Transferencia de la propiedad y Bien futuro Derecho Civil VIII: Contratos Típicos

PRÁCTICA CALIFICADA

TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE AL COMPRADOR

Según el Art. 949 del Código Civil; no dice que “la sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto
legal en contrario”

Como hemos visto el artículo 949 CC, nos formula que el solo intercambio de voluntades
perfecciona la transferencia de la propiedad inmobiliaria (pertenencias en orden material).

Para nuestro régimen civil, entre las partes el contrato de compraventa de un inmueble es al
mismo tiempo el titulo de adquisición (perfecciona la adquisición del comprador) aquí titulo y
modo coinciden.

La expresión “salvo disposición legal diferente”, nos hace referencia que hay dos modos
distintos de adquirir la propiedad:

 El contrato, y
 La inscripción.

A los que alude los Art. 949 y 1135 respectivamente.

TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE UN MUEBLE AL COMPRADOR

De acuerdo a lo dispuesto en el Art. 947 del Código Civil, “La transferencia de propiedad de
una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición
legal diferente”.

Entonces definimos que si se toma en cuenta que la posesión se adquiere con la tradición
conforme lo dispone el Art. 900 del mismo cuerpo normativo, puede afirmarse que la
transferencia de propiedad de una cosa mueble, por vía de contrato se efectúa cuando el
comprador adquiere la posesión de una cosa mueble.

Si el titulo es el contrato de compraventa, y el modo es la tradición, la tradición por sí sola no

produce trasferencias de propiedad, si no está acompañada del título correspondiente. Por
tanto puede concluirse que en la compraventa de cosas muebles no entregadas al comprador,

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este no es propietario, sino desde que se le otorgue la posesión del bien. Hasta ese momento
es acreedor de una obligación de dar, pero no es titular de un derecho real.

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO

Señor Notario:

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de

compraventa de bien futuro que celebran de una parte doña Iveth Carrasco Palacios,
identificada con D.N.I. Nº 46340293, de estado civil soltera, y con domicilio en el jirón
Apurímac Nº 445, en el distrito de la Cajamarca, a quien en lo sucesivo se denominará LA
VENDEDORA; y de otra parte doña Yessenia Vanessa Chang Julca, identificada con D.N.I.
Nº 45893384, de estado civil soltera y con domicilio en el jirón los gladiolos Nº 231, en el
distrito de la Cajamarca, a quien en lo sucesivo se denominará LA COMPRADORA, en los
términos contenidos en las cláusulas siguientes:

PRIMERO.-

LA VENDEDORA es propietaria del terreno urbano ubicado Jr. Amalia Puga Nº 716,
distrito de la Cajamarca, provincia y departamento de Cajamarca, cuyo dominio, áreas,
linderos y medidas corren inscritos en la partida registral Nº 12641587 del Registro de la
Propiedad Inmueble de Cajamarca.

SEGUNDO.-

LA VENDEDORA deja constancia que sobre el terreno descrito en la cláusula anterior ha

proyectado construir un inmueble de cuatro plantas, con ocho departamentos números 101,
102, 201, 202, 301, 302, 401, 402, de acuerdo con los planos de edificación que ha entregado
a LA COMPRADORA, habiendo ésta expresado su conformidad con dicho proyecto de
edificación.

TERCERO.-

Por el presente contrato, LA VENDEDORA se obliga a transferir, en favor de LA

COMPRADORA, la propiedad del inmueble, el departamento Nº 301 de existencia futura,
cuyas características son las siguientes:

- El inmueble tiene un área no menor de 120 m2.

- Los ambientes del inmueble cuenta con buena iluminación solar.
- El inmueble cuenta con 2 dormitorios, 2 baños, 1 sala, 1 cocina, 1 patio y 1
lavandería.
- Las paredes y pisos serán acondicionadas de acuerdo a la voluntad del comprador.
- Los accesorios de los ambientes del inmueble serán acondicionados de acuerdo a la
voluntad del comprador.

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Características que se refieren las cláusulas primera y segunda respectivamente de este

documento. Por su parte, LA COMPRADORA se obliga a pagar a LA VENDEDORA el
monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar
convenidos.

CUARTO.-

El precio del bien objeto de la prestación a cargo de LA VENDEDORA asciende a la suma

de S/. 52,000 (Nuevos soles), que LA COMPRADORA cancelará en dinero, íntegramente en
la siguiente forma y oportunidades:

1.- S/. 20,000 en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta minuta y sin
más constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento.
2.- S/. 5,000 el día 07/05/2011
3.- S/. 5,000 el día 07/06/2011
4.- S/. 10,000 el día 07/08/2011
5.- S/. 12,000 el día 07/09/2011

QUINTO.-

Las partes acuerdan que tratándose en este caso de una venta de bien futuro, el presente
contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue a tener existencia, en
aplicación del artículo 1534 del Código Civil.

SEXTO.-

Las partes convienen en que, el plazo para que el bien materia de este contrato llegue a tener
existencia, será no mayor a 12 meses contados a partir de la fecha de suscripción de la
escritura pública que origine esta minuta.

SÉPTIMO.-

Se deja establecido que, para efectos de este contrato, la existencia del bien se producirá sólo
cuando materialmente guarde exacta semejanza con su representación gráfica en los planos
respectivos, así como su valor de acuerdo a lo pactado en el contrato.

OCTAVO.-

Queda establecido, como consecuencia de lo estipulado en las cláusulas anteriores que en

caso el bien objeto de la prestación a cargo de LA VENDEDORA no llegase a existir en el
plazo estipulado por las partes, o no se ajusten a las características estipuladas, aquél se
obliga a devolver la parte del precio que LA COMPRADORA hubiera pagado hasta entonces
más los intereses compensatorios correspondientes.

NOVENO.-

LA VENDEDORA se obliga a realizar todas las actividades necesarias para que el bien

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objeto de la prestación a su cargo llegue a tener existencia en el plazo pactado en la cláusula

sexta de este documento. Esta obligación incluye, además de la edificación, la obtención de
todos los documentos exigidos por ley, tales como licencia de construcción y declaratoria de
fábrica, entre otros.

DÉCIMO.-

LA VENDEDORA se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo dentro de

los 5 días de producida su existencia, acto que se verificará con la entrega de las llaves del
inmueble, procurándole a LA COMPRADORA tomar efectiva posesión de dicho bien.

DÉCIMO PRIMERO.-

LA VENDEDORA se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso

del bien objeto de la prestación a su cargo.

DÉCIMO SEGUNDO.-

LA VENDEDORA se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos
que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la
prestación a su cargo, en favor de LA COMPRADORA, una vez que el bien llegue a tener
existencia.

DÉCIMO TERCERO.-

LA COMPRADORA se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar

pactados en la cláusula cuarta de este documento.

DÉCIMO CUARTO.-

LA COMPRADORA deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de LA

VENDEDORA, en la forma y oportunidad pactadas.

DÉCIMO QUINTO.-

LA VENDEDORA declara que el terreno sobre el cual existirá el bien objeto de la

prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda
carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y en general de
todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de
propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, LA VENDEDORA se obliga al
saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el art. 1495 del
Código Civil.

DÉCIMO SEXTO.-

LA VENDEDORA se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes
al momento de la entrega del bien materia de este contrato.

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DÉCIMO SÉPTIMO.-

Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la celebración,
formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por LA COMPRADORA.

DÉCIMO OCTAVO.-

LA VENDEDORA declara que al momento de celebrarse este contrato, no tiene ninguna

obligación tributaria pendiente de pago respecto del terreno sobre el cual se edificará el bien
objeto de la prestación a su cargo.

DÉCIMO NOVENO.-

En las relaciones personales entre las partes, LA VENDEDORA asumirá o reembolsará a

LA COMPRADORA, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta
hasta antes de la transferencia; mientras que LA COMPRADORA, por su parte, asumirá los
tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella.

VIGÉSIMO.-

Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la
ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en
la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá
efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.

VIGÉSIMO PRIMERO.-

En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo

establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten
aplicables.

Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y

cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción.

Firmado en la ciudad de Cajamarca, a los 28 días del mes de Abril de 2011.

……………………… ……………………….
La Vendedora La Compradora
DNI Nº 46340293 DNI Nº 45893384

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JURISPRUDENCIA RESPECTO A UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN

FUTURO

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