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CONVENIENCIA DE INVERTIR EN UN POZO

INMOBILIARIO

Rubén KRISKOVICH
Mirta PARMETLER

Universidad Nacional del Nordeste - Departamento de Matemáticas

kriskovichruben@gmail.com
mparmetler@gmail.com

Resumen
El presente trabajo tiene como objeto evaluar la conveniencia de adquirir un
departamento en la modalidad “desde el pozo” sobre la alternativa de inversión en un
instrumento financiero asequible para el sujeto económico objetivo. Se usó un modelo
real de años atrás y tanto las consideraciones como el modelo matemático empleados
están basadas en los trabajados en la cátedra de Matemática Financiera de la
Facultad de Ciencias Económicas de la UNNE. Los resultados obtenidos son
interesantes ya que se puede modelizar el caso e inferir otras conclusiones a partir de
los supuestos dados. Para la obtención de todos los datos se utilizaron páginas web
de sitios oficiales. Se aclara que el presente trabajo es de investigación y no significa
la opinión oficial de la UNNE.

Palabras clave: Pozo - Inmobiliario – Renta – Alternativas – Dólar


Hipótesis
La hipótesis de trabajo es la siguiente: “No es conveniente ni desde el punto de vista
económico ni financiero la adquisición de un inmueble en la modalidad “desde el
pozo”, ni siquiera con el pretexto de acceder a una financiación o la compra a un
precio menor del metro cuadrado, aunque esta última opción puede ser asequible con
un descuento significativo que se podría llegar a calcular”.
El sujeto económico de estudio es una persona de ingresos medios a medios altos
con disponibilidad de acceder a un “pozo inmobiliario” o a constituir una inversión
financiera no sofisticada, por ejemplo, constituir un Depósito a Plazo Fijo.

Primer Supuesto
Un pozo requiere una suma importante para el ingreso al mismo, de entre el 30 y 50%
del valor estimado del inmueble a adquirir, el saldo se actualizará con el índice de
Costo de la Construcción, publicado por el INDEC mes a mes sobre el capital o valor
residual de forma directa, ajustando el valor de la cuota. Este valor ajustable irá
decreciendo mes a mes conforme se realicen los pagos.

Segundo Supuesto
Los pagos realizados en concepto de anticipo de entrada al pozo como así también los
futuros pagos de cuota pura más el ajuste del mes correspondiente se pueden invertir
a Plazo Fijo formando un fondo de capitalización que al contrario del supuesto 1, esta
irá in crescendo.

Tercer supuesto
Si bien el valor del dólar y la inflación que recoge el índice de costos de la construcción
(ICC) son variables determinantes, se puede presumir que las mismas no lo serán a la
hora de decidir por el pozo o la inversión financiera, con lo cual es posible reducir las
decisiones a comparaciones de tasas de interés pasiva del sistema financiero con el
valor de las cuotas y el anticipo para ver la conveniencia de uno u otro.

ASPECTOS CONCEPTUALES Y MARCO TEÓRICO


Si empezamos el análisis con los supuestos de adquisición del inmueble, tendremos
como condiciones:
a) El valor del inmueble desde el pozo está calculado al valor de construcción más
el beneficio del desarrollador inmobiliario más todos los gastos necesarios como
para terminar el edificio en el momento inicial
b) Sobre el valor anterior calculado, se estipula un anticipo que varía entre el 25%
al 50% según el tipo de departamento del que se trate, con lo cual el desarrollador
se asegura poseer los fondos (en el caso de que pre venda todo) al momento de
inicio. Para nuestros fines, trabajaremos con un anticipo del 30%
c) El valor resultante de los puntos a) y b) será ajustado mensualmente por el ICC
(índice de costos para la construcción nivel general)1
Lo anterior tendrá como resultado una sucesión de pagos igual a:
(1)
Donde:
VFP= Valor Final del Inmueble desde el pozo
VAP= Valor Actual del inmueble desde el pozo
c= VAP / n; como si fuera una cuota pura o el término de amortización constante en un
Sistema de Amortización Alemán

1 Publicados en la web www.indec.gob.ar en el sector Economía/Índice de Precios/Costo de la Construcción (ICC)


n = número de periodo.
Lo que podemos observar inmediatamente es que, si no existiera variaciones en el
ICC, entonces:
VFP = VAP (2)
La expresión (2) tiene sentido económico ya que la idea del pozo es construir y pagar
al costo, donde el desarrollador avanzará de una forma casi lineal de construcción y en
el caso de que exista algún tipo de financiación, la misma estará contemplada en el
metro cuadrado original y que la obra podrá avanzar con pagos lineales
independientemente de que la construcción no lo haga. Por otro lado, sabemos que, si
existieran atrasos en los pagos, los mismos devengan un interés de plaza por demora
que se produzcan en los mismos. Finalmente suponemos que los administradores del
“pozo” constituyen un fondo especial de previsión que está dentro del anticipo
justamente para contingencias no previstas como ser desfasajes en ritmo de obra,
atrasos en los cobros a los agentes que se constituyeron en el “pozo”. 2
Ahora bien, que pasaríamos si tratáramos a (2) como si fuera una proyección de
cuotas para la adquisición de un inmueble “desde el pozo” y nos encontraremos con
una sucesión de pagos periódicos inmediatos, ciertos, variables a razón geométrica,
por un periodo de tiempo determinado adelantado y cierto.3

(3)

Donde:
S(V): es el valor final del inmueble
c: es el valor de la cuota estipulada
q: Comprenderá a una variación estimada del ICC que inicialmente puede ser
calculada en base a proyecciones para luego ir ajustándose mes a mes
i= la tasa pactada
n= plazo de la operación
En (3) tenemos los siguientes inconvenientes:
1. Desconocemos V(v)
2. Para q, desconocemos la variación del ICC
3. Que exista una i implica que hay un costo financiero dentro del valor del
m2
Estos inconvenientes se pueden resolver suponiendo que:
1. Sabemos cuánto es el valor actual del m2 sin beneficios del
desarrollador ni costos financieros asociados (como se lo llaman en el rubro de
la construcción “costo costo”)4
2. La variación del ICC se podría estimar simplemente repetir la del mes
anterior o la del mismo mes del año anterior
3. Resuelto el punto 1. Y al tener el valor del m2 de un pozo inmobiliario,
podemos ver que el margen se lo lleva el desarrollador5 y podemos suponer

2 Estos supuestos pueden flexibilizarse, pero darían lugar a un trabajo más extenso que no es objeto del presente
3 Tomada del libro “Curso de Matemática Financiera”, Mario A. Gianneschi, 1996 UNNE. Capítulo 13 página 279.
4 El mismo podría ser adquirido de algún Consejo Profesional, como, por ejemplo:
http://www.colegioarquitectos.org.ar/v_despachos2.asp?id_seccion=265
5 Prescindimos del análisis de riesgo al no considerar si es un Fideicomiso que se vende con cesiones de derechos o es una preventa de m 2 con

boletos de compra venta, lo primero es importante ya que el margen que supone un desarrollo y un riesgo comercial esta diluido o compartido si
se quiero con el resto de los beneficiarios, pero este análisis expandiría el propósito nuevamente del presente trabajo.
que el mismo contempla un costo financiero mínimos de mercado o por debajo
de este, bien podría tomarse un spread de tasas como si la financiación
surgiera del propio desarrollador6

Entonces si procedemos con la fórmula (3), determinaremos:

desarrollador/constructor. Este valor si lo consideramos en Dólares Estadounidenses


podemos suponer que se mantiene en el tiempo como lo demuestra la práctica 7 y por
esto último podemos suponer que el valor final de venta se mantendrá en el tiempo.
Una última consideración de este
de realización del metro cuadrado terminado, la diferencia entre ambos dependerá de
variables exógenas que no corresponden al presente trabajo, pero se las puede
reducir a coyuntura. Observar que este valor es sin contemplar el anticipo aún, una
vez contemplado el mismo se lo deducirá directamente.
i = Tasa de interés anual, esta tasa surgirá del cociente de:

n= Plazo de construcción y del flujo de pago

Prueba de Hipótesis y Aplicación Empírica


Trabajaremos con la Ecuación (3) con los supuestos planteados precedentemente.
Plantearemos el siguiente ejemplo a modo de ir aplicando los arreglos realizados:
Sean los datos de adquisición de un departamento desde el pozo los siguientes
(supondremos tres pagos anuales vencidos, y el anticipo al inicio de la operación):

Valor del m2 en USD 2.000,00

Costo de la Construcción en AR$ 20.000,00

Tipo de Cambio AR$ por USD 31,50

Valor del m2 en AR$ 63.000,00 = 2.000 x 31,50

Plazo de Ejecución en años 3

TNA implícita (según supuestos)

Anticipo: 20%

Valor del Anticipo en AR$ 4.000 = 20.000 x 20%

Saldo a Financiar 16.000 = 20.000 – 4.000

ICC anual promedio: 40%

6 Esto bien podría ser cierto, de hecho, sucede, ya que las preventas no se dan de forma uniforme y el “pozo “posee un financiamiento contra
garantía en los m2 mismos que se van construyendo, lo cual permite que se trabaje con spread de tasas o como si fuera un back to back, todo
esto al solo fin de poder cerrar la brecha entre el costo costo y su valor de mercado.
7 De hecho el valor del m2 de un departamento no ha oscilado en los últimos 15 años más bien se ha mantenido
La cuota será igual a:

Con lo cual, el valor final de la Renta Variable será:

Este pago de $10.921,50 será anual. Para armar el cuadro de amortización, es


necesario armar el flujo de pago capitalizado al plazo n, que será:
Cuadro 1

Año Cuota Ajuste Cuota Ajustada Valor Final del Pago


Original

1 10.921,5 0,00 10.921,50 10.921,50(1+46,59%)2=23.468


0 ,71

2 10.921,5 10.921,50 * 10.921,50+4.368,6 15.290,10(1+46,59%)1=22.413


0 40%= 4.368,60 0=15.290,10 ,71

3 15.290,1 15.290,10 15.290,10+6.116,0 21.406,13(1+46,59%)0=21.406


0 *40%= 6.116,04 4= 21.406,13 ,13

10.484,64 47.617,73 67.288,55

El cuadro de amortización y/o pago del pozo quedará compuesto de la siguiente


manera:
Cuadro 2

Año Capital Interés Ajuste Amortización Pago Saldo


Inicial

1 16.000, 16.000,00 0,00 10.921,50 – 10.921,50 12.532,86


00 *46,59%= 7.454,36
7.454,36 =3.467,14

2 12.532, 12.532,86 15.290,10 - 10.921,50 – 15.290,10 7.450,38


86 *46,59%= 10.921,50 5.839,02
5.839,02 =4.368,60 =5.082,47

3 7.450,3 7.450,38* 21.406,13- 10.921,50 – 21.406,13 21.406,13


8 46,59%= 10.921,50 = 3.471,11
3.471,11 10.484,64 =7.450,38

16.764,49 14.853,24 16.000,00 47.617,73

De este sencillo ejemplo podemos ver que se suceden las siguientes cuestiones que
se tratarán de una en una.
¿Es conveniente la inversión entonces desde el pozo?
A primera vista podemos observar que si se hiciera una inversión a Plazo Fijo (PF) con
un crecimiento variable geométricamente en el monto de las cuotas, de manera tal que
la variabilidad coincida con el incremento del ICC tendríamos:

De lo que podemos observar que el valor final de renta obtenida es superior a la del
pozo debido al efecto que ejerce el anticipo otorgado al inicio del primer caso.
Podríamos inferir inmediatamente que:
- Dado un contexto de tranquilidad cambiaria o pequeñas fluctuaciones del tipo
de cambio;
- Que la tasa a la que se consiga el Plazo Fijo sea al menos igual a la implícita;
- Que al anticipo sea mayor a cero;

Entonces será conveniente la inversión a Plazo Fijo antes que al pozo.  Primera
Observación
La primera observación tiene algunas restricciones que sin embargo permite descubrí
las siguientes variables críticas:
- El dólar, crítico por ser la medida de compra/venta utilizada en el mercado
inmobiliario
- El ICC y su progresión
- La tasa de interés implícita en el modelo
- La tasa de interés de Plazo Fijo
- El valor del anticipo
A su vez podemos establecer las siguientes relaciones:
I. Dólar / ICC
II. Dólar / Tasa de Plazo Fijo
III. Dólar / Tasa Implícita
IV. Anticipo / Tasa de Plazo Fijo

Dólar / ICC

si el valor del dólar crece por debajo del avance del costo de la
construcción, que podría ser un proxi hacia la inflación tranquilamente, entonces
suponiendo que las tasas de intereses se mueven al menos igual a la inflación,
convendrá invertir en Plazo Fijo y luego comprar el m 2 con los dólares obtenidos
por el contrario, si se da la situación de que el ICC es inferior al
incremento del dólar, entonces convendrá entrar al pozo, ya que se adquiere un activo
con valor en USD que puede ser tranzado fácilmente y el mismo se compra con un
costo financiero menor.
a priori puede parecer un punto de indiferencia, pero si se lo piensa
dos veces queda claro que sigue siendo conveniente la adquisición del activo desde el
pozo

Dólar / Tasa de Plazo Fijo


Tenemos los siguientes escenarios respecto del comportamiento de la tasa de plazo

dado que el precio del m2 de construcción está en USD, a priori convendría


invertir a PF y con el producido comprar el m 2 valuado en USD cuyo valor vario en
menor proporción.8
por oposición al anterior, en este escenario es mejor la compra desde el
pozo
si la tasa de plazo fijo sigue la misma suerte que la de devaluación,
entonces será indiferente, sin embargo dado el riesgo de que se invierte la relación a
favor del dólar y se pierda al haber invertido en pesos, no sería aconsejable quedarse
por mucho tiempo en esta “indiferencia”

Dólar / Tasa de Mercado


La tasa implícita ya se aclaró que era el resultado entre el valor del m 2 y un valor por
debajo del de realización pero superior al del costo, aquí podemos encontrarnos con:
Tasa Implícita convendrá la Inversión a Plazo Fijo y no el pozo
Tasa Implícita en este esquema la inversión en el pozo será mejor, pues al
reducirse la tasa implícita, el valor del m2 se acerca más al costo y por lo tanto se
podrá adquirir un activo bien valuado en USD a bajo costo
Tasa Implícita sigue siendo mejor alternativa el pozo debido a que se el
inversor puede dolarizarse en ladrillos y si el USD aumenta está cubierto

Anticipo / Tasa de Plazo Fijo


El anticipo es el enemigo número uno del ¨pozo¨ debido a que el mismo puede ser
puesto a tasa de Plazo Fijo y ahí entran a jugar las variables y sus relaciones como se
describió precedentemente. Lo que se puede inferir es:
“A cada nivel de anticipo, corresponderá una Tasa de Plazo Fijo que podría llegar a
hacer indiferente la inversión en el pozo o en PF” Por lo tanto, a un mayor nivel de
anticipo se necesita una tasa menor para lograr la compensación, ceteris paribus las
demás variables.

Cuadro 3

8 Sería un contexto similar al de carry trade , altas tasas en pesos superiores a la depreciación del peso respecto al dólar, que tiene como
consecuencia la aceleración de inversión en pesos y no en la economía real
Inversión en el "pozo" Inversión en PF
Anticipo % Anticipo AR$ c S(v) Anticipo+S(v) TNA S(PF) S(anticipo) Stotal
10% 2.000,00 12.286,73 75.700,02 77.700,02 46,24% 71.445,63 6.254,40 77.700,02
20% 4.000,00 10.921,53 67.288,91 71.288,91 45,80% 58.891,52 12.397,39 71.288,91
30% 6.000,00 9.556,34 58.877,80 64.877,80 30,54% 51.530,08 13.347,72 64.877,80
40% 8.000,00 8.191,15 50.466,68 58.466,68 21,36% 44.168,64 14.298,05 58.466,68
50% 10.000,00 6.825,96 42.055,57 52.055,57 15,10% 36.807,20 15.248,37 52.055,57

Como se puede observar en el cuadro 3, se puede lograr el mismo valor final con una
tasa menor, la tasa se ve sensiblemente disminuida cuando se incrementa el anticipo.

Aplicación y Observaciones
El ejemplo real que se encuentra en el anexo I arroja las siguientes observaciones:
1- El precio por m2 inicial de USD 1.140,37 es un excelente precio para la plaza
(Buenos Aires) en el interior para un departamento de menor calidad el precio
es en promedio de USD 2.000 al inicio de obra y de USD 2.200 como precio de
venta.
2- El valor del dólar se mantuvo estable en los 3 años, iniciando en 14,33 y
terminando en 17,66 lo que representó un incremento promedio del 7,20%9 y el
ICC para igual periodo promedio un 29,235% anual, iniciando el índice en
1027,82 y finalizando en 2218,50
3- Si cada pago realizado se hubiera destinado a la compra de dólares, se
habrían reunido 51.711,66 lo que significa un precio por m 2 de 1.436,44.
Siendo el precio por m2 inicial de 1.140,37 podemos observar que se cumplo lo
dicho en anteriormente
En el anexo II que implica haber invertido cada pago del “pozo” a plazo fijo brinda las
observaciones siguientes:
1- Las tasas ofrecidas en promedio por el sistema bancario fueron negativas en
términos reales10, siempre por debajo del ICC, pero siempre por arriba de la
depreciación del peso lo que corrobora la observación
2- El dinero acumulado con intereses y convertidos a dólares suma USD 65.403,
lo que permitiría comprar el departamento de los supuestos iniciales a
USD1.816,75, precio asequible en el mercado de Buenos Aires pero no en el
interior debido a una alta tasa implícita a favor del desarrollador.
Luego, con el mismo caso real recreamos el escenario de que hubiese sucedido si el
USD se apreciaba a la misma tasa que el ICC, lo observamos en el anexo III que el
flujo de pagos del “pozo” no se modificaba, sin embargo en el anexo IV se observa que
la decisión de invertir a Plazo Fijo con esas tasas reales negativas pero con un tipo de
cambio creciendo más que proporcional a la tasa, el total acumulado en USD sería de
37.332, insuficientes para la compra del departamento. Esta última observación
corrobora la y la de .

Conclusiones

9 Tasa anual promedio=

ICC=
10 Tomando al propio ICC como proxi de inflación y la tasa promedio del Plazo Fijo en 21,80% nominal anual, tendríamos:
;
Por lo anteriormente expuesto se puede concluir:
1- En el ejemplo real analizado la alternativa de inversión financiera fue mejor que
la entrada al pozo bajo un contexto de estabilidad, sin embrago hay
considerandos que cambian la expresión de la hipótesis de trabajo de: “no es
conveniente el acceso al pozo” por “podría ser conveniente en determinadas
circunstancias”
2- El tercer supuesto no se cumple, el ICC y el valor del dólar no pueden ser
dejadas de lado en el análisis, el cumplimiento del supuesto se dará solamente
en contextos de estabilidad económica, financieras y cambiarias.
3- Es posible modelizar con la fórmula de Renta Variable Geométricamente con
las salvedades expuestas.
4- Las relaciones entre las variables permiten realizar predicciones del tipo de que
convendría hacer ante cambios en las mismas de manera tal de poder
anticiparse al mercado.
5- En un contexto de tipo de cambio retrasado o de estabilidad cambiaria si se
quiere, la alternativa financiera es mejor a la entrada al pozo, por el contrario,
en contextos de volatilidad, el “ladrillo” sigue siendo mejor por la reserva de
valor que posee y su fácil acceso.
6- En mercados con poca oferta de viviendas como sucede en el interior del país,
la tasa implícita es mayor y propende a favor de las inversiones financieras,
siendo el valor del anticipo una variable crítica debido al costo de oportunidad
de ganar tasa en pesos. Este desequilibrio que produce una magra oferta de
pozos y altas tasas implícitas no es sostenible en el tiempo, más aún sumado
al riesgo propiamente dicho que conlleva un fideicomiso inmobiliario al costo. 11
7- Finalmente vale la aclaración de que otro instrumento financiero con mayor
sofisticación podría llegar a cambiar las decisiones debido a distintos retornos,
pero habría quizás que considerar la variable riesgo en ambas opciones, “pozo”
por un lado y financiera por otra.

11 La solidaridad de los Beneficiarios/Fiduciantes no se analiza, pero existe que el dinero “estacionado” en el pozo resulte en pérdidas de capital.
Anexos

Parámetros del ejemplo

Departamento, Ubicación: En Tigre, Puerto de Frutos

Metros Cuadrados 36

Precio en AR$ 588.293,00

Anticipo (30%) 176.488,00

Cuotas (mensuales) 36

Saldo a Pagar: 411.805,00

Cuota Pura: 11.439,03


2
Valor del m en USD 1.140,37

Valor del Departamento en USD: 41.053,24

ICC inicial: 1.027,82

Dólar Inicial (Blue)12 14,33 AR$ por USD

12Fuente USD Blue(última cotización del mes)


http://www.ambito.com/economia/mercados/monedas/dolar/info/?ric=ARSB=&desde=01/10/2014&hasta=30/11/2015&pag=5
Núm. Capital Variación Cuota Saldo Pago en
Mes TC ICC Cuota Pura Ajuste
Periodo Inicial ICC Cargada Capital USD
0 oct-14 588.293 14,33 1.045,6 0,00% 176.488 - 176.488 411.805 12.316
1 nov-14 411.805 13,10 1.045,6 1,73% 11.439 7.122 18.561 400.366 1.417
2 dic-14 400.366 13,80 1.051,4 0,55% 11.439 2.221 13.660 388.927 990
3 ene-15 388.927 13,60 1.057,7 0,60% 11.439 2.330 13.769 377.488 1.012
4 feb-15 377.488 13,03 1.066,9 0,87% 11.439 3.283 14.722 366.049 1.130
5 mar-15 366.049 12,62 1.075,7 0,82% 11.439 3.019 14.458 354.610 1.146
6 abr-15 354.610 12,70 1.170,1 8,78% 11.439 31.119 42.558 343.171 3.351
7 may-15 343.171 12,65 1.182,7 1,08% 11.439 3.695 15.134 331.732 1.196
8 jun-15 331.732 13,40 1.196,3 1,15% 11.439 3.815 15.254 320.293 1.138
9 jul-15 320.293 14,94 1.211,6 1,28% 11.439 4.096 15.535 308.854 1.040
10 ago-15 308.854 15,47 1.266,4 4,52% 11.439 13.969 25.408 297.415 1.642
11 sep-15 297.415 15,99 1.282,8 1,30% 11.439 3.852 15.291 285.976 956
12 oct-15 285.976 14,74 1.291,9 0,71% 11.439 2.029 13.468 274.537 914
13 nov-15 274.537 15,83 1.302,9 0,85% 11.439 2.339 13.778 263.098 870
14 dic-15 263.098 13,05 1.339,4 2,80% 11.439 7.369 18.808 251.659 1.441
15 ene-16 251.659 13,90 1.374,9 2,65% 11.439 6.670 18.109 240.220 1.303
16 feb-16 240.220 15,58 1.402,7 2,02% 11.439 4.851 16.290 228.781 1.045
17 mar-16 228.781 14,58 1.420,2 1,25% 11.439 2.863 14.302 217.342 981
18 abr-16 217.342 14,26 1.574,9 10,89% 11.439 23.674 35.113 205.903 2.463
19 may-16 205.903 14,01 1.609,6 2,20% 11.439 4.538 15.977 194.463 1.140
20 jun-16 194.463 14,92 1.624,8 0,94% 11.439 1.833 13.272 183.024 890
21 jul-16 183.024 15,04 1.638,0 0,81% 11.439 1.486 12.925 171.585 859
22 ago-16 171.585 14,90 1.643,3 0,33% 11.439 561 12.000 160.146 805
23 sep-16 160.146 15,26 1.654,6 0,69% 11.439 1.102 12.541 148.707 822
24 oct-16 148.707 15,17 1.748,7 5,69% 11.439 8.458 19.897 137.268 1.311
25 nov-16 137.268 15,84 1.775,1 1,51% 11.439 2.071 13.510 125.829 853
26 dic-16 125.829 15,85 1.789,0 0,78% 11.439 984 12.423 114.390 784
27 ene-17 114.390 15,90 1.836,7 2,67% 11.439 3.050 14.489 102.951 911
28 feb-17 102.951 15,48 1.867,7 1,69% 11.439 1.740 13.179 91.512 851
29 mar-17 91.512 15,39 1.887,9 1,08% 11.439 986 12.425 80.073 807
30 abr-17 80.073 15,40 1.992,3 5,53% 11.439 4.429 15.868 68.634 1.030
31 may-17 68.634 16,10 2.015,2 1,15% 11.439 789 12.228 57.195 760
32 jun-17 57.195 16,63 2.036,4 1,05% 11.439 602 12.041 45.756 724
33 jul-17 45.756 17,64 2.157,2 5,93% 11.439 2.714 14.153 34.317 802
34 ago-17 34.317 17,31 2.184,5 1,26% 11.439 434 11.873 22.878 686
35 sep-17 22.878 17,31 2.201,8 0,79% 11.439 182 11.621 11.439 671
36 oct-17 11.439 17,66 2.218,5 0,76% 11.439 87 11.526 0 653
588.293 164.360 752.653 51.711,66
Anexo II

Capital Inicial Imposición TNA PF Interés Saldo AR$ Saldo USD

- 176.488 21,25% - 176.488 12.316


176.488 18.561 19,42% 2.856 197.905 15.107
197.905 13.660 21,29% 3.511 215.076 15.585
215.076 13.769 21,91% 3.927 232.772 17.116
232.772 14.722 20,50% 3.977 251.471 19.299
251.471 14.458 22,30% 4.673 270.603 21.442
270.603 42.558 20,98% 4.731 317.892 25.031
317.892 15.134 20,55% 5.444 338.471 26.757
338.471 15.254 21,08% 5.946 359.670 26.841
359.670 15.535 22,80% 6.834 382.039 25.572
382.039 25.408 22,29% 7.096 414.544 26.797
414.544 15.291 21,40% 7.393 437.227 27.344
437.227 13.468 23,31% 8.493 459.188 31.153
459.188 13.778 23,35% 8.935 481.901 30.442
481.901 18.808 26,53% 10.654 511.363 39.185
511.363 18.109 25,59% 10.905 540.377 38.876
540.377 16.290 25,22% 11.357 568.024 36.449
568.024 14.302 28,93% 13.694 596.020 40.875
596.020 35.113 28,09% 13.952 645.085 45.243
645.085 15.977 29,48% 15.848 676.909 48.307
676.909 13.272 26,06% 14.700 704.881 47.244
704.881 12.925 24,29% 14.268 732.074 48.660
732.074 12.000 23,13% 14.111 758.184 50.882
758.184 12.541 21,22% 13.407 784.132 51.374
784.132 19.897 20,42% 13.343 817.372 53.865
817.372 13.510 19,38% 13.201 844.082 53.274
844.082 12.423 19,04% 13.393 869.898 54.882
869.898 14.489 17,21% 12.476 896.863 56.417
896.863 13.179 18,43% 13.774 923.816 59.678
923.816 12.425 18,35% 14.127 950.368 61.752
950.368 15.868 18,22% 14.430 980.666 63.680
980.666 12.228 18,45% 15.078 1.007.971 62.607
1.007.971 12.041 18,58% 15.607 1.035.620 62.274
1.035.620 14.153 18,79% 16.216 1.065.988 60.430
1.065.988 11.873 19,28% 17.127 1.094.988 63.258
1.094.988 11.621 19,59% 17.876 1.124.485 64.962
1.124.485 11.526 19,94% 18.685 1.154.695 65.403
Anexo III
Variación Cuota Saldo Pago en
Núm.Periodo Mes Capital Inicial TC ICC Cuota Pura Ajuste
ICC Cargada Capital USD
0 oct-14 588.293 14,33 1.045,6 0,00% 176.488 - 176.488 411.805 12.316
1 nov-14 411.805 14,58 1.045,6 1,73% 11.439 7.122 18.561 400.366 1.273
2 dic-14 400.366 14,66 1.051,4 0,55% 11.439 2.221 13.660 388.927 932
3 ene-15 388.927 14,75 1.057,7 0,60% 11.439 2.330 13.769 377.488 934
4 feb-15 377.488 14,87 1.066,9 0,87% 11.439 3.283 14.722 366.049 990
5 mar-15 366.049 15,00 1.075,7 0,82% 11.439 3.019 14.458 354.610 964
6 abr-15 354.610 16,31 1.170,1 8,78% 11.439 31.119 42.558 343.171 2.609
7 may-15 343.171 16,49 1.182,7 1,08% 11.439 3.695 15.134 331.732 918
8 jun-15 331.732 16,68 1.196,3 1,15% 11.439 3.815 15.254 320.293 915
9 jul-15 320.293 16,89 1.211,6 1,28% 11.439 4.096 15.535 308.854 920
10 ago-15 308.854 17,66 1.266,4 4,52% 11.439 13.969 25.408 297.415 1.439
11 sep-15 297.415 17,88 1.282,8 1,30% 11.439 3.852 15.291 285.976 855
12 oct-15 285.976 18,01 1.291,9 0,71% 11.439 2.029 13.468 274.537 748
13 nov-15 274.537 18,17 1.302,9 0,85% 11.439 2.339 13.778 263.098 758
14 dic-15 263.098 18,67 1.339,4 2,80% 11.439 7.369 18.808 251.659 1.007
15 ene-16 251.659 19,17 1.374,9 2,65% 11.439 6.670 18.109 240.220 945
16 feb-16 240.220 19,56 1.402,7 2,02% 11.439 4.851 16.290 228.781 833
17 mar-16 228.781 19,80 1.420,2 1,25% 11.439 2.863 14.302 217.342 722
18 abr-16 217.342 21,96 1.574,9 10,89% 11.439 23.674 35.113 205.903 1.599
19 may-16 205.903 22,44 1.609,6 2,20% 11.439 4.538 15.977 194.463 712
20 jun-16 194.463 22,65 1.624,8 0,94% 11.439 1.833 13.272 183.024 586
21 jul-16 183.024 22,84 1.638,0 0,81% 11.439 1.486 12.925 171.585 566
22 ago-16 171.585 22,91 1.643,3 0,33% 11.439 561 12.000 160.146 524
23 sep-16 160.146 23,07 1.654,6 0,69% 11.439 1.102 12.541 148.707 544
24 oct-16 148.707 24,38 1.748,7 5,69% 11.439 8.458 19.897 137.268 816
25 nov-16 137.268 24,75 1.775,1 1,51% 11.439 2.071 13.510 125.829 546
26 dic-16 125.829 24,94 1.789,0 0,78% 11.439 984 12.423 114.390 498
27 ene-17 114.390 25,61 1.836,7 2,67% 11.439 3.050 14.489 102.951 566
28 feb-17 102.951 26,04 1.867,7 1,69% 11.439 1.740 13.179 91.512 506
29 mar-17 91.512 26,32 1.887,9 1,08% 11.439 986 12.425 80.073 472
30 abr-17 80.073 27,78 1.992,3 5,53% 11.439 4.429 15.868 68.634 571
31 may-17 68.634 28,10 2.015,2 1,15% 11.439 789 12.228 57.195 435
32 jun-17 57.195 28,39 2.036,4 1,05% 11.439 602 12.041 45.756 424
33 jul-17 45.756 30,08 2.157,2 5,93% 11.439 2.714 14.153 34.317 471
34 ago-17 34.317 30,46 2.184,5 1,26% 11.439 434 11.873 22.878 390
35 sep-17 22.878 30,70 2.201,8 0,79% 11.439 182 11.621 11.439 379
36 oct-17 11.439 30,93 2.218,5 0,76% 11.439 87 11.526 0 373
588.293 164.360 752.653 41.053,24
Anexo IV

Capital Inicial Imposición TNA PF Interés Saldo AR$ Saldo USD

- 176.488 21,25% - 176.488 12.316


176.488 18.561 19,42% 2.856 197.905 13.576
197.905 13.660 21,29% 3.511 215.076 14.672
215.076 13.769 21,91% 3.927 232.772 15.785
232.772 14.722 20,50% 3.977 251.471 16.906
251.471 14.458 22,30% 4.673 270.603 18.043
270.603 42.558 20,98% 4.731 317.892 19.486
317.892 15.134 20,55% 5.444 338.471 20.527
338.471 15.254 21,08% 5.946 359.670 21.564
359.670 15.535 22,80% 6.834 382.039 22.616
382.039 25.408 22,29% 7.096 414.544 23.479
414.544 15.291 21,40% 7.393 437.227 24.447
437.227 13.468 23,31% 8.493 459.188 25.494
459.188 13.778 23,35% 8.935 481.901 26.529
481.901 18.808 26,53% 10.654 511.363 27.384
511.363 18.109 25,59% 10.905 540.377 28.190
540.377 16.290 25,22% 11.357 568.024 29.046
568.024 14.302 28,93% 13.694 596.020 30.101
596.020 35.113 28,09% 13.952 645.085 29.379
645.085 15.977 29,48% 15.848 676.909 30.163
676.909 13.272 26,06% 14.700 704.881 31.117
704.881 12.925 24,29% 14.268 732.074 32.057
732.074 12.000 23,13% 14.111 758.184 33.092
758.184 12.541 21,22% 13.407 784.132 33.991
784.132 19.897 20,42% 13.343 817.372 33.525
817.372 13.510 19,38% 13.201 844.082 34.106
844.082 12.423 19,04% 13.393 869.898 34.876
869.898 14.489 17,21% 12.476 896.863 35.024
896.863 13.179 18,43% 13.774 923.816 35.477
923.816 12.425 18,35% 14.127 950.368 36.107
950.368 15.868 18,22% 14.430 980.666 35.305
980.666 12.228 18,45% 15.078 1.007.971 35.876
1.007.971 12.041 18,58% 15.607 1.035.620 36.476
1.035.620 14.153 18,79% 16.216 1.065.988 35.443
1.065.988 11.873 19,28% 17.127 1.094.988 35.953
1.094.988 11.621 19,59% 17.876 1.124.485 36.631
1.124.485 11.526 19,94% 18.685 1.154.695 37.332

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