UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

FACULTAD DE ARQUITECTURA

CARRERA DE ARQUITECTURA

”CONJUNTO HABITACIONAL EN ATE”

TESIS PARA OPTAR POR EL TITULO PROFESIONAL DE

ARQUITECTO

AUTOR:
JORGE DANIEL VENTURA VASQUEZ

ASESOR DE TESIS:
ARQ. ELSA MAZARRI

LIMA, PERÚ
2015

1
 RESUMEN

La tipología del presente trabajo es un conjunto habitacional. Esta se caracteriza por ser
una agrupación residencial dotada de servicios y equipamientos. El objetivo del
agrupamiento de viviendas es garantizar la sostenibilidad de la población residente.

El conjunto habitacional estará caracterizado por el programa Mivivienda, el cual es uno

de los más importantes de la actualidad del Perú. Los perfiles socioeconómicos de este
programa involucra a la mayoría de la población. Es por esto que el proyecto se realizara
en el distrito de Ate ya que está vinculado al NSE objetivo de este proyecto

Por otro lado, el proyecto tiene como énfasis potenciar el espacio público y sus secuencias
desde lo público a lo privado, los cuales estarán conectados entre sí en distintos niveles.
Estos espacios podrán relacionarse con viviendas de pisos altos y será una extensión del
espacio público principal. La secuencia de espacios desde el público al privado es una
idea que alentaría a los habitantes a convivir estrechamente con sus vecinos debido a que
se puede percibir lo exterior como propio. Esto tiene como objetivo la de alentar a la vida
en comunidad y expandir la vida no sólo en el hogar sino a la calle/ espacio público.

Se estudiarán casos de conjunto de viviendas actuales, los cuales se edifican ignorando el

espacio público y maximizando el área construida. Sin embargo, el proyecto de tesis
propone un intermedio, se considerará la mayor densidad posible para el terreno pero se
propondrá el mayor área libre/ espacio público posible.

El estudio de proyectos referenciales, parámetros urbanos, criterios de diseño de

viviendas, reglamentos, etc. permitirá el desarrollo del programa arquitectónico y su
disposición para emplazarlos de acuerdo al énfasis antes mencionado.

Finalmente se mostrarán imágenes que explican el proyecto de manera resumida, junto

con imágenes finales del proyecto.

2
INDICE

RESUMEN ....................................................................................................................... 2
1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................................ 5
1.1. TEMA .................................................................................................................... 5
1.1.1 Tipologia.......................................................................................................... 5
1.1.2 Lugar................................................................................................................ 6
1.1.3 ENFASIS: Secuencia de Espacios desde lo Público al Privado ................... 10
1.2 JUSTIFICACIÓN ................................................................................................. 12
1.2.1 Académica .................................................................................................... 12
1.2.2 Social ............................................................................................................. 13
1.3 ANTECEDENTES ............................................................................................... 15
1.3.1 Tipología........................................................................................................ 15
1.3.2. Enfasis. Secuencia de espacios desde lo público al privado ........................ 39
1.4. DEFINICIONES OPERATIVAS ........................................................................ 53
2. PROGRAMACION ARQUITECTONICA ............................................................... 56
2.1 DETERMINACION DE USUARIOS................................................................. 56
2.1.1 PROCESO .................................................................................................... 56
2.1.2 CONCLUSIONES ......................................................................................... 60
2.2. DETERMINACION DE AMBIENTES .............................................................. 61
2.2.1. PROCESO .................................................................................................... 61
2.2.2 CONCLUSIONES ......................................................................................... 67
2.2.3 COMPATIBILIDAD DE USOS ................................................................... 67
2.2.4. SECUENCIA ESPACIAL DE LOS USOS DEL PROYECTO ................... 68
2.3. DETERMINACIÓN DE ASPECTOS CUANTITATIVOS Y CUALITATIVOS
.................................................................................................................................... 69
2.4. CONCLUSIONES DEL CAPÍTULO ................................................................. 86
3. TERRENO Y EXPEDIENTE URBANO.................................................................. 89
3.1. EXPEDIENTE URBANO ................................................................................... 89
3.2. CONCLUSIONES DEL CAPÍTULO ............................................................... 100
4. CONCLUSIONES FINALES: CRITERIOS DE DISEÑO ..................................... 101
5. IMÁGENES DEL PROYECTO ............................................................................... 113

3
 5.1. IMÁGENES DEL CONJUNTO........................................................................ 113
6. BIBLIOGRAFIA ...................................................................................................... 122

4
1. INTRODUCCIÓN

1.1. TEMA

1.1.1 Tipologia
La tipología del presente trabajo es un conjunto habitacional. Esta se caracteriza por ser
una agrupación residencial dotada de servicios y equipamientos. El objetivo del
agrupamiento de viviendas es garantizar la sostenibilidad de la población residente.

El sector objetivo será el C debido a que es el que tiene mayor demanda (ver justificación
social). Sabiendo esto, se buscará que Programas Estatales ayudan a este sector.

Cuadro 1:1

ESTRUCTURA SEGÚN NSE A B C D E

CREDITO HIPOTECARIO COMERCIAL A B
PROGRAMA MIVIVIENDA B C
PROGRAMA TECHO PROPIO C D
PROGRAMA BANMAT D E
PROGRAMA TECHO PROPIO DEUDA CERO D E
PROGRAMA MIBARRIO D E
PROGRAMA LA CALLE DE MI BARRIO D E
PROGRAMA MEJORANDO MI PUEBLO D E

Se caracteriza el trabajo al programa Mivivienda, el cual se caracteriza por brindar

financiamientos a los sectores B y C.

Por otro lado, Mivivienda se define de la siguiente manera.2

“Somos el ente rector en materia de urbanismo, vivienda, construcción y

saneamiento, responsable de diseñar, normar, promover, supervisar,
evaluar y ejecutar la política sectorial, contribuyendo a la competitividad

1
MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO. PLANES NACIONALES DE VIVIENDA Y
SANEAMIENTO 2006-2015. Hace referencial al cuadro de Sistema de Financiamiento según Nivel Socioeconómico
2
MIVIVIENDA. http://www.vivienda.gob.pe/Ministerio/mision_vision.aspx (CONSULTADO 02/04/2012)

5
 y al desarrollo territorial sostenible del país, en beneficio preferentemente
de la población de menores recursos”

1.1.2 Lugar
La elección del lugar se da por los siguientes criterios:

1. Mayor potencial de crecimiento poblacional.

2. Financiamiento.
3. Áreas de gran presencia de nuevos proyectos inmobiliarios.
4. Accesibilidad
5. Áreas o Zonas de Recuperación dentro de la ciudad
A continuación se desarrollarán los puntos indicados

1. Mayor potencial de crecimiento poblacional.

Lima este cuenta con una población del 21% de Lima. Sin embargo, cuenta con el
crecimiento poblacional más elevado de Lima (5.5%), a diferencia de la Zona Norte
(3,7%) y Sur (3,9%). En base a estos criterios Lima Este será la más habitada de Lima.

Cuadro 2: 3

DENSIDAD
AREA (HAB/ HAB/ VARIACION
ZONA DISTRITO (KM2) POBLACION KM2) HOGAR ANUAL (%)
ATE 77,7 419 663 5 400 4
EL AGUSTINO 12,5 165 425 13 192 4,7
SAN JUAN DE
LURIGANCHO 131,3 812 656 6 192 4,3
SANTA
ANITA 10,7 160 777 15 040 4,4
ESTE TOTAL 232,2 1 558,521 6 712 4,3 5,5

3
Fondo Mivivienda, 2006. Estudio De Mercado De La Vivienda Social En Lima

6
Gráfico 1 y 2: 4

LIMA

2. Financiamiento.
El financiamiento se refiere a los distritos de mayor presencia de población cuyo sector
pertenezca a los valores considerados por el crédito MiVivienda.

En Lima Este se concentra el mayor porcentaje de población de sector «popular» (50%).

Los sectores de recursos bajo (ingresos hasta $500) y medio bajo ($500 a $700)
manifiestan la preferencia en Ate (17,92% en bajo y 9.76% en medio bajo) seguido de
San Juan de Lurigancho (11.32% en bajo y 1.22% en medio bajo)5

Gráfico 36:

4
Fondo Mivivienda, 2006. Estudio De Mercado De La Vivienda Social En Lima
5
CAPECO, 2012 XVI Estudio "El Mercado De Edificaciones Urbanas En Lima Metropolitana Y El Callao”
6
CAPECO, 2012 XVI Estudio "El Mercado De Edificaciones Urbanas En Lima Metropolitana Y El Callao”

7
3. Áreas de gran presencia de nuevos proyectos inmobiliarios.
La zona de Santa Clara (zona 5 de Ate) presencia un gran crecimiento demográfico debido
a la gran presencia de nuevos establecimientos comerciales y de proyectos inmobiliarios.
Además pertenece al área de tratamiento normativo 4, el cual promueve la construcción
de proyectos inmobiliarios.7

Gráfico 4: 8

4. Accesibilidad
Los accesos principales al distrito de Ate es la carretera central y la carretera Ramiro
Priale. Debido a esto, el proyecto deberá poder conectarse vialmente con ambas vías para
facilitar su llegada desde diversos puntos de la ciudad. Además, al distrito llegarán la
línea 2 y 4 del metro de Lima lo que beneficiará a las personas que no tengan vehículos
privados.

7
Área de Tratamiento Normativo IV. Ordenanza 1099. Municipalidad Metropolitana de Lima
8
Elaboración propia

8
Gráfico 5: 9

5. Áreas o Zonas de Recuperación dentro de la ciudad

Es innegable la importancia que tiene el rio Rímac en la ciudad de Lima. Sin embargo,
posee altos niveles de contaminación debido a los desechos vertidos hacia ella y la poca
importancia en el cuidado y protección que se le tiene. Pese a ello, el río desempeña una
función importante en el abastecimiento de la ciudad de Lima. Por ello su cuidado y
protección es de suma importancia para la ciudad.

“El agua del río Rímac que discurre por la superficie supone el 55% del
caudal que consume la ciudad. El suministro se realiza desde la planta de
potabilización de agua denominada La Atarjea.”10

Por otro lado, existen diversas propuestas y proyectos que plantean la recuperación del
río y otros fines tales como Vía Parque Rímac11 o el Conjunto Habitacional Martinete12,
ambos localizados en el centro la ciudad. Sin embargo, actualmente no hay proyecto que
se emplacen en la periferia de la ciudad. El distrito de Ate, el ANA (Autoridad Nacional
de Agua), otras instituciones y municipios actualmente elaboran estudios y
demarcaciones para la revitalización del río en su tramo este13. En consecuencia, la

9
Elaboración propia
10
http://habitat.aq.upm.es/dubai/06/bp1222.html
11
http://lamsac.com.pe/es/obras
12
http://issuu.com/residente/docs/martinete_uni/3?e=1088379/3189169
13
http://www.ana.gob.pe/sala-de-prensa/noticias/noticias-2013/ana-inicia-demarcaci%C3%B3n-de-14-
kil%C3%B3metros-de-faja-marginal-del-r%C3%ADo-r%C3%ADmac-en-ate-vitarte.aspx

9
presente tesis, como parte de la recuperación del Río, propone el proyecto a ribera del río
Rímac.

Gráfico 6:14

TERRENO

1.1.3 ENFASIS: Secuencia de Espacios desde lo Público al Privado

La secuencia de espacios se refiere sucesión o continuidad desde el espacio público y
privado, los cuales al encontrarse espacios con distintas jerarquías de espacios (públicos
y privados) permiten percibir los espacios exteriores (públicos) como propios.

La zona que el individuo percibe como perteneciente a la vivienda, el entorno residencial,

puede extenderse mucho más allá de la vivienda real.

Se debe establecer zonas residenciales de modo que haya una gradación de espacios
exteriores- con espacios semipúblicos, íntimos y familiares más próximos a la vivienda-
también hace posible conocer mejor a la gente de la zona; y experimentar los espacios
exteriores como pertenecientes a la zona residencial da como resultado un mayor grado
de vigilancia y responsabilidad colectiva sobre ese espacio público y sus viviendas.

14
Elaboración propia

10
Gehl, Jan

La Humanización del Espacio Urbano

España: Editorial Revertré, 2006

En la actualidad, los edificios multifamiliares Los intereses de empresas inmobiliarias e

inversionistas se enfocan en la cantidad de viviendas sobre la calidad de ellas. Esto
significa que se maximiza la construcción, minimizando las áreas libres y las condiciones
de vida. A continuación, explicaremos el siguiente ejemplo:

Proyecto paseo La Campiña II- Arteco 15

Planta general y Vista del espacio público

Leyenda
1. Patio trasero (uso en primeros pisos)
2. Pozos de ventilación
3. Espacio público (estacionamientos)
4. Área de niños

15
http://www.arteco.pe/lacampina2/index.php (CONSULTA 24/04/12)

11
Este proyecto muestra una tendencia en el desarrollo de viviendas (pertenece al programa
Mivivienda). El terreno es explotado al máximo y no se consideran áreas libres para uso
público (solo hay estacionamientos y pozos de ventilación). Tiene una pequeña área para
juegos pero su uso está delimitado para niños

1.2 JUSTIFICACIÓN

1.2.1 Académica
La presente investigación tiene como objetivo el estudio sobre el manejo del espacio y
sus transiciones desde el aspecto público al privado.

Proyecto 1:16 Lasalle 1

Arquitectos: Miguel Luna Sequeiros - Luis Terres Castillo

Ubicación: Jirón Don Bosco 426, Breña. Lima

Premio: Segundo Puesto Vivienda. Multifamiliar. Programa

Mivivienda VIII Concurso Nacional/ Calidad Arquitectónica CAP 2009 - Premio Celima

Secuencia de espacios

Ingreso

Áreas
comunes

Vivienda

Traspatios

Leyenda

Ingreso Estacionamientos Áreas Comunes Traspatio (primeros pisos)

16
http://www.amarengo.com/arquitectura/vivienda-multifamiliar-lasalle-1-miguel-luna-sequeiros-luis-
terres-castillo.html; (CONSULTA 30/03/12)

12
Proyecto 2: 17 Condominio Residencial Los Titanes

Arquitectos: Cesar Roncagliolo Ceruti

Ubicación: Jirón Los Titanes N-2-3, Chorrillos. Lima Premio Segundo Puesto Vivienda
Multifamiliar. Programa Mivivienda/ VIII Concurso Nacional, Calidad Arquitectónica
CAP 2009 - Premio Celima
Secuencia de espacios

Ingreso

Estaciona-
mientos

Á.
comunes

Vivienda

Leyenda
Traspatios
Ingreso Estacionamientos

Áreas Comunes Traspatio (primeros pisos)

En ambos ejemplos de MiVivienda vemos que casi no existe un espacio público,

prácticamente el único lugar en donde los vecinos pueden encontrarse es en pasillos y
escaleras. Los espacios abiertos son usados para los estacionamientos y solo en los
primeros pisos se puede encontrar áreas recreativas (dan hacia las viviendas del primer
piso). Los balcones casi no se perciben, debido a su dimensión sirven más para la estética
del conjunto que para su uso en las viviendas. Los proyectos de Mivivienda optimizan al
máximo el espacio sin considerar áreas comunes ni recreativos, solo se resuelve la
vivienda

1.2.2 Social
Formación de viviendas

17
http://www.amarengo.com/arquitectura/condominio-residencial-los-titanes-cesar-roncagliolo-
ceruti.html; (CONSULTA 30/03/12)

13
La formación de nuevos hogares anuales en el territorio nacional es cercana a 95,000
familias, mientras que la producción anual de viviendas nuevas en el Perú es alrededor de
45,000 unidades, lo cual implica que se requeriría triplicar la producción anual de
viviendas (unas 135,000 al año) para absorber el incremento de la demanda y mitigar el
rezago actual durante los próximos 10 años.18

Precios de las viviendas aumentarán 10% este año por la escasez que existe.

El BBVA banco continental estimó que el déficit habitacional del Perú es de casi dos
millones de viviendas y lima concentra el 25% de ese total. La excesiva demanda
empujaría a un alza de 10% en el precio de las casas este año.19

Cuadro 3:20

PRECIO DE
LA VIVIENDA DEMANDA OFERTA DEMANDA PARTICIP.
EN SOLES EFECTIVA INMEDIATA INSATISFECHA POR RANGO
HOGARES VIVIENDAS HOGARES %
HASTA 11 200 8 127 0 8 127 2,08
11 201 - 22 400 25 017 0 25 017 6,39
22 401 - 28 000 30 027 0 30 027 7,67
28 001 - 42 000 60 707 0 60 707 15,51
42 001 - 56 000 68 293 51 68 242 17,43
56 001 - 70 000 36 911 76 36 835 9,41
70 001 - 84 000 38 555 259 38 296 9,78
84 001 - 112 000 48 771 1 799 46 972 12,00
112 001 - 140 000 28 599 1 475 27 124 6,93
140 001 - 168 000 14 692 2 177 12 515 3,20
168 001 - 196 000 16 826 2 336 14 490 3,70
196 001 - 224 000 13 160 1 314 11 846 3,03
224 001 - 280 000 14 509 1 611 12 898 3,30
280 001 - 336 000 2 515 708 1 807 0,46
336 001 - 420 000 472 1 235 - 763 -0,19
420 001 - 560 000 158 1 311 -1 153 -0,29
560 001 - 700 000 141 489 - 348 -0,09
700 001 - 840 000 0 354 - 354 -0,09
840 001 - 1400 000 0 597 - 597 -0,15
MÁS DE 1400 000 0 254 - 254 -0,06
TOTAL 407 480 16 046 391 434 100,00

Según los aspectos antes mencionados, el proyecto será importante puesto que
implementará viviendas en el rango de mayor demanda insatisfecha de hogares.

18
PERU 21 (2011) http://peru21.pe/impresa/noticia/deficit-vivienda-se-acerca-millones-todo-pais/2011-06-29/307365; CONSULTA
31/03/12
19
PERU ECONOMICO (2011) (http://perueconomico.com/ediciones/57-2011-may/articulos/979--el-uso-del-suelo-para-vivienda;
CONSULTA 31/03/12
20
CAPECO XVI Estudio "El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao«. Hace referencia al cuadro 4.22
Demanda en soles

14
Revitalización del Río Rímac

El río Rímac es una fuente importante de agua para la ciudad de Lima. Sin embargo, la
falta de cuidado y la contaminación proveniente de vertederos, basura doméstica,
desechos industriales, desmontes, etc. han ocasionado que el río este contaminado y
“abandonado” por la ciudad.

Actualmente el río Rímac pasa por un proceso de revitalización que se da en el centro de

la ciudad (proyectos como vía parque Rímac o el conjunto habitacional Martinete). Sin
embargo, debido a la expansión de la ciudad, es pertinente la revitalización en las zonas
de expansión de Lima. Se están iniciando estudios por parte de la Autoridad Nacional del
Agua y otras instituciones con la finalidad de revitalizar el río Rímac y sus márgenes entre
la toma de captación del canal surco y el puente Ñaña en Chaclacayo, siendo Ate uno de
los distritos con mayor beneficio por estas medidas.21

El proyecto de Tesis tiene como objetivo tanto el desarrollo de unidades y conjunto de

vivienda como el de revitalización del Río Rímac. Esto es debido al emplazamiento
elegido para el proyecto, el cual se ubicará en uno de los márgenes. Se buscará la
implementación de equipamiento urbano que se relacionará con el río Rímac con el fin
de revitalizarla.

1.3 ANTECEDENTES

1.3.1 Tipología
FUENTES BIBLIOGRÁFICAS

FORMA

Del m2 al m3

Los proyectos tradicionales describen las cualidades de una casa en términos de m2 y

según el número de dormitorios que tenga. El m3 sirve mejor para describir las
posibilidades y el potencial de una casa, más que las cualidades que ofrece. Desde el
momento en que se separa la estructura y el relleno, se puede ofrecer una enorme cantidad

21
http://www.ana.gob.pe/sala-de-prensa/noticias/noticias-2013/ana-inicia-demarcaci%C3%B3n-de-14-kil%C3%B3metros-de-faja-
marginal-del-r%C3%ADo-r%C3%ADmac-en-ate-vitarte.aspx

15
de tipologías sobre la misma estructura básica. La gente puede construir su casa dentro
de una casa.

FUNCIÓN

La vivienda colectiva es aquella que no tiene usuario conocido. La dificultad de conocer

al habitante futuro de cada residencia implica la adopción de la idea de usuario tipo,
tomándose a la familia estándar como generadora de medidas patrón.

No sabemos para quien construimos las casas. Ya no existe un modo de vida común o un
modelo social claro. Las casas deben ser flexibles para llegar a ser atractivas para distintos
grupos sociales.

El hotel para vivir

La integración de los servicios (por ej. un portero, bar, piscina, gimnasio o una consulta
médica) es importante. El potencial de la vivienda colectiva permite, bajo la premisa de
la colectividad, actividades que no están al alcance de una única persona. En ese sentido,
el hotel puede ser un modelo para proyecto de vivienda colectiva de gran tamaño.

TECNOLOGÍA

Los edificios en el futuro deberán ser flexibles durante el diseño (deben ajustarse a nuevas
respuestas según las situaciones) y durante la vida del edificio (un sistema estructural
capaz de permitir cambiar divisiones interiores, incluso pasar de vivienda a oficina).

16
Atelier Kempe Thill

Neutralidad Específica. Un Manifiesto Sobre La Nueva Vivienda Colectiva

Articulo Dentro Del Libro Densidad: Nueva Vivienda Colectiva Autor Javier Mozas
Editorial A+t Ediciones, 2006 País España Paginas 447 PP.

FUNCIÓN

Transformabilidad interna de la planta de la vivienda colectiva22

En cuanto a la transformabilidad interna (mutaciones dentro de sí misma) existen tres

tipologías definidas:

Planta libre: ausencia de distribución, permite la libertad de cambios de uso y jerarquías.

Permite el juego de ordenaciones infinito, admitiendo la mayor variabilidad posible de la
planta.

Nivel 3 V1 Nivel 4 V1
Zona rígida Zona rígida Zona
Zona flexible
flexible

V2 V2

Lofts Plaza Yungay

Santiago, Chile 1998 – 1999. Espacios libres de distribuciones en dos niveles y con doble altura

22
Plantas transformables. La vivienda colectiva como objeto de intervención
Carolina Valenzuela. http://www.scielo.cl/pdf/arq/n58/art22.pdf (consulta 18/8/2014)

17
Planta móvil: contiene en su interior uno o más elementos móviles (tabiques, puertas
correderas, muebles y aparatos), que permiten la subdivisión del espacio en recintos de
diversos tamaños

Estructura
rígida

Tabiques
móviles

Viviendas con núcleo transformable

Concurso Hábitat y ciudad, España 1990
Espacio principal libre de distribuciones y subdividible por la fijación de tabiques
y aparatos móviles, generando infinitas posibilidades de plantas

Planta de recintos neutros: si bien posee habitaciones definidas e inamovibles, es capaz

de proponer diversidad por la equivalencia o diferenciación en el tamaño de sus espacios.
La flexibilidad está dada en el uso de habitaciones sin nombre (admiten cualquier uso).

V1
Circulación

V2
V2

Espacios rígidos Espacios neutros (cualquier

(dormitorios) función)

Lofts calle Malabia

Buenos Aires, Argentina 2000 – 2001
Primer nivel de recintos equivalentes (dormitorios) y segundo y tercer nivel de
espacios únicos y doble altura. Programas distribuibles según cercanía o lejanía
al acceso y/o la calle

18
CONCLUSIONES

CUADRO 4:23

Conclusiones

Neutralidad Específica. FORMA

Un Manifiesto Sobre La El m3 sirve mejor para describir las posibilidades y el potencial de una casa, más que las cualidades que
Nueva Vivienda Colectiva ofrece.
La separación entre la estructura y divisiones de viviendas hace más rica las variedades tipológicas de
vivienda.
FUNCIÓN
La vivienda colectiva es aquella que no tiene usuario conocido.
Las casas deben ser flexibles para llegar a ser atractivas para distintos grupos sociales.
TECNOLOGÍA
Los edificios en el futuro deberán ser flexibles durante el diseño.

Plantas transformables FUNCION

La vivienda colectiva El hombre transforma su hábitat a partir de aspectos estéticos, morfológicos, de significado y de gustos;
como objeto de se trata de un personalizar instintivo, relacionado a lo psicológico, lo social y lo cultural.
intervención La apropiación que hace cada tipo de usuario incorpora programas propios, tales como: el taller, la oficina,
el lugar de estudio, la sala de juegos, etc.
Existen tres tipologías que definen el concepto de transformabilidad:
Planta libre (posible gracias al aspecto tecnológico)
Planta Móvil (posible gracias al aspecto tecnológico)
Planta de recintos neutros.

PROYECTOS REFERENCIALES

A continuación se analizarán distintos proyectos arquitectónicos que poseen relación en

cuanto a la tipología estudiada.

23
Elaboración propia

19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
1.3.2. Enfasis. Secuencia de espacios desde lo público al privado
FUENTES BIBLIOGRÁFICAS

GRADOS DE PRIVACIDAD

En un extremo de la escala se halla la vivienda particular con espacio exterior privado,

como un jardín o terraza. Los espacios públicos son accesibles al público, pero tienen un
carácter semipúblico debido a la estrecha conexión con un limitado número de viviendas.
Los espacios comunitarios son algo más públicos

Los espacios públicos pueden llegar a ser parte del hábitat residencial y se protegen el
vandalismo y la delincuencia de la misma manera que se defienden las propias viviendas.

LAS DISPOSICIONES FISICAS PUEDE FOMENTAR O INHIBIR EL CONTACTO

VISUAL Y AUDITIVO

Cuadro 5:

INHIBIR EL CONTACTO FOMENTAR EL CONTACTO

VISUAL Y AUDITORIO
1 CON MUROS
2 DISTANCIAS LARGAS
3 VELOCIDADES ALTAS
4 VARIOS NIVELES
5 ORIENTACION DE ESPALDAS
VISUAL Y AUDITORIO
SIN MUROS
DISTANCIAS CORTAS
VELOCIDADES BAJAS
UN SOLO NIVEL
ORIENTACION DE FRENTE

AGRUPAR EN UN NIVEL O DISPERSAR EN VARIOS NIVELES

39
El contacto significativo con lo que pasa a nivel del suelo sólo es posible desde los
primeros pisos de un edificio en altura. Entre los pisos tercero y cuarto puede observarse
un marcado descenso de la capacidad para tener contacto con el nivel del suelo. Existe
otro umbral entre los pisos quinto y sexto. Por encima del quinto piso, todas las cosas y
todas las personas quedan definitivamente fuera del alcance de lo que pasa a nivel del
suelo

A VIDA ENTRE LOS EDIFICIOS

Uno de los problemas más urgentes de la vivienda pública tiene que ver con su tamaño y
los espacios públicos definidos de modo impreciso, que, al ser demasiado grandes y poco
claros, tienen el carácter de tierra de nadie.

Gehl, Jan
La Humanización del Espacio Urbano
España: Editorial Revertré, 2006

Los niveles intermedios entre lo público y lo privado en lo popular

40
El discurso urbanístico convencional marca la dicotomía público-privado como
articuladora de la vida en la ciudad, donde la calle es el hecho contrario de la vivienda,
teniendo cada uno de ellos sus propias funciones, relaciones y emotividades, de forma
distinta e impermeable: la casa se entiende como espacio protegido y el entorno de lo
privado, y el espacio público de la calle como el territorio abierto de la circulación, el
esparcimiento y el encuentro.

Sin embargo, en los ámbitos populares barriales –donde se encuentran la casa y la calle-
esta impermeabilidad es un hecho que cotidianamente se ve alterado, y sus límites
frecuentemente transgredidos. Estos intercambios entre lo público y lo privado se dan en
las veredas en frente de cada casa, debajo de las escaleras exteriores, o de los techos y
aleros que invaden la calle más allá de los límites del lote y se fusionan con ella: así la
calle invade la casa, y la casa invade la calle.

Esta relación implica un tipo particular de planificación, especialmente en el tratamiento

de la escala barrial inmediata a las casas, en la cual deben plantearse una serie de
articulaciones y jerarquías, de manera que esta permeabilidad no se vea afectada. Se
presentan retos a la renovación de las urbanizaciones populares, donde no se debería
perder de vista la importancia del pasaje peatonal y de la calle poco transitada como
articuladores de la vida al interior de las manzanas, donde a manera de estructuras
similares a quintas y condominios, se refuerzan estas relaciones y se contienen para que
no pierdan su carácter cotidiano, reforzando la idea de lo colectivo tanto a niveles públicos
como semiprivados.

Conclusiones

La vida en comunidad es un factor predominante en la ciudad y, sobretodo, en la vida de

los sectores populares. Es común, en este sector social, considerarla calle como una
extensión de la vivienda. Es interesante la gran participación social que se tiene ya que la
calle se entiende como un espacio libre a la circulación, esparcimiento y encuentro. Se
debe rescatar la idea de integrar la calle con la vivienda pero considerando factores como
la seguridad y permeabilidad.

Takano, Guillermo y Tokeshi, Juan

41
Espacio público en la ciudad popular: reflexiones y experiencias desde el sur.

Series Estudios Urbanos N°3.

Lima: Sinco editores, 2007

Se debe identificar los diferentes “micro territorios” que constituye el territorio de los
grandes conjuntos de viviendas, las partes privadas y públicas. Desde el momento en que
determinamos los límites y la naturaleza de los distintos espacios, podremos determinar
su desarrollo y promoción ocasional y contextual.

Se dice que los bloques de viviendas tienen un problema de densidad. Al contrario: cuanto
más se reduzca la densidad más problemas surgirán y más se incrementará el déficit de
equipamientos.

Es necesario prever la gestión del espacio público como una extensión de la de los
espacios interiores.

Ante todo es necesario prestar atención a los usos, ya que son ellos los que deben ser
legitimados. Existen muchos espacios verdes poco definidos en los que el uso se define
sin predeterminaciones. Estos espacios funcionan muy bien porque permiten que la gente
se apropie libremente de ellos.

Es necesario revelar el uso, ya que es el uso el que se encarga de modelar el espacio

público y no al revés.

Todo conjunto de modificaciones sucesivas constituyen la manera de enriquecer el

espacio de vida. Esto implica que existan estrategias territoriales precisas que permitan
elaborar dispositivos más efectivos, en lugar de diseñar planificaciones basadas en lo
formal y en lo normativo.

Aquellos que se dedican al urbanismo en general consideran que sus intervenciones

operan desde la creación, cuando en realidad lo que hacemos es, fundamentalmente,
transformar lo existe. Esto implica la necesidad de analizar la realidad partiendo del
interior, antes que mirarlo a vista de pájaro o desde el punto de vida de la mera
planificación.

Es necesario demostrar que es posible hacer urbanismo de otra manera. Partiendo de la

vivienda, partiendo de la gente.

42
Druot, Fréderic ; Lacaton , Anne; Vassal, Jean-Philippe

Plus. La vivienda colectiva. Territorio de excepción.

España. Gustavo Gili, 2007

El libro muestra diversas alternativas a la regeneración de la vivienda popular. Dentro de

los factores de diseño a implementar para la regeneración del barrio se emplea el sistema
“Alvariño”, llamado así por el arquitecto Miguel Alvariño. Sus criterios de diseño
responden a la reinterpretación de la tipología de quinta y a la vivienda en callejón.

Entre las principales características de este sistema se encuentran:

 Integración de distintos tipos de tipología de vivienda, los edificios multifamiliares y

la casa ampliable (se desdobla para ampliar su área y albergar más habitantes.)

 Las viviendas en pisos superiores tienen como acceso una calle elevada, que además
esta techada por las viviendas superiores.

 La posibilidad de ampliación de la vivienda en sentido horizontal (viviendas del

primer piso) y en sentido vertical (viviendas de pisos superiores)

a) Por otro lado, el libro presenta la propuesta de renovación de la Calle Santa María, el
cual emplea el sistema antes explicado y describen criterios adicionales.

b) Incremento de la densidad

c) El mínimo número de escaleras deberán garantizar el ingreso a todas las viviendas.

d) El ingreso de cada vivienda es independiente, sea a nivel de calle o a nivel de calle

elevada.

43
e) Considerar a la calle como un lugar de interacción y encuentro, así como incrementar
su capacidad de áreas verdes y segregar al automóvil de los peatones mediante la
modificación de la calle.

f) El crecimiento de las viviendas deberá contemplar un espacio de área libre, el cual

generará áreas públicas en las calles elevadas.

g) Se deben alentar la presencia de los usos complementarios

b), c) d) e)

Burga, Jorge

EL OCASO DE LA BARRIADA: PROPUESTAS PARA LA VIVIENDA

POPULAR.

Lima. Universidad Nacional de Ingeniería. Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Artes.

Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento 2006 . 147 p.

CONCLUSIONES

CUADRO 5:24

Conclusiones

La Humanización El espacio semipúblico está protegido del vandalismo/ delincuencia

del Espacio Urbano debido a su ubicación.
El diseño arquitectónico puede inhibir o fomentar el contacto visual
y auditivo.
Se debe definir el espacio público como tal para que no sea ‘’tierra
de nadie’’.
Las viviendas por encima del 5to piso quedan fuera del alcance de lo
que pasa a nivel de suelo

24
Elaboración propia

44
 Espacio público en En los sectores populares la calle es la extensión de la vivienda.
la ciudad popular: La calle es el espacio público, es un territorio de circulación,
reflexiones y esparcimiento y encuentro.
experiencias desde el Se debe recuperar la calle pero considerando la permeabilidad del
sur. conjunto y la seguridad.
Plus. La vivienda Se debe definir y delimitar el espacio público
colectiva. Territorio Se debe incrementar la densidad de las viviendas ya que, en caso
de excepción. contrario, habrían deficiencias en los equipamientos.
El ocaso de la La creación de calles elevadas para el ingreso a todas las viviendas.
barriada : Se incrementa la densidad así como el área pública en altura
propuestas para la Se segrega al automóvil de los habitantes, la calle es un sitio de
vivienda popular reunión.
Se deben alentar la presencia de los usos complementarios
Se debe considerar la posibilidad de ampliación de cada vivienda

PROYECTOS REFERENCIALES

A continuación se desarrollaran diversos proyectos referenciales, los cuales interpretan

de distinta manera el énfasis del proyecto en mención.

45
46
47
48
49
50
51
52
1.4. DEFINICIONES OPERATIVAS
ESPACIO PÚBLICO

Hablar del espacio público presupone una serie de definiciones que se han dado a lo largo
del tiempo entre ella se puede encontrar la siguiente definición:

“El tejido conector de la ciudad, donde se producen los encuentros entre

los habitantes, y de ellos con la ciudad. Se define como el espacio
urbanístico, que no está limitado por derechos de propiedad, que es
accesible, en principio, a cualquiera y en el que se puede experimentar el
comportamiento colectivo. Junto con las áreas verdes, constituye los
vacíos estructuradores de interacción social y es el complemento de la
masa edificada.”25

En términos más arquitectónico se encuentra la siguiente definición:

“El contenido de aquel espacio conformado entre los volúmenes de las

edificaciones, con accesibilidad abierta a la percepción del ojo, sean el
suelo y los, edificios de propiedad jurídica pública o privada.”26

CONCLUSIÓN: EL ESPACIO PUBLICO ES EL ESPACIO LIMITADO POR

EDIFICACIONES EL CUAL TIENE UNA LIBRE ACCESIBILIDAD FISICA Y
VISUAL Y DONDE SE DESARROLLAN ACTIVIDADES COLECTIVAS.

ESPACIO PRIVADO

El espacio privado, no es sólo como aquel sobre el cual ejercen dominio, mediante su
propiedad, un grupo o persona determinada, sino como una espacialidad que tiene
características diferentes y que está compuesta en primer lugar del espacio individual, que
proporciona la intimidad y cuyo acceso es prohibido (negativo), limitado, como la
vivienda bajo su más estrecha acepción: el techo. Bajo ésta nominación se incluyen
además todas aquellas espacialidades que tienen un acceso limitado por la propiedad del
mismo y nos referimos a lugares de trabajo, oficinas, fábricas y en general todos aquellos
espacios sobre los cuales existe un estricto control por parte del interés particular.27

25
Tipos y Elementos de la forma urbana, Gustavo Munizaga
26
Definición Documento Estudio Espacio Público Urbano, Harrison y asociados.1999
27
Conceptualización Del Espacio Público, http://www.Unalmed.Edu.Co/~paisaje/doc4/concep.Htm. (Consulta 10/4/2012)

53
Sirve de soporte general a las actividades individuales o grupales y es apropiado
individual o grupalmente de manera excluyente.28

CONCLUSIÓN: EL ESPACIO PRIVADO ES EL ESPACIO QUE PERTENECE A LOS

PROPIOS HABITANTES, TIENE UNA ACCESIBILIDAD LIMITADA HACIA
OTRAS PERSONAS.

ESPACIO INTERMEDIO

El limite habitable o “el espacio intermedio”

Entre el exterior y el interior se forma un espacio que podríamos llamar espacio

intermedio.

El espacio intermedio tiene cualidades del interior y del exterior. Su forma y dimensión
es variable de acuerdo a la hora, las condiciones y al uso.

El límite se volvió habitable, ya no sólo es el plano vertical tratado para permitir la

continuidad visual, ahora también es un espacio en el que se entrelazan el interior y el
exterior, cada uno en menor o mayor grado

El espacio intermedio es producto de la prolongación e intersección en un punto medio,

del espacio interior y exterior, con sus características físicas y perceptuales. 29

"El espacio intermedio, es decir aquel que cumple el rol de mediador entre
otros espacios y, particularmente, entre el espacio interior y exterior, es en
arquitectura fundamental para operar las relaciones entre el individuo y el
medio que habita.30

CONCLUSIÓN: ES EL ESPACIO QUE VINCULA EL ESPACIO PUBLICO CON EL

PRIVADO. ALIENTA LAS RELACIONES ENTRE EL INDIVIDUO Y SU ENTORNO

VIVIENDA SOCIAL

28
Límites: Transparencias Y Espacios Intermedios Maya Suarez/ teoría 1/ mda/ fau/ ucv http://issuu.Com/mayasuarez/docs/limites
(consulta 10/4/2012)
29
Conceptualización Del Espacio Público, http://www.Unalmed.Edu.Co/~paisaje/doc4/concep.Htm. (Consulta 10/4/2012)
30
“Espacios Intermedios" Javier Mozas. A+t numero 6 - octubre 1995. Http://textos-y-contextos.Blogspot.Com/2007/03/espacios-
intermedios.Html (consulta 10/4/2012)

54
No existe un término definitivo para determinar el concepto de vivienda social, entre una
de sus definiciones en términos políticos económicos tenemos:

“En la actualidad se tiene el concepto de vivienda social – denominada

actualmente viviendas de protección oficial – como pisos que se sacan al
mercado a un precio mucho menor del mismo y al que pueden acceder
determinados colectivos de personas con un determinado nivel de renta.”31

Por otro lado se encuentran definiciones que se acercan más a una cuestión social:

“La vivienda social debe responder rápidamente a la necesidad imperiosa

de un techo para una familia, en primer lugar. En segundo término la
vivienda social debe atender las necesidades de contar con un lugar
habitable, dignamente integrado a la comunidad y con posibilidades de
desarrollo.”32

Parafraseando el artículo “la vivienda social”, se puede concluir que la vivienda social es
la respuesta estatal frente a la emergencia económica.

CONCLUSIÓN: EL CONCEPTO DE VIVIENDA SOCIAL ESTÁ LIGADO AL BAJO

COSTO, LA ACCESIBILIDAD Y EL FINANCIAMIENTO. SON ENTENDIDAS
COMO VIVIENDAS MÍNIMAS, ES DECIR, DONDE SE CUMPLE CON UN
MÍNIMO DE ÁREA Y DISEÑO QUE PUEDAN SER CONFORTABLES PARA EL
USO HUMANO.

CONJUNTO HABITACIONAL (CONJUNTO RESIDENCIAL)

Grupo de viviendas compuesto de varias edificaciones independientes, con predios de

propiedad exclusiva y que comparten bienes comunes bajo el régimen de copropiedad.33

CONCLUSIÓN: CONJUNTO DE VIVIENDAS CON EQUIPAMIENTOS EN COMÚN

31
GARCIA , LUISA (2011).VIVIENDAS SOCIALES.(CONSULTA 10/4/2012). WWW.URBANISMO.COM ,SITIO WEB
DEDICADO A ESTUDIOS DE URBANISMO.
32
ARQUITECTURA DE CASAS,( NOVIEMBRE 8, 2011). HTTP://WWW.ARQUITECTURADECASAS.INFO/2010/11/LA-
VIVIENDA-SOCIAL/ SITIO WEB DEDICADO AL ESTUDIO DE LA VIVIENDA (CONSULTA 10/4/2012)

33
REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES 2006

55
2. PROGRAMACION ARQUITECTONICA

2.1 DETERMINACION DE USUARIOS

2.1.1 PROCESO
1. CLIENTE OBJETIVO DE MIVIVIENDA

Mivivienda financia la compra de viviendas cuyo costo total este entre s/. 53,200.00 hasta
S/.266, 000 nuevos soles34

De acuerdo a lo visto en el capítulo I: Introducción; cuadro 1, el NSE objetivo de

MiVivienda se encuentra en el b y c (en mayor proporción)

Cuadro 6: 35

Ate es uno de los distritos donde se encuentra un mayor porcentaje de población en el

nivel socioeconómico c

34
FONDO MIVIVIENDA: http://www.mivivienda.com.pe/portal/ (consulta 12/09/2014)
35
NIVELES SOCIOECONOMICOS 2012 http://www.apeim.com.pe/images/apeim_nse_2012.pdf (consulta 20/04/12). Hace
referencia al cuadro de distribución de zonas Apeim por niveles- Lima Metropolitana

56
Gráfico7:36

El terreno elegido se encuentra

en una zona céntrica, con
conexiones viales importantes y
con frente al Río Rímac.
MERCADO DE HUACHI
CENTRO
PRODUCTORES PA
BANCARIO+ MERCADO
OVALO DE DE CERES STA
STA ANITA CLARA

RIMA FOCOS CARRETERA FUTURA LINEA 3

C COMERCIALE CENTRAL. FUTURA METRO LIMA

PARÁMETROS URBANOS

PLANO DE ZONIFICACION DE ATE37

36
Elaboración Propia
37
Área de tratamiento normativo IV. Ordenanza 1099, Municipalidad Metropolitana de Lima

57
Cuadro 7: 38

(*) El proyecto considerará 1 estacionamiento por vivienda debido al sector considerado

en el estudio.

USO ACTUAL TERRENO VACIO

Caracterís-

AREA 2.56 HA
y ticas

ZONIFICA-CION RDM

ALTURA MAXIMA 8 PISOS

DENSIDAD NETA 1000 -1400HAB/HA (23)

MAX
edificatorios
urbanísticos
Parámetros

AREA LIBRE 60%

ESTACIONAMIENTOS 1 CADA 2 VIVIENDAS*

La densidad neta en RDM se establece entre el rango de 1000- 1400 hab/ha. Es decir, al
tener un terreno de 2.56 Ha (considerando 1.024 Ha neta) se tiene una población máxima
de 1024 a 1434 habitantes

Por otro lado, el área máxima edificable es de 81 920 m2

2. EQUIPAMIENTOS COMPLEMENTARIOS

Al considerar los equipamientos complementarios y la capacidad que población que

tienen (186 personas, ver aspectos cualitativos, cuantitativos y programa arquitectónico),
la vivienda queda con una población de 1250 personas (considerando como densidad neta
1400hab/Ha).

Si se considera 4.75 habitantes en promedio por vivienda (ver Cuadro 6, promedio de

habitantes por hogar39 y resulta tener 264 viviendas.

3. COMPOSICION FAMILIAR

38
Ordenanza 620. CAPECO XVI estudio, 2011
39
Perú: Tipos y ciclos de vida de los hogares. INEI. 2007 http://www.Inei.Gob.Pe/biblioineipub/bancopub/est/lib0870/libro.Pdf
(consulta 24/04/12). Hace referencia al cuadro n1. Perú: hogares por tipo de hogar, según por distritos, 2007

58
Las cifras del último censo de INEI40 nos indican los tipos de hogares, su composición,
el número de hogares según el distrito y su población según hogar. Examinando estos
datos se puede sacar un promedio de integrantes que contiene cada grupo y el número de
dormitorios que contiene cada grupo. A continuación se presenta un resumen de lo
estudiado.

Cuadro 8:41

Prom. 4.75

CATEGORIAS MÁS IMPORTANTES

NUCLEAR Nuclear con hijos: padres + hijos
EXTENDIDO Extendido con hijos: padres+ hijos + otros familiares
COMPUESTO Compuesto nuclear: padres + hijos + miembros no familiares
UNIPERSONAL Hogar unipersonal: 1 integrante
SIN NÚCLEO Jefe solo con familiar: jefe + familiar

Considerando la validez del estudio hecho por la INEI para la contabilidad del proyecto
se tienen las siguientes cifras:

Viviendas: 4 dormitorios 9.8 % (26 viviendas); 3 dormitorios 48.10 % (127 viviendas); 2

dormitorios 13.1 % (35 viviendas); 1 dormitorio 29.0% (77 viviendas)

40
Perú: Tipos y ciclos de vida de los hogares. INEI. 2007 http://www.Inei.Gob.Pe/biblioineipub/bancopub/est/lib0870/libro.Pdf
(consulta 24/04/12). Hace referencia al cuadro n1. Perú: hogares por tipo de hogar, según por distritos, 2007
41
Elaboración Propia

59
2.1.2 CONCLUSIONES
Mivivienda da préstamos a viviendas cuyo costo total de s/. 53,200 hasta s/. 266,000).
Teniendo en cuenta este criterio, se determina que el NSE objetivo es el b y c (en mayor
proporción).

Los parámetros del terreno nos indican que según su densidad máxima tenemos una
población de máxima de 1024 a 1434 habitantes, ubicados en 264 viviendas.

Según la composición familiar en el distrito de Ate, se determina que:

Viviendas: 4 dormitorios 9.8 % (26 viviendas) ; 3 dormitorios 48.10 % (127 viviendas) ;

2 dormitorios 13.1 % (35 viviendas) ; 1 dormitorio 29.0% (77 viviendas).

A continuación, el resumen del aforo según usos.

Cuadro 9: 42

USO Capacidad (personas)

Vivienda 1250
Puesto de Salud 30
Cuna- Jardín 60
SUM 180
Autoservicio 24
Gimnasio 35
Restaurante 35
Talleres 50 TOTAL 1434 PERSONAS

42
REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES 2006

60
2.2. DETERMINACION DE AMBIENTES

2.2.1. PROCESO
CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA

Cuadro 10: 43

AREA
DE 101 A 150 MAS DE 150 TOTAL
ESTRATO N.I HASTA 50M2 DE 51 A 75 M2 DE 76 A 100 M2 M2 M2
% % % % % % %
ALTO 2,00 0,00 4,36 52,27 23,96 17,42 100,00
MEDIO ALTO 2,42 0,00 4,07 73,18 16,26 4,07 100,00
MEDIO 1,10 0,00 5,07 50,72 35,50 7,61 100,00
MEDIO BAJO 0,92 0,00 7,62 68,59 22,86 0,00 100,00
BAJO 1,57 0,00 19,69 59,06 19,69 0,00 100,00
TOTAL 1,24 0,00 6,85 59,80 27,70 4,40 100,00

La vivienda dentro del sector objetivo de mi vivienda comprende de un área de 76 a 100

m2

Cuadro 11: 44

¿COMPRARIA VIVIENDA PARA AMPLIAR? TOTAL

PRECIO DE LA VIVIENDA EN SOLES SI NO N.I.
% % % %
HASTA 11 200 0,00 90,00 10,00 100,00
11 201 - 22 400 3,45 96,55 0,00 100,00
22 401 - 28 000 6,06 87,88 6,06 100,00
28 001 - 42 000 4,29 85,71 10,00 100,00
42 001 - 56 000 10,14 69,57 20,29 100,00
56 001 - 70 000 15,91 65,91 18,18 100,00
70 001 - 84 000 26,53 48,98 24,49 100,00
84 001 - 112 000 29,82 31,58 38,60 100,00
112 001 - 140 000 21,21 18,18 60,61 100,00
140 001 - 168 000 23,53 29,41 47,06 100,00
168 001 - 196 000 45,45 18,18 36,36 100,00
196 001 - 224 000 41,67 16,67 41,67 100,00
224 001 - 280 000 44,68 8,51 46,81 100,00
280 001 - 336 000 37,50 12,50 50,00 100,00

43
CAPECO XVI Estudio "El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao». Referencia al Cuadro 4,71
Área
44
CAPECO XVI Estudio "El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao». Referencia al Cuadro 4,48
¿Compraría vivienda para ampliar?

61
Este dato, elaborado por CAPECO, da una idea de la tendencia de ampliación de la
vivienda, se estima esta cifra en 27% de los casos.

EQUIPAMIENTOS

REGLAMENTACIÓN RNE

Habilitaciones residenciales

Cuadro 12: 45

R3
R4

El reglamento nacional de edificaciones señala que se debe dotar de la vivienda de

recreación pública, parques zonales y servicios complementarios según su densidad.
RDM (R3, R4)

Cuadro 13: 46

CUADRO RESUMEN DE ZONIFICACION URBANAS

DENSIDAD / INTENSIDAD DE USO
ZONIFICACION
Comercio Vecinal (CV) Zonal (CZ) Metropolitano (CM) Especializado (CE)
Nivel de Servicio (hab.) De 2 000 a 7 500 De 30 000 a 500 000 300 000 a 1 000 000 De 1 000 a 200 000
Educación Educación Básica (E1) Educación Superior Educación Superior Educación Superior Post
Tecnológica (E2) Universitaria (E3) Grado (E4)
Nivel de Servicio (hab.) Inicial E hasta 7 000 Hasta 50 000 Más de 50 000 Más de 50 000
E1 hasta 30 000
Salud Posta Médica (H1) Centro de Salud (H2) Hospital General (H3) Hospital Especializado
(H4)
Nivel de Servicio (hab.) 2 000 a 7 000 20 000 a 50 000 30 000 a 125 000 A 125 000

45
Referencia a la NORMA TH0.10 habilitaciones residenciales. Reglamento nacional de edificaciones, 2006
46
CAPECO XVI estudio "el mercado de edificaciones urbanas en lima metropolitana y el callao». Referencia al cuadro 3: anexo nº
1. Cuadro resumen de zonificaciones urbanas

62
 En función a lo visto en Cap2. Programación Arquitectónica. 1. Determinación de
Usuarios, el tipo de equipamientos a utilizar deberán ser: Comercio Vecinal (CV),
Educación Básica (E1), Posta Médica (H1).

ENCUESTAS SEGÚN EDAD EN CONJUNTOS HABITACIONALES

Situación 1 Situación 2 Situación 3 Situación 4

Niño/ Joven Adolescente Adolescente Universitar
(H) (M) io

Vivienda

Vivienda
Vivienda
Vivienda

Se levanta y se Se levanta y se Se levanta y se Llega de la

alista para salir alista para salir alista para salir universidad
Espacio

Colectivo
Centro Comercial Educativo

Comercio Espacio
Educativo

Centro

Encuentra amigos
Centro

Gimnasio/

Sale al colegio Sale a entrenar Sale al colegio

Colectivo

Compra cosas para

Local
Restaurante/
Colectivo

la casa
Espacio

Clases de educación Participa en el

Colectivo

campeonato de la Sale con amigas

Espacio

física
vecindad
Vivienda
Llega a casa
de Comercio

Comercio
Vivienda

El equipo sale a Se alista para la

Regresa a casa
Local

comer noche
Local

SUM

Sale a una reunión

de vecindario
Colectivo

Vivienda
Espacio

Sale a jugar con sus Sufre una lesión Regresa a casa

Salud
Posta

amigos Encuentra a un
Vivienda Control

vigilante en el
camino
Colectivo
Comercio

Espacio

SUM

Compra algunas Regresa para la Va al lugar de la

Local

cosas para casa clausura fiesta La reunión sigue en

casa de un amigo
Vivienda

Vivienda
Vivienda

Vivienda

Regresa a casa Regresa a casa Regresa a casa Regresa a casa en la

noche

63
 Situación 5 Situación 6 Situación 7 Situación 8
Ama de Casa Adulto Independiente (H) Adulto Independiente (M) Adulto Mayor

Vivienda
Vivienda

Vivienda

Vivienda
Se levanta Se levanta y se Se levanta y se Se levanta y se
alista para salir alista para salir alista para salir

Gimnasio/ Espacio
Comercio

Comercio

Comercio
Local

Sale a comprar el

Local
desayuno

Local
Sale a entrenar Sale a comprar el Sale a comprar el
Colectivo
desayuno desayuno
Educativo Vivienda

Vivienda
Regresa a casa

Vivienda
Vivienda

Regresa a casa Regresa a casa Regresa a casa

Centro

Deja al niño en la

Colectivo
escuela

Espacio
Comercio

Comercio
Sale al trabajo Sale al trabajo Clases de Taichí
Vivienda

Regresa a casa a hacer

las labores del hogar
Comercio

Comercio

Colectivo
Espacio
Compra cosas
Restaurante Local

Local
Educativo Colectivo

para la casa y Compra cosas Reunión con

Espacio

regresa para la casa amigos

Sale a dar un paseo
con amigas
Comercio

Comercio
Sale con una chica
Centro

Local

Local
Recoge al niño de la Shopping Sale al casino
escuela
Vivienda

Vivienda
Vivienda

Vivienda

Regresa a casa Regresa a casa

Regresa a casa Regresa a casa

Elaboración propia

Los usuarios son individuos comunes, los conjuntos residenciales están dirigidos hacia la
sociedad. En base a esto, el listado de actividades tiene como fuente a un distinto público
que vive en una unidad vecinal/ conjunto residencial. Este análisis servirá para determinar
si los reglamentos están acorde a las necesidades de los usuarios.

64
Dentro de las actividades del sector c se establecen preferencias por:

Cuadro14: 47

Actividades %
Actividades en tiempo libre Comer en un restaurante con la familia 42,5
Practicar su deporte favorito 38,2
Ir a una ceremonia religiosa 36,5
Ir a comprar/ pasear en un centro comercial formal 29,0
Asistir a actividades pro fondos 25,7
Hábitos y lugares de compra Mercado cerca de su hogar 83,4
Bodega 47,7
Metro 50,1
Problemas de salud Consulta en una posta medica 20,4
Consulta en el seguro social 62,2
Existen una serie de servicios correspondientes al sector objetivo de Mivivienda, dentro
de las más importantes están los locales comerciales, canchas deportivas y áreas verdes.

Cuadro15: 48

SERVICIOS PREFERIDOS
LOCALE TOTA
PRECIO DE GUARDERÍ T.V. PORTERÍ CANCHAS ZONAS PISCINA ESTACIO- S SIS. SALÓN OTRO L
LA VIVIENDA A CABL A DEPORTIV VERDE S NAMIENT COMERC CENT. DE S
EN SOLES E AS S O I. DE GAS FIESTAS
% % % % % % % % % % % %
HASTA 11 200 0,00 20,00 20,00 20,00 20,00 0,00 0,00 20,00 0,00 0,00 0,00 100,00
11 201 - 22 400 20,00 0,00 0,00 20,00 20,00 20,00 0,00 20,00 0,00 0,00 0,00 100,00
22 401 - 28 000 11,76 17,65 11,76 11,76 17,65 0,00 0,00 23,53 5,88 0,00 0,00 100,00
28 001 - 42 000 7,55 15,09 13,21 15,09 13,21 5,66 7,55 18,87 3,77 0,00 0,00 100,00
42 001 - 56 000 6,00 9,00 13,00 17,00 20,00 2,00 5,00 17,00 8,00 3,00 0,00 100,00

56 001 - 70 000 9,72 12,50 13,89 15,28 16,67 1,39 5,56 19,44 4,17 1,39 0,00 100,00
70 001 - 84 000 8,66 12,60 13,39 14,17 16,54 0,79 9,45 15,75 7,87 0,79 0,00 100,00
84 001 - 112 000 11,06 13,57 16,58 10,55 15,08 2,01 7,54 12,56 11,06 0,00 0,00 100,00
112 001 - 140 000 5,22 11,94 17,91 11,94 18,66 1,49 8,96 14,18 8,96 0,75 0,00 100,00
140 001 - 168 000 10,34 12,07 18,97 6,90 18,97 0,00 8,62 13,79 10,34 0,00 0,00 100,00
168 001 - 196 000 3,03 13,13 17,17 13,13 17,17 2,02 12,12 12,12 9,09 1,01 0,00 100,00
196 001 - 224 000 3,77 16,04 16,98 10,38 17,92 0,94 9,43 7,55 10,38 6,60 0,00 100,00
Complementariamente, CAPECO elaboró un listado de los equipamientos más
importantes. En este listado se determino los servicios mas importantes según el rango de
que estable Mivivienda

47
APEIM 2005, http://www.apeim.com.pe/images/IF_Niveles_Socio.pdf Hace referencia a los cuadros
mostrados (CONSULTA 14/04/12)
48
APEIM 2005, http://www.apeim.com.pe/images/IF_Niveles_Socio.pdf Hace referencia a los cuadros
mostrados (CONSULTA 14/04/12)

65
Ambas tablas demuestran una similitud en servicios necesitan complementar a la vivienda

PROYECTOS REFERENCIALES49 50 51

Gráfico 8:52

49
Pérez, Mawi. Las Unidades Vecinales, 40 años de arquitectura Urbana Moderna. (1945- 1985). FAU- UNI. Lima 2003.
50
Delgado, Luis. Tipología de Conjuntos Habitacionales. FAU-UNI. Lima
51
ENACE. Revolución Habitacional en Democracia
52
Elaboración propia

66
2.2.2 CONCLUSIONES
En complemento con el reglamento, los principales equipamientos dentro de los
conjuntos construidos son: educación: inicial; recreación: losas, parques niños; salud:
postas de salud; comercio: tiendas locales; otros usos: centros comunales (SUM).

2.2.3 COMPATIBILIDAD DE USOS

El siguiente análisis tiene como objetivo la de establecer parámetros en el diseño del
conjunto habitacional. Según cada uso, se establecerán relaciones y, por otro lado,
incompatibilidades y alejamientos. El análisis se evaluará en función al conjunto, es por
esto que hay un análisis general de paquetes funcionales mas no de ambientes.

Gráfico 9: 53

El diseño del conjunto habitacional tiene diversas funciones, además de viviendas, que
apoyan o sustentan las necesidades del conjunto y que pueden abastecer a la población
vecina.

Los ambientes giran en torno a la vivienda, ellos son compatibles entre sí y, más
importante aún, con la vivienda. Hay pocos casos en que no hay compatibilidad, ej.
estacionamientos con parques o losas deportivas, ya que se le debe dar prioridad al peatón.
Este tipo de incompatibilidad se debe manejar en el proceso del diseño para evitar la
confrontación entre ambos espacios.

53
Elaboración propia

67
2.2.4. SECUENCIA ESPACIAL DE LOS USOS DEL PROYECTO
Los siguientes usos son los principales ambientes a utilizar dentro del Conjunto
Habitacional. La disposición de estos usos serán emplazados en función al énfasis:
Secuencia de espacios desde lo público a lo privado.

Gráfico 10:54

54
Elaboración Propia

68
2.3. DETERMINACIÓN DE ASPECTOS CUANTITATIVOS
Y CUALITATIVOS
A continuación se hará un análisis de los ambientes principales del proyecto teniendo
como énfasis la determinación de los aspectos cuantitativos y cualitativos

69
70
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85
2.4. CONCLUSIONES DEL CAPÍTULO
Gráfico 11:55

55
Elaboración Propia

86
Ver programa (EXCELL)

Comparación Precio- Área (m2) de departamentos de la zona

Cuadro 16:56

PROY REFERENCIALES
CONJUNTOS EN STA. CLARA
INMOBILIARIA PROYECTO AREA COSTO COSTO COSTO PROM COSTO M2
DEP. MIN MAX (S/.)
BESCO CONDOMINIO CENTRAL 10.5 59 140600 202000 171300 2903.39
PAZ CENTENARIO CONDOMINIO JARDINES DE 60 168500 194000 181250 3020.83
STA CLARA
PAZ CENTENARIO CONDOMINIO PRADOS DEL SOL 62.3 112000 182000 147000 2359.55
LIDER CONDOMINIO KAMPU STA 65 142000 210000 176000 2707.69
CLARA
ARTECO DEPAS Y CLUB HUACHIPA 71 152200 260000 206100 2902.82
ARTECO PASEO SANTA CLARA 65 149900 150400 150150 2310.00
GRUPO ACUARIO LAS TORRES DE STA CLARA II 91 179971 266000 222985.5 2450.39
CIMENTARES RESIDENCIAL ALCANTARA 65.8 129400 149300 139350 2117.78
INV. MIGUEL GRAU TORRE BOULEVARD MIGUEL 81.42 183020 259000 221010 2714.44
GRAU
NELLYTA RESIDENCIAL NELLY 87 198679 218000 208339.5 2394.71
INVERSIONES SAC
PROMEDIO 2588.16
(S/.)
PROYECTO TESIS
CARATERÍSTICAS ÁREA DE COSTO
DEP- SEGÚN EL
COSTO
PROM DE
M2 (S/.)
DEPARTAMENTO 1 42.25 109349.78
DEPARTAMENTO 2 74.45 192688.55
DEPARTAMENTO 3 84.4 218440.74
DEPARTAMENTO 4 100 258816.05
CREDITO MI VIVIENDA
RANGOS DE PRECIO (S/.) 53200 266000

Según lo estudiado en la zona, el costo de m2 promedio de los departamentos es de S/.

2588.16. Se puede concluir que las áreas determinadas para los departamentos de 1, 2,3
y 4 dormitorios del proyecto de tesis se encuentran dentro del rango del Crédito Mi

56
Elaboración Propia

87
Vivienda al debido a que se multiplica el costo de m2 promedio de la zona con las áreas
de departamentos concluidas.

88
3. TERRENO Y EXPEDIENTE URBANO

3.1. EXPEDIENTE URBANO

A continuación se hará un análisis del terreno y sus consideraciones particulares para la
elaboración del expediente urbano.

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90
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ASPECTOS ADICIONALES

A continuación se presentarán el estudio del perfil del río Rímac, su importancia para el
desarrollo urbano de Lima y su vulnerabilidad.

96
97
98
99
3.2. CONCLUSIONES DEL CAPÍTULO
A continuación se presentarán las conclusiones del capítulo.

100
4. CONCLUSIONES FINALES: CRITERIOS DE
DISEÑO

A continuación se presentarán las conclusiones finales que determinarán todos los

aspectos del proyecto.

101
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106
CRITERIOS ADICIONALES

Evaluación y comparación del proyecto con proyectos MiVivienda

Esquema Mivivienda

107
Justificación de área libre- altura del proyecto.

Comparación Parámetro Urbano- Proyecto

Según lo establecido en el Área de Tratamiento Normativo I, la altura del proyecto se

establece en 6 pisos y el área libre mínima es de 60%. Sin embargo, el proyecto optó por
establecer mayor área de superficie libre (70%) para tener mayor área de recreación y
áreas verdes en el proyecto.

Por otro lado, el proyecto se eleva a 10 pisos (mayor a la altura según parámetro de 6
pisos) para equilibrar la relación de área vendible y techada con el incremento de área
libre. En base a esto, se calcula el área construida total de proyecto y el área vendible del
proyecto (área de viviendas).

Ejemplo de Proyecto multifamiliar- desarrollo y ratios:

108
El ratio que da como resultado los m2 construidos sobre m2 vendibles es de 1.13*, lo cual
determina la viabilidad económica del proyecto.

Entonces, llevando las consideraciones económicas del proyecto se tiene lo siguiente:

Área Total construida: 35013 m2

Área Vendible (viviendas): 29158.05 m2 (33515 m2 consideró las circulaciones y áreas

comunes)

Ratio resultante: 1.13, por lo tanto el proyecto es rentable.

Escalonamiento y uso de terrazas en techos

El proyecto contempla la ubicación de terrazas en altura con la finalidad de que sean de

uso común. Las terrazas, además de ser aspectos formales importantes en el proyecto,
sirven funcionalmente pues extienden a la vivienda de pisos superiores hacia el exterior
dotándolos de actividades de recreación pasiva. Ver imágenes

109
Escaleras y ascensores en bloques típicos de vivienda

El proyecto considero la eficiencia de ascensores y escaleras en todo lo largo del proyecto.

Para el cálculo se desarrolló medio bloque de vivienda (módulo a y b) ya que su repetición
conforma el bloque típico de vivienda aplicado en todo el proyecto.

110
Por otro lado, se consideró el crecimiento poblacional del bloque señalado pues las
viviendas son progresivas. Se requirió conocer el máximo crecimiento del bloque,
determinando que es de 100 habitantes (2 personas por habitación en 4 viviendas de 2
dormitorios, 2 viviendas de 3 dormitorios y 9 viviendas de 4 dormitorios).

Considerando los puntos anteriores, se pudo determinar que se necesitan 2 ascensores

para medio bloque de vivienda (señalado en la imagen anterior).

Teniendo el número de ascensores determinado (2 ascensores) se distribuyó

equidistantemente los ascensores en ambos módulos (a y b) y considerando que no afecten
las visuales y privacidad requerida en las viviendas.

Así mismo, en cada módulo se ubican escaleras (escalera de escape en módulo A y

escalera abierta en módulo B). Adicionalmente, se plantea una escalera en dos tramos
para la conexión de terrazas de los últimos pisos que permitirá la integración de ambos
módulos.

111
112
5. IMÁGENES DEL PROYECTO

5.1. IMÁGENES DEL CONJUNTO

113
114
115
116
117
118
119
120
121
6. BIBLIOGRAFIA
Mozas, Javier; Fernández Per, Aurora. Densidad: nueva vivienda colectiva. a+t
Ediciones, 2006. 447 páginas
http://www1.inei.gob.pe/web/BiblioInei/ListaItemByTemaPalabra.asp?c=8&tt=Departa
mentales consulta 08 mayo, 2012
INEI: Censo Nacional 2007
Neufert, Ernst. Arte de proyectar en arquitectura
Barcelona: Gustavo Gilli, 2007. 672 páginas.
CAPECO.
XVI estudio "El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao"
Lima: Capeco, 2011
Fondo MiVivienda
Estudio de Mercado de la Vivienda Social en Lima. Lima: Fondo MiVivienda 2006
Gehl, Jan. La Humanización del Espacio Urbano. España: Editorial Revertré, 2006
Escala. Escala N 132, Ciudad: espacio público. Colombia: Escala, 1986
ENACE. Revolución habitacional en democracia: plan de vivienda del Gobierno Perú,
1980-1985.
ENACE, 1985. Aymonino, Carlo
La vivienda racional: ponencias de los congresos CIAM 1929-1930
Barcelona: Gustavo Gilli, 1973
APEIM
Niveles Socioeconómicos 2011. Total Perú y Lima Metropolitana
http://www.apeim.com.pe/niveles.html 08 mayo, 2012
INEI
Perú: Tipos y ciclos de vida de los hogares
INEI, 2007
Instituto de la Construcción y Gerencia
Reglamento nacional de edificaciones. Lima: Instituto de la Construcción y Gerencia,
Fondo Editorial, 2009.
Druot, Frédéric; Lacaton , Anne; Vassal, Jean-Philippe
Plus : la vivienda colectiva, territorio de excepción. España. Gustavo Gili, 2007
Takano, Guillermo y Tokeshi, Juan
Espacio público en la ciudad popular: reflexiones y experiencias desde el sur.

122
Series Estudios Urbanos N°3. Lima: Sinco editores, 2007
Burga Bartra, Jorge.
El ocaso de la barriada: propuestas para la vivienda popular
Lima Universidad Nacional de Ingeniería. Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Artes.
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento 2006. 147 p.

123