Вы находитесь на странице: 1из 223

Порядковый номер отчета: № 15/02-1/019 – от 1 марта 2019 года

О Т ЧЕ Т
№ 15/02-1/019 – от 1 марта 2019 года
об оценке рыночной стоимости объекта оценки, представляющего собой
предприятие должника ООО «Шунгит М», оцениваемое как
имущественный комплекс, предназначенный для осуществления
предпринимательской деятельности (основание Статья 110. Продажа
предприятия должника. Федеральный закон "О несостоятельности
(банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)).
Дата проведения оценки – 15 февраля 2019 года
Дата составления отчета – 1 марта 2019 года
Заказчик – Общество с ограниченной ответственностью «Шунгит М» (ОГРН
1031000430603, ИНН 1013001684, КПП 101301001, юридический адрес
(местонахождение): 186304, республика Карелия, Медвежьегорский район, деревня
Шуньга, Центральная улица, 24, 12, именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в
лице конкурсного управляющего Шелепова Алексея Валентиновича (ИНН 526318053308,
СНИЛС 121-179-53130, рег № 11466,), члена Союза «Уральская саморегулируемая
организация арбитражных управляющих» (ОГРН 1026604954947, ИНН/КПП
6670019784/667101001; рег. № 001-2 от 19.12.2002; адрес 620014, Екатеринбург, Вайнера,
13 Е), адрес управляющего: 603037, Н. Новгород, а/я 19 или 603003, Н. Новгород,
Заводской парк, 29-1), действующего на основании Решения Арбитражного суда
Республики Карелия 18.09.2017 г. по делу № А26-2120/2017.
Исполнитель – Специализированная оценочная компания, Общество с ограниченной
ответственностью «ИнвестКонсалт» (ИНН 7723824884, КПП 772301001, ОГРН
1127746010369, дата присвоения ОГРН: 12 января 2012 года, юридический адрес (место
нахождение): 109369, г. Москва, Новочеркасский бульвар, д. 47, кв. 241),
аккредитованное юридическое лицо при саморегулируемой организации оценщиков НП
«АРМО», регистрационный номер 433, свидетельство 77-АС, аккредитованное
юридическое лицо при Союзе «Уральская саморегулируемая организация арбитражных
управляющих» (ОГРН 1026604954947, ИНН/КПП 6670019784/667101001; рег. № 001-2
от 19.12.2002; адрес 620014, Екатеринбург, Вайнера, 13 Е), в качестве юридического
лица, сопровождающего процедуры банкротства и осуществляющего оценочную
деятельность, в лице Генерального директора Бригадиной Надежды Андреевны,
действующей на основании Устава.

г. Москва, 2019 год.

-1-
Конкурсному ууправляющему
Общества с ограниченной ответственностью «Шунгит М»
(ОГРН 1031000430603, ИНН 1013001684, КПП 101301001,
юридический адрес (местонахождение): 186304, республика
Карелия, Медвежьегорский район, деревня Шуньга,
Центральная улица, 24, 12, именуемое в дальнейшем
«Управляющая компания»,
Шелепову Алексею Валентиновичу (ИНН 526318053308,
СНИЛС 121-179-53130, рег № 11466,),
члену Союза «Уральская саморегулируемая организация
арбитражных управляющих» (ОГРН 1026604954947,
ИНН/КПП 6670019784/667101001; рег. № 001-2 от 19.12.2002;
адрес 620014, Екатеринбург, Вайнера, 13 Е), адрес
управляющего: 603037, Н. Новгород, а/я 19 или 603003, Н.
Новгород, Заводской парк, 29-1),
действующему на основании Решения Арбитражного суда
Республики Карелия 18.09.2017 г. по делу № А26-2120/2017.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ВЕЛИЧИНЕ РЫНОЧНОЙ


СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.
В настоящем заключении о величине рыночной стоимости объекта оценки,
представляющего собой предприятие должника ООО «Шунгит М», оцениваемое как
имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской
деятельности, содержится информация о процессе оценки, методиках, итогах и выводах
проведенной оценки.

Правовая база оценки.


В соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" от
26.10.2002 N 127-ФЗ, статья 130 «Оценка имущества должника», арбитражный
управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника
привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если
иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать
требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного
управляющего, должника и его кредиторов.
Статьей 110 Федерального закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» )" от
26.10.2002 N 127-ФЗ, определяется понятие «предприятие должника» и «имущестывенный
комплекс».
1. Для целей настоящего Федерального закона под предприятием должника понимается
имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской
деятельности (далее также - предприятие).
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/

-2-
Объект оценки.
Объект оценки представляет собой предприятие должника ООО «Шунгит М» как
имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской
деятельности (основание Статья 110. Продажа предприятия должника. Федеральный закон
"О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)).

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации


каждой из его частей (при наличии)
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из
его частей, представлен в таблице. Таблица
№ Наименование и идентификация объекта оценки
1. Право аренды лесного участка кадастровый номер: 10:13:124209:052, общей площадью 7,775 га.
(77750 кв.м.) на период до 30.06.2048 года. (Основание Договор аренды лесного участка № 41 от 30
июня 2009 года, дополнительное соглашение к Договору аренды лесного участка № 41 от 30 июня
2009 года от 29 марта 2012 года)
2 Право аренды лесного участка, общей площадью 24,186 га. (241860 кв.м.). (Основание Договор
аренды № 6 от 05.10.2017 г., площадь 24,186 га.)
3 Право аренды земельного участка, кадастровый номер 10:13:124209:47 (10:13:0000000:144), общей
площадью 11405,00 кв.м. на период до31.12.2047 года. (Основание Договор аренды земельного
участка № 92/11 от 15 марта 2011 года, дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 92/11 от 15 марта 2011 года)
4 Право аренды земельного участка кадастровый номер 10:13:124209:46 (10:13:0124209:69), общей
площадью 8597,00 кв.м. на период до 31.12.2047 года. (Основание Договор аренды земельного
участка № 91/11 от 15 марта 2011 года, дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011 года)
5 Лицензии
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010 вид лицензии ТР, на право
добычи природного облицовочного камня, и шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня
2048 года
Лицензия на производство маркшейдерских работ № ПМ-24-000070от 22.07.2005 г.
Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на эксплуатацию взрывоопасных и химически опасных
производственных объектов
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01682 вид лицензии ВП, на право
геологического изучения – оценки подземных вод на участке недр Ванчозерский, срок действия по 31
августа 2017 года
6 Право аренды некапитальных сооружений в количестве 19 единиц (основание: Договор аренды № 03-
02/АС от 2 февраля 2015 года)
7 Объекты движимого имущества (3 единицы автотранспортных средств)
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 672 ВР 177, 2005 года выпуска
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 671 ВР 177, 2005 года выпуска
Автомобиль УАЗ ПАТРИОТ, г/н О 159 СУ 177, 2006 года выпуска

Дата оценки
Дата проведения оценки. Оценка произведена по состоянию на дату 15 февраля
2019 года.
Период работы над отчетом об оценке с 15 февраля 2019 года по 1 марта 2019
года.
Дата подготовки отчета об оценке – 1 марта 2019 года.

Вид определяемой стоимости.


Согласно Договору на оказание услуг по оценке Оценщиком в процессе работы
определялась величина рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки, обязательными к
применению субъектами оценочной деятельности: "Цель оценки и виды стоимости (ФСО

-3-
N 2)", при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее
вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объекта оценки;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо
стороны не было;
 платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование
обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке
объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки,
установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном
правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами
оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов
"действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная
стоимость" и других. (Ст. 7 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 7 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., настоящий отчет подразумевает
использование наравне с термином «рыночная стоимость» иных терминов, таких как
"действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная
стоимость" и других.
Настоящий отчет составлен в форме, соответствующей требованиям Федерального
Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998
года и Федеральных стандартов оценки (ФСО).
При реализации задач настоящей оценки определялась рыночная стоимость.

Оценка существующих прав


Оценивается право собственности
Оценивается право аренды.
При определении рыночной стоимости оценивается право собственности.
Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» «собственнику
принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать
свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь
собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать

-4-
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
образом».
При определении рыночной стоимости оценивается право аренды. В статье 606
ГК РФ дано четкое определение аренды – это предоставление арендодателем арендатору
имущества во временное владение и пользование. Статья 128 ГК РФ упоминает
имущественные права в числе в числе объектов гражданских прав, но не
расшифровывает это понятие и не дает перечень таких прав. На практике, исходя из
системного толкования норм ГК РФ и НК РФ, под имущественными правами
понимаются:
- доли, паи;
- право требования долга (цессия);
- права, связанные с правом заключения договора, в том числе договора аренды;
- участие в долевом строительстве и проч.
Иными словами, имущественные права – это не имущество в материальном его
выражении, а юридически зафиксированные права владеть, пользоваться и
распоряжаться теми или иными ценностями. Поэтому передача имущества в аренду не
относится к реализации имущественных прав. Примером реализации имущественных
прав может являться реализация права на заключение договора аренды.

НДС
В связи с принятием Федерального закона от 24.11.2014 г. № 366-ФЗ с 01.01.2015
прекращает действие пункт 4.1 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации и
вводится в действие подпункт 15 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской
Федерации, согласно которому операции по реализации имущества и (или)
имущественных прав должников, признанных в соответствии с законодательством
Российской Федерации несостоятельными (банкротами), не признаются объектом
налогообложения НДС.
Таким образом, объекты оценки оценены без НДС.

Результаты, полученные различными подходами к оценке


Таким образом, была определена величина рыночной стоимости объекта оценки по
состоянию на дату оценки 15 февраля 2019 года рассчитанная путем согласования
результатов с учетом округлений в рублях.
Полученные данные приведены в таблице. Таблица
№ Наименование, характеристика (вид, сорт, группа) Величина Величина Величина Величина
рыночной рыночной рыночной рыночной
стоимости стоимости стоимости стоимости
объекта объекта объекта объекта
оценки, оценки, оценки, оценки,
определенная в определенная в определенная в выраженная
рамках рамках рамках в рублях
затратного сравтирельного доходного
подхода, подхода, подхода,
выраженная в выраженная в выраженная в
рублях рублях рублях
1. Право аренды лесного участка кадастровый номер: Обоснованный 799 162,76 Обоснованный
10:13:124209:052, общей площадью 7,775 га. (77750 отказ от отказ от
кв.м.) на период до 30.06.2048 года. (Основание Договор применения применения
аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года, подхода подхода
дополнительное соглашение к Договору аренды лесного
участка № 41 от 30 июня 2009 года от 29 марта 2012
года)
2 Право аренды лесного участка, общей площадью 24,186 Обоснованный 2 486 121,92 Обоснованный
га. (241860 кв.м.). (Основание Договор аренды № 6 от отказ от отказ от

-5-
05.10.2017 г., площадь 24,186 га.) применения применения
подхода подхода
3 Право аренды земельного участка, кадастровый номер Обоснованный 612 558,87 Обоснованный
10:13:124209:47 (10:13:0000000:144), общей площадью отказ от отказ от
11405,00 кв.м. на период до31.12.2047 года. (Основание применения применения
Договор аренды земельного участка № 92/11 от 15 подхода подхода
марта 2011 года, дополнительное соглашение № 292/12
к Договору аренды земельного участка № 92/11 от 15
марта 2011 года)
4 Право аренды земельного участка кадастровый номер Обоснованный 461 742,10 Обоснованный
10:13:124209:46 (10:13:0124209:69), общей площадью отказ от отказ от
8597,00 кв.м. на период до 31.12.2047 года. (Основание применения применения
Договор аренды земельного участка № 91/11 от 15 подхода подхода
марта 2011 года, дополнительное соглашение № 292/12
к Договору аренды земельного участка № 91/11 от 15
марта 2011 года)
5 Лицензии на право разведки, разработки и пользования Обоснованный 15 014 973,14 Обоснованный
недрами отказ от отказ от
применения применения
подхода подхода
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ
номер № 01010 вид лицензии ТР, на право добычи
природного облицовочного камня, и
шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня
2048 года
Лицензия на производство маркшейдерских работ №
ПМ-24-000070от 22.07.2005 г.
Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на
эксплуатацию взрывоопасных и химически опасных
производственных объектов
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ
номер № 01682 вид лицензии ВП, на право
геологического изучения – оценки подземных вод на
участке нгедр Ванчозерский, срок действия по 31
августа 2017 года
6 Право аренды некапитальных сооружений в количестве Обоснованный 0,00 Обоснованный
19 единиц (основание: Договор аренды № 03-02/АС от 2 отказ от отказ от
февраля 2015 года) применения применения
подхода подхода
7 Объекты движимого имущества (3 единицы
автотранспортных средств)
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 672 ВР 177, Обоснованный 386 820,00 Обоснованный
2005 года выпуска отказ от отказ от
применения применения
подхода подхода
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 671 ВР 177, Обоснованный 386 820,00 Обоснованный
2005 года выпуска отказ от отказ от
применения применения
подхода подхода
Автомобиль УАЗ ПАТРИОТ, г/н О 159 СУ 177, 2006 Обоснованный 106 540,00 Обоснованный
года выпуска отказ от отказ от
применения применения
подхода подхода
Весовой коэффициент 0,0 1,0 0,0 1,0
1. Право аренды лесного участка кадастровый номер: Обоснованный 799 162,76 Обоснованный 799 162,76
10:13:124209:052, общей площадью 7,775 га. (77750 отказ от отказ от
кв.м.) на период до 30.06.2048 года. (Основание Договор применения применения
аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года, подхода подхода
дополнительное соглашение к Договору аренды лесного
участка № 41 от 30 июня 2009 года от 29 марта 2012
года)
2 Право аренды лесного участка, общей площадью 24,186 Обоснованный 2 486 121,92 Обоснованный 2 486 121,92
га. (241860 кв.м.). (Основание Договор аренды № 6 от отказ от отказ от
05.10.2017 г., площадь 24,186 га.) применения применения
подхода подхода
3 Право аренды земельного участка, кадастровый номер Обоснованный 612 558,87 Обоснованный 612 558,87
10:13:124209:47 (10:13:0000000:144), общей площадью отказ от отказ от
11405,00 кв.м. на период до31.12.2047 года. (Основание применения применения
Договор аренды земельного участка № 92/11 от 15 подхода подхода
марта 2011 года, дополнительное соглашение № 292/12
к Договору аренды земельного участка № 92/11 от 15
марта 2011 года)
4 Право аренды земельного участка кадастровый номер Обоснованный 461 742,10 Обоснованный 461 742,10
10:13:124209:46 (10:13:0124209:69), общей площадью отказ от отказ от
8597,00 кв.м. на период до 31.12.2047 года. (Основание применения применения
Договор аренды земельного участка № 91/11 от 15 подхода подхода
марта 2011 года, дополнительное соглашение № 292/12
к Договору аренды земельного участка № 91/11 от 15

-6-
марта 2011 года)
5 Лицензии на право разведки, разработки и пользования Обоснованный 15 014 973,14 Обоснованный 15 014 973,14
недрами отказ от отказ от
применения применения
подхода подхода
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ
номер № 01010 вид лицензии ТР, на право добычи
природного облицовочного камня, и
шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня
2048 года
Лицензия на производство маркшейдерских работ №
ПМ-24-000070от 22.07.2005 г.
Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на
эксплуатацию взрывоопасных и химически опасных
производственных объектов
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ
номер № 01682 вид лицензии ВП, на право
геологического изучения – оценки подземных вод на
участке нгедр Ванчозерский, срок действия по 31
августа 2017 года
6 Право аренды некапитальных сооружений в количестве Обоснованный 0,00 Обоснованный 0,00
19 единиц (основание: Договор аренды № 03-02/АС от 2 отказ от отказ от
февраля 2015 года) применения применения
подхода подхода
7 Объекты движимого имущества (3 единицы
автотранспортных средств)
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 672 ВР 177, Обоснованный 386 820,00 Обоснованный 386 820,00
2005 года выпуска отказ от отказ от
применения применения
подхода подхода
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 671 ВР 177, Обоснованный 386 820,00 Обоснованный 386 820,00
2005 года выпуска отказ от отказ от
применения применения
подхода подхода
Автомобиль УАЗ ПАТРИОТ, г/н О 159 СУ 177, 2006 Обоснованный 106 540,00 Обоснованный 106 540,00
года выпуска отказ от отказ от
применения применения
подхода подхода
Величина рыночной стоимости объекта оценки, 20 254 738,79
выраженная в рублях рублей

Итоги и выводы оценки


Проведенные исследования позволяют сделать вывод о величине рыночной стоимости
объекта оценки, на Дату проведения оценки, 15 февраля 2019 года, корректировок и
округлений:
Результаты определения величины рыночной стоимости объекта Оценки могут быть
использованы относительно всего объекта оценки.

Величина рыночной стоимости объекта оценки,


представляющего собой предприятие должника 20 254 738,79 рублей
ООО «Шунгит М», оцениваемое как (Двадцать миллионов
имущественный комплекс, предназначенный двести пятьдесят
для осуществления предпринимательской четыре тысячи
деятельности (основание Статья 110. Продажа семьсот тридцать
предприятия должника. Федеральный закон "О восемь 79/100) рублей
несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002
N 127-ФЗ (последняя редакция)), с учетом
округлений и корректировок, без учета НДС
Детализация величины рыночной стоимости отдельных объектов имущества,
приводимтся в таблице. Таблица
№ Наименование, характеристика (вид, сорт, группа) Величина рыночной стоимости
-7-
объекта оценки, полученная
путем согласования
результатов, с учетом
корректировок и округлений,
определенная на 15 февраля
2019года, выраженная в рублях
года
1. Право аренды лесного участка кадастровый номер: 799 162,76
10:13:124209:052, общей площадью 7,775 га. (77750 кв.м.) на
период до 30.06.2048 года. (Основание Договор аренды
лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года, дополнительное
соглашение к Договору аренды лесного участка № 41 от 30
июня 2009 года от 29 марта 2012 года)
2 Право аренды лесного участка, общей площадью 24,186 га. 2 486 121,92
(241860 кв.м.). (Основание Договор аренды № 6 от 05.10.2017
г., площадь 24,186 га.)
3 Право аренды земельного участка, кадастровый номер 612 558,87
10:13:124209:47 (10:13:0000000:144), общей площадью
11405,00 кв.м. на период до31.12.2047 года. (Основание
Договор аренды земельного участка № 92/11 от 15 марта 2011
года, дополнительное соглашение № 292/12 к Договору
аренды земельного участка № 92/11 от 15 марта 2011 года)
4 Право аренды земельного участка кадастровый номер 461 742,10
10:13:124209:46 (10:13:0124209:69), общей площадью 8597,00
кв.м. на период до 31.12.2047 года. (Основание Договор
аренды земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011 года,
дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011 года)
5 Лицензии на право разведки, разработки и пользования 15 014 973,14
недрами
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер №
01010 вид лицензии ТР, на право добычи природного
облицовочного камня, и шунгитсодержащих сланцев, срок
действия по 30 июня 2048 года
Лицензия на производство маркшейдерских работ № ПМ-24-
000070от 22.07.2005 г.
Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на эксплуатацию
взрывоопасных и химически опасных производственных
объектов
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер №
01682 вид лицензии ВП, на право геологического изучения –
оценки подземных вод на участке нгедр Ванчозерский, срок
действия по 31 августа 2017 года
6 Право аренды некапитальных сооружений в количестве 19 0,00
единиц (основание: Договор аренды № 03-02/АС от 2 февраля
2015 года)
7 Объекты движимого имущества (3 единицы
автотранспортных средств)
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 672 ВР 177, 2005 386 820,00
года выпуска
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 671 ВР 177, 2005 386 820,00
года выпуска
Автомобиль УАЗ ПАТРИОТ, г/н О 159 СУ 177, 2006 года 106 540,00
выпуска
Величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная 20 254 738,79 рублей
путем согласования результатов, с учетом корректировок и
округлений, определенная на 15 февраля 2019года,
выраженная в рублях года
-8-
Настоящая оценка проводилась в соответствии с требованиями:
 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №
135-ФЗ от 29 июля 1998 года;
 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)».
Исполнителем были использованы Федеральные стандарты оценки,
обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, а именно:
 Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден приказом Минэкономразвития
России от 20 мая 2015 года № 297;
 Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298;
 Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299;
 Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» утвержден
приказом Минэкономразвития России от 9 ноября 2014 года № 611;
 Федеральный стандарт оценки № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования
(ФСО № 10)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 года
№ 328;
Обоснование применения ФСО
Использование перечисленных стандартов вызвано обязательностью их
применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской
Федерации, что установлено законом «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. (посл. ред.)
Применение федеральных стандартов оценки обосновано тем, что настоящие
стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении
оценочной деятельности и определяют последовательность определения стоимости
объекта оценки, а также устанавливают:
- общие понятия, подходы и требования к проведению оценки;
- цели оценки и виды стоимости;
- требования к отчету об оценке.
Исполнителем были использованы стандарты оценочной деятельности,
установленные саморегулируемой организацией (СРО), при которой аккредитован
Исполнитель.

Обоснование применения стандартов СРО НП «АРМО»


Применение при оценке стандартов СРО НП «АРМО» обосновано тем, что
данные Стандарты наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы
оценки, применяемые при проведении оценочных работ.
Формулировка основных понятий и определений, используемых в оценке,
приведена в тексте настоящего отчета.
Последовательность действий при определении стоимости объекта оценки
приведена в тексте настоящего отчета.
Оценщиком были использованы стандарты оценочной деятельности,
установленные саморегулируемой организацией (СРО), членом которой является
оценщик, подписавший настоящий отчет, а именно НП СРО «РОО».
-9-
Дополнительно Оценщик руководствовался стандартами оценочной деятельности
СРО НП «РОО», гармонизированными с Федеральными стандартами оценки (ФСО) и с
Международными стандартами оценки, и не противоречащами им.

Обоснование применения стандартов СРО НП «РОО»


Применение при оценке стандартов СРО НП «РОО» обосновано тем, что оценщик
является членом СРО НП «РОО», и данные Стандарты наиболее полно описывают
термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при проведении
оценочных работ.
Формулировка основных понятий и определений, используемых в оценке,
приведена в тексте настоящего отчета.
Последовательность действий при определении стоимости объекта оценки
приведена в тексте настоящего отчета.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке, методикам, подходам,


рассуждениям, результатам и выводам, пожалуйста, обращайтесь за разъяснениями.

С уважением,

Генеральный директор Бригадина


ООО «ИнвестКонсалт» Надежда
Андреевна

Оценщик, подписавший Казанов Андрей


настоящий отчет Григорьевич

Оценщик, подписавший Богоутдинов Борис


настоящий отчет Борисович

1 марта 2019 года.

- 10 -
ГЛАВА № 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
ОЦЕНКИ.
1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.
Сведения, которые должны содержаться в Отчете в соответствии со ст. 11 Федерального
закона от 29.07.98г. № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
Стандартами оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»,
«Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», обязательными к применению субъектами
оценочной деятельности, приведены в таблице.
1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки Объект оценки представляет собой предприятие должника
ООО «Шунгит М» как имущественный комплекс,
предназначенный для осуществления предпринимательской
деятельности (основание Статья 110. Продажа предприятия
должника. Федеральный закон "О несостоятельности
(банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)).
Состав объекта оценки с
указанием сведений,
достаточных для
идентификации каждой из его
частей (при наличии)
№ Наименование, характеристика (вид, сорт, группа)
1. Право аренды лесного участка кадастровый номер: 10:13:124209:052,
общей площадью 7,775 га. (77750 кв.м.) на период до 30.06.2048 года.
(Основание Договор аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009
года, дополнительное соглашение к Договору аренды лесного участка
№ 41 от 30 июня 2009 года от 29 марта 2012 года)
2 Право аренды лесного участка, общей площадью 24,186 га. (241860
кв.м.). (Основание Договор аренды № 6 от 05.10.2017 г., площадь
24,186 га.)
3 Право аренды земельного участка, кадастровый номер
10:13:124209:47 (10:13:0000000:144), общей площадью 11405,00 кв.м.
на период до31.12.2047 года. (Основание Договор аренды земельного
участка № 92/11 от 15 марта 2011 года, дополнительное соглашение
№ 292/12 к Договору аренды земельного участка № 92/11 от 15 марта
2011 года)
4 Право аренды земельного участка кадастровый номер 10:13:124209:46
(10:13:0124209:69), общей площадью 8597,00 кв.м. на период до
31.12.2047 года. (Основание Договор аренды земельного участка №
91/11 от 15 марта 2011 года, дополнительное соглашение № 292/12 к
Договору аренды земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011 года)
5 Лицензии
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010
вид лицензии ТР, на право добычи природного облицовочного камня,
и шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня 2048 года
Лицензия на производство маркшейдерских работ № ПМ-24-000070от
22.07.2005 г.
Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на эксплуатацию
взрывоопасных и химически опасных производственных объектов
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01682

- 11 -
вид лицензии ВП, на право геологического изучения – оценки
подземных вод на участке недр Ванчозерский, срок действия по 31
августа 2017 года
6 Право аренды некапитальных сооружений в количестве 19 единиц
(основание: Договор аренды № 03-02/АС от 2 февраля 2015 года)
7 Объекты движимого имущества (3 единицы автотранспортных
средств)
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 672 ВР 177, 2005 года
выпуска
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 671 ВР 177, 2005 года
выпуска
Автомобиль УАЗ ПАТРИОТ, г/н О 159 СУ 177, 2006 года выпуска
Оцениваемые права Оценивается право собственности
Оценивается право аренды.
При определении рыночной стоимости оценивается
право собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание
права собственности» «собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия,
не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других
лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность
другим лицам, передавать им, оставаясь собственником,
права владения, пользования и распоряжения имуществом,
отдавать имущество в залог и обременять его другими
способами, распоряжаться им иным образом».
При определении рыночной стоимости оценивается
право аренды. В статье 606 ГК РФ дано четкое определение
аренды – это предоставление арендодателем арендатору
имущества во временное владение и пользование. Статья 128
ГК РФ упоминает имущественные права в числе в числе
объектов гражданских прав, но не расшифровывает это
понятие и не дает перечень таких прав. На практике, исходя
из системного толкования норм ГК РФ и НК РФ, под
имущественными правами понимаются:
- доли, паи;
- право требования долга (цессия);
- права, связанные с правом заключения договора, в том
числе договора аренды;
- участие в долевом строительстве и проч.
Иными словами, имущественные права – это не
имущество в материальном его выражении, а юридически
зафиксированные права владеть, пользоваться и
распоряжаться теми или иными ценностями. Поэтому
передача имущества в аренду не относится к реализации
имущественных прав. Примером реализации имущественных
прав может являться реализация права на заключение
договора аренды.
№ Наименование, характеристика (вид, сорт, Вид права
группа)

- 12 -
1. Право аренды лесного участка кадастровый Право аренды
номер: 10:13:124209:052, общей площадью лесного
7,775 га. (77750 кв.м.) на период до участка
30.06.2048 года. (Основание Договор аренды
лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года,
дополнительное соглашение к Договору
аренды лесного участка № 41 от 30 июня
2009 года от 29 марта 2012 года)
2 Право аренды лесного участка, общей Право аренды
площадью 24,186 га. (241860 кв.м.). лесного
(Основание Договор аренды № 6 от участка
05.10.2017 г., площадь 24,186 га.)
3 Право аренды земельного участка, Право аренды
кадастровый номер 10:13:124209:47 земельного
(10:13:0000000:144), общей площадью участка
11405,00 кв.м. на период до31.12.2047 года.
(Основание Договор аренды земельного
участка № 92/11 от 15 марта 2011 года,
дополнительное соглашение № 292/12 к
Договору аренды земельного участка № 92/11
от 15 марта 2011 года)
4 Право аренды земельного участка Право аренды
кадастровый номер 10:13:124209:46 земельного
(10:13:0124209:69), общей площадью 8597,00 участка
кв.м. на период до 31.12.2047 года.
(Основание Договор аренды земельного
участка № 91/11 от 15 марта 2011 года,
дополнительное соглашение № 292/12 к
Договору аренды земельного участка № 91/11
от 15 марта 2011 года)
5 Лицензии Право
использования
лицензии
Лицензия на право пользования недрами: Право
серия ПТЗ номер № 01010 вид лицензии ТР, использования
на право добычи природного облицовочного лицензии
камня, и шунгитсодержащих сланцев, срок
действия по 30 июня 2048 года
Лицензия на производство маркшейдерских Право
работ № ПМ-24-000070от 22.07.2005 г. использования
лицензии
Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на Право
эксплуатацию взрывоопасных и химически использования
опасных производственных объектов лицензии
Лицензия на право пользования недрами: Право
серия ПТЗ номер № 01682 вид лицензии ВП, использования
на право геологического изучения – оценки лицензии
подземных вод на участке недр
Ванчозерский, срок действия по 31 августа
2017 года
6 Право аренды некапитальных сооружений в Право аренды
количестве 19 единиц (основание: Договор
аренды № 03-02/АС от 2 февраля 2015 года)
7 Объекты движимого имущества (3 единицы Право

- 13 -
автотранспортных средств) собственности
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У Право
672 ВР 177, 2005 года выпуска собственности
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У Право
671 ВР 177, 2005 года выпуска собственности

1.1.2. Задание на оценку в соответствии с требованиями Федеральных Стандартов


Оценки
Объект оценки Объект оценки представляет собой предприятие должника
ООО «Шунгит М» как имущественный комплекс,
предназначенный для осуществления предпринимательской
деятельности (основание Статья 110. Продажа предприятия
должника. Федеральный закон "О несостоятельности
(банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)).
Состав объекта оценки с
указанием сведений,
достаточных для
идентификации каждой из его
частей (при наличии)
№ Наименование, характеристика (вид, сорт, группа)
1. Право аренды лесного участка кадастровый номер: 10:13:124209:052,
общей площадью 7,775 га. (77750 кв.м.) на период до 30.06.2048 года.
(Основание Договор аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009
года, дополнительное соглашение к Договору аренды лесного участка
№ 41 от 30 июня 2009 года от 29 марта 2012 года)
2 Право аренды лесного участка, общей площадью 24,186 га. (241860
кв.м.). (Основание Договор аренды № 6 от 05.10.2017 г., площадь
24,186 га.)
3 Право аренды земельного участка, кадастровый номер
10:13:124209:47 (10:13:0000000:144), общей площадью 11405,00 кв.м.
на период до31.12.2047 года. (Основание Договор аренды земельного
участка № 92/11 от 15 марта 2011 года, дополнительное соглашение
№ 292/12 к Договору аренды земельного участка № 92/11 от 15 марта
2011 года)
4 Право аренды земельного участка кадастровый номер 10:13:124209:46
(10:13:0124209:69), общей площадью 8597,00 кв.м. на период до
31.12.2047 года. (Основание Договор аренды земельного участка №
91/11 от 15 марта 2011 года, дополнительное соглашение № 292/12 к
Договору аренды земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011 года)
5 Лицензии
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010
вид лицензии ТР, на право добычи природного облицовочного камня,
и шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня 2048 года
Лицензия на производство маркшейдерских работ № ПМ-24-000070от
22.07.2005 г.
Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на эксплуатацию
взрывоопасных и химически опасных производственных объектов
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01682
вид лицензии ВП, на право геологического изучения – оценки
подземных вод на участке недр Ванчозерский, срок действия по 31
августа 2017 года
6 Право аренды некапитальных сооружений в количестве 19 единиц
(основание: Договор аренды № 03-02/АС от 2 февраля 2015 года)
7 Объекты движимого имущества (3 единицы автотранспортных
средств)

- 14 -
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 672 ВР 177, 2005 года
выпуска
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 671 ВР 177, 2005 года
выпуска
Автомобиль УАЗ ПАТРИОТ, г/н О 159 СУ 177, 2006 года выпуска
Оцениваемые права Оценивается право собственности
Оценивается право аренды.
При определении рыночной стоимости оценивается
право собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание
права собственности» «собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия,
не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других
лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность
другим лицам, передавать им, оставаясь собственником,
права владения, пользования и распоряжения имуществом,
отдавать имущество в залог и обременять его другими
способами, распоряжаться им иным образом».
При определении рыночной стоимости оценивается
право аренды. В статье 606 ГК РФ дано четкое определение
аренды – это предоставление арендодателем арендатору
имущества во временное владение и пользование. Статья 128
ГК РФ упоминает имущественные права в числе в числе
объектов гражданских прав, но не расшифровывает это
понятие и не дает перечень таких прав. На практике, исходя
из системного толкования норм ГК РФ и НК РФ, под
имущественными правами понимаются:
- доли, паи;
- право требования долга (цессия);
- права, связанные с правом заключения договора, в том
числе договора аренды;
- участие в долевом строительстве и проч.
Иными словами, имущественные права – это не
имущество в материальном его выражении, а юридически
зафиксированные права владеть, пользоваться и
распоряжаться теми или иными ценностями. Поэтому
передача имущества в аренду не относится к реализации
имущественных прав. Примером реализации имущественных
прав может являться реализация права на заключение
договора аренды.
№ Наименование, характеристика (вид, сорт, Вид права
группа)
1. Право аренды лесного участка кадастровый Право аренды
номер: 10:13:124209:052, общей площадью лесного
7,775 га. (77750 кв.м.) на период до участка
30.06.2048 года. (Основание Договор аренды
лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года,
дополнительное соглашение к Договору

- 15 -
аренды лесного участка № 41 от 30 июня
2009 года от 29 марта 2012 года)
2 Право аренды лесного участка, общей Право аренды
площадью 24,186 га. (241860 кв.м.). лесного
(Основание Договор аренды № 6 от участка
05.10.2017 г., площадь 24,186 га.)
3 Право аренды земельного участка, Право аренды
кадастровый номер 10:13:124209:47 земельного
(10:13:0000000:144), общей площадью участка
11405,00 кв.м. на период до31.12.2047 года.
(Основание Договор аренды земельного
участка № 92/11 от 15 марта 2011 года,
дополнительное соглашение № 292/12 к
Договору аренды земельного участка № 92/11
от 15 марта 2011 года)
4 Право аренды земельного участка Право аренды
кадастровый номер 10:13:124209:46 земельного
(10:13:0124209:69), общей площадью 8597,00 участка
кв.м. на период до 31.12.2047 года.
(Основание Договор аренды земельного
участка № 91/11 от 15 марта 2011 года,
дополнительное соглашение № 292/12 к
Договору аренды земельного участка № 91/11
от 15 марта 2011 года)
5 Лицензии Право
использования
лицензии
Лицензия на право пользования недрами: Право
серия ПТЗ номер № 01010 вид лицензии ТР, использования
на право добычи природного облицовочного лицензии
камня, и шунгитсодержащих сланцев, срок
действия по 30 июня 2048 года
Лицензия на производство маркшейдерских Право
работ № ПМ-24-000070от 22.07.2005 г. использования
лицензии
Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на Право
эксплуатацию взрывоопасных и химически использования
опасных производственных объектов лицензии
Лицензия на право пользования недрами: Право
серия ПТЗ номер № 01682 вид лицензии ВП, использования
на право геологического изучения – оценки лицензии
подземных вод на участке недр
Ванчозерский, срок действия по 31 августа
2017 года
6 Право аренды некапитальных сооружений в Право аренды
количестве 19 единиц (основание: Договор
аренды № 03-02/АС от 2 февраля 2015 года)
7 Объекты движимого имущества (3 единицы Право
автотранспортных средств) собственности
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У Право
672 ВР 177, 2005 года выпуска собственности
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У Право
671 ВР 177, 2005 года выпуска собственности

- 16 -
Тип оценки. Индивидуальная оценка
Требования Федерального
стандарта оценки № 10
«Оценка стоимости машин и
оборудования (ФСО № 10)»
утвержден приказом
Минэкономразвития России от
1 июня 2015 года № 328
Задание на оценку Степень детализации: с проведением осмотра, а также по
устанавливает степень информации, предоставленной конкурсным управляющим.
детализации работ по осмотру
(полный, частичный с
указанием критериев, без
проведения осмотра) и период
проведения осмотра.
Требования Федерального
стандарта оценки № 10
«Оценка стоимости машин и
оборудования (ФСО № 10)»
утвержден приказом
Минэкономразвития России от
1 июня 2015 года № 328
Права на объект оценки, Оценка права собственности объектов имущества.
учитываемые при
определении стоимости
объекта оценки
Цель оценки Целью оценки является определение стоимости объекта
оценки, вид которой определяется в задании на оценку (ФСО
№ 2)
Предполагаемое Результат оценки может использоваться при определении
использование результатов сторонами цены для совершения сделки или иных действий с
оценки (задача оценки) объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-
продажи.
Возможные границы Возможные границы интервала, в котором, по мнению
интервала, в котором, оценщика, может находиться величина рыночной стоимости не
может находиться определяляются.
полученная стоимость
Ограничения, связанные с  Результаты оценки не могут использоваться для иных
предполагаемым целей. Исполнитель и оценщики не несут ответственности
использованием результатов за результаты каких-либо сделок с Объектами оценки,
оценки основывающихся или осуществленных с учетом Отчета об
оценке.
 Любое распределение итоговой величины стоимости между
составляющими элементами объекта оценки, если таковое
будет содержаться в Отчете, должно применяется только
для целей и задач, указанных в Отчете. Отдельные
показатели стоимости любого из элементов Объекта
оценки не могут быть использованы отдельно от Отчета

- 17 -
для любых других целей и задач без специального
обоснования и расчетов.

При проведении оценки оценщиком учтены следующие


существенные факты:
 В соответствии со ст.12 Федерального закона «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» (№
135-ФЗ от 29 июля 1998 года) настоящий отчет носит
не обязательственный, а рекомендательный характер.
 Отчет об оценке содержит профессиональное мнение
Оценщика относительно стоимости оцениваемого
имущества и не является гарантией того, что оно
перейдет из рук в руки по стоимости, указанной в
Отчете.
 В соответствии с разъяснениями, содержащимися в
абзаце четвертом пункта 1 Информационного письма
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении
арбитражными судами дел об оспаривании оценки
имущества, произведенной независимым оценщиком»,
оспаривание достоверности определения независимым
оценщиком величины стоимости объекта оценки путем
предъявления самостоятельного иска возможно только
в том случае, когда законом или иным нормативным
актом предусмотрена обязательность такой величины
для сторон сделки, государственного органа,
должностного лица, органов управления юридического
лица. Кроме того, в этом случае оспаривание
достоверности величины стоимости объекта оценки
возможно только до момента заключения договора
(издания акта государственным органом либо принятия
решения должностным лицом или органом управления
юридического лица)
 В случае предъявления в арбитражный суд иска об
оспаривании достоверности величины стоимости
объекта оценки, указанной в отчете независимого
оценщика, или о признании недействительным отчета
независимого оценщика судам следует учитывать, что в
соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об
оценочной деятельности под оценочной деятельностью
понимается деятельность оценщиков юридических лиц
и физических лиц (индивидуальных
предпринимателей), - направленная на установление в
отношении объекта оценки их рыночной или иной
стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг
(заказчиков)
 В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности
отчет независимого оценщика, составленный по

- 18 -
основаниям и в порядке, которые предусмотрены
названным Законом, признается документом,
содержащим сведения доказательственного значения, а
итоговая величина рыночной или иной стоимости
объекта оценки, указанная в таком отчете, -
достоверной и рекомендуемой для целей совершения
сделки с объектом оценки, если законодательством
Российской Федерации не определено или в судебном
порядке не установлено иное.
 В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о
банкротстве продажа предмета залога в ходе
конкурсного производства осуществляется в порядке,
установленном статьѐй 138 настоящего Закона.
 В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве
продажа предмета залога осуществляется в порядке,
установленном пунктами 4, 5, 8 – 19 статьи 110 и
пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона, и с учѐтом
положений настоящей статьи.
 В силу пункта 6 ст. 110 Закона о банкротстве начальная
цена продажи предприятия определяется решением
собрания кредиторов или комитета кредиторов с
учетом рыночной стоимости имущества должника,
определенной в соответствии с отчетом оценщика, в
случае, если такая оценка проводилась по требованию
конкурсного кредитора или уполномоченного органа в
соответствии с настоящим Федеральным законом.
 (п. 6 в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-
ФЗ)
Общие допущения и  Оценщики вправе основываться на информации,
ограничения при проведении предоставленной Заказчиком, общей информации по
оценки соответствующему сегменту рынка, а также информации,
имеющейся в архивах оценщиков и полученной за время
проведения настоящей оценки.
 Документы и информация, получаемые Оценщиками от
Заказчика, опубликованные в любых средствах массовой
информации, включая Интернет, специальной и служебной
литературе в области оценки принимаются Оценщиками
как достоверные и не подлежат проверке.
 В процессе проведения оценки Оценщики получают
информацию в письменном и устном виде и данные в
электронном формате относительно структуры,
деятельности, финансовых показателей и иных
характеристиках оцениваемого имущества, а также
проведенных Заказчиком исследованиях рынка и
маркетинговых исследованиях. Указанные данные и
информация получаются от руководства и специалистов
Заказчика либо иных лиц, указанных Заказчиком,
подписана уполномоченным на то лицом и заверена в

- 19 -
установленном порядке. В процессе анализа Оценщик,
используя доступные ему средства и методы провел анализ
и пришел к выводу о достаточности и достоверности
информации, используемой при проведении оценки.
 Оценщик не гарантирует абсолютную точность полученной
информации, поэтому, там, где возможно, указывает
ссылки на источник информации.
 При проведении оценки стоимости не проводится:
инвентаризация, юридическая, аудиторская, строительно-
техническая, технологическая, санитарно-экологическая,
эпидемиологическая и другие виды экспертиз.
 От Оценщиков не требуется, и они не принимают на себя
ответственности за описание правового состояния Объекта
оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение
юридических аспектов прав. Предполагается, что
существует полное соответствие правового положения
Объекта оценки требованиям законодательства, если иное
не оговорено специально.
 Объект оценки рассматривается свободным от каких-либо
обременений правами иных лиц, если иное не оговорено
специально в Отчете.
 Результаты оценки стоимости Объекта оценки
основываются на информации, существовавшей на дату
оценки.
 От Оценщиков не требуется появляться в суде или
свидетельствовать иным образом по поводу составленного
Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании
отдельного договора с Заказчиком или официального
вызова суда.
 Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет
(или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено
Договором на оказание услуг по оценке.
 Оценщики не принимают на себя ответственность за
последующие за датой оценки изменения социальных,
экономических, юридических и природных условий,
которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки.
 Заключение о стоимости Объекта оценки, приведенное в
Отчете об оценке, действительно только на дату оценки,
указанную в Отчете. Изменения рыночных условий могут
привести к значительным изменениям величины
стоимости, рекомендованной Исполнителем на дату
оценки. Оценщики не несут ответственность за изменения
рыночных условий или за неспособность владельцев
оцениваемого имущества найти покупателя, готового
заплатить цену, равную указанной в Отчете стоимости.
 В процессе проведения оценки Оценщики могут
использовать и иные допущения, на что должно быть
сделано соответствующее указание в Отчете об оценке.

- 20 -
Допущения и ограничения Федеральный стандарт оценки № 10 «Оценка стоимости машин
при проведении оценки и оборудования (ФСО № 10)» утвержден приказом
соответствующие Минэкономразвития России от 1 июня 2015 года № 328
требованиям Федерального п. III. Задание на оценку
стандарта оценки № 10 п.п. 7. Задание на оценку объекта оценки может содержать
«Оценка стоимости машин и следующую дополнительную к указанной в ФСО N 1
оборудования (ФСО № 10)» информацию в части допущений, на которых должна
утвержден приказом основываться оценка:
Минэкономразвития России  допущение, связанное с ограничением объема работ по
от 1 июня 2015 года № 328 осмотру оцениваемых машин и единиц оборудования;
 допущение, связанное с ограничением объема работ по
анализу рынка;
 допущение об оценке машин и оборудования как
единого целого при условии продолжения их
использования в составе действующего
имущественного комплекса;
 допущение об оценке машин и оборудования как
единого целого при условии прекращения их
использования в составе действующего
имущественного комплекса;
 допущение об оценке машин и оборудования при
условии перемещения с их текущего местоположения
как отдельных объектов;
В соответствие с требованиями Федерального стандарта
оценки № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО
№ 10)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 1
июня 2015 года № 328, при проведении оценки, оценщик
оснеовывается на следующиз допущениях и ограничениях:
 Оценщик учитывает ограниченные возможности
объема работ по осмотру объектов оценки.
 Оценщик учитывает ограниченные возможности
объема работ по анализу рынка.
 Оценщик учитывает допущение об оценке
оборудования как единого целого при условии
прекращения их использования в составе
действующего имущественного комплекса.
 Оценщик учитывает допущение об оценке
оборудования при условии перемещения с их текущего
местоположения как отдельных объектов.
Вид определяемой стоимости Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная
цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату
оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть
когда:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки,
а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- 21 -
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах;
 объект оценки представлен на открытом рынке
посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объекта оценки;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение
за объект оценки и принуждения к совершению сделки в
отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
 платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Основание оценки Договор № 15/02-1/019 - от 19 февраля 2018 года на
проведение возмездных услуг в сфере оценочной деятельности
Дата оценки Датой оценки (датой определения стоимости), является дата 15
февраля 2019 года.
Порядковый номер отчета Порядковый номер отчета № 15/02-1/019 от 1 марта 2019 года

1.3. Сведения о применяемых стандартах оценки


Используемые стандарты Настоящая оценка проводилась в соответствии с
оценки требованиями:
 Федерального закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998
года;
 Федерального закона Российской Федерации от
26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)».
Исполнителем были использованы Федеральные
стандарты оценки, обязательные к применению субъектами
оценочной деятельности, а именно:
 Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия
оценки, подходы и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)» утвержден приказом Минэкономразвития
России от 20 мая 2015 года № 297;
 Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и
виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298;
 Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к
отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержден приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299;
 Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)» утвержден приказом
Минэкономразвития России от 9 ноября 2014 года №
611;
 Федеральный стандарт оценки № 10 «Оценка стоимости
машин и оборудования (ФСО № 10)» утвержден
приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015
года № 328;
Обоснование применения ФСО
Использование перечисленных стандартов вызвано

- 22 -
обязательностью их применения при осуществлении
оценочной деятельности на территории Российской
Федерации, что установлено законом «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от
29.07.1998 г. (посл. ред.)
Применение федеральных стандартов оценки
обосновано тем, что настоящие стандарты оценки являются
обязательными к применению при осуществлении оценочной
деятельности и определяют последовательность определения
стоимости объекта оценки, а также устанавливают:
- общие понятия, подходы и требования к проведению
оценки;
- цели оценки и виды стоимости;
- требования к отчету об оценке.
Исполнителем были использованы стандарты
оценочной деятельности, установленные саморегулируемой
организацией (СРО), при которой аккредитован
Исполнитель.
Обоснование применения стандартов СРО НП
«АРМО»
Применение при оценке стандартов СРО НП «АРМО»
обосновано тем, что данные Стандарты наиболее полно
описывают термины, определения, понятия и методы оценки,
применяемые при проведении оценочных работ.
Формулировка основных понятий и определений,
используемых в оценке, приведена в тексте настоящего
отчета.
Последовательность действий при определении
стоимости объекта оценки приведена в тексте настоящего
отчета.
Оценщиком были использованы стандарты
оценочной деятельности, установленные саморегулируемой
организацией (СРО), членом которой является оценщик,
подписавший настоящий отчет, а именно НП СРО «РОО».
Дополнительно Оценщик руководствовался
стандартами оценочной деятельности СРО НП «РОО»,
гармонизированными с Федеральными стандартами оценки
(ФСО) и с Международными стандартами оценки, и не
противоречащами им.
Обоснование применения стандартов СРО НП
«РОО»
Применение при оценке стандартов СРО НП «РОО»
обосновано тем, что оценщик является членом СРО НП
«РОО», и данные Стандарты наиболее полно описывают
термины, определения, понятия и методы оценки,
применяемые при проведении оценочных работ.
Формулировка основных понятий и определений,
используемых в оценке, приведена в тексте настоящего

- 23 -
отчета.
Последовательность действий при определении
стоимости объекта оценки приведена в тексте настоящего
отчета.

1.4. Данные о Заказчике оценки и об Оценщике.

1.4.1. Данные о заказчике оценки


Заказчик оценки Общество с ограниченной ответственностью «Шунгит М» (ОГРН
1031000430603, ИНН 1013001684, КПП 101301001, юридический
адрес (местонахождение): 186304, республика Карелия,
Медвежьегорский район, деревня Шуньга, Центральная улица, 24,
12, именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице
конкурсного управляющего Шелепова Алексея Валентиновича
(ИНН 526318053308, СНИЛС 121-179-53130, рег № 11466,), члена
Союза «Уральская саморегулируемая организация арбитражных
управляющих» (ОГРН 1026604954947, ИНН/КПП
6670019784/667101001; рег. № 001-2 от 19.12.2002; адрес 620014,
Екатеринбург, Вайнера, 13 Е), адрес управляющего: 603037, Н.
Новгород, а/я 19 или 603003, Н. Новгород, Заводской парк, 29-1),
действующего на основании Решения Арбитражного суда
Республики Карелия 18.09.2017 г. по делу № А26-2120/2017

1.4.2. Сведения об оценщике


Юридическое лицо Общество с ограниченной ответственностью «ИнвестКонсалт»
(Исполнитель) (ИНН 7723824884, КПП 772301001, ОГРН 1127746010369, дата
присвоения ОГРН: 12 января 2012 года, юридический адрес
(место нахождение): 109369, г. Москва, Новочеркасский бульвар,
д. 47кв. 241), аккредитованное юридическое лицо при
Ассоциации арбитражных управляющих саморегулируемая
организация «Центральное агентство арбитражных
управляющих» (Ассоциация СРО «ЦААУ»), в качестве
юридического лица, сопровождающего процедуры банкротства, в
лице Генерального директора Бригадиной Надежды Андреевны,
действующей на основании Устава
Реквизиты юридического ИНН 7723824884, КПП 772301001, ОГРН 1127746010369, дата
лица присвоения ОГРН: 12 января 2012 года, юридический адрес (место
нахождение): 109369, г. Москва, Новочеркасский бульвар, д. 47кв.
241
Реквизиты исполнителя Наименование: ООО "ИнвестКонсалт"
ИНН: 7723824884
КПП: 772301001
Реквизиты банка:
Название: ТОЧКА ПАО БАНКА "ФК ОТКРЫТИЕ"
ИНН: 7706092528
КПП: 770543002
БИК: 044525999
Город: Москва
Счѐт №: 40702810701500028482
Корр. счѐт: 30101810845250000999
в ГУ БАНКА РОССИИ ПО ЦФО

- 24 -
Гражданская Гражданская ответственность оценщика застрахована в страховом
ответственность оценщика обществе СТА «ЭНЕРГОГАРАНТ», 115035, РФ, город Москва,
Садовническая набережная, дом 23.
Страхование Страховой полис № 180005-035-000177
профессиональной Срок действия страхового полиса с 21 октября 2018 года до 20
ответственности октября 2019 года,
Территория страхования: Российская Федерация
Страховая сумма: 10 000 000,00 рублей
Независимость Исполнитель является независимым лицом, в соответствии с
исполнителя требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29
июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»

Оценщик Богоутдинов Борис Борисович


Образование оценщика, Диплом о профессиональной переподготовке. Серия ПП № 016887
Документы о от 30 июня 2010 г. Регистрационный № 34-2010 Выдан ГОУ ВПО
профессиональном Московским Государственным Университетом Геодезии и
образовании Картографии.
Специализация: Оценка стоимости предприятия (Бизнеса).
Наличие Квалификационный аттестат в сфере оценочной деятельности №
квалификационного 004088-1 от 28 февраля 2018 года, по направлению «Оценка
аттестата в сфере недвижимости».
оценочной деятельности
Наличие Квалификационный аттестат в сфере оценочной деятельности №
квалификационного 004089-1 от 28 февраля 2018 года, по направлению «Оценка
аттестата в сфере движимого имущества».
оценочной деятельности
Наличие Квалификационный аттестат в сфере оценочной деятельности №
квалификационного 004155-3 от 06 марта 2018 года, по направлению «Оценка
аттестата в сфере бизнеса».
оценочной деятельности
Членство в Является действительным членом саморегулируемой организации
саморегулируемой профессиональных оценщиков Общегоссийская общественная
организации организация «РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ» (НП
«РОО»), город Москва, регистрационный номер 008125 от 10
августа 2012 года.
Гражданская Гражданская ответственность оценщика застрахована в страховом
ответственность оценщика обществе АБСОЛЮТ СТРАХОВАНИЕ.
115280, город Москва, улица Ленинская слобода, дом 26
Гражданская Страховой полис № 022-073-002843/018
ответственность оценщика Срок действия страхового полиса с 02 ноября 2018 года до 1
ноября 2019 года,
Территория страхования: Российская Федерация
Страховая сумма: 15 000 000,00 рублей
Стаж работы по С июля 2012 года по настоящее время, свыше 5 лет.
специальности
Трудовой Договор между Трудовой договор № 2 от 10 августа 2012 года.
Исполнителем и
Оценщиком
Телефон оценщика 8-916-119-77-78
Электронный адрес argotex@yandex.ru
Независимость оценщика Оценщик является независимым лицом, в соответствии с
требованиями статьи 16 Федерального закона Российской
Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»

- 25 -
Независимость Юридичекое лицо, с которым у оценщика заключен
юридического лица, с трудовой договор (пп. Г п. 8 ФСО №3), является
которым у оценщика независимым в соответствии с (пп. Г п. 8 ФСО №3).
заключен трудовой договор
(пп. Г п. 8 ФСО №3).
Оценщик Казанов Андрей Григорьевич
Образование оценщика, Диплом о профессиональной переподготовке. Серия ПП №
Документы о 384968 от 216 ноября 2003 г. Регистрационный № 1212
профессиональном Выдан Межотраслевым Институтом Повышения
образовании Квалификации Кадров Московского Государственного
Технического Университета имени Н.Э. Баумана.
Специализация: Оценка стоимости предприятия (Бизнеса).
Наличие Имеется квалификационный аттестат в области оценочной
квалификационного деятельности по направлению «Оценка недвижимости» №
аттестата в области 11589-1 от 28 апреля 2018 года, бланк 006968-КА1
оценочной деятельности по
направлению «Оценка
недвижимости»
Документ, удостоверяющий Паспорт серия 45 03 № 400693, выдан ОВД «Марьино»
личность оценщика города Москвы, 27.06.2002 года, код подразделения 772-079.
Стаж работы по С июля 2003 года по настоящее время, свыше 13 лет.
специальности
Членство в Является действительным членом саморегулируемой
саморегулируемой организации профессиональных оценщиков НП «АРМО»,
организации город Москва, регистрационный номер 607
Повышение квалификации 1. Межотраслевой Институт Повышения Квалификации
Кадров Московского Государственного Технического
Университета имени Н.Э. Баумана. 2003 год.
2. Межотраслевой Институт Повышения Квалификации
Кадров Московского Государственного Технического
Университета имени Н.Э. Баумана.
Повышение квалификации по специальности «Подготовка к
работе с профессиональными прикладными
программами»2004г.
3. Институт экономики и антикризисного управления
Повышение квалификации по специальности «Оценка
объектов арбитражного управления». 2008 год.
4. Институт экономики и антикризисного управления
Повышение квалификации по специальности «Особенности
оценки в системе МЖКХ». 2008 год.
5. Институт экономики и антикризисного управления
Повышение квалификации по специальности «Особенности
оценки в целях налогообложения». 2008 год.
6. Институт экономики и антикризисного управления
Повышение квалификации по теме «Оценка
инвестиционной привлекательности объектов
стратегического планирования», в рамках
профессиональной переподготовки по специальности
«Стратегический менеджмент».
Диплом о профессиональной переподготовке.
Серия НВ № 324431 от 16 декабря 2008 г. Рег. № 4532 .2008
год.
- 26 -
7. Институт экономики и антикризисного управления
Повышение квалификации по специальности «Оценка в
антикризисном управлении», в рамках профессиональной
переподготовки по специальности «Антикризисное
управление», с подготовкой дипломной работы
«Особенности оценки ликвидационной стоимости
предприятий для целей антикризисного управления».
Диплом о профессиональной переподготовке.
Серия ПП –I № 039823 Рег. № 4549/08. 2008 год;
8. Повышение квалификации по специальности «Оценочная
деятельность» в количестве 108 часов, Московский
государственный Физико-Технический институт,
Государственный университет, 2010 год. Регистрационный
номер 625/2010.
Трудовой Договор между Трудовой договор N 12-К от 27 апреля 2011 года с
Исполнителем и Казановым Андреем Григорьевичем, являющимся членом
Оценщиком саморегулируемой организации оценщиков - НП «АРМО»
Гражданская Гражданская ответственность оценщика застрахована в
ответственность оценщика страховом обществе СТА «ЭНЕРГОГАРАНТ», 115035, РФ,
город Москва, Садовническая набережная, дом 23.
Гражданская Страховой полис № 180005-035-000179
ответственность оценщика Срок действия страхового полиса с 23 октября 2018 года до 22
октября 2019 года.
Территория страхования: Российская Федерация
Страховая сумма: 30 000 000,00 рублей
Независимость Оценщика Оценщик является независимым лицом в соответствии с
требования 135-ФЗ.
Телефон оценщика 8-916-093-98-24
Электронный адрес argotex@yandex.ru
Независимость оценщика Оценщик является независимым лицом, в соответствии с
требованиями статьи 16 Федерального закона Российской
Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»
Независимость Юридическое лицо, с которым у оценщика заключен
юридического лица, с трудовой договор (пп. Г п. 8 ФСО №3), является
которым у оценщика независимым в соответствии с (пп. Г п. 8 ФСО №3).
заключен трудовой договор
(пп. Г п. 8 ФСО №3).

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке


отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их
квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки
Привлекаемые Привлеченные специалисты не привлекались.
специалисты Иные специалисты к выполнению оценки не привлекались. При
оценке использовались данные агентств недвижимости,
риэлтерских компаний для сбора информации, информация с
официального сайта Росреестра.

- 27 -
1.2. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ
ОЦЕНКИ
Выводы и заключения, сделанные Оценщиком в настоящем Отчете, ограничиваются
следующими условиями и положениями:
 Оценщик основывался на информации, включающей в себя, но не ограниченной:
предоставленной Заказчиком, общей отраслевой информации по соответствующему
сегменту рынка, а также информации, имеющейся в архивах Оценщика и полученной
за время проведения оценки.
 Оценщик исходил из того, что предоставленная информация и данные являются
точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их
абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник
информации.
 Перед Оценщиком не ставилась задача по специальной проверке информации и
данных.
 Перед оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего
исследования специальные экспертизы - юридическую экспертизу правого положения
оцениваемого объекта, техническую и технологическую экспертизу оцениваемого
объекта, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу, аудиторскую
проверку финансовой отчетности и инвентаризацию.
 Оценщик исходил из того, что все необходимые лицензии, ордера на собственность и
иная необходимая разрешительная документация существуют или могут быть
получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте,
для которого проводились расчеты.
 Объект оценки рассматривался с учетом лишь тех ограничений, которые оговорены в
Отчете.
 Иллюстративные материалы, если таковые приведены в Отчете, призваны помочь
пользователю Отчета получить наглядное представление об оцениваемом имуществе и
не должны использоваться в каких-либо других целях. От Оценщика не требуется, и он
не проводил измерительные работы на местности и не принимает на себя
ответственность за результаты таковых
 При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов,
влияющих на стоимость объекта оценки.
 При проведении оценки предполагалось разумное владение и компетентное
управление объектом оценки.
 Оценщик не гарантирует и не несет ответственность за убытки и потери заказчика,
которые явились следствием мошенничества, общей халатности или неправомочных
действий третьих лиц в отношении объекта оценки.
 От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по
поводу составленного Отчета, кроме как на основании отдельного договора с
Заказчиком или официального вызова суда.

- 28 -
 Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно
стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на указанную дату
проведения оценки.
 Оценщик не несет ответственности за возможный ущерб, в случае
несанкционированного использования и распространения настоящего Отчета об оценке
(или любой его части).
 Подсчеты стоимости произведены в рублях. Обращаю внимание, что полученная в
результате оценки стоимость, может быть недействительной на иную дату.
 Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе,
чем это предусмотрено договором об оценке.
 Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения
социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут
повлиять на стоимость объекта оценки.
 Настоящая оценка выполнена с условием сохранения текущего использования объекта
оценки.

1.3. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ


ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА
 Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе,
чем это предусмотрено договором об оценке.
 Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения
социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут
повлиять на стоимость объекта оценки.
 Настоящая оценка выполнена с условием сохранения текущего использования
объекта оценки.
 Результаты оценки не могут использоваться для иных целей. Исполнитель и оценщики
не несут ответственности за результаты каких-либо сделок с Объектами оценки,
основывающихся или осуществленных с учетом Отчета об оценке.
 Любое распределение итоговой величины стоимости между составляющими
элементами объектов оценки, если таковое будет содержаться в Отчете, должно
применяется только для целей и задач, указанных в Отчете. Отдельные показатели
стоимости любого из элементов Объектов оценки не могут быть использованы
отдельно от Отчета для любых других целей и задач без специального обоснования и
расчетов.
При проведении оценки оценщиком учтены следующие существенные факты:
 В соответствии со ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» (№ 135-ФЗ от 29 июля 1998 года) настоящий отчет носит
не обязательственный, а рекомендательный характер.
 Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно
стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно
перейдет из рук в руки по стоимости, указанной в Отчете.
 В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце четвертом пункта 1
Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской

- 29 -
Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об
оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»,
оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины
стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно
только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена
обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа,
должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом
случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно
только до момента заключения договора (издания акта государственным органом
либо принятия решения должностным лицом или органом управления
юридического лица)
 В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности
величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика,
или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует
учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной
деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков
юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), -
направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или
иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков)
 В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика,
составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным
Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного
значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,
указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения
сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не
определено или в судебном порядке не установлено иное.

1.4. ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА


Подписавший настоящий Отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в
соответствии с имеющимися данными:
 Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.
 Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми мною
предположениями и существующими ограничительными условиями.
 В настоящем Отчете представлены мои личные беспристрастные профессиональные
формулировки.
 В отношении объекта оценки, являющегося предметом настоящего отчета, я не имею
никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе.
 Я не состою в родстве, не имею никаких личных интересов или пристрастности по
отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета
владельцами оцененного объекта оценки.
 Оплата услуг Оценщика не связана с обусловленной или заранее установленной
стоимостью объекта оценки или с деятельностью по оценке, благоприятствующей
интересам клиента, с суммой определенной стоимости, с достижением оговоренных

- 30 -
результатов, или с какими-то ни было иными причинами, кроме как выполнением
работ по настоящему отчету и заключенному договору.

1.5. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ


Настоящая оценка проводилась в соответствии с требованиями:
 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №
135-ФЗ от 29 июля 1998 года;
 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)».
Исполнителем были использованы Федеральные стандарты оценки,
обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, а именно:
 Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден приказом Минэкономразвития
России от 20 мая 2015 года № 297;
 Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298;
 Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299;
 Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» утвержден
приказом Минэкономразвития России от 9 ноября 2014 года № 611;
 Федеральный стандарт оценки № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования
(ФСО № 10)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 года
№ 328;
Обоснование применения ФСО
Использование перечисленных стандартов вызвано обязательностью их
применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской
Федерации, что установлено законом «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. (посл. ред.)
Применение федеральных стандартов оценки обосновано тем, что настоящие
стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении
оценочной деятельности и определяют последовательность определения стоимости
объекта оценки, а также устанавливают:
- общие понятия, подходы и требования к проведению оценки;
- цели оценки и виды стоимости;
- требования к отчету об оценке.
Исполнителем были использованы стандарты оценочной деятельности,
установленные саморегулируемой организацией (СРО), при которой аккредитован
Исполнитель.

Обоснование применения стандартов СРО НП «АРМО»


Применение при оценке стандартов СРО НП «АРМО» обосновано тем, что
данные Стандарты наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы
оценки, применяемые при проведении оценочных работ.

- 31 -
Формулировка основных понятий и определений, используемых в оценке,
приведена в тексте настоящего отчета.
Последовательность действий при определении стоимости объекта оценки
приведена в тексте настоящего отчета.
Оценщиком были использованы стандарты оценочной деятельности,
установленные саморегулируемой организацией (СРО), членом которой является
оценщик, подписавший настоящий отчет, а именно НП СРО «РОО».
Дополнительно Оценщик руководствовался стандартами оценочной деятельности
СРО НП «РОО», гармонизированными с Федеральными стандартами оценки (ФСО) и с
Международными стандартами оценки, и не противоречащами им.

Обоснование применения стандартов СРО НП «РОО»


Применение при оценке стандартов СРО НП «РОО» обосновано тем, что оценщик
является членом СРО НП «РОО», и данные Стандарты наиболее полно описывают
термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при проведении
оценочных работ.
Формулировка основных понятий и определений, используемых в оценке,
приведена в тексте настоящего отчета.
Последовательность действий при определении стоимости объекта оценки
приведена в тексте настоящего отчета.

1.6. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ


Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого
известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях
Аренда – право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом.
Арендная плата – плата за право пользования чужим имуществом.
Балансовая стоимость – стоимость основных средств на начало и конец каждого года,
определенная балансовым методом по данным бухгалтерского учета о наличии и
движении основных средств.
Возврат капитала – возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется
стоимость объекта оценки. Синонимы: дата оценки, дата определения стоимости.
Денежный поток – движение денежных средств, возникающее в результате
использования имущества.
Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от
недоиспользования объекта оценки, платежей, а также дополнительных видов доходов.
Дисконтирование – способ определения стоимости имущества на определенный момент
времени (на определенную дату).
Заказчик – юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик
имущества.
Заказ на оценку – письменный договор на оценку конкретного имущества между
заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

- 32 -
Износ/устаревание имущества – снижение стоимости имущества под действием
различных причин.
Физический износ имущества – потеря стоимости имущества, связанный со снижением
его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и
влияния внешних неблагоприятных факторов.
Функциональное устаревание имущества – потеря стоимости имущества из-за
несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу.
Экономическое устаревание имущества – потеря стоимости имущества в результате
изменения внешней экономической ситуации.
Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого
меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого
больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки,
полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов
стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов
оценки.
Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и
текущей стоимости объекта оценки, как текущей стоимости будущих доходов.
Копия – точное воспроизводство объекта оценки.
Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно
изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени
риска, связанного с использованием имущества.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к
оценке.
Норма дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете
стоимости денежных потоков на определенный момент времени.
Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о
стоимости имущества.
Ограничивающие условия – заявление в отчете, описывающее препятствие или
обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества.
Операционные расходы – затраты, необходимые для поддержания воспроизводства
дохода от имущества.
Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить
объект оценки.
Передача права собственности – надлежащим образом юридически оформленный акт
купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.
Право собственности – право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим
имуществом. К правам собственности относятся:
- право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые
законом интересы других лиц;

- 33 -
- право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом;
право отдавать имущество в залог.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие
стоимость имущества.
Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора
и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов
оценки.
Подходы к оценке. В практике оценки имущества используют следующие подходы –
затратный, сравнительный, доходный.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения
объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении
которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Рыночная арендная плата – переменная арендная плата в период действия договора.
Скорректированная цена имущества – цена продажи объекта сравнения имущества
после ее корректировки на различия с объектом оценки.
Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании
результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на
открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

1.6.1. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ,


УПОТРЕБЛЯЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ.
Арендная ставка - это объем выплат на период, указанный в договоре аренды. Ставка
арендной платы должна обеспечивать арендодателю получение прибыли не ниже средней
нормы на вложенный капитал, а для арендатора стоимость должна быть ниже стоимости
банковского кредита на приобретение машин и оборудования.
Арендная плата -денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина
арендной платы определяется договорном об аренде. Обычно арендная плата принимается
равной сумме амортизационных отчислений и части прибыли от использования
имущества.
Величина арендной платы за землю и государственное имущество может определяться
законодательными актами государства.
Аренда - это имущественный наем; договор, по которому собственник (арендодатель)
передает арендатору в срочное владение и пользование имущество (арендуемые активы),

- 34 -
необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за
соответствующую (арендную) плату.
Договором об аренде может быть предусмотрена возможность выкупа арендуемого
имущества.
Различают краткосрочную аренду (рентинг), среднесрочную аренду (хайринг) и
долгосрочную аренду (лизинг).
Договор аренды - договор между арендодателем и арендатором. Договор аренды
содержит описание и стоимость арендуемого имущества, размер арендной платы,
распределение обязанностей договаривающихся сторон по ремонту и восстановлению
арендуемого имущества, обязанности арендатора по сохранению и возвращению
имущества и условия его возможного выкупа арендатором.
Арендатор - физическое или юридическое лицо, взявшее на определенных условиях во
временное пользование не принадлежащие ему средства производства с целью получения
дохода.
По договору аренды арендатор получает:
- право собственности на продукцию и иные доходы, создаваемые в результате
эксплуатации арендованного имущества;
- право сдавать имущество в субаренду, если это предусмотрено договором и не
противоречит закону.
Арендодатель - это лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество
в аренду.
По договору аренды арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,
даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.
Общая аренда - аренда, при которой арендодатель оплачивает большую часть
операционных расходов, включая налоги на собственность, расходы на ремонт и
эксплуатацию.
Чистая аренда - аренда, которая возлагает на арендатора обязанность оплачивать налоги
на недвижимость, расходы на техническое обслуживание, страхование и другие расходы,
связанные с поддержанием арендуемого имущества в хорошем рабочем состоянии.

1.6.2. ПРАВО АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК


ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ.
Исчерпывающий перечень видов объектов оценки определяется ст. 5 Федерального закона
Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
К объектам оценки относятся:
 отдельные материальные объекты (вещи);
 совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество
определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
 право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из
состава имущества;
 права требования, обязательства (долги);
 работы, услуги, информация;

- 35 -
 иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством
Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском
обороте.
Под определение, более всего попадают «вещные права на имущество» и «иные объекты
гражданских прав», к которым относятся, в том числе, имущество и имущественные права
(ст. 128 ГК РФ). Были проанализированы и отвергнуты варианты отнесения оценки
арендной платы к оценке «услуг» и к оценке «обязательств» (рассматривая арендную
плату как обязательство, возникающее по истечении определенного периода пользования
и владения недвижимым имуществом по договору аренды).
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим
имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения,
пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его
другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату
во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Аренда имеет возмездный характер, который выражается в обязанности арендатора
уплачивать арендную плату. Таким образом, аренда представляет собой передачу части
прав, составляющих право собственности (права пользования и, возможно, владения) на
определенный период времени.
Временный характер пользования арендуемым объектом недвижимости выражается в
ограничении арендных отношений сроком. Причем срок может быть выражен указанием
на:
 определенную календарную дату;
 истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями,
днями или часами;
 событие, которое должно неизбежно наступить.
Срок может быть и неопределенным. В этом случае договор аренды действует до момента,
пока одна из сторон не откажется от исполнения договора. В этом случае договор
считается расторгнутым по истечении срока в 3 месяца с момента получения отказа
контрагентом. Договором может быть предусмотрен и больший срок для предупреждения
о прекращении договора аренды.
Арендная плата - это плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки
внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендная
плата, в том числе, может быть определена в твердой сумме платежей, вносимых
периодически или единовременно (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права
становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать
арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных
сделок.
Таким образом, т.к. право аренды может быть предметом самостоятельных сделок и,
соответственно, обладать стоимостью, оно может толковаться как имущественное право, и
потому может являться объектом оценки.

- 36 -
Несмотря на то, что ГК предусматривает договор купли-продажи имущественных прав,
права аренды не могут быть объектом купли-продажи. Как подчеркивается п. 16
информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, исчерпывающий перечень способов
распоряжения правом аренды содержится в ст. 615 ГК РФ: «Передача права аренды
другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2
статьи 615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в
производственный кооператив». В силу чего в данной статье устанавливаются
специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие
цессии как уступки «чистого» права аренды, не обремененного никакими обязательствами.
Интерес, который арендатор приобретает по договору аренды (право аренды) представляет
собой право пользования и владения на определенный период времени при определенных
условиях.
Таким образом, для целей оценки арендной платы договор аренды следует трактовать как
совокупность договоров о возмездной передачи права аренды (совокупности временных
имущественных прав — пользования и владения или только пользования) на
последовательные промежутки времени – платежные периоды. Количество таких
договоров определяется сроком договора аренды и периодичностью внесения арендной
платы. При этом передача права аренды, само собой, происходит посредством механизма
аренды, а возмездный характер передачи прав обеспечивается уплатой арендной платы.
За каждый арендный платеж арендатору передается соответствующий период обладания
арендными правами на недвижимое имущество.
Тогда арендную плату следует трактовать как цену права пользования или пользования и
владения недвижимым имуществом в течение определенного срока (платежного периода).
Соответственно ставка арендной платы — это цена права пользования и владения
единицей площади объекта недвижимости в течение определенного срока.
В такой трактовке арендная плата является стоимостью права аренды в течение одного
платежного периода на условиях, определенных договором аренды.
Таким образом, объектом оценки является право аренды недвижимого имущества (право
пользования или совокупность прав пользования и владения) в течение одного платежного
периода на условиях, определенных договором аренды. Соответственно, видом
определяемой стоимости является рыночная стоимость.

ГЛАВА 2. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ.


2.1. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
СТОИМОСТИ
 Определение целей и задач оценки. Составление плана и договора на проведение
оценки. Проведение интервью с Заказчиком.
 Определение имущественных прав и даты оценки
 Выбор возможных подходов оценки
 Сбор и анализ информации.

- 37 -
 Сбор необходимой информации, анализ рынка, к которому относится объект оценки
 Анализ и обработка представленной Заказчиком документации.
 Оценка стоимости на основе выбранных подходов и методов оценки, осуществление
расчетов
 Согласование полученных результатов и выводы о рыночной стоимости Объекта
оценки. Составление развернутого письменного отчета.

2.2. ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ


Согласно Договору на оказание услуг по оценке Оценщиком в процессе работы
определялась величина рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению
субъектами оценочной деятельности: "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", при
определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена,
по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в
условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо
стороны не было;
 платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на
открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов,
при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения
внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из
достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых
по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени
информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки,
наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом
информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются
мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения
совершить сделку.
Рыночная стоимость определяется в следующих случаях:
 при изъятии имущества для государственных нужд;

- 38 -
 при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых
обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета
директоров (наблюдательного совета) общества;
 при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
 при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный)
капитал;
 при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
 при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

2.3. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ


Предусматривает определение величины рыночной стоимости (ФСО № 2) объекта
оценки.
Объект оценки представляет собой предприятие должника ООО «Шунгит М» как
имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской
деятельности (основание Статья 110. Продажа предприятия должника. Федеральный закон
"О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)).
Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для
совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении
сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении
в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении
финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий,
разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях
(ФСО № 2).
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:
 Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемую
собственность. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от
каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в Отчете.
 Оценщик предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на
результаты оценки. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых
факторов, ни за необходимость выявления таковых.
 Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены
из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может
гарантировать их абсолютную точность, поэтому в Отчете содержатся ссылки на
источники информации.
 Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату
определения стоимости объекта оценки. Оценщик не принимает на себя никакой
ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые
могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а,
следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

- 39 -
ГЛАВА № 3. ИДЕНТИФИКАЦИЯ И ОПИСАНИЕ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА.
3.1. ОБЪЕМ И ГЛУБИНА ИССЛЕДОВАНИЯ.
Целью проведения инспекции является идентификация объекта оценки.
В процессе идентификации оценщик осуществляет сбор и обработку:
 право устанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки
правами иных лиц;
 информации, необходимой для установления количественных и качественных
характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также
другой информации, связанной с объектом оценки.
Полученные данные приведены в таблице. Таблица
№ Характеристика проводимого исследования. Информация о глубине проведенного
П/П исследования
1 Перечень документов, использованных при определении Приводится в пункте 3.4 главы №, настоящего
количественных и качественных параметров объекта отчета об оценке
оценки
2 Степень надежности и полноты использованной Количество принятых во внимание сопоставимых
рыночной информации, в т.ч. использованные источники объектов – 4 (четыре).
информации, количество принятых во внимание При исследовании использовались цены сделок.
сопоставимых объектов, использовались ли цены сделок Полнота рыночной информации о сопоставимых
или предложений (спроса), наличие и полнота рыночной объектах – в полном объекме, на основании
информации о сопоставимых объектах. достоверных, проверяемых источников.

3.2. УСТАНОВЛЕНИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫХ


ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Правовая база оценки.


В соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" от
26.10.2002 N 127-ФЗ, статья 130 «Оценка имущества должника», арбитражный
управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника
привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если
иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать
требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного
управляющего, должника и его кредиторов.
Статьей 110 Федерального закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» )" от
26.10.2002 N 127-ФЗ, определяется понятие «предприятие должника» и «имущестывенный
комплекс».
1. Для целей настоящего Федерального закона под предприятием должника понимается
имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской
деятельности (далее также - предприятие).
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/

- 40 -
Объект оценки.
Объект оценки представляет собой предприятие должника ООО «Шунгит М» как
имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской
деятельности (основание Статья 110. Продажа предприятия должника. Федеральный закон
"О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)).

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации


каждой из его частей (при наличии)
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из
его частей, представлен в таблице. Таблица
№ Наименование и идентификация объекта оценки
1. Право аренды лесного участка кадастровый номер: 10:13:124209:052, общей площадью 7,775 га.
(77750 кв.м.) на период до 30.06.2048 года. (Основание Договор аренды лесного участка № 41 от 30
июня 2009 года, дополнительное соглашение к Договору аренды лесного участка № 41 от 30 июня
2009 года от 29 марта 2012 года)
2 Право аренды лесного участка, общей площадью 24,186 га. (241860 кв.м.). (Основание Договор
аренды № 6 от 05.10.2017 г., площадь 24,186 га.)
3 Право аренды земельного участка, кадастровый номер 10:13:124209:47 (10:13:0000000:144), общей
площадью 11405,00 кв.м. на период до31.12.2047 года. (Основание Договор аренды земельного
участка № 92/11 от 15 марта 2011 года, дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 92/11 от 15 марта 2011 года)
4 Право аренды земельного участка кадастровый номер 10:13:124209:46 (10:13:0124209:69), общей
площадью 8597,00 кв.м. на период до 31.12.2047 года. (Основание Договор аренды земельного
участка № 91/11 от 15 марта 2011 года, дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011 года)
5 Лицензии
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010 вид лицензии ТР, на право
добычи природного облицовочного камня, и шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня
2048 года
Лицензия на производство маркшейдерских работ № ПМ-24-000070от 22.07.2005 г.
Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на эксплуатацию взрывоопасных и химически опасных
производственных объектов
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01682 вид лицензии ВП, на право
геологического изучения – оценки подземных вод на участке недр Ванчозерский, срок действия по 31
августа 2017 года
6 Право аренды некапитальных сооружений в количестве 19 единиц (основание: Договор аренды № 03-
02/АС от 2 февраля 2015 года)
7 Объекты движимого имущества (3 единицы автотранспортных средств)
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 672 ВР 177, 2005 года выпуска
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 671 ВР 177, 2005 года выпуска
Автомобиль УАЗ ПАТРИОТ, г/н О 159 СУ 177, 2006 года выпуска

Детализация объектов оценки. Данные публичной кадастровой карты.


Дополнительные данные об объектах оценки, с указанием данных публичной
кадастровой карты, представлены в таблице. Таблица
№ Наименование Характеристика земельного участка Источник
объекта информации
1 Право аренды Информация отсутствует
лесного участка,
общей площадью
24,186 га. (241860
кв.м.). (Основание
Договор аренды № 6
от 05.10.2017 г.,
площадь 24,186 га.)

- 41 -
2 Право аренды Земельные участки 1 https://pkk5.ro
лесного участка sreestr.ru/#x=
кадастровый номер: 1. 10:13:0124209:52 3864812.0982
республика Карелия, Медвежьегорский район,
10:13:124209:052, 451327&y=89
земельный участок расположен в...
общей площадью 87573.836459
7,775 га. (77750 Тип: 277&z=13&te
кв.м.) на период до xt=10%3A13
Земельный участок
30.06.2048 года. %3A124209%
(Основание Договор Кад. номер: 3A052&type=
аренды лесного 10:13:0124209:52 1&app=search
участка № 41 от 30 Кад. квартал: &opened=1
июня 2009 года, 10:13:0124209
дополнительное
соглашение к
Статус:
Договору аренды Учтенный
лесного участка № Адрес:
41 от 30 июня 2009 республика Карелия, Медвежьегорский район,
года от 29 марта земельный участок расположен в северо-западной
2012 года)
части кадастрового квартала 10:13:12 42 09
Категория земель:
Земли лесного фонда
Форма собственности:
Собственность публично-правовых образований
Кадастровая стоимость:
31 100,00 руб.
Уточненная площадь:
77 750 кв. м
Разрешенное использование:
Для размещения объектов лесного фонда
по документу:
под строительство промышленного карьера на
Мягрозерском месторождении шунгитосодержащих
сланцев
Кадастровый инженер:
ЗАО ПИ "КАРЕЛПРОЕКТ"
Дата постановки на учет:
03.06.2009
Дата изменения сведений в ГКН:
19.04.2017
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3864812.0982451327&y=8
987573.836459277&z=13&text=10%3A13%3A124209
%3A052&type=1&app=search&opened=1

- 42 -
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3864812.0982451327&y=8987573.836459277&z=13&text=10%
3A13%3A124209%3A052&type=1&app=search&opened=1

- 43 -
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3864812.0982451327&y=8987573.836459277&z=13&text=10%
3A13%3A124209%3A052&type=1&app=search&opened=1

3 Право аренды Земельные участки 1 https://pkk5.ro


земельного участка sreestr.ru/#x=
кадастровый номер 1. 10:13:0000000:144 3872403.2597
Республика Карелия, Медвежьегорский район,в
10:13:124209:47 59903&y=898
районе б.н.п. Нижнее Мягрозеро
(10:13:0000000:144), 0514.2375938
общей площадью Тип: 02&z=18&tex
11405,00 кв.м. на t=10%3A13%
Земельный участок
период до 3A0000000%
31.12.2047 года. Кад. номер: 3A144&type=
(Основание Договор 10:13:0000000:144 1&app=search
аренды земельного Кад. квартал: &opened=1
участка № 92/11 от 10:13:0124209
15 марта 2011 года,
Статус:
дополнительное
соглашение № Учтенный
292/12 к Договору Адрес:
аренды земельного Республика Карелия, Медвежьегорский район,в
участка № 92/11 от районе б.н.п. Нижнее Мягрозеро
15 марта 2011 года)
Категория земель:
Земли промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики,
земли для обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения
Форма собственности:
Собственность публично-правовых образований
Кадастровая стоимость:
1 571 038,75 руб.
Уточненная площадь:
11 405 кв. м
Разрешенное использование:
Для размещения объектов промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, обеспечения
космической деятельности, обороны, безопасности и
иного специального назначения
по документу:
для размещения вахтового поселка
Кадастровый инженер:
Рокотянская Татьяна Валентиновна
Дата постановки на учет:
03.10.2011
Дата изменения сведений в ГКН:
17.10.2017
Дата выгрузки сведений из ГКН:
17.10.2017
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872403.259759903&y=89
80514.237593802&z=18&text=10%3A13%3A0000000
%3A144&type=1&app=search&opened=1

- 44 -
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872403.259759903&y=8980514.237593802&z=18&text=10%3
A13%3A0000000%3A144&type=1&app=search&opened=1

https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872403.259759903&y=8980514.237593802&z=18&text=10%3
A13%3A0000000%3A144&type=1&app=search&opened=1
4 Право аренды Земельные участки 1 https://pkk5.ro
земельного участка sreestr.ru/#x=
кадастровый номер 1. 10:13:0124209:69 3872248.6465
Республика Карелия, Медвежьегорский район,
10:13:124209:46 12168&y=898
б.н.п. Нижнее Мягрозеро
(10:13:0124209:69), 0475.4386726

- 45 -
общей площадью 88&z=18&tex
8597,00 кв.м. на t=10%3A13%
период до 31.12.2047 Тип: 3A0124209%
года. (Основание 3A69&type=1
Договор аренды
Земельный участок &app=search
земельного участка Кад. номер: &opened=1
№ 91/11 от 15 марта 10:13:0124209:69
2011 года, Кад. квартал:
дополнительное 10:13:0124209
соглашение №
292/12 к Договору
Статус:
аренды земельного Учтенный
участка № 91/11 от Адрес:
15 марта 2011 года) Республика Карелия, Медвежьегорский район, б.н.п.
Нижнее Мягрозеро
Категория земель:
Земли промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики,
земли для обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения
Форма собственности:
Собственность публично-правовых образований
Кадастровая стоимость:
1 184 236,75 руб.
Уточненная площадь:
8 597 кв. м
Разрешенное использование:
Для размещения объектов промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, обеспечения
космической деятельности, обороны, безопасности и
иного специального назначения
по документу:
для размещения вахтового поселка
Кадастровый инженер:
-
Дата постановки на учет:
03.10.2011
Дата изменения сведений в ГКН:
17.10.2017
Дата выгрузки сведений из ГКН:
17.10.2017
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872248.646512168&y=8980475.438672
688&z=18&text=10%3A13%3A0124209%3A69&type=1&app=searc
h&opened=1

- 46 -
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872248.646512168&y=8980475.438672688&z=18&text=10%3A13%3A0124209
%3A69&type=1&app=search&opened=1

https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872248.646512168&y=8980475.438672688&z=18&text=10%3A13%3A0124209
%3A69&type=1&app=search&opened=1

3.3. СОСТАВ И КАЧЕСТВО ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ


Оценивается право собственности
Оценивается право аренды.

- 47 -
При определении рыночной стоимости оценивается право собственности.
Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» «собственнику
принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать
свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь
собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
образом».
При определении рыночной стоимости оценивается право аренды. В статье 606
ГК РФ дано четкое определение аренды – это предоставление арендодателем арендатору
имущества во временное владение и пользование. Статья 128 ГК РФ упоминает
имущественные права в числе в числе объектов гражданских прав, но не
расшифровывает это понятие и не дает перечень таких прав. На практике, исходя из
системного толкования норм ГК РФ и НК РФ, под имущественными правами
понимаются:
- доли, паи;
- право требования долга (цессия);
- права, связанные с правом заключения договора, в том числе договора аренды;
- участие в долевом строительстве и проч.
Иными словами, имущественные права – это не имущество в материальном его
выражении, а юридически зафиксированные права владеть, пользоваться и
распоряжаться теми или иными ценностями. Поэтому передача имущества в аренду не
относится к реализации имущественных прав. Примером реализации имущественных
прав может являться реализация права на заключение договора аренды.
Описание качества передаваемых прав включает следующие позиции: Таблица
№ Наименование, характеристика (вид, сорт, группа) Вид права
1. Право аренды лесного участка кадастровый номер: 10:13:124209:052, общей Право аренды
площадью 7,775 га. (77750 кв.м.) на период до 30.06.2048 года. (Основание лесного участка
Договор аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года, дополнительное
соглашение к Договору аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года от 29
марта 2012 года)
2 Право аренды лесного участка, общей площадью 24,186 га. (241860 кв.м.). Право аренды
(Основание Договор аренды № 6 от 05.10.2017 г., площадь 24,186 га.) лесного участка
3 Право аренды земельного участка, кадастровый номер 10:13:124209:47 Право аренды
(10:13:0000000:144), общей площадью 11405,00 кв.м. на период до31.12.2047 земельного
года. (Основание Договор аренды земельного участка № 92/11 от 15 марта 2011 участка
года, дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды земельного
участка № 92/11 от 15 марта 2011 года)
4 Право аренды земельного участка кадастровый номер 10:13:124209:46 Право аренды
(10:13:0124209:69), общей площадью 8597,00 кв.м. на период до 31.12.2047 года. земельного
(Основание Договор аренды земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011 года, участка
дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды земельного участка №
91/11 от 15 марта 2011 года)
5 Лицензии Право
использования
лицензии
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010 вид Право
лицензии ТР, на право добычи природного облицовочного камня, и использования
шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня 2048 года лицензии

- 48 -
Лицензия на производство маркшейдерских работ № ПМ-24-000070от 22.07.2005 Право
г. использования
лицензии
Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на эксплуатацию взрывоопасных и Право
химически опасных производственных объектов использования
лицензии
Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01682 вид Право
лицензии ВП, на право геологического изучения – оценки подземных вод на использования
участке недр Ванчозерский, срок действия по 31 августа 2017 года лицензии
6 Право аренды некапитальных сооружений в количестве 19 единиц (основание: Право аренды
Договор аренды № 03-02/АС от 2 февраля 2015 года)
7 Объекты движимого имущества (3 единицы автотранспортных средств) Право
собственности
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 672 ВР 177, 2005 года выпуска Право
собственности
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 671 ВР 177, 2005 года выпуска Право
собственности

3.4. НЕОБХОДИМАЯ НОРМАТИВНО - ДОКУМЕНТАЛЬНАЯ


БАЗА, ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ОЦЕНЩИКОМ.
В распоряжение оценщика была предоставлена следующая документальная база,
раскрывающая количественные и качественные характеристики объекта оценки и
используемая оценщиком при проведении оценки объекта оценки.
Полученные данные приведены в таблице. Таблица
№ Наименование документа
1 Договор аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года.
2 Дополнительное соглашение к Договору аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года от 29
марта 2012 года.
3 Основание Договор аренды № 6 от 05.10.2017 г., площадь 24,186 га.)
4 Договор аренды земельного участка № 92/11 от 15 марта 2011 года
5 Дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды земельного участка № 92/11 от 15 марта
2011 года
6 Договор аренды земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011 года.
7 Дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды земельного участка № 91/11 от 15 марта
2011 года.
8 Договор аренды № 03-02/АС от 2 февраля 2015 года
9 Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010 вид лицензии ТР, на право
добычи природного облицовочного камня, и шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня
2048 года
10 Лицензия на производство маркшейдерских работ № ПМ-24-000070от 22.07.2005 г.
11 Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на эксплуатацию взрывоопасных и химически опасных
производственных объектов
12 Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01682 вид лицензии ВП, на право
геологического изучения – оценки подземных вод на участке недр Ванчозерский, срок действия по
31 августа 2017 года
13 Паспорт технического средства (ПТС) автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 672 ВР 177, 2005
года выпуска
14 Паспорт технического средства (ПТС) автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 671 ВР 177, 2005
года выпуска
15 Паспорт технического средства (ПТС) автомобиль УАЗ ПАТРИОТ, г/н О 159 СУ 177, 2006 года
выпуска
12 Инвентаризационные описи основных средств ООО "Шунгит М" № 1 от 16.01.2018 год.
14 Инвентаризационные описи нематериальные активы (лицензии и право аренды) ООО "Шунгит М" №
3 от 16.01.2018 год.
При анализе документации и составлении отчета об оценке оценщик придерживался
следующих принципов:
- 49 -
 информация, содержащаяся в отчете, является существенной, с точки зрения
стоимости объекта оценки (принцип существенности);
 информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в
результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости
объекта оценки, может быть подтверждена (принцип обоснованности):
 содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение пользователей отчета об
оценке, а также не допускает неоднозначного толкования (принцип однозначности):
 состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и
описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости и
привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости):
 отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при проведении
оценки при определении промежуточных и итоговых результатов (принцип
достаточности).

Аналоговая база оценки


В процессе работы были использованы корректные аналоги, для определения величины
рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для
анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя
сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и
каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу
может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть
обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других
единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и
предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому
элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и
объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик
должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких
условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура
корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к
другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным
объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных
значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов
Оценщиком была изучена имеющаяся документальная база, раскрывающая правовые,
количественные и качественные характеристики, объектов оценки.
Информационной базой аналогов являются актуальные данные специализированных
порталов.
При наличии корректных аналогов свыше трех (не менее четырех), результаты,
полученные в рамках сравнительного подхода, могут считаться достоверными.

- 50 -
ГЛАВА № 4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ
Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не
относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость

4.1. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И


СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В
СТРАНЕ И РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА, В ТОМ
ЧИСЛЕ ТЕНДЕНЦИЙ, НАМЕТИВШИХСЯ НА РЫНКЕ, В
ПЕРИОД, ПРЕДШЕСТВУЮЩИЙ ДАТЕ ОЦЕНКИ
АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В 2019 ГОДУ.
Картина деловой активности. Январь 2019 года
По оценке Минэкономразвития России, по итогам 2018 г. российский ВВП
увеличился на 2,0 % после роста на 1,6 % в 2017 году.
На оценку темпов роста ВВП в целом за год существенно повлиял пересмотр
Росстатом динамики строительства за 2017–2018 годы, осуществленный в январе.
Наиболее значительно изменились данные за 2018 год: по уточненным данным, в прошлом
году объем строительных работ вырос на 5,3 %, тогда как предыдущая оценка за 11
месяцев составляла +0,5 % г/г.
Темп роста строительной отрасли в 2017 г. был скорректирован вверх на 0,2 п.п. (до
-1,2 %). Пересмотр данных носил плановый характер и был обусловлен уточнением
респондентами в конце года ранее представленной информации.

С учетом новых данных Росстата по строительству Минэкономразвития России


пересмотрело оценки годовых темпов роста ВВП в январе–ноябре в сторону увеличения
на 0,1–0,4 п.п. В декабре темп роста ВВП составил 1,9 % г/г1
- 51 -
(в ноябре – 1,8 % г/г).
Уточненные данные Росстата указывают на значительный подъем в строительной
отрасли в 2018 году. Они также согласуются с позитивной динамикой инвестиций в
основной капитал (4,1 % г/г в январе–сентябре), темп роста которых в 3кв18 превысил
оценки Минэкономразвития России на основе оперативных данных и ожидания
аналитиков (см. «Картина экономики. Ноябрь 2018 года»).
Строительная отрасль внесла ключевой вклад в улучшение динамики ВВП в 2018 г.
по сравнению с предыдущим годом. По оценке, вклад строительства в темп роста ВВП в
2018 г. составил 0,3 п.п. (-0,1 п.п. в 2017 г.). Еще одним драйвером ускорения
экономического роста стала промышленность, вклад которой составил 0,6 п.п. – вдвое
больше, чем годом ранее.
Увеличение темпов роста промышленности также оказало позитивное влияние на
сопряженную транспортную отрасль (вклад 0,2 п.п.). Напротив, торговля несколько
замедлила рост, однако по итогам года внесла положительный вклад в динамику ВВП (0,2
п.п.). На протяжении 2018 г. поддержку росту ВВП также оказывал сектор услуг.
Вклад сельского хозяйства в динамику ВВП в 2018 г. Был слабоотрицательным на
фоне ухудшения урожая ряда ключевых культур (в первую очередь зерновых) и
замедления роста выпуска животноводства.
Рост промышленного производства в 2018 г. ускорился до 2,9 % (с 2,1 % в 2017
году).
Рост выпуска в промышленности в прошлом году происходил достаточно
равномерно. Годовые темпы ее роста в течение года оставались в пределах 2–4 % (в 2017
г. диапазон колебаний составил практически 9 п.п.).
По итогам года положительную динамику продемонстрировали все укрупненные
отрасли промышленности. Продолжался рост в добыче полезных ископаемых и
обрабатывающих отраслях, темпы роста электроэнергетики и водоснабжения вернулись в
положительную область после спада в 2017 году.
В то же время структура роста промышленного производства в течение года
менялась. Если в первой половине года расширение выпуска промышленности опиралось
на обрабатывающие отрасли, то во втором полугодии драйвером роста стали добывающие
производства.
Добыча полезных ископаемых в 2018 г. выросла на 4,1 % (в 2017 г. – на 2,1 %). При
этом во второй половине года наблюдалось существенное улучшение ее динамики (4,9 %
г/г и 7,2 % г/г в 3кв18 и 4кв18 соответственно после 1,9 % г/г в январе–июне),
обусловленное в первую очередь результатами июньского заседания ОПЕК+, на котором
было принято решение об увеличении совокупного предложения нефти странами –
участницами соглашения приблизительно на 1 млн. барр. / сутки до конца года.
В соответствии с новыми параметрами сделки Россия к декабрю нарастила добычу
нефти почти на 0,5 млн. барр. / сутки по сравнению с майским уровнем, до исторического
максимума 11,45 млн. барр. / сутки. В целом по итогам года добыча нефти и нефтяного
(попутного) газа выросла на 1,7 % после падения на 0,2 % годом ранее. Вместе с тем
начиная с января 2019 г. новые договоренности ОПЕК+ об ограничении добычи,
достигнутые на декабрьском заседании в Вене, будут оказывать сдерживающее влияние на
динамику нефтяной отрасли.
Рост в газовой отрасли в 2018 г. также ускорился – до 16,5 % по сравнению с 7,1 %
в 2017 году.

- 52 -
Высокие темпы роста добычи газа были обеспечены в первую очередь активным
ростом выпуск сжиженного природного газа (на 70,1 % в 2018 г. после 7,6 % в 2017 году).
В то же время рост производства естественного природного газа по итогам прошлого года
замедлился до 5,4 % с 8,9 % в 2017 году.
Позитивные тенденции наблюдались и в добыче ненефтегазовых полезных
ископаемых. Добыча угля и металлических руд в 2018 г. продолжала демонстрировать
уверенный рост (на 4,2 % и 4,6 % соответственно).
Предоставление услуг в области добычи полезных ископаемых второй год подряд
росло двузначными темпами.
Динамика обрабатывающей промышленности в 2018 г. сохранилась практически на
уровне предыдущего года (2,6 % и 2,5 % соответственно).
Как и в 2017 г., ее рост опирался в первую очередь на позитивную динамику
основополагающих обрабатывающих производств – химической и пищевой отрасли,
деревообработки, производства стройматериалов. Совокупный вклад перечисленных
отраслей в темп роста обрабатывающей промышленности в 2018 г. Составил 1,9
процентных пункта.
По итогам прошлого года небольшой рост выпуска также продемонстрировали
металлургия (+1,6 %) и машиностроение (+1,2 %). Вместе с тем динамика указанных
отраслей, как и в предшествующие годы, характеризовалась повышенной волатильностью:
стандартное отклонение годовых темпов их роста составило 7,9 % и 6,8 % соответственно.
Во второй половине года в металлургической и машиностроительной отраслях наметилась
тенденция к замедлению роста, что внесло основной вклад в торможение обрабатывающей
промышленности в целом.
Замедление обрабатывающей промышленности отражает и динамика медианного
темпа ее роста, который позволяет сгладить влияние наиболее волатильных компонент.

Во втором полугодии показатель рос темпом 1,9 % г/г по сравнению с 3,0 % г/г в
январе–июне, а к декабрю замедлился до 0,2 % г/г (темп роста обрабатывающей
промышленности, рассчитанный по формуле средней, в последние два месяца 2018 г.
находился на нулевом уровне).

- 53 -
http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/999d32ab-2c3c-4ec0-b529-
320ef0f98d2c/190125_5.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=999d32ab-2c3c-4ec0-b529-
320ef0f98d2c

АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ


РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В 2018 ГОДУ.
Нормализация темпов экономического роста в ноябре произошла на фоне
возвращения динамики сельского хозяйства на нисходящую траекторию, обусловленную
снижением урожая основных культур по сравнению с прошлым годом. В целом за январь -
ноябрь сельское хозяйство показало снижение на 0,8 % г/г, при этом его помесячная
динамика в текущем году характеризуется повышенной волатильностью из-за сдвига
графика уборочной кампании в прошлом году, связанного с погодными условиями.
Вклад в снижение темпов роста ВВП в ноябре также внесло замедление роста
промышленного производства. Вместе с тем показатели транспортного комплекса в
ноябре улучшились после нескольких месяцев замедления, в то время как рост объема
строительных работ продолжил ускоряться (до 4,3 % г/г в ноябре после 2,9 % г/г в
октябре).

- 54 -
Кроме того, в ноябре наблюдалось улучшение динамики розничного товарооборота
(до 3,0 % г/г с 2,0 % г/г в октябре).

Добыча нефти в последние три месяца стабилизировалась на рекордных уровнях


(около 11,4 млн. баррелей в сутки). Ее годовая динамика также остается позитивной,
несмотря на некоторое замедление (до 3,9 % г/г в ноябре после 4,8 % г/г и 4,3 % г/г в
сентябре и октябре соответственно).
Вместе с тем новые договоренности ОПЕК+ об ограничении добычи, достигнутые
на декабрьском заседании в Вене, будут оказывать сдерживающее влияние на динамику
нефтяной отрасли начиная с января следующего года.
Рост обрабатывающей промышленности в ноябре замедлился до нуля в годовом
выражении с 2,7 % г/г в октябре. Снижение медианного темпа ее роста, который позволяет
сгладить влияние волатильных компонент, было менее существенным – до 0,9 % г/г в
ноябре с 1,7 % г/г месяцем ранее.
Основной вклад в замедление роста обрабатывающих отраслей в ноябре внесла
нормализация динамики металлургического комплекса (рост на 6,4 % г/г после 15,0% г/г в
октябре), а также углубление спада в машиностроении.
Кроме того, производство кокса и нефтепродуктов в ноябре продемонстрировало
околонулевые годовые темпы роста после позитивной динамики в предшествующие два
месяца.
В то же время в химической и пищевой промышленности в ноябре наблюдалось
ускорение роста (до 3,5 % г/г и 5,9 % г/г соответственно). Деревообрабатывающая отрасль
продолжает расти двузначными темпами.
Производство неметаллических минеральных продуктов (в основном
стройматериалов) по-прежнему демонстрирует положительную годовую динамику.

- 55 -
По оценке Минэкономразвития России, совокупный вклад перечисленных отраслей
в годовые темпы роста обрабатывающей промышленности в ноябре составил 2,0
процентных пункта.

http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/5625f3ad-addc-4f3f-a5e6-
9d3bdd8f713a/181219.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=5625f3ad-addc-4f3f-a5e6-
9d3bdd8f713a
По оценке Минэкономразвития России, рост ВВП ускорился до 1,8 % г/г (в июне –
1,1 % г/г). Из базовых отраслей основной вклад в ускорение роста ВВП внесло

- 56 -
восстановление динамики промышленного производства после исчерпания действия
временных негативных факторов. При этом увеличение темпов роста добывающих
отраслей в июле, помимо прямого положительного вклада в динамику выпуска, также
способствовало улучшению показателей грузооборота транспорта.
В течение текущего года происходит изменение структуры экономического роста,
перебалансировка источников экономического роста от внутренних к внешним. Чистый
экспорт, по оценке, в апреле–июле внес положительный вклад в рост ВВП впервые с
4кв16. По данным ФТС, во 2кв18 продолжилось ускорение роста физического объема
экспорта (до 6,5 % г/г). В то же время реальные темпы роста импорта существенно
снизились (до 1,1 % г/г в апреле–июне) на фоне замедления потребительской и
инвестиционной активности. Рост инвестиций в основной капитал во 2кв18 замедлился до
2,8 % г/г по сравнению с 3,6 % г/г в 1кв18. Динамика инвестиций в апреле–июне совпала с
оценками Минэкономразвития России (2–3 % г/г), осуществленными на основе
оперативных данных.
В июле индикаторы инвестиционной активности указывали на ее дальнейшее
снижение. Особенно выраженным было ухудшение динамики инвестиционного импорта
машин и оборудования из стран дальнего зарубежья. В последние месяцы наметилась
тенденция к стабилизации динамики потребительского спроса. Темпы роста
потребительских расходов на покупку товаров и услуг, рассчитанных по методологии
баланса доходов и расходов населения, в июле вернулись на уровни января–мая после
июньского ускорения. Продолжается стабилизация динамики продаж автомобилей и
пассажирских авиаперевозок после активного восстановительного роста в 2017 году.
В июле рост кредитного портфеля ускорился как в корпоративном, так и в
розничном сегменте. Рост кредитования физических лиц продолжает существенно
опережать рост корпоративного кредитного портфеля. При этом розничное кредитование
только в последние месяцы вышло на темпы роста, значимо превышающие уровень
процентных ставок в данном сегменте, и, соответственно, начало вносить положительный
вклад в увеличение потребительского спроса. В августе цены российских активов
находились под давлением из-за волатильности на глобальных финансовых рынках. Как и
другие валюты развивающихся стран, в августе рубль ослаблялся на фоне нарастания
кризисных явлений в Турции.
Негативное влияние на динамику обменного курса рубля оказали заявления США о
возможном введении новых санкций в отношении России. Вместе с тем новый пакет
ограничений, вступивший в силу 27 августа, не влечет значимого ужесточения
действующего санкционного режима. В целях обеспечения финансовой стабильности Банк
России приостановил операции по покупке иностранной валюты в рамках бюджетного
правила с 9 по 16 августа и с 23 августа до конца сентября.
Решение Банка России не влечет за собой нарушения реализации бюджетной
политики в соответствии с бюджетным правилом, которое определяет использование
нефтегазовых доходов в бюджетной системе. Минэкономразвития России осуществило
уточнение сценарных условий, которые были разработаны в июле, с учетом ситуации на
мировых финансовых и товарных рынках, а также новых данных по российской
экономике.
Произошедшие за этот период события, по оценке Минэкономразвития России,
окажут влияние на макропоказатели в краткосрочной перспективе. При этом

- 57 -
Минэкономразвития России не видит оснований для пересмотра долгосрочных трендов
развития российской экономики.
Производственная активность По оценке Минэкономразвития России, рост ВВП в
июле составил 1,8 % г/г (в июне – 1,1 %, во 2кв18 – 1,8 % г/г1 ). В целом за январь–июль
ВВП, по оценке, увеличился на 1,7 % г/г2 . Из базовых отраслей основной вклад в
ускорение роста ВВП в июле по сравнению с июнем внесло восстановление динамики
промышленного производства после исчерпания действия временных негативных
факторов.
При этом увеличение темпов роста добывающих отраслей, помимо прямого
положительного вклада в динамику выпуска, также способствовало улучшению
показателей грузооборота транспорта (до 4,0 % г/г с 2,1 % г/г в июне), значительная часть
которого приходится на перевозки топливно-энергетических полезных ископаемых.
С другой стороны, темпы роста оборота розничной торговли снизились до 2,5 % г/г
после июньского ускорения (до 3,0 % г/г), что было связано в том числе с завершением
группового этапа Чемпионата мира по футболу. Выпуск продукции сельского хозяйства
второй месяц подряд демонстрирует слабый рост (см. врезку «О ситуации в сельском
хозяйстве»).

Темпы роста промышленного производства в июле увеличились до 3,9 % г/г (с 2,2


% в июне) благодаря улучшению ситуации как в добывающих, так и в обрабатывающих
отраслях. Основной вклад в ускорение роста обрабатывающей промышленности (до 4,6 %
г/г в июле с 2,2 % г/г месяцем ранее) внесла нормализация динамики металлургии, которая
в июне показала существенный спад.
При этом все остальные обрабатывающие виды деятельности продолжили
демонстрировать позитивную динамику. Драйверами роста по-прежнему остаются
химическая, пищевая и деревообрабатывающая отрасли, которые в июле обеспечили более
половины годового прироста обрабатывающей промышленности (их совокупный вклад
составил 2,8 п.п.). На годовую динамику обрабатывающей промышленности в
последние два месяца оказывал влияние календарный фактор. Количество рабочих дней в
июне и июле было соответственно на 1 меньше и на 1 больше, чем в аналогичные месяцы
2017 года. С исключением календарного фактора ускорение роста обрабатывающей
промышленности было более умеренным (до 3,9 % г/г в июле с 3,0 % г/г месяцем ранее).
Медианный темп роста обрабатывающей промышленности, который позволяет
сгладить влияние на ее динамику «локальных» факторов, в июле составил 3,0 % г/г после
3,2 % в июне.

- 58 -
Рост добычи полезных ископаемых в июле продолжил ускоряться (до 3,2 % г/г с 2,8
% г/г в июне) на фоне позитивных тенденций в нефтегазовом комплексе.
После изменения параметров сделки ОПЕК+ в июне нефтяная отрасль активно
наращивает выпуск. В июле среднедневная добыча нефти достигла 11,21 млн. баррелей в
сутки, приблизившись к максимумам октября 2016 года.
Кроме того, положительный вклад в показатели добывающей промышленности
вносит производство сжиженного природного газа, которое с начала года растет
двузначными темпами (в июле – 59,3 % г/г, в январе–июне – 51,9 % г/г).

Индекс производства продукции сельского хозяйства второй месяц подряд растет


умеренными темпами (0,9 % г/г в июне и июле). В помесячном выражении индекс в июле
увеличился на 0,1 % м/м (с исключением сезонного и календарного факторов) после
снижения на 0,2 % м/м месяцем ранее.
Относительно низкие темпы роста выпуска сельскохозяйственной продукции в
июне–июле связаны с продолжающимся замедлением динамики в животноводстве.
По данным Росстата, производство скота и птицы в хозяйствах всех категорий в
июне и июле увеличилось на 2,6 % г/г и 2,8 % г/г соответственно после роста на 4,5 % г/г в
январе–мае. Рост производства молока в июне замедлился до 0,6 % г/г, а в июле
приостановился (за первые пять месяцев года наблюдался рост на 1,9 % г/г).
Производство яиц в июле также показало нулевую динамику после роста на 0,7 %
г/г в июне и на 1,4 % г/г в январе–мае.

- 59 -
В то же время в июле поддержку показателям сельского хозяйства оказывала
динамика растениеводства. По оперативным данным Минсельхоза России, по состоянию
на 1 августа намолот зерновых превышал показатель на аналогичную дату прошлого года
на 6,9 %, сбор картофеля и других овощей – на 26,2 % и 70,9 % соответственно.
Основной вклад в рост показателей растениеводства в июле внесло увеличение
обработанных площадей по сравнению с прошлым годом, когда ход уборочной кампании
отставал от обычного календарного графика из-за неблагоприятных погодных условий
весной и в начале лета и более позднего созревания сельскохозяйственных культур (см.
«Картина экономики в июле 2017 года»).
По данным Минсельхоза России, размер обработанных посевных площадей по
зерновым и зернобобовым культурам на 1 августа превысил прошлогодние значения на
29,1 %, по овощам – на 45,7 %, по картофелю – на 22,3 %.

Вместе с тем последующие месяцы ожидается ухудшение динамики


растениеводства из-за снижения урожайности, а также сокращения посевных площадей
ряда сельскохозяйственных культур в текущем году (по зерновым и зернобобовым,
сахарной свекле, овощам – на 3–6 % по сравнению с 2017 годом).
Так, по состоянию на 30 августа разрыв в размере обработанных площадей по
зерновым и зернобобовым относительно прошлого сократился до 3,3 %, при этом
урожайность была ниже на 6,2 ц/га. В результате намолот зерновых снизился на 15,0 % по
сравнению с аналогичной датой прошлого года

- 60 -
Внутренний спрос
В течение текущего года происходит изменение структуры экономического роста,
перебалансировка источников экономического роста от внутренних к внешним. Чистый
экспорт, по оценке, в апреле–июле внес положительный вклад в рост ВВП впервые с
4кв16.
По данным ФТС, во 2кв18 продолжилось ускорение роста физического объема
экспорта (до 6,5 % г/г). В то же время реальные темпы роста импорта существенно
снизились (до 1,1 % г/г в апреле–июне) на фоне замедления потребительской и
инвестиционной активности. В последние месяцы наметилась тенденция к стабилизации
динамики потребительского спроса.
Темпы роста потребительских расходов на покупку товаров и услуг, рассчитанные
по методологии баланса доходов и расходов населения, в июле снизились до 3,3 % г/г с 4,6
% г/г месяцем ранее. В частности, в июле темпы роста розничного товарооборота после
июньского ускорения вернулись на уровни января–мая, главным образом за счет
замедления роста в сегменте продовольственных товаров.
Помесячные темпы роста оборота розничной торговли (с устранением сезонности)
снизились до 0,18 % м/м SA в среднем за январь–июль (с 0,30 % м/м SA в среднем за 2017
год), что соответствует годовым темпам роста на уровне около 2,2 %. В то же время
годовые темпы роста оборота организаций общественного питания в июле оставались на
относительно высоких уровнях (4,2 % после 4,6 % в июне и 3,0 % в январе–мае)

- 61 -
Стабилизация динамики наблюдается и на автомобильном рынке, который в
течение 2017 года показывал динамичный восстановительный рост. Продажи новых
легковых автомобилей (с коррекцией на сезонность) в последние месяцы держатся на
уровне около 150 тыс. шт. в месяц, а их годовые темпы роста в июне и июле снизились до
10,8 % г/г и 10,6 % г/г соответственно (с 21,1 % г/г в январе–мае).
Аналогичные тенденции наблюдаются и в динамике авиаперевозок, которые со
2кв18 демонстрируют околонулевую динамику в терминах последовательных приростов.
В июле дополнительное сдерживающее влияние на потребительскую активность оказало
дальнейшее ухудшение потребительских настроений.
Снижение индекса потребительских настроений, рассчитываемого инФОМ по
заказу Банка России, произошло за счет компонента, характеризующего ожидания
респондентов. Вместе с тем оценки текущей ситуации остались стабильными. В
дальнейшем поддержку показателям потребительской уверенности продолжат оказывать
позитивные тенденции в динамике фундаментальных факторов потребительского спроса, в
том числе активный рост заработных плат в текущем году
Динамика инвестиций в апреле–июне совпала с оценками Минэкономразвития
России (2–3 % г/г), осуществленными на основе оперативных данных (см. «Картина
экономики. Июль 2018 года»). На рост инвестиций в основной капитал начиная с апреля
оказывало негативное влияние ухудшение настроений бизнеса, обусловленное
повышенной волатильностью на финансовых рынках. В этих условиях индекс
предпринимательской уверенности в обрабатывающей промышленности (с коррекцией на
сезонность) снизился до 96,6 во 2кв18 с 97,1 в 1кв18 и 98,3 в 4кв17.
http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/05fd767b-163a-48cf-b0b6-
4e59210d2046/180905.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=05fd767b-163a-48cf-b0b6-
4e59210d2046
http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depmacro/201805091

4.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ


ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ
Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект:
объект принадлежит к сегменту вторичного рынка права аренды, нематериальных активов
и основных средств,составляющих имущество и имущественные права добывающего
предприятия.
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики,
представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов,
- 62 -
оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства
(сопомещения), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и
управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка
(инфраструктуры и правовой среды рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
 объекты недвижимости
 субъекты рынка
 процессы функционирования рынка
 механизмы (инфраструктуру) рынка.
Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты
недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные
группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется
классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению,
качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве
собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют:
 земельные участки;
 жилье (жилые помещения и помещения);
 нежилые помещения и помещения, строения, сооружения;
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению
содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
1. земельные участки
В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению
подразделяются на следующие категории:
 земли сельскохозяйственного назначения;
 земли населенных пунктов;
 земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
 земли особо охраняемых территорий и объектов;
 земли лесного фонда;
 земли водного фонда;
 земли запаса.
Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты
(земли поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на
следующие территориальные зоны:
 жилая;
 общественно-деловая;
 производственная;
 инженерных и транспортных инфраструктур;
 рекреационная;
 сельскохозяйственного использования;
 специального назначения;
 военных объектов;
 иные территориальные зоны.
- 63 -
2. жилье (жилые помещения и помещения):
 многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного
проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);
 индивидуальные и двух - четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая
застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи,
таунхаусы);
3. коммерческая недвижимость:
 офисные помещения и помещения административно-офисного назначения;
 гостиницы, мотели, дома отдыха;
 магазины, торговые центры;
 рестораны, кафе и др. пункты общепита;
 пункты бытового обслуживания, сервиса.
4. промышленная недвижимость:
 заводские и фабричные помещения, помещения и сооружения производственного
назначения;
 мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
 паркинги, гаражи;
 склады, складские помещения.
5. недвижимость социально-культурного назначения:
 помещения правительственных и административных учреждений;
 культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
 религиозные объекты.
На основе визуального осмотра и анализа документов Оценщик сделал вывод, что
объект принадлежит к сегменту вторичного рынка права аренды, нематериальных активов
и основных средств,составляющих имущество и имущественные права добывающего
предприятия.

4.3. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА


НЕДВИЖИМОСТИ В СЕГМЕНТАХ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ
ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА.
ОБЗОР СОЦИАЛЬНО – ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ.
Особенности экономико-географического положения. Республика Карелия
расположена на северо-западе Российской Федерации и входит в состав Северо-Западного
федерального округа. Карелия граничит на юге с Ленинградской и Вологодской областями,
на востоке – с Архангельской областью, на севере – с Мурманской областью, а на западе
граница республики совпадает с государственной границей Российской Федерации и
Финляндской Республики (входит в состав Европейского союза) (рисунок 1).
На северо-востоке регион омывается Белым морем, что потенциально создает
возможности прямого выхода к Мировому океану при соответствующем развитии портовой
инфраструктуры. Беломорско-Балтийский канал, проходящий по территории региона,
соединяет Балтийское и Белое моря. Наличие выхода через Белое и Балтийское моря в
бассейн Северного Ледовитого и Атлантического океанов, к Северному морскому пути

- 64 -
является потенциальным инструментом для развития морских перевозок, рыбопереработки,
а также может использоваться для туристических целей, в частности, через г. Кемь
проходит самый короткий путь на Соловецкие острова.
Главной особенностью экономико-географического положения Республики Карелия
являются общая протяженная граница с Финляндской Республикой (Европейским союзом)
с достаточно развитой пограничной инфраструктурой. Близость высокоразвитой страны
создает условия для укрепления международных связей. Кроме того, регион отличается
относительной близостью к субъектам Российской Федерации с высоким потенциалом
потребительского рынка – Санкт-Петербургом, Ленинградской областью, а также к
регионам Центральной России. У республики выгодное транзитное положение между
крупными промышленными центрами и портами, расположенными на территории
Мурманской, Вологодской и Ленинградской областей, которое укрепляется наличием
магистральных объектов железнодорожного, автомобильного и внутреннего водного
транспорта.
Благоприятное экономико-географическое положение Республики Карелия
способствует развитию межрегиональной и международной торговли, привлечению
туристов, трансферту технологий и прочему.
Агроклиматические условия. Климат Карелии является переходным от морского к
умеренно континентальному, относительно мягким с обилием осадков и с
преимущественно циклональным типом погоды. Основная часть республики находится в
атлантико-арктической зоне умеренного пояса. Агроклиматические ресурсы в южной части
позволяют выращивать ряд сельскохозяйственных культур, характерных для
нечерноземной зоны. Но возможности для растениеводства в открытом грунте ограниченны
– регион отнесен к зоне рискованного земледелия. Перспективно молочно-мясное
животноводство.
Рельеф и гидрография. Республика Карелия расположена на востоке Фенноскандии,
на северо-западе Восточно-Европейской (Русской) равнины, в восточной части Балтийского
щита – части древней докембрийской платформы. Карелия представляет собой холмистую
равнину с множеством озерных котловин, плоских и возвышенных скал, одиночных глыб и
валунов, скоплений песка, глины, гальки, валунов в форме холмов и гряд, в том числе
ледникового происхождения. Вдоль северо-западной границы Карелии протянулся хребет
Маанселькя, на западе расположилась Западно-Карельская возвышенность, на юге –
Олонецкая возвышенность, на юго-востоке – Андомская возвышенность. В прилегающих к
Белому морю районах расположена заболоченная Прибеломорская низменность.
Разнообразие ландшафтов многократно повышает туристско-рекреационную
привлекательность региона.

- 65 -
Рисунок 1. Административно-территориальное деление Республики Карелия
Агроклиматические условия. Климат Карелии является переходным от морского к
умеренно континентальному, относительно мягким с обилием осадков и с
преимущественно циклональным типом погоды. Основная часть республики находится в
атлантико-арктической зоне умеренного пояса. Агроклиматические ресурсы в южной части
позволяют выращивать ряд сельскохозяйственных культур, характерных для
нечерноземной зоны. Но возможности для растениеводства в открытом грунте ограниченны
– регион отнесен к зоне рискованного земледелия. Перспективно молочно-мясное
животноводство.
Через Карелию проходит водораздел между бассейнами Северного Ледовитого и
Атлантического океанов: большая часть территории относится к водосбору Белого моря
Северного Ледовитого океана, меньшая – к водосбору Балтийского моря Атлантического
океана (около 60% и 40% территории соответственно). Речная сеть Карелии представлена
около 27,6 тыс. рек общей протяженностью около 83 тыс. км (густота речной сети 0,46 км
на кв. км), около 20% территории региона составляют озера и искусственные водоемы.
Около
17 тыс. кв. км приходится на расположенные в пределах Республики Карелия части
акваторий Ладожского (большая часть акватории) и Онежского озер (около 80%
- 66 -
акватории). Болота и заболоченные земли занимают 35,4 тыс. кв. км, или 19,63%
территории Республики Карелия. Водные объекты обладают значительным потенциалом
для спортивного туризма, развития водного транспорта, рыбоводства и аквакультуры.
Сочетание разнообразия природных ландшафтов, большое число водных объектов и
в целом благоприятная экологическая обстановка определяют высокую туристско-
рекреационную привлекательность региона не только для жителей России, но и
иностранных туристов.
Природные ресурсы. Минеральные ресурсы Карелии представлены более чем 50
видами полезных ископаемых. Более чем 1000 месторождений учтены в государственном
балансе запасов полезных ископаемых. В Карелии учтены запасы цветных и редких
металлов, пригодных для промышленного использования. Нерудное сырье представлено
месторождениями мусковита, пегматита, кварцита, кианита, строительного и поделочного
камня, шунгита, а также песков и глин. Республика Карелия обладает также значительными
запасами торфа, который можно считать резервным энергоносителем, способным покрыть
заметную часть энергетических потребностей региона.
Перспективными полезными ископаемыми, которые будут востребованы в
ближайшее время, являются железные, хромитовые, железо-ванадий-титановые, уран-
ванадиевые, медно-никелевые и молибденовые руды, благородные металлы, металлы
платиновой группы, графит, алмазы, а также пегматитовое, полевошпатовое сырье для
фарфоровой, стекольной и фаянсовой промышленности, сырье для камнелитейной
промышленности, камень на щебень и облицовочный камень.
Площадь лесов в Республике Карелия – 14,9 млн. га, из них 0,367 млн. га – леса,
находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий. Характерна высокая
лесистость территории – около 53%, что определяет естественные преимущества региона в
развитии лесопромышленного комплекса.
В структуре земельного фонда Республики Карелия наибольшую площадь занимают
земли лесного фонда (80,1%), водного фонда (14,7%), земли особо охраняемых природных
территорий и объектов (2,0%), земли сельскохозяйственного назначения (1,2%). Земли
населенных пунктов занимают 75,5 тыс. га, или 0,4% от общей площади земель.
Административно-территориальное деление. На территории республики
расположены 2 городских округа и 16 муниципальных районов, в состав которых входят 22
городских и 86 сельских поселений (рисунок 1). Столицей Республики Карелия является г.
Петрозаводск.
Северные муниципальные образования в Республике Карелия (Беломорский,
Калевальский, Кемский и Лоухский районы, Костомукшский городской округ) относятся к
районам Крайнего Севера, остальные – к местностям, приравненным к районам Крайнего
Севера, что связано не только с природно-климатическими условиями, но и транспортной
удаленностью. Ряд муниципальных образований в республике существенно удалены от
основных транспортных магистралей (Калевальский, Муезерский районы, Костомукшский
городской округ, частично Суоярвский и Лоухский районы). Беломорский, Кемский и
Лоухский районы вошли в состав Арктической зоны Российской Федерации.
Население и система расселения. По состоянию на 1 января 2018 года численность
населения республики составила 622,5 тыс. человек, из них 80,4% – городское население
(что превышает среднее значение для России в целом – 74,4%).
Средняя плотность населения в регионе – 3,5 человека на кв. км, что существенно
ниже среднероссийской (8,6 человека на кв. км). Но в ряде муниципалитетов плотность

- 67 -
превышает 10 человек на кв. км (Костомукшский и Петрозаводский городские округа,
Сортавальский район (рисунок 2). Наиболее густонаселенной является южная часть
республики, где проживает 73% населения. При этом плотность населения (8,7 человека на
кв. км) сопоставима со среднероссийской, но существенно ниже плотности населения
европейской части Российской Федерации (23 человека на кв. км). В центральной части
региона плотность населения составляет 2 человека на кв. км (13% жителей), наименее
заселенным является север республики с плотностью населения 1,5 человека на кв. км (14%
жителей).

Рисунок 2. Население Республики Карелия


С 1990 годов в республике отмечаются процессы депопуляции, причем ее темпы
превышают среднероссийские. В 2017 году в регионе проживало лишь 78% жителей от
уровня 1990 года. За последние 15 лет население Республики Карелия уменьшилось
приблизительно на 80,0 тыс. человек. Почти во всех муниципальных образованиях
сохраняется естественная убыль населения (рисунок 3), продолжается процесс
демографического старения населения.

- 68 -
Численность населения сократилась за прошедший год на 4,6 тыс. человек, или на
0,7% (за 2016 год – на 2,8 тыс. человек, или на 0,4%). Городское население уменьшилось на
2,2 тыс. человек, или на 0,4%, сельское – на 2,4 тыс. человек, или на 1,9%.
В общей убыли населения 2,7 тыс. человек пришлось на естественную убыль, 1,9
тыс. человек – на миграционную (механическую). Наиболее неблагоприятная
демографическая ситуация наблюдается в сельской местности.
По итогам 2017 года в республике родилось 6439 детей, что на 14,5% меньше, чем в
2016 году. Коэффициент рождаемости в расчете на тысячучеловек населения составил 10,3
человек (в 2016 году – 12,0). Очень низкий уровень рождаемости зафиксирован в Лоухском
(6,9), Беломорском (7,9), Лахденпохском, Муезерском, Кондопожском, Сегежском (8,3 –
8,6 человека соответственно) муниципальных районах. Рождаемость выше
среднереспубликанского показателя зарегистрирована в Пудожском (13,2), Олонецком
(12,2), Калевальском (11,5) муниципальных районах, Петрозаводском городском округе
(11,1).
Число умерших в Республике Карелия составило 9122 человека, что на 190 человек,
или 2,0% меньше, чем в предыдущем году. Уровень смертности (число умерших в расчете
на тысячу человек населения) в сравнении с 2016 годом уменьшился на 1,3% и составил
14,6. В целом по Карелии число умерших больше числа родившихся в 1,4 раза (в 2016 году
– 1,2 раза).
В структуре причин смерти в 2017 году лидирующее место занимали болезни
системы кровообращения, на их долю пришлось 49,7% (в 2016 году – 48,9%),
новообразования – 16,6% (в 2016 году – 16,5%), внешние причины – 7,7% (в 2016 году –
8,3%).
Республика Карелия отличается повышенной смертностью населения от
новообразований – 242,6 умершего на 100 000 человек (9-е место в России в 2017 году), что
выше среднего значения по стране (200,6). Кроме того, младенческая смертность в регионе
превышает 6,6 смерти на 1000 родившихся живыми (19-е место в России в 2017 году), что
выше, чем в среднем в стране (5,6).
За 2017 год только за счет естественной убыли (преобладание смертности над
рождаемостью) численность населения сократилась на 2683 человека, или 4,3 человека на
1000 человек населения.
При этом уменьшение численности населения отмечено почти во всех районах в
республике, кроме Петрозаводского городского округа, окружающего его Прионежского
муниципального района и Костомукшского городского округа, благодаря положительному
миграционному приросту за счет других муниципалитетов (рисунок 4).

- 69 -
Рисунок 3. Естественный прирост населения в Республике Карелия

- 70 -
Рисунок 4. Миграционный прирост населения в Республике Карелия
В остальных муниципалитетах на динамику численности населения оказывает
существенное влияние миграционный отток. С 1998 году республику покинуло около 50
тыс. человек.
В 2017 году миграционная убыль в Республике Карелия составила 1916 человек и
увеличилась по сравнению с 2016 годом в 1,9 раза. Выбыло за пределы республики 11,6
тысячи человек, 82,8% мигрантов выбыло в другие регионы России. Наиболее
привлекательными остаются г. Санкт-Петербург, Ленинградская область, регионы
Центрального федерального округа.
http://economy.karelia.ru/action/4868/

- 71 -
4.4. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО – ЭКОНОМИЧЕСКОГО
РАЗВИТИЯ МЕДВЕЖЬЕГОРСКОГО РАЙОНА
РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ.
Историческая справка о Медвежьегорском районе
Медвежьегорский район расположен в средней части Республики Карелия, на
северных берегах Онежского озера. Официально был образован 29 августа 1927 года.
Центр района – город Медвежьегорск.
Медвежьегорский район – край с древней историей, заповедник традиционной
культуры русских и карел, хранящий самобытные традиции деревянного зодчества и
фольклора Карелии, расположенный в разнообразных природных ландшафтах – от шхер
Заонежья до порожистых рек и глубоких озѐр, богатых рыбой на северо-западе района.
Древнейшим населением района были саамы (лопари). Память о них сохранилась в
народных преданиях и топонимах – местных географических названиях. В конце I –
начале II тысячелетий новой эры здесь появились древние вепсы и карелы, а в XIII – XIV
веках – славяне и прибалтийские финны. Колонизация края проходила мирно, что вело к
совместному проживанию представителей разных национальностей и постепенной их
ассимиляции. К настоящему времени сформировалось две основных локальных группы
населения – русских заонежан и сегозерских карел.
Территория Медвежьегорского района делится на три части: северо-западную –
Сегозерье, северо-восточную – Выгореция, южную – Заонежье. Площадь территории –
13,69 тысяч кв. км (7,6 % территории Республики Карелия).
Археологи прослеживают историю района вплоть до Х тысячелетия до нашей эры.
К наиболее известным археологическим объектам относятся комплекс могильников на
острове Южный Олений (средний каменный век), где найдено много бытовых предметов
древнего человека, и многочисленные (свыше 50) древние, на разных этапах развития,
поселения близ деревни Пегрема. Здесь раскопана древнейшая в Европе мастерская по
обработке меди, найдены клады кварцевых и сланцевых орудий, предметы материальной и
духовной культуры; найден самый древний миф «О мировом древе», насчитывающий 5
тысяч лет.
Сегозерье – земля северных карел, сохраняющих, ещѐ и по сей день, традиционный
уклад жизни, язык и культуру. Включает ряд деревень, сохранивших традиционную
жилую застройку – Паданы, Терманы, Маслозеро, Покровское, Большая Сельга,
Сяргозеро. До наших дней сохранились культовые рощи с часовнями конца XVII – начала
XVIII вв. и постройки в деревнях Евгора и Юккогуба.
В Сегозерье известностью пользуются реки Волома (120 км., 20 порогов, 9 озер),
Тумба (120 км. через оз. Селецкое), Поруста (70 км., 20 порогов), Остер и Кумса,
родниковое озеро Талая Лампи, отличающееся повышенной температурой воды, степенью
минерализации и исключительной прозрачностью.
Выгореция – суровый край, некогда бывший центром старообрядчества на Севере
России. Это не просто история раскола Церкви, это целый пласт культуры, малоизвестный
нашим современникам. Выгореция или Выговское общежительство было основано в 1694
г. староверами - раскольниками. Центром общежительства стал старообрядческий
Даниловский монастырь, превратившийся в XVIII – первой половине XIX веков в
духовный и экономический центр Севера России. Территория включает семь деревень.

- 72 -
Несомненный интерес представляют культовые рощи с часовнями в деревнях Берѐзовка и
Сергиево, амбар XVIII в. и часовня в д. Данилово.
Заонежье – уникальнейшая территория. В Карелии нет другого места, столь
богатого природными ресурсами и историко-культурным наследием. Мягкий климат,
озера и водные источники такой чистоты, что очищают прибрежную полосу Онежского
озера, да ещѐ и с уникальными целебными свойствами. Флора и фауна Заонежья включают
в себя почти все виды растений и животных Карелии. Великолепные ландшафты в
сочетании с многочисленными памятниками деревянного зодчества буквально
завораживают, воскрешая в памяти русские народные сказки. В прибрежной зоне
Заонежского полуострова водятся такие ценные виды рыб, как лосось, палия, судак,
хариус, сиг, щука, окунь.
Заонежский полуостров богат наличием выходов на поверхность минеральных вод:
железистых, радоновых, хлоридно-натриевых.
Всего в Заонежье открыто до 40 родников, больше половины из них находятся
между губами Уницкая и Святуха. Широкую известность получили три источника:
Царицын ключ, Три Ивана и Соляная яма.
На территории района находятся месторождения кварцитов, доломитов, сланцев,
шунгитов. Шуньгский разрез – единственное в мире месторождение черных глинистых
сланцев – минерала шунгит, содержащего от 75 до 99,6 % чистого углерода, расположено
на Заонежском полуострове, в деревне Шуньга.
Шуньгит впервые упоминается в литературе в 1785 году, назван по месту
нахождения в 1879 году академиком А.А. Иностранцевым. В настоящее время шунгит
добывается и используется в качестве материала для производства абсолютно инертных
фильтров, очищающих воду, вспененных наполнителей для легких бетонов, для
изготовления токопроводящей краски, используемой при создании безопасных систем
электроотопления жилых и производственных помещений.
В последние годы научно доказаны водоочищающие свойства шунгитов, широко
распространѐнных по всему Заонежью и нигде больше не встречающихся. Так подземные
воды, перемещаясь в трещиновых зонах шунгитовых пород, приобретают целебные
специфические свойства и могут быть источником высококачественной питьевой воды.
Особую роль сыграло Заонежье в истории национальной культуры. Именно здесь
были записаны лучшие тексты сотен древнерусских былин, сказок, исторических песен и
причитаний. Имена выдающихся заонежских сказителей И.А. Федосовой, Т.Г. Рябинина,
В.П. Щеголенка, И.А. Касьянова являются хрестоматийными. Песенные традиции живы в
районе и сейчас.
Разнообразием и высокими художественными достоинствами отличается народная
вышивка. Вышивальное искусство русских Заонежья ближе к карельской, чем к
пудожской вышивке. Многочисленные узоры, выполненные в технике шитья, отличаются
особой красотой и пышностью рисунка. В настоящее время традиции народного
вышивания продолжает и развивает знаменитое в Карелии предприятие ООО «Карельские
узоры», расположенное в городе Медвежьегорске.
Через территорию края проходили торговые пути древних новгородцев на Север, к
Белому морю; позже по этим местам прошла знаменитая Осударева дорога, а в новейшее
время – не менее знаменитый Беломоро–Балтийский канал. Беломоро-Балтийский канал
(ББК), проходящий по территории Выгореции, уникальное гидротехническое сооружение,
соединившее Белое море с Онежским озером, известен как символ сталинских репрессий,

- 73 -
место каторжного труда и гибели тысяч заключѐнных. Он является грандиозным
памятником технической мысли, созданный советскими учѐными, инженерами,
архитекторами тридцатых годов ХХ века.
Канал был построен за 20 месяцев (1931-1933 гг.) ценой невероятных усилий людей
– каналоармейцев. Это был великий подвиг людей страны Советов. Здесь работали
представители Коминтерна из стран Америки, Канады, Финляндии, Германии, Польши и
др. стран.
Человек на этой стройке был маленьким винтом большого механизма, его нещадно
эксплуатировали для достижения одной лишь цели – быстро и дешево построить канал. И
задача была выполнена. 8 августа 1933 года были подписаны акты приемки канала и
открыто судоходство по каналу. Сегодня канал прошел реконструкцию: деревянные
конструкции заменены на металл и бетон. Теперь по каналу перевозят мирные грузы, есть
возможность совершать туристические путешествия.
В районе немало памятников индустриального наследия. Остатки построенного в
1703 году Повенецкого завода сохранились до сих пор в Повенце, который с 1782 г. был
уездным городом, а сейчас это посѐлок городского типа в 24 километрах от города
Медвежьегорска.
Недалеко от канала находится урочище Сандармох – место массовых политических
расстрелов 1930-х годов. Здесь, в бывшем песчаном карьере, было расстреляно более семи
тысяч мирных граждан, политзаключѐнных и строителей канала. В лесу Сандармох
покоятся люди разных национальностей бывшего Советского Союза и других стран
ближнего и дальнего Зарубежья. С 1997 года это место стало общеизвестным и
доступным. В июне 2010 года урочище Сандармох посетил Святейший Патриарх всея
Руси Кирилл, который провел поминальную панихиду. Ежегодно здесь, 5 августа,
проводятся дни Памяти по невинноубиенным жертвам сталинского режима.
Медвежьегорск располагается на побережье Повенецкой губы Онежского озера. В
городе работает порт, расположена крупная железнодорожная станция Октябрьской
железной дороги Медвежья Гора и локомотивное депо станции Медвежья Гора. По
территории района проходит федеральная автотрасса Санкт-Петербург – Мурманск
https://www.medgora-rayon.ru/dostoprimechatel-nosti/istorija/

Социально-экономическое развитие района


Медвежьегорский муниципальный район один из крупнейших по территории
районов Карелии. Общая площадь района составляет 13,695 тыс. кв. километров (7,6%
территории Республики Карелия), количество населенных пунктов – 147. Районный центр
– город Медвежьегорск, расположенный на берегу Повенецкого залива Онежского озера.
Возник в 1916 году в связи со строительством Мурманской (Октябрьской) железной
дороги как поселок при станции Медвежья Гора. В период строительства Беломорско –
Балтийского канала (1931-1933 гг.) здесь размещалось Управление строительством канала.
В 1938 году 26 сентября поселок Медвежья Гора был преобразован в город с названием
Медвежьегорск. Расстояние от Медвежьегорска до Петрозаводска 155 км. По территории
Медвежьегорского района проходит федеральная автомобильная дорога М-18 «Кола»
Санкт-Петербург-Мурманск имеющая важнейшее значение для экономики Карелии и всей
Российской Федерации в целом, протяженностью 53 км. Протяженность региональных
автомобильных дорог общего пользования 81 км. В городе расположена крупная

- 74 -
железнодорожная станция Октябрьской железной дороги Медвежья Гора и локомотивное
депо.
Медвежьегорский муниципальный район занимает ведущее положение среди
районов республики по количеству объектов культурного наследия. На его территории
находятся объекты разных видов. Это этнологические памятники, связанные с культурой
сегозерских карелов и русских Заонежья, объекты военно - исторического,
археологического, индустриального наследия. Особую ценность представляют объекты
деревянного народного зодчества в Заонежье, а также монастырские комплексы
Палеостровского и Клеменецкого монастырей.
Исторические события, касающиеся Медвежьегорского района, интересны для
рассмотрения: через территорию края проходили торговые пути древних новгородцев в их
устремлении к Северу, к Белому морю. Позже по этим местам прошла знаменитая
Осударева дорога, а в новейшее время – не менее значимый Беломорско - Балтийский
канал; ландшафт Медвежьегорского района отнесен к категории «с высокими
рекреационными качествами»; в поселке Повенец начинается Беломорско – Балтийский
канал; в городе Медвежьегорске находится один из интереснейших объектов военной
истории на территории Карелии – комплекс финских оборонительных укреплений периода
второй мировой войны.
https://www.medgora-rayon.ru/ekonomika/social-no-ekonomicheskoe-razvitie-rajona/
По официальным данным статистики в районе зарегистрировано 456 юридических
лица, 638 индивидуальных предпринимателя. Из числа юридических лиц 40
подведомственных учреждений.
По данным Карелиястат индекс промышленного производства к аналогичному
периоду прошлого года составил 115,1%.

По итогам в результате реализации отдельных инвестиционных проектов в районе


создано 25 рабочих мест, в том числе: Торговый центр ул. 3-й Пятилетки г.
Медвежьегорск (ИП Агапов И.Р.), торговая деятельность; ООО «Корунд» (Пиндушское
городское поселение), горонопромышленная деятельность; ГБУ РК «МФЦ» в г.
Медвежьегорске, услуги многофункционального центра два субъекта малого
предпринимательства.
Но несмотря на наличие возможностей, наличие 14 инвестиционных площадок
расположенных на территории района (с.Сосновка, д.Новая Габсельга, г. Медвежьегорск
(п.Вичка), д.Чебино, с.Паданы – 2 участка, п. Пиндуши – 4 участка, ст.Пергуба, д.Толвуя,
д.Челмужи, д.Шуньга), есть проблемы с привлечением инвесторов. Так не в полной мере
используются промышленные площадки Медвежьегорского лесозавода,
производственные мощности, ранее принадлежащие Медвежьегорской РЭБ флота.
Остановлено строительство газовой заправочной станции на территории
Пиндушского городского поселения, не востребован участок под размещение АЗС по ул.
Повенецкой в г. Медвежьегорске. Объекты важны для района, информации от инвесторов
о планах на строительство не поступает. Закрыта АЗС, которая была расположена на
ул.Верхняя в г. Медвежьегорске, принадлежащая АО «Карелиянефтепродукт».
Ведущими отраслями в районе являются: лесное хозяйство и лесозаготовка,
горнодобывающая промышленность, переработка сельскохозяйственной продукции. Есть
все возможности в развитии малого и среднего бизнеса.

- 75 -
По муниципальному району активация инвестиционных процессов наблюдаются в
горнодобывающей промышленности в отрасли занято более 400 человек, это ООО
«Лобское-5», ООО НПК «Карбон-Шунгит». ООО «Шунгит М», ООО «Медвежья гора»,
ООО «Медвежьегорский щебзавод», ООО «Корунд», ООО «Орион», ООО «Горизонт».
Основные проблемы всех предприятий горнопромышленного комплекса: высокие
тарифы на железнодорожные перевозки, высокие тарифы на электроэнергию и наличие
авансовых платежей, привлечение и удержание квалифицированных кадров.
На территории района работает 5 основных предприятий-арендаторов лесного фонда,
имеющие договора аренды лесного фонда сроком более одного года (ОАО «Сегежский
ЦБК», ООО «Медвежьегорский леспромхоз», ООО «Северзаготовка», ООО
«Кондопожский ЛПХ», ООО «Орион»). Установленная расчетная лесосека 1230,1 тыс.
куб. м., в том числе по арендаторам 682,3 тыс. куб.м. В соответствии с декларациями за
2015 год заготовлено древесины 376,8 тыс. куб.м., т.е. освоение 55,2 %.
ОАО «Карелия ДСП» - градообразующее предприятие, где занято 16% от
экономически активного населения пгт. Пиндуши. Но в связи со сложившимися
обстоятельствами, наблюдается снижение цен на продукцию, высокая себестоимость еѐ
производства. Снижение издержек за счет внутренних резервов не дает нужного
результата. Основные вопросы о дальнейшей деятельности предприятия решаются на
уровне учредителей.
Ситуация, сложившаяся в отношении предприятий, обслуживающих дорожную
отрасль урегулирована частично. Основным предприятием является ООО «Кольское
ДРСУ», расформировано ГУП РК «Мост» (Медвежьегорское ДРСУ), отмечается
значительное снижение поступления налогов в бюджетную систему в связи со снижением
расходов на оплату труда работников организаций.
Следует отметить наиболее важные проекты, реализуемые на территории района в
рамках федеральных целевых программ: реконструкция Беломорско - Балтийского канала.
Идет вложение средств в развитие музея-заповедника «Кижи» и инфраструктуры
прилегающих территорий.
Быстрыми темпами идет индивидуальное строительство, расширяется сеть
туристических услуг, стабильно работает пассажирский автотранспорт.
Среднесписочная численность населения, занятого в сфере малого и среднего
предпринимательства на территории района, составляет 5,3 тысяч человек, с учетом
индивидуальных предпринимателей, или более 40 процентов занятого населения.
На территории Медвежьегорского муниципального района по-прежнему лидируют по
количеству предприятия, осуществляющие деятельность в непроизводственной сфере, это
торговля и общественное питание, парикмахерские услуги, ремонт автотранспортных
средств. Значительное количество предпринимателей осуществляет деятельность по
оказанию транспортных услуг, лесозаготовки, рыболовство.
В соответствии с действующей муниципальной программой «Развитие субъектов
малого и среднего предпринимательства», проводятся конкурсы на предоставление
грантов СМП. Предоставление грантов осуществляется в соответствии с условиями,
отраженными в Программе.
За период действия программ (с учетом ранее действующей по данному
направлению) в общей сложности 41 представитель малого бизнеса получили финансовую
поддержку, в том числе 6 субъектов малого бизнеса.

- 76 -
Общая сумма средств, направленных на реализацию Программ составляет 11,55 млн.
руб., из них: федеральный бюджет – 10,249 млн. руб., бюджет Республики Карелия – 0,8
млн. руб., бюджет муниципального образования – 0,5 млн. рублей.
Проекты направлены на развитие видов услуг: информатизации, разведение КРС,
развитие рекламной деятельности, деятельность в сфере коммунальных услуг,
ветеринарная деятельность.
В соответствии с действующим Налоговым Кодексом корректирующий коэффициент
базовой доходности, используемый при расчетах по ЕНВД, остается без изменения на
протяжении целого ряда лет.
Утвержден перечень муниципального имущества, предназначенного для содействия
развитию малого и среднего предпринимательства на территории Медвежьегорского
муниципального района. Основные проблемы района в целом, в том числе и в решении
вопроса развития малого и среднего бизнеса: низкий уровень обеспеченности
муниципального образования собственными доходами, отток молодежи в места
прохождения обучения.

По имеющимся официальным данным статистики оборот розничной торговли


составил 2781,1 млн. рублей, в сопоставимых ценах.
Оборот общественного питания 63,7 млн. рублей, в сопоставимых 96,5%.
Розничная торговая сеть насчитывает 316 магазинов и павильонов, 11 киосков,
торговой площадью свыше 18 тыс. кв. м. Процесс открытия новых торговых площадей
продолжается. На предприятиях потребительского рынка трудятся более 2,2 тысяч
человек.
Существенное влияние на формирование розничного товарооборота на территории
района продолжают оказывать торговые организации, относимые к федеральным и
региональным торговым сетям.
Обеспеченность торговыми площадями, в соответствии с действующими
нормативами минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов,
значительно превышает нормы на территории города.
Сдерживающим фактором развития торговли в сельской местности является
удаленность отдельных населенных пунктов, включая наличие островных территорий,
снижение спроса в связи с сокращением численности сельского населения, плохое
состояние дорог местного значения. Этим обусловлена более сложная обстановка по
развитию объектов стационарной торговли на селе.
В 2018 году в организациях торговли и общественного питания создано 73 новых
рабочих мест.
Услуги общественного питания оказываются 21-м стационарными и 1-м
нестационарным предприятием общественного питания, количество посадочных мест
которых составляет 970 (без учета школьных столовых).
Производство хлеба и хлебобулочных изделий в районе осуществляют 5 организаций.
Под размещение нестационарной торговли выделено 5,6 тыс. кв. метров, 206
торговых мест. Свободные торговые места, предназначенные для размещения
нестационарных торговых объектов, имеются, наполняемость их в пределах 50%.
Выводы: экономические показатели района во многом зависят от эффективности
работы предприятий. Необходима выработка мер, направленных на снижение этой
зависимости путем формирования комплексных планах развития своих производств.

- 77 -
В целях стабилизации экономической ситуации, роста производственно-
экономического потенциала района необходимы мероприятия, направленные на:
1) Стимулирование в районе предпринимательской активности населения;
2) Повышение инвестиционной привлекательности района, создание инструментов
поддержки и сопровождения инвестиционных проектов, подготовку инвестиционных
площадок и создание инфраструктуры для размещения инвестиционных проектов;
3) развитие жилищного строительства, улучшение жилищных условий населения и
увеличение объемов строительных работ за счет развития программы строительства
социального жилья (участие в программе расселении ветхого и аварийного жилищного
фонда);
4) стимулирование развития сферы платных услуг населению посредством
выработки комплекса мер, направленных на стимулирование и поддержку развития
малого и среднего бизнеса в районе;
5) расширение спектра и возможностей поддержки малого и среднего бизнеса в
районе, в том числе за счет повышения эффективности использования объектов
муниципальной собственности и муниципальных земель.
https://www.medgora-rayon.ru/ekonomika/social-no-ekonomicheskoe-razvitie-
rajona/
Основные проблемы района и способы их решения
Основные проблемы Медвежьегорского муниципального района выявлены в ходе
анализа социально-экономической ситуации в районе. Необходимо определить способы и
комплексные меры для их решения. Анализ существующих проблем позволит определить
стратегические направления, разработать мероприятия по решению указанных проблем.
Описание проблемы Способы решения проблемы
1. Демографическая проблема, Для решения проблемы необходимы
высокий уровень смертности населения, профилактические мероприятия, это проведение
отток населения, в большей степени профилактических осмотров непосредственно по
молодежи организациям, включая работников муниципальных
учреждений. Формирование у населения мотивации к
сохранению своего здоровья, проведение
дополнительной диспансеризации работающего
населения.
Необходимы меры, направленные на снижение
социальной напряженности, повышение качества и
уровня жизни населения, поддержку молодых семей,
создание условий для жилищного строительства.
Создание условий для самореализации молодежи.

2. Медленное развитие Есть развитие отдельных субъектов малого бизнеса,


промышленного и производственного но они не могут заменить ранее действующие более
потенциала. Слабая инвестиционная крупные промышленные предприятия. Основные
активность бизнеса. Отсутствие проблемы предприятий: высокие тарифы на
инвесторов для открытия новых железнодорожные перевозки, высокие тарифы на
производств на территории района электроэнергию и наличие авансовых платежей,
привлечение и удержание квалифицированных кадров.
Наблюдается медленный рост промышленного
производства, отсутствие потенциала развития
организаций, базирующихся непосредственно на

- 78 -
территории района.
Основные вопросы, касающиеся организации
отдельных производств, стратегии развития
предприятия, платежей решаются по месту нахождения
собственника, т.е. за пределами района (ОАО «Карелия
ДСП», ООО «Медвежьегорский молокозавод», ООО
«Медвежьегорский щебеночный завод»).
Дефицит квалифицированных кадров вызван
оттоком трудоспособного населения за пределы района.
Нужна особая политика собственников отдельных
предприятий, направленная на повышение уровня
управления, менеджмента и маркетинга

3. Дефицит квалифицированных Улучшение жилищных условий населения,


кадров, низкая предпринимательская увеличение объемов строительных работ за счет
активность реализации отдельных программ социальной
направленности, реализация программы расселения
ветхого и аварийного жилищного фонда

4. Высокая стоимость жизни Значительная степень износа инженерно-


населения за счет высокой стоимости коммунальных сетей. На протяжении ряда лет
коммунальных услуг происходило резкое сокращение финансовых средств,
направляемых на развитие, капитальные и текущие
ремонты. Высокую себестоимость теплоснабжения
можно решить путем газификации района,
строительства современных более мощных котельных с
переключением на них объектов от маленьких и
полностью изношенных котельных.
Необходимо строительство очистных сооружений в
г.Медвежьегорске, пгт. Пиндуши, Повенец, что требует
финансирования из бюджета Республики Карелия и
федерального бюджета.
Необходимо решение проблем с переработкой
твердых бытовых отходов, как в районе, так и в
Республике Карелия

5. Проблемы с воспитанием От позиции молодежи в общественно-политической


молодого поколения жизни, ее уверенности в завтрашнем дне и активности
будет зависеть социально-экономическое и
политическое развитие района. Отмечена низкая
активность молодежи в выборных компаниях.
Основные задачи в сфере молодежной политики:
- создание благоприятных условий для вовлечения
молодежи в социально-политическую жизнь района;
- повышение активности молодого населения;
- активизацию работы по гражданско-
патриотическому воспитанию детей, подростков и
молодежи

6. Низкий уровень обеспеченности Основной проблемой финансового обеспечения

- 79 -
муниципальных районов собственными государственных гарантий реализации прав на
доходами получение общедоступного и бесплатного образования
является недостаточное финансирование школ,
особенно это касается школ, расположенных в сельской
местности, имеющих низкую наполняемость классов.
Наблюдается снижение объема субвенций на общее
образование.
Уровень наполняемости бюджета напрямую зависит
от деятельности хозяйствующих субъектов на
территории района, от их ответственности перед
бюджетом, от их платежной дисциплины. Несмотря на
проводимую работу, задолженность по использованию
имущества, в том числе по арендной плате за
использование земельных участков есть, часть еѐ
нереальная к взысканию.
В структуре долга удельный вес бюджетных
кредитов составляет более 40 %, коммерческих
кредитов более 50 %.
Согласно Закону Республики Карелия «О
перераспределении полномочий по распоряжению
земельными участками, государственная собственность
на которые не разграничена, между органами местного
самоуправления муниципальных образований в
Республике Карелия и органами государственной
власти Республики Карелия» № 1980-ЗРК, полномочия
по распоряжению земельными участками
осуществляют органы государственной власти
Республики Карелия. Пакеты документов неоднократно
пересылаются из одной структуры в другую, что влечет
за собой трату времени на дополнительную переписку с
Управлением земельными ресурсами.
Необходимы меры по сбалансированности действий
всех ветвей власти, особенно регионального и местного
уровня

Для решения всех перечисленных выше проблем необходимы меры, направленные


на:
 Повышение инвестиционной привлекательности района, способствующей
привлечению инвестиций,
 Развитие доступных и качественных услуг населению,
 Развитие предпринимательской деятельности,
 Развитие инфраструктуры территории и улучшение среды проживания
населения района,
 Повышение эффективности экономической и бюджетной политики,
 Повышение эффективности работы органов местного самоуправления,
зависящей напрямую от стабильности законодательства, в том числе и в сфере бюджетных
отношений.
https://www.medgora-rayon.ru/ekonomika/social-no-ekonomicheskoe-razvitie-rajona/

- 80 -
4.5. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ДОБЫВАЮЩЕЙ ОТРАСЛИ
МЕДВЕЖЬЕГОРСКОГО РАЙОНА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ.
Природные ресурсы района
Общая площадь территории района составляет 1369456 га. Распределение
земельного фонда района характеризуется следующими площадями земель по категориям:
1) земли сельскохозяйственного назначения – 16929 га;
2) населенных пунктов – 5410 га;
4) земли промышленности, энергетики и пр. – 3684 га;
5) земли лесного фонда – 1239769 га;
6) земли водного фонда – 82570 га;
7) земли запаса – 20861 га;
8) земли особо охраняемых территорий 233 га.
В районе более 250 больших и малых озер, территория изрезана водными системами:
Беломорско-Балтийский канал, озеро Сегозеро, Повенецкий и Заонежский заливы
Онежского озера. Большое количество порожистых рек небольшой протяженности.
Среди обитателей рек и озѐр следующие разновидности рыб: разнообразные
карповые - плотва, елец, язь, гольян, красноперка, пескарь, уклея, густера, лещ, чехонь,
карась; хорошо известные окуневые - судак, окунь, ерш, щука, налим, корюшковые,
представленные корюшкой и снетком. Кроме них, обитают щиповка и голец из семейства
вьюновых, колюшки трехиглая и девятииглая из Колюшковых, бычок подкаменщик из
Бычковых.
В хвойных и смешанных лесах произрастают берѐза, осина, серая ольха, ель, сосна,
на отдельных участках и островах - липа, вяз, чѐрная ольха. Встречаются чистые
насаждения из ивы, рябины, древовидной черѐмухи. Хорошо развит подлесок и травяной
покров. Тип леса меняется через каждые 50-150 м. Установленная расчетная лесосека
1230 тыс. куб. м., в том числе по арендаторам 680 тыс. куб.м. В соответствии с
декларациями освоение расчетной лесосеки от 55 до 60 %.
Обитателями лесов являются крупные животные - лось, лиса, заяц, американская
норка, медведь и волк. Среди хищных - выдра, росомаха, горностай, куница, лиса, бурый
медведь.
По состоянию на 01.01.2016 года на территории Медвежьегорского муниципального
района действует 34 лицензии на право пользования недрами, в основном это
строительный и блочный камень для производства щебня, песок и песчано-гравийный
материал. На территории района расположено Зажогинское месторождение шунгитовых
пород (на территории Заонежского полуострова в 5 км.от судоходной губы Онежского
озера). Зажогинскому месторождению шунгита принадлежит ведущая роль среди
аналогичных месторождений в Республике Карелия, как по объему добычи, так и по
качеству камня, по набору особых характеристик материала, которые важны в
производстве изделий из шунгита. Благодаря высокой активности содержащегося в
шунгите углерода, уникальным каталитическим и сорбционным свойствам этого
минерала, шунгит широко применяется при производстве литейных чугунов в доменном
производстве, в производстве желтого фосфора, карбида, ферросплавов и нитрида
кремния.
Наличие данных ресурсов дает возможности для развития горнопромышленного
комплекса. По результатам геологоразведочных работ на территории района исследуются

- 81 -
месторождения золота, меди, никеля, габбро-амфиболита, диабаза, туфа, шунгитовой
породы, карбонатной породы, сланца шунгитосодержащего, гнейсо-гранита, гранита,
талько-хлорита, базальта, строительного камня.
С целью определения ключевых стратегических направлений социально-
экономического развития района, а также устранения неблагоприятных факторов,
влияющих на данный процесс, обозначим имеющиеся преимущества Медвежьегорского
района:
1) Наличие определенного промышленно-производственного потенциала и объектов
производственной инфраструктуры в районе. Развитие производств горнопромышленного
комплекса, включая использование Зажогинского месторождения шунгитовых пород,
расположенного в северо-восточной части Заонежского полуострова, в районе села
Толвуя. Наличие предприятия по производству древесно-стружечных плит с применением
технологии ламинирования. Развитие лесозаготовительной отрасли.
2) Выгодное транспортно-географическое положение района. По территории
проходят магистральные транспортные коммуникации, связывающие Мурманскую
область с г. Санкт-Петербургом и центральными регионами России – Октябрьская
железная дорога, федеральная трасса «Кола», автодорога «Медвежьегорск – Вологда»,
Беломорско-Балтийский канал, являющийся частью Мариинской водно-транспортной
системы. Мариинская водная система — водный путь в России, соединяющий бассейн
Волги с Балтийским морем.
Полученные данные представлены в таблице. Таблица
Площадь территории 13,695 тыс. кв. км (1369456 га)
Лесные ресурсы Расчетная лесосека – 1230,1 тыс. куб.м
Горные ресурсы По состоянию на 01.01.2016 года на территории Медвежьегорского
района действует 34 лицензии на право пользования недрами, в том
числе:
- строительный камень для производства щебня – 9 лицензий;
- блочный камень – 8 лицензий, в том числе 3 лицензии на
геологическое изучение с целью поиска и оценки месторождений
блочного камня;
- песок и песчано-гравийный материал – 15 лицензий, в том числе
12 лицензий не геологическое изучение в целях поиска и оценки
месторождений;
- блочный и строительный камень – 1 лицензия;
- сапропель – 1 лицензия на геологическое изучение с целью поиска
и оценки месторождения.
Рекреационные Заповедники – 96,9 га: музей-заповедник «Кижи»;
ресурсы Заказники – 36444,1 га: ГФ заказник «Кижский», государственные
ботанические и болотные заказники и памятники природы,
ландшафтные и геологические памятники природы, родники, земли
культурно-исторического наследия, археологический комплекс
«Черная губа».
По муниципальному району активация инвестиционных процессов наблюдаются в
горнодобывающей промышленности, в отрасли занято более 400 человек, это ООО
«Лобское-5», ООО НПК «Карбон-Шунгит», ООО «Шунгит М», ООО «Медвежья гора»,
ООО «Медвежьегорский щебзавод», ООО «Корунд», ООО «Орион», ООО «Горизонт».
https://www.medgora-rayon.ru/ekonomika/social-no-ekonomicheskoe-razvitie-rajona/

- 82 -
4.6. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА
СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
АНАЛИЗ МЕСТОРОЖДЕНИЙ ШУНГИТА РЕСПУБЛИКА
КАРЕЛИЯ.
Шунгит и его свойства давно привлекают внимание многих ученых в нашей стране
и зарубежом.Выявлено более 30 направлений его практического использования, в
зависимости от свойств.
Основные свойства шунгита:
Сильный восстановитель в термических процессах - это новый шихтовый материал
для выплавки литейного чугуна, ферросплавов, для получения карбида кремния,
металлического кремния, материал, используемый в процессах жидкого шлакоудаления
Сорбционные свойства, высокая механическая прочность, каталитические,
восстановительные и бактерицидные свойствашунгита позволяют использовать его, как
материал для очистки нефтесодержащих стоков, в роли фильтрующего элемента в системе
централизованного водоснабжения и в различных процессах биологического
обеззараживания.
Высокая механическая прочность, электропроводность и экранирующие свойства,
способность к взаимодействию со всеми связующими компонентами обеспечивают
получение строительных материалов в виде кирпича, бетона, кладочных и штукатурных
растворов с электропроводными свойствами, способных экранировать электромагнитные
излучения высоких часто
Биполярные свойства тонкодисперсных шунгитовых порошков, содержащих и
углеродную, и силикатную составляющие, определяет способность их смешиваться со
всеми, без исключения, веществами, создавая высоконаполненные композиции, в том
числе на основе каучуков. Шунгитовые наполнители прекрасно показали себя в
рецептурах резин для изготовления протекторов автомобильных шин и резинотехнических
изделий, получения специальных резин, а также в производстве пластмасс,
полипропиленов, и как наполнители для изготовления электропроводных,
антикоррозийных и противопригарных красок;
Биологическая активность шунгита позволяет эффективно использовать его в
сельском хозяйстве в качестве агрономических подкормок растений (удобрения
пролонгируемого действия), ускоряющих их рост и предотвращающих от заболеваний,
пищевых добавок для животных, а также в медицине, как противоаллергическое,
противозудное и противовоспалительное средство.
Карельский шунгит
Карельский шунгит под таким названием шунгитовые породы широко известны в
мире, как уникальный природный материал. Он необычен по происхождению, структуре
входящего в его состав углерода и структуре самих пород. Этим объясняется ряд
необычных, присущих только этим породам, физических, химических, физико-химических
и технологических свойств.
Целебные свойства карельского шунгита известны уже более 300 лет. Еще Петр I в
1719 году, основал курорт «Марциальные воды» в Карелии для лечения больных и
раненых солдат. В то время карельский шунгит называли «аспидным камнем» и солдатам

- 83 -
отправляющимся в поход предписывалось носить в своих ранцах кусочек шунгита-
«аспидный камень» и опускать его в котелки для обеззараживания воды.
Среди местного населения давно известны лечебные свойства воды из источников
«Царевнин ключ» и «Три Ивана», проходящей через шунгитовые породы. И только в 1878
году эти уникальные породы получили название «шунгит» от поселка Шуньга,
расположенного на берегу Онежского озера, с этого момента начинаются первые
геологоразведочные и опытные работы, оперативность которых, объясняется военной
ситуацией в России и подготовкой к русско-турецкой войне. Карельский шунгит
первоначально привлек к себе внимание как возможное энергетическое топливо. Но
попытки его сжечь, к счастью, не увенчались успехом.
В ХХI веке карельский шунгит входит в хозяйственную сферу, как новое
углеродсодержащее многоцелевое минеральное сырье, востребованное для различных
отраслей промышленности, сельского хозяйства, различных областей жизнедеятельности
человека и теперь по праву называется национальным полезным ископаемым Карелии.
Карельский шунгит это:
 природный антиоксидант, способный повысить иммунитет человека по отношению
ко многим серьезным заболеваниям;
 сорбент, очищающий воду и воздух от многих органических и неорганических
соединений;
 катализатор, обеспечивающий разложение сорбированных органических веществ и
восстановление сорбционных свойств;
 носитель широкого спектра микроэлементов и биологически активных веществ,
интенсифицирующих биологические процессы в организме человека и животных;
 материал экранирующий негативное влияние электромагнитного излучения
различной природы.

Шунгитовые породы
Шунгитовые породы Зажогинского месторождения детально изучены и уже широко
используются:
 В металлургической промышленности (ООО НПК Карбон-Шунгит), и спрос на него
еще не полностью удовлетворен.
 Компания "Альфа-Пол" г.Санкт-Петербург уже более 10 лет выпускает штукатурки
и покрытия для пола на шунгитовой основе, экранирующие ЭМИ.
 Налажен выпуск бытовых фильтров с использованием шунгитовых пород.
 Построены фильтры для очистки поверхностных стоков на МКАД г.Москва и КАД
г.Санкт-Петербург.
 Холдинг "Сибур-Русские шины" производит новые шины с использованием
шунгитового наполнителя, благодаря которому улучшены их технические и
технологические характеристики.
На сегодняшний день это далеко не полный перечень областей практического
использования шунгитовых пород.
Шунгитовые породы - как природный комплексный сорбент обладают рядом
преимуществ:
 Низкая стоимость, по сравнению с активированным углем и другими сорбентами;
 Высокая эффективность сорбции;

- 84 -
 Уникальные бактерицидные свойства;
 Не токсичны;
 Радиационно безопасны.
http://meandr.su/shungit

МЕСТОРОЖДЕНИЯ ШУНГИТА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ


Все известные в Республике Карелия месторождения и значимые проявления
шунгитовых пород находятся в пределах Онежского синклинория - крупной
раннепротерозойской структуры Южной Карелии. Выполняющие Онежский синклинорий
нижнепротерозойские образования с хорошо выраженным угловым и стратиграфическим
несогласием залегают на доятулийских породах и расчленены (снизу вверх) на
янгозерскую, медвежьегорскую и туломозерскую свиты, входящие в состав ятулийского
надгоризонта, заонежскую и суйсарскую свиты, образующие люди-ковийский
надгоризонт, кондопожскую (падосскую) и петрозаводскую свиты калевия, шокшинскую,
ва-шозерскую (мунозерскую) и шуйскую свиты вепсия. Интрузивные породы синклинория
на площадях развития шунгитсодержащих образований представлены в основном
заонежским магматическим комплексом и суйсарским комплексом субвулканических
интрузий, входящими в состав габбродиабазовой формации.
Важнейшим отличием шунгита от графита, присутствующего и иногда
образующего промышленные скопления в составе углеродсодержащих формаций в
основном за пределами Онежской структуры, является структурная специфичность
шунгитового углерода, определяющая его высокую восстановительную активность в
руднотермических процессах. Структурное состояние углерода может быть оценено по
величине приведенной энергии активации (Е0). Шунгитовый углерод характеризуется
величиной Е0 < 4,70 ккал/моль, графитоиды - 4,70<Е0<5,00 ккал/моль, графиты Е0 > 5,00
ккал/моль /Шунгиты Карелии, 1975/.
Шунгит встречается среди отложений заонежской, суйсарской и петрозаводской
свит. Практическое значение в настоящее время имеют скопления шунгитового вещества в
составе образований верхней заонежской подсвиты, где они образуют залежи
высокоуглеродистых (>20% Ссв) шунгитовых пород, а также встречающиеся в составе
отложений калевия пласты шунгитсодержащих (0,3-1,0%Ссв) кварц-плагиоклаз-
хлоритовых сланцев, обладающих способностью вспучиваться при обжиге. Шунгитистые
(5-10% Ссв) породы, а также шунгитовые породы с содержанием свободного углерода от
10 до 20% практического применения пока не нашли и здесь не рассматриваются, хотя их
ресурсный потенциал несравненно выше, нежели ресурсный потенциал
высокоуглеродистых шунгитовых пород.
Площади, характеризующиеся преимущественным развитием отложений
продуктивной верхней заонежской подсвиты, выделяются в Онежской структуре как
шунгитоносные районы - Заонежский (частью его является Зажогинское месторождение
шунгитовых пород, которое иногда рассматривается как Зажогинское шунгитовое рудное
поле), Западный и Восточный. Около трети ресурсного потенциала высокоуглеродистых
шунгитовых пород Онежской структуры сосредоточено в пределах Зажогинского
месторождения, которое является также и наиболее изученным и наиболее удобным для
разработки с точки зрения горно-технических и транспортно-экономических условий.
Заонежский шунгитоносный район.

- 85 -
Под Зажогинским месторождением шунгитовых пород понимается площадь
развития шунгитоносной верхней заонежской подсвиты нижнего людиковия в Толвуйской
синклинали. По простиранию оси синклинали -аз.330° - месторождение вытянуто на 22 км
при ширине до 11 км (рис. 2.3.2.20). На площади месторождения расположено с. Толвуя и
более десятка деревень, многие из которых заброшены.
Толвуйская синклиналь осложнена складками высоких порядков, оси которых
субпараллельны главной оси структуры. Обычные углы падения слоев - 5-20°. Верхняя
заонежская подсвита на месторождении разделена на три пачки. Нижняя, мощностью 150-
250 м и средняя, мощностью 140-340 м, пачки, содержащие тела высокоуглеродистых
шунгитовых пород, представляют собой два цикла осадконакопления. Нижняя часть
каждого цикла сложена туфами и горизонтами шунгитовых пород, верхняя часть -
доломитами и алевролитами. Строение подпачек А также циклично. Нижняя часть
каждого цикла-туфы, верхняя - горизонты шунгитовых пород. Количество циклов "туф-
горизонт шунгитовых пород" в первой пачке - 3, во второй - 6. В составе комплекса пород,
слагающих Зажогинское месторождение, установлено до 10 силлов метадиабазов и
метагаббро заонежского комплекса, реже встречаются дайки аналогичного состава. Сиплы
залегают только внутри подпачек А каждой пачки и обычно они приурочены к контактам
туфов с горизонтами шунгитовых пород. Контакты силлов с вмещающими породами
согласные или пологосекущие. Мощность силлов обычно не превышает 50 м, но в
основании верхней заонежской подсвиты установлены силлы мощностью свыше 150 м. В
целом магматические породы составляют около 30% разреза продуктивной толщи.
Породы верхней заонежской подсвиты испытали слабый региональный метаморфизм
(начальные стадии фации зеленых сланцев). Значительная часть отложений переработана
метасоматически с замещением первичных минералов карбонатом, серицитом, альбитом,
кварцем. Впадины в рельефе продуктивной толщи иногда заполнены слабосце-
ментированными алевролитами, глинами и песками мощностью до 40 м, относящимся к
оштинской свите венда. В основании этой толщи участками развиты гидрослюдисто-
железистые коры выветривания. Почти все месторождение перекрыто четвертичными
отложениями карельского ледникового горизонта. В основном это моренные валунные
суглинки, менее развиты флювиогляциальные отложения, пониженные участки заняты
озерно-ледниковыми глинами. Мощность четвертичных отложений-до 21,5 м, набольшей
части площади - около 5,0 м.
Под горизонтами шунгитовых пород понимаются стратиформные тела, более 70%
объема которых занимают шунгитовые породы, остальная часть объема горизонта обычно
представлена туфогенными породами. В первой пачке верхней заонежской подсвиты
выделены три горизонта шунгитовых пород (I-III), во второй - шесть (IV-IX). Шунгитовые
породы первой пачки имеют сложно-силикатную минеральную основу, второй -
существенно кварцевую, отличаются они и составом щелочных металлов - в первой пачке
в составе щелочных металлов преобладает натрий, во второй - калий. В плане горизонты
шунгитовых пород прослеживаются на несколько километров при мощности 10-20 м;
текстура шунгитовых пород - массивная и слоистая, в них обычна примесь пирокластики и
прослои туфов. На отдельных участках, как правило, в ядрах куполов, которые осложняют
антиклинали высоких порядков и имеют в поперечнике 300-700 м, мощность горизонтов
возрастает до 40-120 м, текстура пород становится массивной и брекчиевой
(катакластической), примесь пирокластики и прослои туфов исчезают. Углы падения слоев
на крыльях раздувов увеличиваются до 30-60°. В таких раздувах и выявляются наиболее

- 86 -
высококачественные шунгитовые породы. Часть горизонта шунгитовых пород, где они
отвечают требованиям разработанных к настоящему времени технических условий по
содержанию углерода (Ссв -> 20%), выделяется в пласт. В разрезе горизонта, как правило,
можно выделить только один такой пласт, в раздувах в пласт входит весь или почти весь
горизонт шунгитовых пород. Поскольку состав горизонтов шунгитовых пород по латерали
не выдержан, пласты имеют ограниченное площадное распространение, образуя
изолированные залежи. Всего на место рождении к настоящему времени выявлены и в
разной степени изучены 25 залежей, содержащих от 0,2 до 58,0 млн. т
высокоуглеродистых шунгитовых пород. В кадастр не включены проявления
высокоуглеродистых шунгитовых пород, выявленные на побережье Онежского озера в
районе дер. Подсосонье, Часовенская, Лебещина и др, которые детально не изучались в
связи с невозможностью их последующей разработки. /Купряков, 1974ф; 1976ф; 1980ф;
1988ф; Филиппов, 2003ф; Михайлов 1985ф; 2000ф и др./.
Многочисленные определения приведенной энергии активации, проведенные на
пробах высокоуглеродистых шунгитовых пород Зажогинского месторождения, дают
значения Е0 в пределах 4,4 - 4,7 ккал/моль при среднем значении около 4,5 ккал/моль,
повышенные значения (до 5,1 ккал/моль) устанавливаются в единичных пробах, что
связывается с влиянием интрузий или развитием процессов динамометаморфизма
/Купряков, 1980ф; 1988ф/
Юго-Восточная (Максовская) залежь шунгитовых пород расположена в 3 км на
юго-юго-восток от с. Толвуя. Входит в состав VI горизонта шунгитовых пород и
представляет собой линзообразное тело протяженностью около 700 м, шириной около 500
м, мощность залежи в центре достигает 120 м, к периферии она сокращается до полного
выклинивания на юге, западе и севере; на востоке Юго-Восточная залежь смыкается с
Качейской. Большая часть залежи подстилается карбонатизированными туфами, мощность
которых растет с мощностью залежи, достигая участками 30 м. Рельеф подошвы залежи на
туфах пологоволнистый. Северная приосевая часть залежи подстилается карбонатно-
биотитовыми метасоматитами и окремненными туфами, образующими купол диаметром
160 м и высотой 80 м с углами склонов 30-60°. Кровля залежи в ее центральной части
эродирована, к контуру она погружается под углом 20-40°, над куполом метасоматитов -
до 70°. Перекрывается залежь некондиционными низкоуглеродистыми шунгитовыми
породами, туфами, метадиабазами. Максимальная мощность вскрышных пород -около 100
м. В приподошвенной части залежи встречаются единичные прослои
карбонатизированных туфов, над куполом метасоматитов в шунгитовых породах
встречаются линзы окремненных туфов и лидитов. В центральной части залежь
прорывается дайкой метадиабазов. Текстура шунгитовых пород брекчиевая или
массивная, на периферии залежи встречаются слоистые шунгитовые породы, однако их
доля в объеме залежи ничтожна. Интенсивность брекчирования возрастает к кровле
залежи, а в плане - к ее центру. Основными минералами шунгитовых пород являются
кварц (25-65%) и шунгит (21-45%), второстепенными - серицит, хлорит, пирит и иногда
карбонат. Средняя плотность шунгитовых пород обратно пропорциональна содержанию
свободного углерода и колеблется в пределах 2,23-2,57 г/см3, водопоглощение - от 0,1 до
3,6%, пористость - от 0,9 до 10,8%. Предел прочности брекчированных и массивных
шунгитовых пород при одноосном сжатии в водонасыщенном состоянии колеблется от 58
до 257 МПа, слоистых шунгитовых пород - от 67 до 10 МПа /Михайлов, 1985ф/.

- 87 -
Зажогинская залежь шунгитовых пород расположена в 1,5 км юго-западнее Юго-
Восточной (Максовской) залежи и также приурочена к VI горизонту шунгитовых пород.
Первые сведения о разработке шунгитовых пород залежи с целью получения черной
краски относятся к 1736 г. Зажогинская залежь значительно меньше Юго-Восточной и
более эродирована, однако в целом обе залежи весьма сходны по геологическому
строению.
Шунгитовые породы Зажогинской залежи кольцом охватывают
куполовидную структуру, сложенную окремненными туфами и метасоматитами, длинная
ось кольца - около 500 м, короткая - около 300 м, центр кольца смещен к юго-востоку,
диаметр безрудного внутреннего окна - 40x60 м. Мощность залежи достигает 59 м,
подстилающими и перекрывающими породами являются некондиционные шунгитовые
породы. В центральной части залежи установлены жилы метадиабазов мощностью 10-
70см. В верхней части залежи структура шунгитовых пород брекчиевая, в нижней -
массивная, слоистые шунгитовые породы встречаются только по периферии залежи.
Состав минералов, образующих шунгитовые породы Заожогинской и Юго-Восточной
залежей, идентичен, однако в шунгитовых породах Зажогинской залежи больше кварца и
меньше пирита, в связи с чем залежи заметно различаются по содержанию свободного
углерода, кремнезема, глинозема и серы /Михайлов, 2000Ф/.
Другие залежи шунгитовых пород Зажогинского месторождения изучены
значительно хуже, однако уже имеющиеся данные свидетельствуют об их чрезвычайном
многообразии. Значительно различаются формы и размеры залежей, среди них имеются
как линзовидные, подобные Юго-Восточной и Зажогинской,
например, Мельничная и Калейская, так и пластообразные. Залежи значительно
различаются по химическому составу, при этом залежи, приуроченные к нижним
горизонтам шунгитовых пород, выделяются по повышенному содержанию глинозема.
Запасы высокоуглеродистых шунгитовых пород Зажогинского месторождения
подсчитаны в количестве 154 002,7 млн т, в том числе промышленньх (кат. В+С1) - 31
365,0 млн т, прогнозные ресурсьы высокоуглеродистых шунгитовых пород на
месторождении (кат. Р1+Р2 ) оцениваются в 168 500 млн т.
Шунгское месторождение расположено на территории и в окрестностях пос.
Шуньга в северо-восточном замыкании Хмельозерской синклинали. Кустарно
разрабатывалось с середины XIX в., в основном для производства черной краски. С 70-х
гг. XIX в. шунгитовые породы месторождения привлекли внимание исследователей как
возможное топливо. Начатые в тот период геологоразведочные и добычные работы
неоднократно приостанавливались после неудачных опытов по сжиганию шунгитовых
пород, а затем возобновлялись в еще больших масштабах, пока не были полностью
прекращены к середине 30-х гг прошлого столетия. Причиной прекращения работ
послужила доказанная бесперспективность применения шунгитовых пород в качестве
топлива и отсутствие в тот период других, отработанных до степени промышленного
внедрения, направлений их использования.
Район месторождения сложен образованиями верхней заонежской подсвиты
людиковийского надгоризонта нижнего протерозоя, представленными шунгито-лидито-
доломитовым комплексом пород. Шунгитовые породы, принимающие участие в
геологическом строении месторождения, по классификации В.И. Крыжановского
относятся ко 2 (породы серого цвета с графитовым блеском и параллелепипедальной
отдельностью, Ссв= 35-70%) и 3 (матовая разность пород, С св = 20-35%) разновидностям

- 88 -
с жилами (линзами) шунгитов 1 разновидности (миграционные шунгиты черного цвета с
интенсивным алмазным блеском, Ссв > 95%). Остальную часть разреза продуктивного
комплекса слагают в основном лидиты, шунгитистые (содержание Ссв - 10-20%) породы,
шунгитсодержащие (Ссв - 1-10%) доломиты и доломитизированные известняки.
Породы образуют пологую синклинальную складку северо-северо-западного
простирания, замкнутую на севере. На месторождении разведаны две пластообразные
залежи шунгитовых пород - верхняя и нижняя, разделенные горизонтом
доломитизированных известняков средней мощностью м. Основной является нижняя
залежь шунгитовых пород. Средняя мощность верхней залежи составляет 0,3 м и она не
имеет самостоятельного промышленного значения. Протяженность нижней залежи около
1400 м, ширина до 300 м, мощность на разведанном участке залежи достигает 5,19 м
(среднее м). Залежь характеризуется сложным строением, количественно преобладает 2
разновидность шунгитовых пород (около 70% запасов), взаимное положение 2 и 3
разновидностей шунгитовых пород по латерали весьма изменчиво. На отдельных участках
залежь содержит линзы доломитизированных известняков, часто наблюдаются
кальцитовые и кварц-кальцитовые жилы мощностью до 12 см, более тонкие гюмбелитовые
прожилки, конкреции пирита размером до 4-5 см в диаметре. В составе залежи содержатся
также, как правило, мелкие пластовые жилки миграционного шунгита, содержание
которого в залежи по результатам добычных работ 1932 г. составляет 0,1-0,2%. В пробах,
взятых из разведочной штольни, величина приведенной энергии активации углерода
шунгитовых пород составляет 4,2-4,8 ккал/моль. Химический состав шунгитовых пород
характеризуется содержанием углерода от 41,0 до 61,34%, в среднем - 49,44%, серы в
среднем 4,5%, фосфора -от 0,13 до 0,31%, мышьяка - 0,04-0,09%. Зольность шунгитовых
пород 2 разновидности в среднем составляет 41,0%, 3 разновидности - 55,0%, по
месторождению в целом -45,0%. Запасы шунгитовых пород, отнесенные к категории А,,
подсчитаны в основном по нижней залежи в северной части месторождения в проектных
контурах карьера и составили 2384,2 тыс. т.
С месторождением связано Шунгское проявление лидита. Лидит представляет
собой кремнистую яшмовидную породу черного цвета, состоящую из 95-96% кварца и 2,5-
4,0% углерода.
Шунгитовые породы месторождения характеризуются повышенными
содержаниями ванадия, среднее содержание пентоксида ванадия в золе шунгитовых пород
2 разновидности составляет 0,55%, 3 разновидности-0,35%, по месторождению в целом -
0,48%. Забалансовые запасы пентоксида ванадия на месторождении оценены в количестве
5,2 тыс. т /Рябов, 1933; 1933ф; 1938ф; Купряков, 1980ф/. Прогнозные ресурсы
высокоуглеродистых шунгитовых пород на месторождении оцениваются в 5 млн т (кат
Р2), а потенциал всей площади северного замыкания Хмельозерской синклинали от губы
Святуха до Ажепского залива Онежского озера (около 50 км2) по категории Р3 в разных
источниках оценивается в 15-20 млн т /Шунгиты - новое углеродистое сырье, 1983/ и 50
млн т /Купряков, 1988ф/.
Значительные прогнозные ресурсы высокоуглеродистых шунгитовых пород
выявлены на проявлении Фоймогубский участок, занимающем площадь около 40 км2 в
центральной части Заонежского полуострова. На участке широко проявлена разрывная
тектоника, большая часть участка характеризуется также значительной мощностью
рыхлых отложений - все это невыгодно отличает его от Зажогинского месторождения
/Купряков, 1974ф/.

- 89 -
Прогнозные ресурсы высокоуглеродистых шунгитовых пород на площади около
150 км2, расположенной между селами Великая Губа и Великая Нива, озерами Керацкое и
Яндомозеро (Яндомозерский участок) и включающей в себя Великогубское,
Яндомозерское, Керацкоепроявления и проявление Крохино (Медные ямы) оцениваются
по категории Р2 в 200 млн т /Купряков, 1988ф/.
Еще одной перспективной площадью в Заонежском шунгитоносном районе
является территория Заонежского полуострова, расположенная южнее линии с. Великая
Губа-дер. Кузаранда. Прогнозные ресурсы высокоуглеродистых шунгитовых пород на
этой площади, размером около 300 км2, по категории Р3 оцениваются в 100 млн т
/Купряков, 1988ф/.
Наиболее изученным объектом Западного шунгитоносного района является
проявление Сандальский участок площадью около 20 км2. Прогнозные ресурсы
высокоуглеродистых шунгитовых пород оценены в четырех подсчетных блоках,
значительно преобладают шунгитовые породы со сложносиликатной минеральной
основой. Обращает на себя внимание более высокая упорядоченность шунгитового
углерода по сравнению с высокоуглеродистыми шунгитовыми породами Заонежского
шунгитоносного района -среднее значение Е0 - 4,63 ккал/моль при колебаниях в пределах
4,4-4,8 ккал/моль /Купряков, 1988Ф/.
Проявления Пролетарка (Кяппесельга) и Лычноостровское входят в территорию
Кяппесельгского участка (озеро Сандал -ст. Кяппесельга - Кефтеньгуба Онежского озера,
площадь около 350 км2), в пределах которого прогнозные ресурсы высокоуглеродистых
шунгитовых пород оцениваются по категории Р3 в 70 млн т /Купряков, 1988Ф/.
На территории участка высокоуглеродистые шунгитовые породы неоднократно
вскрывались при оценке Кяппесельгского месторождения шунгитсодержащих доломитов
/Олина, 1976ф/ при производстве геологосъемочных работ /Сиваев, 1972ф/ и бурении
гидрогеологических скважин. Характерна относительно высокая степень структурной
упорядоченности углерода шунгитовых пород - в большей части проб, взятых на
Лычноостровском проявлении углерод находится в форме графитоида, относительно
низкая восстановительная активность характерна и для углерода шунгитовых пород
района ст. Кяппесельга /Купряков, 1980ф; 1988ф/.
Высоко оцениваются перспективы Спасскогубского участка, включающего в себя
Спасогубскую (Линдолампинскую) группу проявлений и проявление Март-наволок.
Согласно имеющимся немногочисленным определениям, приведенная энергия активации
углерода высокоуглеродистых шунгитовых пород имеет здесь максимально низкие
значения: от 4,1 до 4,4 ккал/моль. Прогнозные ресурсы высокоуглеродистых шунгитовых
пород участка площадью около 200 км2 оцениваются по категории Р3 в 70 млн т
/Купряков, 1988Ф/.
Прогнозные ресурсы высокоуглеродистых шунгитовых пород на южном фланге
Западного шунгитоносного района, площадью около 200 км2 по категории Р3 оценены в
20 млн т /Купряков, 1988Ф1. Этот прогноз подтвержден недавним открытием
проявления Чевжавара-1, расположенного в 3,5 км юго-западнее ст. Падозеро /Белов,
2005ф/.
Расположенное в Восточном шунгитоносном районе Кочкомское проявление
находится в 17 км северо восточнее пос. Челмужи. Выходы шунгитовых пород на реке
Кочкома известны с XIX в. В пределах проявления установлено до 5 пластов шунгитовых
пород мощностью до 9,95 м /РЯБОВ, 1948Ф/. По немногочисленным определениям

- 90 -
приведенная энергия активации углерода в пробах, взятых из шунгитовых пород
проявления, колеблется в пределах 4,4-4,6 ккал/моль. Прогнозные ресурсы
высокоуглеродистых пород Восточного шунгитоносного района оцениваются в 50 млн т
/Купряков, 1980ф; 1988ф/

http://nedrark.karelia.ru/mnia/shungit_karelia.htm
История изучения и практического использования шунгитоносных пород Карелии
насчитывает почти три столетия, поскольку в первые годы строительства Санкт-
Петербурга нигозерские сланцы уже применялись для изготовления декоративных ваз
Летнего сада. Всплески интереса к шунгиту относятся к периодам с 1877 по 1880, С 1914
по 1916, с 1928 по 1935 г., т. е. ко времени, когда Россия либо воевала, либо переживала
последствия войны и разрухи. Дефицит топлива заставлял обращаться к «олонецкому
антрациту», найденному в 1842 г. в окрестностях с. Шуньга.
Наиболее продуктивными периодами изучения полезных свойств шунгитоносных
пород являются 1877-1879, 1931-1933 и 1967-1991 гг. Однако первая постоянная
промышленная разработка месторождений шунгитоносных пород началась только в 1972
г. в г. Кондопоге (Нигозерское месторождение шунгитоносных сланцев) для производства
пористого материала - шунгизита. Рядом с карьером было создано дробильно-
сортировочное производство - «Кондопожский шунгитовый завод». Выпуск шунгизита
был организован на 12 заводах Северо-Запада России и в Прибалтике, общий объем
добываемой горной массы до конца 1980-х гг. составлял около 300 000 мЗ в год.

- 91 -
Разработка Зажогинского месторождения пород с высоким содержанием шунгитового
вещества по заказу заводов черной металлургии началась в 1991 г. и осуществляется
фирмой ООО «Карбон-Шунгит».
Внимание к шунгитам Карелии привлекло открытие в них в 1992 г. природных
фуллеренов.Термин «шунгиты», широко используемый на бытовом уровне, не является
строго научным, поскольку это местный (географический) и собирательный термин, т. е.
неоднозначный. Так называют шунгитоносные породы, в которых содержится некоторое
количество шунгитового вещества, придающего породам черный цвет и во многом
определяющего физические и химические свойства пород; одновременно так называют
природные битумы, достигшие предграфитовой стадии метаморфизма, - высшие
антраксолиты.
Шунгитовое вещество в породах - это протерозойское органическое вещество,
находящееся на предграфитовой стадии углефикации (метаморфизма). В некоторых
породах оно является сингенетичным, накопившимся совместно с минеральной
составляющей пород, в других случаях оно может быть миграционным, а в ряде
образований является смешанным - и сингенетичным, и миграционным.
Шунгитоносные породы наиболее хорошо изучены в пределах Онежской
синклинорной структуры, где они приурочены к двум стратиграфическим надгоризонтам -
к людиковию (заонежская свита) и к калевию (кондопожская свита). Биогенная природа
шунгитового вещества подтверждена находками микрофоссилий -цианобактериальных
сообществ, изотопным составом углерода, составом битумоидов, извлекаемых
органическими растворителями из шунгитового вещества. Природа шунгитового вещества
подтверждается и геохимическими признаками. Шунгитоносные породы заонеж-ской
свиты по содержанию биофильных элементов (Мо, V, N1, 5е) близки к типичным
доманикоидам. Доля миграционного вещества в шунгитоносной породе также определяет
ее геохимические особенности. Все шунгитоносные породы с первично-осадочным
шунгитовым веществом имеют низкие значения торий-урановых отношений (намного
менее 1).
В состав шунгитового вещества входит углерод (95-98,7%), водород (до 0,7%), азот
(до 0,8%), сера (до 1,3%), кислород (до 1,7%), а также ванадий, никель, молибден, селен
(сотые доли процента), их концентрация такая же, как в органическом веществе горючих
сланцев, сапропелевых углей и нефтяных асфальтенов. В антраксолитах постоянно
присутствуют ванадий, никель, молибден, селен и другие малые элементы, характерные
для тяжелых фракций нефти. Шунгитовое вещество входит в состав осадочных,
вулканогенно-осадочных, хемогенных и даже вулканогенных пород.
Состав шунгитового вещества шунгитоносных пород и антраксолитов иногда очень
близок, поскольку достаточно часто в породе содержится смешанный тип вещества. В
залежах высокоуглеродистых пород высокое содержание углерода наблюдается в породах
из центральных участков, для таких пород также характерны большие значения
отношений содержания водорода к углероду и азота к углероду. В центре залежей
шунгитовое вещество является смешанным, нередко с преобладанием миграционной
компоненты, а на периферии -вещество в основном представлено истощенным керогеном.
Среди высокоуглеродистых пород применение на практике находят максовиты и
шунгиты.
Максовиты -шунгитоносные породы, содержащие от 10 до 45% шунгитового
вещества смешанного типа, серовато-черные, матовые, плотные, пелитоморфные,

- 92 -
относятся к группе экструзивных сапробитумолитовых пород; стратиграфически
приурочены к верхней подсвите заонежской свиты людиковийского надгоризонта нижнего
протерозоя; слагают куполообразные залежи.
Шунгиты - шунгитоносные породы, содержащие от 45 до 80% унгитового вещества
смешанного типа с преобладанием миграционного вещества, имеют серый графитовый
блеск, параллеле-пипедальную отдельность, пелитоморфные, относятся к группе
экструзивных сапробиту-молитовых пород, внешне напоминают антрацит; слагают
субпластовые тела или обособленные участки среди максовитов. Именно этот тип пород
на ранних этапах изучения называли олонецким антрацитом, углем, шунгитом второй
разновидности. Наиболее точным названием породы, отражающим природу основной
части шунгитового вещества, является термин, предложенный Н. А. Орловым в 1932 г.,
практически не известный и не используемый, - антраксолитовый уголь.
Тела высокоуглеродистых пород обнаружены в Онежской мульде: в районе д.
Спасская Губа - Марциальные Воды, на о. Лычный оз. Сандал, возле д. Чеболакша,
Шуньга, Толвуя, Фоймо-губа, Великая Губа, Лебещина и оз. Яндомозеро; самые
восточные проявления высокоуглеродистых пород находятся в районе слияния рек Пажи и
Кочкомы на восточном берегу Онежского озера. Наиболее южное из известных
проявлений таких пород - о. Березовец. Ранг месторождения имеют три залежи с
подсчитанными запасами различных категорий: Максовская - 30,2 млн. т, Зажогинская -
4,0 млн. т, Калейская - 20,0 млн. т. Месторождение Шуньга с запасами шунгитов около 2
млн. т по современному законодательству попадает в охранную зону и не подлежит
эксплуатации.

Современные области применения шунгитов и максовитов


Направление Способ использования
Шихта в производстве ферросплавов, чугуна
Производство карбида кремния
Производство элементарного фосфора
Металлургия Специальные антипригарные краски
Производство резиново-технических изделий (РТИ) общего
назначения
Производство автомобильных шин
Производство мото- и велопокрышек
Резиново-техническая Производство высоконаполненных РТИ специального
промышленность назначения: электропроводных, антистатических
Электропроводные пластмассы
Антистатические пластмассы, трубы
Композиционные материаль Шунгит-полимерные фильтры многоцелевого назначения
и изделия Декоративные облицовочные материаль
Производство антипригарных красок и паст
Производство масляных и алкидных эмалей
Лакокрасочная Производство антикоррозийных красок
промышленность Производство электропроводных красой
Специальные бетоны, кирпич, штукатурки -
радиоэкранирующие материалы
Строительство Теплые полы, стены и др. поверхности на основе

- 93 -
электропроводных красок
Огнеупорные покрытия
Специальные испытательные камеры
Защитные покрытия
Защитные покрытия специальной и бытовой техники
Приборостроение (радиоэкранирующие покрытия)
Строительство незамерзающих участков дорог, пешеходных
переходов на основе шунгитовых асфальтов
Дорожное строительство Строительство спец. трасс на основе шунгитовых асфальтов
Очистка промышленных сточных вод
Очистка дождевых вод
Водоподготовка
Очистка стоков больниц
Коммунальное хозяйство Обеззараживание питьевых и сточных вод
http://nedrark.karelia.ru/mnia/shungit_karelia.htm

МЕСТОРОЖДЕНИЯ ШУНГИТА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ


В геологических и минералогических учебниках всего мира описывается похожий иа
антрацит оригинальный минерал, впервые изученный в 1879 году известным русским
геологом Л. А. Иностранцевьм, который дал ему наименование шунгит по названию села
Шуньги в Заонежском районе, где он был открыт. Так Шуньга стала всемирно известным в
специальной литературе геграфическим пунктом.
Чем же примечателен этот типично карельский черный минерал и какой
практический интерес могут представить содержащие его черные шунгитовые породы?
Еще в 1842 году на небольшом кряже в селе Шуньга иа узком перешейке между
озерами Путкозеро и Волгмозеро горный инженер Комаров обнаружил выходы плотной
слоистой черной породы с сильным смоляным блеском, которую он принял по внешнему
виду за каменный уголь. Новый минерал был очень хрупок, он мог после накаливания
гореть. Залегает шунгит среди такой же, но матовой черной породы в виде небольших
жилок толщиной в несколько сантиметров. Химический анализ показывает, что он состоит
в основном из углерода (92—93 процента) и небольшого количества водорода, кислорода и
азота (всего 5,7 процента). После сжигания шунгит оставляет 2.2 процента зольных
минеральных веществ.
А. А. Иностранцев определил шунгит как «крайний член в ряду аморфного углерода»,
подобный антрациту.
Теплотворная способность шунгита составляет 7000—7500 калорий, то есть не ниже
высших сортов антрацита. Позднее, уже в советское время, было произведено
рентгенометрическое изучение шунгита, позволившее определить внутреннее строение
этого минерала: ом занял место между некристаллическим антрацитом и кристаллическим
графитом.
Матовые черные породы, содержащие жилки блестящего шунгита, образуют пласты
мощностью до 3,6 метра. Они оказались также шунгитом, содержащим значительно больше
зольных веществ и меньше углерода, водорода, азота и кислорода. Эти породы были
названы шунгитом второй и третьей разностей.

- 94 -
Вторая разность шунгита еще способна гореть, она дает при полном сгорании до
4000—5700 калорий тепла. Третья разность, наиболее зольная, уже не подходит под тип
угольного топлива и содержит углерода всего 18—35 процентов.
Шунгское месторождение впервые детально было изучено только в 1933 году, когда
вторую разность шунгита признали сравнительно высококалорийным топливом.
Практически использовать его можно только в специальных топках с удалением шлака в
жидком (расплавленном) виде. Большое количество золы вызывает при горении
образование жидкого шлака, который обволакивает куски шунгита и мешает равномерному
сгоранию минерала. Этот дефект карельского «антрацита» п незначительные разведанные
его запасы пока не позволяют практически освоить Шунгское месторождение, в котором
самая ценная и чистая первая разность шунгита составляет всего лишь 1—2 процента.
Но шунгит малозольный может при температурах прокаливания до 2500—3000' дать
горючий газ («водяной газ») с теплотворной способностью в 2500 калорий. Шунгит в
порошке дает хороший материал для производства граммофонных пластинок.
Интересной особенностью шунгитовых пород является состав их золы, в которой
после сгорания углерода содержится окиси ванадия (V2O5) до 1,5 процента, калия (К2О) до
5,5 процента, а также небольшое количество меди, никеля и фосфора.
Собственно минерал шунгит и его матовые вторая и третья разности в Карелии
встречаются довольно редко. Шире распространены мягкие слоистые шунгитовые породы,
которые называются шунгитовыми глинистыми сланцами. Углистого шунгитового
вещества в них содержится только 10—15 процентов, поэтому шунгитовые сланцы
неспособны гореть. Тем не менее они при выветривании иногда приобретают землистое
строение и становятся похожими на черную сажу. Такие породы, как увидим ниже, имеют
большое значение в сельском хозяйстве.
К западу от Заонежья шунгитовые породы встречаются в районе Спасской Губы,
Кончезера, у Кондопоги, возле Мунозера, Габозера, на озере Сандал (Лычный остров), в
окрестностях Туломозера и озера Суоярви и т. д. Во многих перечисленных пунктах
шунгитовые породы с поверхности сильно разрушены и превращены в черную щебенку с
землистым мелкоземом. Местами они образуют пахотный слой черной плодородной
почвы— «олонецкого чернозема», как называл ее в конце прошлого столетия академик Ф.
Ю. Левинсон-Лессинг, изучавший в Прнонежье диабазовую формацию изверженных
пород.
Отчего же зависит плодородие олонецкого чернозема?
Объяснить это можно двумя причинами: физическими и химическими свойствами
карельских почв, развившихся па материнской для них породе — шунгитовых сланцах.
Черный цвет этих почв в условиях холодного северного климата должен играть большую
роль в их тепловом режиме. Сильное поглощение почвами солнечного тепла днем и
медленная отдача его при ночном охлаждении делают теплыми как самую почву, так и
прилегающий к ней слой воздуха, то есть создаются наиболее выгодные для растений
условия роста. При коротком лете и резких сменах температуры воздуха днем и почыо, при
ранних на севере заморозках сохранение тепла в почве и над почвой имеет первостепенное
значение для выращивания сельскохозяйственных культур.
Второе положительное качество шунгитовых почв — отсутствие в материнской
породе и в самих почвах глинистого вещества, от которого происходит заплывание почв
после дождей и образование в жаркую погоду губительных для дыхания корневой системы

- 95 -
растений поверхностных корок. Шунгитовые почвы хорошо проницаемы как для воды, так
и для воздуха.
Не меньшую роль в продуктивности шунгитовых почв играет и их химизм. В этих
почвах почти отсутствует органический гумусовый материал как питательное начало для
растений. Но благодаря высокому содержанию калия шунгитовые сланцы могут широко
использоваться в качестве минерального удобрения.
Проблема шунгитового удобрения может быть решена при широком использовании
огромных торфяных массивов республики для создания новых сельскохозяйственных
угодий. Богатый органическими веществами торф в смешении с молотым шуигитовым
сланцем даст наиболее производительный пахотный слой.
Несколько подробнее остановимся на вопросе о происхождении шунгита и
шунгитовых сланцев.
При тщательном изучении их минеральной (зольной) части оказалось, что в
глинистых шунгитовых сланцах отсутствует глинистый материал: его заменяют
мельчайшие частицы калиевого полевого шпата, калиевой слюды и кварца.
Как мы уже знаем, шунгитовые сланцы—осадочные породы с ясно выраженной грубой или
.мелкоплитчатой слоистостью. Возникли они в мелководных морских заливах из иловато-
глинистого материала, богатого органическими веществами (битумами).
Присутствие в сланцах большого количества пылевидного углеродистого вещества
указывает на широкое развитие в древних полузамкнутых морских водоемах простейшей
органической жизни, за счет которой на дне накапливались и разлагались остатки живых
растительных и мелких животных организмов. Черные иловатые осадки обогащались
углеродом, водородом, азотом и кислородом органического происхождения. В этих
условиях процесс разложения органических остатков протекал при слабом притоке
кислорода и поэтому носил характер гниения. С течением времени такие илы уплотнились,
органическое вещество перешло в так называемые битумы и получилась слоистая
осадочная порода— битуминозные глинистые сланцы, богатые углеродом. азотом и пр.
Карельские битуминозные сланцы образовались сотни миллионов лет назад, в
период зарождения на Земле жизни, представленной в то время самыми простейшими и
мелкими формами растений и беспозвоночных животных. Битуминозные осадки, будущие
шунгитовые сланцы, за громадные промежутки времени (не менее полутора миллиарда лет)
должны были претерпеть огромные изменения. Па них отлагались новые толщи осадков —
глинистые породы, известняки, доломиты, песчаники и кварциты. Тяжестью своих мощных
пластов они уплотнили битуминозные осадки до твердой сланцевой породы. Такую
последовательность процесса осадкообразования мы действительно наблюдаем в
обнаженных древнейших слоистых породах Карелии.
Превращению битуминозных сланцев в настоящие шунгитовые сланцы
способствовал другой важнейший геологический фактор — извержение породы диабазовой
магмы. В течение всего периода накопления и уплотнения древних осадочных пород
происходило интенсивное внедрение в их толщи диабазовых расплавленных масс, что
прекрасно видно на современных обнажениях, например, по западному берегу Онежского
озера.
Началась полная переработка черных сланцев: битуминозная часть породы, потеряв
свои летучие элементы (водород, кислород, азот), обогащалась в то же время углеродом,
который преобразовался в антрацитовидный шунгит. Минеральные части иловатых осадков
перекристаллизовались в полевой шнат, кварц и слюду. Часть органического вещества при

- 96 -
этом переносилась в жидком виде по трещинам в шуигитовые метаморфизованные сланцы.
Здесь она затвердела в виде жилок наиболее чистой смолоподобной блестящей разности
минерала шунгита, содержащего до 98 процентов углерода.
Обогатились при этом и слои доломитов, залегающих среди шунгитовых сланцев. В
разрезе Шунгского месторождения встречаются пласты доломитов, превратившихся в
черную, обуглероженную кристаллическую породу — черный доломит.
Па местах соприкосновения диабазов и черных сланцев последние пропитались
кремнеземом (кварцевым материалом) и превратились в новую, очень твердую черную
породу (роговики), близкую по своим свойствам к кремню. Она называется также
«лидийским» камнем, или «лидитом», так как впервые была найдена в провинции Лидия в
Малой Азии. Ювелиры назвали эту породу «пробирным» камнем — он применяется для
определения пробы в золотых изделиях.
Крупные куски лидита встречаются в Шуньге, на Волкострове (Кижский архипелаг
на Онежском озере), на Лычном острове (озеро Сандал) и во многих других местах, где
черные шунгитовые сланцы подверглись метаморфизму на границе с диабазовыми
породами.
Но в таких местах можно сделать и другие интересные минералогические находки.
На том же Волкострове автор этой книги еще в 1908 году нашел в окремпелых породах
небольшие полости — погребки, стенки которых были выстланы коркой кварца. На ней
сидели щеточки (друзы) из мелких кристаллов фиолетового горного хрусталя (аметиста).
Эти кристаллики замечательны не только своей красивой формой в виде шестигранных
призм с пирамидкой наверху п густой окраской, но и тем, что в них прорастают тонкие
иголочки минерала из группы бурого железняка (гѐтита). Сноповидные отростки иголочек
гѐтита заключены в аметисте и выступают веером наружу. В таких же «погребках» были
найдены и очень редкие, почти кубической формы, кристаллики прозрачного горного
хрусталя, так называемого кубического кварца. О них упоминалось выше
Под воздействием диабазовых магм на черные шунгитовые сланцы па Лычном
острове образовался волокнистый асбест, а в Шунгском месторождении известный
исследователь Карелии В. М. Тимофеев нашел еще один волокнистый минерал —помбелит,
представляющий собой магнезиальный алюмосиликат, богатый калием.
В толще черных шуигитовых сланцев нередко встречаются также отдельные
кубические кристаллики или зернистые сростки в виде желваков (конкреций) очень
распространенного в Карелии минерала серного колчедана - пирита — соединения железа с
серой.
http://karel.su/693-shungit-i-shungitovye-porody.html

4.7. ОБЪЕМ ИССЛЕДОВАНИЙ ОПРЕДЕЛЕННОЙ


ОЦЕНЩИКОМ ИСХОДЯ ИЗ ПРИНЦИПА
ДОСТАТОЧНОСТИ.
Анализ достаточности в рамках настоящей оценки проводился путем исследования
предоставленной Заказчиком информации (в виде копий документов), необходимой для
оценки.
При проведении проверки достаточности используемой в Отчете информации
проверялось соблюдение условия, что использование дополнительной информации не
ведет к существенному изменению характеристик, использованных при оценке рыночной

- 97 -
стоимости Объекта оценки и определении итоговой величины рыночной стоимости
Объекта оценки, установленной в Отчете об оценке.
Перечень предоставленной Заказчиком информации приведен в Разделе 2.1
настоящего Отчета.
При проведении проверки достоверности информации, используемой в Отчете об
оценке, проверялось соблюдение условия о том, что данная информация соответствует
действительности и позволяет пользователю Отчета об оценке делать правильные выводы
о характеристиках, исследовавшийся Оценщиком при определении рыночной стоимости, и
принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения в отношении рыночной
стоимости Объекта оценки.
Анализ достоверности информации проводился путем сопоставления данных,
полученных от Заказчика в различных документах на недвижимое имущество.
Сопоставление производилось по таким элементам сравнения, как наименование,
инвентарный номер, площадь и т. д.
Проведенный анализ показал, что количественный состав и описание имущества
для оценки, указанные в предоставленных документах, совпадают с визуальным осмотром,
проведенным Оценщиком.
Исходные данные об Объекте оценки для всех двух подходов получены из
представленной Заказчиком документации, перечень которой приведен в Разделе 2.1
настоящего Отчета, а копии представленной документации, приведены в Приложении к
Отчету об оценке.
На основании анализа предоставленных документов Оценщик сделал вывод, что
количество источников информации достаточно для проведения оценки.
Использованная Оценщиком информация позволяет делать правильные выводы о
характеристиках Объекта оценки. Использование дополнительной информации не может
привести к существенному изменению характеристик, использованных при оценке
рыночной стоимости Объекта оценки и определении итоговой величины рыночной
стоимости Объекта оценки, установленной в Отчете об оценке.
Состав работ по оценке, детальность и глубина выполняемых анализов и
исследований, содержание Отчета удовлетворяют требованиям необходимости и
достаточности для доказательства результата оценки:
 состав услуг по оценке не содержит работ, выполнение которых не повысит
доказательности результата оценки и не повлияет на значение итогового результата
в пределах неизбежной погрешности;
 глубина анализов и исследований ограничивается существенностью их влияния на
значение результата оценки, его погрешность и степень обоснованности;
 Отчет не содержит сведений, которые не используются в анализах, выводах и
расчетах.
Оценщик считает собранную об Объекте оценки информацию достаточной и
достоверной.
Формат представления результатов оценки. Полный развернутый Отчет об оценке.
Отчет составлен в форме, соответствующей требованиям Федерального Закона «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (посл.ред.),
Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, № 2, № 3, №7), утвержденных приказами №
297 от 20.05.2015 г., № 298 от 20.05.2015 г., № 299 от 20.05.2015 г. и № 611 от 25.09.2014 г.
соответственно.
- 98 -
ГЛАВА № 5. ОБЩИЙ ОБЗОР ПОДХОДОВ И
МЕТОДОВ ОЦЕНКИ
Согласно Закона РФ ―Об оценочной деятельности», определение стоимости
осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок
недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой
собственности.
Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно
влияющих, как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на
ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматриваются возможные способы
использования имущества, и выбирается такое, которое дает максимальный доход.
При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный,
сравнительный, доходный.
Использование этих трех подходов приводит к получению трех различных величин
стоимости одного и того же объекта.
После анализа результатов, полученных ими, мтоговая стоимость недвижимости
устанавливается, исходя из степени объективности оценки с примениеним различных
подходов.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому
предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект
больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой
полезностью.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты
на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав
на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым
ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта недвижимости определяется разницей между стоимостью нового
строительства (стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей
стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть
включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и
прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.
Стоимость воспроизводства объекта оценки определяется расходами в текущих ценах на
строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же
архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов.
Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта, аналогичного
оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается
применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в
оцениваемом объекте.
Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим
образом:
РС = СЗ + Зв/з * ПДЕВ * (1 – И),
И = 1 – (1 – ИФИЗ)(1- ИФУН)(1 – ИЭ), где:
- 99 -
РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;
СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок;
Зв/з – затраты на воспроизводство или замещение улучшений без учета износа;
ПДЕВ – прибыль девелопера;
И – суммарный износ;
ИФИЗ – физический износ;
ИФУН – функциональное устаревание;
ИЭ – экономическое (внешнее) устаревание.

Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда


не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичной
недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов
недвижимости, в связи с чем последние не представлены на рынке недвижимости.
Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве и накопленный износ
здания. Однако он не отражает существующую ситуацию на рынке нежилой
недвижимости.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов
собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии
достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной
стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного
объекта, зафиксированная рынком.
Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:
 методом сравнения продаж;
 методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже


аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца. Основополагающим
принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что
при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект
больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается
совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы
его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого
использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия
достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает
изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые
наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим
параметрам, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-
аналогов к оцениваемому объекту.
Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой
взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным
(арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным

- 100 -
мультипликатором (ВРМ), также известным как мультипликатор валового дохода. Для
определения рыночной стоимости величина арендного дохода от объекта за определенный
период умножается на ВРМ, рассчитанный по сопоставимым объектам.
Метод валовой ренты находится на стыке доходного и сравнительного подхода, поскольку
показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на
рынке объектам. В отличие от метода прямой капитализации (доходный подход), он не
принимает во внимание операционные расходы и уровень загрузки помещений как по
оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что
типичный инвестор или покупатель приобретает имущество в ожидании будущих доходов
или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая
стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.
Основным при использовании данного подхода является определение потенциального,
действительного или чистого дохода от эксплуатации объекта оценки, что в свою очередь
служит базой для определения его стоимости. Для определения стоимости возможно
использование метода прямой капитализации, который базируется на стабильных
денежных потоках (постоянный доход), и метода дисконтирования денежных потоков,
который наиболее приемлем при переменных денежных потоках (первичные
инвестиционные вложения, а затем периодические потоки дохода и доход от реверсии –
продажи объекта в конце прогнозного периода).
В рамках доходного подхода к оценке недвижимого имущества используют следующие
основные методы оценки:
 метод прямой капитализации;
 метод капитализации по расчетным моделям;
 метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта


недвижимости через величину дохода от владения активом в наиболее характерный год.
Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка
капитализации.
В данном методе используется простая формула пересчета чистого операционного дохода
от объекта недвижимости в его текущую полную стоимость, при этом доход от
утилизации не учитывается.
Применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных
капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование
которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение
стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем
деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку
капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о
соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объект

- 101 -
Метод капитализации по расчетным моделям - применяется для оценки недвижимости,
генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации,
конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели
возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений
доходов и стоимости недвижимости в будущем
Дисконтирование денежных потоков – это метод, используемый для оценки объектов,
приносящих доход, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения
активом. Будущие преимущества от операций с объектом недвижимости представляют
собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода
владения и реверсию, то есть выручку от продажи актива по истечении периода владения.
Применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать
потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем
дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную
недвижимость

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
В процессе оценки могут быть использованы различные подходы к оценке, но решение
вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе
различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое
оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных с использованием двух и
более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и
как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на
заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
 метод математического взвешивания;
 метод субъективного взвешивания.
Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных
различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков
каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании
каждого метода.

- 102 -
ГЛАВА № 6. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ.
Оценка права аренды лесных участков: лесного участка кадастровый номер:
10:13:124209:052, общей площадью 7,775 га. (77750 кв.м.) на период до 30.06.2048 года.
(Основание Договор аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года,
дополнительное соглашение к Договору аренды лесного участка № 41 от 30 июня
2009 года от 29 марта 2012 года) и лесного участка, общей площадью 24,186 га.
(241860 кв.м.). (Основание Договор аренды № 6 от 05.10.2017 г., площадь 24,186 га.)

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации


каждой из его частей (при наличии)
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из
его частей, представлен в таблице. Таблица
№ Наименование и идентификация объекта оценки
1. Право аренды лесного участка кадастровый номер: 10:13:124209:052, общей площадью 7,775 га.
(77750 кв.м.) на период до 30.06.2048 года. (Основание Договор аренды лесного участка № 41 от 30
июня 2009 года, дополнительное соглашение к Договору аренды лесного участка № 41 от 30 июня
2009 года от 29 марта 2012 года)
2 Право аренды лесного участка, общей площадью 24,186 га. (241860 кв.м.). (Основание Договор
аренды № 6 от 05.10.2017 г., площадь 24,186 га.)

Детализация объектов оценки. Данные публичной кадастровой карты.


Дополнительные данные об объектах оценки, с указанием данных публичной
кадастровой карты, представлены в таблице. Таблица
№ Наименование Характеристика земельного участка Источник
объекта информации
1 Право аренды Информация отсутствует
лесного участка,
общей площадью
24,186 га. (241860
кв.м.). (Основание
Договор аренды № 6
от 05.10.2017 г.,
площадь 24,186 га.)
2 Право аренды Земельные участки 1 https://pkk5.ro
лесного участка sreestr.ru/#x=
кадастровый номер: 1. 10:13:0124209:52 3864812.0982
республик Карелия, Медвежьегорский район,
10:13:124209:052, 451327&y=89
земел ный участок расположен в...
общей площадью 87573.836459
7,775 га. (77750 Тип: 277&z=13&te
кв.м.) на период до Земельный участок xt=10%3A13
30.06.2048 года. Кад. номер: %3A124209%
(Основание Договор 3A052&type=
10:13:0124209:52
аренды лесного 1&app=search
участка № 41 от 30 Кад. квартал: &opened=1
июня 2009 года, 10:13:0124209
дополнительное Статус:
соглашение к Учтенный
Договору аренды Адрес:

- 103 -
лесного участка № республика Карелия, Медвежьегорский район, земельный
41 от 30 июня 2009
года от 29 марта
участок расположен в северо-западной части
2012 года) кадастрового квартала 10:13:12 42 09
Категория земель:
Земли лесного фонда
Форма собственности:
Собственность публично-правовых образований
Кадастровая стоимость:
31 100,00 руб.
Уточненная площадь:
77 750 кв. м
Разрешенное использование:
Для размещения объектов лесного фонда
по документу:
под строительство промышленного карьера на
Мягрозерском месторождении шунгитосодержащих
сланцев
Кадастровый инженер:
ЗАО ПИ "КАРЕЛПРОЕКТ"
Дата постановки на учет:
03.06.2009
Дата изменения сведений в ГКН:
19.04.2017
Дата выгрузки сведений из ГКН:
19.04.2017
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3864812.0982451327&y=89875
73.836459277&z=13&text=10%3A13%3A124209%3A052&
type=1&app=search&opened=1

- 104 -
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3864812.0982451327&y=8987573.836459277&z=13&text=10%
3A13%3A124209%3A052&type=1&app=search&opened=1

https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3864812.0982451327&y=8987573.836459277&z=13&text=10%
3A13%3A124209%3A052&type=1&app=search&opened=1

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО


ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить наиболее
доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование,
которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки
соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не
противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и
памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и
т. п.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически и технологически реальных в
данной местности и для данного участка способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и
разрешенное законом использование будет приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение
того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных

- 105 -
вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или
максимальную текущую стоимость.
Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал
местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую
обоснованность проекта.
Рассмотрев структуру рынка недвижимости города в целом и проведя анализ
ближайшего окружения объекта исследования, можно делать выводы о том, какого типа
недвижимость может быть востребована в зоне расположения Объекта.
Для оцениваемого Объекта необходимо рассмотреть варианты использования, которые
физически возможны и юридически правомочны с точки зрения своего потенциально
доходного использования в случаях:
• использования участка земли как условно незастроенного (вакантного).
Анализ участка как незастроенного
Анализ наиболее эффективного использования земли как условно свободной
выполняется в двух случаях:
• при необходимости отдельной оценки участка земли;
• при выборе объектов для сравнительного анализа.
Как уже указывалось выше, понятие «наиболее эффективного использования»,
применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное использование
оцениваемого Объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия
физической возможности, юридической допустимости (правомочность) и финансовой
оправданности (осуществимости) такого рода действий.
При анализе критерия «Правомочность» (рассмотрение законных способов
использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об
исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим
ограничениям на использование земельного участка и др.) было установлено, что
земельные участки имеют следующие виды разрешенного использования:
№ Наименование Характеристика земельного участка Источник
объекта информации
1 Право аренды Информация отсутствует
лесного участка,
общей площадью
24,186 га. (241860
кв.м.). (Основание
Договор аренды № 6
от 05.10.2017 г.,
площадь 24,186 га.)
2 Право аренды Земельные участки 1 https://pkk5.ro
лесного участка sreestr.ru/#x=
кадастровый номер: 1. 10:13:0124209:52 3864812.0982
республика Карелия, Медвежьегорский район,
10:13:124209:052, 451327&y=89
земельный участок расположен в...
общей площадью 87573.836459
7,775 га. (77750 Тип: 277&z=13&te
кв.м.) на период до xt=10%3A13
Земельный участок
30.06.2048 года. %3A124209%
(Основание Договор Кад. номер: 3A052&type=
аренды лесного 10:13:0124209:52 1&app=search
участка № 41 от 30 Кад. квартал: &opened=1
июня 2009 года, 10:13:0124209
дополнительное
соглашение к
Статус:
- 106 -
Договору аренды
Учтенный
лесного участка №
41 от 30 июня 2009 Адрес:
года от 29 марта республика Карелия, Медвежьегорский район,
2012 года) земельный участок расположен в северо-западной
части кадастрового квартала 10:13:12 42 09
Категория земель:
Земли лесного фонда
Форма собственности:
Собственность публично-правовых образований
Кадастровая стоимость:
31 100,00 руб.
Уточненная площадь:
77 750 кв. м
Разрешенное использование:
Для размещения объектов лесного фонда
по документу:
под строительство промышленного карьера на
Мягрозерском месторождении шунгитосодержащих
сланцев
Кадастровый инженер:
ЗАО ПИ "КАРЕЛПРОЕКТ"
Дата постановки на учет:
03.06.2009
Дата изменения сведений в ГКН:
19.04.2017
Дата выгрузки сведений из ГКН:
19.04.2017
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3864812.0982451327&y=8
987573.836459277&z=13&text=10%3A13%3A124209
%3A052&type=1&app=search&opened=1
Оценка проводится в соответствии, с установленным видом разрешенного
использования земельного участка.
Физическая возможность - физическая осуществимость рассматриваемого варианта
использования обусловлена физическими характеристиками земельного участка
(местоположение, инженерно - геологические характеристики грунтов, размеры участка и
т.д.). В ходе выполнения данной работы техническая экспертиза не проводилась.
Предполагается, что при реализации рассматриваемого ниже варианта
использования участков препятствий физического плана, таких как, например,
неблагоприятные для строительства характеристики грунтов, на данной территории не
будет.
Для остальных функций последние два критерия (финансовая целесообразность и
максимальная продуктивность) численно не анализировались т.к. каждый земельный
участок имеет конкретное предназначение, определенное в виде разрешенного
использования.

- 107 -
ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО,
СРАВНИТЕЛЬНОГО И ДОХОДНОГО ПОДХОДОВ ПРИ
ОЦЕНКЕ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.
Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного
и сравнительного подходов к оценке (последовательность определения стоимости
Объекта оценки)

Методология оценки Объекта оценки


В случае проведения оценки земельных участков в рамках трѐх подходов к оценке, в
соответствии с Методическими рекомендациями об определении рыночной стоимости
земельных участков (распоряжение от 6 марта 2002 г. № 568-р) и Методическими
рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков
(распоряжение 10 апреля 2003 года № 1102-р) Министерства Имущественных отношений
РФ по определению рыночной стоимости земельных участков и права аренды земельных
участков обычно используют следующие подходы:
Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов
конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.),
присутствующих на дату проведения оценки. В рамках сравнительного подхода
применяются следующие методы: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод
распределения.
1. Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков,
как занятых, так и не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения
метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися
аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными
участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает
следующие действия: определение элементов сравнения, определение по каждому из них
степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировка цен аналогов по
каждому элементу сравнения, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного
участка, и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения
полученных результатов. Метод позволяет получить объективный результат только при
наличии достаточной базы сравнения.
2. Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных
участков. Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с
едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений
земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных
цен аналогов, расчет стоимости замещения или восстановления улучшений земельного
участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка, как разницы этих двух
величин.
3. Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных
участков. Условиями его применения также является наличие информации о ценах с

- 108 -
едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также информации о наиболее
вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости
и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов и выделение из полученного
результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения на
наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого
объекта недвижимости.
Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя
(инвестора). В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации
земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.
1. Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки
застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода –
возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка. Метод предполагает
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком, определение величины
соответствующего коэффициента капитализации и расчет рыночной стоимости земельного
участка путем капитализации земельной ренты, то есть определения на дату проведения
оценки стоимости всех будущих, равных между собой или изменяющихся с одинаковым
темпом, величин земельной ренты за равные периоды времени. В рамках данного метода
величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного
участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
2. Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных
земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого
участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает расчет чистого
операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период
времени на основе рыночных арендных ставок, расчет рыночной стоимости единого
объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за
определенный период времени и расчет рыночной стоимости земельного участка путем
вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости
воспроизводства или замещения улучшений.
3. Метод предполагаемого использования. Метод применяется для оценки
застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода –
возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод
предполагает определение суммы и временной структуры: расходов, необходимых для
использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного
использования, доходов от наиболее эффективного использования земельного участка и
операционных расходов, необходимых для получения доходов; определение ставки
дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в
оцениваемый земельный участок и расчет стоимости земельного участка путем
дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного
участка.
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки
земельного участка. Используются только элементы затратного подхода в части расчета
- 109 -
стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе
остатка и методе выделения.
Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих
принципах.
Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые
способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в
течение определенного времени.
Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка
складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера
конкуренции продавцов и покупателей.
Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели
готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся
на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством
объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене.
Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном
рынке.
В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот
принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в
значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного
занижения цены предложения земельных участков.
Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может
превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной
полезности.
Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е.,
стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит оттого, имеются ли на
рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что
стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке
аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного
земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести
аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями,
включая потенциальную полезность и доходность.
Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от
ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.
Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося
после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для
предпринимательской деятельности.
Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая
стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и
стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно
растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Однако этот принцип не
означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен
ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь
отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит
длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что
его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для
- 110 -
аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может
оказаться и существенно более высокой.
Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую
стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по
использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе
говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и
доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Таким образом, для
данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого
на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и
освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из
критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля
стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости,
расположенного на нем.
Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта
недвижимости стоимость собственно земельного участка.
Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного
участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.
Данный принцип позволяет оценить максимальную возможную величину земельной
ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое
здание или сооружение на нем находится в момент оценки.
Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и
определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).
Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики
оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений,
содержащихся в представленной информации.

Обоснование выбора подходов и методов


На основании анализа имеющихся данных сделаны следующие выводы:
Затратный подход. Затратный подход не применяется для самостоятельной оценки
земельного участка, так как земельный участок является не возобновляемым активом.
Используются только элементы затратного подхода в сравнительном и доходном подходах
для расчета стоимости улучшений земельного участка. Учитывая вышеизложенное,
Оценщик отказывается от применения затратного подхода в отношении Объекта оценки.
Доходный подход. Расчет рыночной стоимости земельного участка доходным
подходом не проводился.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка и методом
предполагаемого использования необходимы данные о возможной застройке земельного
участка (архитектурно-планировочное решение здания), о расходах в процессе
эксплуатации здания, о величине арендной ставки, о величине ставки капитализации и
ставки дисконтирования соответственно для каждого метода. Основные недостатки,
связанные с применениям метода остатка и метода предполагаемого использования для
расчета стоимости земельного участка:
- архитектурно-планировочное решение здания оказывает сильное влияние на
величину затрат необходимых для строительства здания, выбор основных параметров
здания (этажность, высота этажа, площадь, необходимое благоустройство) является не
- 111 -
обоснованным как при текущем варианте застройки объекта оценки, так и при возможном
альтернативном варианте;
- большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности
определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными
методами – результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении
ставки дисконтирования;
- величина расходов в процессе эксплуатации здания в связи с тем, что здания на
дату оценки отсутствуют, может быть определена только экспертным путем на основании
использования данных о расходах по аналогичным зданиям;
- при расчете методом предполагаемого использования большая неопределенность
результатов из-за использования в расчетах прогнозов.
В связи с вышеизложенным Оценщик отказывается от применения доходного
подхода для расчета стоимости земельного участка.
Сравнительный подход. Для оценки земельных участков сравнительным подходом
требуется наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися
аналогами оцениваемого, при отсутствии информации о ценах сделок с земельными
участками допускается использование цен предложения. В результате анализа рынка
земельных участков выявлена информация о предложениях по участкам, аналогичным
оцениваемому земельному участку. В связи с этим оценщик считает возможным
применение сравнительного подхода (метод сравнения продаж).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В


РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Земельные участки были оценены в рамках существующего законодательства РФ в сфере
оценочной деятельности, на основе ФЗ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.
Данные объекты были оценены оценщиком на основании объективной, достоверной,
проверяемой и достаточной аналоговой базы, публикуемой в открытом доступе, в рамках
сравнительного подхода к оценке.
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж,
основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе
предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный
участок заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по
качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным
участкам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с
учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После
корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости
оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости имущества включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) земельных
участков, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

- 112 -
2. Сбор и проверка информации по каждому объекту (о цене предложения, дате
выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках,
местоположении объектов и др.).
3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по нескольким
параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи
и др.).
4. Корректировка листинговых стоимостей по каждому сопоставимому объекту в
соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.
Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с
использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других
методов.
5. Согласование скорректированных стоимостей сопоставимых объектов и
определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выбор единицы сравнения


Для расчета стоимости 1 га. земельного участка Оценщиками использованы
Интернет сайты: https://torgi.gov.ru
Объем доступных Оценщику рыночных данных представлен далее для проведения
расчетов оценщиком отбирались объекты-аналоги из вышеуказанной выборки земельных
участков, по следующим критериям:
- наиболее сопоставимое местоположение;
-идентичная категория и вид разрешенного использования или возможность
использования под назначение, соответствующее объекту оценки;
-площадь земельного участка;

ОБЪЕКТЫ – АНАЛОГИ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В РАМКАХ


СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
При оценке права аренды лесного участка кадастровый номер: 10:13:124209:052,
общей площадью 7,775 га. (77750 кв.м.) на период до 30.06.2048 года. (Основание Договор
аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года, дополнительное соглашение к
Договору аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года от 29 марта 2012 года),
оценщиком были использованы методы сравнительного подхода.
В процессе оценки были использованы данные портала https://torgi.gov.ru, а именно:
https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=5

https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=5

- 113 -
https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=5

ОБОСНОВАННОСТЬ ВЫБОРА ОБЪЕКТОВ – АНАЛОГОВ.


При выборе объектов – аналогов оценщик руководствовался требованиями
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», частности пункт 22.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик
учитывает следующие положения:
б) «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся
к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по
ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая
оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть
единообразным».
Исходя из данного пункта объекты – аналоги должны иметь достаточно высокий
уровень однородномти ценообразующих факторов
К разряду ценообразующих факторов с полным правом можно отнести элементы
сравнения, установленные в пункте е) п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», а именно:
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были
совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно
используются следующие элементы сравнения:
 передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
 условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты,
условия кредитования, иные условия);

- 114 -
 условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными
лицами, иные условия);
 условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к
ценам предложений, иные условия);
 вид использования и (или) зонирование;
 местоположение объекта;
 физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка,
состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного
участка и площади его застройки, иные характеристики;
 экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды,
состав арендаторов, иные характеристики);
 наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
 другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения
других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок
капитализации и дисконтирования.
Для расчета стоимости 1 м2 Оценщиками использованы данные
специализированных Интернет сайтов:
https://torgi.gov.ru
Объем доступных Оценщику рыночных данных представлен в настоящем отчете,
далее для проведения расчетов оценщиком отбирались объекты-аналоги из вышеуказанной
выборки, по следующим критериям:
- наиболее сопоставимое местоположение;
- возможность использования под назначение, соответствующее объекту оценки;
-площадь;
Из всех предложений в выборке были отобраны наиболее сопоставимые объекты-
аналоги.
Объекты – аналоги имеют высокую степень однородности и сопоставимы по
ценообразующим факторам и элементам сравнения, установленным в пп. е) п. 22
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Вместе с тем, в стоимостных характеристиках объектов – аналогов имеются
определенные различия. Данные расхождения объяснимы особенностями репрезентации
объектов оценки на свободном, открытом, конкурентном рынке, отдельными
обособленными участниками рынка, каждый из которых преследует свои личные
(корпоративные) цели.
Кроме того, существуют авторитетное мнение специалистов, представляющих
аналитику по данному вопросу, которые не только допускают, но и подчеркивают
возможность различных принципов ценообразования объектов недвижимого имущества, ,
например материалы агентства RWAY Бюллетень RWAY, №250 автор Ирина Вишневская,
генеральный директор «Беркшир Адвайзори Групп», эксперт Рабочего органа по
методическому обеспечению и экспертизе при Совете по оценочной деятельности
Минэкономразвития РФ.
http://rway.ru/

- 115 -
file:///F:/%D0%AD%D0%BF%D0%BE%D1%85%D0%B0%20%D0%B1%D0%BE%D0%BB%
D1%8C%D1%88%D0%B8%D1%85%20%D0%B4%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0
%BD%D1%82%D0%BE%D0%B2.html
Кроме того, следует подчеркнуть, что в отношении в отношении объектов-аналогов
в законодательстве об оценочной деятельности имеются следующие требования в ФСО №1
и ФСО №7:
Согласно п.14 ФСО№1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки
признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость»
Согласно п. 22 ФСО №1 «Сравнительный подход применяется, когда существует
достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-
аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
«б) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и
каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу
может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть
обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц
сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и
предложения;
в) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому
элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и
объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик
должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких
условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура
корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к
другому».
Согласно п. 22 ФСО №7:
«а) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся
к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по
ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая
оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть
единообразным;
б) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных
данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование
в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в
отчете об оценке».
Таким образом, федеральные стандарты оценки не содержат требований о выборе
объектов – аналогов в одном ценовом диапазоне, а также требований об обеспечении
ценовой однородности объектов – аналогов.
Следовательно выбор оценщиком объектов – аналогов, из разных ценовых
диапазонов, является не только допустимым, но и методически обоснованным,
направленным на повышение объективности и достоверности отчета об оценке.

- 116 -
КОРРЕКТИРОВКА ОБЪЕКТОВ – АНАЛОГОВ
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько объектов, сопоставимых
по своим характеристикам с объектом оценки.
В процессе оценки будут проведены необходимые корректировки:
 на разницу между ценой предложения и ценой сделки (корректировка на
уторговывание),
 на имущественные права,
 на условия совершения сделки,
 на месторасположение земельного участка, и другие.
 на площадь земельного участка
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько объектов, сопоставимых
по своим характеристикам с объектом оценки.
Применяемые корректировки к объектам-аналогам:

Корректировка на цену предложения


В связи с особенностями проведения торгов на право аренды земельных участков, не
предусматривающих снижение первоначальной цены предложения, в процессе торгов,
корректировка на цену предложения не проводилась.

Корректировка на передаваемые права


Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его
стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора
прав). Исходя из допущений и ограничений земельный участок оценивается без учета прав
и обременений. Целью данной оценки является определение рыночной стоимости Объекта
оценки. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена
отчуждения (то есть продажи) объекта оценки. При продаже покупатель получит право
аренды на Объект оценки, следовательно, Объект оценки по данному фактору
тождественен праву аренды. Таким образом, если объекты-аналоги находятся в аренде,
корректировка не требуется, а если объекты-аналоги предлагаются к продаже на праве
аренды, необходимо введение корректировки.
В данном случае все объекты-аналоги предлагаются на праве аренды, поэтому поправка не
требуется.
Объекты аналоги имеют аналогичные объекту оценки передаваемые права, в связи с чем,
поправка на передаваемые права, не применялась.
Таким образом, поправка на передаваемые права составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на условия финансирования


Поскольку в расчетах используется информация о рыночных ценах предложения
(подразумевающих сделку, при которой покупатель в момент перехода права платит
продавцу денежные средства за объект в полном объеме), корректировка по данному
фактору не проводилась.
Таким образом, поправка на условия финансирования составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.
- 117 -
Корректировка на условия рынка.
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости Объекта
оценки информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Данный элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком
контексте на динамику сделок на рынке недвижимости. Все объекты выставлены на
продажу в период наиболее приближенный к дате оценки.
Таким образом, поправка на составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на форму
Форма участка-объекта оценки, равно как и участков-аналогов не имеет каких-либо
особенностей, дающих преимущество перед другими участками или препятствующих их
эффективной эксплуатации.
Корректировка не требуется.
Таким образом, поправка составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на рельеф
Рельеф участка-объекта оценки, равно как и участков-аналогов не имеет каких-либо
особенностей, дающих преимущество перед другими участками или препятствующих их
эффективной эксплуатации.
Корректировка не требуется.
Таким образом, поправка составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на площадь
В связи с особенностями проведения торгов на право аренды земельных участков, не
предусматривающих изменение первоначальной цены предложения в зависимости от
площади земельного участка, корректировка на площадь, не проводилась.

Корректировка на категорию земель


Объекты аналоги имеют категорию, идентичную категории объекта оценки, таким
образом, имеется необходимость в корректировке категории земельных участков.
В целях настоящей работы величина корректировки на категорию земельных участков
принята равной 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на вид разрешенного использования


Вид разрешенного использования не является в чистом виде ценообразующим фактором
по следующим причинам.
1.1. Вид разрешенного использования может быть изменен без значительных временных и
материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков
и объектов капитального строительства на территории городского или сельского
поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов
- 118 -
капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если
применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте
в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к
существующим основным или условно разрешенным видам использования
(Градостроительный кодекс РФ, Глава 4, статья 30, 37).
1.2. В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются
термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую вид
разрешенного использования не указывают, что дополнительно подтверждает
вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются
следующие классификации земельных участков (можно приложить принтскрины с этих
сайтов):
 realty.dmir.ru – коммерческие, некоммерческие;
 www.cian.ru – СНТ, ИЖС, промназначения;
 www.avito.ru – поселений, сельхозназначения, промназначения;
 irr.ru– населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые,
водный, лесной фонд.
1.3. Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение)
окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут
располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания,
здания столовых, магазина и прочие здания из других вид разрешенного использования,
при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться
стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.
1.4. Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель
может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного
использования. Например, стоимость земельных участков категории земель
промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с
разрешенным использованием под промобъекты и т.п.
1.5. Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных видов
разрешенного использования схожего функционального назначения часто рассчитываются
по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в
отчетах из фонда данных Росреестра.
Кроме того, объекты - аналоги, как и объект оценки имеют идентичный вид разрешенного
использования, поэтому корректировка на вид разрешенного использования составляет
0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Поправка на месторасположение земельного участка.


Объект оценки, также как и объекты – аналоги расположены в Республике Карелия.
Месторасположение объектов оценки и объектов – аналогов не имеет существенных
различий и сопоставимо между собой. Корректировка по данному фактору для объектов-
аналогов не применялась.
Корректировка не требуется.
Таким образом, поправка составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

- 119 -
Поправка на наличие улучшений
Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов не применялась т.к. Объект
оценки оценивается в предположении об отсутствии любых улучшений, а у объектов –
аналогов оценивались только сами земельные участки, как части земной поверхности, без
учета улучшений.
Корректировка не требуется.
Таким образом, поправка составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на наличие коммуникаций


Состав и качественные характеристики инженерных коммуникаций оказывают
значительное влияние на рыночную стоимость земельных участков, При прочих равных
условиях рыночная стоимость земельных участков, обладающих всеми инженерными
коммуникациями, несколько выше. Корректировка принята согласно данным
представленным в статье Махнача И.В. «Факторы ценообразования и анализ тенденций по
земельным участкам» (RWAY №161).
В связи с тем, что объект оценки и объекты – аналоги имеют идентичное наличие и/или
отсутствие коммуникаций, корректировка составляет 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на наличие других характеристик (элементов), влияющих на


стоимость
Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов не применялась т.к. Объект
оценки и аналоги не имеют в своем составе каких бы то ни было прочих элементов,
существенным образом влияющих на стоимость.
Корректировка не требуется. Таким образом, поправка составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Схема согласования скорректированных цен объектов-аналогов.


В процессе статистической обработки объектов аналогов была определена средне
арифметическая величина стоимости 1 кв. метра объекта аналога.

Средняя арифметическая - это самая часто используемая средняя величина, которая


получается, если подставить в общую формулу m=1.
Средняя арифметическая простая имеет следующий вид:

где:
X - значения величин, для которых необходимо рассчитать среднее значение;
N - общее количество значений X (число единиц в изучаемой совокупности).

Результаты исследования объектов – аналогов и необходимые корректировки обобщены в


таблице. Таблица
Наименование показателя Объект – аналог № 1
(характеристики)

- 120 -
https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=5
Единица сравнения площадей 1 кв.м.
(сравнительная единица) – кв.м.
Ежегодная арендная плата права 372 615,00 рублей
аренды земельного участка в
рублях (Данные аналоговой базы)
Общая площадь земельного 100000,00
участка в кв.м.
Удельная стоимость ежемесячной 0,3105
арендной плпты единица сравнения
площадей (стоимость
сравнительной единицы) -1 кв.м., в
рублях
Удельная стоимость ежегодной 3,726
арендной плпты единица сравнения
площадей (стоимость
сравнительной единицы) -1 кв.м., в
рублях
Наименование города/населенного Республика Карелия
пункта
Расположение Республика Карелия
Необходимость изменения Не требуется
категории земель для организации
хозяйственной деятельности
Вид права Аренда
Вид сделки Аукцион на право заключения аренды
Удельная стоимость ежемесячной 0,3105
арендной плпты единица сравнения
площадей (стоимость
сравнительной единицы) -1 кв.м., в
рублях
Удельная стоимость ежегодной 3,726
арендной плпты единица сравнения
площадей (стоимость
сравнительной единицы) -1 кв.м., в
рублях
Корректировка на разницу между 1,00
ценой предложения и ценой сделки
(корректировка на уторговывание)/
- 121 -
Не требуется.
Скорректированная цена в рублях 3,726
за кв.м.
Корректировка на категорию 1,00
земельного участка и разрешенное
использование земельного участка.
Скорректированная цена в рублях 3,726
за кв.м.
Корректировка на вид 1,00
разрешенного использования
земельного участка.
Скорректированная цена в рублях 3,726
за кв.м.
Корректировка на имущественные 1,00
права
Скорректированная цена в рублях 3,726
за кв.м.
Корректировка на транспортную 1,00
доступность
Скорректированная цена в рублях 3,726
за кв.м.
Корректировка на условия 1,00
передложения (публичная оферта)
Скорректированная цена в рублях 3,726
за кв.м.
Корректировка на срок экспозиции 1,00
(обычный или сокращенный)
Скорректированная цена в рублях 3,726
за кв.м.
Скорректированная цена в рублях 3,726
за кв.м.
Весовой коэффициент 1,00
Удельная стоимость ежегодной 3,726
арендной платы единица сравнения
площадей (стоимость
сравнительной единицы) -1 кв.м., в
рублях, с учетом весового
коэффициента, в рублях за 1 кв.м..
Среднее значение удельной 3,726
стоимости ежегодной арендной
платы единицы сравнения
площадей (стоимость
сравнительной единицы) с учетом
корректировок в рублях за 1 кв.м.
При оценке использовались 36,25%
Методические рекомендации по
оценке стоимости земли». Автор:
доктор экономических наук,
профессор Медведева Ольга
Евгеньевна, Автономная
некоммерческая организация
«СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».
http://www.ocenchik.ru/method/rural/
107/

Глава № 16.Метод капитализации


земельной ренты
16.1. Метод капитализации
земельной ренты заключается в
капитализации земель-ной ренты
или чистого дохода, при¬носимого
землей (незастроенным земельным
участ-ком). Величина ренты может
рассчитываться как доход от сдачи
в аренду земельного участка или
как доход от его хозяйственного
использования.

- 122 -
Коэффициент капитализации
опрелен на основании ключевой
ставки (ставки рефинансирования):
(ключевая ставка /ставка
рефинансирования/ Банка России
на сегодня составляет - 7,750%.
https://bankirsha.com/all-rates-of-
refunding-of-the-central-bank-with-
1992.html) + премии за низкую
ликвидность + премии за риск
инвестиций в земельный участок.
Определение ставки капитализации
Безрисковая ставка
7,75%
ключевая ставка /ставка
рефинансирования/ Банка России
на сегодня составляет - 7,750%.
https://bankirsha.com/all-rates-of-
refunding-of-the-central-bank-with-
1992.html
Премия за низкую ликвидность
8,5%
Премия за риск инвестиций в
земельный участок
20,00 %
Итого ставка дисконтирования
36,25%
Размер рыночной арендной платы
земельного участка прямо
пропорционален стоимости
объекта, а в качестве коэффициента
пропорциональности выступает
признаваемая рынком ставка
текущей доходности:
А =V * Кt,
где А – рента (годовая арендная
плата);
V – рыночная стоимость объекта;
Кt – коэффициент капитализации
(годовая ставка текущей
доходности).
Среднее значение стоимости 10,2786
единицы сравнения площадей
(стоимость права аренды
сравнительной единицы) с учетом
корректировок в рублях за 1 кв.м.
Таким образом, в рамках сравнительного подхода, оценщиком была определена
величина рыночной стоимости права аренды земельных участков, с учетом корректировок,
которая составляет на дату оценки в рублях
Полученные данные представлены в таблице. Таблица
№ Наименование объекта Рыночная стоимость, определенная в
рамках сравнительного подхода,
руб./кв. м без НДС
1 Право аренды лесного участка кадастровый номер: 799 162,76 рублей
10:13:124209:052, общей площадью 7,775 га. (77750 кв.м.) на
период до 30.06.2048 года. (Основание Договор аренды
лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года, дополнительное
соглашение к Договору аренды лесного участка № 41 от 30
июня 2009 года от 29 марта 2012 года)
2 Право аренды лесного участка, общей площадью 24,186 га. 2 486 121,92 рублей
(241860 кв.м.). (Основание Договор аренды № 6 от 05.10.2017
г., площадь 24,186 га.)
ИТОГО: Рыночная стоимость, определенная в рамках 3 285 284,68 рублей
сравнительного подхода, руб./кв. м без НДС

- 123 -
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ПОЛУЧЕННЫХ
РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ
Заключительным этапом определения рыночной стоимости оцениваемых объектов
является итоговое согласование стоимостных показателей, полученных при помощи
использованных подходов оценки.
Целью сведения результатов является определение наиболее вероятной стоимости
оцениваемых объектов на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков
проведенных расчетов.
Выбор итоговых значений весовых коэффициентов для рассматриваемых методов
осуществлялся на основе реализации техники метода анализа иерархий.
Были рассмотрены следующие факторы, влияющие на результаты, полученные
разными подходами:
 учет влияния текущей рыночной ситуации на дату оценки;
 наличие необходимой информации для реализации метода;
 достоверность имеющейся информации;
 учет специфических особенностей объекта оценки;
 учет влияния возможных рисков при определении стоимости;
 отражение тенденции развития рыночной ситуации.
 способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его
стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
 Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и
продавца;
На первом уровне расположены основные факторы, определяющие достоверность
результата оценки, приведены в таблице. Таблица
1 2 3 4 5 6 Вектор
приоритета
1 Учет влияния текущей рыночной 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
ситуации на дату оценки
2 Наличие необходимой информации 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
для реализации метода
3 Достоверность имеющейся 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
информации
4 Учет специфических особенностей 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
объекта оценки
5 Учет влияния возможных рисков при 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
определении стоимости
6 Отражение тенденции развития 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
рыночной ситуации
Было принято допущение о равенстве вклада в процесс принятия решения всех
вышеперечисленных факторов.
При оценке каждого используемого подхода по анализируемым факторам был
поставлен вопрос: насколько хорошо данный метод учитывает данный фактор при оценке
конкретного объекта.
Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого
из подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового
заключения о рыночной стоимости объекта.

- 124 -
Весовые параметры, характеризующие степень учета данного фактора при
реализации, каждого из подходов, приведены в таблице. Таблица
№ Наименование фактора Вес фактора Сравнительный Доходный подход
подход
1 Учет влияния текущей рыночной ситуации 16,67% 100,00% 0,00%
на дату оценки объекта
2 Наличие информации, необходимой для 16,67% 100,00% 0,00%
реализации подхода
3 Достоверность используемой информации 16,67% 100,00% 0,00%
при реализации подхода
4 Учет специфических особенностей объекта 16,67% 100,00% 0,00%
оценки
5 Учет влияния возможных рисков при 16,67% 100,00% 0,00%
определении стоимости
6 Отражение тенденции развития рыночной 16,67% 100,00% 0,00%
ситуации
Результирующий вектор приоритетов 1,00 0,00
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые
коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов.
Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате
использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой
величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки).
Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Оценка рыночной стоимости на основе сравнительного подхода отражает величину
рыночной стоимости по фактическому состоянию презентации объекта оценки на
открытом рынке. Следует отметить, что в практике оценки земельного участка возникает
целый круг неучтенных и непредвиденных моментов, установление и расчет которых не
регламентируются нормативно-правовыми актами, и могут быть определены только на
активном действующем рынке. В связи с этим при расчете стоимости земельного участка
по сравнительному подходу может возникать наибольшая точность полученного
результата. В связи с этим оценщиками сравнительному подходу присваивается
максимальный удельный вес, равный 100%.
Оценка земельного участка по доходному подходу основана на предположении, что их
стоимость равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы.
Она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого земельного
участка. Кроме того, отсутствует информация о возможности, величине,
продолжительности денежных потоков получаемых за счет эксплуатации данного
земельного участка в будущие периоды. Не были предоставлены данные о доходе,
получаемом от эксплуатации или иного использования оцениваемого земельного участка.
Исходя из имеющейся информационной базы, применение доходного подхода для
реализации задач настоящей оценки признано не обоснованным. В настоящем Отчете
доходный подход не применялся в связи с невозможностью его использования. В связи с
этим оценщиками доходному подходу присваивается удельный вес, равный 0,0%.
Таким образом, при согласовании полученных результатов применены следующие
весовые коэффициенты: Таблица
Сравнительный подход Доходный подход
Вес 1,0 0,0
Рыночная стоимость объекта оценки определенная в рамках сравнительного
подхода, при обоснованном отказе от затратного и доходного подхода составляет на дату
оценки, с учетом корректировок и обобщений:
- 125 -
Полученные данные представлены в таблице. Таблица
№ Наименование и идентификация Рыночная Рыночная Рыночная Рыночная стоимость,
объекта оценки стоимость, стоимость, стоимость, руб. без НДС
определенная в определенная в определенная в
рамках рамках рамках
затратного сравнительного доходного
подхода, руб. без подхода, руб. без подхода, руб.
НДС НДС без НДС
Весовой коэффициент Весовой Весовой Весовой Весовой
коэффициент 0,0 коэффициент 1,0 коэффициент 0,0 коэффициент 1,0
1 Право аренды лесного участка 799 162,76
кадастровый номер: рублей
10:13:124209:052, общей
площадью 7,775 га. (77750
кв.м.) на период до 30.06.2048
года. (Основание Договор
аренды лесного участка № 41
от 30 июня 2009 года,
дополнительное соглашение к
Договору аренды лесного
участка № 41 от 30 июня 2009
года от 29 марта 2012 года)
2 Право аренды лесного 2 486 121,92
участка, общей площадью рублей
24,186 га. (241860 кв.м.).
(Основание Договор аренды
№ 6 от 05.10.2017 г., площадь
24,186 га.)
ИТОГО: Рыночная стоимость, 3 285 284,68
определенная в рамках рублей
сравнительного подхода,
руб./кв. м без НДС

Проведенные исследования позволяют сделать вывод о величине рыночной


стоимости объекта оценки, которая составляет на Дату проведения оценки, без учета НДС,
с учетом корректировок и округлений.
Полученные данные приведены в таблице. Таблица
№ Наименование и идентификация объекта оценки Рыночная стоимость,
руб. без НДС
1 Право аренды лесного участка кадастровый номер: 10:13:124209:052, общей 799 162,76 рублей
площадью 7,775 га. (77750 кв.м.) на период до 30.06.2048 года. (Основание
Договор аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года, дополнительное
соглашение к Договору аренды лесного участка № 41 от 30 июня 2009 года от 29
марта 2012 года)
2 Право аренды лесного участка, общей площадью 24,186 га. (241860 кв.м.). 2 486 121,92 рублей
(Основание Договор аренды № 6 от 05.10.2017 г., площадь 24,186 га.)
ИТОГО: Рыночная стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода, 3 285 284,68 рублей
руб./кв. м без НДС

- 126 -
ГЛАВА № 7. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ.
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить наиболее
доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование,
которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки
соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не
противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и
памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и
т. п.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически и технологически реальных в
данной местности и для данного участка способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и
разрешенное законом использование будет приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение
того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных
вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или
максимальную текущую стоимость.
Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал
местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую
обоснованность проекта.
Рассмотрев структуру рынка недвижимости города в целом и проведя анализ
ближайшего окружения объекта исследования, можно делать выводы о том, какого типа
недвижимость может быть востребована в зоне расположения Объекта.
Для оцениваемого Объекта необходимо рассмотреть варианты использования, которые
физически возможны и юридически правомочны с точки зрения своего потенциально
доходного использования в случаях:
• использования участка земли как условно незастроенного (вакантного).
Анализ участка как незастроенного
Анализ наиболее эффективного использования земли как условно свободной
выполняется в двух случаях:
• при необходимости отдельной оценки участка земли;
• при выборе объектов для сравнительного анализа.
Как уже указывалось выше, понятие «наиболее эффективного использования»,
применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное использование
оцениваемого Объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия

- 127 -
физической возможности, юридической допустимости (правомочность) и финансовой
оправданности (осуществимости) такого рода действий.
При анализе критерия «Правомочность» (рассмотрение законных способов
использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об
исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим
ограничениям на использование земельного участка и др.) было установлено, что
земельные участки имеют следующие виды разрешенного использования:
№ Наименование Характеристика земельного участка Источник
объекта информации
1 Право аренды Земельные участки 1 https://pkk5.ro
земельного участка sreestr.ru/#x=
кадастровый номер 1. 10:13:0000000:144 3872403.2597
Республика Карелия, Медвежьегорский район,в
10:13:124209:47 59903&y=898
районе б.н.п. Нижнее Мягрозеро
(10:13:0000000:144), 0514.2375938
общей площадью Тип: 02&z=18&tex
11405,00 кв.м. на t=10%3A13%
Земельный участок
период до 3A0000000%
31.12.2047 года. Кад. номер: 3A144&type=
(Основание Договор 10:13:0000000:144 1&app=search
аренды земельного Кад. квартал: &opened=1
участка № 92/11 от 10:13:0124209
15 марта 2011 года,
Статус:
дополнительное
соглашение № Учтенный
292/12 к Договору Адрес:
аренды земельного Республика Карелия, Медвежьегорский район,в
участка № 92/11 от районе б.н.п. Нижнее Мягрозеро
15 марта 2011 года)
Категория земель:
Земли промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики,
земли для обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения
Форма собственности:
Собственность публично-правовых образований
Кадастровая стоимость:
1 571 038,75 руб.
Уточненная площадь:
11 405 кв. м
Разрешенное использование:
Для размещения объектов промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, обеспечения
космической деятельности, обороны, безопасности и
иного специального назначения
по документу:
для размещения вахтового поселка
Кадастровый инженер:
Рокотянская Татьяна Валентиновна
Дата постановки на учет:
03.10.2011
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872403.259759903&y=89
80514.237593802&z=18&text=10%3A13%3A0000000

- 128 -
%3A144&type=1&app=search&opened=1

https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872403.259759903&y=8980514.237593802&z=18&text=10%3
A13%3A0000000%3A144&type=1&app=search&opened=1

https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872403.259759903&y=8980514.237593802&z=18&text=10%3
A13%3A0000000%3A144&type=1&app=search&opened=1
2 Право аренды Земельные участки 1 https://pkk5.ro
земельного участка sreestr.ru/#x=
кадастровый номер 1. 10:13:0124209:69 3872248.6465
- 129 -
10:13:124209:46 Республика Карелия, Медвежьегорский район, 12168&y=898
(10:13:0124209:69), б.н.п. Нижнее Мягрозеро 0475.4386726
общей площадью 88&z=18&tex
8597,00 кв.м. на t=10%3A13%
период до 31.12.2047 3A0124209%
года. (Основание Тип: 3A69&type=1
Договор аренды Земельный участок &app=search
земельного участка Кад. номер: &opened=1
№ 91/11 от 15 марта 10:13:0124209:69
2011 года,
дополнительное Кад. квартал:
соглашение № 10:13:0124209
292/12 к Договору Статус:
аренды земельного Учтенный
участка № 91/11 от Адрес:
15 марта 2011 года)
Республика Карелия, Медвежьегорский район, б.н.п.
Нижнее Мягрозеро
Категория земель:
Земли промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики,
земли для обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения
Форма собственности:
Собственность публично-правовых образований
Кадастровая стоимость:
1 184 236,75 руб.
Уточненная площадь:
8 597 кв. м
Разрешенное использование:
Для размещения объектов промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, обеспечения
космической деятельности, обороны, безопасности и
иного специального назначения
по документу:
для размещения вахтового поселка
Кадастровый инженер:
-
Дата постановки на учет:
03.10.2011
Дата изменения сведений в ГКН:
17.10.2017
Дата выгрузки сведений из ГКН:
17.10.2017
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872248.646512168&y=8980475.438672
688&z=18&text=10%3A13%3A0124209%3A69&type=1&app=searc
h&opened=1

- 130 -
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872248.646512168&y=8980475.438672688&z=18&text=10%3A13%3A0124209
%3A69&type=1&app=search&opened=1

https://pkk5.rosreestr.ru/#x=3872248.646512168&y=8980475.438672688&z=18&text=10%3A13%3A0124209
%3A69&type=1&app=search&opened=1
Оценка проводится в соответствии, с установленным видом разрешенного
использования земельного участка.
Физическая возможность - физическая осуществимость рассматриваемого варианта
использования обусловлена физическими характеристиками земельного участка
(местоположение, инженерно - геологические характеристики грунтов, размеры участка и

- 131 -
т.д.). В ходе выполнения данной работы техническая экспертиза не проводилась.
Предполагается, что при реализации рассматриваемого ниже варианта
использования участков препятствий физического плана, таких как, например,
неблагоприятные для строительства характеристики грунтов, на данной территории не
будет.
Для остальных функций последние два критерия (финансовая целесообразность и
максимальная продуктивность) численно не анализировались т.к. каждый земельный
участок имеет конкретное предназначение, определенное в виде разрешенного
использования.

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО,


СРАВНИТЕЛЬНОГО И ДОХОДНОГО ПОДХОДОВ ПРИ
ОЦЕНКЕ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.
Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного
и сравнительного подходов к оценке (последовательность определения стоимости
Объекта оценки)

Методология оценки Объекта оценки


В случае проведения оценки земельных участков в рамках трѐх подходов к оценке, в
соответствии с Методическими рекомендациями об определении рыночной стоимости
земельных участков (распоряжение от 6 марта 2002 г. № 568-р) и Методическими
рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков
(распоряжение 10 апреля 2003 года № 1102-р) Министерства Имущественных отношений
РФ по определению рыночной стоимости земельных участков и права аренды земельных
участков обычно используют следующие подходы:
Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов
конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.),
присутствующих на дату проведения оценки. В рамках сравнительного подхода
применяются следующие методы: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод
распределения.
1. Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков,
как занятых, так и не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения
метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися
аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными
участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает
следующие действия: определение элементов сравнения, определение по каждому из них
степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировка цен аналогов по
каждому элементу сравнения, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного
участка, и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения
полученных результатов. Метод позволяет получить объективный результат только при
наличии достаточной базы сравнения.
2. Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных
участков. Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с

- 132 -
едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений
земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных
цен аналогов, расчет стоимости замещения или восстановления улучшений земельного
участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка, как разницы этих двух
величин.
3. Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных
участков. Условиями его применения также является наличие информации о ценах с
едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также информации о наиболее
вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости
и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов и выделение из полученного
результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения на
наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого
объекта недвижимости.
Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя
(инвестора). В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации
земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.
1. Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки
застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода –
возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка. Метод предполагает
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком, определение величины
соответствующего коэффициента капитализации и расчет рыночной стоимости земельного
участка путем капитализации земельной ренты, то есть определения на дату проведения
оценки стоимости всех будущих, равных между собой или изменяющихся с одинаковым
темпом, величин земельной ренты за равные периоды времени. В рамках данного метода
величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного
участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
2. Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных
земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого
участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает расчет чистого
операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период
времени на основе рыночных арендных ставок, расчет рыночной стоимости единого
объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за
определенный период времени и расчет рыночной стоимости земельного участка путем
вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости
воспроизводства или замещения улучшений.
3. Метод предполагаемого использования. Метод применяется для оценки
застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода –
возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод
- 133 -
предполагает определение суммы и временной структуры: расходов, необходимых для
использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного
использования, доходов от наиболее эффективного использования земельного участка и
операционных расходов, необходимых для получения доходов; определение ставки
дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в
оцениваемый земельный участок и расчет стоимости земельного участка путем
дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного
участка.
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки
земельного участка. Используются только элементы затратного подхода в части расчета
стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе
остатка и методе выделения.
Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих
принципах.
Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые
способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в
течение определенного времени.
Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка
складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера
конкуренции продавцов и покупателей.
Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели
готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся
на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством
объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене.
Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном
рынке.
В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот
принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в
значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного
занижения цены предложения земельных участков.
Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может
превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной
полезности.
Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е.,
стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит оттого, имеются ли на
рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что
стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке
аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного
земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести
аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями,
включая потенциальную полезность и доходность.
Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от
ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

- 134 -
Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося
после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для
предпринимательской деятельности.
Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая
стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и
стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно
растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Однако этот принцип не
означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен
ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь
отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит
длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что
его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для
аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может
оказаться и существенно более высокой.
Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую
стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по
использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе
говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и
доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Таким образом, для
данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого
на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и
освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из
критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля
стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости,
расположенного на нем.
Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта
недвижимости стоимость собственно земельного участка.
Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного
участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.
Данный принцип позволяет оценить максимальную возможную величину земельной
ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое
здание или сооружение на нем находится в момент оценки.
Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и
определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).
Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики
оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений,
содержащихся в представленной информации.

Обоснование выбора подходов и методов


На основании анализа имеющихся данных сделаны следующие выводы:
Затратный подход. Затратный подход не применяется для самостоятельной оценки
земельного участка, так как земельный участок является не возобновляемым активом.
Используются только элементы затратного подхода в сравнительном и доходном подходах
для расчета стоимости улучшений земельного участка. Учитывая вышеизложенное,
Оценщик отказывается от применения затратного подхода в отношении Объекта оценки.
- 135 -
Доходный подход. Расчет рыночной стоимости земельного участка доходным
подходом не проводился.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка и методом
предполагаемого использования необходимы данные о возможной застройке земельного
участка (архитектурно-планировочное решение здания), о расходах в процессе
эксплуатации здания, о величине арендной ставки, о величине ставки капитализации и
ставки дисконтирования соответственно для каждого метода. Основные недостатки,
связанные с применениям метода остатка и метода предполагаемого использования для
расчета стоимости земельного участка:
- архитектурно-планировочное решение здания оказывает сильное влияние на
величину затрат необходимых для строительства здания, выбор основных параметров
здания (этажность, высота этажа, площадь, необходимое благоустройство) является не
обоснованным как при текущем варианте застройки объекта оценки, так и при возможном
альтернативном варианте;
- большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности
определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными
методами – результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении
ставки дисконтирования;
- величина расходов в процессе эксплуатации здания в связи с тем, что здания на
дату оценки отсутствуют, может быть определена только экспертным путем на основании
использования данных о расходах по аналогичным зданиям;
- при расчете методом предполагаемого использования большая неопределенность
результатов из-за использования в расчетах прогнозов.
В связи с вышеизложенным Оценщик отказывается от применения доходного
подхода для расчета стоимости земельного участка.
Сравнительный подход. Для оценки земельных участков сравнительным подходом
требуется наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися
аналогами оцениваемого, при отсутствии информации о ценах сделок с земельными
участками допускается использование цен предложения. В результате анализа рынка
земельных участков выявлена информация о предложениях по участкам, аналогичным
оцениваемому земельному участку. В связи с этим оценщик считает возможным
применение сравнительного подхода (метод сравнения продаж).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В


РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Земельные участки были оценены в рамках существующего законодательства РФ в сфере
оценочной деятельности, на основе ФЗ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.
Данные объекты были оценены оценщиком на основании объективной, достоверной,
проверяемой и достаточной аналоговой базы, публикуемой в открытом доступе, в рамках
сравнительного подхода к оценке.
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж,
основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе
предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный

- 136 -
участок заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по
качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным
участкам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с
учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После
корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости
оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости имущества включает следующие этапы:
6. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) земельных
участков, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
7. Сбор и проверка информации по каждому объекту (о цене предложения, дате
выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках,
местоположении объектов и др.).
8. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по нескольким
параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи
и др.).
9. Корректировка листинговых стоимостей по каждому сопоставимому объекту в
соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.
Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с
использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других
методов.
10. Согласование скорректированных стоимостей сопоставимых объектов и
определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выбор единицы сравнения


Можно выделить три основных критерия выбора единицы сравнения:
1. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также
другими специалистами на конкретном сегменте рынка.
2. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-
аналогов («общий знаменатель»).
Исходя из вышеизложенного в качестве единицы сравнения Оценщиком выбрана
цена за 1 м2 площади участка.
Для расчета стоимости 1 м2 земельного участка Оценщиками использованы
Интернет сайты:
https://torgi.gov.ru
Этим же объясняется отказ от использования других единиц сравнения.
Объем доступных Оценщику рыночных данных представлен далее для проведения
расчетов оценщиком отбирались объекты-аналоги из вышеуказанной выборки земельных
участков, по следующим критериям:
- наиболее сопоставимое местоположение;
-идентичная категория и вид разрешенного использования или возможность
использования под назначение, соответствующее объекту оценки;
-площадь земельного участка;
Из всех предложений в выборке были отобраны четыре наиболее сопоставимых
объекта-аналога под номерами Аналог №1, №2, №3

- 137 -
ОБЪЕКТЫ – АНАЛОГИ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В РАМКАХ
СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Оценка права аренды земельных участков (кадастровый номер 10:13:0000000:144) и
(кадастровый номер 10:13:0124209:69), оценщиком были использованы методы
сравнительного подхода.
Информационной базой являлись данные портала https://torgi.gov.ru, а именно:
https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=2.

https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=2.

https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=2.

- 138 -
https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=2.

https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=2.

- 139 -
https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=2.

https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=2.
- 140 -
ОБОСНОВАННОСТЬ ВЫБОРА ОБЪЕКТОВ – АНАЛОГОВ.
При выборе объектов – аналогов оценщик руководствовался требованиями
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», частности пункт 22.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик
учитывает следующие положения:
б) «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся
к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по
ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая
оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть
единообразным».
Исходя из данного пункта объекты – аналоги должны иметь достаточно высокий
уровень однородномти ценообразующих факторов
К разряду ценообразующих факторов с полным правом можно отнести элементы
сравнения, установленные в пункте е) п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», а именно:
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были
совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно
используются следующие элементы сравнения:
 передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
 условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты,
условия кредитования, иные условия);
 условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными
лицами, иные условия);
 условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к
ценам предложений, иные условия);
 вид использования и (или) зонирование;
 местоположение объекта;
 физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка,
состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного
участка и площади его застройки, иные характеристики;
 экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды,
состав арендаторов, иные характеристики);
 наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
 другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения
других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок
капитализации и дисконтирования.
Для расчета стоимости 1 м2 Оценщиками использованы данные
специализированных Интернет сайтов:
https://torgi.gov.ru
Объем доступных Оценщику рыночных данных представлен в настоящем отчете,
далее для проведения расчетов оценщиком отбирались объекты-аналоги из вышеуказанной
выборки, по следующим критериям:
- наиболее сопоставимое местоположение;

- 141 -
- возможность использования под назначение, соответствующее объекту оценки;
-площадь;
Из всех предложений в выборке были отобраны наиболее сопоставимые объекты-
аналоги.
Объекты – аналоги имеют высокую степень однородности и сопоставимы по
ценообразующим факторам и элементам сравнения, установленным в пп. е) п. 22
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Вместе с тем, в стоимостных характеристиках объектов – аналогов имеются
определенные различия. Данные расхождения объяснимы особенностями репрезентации
объектов оценки на свободном, открытом, конкурентном рынке, отдельными
обособленными участниками рынка, каждый из которых преследует свои личные
(корпоративные) цели.
Кроме того, существуют авторитетное мнение специалистов, представляющих
аналитику по данному вопросу, которые не только допускают, но и подчеркивают
возможность различных принципов ценообразования объектов недвижимого имущества, ,
например материалы агентства RWAY Бюллетень RWAY, №250 автор Ирина Вишневская,
генеральный директор «Беркшир Адвайзори Групп», эксперт Рабочего органа по
методическому обеспечению и экспертизе при Совете по оценочной деятельности
Минэкономразвития РФ.
http://rway.ru/
file:///F:/%D0%AD%D0%BF%D0%BE%D1%85%D0%B0%20%D0%B1%D0%BE%D0%BB%
D1%8C%D1%88%D0%B8%D1%85%20%D0%B4%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0
%BD%D1%82%D0%BE%D0%B2.html
Кроме того, следует подчеркнуть, что в отношении в отношении объектов-аналогов
в законодательстве об оценочной деятельности имеются следующие требования в ФСО №1
и ФСО №7:
Согласно п.14 ФСО№1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки
признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость»
Согласно п. 22 ФСО №1 «Сравнительный подход применяется, когда существует
достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-
аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
«б) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и
каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу
может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть
обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц
сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и
предложения;
в) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому
элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и
объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик
должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких
условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура
корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к
другому».
- 142 -
Согласно п. 22 ФСО №7:
«а) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся
к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по
ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая
оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть
единообразным;
б) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных
данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование
в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в
отчете об оценке».
Таким образом, федеральные стандарты оценки не содержат требований о выборе
объектов – аналогов в одном ценовом диапазоне, а также требований об обеспечении
ценовой однородности объектов – аналогов.
Следовательно выбор оценщиком объектов – аналогов, из разных ценовых
диапазонов, является не только допустимым, но и методически обоснованным,
направленным на повышение объективности и достоверности отчета об оценке.

КОРРЕКТИРОВКА ОБЪЕКТОВ – АНАЛОГОВ


На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько объектов, сопоставимых
по своим характеристикам с объектом оценки.
В процессе оценки будут проведены необходимые корректировки:
 на разницу между ценой предложения и ценой сделки (корректировка на
уторговывание),
 на имущественные права,
 на условия совершения сделки,
 на месторасположение земельного участка, и другие.
 на площадь земельного участка
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько объектов, сопоставимых
по своим характеристикам с объектом оценки.
Применяемые корректировки к объектам-аналогам:

Корректировка на цену предложения


В связи с особенностями проведения торгов на право аренды земельных участков, не
предусматривающих снижение первоначальной цены предложения, в процессе торгов,
корректировка на цену предложения не проводилась.

Корректировка на передаваемые права


Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его
стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора
прав). Исходя из допущений и ограничений земельный участок оценивается без учета прав
и обременений. Целью данной оценки является определение рыночной стоимости Объекта
оценки. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена
отчуждения (то есть продажи) объекта оценки. При продаже покупатель получит право
аренды на Объект оценки, следовательно, Объект оценки по данному фактору
- 143 -
тождественен праву аренды. Таким образом, если объекты-аналоги находятся в аренде,
корректировка не требуется, а если объекты-аналоги предлагаются к продаже на праве
аренды, необходимо введение корректировки.
В данном случае все объекты-аналоги предлагаются на праве аренды, поэтому поправка не
требуется.
Объекты аналоги имеют аналогичные объекту оценки передаваемые права, в связи с чем,
поправка на передаваемые права, не применялась.
Таким образом, поправка на передаваемые права составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на условия финансирования


Поскольку в расчетах используется информация о рыночных ценах предложения
(подразумевающих сделку, при которой покупатель в момент перехода права платит
продавцу денежные средства за объект в полном объеме), корректировка по данному
фактору не проводилась.
Таким образом, поправка на условия финансирования составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на условия рынка.


Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости Объекта
оценки информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Данный элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком
контексте на динамику сделок на рынке недвижимости. Все объекты выставлены на
продажу в период наиболее приближенный к дате оценки.
Таким образом, поправка на составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на форму
Форма участка-объекта оценки, равно как и участков-аналогов не имеет каких-либо
особенностей, дающих преимущество перед другими участками или препятствующих их
эффективной эксплуатации.
Корректировка не требуется.
Таким образом, поправка составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на рельеф
Рельеф участка-объекта оценки, равно как и участков-аналогов не имеет каких-либо
особенностей, дающих преимущество перед другими участками или препятствующих их
эффективной эксплуатации.
Корректировка не требуется.
Таким образом, поправка составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на площадь

- 144 -
В связи с особенностями проведения торгов на право аренды земельных участков, не
предусматривающих изменение первоначальной цены предложения в зависимости от
площади земельного участка, корректировка на площадь, не проводилась.

Корректировка на категорию земель


Объекты аналоги имеют категорию, идентичную категории объекта оценки, таким
образом, имеется необходимость в корректировке категории земельных участков.
В целях настоящей работы величина корректировки на категорию земельных участков
принята равной 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на вид разрешенного использования


Вид разрешенного использования не является в чистом виде ценообразующим фактором
по следующим причинам.
1.1. Вид разрешенного использования может быть изменен без значительных временных и
материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков
и объектов капитального строительства на территории городского или сельского
поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов
капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если
применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте
в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к
существующим основным или условно разрешенным видам использования
(Градостроительный кодекс РФ, Глава 4, статья 30, 37).
1.2. В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются
термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую вид
разрешенного использования не указывают, что дополнительно подтверждает
вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются
следующие классификации земельных участков (можно приложить принтскрины с этих
сайтов):
 realty.dmir.ru – коммерческие, некоммерческие;
 www.cian.ru – СНТ, ИЖС, промназначения;
 www.avito.ru – поселений, сельхозназначения, промназначения;
 irr.ru– населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые,
водный, лесной фонд.
1.3. Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение)
окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут
располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания,
здания столовых, магазина и прочие здания из других вид разрешенного использования,
при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться
стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.
1.4. Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель
может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного
использования. Например, стоимость земельных участков категории земель
промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с
разрешенным использованием под промобъекты и т.п.

- 145 -
1.5. Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных видов
разрешенного использования схожего функционального назначения часто рассчитываются
по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в
отчетах из фонда данных Росреестра.
Кроме того, объекты - аналоги, как и объект оценки имеют идентичный вид разрешенного
использования, поэтому корректировка на вид разрешенного использования составляет
0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Поправка на месторасположение земельного участка.


Объект оценки, также как и объекты – аналоги расположены в Республике Карелия.
Месторасположение объектов оценки и объектов – аналогов не имеет существенных
различий и сопоставимо между собой. Корректировка по данному фактору для объектов-
аналогов не применялась.
Корректировка не требуется.
Таким образом, поправка составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Поправка на наличие улучшений


Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов не применялась т.к. Объект
оценки оценивается в предположении об отсутствии любых улучшений, а у объектов –
аналогов оценивались только сами земельные участки, как части земной поверхности, без
учета улучшений.
Корректировка не требуется.
Таким образом, поправка составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на наличие коммуникаций


Состав и качественные характеристики инженерных коммуникаций оказывают
значительное влияние на рыночную стоимость земельных участков, При прочих равных
условиях рыночная стоимость земельных участков, обладающих всеми инженерными
коммуникациями, несколько выше. Корректировка принята согласно данным
представленным в статье Махнача И.В. «Факторы ценообразования и анализ тенденций по
земельным участкам» (RWAY №161).
В связи с тем, что объект оценки и объекты – аналоги имеют идентичное наличие и/или
отсутствие коммуникаций, корректировка составляет 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.

Корректировка на наличие других характеристик (элементов), влияющих на


стоимость
Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов не применялась т.к. Объект
оценки и аналоги не имеют в своем составе каких бы то ни было прочих элементов,
существенным образом влияющих на стоимость.
Корректировка не требуется. Таким образом, поправка составит 0%.
В числовом выражении корректировка составляет 1,0.
- 146 -
Схема согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
В процессе статистической обработки объектов аналогов была определена средне
арифметическая величина стоимости 1 кв. метра объекта аналога.
Средняя арифметическая - это самая часто используемая средняя величина, которая
получается, если подставить в общую формулу m=1.
Средняя арифметическая простая имеет следующий вид:

где:
X - значения величин, для которых необходимо рассчитать среднее значение;
N - общее количество значений X (число единиц в изучаемой совокупности).
Таким образом, каждому из объектов-аналогов, был присвоен коэффициент, равный 0,333.

Результаты исследования объектов – аналогов и необходимые корректировки обобщены в


таблице. Таблица
Наименование характеристики АНАЛОГ № 1 АНАЛОГ № 2 АНАЛОГ № 3
или
поправки (корректировки)
Право аренды земельного участка
кадастровый номер 10:13:124209:47
(10:13:0000000:144), общей площадью
11405,00 кв.м. на период до31.12.2047 года.
(Основание Договор аренды земельного
участка № 92/11 от 15 марта 2011 года,
дополнительное соглашение № 292/12 к
Договору аренды земельного участка №
92/11 от 15 марта 2011 года)
Единица сравнения площадей 1 кв.м. 1 кв.м. 1 кв.м.
(сравнительная единица) – кв.м.
Стоимость единица сравнения площадей 0,3105 12 0,4167
(стоимость сравнительной единицы) -1
кв.м., в рублях
Наименование города/населенного пункта Республика Карелия Республика Карелия Республика Карелия
Расположение Республика Карелия Республика Карелия Республика Карелия
Необходимость изменения категории земель Не требуется Не требуется Не требуется
для организации хозяйственной
деятельности
Вид права Аренда Аренда Аренда
Вид сделки Аукцион на право Аукцион на право Аукцион на право
заключения аренды заключения аренды заключения аренды
Стоимость единицы сравнения площадей 0,3105 12 0,4167
(стоимость сравнительной единицы) – 1
кв.м., без корректировок в рублях.
Корректировка на разницу между ценой 0,0% 0,0% 0,0%
предложения и ценой сделки (корректировка
на уторговывание) не применялась
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на категорию земельного 1,0 1,0 1,0
участка и разрешенное использование
земельного участка.
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на имущественные права 1,0 1,0 1,0

- 147 -
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на транспортную 1,0 1,0 1,0
доступность
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на условия передложения 1,0 1,0 1,0
(публичная оферта)
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на срок экспозиции 1,0 1,0 1,0
(обычный или сокращенный)
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на площадь земельного 1,0 1,0 1,0
участка
Коэффициент пересчета 0,3105 12 0,4167
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 1,0 1,0 1,0
Весовой коэффициент 0,33 0,33 0,33
Стоимость сравнительной единицы, с 0,102465 3,936 0,12501
учетом весового коэффициента, в рублях за
1 кв.м..
Среднее значение стоимости единицы 4,162499993
сравнения площадей (стоимость
сравнительной единицы) с учетом
корректировок в рублях за 1 кв.м.
При оценке использовались Методические 7,75%
рекомендации по оценке стоимости земли».
Автор: доктор экономических наук,
профессор Медведева Ольга Евгеньевна,
Автономная некоммерческая организация
«СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».
http://www.ocenchik.ru/method/rural/107/

Глава № 16.Метод капитализации земельной


ренты
16.1. Метод капитализации земельной ренты
заключается в капитализации земель-ной
ренты или чистого дохода, при¬носимого
землей (незастроенным земельным участ-
ком). Величина ренты может
рассчитываться как доход от сдачи в аренду
земельного участка или как доход от его
хозяйственного использования.
Коэффициент капитализации опрелен на
основании ключевой ставки (ставки
рефинансирования):
Ключевая ставка /ставка рефинансирования/
Банка России на сегодня составляет -
7,750%. https://bankirsha.com/all-rates-of-
refunding-of-the-central-bank-with-1992.html

Право аренды земельного участка 612 558,87 рублей


кадастровый номер 10:13:124209:47
(10:13:0000000:144), общей площадью
11405,00 кв.м. на период до31.12.2047 года.
(Основание Договор аренды земельного
участка № 92/11 от 15 марта 2011 года,
дополнительное соглашение № 292/12 к
Договору аренды земельного участка №
92/11 от 15 марта 2011 года)

- 148 -
Результаты исследования объектов – аналогов и необходимые корректировки обобщены в
таблице. Таблица
Наименование характеристики АНАЛОГ № 1 АНАЛОГ № 2 АНАЛОГ № 3
или
поправки (корректировки)
Право аренды земельного участка
кадастровый номер 10:13:124209:46
(10:13:0124209:69), общей площадью 79 кв.м.
на период до 31.12.2047 года. (Основание
Договор аренды земельного участка № 91/11
от 15 марта 2011 года, дополнительное
соглашение № 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011
года)
Единица сравнения площадей 1 кв.м. 1 кв.м. 1 кв.м.
(сравнительная единица) – кв.м.
Стоимость единица сравнения площадей 0,3105 12 0,4167
(стоимость сравнительной единицы) -1 кв.м.,
в рублях
Наименование города/населенного пункта Республика Карелия Республика Карелия Республика Карелия
Расположение Республика Карелия Республика Карелия Республика Карелия
Необходимость изменения категории земель Не требуется Не требуется Не требуется
для организации хозяйственной деятельности
Вид права Аренда Аренда Аренда
Вид сделки Аукцион на право Аукцион на право Аукцион на право
заключения аренды заключения аренды заключения аренды
Стоимость единицы сравнения площадей 0,3105 12 0,4167
(стоимость сравнительной единицы) – 1
кв.м., без корректировок в рублях.
Корректировка на разницу между ценой 0,0% 0,0% 0,0%
предложения и ценой сделки (корректировка
на уторговывание) не применялась
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на категорию земельного 1,0 1,0 1,0
участка и разрешенное использование
земельного участка.
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на имущественные права 1,0 1,0 1,0
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на транспортную доступность 1,0 1,0 1,0
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на условия передложения 1,0 1,0 1,0
(публичная оферта)
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на срок экспозиции (обычный 1,0 1,0 1,0
или сокращенный)
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 0,3105 12 0,4167
Корректировка на площадь земельного 1,0 1,0 1,0
участка
Коэффициент пересчета 0,3105 12 0,4167
Скорректированная цена в рублях за кв.м. 1,0 1,0 1,0
Весовой коэффициент 0,33 0,33 0,33
Стоимость сравнительной единицы, с учетом 0,102465 3,936 0,12501
весового коэффициента, в рублях за 1 кв.м..
Среднее значение стоимости единицы 4,162499993
сравнения площадей (стоимость
сравнительной единицы) с учетом
корректировок в рублях за 1 кв.м.
- 149 -
При оценке использовались Методические 7,75%
рекомендации по оценке стоимости земли».
Автор: доктор экономических наук,
профессор Медведева Ольга Евгеньевна,
Автономная некоммерческая организация
«СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».
http://www.ocenchik.ru/method/rural/107/

Глава № 16.Метод капитализации земельной


ренты
16.1. Метод капитализации земельной ренты
заключается в капитализации земель-ной
ренты или чистого дохода, при¬носимого
землей (незастроенным земельным участ-
ком). Величина ренты может рассчитываться
как доход от сдачи в аренду земельного
участка или как доход от его хозяйственного
использования.
Коэффициент капитализации опрелен на
основании ключевой ставки (ставки
рефинансирования):
Ключевая ставка /ставка рефинансирования/
Банка России на сегодня составляет - 7,750%.
https://bankirsha.com/all-rates-of-refunding-of-
the-central-bank-with-1992.html
Право аренды земельного участка 461 742,10 рублей
кадастровый номер 10:13:124209:46
(10:13:0124209:69), общей площадью 79 кв.м.
на период до 31.12.2047 года. (Основание
Договор аренды земельного участка № 91/11
от 15 марта 2011 года, дополнительное
соглашение № 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011
года)
Таким образом, в рамках сравнительного подхода, на основе всестороннего
исследования базы аналогов, дающих объективную, необходимую и достаточную картину
о стоимостных процессах, оценщиками была определена величина рыночной стоимости
права аренды земельных участков, с учетом корректировок, которая составляет на дату
оценки в рублях
Полученные данные представлены в таблице. Таблица
№ Наименование объекта Рыночная стоимость, определенная в
рамках сравнительного подхода,
руб./кв. м без НДС
1 Право аренды земельного участка кадастровый номер 612 558,87 рублей
10:13:124209:47 (10:13:0000000:144), общей площадью 11405,00
кв.м. на период до31.12.2047 года. (Основание Договор аренды
земельного участка № 92/11 от 15 марта 2011 года,
дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 92/11 от 15 марта 2011 года)
2 Право аренды земельного участка кадастровый номер 461 742,10 рублей
10:13:124209:46 (10:13:0124209:69), общей площадью 79 кв.м. на
период до 31.12.2047 года. (Основание Договор аренды
земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011 года,
дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011 года)

- 150 -
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ПОЛУЧЕННЫХ
РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ
Заключительным этапом определения рыночной стоимости оцениваемых объектов
является итоговое согласование стоимостных показателей, полученных при помощи
использованных подходов оценки.
Целью сведения результатов является определение наиболее вероятной стоимости
оцениваемых объектов на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков
проведенных расчетов.
Выбор итоговых значений весовых коэффициентов для рассматриваемых методов
осуществлялся на основе реализации техники метода анализа иерархий.
Были рассмотрены следующие факторы, влияющие на результаты, полученные
разными подходами:
 учет влияния текущей рыночной ситуации на дату оценки;
 наличие необходимой информации для реализации метода;
 достоверность имеющейся информации;
 учет специфических особенностей объекта оценки;
 учет влияния возможных рисков при определении стоимости;
 отражение тенденции развития рыночной ситуации.
 способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его
стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
 Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и
продавца;
На первом уровне расположены основные факторы, определяющие достоверность
результата оценки, приведены в таблице. Таблица
1 2 3 4 5 6 Вектор
приоритета
1 Учет влияния текущей рыночной 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
ситуации на дату оценки
2 Наличие необходимой информации 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
для реализации метода
3 Достоверность имеющейся 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
информации
4 Учет специфических особенностей 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
объекта оценки
5 Учет влияния возможных рисков при 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
определении стоимости
6 Отражение тенденции развития 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
рыночной ситуации
Было принято допущение о равенстве вклада в процесс принятия решения всех
вышеперечисленных факторов.
При оценке каждого используемого подхода по анализируемым факторам был
поставлен вопрос: насколько хорошо данный метод учитывает данный фактор при оценке
конкретного объекта.
Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого
из подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового
заключения о рыночной стоимости объекта.
Весовые параметры, характеризующие степень учета данного фактора при
реализации, каждого из подходов, приведены в таблице. Таблица

- 151 -
№ Наименование фактора Вес фактора Сравнительный Доходный подход
подход
1 Учет влияния текущей рыночной ситуации 16,67% 100,00% 0,00%
на дату оценки объекта
2 Наличие информации, необходимой для 16,67% 100,00% 0,00%
реализации подхода
3 Достоверность используемой информации 16,67% 100,00% 0,00%
при реализации подхода
4 Учет специфических особенностей объекта 16,67% 100,00% 0,00%
оценки
5 Учет влияния возможных рисков при 16,67% 100,00% 0,00%
определении стоимости
6 Отражение тенденции развития рыночной 16,67% 100,00% 0,00%
ситуации
Результирующий вектор приоритетов 1,00 0,00
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые
коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов.
Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате
использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой
величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки).
Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Оценка рыночной стоимости на основе сравнительного подхода отражает величину


рыночной стоимости по фактическому состоянию презентации объекта оценки на
открытом рынке. Следует отметить, что в практике оценки земельного участка возникает
целый круг неучтенных и непредвиденных моментов, установление и расчет которых не
регламентируются нормативно-правовыми актами, и могут быть определены только на
активном действующем рынке. В связи с этим при расчете стоимости земельного участка
по сравнительному подходу может возникать наибольшая точность полученного
результата. В связи с этим оценщиками сравнительному подходу присваивается
максимальный удельный вес, равный 100%.

Оценка земельного участка по доходному подходу основана на предположении, что их


стоимость равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы.
Она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого земельного
участка. Кроме того, отсутствует информация о возможности, величине,
продолжительности денежных потоков получаемых за счет эксплуатации данного
земельного участка в будущие периоды. Не были предоставлены данные о доходе,
получаемом от эксплуатации или иного использования оцениваемого земельного участка.
Исходя из имеющейся информационной базы, применение доходного подхода для
реализации задач настоящей оценки признано не обоснованным. В настоящем Отчете
доходный подход не применялся в связи с невозможностью его использования. В связи с
этим оценщиками доходному подходу присваивается удельный вес, равный 0,0%.

Таким образом, при согласовании полученных результатов применены следующие


весовые коэффициенты: Таблица
Сравнительный подход Доходный подход
Вес 1,0 0,0

- 152 -
Рыночная стоимость объекта оценки определенная в рамках сравнительного
подхода, при обоснованном отказе от затратного и доходного подхода составляет на дату
оценки, с учетом корректировок и обобщений:
Полученные данные представлены в таблице. Таблица
№ Наименование и идентификация Рыночная Рыночная Рыночная Рыночная стоимость,
объекта оценки стоимость, стоимость, стоимость, руб. без НДС
определенная в определенная в определенная в
рамках рамках рамках
затратного сравнительного доходного
подхода, руб. без подхода, руб. без подхода, руб.
НДС НДС без НДС
Весовой коэффициент Весовой Весовой Весовой Весовой
коэффициент 0,0 коэффициент 1,0 коэффициент 0,0 коэффициент 1,0
1 Право аренды земельного Обоснованный 612 558,87 рублей Обоснованный 612 558,87 рублей
участка кадастровый номер отказ от отказ от
10:13:124209:47 применения применения
(10:13:0000000:144), общей подхода подхода
площадью 11405,00 кв.м. на
период до31.12.2047 года.
(Основание Договор аренды
земельного участка № 92/11
от 15 марта 2011 года,
дополнительное соглашение
№ 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 92/11
от 15 марта 2011 года)
2 Право аренды земельного Обоснованный 461 742,10 рублей Обоснованный 461 742,10 рублей
участка кадастровый номер отказ от отказ от
10:13:124209:46 применения применения
(10:13:0124209:69), общей подхода подхода
площадью 79 кв.м. на период
до 31.12.2047 года.
(Основание Договор аренды
земельного участка № 91/11
от 15 марта 2011 года,
дополнительное соглашение
№ 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 91/11
от 15 марта 2011 года)

Проведенные исследования позволяют сделать вывод о величине рыночной


стоимости объекта оценки, которая составляет на Дату проведения оценки, без учета НДС,
с учетом корректировок и округлений.
Полученные данные приведены в таблице. Таблица
№ Наименование и идентификация объекта оценки Рыночная стоимость, руб. без
НДС
1 Право аренды земельного участка кадастровый номер 10:13:124209:47 612 558,87 рублей
(10:13:0000000:144), общей площадью 11405,00 кв.м. на период
до31.12.2047 года. (Основание Договор аренды земельного участка №
92/11 от 15 марта 2011 года, дополнительное соглашение № 292/12 к
Договору аренды земельного участка № 92/11 от 15 марта 2011 года)
2 Право аренды земельного участка кадастровый номер 10:13:124209:46 461 742,10 рублей
(10:13:0124209:69), общей площадью 79 кв.м. на период до 31.12.2047
года. (Основание Договор аренды земельного участка № 91/11 от 15 марта
2011 года, дополнительное соглашение № 292/12 к Договору аренды
земельного участка № 91/11 от 15 марта 2011 года)

- 153 -
ГЛАВА № 8. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ПРАВАПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ
НЕДРАМИ.
Лицензии на право разведки, разработки и пользования недрами, включают в себя
отдельные лицензии на право производства маркшейдерских работ № ПМ-24-000070 от
22.07.2005 г. (разведка недр), право геологического изучения – оценки подземных вод на
участке недр Ванчозерский, срок действия по 31 августа 2017 года ПТЗ номер № 01682 вид
лицензии ВП (разведка недр), на эксплуатацию взрывоопасных и химически опасных
производственных объектов ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. (разведка и разработка недр), на
право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010 вид лицензии ТР, на право добычи
природного облицовочного камня, и шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня
2048 года (разведка и разработка недр).
Данные лицензии дополняют друг друга, всвязи с чем оцениваются в комплексе,
единым лотом.

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации


каждой из его частей (при наличии)
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из
его частей, представлен в таблице. Таблица
№ Наименование и идентификация объекта оценки
1 Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010 вид лицензии ТР, на право добычи
природного облицовочного камня, и шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня 2048 года
2 Лицензия на производство маркшейдерских работ № ПМ-24-000070от 22.07.2005 г.
3 Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на эксплуатацию взрывоопасных и химически опасных
производственных объектов
4 Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01682 вид лицензии ВП, на право
геологического изучения – оценки подземных вод на участке недр Ванчозерский, срок действия по 31
августа 2017 года
Оценка Лицензии на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010 вид
лицензии ТР, на право добычи природного облицовочного камня, и шунгитсодержащих
сланцев, срок действия по 30 июня 2048 года, осуществлялась на основе изучения
состояния отрасли добычи шунгитосодержащих сланцев Республики Карелия, продажи
бизнеся и лицензий на добычу шунгитосодержащих сланцев Республики Карелия:
http://www.bizzona.ru/detailsSell/111774
https://old.rfgf.ru/license/
http://www.shungit.spb.ru/shungit/video/201-shungitovie-strasti
http://karelshungit.com/content/51-special-shungit-dobycha-v-zajoginskom-mestorojdenii
https://vk.com/club151965955?w=wall-151965955_425%2Fall&yclid=903194150645293658
http://www.gov.karelia.ru/Karelia/1786/12.html
http://www.kondopoga.ru/1796-kondopozhskiy-shungitovyy-zavod.html
http://meandr.su/dobycha_shungita
https://inzhener.org/maps/gorod-kondopoga/kondopozhskii-shungitovyi-zavod.html
http://nedrark.karelia.ru/licenz_deistv_all_rajon_yandex.php
https://old.rfgf.ru/license/
http://www.bizzona.ru/detailsSell/111774
http://www.tradedir.ru/good/p6882-biznes_na_prodazhu_mestorozhdenie_shungita_v_karelii.htm
http://meandr.su/prodazha_biznesa

- 154 -
В процессе оценки было выяснено, что продажа права на добычу и использование
шунгитосодержащих сланцев в Республике Карелия, осуществляется путем продажи 100%
доли в уставных капиталах юридических лиц, вместе спрофильными и непрофильными
активами.
https://old.rfgf.ru/license/
http://www.bizzona.ru/detailsSell/111774
http://www.tradedir.ru/good/p6882-biznes_na_prodazhu_mestorozhdenie_shungita_v_karelii.htm

http://www.bizzona.ru/detailsSell/111774

http://www.bizzona.ru/detailsSell/111774
- 155 -
Кроме того, было выяснено, что количество лицензий по добыче шунгита и
шунгитосодержащих сланцев имеет ограниченное количество.

https://old.rfgf.ru/license/

https://old.rfgf.ru/license/

В процессе оценки, было выяснено, что пользователи лицензий не стремятся к


продаже лицензий.
Вместе с тем, оценщиком была получена информация, что имеются компании,
преждлагающие к продаже, принадлежащие им лицензии.

- 156 -
http://meandr.su/prodazha_biznesa

http://www.tradedir.ru/good/p6882-biznes_na_prodazhu_mestorozhdenie_shungita_v_karelii.htm

- 157 -
В процессе оценки было выяснено, что стоимость продажи лицезий на право
разработки шунгитосодержащих сланцев в Республике Карелия, в большинстве случает
является некорректной, осуществляется путем продажи 100№ доли в уставном капитале
(путем смены учредителей), включает стоимость дополнительных профильных и
непрофильных активов, присущих каждому юридическому лицу, осуществляющему
хозяйственную деятельность.
Исходя из сказанного оценка Лицензии на право пользования недрами: серия ПТЗ
номер № 01010 вид лицензии ТР, на право добычи природного облицовочного камня, и
шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня 2048 года, осуществлялась на
основе данных портала https://torgi.gov.ru, а именно:
https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=5

https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=5

- 158 -
https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=5

https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=5

- 159 -
ОБОСНОВАННОСТЬ ВЫБОРА ОБЪЕКТОВ – АНАЛОГОВ.
При выборе объектов – аналогов оценщик руководствовался требованиями
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», частности пункт 22.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик
учитывает следующие положения:
б) «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся
к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по
ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая
оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть
единообразным».
Исходя из данного пункта объекты – аналоги должны иметь достаточно высокий
уровень однородномти ценообразующих факторов
К разряду ценообразующих факторов с полным правом можно отнести элементы
сравнения, установленные в пункте е) п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», а именно:
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были
совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно
используются следующие элементы сравнения:
 передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
 условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты,
условия кредитования, иные условия);
 условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными
лицами, иные условия);
 условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к
ценам предложений, иные условия);
 вид использования и (или) зонирование;
 местоположение объекта;
 физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка,
состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного
участка и площади его застройки, иные характеристики;
 экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды,
состав арендаторов, иные характеристики);
 наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
 другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения
других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок
капитализации и дисконтирования.
Для расчета стоимости 1 м2 Оценщиками использованы данные
специализированных Интернет сайтов:
https://torgi.gov.ru
Объем доступных Оценщику рыночных данных представлен в настоящем отчете,
далее для проведения расчетов оценщиком отбирались объекты-аналоги из вышеуказанной
выборки, по следующим критериям:
- наиболее сопоставимое местоположение;

- 160 -
- возможность использования под назначение, соответствующее объекту оценки;
-площадь;
Из всех предложений в выборке были отобраны наиболее сопоставимые объекты-
аналоги.
Объекты – аналоги имеют высокую степень однородности и сопоставимы по
ценообразующим факторам и элементам сравнения, установленным в пп. е) п. 22
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Вместе с тем, в стоимостных характеристиках объектов – аналогов имеются
определенные различия. Данные расхождения объяснимы особенностями репрезентации
объектов оценки на свободном, открытом, конкурентном рынке, отдельными
обособленными участниками рынка, каждый из которых преследует свои личные
(корпоративные) цели.
Кроме того, существуют авторитетное мнение специалистов, представляющих
аналитику по данному вопросу, которые не только допускают, но и подчеркивают
возможность различных принципов ценообразования объектов недвижимого имущества, ,
например материалы агентства RWAY Бюллетень RWAY, №250 автор Ирина Вишневская,
генеральный директор «Беркшир Адвайзори Групп», эксперт Рабочего органа по
методическому обеспечению и экспертизе при Совете по оценочной деятельности
Минэкономразвития РФ.
http://rway.ru/
file:///F:/%D0%AD%D0%BF%D0%BE%D1%85%D0%B0%20%D0%B1%D0%BE%D0%BB%
D1%8C%D1%88%D0%B8%D1%85%20%D0%B4%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0
%BD%D1%82%D0%BE%D0%B2.html
Кроме того, следует подчеркнуть, что в отношении в отношении объектов-аналогов
в законодательстве об оценочной деятельности имеются следующие требования в ФСО №1
и ФСО №7:
Согласно п.14 ФСО№1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки
признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость»
Согласно п. 22 ФСО №1 «Сравнительный подход применяется, когда существует
достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-
аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
«б) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и
каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу
может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть
обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц
сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и
предложения;
в) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому
элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и
объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик
должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких
условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура
корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к
другому».
- 161 -
Согласно п. 22 ФСО №7:
«а) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся
к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по
ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая
оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть
единообразным;
б) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных
данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование
в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в
отчете об оценке».
Таким образом, федеральные стандарты оценки не содержат требований о выборе
объектов – аналогов в одном ценовом диапазоне, а также требований об обеспечении
ценовой однородности объектов – аналогов.
Следовательно выбор оценщиком объектов – аналогов, из разных ценовых
диапазонов, является не только допустимым, но и методически обоснованным,
направленным на повышение объективности и достоверности отчета об оценке.
Результаты исследования объектов – аналогов и необходимые корректировки обобщены в
таблице. Таблица
Наименование характеристики АНАЛОГ № 1
или
поправки (корректировки)
Единица сравнения площадей 1 га.
(сравнительная единица) – га..
Стоимость единица сравнения 394 094,75
площадей
(стоимость сравнительной единицы)
-1 га.., в рублях
Наименование города/населенного Республика Карелия
пункта
Расположение Республика Карелия
Необходимость изменения категории Не требуется
земель для организации
хозяйственной деятельности
Вид права Аренда
Вид сделки Аукцион на право заключения аренды
Стоимость единицы сравнения 394 094,75
площадей
(стоимость сравнительной единицы)
– 1 га., без корректировок в рублях.
Корректировка на разницу между 0,0%
ценой предложения и ценой сделки
(корректировка на уторговывание) не
применялась
Скорректированная цена в рублях за 394 094,75
1 га.
Корректировка на категорию 1,0
земельного участка и разрешенное
использование земельного участка.
Скорректированная цена в рублях за 394 094,75
1 га.
Корректировка на имущественные 1,0
права
Скорректированная цена в рублях за 394 094,75

- 162 -
1 га.
Корректировка на транспортную 1,0
доступность
Скорректированная цена в рублях за 394 094,75
1 га.
Корректировка на условия 1,0
передложения
(публичная оферта)
Скорректированная цена в рублях за 394 094,75
1 га.
Корректировка на срок экспозиции 1,0
(обычный или сокращенный)
Скорректированная цена в рублях за 394 094,75
1 га.
Корректировка на площадь 1,0
земельного участка
Коэффициент пересчета 394 094,75
Скорректированная цена в рублях за 1,0
1 га.
Весовой коэффициент 1,0
Среднее значение стоимости 394 094,75
единицы сравнения площадей
(стоимость сравнительной единицы)
с учетом корректировок в рублях за 1
га.
Площадь предоставляемого 63
земельного участка в га.
Коэффициент возможного 0,6
использования лицензии
Лицензии на право разведки, 15 014 973,14 рублей
разработки и пользования
недрами
Лицензии на право разведки, разработки и пользования недрами, включают в себя
отдельные лицензии на право производства маркшейдерских работ № ПМ-24-000070 от
22.07.2005 г. (разведка недр), право геологического изучения – оценки подземных вод на
участке недр Ванчозерский, срок действия по 31 августа 2017 года ПТЗ номер № 01682 вид
лицензии ВП (разведка недр), на эксплуатацию взрывоопасных и химически опасных
производственных объектов ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. (разведка и разработка недр), на
право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010 вид лицензии ТР, на право добычи
природного облицовочного камня, и шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня
2048 года (разведка и разработка недр).
Данные лицензии дополняют друг друга, всвязи с чем оцениваются в комплексе,
единым лотом.
Таким образом, в рамках сравнительного подхода, оценщиком была определена
величина рыночной стоимости лицензий на право разведки, разработки и пользования
недрами, с учетом корректировок, которая составляет на дату оценки в рублях
Полученные данные представлены в таблице. Таблица
№ Наименование и идентификация объекта оценки Рыночная стоимость,
комплекса лицензий на
право разведки,
разработки и
пользования недрами
1 Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010 вид 15 014 973,14 рублей
лицензии ТР, на право добычи природного облицовочного камня, и

- 163 -
шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня 2048 года
2 Лицензия на производство маркшейдерских работ № ПМ-24-000070от
22.07.2005 г.
3 Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на эксплуатацию взрывоопасных и
химически опасных производственных объектов
4 Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01682 вид
лицензии ВП, на право геологического изучения – оценки подземных вод на
участке недр Ванчозерский, срок действия по 31 августа 2017 года

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ПОЛУЧЕННЫХ


РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ
Заключительным этапом определения рыночной стоимости оцениваемых объектов
является итоговое согласование стоимостных показателей, полученных при помощи
использованных подходов оценки.
Целью сведения результатов является определение наиболее вероятной стоимости
оцениваемых объектов на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков
проведенных расчетов.
Выбор итоговых значений весовых коэффициентов для рассматриваемых методов
осуществлялся на основе реализации техники метода анализа иерархий.
Были рассмотрены следующие факторы, влияющие на результаты, полученные
разными подходами:
 учет влияния текущей рыночной ситуации на дату оценки;
 наличие необходимой информации для реализации метода;
 достоверность имеющейся информации;
 учет специфических особенностей объекта оценки;
 учет влияния возможных рисков при определении стоимости;
 отражение тенденции развития рыночной ситуации.
 способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его
стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
 Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и
продавца;
На первом уровне расположены основные факторы, определяющие достоверность
результата оценки, приведены в таблице. Таблица
1 2 3 4 5 6 Вектор
приоритета
1 Учет влияния текущей рыночной 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
ситуации на дату оценки
2 Наличие необходимой информации 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
для реализации метода
3 Достоверность имеющейся 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
информации
4 Учет специфических особенностей 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
объекта оценки
5 Учет влияния возможных рисков при 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
определении стоимости
6 Отражение тенденции развития 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 16,67
рыночной ситуации
Было принято допущение о равенстве вклада в процесс принятия решения всех
вышеперечисленных факторов.

- 164 -
При оценке каждого используемого подхода по анализируемым факторам был
поставлен вопрос: насколько хорошо данный метод учитывает данный фактор при оценке
конкретного объекта.
Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого
из подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового
заключения о рыночной стоимости объекта.
Весовые параметры, характеризующие степень учета данного фактора при
реализации, каждого из подходов, приведены в таблице. Таблица
№ Наименование фактора Вес фактора Сравнительный Доходный подход
подход
1 Учет влияния текущей рыночной ситуации 16,67% 100,00% 0,00%
на дату оценки объекта
2 Наличие информации, необходимой для 16,67% 100,00% 0,00%
реализации подхода
3 Достоверность используемой информации 16,67% 100,00% 0,00%
при реализации подхода
4 Учет специфических особенностей объекта 16,67% 100,00% 0,00%
оценки
5 Учет влияния возможных рисков при 16,67% 100,00% 0,00%
определении стоимости
6 Отражение тенденции развития рыночной 16,67% 100,00% 0,00%
ситуации
Результирующий вектор приоритетов 1,00 0,00
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые
коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов.
Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате
использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой
величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки).
Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Таким образом, при согласовании полученных результатов применены следующие


весовые коэффициенты: Таблица
Сравнительный подход Доходный подход
Вес 1,0 0,0

Рыночная стоимость объекта оценки определенная в рамках сравнительного


подхода, при обоснованном отказе от затратного и доходного подхода составляет на дату
оценки, с учетом корректировок и обобщений:
Полученные данные представлены в таблице. Таблица
№ Наименование и идентификация Рыночная Рыночная Рыночная Рыночная стоимость,
объекта оценки стоимость, стоимость, стоимость, комплекса лицензий
определенная в определенная в определенная в на право разведки,
рамках рамках рамках разработки и
затратного сравнительного доходного пользования недрами
подхода, руб. без подхода, руб. без подхода, руб.
НДС НДС без НДС
Весовой коэффициент Весовой Весовой Весовой Весовой
коэффициент 0,0 коэффициент 1,0 коэффициент 0,0 коэффициент 1,0
1 Лицензия на право Обоснованный 15 014 973,14 Обоснованный 15 014 973,14
пользования недрами: серия отказ от рублей отказ от рублей
ПТЗ номер № 01010 вид применения применения
лицензии ТР, на право добычи подхода подхода
природного облицовочного
камня, и шунгитсодержащих
сланцев, срок действия по 30
- 165 -
июня 2048 года
2 Лицензия на производство
маркшейдерских работ №
ПМ-24-000070от 22.07.2005 г.
3 Лицензия ВХ-24-004656 от
15.06.2015 г. на эксплуатацию
взрывоопасных и химически
опасных производственных
объектов
4 Лицензия на право
пользования недрами: серия
ПТЗ номер № 01682 вид
лицензии ВП, на право
геологического изучения –
оценки подземных вод на
участке недр Ванчозерский,
срок действия по 31 августа
2017 года

Лицензии на право разведки, разработки и пользования недрами, включают в себя


отдельные лицензии на право производства маркшейдерских работ № ПМ-24-000070 от
22.07.2005 г. (разведка недр), право геологического изучения – оценки подземных вод на
участке недр Ванчозерский, срок действия по 31 августа 2017 года ПТЗ номер № 01682 вид
лицензии ВП (разведка недр), на эксплуатацию взрывоопасных и химически опасных
производственных объектов ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. (разведка и разработка недр), на
право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010 вид лицензии ТР, на право добычи
природного облицовочного камня, и шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня
2048 года (разведка и разработка недр).
Данные лицензии дополняют друг друга, всвязи с чем оцениваются в комплексе,
единым лотом.
Таким образом, в рамках сравнительного подхода, оценщиком была определена
величина рыночной стоимости лицензий на право разведки, разработки и пользования
недрами, с учетом корректировок, которая составляет на дату оценки в рублях

Полученные данные представлены в таблице. Таблица


№ Наименование и идентификация объекта оценки Рыночная стоимость,
комплекса лицензий на
право разведки,
разработки и
пользования недрами
1 Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01010 вид
лицензии ТР, на право добычи природного облицовочного камня, и
шунгитсодержащих сланцев, срок действия по 30 июня 2048 года
2 Лицензия на производство маркшейдерских работ № ПМ-24-000070от
22.07.2005 г.
3 Лицензия ВХ-24-004656 от 15.06.2015 г. на эксплуатацию взрывоопасных и
химически опасных производственных объектов
4 Лицензия на право пользования недрами: серия ПТЗ номер № 01682 вид
лицензии ВП, на право геологического изучения – оценки подземных вод на
участке недр Ванчозерский, срок действия по 31 августа 2017 года

- 166 -
ГЛАВА 9. ОЦЕНКА ПРАВА АРЕНДЫ
НЕКАПИТАЛЬНЫХ СООРУЖЕНИЙ
(в количестве 19 единиц (основание: Договор
аренды № 03-02/АС от 2 февраля 2015 года)
В процессе оценки было выяснено, что объектом оценки является право аренды
некапитальных сооружений в количестве 19 единиц (основание: Договор аренды № 03-
02/АС от 2 февраля 2015 года).
Договор аренды № 03-02/АС от 2 февраля 2015 года, заключен на 11 месяцев,
действие договора закончено.
Действие договора заканчивается 2 нваря 2016 года.
На дату оценки данный договор сторонами не продлен, и информация о
пролонгации договора отсутствует.
Таким образом, данные объекты (некапитальные сооружения в количестве 19
единиц) не являются объектами оценки.
Величина их рыночной стоимости равна 0,00 рублей
Полученные данные приведены в таблице. Таблица

№ Наименование, характеристика (вид, сорт, Кол-во Величина рыночной Величина рыночной


группа) единиц стоимости единицы стоимости объекта
объекта оценки, оценки, полученная
определенная путем путем согласования
согласования результатов, с учетом
результатов, корректировок и
полученных округлений,
различными определенная на 15
подходами, февраля 2019года,
выраженная в выраженная в рублях
рублях года
1 Право аренды некапитальных сооружений в 19 0,00 рублей 0,00 рублей
количестве 19 единиц (основание: Договор (Величины рыночной
аренды № 03-02/АС от 2 февраля 2015 года) стоимости не имеет)

- 167 -
ГЛАВА № 10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТРАНСПОРТНЫХ
СРЕДСТВ.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОДХОДОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ
ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТРАНСПОРТНЫХ
СРЕДСТВ.
Так как автотранспортные средства представляют собой продукцию массового
производства, потребляемую в значительных количествах, то основным подходом к
оценке их стоимости является сравнительный и затратный подходы.

Затратный подход
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект
оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо
имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение
стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим
устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все
виды устареваний. (Федеральный стандарт оценки: "Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО №1)". В процессе оценки оценщик отказался от
проведения диагностики технического состояния и определения величины физического
износа автотранспортных средств.
Это объясняется тем, что, осуществление диагностики технического состояния и
определение величины физического износа, являющихся объектом оценки, является
достаточно затратным, и может существенным образом увеличить стоимость
автотранспортных средств.
Данные действия оценщика соответствуют требованиям Федерального стандарта
оценки № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)» утвержден
приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 года № 328, а именно: п. V.
«Подходы к оценке» п.п. 13. «При наличии развитого и активного рынка объектов-
аналогов, позволяющего получить необходимый для оценки объем данных о ценах и
характеристиках объектов-аналогов, может быть сделан вывод о достаточности
применения только сравнительного подхода».http://www.ocenchik.ru/docsf/2240-ocenka-
stoimosti-mashin-oborudovaniya.html
Таким образом, применение затратного подхода в рамках настоящей оценки
является не корректным, вследствие чего затратный подход не применялся.

Сравнительный подход.
Сравнительный подход в рамках настоящей оценки осуществлен оценщиком в
соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки: «Общие понятия оценки,
подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» п. «Сравнительный подход»
12. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении
стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

- 168 -
13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и
достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При
этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на
прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы,
основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
http://www.ocenchik.ru/docsf/2229-ponyatiya-ocenki-podhody-ocenki-fso1.html.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять
требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если
использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению
характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к
существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. (ФСО № 1).
В рамках настоящей оценки, оценщиком, был сделан вывод о том, что все объекты,
представляющие собой автотранспортные средства являются предметами массового
производства, весьма востребованными в производственно – хозяйственной деятельности
как юридических так и физических лиц. Вследствии чего вторичный рынок данных
автотранспортных средств является достаточно развитым и активным, аналоги для
объектов оценки имеются в достаточном количестве.
Реализация сравнительного подхода осуществлялась оценщиком в соответствии с
требованиям Федерального стандарта оценки № 10 «Оценка стоимости машин и
оборудования (ФСО № 10)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 июня
2015 года № 328, п. V. «Подходы к оценке»
12. При оценке машин и оборудования с применением затратного и сравнительного
подходов допускается использование ценовой информации о событиях, произошедших с
объектами-аналогами после даты оценки, например, путем обратной ценовой индексации.
При этом оценщик должен проанализировать динамику цен от даты оценки до даты
наступления соответствующего события и внести соответствующие корректировки.
Использование такой ценовой информации допустимо, если оценщиком проведен и
раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным
показателям, сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения, связанные с
применением указанной информации.
13. При наличии развитого и активного рынка объектов-аналогов, позволяющего
получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках
объектов-аналогов, может быть сделан вывод о достаточности применения только
сравнительного подхода. Недостаток рыночной информации, необходимой для
сравнительного подхода, является основанием для отказа от его использования.
http://www.ocenchik.ru/docsf/2240-ocenka-stoimosti-mashin-oborudovaniya.html
При оценке автотранспортных средств данный подход был реализован как
основной подход оценки. Данный подход реализован в рамках метода сравнения
продаж, с определением корректных объектов-аналогов.

Доходный подход
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,
позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен

- 169 -
приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного
подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их
получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается
период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование
количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода
прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток
доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в
сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования,
используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период
прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату
оценки.
В процессе реализации настоящей оценки оценщик обоснованно отказался от
применения доходного подхода, в соответствии требованиями Федерального стандарта
оценки № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)» утвержден
приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 года № 328, п. V. «Подходы к
оценке»
15. При применении доходного подхода к оценке машин и оборудования оценщик
учитывает следующие положения:
 доходный подход при оценке машин и оборудования может использоваться там, где
распределенные во времени выгоды от его использования могут быть оценены в
денежном выражении либо непосредственно, либо как соответствующая часть
выгод, генерируемых более непосредственно, либо как соответствующая часть
выгод, генерируемых более широким комплексом объектов, включающим
оцениваемый объект и производящим продукт (товар, работу или услугу).
http://www.ocenchik.ru/docsf/2240-ocenka-stoimosti-mashin-oborudovaniya.html
Обоснованный отказ от применения доходного подхода в рамках настоящей оценки
основывается на отсутствии объективной, достоверной и проверяемой информации о
распределенных во времени выгодах от использования, которые могут быть оценены в
денежном выражении либо непосредственно, либо как соответствующая часть выгод,
генерируемых более непосредственно, либо как соответствующая часть выгод,
генерируемых более широким комплексом объектов, включающим оцениваемый объект и
производящим продукт (товар, работу или услугу). Кроме того, иная достоверная
информация о возможности данных автотранспортных средств приносить доход и
генерировать денежные потоки, отсутствует.
Таким образом, применение доходного подхода в рамках настоящей оценки
является некорректным, вследствие чего доходный подход не применялся.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ


ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ.
- 170 -
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации
каждой из его частей (при наличии)
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из
его частей, представлен в таблице. Таблица
№ Наименование и идентификация объекта оценки
1 Объекты движимого имущества (3 единицы автотранспортных средств)
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 672 ВР 177, 2005 года выпуска
Автомобиль КрАЗ 6510-0000010-01, г/н У 671 ВР 177, 2005 года выпуска
Автомобиль УАЗ ПАТРИОТ, г/н О 159 СУ 177, 2006 года выпуска

Осмотр объекта оценки.


Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру
(полный, частичный с указанием критериев, без проведения осмотра) и период
проведения осмотра. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об
оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения,
связанные с непроведением осмотра.
Требование Федерального стандарта оценки № 10 «Оценка стоимости машин и
оборудования (ФСО № 10)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 года
№ 328. В рамках настоящей оценки автотранспортных средств оценщик производил
осмотр объекта оценки.
Осмотр объектов оценки в составе автотранспортных средств произведен
оценщиком правомерно, в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки
№ 10 «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)» утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 1 июня 2015 года № 328, а именно, в соответствии с п. III
«Задание на оценку»:
http://www.ocenchik.ru/docsf/2240-ocenka-stoimosti-mashin-oborudovaniya.html.
п.п. 7. «Задание на оценку объекта оценки может содержать следующую дополнительную
к указанной в ФСО N 1 информацию в части допущений, на которых должна основываться
оценка: допущение, связанное с ограничением объема работ по осмотру оцениваемых
машин и единиц оборудования», в соответствии с требованиями (ФСО № 10) оценщик
внес данное допущение в Отчет об оценке;
п.п. 8. «Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру (полный,
частичный с указанием критериев, без проведения осмотра) и период проведения осмотра.
В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по
которым объект оценки не осмотрен, а также допущения, связанные с непроведением
осмотра», в соответствии с требованиями (ФСО № 10) оценщик указывает и раскрывает в
Отчете об оценке причины по которым не проводит осмотр объекта оценки.

Оценка существующих прав


Оценивается право собственности.
Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» «собственнику
принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не

- 171 -
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать
свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь
собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
образом».
Право собственности на автотранспортные средства принадлежат собственнику на
основе свидетельств о государственной регистрации (регистрационных свидетельств на
ТС).

Обременение существующих прав


В процессе оценки было учтено положение о том, что продажа на торгах в рамках
конкурсного производства является основанием для прекращения права залога.
Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5,
8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Федерального закона "О несостоятельности
(банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
В случае реализации заложенного имущества, прекращается залог в отношении
конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога и
требования подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от реализации
заложенного имущества.
Исходя из статьи 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от
26.10.2002 N 127-ФЗ, одним из последствий признания должника банкротом является
снятие ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению
имуществом должника.
Как следует из смысла данной нормы, после открытия конкурсного производства
залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе
удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в
порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ от 23 июля 2009 г. N 58. «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С
УДОВЛЕТВОРЕНИЕМ ТРЕБОВАНИЙ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ ПРИ БАНКРОТСТВЕ
ЗАЛОГОДАТЕЛЯ»
Исходя из сказанного, оценка проводится без учета обременения залогом.

Методологическая база оценки автотранспортных средств.


При выполнении оценки была использована необходимая методическая основа.
Методическая основа оценки: «Методическое руководство по определению стоимости
автомототранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния
на момент предъявления РД 37.009.015-98 с изменениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6. (Утверждена
Министерством экономики Российской Федерации 4 июня 1998 года. Согласована
письмом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 13-67).
Данное Методическое руководство предназначено для использования:
- в оценочной деятельности;
- при проведении независимой технической экспертизы в рамках ОСГО;

- 172 -
- при подготовке, профессиональной переподготовке, повышении квалификации
оценщиков и экспертов-техников.
Настоящее Руководство разработано в качестве дальнейшего развития методики
"Методическое руководство по определению стоимости автомототранспортных средств с
учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД
37.009.015-98", согласованной с Министерством юстиции Российской Федерации (письмо
N 13-67 от 25.02.98) и утвержденной Министерством экономики Российской Федерации 4
июня 1998 г.
Методика разработана специалистами ФГУП "НАМИ", МГТУ "МАМИ", МАДИ
(ГТУ), ООО "Прайс-Н" при участии независимых специалистов.
Авторский коллектив: Головин Ю.И., Губанов А.Е., Иванов А.А., Иванов А.П.,
Коршунов А.Ф., Лосавио С.К., Само