Derecho de bienes: El derecho real y sus clases

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Derecho de bienes completo
Derecho de Bienes (Universidad de Salamanca)
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EL DERECHO REAL. DINÁMICA DE LOS

DERECHOS REALES
Tema 1. El derecho real.
Dentro del ámbito del derecho civil patrimonial, existen dos grupos
de relaciones, las jurídico-obligacionales y las relaciones jurídico-reales.
Tradicionalmente el derecho civil se divide en dos grandes bloques,

el derecho civil de la persona y el derecho civil patrimonial, es decir, normas
e instituciones que disciplinan las relaciones económicas.
 Derecho Civil de la persona: conjunto de normas e instituciones que

disciplinan las actividades humanas en su aspecto individual y
colectivo. Se refiere al estado civil de las personas en sentido amplio:
capacidad, nacionalidad, incluso ciertas normas del Derecho
matrimonial.
 Derecho Civil patrimonial: normas e instituciones que disciplinan las
funciones económicas del hombre. A pesar de esta división, no hay que
entender el Dº Civil patrimonial como algo independiente de la
persona, sino que está íntimamente relacionada con ella porque la
persona es el centro de todas las relaciones jurídicas. Por tanto, la nota
de la patrimonialidad hay que entenderla como una adjetivación del Dº
Civil y no como algo sustantivo o independiente de la persona.
Por otro lado hay que poner de manifiesto que dentro del derecho
patrimonial se distingue el derecho de obligaciones y el derecho real. Sin
embargo, en la práctica se ha demostrado que estos ámbitos están
mezclados.
Como ejemplo el contrato de compraventa se quiere adquirir la

propiedad de un bien, que es el derecho real por antonomasia. Es un
contrato consensual porque se perfecciona por el acuerdo entre las partes
que intervienen en ese acto. Una vez perfeccionado, surgen obligaciones
para ambas partes. Para adquirir la propiedad, se sigue la teoría del título (el
contrato a través del que se plasma la venta, el documento) y modo (Se
necesita en la adquisición derivativa. Entrega, salvo que haya pacto de
reserva de dominio, puesta en poder y posesión del bien). La teoría general
del contrato también se proyecta dentro del ámbito del Derecho de Familia.
Así, por ejemplo el CC español a estos efectos establece que los cónyuges
pueden elegir el régimen económico de su matrimonio en capitulaciones
matrimoniales (que no son sino un contrato). También se refleja en el ámbito
del derecho de Sucesiones, concretamente en la sucesión mortis causa
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voluntaria a través de testamento o de un pacto sucesorio. Con lo cual, es

clara la manifestación de las relaciones jurídico reales y jurídico obligatorias.
Son muchos los principios del derecho civil patrimonial que tiene su reflejo
en el ámbito de los derechos reales y derechos de crédito:
 El principio de la autonomía de la voluntad. Tiene dos significados

distintos:
 Capacidad de la persona para crear, modificar o extinguir relaciones

jurídicas. Este principio tiene su reflejo en el art. 1255 CC.
 Capacidad de la persona para usar, gozar y disponer de los bienes
económicos. Se refleja en el art. 348 CC, que define el derecho de
propiedad. No es un derecho absoluto, ya que está sometido a límites
(como la función social recogida en la CE) y limitaciones (como el
usufructo, que se proyecta como carga sobre la propiedad de un
bien).
Existe la posibilidad de crear nuevos derechos reales a partir de este

principio, ya sea por el legislador o por particulares.
 El principio de la buena fe. Se proyecta a lo largo de diferentes

preceptos del CC (art. 1258 CC; en una sentencia del TS de 2007 se
plasma qué se debe entender por actuar conforme a la buena fe) o en
otras leyes.
 Principio de la seguridad jurídica. Para el ciudadano, la seguridad

jurídica es la protección de su confianza depositada en los demás al
negociar en el tráfico jurídico. En este sentido, al sujeto le interesa que
haya una garantía procesal (derecho a la tutela judicial efectiva). Es
decir, el derecho a la tutela efectiva de jueces y tribunales.
 Principio de la función social. Los derechos no son valores absolutos,

sino que tienen un contenido social. Hay manifestaciones concretas a
este principio en la CE: art. 33.2, art. 45.2 CE (indispensable
solidaridad colectiva), art. 38, art. 128.
1. Concepto de derecho real y clases

El origen de la expresión “derecho real” se encuentra en el Derecho
Romano: los iura in re, que eran derechos de cosas. Es un término más
amplio porque aquí se incluye a la posesión, pero no se puede calificar como
derecho real.
En el derecho común, con posterioridad se habla ya de derecho de

persona y derecho de cosas. La finalidad del derecho real o del derecho de

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cosas es resolver los conflictos de intereses que recaen sobre la titularidad,

la utilización o el disfrute de los bienes. Es difícil dar una definición de
derecho real, por ello se siguen tres teorías básicas:
 Teoría clásica: la doctrina califica los derechos como reales porque

conceden a su titular un poder directo e inmediato sobre las cosas;
mientras que se entiende que el derecho de crédito sólo se satisface
con la prestación que haga el deudor al acreedor. Los derechos reales
son ejercitables erga omnes. En cambio, los de crédito, sólo se pueden
hacer valer frente al obligado. La critica habla de la relación de
persona-cosa, donde las relaciones se dan entre personas. Todo gira en
torno a la persona, no hay independencia entre el aspecto personal y
el de las cosas.
 Teoría obligacionista o personalista: define el derecho real como poder
para exigir a terceros que se abstengan de intervenir, existencia de
una obligación pasiva universal. La crítica que se hace es que se está
definiendo el derecho real desde la parte negativa y solo nacería en el
momento de la violación de la norma.
 Teorías actuales: tratan de destacar el aspecto interno, poder directo y
mediato de la persona sobre las cosas. Hay derechos con posibilidad
de derechos reales pero no se da ese poder sobre las cosas. La reina
de las garantías es la hipoteca donde el titular del derecho real es el
banco que es el acreedor hipotecario y para el que solicita la hipoteca
es una carga. No hay desplazamiento posesorio de los bienes y el bien
permanece en manos del hipotecante que tiene poder sobre los
bienes, por tanto puede enajenarlo frente a terceros y se tiene que
inscribir en el registro. Nos protege el Registro. La posesión es a los
bienes muebles lo que le Registro es a los bienes inmuebles, dan
publicidad.
La inscripción no es una característica esencial del derecho real. Los

derechos reales en términos generales nacen extra registralmente. Por tanto
la función del registro es de publicidad y seguridad para garantizar la
existencia de los derechos.
Y el aspecto externo del derecho real, eficacia erga omnes. Las diferencias
entre el usufructo y el arrendatario, es que en el usufructo, el cual es
oponible frente a todos, pero esto no se da en el derecho arrendaticio si no
se inscribe en el Registro.
Los caracteres más importantes del derecho real son la inherencia y la

exclusividad.
 Inherencia: poder directo y mediato sobre las cosas. La

reipersecutoriedad quiere decir que ese bien va a ser perseguido este

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donde esté, en las manos de quién esté, se puede perseguir el bien

frente a todos. Se puede dirigir la acción frente a todos.
 Exclusividad: poder sobre las cosas por parte de la persona e
imposición erga omnes. El derecho real es oponible frete a todos y es
común a todos los derechos reales. Se sigue la tesis del título más el
modo.
El elemento externo es la oponibilidad frente a todos, erga omnes, común a

todos los derechos reales. Se hace referencia a la eficacia real.
El elemento interno es el poder directo e inmediato sobre las cosas. No se da

en todos los derechos reales como en los limitados sobre cosa ajena.
Clases de derechos reales
Propiedad: es el máximo poder sobre la cosa. Es el derecho real por

excelencia que atribuye a su titular máximas facultades, es un derecho
absoluto. Hoy día la propiedad está sujeta a límites del derecho y
limitaciones que vienen impuestas desde fuera, por ello se justifican las
expropiaciones forzosas.
Derechos reales limitados, fraccionarios o derechos en cosa ajena:

facultades concretas sobre alguna o lagunas utilidades de una cosa que
pertenece en propiedad a otro. Atribuyen a cada titular facultades concretas
limitadas sobre las características de las cosas cuya propiedad pertenece a
otra persona. Se habla en cosa ajena porque todos los derechos reales
limitados se proyectan sobre la propiedad. Dentro de ellos se establecen dos
clases:
 Derechos reales de goce: (uso, habitación, usufructo, censos,

servidumbres, superficie…). Notas propias de los derechos reales con
un alto componente posesorio, en detrimento de la facultad de goce
del propietario. La posesión es la base de la usucapión que es un
mecanismo que nos conduce a adquirir la propiedad. Tiene un origen
legal o voluntario y su extinción consolida la propiedad. Mientras se
constituye el usufructo se habla de usufructuario y de nudo propietario
que no tiene facultad de goce. Cuando se extingue el usufructo pasa a
tener plenas facultades. El único usufructo legal que se reconoce es el
del cónyuge por la herencia, bien descendientes o ascendientes.
 Derechos reales de garantía (o de realización del valor): (hipoteca,
prenda, anticresis). Afección de una cosa para el aseguramiento de
una obligación, es decir, es un bien lo que se afecta y garantiza el
cumplimiento de una obligación. Venta de la cosa en venta pública.
Tiene un carácter real porque el acreedor puede realizar el valor de la
cosa, sea quien sea su propietario, porque no hay desplazamiento
posesorio del bien. La hipoteca (bienes muebles e inmuebles) no es lo

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mismo que la prenda (puede ser ordinaria con desplazamiento

posesorio y especial sin desplazamiento de la posesión), se
diferencian por el carácter del bien sobre el que recaen y por la
existencia o no de desplazamiento posesorio. En la hipoteca
inmobiliaria no hay desplazamiento posesorio, la cual es de inscripción
constitutiva, y en la hipoteca mobiliaria hay desplazamiento posesorio.
2. Los derechos reales discutidos.

Los derechos reales de adquisición preferente son discutidos.
Limitan la capacidad de disposición del propietario. Los derechos de
adquisición preferente son el tanteo y el retracto y el derecho de opción. Se
puede adquirir con preferencia frente a un tercero. Si es convencional se
establece por acuerdo, en el caso de que el arrendador decida enajenar el
bien se lo ha de comunicar al arrendador.
El tanteo (origen legal y convencional), es el derecho de adquirir

antes y se ejercita antes del retracto consistiendo en comunicar la
enajenación a la otra persona. Si el arrendador enajena sin comunicárselo al
arrendatario, este puede salir al tracto (origen legal) frente a esa otra
persona (tercero) porque el arrendatario tiene preferencia de adquisición.
Son derechos de adquirir con preferencia. El derecho de opción es por
ejemplo la opción de compra en un contrato.
El derecho de adquisición preferente, en relación a su eficacia real

es discutida por los autores. Algunos piensan que sí tiene eficacia real, art.
1510 CC, para el retracto convencional, art. 37 Ley Hipotecaria, para el
tanteo y retracto legales, acciones frente a todos y sin necesidad de
publicidad y art. 14 Reglamento hipotecario, derecho opcional. Para otros
autores no tiene eficacia real. Porque no hay poder directo e inmediato sobre
las cosas, porque aunque pueden inscribirse, esto no desnaturaliza el
carácter del derecho.
Derecho arrendaticio: es el derecho sobre el bien arrendado,

tradicionalmente se considera personal y no se vincula a terceros
adquirientes. Se podría mantener ese carácter real en cuanto que el
arrendatario, por similitud al usufructuario, es un poseedor de la cosa
arrendada y tiene sobre ella un poder directo e inmediato. Existen
argumentos a favor y en contra de la naturaleza real de este derecho:
 A favor: el arrendatario es un poseedor de la cosa arrendada y tiene

sobre ella un poder directo e inmediato. En determinadas
circunstancias puede inscribirse en el Registro y ser eficaz frente a
terceros. Tiene una normativa de protección especial que el dan mayor
duración que a otros derechos

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 En contra: el legislador parte de que el arrendamiento crea relaciones

personales, es una forma de adquirir la propiedad con el paso del
tiempo, el derecho del arrendatario se ejerce dentro de una relación
contractual en que las partes son acreedor y deudor respectivamente y
su eficacia frente a terceros proviene de su inscripción en el Registro.
Derecho de retención: no parece ser un derecho real. La única facultad del

retenedor es no restituir la cosa ajena que posee. Tiene la potestad de
conservar esos bienes hasta que sea satisfecho el pago. Ejemplo. Prenda con
desplazamiento posesorio. En el caso de la prenda con desplazamiento
posesorio o prenda ordinaria, se produce un desplazamiento posesorio; con
lo cual, el bien mueble pasa a manos del acreedor (titular de la garantía
real). Sin embargo, el acreedor actúa a modo de depositario para que no se
deprecie su valor. El acreedor a favor del cual se ha constituido la garantía
está detentando el bien como medida de precaución. Tiene derecho de
retención. El deudor sigue siendo dueño de la cosa hasta que no se
adjudique a alguien como consecuencia de la ejecución por no cumplir la
obligación. Si se cumple, el bien se devuelve al deudor. Ciertamente, la
retención es oponible frente a todos (acreedores y sucesores en la titularidad
de la cosa retenida) pero el retenedor no puede usar, disfrutar ni disponer
de la cosa, ni tiene ninguna preferencia de cobro. Es mero depositario. Tiene
como base un derecho de usufructo o cualquier derecho real y se oponen
frente a todos, ya que tiene su origen en un derecho real.
3. La distinción entre derechos reales y derechos de

crédito.
Derechos reales: es un poder inmediato del titular sobre la cosa y
con oponibilidad erga omnes. Se habla de tratado de las cosas, porque hacen
referencia al objeto de la relación jurídico-real, incluyendo la posesión que
aunque no es un derecho real es la base de la usucapión.
Derechos de crédito: poder para dirigirse frente a otro y

reclamarle una acción u omisión. El acreedor dirige la acción frente al
deudor. Se habla de tratado de las obligaciones. El acreedor obtiene el
beneficio a través de la conducta del obligado. Lo que se pretende es la
realización de una conducta por parte del deudor para satisfacer la deuda.
Relevancia de la distinción
 Adquisición de los derechos: los derechos de crédito se adquieren

inmediatamente del contrato, el contrato crea obligaciones. Y los
derechos reales se adquieren por el título y el modo, nacen de una
base contractual y la obligación fundamental es la entrega de la cosa

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por parte del vendedor, este contrato de compraventa tiene una

segunda parte que es adquirir la propiedad, que es el derecho real por
excelencia. Es necesario el título (contrato) más el modo (la traditio o
entrega). Los derechos reales nacen extra registralmente. Como
excepción esta la hipoteca que sin nace dentro del Registro.
 En materia de prescripción: la prescripción es una forma de perder el
derecho por el no uso y de adquirir el derecho por el uso. Se distingue
entre prescripción adquisitiva o usucapión, donde la base es la
posesión, solo con el dominio (propiedad) y demás derechos reales.
Solo se pueden adquirir por prescripción las servidumbres continuas
(se produce en todo momento) y aparente (publicidad, se manifiesta a
través de signos externos). Y prescripción extintiva mediante distintos
pactos. Se hace referencia a la extinción del derecho por el no ejercicio
del mismo. La diferencia entre caducidad y prescripción es que los
plazos de prescripción se pueden interrumpir, en cambio la caducidad
no. Los plazos de prescripción son más amplios en los derechos reales
que en los de crédito, arts. 1962, 1963 y 1964. Art. 1962: las acciones
reales sobre bienes muebles prescriben a los seis años de perdida la
posesión, salvo que el poseedor haya ganado por menos término el
dominio conforme al artículo 1.955, y excepto los casos de extravío y
venta pública, y los de hurto o robo, en que se estará a lo dispuesto en
el párrafo tercero del mismo artículo citado. Art. 1963: las acciones
reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años desde que
se perdió la posesión. Entiéndase esta disposición sin perjuicio de lo
establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por
prescripción. Art. 1964: la acción hipotecaria prescribe a los veinte
años, y las personales que no tengan señalado término especial de
prescripción a los quince.
 Otras diferencias: mediante la duración. En este sentido el derecho
real tiene de ordinario naturaleza perpetua (propiedad de), es decir,
nace para perdurara en el tiempo y su ejercicio, lejos de extinguirlo lo
consolida. Además los derechos reales como recaen sobre cosas
determinadas, el perecimiento del bien lleva consigo la extinción de
ese derecho. Por el contrario, el derecho de crédito tiene naturaleza
transitoria, es decir, que su ejercicio lo extingue porque satisfecha la
prestación desaparece el vinculo jurídico entre acreedor y deudor.
 Protección registral: en lo referente a las relaciones jurídico-reales,
tanto la posesión como el registro son mecanismos de publicidad.
Cuando se trata de transmisión de bienes inmuebles, el adquirente
sólo habrá realizado una adquisición perfecta y segura cuando tenga la
naturaleza de que nadie le va a perturbar en la posesión por motivos
anteriores a la adquisición. Ese adquirente necesita saber que quien
aparezca como propietario tenga títulos y que no esté sujeto a cargas.

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La seguridad se la da el Registro de la Propiedad. En el caso de la

hipoteca, le interesa saber si el constituyente de la garantía goza de
pleno poder de disposición sobre el mismo. El Registro le da la
seguridad. En el caso de la hipoteca la inscripción es constitutiva. Si no
se inscribe, no nace a la vida jurídica. En las relaciones jurídico-
obligacionales la influencia del Registro es mucho menor. Sobre todo, si
tenemos en cuenta que, por regla general, las relaciones jurídico-
obligacionales quedan limitadas en sus efectos a la esfera de esas
personas que contraen esa obligación. Eso sí, algunos derechos
obligaciones tienen acceso al Registro, como los derechos
arrendaticios, o el derecho de opción.
Distinción respecto de los derechos de crédito
El derecho real afecta a un amplio círculo e impide a eventuales

intervinientes desconocerlo, tiene “eficacia real”. La exigencia de publicidad
se produce mediante el Registro de la Propiedad y con carácter general la
inscripción no es constitutiva, pero algunos derechos reales ni siquiera la
requieren para su publicidad, como las servidumbres continuas y aparentes.
Deber de respeto general al derecho real. En caso de violación, el

titular dispone de una específica protección, una “acción real”.
Amplia legitimación pasiva: la acción se puede ejercitar frente a todos, erga

omnes.
Amplia duración: los derechos reales tienen naturaleza perpetua.
Derecho real poder directo e inmediato sobre las cosas y erga omnes.
Estos criterios de distinción son:

 Meros indicadores que han de ser tomados en su conjunto.
 Inmediatividad de los derechos reales frente a la relación interpersonal
de los derechos de crédito.
 Carácter absoluto de los derechos reales frente al relativo de los
derechos personales.
 Carácter estático y permanente de los derechos reales frente al
dinámico y transitorio de los derechos de crédito.
4. La relación jurídico real: sujeto, objeto y contenido del

derecho real.
Sujetos
Las relaciones jurídico-reales tienen lugar entre personas y cosas,
que pueden ser cosas materiales (propiedad de un bien mueble) o
inmateriales (propiedad intelectual). Cabe aplicar la teoría de la relación

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jurídica y del derecho subjetivo. No siempre se conecta a personas

determinadas.
El titular del derecho real tiene un radio de acción o de proyección

más amplio y diferente en función del tipo de derecho real ante el que nos
encontremos. Así, p.ej., en el derecho de propiedad puede haber un sujeto o
varios y a los terceros se les impone una serie de derechos y obligaciones
para que no perturben ese derecho de propiedad. En cambio, en los
derechos reales limitados la relación intersubjetiva se produce de otro modo:
 El sujeto pasivo: es el propietario de bien sobre el que recae el derecho

real limitado de disfrute. Con lo cual, el usufructo es una carga. En el
caso del usufructo, es el nudo propietario es el dueño de la cosa
usufructuada. En este sentido, al propietario se le imponen una serie
de obligaciones establecidas en la ley, como las reparaciones
extraordinarias oportunas y hacerse cargo del pago de impuestos que
recaigan sobre la cosa.
 El sujeto activo (titular del derecho real): el usufructuario ostenta una
posición activa de goce y disfrute de la cosa ajena.
En otras ocasiones, el derecho real es instrumental y accesorio de un

derecho de crédito o de un derecho personal. En este sentido, el derecho real
sigue las vicisitudes del derecho personal (nace y muere con ese crédito). Si
se cumple la obligación, se extingue esa garantía real. Por tanto, la relación
que se produce entre los sujetos es diferente.
Capacidad de los sujetos: pueden ser titulares de un derecho real:

 Personas físicas, tengan o no capacidad de obrar, en función de la
adquisición. Si es traslativa y tiene por objeto un contrato, si es menor
de 14 años necesita la representación de un tutor.
 Personas jurídicas, atendiendo a lo establecido en el art. 38 CC. En
algunos supuestos, la ley establece ciertas limitaciones. P.ej., en
materia de usufructo el art 515 CC dice que no podrá ser superior a
treinta años.
 El Estado, así lo reconocen el art. 345 CC y la Ley 16/1985 de 25 de
junio de Patrimonio del Estado.
 Las CCAA, se regirán por las normas dictadas en cada una de ellas.
Concurrencia de varias personas en la titularidad de un derecho real. Pueden

ser varios los titulares de un derecho real. Esta concurrencia se puede
producir:
 De modo voluntario: en el caso de la concurrencia voluntaria, el
sistema organizativo atiende a lo que las partes hayan acordado.

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 Por un hecho incidental: si la comunidad es incidental la composición

puede derivar del título de constitución o de la aplicación de los
sistemas de cotitularidad tipificados legalmente (para el caso de la
comunidad de bienes). Como es el caso de la herencia.
En relación con las cotitularidades, históricamente han sido dos los tipos de
cotitularidad en los derechos reales:
 Comunidad romana o por cuotas: se recoge en los arts. 392 y ss CC. Se
caracteriza por la existencia de cuotas como instrumento de
armonización de los derechos de ese grupo. Las cuotas dan lugar a
derechos.
 Comunidad germánica o en mano común: es una figura de origen
incierto que ha quedado residualmente en nuestro derecho, como en el
aprovechamiento de montes en mano común. Se mueve por otros
intereses:
 No hay cuotas; pero si las hubiera, no significaría medida de
derechos.
 No hay derecho a pedir la disolución de la comunidad.
 Tampoco existe la posibilidad de disponer de una parte por
separado.
Objeto
Cuando se habla de bienes o de cosas como objeto de la relación
jurídico-real, habría que incluir los bienes materiales, bienes inmateriales,
energías, las universalidades. Habría que matizar qué sucede con los
derechos. No pueden ser objeto de derecho real: una conducta, un
comportamiento exigido y, por tanto, obligado y otro derecho real.
En este caso, habría que hablar de la concurrencia de derechos

subjetivos de diverso grado y jerarquía sobre un mismo objeto. Rige el
principio de prioridad (Prior in tempore, potior iure). Se niega que un derecho
real recaiga sobre un derecho de crédito. Sin embargo, un sector de la
doctrina dice que el crédito se cosifica y, por tanto, entra dentro del tráfico
jurídico como una cosa más. Estos objetos del derecho real deben reunir una
serie de requisitos:
 Existencia del objeto: el objeto del derecho real ha de ser una realidad
del mundo exterior. Es evidente que no pueden recaer derechos reales
sobre algo que no existe. Habría que preguntarse si ese derecho real
ha de tener existencia actual o si cabe un derecho real sobre un objeto
posible o futuro. Art. 1271 CC permite que se establezca como objeto
de contrato cosas futuras.

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 Licitud: ha de tratarse de una cosa que esté dentro del comercio y

cuyo tráfico patrimonial no se halle prohibido o impedido por el
ordenamiento jurídico.
 Determinación: hay que concretar el bien objeto de ese derecho real.
Esta exigencia no está expresa muchas veces en el texto legal, pero se
deduce de su contexto. Así, p.ej., en materia de usufructo, el
usufructuario está obligado a hacer un inventario para determinar el
objeto del derecho real. En otras ocasiones, esa exigencia de la
determinación está especialmente indicada. P.ej., en el caso de la
hipoteca se requiere que recaiga la hipoteca sobre bienes
especialmente indicados y por una suma o cantidad también precisa.
Contenido
El ordenamiento jurídico atribuye facultades agrupadas en la

titularidad de ese derecho real, se contempla como algo unitariamente
agrupado.
Facultad de realización directa del interés del titular de satisfacer el

derecho: si el derecho real se traduce en ese poder directo e inmediato sobre
las cosas, la primera facultad es aquella que le permite al titular una
realización directa de su interés sin necesidad de ninguna prestación de
alguien para ello. En la práctica, esa facultad depende de la naturaleza de
ese derecho real:
 Derechos de uso y disfrute: ese interés del titular se satisface
mediante la facultad de uso y goce de la cosa con el correspondiente
derecho a poseerla.
 Derechos de garantía: el interés del titular se satisface pudiendo
realizar el valor de la cosa gravada a través de los procedimientos
legalmente establecidos para cobrar lo que se le debe.
La posesión está en función de la naturaleza de esa garantía real. En

unos casos puede haber posesión de la cosa por parte del acreedor (como en
la prenda pignoraticia), pero el acreedor es detentador; el titular es quien
constituye la garantía real. Sin embargo, en la prenda sin desplazamiento, el
bien permanece en manos del constituyente de la garantía real. Por eso, el
juego de la posesión es totalmente distinto.
La facultad de exclusión, tiene dos aspectos:

 Preventivo: pretende evitar la intromisión o perturbación por parte de
terceras personas. Se plasma materialmente p.ej., en el art. 388 CC
que reconoce a todo propietario la facultad de cerrar sus fincas o
heredades; o el art. 384 CC que atribuye al propietario y a titulares de
derechos reales la facultad de proceder a su deslinde con citación de

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los dueños de los predios colindantes. De igual forma, este carácter

preventivo se manifiesta en las acciones de mantenimiento en la
posesión.
 Represivo: se hace referencia al conjunto de medidas tendentes a
poner fin a una perturbación o lesión que se ha consumado ya. Frente
a las lesiones, el titular del derecho real es tutelado mediante
específicas acciones:
 Acciones reales, que pueden ser:
o Petitorias, confluyen la defensa posesoria y la utilización de
títulos jurídicos. Ej., acción reivindicatoria.
o Declarativas, dentro de ellas se encuentran:
 Confesorias, acciones de declaración positiva, en
virtud de las cuales el titular pretende que su
derecho sea declarado frente a quien lo niega o
desconozca. Esta acción es la que puede ejercitar el
titular del predio dominante. Ej., la acción de
declaración de dominio.
 Negatorias, acciones de declaración negativa, en
virtud de las cuales el titular pretende que se declare
que otro carece de un derecho de esa naturaleza
sobre su bien. Es lo que pretende el dueño del predio
sirviente.
 Acciones posesorias: que protegen la situación posesoria del
titular de ese derecho real, p.ej., un interdicto de obra nueva. Se
atiende al hecho de que alguien es poseedor y de que ha sido
despojado de su posesión; no importa el título que tenga para
poseer.
Facultad de oponer la titularidad real o eficacia real, el derecho real es

oponible frente a terceros, que deberán tolerar el ejercicio de los poderes y
facultades que constituyen el contenido de ese derecho real.
Facultad de persecución o reipersecutoriedad, atribuye a su titular la

posibilidad de perseguir la cosa donde quiera que esté y quienquiera que sea
la persona que la detente. P.ej., el propietario de un bien puede reclamar que
su derecho de propiedad sea reconocido frente a quien lo desconozca
mediante una acción declarativa confesoria y también puede ejercitar una
acción reivindicatoria.
En relación con estas dos últimas facultades, hay que poner de relieve que
tanto la oponibilidad erga omnes como la reipersecutoriedad en ocasiones
experimentan alguna quiebra en función de la protección de intereses de
terceros adquirentes de buena fe.

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Facultad de prioridad o preferencia, además de ser una facultad del titular,

es el principio que resuelve la concurrencia entre derechos reales
incompatibles entre sí. Como consecuencia de este principio, el derecho real
adquirido con anterioridad prevalece y excluye al derecho adquirido
posteriormente. En el ámbito sustantivo se sigue la regla prior tempore,
potior iure (primero en el tiempo es el mejor en el derecho).
Cuando los derechos concurrentes son de la misma naturaleza, el CC
resuelve el conflicto en su art. 1473 cuando regula la doble venta.
 Si ese bien es mueble, la propiedad se transfiere a la persona que
primero haya tomado posesión de la cosa de buena fe.
 Cuando es un bien inmueble:
o Se da preferencia al que primero haya inscrito.
o Si no hay inscripción, se atribuye a quien de buena fe posea.
o Si no hay posesión, se atribuye a quien presente título de fecha
más antigua siempre que haya buena fe.
Cuando los derechos concurrentes son de naturaleza diversa, se
sigue el principio de preferencia y prioridad del derecho más antiguo. El
derecho posterior no puede perjudicar ni limitar al derecho anteriormente
constituido, que será el preferente.
En el caso de que se constituya una hipoteca sobre una finca sobre
la cual ya existe un derecho de usufructo, si el deudor no cumple, se enajena
el bien con la carga que supone el derecho de usufructo, continúa, ya que el
usufructo es anterior.
En cambio, si se constituye un usufructo sobre un bien hipotecado y el
deudor no cumple, el acreedor hipotecario actuará como si el usufructo no
existiera. Se realiza el valor del bien y se extingue el derecho de usufructo.
Cuando los derechos reales concurrentes son compatibles porque
cada uno supone utilizaciones diferentes o diversos servicios sobre la cosa.
P.ej., servidumbre de paso y después una servidumbre de acueductos sobre
la misma cosa. Si se produjese la colisión, se aplica la regla de que los
derechos posteriores no pueden perjudicar a los derechos anteriores.
Este principio de prioridad tiene su reflejo en el ámbito registral. La
preferencia se manifiesta a favor de aquel que accede primero al registro. Es
un mecanismo de publicidad. Se le da preferencia en perjuicio de aquellos
otros, incluso con mejor derecho, que intenten el registro con posterioridad.
Facultad de disposición: es la expresión más intensa del goce. Se traduce en

la posibilidad que tiene el titular de enajenar, ceder o transmitir su derecho a
un tercero, autolimitarlo constituyendo otros derechos reales menores y
extinguir ese derecho real. Esta facultad comprende la realización de toda
suerte de actos jurídicos que tengan transcendencia real, culminen o no en
la propia pérdida de la condición de propietario por parte del disponente.

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La pérdida de la condición de propietario por parte del disponente puede

tener lugar cuando:
 El acto de disposición tiene por objeto transmitir la propiedad a otra
persona (compraventa, donación, dación en pago).
 La renuncia de ese derecho de propiedad.
 Abandono de la cosa mueble o inmueble.
En este supuesto, el bien sobre el que recae el derecho de propiedad pasa a

ser una res nullius, como tal, puede ser susceptible de ocupación, que es una
forma originaria de adquisición de la propiedad.
La facultad de disposición puede verse limitada por razones de diferente
índole. Son las prohibiciones de disponer:
 Origen legal, por eso, se dice que el derecho de propiedad no tiene
carácter absoluto.
 En la declaración de fallecimiento prohíbe la disposición de los
bienes a título gratuito hasta cinco años después de la
declaración de fallecimiento (art. 196.2 CC).
 Art. 525 CC: los derechos de uso y habitación no se pueden
transmitir por ninguna clase de título.
 Art. 14 Ley de Propiedad Intelectual dice que el derecho moral de
autor es inalienable, se protege el derecho a la integridad de la
obra.
 Art. 24 Ley Modernización de las Explotaciones Agrarias: la
división o segregación de una finca rústica sólo podrá permitirse
si no da lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima
de cultivo (secano: 4 ha; regadío: 1 ha).
 Legislación en materia de patrimonio histórico español.
Estas limitaciones despliegan su eficacia, incluso, frente al tercero
hipotecario aunque esa prohibición no se encuentre inscrita en el Registro de
la Propiedad (art. 26.1 Ley Hipotecaria). Tercer hipotecario: el que adquiere a
título oneroso confiando en lo que el Registro dice.
Pese a la multiplicidad de supuestos, desempeñan un papel marginal dentro
del ordenamiento jurídico. No es de extrañar porque el Derecho Privado
codificado reaccionó de forma virulenta contra la propiedad vinculada
(amortizada) propia del Antiguo Régimen. Se pretende facilitar el tráfico
económico, la transmisión de la tierra, etc.
 Origen convencional: Prohibiciones voluntarias de disponer

 Origen en actos a título gratuito, en épocas pasadas, las
prohibiciones testamentarias de disponer eran muy frecuentes,
generalmente, de bienes inmuebles para que no salieran del
ámbito familiar. Sin embargo, hoy en día el CC afirma la nulidad
de disposiciones que contengan prohibiciones perpetuas de

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enajenar. La LH se hace eco de esta prohibición de disponer

refiriéndose, en general, a las incorporadas a un acto a título
gratuito. La LH permite la inscripción de esas prohibiciones de
disponer siempre que la legislación vigente reconozca su validez.
Por tanto, estas prohibiciones de disponer, además de respetar
los límites temporales establecidos, han de fundarse en una justa
causa o en un interés legítimo. De lo contrario, no tendrían
validez. Estas prohibiciones de disponer no serían oponibles
frente a terceros.
 Origen en actos a título oneroso, son aquellas acordadas por las
partes en actos celebrados en los que hay contraprestación.
Estas prohibiciones no tienen acceso al Registro de la Propiedad
y, por tanto, con carácter general no son oponibles frente a
terceros. Su eficacia queda limitada a las relaciones internas
entre las partes que han celebrado ese acto o contrato (art. 27
LH). En relación con este precepto, el art. 57 Reglamento
Hipotecario dispone que se inscribirán en un solo asiento el acto
o contrato que contenga una hipoteca, aun cuando contenga una
prohibición (cuya inscripción está prohibida per se).
 Origen judicial y administrativo, en realidad, se fundan en la ley pero

se materializan a través de una resolución judicial o administrativa. Por
eso, se las llama prohibiciones ad hoc. Con lo cual, el fundamento de
ambos tipos de prohibiciones radica en garantizar el patrimonio del
demandado en un determinado proceso o de garantizar el patrimonio
del interesado en un expediente administrativo que conlleve
préstamos o subvenciones de distintos organismos administrativos
cuyas condiciones especiales hay que garantizar.
Facultad de provocar la realización o valor de los bienes, el acreedor

hipotecario tiene esta facultad. Constituye el eje central de los derechos
reales de garantía. Esta facultad se recoge en el art. 1858 CC. En nuestro
ordenamiento se prohíbe el pacto comisorio.
Facultad de provocar la adquisición, está íntimamente relacionada con los

derechos de adquisición preferente, a saber, retracto, tanteo y opción. La
facultad que expresa el contenido esencial de estos derechos es la de
adquirir el dominio sobre un bien con preferencia a un tercero. El derecho de
retracto extingue el acto, mientras que la opción, no.
Estos derechos aparecen en el tráfico, dependientes de la relación jurídica de

la que dimanan. P.ej., el derecho de opción tiene su origen en el contrato de
arrendamiento. El retracto en una comunidad de comuneros.

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Todas estas facultades que conforman el contenido de la relación jurídico-

real están haciendo referencia al lado activo de dicha relación.
Con respecto al lado pasivo, están los deberes, cargas y obligaciones. En la
propiedad, el lado pasivo hace referencia a esos terceros que, al entrar en
contacto con la cosa, tienen que respetar las decisiones que sobre la
utilización o el disfrute de la cosa tome el titular del dominio.
Esa sujeción o esa dependencia es mucho mayor en el caso de los derechos

reales limitados del disfrute. En este sentido, en las servidumbres más que
hablar de un deber general de respeto, se utiliza el término gravamen (art.
530 CC). En la servidumbre, el lado pasivo se manifiesta en el gravamen. Art.
1876 CC o art. 104 LH habla de sujeción al referirse a la hipoteca. En
realidad, no deja de ser un gravamen o carga. La idea de gravamen expresa
la limitación del propio derecho por concurrir otro a favor de otro titular que
debe ser respetado.
Tema 2. Nacimiento, modificación y extinción del

derecho real.
1. Los modos de adquirir el derecho real.
Hechos o actos basados en la naturaleza de los hechos que

engendran una situación jurídico- real. Esos hechos pueden ser de muy

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diversa índole. En este sentido, se puede hablar de dos modos de adquirir el

derecho real: originarios y derivativos.
Adquisición originaria
La adquisición originaria de la propiedad se presume libre de

cualquier otro derecho real limitado que anteriormente le afectara. La
usucapión y la ocupación, además de traer consigo la extinción del derecho
de propiedad del titular anterior, comportan la extinción de los derechos
reales y cargas que pesasen con anterioridad sobre la cosa. Los modos
originarios dan lugar a que surja el derecho real sin que medie relación con
un anterior titular o transmitente.
 Ocupación: se configura como modo originario de adquisición de la
propiedad de una cosa sin dueño o abandonada. Sin embargo, los
derechos reales sobre cosa ajena no se pueden adquirir por ocupación
porque es preciso que su dueño realice un negocio jurídico.
 Usucapión: la propiedad se adquiere sin estar fundamentada en el

derecho del titular anterior. Sería una forma originaria de adquirir
ese derecho real, que, a diferencia de la ocupación, también
afecta a los derechos reales limitados. Eso sí, se hace referencia a la
usucapión extraordinaria porque no hay un transmitente; mientras que
en la ordinaria no, porque hay justo título.
 Cesión: aunque no se contemple en el art. 609 CC es una forma de

adquirir las cosas accesorias que siguen a la principal. No afecta a los
derechos reales limitados.
Adquisición derivativa
El derecho real ya existe y pasa a otro titular por un acto de

transmisión o de enajenación. Art. 609 CC La propiedad y los demás
derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por
donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos
contratos mediante la tradición. Excepción: existen derechos reales que no
requieren de la tradición para su constitución. La adquisición tiene lugar
cuando el titular cede o transmite el derecho real a otra persona, que pasa a
ser el nuevo titular, que ocupará la posición del anterior y el contenido y
extensión de su derecho se mantiene en las mismas condiciones en que lo
ostentaba el anterior titular. Ahora bien, el anterior titular puede transmitir
íntegramente su derecho o algunas facultades de su derecho. Se distingue:
 Adquisición derivativa traslativa: se transmite o se adquiere el
mismo derecho del titular anterior. P.ej., cesión de un crédito.
 Adquisición derivativa constitutiva: el titular transfiere parcialmente su
derecho, dando origen a un nuevo derecho real. P.ej., usufructo, uso,
habitación.
Formas de adquisición derivativa de la propiedad

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 La ley: juega un papel muy importante en la creación de los derechos

reales.
 Donación: pese a su naturaleza contractual, la donación es
contemplada separadamente del resto de los contratos. La regulación
de la donación no se incluye en el Libro IV, sino en el Libro III De los
diferentes modos de adquirir la propiedad. Se explica porque
en el ordenamiento jurídico español se incluye como un mecanismo
de transmisión de la propiedad; el efecto transmisivo de las cosas
donadas. La aceptación es fundamental de forma que, sin ella, no hay
donación. La donación se perfecciona desde que el donante conoce
la aceptación del donatario. Por tanto, la donación es un negocio
jurídico de transmisión inmediata de los bienes. Se define como un
acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de
una cosa a favor de otro que la acepta.
 Sucesión testada e intestada: es una forma de transmitir un
patrimonio o una herencia por causa de muerte. Esta forma de
adquirir y transmitir se aplica tanto a los derechos reales como
aquellos que se producen dentro del ámbito obligacional, incluso, las
deudas existentes.
 Entrega de la cosa: permite diferenciar entre contratos con finalidad
traslativa y otros contratos sin finalidad traslativa:
 Contratos con finalidad traslativa: compraventa, que es un contrato
consensual; permuta, el mutuo, etc.
 Contratos sin finalidad traslativa: van encaminados a resolver la
prestación de servicios. Mandato, mediación. La transmisión
convencional mediante contrato requiere la tradición entrega de la
cosa o puesta a disposición del titular. Si bien existen derechos reales
que no comportan transferencia posesoria alguna a favor del titular,
como sucede en la hipoteca, que es un derecho real de garantía.
Los modos de adquirir la propiedad también se pueden clasificar como:

 Atendiendo a la existencia o no de contraprestación por parte del
adquirente
 Adquisición onerosa
 Adquisición gratuita
 Actos inter vivos o mortis causa
 Según el ámbito objetivo de la transmisión
 Adquisición universal: p.ej., herencia.
 Adquisición particular
Art. 609 CC en conexión con el art. 1095 CC recogen los modos de adquirir
los derechos reales. Acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde

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que nazca la obligación de entregarla, pero no adquiere el derecho real

sobre ella hasta que le haya sido entregada.
Se deduce que a través del título (contrato), se adquiere el derecho a que se

entregue la cosa. Sin embargo, la propiedad sobre la cosa sólo se adquiere
mediante la entrega (modo).
2. El sistema del titulo y el modo. La tradición como modo

de adquisición y transmisión.
A través del título se adquiere el derecho a que se entregue la cosa,

pero la propiedad sólo se adquiere mediante el modo (la tradición). Mediante
la tradición el comprador se convierte en propietario. El adquirente sólo se
convierte en titular real cuando se produce la entrega de la cosa. Esa
entrega se fundamenta en un contrato que sea apto para transferir el
dominio o el derecho real de que se trate. La propiedad sobre las cosas no
es transferida por los meros pactos, sino mediante la tradición y la
usucapión.
La tradición no transfiere el dominio si no se encuentra precedida

de venta o de cualquier otra justa causa. Si sólo hay título, hay una
simple causa de simple valor obligacional.
Mientras que si sólo ha habido entrega no fundada en un título,

habrá traspaso posesorio pero no verdadera transmisión de la propiedad. Por
tanto, la característica fundamental en la transmisión de los derechos reales,
radica en que ha de existir un título causa o justa causa y, además, un modo
o la tradición. La jurisprudencia exige que la entrega vaya acompañada de
los siguientes requisitos:
 El transmitente sea propietario o poseedor a título de dueño.
 Intención de las partes de adquirir y transmitir respectivamente.
La regla del título y el modo queda desvirtuada en ocasiones

porque, a veces no es necesaria la tradición para adquirir la propiedad,
como sucede en la transmisión de la propiedad al usufructuario o cuando se
transmite la propiedad al arrendatario de un bien o cuando se realiza la
compraventa con la reserva de pacto de dominio (la adquisición de la
propiedad sólo se produce cuando se satisfaga el pago del precio).
En otros sistemas no rige la teoría del título y del modo. Así, en

Francia se defiende la transmisión consensual del dominio: la voluntad de las
partes plasmada en un contrato es suficiente. Es decir, basta el título. En el
Derecho Alemán el título causal es irrelevante, la eficacia traslativa de la
tradición no requiere la validez de un contrato anterior que le sirva de
fundamento. Basta el modo.

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Ámbito de aplicación de la teoría del título y del modo
Atendiendo a lo dispuesto en el art. 609 CC, se aplica a la

adquisición derivativa de la propiedad y demás derechos reales por contrato
siempre que sea posible la entrega.
Existen derechos reales que se adquieren por contrato en los que

no es posible la entrega. En estos casos, no hay tradición. P.ej., la hipoteca,
que nace mediante escritura pública y posterior inscripción en el Registro de
la Propiedad. La servidumbre negativa tampoco comporta posesión.
Tradición: entrega de la cosa o de la posesión sobre la que recae el

derecho de propiedad u otro derecho real que se transmite de una persona a
otra. Esa entrega ha de tener pretensión traslativa. Es decir, su finalidad
debe ser transmitir la propiedad de la cosa o el derecho real de que se trate.
No basta una pura traslación posesoria con otra finalidad cualquiera. Por
esta razón se ha afirmado que la tradición es la entrega de la posesión con
ánimo de transmitir la propiedad. El efecto fundamental de la tradición es
transmitir. Mientras no se transmita la propiedad, el pretendido propietario
sólo tiene derecho a reclamar una conducta que haga que sea
propietario de ese derecho real.
Clases de tradición (arts. 1462 a 1469 CC). En ocasiones no se

puede realizar la entrega material y, por ello, el puro acuerdo entre
transmitente y adquirente es un acto equivalente a la entrega. Por ello, se
habla de la espiritualización de la tradición. La compraventa es el contrato
traslativo por antonomasia. Sin embargo, la tradición puede darse en
cualquier otro negocio traslativo.
 Tradición real: cuando se ponga en poder y posesión del comprador

(art. 1462 párrafo primero CC). Esa puesta en posesión real puede
suceder:
 Material: existe una entrega manual y efectiva, cuando el
adquirente de facto y de forma inmediata ejercita los
poderes característicos del titular del derecho real.
 Simbólica: cuando, sin llegar a producirse una transmisión
material de la cosa, el transmitente manifiesta de forma
inequívoca e irreversible su intención de transmitir la posesión al
adquirente. P.ej., entrega de las llaves de un bien mueble o
inmueble. Cuando se pongan en poder del comprador los títulos
de pertenencia, que acreditan la titularidad material del
transmitente.
 Tradición instrumental: se genera en virtud del otorgamiento de
escritura pública ante el notario (art. 1462.2 CC). Excepción: es
posible que las partes introduzcan en la escritura de venta cláusulas

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de reserva de dominio, que excluyen el efecto traditivo a favor del

adquirente hasta tanto el adquirente no pague por completo el precio
aplazado.
 Tradición brevi manu: supuestos en los que el transmitente no
necesita entregar la cosa al adquirente porque ya la tiene bajo otro
concepto (es usufructuario, arrendatario). Se aplica a bienes muebles
e inmuebles. Art. 1463 in fine CC.
 Tradición longa manu: el transmitente señala la cosa. En el Derecho
Romano consistía en señalar los confines de la misma desde lejos.
No se recoge en el CC, por ello, algunos autores la consideran
tradición real mitigada.
 Constituto posesorio (constitutum posesorium): el transmitente
continúa poseyendo la cosa como poseedor inmediato pero en otro
concepto al tiempo que reconoce la posesión mediata y a título de
dueño en el adquirente. No se recoge en el CC. Se aplica a bienes
muebles e inmuebles.
 Tradición por simple acuerdo de las partes o tradición ficta: cuando la
cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el
instante de la venta. A tenor de lo establecido en el art. 1463.2 CC,
sólo cabe para bienes muebles. Existiendo acuerdo entre el
transmitente y el adquirente en la cosa real, el adquirente será su
titular desde el instante de la venta siempre y cuando esa cosa
vendida no pueda transmitirse al poder del adquirente en ese instante.
Esta norma resulta de aplicación a numerosos contratos de
compraventa y a muchos supuestos de compraventas mercantiles.
 Tradición de derechos o cuasi-tradición: se refiere a los bienes
incorporales. Se entenderá por entrega el hecho de poner en posesión
del comprador los títulos de pertenencia el uso que haga de su
derecho el mismo comprador consistiéndolo el transmitente. Se refiere
tanto a los bienes incorporales propiamente dichos (derechos de
autor) como a los derechos reales susceptibles de posesión.
Rige lo establecido en el art. 1462.2 CC sobre tradición instrumental y

tradición simbólica a través de los títulos. El otorgamiento de escritura
pública equivale a la entrega.
Se refiere al uso del derecho o uso consentido. Dicho uso, más que una
forma de tradición constituye, en términos probatorios, una conducta
acreditativa de que la entrega se ha producido con anterioridad.
3. La modificación, extinción y pérdida del derecho real.

Modificación de los derechos reales:
 Modificación del sujeto

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Cambio de titular
Inter vivos o mortis causa
Excepcionalmente, derechos intransmisibles (uso y habitación,
art. 525)
 Modificación del objeto
 Ampliación del objeto (nuevos accesorios y pertenencias)
 Reducción por pérdida parcial de la cosa)
 Transformación o sustitución de una cosa por otra
 Negocio jurídico
 Ejercicio de un derecho potestativo (art. 545.2º)
 Por ley
 Hipótesis contempladas por el ordenamiento:
 Accesión (arts. 353 y ss. Cc.); obra nueva; división,
segregación y agregación de fincas; concentraciones
parcelarias.
Extinción y pérdida
Los derechos reales se pierden cuando, voluntaria o

involuntariamente (expropiación, destrucción), ese sujeto deja de ser titular
de esos derechos. Por tanto, pierde la propiedad de las cosas quien las
enajena o transmite a otro, la abandona o la destruye físicamente.
Modos de extinción y/o pérdida de los derechos reales:

 Atendiendo al alcance extintivo o transmisivo de una parte
 Atendiendo al carácter voluntario o involuntario del acto o del hecho
determinante de la pérdida del derecho real en cuestión. P.ej.
expropiación del bien, accesión quien resulta afectado por la
usucapión conseguida por otro sujeto.
Consolidación
Es el equivalente a la confusión dentro del ámbito del Derecho de

obligaciones. El derecho real se extingue cuando en una misma persona
se da la cualidad de titular dominical y de titular del derecho real que lo
grava. P.ej., el usufructo se extingue por la reunión del usufructo y de la
propiedad en una misma persona (art. 513 CC); la servidumbre se extingue
por reunirse en una misma persona las propiedades del predio sirviente y del
predio dominante.
Efectos de la consolidación
 Derechos reales limitados: la consolidación produce efecto extintivo en

relación con los derechos reales limitados.
 Dominio: no tendrá ese efecto extintivo, ya que la consolidación tiene
un efecto expansivo porque vuelven al dominio todas las facultades
que conformaban el derecho real en cosa ajena. Completa la
propiedad que estaba gravada con ese derecho real.

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 La consolidación no puede operar en perjuicio de terceros. En el caso

de la hipoteca, no se puede producir la consolidación en perjuicio de
tercero. Eso sí, sí se extingue la hipoteca si se consolida el usufructo
por muerte.
Destrucción o pérdida de la cosa
 Posesión (art. 460 CC). La pérdida puede ser física o jurídica.

 Usufructo (art. 513.5 CC): se pierde por pérdida de la cosa objeto del
usufructo.
 Servidumbre (art. 546 CC): la cosa llega a tal estado que no puede
utilizarse.
 Hipoteca (art. 79 LH): se podrá pedirse y deberá ordenarse en su
caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones
prescriptivas cuando se extinga por completo el bien inmueble objeto
de las mismas.
Requisitos para que la pérdida o destrucción de la cosa produzca la extinción

del derecho real:
 Pérdida sobrevenida a la constitución de la relación jurídico-real. Si la

pérdida se produce antes, el acto jurídico sería nulo por falta del
objeto y el derecho real no se habría constituido
 Pérdida total: si la pérdida o destrucción fuera parcial, el derecho real
pervive sobre la parte no perdida o no destruida y se hablaría de
modificación objetiva del derecho real.
 Pérdida definitiva: si es temporal o relativa, debe entenderse que el
derecho real no se ha extinguido, permanece en estado latente o de
reposo. P.ej., art. 546.3 CC: la servidumbre revive si el estado de los
predios permitiera volver a usarse, salvo que se haya producido la
prescripción extintiva (veinte años).
Conclusión: el efecto extintivo del derecho real por la pérdida sobrevenida

total y definitiva de la cosa opera automáticamente y de manera objetiva.
Por tanto, es irrelevante por cuanto a la extinción se refiere que la pérdida o
destrucción: se produzca por caso fortuito, se produzca por fuerza mayor,
sea imputable a un tercero, sea imputable a la persona sujeta al gravamen
real u obedezca al propio ejercicio del derecho real.
Renuncia
Por renuncia se entiende cualquier acto jurídico unilateral no

recepticio (no necesita para ser efectivo el consentimiento de la persona
favorecida por la renuncia) por el cual el titular de un derecho subjetivo lo
extingue espontáneamente. Con lo cual, la renuncia supone el abandono
de la titularidad de un derecho real.

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Es posible la renuncia siempre y cuando no sea contraria o

vulnere el interés o el orden público ni resulte un perjuicio para un tercero.
Alcance de la renuncia
 Al derecho de propiedad: equivale a declarar abandonada la cosa
sobre la que recae el derecho y, por tanto, será susceptible de
ocupación.
 A un derecho real de goce como usufructo o la servidumbre: se libera
ese bien del gravamen, el propietario del bien sobre el que recae ese
derecho real recupera la plenitud de las facultades dominicales de
goce, disfrute y de exclusión.
 A un derecho real de garantía: si no hay desplazamiento posesorio
(hipoteca y prenda sin desplazamiento), la renuncia no tiene ningún
efecto sobre las facultades de goce y de disfrute del propietario del
bien. El acreedor se coloca como un acreedor común. Si hay
desplazamiento posesorio al acreedor (prenda ordinaria), el propietario
de la cosa gravada puede exigir inmediatamente la restitución
posesoria, recuperando el goce y disfrute de los bienes.
 A un derecho real de adquisición preferente: no modifican la situación
posesoria de goce y disfrute de la cosa. Simplemente reconoce la
inexistencia de límites en su facultad de disposición.
Requisitos para que la renuncia sea válida

 La renuncia no puede ser contraria al interés o al orden público ni
perjudique a terceros.
 El sujeto renunciante debe tener plena capacidad o poder de
disposición.
 Con respecto a si los menores emancipados tienen capacidad,
se necesitará el consentimiento del curador.
 El tutor o el titular de la patria potestad, a lo diferencia de lo que
sucede con el curador, no puede renunciar a los derechos reales. Se
explica porque lo que hace es representar los intereses de un menor.
Requisitos: causa justificada o necesidad, autorización judicial y
audiencia al Ministerio Fiscal.
Clases de renuncia
 Renuncia traslativa: se realizan en beneficio de otra persona. No es
una verdadera renuncia en el sentido de pérdida de ese derecho real.
P.ej., renuncia del heredero en beneficio de uno o varios coherederos.
 Renuncia unilateral o abdicativa: seré la verdadera renuncia. Los
efectos serán distintos, según recaiga sobre:
 La propiedad: esa renuncia se denomina derelicción o abandono.
Acto jurídico unilateral no recepticio mediante el cual el
titular de un derecho lo separa o excluye de su patrimonio
produciendo, normalmente, su extinción. Los efectos
dependen de si el objeto del dominio al que se renuncia es un
bien mueble: la cosa se convierte en una res nullius, susceptible
de ocupación. O inmueble: el Estado adquiere automáticamente
el bien.

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 El resto de derechos reales sobre cosa ajena: la renuncia libera a

la propiedad de esa traba. El dominio recobra la plenitud de sus
facultades. De ahí que se hable de la elasticidad del dominio.
P.ej. un comunero (art. 395 CC), renuncia a la servidumbre por
parte del titular del predio dominante. El CC admite la
denominada renuncia liberatoria, el titular de un dominio no
pleno extingue su derecho y se libera del vínculo obligacional.
Modos de extinción del derecho real por pérdida de la cosa
 Modos absolutos: suponen la definitiva, total y general pérdida de ese

derecho real, de tal forma que, ni su titular actual, ni cualquier otra
persona pueden pretender ostentar la titularidad de derecho real
alguno sobre ese bien. El supuesto característico de extinción absoluta
de los derechos reales es la destrucción de la cosa, con independencia
de que se trate de la destrucción física o material de la cosa o de la
destrucción jurídica (por haber devenido extra comercio).
 Modos relativos: implican la pérdida de un derecho real por parte de su
titular por la transmisión o el reconocimiento de ese mismo derecho a
favor de otra persona distinta. El derecho real no se extingue, sino que
se modifica la titularidad del mismo. Es lo que sucede en cualquier
supuesto de transmisión o enajenación del derecho real, bien sea por
causas voluntarias (compraventa) o por razones involuntarias
(expropiación forzosa, confiscación).
Acto del Estado
Expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social.

Art. 349 CC recoge la posibilidad de privar de la propiedad por expropiación.
En todo caso, la indemnización será previa a ese acto expropiatorio. Se
produce la reversión al propietario si no hay causa de utilidad pública o
interés social.
De acuerdo con esas normas, la expropiación forzosa se sigue

configurando en el ordenamiento jurídico español como una privación de los
derechos de contenido patrimonial pertenecientes a los particulares. La
concreción queda remitida a la legislación ordinaria, pero, en todo caso, esa
expropiación ha de respetar las exigencias constitucionalmente
establecidas: utilidad pública o interés social, pago de la correspondiente
indemnización y que el beneficiario puede ser un ente público o un ente
privado.
Revocación de la propiedad

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No produce el efecto extintivo en sentido estricto, sino que ese

bien o derecho pasa al antiguo titular. Da lugar a la pérdida del dominio
por su actual titular y la readquisición de ese derecho por su anterior titular.
Causas
 La transmisión estaba sometida a término final y ha llegado ese
momento.
 La transmisión estaba sometida a condición resolutoria y se ha
cumplido.
Requisitos para la válida revocación

 Transmisión válida y eficaz del dominio.
 Sujeción de dicha transmisión a término final o condición resolutoria.
 Llegada del término o cumplimiento de la condición.
 La restitución del dominio es consecuencia de la revocación.
¿Carácter real u obligacional?
Si la revocación tiene carácter real, significa que el antiguo titular

adquiere de nuevo y automáticamente la propiedad aunque siga poseyendo
el otro. Si la revocación tiene carácter obligacional, la propiedad no
pasa automáticamente. El antiguo titular dispone del derecho a exigir la
devolución del dominio.
En nuestro ordenamiento jurídico parece que la revocación es

obligatoria y no real. Se fundamenta en: el carácter obligacional y no real del
contrato. La regulación jurídico-positiva del supuesto típico de revocación,
que es la revocación de donaciones (arts. 644, 646, 647 y 648 CC). Los
bienes donados se reintegran de nuevo en el patrimonio del donatario
cuando concurra alguna de las circunstancias contempladas en la ley
(supervivencia o superveniencia de hijos, ingratitud del donante).

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Tema 3: Las adquisiciones a non domino

1. La protección de la seguridad del tráfico.
La dinámica del dominio y de los derechos reales se asienta sobre el

principio básico de que nadie puede transferir a otro la titularidad de un
derecho que no tiene. Sin embargo, el Derecho legitima ciertas situaciones
aparentes dotándolas de cierta eficacia. Se protege la apariencia. La
protección de la apariencia responde a la protección del tráfico jurídico y del
comercio. Se habla entonces de la función legitimadora de la posesión. Se
tutelan, por tanto, las expectativas y la confianza puestas por terceros en
determinadas situaciones, y esto se realiza en sacrificio del verdadero titular.
Para que ese tercer adquiriente quede protegido debe tratarse de

una adquisición procedente de un no dueño, y esta ha de realizarse de modo
oneroso. Y además el adquirente ha de ser de buena fe. Cuando se dan estas
circunstancias, se consagra la inatacabilidad de la situación del adquiriente,
pese a haber adquirido de un no titular. Se protege, pues, la apariencia
jurídica.
Las adquisiciones a non domino se producen cuando alguien

transfiere más derechos de los que realmente tiene. En estos casos, si el
adquirente obra de buena fe, el ordenamiento jurídico debe proveer algún
tipo de protección. Por otro lado, las adquisiciones a non domino son más
frecuentes en el ámbito de los bienes muebles puesto que la posesión

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equivale al título, siendo título de propiedad, que no título de posesión (el

título de posesión es más fácilmente reivindicable).
En cualquier caso, por medio de la prescripción adquisitiva o

usucapión las adquisiciones a non domino pueden consolidarse en el tiempo,
incluso frente a los adquirentes de mala fe (se amplía los plazos de
posesión). Por tanto, es una forma de adquirir protegida por el ordenamiento.
Al mismo tiempo, supone una pérdida del dominio.
¿A través de que vías se protege?

El ordenamiento jurídico protege estas adquisiciones mediante dos vías:
 Bienes muebles: por la vía del art. 464 CC.
 Bienes inmuebles: por la fe pública registral, prevista en el art. 34 LH,
que salva los defectos de titularidad o de falta de poder de disposición
del transmitente.
2. La adquisición a non domino de bienes muebles: la

regla del art. 464 del Código civil.
La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título.

Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado
de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de

buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin
reembolsar el precio dado por ella.
Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad

establecidos con autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera
que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al
Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos.
En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante

legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos
análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.
La posesión de bienes muebles adquiridos de buena fe equivale al

título de propiedad. El título de propiedad hace las cosas irreivindicables.
Consagra la adquisición del poseedor de buena fe, aunque el transmitente
no fuera realmente dueño de la cosa transmitida, salvo en los supuestos de
pérdida, hurto o robo de la cosa (en cuyo caso, el verdadero propietario
puede reivindicarla).
Supuesto: una persona adquiere la posesión de un mueble de otra

que no es la propietaria del bien. Esa adquisición se hace en virtud de un
titulo jurídico apto para transmitir el dominio, y el adquiriente ignora que el
transmitente no es el propietario. Aquí se plantea un conflicto de intereses
entre el verdadero dueño y el adquiriente de buena fe. Se protege la
adquisición de buena fe de ese bien.

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Para la aplicación del artículo 464.1, se deben dar unos requisitos

cumulativos:
 El adquirente posea efectivamente la cosa mueble, y lo haga en
concepto de dueño.
 El adquirente sea de buena fe: ignora o desconoce la inexistencia o la
deficiencia de la facultad de disposición de quien le transmita.
 La transmisión del bien mueble se asiente en un negocio que, de
manera general y abstractamente considerado, sea válido para
justificar la adquisición derivativa de ese derecho de propiedad.
También cabe destacar, que se excluye de las adquisiciones a non

domino:
 el ladrón. Este podría adquirir la propiedad por usucapión.
 adquisición del tercero (aunque sea de buena fe) que adquiere del
ladrón. Este tercero no llega a alcanzar la propiedad a no ser que
sea pro usucapión.
En cuanto a la privación ilegal, se interpreta por la tesis germanista en

sentido restrictivo. Se esta haciendo referencia al tercero que adquiere de
aquel al que el propietario entregó voluntariamente la cosa y que
abusando de su confianza, la enajena; se entiende que no hay privación
ilegal a afectos del articulo 161, procede por tanto, la adquisición a non
domino.
Interpretaciones artículo 464 CC.
Se plantean dos problemas: como se debe interpretar el término

“titulo”. El segundo problema que se plantea es la privación ilegal. Los
antecedentes de esta tesis se encuentran en el derecho romano y en el
derecho germánico. El derecho romano defendía que nadie puede transmitir
mas derechos de los que tiene. Con lo cual, siguiendo este planteamiento, el
propietario puede ejercitar frente a cualquiera la acción reivindicatoria.
Mientras que para el derecho germánico solo cabe la acción reivindicatoria
para los casos de perdida, robo o hurto. El verdadero dueño puede
reivindicar pese a haber habido buena fe por parte del adquiriente. Esta es la
tesis seguida pro la doctrina.
Teniendo en cuenta estos antecedentes, vamos a detenernos en las
diferentes interpretaciones.
La tesis tradicional o romanista se basa en los textos históricos

castellanos, y entiende que a non domino solo se adquiere por usucapión. Es
decir, que la posesión sirve para usucapir. El titulo es titulo apto para
usucapir. La finalidad de la usucapión es adquirir la propiedad mediante la
posesión pacifica y el computo de unos determinados plazos. En este
sentido, la tesis romanista, considera que el articulo 464 CC es una
excepción a la regla contenida en el 1954, este dice que el justo titulo debe
probarse, no debe presumirse nunca. Y además entiende que este precepto
dispensa del titulo exigido en el 1940 CC. La tesis romanista da prioridad al

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1954 y al 1940 CC. Según esta tesis, el articulo 464 CC no contiene una
forma de adquisición distinta de la usucapión, con lo cual no se puede
adquirir a non domino. Y los defensores de esta tesis sostienen que el
termino privación ilegal va referida a supuestos residuales. Con lo cual, la
tesis romanista deja prácticamente sin aplicación el articulo 464 CC.
Los defensores de la tesis intermedia sostienen que el artículo 464.1

no resuelve si quien compra un bien mueble de buena fe adquiere en firme,
sino que lo que hace el precepto es distribuir la carga de la prueba. Se
presume que el poseedor de buena fe tiene titulo de adquisición. Si el titulo
procede del dueño, es evidente que adquiere la propiedad. Pero si el titulo
procede de un no dueño, sirve para usucapir. Si esto es así el dueño podrá
reivindicar con éxito si se destruye esa presunción, es decir, que se ha
adquirido de un no titular. La posesión de buena fe y el título es una
presunción de legitimidad a favor del poseedor de bienes muebles.
Por ultimo, la interpretación germanista, que es la tesis mayoritaria.

Según esta, la posesión de buena fe equivale al título, y ese titulo es titulo
de propiedad que hace las cosas irreivindicables, excepto en los casos de
perdida, robo o hurto. Quien adquiere una cosa mueble mediante negocio
jurídico valido y recibe su posesión el aparente propietario deviene
inmediatamente dueño de ese bien aunque el transmitente no tenga
realmente la titularidad que aparenta y en al que cree el adquiriente. Se
protege, en definitiva, la seguridad del tráfico jurídico. ¿Cómo interpretan el
término privación ilegal? Hace referencia al robo o al hurto. En estas
situaciones no cabe alegar el 464.1 CC, pero si se puede alegar la usucapión
ordinaria. Como por ejemplo el que adquiere del ladrón, sería posible el
ejercicio de la acción reivindicatoria. El que adquiere del ladrón puede llegar
a adquirir por usucapión. Existe una relación directa entre 464 y 1955 CC
porque la usucapión entera en juego cuando no opera la adquisición a non
domino.
En resumen, podemos decir para que el tercero que adquiere de un

no dueño quede protegido deben darse una serie de requisitos.
Apartados 2, 3 y 4 del artículo 464 CC.
Estos dos apartados nos dicen en que casos es posible el ejercicio

de la acción reivindicatoria. Completan el segundo inciso del apartado 1º del
artículo 464.
Por venta publica hacemos referencia a subasta bien sea

administrativa, judicial, notarial, etc. la ley reconoce al adquirente de buena
fe un derecho de retención, podrá retenerlos hasta que le sea rembolsado el
precio. Son reivindicables por el dueño aunque halla buena fe, las cosas
empeñadas.
Tanto en supuesto de subasta, como en los casos de empeño, si han
transcurrido tres años desde que ese tercero adquirió en subasta o esos
bienes se empeñaron; en ese caso no prosperará el ejercicio de la acción

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reivindicatoria porque se habrán cumplido los plazos de usucapión ordinaria.

Y la usucapión hace las cosas irreivindicables.
Por ultimo señalar que el 464.4 hace referencia a la adquisición de
mercaderías, en cuyo caso hay que tener en cuenta las disposiciones del
código de comercio. El dueño solo puede ejercitar la acción reivindicatoria
contra el tercero de mala fe o con culpa grave.
En resumen, cosas reivindicables por el verdadero dueño, pese a existir esa

posesión de buena fe:
 Cosas muebles perdidas o sustraídas. El poseedor las debe haber
adquirido de buena fe en venta pública. Se exige que el propietario
reembolse al tercero el dinero que pagó por ellas. Si han
transcurrido tres años desde que el tercero adquirió esos bienes, no
procede el ejercicio de la acción reivindicatoria puesto que la ha
adquirido por usucapión.
 Cosas empeñadas en los Montes de piedad. El dueño puede
ejercitar la acción reivindicatoria pero con la obligación de
reintegrar al establecimiento la cantidad que ese establecimiento
pagó por la cosa más los intereses vencidos. Si han transcurrido
más de tres años, se han cumplido los plazos para la usucapión.
3. La adquisición a non domino de bienes inmuebles: la fe

pública registral.
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria recoge: “El tercero que de

buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo
Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe
que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no
gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o
transferente.”
A través del principio de la fe pública registral salva los defectos de

la titularidad o poder de disposición.
El derecho protege la apariencia jurídica siempre que haya habido

buena fe. El adquirente que compra a quien figura en el registro como
propietario de ese bien, pero resulta que no lo es.
La finalidad última de este principio es la de proteger al tercer

adquirente denominado como tercero hipotecario. En este sentido, el art. 34
en su párrafo primero dispone que el tercero que de buena fe adquiera a
título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que
haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. A

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través de este precepto se establecen mecanismos de protección al tercer

adquirente.
Ese tercero, si reúne los requisitos establecidos, será mantenido en

su adquisición o, lo que es lo mismo, el tercer adquirente adquiere una
titularidad jurídico real inatacable. En este caso, entra en juego la presunción
iuris et de iure del art. 34.1 LH. En virtud de ese principio, el contenido del
Registro se reputa siempre exacto a favor del tercer adquirente, el cual
puede consolidar su adquisición en los términos publicados en el Registro.
Para referirse a ese tercero protegido, la doctrina y jurisprudencia

suelen hablar de tercero hipotecario. Se denomina así porque la posición que
ostenta dicho tercero es fruto de la legislación hipotecaria.
Requisitos del tercer adquirente a efectos de ser considerado tercero

hipotecario:
 La adquisición ha de estar debidamente inscrita de una titularidad
jurídico real.
 La adquisición se ha hecho de buena fe.
La buena fe se presume siempre mientras no se pruebe que desconocía la

inexactitud del Registro.
Se debe llevar a cabo a título oneroso. Es decir, es necesario que el
tercero adquiera mediante contraprestación.
Es necesario que la adquisición traiga causa del anterior titular

registral. Sólo el titular registral se encuentra legitimado para disponer de los
derechos inscritos para llevar a cabo actos de disposición
Inscripción de su propia adquisición. La inscripción sólo puede

beneficiar a quien la realiza y, si partimos de la base de que la fe pública
registral es un efecto favorable de la inscripción, la inscripción propiamente
dicha de ese documento es una exigencia sine qua non para que el sistema
registral despliegue los efectos que le son propios en beneficio del
adquirente.
El art. 34 LH garantiza la adquisición del tercero hipotecario aunque

después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas
que no consten en el Registro. Se pone de manifiesto que, si la ineficacia de
la adquisición se origina por causas que consten en el Registro, en ese caso
el tercer hipotecario no verá consolidada su adquisición sino que esa
adquisición será también impugnable a consecuencia de la ineficacia de la
adquisición del transmitente.
Excepciones al art. 34 LH
En este sentido, la ineficacia de la adquisición de ese tercero, incluido el

tercero protegido por el art. 34 LH, puede devenir a consecuencia de:

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 Ejercicio de acciones rescisorias y resolutorias que Afectan a la adquisición

por un tercero.
 Ejercicio de la acción de revocación de donaciones
 Ejercicio de los retractos legales
 Ejercicio de la acción de rescisión por fraude de acreedores
Tema 4. La posesión y sus efectos.

1. Concepto y fundamento.
Nuestro derecho, parte de la posesión como hecho. Supone una

relación física con el objeto de esa posesión. Funciona en el ámbito de los
derechos reales y en el ámbito de los derechos de crédito. Todos en un
momento de la vida hemos sido acreedores o deudores. Y hemos sido, o
somos poseedores.
Hay que partir de la posesión como un hecho. Supone una relación

física con el objeto de la posesión (que pueden ser bienes, objetos o
derechos). Posee el propietario, el arrendatario, el usufructuario, el precario,
el acreedor pignoraticio. La posesión es el elemento nuclear de muchos
delitos. La posesión produce consecuencias jurídicas importantes:
 El poseedor termina convirtiéndose en propietario en determinadas
ocasiones mediante:
 La ocupación. Adquisición originaria del dominio.
 La traditio. Puesta del bien en poder y posesión del comprador.
 La usucapión. La base de esta es la posesión.
 El poseedor termina gozando de los frutos si su posesión es de buena
fe:
 Art. 451 CC: el poseedor de buena fe hace suyos los frutos
percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión.
Se entienden percibidos los frutos naturales e industriales desde
que se alzan o separan. Los frutos civiles se consideran
producidos por días, y pertenecen al poseedor de buena fe en
esa proporción.
 La posesión termina decidiendo el conflicto de intereses: entre los
sujetos que intervienen en una relación jurídica determinada. Por
ejemplo, en la venta de una cosa inmueble a compradores diferentes,
si no hay inscripción, será dueño el primero que poseyera de buena fe
(art. 1473 CC).
 La posesión decide la responsabilidad aquiliana o extracontractual:

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 Art. 1902 CC: el que por acción u omisión causa daño a otro,
interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño
causado.
 Art. 1905 CC: el poseedor de un animal es responsable de los
perjuicios que causare.
 Art. 612.1 CC: indemnizar al poseedor de un fundo que se vio
perjudicado por un enjambre de abejas que se escapa.
Concepto
Partiendo de la idea de posesión como hecho que se traduce en ese

poder que tiene una persona en relación a cosas o derechos, la doctrina se
pregunta cuál es la razón por la cual el ordenamiento jurídico reconozca al
poseedor ese poder de posesión y proteja ese poder a través de acciones
específicas, a saber, los interdictos.
¿Por qué se protege la posesión? Se ha dicho que el Ordenamiento

jurídico protege la posesión porque el poseedor tiene derecho a exigir que
nadie le perturbe violentamente y tiene derecho a la reparación de la
injusticia de ese acto de violencia. Encuentra su fundamento básico en la
prohibición de la violencia y porque todo el que ejerce de hecho un derecho
debe de ser mantenido en ese estado hasta que otro haya demostrado tener
un derecho mejor para poseer. Se basa en la presunción general de que
puede ser también propietario, es decir, en defensa de una posible
propiedad.
Si tanto la propiedad como la posesión satisfacen las necesidades
humanas por medio de las cosas considera un sector determinado de la
doctrina que conviene conceder a posesión una protección jurídica distinta
de la propiedad.
Hoy día se habla de la protección de la apariencia y de la

continuidad de la vida jurídica manteniendo el status quo.
Todas esas opiniones de la doctrina española giran en torno a dos posturas,

que parten del concepto del Derecho Romano:
 Concepción subjetiva de la posesión (Savigny). El Derecho Romano
diferenciaba dos elementos de la posesión: corpus (el contacto físico
con la cosa objeto de posesión), y animus (intención de tener la cosa
como propietario). Esa exigencia de animus, es lo que justificaba los
mecanismos de defensa de la propiedad como parte del ordenamiento
jurídico. Savigny defendía que en la posesión debían concurrir esos dos
elementos. La mayoría de autores españoles sostenían eso. Si esto
fuera así, cabe preguntarse qué sucede con los acreedores
pignoraticios, que posee el bien a modo de garantía, pero no con la
intención de adquirir la propiedad.
 Concepción objetiva de la posesión (Ihering): para que nazca la
posesión, basta el corpus, esa relación directa con las cosas. ). Para
que nazca la posesión, basta el corpus, esa relación directa con las
cosas. Niega el animus domini. Considera incluido el animus dentro del
corpus. En este caso, Ihering entiende que el animus se concreta en la

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intención del sujeto de utilizar la cosa para satisfacer sus necesidades

e intereses.
 Se traduce en, todo poseedor es detentador, que no propietario.
Funciones de la posesión
 Función legitimadora: se tutela, a quien se presenta como poseedor,

por considerarlo, salvo prueba en contrario, titular del derecho que se
esconde detrás de ese fenómeno posesorio. Se presume que el
poseedor es el titular de ese derecho (propiedad, arrendamiento,
usufructo, etc). La función legitimadora tiene reflejo en el ámbito
registral, concretamente, en el art. 38 LH: principio de legitimación
registral, quien tiene a su favor un derecho inscrito se presume que es
titular del mismo salvo prueba en contrario. Con lo cual si se habla de
esta función los terceros pueden confiar en la apariencia y celebrar con
el poseedor contratos válidos. Art. 448 CC: el poseedor en concepto de
dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo
titulo, y no se le puede obligar a exhibirlo. Art. 464.1 CC: la posesión
de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al titulo. Sin
embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido
privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea.
Equivale a la inscripción para los bienes inmuebles.
 Función de publicidad: la publicidad se puede demostrar a través de la

posesión. La posesión ha de ser pública, pacífica, ininterrumpida. Se
puede inscribir en el Registro. Los terceros pueden confiar en la
apariencia y celebrar con el poseedor negocios válidos y eficaces. La
posesión es a los bienes muebles lo que el Registro de la Propiedad es
a los derechos reales inmobiliarios inscritos. La posesión puede
convertirse en dominio o en otro derecho real mediante la usucapión
pública, pacífica y no interrumpida. La posesión asume una función
económica primordial en cuanto que nos pone en contacto con los
bienes para usarlos, consumirlos, etc. Esto hace que sea necesaria una
protección jurídica que se llevó a cabo mediante los interdictos en
defensa del derecho de propiedad.
2. Clases de posesión.
El CC al hablar de la posesión entra de lleno a regular los tipos de posesión.
 Posesión civil y posesión natural (art. 430 CC)

 Posesión natural. Tenencia de una cosa o disfrute de un
derecho por una persona. Se identifica con la detentación o
tenencia material de la cosa.
En este concepto se incluyen:
 todas las formas de custodia o conservación de la cosa
 todas las posesiones que se tienen con la autorización del
dueño. P.ej. precarista o comodatario tienen la posesión.

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 Posesión civil. Tenencia o disfrute unidos a la intención de

haber la cosa o derecho como suyos. A la tenencia, se une la
intención de tenerla como propia. Goza de las mismas ventajas
de la natural, pero además camina hacia la obtención de ese
derecho. La posesión civil es una propiedad que se está
haciendo. (Art. 447 CC: Sólo la posesión que se adquiere y
disfruta en concepto de dueño puede servir de título para
adquirir el dominio.) Se identifica la posesión civil con la
posesión en concepto de dueño o ad usucapionem. Arts. 448 y
1941 CC se pronuncian en esa misma dirección. El poseedor en
concepto de dueño puede usucapir.
 Posesión en concepto de dueño y de no dueño (art. 432 CC)

 Posesión en concepto de titular o de dueño. Crea apariencia de
titular a través de actos externos. Esta posesión crea apariencia
a través de actos externos, y permite la usucapión. Tiene a su
favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se
le puede obligar a exhibirlo (esto se recoge en el art. 448 CC).
¿qué se entiende por Justo título? (el art. 1952 CC nos contesta
a esta pregunta: El que legalmente baste para transferir el
dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Por
ejemplo el contrato de compraventa.). por otro lado, hay que
decir que el Título ha de ser verdadero y válido. Verdadero
porque es necesario que exista; no tiene cabida la simulación.
No debe ir en contra de lo establecido en el ordenamiento
jurídico. A veces, a pesar de ser verdadero y válido, puede
estar viciado: si el adquirente desconoce de la existencia de
ese vicio, adquiere la posesión con un vicio, pero puede
convertirse en propietario por medio de la usucapión porque
posee de buena fe.
 Posesión en concepto de no titular o de no dueño. Es
detentador o no tenedor. Se asimila a la posesión natural. P.ej.,
posesión del ladrón o del precarista. Un sector de la doctrina
defiende que estas dos clasificaciones son idénticas. Se trata
de una verdadera posesión, pero ese poseedor reconoce que el
titular es otro. Debemos distinguir entre: poseedor titular de un
derecho real limitado (puede adquirir ese derecho por
usucapión) y el poseedor por titulo obligacional, hacemos
referencia al arrendamiento, por ejemplo.
En ocasiones, se habla de la Inversión del título posesorio (art.

436 CC). Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el
mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo
contrario. Con carácter general, se prohíbe la inversión del
título posesorio. Se hace, p.ej., para evitar que el precarista se
convierta en propietario por medio de la usucapión. Pero, como
se admite la prueba en contrario, reconoce la posibilidad de
que se produzca la inversión; es decir, el título posesorio
cambia en los siguientes supuestos:

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 Acto unilateral del poseedor. Debemos pensar en

este caso en los supuestos del artículo 460.4 CC. Es
imposible la posesión por despojo (por robo). La
inversión la lleva a cabo el despojante (el ladrón).
Se trata de un acto ilícito El verdadero titular, el
propietario despojado, goza de la defensa
interdictal contra el acto de inversión del título; es
decir, contra el acto de despojo.
 Acto bilateral. Es decir por acuerdo entre los
interesados. Normalmente es un acto lícito, por
ejemplo; arrendatario que adquiere la propiedad.
 Por sentencia. Cambio del concepto posesorio
inicial como consecuencia de un litigio. Se discute si
una persona tiene o no derecho a seguir poseyendo
y en concepto de qué. Tiene su importancia de cara
a la posibilidad de poder adquirir por usucapión. En
este caso se tarta de un cambio impuesto del
concepto posesorio inicial como consecuencia de
un litigio sobre el derecho a poseer.
 Posesión en nombre propio y posesión en nombre ajeno (art. 431 CC)

 Posesión en nombre propio. No tiene como base la titularidad
de la posesión, si no que hace referencia a su ejercicio. La
posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma
persona que los tiene y los disfruta.
 Posesión en nombre ajeno. La posesión se ejerce en las cosas o
en los derechos por otra en su nombre. Pero ¿que
interpretaciones tiene «por otro en su nombre»?
 Hay un sector que ve en esta expresión la figura del
representante o del gestor sin mandato.
Interpretando el art. 439 CC, se llega a la
conclusión de que la posesión podrá ejercerse por:
 la misma persona que
la disfruta
 su representante
legal
 su mandatario
 tercero sin mandato
ninguno (gestor de negocios ajenos).
Entienden que los gestores sin mandato no
son verdaderos poseedores, sólo personas
que realizan actos posesorios por otro.
 Otro sector de la doctrina entiende que se refiere a
los que poseen sin intención de hacer la cosa suya,
es decir, sin “animus domini”. De ahí que no tiene
la consideración de verdadero poseedor. Por tanto,
el contenido de este artículo (431) sería igual que el
del art. 432 CC en tanto simple detentador.
 Un tercer sector de la doctrina ve la consagración
en nuestro ordenamiento jurídico de la figura del

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servidor de la posesión, plasmada en el BGB

(Código civil alemán). Sería servidor de la posesión
los trabajadores asalariados. Ejercitan por otro el
señorío de las cosas siguiendo las instrucciones del
verdadero poseedor. El verdadero titular es el
dueño y el servidor de la posesión es simplemente
el ejecutor material de la posesión que otro tiene,
pero no puede ser considerado en ningún caso
como poseedor. Según esta tesis, el servidor de la
posesión ejerce la posesión por otro, que es quien
realmente la posee. Es un mero instrumento para el
ejercicio de la posesión. Aparentemente, se
presenta ante los demás como poseedor, pero no lo
es. Otro sector doctrinal, entiende que el servidor
de la posesión es un verdadero poseedor,
basándose en Las Partidas. Además, esta tesis
queda plasmada en el art. 1587 CC. Un sector de la
doctrina distingue entre poseedor en nombre propio
y en nombre ajeno porque se opone a la figura del
servidor de la propiedad. Se refiere exclusivamente
al ejercicio, por ello, sería mejor hablar de modos
de ejercer la posesión.
 Posesión mediata e inmediata

No esta contenida en el código civil, aunque se puede fundamentar en el
artículo 432. Se refiere a supuestos en los que, mediante cualquier tipo de
relación jurídica, quien tiene derecho a poseer la cosa transmite a otro
facultades suficientes para ser poseedor de ella.
 Posesión mediata. Quien deja de tener la posesión efectiva
y material. Puede ejercitar la acción de desahucio una vez
extinguida la relación jurídica donde deriva la posesión
inmediata. Como consecuencia de esta se pretende la
recuperación de la posesión de hecho. Además el poseedor
mediato puede cumplir la traditio en una venta. Si el
propietario enajena la finca sobre la cual ha constituido
previamente un contrato de arrendamiento, el comprador
adquiere también la posesión mediata, pero en ningún
momento se interrumpe el proceso adquisitivo. Con lo cual,
la traditio se cumple. Ambas concurren sobre la misma
cosa; el poseedor mediato posee por medio del poseedor
inmediato, que es quien está en posesión directa de la
cosa, merced de la relación jurídica existente entre ambos
poseedores. Tanto el poseedor mediato, como el inmediato,
gozan de tutela interdictal en virtud de lo establecido en el
art. 446 CC. Además, el comprador, una vez extinguida la
relación jurídica de arrendamiento, está legitimado para el
ejercicio de la acción de desahucio.
 Posesión inmediata. La tiene quien goza de hecho de la
cosa. El arrendatario es poseedor inmediato porque está

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en contacto directo con la cosa. Le corresponde la

responsabilidad extracontractual (1902 CC)
 Posesión de buena y de mala fe

Hay que conectar la posesión que se ejerce sobre una cosa con el título del
que deriva el derecho al ejercicio posesorio. Arts. 433 y 1950 CC.
 Posesión de buena fe. Art. 433 CC: Ignora que en su título o
modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Art. 1950 CC: La
buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la
persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía
transmitir su dominio. Son dos vertientes de la buena fe que
utiliza el CC a la hora de formular un concepto de la misma. Así,
quien ignora, cree en la eficacia del título como fuente para
poseer. Hay que conectar la posesión de buena fe con el título.
Momento en el que se exige la buena fe (art. 435 CC)
 Momento de la adquisición de la posesión
 Durante todo el tiempo que dure la misma
 Cabe la posibilidad de que la posesión inicialmente de
buena fe pierda ese carácter posteriormente. Actos que
acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa
indebidamente.
 Posesión de mala fe. La buena fe se presume siempre. Quien alegue
mala fe, deberá probarla.
 Posesión viciosa y posesión tolerada (art. 444 CC)

Art. 444 CC: Los actos meramente tolerados, y los ejecutados
clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con
violencia, no afectan a la posesión.
Art. 441 CC: En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión

mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción
o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el
tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad
competente.
 Posesión viciosa. Excluye la adquisición de posesión como hecho de

forma violenta o clandestina. Se trata de evitar el triunfo de la
violencia respecto de las situaciones posesorias. La sustracción o el
despojo de una cosa al verdadero poseedor, al no afectar a la
posesión, carece de efecto posesorio alguno. El que roba bienes no
debe ser considerado poseedor.
Entra en contradicción con el art. 460.4º CC parece que:
 Califica la tenencia material por el despojante como posesión.

 Establece que la continuidad posesoria por un período superior
a un año determina la pérdida de la posesión del antiguo
poseedor.
No es aplicable a la posesión del despojante, porque es una posesión
viciosa, no pacífica, que, en ningún momento, puede conducir a la
propiedad por usucapión. El despojante deberá ser considerado como
un poseedor de hecho, cuya posesión de hecho, que no de derecho,

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se encuentra protegida frente a terceros. Incluso, algún autor llega a

considerar que la posesión del despojante se encuentra igualmente
protegida frente a la recuperación clandestina o violenta intentada
por el despojado. Podría interpretarse de que adquiere la posesión,
transcurrido el período de un año con conocimiento del despojado.
Hay posesión viciosa cuando una persona ejerce el señorío de hecho
sobre una cosa en la que otro se hallaba y lo hace en contra de la
voluntad o sin la conformidad del verdadero poseedor. Por tanto, la
posesión viciosa supone un despojo violento o clandestino (de
manera oculta, no pública sin conocimiento del anterior poseedor) de
otro poseedor. Los actos clandestinos o violentos no afectan a la
posesión. Por tanto, el despojado es el verdadero poseedor y no el
despojante. Del art. 444 CC en relación con el art. 460.4 CC parece
deducirse que el despojante adquiere la condición de poseedor si la
nueva posesión hubiera durado más de un año. Ese año se computa
desde que cesa:
 su carácter de clandestinidad
 la violencia
Sin embargo, hay que entender que la posesión clandestina en la que
no hay conocimiento ni voluntad del antiguo poseedor no da lugar a
una posesión en sentido jurídico por el transcurso de ese año.
La posesión violenta y clandestina no sirve para usucapir como se

desprende del art. 1941 CC puesto que no tiene la posesión en
concepto de dueño, ni es pública, ni pacífica, ni ininterrumpida.
 Posesión tolerada o precaria. Los actos meramente tolerados no

aceptan a la posesión. P.ej., dejar las llaves del chalet de la playa a
un amigo. Puede interpretarse en dos sentidos:
 Quien lleve a cabo los actos de tolerancia no llega a ser
realmente poseedor, sino un mero detentador de facto al
que no puede atribuirse, ni siquiera, la posesión. Ese
detentador no podría contar a su favor con la protección
interdictal ni con la posibilidad de usucapir. Se podrían
englobar ciertas manifestaciones de la medianería,
vecindad, del ius usus inocui. Se fundamentan únicamente
en la tolerancia del dueño.
 El verdadero poseedor de hecho y de derecho, en virtud de
su propia condescendencia, admite la posesión de hecho
por otra persona. Es una posesión sin título que cederá en
cualquier momento frente a la posesión de derecho cuando
quiera el verdadero titular.
Esta situación posesoria es también conocida como posesión
precaria, que se da con frecuencia en el ámbito de las relaciones
familiares o amicales.
No hay un concepto claro de precario. Se mantiene el concepto

romano del precario. Existe por la mera tolerancia del verdadero
titular del derecho real. Pueden dar en precario los dueños,

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arrendatarios, usufructuarios, etc, ya que son los poseedores de

derecho.
El precarista posee la cosa sin contraprestación. En este aspecto es

semejante al comodato.
A diferencia de lo que sucede con el despojante, es innegable que el

poseedor precario es un verdadero poseedor, aunque sea un
poseedor de hecho o un poseedor sin título. Como verdadero
poseedor que es, cuenta a su favor con la protección interdictal,
incluso, frente al poseedor de derecho (art. 446 CC).
Si el poseedor precario se opone a la entrega del bien poseído

cuando el poseedor de derecho se lo reclama, el verdadero poseedor
cuenta a su favor para la recuperación de su posesión como hecho
con el interdicto de recobrar la posesión, además de la acción de
desahucio (art. 250.1 2º LEC, juicio especial de naturaleza declarativa
y de carácter sumario mediante el cual se pretende dar por finalizada
una situación posesoria de precario) cuando el precario recaiga sobre
bienes inmuebles.
Aunque el precarista carezca de título jurídico real o contractual para

poseer, la posesión precaria es calificable como posesión de buena
fe, teniendo en cuenta que se basa en la condescendencia o
beneplácito del poseedor de derecho. Por ello, en principio, el
poseedor precario contaría a su favor con el derecho de retención
cuando le sea reclamada la cosa. Sin embargo, reiterada
jurisprudencia del TS, basándose en la especial naturaleza de la
posesión precaria y tratando de evitar la continuidad de tal situación
posesoria, llega a la conclusión de que los precaristas no pueden
ejercitar el derecho de retención.
A efectos de usucapión, el precarista no puede nunca usucapir,

aunque realice actos de posesión (art. 1942 CC), ni tampoco la
posesión en concepto de dueño.
 Posesión exclusiva y coposesión

 Posesión exclusiva. Corresponde a un solo sujeto sobre la cosa.
 Coposesión (art. 445 CC). Concurrencia de varios titulares sobre una
misma cosa. Equivale al ejercicio del derecho real de copropiedad o
comunidad de bienes (arts. 392 y ss).
El art. 445 CC:
Resalta la imposibilidad material de la existencia de dos

poseedores de hecho.
 Reconoce que la misma o única posesión de hecho corresponde
en indivisión a varios poseedores.
El sujeto de la posesión será desempeñado por una pluralidad de
personas.

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Cuando dos poseedores no se ponen de acuerdo sobre el hecho

o
posesorio:
 Tiene preferencia el poseedor actual: poseedor inmediato
sobre el mediato.
 Si los dos son poseedores inmediatos, se da preferencia al
más antiguo.
 Si las posesiones son de la misma fecha, se da
preferencia al que presente título o mejor título.
 Si, aún así, no se puede determinar la posesión, se
constituye la cosa en depósito y será resuelto por la
autoridad judicial competente.
Régimen jurídico de la coposesión (art. 450 CC)
 Cualitativamente, todos son poseedores del todo. Los

poseedores son iguales.
 Cuantitativamente, la posesión no es idéntica para todos. Cada
uno posee esa totalidad en proporción a sus cuotas. Las cuotas
son medidas de valor que reflejan la forma en que cada uno va a
participar en los gastos, frutos, tributos y mejoras.
 Posibilidad de usucapir por los coposeedores. En el momento en
el que se proceda a la división de la cosa común, hay que
entender que, cada uno de los partícipes, ha poseído
exclusivamente la parte que, al dividirse, le correspondiera y no
el todo. Es poseedor legítimo respecto de su parte pero
precarista respecto a la parte de los demás. Por tanto, no es
posible la usucapión. Además, del art. 1933 CC se deduce que
no se puede usucapir de forma exclusiva.
 Legitimación para ejercitar las acciones posesorias. Cualquiera
de los poseedores podrá ejercitar el interdicto de retener tanto si
la posesión es perturbada por un tercero como si lo es por otro
coposeedor.
3. Elementos de la posesión.
Sujeto
 Personas jurídicas (art. 38 CC) a través de sus órganos de representación

 Personas físicas
Es importante tener en cuenta:
 Puede ser una pluralidad de personas.

 Capacidad. Para la adquisición de la posesión, no se requiere plena capacidad
de obrar, según se desprende del art. 443 CC, ya que es un simple hecho y
no un acuerdo jurídico. Se refiere únicamente a la posesión de las cosas.
Algunos autores afirman que la razón de que se excluya de la posesión de los
derechos viene justificada por la relativa dificultad e imposibilidad de
discernimiento en relación con los derechos. Necesitan de la asistencia de
sus representantes legítimos para usar de los derechos que nazcan de la
posesión a su favor.

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Objeto
Art. 437 CC: cosas y derechos. Lo cierto es que la posesión de las cosas refleja el
derecho. Es decir, los poderes que, de hecho, se ejercitan sobre las cosas dan la
imagen de ese derecho. P.ej., el usufructuario disfruta de su derecho de usufructo a
través de la posesión de la cosa usufructuada.
La razón de esa diferenciación tiene su origen en el Derecho romano:
 Posesión de cosas: posesión que refleja el derecho de propiedad

 Posesión de derechos: posesión que reflejan otros derechos distintos de la
propiedad.
Teniendo en cuenta que los derechos no son realidades tangibles, la posesión es el

lado visible o externo de los derechos porque lo que se posee realmente es el objeto
del derecho.
Derechos susceptibles de posesión
Si la posesión se ve como un poder o señorío de hecho sobre las cosas, únicamente

serán susceptibles de posesión los derechos que:
 lleven consigo posibilidades de actuación sobre las cosas

 no se agoten en un solo acto
 sean, por tanto, de ejercicio duradero y continuado.
Por tanto, son susceptibles de posesión:
 Derechos reales limitados

o Las servidumbres deben ser continuas y aparentes
 Derechos reales de garantía
o Excepción de la hipoteca.
 Otros derechos que, tradicionalmente, se han considerado como derechos de
obligación o relativos. P.ej., la posición de arrendatario, la posición del
comodatario, la posición del depositario. P.ej, el titular de un derecho de
crédito no tiene posibilidad de actuación sobre las cosas.
Efectos
 Usucapión
 Sólo puede defenderse respecto de la propiedad y del resto de
derechos reales.
 Respecto de las situaciones posesorias que tienen que ver con
relaciones obligacionales, no pueden adquirirse mediante
usucapión. El arrendatario posee en concepto de arrendatario.
 Protección interdictal
Todos son susceptibles de protección interdictal.

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4. La dinámica de la posesión: Adquisición, Conservación y

pérdida de la posesión.
Adquisición de la posesión
Se puede adquirir la posesión:
 Por ocupación material. Es una forma de adquirir tanto la posesión como la

propiedad de bienes sin dueño.
 Por transmisión. Art. 438 CC: La posesión se adquiere por la ocupación
material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar éstos
sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y
formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho. Habla de actos
propios y formalidades legales establecidas para recibir tal derecho. Son
aquellos supuestos en los que el traspaso posesorio se produce del antiguo
al nuevo poseedor por cualquiera de los procedimientos o medios admitidos
en derecho. Entre esos procedimientos destaca la adquisición:
 Por transmisión derivativa o por negocio jurídico. El medio que se
utiliza para transmitir la posesión es la traditio, es decir, la entrega
del bien. Puesta del bien en poder y posesión. Puede llevarse a
cabo de diferentes maneras:
o Tradición real: es una entrega material, efectiva.
o Tradición instrumental: la entrega se hace a través de
determinados documentos. Por ej. Escritura pública.
o Tradición simbólica: entrega de un signo que representa
ese bien o de una cosa accesoria en la que se representa
al bien principal.
o Tradición fingida o ficta: puede adoptar tres modalidades:
 Constituto posesorio. El transmitente
continúa poseyendo el bien pero en otro
concepto. P.ej.: el propietario que enajena un
bien y se queda en el mismo como
arrendatario.
 Traditio brevi manu. Ejemplo: usufructuario
que adquiere la propiedad de un bien.
Compra ese bien y está en posesión del
mismo. Por tanto, pasa de ser un poseedor
en concepto de usufructuario a ser poseedor
en concepto de dueño.
 Traditio longa manu. El transmitente señala
la cosa al adquirente. Cuando se trata de
derechos o cosas incorporales se adquiere la
posesión mediante la transmisión de los
títulos de pertenencia.
 Por transmisión hereditaria o por ministerio de la ley. Recibe
el nombre de posesión civilísima o incorporal. El heredero tiene la
posesión desde que fallece el sujeto causante y desde que acepta
la herencia. El que repudia la herencia se entiende que no ha sido
en ningún momento poseedor. Esta forma se recoge en el art. 440
CC:”

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La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al

heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del
causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia.
El que válidamente repudia una herencia se entiende que no la ha

poseído en ningún momento.”
Es una autentica posesión aunque en este caso no requiere entrar

en contacto directo con las cosas. Los herederos aceptantes son
considerados legalmente poseedores de los bienes hereditarios
desde el momento de la muerte del causante aunque no haya
ocupación de esos bienes. Este sistema no rige ni en Cataluña ni en
Navarra. En Navarra el heredero solo es poseedor desde que entra
en contacto directo con los bienes. El que recibe la posesión
civilísima sucede al causante en todas las consecuencias que se
deriven de la misma. Esto significa que puede hacer uso de los
interdictos posesorios y si el causante había sido demandado en un
proceso, el heredero se coloca en la posición del mismo.
Como principio general, el heredero hereda y recibe la posesión tal

y como la tenía el causante, es decir, si el causante posee de mala
fe se entiende que el heredero sigue poseyendo de mala fe porque
se considera que conoce los vicios que afectan a esa posesión. Hay
una excepción que se recoge en el art. 442 CC: “El que suceda por
título hereditario no sufrirá las consecuencias de una posesión
viciosa de su causante, si no se demuestra que tenía conocimiento
de los vicios que la afectaban; pero los efectos de la posesión de
buena fe no le aprovecharán sino desde la fecha de la muerte del
causante.”
Si el heredero posee de manera distinta, es decir, de forma pública

y pacífica, hay que entender que se purgan los vicios y no se
transmiten las consecuencias viciosas de la posesión del causante
de mala fe.
 Por sí mismo y por representante. Art. 439 CC “Puede adquirirse la posesión

por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su
mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en este último caso no
se entenderá adquirida la posesión hasta que la persona en cuyo nombre se
haya verificado el acto posesorio lo ratifique.” Se pone de manifiesto que en
el origen de la adquisición de la posesión puede intervenir o actuar el propio
poseedor u otra persona diferente a la que genéricamente se le denomina
representante. Esa representación puede ser:
 Legal: la lleva a cabo el tutor.
 Voluntaria: la lleva a cabo el mandatario
Quien no puede considerarse representante del poseedor es el tercero sin
mandato alguno (el gestor de negocios ajenos sin mandato). En este caso,
sólo se entiende adquirida la posesión cuando la persona en cuyo nombre se
ha poseído ratifica el acto posesorio, de forma tanto expresa como tácita.

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Conservación o continuación de la posesión
Art. 436 CC Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el

mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario. A
pesar de no tener la posesión material, se conserva la posesión. Se presume
que desde que se adquiere la posesión se tiene o conserva mientras no se
pierda. En tanto no ocurra un hecho modificador la posesión, se tiene en el
mismo concepto y con las mismas características que se adquirió. Es lo que
se puede llamar continuidad del tipo posesorio adquirido. Esa presunción de
continuidad rige no solo para el concepto en el que se posee (propietario,
usufructuario…) sino para todo lo demás relativo a la posesión adquirida
(mediata, inmediata, de buena o mala fe…).
Esta presunción también se recoge en:
Art. 459 CC: El poseedor actual que demuestre su posesión en
época anterior, se presume que ha poseído también durante el tiempo
intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.
Art. 466 CC: El que recupera, conforme a derecho, la posesión
indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan
redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción.
Transmisión
Se recoge en el artículo 440 CC.
Esta transmisión tiene lugar por:
 por el ministerio de la ley.
 en el momento de la muerte del causante.
 Sin necesidad de aprehensión material de la cosa, no es necesario
entrar en contacto con la cosa.
Esta modalidad solo se refiere al heredero, no al legatario. El legado dispone

de los bienes de la herencia a titulo particular y funciona en la sucesión
testada. La posesión civilísima solo a favor de los herederos. En este caso, el
heredero continúa la posesión del causante salvo en los casos de posesión
viciosa del causante. Esto significa que en caso de posesión viciosa de
causante, el heredero no sufrirá las consecuencias. Para que las sufra se
tiene que demostrar que el heredero conocía de los vicios que afectaban a
la posesión. Por tanto, Si el causante posee de mala fe, pero el heredero es
de buena fe, hay que entender que se purgan esos vicios, es decir
desaparecen. No se transmiten al heredero, a no ser que se demuestre que
el heredero los conocía. Con lo cual estamos hablando de sucesión de la
posesión, no de unión de posesiones. Esta situación no da lugar a una nueva
posesión.
Pérdida de la posesión
Art. 460 CC. Causas de la pérdida de posesión:

 Abandono de la cosa. El abandono es la renuncia llevada al campo de
los derechos reales. Consiste en la dejación voluntaria de la cosa con la
intención de dejar de ser poseedor de la misma. Por tanto, estamos
ante un acto jurídico unilateral que requiere capacidad de querer o
entender dado que es un acto dispositivo. En este sentido, los menores

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e incapacitados no pueden llevar a cabo por sí mismos la renuncia,

sino que necesitan de un sujeto que les represente. El problema se
plantea con los menores emancipados. Algunos autores entienden que
no pueden renunciar por sí solos teniendo en cuenta los límites del art.
325 CC. Otros autores piensan que la renuncia no es un acto de
gravamen y por tanto sí pueden llevarla a cabo válidamente. La
renuncia no implica la adquisición de la cosa por otra persona. Supone
un abandono. Si se trata de cosas muebles las puede ocupar
cualquiera. Si es inmueble pasa a formar parte del Estado.
 Cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito. El término cesión
equivale aquí a la traditio. No equivale a negocio de cesión. Se
traspasa la posesión a otro por título oneroso o gratuito. Por esto, ha
de reunir una serie de requisitos para ser válida:
 Justa causa
 Se cede porque existe un negocio jurídico precedente.
 Se requiere que exista previa posesión en el transmitente.
 El adquirente debe recibir la posesión de hecho, es decir,
entrega efectiva
El traspaso posesorio puede conllevar la pérdida de posesión para el
transmitente o poseedor anterior y en otros casos el poseedor anterior
seguirá siéndolo pero en concepto distinto.
 Destrucción o pérdida total de la cosa o por quedar fuera del comercio
Esta disposición contempla dos supuestos diferentes:
 Por destrucción física del bien. Comporta la pérdida del
objeto y por tanto, del soporte físico de la posesión. Tiene
lugar cuando el bien sale de la esfera de influencia del
poseedor y la desaparición se produce en circunstancias
tales que la hacen total y absolutamente irrecuperable
para el poseedor.
 Por destrucción jurídica. Cuando la cosa queda fuera del
comercio de los hombres. Se equipara al caso de pérdida
total y se produce como consecuencia de la prohibición de
comerciar con unas determinadas cosas o bienes. Sólo las
personas autorizadas pueden ostentar la posesión.
Ejemplo. Droga incautada por la policía.
 Por la posesión de otro aún en contra del antiguo poseedor si la posesión dura más
de un año. Es evidente que la posesión de otro sujeto es incompatible con la
posesión actual. Si transcurre un año, el poseedor activo tiene la posesión in
corporal. El poseedor antiguo sigue siendo a efectos legales, pro esta razón puede
hacer uso de los interdictos para el restablecimiento de su estado posesorio. Y
durante ese año el poseedor nuevo esta protegido mientras no se demuestre lo
contario. Durante ese año, el poseedor nuevo no podrá usucapir. El poseedor
antiguo puede recuperar la posesión antes del transcurso de ese año mediante
acciones interdictales. El antiguo poseedor puede ejercitar el “interdicto de recobrar
la posesión”. Siempre que se dan estas circunstancias, se presume que el
despojado ha poseído en esa fase intermedia, estos e conoce como “presunción de
posesión intermedia”
5. La protección posesoria.

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Con carácter general, la protección posesoria se encomienda a medios

judiciales. En este sentido, se rechaza de pleno la violencia para mantener el estado
posesorio. Hay que poner de relieve que los interdictos se sustancian a través de
juicios sumarios a través de un proceso declarativo verbal destinado a restaurar la
situación posesoria precedente.
Antes de 2001, se hablaba de interdictos, La LEC 1/2000 prescinde del

término interdicto pero los incluye en los trámites del juicio verbal (articulo 250 de
la LEC). En este precepto se hace referencia a las demandas que se decidirán en
juicios verbales, y dentro de estas se incluyen las demandas interdictales.
Acción de desahucio.
Se recoge en el 250.1.2 LEC. Se pretende recuperar la plena posesión de

una finca rustica o urbana. Recae exclusivamente sobre bienes inmuebles o
derechos inmobiliarios. Al igual que en el interdicto de retener o recorvar, se discute
el hecho de poseer los bienes inmuebles indebidamente, lo que significa que la
sentencia no tiene efectos de cosa juzgada.
 Legitimados activamente: el dueño, usufructuario o cualquier otra persona

con derecho a poseer. Y además, en el precario el poseedor que cedió el
contacto físico con la cosa de manera voluntaria.
 Legitimación pasiva (contar quien se dirige): contar la persona cuya
legitimación para la tenencia haya cesado ya. En el caso del precario, la
legitimación cesa con la voluntad del concedente.
Interdicto de adquirir.
Se recoge en el artículo 250.1.3 LEC 2000. Se podrá interponer cuando se

quiere adquirir los bienes hereditarios. Va dirigido a la posesión civilísima del
heredero sobra la masa hereditaria. A través del ejercicio de este interdicto, se pide
al juez la posesión inmediata del bien. Se sustancia por los trámites del juicio
verbal. Pretende que se ponga en posesión de bienes a quien los hubiere adquirido
por herencia si no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño o
usufructuario. Se pide al juez que nos ponga en la posesión inmediata del bien. Este
interdicto se asienta en la condición de heredero de una persona, y por tanto, en la
posesión civilísima. La finalidad es hacer efectiva la posesión civilísima regulada en
el art. 440 CC. Es decir se trata de investir al heredero en su posición o condición de
poseedor. Al heredero o demandante se le da la posesión en el concepto en que la
tuviera el causante. Solo resuelve de manera provisional la atribución de la
posesión. No tiene efectos de cosa juzgada.
 Legitimación activa: Solo el heredero esta legitimado para interponerlo.

 Legitimación pasiva: Sólo podría dirigirse frente administradores, inquilinos,
depositarios, etc. No procede contar aquellos que poseen por un titulo
independiente de la adquisición hereditaria y lo hacen a titulo de dueño, y
tampoco puede contar el usufructuario. En el caso de que los bienes
hereditarios estén en manos de un poseedor a titulo de dueño o
usufructuario, no se puede recurrir a esta modalidad de protección, sino que

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habrá de ejercitar la acción reivindicatoria o la acción de petición de

herencia.
Interdicto de retener o recobrar.
Se sustancian a través de un juicio verbal por la vida articulo 250.1.4 LEC.

El plazo para este interdicto es de 1 año a contar desde que tuvo lugar el acto de
perturbación o despojo. Transcurrido ese año, no será admitido a trámite este
interdicto. Ese litigio va a versar sobre el hecho posesorio. De entrada, el juez tiene
en cuenta el hecho, no el derecho. Lo que significa que no se discute ese derecho
que tenga la persona. Esto pone de manifiesto que la sentencia no tiene efectos de
cosa juzgada, si no que es recurrible.
¿Qué diferencia hay entre uno u otro?
 El interdicto de retener se interpone cuando el actor ha sido perturbado en

su posesión y pretende mantenerla. Se interpone ante una tentativa de
despojo y la sentencia tiene carácter admonitorio; cesan los actos de
perturbación.
 Mientras que el interdicto de recobrar se interpone ante el hecho
consumado del despojo y mediante su ejercicio el actor pretende recuperar
la posesión perdida. En este caso, la sentencia que decida tiene carácter
restitutorio. Se pretende reponer al demandante en su posesión e
indemnizarle por los daños y perjuicios causados.
 En materia de legitimación activa; todo poseedor en virtud del articulo 446
CC. Se prescinde de la titularidad real. Es decir que sea poseedor de un
derecho real. Esta legitimado cualquier coposeedor. No existe ninguna
dificultad en interponer acciones frente a terceros que perturben la
comunidad por parte de cualquiera de los coposeedores. Se permite incluso
ejercitarlas frente a un coposeedor que moleste al resto. También está
legitimado el poseedor mediato. Y en el ámbito de los arrendamientos, el
arrendatario puede interponer interdicto frente al arrendador y viceversa. A
su vez ambos pueden hacerlo frente a terceros. También es posible por parte
del precarista.
 Respecto a la legitimación pasiva, la demanda se dirige frente al autor de los
actos de perturbación y despojo. Si ha intervenido más de una persona, es
decir, si algunas personas colaboraron de manera relevante en esos actos, la
demanda interdictal deberá dirigirse frente a todos.
En materia de prueba, el que ejercita el interdicto debe probar la posesión, la
realidad del despojo y en qué consisten esos actos de perturbación y despojo.
La posesión es la base de muchos delitos. Los supuestos de robo, violencia,,.

(Despojo delictivo) será la sentencia penal la que ordenara la devolución del objeto
al poseedor. La posesión se protege por vía civil y por vía penal.
Estos no son los únicos mecanismos de protección, si no que también se

incluyen otros 2; interdicto de obra nueva y de obra ruinosa.
Además de los interdictos, esta la vía penal y la vía registral.
En líneas generales estos son los mecanismos de defensa. De aquí

pasaríamos a hablar de las presunciones posesorias.

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6. Las presunciones posesorias.
La existencia de la posesión despliega importantes efectos a favor

del poseedor, como los de favorecer su propia continuidad en la posesión a
través de una serie de presunciones posesorias, que admiten prueba en
contrario.
 Presunción de continuidad posesoria (art. 436 CC). Se presume que la

posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se
adquirió. Se admite prueba en contrario. Hay que acreditar la
modificación del concepto posesorio.
 Presunción de buena fe (arts. 434 y 435 CC). La buena fe se presume
siempre. La prueba corresponde a quien afirma la mala fe. La
posesión adquirida de buena fe no pierde ese carácter sino en el caso
y desde el momento en que existan actos que acrediten que el
poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente.
 Presunción de titularidad o de legitimidad posesoria (art. 448 CC). Se
presume que el poseedor en concepto de dueño es poseedor con
justo título. Hay una legitimación posesoria. No tiene obligación de
exhibir su título. Se le asume titularidad suficiente para continuar en
su titularidad. No presume que se posee en concepto de dueño sino
que poseyendo como dueño, existe la presunción de tener justo
título. Sólo hay un caso en el que el poseedor tiene que mostrar el
título: usucapión o prescripción adquisitiva ordinaria (que no en la
extraordinaria, en la que no se exige título).
 Presunción de posesión accesoria de bienes muebles. Partiendo del
carácter de accesión que tiene el bien mueble con respecto al bien
inmueble, el art. 449 CC afirma que la posesión de una cosa inmueble
supone la de los bienes y objetos que haya dentro de ella, salvo que
se demuestre lo contrario. La posesión de los bienes inmuebles se
extiende a los bienes muebles que haya dentro de ella.
 Presunción de posesión intermedia. Art. 459 CC: El poseedor actual
que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha
poseído también durante el tiempo intermedio, mientras no se
pruebe lo contrario. Art. 466 CC, relativo a la posesión incorporal del
despojado que logra recuperar la posesión como hecho establece que
se presume poseedor sin interrupción en todo ese tiempo en todo lo
que puedan redundar en su beneficio
7. La liquidación del estado posesorio.

Es uno de los efectos de la posesión que hace referencia al destino de los
frutos y al régimen de los gastos y mejoras cuando el poseedor ha de entregar la
cosa al que le hubiese vencido en su posesión. Hay que liquidar las obligaciones
que hayan nacido como consecuencia de esa situación. Arts. 451 y ss CC
determinan el régimen de la adquisición de los frutos, liquidación de gastos y las
responsabilidades a que hubiere lugar por deterioro o pérdidas que haya

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experimentado la cosa poseída. Estas obligaciones que la ley impone al antiguo

poseedor tienen un régimen distinto según que el antiguo poseedor haya poseído
de buena o de mala fe.
Frutos
Arts. 451, 452 y 455 CC establecen el régimen de los frutos distinguiendo

según sea la condición del poseedor. En la liquidación de los frutos hay que tener en
cuenta el título que proporcionaba al poseedor la efectiva posesión; así, según
poseyera como arrendatario, usufructuario, etc., se aplicará un régimen u otro.
Salvo prueba en contrario, el poseedor cuenta a su favor con la

presunción de buena fe. Salvo declaración judicial expresa de mala fe posesoria, la
jurisprudencia entiende que el poseedor seguirá siendo de buena fe mientras no se
interrumpa legalmente la posesión. Se entiende como interrupción civil: demandar,
acto de conciliación, etc.
 Poseedor de buena fe Hace suyos los frutos.

 Poseedor de mala fe En caso de ser fructífera el bien objeto de posesión y
sea cual sea el período, el poseedor de mala fe deberá abonar al poseedor
legítimo todos los frutos que haya percibido, incluso el valor de los frutos que
hubiera podido percibir el poseedor legítimo conforme a la utilización normal
de las cosas.
Frutos pendientes
 Poseedor de buena fe
o Frutos civiles. Tiene derecho a una parte proporcional al tiempo de su
posesión. Se consideran percibidos por días.
o Frutos naturales. Tiene derecho a la parte del producto líquido de la
cosecha proporcional al tiempo de su posesión.
Gastos
 Gastos necesarios. Su ejecución va ligada a la propia conservación de la

cosa o a la obtención de su natural rendimiento.
 Poseedor de buena fe
o Se abonan.
o Tiene derecho de retención mientras no se le satisfagan esos
gastos.
 Poseedor de mala fe
o Se abonan.
o No tiene derecho de retención mientras no se le satisfagan esos
gastos.
 Gastos útiles o mejoras. Conllevan un incremento del valor de la cosa

 Poseedor de buena fe
o Se abonan.
o Tiene derecho de retención mientras no se le satisfagan esos
gastos. Asegura que su sucesor en la posesión le pague el

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valor de las mejoras realizadas si existen en el momento de

adquirir la cosa.
 Poseedor de mala fe. El CC no dice nada. La mayoría de la doctrina

entiende
que:
o No se le abonarán.
 Gastos suntuarios. Gastos en mejoras de lujo y recreo, sin que suponga

una minoración del rendimiento económico del bien.
 Poseedor de buena fe o de mala fe
o No se abonan.
o Puede llevarse lo añadido a la cosa principal. Requisitos:
Que la cosa principal no sufra deterioro por la separación. Es

un requisito de naturaleza objetiva
Que el sucesor en la posesión no prefiera quedarse con los

adornos incorporados.
Es un requisito depende en exclusiva de la voluntad del

sucesor en la posesión, que tendrá la iniciativa. Si el
sucesor en la posesión prefiere quedarse con lo añadido,
tendrá preferencia. Tendrá que abonar:
El importe de lo gastado en la obra si el poseedor es de

buena fe.
El valor que tengan en el momento de entrar en la
posesión si el poseedor ha sido de mala fe.
Responsabilidad por deterioros o pérdidas de la cosa
 Poseedor de buena fe. En principio, no va a responder por los deterioros

o pérdidas de la cosa, salvo que se demuestre que ha procedido con
dolo. Quien reclame la responsabilidad del poseedor debe probar que
actuó de mala dolosa. Si se llega a probar que ha existido dolo, deberá
restituir:
 La cantidad obtenida (indemnización) como consecuencia de la
pérdida.
 El valor de los bienes en el momento de extinción si no hubiese
recibido nada
 Poseedor de mala fe. Responde siempre de la pérdida o de deterioro de

la cosa, independientemente de cuáles sean las causas que la
provocaron. También responderá en los supuestos de fuerza mayor
cuando haya retrasado de forma maliciosa la entrega de la cosa al
poseedor legítimo.

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Tema 5. La usucapión.
1. Concepto y clases de usucapión.
Prescripción y usucapión.

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En el mundo del Derecho la apariencia y el transcurso del tiempo

tienen gran relevancia. En este sentido, la falta de ejercicio de un derecho o
potestad, puede dar lugar a su caducidad (prescripción extintiva); mientras
que la continuidad posesoria puede comportar que el poseedor de un
determinado bien devenga propietario del mismo (usucapión).
Concepto de usucapión
Es una institución jurídica por la que el poseedor se convierte en

propietario o titular de un derecho real. Modo originario de adquirir la
propiedad en virtud del cual el poseedor se convierte en propietario
definitivo si ha poseído de acuerdo con las condiciones establecidas por la
ley y durante el plazo marcado en ella.
La usucapión es el efecto claro de la posesión; pacifica continuada y

durante un tiempo determinado.
El CC engloba ambas modalidades de prescripción en el Título XVIII

del Libro IV. La prescripción adquisitiva se incluye en el Capítulo II de este
Título bajo la rúbrica «De la prescripción del dominio y de los demás
derechos reales». La prescripción extintiva se incluye en el Capítulo III bajo la
rúbrica «De la prescripción de las acciones». En el Capítulo I (arts. 1930 a
1939 CC) se incluyen normas comunes a ambos tipos de prescripción.
La usucapión se identifica con prescripción adquisitiva. Es una

forma de adquirir derechos que nada tiene que ver con la prescripción
extintiva.
Diferencias entre usucapión y prescripción extintiva
 Objeto
 Prescripción extintiva: toda clase de acciones y derechos.
 Usucapión: dominio y demás derechos reales sobre los bienes.
 Fundamento
 Prescripción extintiva. Actitud pasiva del titular del derecho que
no ejercita la acción que corresponde para mantenerlo. Por eso,
se convierte en una excepción que se puede oponer frente al
titular del derecho que lo reclama extemporáneamente.
 Usucapión. Conducta positiva del poseedor usucapiente que
realiza públicamente actos que denotan el ánimo de tener la
cosa como suya. Se exterioriza en la posesión de la cosa en
concepto de dueño o de titular del derecho real
correspondiente. Al mismo tiempo, hay una actitud pasiva por
parte del verdadero propietario o del titular del derecho real
contra el que se usucape.
 Efectos
 Prescripción extintiva: sólo tiene efectos extintivos, en el sentido que
constituye un impedimento para el ejercicio del derecho o de la
acción correspondiente.
 Usucapión: doble efecto
o Provoca la adquisición del dominio o del derecho real que se
usucape consolidando la situación posesoria del usucapiente.

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o Provoca la extinción del derecho real del antiguo titular que deja
de serlo en el momento en el que se consuma la usucapión.
Clases de usucapión
El elemento común a ambos tipos es la continuidad posesoria: posesión

en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida. A su vez, ambos tipos
pueden recaer sobre bienes muebles o inmuebles. Eso sí, los plazos de continuidad
posesoria son menores cuando la usucapión tiene por objeto bienes muebles.
 Ordinaria
Plazos:
o Bien mueble: 3 años

o Bien inmueble:
 Entre presentes: 10 años
 Entre ausentes 20 años.
Requisitos especiales:
 Justo título
 Buena fe
 Extraordinaria
Plazos:
o Bien mueble: 6 años

o Bien inmueble:
 Entre presentes y entre ausentes: 30 años
Se exigen unos plazos de continuidad posesoria más largos que en la

ordinaria. Para compensar estos plazos, el CC no exige el poseedor
usucapiente:
 Justo título
 Buena fe
2. Sujeto y objeto de la usucapión.

Elementos personales: Sujetos
 Usucapiente. (Sujeto activo) en ese proceso que da lugar a la adquisición de

la propiedad mediante la posesión. Poseedor ad usucapionem. Capacidad; el
CC no exige una capacidad específica, sino que establece una regla general
en el art. 1931 CC: personas capaces para adquirirlos por los demás modos
legítimos. Remite a las especialidades. Así, p.ej., los menores e incapacitados
pueden adquirir la posesión de las cosas pero necesitan la asistencia de sus
representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión
nazcan a su favor. Por tanto, basta la capacidad general para poseedor
reconocida, incluso, a quienes no ostentan la plena capacidad de obrar.

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 Usucapido. (Sujeto pasivo) Es el titular primitivo. Verdadero dueño de la cosa

o derecho que puede usucapirse. Es el titular contra quien se está
poseyendo. Es posible consumar una usucapión contra cualquier persona,
incluso, contra los incapaces o los menores de edad que no pueden actuar
por sí mismos. Cuando el usucapido es un menor o incapaz, queda a salvo el
derecho de ese menor o incapaz en el sentido de que se podrá reclamar al
representante legal de ese menor o incapaz por la negligencia que ha llevado
a que un tercero pueda consumar la usucapión en contra de ese menor o
incapaz. Responderá el representante.
La usucapión en el ámbito de la comunidad de bienes
Opera de igual forma dentro del ámbito de la comunidad de bienes.

Art. 1933 CC: La usucapión ganada por un copropietario o por un comunero
aprovecha a los demás. Si uno de los comuneros ha poseído en beneficio de
la comunidad, adquiere la cosa para la comunidad. Si el comunero no posee
para la comunidad, sino para sí en concepto del dueño, se produce una
inversión del título posesorio que le habilita para poseer para sí y no para la
comunidad.
Elementos reales: Objeto de la posesión.
 Cosas susceptibles de adquisición mediante usucapión:

 Todas las cosas en el comercio de los hombres. Art. 1936 CC en
relación con el art. 437 CC: cosas y derechos que sean
susceptibles de apropiación.
 Se excluye de la usucapión: cosas que no son poseíbles. Es decir
las cosas extracomercium, pro ejemplo los bienes de dominio
público (art. 132.1 CE).
 En principio, el ladrón no puede usucapir esas cosas. Para que las
cosas hurtadas o robadas sean susceptibles de usucapir, es
necesario que prescriba el delito. En este caso la prescripción
empieza a computarse desde que se posee, si el delito prescribe
a los 5 años, contaremos esos 5 años como plazo de
prescripción. Es decir que el plazo de prescripción no empieza
cuando prescribe el delito.
 Derechos susceptibles de adquisición mediante usucapión

Sólo los susceptibles de apropiación:
 Propiedad. No se puede usucapir la nuda propiedad.
 Usufructo
 Uso y habitación
 Servidumbre continua y aparente, puede ser positiva (cuando se
abre hueco en pared medianera) o negativa (cuando se abre
hueco en pared propia, que no hay que confundirla con negativa
en tanto no aparente).
 Censos (carga que se impone a un fundo). Se discute si pueden
adquirirse por usucapión. Un sector de la doctrina sostiene que,
por tratarse de un derecho de crédito, no se puede usucapir. Otro
sector de la doctrina permite usucapir ciertos tipos de censos,

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concretamente, el enfitéutico porque hay posesión útil. No

obstante, el art. 1647 CC recoge la interrupción de la posesión
por interrupción de ese derecho. Cada veintinueve años el dueño
del dominio directo exige al dueño útil que reconozca que la
finca es propiedad del dueño del dominio directo. Esto nos indica
que no se puede usucapir.
 Derechos reales de garantía. Se afirma con carácter general que
no son susceptibles de ser adquiridos mediante usucapión. En el
caso de la hipoteca inmobiliaria se excluye porque no hay
desplazamiento posesorio. Además, no es usucapible por
tratarse de un derecho de constitución registral (no nace si no se
registra). En otras figuras jurídicas si hay desplazamiento
posesorio. Sin embargo, la doctrina no es unánime. Un sector
opina que sí podría darse en la prenda ordinaria, en la que sí hay
desplazamiento posesorio.
Algunos como la hipoteca no son susceptibles de usucapión. Las

servidumbres negativas tampoco.
3. Requisitos comunes a toda usucapión. Requisitos de la

usucapión ordinaria: Justo título y buena fe.
El CC regula dos tipos de usucapión: la ordinaria y la extraordinaria.

La usucapión ordinaria requiere, además de los requisitos comunes, los
requisitos de justo título y buena fe.
Posesión hábil en concepto de dueño.
La posesión en concepto de titular no se presume nunca, si no que

debe acreditarse. No se deben aprovechar los actos de posesión en virtud de
licencia o tolerancia.
Esta no solo ha de ser en concepto de dueño, si no también pública.

Es decir, conocida por todos. Los actos clandestinos no afectan a la posesión
de los bienes.
Además ha de ser una posesión pacifica que se obtenga pro un

medio legitimo y mantenida sin controversias.
Finalmente debe ser una posesión ininterrumpida. Una demanda

interrumpe la posesión. Si nos demandan, y finalmente ganamos la
demanda, volveremos a contar el plazo de prescripción desde que ganamos
la demanda.
En lo que se refiere a la interrupción de la usucapión, se hace

referencia a la interrupción de l periodo temporal requerido pro la ley para la
adquisición del derecho. Esta se debe producir antes de finalizar el plazo
para usucapir. Las consecuencias son:
 deja de correr el cómputo del plazo.

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 pasada la interrupción, comienza a contar nuevamente en

plazo desde el inicio.
Causas de interrupción de la posesión. Recogidas en los artículos 1943 y ss.
 Natural. Cese o pérdida de la posesión por más de un año por cualquier

causa. Hasta que no transcurra un año después del hecho que ha
provocado la cesación en la posesión, no se considera interrumpida.
Quien recupera conforme a Derecho la posesión indebidamente perdida
se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio
que la ha disfrutado sin interrupción. Si recupera la posesión antes de un
año, no se considera interrumpida, es decir, si se recobrara mediante
interdicto de recobrar, no se pierde la posesión. No opera pro tanto la
interrupción.
 Civil. Se interrumpe la posesión por la actuación del verdadero dueño o

del titular del derecho real que está siendo usucapido. Si el proceso
instado por el verdadero dueño termina estimando las razones del
verdadero dueño, la usucapión, además de quedar interrumpida, no
habrá tenido nunca lugar. Sin embargo, la ley prevé una serie de
excepciones en las que se priva de efectos interruptivos a la citación
judicial si:
 La citación fuera nula por falta de solemnidades legales.
 El actor (el que se opone, el usucapido) desiste de la demanda o
deja caducar la instancia.
 Cuando el poseedor fuera absuelto de la demanda.
 Si concurre alguna de estas circunstancias, el poseedor
usucapiente puede adquirir mediante usucapión ese derecho real
una vez concluya al período restante del plazo posesorio
correspondiente.
 Reconocimiento del derecho del verdadero el dueño por parte del

poseedor usucapiente Art. 1948 CC: cualquier reconocimiento expreso o
tácito que el poseedor usucapiente hiciere del derecho del dueño o del
titular de un derecho real interrumpe la posesión. Art. 1647 CC: en
materia de enfiteusis (derecho real sobre bien inmueble en el que existe
un titular del dominio directo, el verdadero titular, y otro del dominio útil,
el que explota) hay que realizar ese reconocimiento al cabo de
veintinueve años. Así se interrumpe la posesión. Aunque la posesión
continúe de hecho, deja de ser apta y hábil para producir la adquisición
del derecho real en curso de usucapión.
Plazos para usucapir
Usucapión ordinaria
 Bienes muebles: 3 años

 Bienes inmuebles
o Entre presentes: 10 años

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o Entre ausentes: 20 años (el perjudicado por la usucapión resida en el

extranjero)
 Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años
de ausencia se reputará como uno para completar el plazo de diez
años exigidos entre presentes.
 La ausencia que no fuera de un año entero y continuo, no se toma
en cuenta para el cómputo. Se considerará entre presentes.
Usucapión extraordinaria
 Bienes muebles: 6 años.

 Derechos reales y Bienes inmuebles: 30 años
Los plazos están establecidos por la ley. Por tanto, son de orden público
y no cabe acuerdo de las partes.
La servidumbre continúa y aparente: 20 años.
Cómputo de los plazos (art. 1960 CC; 3 reglas básicas)
 Adición de períodos posesorios. El poseedor actual puede completar el

tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante. Si
una persona ha recibido la posesión de otro y la posesión de ambas personas
reúne los requisitos necesarios para la usucapión, la usucapión se produce a
favor del poseedor actual cuando, contando desde el comienzo de la
posesión de su transmitente, transcurre el plazo legal. Es indiferente que el
titular lo sea a título universal (herencia) o a título particular (contrato).
 Presunción de continuidad posesoria. Se presume que el poseedor actual que

lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo
intermedio salvo prueba en contrario. Se trata de una presunción iuris
tantum que se establece a favor del poseedor, sea o no, usucapiente. Tiene
como finalidad evitar que el poseedor deba aportar prueba. Si reúne los
requisitos legalmente establecidos y acredita haber poseído durante un
determinado plazo, salvo prueba en contrario, ha de entenderse que durante
el tiempo intermedio ha reunido esos requisitos igualmente.
 El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el

último día debe entenderse en su totalidad. En el cómputo civil no se
excluyen los días inhábiles (art. 5 CC). Cuando los plazos son anuales, se
computan de fecha a fecha. Según la normativa del art. 1960 in fine CC, el
día final del cómputo anual será el correspondiente al día inmediatamente
anterior al día inicial del plazo. P.ej., si la usucapión ha comenzado el 15 de
febrero, ese día se tiene por entero, el plazo anual aplicable terminaría a las
24:00 del 14 de febrero del año correspondiente.
Requisitos comunes (art. 1941 CC)
Sólo pueden usucapirse la propiedad de los bienes o la titularidad

de derechos reales que sean susceptibles de usucapión.

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La continuidad posesoria es el necesario punto de partida de todo el

proceso adquisitivo por usucapión. El poseedor ha de comportarse como
dueño o como titular del derecho real que sea durante un determinado plazo
sin que nadie discuta esa posesión. De esta forma, lleva a convertirse en
propietario o titular de cualquier derecho real susceptible de posesión. El
poseedor debe comportarse inequívocamente como titular del dominio o de
cualquier otro derecho real usucapible. Se recoge en numerosos preceptos:
arts. 441, 447, 1942 CC. Ponen de manifiesto que no todo poseedor acaba
convirtiéndose en dueño de la cosa poseída o en titular del derecho real
poseíble que recae sobre la misma.
Por ello, se requiere que esa posesión reúna una serie de
características:
 Posesión en concepto de dueño o titular del derecho real que se
pretende usucapir. Se desprende tanto del art. 1941, sino también del
art. 447 CC. Estos artículos se refieren directamente a los bienes, pero
hay que extenderlo a cualquier otro derecho real usucapible. En ambos
casos el poseedor deberá actuar frente al resto de los miembros de la
colectividad y, sobre todo, frente al eventual perjudicado por la
usucapión como si fuera titular del derecho real que recaiga sobre la
misma. Por esta razón, si el poseedor que pretende usucapir actúa por
media tolerancia del dueño de la cosa, sus actos posesorios son
irrelevantes a efectos de posesión. Lo mismo sucede en el caso de
actos realizados en virtud de licencia o de actos autorizados por su
titular. En estos casos, la posesión así concedida tiene, por norma
general, como base un contrato. Estos tipos de posesión deberán
reunir una serie de características:
 Existencia de un título firme que legitime para poseer. Si no
existiera título, la posesión sería meramente tolerada o en
concepto de gestión.
 El título que permite la posesión no faculta para usucapir. Esos
actos que no dan lugar a la usucapión también se caracterizan
por la falta de creación de una situación posesoria en concepto
de dueño. Además, el concedente o autorizante puede oponer
siempre el título que permite la posesión para impedir la
usucapión.
 Los actos efectuados en virtud de licencia o autorización pueden
tener su origen en un título voluntario (arrendamiento, depósito,
comodato, albaceazgo, representación voluntaria) o en un título
legal (representación legal).
 Posesión pública. Posesión conocida por todos. Quien pretenda
usucapir ha de manifestar frente a los demás su creencia de que
verdaderamente está ejercitando facultades que le competen. De tal
forma que, si el usucapiente actúa mediante ocultación o de forma
clandestina, su posesión es irrelevante a efectos de usucapión.
 Posesión pacífica. El carácter pacífico de la posesión implica:
 La adquisición de la posesión por parte del usucapiente no debe
haber sido llevada a cabo de forma violenta. Por eso, el art. 1956
CC establece que las cosas muebles hurtadas o robadas no
podrán ser usucapidas por los que las hurtaron o robaron ni por
sus cómplices.

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Durante todo el período posesorio que haya de darse el


usucapiente no encuentra oposición por parte del verdadero
propietario de la cosa o del legítimo titular del derecho real en
cuestión. En caso de que la posesión del usucapiente fuera
objeto de discusión judicial o extrajudicial, se interrumpe la
posesión pacífica y no podrá usucapirse.
 Posesión no interrumpida. La posesión ha de ser continuada. Si hay un
acto que interrumpe la posesión, se convertirá en una posesión
discontinua. El plazo anterior a la interrupción será inútil a los efectos
de la usucapión y se deberá computar el plazo de nuevo a partir del
acto de interrupción.
Requisitos especiales de la usucapión ordinaria (art. 1940 CC)
 Buena fe del usucapiente

 En sentido positivo (art. 1950 CC). Creencia por parte del
usucapiente de que la persona de quien recibió la cosa era dueño
de ella y podía transmitir su dominio.
 En sentido negativo (art. 433 CC). Quien ignora que en su título o
modo de adquirir existe vicio que lo invalide.
La suma de ambas concepciones lleva a que el poseedor usucapiente se
considera dueño de la cosa o titular del derecho real.
La buena fe debe ser continuada y persistente durante todo el período
de posesión hábil para usucapir. La buena fe debe existir en todo
momento. Si durante ese período de tiempo conoce que no recibió de
quien era dueño, se interrumpe la prescripción adquisitiva.
 Justo título. El que legalmente baste para transferir el dominio o derecho

real de cuya usucapión de trate. El título es la causa o justificación de la
posesión que, junto con la tradición, originan la transmisión de la
propiedad.
Requisitos del título
 Justo
 Verdadero. No cabe un título simulado (compraventa que
encubre una donación).
 Válido
Se excluirían los títulos afectados por alguna causa de nulidad.
Respecto a la prueba del titulo, éste debe probarse. Choca con lo establecido en
el art. 448 CC en sede de posesión que establece que no es necesario exhibir el
título. El término “titulo ha de entenderse no como presupuesto de la usucapión,
si no como indicador de la posesión en concepto de dueño. Esto solo ocurre en la
usucapión extraordinaria.
Interpretación de estos requisitos por la jurisprudencia:
 Son títulos válidos y justos los contratos afectos por alguna causa de
anulabilidad, rescisión, revocación o resolución. Son mecanismos que dan

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lugar a la ineficacia del acto jurídico. Si no se ejercita la acción en el plazo

legalmente establecido, los efectos clandestinos se convierten en definitivos,
se confirman.
 No tienen la consideración de títulos válidos los contratos que se encuentren

afectos por alguna causa de nulidad en sentido estricto o absoluto. P.ej., falta
consentimiento, capacidad, causa, forma si es requisito esencial. No son
usucapibles las enajenaciones de bienes llevadas a cabo por los padres o
guardadores legales sin la preceptiva autorización judicial, donación no hecha
en documento público.
Requisitos para la usucapión extraordinaria.
Los rasgos comunes a la usucapión. En principio es un modo de adquirir la

propiedad de manera originaria. ¿En que plazos se puede hacer valer?
 si el poseedor recibe la cosa de un no propietario, puede hacer valer la

usucapión extraordinaria frente al dueño verdadero cuando no pueda
oponerse la usucapión ordinaria. Por ejemplo: en los supuestos de doble
venta. Vale el titulo radicalmente nulo en la usucapión extraordinaria, y no
hace falta buena fe.
 De igual manera, puede hacerse valer cuando el poseedor generó
unilateralmente la posesión en concepto de dueño. No hubo transmisión.
 E incluso cuando se recibe el bien del verdadero propietario, el cual ejercita la
acción real de reintegración posesoria. No queda protegido frente alas
pretensiones de restitución basadas en la anulabilidad, rescisión resolución
del contrato (acciones personales) que no hayan prescrito.
Renuncia a la usucapión
 Renuncia a la usucapión ganada. El poseedor usucapiente puede

renunciar a la posesión ganada, tanto expresa como
tácitamente, siempre que no se haga en perjuicio de terceros ni
contraríe el interés u orden público. Los acreedores podrían
utilizarla a pesar de esa renuncia. La renuncia tiene efectos
retroactivos.
 Renuncia a la usucapión en curso. Recae sobre el plazo posesorio
incompleto. Reconoce expresa o tácitamente el derecho del
dueño, lo cual supone una interrupción de la usucapión.
4. Los efectos de la usucapión.
Mediante la usucapión se pretende adquirir la propiedad del bien o

la titularidad del derecho.
La jurisprudencia no se pone de acuerdo si estos son ipso iure (se
producen de manera automática, no hace falta una declaración judicial) o de
manera voluntaria.
¿La usucapión determina la extinción de los derechos reales

constituidos sobre la cosa? Se habla de usucapión liberatoria cuando se

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posee como si fuera libre de carga. Por tanto, si el uso ha sido sin cargas,
nadie ha reivindicado durante ese tiempo un derecho.
Un aspecto importante:
Usucapión de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad
Si se admitiese la usucapión en toda su extensión, significaría destruir la

eficacia protectora del principio de fe pública registral. En ese supuesto el tercero
que adquiere confiando en que el titular registral puede transmitirle vería
convertida su adquisición en ineficaz por la existencia de un adquirente por
usucapión. Por el contrario, si se rechaza de plano la usucapión, significa privar de
protección al poseedor que ha poseído por un tiempo prolongado y que también
merece esa propiedad. Además, hay que tener en cuenta que, con carácter general,
la inscripción no es constitutiva, sino meramente declarativa.
Tercero hipotecario: Quien adquiere

 a título oneroso
 de buena fe
 de alguien que tiene inscrito su derecho en el Registro.
No hay que asociar necesariamente la figura del tercero hipotecario con la
institución de la hipoteca.
Titular inscrito: Quien aparece en el Registro con el derecho inscrito a su

nombre, que no tiene la condición de tercero hipotecario.
Nuestro ordenamiento jurídico no da una respuesta única, sino que distingue:

 Usucapión secundum tabulas. Usucapión registral o a favor del titular
inscrito. Se facilita la usucapión ordinaria al titular inscrito. Se admite
en el art. 35 LH, que hace referencia al titular inscrito. A los efectos de
la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título
la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica,
ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del
asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa. Es
usucapión ordinaria porque hay justo título (p.ej., herencia) y buena fe.
Confluyen en una misma persona las situaciones de titular registral y
de poseedor efectivo ad usucapionem.
El cómputo de tiempo se cuenta con independencia del momento de la
inscripción desde que empezó efectivamente a poseer en concepto de dueño
por justo título y con buena fe.
 Usucapión contra tabulas. Usucapión en contra del titular inscrito. Cuando la

usucapión conseguida extrarregistralmente pudiera perjudicar la adquisición
del titular inscrito.
Hay un bien inmueble inscrito a nombre de una persona pero que ha sido
usucapido por otra persona.
Hay que distinguir dos supuestos:

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 El titular inscrito no es tercero hipotecario. El conflicto se plantea entre

el usucapiente y el titular inscrito. Rigen las reglas establecidas en el
CC: la inscripción registral por sí misma no desempeña un papel
relevante. El Registro no lo protege.
o En este caso, vence el usucapiente porque el titular inscrito no
hizo uso de las facultades dominicales que le corresponden.
o Excepción: el titular inscrito interrumpe la posesión dentro del año
siguiente a su adquisición o antes de que la usucapión se
consuma.
Medios para hacer cesar la posesión del usucapiente:
 Ejercicio de la acción real registral. Se dirige frente a los que sin

título inscrito se opongan o perturben el ejercicio del derecho
real inscrito.
 Si esta acción no tiene éxito (no se logra interrumpir la
posesión), el titular inscrito tendrá que acudir a los medios del
art. 1944 CC (interrupción natural: se cesa por más de un año en
la posesión) y del art. 1945 CC (interrupción civil: por citación
judicial hecha al poseedor usucapiente).
Si el usucapiente consuma su posesión, puede hacer constar su

derecho en el Registro. Podrá hacerlo a través de dos medios:
 Una sentencia declarativa de su derecho, dictada al final de un

procedimiento contradictorio.
 Un expediente de dominio, tras un procedimiento de jurisdicción
voluntaria, que es un auto.
 El titular inscrito es tercero hipotecario. Cuando adquiere de buena fe,
a título oneroso, de una persona que aparece en el Registro con
facultades para transmitir e inscribe su derecho. Cuando el titular
inscrito reúne los requisitos exigidos al tercer hipotecario, la
prescripción que el usucapiente haya podido alcanzar
extrarregistralmente, en principio, es irrelevante. Prima la fe pública
procesal sobre la usucapión. La protección del tercero hipotecario
alcanzaría, incluso, hasta el hecho de excluir la usucapión consumada
en relación con la finca inscrita. Excepción. Art. 36.1 LH recoge dos
supuestos en los que la usucapión obtiene un tratamiento preferente
respecto de la condición del tercero hipotecario. Prevalecerá la
prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro
del año siguiente a su adquisición en los dos supuestos siguientes:
 Cuando se demuestre que el adquirente tercer hipotecario
conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para
conocer antes de perfeccionar su adquisición que la finca o el
derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por una
persona distinta a su transmitente.
 El adquirente inscrito, que no ha conocido ni podido conocer la
posesión del usucapiente, consienta la posesión del usucapiente
expresa o tácitamente durante todo el año siguiente a la
adquisición. El adquirente no hace uso de sus facultades
dominicales. Hay una ausencia de actos interruptivos de la
posesión
Si se dan estas circunstancias, decae la buena fe del adquirente
a título oneroso y, por tanto, carece verdaderamente de la

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condición de tercero hipotecario. Cuando se dan estas

excepciones, se da preferencia a la adquisición del usucapiente
frente a la del tercero hipotecario.
Tema 6. El derecho de propiedad.

1. Concepto y caracteres del derecho de propiedad.
El art. 348.1 CC es el que, de algún modo, define la propiedad al decir,

la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más
limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción
contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
Caracteres que se desprenden del art. 348 CC:
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin

más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para
reivindicarla.
 Comprende todas las facultades y poderes que podamos imaginar. Se

presume libre de cargas. Es una presunción iuris tantum, quien alega
lo contrario, debe probarlo. De ahí que se diga que la propiedad es un
señorío generalizado sobre las cosas.
 Derecho con autonomía propia, a diferencia de otros derechos reales
que dependen del derecho de propiedad. Los derechos limitados de
goce (usufructo, uso y habitación) y de garantía se proyectan sobre el
derecho de propiedad.
 Goza de eficacia real. Es oponible frente a terceros. Exige un deber de
respeto a los terceros. En este sentido, el propietario puede evitar a
aquel que indebidamente perturbe o se inmiscuya en su propiedad.
 El carácter perpetuo del derecho de propiedad. Es perpetua con
independencia de quiénes sean los propietarios en cada momento.
Significa que, mientras la cosa sigue existiendo, siempre tendrá un
titular. En este sentido, no cabe imaginar una propiedad temporal que

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se agote con el transcurso del tiempo. La propiedad dura tanto como la

cosa sobre la que recae.
Caracteres del derecho de propiedad
 Los propios de os derechos reales: inherencia y exclusividad

(oponibilidad erga omnes, con las excepciones que hemos visto en los
bienes muebles (464CC) y bienes inmuebles (34 LH)
 Además, tiene características propias e independientes. Es un derecho
autónomo e independiente tiene autonomía propia.
 Tiene carácter perpetuo, porque se tienen las cosas a perpetuidad en
tanto no se destruya el bien se tendrá propiedad sobre él.
 Relativo, no quiere decir absoluto. El propietario no puede hacer lo que
quiera con su propiedad.
 Limitado por la función social
 Constitucional, esta reconocido en la Constitución, en el artículo 33.
2. El derecho de propiedad en la Constitución española.
La propiedad en la CE tiene rasgos propios. Se recoge en el art. 33

CE sin perjuicio de otros preceptos que lo complementan, a saber, el 38 y el
128 CE.
Art. 33 CE:
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. Parte de un

derecho natural que reconoce y lo une a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las
leyes.
Configura la función social como un elemento estructural de la definición misma del
derecho de propiedad. Se desprende que la función social incide sobre su
contenido. Se ha pasado de una concepción absoluta a una concepción social del
derecho de propiedad que exige del titular del derecho la utilización del bien en el
sentido que más convenga a la colectividad.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de
utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de
conformidad con lo dispuesto por las leyes.
El punto 3 del artículo 33 CE, legitima la expropiación forzosa por

causas justificadas. Cuando se den esas circunstancias, la propiedad en
manos de ese titular se convierte en un derecho de crédito, ya que hay
derecho a la correspondiente indemnización. Esta garantía expropiatoria no
es ajena al CC. El art. 349 CC lo plantea con gran similitud al art. 33 CE.
Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y
por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente
indemnización.
Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso,

reintegrarán en la posesión al expropiado. Es decir, si no se cumple la
función social que fue la causa que justificó la expropiación, se devolverá a
su propietario anterior.

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Además, los artículos 38 y 128 CE completan este precepto. El primero

reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado. Y
el segundo recoge la intervención pública en la actividad económica por
razones de interés.
¿La propiedad es un derecho fundamental?
La propiedad es un derecho real subjetivo constitucional, aunque no

está tan claro que sea un derecho fundamental. El derecho de propiedad no
se incluye en la Sección 1ª del Capítulo II del Título I de la CE, sino que se
incluye dentro de la Sección 2ª del Capítulo II del Título I, como uno de los
derechos de los ciudadanos, pero no fundamental. Por lo tanto, no tiene la
consideración de derecho fundamental y no cabe la protección por la vía
constitucional del recurso de amparo ante el TC, y no se regula por Ley
orgánica.
Como conclusión la propiedad es un derecho constitucional pero no

fundamental. Se puede expropiar, cosa que no pasa con los derechos
fundamentales.
3. El sujeto, el objeto y el concepto de dominio.
Sujeto
Se hace referencia a los titulares del derecho de propiedad. Puede ser titular
de un derecho de propiedad:
 una persona individualmente considerada, es decir una personas física;
y también una persona jurídica, o
 varias conjuntamente, en cuyo caso, será una copropiedad.
 Los menores o incapaces pueden ser titulares, aunque necesitarán a
sus representantes para ejercitar este derecho.
Puede ser titular de un derecho de propiedad tanto una persona física como
una persona jurídica (art. 38 CC: Las personas jurídicas pueden adquirir y poseer
bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles o
criminales, conforme a las leyes y reglas de su constitución ).
Capacidad de los titulares. Se aplica al régimen general de:

 Capacidad jurídica. Corresponde a toda persona por el hecho de serlo.
Cualquiera puede ser titular.
 Capacidad de obrar. Capacidad de ejercicio que se obtiene con la
mayoría de edad, con las especificidades de los menores emancipados
Objeto
Pueden ser objeto; los bienes o las cosas. Se habla de bienes:

 Materiales. Bienes muebles o inmuebles especificados. Se relaciona
con los bienes corporales.

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 Inmateriales. Bienes objeto de capacidad intelectual o de propiedad Se

relaciona con los bienes incorporales.
 Universalidades. El objeto del derecho de propiedad puede variar en
función del tipo de propiedad ante la que nos encontremos:
 Herencia: masa de bienes y deudas…………..
 Propiedad industrial. Tiene por objeto cosas inmateriales o
incorporales. Patentes de invención, marcas, nombre comercial, etc.
 Propiedad intelectual. Todas las creaciones propias del intelecto
humano, científicas, artísticas.
 Universalidades. Conjunto plural de cosas. Forman una titularidad
única. P.ej., una explotación agrícola o una explotación industrial. Se
inscribe en el RP como tal unidad, como prevé el art. 8.2 LH, que
permite la inscripción de toda explotación agrícola, con o sin casa
de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida
por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que
formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.
Contenido
 Facultad de goce. Legitima al propietario para el disfrute de las

cosas objeto de ese derecho real e incluye la adquisición de los frutos. No
es exclusiva del derecho de propiedad, puesto que también aparece en el
derecho de uso, de usufructo, de arrendamiento, comodato, etc. La
diferencia reside en que el propietario tiene el goce por esencia, mientras
que los demás tienen el goce por transmisión.
De esta facultad podemos sacar las siguientes conclusiones:
 La primera función de la propiedad es atender las necesidades
individuales. Por tanto, legitima al propietario para el uso, goce,
disfrute, incluso, para el consumo. Depende de la naturaleza y
destino de la cosa.
 Se relaciona íntimamente con la facultad de poseer. El propietario,
usando y disfrutando de ese bien dentro de los límites impuestos
por el ordenamiento jurídico, es simultáneamente poseedor de la
cosa. Eso sí, hay excepciones: el propietario puede tener el goce
indirecto de las cosas objeto de propiedad sin necesidad de
poseerla; p.ej., cuando otorga un derecho de arrendamiento,
obtiene utilidades por el cobro de una renta, pero no la posee.
 El goce depende del tipo de propiedad y de la situación en que la
cosa se encuentre. No es lo mismo un bien con cargas que si está
libre de cargas.
 Facultad de disposición. Facultad accesoria en el sentido de que

está íntimamente relacionada a la titularidad de un derecho subjetivo.
Incluye una serie de actos. Actos que forman parte de la facultad
dispositiva:
 Actos de enajenación de bienes o de cosas y de cesión de derechos.
Deberán constar en documento público.
 Actos de constitución de un derecho (art. 1280 CC). De un derecho
más amplio (como es el caso de la propiedad) surge un derecho
más reducido, (derecho real limitado) que limita la propiedad.

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Deberán constar en documento público. Ejemplo: el propietario

puede constituir un usufructo o una servidumbre a favor de un
tercero.
 Actos de sucesión. En este caso, cambian los sujetos titulares del
negocio jurídico. En al sucesión, el heredero sustituye al causante
en la totalidad de las relaciones jurídicas.
 Actos de renuncia. Suponen abandonar un derecho o despojar una
titularidad. Ejemplo: renunciar a la herencia.
 Actos de gravamen. Tienen lugar cuando sobre una propiedad se
constituye un derecho real menor.
 Actos divisorios. El ejercicio de la acción de división de la cosa
común pro paret de uno de los comuneros forma parte de esos
actos.
 Aceptación de la herencia. Esta puede ser a beneficio de inventario,
en el caso en que haya más deudas que patrimonio, el heredero no
responderá con su patrimonio, si no solamente con el de la
herencia.
 Actos de transacción o compromiso. A través de ellos se pretende
llegar a un acuerdo para evitar un procedimiento judicial. El
compromiso supone un arbitraje y ese convenio arbitral es un acto
de disposición.
 Facultad de exclusión. No se deduce del contenido del art. 348 CC,

sino que se deriva de otros preceptos. Además de ser considerada como una
facultad del propietario, se incluye dentro de los límites genéricos del derecho
de propiedad. En virtud de esta facultad, el propietario puede excluir a cualquier
otra persona del uso y de la utilización de cuanto le pertenece, así como contar
con las garantías suficientes de que no será privado de sus bienes (salvo que se
den los presupuestos legales de la expropiación forzosa). El propietario, debido a
esa relación directa e inmediata sobre las cosas, puede hacer efectivo erga
omnes el derecho de propiedad. Es el punto de partido de la protección
dominical. Es uno de los fundamentos del derecho patrimonial y el punto de
partida de las acciones protectoras del dominio.
 Derecho de deslinde. (También llamado “amojonamiento”). Está
íntimamente relacionada con esta facultad de exclusión. Es un derecho
para determinar su exacto ámbito de actuación y la delimitación de las
heredades o fincas contiguas. Art. 388 CC: Todo propietario podrá cerrar o
cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o
muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres
constituidas sobre las mismas. Un propietario puede delimitar
materialmente sus fincas, pero con la limitación de respetar las
servidumbres.
 Ius usus inocui (derecho al uso consentido). Bajo esta expresión, se
pretende integrar el derecho a utilizar los predios ajenos sin que el dueño
sufra daño alguno. Ese uso se asienta, exclusiva y generalmente, en la
tolerancia del dueño; sobre todo, en aquellas fincas sobre las que el
propietario no haya ejercido la facultad de cerrarlas o vallarlas. P.ej., el
pastoreo o la búsqueda de frutos en un predio ajeno (ir a setas).
4. Límites y limitaciones de la propiedad.

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Límites del derecho de propiedad
Forman parte del contenido del derecho. Son las fronteras, el punto
normal hasta donde llega el poder del dueño. Constituyen el régimen normal
del dominio. A veces consiste en hacer algo (respetar el entorno cuando se
quiera rehabilitar un edificio) o en no hacer algo (no se puede construir en
terreno rústico).
Los límites constituyen el régimen normal del dominio. No hace falta

un acto especial para imponerlos, ni hay que probar esos límites, basta con
invocar la norma jurídica que lo establezca. (Por ejemplo: no podemos poner
la música al nivel que queramos pro respeto a los vecinos)
Clases
Límites por razones de interés privado
 Las relaciones de vecindad, cuya manifestación más clara es la

situación de medianería. Constituyen el núcleo principal de los
límites por razones de interés privado. No hay ningún precepto
que regule concretamente las relaciones de vecindad, sino que
se encuadran dentro de las servidumbres (arts. 571 y ss CC).
 Medianería. Es fruto de la utilización en común entre
propietarios de predios contiguos de paredes, cercas o
vallados. La medianería se regula en las servidumbres.
Pero no hay servidumbre. Se produce una situación de
carácter objetivo que beneficia común y simultáneamente
a ambas fincas y que, en consecuencia, determina el
nacimiento de ciertos deberes para sus respectivos
propietarios. Se presume la medianería (art. 572 CC)
 Derechos reales de adquisición preferente legales: tanteo y

retracto. Los derechos reales de adquisición preferente son
límites a la libertad de enajenar la cosa a quien el dueño desee.
Tienen dudosa naturaleza real, no todos los autores incluyen
estos derechos reales de adquisición preferente como límites.
Limites por razones de interés público.
 De la seguridad de las personas y cosas (arts. 389 y 390

C.c)
 En interés de la navegación, flotación, pesca y
salvamento fluviales (art. 553 C.c y Ley de aguas)
 En interés de la aviación (Ley de navegación aérea)
 De la vivienda y del urbanismo (LAU y Ley del Suelo)
 De la agricultura (Ley de reforma y desarrollo agrario)
 De las vías de comunicación (Ley de ordenación de los
transportes terrestres y Ley de carreteras), etc.

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Por otro lado están las Limitaciones del derecho de propiedad.
Son externas y reducen el poder que ordinariamente tiene el dueño

sobre las cosas. Existen solo si las partes les dieron vida pro acuerdo, ya
demás han de ser probadas, porque en principio se presume que la
propiedad es libre de cargas.
Clases
 Los derechos reales en cosa ajena. Otras personas tengan sobre la
cosa de que se trate
o Servidumbres privadas
 Servidumbre voluntaria
 Servidumbre forzosa
 Prohibiciones de disponer. Toda restricción a la libre enajenación o

gravamen que recaiga sobre una cosa reduciendo el régimen normal
de libertad que ordinariamente corresponde al dueño. Son limitaciones
del dominio que no constituyen un derecho real a favor de otra
persona.
Notas características:
 Deben contenerse en actos a título gratuito (testamento,
capitulaciones matrimoniales).
 Son de interpretación estricta o restringida. No se presupone la
existencia de las mismas.
 Tienen duración temporal, salvo que la ley establezca lo
contrario.
 Deben obedecer a una causa lícita o legítima
 Se establecen porque benefician
o al disponente,
o al afectado por la prohibición, o
o a un tercero
Tipos de prohibiciones
 Legales. Su origen está en la ley.
Notas características
 Tienen efectos reales erga omnes.
 No es necesaria su inscripción en Registro porque la
Ley, por sí misma, les otorga la máxima publicidad
(art. 26.1 LH). P.ej., en la declaración de fallecimiento
los herederos no pueden disponer a título gratuito
hasta pasados cinco años.
 Voluntarias. Pueden tener origen en un acto:
o a título gratuito. Prohibiciones testamentarias de disponer: El
testador puede imponer a sus herederos la prohibición de
enajenar bienes siempre que haya causa justa o interés
legítimo.
 En cuanto a su acceso al Registro, la LH permite, en
principio, su inscripción, siempre que la legislación

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vigente reconozca su validez. Acceden al Registro por

vía de la inscripción. Se les atribuye efectos reales
erga omnes.
 Los actos que se opongan a esta modalidad de
prohibiciones son nulos de pleno derecho.
o a título oneroso. Notas características (art. 27 LH)
 tienen vetado el acceso al Registro de la Propiedad.
 Carecen de efectos frente a terceros. Se limita a las
relaciones internas.
 Judiciales o administrativas
 Se fundan en la ley pero se materializan en una resolución

judicial o administrativa.
 Fundamento: garantizar el patrimonio
o del demandado en un determinado proceso
o del interesado en un expediente
administrativo que conlleve préstamos o
subvenciones de los distintos órganos
administrativos cuyas condiciones especiales
haya que garantizar.
5. La ocupación y la accesión como modos de adquirir la

propiedad.
5.1 Ocupación
No tiene nada que ver con la usucapión. Acto consistente en la toma de
posesión de una cosa mueble que no tiene dueño con intención de hacerla propia,
es decir, con ánimo de adquirir la propiedad. Es un modo originario de adquisición
de la propiedad (art. 609 CC).
Art. 610 CC: Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su
naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y
pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.
Características:
 Idoneidad de los bienes sobre los que recaiga (solo caben los bienes a los que
hace referencia el artículo 610cc)
 Aprehensión material efectiva de la cosa
 Animo de apropiación por parte del ocupante
 Carencia de dueño.
Bienes excluidos del ámbito de la ocupación son los siguientes, y pertenecen todos
a la administración del Estado:
 Los bienes inmuebles vacantes (por no tener dueño) o los abandonados

por sus dueños. Se atribuye la titularidad directamente al Estado, art. 17.1

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Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas (no a las

restantes Administraciones públicas).
 Valores, dinero y bienes muebles constituidos en depósito en sociedades
de crédito o entidades financieras cuando no se hayan producido respecto
de los mismos actuaciones que impliquen el derecho de propiedad en el
plazo de 20 años (art. 18.1 de la LPAP)
 Buques y aeronaves abandonados (Ley 60/1962 sobre Hallazgos
Marítimos y Ley 48/1960 de Navegación Aérea)
 Los objetos de interés artístico, histórico, paleontológico, arqueológico,
etnográfico, científico o técnico (art. 44.1 de la Ley 16/1985 de Patrimonio
Histórico)
Tipos de ocupación en atención al objeto de la ocupación
 Ocupación de animales que son objeto de caza y pesca. Artículo 611, 612 y
613 CC y las leyes especiales de caza y pesca. El derecho de caza y pesca
se erige por leyes especiales. En la caza y en la pesca basta con que la
presa haya sido abatida o atrapada través de los instrumentos propios. Es
decir, no hace falta la aprehensión.
 Animales fieros o salvajes. Son susceptibles de ocupación mediante

el ejercicio de los derechos de caza y pesca. Tienen limitaciones:
 de carácter civil
(seguridad personal)
 de carácter
administrativo (interés de la conservación de las especies)
 Animales amansados o domesticados. Se trata de animales, que

siendo por naturaleza fieros o salvajes, se reducen o acostumbran por
el hombre. son propiedad de quienes los han reducido a esa condición
de amansados mientras se mantienen en ella. Cuando recobran su
primitiva libertad, se hacen susceptibles de ocupación.
 Se distinguen:
o Enjambre de abejas (art. 612 CC).El propietario de
un enjambre de abejas tendrá derecho a
perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al
poseedor de éste el daño causado. Si estuviere
cercado, necesitará el consentimiento del dueño
para penetrar en él. Cuando el propietario no haya
perseguido, o cese de perseguir el enjambre dos
días consecutivos, podrá el poseedor de la finca
ocuparlo o retenerlo. El propietario de animales
amansados podrá también reclamarlos dentro de
veinte días, a contar desde su ocupación por otro.
Pasado este término, pertenecerán al que los haya
cogido y conservado.
o Palomas, conejos y peces (art. 613 CC). Las
palomas, conejos y peces, que de su respectivo
criadero pasaren a otro perteneciente a distinto
dueño, serán propiedad de éste, siempre que no
hayan sido atraídos por medio de algún artificio o
fraude.
 Animales mansos o domésticos (perrito o gatito). Nacen y se
crían, ordinariamente, bajo el poder del hombre, el cual conserva
siempre su dominio. Aunque salga de su ámbito de poder, puede

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reclamarlos a quien los tenga pagando los gastos de su

alimentación. Está sometida a las reglas generales de la
propiedad. Sólo son susceptibles de ocupación en caso de
abandono.
 Ocupación de cosas muebles
 Cosas perdidas o abandonadas. Art. 615 CC. las cosas perdidas

tienen dueño y por tanto debemos devolverlas. No son
susceptibles de ocupación. Un hallazgo consiste en encontrar
una cosa mueble que no merezca la calificación del tesoro. El
hallador es el que encuentra la cosa y la recoge. La recogida es
importante porque cabe la posibilidad de coger para observar la
cosa y devolverla, en cuyo caso no hay recogida. No hay deber
alguna por parte de quien recoge de entregarla, pudiendo dejarla
en el lugar que la halla. La recoge en el sentido de apoderarse de
la misma hasta su entrega al interesado (antiguo poseedor) o a
la autoridad. Se debe publicar el hallazgo y publicarlo durante
dos domingos consecutivos. Si la cosa no se puede conservar sin
deterioro o gastos, pasados 8 días desde el hallazgo, se
procederá a su venta en pública subasta pasados ocho días
desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueño. Se
deposita el precio obtenido en la subasta. Si el hallador cree que
es una res nullius (cosa abandonada sin dueño), puede adquirirla
por ocupación.
Deberes del hallador cuando hay cosa pérdida:

o Debe restituirla a su anterior poseedor. De no hacerlo,
cometería apropiación indebida. Si sabe quién es el
dueño, la entregará a quien sea el dueño. Si ignora
quién es el dueño, se entrega al alcalde del pueblo
donde se verificara el hallazgo. Entregada la cosa al
alcalde, se debe proceder a publicar debidamente el
hallazgo en la forma acostumbrada, dos domingos
consecutivos.
o Mientras no la entregue, estará obligado a conservar
esa cosa con la diligencia de un buen padre de familia.
o Si por determinadas circunstancias, la cosa no puede
conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que
disminuyan notablemente su valor, pasados ocho días
desde el segundo anuncio, la Ley habilita a proceder a
la venta en pública subasta de ese bien y se deposita el
precio.
Derechos del hallador

o Si el dueño no se presenta en el plazo de dos años
contados desde el día de la segunda publicación, tiene
derecho a que se le adjudique la cosa o su valor.

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o Si el dueño se presenta a tiempo, el que encuentra la

cosa tiene derecho a una recompensa o premio. Art.
616 CC: la cuantía de la recompensa será:
 Si el valor del hallazgo no excede de 12€
La décima parte de la suma o del precio
de la cosa encontrada.
 Si el valor del hallazgo excede de 12€ La
vigésima parte en cuanto al exceso.
La cuantía de la recompensa debe estimarse, en todo caso,
como mínima. Si el dueño ofrece otra mayor a la legal, deberá
pagar esa cuantía. La inclusión del hallazgo en la normativa de
la ocupación puede ser un argumento a favor de que el hallador
es un ocupante pasado ese plazo de dos años. En ese caso, la
cosa merece el calificativo de abandonada y será susceptible de
adquisición por ocupación. Lo que no cabe en caso del hallazgo
es la adquisición de la propiedad por usucapión porque no es
posible la posesión a título de dueño, en tanto que debe
entregar la cosa.
Lo expuesto en materia de hallazgo constituye derecho común

aplicable sólo a falta de disposiciones especiales sobre ciertos
hallazgos:
 Ley 48/1960, de Navegación aérea
 Ley 60/1962, reguladora de los Auxilios, Salvamentos,
Remolque, Hallazgos y Extracciones Marítimos
 Diversas Órdenes Ministeriales relativas a los automóviles
en situación de abandono
En términos generales, en tales supuestos, se niega al hallador
la posibilidad de adquirir la propiedad de la cosa, por atribuírsela
directamente al Estado
 Tesoro oculto. Está sometido a un régimen especial que lo aparta

del hallazgo. El art. 610 CC lo estima susceptible de ocupación.
La definición de tesoro la proporciona el art. 352 CC: depósito
oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos
cuya legítima pertenencia no conste.
Requisitos:
 Objetos de extraordinario valor. La jurisprudencia ha
interpretado que esos objetos preciosos deben ser
antiguos; es decir, que no sea presumible que tengan
un dueño actual.
 Que no conste la pertenencia del mismo. La
jurisprudencia ha interpretado que, siendo conocida
la identidad del dueño originario, la excesiva lejanía
en el tiempo haga prácticamente imposible tener
conocimiento de quiénes son los sucesores del
referido dueño originario. STS de 27 de junio de 1988
a propósito del descubrimiento de monedas en un
bote en la que aparece el nombre del dueño. Algún

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autor lo califica como hallazgo y no como tesoro

basándose en la identidad del dueño originario.
Reglas de atribución del tesoro. Art. 351 CC: el tesoro

pertenece:
 El descubrimiento lo realiza el mismo dueño de la
finca. El tesoro pertenece al propietario del terreno
en que se halla.
 El descubrimiento se realiza por fortuna por un
tercero en una propiedad ajena o del Estado. La
mitad corresponde al descubridor. Se establece una
auténtica copropiedad sobre lo descubierto.
El requisito de la casualidad se interpreta como la
prohibición de excavar fincas ajenas sin permiso del
propietario.
 Si la finca está sujeta a derechos reales (p.ej.,
usufructo, arrendamiento) y quien encuentra el bien
es el usufructuario o quien la tiene en arriendo.
o los titulares de los derechos reales no se colocan
en la posición del propietario; el usufructuario no
tiene ningún derecho sobre lo encontrado (art.
471 CC) . Es decir que cualquier poseedor o
usuario de la finca por cualquier titulo carece de
derecho alguno.
 Excepción: la finca está dada en enfiteusis. El
enfiteuta (o señor útil) tiene todos los derechos del
concedente o titular del dominio directo. Es decir,
tiene los mismos derechos que corresponderían al
propietario en los terrenos y minas con respecto a los
tesoros que se encuentren.
Descubrimiento casual realizado por un tercero. Debe

realizarse por causalidad azar o fortuna. Cuando e descubridor
sea una persona diferente al dueño, la mitad del valor se
aplicará al descubridor. La actual doctrina jurisprudencia
considera que se crea una situación de copropiedad entre
propietario y descubridor. Respecto de los objetos de interés
artístico, histórico, paleontológico, arqueológico, etnográfico,
científico o técnico:
 Se sigue manteniendo la indemnización al
descubridor y al dueño del terreno (la mitad del
valor que en tasación legal se le atribuya, art. 44.3
LPHco)
 Pero, pertenece al Estado (bienes de dominio
público)
 El descubridor está obligado a comunicar el
descubrimiento a la Administración competente, de
no hacerlo pierde el derecho al premio
 La ocupación del tesoro oculto queda radicalmente
excluida respecto de los bienes de valor histórico

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 Productos del mar y sus riberas y los objetos que el mar arroja
en sus riberas.
Productos del mar y sus riberas
 Art. 617 CC: los derechos se determinan por las Leyes
especiales.
 Con carácter general, se entiende que los productos del
mar y de sus riberas carecen de dueño y son, por tanto,
ocupables.
Objetos que el mar arroja a sus riberas
 No son ocupables, sino que habrá que ponerlos a
disposición de la autoridad marina, siendo devueltos a su
propietario si aparecen.
 Si no aparece el propietario de esos objetos:
o Si su valor no excede de 60€: pasan a ser propiedad
del hallador.
o Si su valor excede de esa cantidad: se vende en
subasta, quedando para el hallador esa suma de los
60€ y un tercio del exceso.
 Ocupación de bienes inmuebles. A falta de dueño, los inmuebles

pasan directamente a pertenecer al Estado. Nunca pueden ser objeto
de ocupación porque nunca carecen de dueño. La adquisición de
estos inmuebles por parte del Estado se produce ex lege (por
ministerio de la ley) sin necesidad de que medie acto o declaración
alguna por parte de la Admón. General del Estado. La Administración
General del Estado puede tomar posesión de esos bienes así
adquiridos siempre que no estuvieran siendo poseídos por nadie a
título de dueño y sin perjuicio de terceros (art. 23 LPAAPP). Si
existiese un poseedor en concepto de dueño, la Admón. General del
Estado deberá entablar la acción que corresponda ante los órganos
jurisdiccionales civiles.
5. 2 Accesión
Se regula en los artículos 352 y siguientes. Constituye un modo de

adquisición de las propiedades accesorias aunque no se mencione
explícitamente en el art. 609 CC.
Supone la atracción o absorción de una cosa accesoria por otra de mayor

valor o principal que otorga el propietario de esta última la facultad de apropiarse
de ella. La cosa accesoria sigue la suerte de la propiedad principal.
El art. 353 CC establece que la propiedad de los bienes derechos

por accesión a todo aquello que produce o que se les una o incorpora de
forma natural o artificialmente.
Engloba dos figuras distintas:

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 Accesión por producción o adquisición discreta. Facultad del

propietario o de quien tenga el disfrute de los bienes de hacer suyos
los frutos o productos de la cosa. Adquisición de los frutos derivados de
la cosa principal. Se produce de dentro hacia fuera. Tiene poco que ver
con la adquisición propiamente dicha.
 Accesión por incorporación o adquisición continúa. Tiene lugar

de fuera hacia dentro. El dueño del suelo adquiere la propiedad de lo
edificado o plantado en la superficie. Da derecho al propietario a hacer
suya una cosa ajena que se ha unido a la propia formando un todo
inseparable. Es la accesión propiamente dicha. Se distinguen tres
supuestos:
 Accesión de inmueble a inmueble. Tiene lugar por la
aproximación entre dos inmuebles cuando interviene un fluido;
fundamentalmente, la fuerza de las aguas. Por esta razón, se
habla de la accesión fluvial.
Supuestos:
 Aluvión. Arrastre de materiales por el devenir normal del cauce

del río, tierras producen un incremente del margen del río y
corresponden al dueño de ese predio. Si las modificaciones en
la extensión de las fincas de los territorios ribereños tuvieran
lugar a consecuencia de la intervención humana, habrá que
estar a lo establecido en esa norma correspondiente.
 Avulsión. Es consecuencia de la violentación de las aguas; en

definitiva, de la fuerza de las aguas por lluvias torrenciales,
desbordamiento de ríos. Puede provocar la separación o la
extirpación de un trozo de terreno o de arbolado de la finca y,
aguas abajo, se depositan en otra perteneciente a distinto
dueño.
o Segregación de terreno. La ley niega el derecho o la
facultad de accesión del dueño de la finca receptora.
Reconoce la titularidad del dueño de la finca que ha
sufrido la violentación de las aguas. Si no se produce
accesión, el verdadero dueño puede retirar ese trozo de
terreno de donde fuera transportado y devolverlo a su
finca (art. 368 CC). Término: 1 mes. Llevárselo: en el
tiempo fijado.
o Segregación de árboles arrastrados y transportados por la
fuerza de las aguas. Tampoco hay accesión. El propietario
tendrá un mes para reclamarlos (art. 369 CC).
 Mutación de cauce. Las aguas de un río varían su curso por

obra de la naturaleza. Problemas:
o Propiedad del cauce abandonado. La adquisición de la
propiedad se produce automáticamente para los dueños
de los predios ribereños.
 Si los terrenos ribereños de ambas orillas
pertenecen al mismo propietario. Se convierte

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en dueño de todo el cauce en la parte que

linde con sus predios.
 Si los terrenos ribereños de ambas orillas
pertenecen a distintos propietarios. Se divide
por mitad el cauce abandonado tomando como
referencia la línea que se trace por el centro de
dicho cauce.
o Propiedad del terreno invadido por las aguas. Art. 372 CC.
El nuevo terreno anegado pasa a ser de dominio público.
Pero si vuelve a cambiar de cauce, puede recuperar la
propiedad de esos bienes.
 Formación de islas
o Cuando las islas se formen en los mares adyacentes a las
costas de España o en los ríos navegables y flotables (art.
371 CC). No hay accesión y pertenecerán al dominio
público español.
o Cuando las islas se formen en los ríos no navegables por
la sucesiva acumulación de materiales (art. 373 CC). Se
produce una situación similar a la del cauce abandonado.
Pertenecen:
 a los dueños de las márgenes u orillas más
cercanas a cada una
 a los de ambas márgenes si la isla se hallase
en medio del río, dividiéndose entonces
longitudinalmente por mitad.
 Si una sola isla así formada distase de una
margen más que de otra, será por completo
dueño de ella el de la margen más cercana.
Las islas formadas cuando la corriente de un río se
produce en brazos, como en los estuarios, si dejan
aislada una heredad o parte de ella, no hay accesión
propiamente dicha y pertenecen al propietario de la
misma.
 Accesión de mueble a inmueble. Determinados bienes

muebles se incorporan al suelo. El principio general se formula
en el art. 378 CC: lo accesorio sigue a lo principal (accesorium
sequitur principale). Lo principal es el suelo y lo accesorio es lo
mueble. Este principio tiene su reflejo en el principio superficies
solo cedit. El propietario del terreno adquiere por accesión todo
cuanto a él se incorpora. El suelo tiene una vis atractiva. Si el
propietario del suelo es el mismo que el de lo accesorio, no tiene
sentido hablar de accesión. El problema surge cuando el
propietario del bien mueble no es el mismo que el del bien
mueble.
Supuestos:

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 Suelo propio y materiales ajenos. Art. 360 CC: el dueño del

suelo se apropia indebidamente de materiales ajenos y los
incorpora al inmueble que le pertenece.
 Si la separación no resulta dañosa a la construcción o
plantación. El dueño de los materiales puede retirarlos
siempre que la separación no cause daño a la construcción
o plantación.
 Si esa separación resulta dañosa
o Dueño del suelo. Adquiere la accesión de los materiales
utilizados pese a su condición de ajenos.
o Dueño de los materiales. Su derecho real se convierte en
un derecho de crédito, que consiste en reclamar el valor
de esos materiales.
 Si el dueño del suelo ha actuado de buena fe, porque
pensaba que eran suyos los materiales. Deberá
entregar el valor dinerario de los materiales en el
momento de la incorporación.
 Si el dueño del suelo ha actuado de mala fe. Al valor
de los materiales hay que añadirle el resarcimiento
de los daños y perjuicios que causare.
Materiales propios y suelo ajeno. El dueño de los materiales

toma la iniciativa de incorporarlos en suelo ajeno.
 Si el incorporante ha actuado de mala fe:
o El incorporante pierde lo edificado, plantado o
sembrado sin derecho a indemnización alguna.
o Si el dueño del suelo considera que esos materiales no
son de su interés, puede exigir al incorporante la
demolición de la obra o que se arranque lo sembrado o
plantado, reponiendo las cosas en su estado primitivo.
Se hará a coste del incorporante.
 Si el incorporante actúa de buena fe. El CC se pronuncia a
favor del dueño del suelo y será el propietario del suelo
quien decida si hace suya la incorporación realizada o no.
o Si el dueño del suelo opta por hacer suya la obra,
plantación o siembra. Habrá de pagar al incorporante
sólo los gastos necesarios y útiles.
o Si opta por obligar al incorporante a situarse en la
posición de comprador o de arrendatario:
Podrá obligar:
 al que fabricó o construyó a pagar el precio
del terreno
 al que sembró o plantó al pago de las rentas.
 Si hay mala fe por parte de ambos: Hay mala fe por parte
del dueño cuando no se ha opuesto habiéndolo visto (art.
364 CC). El CC establece una compensación de culpas y
ordena que esa situación jurídica se regula como si ambos
hubiesen procedido de buena fe.
o el dueño puede optar por:

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hacer suyo lo plantado, sembrado o


construido.
 obligar al incorporante a pagar el precio del
suelo (quien construyó), a arrendar el
terreno (quien sembró o plantó).
o Dueño de los materiales. Tiene derecho a que le abonen
el valor de los mismos si el dueño opta por hacerlo
suyo.
 Materiales ajenos y suelo ajeno. El incorporante, utilizando

materiales ajenos, actúa sobre un terreno ajeno. Art. 365 CC
no deroga las reglas generales en materia de accesión. Por
tanto, el dueño hace suyos los materiales objeto de
incorporación. Sin embargo, el legislador trata de evitar un
enriquecimiento injusto a favor del dueño del suelo.
 Si no hay mala fe por parte del tercero incorporante:
o El dueño del suelo: responde subsidiariamente del valor
de los materiales frente al dueño de los mismos. En
todo caso, el primer obligado es el tercero incorporante.
o El dueño de las materiales:
 Tiene derecho a retirarlos siempre que,
con ello no se menoscabe o perezca la
obra del tercero.
 Si no es posible retirarlos sin perecimiento
de la obra, tiene derecho a que se le
abone su valor por parte de ese tercero
respondiendo susbsidiariamente el dueño
del suelo.
 Si hay mala fe por parte del tercero incorporante
o El dueño del suelo:puede exigir la reposición del inmueble al
estado en el que estaba antes de realizar la incorporación.
o El dueño de las materiales:
 Tiene derecho a retirarlos siempre que, con

ello no se menoscabe o perezca la obra del
tercero.
 Si no es posible retirarlos sin perecimiento de
la obra, tiene derecho a que se le abone su
valor por parte de ese tercero respondiendo
susbsidiariamente el dueño del suelo.
 El constructor responderá de los daños y
perjuicios causados.
 Accesión de mueble a mueble (Arts. 375 a 383 CC)

Supuestos:
 Unión de cosas muebles (adjunción). Art. 375 CC: tiene lugar
cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños
se unen de tal manera que forman una sola cosa que sufriría
detrimento si se pretendiera recuperar la forma primitiva de

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sus componentes. Por ejemplo: teñir una tela ajena con tinte
propio.
 Si es posible la separación de los componentes de la cosa
resultante. No hay accesión y cada uno de los propietarios
puede recuperar el bien que le pertenezca
 Cuando se unen de manera que forman una sola o la
separación causa un grave perjuicio
o Regla general: lo accesorio sigue a lo principal
o Reglas para determinar qué es accesorio y qué es
principal
Atendiendo al destino económico:
 Se califica como accesoria la cosa que se
une a otra para su adorno, uso o perfección
 Cuando la cosa unida tiene un valor mayor
que la principal, se considera principal la
cosa de mayor valor.
 Si las dos cosas tienen igual valor, se
considera principal la de mayor volumen.
 Art. 377.2 CC: en la pintura y escultura y en
los escritos, grabados y litografías se
considera accesoria la tabla, el metal, la
piedra, el lienzo, el papel o el pergamino. En
ocasiones debe aplicarse por analogía el
criterio del mayor valor para evitar
soluciones absurdas, por ejemplo el que usa
un papel carísimo para hacer un garabato.
Esto sería la excepción.
Además, El CC introduce nuevos elementos que sirven para

atenuar los efectos a que daría lugar una indiscriminada
aplicación de los criterios anteriores. Hay que tener en
cuenta quién ha provocado la unión así como la buena o
mala fe con la que se actúa:
 Mala fe de ambos (art. 375 CC): El dueño de la

cosa principal adquiere por accesión la
accesoria con la obligación de indemnizar al
dueño de la cosa accesoria.
 Mala fe del dueño de la cosa principal: El dueño
del bien accesorio tiene derecho a optar entre:
- reclamar el valor de sus bienes accesorios
- pedir que la cosa de su pertenencia se separe

aunque, para ello, haya que destruir la principal.
En ambos casos habrá lugar a la indemnización

de daños y perjuicios causados.
 Mala fe del dueño de la cosa accesoria. El

dueño de la cosa accesoria:

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 pierde la cosa incorporada

 tiene la obligación de indemnizar al
propietario de la principal los perjuicios
sufridos.
 Mezcla o confusión o conmixtión (Arts. 381 y 382 CC). Mezcla de

varias cosas pertenecientes a diferentes dueños, de forma tal que
una vez mezcladas, no resulten separables. A estos efectos, es
indiferente que se mezclen líquidos o sólidos.
 Se produce la mezcla (art. 382 CC): Cuando el
responsable de la misma obre de mala fe:
o perderá la cosa de su pertenencia mezclada o
confundida
o queda obligado a la indemnización de los daños y
perjuicios a la cosa con que hizo la mezcla.
 Se produce la copropiedad ordinaria (comunidad de

bienes) entre los dueños de las diferentes partidas de
cosas que han sido objeto de mezcla o confusión.
No se produce accesión. Es lo que sucede en
la mayoría de supuestos.
o Cuando ambos dueños voluntariamente y

conscientemente llevan a cabo la mezcla.
o Cuando la mezcla se produce casualmente o, a
consecuencia del acto de un tercero.
o Cuando la mezcla se resultado de la actuación de
uno de los dueños que obra de buena fe.
Establecimiento de la cuota de copropiedad
De forma proporcional a la parte que a cada uno le

corresponda atendiendo al valor de las cosas
mezcladas o confundidas.
 Especificación. Presupone que una persona mediante su trabajo o

esfuerzo modifica o transforma una cosa mueble perteneciente a
otro dando lugar a la creación de una nueva especia radical o
esencialmente distinta de la cosa matriz. P.ej., trozo de mármol que
se transforma en escultura. No hay accesión.
Criterios:
 En caso de buena fe por parte del especificante. Se sigue el

criterio del valor respectivo de la materia y de la cosa
especificada (creada).
o Si la materia utilizada tuviere mayor valor que la
obra resultante, el CC atribuye al propietario de
la materia la facultad de optar por una de las
siguientes modalidades.
 Quedarse con la nueva
especie previa
indemnización del valor de la
obra.

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Pedir la indemnización de la

materia atendiendo al valor
de la misma antes de
llevarse a cabo la
especificación.
o Si la obra ejecutada tiene mayor valor que la
materia utilizada. El especificante:
 hará suya la obra
 indemnizará valor de la
materia al dueño de la
misma
 El especificante ha actuado de mala fe:
El dueño de la materia podrá optar entre:
o Quedarse con la obra sin indemnizar al autor.

o Exigir del autor que le indemnice el valor de la
materia y los perjuicios causados

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Tema 7. La protección del derecho de propiedad.

La protección del derecho de propiedad se hará a través de
diferentes mecanismos en función de cómo se perturbe ese derecho de
propiedad.
1. La acción reivindicatoria: requisitos y efectos.
Como regla general, el propietario cuenta a su favor con las

facultades de goce, disposición y de exclusión. Para garantizarlas, hay que
dotarlas de mecanismos procesales para hacerlas efectivas.
Propiedad es el derecho de gozar de una cosa y, en su caso,
reivindicarla. Reivindicar significa la propiedad de algo que otro detenta o
posee sin título para ello. Art. 348.2 CC: el propietario tiene acción contra el
poseedor y el tenedor para reivindicar la cosa.
Se persigue que al propietario le sea restituida la cosa sobre la que
recae el derecho de propiedad.
Requisitos
 Prueba del dominio del actor. El reivindicante debe acreditar ser dueño
y haber sido privado ilegalmente de la posesión efectiva de la misma.
La prueba resulta facilitada en los bienes muebles (Arts.464 y 449 CC)
y en los bienes inmuebles inscritos, por la certificación registral (art. 38
LH).
 Identificación de la cosa. La jurisprudencia ha declarado que ha de
reclamarse una cosa concreta y determinada respecto de la cual el
reivindicante ha acreditado su dominio. o, en su caso, una
indemnización de daños y perjuicios se ejercita de forma subsidiaria,
pero no integrando el suplico de la reivindicatoria, cuyo objeto radica
únicamente en que la cosa vuelva a manos de su legítimo dueño
 Posesión infundada del demandado. El demandado carece de título
material que justifique la posesión. Cuando el demandado justifique su
posesión o se oponga a la acción reivindicatoria basándose en otro
título dominical, es necesario que el reivindicante solicite la
declaración de nulidad del título que se le oponga.
Efectos del ejercicio de la acción reivindicatoria
 Restitución de la cosa a su legítimo dueño

 Si fuera una cosa fructífera, la restitución comporta la entrega de
los frutos. Liquidación del estado posesorio Aplicación de las
reglas contenidas en los artículos 451 y ss. C.c
Plazo para el ejercicio de la acción
Como la ley no señala un plazo particular, hay que acudir a la regla

general sobre prescripción extintiva sobre las acciones reales:

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 Bienes inmuebles: 30 años (art. 1963CC), salvo que, con anterioridad

al transcurso de dicho plazo, la usucapión de un tercero hay hecho
perder al propietario inicial tal condición. No procede el ejercicio de la
acción reivindicatoria De quien adquirió las cosa creyendo que eran del
enajenante (art. 34 L.H)
 Bienes muebles: 6 años. No procede el ejercicio de la acción
reivindicatoria, contra quien adquirió de buena fe una cosa mueble que
no era ni perdida, ni de la que su dueño hubiese sido privado
ilegalmente (art.464 C.c) Casos de reivindicabilidad, bajo ciertas
condiciones. El propietario no podrá obtener la restitución:
 Cosas perdidas que el poseedor adquirió de buena fe en venta
pública (subasta pública) sin reembolsar el precio dado por
ella (art. 464.2)
 Cosas empeñadas por quien las poseían, sin reintegrar antes
al establecimiento la cantidad del empeño y los intereses
vencidos (art. 464.3)
Excepciones
Irreivindicabilidad
Aunque se sea dueño y se cumplan el resto de requisitos, no
procede de quien adquirió las cosas creyendo que eran del propietario de
buena fe. Es decir, adquisiciones a no domino. Se hace referencia:
 Bienes inmuebles: art. 34 LH y 606 CC. El tercero que de buena fe
adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro
aparece con facultades para transmitirlo será mantenido en su
adquisición una vez que haya inscrito su derecho aunque después se
anule o se resuelva el derecho del otorgante (del vendedor) por virtud
de causas que no constan en el mismo Registro. El vendedor inscribió
el bien en el Registro pero hizo sucesivas transmisiones que no
inscribió.
 Bienes muebles: art. 464.1 CC. Impide el ejercicio de la acción
reivindicatoria contra quien adquirió de buena fe una cosa mueble:
 que no era ni perdida
 ni de la que su dueño hubiese sido privado ilegalmente.
La doctrina discute si son hipótesis en las que:
 el dueño no puede reivindicar a pesar de serlo
 no cabe el ejercicio de la acción reivindicatoria por haber
adquirido ese bien otro sujeto a título de dueño
Parece más acertada la segunda opinión, se pierde el dominio porque
lo adquirió otra persona. Por tanto, los casos no serían de
Irreivindicabilidad por excepción, sino que sólo corresponde reivindicar
a quien es dueño.
Irreivindicabilidad bajo ciertas condiciones

La reivindicación procede pero el dueño tendrá que hacer ciertos
desembolsos para poder recobrar la cosa.
 Cosa perdida o de la que se fue privado ilegalmente pero el poseedor
la adquirió de buena fe en venta pública mediante subasta pública. El

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propietario no podrá obtener la restitución sin reembolsar el precio

pagado por ella.
 Cosas empeñadas por quien las poseía. El dueño podrá obtener la
restitución, cualquiera que hubiera sido la persona que la empeñó, si
integra antes del reestablecimiento:
 la cantidad de empeño
 y los intereses vencidos.
2. La acción declarativa de dominio, la acción negatoria, la

acción de deslinde y otras acciones de tutela de la
propiedad.
2.1 Acción declarativa de dominio
A través de esta acción declarativa de dominio, el propietario tiene como

finalidad la cesación de acciones de terceras personas que discuten su derecho o
que, sin privarlo de la posesión efectiva, lo sometan a cualquier tipo de
perturbación. La jurisprudencia considera que la acción declarativa de dominio
encuentra su fundamento en el art. 348.2 CC.
Características
No es una acción de condena, sino que pretende que se reconozca
su derecho.
Requisitos
 Dominio del actor

 Identificación de la cosa
Se exceptúa la posesión infundada por parte del demandado. Quien está en
posesión del bien ejercita la acción de dominio para que se declare que es el
bien de la cosa.
2.2 Acción negatoria
El propietario niega el derecho que otro pretende tener sobre una

cosa de su propiedad. Se pretende por tanto que se declare que la cosa no
está realmente sometida al derecho que otro ejerce sobre ella y a que se
haga cesar tal ejercicio. Esto nos lleva a que la acción negatoria no defiende
la propiedad frente a una perturbación total, sino que va dirigida frente a una
perturbación parcial.
Sujetos legitimados para ejercitar la acción:
 Propietario (aunque no posea la cosa). No es un derecho exclusivo del

mismo.
 Otros titulares. Puede ser ejercitada por otros titulares de derechos
como puede ser el titular de un usufructo, de un derecho de goce, el

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acreedor hipotecario o incluso, si se aceptan, para el cese de las

inmisiones indebidas.
El propietario tiene que probar la perturbación sufrida. Como la propiedad se
presume libre de cargas habrá de ser el demandado el que pruebe la
existencia del derecho que a su juicio justifica la perturbación debida o, en el
caso de las inmisiones, el demandado tendrá que demostrar que éstas no
son indebidas.
Plazo de ejercicio
Para el ejercicio de esta acción el CC no señala un plazo de prescripción para

ella, por tanto, hay que remitirse a la prescripción extintiva de las acciones
reales arts. 1962 y 1963 CC.
 Bienes inmuebles: 30 años
 Bienes muebles: 6 años.
Este plazo se va a contar a partir del momento en que el derecho que
pretende negarse ha comenzado a ser ejercitado.
Efectos de la acción negatoria
 Cese de la perturbación o inmisión indebida.

 Posible adopción de medidas de precaución.
 Responsabilidad civil por el hecho ilícito de la inmisión o perturbación
sufrida por el propietario, con la consiguiente obligación de indemnizar
los consiguientes daños y perjuicios sufridos.
2.3 Acción de deslinde y amojonamiento
El art. 384 CC declara que todo propietario tiene derecho a

deslindar su propiedad con citación de los dueños de los predios colindantes.
En idénticos términos se pronuncia la LEC en su art. 2061.1 donde

establece que puede pedir el deslinde y amojonamiento de un terreno no
solo el dueño del mismo sino el que tuviera constituido sobre él algún
derecho real para su uso y disfrute.
Deslinde
Deslindar equivale a fijar las lindes, los puntos de separación de las

fincas. Constituye un problema físico pero de relevancia jurídica. Ese
deslinde ha de realizarse de conformidad con la titulación o con el derecho
de cada uno de los propietarios colindantes.
Amojonamiento
Es un acto material desprovisto en sí de significado jurídico que

consiste en colocar los mojones o señales permanentes que se ponen para
fijar los límites o linderos que mediante el deslinde se encuentran
previamente determinados.

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Una vez colocados esos mojones, alcanzan relevancia jurídica como

elementos determinantes de las propias lindes y como manifestación
posesoria de haberse practicado previamente una acción de deslinde. Por
tanto, el presupuesto fundamental del ejercicio de esta acción lo representa
la confusión o indefinición de linderos, en definitiva, en determinar la línea
de confluencia o coincidencia de los predios.
Sujetos legitimados para ejercitar la acción
 El ejercicio de esta acción corresponde principalmente a los

propietarios
 También corresponde a los titulares de derechos titulares de goce.
Se puede ejercitar en cualquier momento mientras ostentemos la condición

de propietario o de titular de derechos reales.
Plazos de ejercicio de la acción
Es una acción imprescriptible según lo dispuesto en el art. 1965 CC

aunque en ocasiones esa imprescriptibilidad puede chocar con el hecho de
que uno de los colindantes haya poseído el tiempo necesario para poder
usucapir la zona que después se pretende discutir.
El deslinde se puede llevar a cabo:

 Por acuerdo de los interesados actuando extrajudicialmente
 Mediante un auto de jurisdicción voluntaria regulado en el art. 2061
LEC. Se requiere el acuerdo de todos los interesados en el deslinde.
 Juicio contencioso. Si alguna de las partes no está de acuerdo con el
deslinde y se opone al mismo Cuando el ejercicio de la acción de
deslinde se lleva a cabo por el propietario, la jurisprudencia ha
reiterado que cabe el ejercicio compatible y acumulable de la propia
acción reivindicatoria con la de deslinde. En este caso, la estructura
propia de la demanda va dirigida a la restitución de la cosa a su dueño
y, como consecuencia, se va a solicitar el deslinde de la finca.
2.4 Otras acciones de tutela de la propiedad

También se enumeran, entre las acciones protectoras de la propiedad
 Las acciones interdictales

 La acción confesoria
 La acción de cerramiento de fincas
 La acción “ad exhibendum”
Acciones interdictales
Los interdictos compelen al poseedor y, si lo es, también al propietario.
Acción ad exhibendum

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Son acciones que pueden corresponder a todo titular de la cosa y, por

tanto, corresponden al propietario. Es una acción preparatoria de otras y consiste
en pedir la exhibición de una cosa mueble para, de esta forma, asegurarse de que
esa cosa es poseída por quien nosotros creemos y, por tanto procede dirigir contra
él la acción que queremos entablar contra ese poseedor (puede ser una acción
reivindicatoria, negatoria, etc.)
Sujetos legitimados para ejercitar la acción:
• No es una acción privativa que corresponda en exclusiva al propietario.
• También puede ejercerla el usufructuario o el simple poseedor de una cosa

mueble al que le haya sido arrebatada y trate de recuperarla.
El fundamento de esta acción está en el art. 256 LEC dedicado a las clases
de diligencias preliminares. Conforme a este precepto todo juicio podrá prepararse
mediante solicitud de que la persona a la que se pretende demandar exhiba la cosa
que tenga en su poder y a la que haya que referir el juicio. El ejercicio efectivo de
esta acción es escasamente frecuente.
TEMA 9: La propiedad horizontal

1) Concepto, regulación y ámbito de aplicación.
2) Constitución de la propiedad horizontal. El titulo constitutivo.
3) Los estatutos y las normas de régimen interior.
4) La cuota de participación.
5) Elementos privativos y elementos comunes.
6) Derechos y obligaciones de os propietarios en relación con los

elementos privativos.
7) Derechos y libertades de los propietarios en relación con los

elementos comunes.
8) Organización de la comunidad.

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9) La extinción de la propiedad.
Las urbanizaciones privadas
10) Concepto, regulación y ámbito de aplicación.
 Concepto:
La propiedad horizontal es una propiedad o un derecho de propiedad, el derecho de

propiedad que recae sobre las casas construidas por pisos.
Se caracteriza esta propiedad por:
Las distintas propiedades inmobiliarias que son objeto de propiedades separadas,

las unidades inmobiliarias individuales de cada propietario, integran junto con el
resto de elementos comunes todo el edificio.
En la actualidad tiene mucha importancia la regulación de este derecho de

propiedad horizontal. Es una institución que tiene una importancia capital porque la
estructura urbana de las ciudades se constituye en casas construidas por pisos en
las que son puede hablarse solo de una propiedad excluida ni de una comunidad
ordinaria regulada en el artículo 392 y ss.
Estamos ante una forma especial de propiedad que tiene una peculiaridad es que
coexisten dos derechos de propiedad:
o Propiedad individual y exclusiva sobre los distintos pisos y locales, es lo que

se denomina los elementos privativos y que pertenecen a cada uno de los
propietarios que comparten el edificio y cuyo uso y disfrute es exclusivo.
o Junto a este derecho individual hay inseparablemente unido una

copropiedad sobre los elementos comunes. Hay una copropiedad
restringida a ciertos elementos, que son los elementos comunes que son los
que pertenece de forma común a todos los propietarios.
Esta copropiedad que da un uso de disfrute común a todos los propietarios
del edificio.
Una y otra propiedad están inseparablemente unidas, de tal manera que la

propiedad exclusiva de cada piso lleva inherente el derecho de copropiedad sobre
los elementos comunes.
 Regulación de la propiedad horizontal:
La propiedad horizontal se regula en el art 396 del CC, en sede de comunidad de

bienes, este artículo lo que hace es reconocer la propiedad horizontal compuesta
por estos dos derechos. Este artículo nos reconoce la no divisibilidad de las partes
en copropiedad. En el tercero nos habla de que no existe derecho de retracto con
los vecinos.
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser
objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los
elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los

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pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de
terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que
las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos,
muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores,
telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso
privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para
el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de
agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de
detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio,
así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y
cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten
indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser
enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son
anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no
tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas
permitan, por la voluntad de los interesados.
En 1889 se hace el CC, y los supuestos de propiedad horizontal no existían y eran

extraños, anómalos. Hace una referencia a los efectos de distribuir los gastos de
conservación.
Esto poco a poco va cambiando, y la evolución de las ciudades hace necesario que
se regule con más detalle la propiedad horizontal, a mediados del siglo XX las
casas por piso era normal.
Este artículo se quedaba corto, por ello el artículo 396 fue objeto de modificaciones.
Una modificación importante se produce a final de la guerra civil que introdujo el
desdoblamiento de los tipos de propiedad en materia de propiedad horizontal:
derechos individuales y derechos comunes.
A partir de 1939 es cuando se reconocen este desdoblamiento que es crucial en

materia de propiedad horizontal, y se acepta la tesis de que la propiedad horizontal
no es una especie de comunidad de bienes sino que era una especia sui generis que
plantea problemas distintos a la comunidad de bienes.
A pesar de que modifica el 396 del CC, por la importancia del tema y el crecimiento,
incluso el artículo 396 se volvió insuficiente, se da la necesidad de elaborar una ley
especial al margen del CC. Eso significa que junto al artículo 396 del CC hay un
ley distinta al CC que es donde se mantiene el régimen jurídico, esta ley es la
Ley de Propiedad Horizontal 42/ 1960, de 21 de julio.
Esa ley es la actual y ha sufrido varias modificaciones desde 1960, esta es la que
diseña el sistema de propiedad horizontal que se basa en las dos titularidades:
individual y copropiedad.
El texto actual ha sufrido muchas modificaciones y se han llevado a cabo varias

reformas:
Ley 2/1988, de 23 febrero
Ley 3/1990, de 21 junio

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Ley 8/1999, de 6 abril
Ley 1/2000, de 7 enero, de Enjuiciamiento Civil
Ley 51/2003, de 2 diciembre
Ley 19/2009, 23 noviembre
Ley 26/2011, de 1 agosto
-Estatutos y normas de régimen interior
 Objeto y ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal.
En este apartado nos referimos al artículo 1 y 2 de la LPH, nos dice el artículo 1 el

objeto de la propiedad horizontal.
CAPÍTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES.
Artículo 1.
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en
el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio
que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común
de aquél o a la vía pública.
Artículo 2.
Esta Ley será de aplicación:
a. A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b. A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código
Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo
relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos
comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c. A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
En la letra a se hace referencia a propiedades horizontales con titulo constitutivo.
En la letra b se recogen los supuestos de comunidad ordinaria sin título

constitutivos.
En la letra c los complejos inmobiliarios privados, es decir, las urbanizaciones.
En el caso b no se le aplica toda la ley, a diferencia de las del primer supuesto no

hay titulo constitutivo. Se aplica la LPH pero de manera parcial, a un supuesto
concreto. Y además de las propiedades horizontales de títulos constitutivos esta
ley se aplica a los complejos inmobiliarios privados. (Urbanizaciones privadas).
2) Constitución de la propiedad horizontal. El titulo constitutivo.
2.1 Modos de constitución de la propiedad horizontal.

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La propiedad horizontal puede constituirse a través de cualquier negocio jurídico, a

través del cual los pisos y locales pertenecen a varias personas (distintos dueños o
propietarios) que tienen en común una copropiedad sobre los elementos comunes.
Las modalidades de constitución más habituales son:
 Mediante la construcción de un inmueble que desde el proyecto inicial se

encuentran divididos en pisos y locales para encajerarlos de forma separada.
Esta es la modalidad de constitución más habitual en la práctica.
Desde el momento inicial ya están individualizados, se venden por separado.
En este caso la constitución de la propiedad horizontal se lleva a cabo junto
con la construcción.
 Cuando exista un inmueble ya construido del que es dueño una persona por
entero, y una vez ya construido enajene por separado los pisos o los locales.
En ese momento se constituye la propiedad horizontal.
 Supuestos en el que varios propietarios construyan un edificio con el ánimo

de de distribuirlo entre ellos, para su uso personal, o lo pueden dividir
también para venderlo.
 A través de la división de una comunidad ordinaria o de una comunidad

romana del artículo 392 CC, siempre y cuando las características del
inmueble lo permitan.
TÍTULO III.
DE LA COMUNIDAD DE BIENES
Artículo 392.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias
personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones

de este título.
Ejemplo:
Una persona muere y transmite el edificio a sus herederos.
Ellos son propietarios de todo el edificio en comunidad.
Una vez que son propietarios por comunidad ordinaria deciden al hacer la división,
la propiedad horizontal.
Este supuesto aparece expresamente en el art. 401-2º Cc. “Si se tratare de un

edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los
comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales
independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el
artículo 396.”
Esa división puede hacerse a cada uno de los propietarios estableciendo un régimen
de propiedad horizontal.
Sólo es posible cuando las cualidades del edificio lo permitan.

Jurisprudencia entiende que cuando hay tanta diferencia de cuotas por parte de los
comuneros, establecer el régimen de propiedad horizontal es imposible, puesto que
las ccompensaciones en metálico son imposibles.

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2.2 El título constitutivo.
Es necesario para darle cierta formalidad jurídica la realización de un negocio

jurídico y la plasmación en la ley en el titulo constitutivo para someter al edificio a
ese régimen de propiedad horizontal.
 ¿Quién lo puede otorgar?
Para darle cierta formalidad jurídica al establecimiento del régimen de propiedad

horizontal, es necesaria la realización de un negocio jurídico y la plasmación por ley
en el título constitutivo para someter al edificio a dicho régimen.
En realidad la ley no nos lo dice expresamente, pero es opinión unánime que se

aplica el art. 5-1º LPH para saber quién puede otorgarlo. La ley se refiere a las
personas para la fijación de cuotas, pero se entiende que este artículo tiene
carácter general.
“En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o
local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por
pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por
resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada
piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o
exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de
los servicios o elementos comunes.”
De este precepto se desprende la idea de que el título constitutivo pueden

otorgarlo:
 El único propietario del edificio.
 Un grupo de personas que son propietarias del edificio.

En el caso de que exista una comunidad de bienes, antes de proceder a la
división, son todos propietarios, una vez que deciden dividirlo, son ellos quienes
están legitimados para otorgar el título constitutivo.
Cuando el edificio es de un promotor y enajena. También tiene que tener el
consentimiento de los demás.
 También por laudo o por resolución judicial.

Normalmente constitución de la propiedad horizontal y título constitutivo coinciden
en el tiempo, pero no siempre es así, ya que el título no genera siempre y en todo
caso propiedad horizontal, sino que hay casos en los que la propiedad horizontal
preexiste antes del título constitutivo.
 Forma.
No hay ningún artículo en la ley donde se establezca una forma determinada, pero
se deduce de algunos artículos.
Se habla de que tenga que hacerse en Escritura Pública de División Horizontal, ante
un notario.
Esta escritura va a permitir su inscripción en el Registro, que es la manera de
garantizar su publicidad frente a terceros.
 Contenido artículo 5 LPH.

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o Contenido obligatorio o necesario
 Descripción del inmueble (art. 5-1º LPH)
En primer lugar, la descripción del inmueble en su conjunto y la de cada uno

de los pisos y locales a los que se asignará un número correlativo.
“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además

del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará
número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las
circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e
instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su
extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como
garaje, buhardilla o sótano.”
 Cuota de participación (art. 5-2º LPH)
En segundo lugar, tiene que aparecer la cuota de participación de cada piso

o local.
“En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a

cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar
su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por
laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la
superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su
emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”
o Contenido potestativo (art. 5-3ºLPH)
 Estatutos
 Normas de régimen interior
“El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho
y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio,
sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración
y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto
privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad.”
3) Los estatutos y las normas de régimen interior.
Los Estatutos y las normas de régimen interior son normas de manifestación de la

autonomía privada como fuente de regulación. Esta propiedad se rige por las
disposiciones especiales y en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados.
Ambas están junto a la ley para regular, y son posibles siempre y cuando no
contradigan el contenido preceptivo de la ley, en todos aquellos artículos que sean
de carácter imperativo.
 Los Estatutos de la Comunidad (art. 5-3º LPH)

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En la práctica, la mayoría de los Estatutos lo que hacen, en definitiva, es repetir

o adaptar lo que hace la ley y plasmarlo en todas las normas, porque la mayoría
de los preceptos son de carácter imperativo, ya que, no se puede establecer
una norma que vaya en contra de la propia ley.
Pueden ser aprobados:
o Bien por una sola persona, en el caso de que haya un solo titular del
edificio.
o O pueden estar elaborados por un conjunto de copropietarios de la

comunidad que hacen el título constitutivo.
Es frecuente que en muchas ocasiones se pueden aprobar los Estatutos

posteriormente por los propietarios. Para su aprobación se requerirá
unanimidad en cualquier caso.
Lo mismo en su modificación, que se necesita unanimidad de propietarios y si
no están en el título constitutivo, tienen que aprobarse y luego modificarse.
Todo esto viene establecido en el art. 5-3º LPH, el cual dispone que: “El título
podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y
gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo
que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad.”
 Las normas de régimen interior (art. 6 LPH)
Las normas de régimen interior, son normas complementarias a los Estatutos

de la Comunidad.
Al margen de dicho Estatuto, también es posible que los propietarios pacten o
convengan las normas de régimen interior.
Las normas de régimen interior son normas adoptadas en las Juntas de

propietarios, y son normas que sirven para regular fundamentalmente detalles
de la convivencia y para regular la adecuada regulación de los servicios
comunes.
Para su aprobación y modificación no requiere unanimidad, sino simplemente la

mayoría.
Son normas más de detalles, por eso no requiere unanimidad, sino mayoría.
Esta idea viene establecida en el art. 6 LPH, el cual dispone que: “Para regular
los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas
comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el
conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán
también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para
tomar acuerdos sobre la administración.”

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4) La cuota de participación.
La cuota de participación es un contenido obligatorio del título constitutivo.
En el título constitutivo tiene que aparecer la descripción y la cuota de

participación.
 Fijación de la cuota:
En el art. 5-2º aparece regulada la fijación de cuota:
“En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso
o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por
pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución
judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local
en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su
situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
servicios o elementos comunes.”
La cuota se fija en centésimas. Los criterios que se siguen para fijar la cuota son de
carácter imperativo y se establecen en el mismo.
La cuota la fija o bien el propietario individual de todo el edificio o bien de común

acuerdos todos los propietarios o bien por laudo o por sentencia judicial.
En cualquier caso nos dice el art. 3-2º LPH:
“A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del
valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de
módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la
comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”
Los menoscabos no van a alterar la cuota, ni se tienen en cuenta las

reformas.
 Modificación de la cuota:
Se puede modificar pero necesita siempre el acuerdo unánime de todos los

propietarios, porque está en el título constitutivo.
En el caso de que todavía el piso pertenezca a uno, esta cuota hay que modificarla
en el caso que implique una división de la superficie, siempre teniendo en cuenta la
autorización de los propietarios.
En el caso en el que se produzcan cambios que impliquen una modificación de la

superficie, o cuando se haga una planta nueva.
La cuota sirve de módulo o medida para:
 Determinar la participación en las cargas y beneficios: arts. 3-2º y 9-1º e

LPH. Esto no quita que se puedan pactar otras cosas. . Pero a priori, la cuota
servirá para la determinación de las cargas.

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 La adopción de acuerdos en la Junta de propietarios. Los acuerdos se toman

en virtud de la cuota, tiene más poder de decisión quien tiene más cuota.
Para determinar la participación en las arcas y en los beneficios. Se paga por cuota.
Las cargas de los gastos de los pisos, tanto las cuotas mensuales como los posibles
gastos que haya que hacer.
5) Elementos privativos y elementos comunes.
5.1 Elementos privativos.
Los elementos privativos de la propiedad se regulan en los Art 3. LPH y 396 del CC.
Artículo 3.LPH
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso
o local:
a. El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado

y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus
límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente
hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b. La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del
inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de
cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo
integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen
de propiedad.
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser
objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los
elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los
pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de
terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que
las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos,
muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores,
telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso
privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para
el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de
agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de
detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio,
así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y
cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten
indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser
anejo inseparable.

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En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no
tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas
permitan, por la voluntad de los interesados.
Los elementos privativos son un derecho singular y exclusivo de cada propietario.

Los espacios de un edificio de propiedad horizontal tienen que cumplir estos dos
requisitos:
Requisitos:
o Espacios susceptibles de aprovechamiento independiente y

suficientemente delimitados.
o Serán espacios susceptibles de aprovechamiento independiente

cuando son espacios que tengan salidas, o al elemento común o a la salida
publica.
o Y serán espacios que estén suficientemente delimitados quiere decir que

se pueda delimitar el aprovechamiento privado, esto no implica que sean
tabiques, como por ejemplo ocurre con las plazas de garajes que se
delimitan con una raya pintada en el suelo.
Elementos privativos:
 En primer lugar, son elementos privativos los elementos arquitectónicos

e instalaciones que sirvan exclusivamente al propietario. Cuando
sirven a la comunidad aunque estén dentro del elemento privativo, estos
forman parte de la comunidad. Cuando sirven al elemento general son de la
comunidad y no son particulares.
Ejemplos:
Como por ejemplo un muro de carga a pesar de que es un elemento

arquitectónico, no sirve exclusivamente al propietario porque es común. Otro
ejemplo son las conducciones o conductos de agua que forman parte del
elemento privativo pero es general de uso para todos.
 En segundo lugar, los elementos anejos aquellos que establece el artículo

5.1 de la LPH. Son aquellos espacios que son accesorios de los elementos
privativos esenciales, y con estos elementos privativos esenciales tienen
una relación de servicio aunque pueden estar separados.
Artículo 5.
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble
en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La
descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación
hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local
expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como
garaje, buhardilla o sótano.

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Son los trasteros, las buhardillas y las plazas de garajes. Son anejos si aparece en
el titulo constitutivo como tal. Estos se inscriben en el folio registral al igual que los
pisos, y al ser accesorio de los pisos no tienen una cuota de participación propia e
independiente, pero si se tienen en cuenta para la suma total.
En la practica, la condición de anejo esta calificada en el titulo constitutivo como

anejo, no se puede vender separado del título principal, pero en muchos casos en la
vida cotidiana sí que se venden plazas de garajes independientes y lo que hay que
hacer es desafectarlo del elemento principal y constituirlo como un elemento
privativo independiente, y solo así se puede vender.
Para hacer esto es necesaria la unanimidad de todos y cada uno de los propietarios
porque afecta al título constitutivo, y como norma general las decisiones que
afectan a todos necesitan la unanimidad de todos los propietarios.
5.2 Elementos comunes.
Hay una copropiedad necesaria sobre los elementos comunes porque son
necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos, además son
indivisibles e inseparables de los elementos privativos.
Esto se regula Art 3.1 b de la LPH y 396 del CC:
b. La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del
inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de
cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo
integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen
de propiedad.
En el artículo 396 del CC, se hace una enumeración larga y tediosa de los
elementos comunes, no es una enumeración cerrada, sino que es ejemplificadora.
Clasificación:
o Elementos comunes por naturaleza: Estos son aquellos que

objetivamente son elementos comunes, están incorporados al inmueble
y que tienen que disfrutarse en común.
o Elementos comunes por destino: no son de carácter de elemento

común si o si, sino que son elementos que son susceptibles de
propiedad privada. Son comunes porque a pesar de esto, en el titulo
constitutivo de la Propiedad horizontal se configuran como elementos
comunes con el fin de mejorar los servicios de la comunidad.
Se denomina elemento procomunal, que es ese elemento común por

destino, que a priori podría ser privativo. Ese elemento común por
destino pertenece a todos los propietarios que tienen una titularidad
común sobre todos los elementos.

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Este elemento común por destino se puede desafectar para venderlo, y

pasa a ser privativo, pero como esta en el titulo constitutivo requiere de
nuevo la unanimidad de todos los propietarios.
Los elementos comunes son elementos inseparables de los privativos: esta es la

nota más importante, se hallan sujetos a una indivisibilidad forzosa, 396.2 CC:
“Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser
anejo inseparable”.
6) Derechos y obligaciones de los propietarios en relación con los

elementos privativos.
Como hemos dicho en varias ocasiones, los propietarios tienen derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre los elementos comunes así se establece en el artículo
3.1 LPH.
Esto implica que pueden disponer de ellos como quiera. Tienen una facultad de
disposición. En este caso puede disponer de él y puede enajenarlo pero, a
diferencia de lo que ocurre en la comunidad ordinaria, en el caso de que se
enajenen el elemento común el resto de propietarios no tienen ni derecho de
tanteo ni de retracto así se establece en el art 396.3 CC:
“En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título,
no tendrán derecho de tanteo ni de retracto”.
Derechos y obligaciones:
 Además tienen un derecho de realizar obras en su elemento privativo que

está condicionado a ciertos límites por vivir en comunidad. Art 7.1 LPH.
Siempre hay que pedir permiso al presidente de la comunidad.
Artículo 7.
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o
servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general,
su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar
cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de

reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
 Actividades prohibidas que se recogen en el art 7.2 LPH. Hay una

limitación a esa actividad, la primera que tenemos es las que aparecen
prohibidas en los propios estatutos, y esto genera muchos problemas.
En el caso de que las haga el presidente por sí mismo, es quien tiene que
requerir la cesación de esas actividades, y sino pues puede interponer la
acción de cesación.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto
del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,

requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

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Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de

propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que,
en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y

de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con
carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir
en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas
para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el
propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad,

prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de
la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y
de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia
podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así
como su inmediato lanzamiento.
 División, agregación, y segregación: El propietario de un elemento

privativo puede dividir sus pisos y locales, puede aumentarlos por
agregación o puede disminuir por segregación de alguna de sus partes.
La limitación que tienen es la aprobación de la junta por unanimidad desde

el momento que hay que cambiar la cuota de participación, la junta de
propietarios será la que fije las nuevas cuotas.
Esto se recoge en el art 8 de la LPH:
Artículo 8.
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más
reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio,
o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de
la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los
pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas.
7) Derechos y obligaciones de los propietarios en relación con los

elementos comunes.
En cuanto a los derechos y obligaciones por parte de los propietarios tenemos que
son los siguientes:
 Obras en los elementos comunes por su deterioro, innovación…

Dependiendo de unas u otras se exigen determinados acuerdos, gastos…
Tenemos tres tipos de obras:
1) Obras de conservación y de accesibilidad: son necesarias, y establece la

obligación de los propietarios de hacer esas obras que son de
mantenimiento conservación del inmueble. También son necesarias aquellas
de accesibilidad en la que vivan o trabajen personas mayores de 70 años o
de discapacidad. Además de todas las dispuestas en el art 10 de la LPH.
Artículo 10.

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1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado

sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o

presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta
años, vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para
un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de
dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo
importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca
alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a
2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las
subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el
coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere
el treinta y tres % de sus ingresos anuales.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes

dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan
imponerse en vía administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la

junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los
términos establecidos en la Ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a

que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y
condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
2) Innovaciones o mejoras no necesarias: (art 11 LPH) En este caso esas obras

son de carácter voluntario, se votan dependiendo del tipo de obra, y ningún
propietario puede exigir esas mejoras, como en el caso de las obras
necesarias.
Puede ocurrir que se adopte el acuerdo válidamente de obra de mejora y que

algunos se opongan, se le obliga a pagar hasta cierta cantidad, si supera las
tres mensualidades de la cuotas necesarias no se le obliga a pagarla.
Pero si es una mejora que no se le puede privar, tampoco se le puede

obligar a pagarla. En cualquier caso una persona puede no estar de acuerdo
y no pagarla, y lo que le permite la ley es que se pueda incorporar a esa
reforma posteriormente si se arrepiente, pagando la parte de la reforma
junto con los intereses legales.
Artículo 11.
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la
adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza
y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del
apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias
de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso
de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de

abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados
mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

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3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la

comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce
mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un
propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de
quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas
mejoras.
3) Construcción de nuevas plantas y alteración de la estructura del edificio o de

las cosas comunes: (art 12 LPH) Estas obras son posibles siempre y cuando
se hagan con la aprobación de todos y cada uno de los propietarios.
Artículo 12.
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del

edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen
establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza
de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o
locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
 Contribución a los gastos comunes: Todos los propietarios están

obligados a contribuir a los gastos de comunidad que son necesarios para el
mantenimiento del inmueble.
Aunque un vecino no use ese elemento común eso no le exime de ese
gasto. En el caso de que eso si se pacte en los estatutos que no se pague, si
está permitido. Por ejemplo la persona que vive en un bajo. Se permite
porque esto está pactado y pasa a formar parte en el titulo constitutivo.
Art 9. LPH:
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente

establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de

los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad
en curso, y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos
del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los
apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los
créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito
en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la
anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o
local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el
transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la
comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este
momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su
declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que
fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida
en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia,

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de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en
su emisión.
El problema de las cuotas es el Impago de cuotas: medidas para garantizar el

crédito de la comunidad frente a los propietarios morosos.
Esas medidas son dos que aparecen en la ley:
Una de ellas es que se establece el carácter preferente del crédito de la

comunidad respecto de las cutas adeudadas frente a otras posibles
deudas que tengan el propietario.
En el caso de prelación de créditos las deudas de la comunidad (art 1923

CC) van con preferencia a otras deudas. La comunidad puede cobrar
antes que otros acreedores, por ejemplo un acreedor comunitario.
Junto a este carácter preferente otra segunda medida es la afección del

piso o local al pago de las deudas vencidas y no satisfechas, en el caso
de que el propietario que no paga venda el piso, el nuevo adquirente
responde con el propio inmueble de esas deudas no pagadas con el
anterior propietario. De las deudas debidas durante el año que ha
comprado la casa mas el año anterior.
Se exige que en la escritura de venta conste la declaración del antiguo

propietario de haber pagado todos los gastos de la comunidad o tienen
que poner el total de los gastos que adeuda a la comunidad. Se hace una
certificación del presidente de la comunidad.
 Dotación de un fondo de reserva: a partir de 1999, es obligatorio para

las comunidades, es una cantidad de dinero que no puede ser inferior al 5 %
del presupuesto ordinario de la comunidad, está en reserva para las obras
de conservación, también para suscribir un contrato de seguro y para el
contrato permanente del mantenimiento del inmueble.
Art 9.1.f de la LPH.
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva
que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación
de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará
dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último
presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los
daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones generales.
 Responsabilidad por deudas de la comunidad: Las deudas de la

comunidad que no ha pagado, lo que puede hacer cualquier tercer acreedor
es dirigirse individualmente al patrimonio de los particulares, tienen una
responsabilidad subsidiaria. Tienen que asumir esa deuda en principio si no
están al tanto de todos los pagos de la comunidad. Pero en primer lugar se
dirige al patrimonio de la comunidad.
Artículo 22 LPH:

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1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y
créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el
acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente
proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en

el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el
requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese
momento en la parte proporcional que le corresponda.
8) Organización de la comunidad.
La comunidad de propietarios es una colectividad que carece de personalidad

jurídica, pero si es una colectividad que tienen una serie de órganos de gobiernos
para funcionar. Esos órganos son: la junta de propietarios, y otros órganos de
gobierno que son: el presidente y vicepresidente, secretario y administrador.
 ¿Qué es la junta de propietarios? ¿Cuándo se reúnen?
La junta de propietarios es la reunión de todos los propietarios del edificio para

tomar decisiones respecto de la vida comunitaria.
Se reúnen una vez al año, y en esa reunión se aprueban los presupuestos del año.
Además se convocan unas juntas extraordinarias que se pueden celebrar cuando lo
estime el presidente o los vecinos a partir de una cuarta parte.
En las convocatorias tiene que aparecer una relación de los propietarios que no
estén al corriente de las cuotas, porque no tienen derecho al voto, solo tiene voz.
 Convocatoria y funciones
Se encuentran en recogidos en los art 13, 14, 15, LPH (solo hay que leerlos).
 Los acuerdos de la junta:
Los acuerdos de la junta se regulan en el art 17 de la LHP, y se pueden adoptar de

dos formas:
- Unanimidad: se exige para aquellos que impliquen una modificación de las

reglas contenidas en el título constitutivo y/o en los estatutos. En el
momento que se opone uno ya no se puede hacer nada.
En la práctica hay un problema, que son las ausencias en las juntas, y

pueden paralizar un acuerdo. Por ello, la ley reconoce lo que se llama la
unanimidad presunta porque se presume la unanimidad, en el caso de
que no estén todos los propietarios votan los propietarios presentes, y se le
notifica a los ausentes que tiene un mes para oponerse a la decisión de los
presentes. Si no dicen nada en ese mes se presumen que están de
acuerdo.
- Hay unas excepciones a la regla de la unanimidad, diferentes mayorías que

la ley establece para cada caso concreto, y en algunos supuestos incluso
cuando la decisión afecte al título constitutivo no se requiere unanimidad.
Por ejemplo las mayorías de 3/5 de propietarios y cuotas que aparece en el
art 17.1 LPH.

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Artículo 17.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad
horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería,

vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la
modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no
tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de
las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario
directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o

el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de
barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía,
incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como
votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados,
quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al
procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por
comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30
días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a
todos los propietarios.
Ejemplo: Ha habido problemas y en un STS de 2008, se resuelve un supuesto

de una piscina que quieren los propietarios para instalar en las zonas
comunes. Al ser de interés general con 3/5 basta, los que alegan que si es un
servicio común. Pero por otro lado los que alegan que no es de interés
general pues necesita unanimidad para que se lleve a cabo su aprobación.
El TS die que no es de interés general.
Los acuerdos que se adoptan en virtud de los 3/5 obligan a todos los propietarios.
Hay otros tipos de mayorías, como son la mayoría simple, que se utiliza para la
supresión de barreras arquitectónicas aunque suponga la modificación del título
constitutivo.
La mayoría de 1/3 se utiliza para : La instalación de las infraestructuras comunes para el

acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de
febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o
privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para
acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio
de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras

comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos
propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si
con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros
energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas
en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera
correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

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Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y

mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento común.
El que vota en contra puede exonerarse del pago y decidir que no quiere y no
contribuir al gasto.
Hay una regla subsidiaria de mayoría simple (de presentes en la junta) para todos
los que no tengan mayoría cualificada o de unanimidad.
 La impugnación de acuerdos: art 18 LPH
Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de

conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes
supuestos:
o En los casos en los que se puede impugnar es cuando sean contrarios a la

ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
o Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia

comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
o Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga

obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
¿Cuándo caduca la acción?
La acción caduca en principio a tres meses de la fecha de junta en la que se toma el

acuerdo, salvo para los ausentes que son desde la fecha de notificación.
En el caso del 18.1 el plazo se amplía un año para poder impugnar, es decir en los
casos cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de
propietarios.
¿Quién puede impugnar?
Solamente pueden impugnar los que han votado en contra de ese acuerdo. Asi lo
establece el art 18.2 LPH.
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado
su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido
privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar
al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder
previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la
impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de
participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
 Otros órganos de gobierno. Art 13 de la LPH
Artículo 13.
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a. La Junta de propietarios.
b. El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

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c. El secretario.
d. El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros
órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las
funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente,

mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario
designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo,
invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en
el artículo 17.3, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario
que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva
designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta
designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en

todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo

procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los

casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus
funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la
comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan
la previsión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien
nombrarse independientemente.
El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podrá ser ejercido por

cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y
otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos
de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo
de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro

podrán acogerse al régimen de administración delartículo 398 del Código Civil, si expresamente lo
establecen los estatutos.
9) Extinción de la propiedad horizontal.
En el artículo 23 de la LPH se establecen las causas por las cuales una comunidad
de propietarios se puede extinguir.
o Destrucción del edificio. Cuando la reconstrucción exceda de más del 50%

del valor del bien.
o Conversión en propiedad ordinaria. Es un supuesto muy raro en la

conversión. Suele ocurrir cuando es comprado el edificio entero. En este

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supuesto no suele extinguirse la propiedad horizontal, pero sí que se puede

extinguir y pasa a ser propiedad ordinaria.
o Conversión en copropiedad ordinaria. Un edificio que se decide que no sean

titulares individuales de pisos o locales, sino que son comuneros del edificio.
Esto es muy raro en la práctica. En cualquier caso requiere la unanimidad de
los propietarios.
10) Las urbanizaciones privadas.
En el artículo 24.1 de la LPH se establecen los requisitos para la aplicación de la

LPH. Esta ley de propiedad horizontal se aplica siempre y cuando cumplan dos
requisitos.
Requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes

entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en

que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho
derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios.
Una vez que se dan los dos requisitos estas comunidades se pueden constituir de
dos formas distintas:
Formas de constitución: art 24.2 de la LPH
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera

de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En
este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les
resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto,

se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea
otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas
las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por
acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su
conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades
integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad
agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán
inscribibles en el Registro de la Propiedad.

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Tema 10: Los derechos reales de goce.
USUFRUCTO:
LOS DERECHOS REALES DE GOCE:
1) Conceptos y caracteres.
Los derechos reales de goce permiten al titular de los mismos, la explotación, la
2) Constitución
utilización de un bien del usufructo.
ajeno, se trata de gozar de un bien del que uno de es
propietario y son los siguientes:
3) El principio “ salava rerum substantia”
 Usufructo.
 Servidumbre.
4) Derechos y obligaciones del usufructuario.
 Derecho de superficie.
 Derecho
5) Derechos de uso y habitación.
y obligaciones del nudo propietario.
Tanto6)elExtinción
derecho de usufructo
del derecho como el derecho de servidumbre, ambos se regulan
de usufructo.
en el CC, no se necesita una ley complementaria. Estos dos son los que nosotros
vamos a estudiar.
SERVIDUMBRE:
 2)DERECHO DE USUFRUCTO:
Clasificación.
Contenidos:
3) Constitución.
2)4)Constitución
Contenido del
delusufructo.
derecho de servidumbre.
3) El principio “ salva rerum substantia”
4)5)Derechos
Protección.
y obligaciones del usufructuario.
5) Derechos y obligaciones del nudo propietario.
6)6)Extinción
Extinción.
del derecho de usufructo.
1) Concepto y caracteres.
El derecho de usufructo es un derecho real que recae sobre una cosa ajena y que
permite disfrutar de la misma. Vemos que el art 467del CC nos da un concepto del
usufructo.
Artículo 467.
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y
sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

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En virtud de ese derecho el usufructuario es el titular de ese derecho, el titular

usara y disfrutara de la cosa que no es suya en propiedad y obtendrá de ella todos
aquellos provechos que sean compatibles con la conservación de la cosa y la
sustancia.
Los caracteres fundamentales:
o Se caracteriza porque es un derecho real en cosa ajena, de tal manera

que la propiedad del bien usufructuado pertenece a una persona distinta de
quien tiene la propiedad, los llamados “iura in re aliena”.
Nos encontramos con dos sujetos distintos en el usufructo:
- El titular del usufructo.
- Por otro lado el propietario del bien que se llama nudo propietario,
se llama así porque como consecuencia del usufructo el
propietario del bien queda desnudo del aprovechamiento.
o Derecho real limitado: esto quiere decir que un derecho real limitado en el
sentido que no atribuye a su titular las mismas facultades que tienen el
propietarios, aunque es cierto que tiene el usufructuario amplias facultades.
Pero tienen un límite y una obligación importante que es la conservación de
la forma y la sustancia de la cosa para devolvérsela al nudo propietario.
El usufructuario no puede disponer de la cosa, no puede modificarla y no
puede destruirla.
o Derecho real limitado limitativo del dominio, este derecho de usufructo

limita el derecho del propietario, que no tiene un pleno poder sobre su cosa.
o Derecho temporal: en el sentido de que el usufructuario usa y disfruta de

la cosa, pero más tarde o temprano tiene que devolver ese uso y disfrute al
nudo propietario.
Una vez que se extingue el usufructo, el titular está sometido a plazo,

generalmente es de carácter vitalicio se extinguen cuando el titular del
derecho de usufructo se muera.
Pero también puede ocurrir que se le ponga un plazo cierto que dependerá
del título constitutivo.
En cualquier caso el CC limita el usufructo en el caso de las personas físicas,

el límite mínimo no, pero el límite máximo es la vida.
Sobre personas jurídicas la ley establece una limitación temporal en el art

515 en el caso de que sean personas jurídicas no puede ser un usufructo que
dure más de 30 años.
Artículo 515.

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No podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o Corporación o Sociedad por más de

treinta años. Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la
Corporación o la Sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo.
2) Constitución del usufructo.
Se recogen en el art 468 del CC.
Artículo 468.
El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre
vivos o en última voluntad, y por prescripción.
o Por ley: esto nos dice que es la ley la que impone de forma imperativa que
nazca el derecho de usufructo a favor de una persona. Solo se reconoce un
usufructo legal reconocido, que es el usufructo viudal, reconocido en el Art
834 y ss CC.
Tiene un usufructo legítima sobre los bienes de la herencia. La herencia del
cónyuge es de usufructo sobre un tercio de la herencia.
Artículo 834.
El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste judicialmente o de hecho, si

concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio destinado
a mejora.
o Por la voluntad de los particulares: aquí estamos ante un usufructo

convencional, y esta es la forma más habitual de constitución del usufructo.
Puede hacerse o bien por acto inter vivos o mortis causa.
- Por actos inter vivos: las dos partes están de acuerdo y puede ser
a titulo oneroso o a título gratuito.
En el caso de que sea a título gratuito puede ser a su vez:
 Bien por enajenación, por ejemplo a través de una

venta o de una donación.
 También puede ser a través de una vía de retención
o reserva, en el supuesto en el que el propietario
enajena la nuda propiedad y se reserva el usufructo.
- En el caso de actos mortis causa, se hace a través de un

testamento, en los que el causante constituye un usufructo.
o Constitución por prescripción adquisitiva o por usucapión: se habla

de un usufructo mixto.
- Este usufructo se constituye por el paso del tiempo, las normas

sobre usufructo no son especiales sino que se siguen las reglas
generales de la prescripción del art 1930.1 y ss del CC.
Artículo 1930.

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Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones

determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.
También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las
acciones, de cualquier clase que sean.
- Los requisitos son la posesión cosa (en concepto de usufructuario)

con buena fe, justo titulo y por tiempo determinado: art 1940 CC.
Artículo 1940.
Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se

necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo
determinado en la ley.
3) El principio “ salava rerum substantia”
 Obligación del usufructuario:
La obligación del usufructuario es la de conservar la forma y la sustancia de la cosa.

El art 467 al definir el usufructo nos dice que debe conservar esto. Esta obligación
del usufructuario se denomina el principio “salava rerum substantia” se salva la
sustancia de la cosa, pero en el CC se habla también de la cosa.
Esto es un imite a la facultad de disfrute del usufructuario.
 Fundamento:
El fundamento de esa obligación es el carácter temporal del usufructo, el usufructo

es una situación pasajera de un bien.
El propietario tiene derecho a recuperar la cosa en condiciones tal que tenga

garantizado que le vuelven en unas condiciones mínimas de utilización.
Esa obligación no implica otra cosa que garantizar al que era nudo propietario la
recuperación de la cosa, que cuando se le devuelva no se encuentre privada de las
condiciones mínimas de reutilización.
 Significado de “forma” y “sustancia”.
En cuanto al significado de “forma” y “sustancia”, implica que respecto a la

sustancia la opinión mayoritaria entiende que con esa obligación de conservar la
sustancia se prohíbe al usufructuario que la consuma, la destruya o la deteriore
parcial o totalmente, más allá del deterioro habitual del paso del tiempo.
Respecto a la forma la jurisprudencia dice que, esto implica para el usufructuario

la obligación de conservar la estructura de la cosa y las cualidades objetivas y la de
respetar el destino económico de la cosa.
Esa obligación de conservar la sustancia y la forma no es absoluta, sino que existen

algunas excepciones:

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- Hay unas excepciones legales, en estos casos, la más importante

es porque el CC en el art 482 admite la existencia de un usufructo
de cosas consumibles. Es el usufructo sobre cosas que no pueden
ser usadas si no se consumen. También se llama usufructo
impropio o cuasiusufructo. Este artículo permite que en el caso de
que se da el usufructo sobre una cosa consumible el usufructuario
tiene que sustituir la cosa en cantidad o devolverle el dinero de
la cosa.
- Por otro lado, hay otras excepciones que son las pactadas en la
propia constitución del usufructo. En la excepción convencional
vemos que es posible que en el titulo de constitución del
usufructo, se puede vulnerar la obligación de conservar la cosa y
la sustancia, estableciendo un usufructo con facultad dispositiva o
de disposición. El CC no habla de esto pero la jurisprudencia
reconoce esto en virtud de la autonomía de las partes.
Esto significa que el usufructuario tiene facultades para disponer,

y puede vender la cosa usufructuaria privando al propietario de la
misma.
Hay doctrina que nos dice que esto en realidad es un derecho de
propiedad, pero no es, porque puede ser que el usufructuario
disponga o no de la cosa, y cuando se extingue el usufructo se
puede devolver la cosa si no la hemos usado. Es un usufructo
especial.
Si se ejerce el derecho de disposición y se enajena la cosa, al
final del usufructo se debe al propietario el valor de la cosa.
Esta facultad es una facultad prevista en el titulo constitutivo, y
hay que ir a este para ver hasta dónde llega esta facultad.
Lo que sí es habitual establecer el derecho de usufructo en favor
de necesidad.
Si en el titulo constitutivo no se dice nada siempre se interpreta
de la forma más restrictiva posible.
4) Derechos y obligaciones del usufructuario.
Los derechos y obligaciones son las que determine el titulo constitutivo del
usufructo, pero a falta de las allí señaladas, o de forma subsidiaria son las que
establece el CC en el art 470.
Artículo 470.
Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del
usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en
las dos secciones siguientes.
 Derechos o facultades:
El usufructo implica el derecho a disfrutar de una cosa de la que no se es titular,

pero hay que determinar esas facultades concretas, porque ese derecho de
disfrutar implica más cosas.

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Facultades de goce:
o Posesión de la cosa: el CC no lo establece de forma expresa pero es una

condición necesaria. Hay que tener la posesión directa e inmediata de la
cosa. La posesión es en concepto de tenedor de la cosa, no es en concepto
de dueño art 432.
Artículo 432.
La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de

dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos,
perteneciendo el dominio a otra persona.
o Obtención de frutos: se obtienen rendimientos de la misma, el art 471

reconoce expresamente este derecho.
Artículo 471.
El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles,
de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será
considerado como extraño.
Se plantea un problema cuando se extingue el usufructo o cuando

comienza. En el caso de los frutos civiles pertenecen al usufructuario en
proporción al tiempo del usufructo. En el caso de los frutos civiles, hay unas
reglas de distribución.
Artículo 472.
Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo,

pertenecen al usufructuario.
Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario.
En los precedentes casos, el usufructuario, al comenzar el usufructo, no tiene obligación

de abonar al propietario ninguno de los gastos hechos; pero el propietario está obligado a
abonar al fin del usufructo, con el producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios
de cultivo, simientes y otros semejantes, hechos por el usufructuario.
Lo dispuesto en este artículo no perjudica los derechos de tercero, adquiridos al comenzar

o terminar el usufructo.
Artículo 474.
Los frutos civiles se entienden percibidos día por día, y pertenecen al usufructuario en
proporción al tiempo que dure el usufructo.
o Realización de mejoras útiles o de recreo en la cosa usufructuada, no es

el deber, (art 487 del CC). Esto está limitado con no alterar la forma o la
sustancia. No son reformas necesarias porque entonces sería una obligación.
Si realiza esas mejoras el usufructuario tienen que tener claro que no tienen
por que ser indemnizado por el dueño, aunque si tiene derecho a retirarlas
del bien si lo hace sin dañar al bien “ius tollendi”.

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Artículo 487.
El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de
recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no
tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si
fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.
o Arrendamiento de la cosa usufructuada: art 480 CC. Se puede arrendar

la cosa y los frutos de ese arrendamiento son frutos civiles que uno
aprovecha.
Artículo 480.
Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y

enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos
que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el
arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año
agrícola.
Facultades de disposición:
o Enajenación del derecho de usufructuario: sin necesidad de contar

con el nudo propietario. No se transmite la cosa, sino el derecho. Porque de
enajenar la cosa hay que pactarlo por acuerdo.
o La hipoteca del derecho de usufructo: art 107.1LPH.
Artículo 107.
Podrán también hipotecarse:
1. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo

usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su
voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que
venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho
que le puso fin.
 Obligaciones:
o Antes de entrar en el goce de los bienes: se enumeran en el art 491 del

CC que nos dice que el usufructuario tiene que realizar un inventario de la
cosas de usufructo y también tiene que prestar fianza.
Artículo 491.
El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado:
1. A formar, con citación del propietario o de su legítimo representante, inventario

de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los
inmuebles.
2. A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le

correspondan con arreglo a esta sección.
El inventario consiste en tasar los bienes muebles. Esto se hace para dejar
bien claro los bienes a los que se refiere el usufructo. Además de señalar
esos bienes es importante dejar claro cuál es su valor, su estado, porque es

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conveniente saber en el momento de la extinción del mismo si se ha

conservado la forma y la sustancia. Se protege el derecho del nudo
propietario.
La obligación de prestar fianza consiste en prestar una fianza de la forma

que sea para garantizar las obligaciones del usufructuario. Art 491, 492, 493.
Artículo 492.
La disposición contenida en el número segundo del precedente artículo no es aplicable al

vendedor o donante que se hubiere reservado el usufructo de los bienes vendidos o
donados, ni a los padres usufructuarios de los bienes de los hijos, ni al cónyuge
sobreviviente respecto de la cuota legal usufructuaria si no contrajeren los padres o el
cónyuge ulterior matrimonio.
Artículo 493.
El usufructuario, cualquiera que sea el título del usufructo, podrá ser dispensado de la
obligación de hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resultare perjuicio a
nadie.
No siempre hay que realizar inventario. En el caso de la fianza no es

obligatorio en el usufructo viudal, y tampoco en el caso del usufructo que se
ha constituido por vía reserva, se constituye porque una persona vendía el
bien y retiene el usufructo del bien.
Además hay posibilidad de no cumplir esas obligaciones cuando se dispensa

de ello, quien puede dispensar es el nudo propietario que es a favor del cual
se realizan estos actos.
También puede dispensar un juez, y puede ser que el propio usufructuario
solicite al juez esa dispensa, pero las obligaciones existen.
o Durante el usufructo: la primera obligación y la principal es la de

conservar esos bienes una vez que entren en disposición de esos bienes, hay
un deber general de conservación de la cosa. Esto se establece en el art 497
del CC, que establece un nivel general de diligencia.
Artículo 497.
El usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de
familia.
De esta obligación principal ha algunas mas añadidas que es la obligación

de hacer reparaciones ordinarias y se establecen en el art 500.
Artículo 500.
El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas
dadas en usufructo.
Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del
uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere
después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del
usufructuario.
Las reparaciones ordinarias las que exijan los deterioros que procedan del
uso natural y sean indispensables para su reparación. En este caso el

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usufructuario tiene derecho a hacerlo, pero en este caso son mejoras que
son imprescindibles.
Además de estas dos, también en el art 504 se establece la obligación de

gastos:
Artículo 504.
El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes

de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure.
También la obligación de informar al propietario cualquier acto de un tercero

que conozca que pueda lesionar el derecho de propiedad, art 511 del CC.
Artículo 511.
El usufructuario estará obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de

un tercero, de que tenga noticia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad, y
responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios, como si hubieran sido ocasionados
por su culpa.
o Finalizado el usufructo: es la obligación de la cosa usufrutuada, y en las

mismas condiciones de sustancia y forma. La ley reconoce al usufructuario
un derecho de retención de la cosa, puede retenerla para asegurarse que el
nudo propietario se haga cargo de los gastos que a priori le correspondían y
no se ha hecho cargo de ello.
5) Derechos y obligaciones del nudo propietario.
El nudo propietario tiene facultades dispositivas por eso tiene estos derechos.
 Derechos:
o Enajenar los bienes usufructuados, no perjudica al usufructuario porque

seguirá siendo.
Artículo 489.
El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo, podrá enajenarlos, pero no alterar
su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario.
o Gravar el derecho de nuda propiedad: como tiene esa facultad de

disposición puede gravar el derecho de propiedad con otros gravámenes
además del usufructo.
- Hipoteca 107.2 LPH

- Servidumbre 595 CC.
o Obras y mejoras, nuevas plantaciones art 503 CC: puede hacerlo

siempre y cuando esas plantaciones no perjudiquen al uso y disfrute que
tiene el usufructuario.
Artículo 503.

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El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca
usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos
no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.
 Obligaciones:
o Entrega de la cosa: el usufructuario tiene derecho a la posesión directa e

inmediata de la cosa. No se puede impedir ni menoscabar el disfrute de la
cosa en perjuicio del derecho del usufructuario, esta es una obligación
genérica y no puede hacer nada que de alguna manera menoscabe el
perjuicio de la cosa.
o Reparaciones extraordinarias art 501 CC: tiene la obligación el nudo

propietario de hacer aquellas reparaciones que no derivan del mero uso.
Aquí funciona el derecho de retención para el usufructuario.
Artículo 501.
Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está

obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas.
o Pagos: son pagos similares a los del usufructuario, no todos los pagos,
cargas, contribuciones ni pertenecen a uno ni a otro. Las que graven el
capital corren a cargo del propietario.
Artículo 505.
Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital,

serán de cargo del propietario.
Si éste las hubiese satisfecho, deberá el usufructuario abonarle los intereses

correspondientes a las sumas que en dicho concepto hubiese pagado y, si las anticipare el
usufructuario, deberá recibir su importe al fin del usufructo.
6) Extinción del derecho de usufructo.
Las casusas de extinción se recogen en el art 513 CC. No es un artículo que recoja
de forma cerrada todas las causas, porque todas las normas del derecho de
usufructo son subsidiarias de unas normas pactadas por las partes.
Artículo 513.
El usufructo se extingue:
1. Por muerte del usufructuario.
2. Por expirar el plazo por que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada
en el título constitutivo.
3. Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4. Por la renuncia del usufructuario.
5. Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.

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6. Por la resolución del derecho del constituyente.
7. Por prescripción.
Las causas son:
o Muerte del usufructuario: el usufructo es temporal y en muchos casos el

plazo es vitalicio, cuando fallece el titular del derecho el usufructo se
extingue y no se transmite a mortis causa.
- Varios usufructuarios: se extingue el usufructo cuando se muere la

última de las personas.
Artículo 521.
El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su

constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviviere.
- Personas jurídicas: se pone un plazo máximo de 30 años, pero en

el caso de que la persona jurídica se disuelva antes de llegar al
término también se produce la extinción aunque no se haya
llegado al plazo.
Artículo 515.
No podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o Corporación o

Sociedad por más de treinta años. Si se hubiese constituido, y antes de este
tiempo el pueblo quedara yermo, o la Corporación o la Sociedad se disolviera,
se extinguirá por este hecho el usufructo.
o La expiración del plazo por el que se constituyo: cuando llega el plazo

previsto se extingue.
o Consolidación del derecho pleno del dominio: un ejemplo de

consolidación es porque se unan en la misma persona la nuda propiedad y el
usufructo, y en este caso al reunirse en la misma persona no puede ser un
derecho de uso y disfrute sobre una cosa ajena.
o La renuncia del usufructuario: se acaba porque quien tiene derecho al

usufructo renuncia.
o La pérdida de la cosa: si se pierde en todos sus conceptos la cosa

usufructuada, se tiene que dar una pérdida total.
- Pérdida parcial: no supone la pérdida del usufructo sino que el

usufructo se mantiene respecto de la parte que quede de la cosa.
o Prescripción: al igual que la propiedad, por el no uso del ejercicio del

derecho aplicando las reglas de prescripción.
 SERVIDUMBRE.

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Contenidos:
2) Clasificación.
3) Constitución.
4) Contenido del derecho de servidumbre.
5) Protección.
6) Extinción.
1) Conceptos y clasificación:
 Concepto:
En el art 530 “la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en

beneficio de otro perteneciente a distinto dueño” (servidumbre predial).
Este es el artículo clave que define el derecho de servidumbre, este solo hace
referencia a un tipo de servidumbre, a la servidumbre predial, en la que hay dos
predios. Este art no es completo, porque se entiende como un gravamen, y la
servidumbre es un derecho. Son dos puntos de vista distintos cada uno lo ve de una
manera.
Art 531: “puede establecerse también servidumbre en provecho de una o más

personas o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada”
(servidumbre personal).
 Caracteres:
Los caracteres del derecho de servidumbre son:
o Derecho real en cosa ajena
Esta es la característica clave.
En el caso de las servidumbres prediales en realidad es un derecho impuesto sobre

el predio sirviente en beneficio del predio dominante.
El art. 530-2º Cc. dispone que: “El inmueble a cuyo favor está constituida la
servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente”.
Por lo tanto:
- Predio dominante: el que tiene el derecho
- Predio sirviente: el que tiene el gravamen.
o Derecho real limitativo de la propiedad
Se trata de una propiedad con una carga.
El hecho de que sea un derecho real limitativo de propiedad tiene unas

consecuencias:
 El derecho de servidumbre no se presume.

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Es decir, quien lo alegue tiene que demostrarlo, porque la propiedad se

presume libre de cargas.
 Necesaria utilidad de la servidumbre.

Una servidumbre inútil, que no genere un aprovechamiento, no tiene
sentido y sólo cabe la limitación de la propiedad si se hace en beneficio de
otra.
o Inseparabilidad de la finca: art. 534 Cc:
El art. 534 Cc. dispone que “Las servidumbres son inseparables de la finca a que
activa o pasivamente pertenecen.”
Esto quiere decir que las servidumbres están indisolublemente ligadas a la finca y
que no se pueden enajenar.
o Indivisibilidad:
Viene recogida en el art. 535 Cc. “Las servidumbres son indivisibles. Si el predio
sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de
ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el
que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la
servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera.”
Esto implica que no pueden adquirirse ni perderse de forma parcial. Se tiene el

derecho o no se tiene.
Esto tiene una importante trascendencia práctica:
 Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se

modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le
corresponda.
 Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero

puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso,
ni agravándola de otra manera.
2) Clasificación.
 Por su naturaleza
 Prediales:
Vienen recogidas en el art. 530 CC. el cual dispone que:

“La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a distinto dueño.
El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio
dominante; el que la sufre, predio sirviente.”
Ejemplo:
Servidumbre de paso

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 Personales:
Vienen recogidas en el art. 531 Cc. el cual dispone que:

“También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más
personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.”
Ejemplos:
Servidumbre de pastos (art. 603 Cc.): “El dueño de terrenos gravados con la
servidumbre de pastos podrá redimir esta carga mediante el pago de su valor a
los que tengan derecho a la servidumbre.
A falta de convenio, se fijará el capital para la redención sobre la base del 4 por
100 del valor anual de los pastos, regulado por tasación pericial.”
Servidumbre de leñas (art. 604 Cc.): “Lo dispuesto en el artículo anterior es

aplicable a las servidumbres establecidas para el aprovechamiento de leñas y
demás productos de los montes de propiedad particular.”
Servidumbre de balcón: Se permite a una persona acceder al balcón de una

casa ajena.
Las más importantes son las servidumbres prediales.
 Por su origen (art. 536 Cc.)
El art. 536 Cc. dispone que: “Las servidumbres se establecen por la ley o por la
voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales, y éstas voluntarias.”
 Voluntarias:
Son aquellas que tienen su origen en la autonomía privada, en un negocio jurídico

que las crea.
 Legales:
Cuando el Código Civil dice que se establecen por la ley, uno tiende a pensar que es
la ley la que impone legalmente el nacimiento de la servidumbre.
Esto no es así. Lo que hace la ley es facultar o permitir exigir de una persona la
constitución de la servidumbre, siempre y cuando se dé un supuesto de la ley,
normalmente caso de necesidad.
Ejemplos:
Servidumbre de paso (art. 564 Cc.): El propietario de una finca o heredad,

enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a
exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente
indemnización.
Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso
para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía
permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y
en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.

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Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre

otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía
permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione
este gravamen.”
Servidumbre de acueducto (art. 557 Cc.): “Todo el que quiera servirse del agua
de que pueda disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por
los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como
también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las
aguas.”
 Por su contenido (art. 533 Cc.)
Vienen recogidas en el art. 533 Cc. el cual dispone que: “Las servidumbres son
además positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al
dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por
sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le
sería lícito sin la servidumbre.”
 Positivas:
El dueño del predio sirviente tiene la obligación de dejar al dueño del predio
dominante hacer alguna cosa en el predio sirviente.
El dueño del predio dominante puede obligar al dueño del predio sirviente para
hacer la cosa.
Ejemplos:
Servidumbre de paso.
Servidumbre de energía
Servidumbre de instalación de extracción de humos o gases.
Servidumbre de construcción de balcones o voladizos
 Negativas:
Al dueño del predio sirviente le está prohibido hacer algo que sí podría hacer si no
existiese la servidumbre porque, en principio, es algo lícito pero que no puede hacer
por la servidumbre.
Ejemplo:
Servidumbre de luces y vistas

Si los huecos se encuentran en pared propia del predio dominante porque el
predio sirviente sólo tiene que abstenerse de impedir esas luces y vistas.
 Por su ejercicio (art. 532-1º, 2º y 3º Cc.)
Vienen recogidas en el art. 532 Cc. el cual dispone que: “Las servidumbres pueden
ser continuas o discontinuas…
Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de
ningún hecho del hombre.

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Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de
actos del hombre.
(…)”
 Continuas:
Su uso es o puede ser cesante: Su utilidad o goce se recibe de manera directa e

ininterrumpida.
Sin la intervención de ningún hecho del hombre: No quiere decir que se tenga que
utilizar constantemente. La única intervención humana es en la fase preparatoria de
la servidumbre, cuando se ponen los medios necesarios para la construcción de esa
servidumbre.
Se pueden constituir por título.
Si son aparentes, se pueden adquirir por usucapión.
El cómputo del plazo del no uso de la servidumbre y la extinción comienza a

contarse desde que haya habido un acto contrario a la servidumbre; p.ej, cuando se
deja de utilizar o se hace desaparecer el funcionamiento de esa servidumbre.
Ejemplos:
Servidumbre de acueducto. El hombre no interviene; una vez que hay un tubo,

ya no hace falta el hombre.
Servidumbre de luces y vistas
 Discontinuas:
Se usan a intervalos más o menos largos.
Dependen de actos del hombre.
Se adquieren sólo por título.
El cómputo del plazo del no uso de la servidumbre y la extinción comienza a

contarse desde que se deja de usar la servidumbre.
Ejemplos:
Servidumbre de paso: Realmente, depende porque en la actualidad la

jurisprudencia dice que, si consiste en un camino perfectamente realizado que
tiene un uso continuo y permanente, será una servidumbre continua. Si sólo se
utiliza en ciertos períodos del año, será discontinua.
Servidumbre de saca de agua y de abrevadero: El ganado de manera transitoria

ocupa una finca ajena para alimentarse o para extraer agua.
 Por su exteriorización (art. 532-1º, 4º, 5º Cc.)
Vienen recogidas en el art. 532 Cc. el cual dispone que: “Las servidumbres pueden
ser (…) aparentes o no aparentes.
Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos
exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

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Esta clasificación se hace por las señales de su existencia.
 Aparentes:
Son aquellas que presentan signos que demuestran que esa servidumbre existe.
Ejemplos:
Servidumbre de humos
Servidumbre de acueducto. Por eso, alguna sentencia reciente considera que si
no está a la vista, debe ser considerada no aparente.
Servidumbre de paso: Normalmente es aparente. Sin embargo, cuando el
camino no está construido, puede haber una servidumbre de paso que sea no
aparente.
Servidumbre de luces y visitas cuando existen huecos, ventanas o balcones
Servidumbre de energía cuando hay cables conductores.
Servidumbre de desagüe cuando se ve el registro del alcantarillado.
 No aparentes:
No presentan ningún indicio exterior de su existencia
Esta clasificación tiene importancia porque en el caso de las servidumbres

aparentes da la misma publicidad que si estuviera inscrito en el Registro. Las
servidumbres, como cualquier derecho real, son inscribibles.
3) Constitución
 Constitución por ley.
 Constitución por voluntad de los particulares (art. 594 Cc.).
El art. 594 Cc. dispone que: “Todo propietario de una finca puede establecer en
ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que
bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público”,
es decir, da amplia libertad para la constitución.
 Constitución por usucapión.
No todas las servidumbres se pueden constituir por usucapión, sólo las

continuas y las aparentes, según lo dispuesto en el art. 537 Cc. “Las
servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la
prescripción de veinte años.”
La prescripción no sigue la regla general, sino sólo 20 años.
Además, el art. 539 Cc. dispone que “Las servidumbres continuas no aparentes,
y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de
título”, sólo en virtud de título.
 Constitución por destino del padre de familia (o por signo aparente)

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Constitución típica únicamente de la servidumbre. Esta constitución viene

recogida en el art. 541 Cc. “La existencia de un signo aparente de servidumbre
entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se
enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y
pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos
fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de
ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la
escritura.”
Requisitos:
Forma por la que surge una servidumbre.
En las fincas, hay un signo aparente (puerta de servidumbre de paso).
Que las dos fincas sean de un mismo propietario.
La puerta es un signo aparente de servidumbre, pero no hay servidumbre
porque son del mismo dueño, no hay sirviente ni dominante.
Si luego vendo la finca, el simple hecho de que haya la puerta, implica que al
venderla y al estar separadas se va a constituir la servidumbre.
La servidumbre no continua, sino nace.
A no ser que se exprese lo contrario en el título de constitución.
4) Contenido del derecho de servidumbre
 Derechos y obligaciones determinadas por el título constitutivo y

subsidiariamente las señaladas en el Código Civil (art. 598).
 Derechos y obligaciones del dueño del predio dominante:
- Derecho a la utilidad de la servidumbre y a todos los derechos necesarios

para su uso (art. 542Cc.)
- Obligaciones necesarias para el uso y la conservación (art. 543 Cc.)
- Obligación de causar el mínimo perjuicio al predio sirviente
 Derechos y obligaciones del dueño del predio sirviente:
- Obligación de no menoscabar el uso de la servidumbre (art. 545-1º Cc.)
- Derecho para modificar o cariar la forma o el lugar de la servidumbre con

ciertos requisitos (art. (545-2º C.)
5) Protección del derecho de servidumbre.
Para la protección de las servidumbres hay unas acciones procesales que tienen un
nombre específico:
 Acción confesoria
Acción para el dueño del predio dominante.
Le permite exigir el reconocimiento de la servidumbre a través de un acción

determinada.

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 Acción negatoria
Acción para el duelo del precio sirviente.
Acción para negar la existencia de esa servidumbre.
6) Extinción del derecho de servidumbre:
Las causas de extinción de las servidumbres vienen recogidas en el art. 546 Cc. y
son las siguientes:
 Consolidación
Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del
sirviente.
 Prescripción extintiva (art. 546-2º Cc.)
El no uso durante un cierto periodo de tiempo también extingue la servidumbre.

Igual que el usufructo.
“Por el no uso durante veinte años. Este término principiará a contarse desde el
día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las
discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la
servidumbre respecto a las continuas.”
 Por imposibilidad de uso (art. 546-3º Cc.)
“Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la

servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera
usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el
tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número
anterior.”
Es decir, si es imposible el uso y por tanto la servidumbre deviene inútil.
 Por vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición.
 Por la renuncia del dueño del predio dominante.
 Por la redención convenida entre el dueño del precio dominante y el

del sirviente
Redención es el acto de liberar el predio sirviente de una servidumbre a cambio

de una contraprestación.
 Algunas referencias de servidumbres: especial referencia a su

regulación
o Servidumbre de paso

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o Servidumbre de acueducto
o Servidumbre de luces y vistas
TEMA 11: Los derechos reales de adquisición preferente. Tanteo y

retracto.
Contenido:
1. Derechos de adquisición preferente. Concepto y

caracteres
2. Derecho de tanteo y retracto.
3. Tanteo y retracto legal: cuestiones generales.
4. Supuestos específicos de tanteo y retracto legal.
- En el código civil.
- En leyes especiales: retracto arrendaticios.
5. Tanteo y retracto convencional.

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1) Derechos de adquisición preferente. Concepto y caracteres.
Concepto:
Los derechos de adquisición preferente conceden la facultad a su titular para

adquirir, con preferencia a cualquier otro la propiedad de una cosa en caso de que
su propietario decida enajenarlo.
Son todos aquellos derechos reales que tienen en común que facultan a su titular
para conseguir con preferencia a otra persona a transmisión a su favor de otra
persona cuando el propietario decide enajenarlo.
Estos derechos de adquisición preferente inciden en la facultad dispositiva del

propietario aunque no la priva de ella, pero de alguna manera le condiciona y le
limita. Pero no la elimina.
Estos derechos de tanteo y retracto no impiden la adquisición de la cosa por un

tercero, sino simplemente consiste en poder determinar esa transmisión a su favor,
pero únicamente lo que hace es poder determinar que esa transmisión si el
propietario quiere que se haga a su favor. Si el titular no ejercita su derecho la
transmisión a un tercero es totalmente valida.
Caracteres:
 Son Derechos reales limitados y limitativos del dominio.
Son derechos reales porque atribuyen al titular un señorío, un poder parcial sobre
la cosa que se enajena. El poder o señorío que atribuye porque se reduce
exclusivamente a adquirir la cosa con preferencia a otra persona.
Es un derecho real limitativo del dominio o de la propiedad porque lo que hace es

limitar la facultad dispositiva del propietario, no es que no puede vender o enajenar,
sino que está limitada en el sentido de que si el titular la quiere para él tiene
preferencia frente a otros posibles compradores.
La limita solo en el caso de que enajene a titulo oneroso, porque en el caso de que
se haga a título gratuito en ese caso no hay limitación de la facultad dispositiva
porque en ese caso no hay derecho de adquisición preferente.
2) Derechos de tanteo y retracto: cuestiones generales.
Estos derechos nacen y se pueden ejercitar como consecuencia de una enajenación

onerosa de una cosa y facultan a su titular para sustituir en el caso del tanteo, o
subrogarse en el caso del retracto en la posición del adquirente de una cosa.
En realidad, el derecho de tanteo y el derecho de retracto es la misma cosa, parece

ser el mismo derecho porque tienen la misma función. Más que hablar de dos
derechos, hay mucha doctrina que habla de un mismo derecho con dos fases
distintas, porque la diferencia está en el tiempo. Ambos lo que hacen es limitar la
facultad dispositiva del propietario que no es libre a vender a quien quiera.
Diferencia entre ambos derechos:

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Mientras que el tanteo opera antes de la enajenación, el retracto se ejercita

después de la enajenación del bien, esa es la diferencia fundamental.
Así podemos decir que, el derecho de tanteo es la facultad para adquirir

preferentemente una cosa que va a ser enajenada pero que todavía no se ha
enajenado, abonando el mismo precio y en las mismas condiciones que ese tercero
va a comprar. En este supuesto todavía la enajenación no se ha consumado.
En el caso del derecho de retracto se realiza una vez realizada la enajenación, y

esta es la gran diferencia, es requisito que la venta este ya consumada. Una vez
que se ejercita la enajenación, el titular del derecho del retracto que se llama
retrayente, lo que hace es colocarse en la misma posición que tiene el tercer
adquirente para adquirir el la cosa en las mimas condiciones que las adquirió el
otro, y lo que hace es subrogarse en esa posición.
Nos encontramos que hay poca regulación del retracto legal, pero podemos apreciar
lo que dispone este artículo:
Artículo 1521.
El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el

contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
En el caso del titular del derecho de retracto, el retrayente, al ejercitar ese derecho
en realidad no resuelve la compraventa sino que lo que hace es adquirir esa
propiedad del tercer adquirente, del nuevo comprador.
Interdependencia que se da entre uno y otro:
Son dos derechos de adquisición preferente que parece uno pero en dos momentos,
lo que nos interesa saber es la interdependencia que se da entre uno y otro.
Aunque en realidad decimos que parecen dos fases del mismo derecho, no es
indispensable que el titular del derecho de retracto tenga también un derecho de
tanteo. Esto no es imprescindible. Es ilógico pero es así, porque hay derechos de
retracto que no tienen derecho de tanteo, por lo que puede haber derecho de
retracto sin haber un derecho de tanteo previo, como consecuencia de esto hay
que esperar a que se ejercite la enajenación para ejercer el derecho de retracto.
No hay derechos de tanteo sin retracto, porque siempre tiene que ir acompañado el
derecho de tanteo del derecho de retracto, esto es porque el derecho de tanteo es
subsidiario al de retracto. Si no hay derecho de retracto el derecho de tanteo
quedaría vacío de contenido e impide ejercer al propietario inicial el derecho de
adquisición preferente. El titular del bien puede infringir el derecho de tanteo.
Lo más normal es que vayan unidos y que el retracto opere de forma subsidiaria al
tanteo.
3) Tanteo y retracto legal: cuestiones generales.
Ambos pueden nacer o bien de la ley directamente porque se dan determinadas

circunstancias, o bien pueden surgir por voluntad de las partes, de manera
convencional (esta forma la abordamos en otro epígrafe).

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Tanto el derecho de tanteo y retracto legal, son derechos nacidos por voluntad de la
ley siempre que se den determinadas relaciones o situaciones, determinadas
circunstancias.
 El tanteo legal:
El tanteo legal es una facultad que se concede a una persona que se encuentra en
determinadas circunstancias para adquirir una cosa que se haya en poder de otra
pero que aun no se ha enajenado.
La clave para que sea efectiva es que la ley obliga al dueño la intención de notificar
al titular del derecho de tanteo la intención de vender la cosa y además las
condiciones de la venta, el precio fundamentalmente por ejemplo, el precio.
En el caso de que no se notifique, en realidad la opción del titular del derecho de

tanteo es ejercitar el retracto.
Como regla general tenemos que:
Se puede ejercitar el derecho de retracto cuando el derecho de tanteo no se pudo

ejercitar bien. Por eso el derecho de retracto es subsidiario cuando no se ha
ejercitado bien el de tanteo, bien porque no se ha notificado o bien porque los
datos son distintos a los de la venta. Por lo que podemos decir que cuando hay
derecho de tanteo y retracto legal, el titular solo puede ejercitar el derecho de
retracto cuando no haya podido ejercitar el de tanteo. Si quiere ir al derecho de
retracto el titular debe probar que no conocía las condiciones o eran otros
diferentes.
Excepción a la regla general:
Solo se puede ir al derecho de retracto si no se ejercita bien el derecho de tanteo,

es una regla general salvo en el caso de la enfiteusis, es el único supuesto en el que
se pueden ejercitar los dos y no es subsidiario el derecho de retracto.
En el caso de la enfiteusis la propiedad de un bien inmuebles se divide en el

propietario útil que es el que se ocupa del terreno a cambio de un canon que se
paga al propietario directo. El enfiteuta tiene el derecho de tanteo y retracto.
Artículo 1638.
Cuando el dueño directo, o el enfiteuta en su caso, no haya hecho uso del derecho de tanteo a que
se refiere el artículo anterior, podrá utilizar el de retracto para adquirir la finca por el precio de la
enajenación.
En este caso deberá utilizarse el retracto dentro de los nueve días útiles siguientes al del
otorgamiento de la escritura de venta. Si ésta se ocultare, se contará dicho término desde la
inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.
Se presume la ocultación cuando no se presenta la escritura en el Registro dentro de los nueve

días siguientes al de su otorgamiento.
Independientemente de la presunción, la ocultación puede probarse por los demás medios legales.
 El retracto legal.
El único que se regula de los derechos de adquisición es el es retracto legal, y se

hace en el art 1521 del CC.

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Artículo 1521.
El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el

contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Requisitos para que sea efectivo:
o El titular del retracto legal, el retrayente es necesario que abone el precio y

gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa por el
nuevo adquirente.
Artículo 1518.
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el
precio de la venta, y además:
1. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
o Además para que sea efectivo es necesario que se ejercite en el plazo de

tiempo estipulado. Se establece un plazo de tiempo de 9 días pero en
algunos casos dependiendo del retracto se establecen plazos distintos.
Artículo 1524.
No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados
desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido
conocimiento de la venta.
El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
El plazo se cuenta desde que el titular conoce o puede conocer, desde que
se inscribe en el registro en el caso de bienes inmuebles o en el caso de que
se hayan tenido conocimientos de la venta por parte del retrayente.
Cuando se pasa ese plazo no se puede hacer, porque así con el

cumplimiento del plazo se garantiza seguridad al adquirente.
o El retrayente tiene que tener la cualidad jurídica necesaria por la cual se le

reconoce el derecho.
4) Supuestos de tanteo y retracto legal:
 Supuestos en el Código Civil:
Retracto de comuneros: Cada comunero tiene un derecho de retracto, si

otro de los propietarios decide vender su cuota. La razón de ser de esto es
reducir el número de copropietarios para llegar a la situación ideal de la
propiedad individual, y para evitar que extraños formen parte de la
comunidad, y la consecuencia es que si la enajenación de la cuota por parte
se hace a otro comunero no hay retracto a los restantes.
Artículo 1522.
El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un
extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

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Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata
de la porción que tengan en la cosa común.
También puede ocurrir que sean dos comuneros o más los que quieren
ejercitar el derecho de retracto, y corresponde a todos. Y solo podrán hacerlo
en prorrata a la porción que tengan de la cosa común.
 Retracto de colindantes de fincas rusticas: el código exige

determinados requisitos, y es necesario por un lado que la finca rustica que
se venda no tenga más de una hectárea. Lo que se quiere evitar con esto es
la fragmentación de la tierra, los minifundios.
Además este derecho no se puede aplicar a tierras colindantes que tengan
una especie de delimitación. como una canal por ejemplo.
Artículo 1523.
También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando
se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que
estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres
aparentes en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos
sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que
primero lo solicite.
Se puede plantear el problema de la concurrencia de varios titulares del

derecho de retracto, y en este caso el CC lo resuelve diciendo que será
preferente el dueño colindante que tenga la finca más pequeña, en el caso
de que las fincas sean el primero que lo haya ejercitado tiene el derecho de
retracto.
En el caso de que haya retracto de comuneros y de colindantes, para saber

cual tiene preferencia, el de comuneros excluye al de colindantes.
Artículo 1524.
No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados
desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido
conocimiento de la venta.
El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
 Retracto de coherederos: se regula en materia sucesoria. Hay un derecho

de los coherederos par subrogarse en la cuota hereditaria antes de la
partición.
Lo que se vende aquí es la cuota hereditaria porque aun no está la partición
y no se saben los bienes. Las cuotas hereditaria se puede vender, y los
coherederos tienen preferencia sobre un tercero. Pero una vez que se
produce la partición y se adjudican bienes ya no.
Hay un plazo de un mes para colocarse en la posición del nuevo adquiriente

y comprar esa cuota para ellos.

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Artículo 1067.
Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la

partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del
comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de
un mes, a contar desde que esto se les haga saber.
 En otras leyes especiales: los retractos arrendaticios.
 Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas rusticas (art 22

LAR “Ley de Arrendamientos Rústicos”): el arrendatario de una finca rustica
tiene un derecho primero de tanteo y luego de retracto, pero el requisito es
que el arrendatario sea un profesional de la agricultura. Por lo tanto hay
tanteo y de manera subsidiaria un derecho de retracto.
El propietario que tiene proyecto vender la finca tiene que comunicar ese
proyecto de enajenación y las condiciones de la venta. Se le notifica periodo
de 60 días y valora la situación.
Si no ejercita el derecho de tanteo el propietario enajena la finca a un tercero
y ya no hay derecho de retracto. Si se puede ejercitar frente a quien ha
adquirido la finca demostrando que no se ha notificando o que se ha hecho
con unas condiciones que no tiene la finca.
El problema es cómo se conoce la transmisión, una vez que se produce la
enajenación al tercer adquirente esa escritura se le debe notificar al
arrendatario para que ejercite su derecho de retracto en plazo también 60
días.
Artículo 22. Enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición

preferente.
1. El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley

Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá
respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la
prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás
casos deberá respetar la duración total pactada.
2. En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a
sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda
propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que
sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá
derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al
arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta
de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo
11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para
ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al
enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá
derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya
tenido conocimiento de la transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha

por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por
las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de
valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.
3. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al

efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las
condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un
modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese
cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de

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adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la
notificación.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas
rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado
anterior.
5. No procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos siguientes:
a. En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o

ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o
afinidad o su cónyuge.
b. En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas
permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los
predios que se permutan.
6. Los derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a cualquier otro de
adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1523 del Código Civil, que
prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como
la colindante que lo fundamente.
7. Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios

sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea
del aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera la condición de agricultor joven, y,
de haber más de uno con esta condición, al más antiguo en el arrendamiento.
8. Cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o explotación,
habrá que cumplir las obligaciones de notificación con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y
retracto podrá ejercitarlo cada uno por la porción que tenga arrendada. Si alguno de ellos no
quisiera ejercitarlo, por su parte, podrá hacerlo cualquiera de los demás, y será preferente el que
tuviera la condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el más antiguo.
9. En los casos de fincas de las que solo una parte de su extensión haya sido cedida en arriendo,
los derechos regulados en los apartados anteriores se entenderán limitados a la superficie
arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisión de la finca deberá
especificar, en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porción dada
en arriendo.
Este derecho de adquisición preferente del arrendatario se refuerza en la

LAR porque cuando se inscriben los títulos de adquisición de la finca se exige
justificar ante el registro de la propiedad la práctica de la adquisición del
arrendatario.
Hay algunos supuestos en los que no opera este derecho de retracto como
es en la transmisión es a titulo gratuito y en el caso de permuta de fincas
rusticas.
 Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas urbanas art 25,

31 LAU: el 25 es para arrendamientos de viviendas y el 31 es para otros
arrendamientos distintos a la vivienda, de locales.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición

preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de

treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la

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decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la

transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días
naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de

retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese
hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos,
así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus
restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales,
contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente
al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega
de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho
similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase
inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá
justificarse que han tenido lugar en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los
apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese
arrendada, para que sea inscribible la adquisición deberá el vendedor declararlo así en la escritura,
bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos
alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3,
no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda
conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de
un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a
un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y
retracto previstos en este artículo.
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en
contratos de duración pactada superior a cinco años.
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente
Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que

regula este Título.
Entendiendo el derecho del arrendatario de fincas urbanas se les reconoce la

posibilidad de ejercer el derecho de tanteo y el de retracto de manera
subsidiaria para el caso de que decide venderlo, le concede la posibilidad de
optar antes que ningún otro a la adquisición de la propiedad. Tiene que
notificarle la intención de esa venta y las condiciones y darle la posibilidad
de que si él quiere ejerza ese derecho de tanteo y adquiera la vivienda en
las mismas condiciones que el comprador.
El plazo son 30 días y el inquilino notificado de manera correcta puede
ejercitar el derecho de tanteo.
Si entra en juego el derecho de retracto entra cuando no se le ha notificado
la intención de venderla o se le haya notificado mal, le permite la posibilidad
de adquirir la propiedad del nuevo adquirente, y dispone de 30 días desde la
notificación de la venta.

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Es posible fijar en el contrato de arrendamiento un pacto de renuncia de

tanteo y retracto, pero no es en todos los casos, solo se puede pactar la
renuncia en los casos de arrendamiento de duración mayor a 5 años.
5) Tanteo y retracto convencional.
Estos derechos realmente tienen la misma función y la misma estructura que los
legales, la función de adquirir con preferencia la propiedad de un bien. No dependen
de que se dé una determinada situación o relación, sino solo de su voluntario
establecimiento. El origen está en el pacto, en la voluntad de las partes, es un
origen convencional.
El CC regula lo que se conoce “venta con pacto de retro o retroventa”. Una venta
con este pacto era un contrato de compraventa o una modalidad especial de
compraventa que conlleva un pacto añadido en virtud del cual e vendedor recupera
la propiedad de la cosa vendida, de recomprar dentro de un plazo acordado en el
contrato.
A esta venta se refiere el CC en el art 1507.
Artículo 1507.
Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la

cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se
hubiese pactado.
Artículo 1508.
El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados
desde la fecha del contrato.
En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años.
En el art 1518 se dan los requisitos para que el vendedor puede ejercer la
retroventa.
Artículo 1518.
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de
la venta, y además:
1. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
Según vemos estos se cuestiona la utilidad de una venta con pacto de retro, pero
mucha doctrina entiende que es una figura residual que no se utiliza mucho, porque
se tiene que dar una situación especial para que se de esto.
Se utilizo bastante durante un tiempo como una especie de tapadera de una

especie de préstamo.
El plazo es el establecido en el contrato, pero si no se dice nada en el contrato la ley

establece un plazo de cuatro años, y en cualquier caso se puede establecer
cualquier otro plazo pero no superior a 10 años según el art 1508 del CC.

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Puede ocurrir que esa cosa este en manos de otra persona, y en este caso ese
derecho a recuperar la cosa también se puede ejercitar aunque la cosa objeto de
compraventa haya pasado a manos de otra. Se puede ejercitar contra todo
poseedor. La propiedad la tiene el nuevo comprador.
Artículo 1510.
El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador,
aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional; salvo lo
dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.
Esto nos quiere decir que puede que el nuevo adquirente no sabe que existe este
retracto convencional, y lo que hay que hacer es inscribir en el registro de la
propiedad el retracto, y así también tiene eficacia contra terceros.
Una vez que transcurre el plazo legalmente previsto, sin que sea ejercitado por el
vendedor ese derecho se cancela automáticamente la inscripción del retracto y el
comprador queda liberado de esa carga que tiene.
Tema 12: Derechos reales de garantía. Prenda e Hipoteca.
1) Los derechos reales de garantía: concepto y caracteres.
2) Derecho de prenda. La prenda posesoria.
2.1 Concepto y caracteres del derecho de prenda posesoria o con

desplazamiento.
2.2. Constitución del derecho de prenda posesoria.
2.3 Contenido del derecho real de prenda.
2.4 Extinción del derecho de prenda.
2.5 las prendas especiales.
3) Derecho de Hipoteca. Hipoteca inmobiliaria.
3.1 Concepto, regulación y caracteres.

3.2 Régimen jurídico.
3.3 Extensión objetiva de la hipoteca.
3.4 Contenido del derecho de hipoteca.
3.5 Ejecución hipotecaria.
3.6 extinción de la hipoteca.
3.7 supuestos especiales.
1) Los derechos reales de garantía: concepto y caracteres.
Concepto:
Los derechos reales de garantía cumplen una función de garantía, asegurar el

cumplimiento de una obligación preexistente.

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De tal manera que cuando existe una relación crédito- deuda, en la que una es
deudor de la otra, en muchas ocasiones un bien que puede pertenecer al deudor o a
un tercero queda especialmente afecto a la satisfacción de la deuda.
Esto es para garantizar la posesión del acreedor, el deudor responde con todo su
patrimonio presente y futuro de las obligaciones, el principio de responsabilidad
patrimonial universal.
Artículo 1911.
Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y
futuros.
Pero es necesario algo más para garantizar el cumplimiento de las obligaciones,

porque puede quedarse sin patrimonio y en el caso que exista un bien afectado en
esa deuda, aunque no esté en el patrimonio del deudor responde.
Los instrumentos que sirven para esta finalidad se integran en la categoría de

garantías reales. Son la prenda y la hipoteca fundamentalmente.
Estos derechos de garantía también se suelen denominar derechos de

realización de valor, se llaman así porque si la obligación que garantizan no se
cumple el titular del derecho de garantía, puede realizar el valor de la cosa es decir,
que puede venderla para con el precio obtenido satisfacer el crédito.
Caracteres:
o Son derechos reales limitados y limitativos. Limitados en el sentido de que

recaen sobre una cosa ajena, y son limitativos del dominio porque cualquier
bien que este gravado con una hipoteca es un bien que limita el derecho de
propiedad de alguna manera porque está gravado por una hipoteca o por
una prenda.
o Derechos accesorios del crédito que garantizan, detrás de estos derechos

hay un crédito detrás, vemos esto desde el punto de vista del titular, pero lo
podemos ver desde el punto de vista de la otra persona. El deudor garantiza
que va a cumplir la deuda entregando eso como prenda y el titular es quien
recibe la prenda.
Esos derechos son accesorios de un derecho de crédito, del derecho de
crédito que garantizan.
Artículo 1857.
Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:
1. Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o

hipoteca.
3. Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición
de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando
o hipotecando sus propios bienes.

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Artículo 1528.
La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la

fianza, hipoteca, prenda o privilegio.
Esto tiene dos consecuencias:

- por un lado, no cabe la transmisión asilada de la garantía en favor de
otro derecho de crédito.
- Y en segundo lugar también tiene como consecuencia que si se extingue
el crédito también se extingue la garantía. En algunos supuestos lo que
ocurre es que no hay una exención automática, sino que hay que ir al
registro y hacer la práctica del correspondiente asiento de cancelación.
o Derechos de realización del valor, esto es que una vez vencida la deuda, la
obligación principal, en caso de impago permite a su titular la venta por el
procedimiento establecido para satisfacer el crédito con el dinero obtenido
con esa venta.
Esta facultad se llama “ius distrahendi”. En el art 1858 hace referencia a la

clave, la posibilidad de hacer eso.
Artículo 1858.
Es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser
enajenadas las cosas en qué consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor.
Eso es una facultad pero también es una obligación que se establece en el

art siguiente, y nos dice que un nuestro ordenamiento está prohibido el
pacto comisorio.
Artículo 1859.
El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de

ellas.
o Indivisibilidad de la garantía, esto quiere decir que esa garantía va a

subsistir hasta la extinción total de la garantía asegurada. Esto tiene unas
consecuencias en relación a cuando los bienes o las deudas se heredan y
son varios. En el art 1860 se establecen una serie de normas.
Artículo 1860.
La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los

causahabientes del deudor o del acreedor.
No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda
pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda
no haya sido satisfecha por completo.
Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver
la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no
hayan sido satisfechos.
Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas
en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción
determinada del crédito.

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El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca

a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda
especialmente.
2) Derecho de prenda. La prenda posesoria.
2.1 Concepto y caracteres del derecho de prenda posesoria o con

desplazamiento.
 Concepto:
La prenda posesoria o prenda con desplazamiento, es un derecho real de garantía

mobiliaria, esto quiere decir que recae sobre un bien mueble, en virtud del cual
determinados bienes muebles bien sean del deudor o de un tercero quedan
afectados al cumplimiento de una obligación.
La posesión de los bienes sobre los que hay constituido una prenda, salen del
patrimonio del deudor y se desplaza al del acreedor o un tercero que tiene la
facultad que en caso de incumplirse la facultad que garantiza la obligación, puede
instar su venta, y con el importe, satisfacer el crédito.
 Caracteres:
Caracteres generales de los derechos de garantía. Son todos los mismo que dos del
los derecho reales
Caracteres específicos de la prenda:
- Por un lado el carácter mobiliario que establece en este artículo:
Artículo 1864.
Pueden darse en prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal
que sean susceptibles de posesión.
- Desplazamiento posesorio art 1863 CC.
Artículo 1863.
Además de los requisitos exigidos en el artículo 1857, se necesita, para constituir el

contrato de prenda, que se ponga en posesión de ésta al acreedor, o a un tercero de
común acuerdo.
2.2. Constitución del derecho de prenda posesoria.
 Modos de constitución.
Fundamentalmente se constituye por un contrato de prenda. Las partes se ponen

de acuerdo en celebrar ese contrato y a partir de ahí sobre ese bien recae un
derecho real y que le garantiza la obligación.
Lo que hay que destacar es la naturaleza real por oposición a los contratos
consensuales, esto quiere decir que para que se perfeccione es necesaria la entrega
de la cosa.
Artículo 1863.

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Además de los requisitos exigidos en el artículo 1857, se necesita, para constituir el contrato de
prenda, que se ponga en posesión de ésta al acreedor, o a un tercero de común acuerdo.
 Sujetos del derecho de prenda.
Son el acreedor y el deudor de la obligación del crédito que garantiza.
El acreedor pignoraticio, que es aquel respecto a quien se constituye un derecho de

prenda para garantizarle la obligación que se le debe.
La otra parte es el constituyente del derecho de prenda o pignorante. Quien

constituye el derecho de prenda puede ser un deudor o un tercero. El tercero pone
un bien suyo en peligro para garantizar la deuda del otro. Ese tercero es el
constituyente.
También tiene relevancia la figura del tercero de la cosa pignorada, la cosa

prendada puede quedar en prenda en el acreedor pignoraticio o bien otro tercero.
 Requisitos para que se constituya la prenda.
Además de los requisitos esenciales que se establecen en el art 1857 de CC, pero
junto a estos también hay una serie de disposiciones específicas solo para la prenda
1863.
Requisitos esenciales: (art 1857 CC):
Artículo 1857.

hipoteca.
3. Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus
bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o
hipotecando sus propios bienes.
- El primer requisito es que esa prenda se constituya para el

aseguramiento de una obligación.
- Es necesario que la cosa entregada en prenda, la cosa pignorada sea
propiedad del constituyente, que puede ser el deudor o no. Este es
preciso en el momento de la constitución de la prenda pero no después.
- Es que la persona que constituye la prenda tenga libertad de disposición
sobre la cosa pignorada.
-
En cuanto a los requisitos específicos de la prenda, se establece en el art 1863 del

CC, es requisito fundamental el desplazamiento posesorio a un tercero.
Artículo 1863.

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Además de los requisitos exigidos en el artículo 1857, se necesita, para constituir el contrato de
prenda, que se ponga en posesión de ésta al acreedor, o a un tercero de común acuerdo.
 El objeto
Son las cosas pignorables, las cosas que se pueden entregar en prenda, es la cosa
mueble cuya posesión se desplaza para asegurar la obligación. Pueden darse todas
las cosas muebles que estén en el comercio, que sean susceptibles de ser
pignorables, pueden ser cosas individuales, cosas fungibles, un ejemplo el dinero.
Artículo 1864.
Pueden darse en prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal que sean
susceptibles de posesión.
Cualquier obligación es susceptible de ser garantiza con un derecho de prenda, esto

nos lo establece el art 1861 de CC.
Artículo 1861.
Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya
estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria.
 Forma y la eficacia de la prenda, tanto inter parte y frente a

terceros.
Es necesario el desplazamiento de la cosa, la entrega de la cosa y esto tiene

efectos tanto entre las partes, es decir inter partes como entre terceros.
En el CC no se establece nada en lo referente a la forma que debe plasmar un

contrato de prenda, no se exige una forma concreta y podemos en principio aplicar
la libertad de forma, a través de un documento oral, un documento escrito etc.
Pero esa libertad de forma es solo inter partes, porque para que tenga efectos
frente a terceros se requiere la plasmación del contrato en un documento públicos.
Artículo 1865.
No surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de la
fecha.
Cuando este artículo nos habla de tercero, a lo que se refiere es al resto de

acreedores que tuviera el deudor, si es que los tiene, porque el acreedor
pignoraticio tiene preferencia del cobro frente a otros acreedores que no lo fueran.
Esto quiere decir que puede cobrar antes que otro, pero para poder hacerlo es
necesario que este plasmado en un documento público.
La preferencia del 1926.1 solo si esta en un documento público se puede poner de

preferencia frente a otros acreedores.
2.3 Contenido del derecho real de prenda.
 Derechos del acreedor pignoraticio:
o El acreedor pignoraticio tiene un derecho a retener la cosa, a no devolver la

cosa a su dueño hasta que el deudor no satisfaga íntegramente la deuda

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“ius retentioni”. Esto es consecuencia del desplazamiento posesorio. En el

art 1866.2 se contempla un derecho a prorrogar el derecho de retención, esa
posibilidad se llama prenda gordiana.
Artículo 1866.
El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de

la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito.
Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exigible
antes de haberse pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le
satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la
seguridad de la segunda deuda.
o Tiene derecho al reembolso de los gastos de conservación, si tiene que

realizar algún tipo de gasto necesario para la conservación de la cosa
mientras tiene el la responsabilidad de la cosa, en este caso, tiene luego
derecho a que se le reembolse.
Artículo 1867.
El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de
familia; tiene derecho al abono de los gastos hechos para su conservación, y responde de
su pérdida o deterioro conforme a las disposiciones de este Código.
o Compensación anticrética de los intereses que produzca la prenda, el CC nos

dice que el acreedor pignoraticio tiene derecho a apropiarse de los intereses
que tiene la cosa para ir abonándose, y compensar lo que el deudor le debe,
esto también se extiende a los frutos. El criterio de imputación de los
intereses, lo que genera la cosa se amputan a los que genere la deuda.
Artículo 1868.
Si la prenda produce intereses, compensará el acreedor los que perciba con los que se le
deben; y, si no se le deben, o en cuanto excedan de los legítimamente debidos, los
imputará al capital.
o El llamado ius distrahendi, es la posibilidad que tiene el titular del derecho

de prenda de realizar el valor de la deuda si no se le paga otra cosa, es la
posibilidad de vender la cosa para obtener el precio. Lo que no se puede
quedar es con la cosa. Para proceder a la venta hay que hacerlo o bien vía
judicial, o bien extrajudicial por el método que establece el CC en el art
1872. Hay un límite a la prohibición de ese pacto comisorio.
Artículo 1872.
El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido satisfecho su crédito, podrá proceder

por ante Notario a la enajenación de la prenda. Esta enajenación habrá de hacerse
precisamente en subasta pública y con citación del deudor y del dueño de la prenda en su
caso. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda, podrá celebrarse una
segunda con iguales formalidades; y, si tampoco diere resultado, podrá el acreedor
hacerse dueño de la prenda. En este caso estará obligado a dar carta de pago de la
totalidad de su crédito.

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Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderán en la forma prevenida por

el Código de Comercio.
 Obligaciones del acreedor pignoraticio.
o Cuidar diligentemente la cosa, puesto que la cosa esta en su poder o en el

de un tercero, por ello hay el deber de hacer reparaciones necesarias en la
cosa, y responde de su pérdida o deterioro porque en realidad es él el
poseedor.
Artículo 1867.
El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de
familia; tiene derecho al abono de los gastos hechos para su conservación, y responde de
su pérdida o deterioro conforme a las disposiciones de este Código.
o No uso de la cosa, aunque tiene la posesión, excepto que lo haya pactado

con el propietario.
Artículo 1870.
El acreedor no podrá usar la cosa dada en prenda sin autorización del dueño, y si lo hiciere
o abusare de ella en otro concepto, puede el segundo pedir que se la constituya en
depósito.
Se dice que la prenda es una institución de carácter antieconómico porque

se deja un bien pero no se deja su uso. En el caso que lo use sin
autorización el dueño puede pedir que se le constituya la cosa en depósito y
conforme al art 1767 se prohíbe expresamente el uso sin consentimiento.
o Restituir la cosa una vez que se ha extinguido la prenda, se reconoce de

manera tacita este deber de restitución. La restitución de la cosa cuando se
ha hecho el pago completo deberá de hacerse a quien ha constituido la
prenda que puede haber sido un tercero, no tiene porque ser el deudor.
Artículo 1871.
No puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor

mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.
2.4 Extinción del derecho de prenda.
El CC no establece de manera directa la extinción pero se puede deducir y son las

siguientes:
- Por un lado se extingue por las mismas causas que los demás derechos
reales, en el caso de la destrucción o perdida de la cosa pignorada a
priori supone la extinción del derecho de prenda, pero si la cosa esta
asegurada la garantía no se extingue y recae ahora sobre el crédito para
hacer efectiva la indemnización del seguro.
- También se extingue por las causas extintivas del derecho de

obligaciones, porque el derecho de prenda es un derecho accesorio del

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derecho de crédito. Esto implica que se extingue la prenda cuando por

cualquier causa se extinga la obligación.
Artículo 1156.
Las obligaciones se extinguen:
 Por el pago o cumplimiento.
 Por la pérdida de la cosa debida.
 Por la condonación de la deuda.
 Por la confusión de los derechos de acreedor y deudor.
 Por la compensación.
 Por la novación.
También en materia de prenda se establece la condonación tacita como

causa de extinción.
Artículo 1191.
Se presumirá remitida la obligación accesoria de prenda, cuando la cosa pignorada,

después de entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor.
Este art nos dice que una vez que pasa a manos del acreedor y vuelve a
manos del deudor, se entiende que en ese caso ha habido una
condonación de la deuda.
Esto no es así, hay una presunción de que si la cosa vuelve a manos del
deudor la cosa esta condonada, es una presunción iuris tamtum, salvo
que se pruebe entonces si hay una condonación. Siempre y cuando no se
pueda probar otra cosa.
- Por renuncia del acreedor o acuerdo con el deudor, el acreedor que

tienen la prenda en su poder puede renunciar a la prenda, no quiere
decir que renuncie al crédito. O también se puede poner de acuerdo con
el deudor de que ese derecho de prensa se extinga. Puede ponerse de
acuerdo que se l devuelva la cosa.
Artículo 1871.
No puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor

mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.
2.5 Las prendas especiales.
Son prendas que no tienen el mismo régimen jurídico que la prenda en general.
 Prenda irregular.
Es aquella prenda, que radica que en garantía del cumplimiento de una obligación
se entrega o bien dinero o bien una cosa fungible.

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La especialidad está en que una vez cumplida la obligación que garantiza el

acreedor pignoraticio deberá devolver otro tanto de la misma calidad y cantidad al
deudor y no es necesario devolver los mismos bienes entregados. Son
intercambiables por otras.
El acreedor pignoraticio aquí puede usar esas cosas. Si se cumple entrega esto,
pero si el deudor no cumple la obligación en realidad el procedimiento de ejecución
es más simple, porque ya no hay que ir a un procedimiento judicial o extrajudicial,
en el caso de que la prenda sea dinero, ese dinero es el que sirve para saldar la
deuda. Se compensa lo que le debe el deudor con el dinero que le ha
retenido. Ejemplo la fianza de los pisos de alquiler.
 Prenda de derechos:
Aunque la ley dice que se dan en prenda todas las cosas muebles, se admite la
posibilidad de establecer un derecho de prenda sobre un derecho, por
ejemplo sobre derechos reales que recaigan sobre bienes muebles susceptibles de
posesión, o sobre un derecho de crédito. En realidad no parece una autentica
prenda, pero si se puede entregar como garantía. También es posible la prenda de
títulos valores que en realidad lo que hace es una prenda de crédito pero
representada en títulos valores como por ejemplo cheques o pagares, y si puede
haber desplazamiento posesorio. También la prenda de acciones.
3) Derecho de Hipoteca. Hipoteca inmobiliaria.
3.1 Concepto, regulación y caracteres.
Concepto:
El derecho de hipoteca es un derecho real de garantía inmobiliaria, por el que

mediante constitución registral, determinados bienes inmuebles del deudor o de un
tercero quedan afectados al cumplimiento de una obligación.
La posesión de esos bienes no se desplaza al acreedor que, en el caso de

incumplirse la obligación garantizada, puede instar su venta, y con el importe,
satisfacer el crédito.
Regulación:
No solo está regulado en el CC en los artículos 1880 a 1884 , sino que también está
en una legislación especial, en la Ley Hipotecaria del (TR aprobado por el Decreto
de 8 de febrero de 1946) y también en el Reglamento hipotecario de 14 de febrero
de 1947.
En el art 1880 del CC se hace una remisión a la LH.
Caracteres:
 Caracteres generales de los derechos de garantía.
-Es un derecho real sobre el bien hipotecado.
-Es un derecho real limitado y limitativo de la propiedad del autentico dueño.

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-Es un derecho accesorio de la obligación que garantiza.
-Es un derecho de realización de valor, que permite a su titular realizar el valor de la

cosa hipotecada, le permite en el caso de incumplimiento venderla para saldar la
deuda.
-La indivisibilidad de la hipoteca que se manifiesta en que mientras no sea

cancelada, la garantía subsiste integra sobre el total de los bienes hipotecados.
En el caso de a hipoteca hay una especialidad que se contiene en el art 123 de la

LH. Lo que hace es establecer una excepción de la indivisibilidad en el caso de la
hipoteca. Esto nos quiere decir, que contempla la posibilidad que cuando medie
acuerdo entre acreedor y deudor se pueda establecer la división en la finca.
Artículo 123.
Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito
hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose
esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera
de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.
 Caracteres específicos de la hipoteca.
-Carácter inmobiliario, a diferencia del carácter mobiliario de la prenda. También

hay hipotecas sobre bienes muebles.
Artículo 1874.
Sólo podrán ser objeto del contrato de hipoteca:
1. Los bienes inmuebles.
2. Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de
aquella clase.
Artículo 106.
Podrán ser hipotecados:
1. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
2. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos
bienes.
-No hay desplazamiento posesorio, esto quiere decir que el bien inmueble gravado
con una hipoteca sigue en manos del deudor.
-La transmisibilidad del derecho art 1878 del CC, y 149- 152 de la LH.
Artículo 1878.
El crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las
formalidades exigidas por la Ley.
Artículo 149.
El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que

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garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de

la Propiedad.
El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.
Artículo 150.
Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar obligaciones transferibles por endoso o
títulos al portador, el derecho hipotecario se entenderá transferido, con la obligación o con el título
sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor ni de hacerse constar la transferencia en el
Registro.
Artículo 151.
Si en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito
hipotecario, será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por
consecuencia de esta falta.
Artículo 152.
Los derechos o créditos asegurados con hipoteca legal no podrán cederse sino cuando haya
llegado el caso de exigir su importe.
-Derecho de constitución registral (art 1875, y 149- 152 LH). La hipoteca debe
constar en un documento público y luego inscribirla en el registro de la propiedad.
Este requisito es constitutivo, y si no se da no hay hipoteca.
Artículo 1875.
Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca
quede validamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro
de la Propiedad.
Las personas a cuyo favor establece hipoteca la ley no tienen otro derecho que el de exigir el
otorgamiento e inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca, salvo lo que
dispone la Ley Hipotecaria en favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la
última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro.
-Derecho regido por el principio de determinación y especialidad, esto quiere decir

que la hipoteca no puede constituirse más que sobre los bienes inmuebles
especialmente señalados y por la cantidad expresamente señalada.
Artículo 12.
En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y,
en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria,
identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su
duración.
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones

garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral
favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos
que resulten de la escritura de formalización.

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En el registro se tienen que determinar la obligación que garantiza y además los

bienes que están gravados. La obligación que garantiza tiene que señalarse con
exactitud, el importe y los intereses si es que se han estipulado.
Respecto a las cosas hipotecadas tiene que aparecer exacto, y aquí se puede
plantear alguna especificación en relación al tema de que sean varias cosas las
hipotecadas pero por un solo crédito el art 119 de la LH.
Artículo 119.
Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte
de gravamen de que cada una deba responder.
Lo que está evitando son las hipotecas solidarias que están prohibidas en nuestro
ordenamiento.
3.2 Régimen jurídico.
 Sujetos:
- Acreedor hipotecario, es el titular del derecho real.

- Constituyente de la hipoteca o hipotecante, el titular del bien sobre el
que recae la hipoteca que puede ser el deudor o no un tercero. Cualquier
persona puede gravar un bien para asegurar la deuda de otro.
- Tercer poseedor de los bienes hipotecados. Este no siempre de manera
directa, cualquier persona, un tercero adquirente del bien hipotecado
porque el deudor puede vender ese bien porque es suyo. Este tercero
adquiere el bien con la carga. El acreedor persigue ese bien porque el
crédito se constituye sobre el bien.
 Requisitos de constitución:
Requisitos generales establecidos en el art 1857 CC:
Artículo 1857.

hipoteca.
3. Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus
bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o
hipotecando sus propios bienes.
- Garantía de cumplimento de una obligación. Si no hay obligación que

garantizar no se constituye un derecho de hipoteca.
- Los bienes hipotecados propiedad del constituyente, ya sea deudor o

tercero.

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- Libertad de disposición del constituyente sobre sus bienes, como por

ejemplo un menor o un incapacitado. Este artículo da la posibilidad de
hipotecar bienes de los menores, la capacidad que se exige para
hipotecar un bien es la capacidad de disposición. Con las hipotecas de las
menores, son los representantes legales los que puedan hacer el acto de
gravamen.
Artículo 138.
Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del
dueño de los bienes sobre los que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes
tengan la libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados
para ello con arreglo a las leyes.
Requisitos específicos. (Art 1875 CC y 145 LH).
- Inscripción registral. Esto es indispensable, sin esa inscripción la

hipoteca no es válida.
Artículo 1875.
Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca
quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro
de la Propiedad.
Las personas a cuyo favor establece hipoteca la ley no tienen otro derecho que el de exigir el
otorgamiento e inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca, salvo lo que
dispone la Ley Hipotecaria en favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la
última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro.
Artículo 145.
Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere:
1. Que se hayan constituido en escritura pública.
2. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
 Objeto del derecho de hipoteca.
Cosas y derechos hipotecados.
- Cosas y derecho hipotecables art 1874 y 106 LH. Los bienes inmuebles y
en segundo lugar los derechos reales enajenables sobre bienes. Por
ejemplo el derecho de usufructo.
Artículo 1874.
Sólo podrán ser objeto del contrato de hipoteca:
1. Los bienes inmuebles.
2. Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre
bienes de aquella clase.
Artículo 106.
Podrán ser hipotecados:

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1. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
2. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre
los mismos bienes.
- Derechos reales no hipotecables art 108 LH: nos dice que derechos
reales no se pueden hipotecar en ningún caso, esto es una excepción de
lo visto en el apartado anterior. Y nos dice que no son hipotecables las
servidumbres con independencia del fundo al que pertenecen, porque
son inseparables del fundo. Excepto las de paso o de leña que son
servidumbres personales. También no son hipotecables los usufructos
legales excepto los concedidos al cónyuge viudo. En tercer lugar no se
puede hipotecar el uso y habitación porque es un derecho de uso sobre
unas piezas de una casa para vivir el titular del derecho de uso con su
familia dentro de una parte de una casa, la característica que tiene es la
personalidad.
Artículo 108.
No se podrán hipotecar:
1. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio

dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser
hipotecada.
2. Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código

Civil.
3. El uso y la habitación.
- Cosas y derecho hipotecables con restricciones o en casos especiales. Art

107 de la LH. Enumera determinadas cosas y derechos que si son
hipotecables pero que da unas reglas especiales. Como una regla
especial del usufructo, la nuda propiedad, los bienes que ya estén
hipotecados e incluso de forma indefinida.
Artículo 107.
Podrán también hipotecarse:
1. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya

el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si
concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la
obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría
naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.
2. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la

persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá
también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.
3. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no

volverlos a hipotecar.
4. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya

sobre él, de la resolución del mismo derecho.
5. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza

real.

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6. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras

obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando
directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio
particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la
hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario.
7. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su

causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de
resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que
si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio
sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial.
8. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra

los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el
tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que pare ello fuere
necesaria.
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino

que éste recaerá directamente sobre los bienes retraídos.
9. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado

preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía
conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará
pendiente de la resolución del pleito.
10. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la

hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.
11. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos

conforme a lo que determina el artículo 8.
12. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento

judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del
rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes
adjudicados.
Obligaciones garantizables
Art 1861 y 105 de LH. Nos dice que la hipoteca puede garantizar toda clase de
obligaciones, e incluso las obligaciones futuras 142 LH.
Artículo 1861.
Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya
estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria.
Artículo 105.
La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la

responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.
Artículo 142.
La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones

suspensivas inscritas, surtirá efecto, contra tercero, desde su inscripción, si la obligación llega a
contraerse o la condición a cumplirse.
Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, surtirá la hipoteca su

efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la
condición.

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Estas obligaciones que se pueden hipotecar, deben de quedar perfectamente

determinadas en la constitución de la hipoteca, que debe de plasmarse en la
inscripción registral. El art 12 de la LH.
Artículo 12.
En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y,
en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria,
identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su
duración.
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones

garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral
favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos
que resulten de la escritura de formalización.
De manera que en el propio reglamento hipotecario en el art 219 señala el requisito

imprescindible, la cuantía con los interés, y en monea española o señalando la
equivalencia al euro.
Artículo 219.
1. El importe de la obligación asegurada con la hipoteca, o la cantidad máxima de que responda la

finca hipotecada, deberá ser fijado en moneda nacional o señalando la equivalencia de las
monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en España.
2. El valor de la finca hipotecada, a los efectos del artículo 117 de la Ley, se entenderá disminuido
cuando con posterioridad a la constitución de la hipoteca se arriende el inmueble en ocasión o
circunstancias reveladoras de que la finalidad primordial del arriendo es causar dicha disminución
de valor. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que existe el indicado propósito, si el inmueble
se arrienda por renta anual que, capitalizada al 6 %, no cubra la responsabilidad total asegurada.
El Juez, a instancia de parte, podrá declarar vencido el crédito, decretar la administración judicial,
ordenar la ampliación de la hipoteca a otros bienes del deudor o adoptar cualquier otra medida
que estime procedente.
3. En las inscripciones de escrituras de préstamo hipotecario se podrá hacer constar las cláusulas
de estabilización de valor, cuando concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la duración mínima pactada sea de tres años.
2. Que se determine la estabilización con referencia a uno de los tipos o módulos siguientes,
vigentes en la fecha del otorgamiento de la escritura y en la del vencimiento del crédito:
a. Valor del trigo fijado a efectos del pago de renta por el Ministerio de Agricultura;
b. Índice general ponderado del costo de la vida fijado por el Instituto Nacional de
Estadística; o
c. Precio del oro en las liquidaciones de los derechos del Arancel de Aduanas
señalado por el Ministerio de Hacienda. En la inscripción constará la cifra del tipo
o módulo vigentes en la fecha del otorgamiento de la escritura.
3. Que se fije una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria que no podrá exceder,
aparte de intereses y costas, del importe de principal más un 50 % si el plazo del
préstamo fuera superior a diez años o un 25 %en los demás casos.
Las cláusulas de estabilización tendrán eficacia al sólo efecto del pago del capital garantizado; los
intereses se satisfarán por el principal nominal asegurado.
A los efectos del procedimiento de ejecución regulado en el artículo 131 de la Ley, que podrá
pactarse en la escritura, será necesario:

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1. Que en el requerimiento de pago al deudor o al tercer poseedor, en su caso, se determine

la cantidad exacta que se reclame de conformidad con los tipos o módulos aplicados.
2. Que con la demanda se acompañe el documento o documentos oficiales en que consten

los valores tipos vigentes en las fechas del otorgamiento y del vencimiento del préstamo.
Si el deudor se opusiere a la determinación de la cantidad hecha por el acreedor, se estará
a lo dispuesto en los párrafos sexto y séptimo del artículo 153 de la Ley.
Cuando se hubiere pactado que la amortización del préstamo hipotecario se hiciere mediante
pagos periódicos de cantidades fijas comprensivas del capital o intereses, el tipo o módulo de
estabilización se aplicará en cada uno de los respectivos vencimientos periódicos, con referencia
exclusiva a la parte de capital que se comprenda en la cantidad fija a pagar.
Lo dispuesto en este artículo, en cuanto a las cláusulas de estabilización de valor, no será aplicable
a las hipotecas constituidas en garantía de cuentas corrientes de crédito.
3.3 Extensión objetiva de la hipoteca.
Esto hace referencia al alcance de la garantiza hipotecaria en relación con el bien

gravado. Al analizar la extensión de la hipoteca tratamos de precisar si se
consideran incluidos dentro de la hipoteca determinados elementos constituidos
posteriormente en el inmueble, o los frutos de ese inmueble, o las rentas. Durante
que dure el derecho de hipoteca ese bien está en manos del titular, y puede sufrir
modificaciones que hace variar el propio bien.
¿Esas modificaciones se extienden o no al gravamen?
Se ocupa de esto el art 1877 y los art 109 y 110 de la LH. Tenemos que hablar de
tres extensiones:
 Extensión legal o natural: esta extensión se produce por mandato de la ley, y

se recoge en los art 109 y 110 de la LH. El art 110 completa el art anterior
Artículo 109.
La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las

indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.
Artículo 110.
Conforme a lo dispuesto en el artículo anterior se entenderán hipotecados juntamente con la finca,

aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:
1. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de
reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y
cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por
accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.
2. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por

razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar
después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación
de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones
debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya
de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se
depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de
convenio, en la establecida en los artículos 1176 y siguientes del Código Civil.
Esas extensiones afectan:

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- A las accesiones naturales que se incluyen dentro del gravamen, en el

art 109 LH se piensa en las que son accesorias de forma natural. Si es
artificial no.
- La hipoteca se extiende a las mejoras, y esto se establece en el art 110.1
de la LH. Se refiere a mejoras de todo tipo, mejoras necesarias, pero
también las mejoras útiles (como las obras de riego) y además de estas
mejoras incluso las mejoras suntuarias.
- También se extiende a las indemnizaciones, art 110.2, todas las que
reciba el propietario en relación a ese inmueble, siempre que esto tenga
lugar en relación a ese siniestro. Todas las cantidades que reciba el
dueño de la finca hipotecada todo pasa a formar parte de la finca como
objeto de hipoteca.
- El exceso de cabida: (art 215.RH), se produce cuando una finca tiene más
superficie de la que aparece en el Registro de la Propiedad. En ese caso,
se modifica el nuevo registro y ese exceso de cabida se añadirá a la
hipoteca
Artículo 215.
La hipoteca se extenderá al exceso de cabida de la finca hipotecada que se haya

hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de aquélla.
 Extensión convencional (art 111 LH). Esta es la que deriva de un pacto, de

un acuerdo. Este art nos habla de cosas que no son susceptibles de
extensión subjetiva salvo pacto en contrario.
Artículo 111.
Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza
y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:
1. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada,

bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria,
a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
2. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
3. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación

garantizada.
Las extensiones que se pueden pactar son:
- Las pertenencias o bienes muebles, esos bienes muebles que están de

manera permanente en la finca, se puede pactar que se extiendan a la
hipoteca.
- En cuanto a los frutos, se puede pactar que se extiendan a la hipoteca

inicial
- Rentas: si se trata de un bien inmueble que produzca rentas, esas rentas

a priori son del propietario, pero la LH nos da la opción de que las rentas
que estén vencidas y no pagadas en el momento de la ejecución pueden
formar parte de la hipoteca si así se ha pactado.

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 Extensión frente al tercer poseedor. Restricciones (art 112 y 113 LHP), el

bien hipotecado ya no está en manos de quien constituyo la hipoteca sino
que está en manos de un tercero, que tendrá que responder igualmente por
la deuda.
En este sentido lo que recogen estos artículos son unas especies de
limitaciones o restricciones en ese caso especial. Se perjudica menos en
este caso al tercer hipotecado, las reglas son ma livianas.
Artículo 112.
Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor no será extensiva la hipoteca a los
muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras
de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el
nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.
Artículo 113.
El dueño de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas según lo dispuesto en

el artículo anterior, podrá exigir su importe en todo caso o bien retener los objetos en que
consistan, si esto último pudiera hacerse sin menoscabo del valor del resto de la finca.
Si exigiere su importe no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal bajo el pretexto

de hacer efectivo su derecho, sino que habrá de cobrar lo que corresponda con el precio de la
misma finca cuando se enajene para pagar el crédito.
Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueño de las
mismas cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito
hipotecario; mas si pudieran ser separadas sin dicho menoscabo y aquél hubiere optado, sin
embargo, por no llevárselas, se enajenarán con separación del predio, y su precio, tan sólo,
quedará a disposición de dicho dueño.
Como afectan:
- En cuanto a las partes integrantes, nos dice que en el caso de que esté
en manos de otra persona, no cabe extender la hipoteca no siquiera por
pacto, siempre y cuando esos muebles los haya puesto el nuevo
propietario.
- Lo mismo ocurre con las mejoras, en el caso de que sean de un bien que
estén en un tercer poseedor, no se extienden a la hipoteca siempre y
cuando estén realizadas por un tercer poseedor.
- Respecto de los frutos pendientes, tampoco cabe extender la hipoteca a

los frutos pendientes y a las rentas vencidas que pertenezcan al dueño.
3.4 Contenido del derecho de hipoteca.
Derechos del hipotecante
Hay que tener en cuenta que es el propietario del bien, y tiene todos los derechos
derivados del derecho de propiedad, limitados por el derecho real en cosa ajena que
es el derecho de hipoteca.
- Tiene derecho a poseer usar y disfrutar del bien.

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- Tiene un derecho de disposición del bien, esto es que puede establecer

nuevos gravámenes y nuevas hipotecas, pero también puede enajenar el
bien.
Dentro de esto tiene especial importancia la venta de la finca
hipotecada (art 118 H).
Artículo 118.
En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubiesen pactado

que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la
hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el
primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento
expreso o tácito.
Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el

comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese
retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que
vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por
el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.
Con la venta se transmite al nuevo adquirente el bien con todas las

cargas y gravámenes que tenga que son inseparables del fundo. Esto en
la práctica, significa que la cargar es poder del acreedor hipotecario
sobre la cosa.
El comprador al adquirir la cosa, o bien puede asumir la deuda que tenga
el vendedor o simplemente comprar la cosa gravada. Por lo que esa
venta o esa compra pueden hacerse de dos formas:
 Bien asumiendo el crédito que garantiza la hipoteca sobre

la cosa que compra, y en este caso si asume la deuda con
la compra, que le transmite el vendedor, y esto es que se
va a subrogar en la posición jurídica del vendedor y tiene
que hacer frente respecto al acreedor con esa deuda. Esto
es posible si lo quiere el comprador y el acreedor
consiente. El acreedor tiene frente al nuevo adquirente no
solo sola garantía de la hipoteca, sino también una
garantía personal.
 En el caso de que el comprador no asume la deuda, y

confía en que el deudor pague, lo que asume es el riesgo
de que el vendedor si no cumple la obligación, el acreedor
puede arrebatarle la cosa. En este segundo caso, el nuevo
adquirente solo responde con la cosa, en ningún caso hay
responsabilidad personal patrimonial del art 1911 del CC.
Solo responde con el bien hipotecado.
Esta compra, suele ser una venta con descuento en el

precio por el importe de la hipoteca, de tal manera que
cuando el antiguo deudor cumpla su obligación con el
deudor hipotecario, el nuevo adquirente devolverá y dará
el precio completo.
Derechos del acreedor hipotecario.
Nos encontramos con los siguientes derechos:

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 El derecho más importante es el ius distrahendi, que la posibilidad que tiene

el acreedor de sufragar la venta para con ese dinero satisfacer la deuda. Ese
derecho existe siempre y solo se va a ejercitar cuando vence la deuda sin
pagar por el deudor.
Una vez que se da el incumpliendo se ejercita la acción hipotecaria, y

entramos en la fase de ejecución de la hipoteca.
Junto a ese derecho hay otro, que es la facultad de derecho o conservación

del derecho, y esta se tiene en la fase de seguridad de la hipoteca, que es el
momento que media entre la constitución de la hipoteca y la ejecución de la
hipoteca, los bienes están en manos del hipotecante pero sujetos a hipoteca.
Esto supone que los bienes se pueden deteriorar, disminuir el valor de los
mismos, bien de manera negligentemente o intencionadamente en perjuicio
claro del acreedor hipotecario.
Para evitar que en la fase de seguridad se deterioren más de lo normal, el
acreedor hipotecario tiene la acción de deterioro o de devastación (art
117 LH).
Artículo 117.
Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o

voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia
del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si
de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la
hipoteca se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda
para evitar o remediar el daño.
Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo

el inmueble en administración judicial.
En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 720 y

siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Los requisitos que se tienen que dar es que el acreedor es quien tienen que
probar que ese deterioro le disminuye el valor de la finca, y además que esa
disminución ocasione que la venta de la finca resulte insuficiente para el
pago de la finca.
Cuando hay varios acreedores hipotecarios sobre un mismo bien, un mismo

bien puede garantizar diferentes deudas. Se plantea el problema de
establecer un orden de preferencia de cada uno de ellos.
Este orden de preferencia es un orden cronológico, se aplica la regla “el
primero en el tiempo el mejor en derecho”, de tal manera que la antigüedad
de la inscripción de la hipoteca, será la que determine la antigüedad en el
rango.
Este orden fijado por la fecha de inscripción índica el orden que le
corresponde a cada uno de los propietarios, y se llama rango hipotecario.

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Esto es una finca, se ve perfectamente fijado, y no es nada más que el

puesto que ocupa cada acreedor en esa hipoteca, y es importante para ver
la preferencia de cobro.
3.5 Ejecución hipotecaria.
Entramos en esta fase de ejecución hipotecaria, cuando cumple la obligación y el

deudor no cumple, por lo que el acreedor ejercita el ius distrahendi, y el acreedor
puede instar a la venta de la cosa para obtener el dinero. Se inicia la fase de
ejecución, que no es otra cosa que la fase para poder instar el bien y cobrar el
dinero y satisfacer la deuda.
 Acciones del acreedor:
- La acción real hipotecaria, que es una acción que se ejercita directamente sobre el
bien hipotecado y además se puede perseguir allá donde este, aunque haya salido
del patrimonio del deudor.
Artículo 129.
La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su
ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las
especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la
hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del
Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta
extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento
Hipotecario.
-La acción personal se dirige contra todo el patrimonio del deudor, permite el
principio de responsabilidad patrimonial universal. Se pide que se limite la
responsabilidad personal, y que lo bancos no ejerciten la acción personal sobre los
deudores hipotecarios y que con la vivienda se salde la deuda, y es lo que llamamos
dación en pago.
Artículo 105.
La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la

responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.
Puede hacer esto, usar estas dos acciones, excepto en el caso de que exista
una hipoteca de responsabilidad limitada que se regula en el art 140 de la LH.
Lo que dice es que se pacte una hipoteca que se limite al valor real del bien y que
no haya acción personal. Es imprescindible el pacto.
Hoy en día, lo que ocurre es que se usa esto, pero no se está pactando, y no se
puede obligar al banco a que pierdan parte de su deuda. Solo si hay pacto se
elimina la responsabilidad personal.
Un pacto de este tipo supone la renuncia por el acreedor hipotecario por parte de su
deuda.
Artículo 140.
No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de

constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva
sobre los bienes hipotecados.

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En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo
hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás
bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no
cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia
exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones
establecidas en elartículo 121.
 Procedimiento art 129 LH.
Para llevar a cabo la venta de la cosa hipotecada y conseguir el dinero

para saldar la deuda tenemos dos procedimientos:
Contempla la posibilidad tanto de un proceso judicial: regulado por la LEC,
Como de un proceso extrajudicial vía notarial. Esta posibilidad tiene que estar
pactada en la escritura.
Artículo 129.
La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su
ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las
especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la
hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del
Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta
extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento
Hipotecario.
 Efectos de la ejecución hipotecaria.
- La enajenación de los bienes hipotecados: en definitiva, esa es

fundamentalmente la finalidad del ius distrahendi, de poder instar la
venta y con el dinero de la misma saldar la deuda pendiente. Esa venta
se realiza en pública subasta y proporciona un dinero para el
acreeditante, una vez que se produce la deuda el rematante lo que hace
es adquirir, y paga un precio por ello.
Puede ocurrir que lo que pague por el bien hipotecado sea mayor
que la deuda que se tiene. Y lo que se hace por ese precio pagado por
el rematante se le da el siguiente destino:
 Se sustrae de ese precio la deuda para pagar al acreedor

hipotecario.
 En el supuesto de que sobre una vez saldada la deuda

completa con intereses, se retiene para pagar a todos
aquellos acreedores hipotecarios que hayan inscrito su
derecho con posterioridad del acreedor ejecutante del
mismo deudor.
 Si aun así sobra dinero, o bien porque no hay acreedores o

porque las deudas estén saldadas, entonces se le
entregara el dinero al ejecutado o al tercer poseedor del
bien.
En el caso de que la venta del bien no llegue para cubrir la

deuda, ese precio se destina al pago de la deuda del acreedor

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ejecutante, y la deuda no se va a saldar íntegramente, y al acreedor

hipotecante le queda la acción del ejercicio de la acción personal.
- La cancelación de la hipoteca ejecutada: el procedimiento ejecutivo una

vez que culmina y se verifica el remate, da lugar a que se cancele la
hipoteca que cancela el crédito y esta queda extinguida, por lo que se
extingue el gravamen que recae sobre el bien. Para la cancelación
definitiva hay que instar dicha cancelación en el Registro y esto se hace
a instancia del rematante.
- La purga de las cargas posteriores: esto quiere decir que el rematante

adquiere ese bien hipotecado, libre tanto de la hipoteca ejecutada como
de cualquier hipoteca posterior que tuviera. Es decir, la finca tras el
proceso de ejecución se purga o se libera de todos los gravámenes
posteriores al de la hipoteca ejecutada. Esto tiene su raíz en el principio
de rango hipotecario.
Lo que pasa con los acreedores posteriores es que pierden el derecho de

hipoteca, y el nuevo adquirente adquiere el bien libre de la hipoteca que
se está ejecutando porque se cancela, y de todas las demás hipotecas
posteriores porque se purgan.
- La subsistencia de cargas anteriores: las hipotecas que existan antes de

la hipoteca ejecutada se mantienen, tras la ejecución de una hipoteca
todas las cargas o gravámenes anteriores a la fecha de inscripción
subsisten. Esto es por el rango hipotecario y los derechos más antiguos
no se pueden ver perjudicados o menoscabados por otros menos
antiguos.
El rematante adquiere un bien con una hipoteca, adquiere el bien con

todos los gravámenes.
La primera hipoteca inscrita no es la primea que se ejecuta, sino se

ejecuta la hipoteca cuando llega el vencimiento de la deuda y el deudor
no ha pagado. No tiene por qué coincidir con el orden cronológico de
inscripción en el Registro.
3.6 La extinción de la hipoteca.
- por causas extintivas de los derechos reales: por la destrucción total de la cosa
objeto de la hipoteca, por renuncia, expropiación…
- por causas extintivas de las obligaciones: son derechos reales accesorios de una
obligación principal.
- por ejecución de la hipoteca: se extingue la hipoteca que se ejecuta y también as

hipotecas posteriores en rango porque se purga o libera de las hipotecas
posteriores.

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- prescripción de la acción hipotecaria, a los 20 años sin ejercitar dicha acción.
3.6 Otros supuestos específicos.
HIPOTECA MOBILIARIA Y LA PRENSA SIN DESPLAZAMIENTO.
- Ley de 16 de diciembre de 1954.

- Reglamento de 17 de junio 1955.
En el caso de la hipoteca mobiliaria son hipotecas sobre ciertos muebles

determinados de cierto valor.
La prenda sin desplazamiento la peculiaridad que tiene radica en que esa prenda no
sale del patrimonio del deudor, y esto se hace para que siga siendo un bien
productivo en el patrimonio del deudor. Por ejemplo la prenda sin desplazamiento
agrícola, pecuniaria etc.
Tema 13: EL registro de la propiedad.
1. El registro de la propiedad y el derecho

inmobiliario registral.
2. Objeto de la publicidad registral: la finca
registral.
3. El procedimiento registral. Fases.
4. Los asientos registrales.
5. Los efectos de la inscripción.

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1. El registro de la propiedad y el derecho inmobiliario registral.
1.1 La publicad de los derechos reales y la seguridad del trafico jurídico.

El registro de la propiedad.
En el tráfico jurídico es necesario que exista publicad. Interesa saber cuáles son los
hipotecantes, y saber si esa finca está libre de cargas o no.
Tenemos que resolver las siguientes cuestiones:
- La primera cuestión, para saber si una persona es propietaria o no, se puede

saber si el hipotecante posee la finca, pero esto no siempre lo resuelve.
- Y para saber si esta libre o no de cargas esto es difícil de resolver.
Para saber esto, desde tiempos muy antiguos, se da la necesidad de la existencia

de un registro en el que los interesados puedan consultarle y consten todos los
derechos sobre los bienes inmuebles. Este es el registro de la propiedad.
Por lo que ese registro, es una institución de carácter público, cuyo objeto es
precisamente la inscripción o la anotación de todos aquellos actos relativos al
dominio y a los demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Si tenemos esto en cuenta vemos que el derecho de la propiedad tiene dos

funciones:
Dar seguridad al tráfico jurídico inmobiliario, haciendo que los terceros puedan
conocer las titularidades jurídicas y los gravámenes sobre esos bienes. Por lo
que quien quiere adquirir una finca puede acudir al registro, este da publicidad
y a través de esa publicidad da seguridad.
Junto a esa publicidad del registro, una segunda función, es la de que el registro
sirve de prueba de las titularidades jurídico reales sobre los bienes inmuebles
que están registrados. Esto es porque se presume que esos bienes registrados
existen y que pertenecen al titular inscrito.
Esto todo se resume en el llamado principio de legitimación registral. La mera

inscripción en el registro da prueba de la existencia de ese derecho.
El registro otorga publicidad, certeza en cuanto veracidad de lo que está allí

inscrito, y tiene una función probatoria importante.
 Organización del Registro de la Propiedad:
Los registros de la propiedad están organizado por circunscripciones territoriales, y

las inscripciones o anotaciones de las fincas deben hacerse en el registro en el lugar
en el que se encuentre la finca no el propietario. Se hace así porque es un registro
de fincas no de propietarios de finca.
1.2El derecho inmobiliario registral o Derecho hipotecario.
El conjunto de normas que regula el registro se conoce con el nombre de derecho

inmobiliario registral o derecho registral. Tanto en el aspecto de su organización y

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funcionamiento, como en los efectos que produce la inscripción de la propiedad en

los demás derechos reales.
 Derecho formal y objetivo: normas de funcionamiento y organización del

registro.
 Derecho sustantivo: normas que regulan el derecho subjetivo de los derechos
reales inscritos.
Toda esta materia que forma el derecho inmobiliario registral se regula en la Ley
Hipotecaria. Se llama derecho hipotecario porque está dentro de la LH. El primer
registro de la propiedad se crea en la ley hipotecaria de 1861, el actual está en la
LH de 1946.
1.3 Fundamentos del derecho inmobiliario registral: los principios

hipotecarios. Enumeración.
Los principios hipotecarios son aquellas reglas inspiradoras del sistema hipotecario
que a veces vienen formulados expresamente en la normas, y otras veces los
inducimos de esas normas. Son principios que regulan:
o Por un lado, aspectos en cuanto a la forma, que son los principios formales.
- Principio de rogación.
- Principio de legalidad.
- Principio de tracto sucesivo.
o Y en cuanto a la materia que son los principios sustantivos o materiales.
- Principio de prioridad.
- Principio de legitimidad registral o exactitud.
- Principio de fe pública registral.
2) Objeto de la publicidad registral: la finca registral.
2.1 La finca registral.
El objeto de la publicidad registral son los derechos reales sobre bienes inmuebles,
y en la legislación hipotecaria esos bienes reciben el nombre de fincas registrales.
La finca registral es la unidad básica de nuestro sistema registral, porque el registro

de la propiedad es un principio de folio real.
El principio de folio real, quiere decir que cada finca matriculada cuenta con un
registro particular y propio que es lo que denominamos folio registral. En ese folio
registral se hace constar toda la vida jurídica de la finca. Cada finca tiene asignado
un numero de finca diferente correlativo al anterior.
En el folio registral se hace constar los datos y la descripción física de la finca y

también todo el historial jurídico. Debe constar la naturaleza de la finca, la situación
y los linderos, las medidas de superficie de la finca, la referencia registral, y
también tiene que constar el historial jurídico de la finca matriculada, de modo que
en ese historial jurídico se agrupan todos aquellos actos y negocios jurídicos en
relación al inmueble, son actos que determinan su situación jurídica.
El art 243 de la LH:

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Artículo 243.
El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro

correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la
misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos.
2.2 Modificaciones de la finca.
Una vez inscrita esa finca puede tener modificaciones posteriores y tienen que
constar en el registro
El legislador hipotecario ha previsto procedimientos para incorporar estas

modificaciones al registro:
 Modificaciones formales.
Tenemos que se dan las siguientes modificaciones formales:
 la agrupación de fincas (art 45 RH); Es la operación por la que dos o más

fincas inscritas en diferentes folios, se reúnen para formar en adelante una
sola finca. Suelen ser fincas colindantes, pero se pueden hacer también si no
son colindantes pero tienen algún nexo porque forman parte de la misma
explotación industrial o agrícola. No se hace físicamente sino en el registro.
Las fincas que se agrupan suelen pertenecer a un solo sueño, o a varios
dueños en comunidad de bienes.
La agrupación se hace cancelando las inscripciones de las que se agrupen, o
la finca total resultante se inscribe en un folio distinto y bajo un mismo
número diferente donde se hace constar que era la agrupación de las fincas.
Se hace mención por todas las vicisitudes que pasa la finca.
Artículo 45.
Cuando, en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas

inscritas para formar una sola, con su nueva descripción se inscribirá con número
diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de
propiedad de las fincas reunidas.
Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas

que las constituyan y, con la mayor precisión posible las características de la agrupación o
causas que den lugar a ella.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, podrán agruparse fincas pertenecientes a

distintos propietarios, siempre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título,
la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la
agrupación.
 la agregación de fincas (art 48 RH): el procedimiento es parecido, y

consiste en la incorporación a una finca inscrita de otra cuya hoja registral se
cierra, o a una finca se incorpora una parte de otra que se segrega. Hay una
finca que es más grande, y se une una pequeña.
No se agrupan por el tamaño, se puede agregar solo en el caso de que la

porción que se agregue no mida más de una quinta parte de la finca que se
le incorpore.
No se extinguen los dos folios, sino que se mantiene el folio registral de la
finca más grande y se cierra el folio registral de la más pequeña.

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Artículo 48.
La agregación de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se

segreguen, a otra también inscrita, podrá realizarse siempre que ésta tenga una
extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo la suma de las que se agreguen.
La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su

numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la
procedencia de las unidas, con las cargas que les afecten. Se harán, además, las
oportunas notas marginales de referencia.
 Segregación (art 47 RH): es lo mismo pero al contrario, es la separación de

parte de una finca inmatriculada para formar una nueva. Por ejemplo cuando
se vende un trozo de una finca.
Esta segregación, es indispensable en los actos de enajenación. La
segregación no cierra el folio de la finca matriz sino que se mantiene y
además se abre un folio nuevo para la finca nueva.
Artículo 47.
Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá
la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de
la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción
restante cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y
lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la
nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca
matriz.
No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido

acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la
finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro.
Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al
Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz,
haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquéllos recaigan. Al margen
de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del
resto así como de la superficie pendiente de segregación.
 división (art 46 RH): por ejemplo una comunidad de bines, en este caso, es
aquella operación en virtud de la cual la totalidad de la finca se divide en
partes dando lugar a la aparición de una nueva. La finca matriz se extingue y
nacen unas fincas nuevas, se cierra el folio registral de la finca originaria a
consecuencia de la división y se abre tantos folios registrales nuevos como
fincas haya quedado dividida.
Artículo 46.
En el caso de que la totalidad de una finca inscrita se divida en dos o más suertes o
porciones, se inscribirá cada una de éstas como finca nueva y bajo número diferente,
haciéndose breve mención de esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad
de la finca que se divida. En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las
fincas, así como los gravámenes que tuvieran antes de la división.
 Otras modificaciones:
 El exceso de cabida: implica rectificar a mas la medida superficial de

una finca.

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 Obra nueva (art 208 LH): produce una alternación física de la finca. Se
hace por ejemplo por nuevas construcciones en una finca, y en el caso
de una finca rústica que habla también de nuevas plantaciones.
Artículo 208.
Las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca
urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al
inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública, en la que el
contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o
en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto
Director de la obra o del Arquitecto municipal.
2.3 La inmatriculación de la finca.
La inmatriculación de la finca es el acto en virtud del cual una finca ingresa en el

Registro de la Propiedad, es la primera inscripción. Mediante esa matriculación se
tiene el punto de arranque de todo el historial jurídico de la finca en el Registro.
Se realiza de una primera inscripción de una finca no inscrita, tiene que ser una
inscripción de dominio. Esa primera matriculación lo que hace es abrir folio en el
Registro en una hoja particular y el registrador da a la finca un número determinado
con el que opere en el orden correlativo con las demás fincas.
A partir de aquí queda abierto el folio registral y se van anotando todas las
incidencias.
Aunque la primera inscripción tenga que ser de dominio, esto no quiere decir que
se pueda obtener por el interesado cualquier titulo por el que haya adquirido la
propiedad, sino que la legislación hipotecaria regula una serie de
procedimientos específicos de inmatriculación de fincas, procedimientos que
exigen una determinada garantía para verificar que la persona que solicita la
inscripción es la propietaria del inmueble.
Estos modos de inmatriculación vienen recogidos en el art 199 de la LH.
Artículo 199.
La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:
a. Mediante expediente de dominio.
b. Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad

cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o
enajenante.
c. Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo
se indican.
- A través de un expediente de dominio (art 201 y 202 LH): es un proceso judicial,

un procedimiento de jurisdicción voluntaria cuya finalidad es proveer al
propietario de una finca de un titulo supletorio para poder inmatricular una finca
en el Registro, puesto que el titular carece de una titulación adecuada.
En ese procedimiento judicial e juez lo que hace es acreditar que esa persona
adquirió la propiedad. Se inicia a instancia de partes y lo que hace el juez es
citar a través de un edicto, a todos los que tuvieran algo que decir (quien
tuviera un derecho o real, de quien proceda la propiedad, a quien pueda

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perjudicar). Si se entiende que la propiedad se ha adquirido válidamente lo que

hace el juez es dictar un acto estimatorio que sea el titulo que se aporte a la
inmatriculación.
Artículo 201.
El expediente de dominio se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:
1. Será Juez competente, cualquiera que sea el valor de la finca o fincas objeto del mismo, el
de Primera Instancia del partido en que radiquen o en que estuviere situada su parte
principal.
2. Se iniciará el expediente por un escrito al que deberá acompañarse una certificación

acreditativa del estado actual da la finca en el Catastro Topográfico Parcelario o, en su
defecto, en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento, y otra del Registro de la
Propiedad, que expresará, según los casos:
a. La falta de inscripción, en su caso, de la finca que se pretenda inmatricular.
b. La descripción actual según el Registro y la ultima inscripción de dominio de la

finca cuya extensión se trate de rectificar.
c. La última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes,

cualquiera que sea su clase, cuando se trate de reanudar el tracto sucesivo
interrumpido, del dominio o de los derechos reales.
En los supuestos a y c del párrafo anterior se acompañarán asimismo los documentos

acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y en todo caso, cuantos se
estimaren oportunos para la justificación de la petición que hiciere en su escrito.
3. El Secretario judicial dará traslado de este escrito al Ministerio Fiscal, citará a aquellos
que, según la certificación del Registro, tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel
de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tenga
catastrada o amillarada la finca a su favor, y convocará a las personas ignoradas a
quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos. Estos se fijarán en
los tablones de anuncios, del Ayuntamiento y del Juzgado a que pertenezca la finca, a fin
de que, dentro de los diez días siguientes a la citación o a la publicación de los edictos,
puedan comparecer ante el Juzgado para alegar lo que a su derecho convenga.
Dichos edictos se publicarán también en el Boletín Oficial de la provincia si el valor total

de la finca o fincas comprendidas en el expediente es superior a ciento cincuenta euros, y
si excediere de trescientos euros deberán publicarse, además, en uno de los periódicos de
mayor circulación de la provincia.
En los casos a y b de la regla 2 se citará, además, a los titulares de los predios

colindantes, y en los a y c de la misma, al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o
al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana.
4. Transcurrido el plazo fijado, podrá el actor y todos los interesados que hayan comparecido
proponer, en un plazo de seis días, las pruebas que estimen pertinentes para justificar sus
derechos.
5. Practicadas las pruebas en el plazo de diez días, a contar de la fecha de su admisión, oirá
el Juzgado, durante otro plazo igual, por escrito, sobre las reclamaciones y pruebas que se
hayan presentado, al Ministerio Fiscal y a cuantos hubieren concurrido al expediente, y en
vista de lo que alegaren y calificando dichas pruebas por la crítica racional, dictará auto
dentro del quinto día, declarando justificados o no los extremos solicitados en el escrito
inicial. Este auto será apelable en ambos efectos por el Ministerio Fiscal o por cualquiera
de los interesados, sustanciándose la apelación por los trámites establecidos en la Ley de
Enjuiciamiento Civil para los incidentes.
6. Consentido o confirmado el auto, será, en su caso, título bastante para la inscripción

solicitada.

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7. Cuando el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente sea inferior a

treinta euros, será verbal la audiencia a que se refiere la regla 5.
Artículo 202.
Los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior serán inscribibles, aunque en el
Registro apareciesen inscripciones contradictorias siempre que éstas tengan más de treinta años
de antigüedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y no hubiere formulado
oposición.
También serán inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años
de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el
expediente.
Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus

causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces -una de ellas, al
menos, personalmente-, se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el
expediente, y éste será también inscribible.
- Titulo publico de adquisición: permite la inmatriculación de la finca en nombre

de quien lo presente, siempre y cuando acredite que su transmitente había
adquirido a su vez ese derecho mediante un titulo anterior que también tiene
que ser aportado, y también que quien se la había transmitido también había
adquirido ese derecho mediante un titulo anterior.
Por lo que se exige:

 Un titulo publico de que he adquirido la finca.
 Un segundo documento que acredite que quien transmitió la finca
había adquirido el derecho a esa finca con anterioridad a la fecha del
título.
Artículo 205.
Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por
personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la
fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra
persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la
finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.
En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de

la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al
efecto.
Pero lo que puede ocurrir, es que tenga el primer documento y no tenga el

segundo, por lo que se puede decir que en defecto del documento que acredita
que el transmitente tenía un derecho sobre la finca, se puede completar el titulo
público mediante el acta de notoriedad: es un acta que redacta un notario y
tiene por objeto declarar que el transmitente de la finca que se quiere registrar
es tenido por dueño, a pesar de que le falta ese documento.
- Certificaciones de dominio: (art 206 de la LH). Es un medio excepcional, que

pertenece a personas jurídicas que carezcan de un titulo. Lo que se hace es dar
un derecho mas allá de lo que tienen los demás para que cuando se pretenda
inscribir la propiedad de determinados bienes que pertenecen a esas personas,
basta con el certificado que acredite el administrador de esos bienes.
Artículo 206.

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El Estado, la provincia, el municipio y las Corporaciones de derecho público o servicios organizados

que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan del
título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante
la oportuna certificación librada por el funcionario a: cuyo cargo esté la administración de los
mismos en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos.
Mediante certificación administrativa, librada en los términos indicados en el párrafo anterior y con
los demás requisitos en cada caso establecidos, podrán inscribirse la declaración de obra nueva,
mejoras y división horizontal de fincas urbanas, y, siempre que no afecten a terceros, las
operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas del Estado y de los demás
entes públicos estatales certificantes.
3. El procedimiento registral. Fases.
Es el conjunto de actos que tienen como finalidad hacer constar en el registro la

inscripción solicitada.
 Fases y principios hipotecarios formales.
 Primera fase. Fase de solicitud de la inscripción.
La primera fase es la solicitud de la inscripción a instancia del interesado que dirige

una petición al registrador. Este solo inscribe a instancia de parte en ningún caso de
oficio. Por eso rige el principio de rogación. La inscripción no es obligatoria.
Los que están legitimado para iniciar este procedimiento tenemos art 6 LH que son:
la persona que adquiere un derecho, el que lo transmite, el que tenga intereses en
asegurar el derecho que se deba adquirir y los representantes de cualquiera de ello.
Artículo 6.
La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
a. Por el que adquiera el derecho.
b. Por el que lo transmita.
c. Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
d. Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
Una vez que una persona inicia el procedimiento no queda inscrito ese acto, porque
la solicitud de inscripción acompañada del título, solo da lugar a que se extienda un
primer asiento provisional que se lama asiento de presentación. Se necesita un
tiempo determinado para evaluar si el derecho que se pretende inscribir cumple o
no los requisitos legales para su inscripción.
Cuando se solicita esa inscripción únicamente se extiende un asiento de

presentación que es provisional y produce el inicio de la fase de calificación
registral.
 Segunda fase. Examen de legalidad.

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La segunda fase, es en la que el legislador decide si ese acto reúne o no los

requisitos para ser registrados. Se lleva a cabo un examen de legalidad por parte
del legislador, se trata de garantizar el principio de legalidad.
Los registradores de la propiedad son un cuerpo de juristas muy cualificados, cuya

labor fundamental es la calificación con el objeto de controlar si se cumplen o no los
requisitos de legalidad, por lo que antes de inscribir el titulo hay que examinar su
legalidad.
Artículo 18.
Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los
otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que
resulte de ellas y de los asientos del Registro.
El plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del
asiento de presentación. El registrador en la nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en
la calificación negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la inscripción y, en su caso,
de la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días. Si el título hubiera
sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de
inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la
fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente.
En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la
terminación del plazo de inscripción. Por razones extraordinarias, debidamente acreditadas, la
Dirección General de los Registros y del Notariado podrá, a solicitud del registrador competente
formulada dentro de los dos primeros días de plazo de inscripción, ampliar hasta quince días más
como máximo dicho plazo. Si la Dirección General no contesta en el plazo de dos días contados
desde que tuviera entrada la solicitud, se entenderá que ésta ha sido desestimada. El registrador
no podrá recurrir contra la decisión expresa o presunta que adopte la Dirección General.
Si, transcurrido el plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiere tenido lugar la
inscripción, el interesado podrá instar del registrador ante quien se presentó el título que la lleve a
cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones previsto
en elartículo 275 bis de esta Ley. Igualmente, si transcurrido el plazo de tres días el registrador no
inscribe el título, el interesado podrá instar la aplicación del cuadro de sustituciones.
La inscripción realizada fuera de plazo por el registrador titular producirá una reducción de
aranceles de un treinta %, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente.
A los efectos del adecuado cumplimiento del plazo de inscripción, los registradores deberán remitir
a la Dirección General de los Registros y del Notariado en los primeros veinte días de los meses de
abril, julio, octubre y enero una estadística en formato electrónico que contenga el número de
títulos presentados y fecha de inscripción de los mismos, así como el porcentaje de títulos inscritos
fuera del plazo previsto en este artículo. La Dirección General de Registros y del Notariado
concretará mediante Instrucción el formato electrónico y datos que deban remitir los registradores.
Si un Registro de la Propiedad estuviese a cargo de dos o más registradores, se procurará, en lo

posible, la uniformidad de los criterios de calificación. A tal efecto, llevarán el despacho de los
documentos con arreglo al convenio de distribución de materias o sectores que acuerden. El
convenio y sus modificaciones posteriores deberán ser sometidos a la aprobación de la Dirección
General de los Registros y del Notariado.
Siempre que el registrador a quien corresponda la calificación de un documento apreciare defectos

que impidan practicar la operación solicitada, los pondrá en conocimiento del cotitular o cotitulares
del mismo sector o del sector único. Antes del transcurso del plazo máximo establecido para la
inscripción del documento les pasará la documentación, y el que entendiere que la operación es
procedente la practicará bajo su responsabilidad antes de expirar dicho plazo.
En la calificación negativa el registrador a quien corresponda deberá expresar que la misma se ha

extendido con la conformidad de los cotitulares. Si falta dicha indicación, la calificación se
entenderá incompleta, sin perjuicio de que los legitimados para ello ya puedan recurrirla, instar la
intervención del sustituto, o pedir expresamente que se complete. No se tendrá en cuenta una
calificación incompleta para interrumpir el plazo en que debe hacerse la calificación. Los

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cotitulares serán también responsables a todos los efectos de la calificación a la que prestan su
conformidad.
El registrador que calificare un documento conocerá de todas las incidencias que se produzcan
hasta la terminación del procedimiento registral.
Lo que hace es controlar las formas extrínsecas de los documentos que se

presentan, capacidad de los otorgantes, ese control debe de referirse a la validez de
los actos dispositivos contenidos en la escritura pública.
 Tercera fase. Inscripción registral.
En cuanto a la tercera fase, tenemos que es a inscripción registral, una vez que
todo está en orden. Pero aun hay un requisito para la inscripción, se inscribe
cuando se cumplan los requisitos del tracto sucesivo que se cumplen en el art 20 de
la LH.
Artículo 20.
Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el
dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la
transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere
inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del
interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley.
No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes,

liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de
representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.
Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los
herederos:
1. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por
escrito y firmados por éste.
2. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los

vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha
previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare. Y
3. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta

verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia,
con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se
adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la
inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones
realizadas.
No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra

prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido
el procedimiento. En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo
preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del
juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado,
haciéndolo constar así en el mandamiento.

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Lo que nos dice este articulo se denomina principio de tracto sucesivo, y para poder
inscribir en el registro es necesario que conste el derecho del que transmite.
Si no aparece la persona que la va a inscribir como propietario, el registrador

deniega la inscripción y es necesario que la figura del transmitente real coincida
con el propietario registral.
Con este principio se trata de que el registro refleje las transmisiones de un bien en
perfecta sucesión. Debe haber una continuidad sin interrupción en la titularidad
registral.
No hay que olvidar que la inscripción no es obligatoria, por lo que puede haber
actos que no estén inscritos. La interrupción del tracto sucesivo se puede
solucionar a través del proceso de reanudación del tracto, art 200 LH. Es un
procedimiento para reanudar el tracto sucesivo.
Artículo 200.
La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante acta de notoriedad o

expediente de dominio.
Por cualquiera de estos medios o por el autorizado en el artículo 205 se podrá hacer constar en el
Registro la mayor cabida de fincas ya inscritas.
4. Los asientos registrales
Los asientos registrales, son la constatación escrita en los libros del registro de
todos aquellos actos jurídicos que pretenden hacerse públicos con el registro. Se
ordenan según un orden cronológico. Aparecen en el art 41 del RH.
Artículo 41.
En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o
inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas,
principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.
 El asiento de presentación: se inicia con la presentación en el registro de

un titulo para solicitar la inscripción, este asiento tiene un carácter
provisional a la espera de la calificación por parte del registrador.
Tiene importancia porque la hora y la fecha exacta en la que se presente el
titulo son las definitivas a la hora de la inscripción. Producirán todos los
efectos registrales desde ese momento.
 La inscripción: es el asiento más importante y principal en torno al cual

giran todos los asientos. Es un asiento definitivo.
En cuanto al contenido, en las inscripciones se hace constar la constitución,

modificación y extinción de todos los derechos reales sobre bienes muebles
excepto de la cancelación.
La inscripción es voluntaria en nuestro derecho, y también hay que tener en

cuenta el principio de rogación. Hay excepciones en las que hay que
inscribir como por ejemplo las fincas resultantes de la separación parcelaria.

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La inscripción tiene carácter declarativo, por lo que los derechos reales que
se inscriben nacen y se extingue con sujeción a las normas generales del
derecho civil, pero no por la inscripción porque no es constitutiva. Hay
algunos actos en ellos que si es constitutivita, como por ejemplo en el
derecho de hipoteca.
La inscripción produce efectos importantes, pero no hace que nazca un

derecho.
 Las anotaciones preventivas: son importantes en la práctica. Estas son

asientos de carácter temporal y tienen una función distinta dependiendo del
tipo de anotación. Por ejemplo para dejar constancia en el registro de un
derecho que todavía no se ha podido inscribir, porque hay que subsanarlo, o
la existencia de un litigio sobre determinados bienes que puede tener
repercusiones registrales.
 Las notas marginales: son anotaciones al margen del folio registral, a la

izquierda, y se apuntan modificaciones en relación al derecho, son como una
aclaración en los distintos folios, y también pueden conectar un folio con
otro.
No tienen el rango de inscripción.
 La cancelación: hay que cancelar las notas en el registro.
5. Efectos de la inscripción.
La inscripción de los derechos sobre bienes inmuebles, no solo cumple una labor de
publicidad, informadora frente a terceros, sino que produce determinados efectos
importantes respeto al titular inscrito como frente a terceros.
Efectos respecto al titular inscrito.
Los efectos que genera se producen por la aplicación de:
 Principio de prioridad registral: este sistema da prioridad al primero que

inscribe en el registro y tiene o bien una preferencia excluyente frente a
otros que inscriben después, o bien una prioridad en el rango de los que lo
hacen posteriormente, depende del tipo de acto.
En el caso de que esos otros derechos sean incompatibles tendrá una

prioridad excluyente, y si es compatible tendrá prioridad en el rango.
Las consecuencias que tenemos son dos:
 Cierre registral: en el caso de derechos incompatibles,

el primero que inscribe cierra el registro a los
sucesivos. En este caso sería una preferencia
excluyente. Por ejemplo dos derechos de propiedad. No
quiere decir que el primero que inscribe sea el
verdadero propietario, pero en realidad esto es un
cierre formal.
 Rango registral: se da para los derechos que son

compatibles, como por ejemplo los derechos de

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hipoteca. No se cierran las inscripciones posteriores

sino que se establece un orden de jerarquía.
 Principio de legitimación registral: este principio está regulado en el art

38 de la LH, que contiene una presunción iuris tantum que juega en
beneficio del titular. Se presume que esos derechos inscritos existen como
verdaderos derechos y que pertenecen a su titular en la forma determinada
por el asiento.
Artículo 38.
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De
igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos
reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción

contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona
o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse
en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles
o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto
de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos,
por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan
inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se
sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto
de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le
quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del
deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en
cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer
poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en losartículos 134 y concordantes de
esta Ley.
Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna

anotación preventiva de las establecidas en los números 2 y 3 del artículo 42, pasasen los
bienes anotados a poder de un tercer poseedor.
Esta presunción se denomina también un principio de exactitud en el

registral, porque se presume que lo que se inscribe en el registro es veraz.
Esta presunción opera en cuanto no se corrija esa presunción. Esto es que el
titular registral, a priori es el verdadero titular, lo que hace es que le esta
legitimando, como autentico titular de ese derecho.
Efectos frente a terceros:
El efecto fundamental es la protección a terceros que le otorga el registro que se

desprende del principio de la fe pública registral (art 34 LH) y el principio de
inoponibilidad de lo no inscrito (art 32 LH).
 Principio de fe pública registral: la protección de los terceros tiene lugar

principalmente a través de este primer principio, porque la posición del tercero
se hace inatacable su adquisición, sobre una finca inscrita si la ha adquirido de
quien aparece en el registro como titular del derecho.

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En el caso de que el tercero compre de alguien que no sea el verdadero

propietario, pero en el registro sí que aparece como titular. De manera que el
verdadero propietario no puede atacar esa adquisición.
Artículo 34.
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez
que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su
causante o transferente.
Se dirige el art 34 a proteger a los terceros que adquiere un derecho confiando

en el registro en la condición de propietario, en la inscripción registral. Este
tercero es el denominado tercero hipotecario, que no es otro que el
adquirente del dominio o de cualquier otro derecho real sobre una finca que
está inscrita a nombre de una persona que es quien se lo transmite.
Ese tercer adquirente no está siempre protegido, para que esa protección opere
es necesario que se den los requisitos del art 34 de la LH:
o la buena fe del tercer hipotecario, es decir, la creencia de que la titularidad

de la persona que le trasmitió la finca era la titularidad correcta. La buena fe
se presume siempre.
o Es necesario que ese acto por el que ha adquirido el derecho sea un acto
valido y además de carácter oneroso.
Si se dan los requisitos del tercer hipotecario, prevalece el interés del tercer
hipotecario, pero si no se dan pues prevalecen los del verdadero hipotecario.
o Es necesario que esa adquisición se haya producido de la persona que aparece

como titular en el registro.
o El tercer hipotecario lo haya inscrito a su nombre.
 En cuanto al principio de inoponibilidad de lo no inscrito (art 32 LH):

la importancia del registro en muchas ocasiones. Lo que no está inscrito no
es oponible a terceros.
Artículo 32.
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

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Derecho de bienes: El derecho real y sus clases

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Derecho de bienes completo

Derecho de Bienes (Universidad de Salamanca)

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EL DERECHO REAL. DINÁMICA DE LOS

Tradicionalmente el derecho civil se divide en dos grandes bloques,

 Derecho Civil de la persona: conjunto de normas e instituciones que

Como ejemplo el contrato de compraventa se quiere adquirir la

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voluntaria a través de testamento o de un pacto sucesorio. Con lo cual, es

 El principio de la autonomía de la voluntad. Tiene dos significados

 Capacidad de la persona para crear, modificar o extinguir relaciones

Existe la posibilidad de crear nuevos derechos reales a partir de este

 El principio de la buena fe. Se proyecta a lo largo de diferentes

 Principio de la seguridad jurídica. Para el ciudadano, la seguridad

 Principio de la función social. Los derechos no son valores absolutos,

1. Concepto de derecho real y clases

En el derecho común, con posterioridad se habla ya de derecho de

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cosas es resolver los conflictos de intereses que recaen sobre la titularidad,

 Teoría clásica: la doctrina califica los derechos como reales porque

La inscripción no es una característica esencial del derecho real. Los

Los caracteres más importantes del derecho real son la inherencia y la

 Inherencia: poder directo y mediato sobre las cosas. La

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donde esté, en las manos de quién esté, se puede perseguir el bien

El elemento externo es la oponibilidad frente a todos, erga omnes, común a

El elemento interno es el poder directo e inmediato sobre las cosas. No se da

Clases de derechos reales

Propiedad: es el máximo poder sobre la cosa. Es el derecho real por

Derechos reales limitados, fraccionarios o derechos en cosa ajena:

 Derechos reales de goce: (uso, habitación, usufructo, censos,

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mismo que la prenda (puede ser ordinaria con desplazamiento

2. Los derechos reales discutidos.

El tanteo (origen legal y convencional), es el derecho de adquirir

El derecho de adquisición preferente, en relación a su eficacia real

Derecho arrendaticio: es el derecho sobre el bien arrendado,

 A favor: el arrendatario es un poseedor de la cosa arrendada y tiene

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 En contra: el legislador parte de que el arrendamiento crea relaciones

Derecho de retención: no parece ser un derecho real. La única facultad del

3. La distinción entre derechos reales y derechos de

Derechos de crédito: poder para dirigirse frente a otro y

 Adquisición de los derechos: los derechos de crédito se adquieren

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por parte del vendedor, este contrato de compraventa tiene una

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La seguridad se la da el Registro de la Propiedad. En el caso de la

Distinción respecto de los derechos de crédito

El derecho real afecta a un amplio círculo e impide a eventuales

Deber de respeto general al derecho real. En caso de violación, el

Amplia legitimación pasiva: la acción se puede ejercitar frente a todos, erga

Estos criterios de distinción son:

4. La relación jurídico real: sujeto, objeto y contenido del

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jurídica y del derecho subjetivo. No siempre se conecta a personas

El titular del derecho real tiene un radio de acción o de proyección

 El sujeto pasivo: es el propietario de bien sobre el que recae el derecho

En otras ocasiones, el derecho real es instrumental y accesorio de un

Capacidad de los sujetos: pueden ser titulares de un derecho real:

Concurrencia de varias personas en la titularidad de un derecho real. Pueden

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