las cosas comunes generan gastos de diversa índole (de uso,
de conservación, de reparación, de administración, contribución, al fondo de reserva,
seguros, etc.). Estos gastos han de ser solventados por los propietarios a través de las
“expensas comunes” se denominan así porque se extienden a todos los propietarios.
Distinción entre expensas comunes ordinarias y las extraordinarias: ARTICULO 2048.-
Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y
reparación de su propia unidad funcional.Asimismo, debe pagar las expensas comunes
ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes
o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones
impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.Igualmente
son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para
el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros.Debe también pagar las expensas
comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea…jamás podría
cargarse a la cuenta de los propietarios los gastos derivados de obligaciones que incumban
al administrador, personal o profesionalmente, no se contempla los gastos por mejoras en
cosas y bienes comunes dispuestas por la asamblea. Empero, debe estimárselos incluidos
siempre que la mejora involucre el interés común. Las reparaciones urgentes llevada a cabo
por cualquier propietario resultan reintegrables siempre que se ajusten a las condiciones de
la norma y en tal caso formaran parte del rubro de las expensas comunes. En el Reglamento
de la PH se exima parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades
funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que
general dichas erogaciones.
Obligados al pago de expensas: ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas.
Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los
gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier
título.Son deudores junto al propietario, los titulares de los DR sobre la unidad siempre que
se ejerzan por la posesión, excepto la servidumbre y la hipoteca.
VI-9 El certificado de deuda como titulo ejecutivo. La ejecución de expensas:
procedimiento. Se deba tramitar por juicio ordinario, con las desfavorables consecuencias
que ello podría proyectar en la vida consorcial. Admisión de vía ejecutiva siempre y cuando
esta se hubiera contemplado en el Reglamento de la PH, pudiendo el mismo reglamento
prever la composición del pertinente titulo. Art 2048: …El certificado de deuda expedido
por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título
ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
VI-1, 42) El Reglamento de Propiedad Horizontal: Concepto, requisitos y contenido. El
Reglamento de la PH es el contrato otorgado por escritura pública por el o los titulares del
dominio del inmueble, a través del cual manifiestan su voluntad de afectar el inmueble al
régimen de PH. La inscripción en el registro es necesaria para la oponibilidad a 3eros
interesados. Las normas del reglamento regulan las facultades y restringen el ejercicio del D
de los consorcistas, la utilización de las partes comunes del edificio y las prohibiciones o
limitaciones al uso de las partes privativas, instauran las restricciones y limites al dominio
que los propietarios se han impuesto convencionalmente para regir sus relaciones dentro del
edificio en cuestión, y desempeña un rol fundamental en la PH, ya que permite un régimen
solido con características propias del sistema.
ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:a)
determinación del terreno;b) determinación de las unidades funcionales y
complementarias;c) enumeración de los bienes propios;d) enumeración de las cosas y partes
comunes;e) composición del patrimonio del consorcio;f) determinación de la parte
proporcional indivisa de cada unidad;g) determinación de la proporción en el pago de las
expensas comunes;h) uso y goce de las cosas y partes comunes;i) uso y goce de los bienes
del consorcio;j) destino de las unidades funcionales;k) destino de las partes comunes;l)
facultades especiales de las asambleas de propietarios;m) determinación de la forma de
convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;n)
especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular
de unidad funcional para representar a otros en asambleas;ñ) determinación de las mayorías
necesarias para las distintas decisiones;o) determinación de las mayorías necesarias para
modificar el reglamento de propiedad horizontal;p) forma de computar las mayorías;q)
determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;r) designación, facultades y obligaciones
especiales del administrador;s) plazo de ejercicio de la función de administrador;t) fijación
del ejercicio financiero del consorcio;u) facultades especiales del consejo de propietarios.
ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por
resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
38) Las mayorías absolutas se computan: sobre la totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las
partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto.
42) Las clausulas estatutarias requieren la unanimidad para su modificación, las demás
clausulas son las denominadas reglamentarias, para cuya reforma se requiere los dos tercios
de votos de los propietarios. ARTÍCULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para
la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras
cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la
conformidad expresa de sus titulares.
VI-11 Mejoras u obra nueva: distintos tipos y requerimientos. Reparaciones urgentes. Grave
deterioro o destrucción del edificio. Mejora u obra nueva que requiere la mayoría: para
realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el
consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe
técnico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización, si le es denegada, tiene
acción para que el Juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. La mayoría será absoluta
salvo que el reglamento lo agrave, la minoría afectada en su interés particular por la
decisión de la mayoría. Lo resuelto por la mayoría no se suspende salvo orden judicial.
Mejora u obra nueva que requiere unanimidad: si la mejora u obra nueva realizada por un
propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar
nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una
manera sustancial, necesita el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere
unanimidad sobre cosas y partes comunes en interés particular que solo beneficia a un
propietario. Mejora u obra nueva en interés particular. Unanimidad: si la mejora autorizada
en el interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gasto de la
modificación del reglamento de PH y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
Eventualmente, deberá también cargar con los gastos de modificación del plano del edificio,
si fuera necesaria por la naturaleza de la obra.
ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del
administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones
urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto
resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si
corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o
destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor,
puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la
reconstrucción.
37) Las asambleas: concepto. Distintos tipos. Atribuciones. Convocatoria y quórum. El
sistema de mayorías. Libro de Actas y de registro de firmas. La asamblea judicial: causales
y procedimiento. Facultades de la asamblea. Concepto y Atribuciones: la asamblea es la
reunión de propietarios que deliberan y resuelven los asuntos que les atañen, es el órgano
deliberativo de la PJ consorcio. Asamblea: reunión de propietarios facultados para resolver,
consecuentemente el adquirente de una unidad por boleto de compraventa o los titulares de
otros DR o personales que involucren a la unidad, no pueden participar ni tienen derecho de
votar en ellas. Ello es así aun cuando si se trata de poseedores. El reglamento debe tener: n)
especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada
titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas. Si la unidad
perteneciera a varias personas en condominio deberán sujetarse a las normas propias del
condominio o ponerse de acuerdo para unificar su representación. La asamblea está
facultada para resolver: cuestiones atribuidas especialmente por la L o por el reglamento de
la PH, cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios o quien representa
el 5% de las partes promocionales indivisas con relación al conjunto, las cuestiones sobre la
conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio, las cuestiones no
contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios si lo
hubiere. Art 2059: …Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime
del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
Convocatoria y autoconvocatoria: Art 2059: Los propietarios deben ser convocados a la
asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción
del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento
de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad
tratar el tema… La convocatoria es presupuesto esencial para el funcionamiento de la
asamblea. Consiste en la citación a los propietarios para que concurran a un lugar y hora
determinado específicamente, a fin de tratar los asuntos que figuran en el Orden del Día. El
Reglamento debe contener la convocatoria con una razonable anticipación a los domicilios
constituidos por los propietarios, por un medio fehaciente, debe determinar los asuntos que
van a tratarse en la asamblea (Orden del Día), en forma clara y precia. La autoconvocatoria:
art 2059: La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten
son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos
tercios de la totalidad de los propietarios. La convocatoria la efectúa el administrador,
siendo esta una de sus obligaciones o el consejo de propietarios si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo. La Asamblea está facultada para resolver cuestiones… por
quien represente el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.
Quórum: es la cantidad de miembros del consorcio que debe estar presente para que la
asamblea pueda deliberar válidamente. Es posible que el Reglamento determine el quórum,
pero debe calcularse sobre la totalidad de los propietarios del edificio y no sobre los
asistentes a la asamblea, pues las mayorías también se calculan sobre la totalidad de los
propietarios, consecuentemente, deberá por lo menos coincidir con las mayorías requeridas
para caso, o ser superior.
38) Mayorías, clases de mayoría: A) Mayoría absoluta: es una mayoría residual, para los
casos que involucren el interés común de los propietarios y que no tengan determinada
mayoría esencial, también juega para las obras nuevas y para las hipótesis de grave
deterioro o destrucción del edificio, se forma con la doble exigencia del número de unidades
y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto. O sea que es una
mayoría que se calcula por unidad y por valor conjuntamente. B) Mayoría de dos tercio de
los propietarios: es la que requiere para la reforma del reglamento y para que resulte
aprobada la autoconvocatoria y el temario de la asamblea autoconvocada. C) Unanimidad:
obras nuevas, supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de
meras cuestiones del funcionamiento cotidiano. D) Mayoría simple de presentes: es un
caso especial, el de la asamblea judicial. Conclusión: las mayorías se calculan sobre la
totalidad de los propietarios y no sobre los presentes en la asamblea, salvo el supuesto de la
asamblea judicial. El reglamento puede estables mayorías distintas a las legales,
agravándolas pero no disminuyéndolas.Art 2060…La mayoría de los presentes puede
proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados,
excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente…La
asamblea judicial solo se torna procedente en caso de que el Administrador o el Consejo
omitan convocar la asamblea y aquí.
Actas: las decisiones que se tomen en asamblea deben constar en el Libro de Actas de
asambleas. ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la
administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un
Libro de Registro de firmas de los propietarios.Firmas constancia de su asistencia, cotejadas
por el administrador con las firmas originales, resumen de lo deliberado y la transcripción
de las decisiones adoptadas. Deben estar rubricados.
39) Asamblea Judicial: ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el
consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que
representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una
asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe
convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de
presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si
corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del
consorcio.La legitimación para solicitar la convocatoria judicial corresponde solo a
propietarios que representen el 10% dentro del total. La asamblea judicial está planteada
como remedio solo para los supuestos en que el Administrador o, en su caso el Consejo de
propietarios, omitan la convocatoria.
VI-13, 36) El Consejo de propietarios resulta ser facultativo, surgirá del Reglamento.
También puede resolverse en asamblea su creación y cantidad de miembros y las
atribuciones, mayorías necesarias será la de dos tercios si se considera que implica una
reforma del Reglamento o la absoluta si se entiende que constituye un asunto de interés
común que habilita el juego de la mayoría. ARTICULO 2064.- Atribuciones. La
asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes
atribuciones:a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier
causa el administrador omite hacerlo;b) controlar los aspectos económicos y
financieros del consorcio;c) autorizar al administrador para disponer del fondo de
reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;d) ejercer la
administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y
convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida
la vacancia.Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no
sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.El Reglamento es el que
determina las atribuciones del Consejo y pueden ser todas o algunas de las enumeradas u
otras. Las atribuciones conferidas al Consejo determinan su responsabilidad en el caso de
incumplimiento.
VI-14, 40) El administrador. Naturaleza Jurídica: ARTICULO 2065.- Representación
legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario.
Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.Es incongruente que se
haga referencia, con el carácter de mandatario, ya que la relación interna que vincula al
administrador con los consorcistas no es la de un mandato porque ella se origina, lisa y
llanamente en el propio Reglamente. El administrador es representante del consorcio y su
actuación, facultades y deberes, estarán sometidos al Reglamento (que es el estatuto de la PJ
consorcio) y las disposiciones de la L.
Designación y remoción: el administrador designado en el reglamento cesa en oportunidad
de la primera asamblea si no es ratificado en ella. Los administradores sucesivos deben ser
nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de
PH. Pueden ser removidos sin expresión de causa. La mayoría necesaria para la remoción y
designación de nuevo administrador es la absoluta, pero el reglamento puede fijar una
mayor.
ARTÍCULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y
obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial
debe:a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;b) ejecutar las decisiones de la
asamblea;c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la
estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones
impuestas por las reglamentaciones locales;d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los
fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de
reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe
requerir la autorización previa del consejo de propietarios;e) rendir cuenta documentada
dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el
reglamento de propiedad horizontal;f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con
acuerdo de la asamblea convocada al efecto;g) cumplir con las obligaciones derivadas de la
legislación laboral, previsional y tributaria;h) mantener asegurado el inmueble con un
seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de
práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;i) llevar en legal
forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de
firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar
cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;j) en caso
de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas;k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso
después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la
existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;I) a pedido de
parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de
créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;m) representar al
consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con
todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
Personería del administrador para estar en juicio por el Consorcio: para intervenir en
juicio en calidad de representante legal del Consorcio en todas las gestiones judiciales, le
bastara con acreditar su designación como Administrador con el Reglamento y acta de
asamblea que ratifica el nombramiento o que lo designa según cada caso.
VI-15: Subconsorcio: concepto y funcionamiento: ARTICULO 2068.- Sectores con
independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento
de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional
o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.Cada sector
puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto
entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.Frente a terceros responde
todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
VI-16 Prehorizontalidad. Obligatoriedad de la contratación de seguros. Casos excluidos.
Prehorizontalidad: Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas
bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir
un seguro a favor del adquirente, para riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo
convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas
abonadas con más un interés retributivo o en su caso, la liberación de todos los gravámenes
que el adquirente no asume en el contrato preliminar. El incumplimiento priva al titular del
dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con todas
su obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
Exclusiones: Art. 2072a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal
resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de
personas jurídicas;b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;c) los
concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos
oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si
de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser
celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle
poder irrevocable a ese fin.
Bolilla VII Capitulo 7. Conjuntos inmobiliarios propiamente dichos. Tiempo compartido.
Cementerios privados. Sepulcros.
En los conjuntos inmobiliarios se comprende a los “clubes de campo” (countries) y barrios
cerrados o privados, a los centros de compras, a los parques industriales, al llamado “tiempo
compartido” y a los cementerios privados, todos con un denominador común, la incidencia
del derecho público, la privatización de los servicios públicos, la fuerte interrelación y la
necesaria intervención de mecanismos del propio conjunto para satisfacer las principales
necesidades y cubrir intereses del grupo. Desde el D público son formas de ordenar el suelo.
Desde los particulares, el fenómeno satisface distintos fines según las características del
emprendimiento (la seguridad y la economía, en otros la necesidad del hombre de
socializarse, en recreación, en otros la coparticipación logística. Cuenta con un área
territorial de extensión limitada y áreas comunes de uso común destinadas a las primeras a
viviendas (transitoria o permanente) y las segundas a la práctica de actividades deportivas,
culturales y sociales, existiendo entre el área de viviendas y la recreativa un relación
funcional que lo hace inescindible.
Encuadre jurídico de los conjuntos inmobiliarios preexistentes en la entrada en vigor del C
nuevo: Clubes de campo, barrios cerrados, barrio de chacras, parques industriales, tiempo
compartido, cementerios privados y urbanizaciones afines. Las provincias fueron legislando
a fin de brindar un marco legal. La creación y el funcionamiento de un emprendimiento
urbanístico privado conllevan una compleja red patrimonial que es necesario enmarcar
jurídicamente. En la primera etapa predomina el interés público, una segunda etapa nos
muestra una multiplicidad de relaciones jurídicas generadas por la convivencia de diferentes
titulares de parcelas dentro de la urbanización, que utilizan zonas y servicios comunes,
relaciones respecto de las cuales pasa a primer plano el interés privado.
Arts. 2073 a 2086 “Conjuntos inmobiliarios propiamente dichos” para separarlos del
Tiempo Compartido y Cementerios privados.
43) Conjuntos inmobiliarios propiamente dichos: ARTICULO 2073.- Concepto. Son
conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con
arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Generalidades: La figura se caracteriza como DR autónomo, ya que se la enumera como
DR. Es un DR principal sobre la cosa total o parcialmente propia y que se ejerce por la
posesión.
ARTICULO 2074.- Características. Son elementos característicos de estas
urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de
indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por
el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y
cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las
unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así
como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un
todo no escindible.El cerramiento físico permite al propietario definir y materializar más
intensamente los límites de su heredad, de la cual hace una propiedad cerrada. El “conjunto
inmobiliario” tiene facultad para custodiar y controlar el ingreso a su ámbito y
eventualmente impedirlo salvo autorización del propietario, para determinar horarios y días
de acceso de proveedores y quienes trabajan dentro del complejo, controlar su ingreso y
egreso, facultades que también le competen respecto de los propietarios, familiares y
visitantes. Este control no puede impedir la actuación de las autoridades públicas.
Marco legal: en orden al marco legal, todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas,
dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondiente a los conjuntos
inmobiliarios se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los
conjuntos inmobiliarios son formas de ordenar el suelo llevadas a cabo por particulares que
asumen la responsabilidad de desarrollar un plan con fines específicos y determinados para
determinada área urbana, suburbana o rural. La división y uso del suelo y lo relativo al
planeamiento y urbanismo son materias reservadas a la legislación local.
Derecho de PH especial: los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del
DR de PH. Los nuevos CI que se creen se deberán organizar exclusivamente en la órbita de
los DR, sometidos a la normativa del D de PH. Es especial porque, a diferencia del régimen
de PH común: a) el nuevo C dispones que las unidades privativas pueden hallarse
construidas o en proceso de construcción, b) son necesariamente comunes las partes y
lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas
especificas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, y c)
porque da cabida al derecho de admisión al regular la transmisión de unidades. En lo que no
está previsto se aplicara la PH común.
Cosas y partes necesariamente comunes: Las áreas comunes, recreativas y sociales se
destinan para el uso y goce de los propietarios, quienes deben respetar su destino y ajustarse
a la reglamentación. Las vías de circulación interna pueden ser utilizadas por los
propietarios, invitados y autorizados. El área común no puede ser modificada ni
subdividirse ni enajenarse en forma independiente. ARTICULO 2076.- Cosas y partes
necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes y
lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas
específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales,
instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario,
calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el
emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté
determinado se consideran comunes.
Ejercicio del uso y goce de partes comunes por terceros cesionarios, invitados, o usuarios
no propietarios:ARTICULO 2082.- Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto
inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y
goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los
titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o
parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad
funcional.Se vincula con las cesiones temporarias de uso y goce de la unidad funcional por
el propietario a terceros, por ejemplo, a través de contratos de locación, comodato,
constitución de usufructo, uso, habitación.
Ejercicio del uso y goce de las partes comunes por terceros usuarios no propietarios: Art
2083…El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno,
parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión
ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa.
Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal
efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.
ARTICULO 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las
expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento
del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de
propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a
las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e
instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.Los gastos y contribuciones
son denominadas “expensas” o “expensas comunes” y bajo esta se comprenden: a) las
erogaciones de mantenimiento, administración y conservación de las cosas de uso común,
b) las que genere la realización de obras nuevas conforme al reglamento, y c) los gastos
derivados de la prestación de los servicios comunes. El pago puntual por sus integrantes es
esencial.
VII-6 Transmisión de unidades: derecho de admisión: es la posibilidad de que el conjunto
controle el ingreso de nuevos adquirentes, fijando criterios acerca de la admisión de nuevos
consorcistas, dentro del marco de razonabilidad y la negativa de admisión debe ser
fundada.ARTICULO 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad
horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y
consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario,
pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio
de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
ARTICULO 2094.- Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor: a) establecer
el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del
tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador; b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de
aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio,
períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y
categoría de las unidades, y los cambios de titularidad; c) garantizar el ejercicio del derecho
de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas; d) abonar las cuotas por
gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
ARTICULO 2095.- Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los
usuarios del tiempo compartido: a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino,
sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les
corresponden; b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas
comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si
tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del
tiempo; c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos,
conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso; d) abonar en tiempo y
forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que
pueda serle imputado particularmente.