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Rubén KRISKOVICH
Mirta PARMETLER
kriskovichruben@gmail.com
mparmetler@gmail.com
Resumen
El presente trabajo tiene como objeto evaluar la conveniencia de adquirir un
departamento en la modalidad “desde el pozo” sobre la alternativa de inversión en un
instrumento financiero asequible para el sujeto económico objetivo. Se usó un modelo
real de años atrás y tanto las consideraciones como el modelo matemático empleados
están basadas en los trabajados en la cátedra de Matemática Financiera de la
Facultad de Ciencias Económicas de la UNNE. Los resultados obtenidos son
interesantes ya que se puede modelizar el caso e inferir otras conclusiones a partir de
los supuestos dados. Para la obtención de todos los datos se utilizaron páginas web
de sitios oficiales. Se aclara que el presente trabajo es de investigación y no significa
la opinión oficial de la UNNE.
Primer Supuesto
Un pozo requiere una suma importante para el ingreso al mismo, de entre el 30 y 50%
del valor estimado del inmueble a adquirir, el saldo se actualizará con el índice de
Costo de la Construcción, publicado por el INDEC mes a mes sobre el capital o valor
residual de forma directa, ajustando el valor de la cuota. Este valor ajustable irá
decreciendo mes a mes conforme se realicen los pagos.
Segundo Supuesto
Los pagos realizados en concepto de anticipo de entrada al pozo como así también los
futuros pagos de cuota pura más el ajuste del mes correspondiente se pueden invertir
a Plazo Fijo formando un fondo de capitalización que al contrario del supuesto 1, esta
irá in crescendo.
Tercer supuesto
Si bien el valor del dólar y la inflación que recoge el índice de costos de la construcción
(ICC) son variables determinantes, se puede presumir que las mismas no lo serán a la
hora de decidir por el pozo o la inversión financiera, con lo cual es posible reducir las
decisiones a comparaciones de tasas de interés pasiva del sistema financiero con el
valor de las cuotas y el anticipo para ver la conveniencia de uno u otro.
(3)
Donde:
S(V): es el valor final del inmueble
c: es el valor de la cuota estipulada
q: Comprenderá a una variación estimada del ICC que inicialmente puede ser
calculada en base a proyecciones para luego ir ajustándose mes a mes
i= la tasa pactada
n= plazo de la operación
En (3) tenemos los siguientes inconvenientes:
1. Desconocemos V(v)
2. Para q, desconocemos la variación del ICC
3. Que exista una i implica que hay un costo financiero dentro del valor del
m2
Estos inconvenientes se pueden resolver suponiendo que:
1. Sabemos cuánto es el valor actual del m2 sin beneficios del
desarrollador ni costos financieros asociados (como se lo llaman en el rubro de
la construcción “costo costo”)4
2. La variación del ICC se podría estimar simplemente repetir la del mes
anterior o la del mismo mes del año anterior
3. Resuelto el punto 1. Y al tener el valor del m2 de un pozo inmobiliario,
podemos ver que el margen se lo lleva el desarrollador5 y podemos suponer
2 Estos supuestos pueden flexibilizarse, pero darían lugar a un trabajo más extenso que no es objeto del presente
3 Tomada del libro “Curso de Matemática Financiera”, Mario A. Gianneschi, 1996 UNNE. Capítulo 13 página 279.
4 El mismo podría ser adquirido de algún Consejo Profesional, como, por ejemplo:
http://www.colegioarquitectos.org.ar/v_despachos2.asp?id_seccion=265
5 Prescindimos del análisis de riesgo al no considerar si es un Fideicomiso que se vende con cesiones de derechos o es una preventa de m 2 con
boletos de compra venta, lo primero es importante ya que el margen que supone un desarrollo y un riesgo comercial esta diluido o compartido si
se quiero con el resto de los beneficiarios, pero este análisis expandiría el propósito nuevamente del presente trabajo.
que el mismo contempla un costo financiero mínimos de mercado o por debajo
de este, bien podría tomarse un spread de tasas como si la financiación
surgiera del propio desarrollador6
Anticipo: 20%
6 Esto bien podría ser cierto, de hecho, sucede, ya que las preventas no se dan de forma uniforme y el “pozo “posee un financiamiento contra
garantía en los m2 mismos que se van construyendo, lo cual permite que se trabaje con spread de tasas o como si fuera un back to back, todo
esto al solo fin de poder cerrar la brecha entre el costo costo y su valor de mercado.
7 De hecho el valor del m2 de un departamento no ha oscilado en los últimos 15 años más bien se ha mantenido
La cuota será igual a:
De este sencillo ejemplo podemos ver que se suceden las siguientes cuestiones que
se tratarán de una en una.
¿Es conveniente la inversión entonces desde el pozo?
A primera vista podemos observar que si se hiciera una inversión a Plazo Fijo (PF) con
un crecimiento variable geométricamente en el monto de las cuotas, de manera tal que
la variabilidad coincida con el incremento del ICC tendríamos:
De lo que podemos observar que el valor final de renta obtenida es superior a la del
pozo debido al efecto que ejerce el anticipo otorgado al inicio del primer caso.
Podríamos inferir inmediatamente que:
- Dado un contexto de tranquilidad cambiaria o pequeñas fluctuaciones del tipo
de cambio;
- Que la tasa a la que se consiga el Plazo Fijo sea al menos igual a la implícita;
- Que al anticipo sea mayor a cero;
Entonces será conveniente la inversión a Plazo Fijo antes que al pozo. Primera
Observación
La primera observación tiene algunas restricciones que sin embargo permite descubrí
las siguientes variables críticas:
- El dólar, crítico por ser la medida de compra/venta utilizada en el mercado
inmobiliario
- El ICC y su progresión
- La tasa de interés implícita en el modelo
- La tasa de interés de Plazo Fijo
- El valor del anticipo
A su vez podemos establecer las siguientes relaciones:
I. Dólar / ICC
II. Dólar / Tasa de Plazo Fijo
III. Dólar / Tasa Implícita
IV. Anticipo / Tasa de Plazo Fijo
Dólar / ICC
si el valor del dólar crece por debajo del avance del costo de la
construcción, que podría ser un proxi hacia la inflación tranquilamente, entonces
suponiendo que las tasas de intereses se mueven al menos igual a la inflación,
convendrá invertir en Plazo Fijo y luego comprar el m 2 con los dólares obtenidos
por el contrario, si se da la situación de que el ICC es inferior al
incremento del dólar, entonces convendrá entrar al pozo, ya que se adquiere un activo
con valor en USD que puede ser tranzado fácilmente y el mismo se compra con un
costo financiero menor.
a priori puede parecer un punto de indiferencia, pero si se lo piensa
dos veces queda claro que sigue siendo conveniente la adquisición del activo desde el
pozo
Cuadro 3
8 Sería un contexto similar al de carry trade , altas tasas en pesos superiores a la depreciación del peso respecto al dólar, que tiene como
consecuencia la aceleración de inversión en pesos y no en la economía real
Inversión en el "pozo" Inversión en PF
Anticipo % Anticipo AR$ c S(v) Anticipo+S(v) TNA S(PF) S(anticipo) Stotal
10% 2.000,00 12.286,73 75.700,02 77.700,02 46,24% 71.445,63 6.254,40 77.700,02
20% 4.000,00 10.921,53 67.288,91 71.288,91 45,80% 58.891,52 12.397,39 71.288,91
30% 6.000,00 9.556,34 58.877,80 64.877,80 30,54% 51.530,08 13.347,72 64.877,80
40% 8.000,00 8.191,15 50.466,68 58.466,68 21,36% 44.168,64 14.298,05 58.466,68
50% 10.000,00 6.825,96 42.055,57 52.055,57 15,10% 36.807,20 15.248,37 52.055,57
Como se puede observar en el cuadro 3, se puede lograr el mismo valor final con una
tasa menor, la tasa se ve sensiblemente disminuida cuando se incrementa el anticipo.
Aplicación y Observaciones
El ejemplo real que se encuentra en el anexo I arroja las siguientes observaciones:
1- El precio por m2 inicial de USD 1.140,37 es un excelente precio para la plaza
(Buenos Aires) en el interior para un departamento de menor calidad el precio
es en promedio de USD 2.000 al inicio de obra y de USD 2.200 como precio de
venta.
2- El valor del dólar se mantuvo estable en los 3 años, iniciando en 14,33 y
terminando en 17,66 lo que representó un incremento promedio del 7,20%9 y el
ICC para igual periodo promedio un 29,235% anual, iniciando el índice en
1027,82 y finalizando en 2218,50
3- Si cada pago realizado se hubiera destinado a la compra de dólares, se
habrían reunido 51.711,66 lo que significa un precio por m 2 de 1.436,44.
Siendo el precio por m2 inicial de 1.140,37 podemos observar que se cumplo lo
dicho en anteriormente
En el anexo II que implica haber invertido cada pago del “pozo” a plazo fijo brinda las
observaciones siguientes:
1- Las tasas ofrecidas en promedio por el sistema bancario fueron negativas en
términos reales10, siempre por debajo del ICC, pero siempre por arriba de la
depreciación del peso lo que corrobora la observación
2- El dinero acumulado con intereses y convertidos a dólares suma USD 65.403,
lo que permitiría comprar el departamento de los supuestos iniciales a
USD1.816,75, precio asequible en el mercado de Buenos Aires pero no en el
interior debido a una alta tasa implícita a favor del desarrollador.
Luego, con el mismo caso real recreamos el escenario de que hubiese sucedido si el
USD se apreciaba a la misma tasa que el ICC, lo observamos en el anexo III que el
flujo de pagos del “pozo” no se modificaba, sin embargo en el anexo IV se observa que
la decisión de invertir a Plazo Fijo con esas tasas reales negativas pero con un tipo de
cambio creciendo más que proporcional a la tasa, el total acumulado en USD sería de
37.332, insuficientes para la compra del departamento. Esta última observación
corrobora la y la de .
Conclusiones
ICC=
10 Tomando al propio ICC como proxi de inflación y la tasa promedio del Plazo Fijo en 21,80% nominal anual, tendríamos:
;
Por lo anteriormente expuesto se puede concluir:
1- En el ejemplo real analizado la alternativa de inversión financiera fue mejor que
la entrada al pozo bajo un contexto de estabilidad, sin embrago hay
considerandos que cambian la expresión de la hipótesis de trabajo de: “no es
conveniente el acceso al pozo” por “podría ser conveniente en determinadas
circunstancias”
2- El tercer supuesto no se cumple, el ICC y el valor del dólar no pueden ser
dejadas de lado en el análisis, el cumplimiento del supuesto se dará solamente
en contextos de estabilidad económica, financieras y cambiarias.
3- Es posible modelizar con la fórmula de Renta Variable Geométricamente con
las salvedades expuestas.
4- Las relaciones entre las variables permiten realizar predicciones del tipo de que
convendría hacer ante cambios en las mismas de manera tal de poder
anticiparse al mercado.
5- En un contexto de tipo de cambio retrasado o de estabilidad cambiaria si se
quiere, la alternativa financiera es mejor a la entrada al pozo, por el contrario,
en contextos de volatilidad, el “ladrillo” sigue siendo mejor por la reserva de
valor que posee y su fácil acceso.
6- En mercados con poca oferta de viviendas como sucede en el interior del país,
la tasa implícita es mayor y propende a favor de las inversiones financieras,
siendo el valor del anticipo una variable crítica debido al costo de oportunidad
de ganar tasa en pesos. Este desequilibrio que produce una magra oferta de
pozos y altas tasas implícitas no es sostenible en el tiempo, más aún sumado
al riesgo propiamente dicho que conlleva un fideicomiso inmobiliario al costo. 11
7- Finalmente vale la aclaración de que otro instrumento financiero con mayor
sofisticación podría llegar a cambiar las decisiones debido a distintos retornos,
pero habría quizás que considerar la variable riesgo en ambas opciones, “pozo”
por un lado y financiera por otra.
11 La solidaridad de los Beneficiarios/Fiduciantes no se analiza, pero existe que el dinero “estacionado” en el pozo resulte en pérdidas de capital.
Anexos
Metros Cuadrados 36
Cuotas (mensuales) 36