CONTESTAÇÃO DOS RÉUS QUE SE FEZ

PÚBLICO EM 05/10/2018

ANÁLISE

EXMO. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO DE

JACAREPAGUÁ DA COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DO RIO
DE JANEITO.

PROCESSO Nº 0029951-17.2017.8.19.0203

CONEXÃO

ILEGITIMIDADE PASSIVA

DENUNCIAÇÃO À LIDE

ASSUNÇÃO DE DÍVIDA COM ACEITE TÁCITO

OBRIGAÇÃO INEXEQUÍVEL POR FATO DE TERCEIRO

INEXISTÊNCIA DE MORA OU DEVER DE INDENIZAR

ANDERSON CORRÊA DA SILVA, brasileiro, eletrotécnico,

portador da identidade nº 2099193-9, expedida pelo CREA/RJ,
inscrito no CPF sob o nº 883835637-87 e sua esposa SIMONE BRUM
DE CARVALHO CORRÊA, brasileira, advogada, portadora da
identidade nº 123261193-5, expedida pelo DETRAN/RJ, inscrita no
CPF sob o nº 024.042.357-70, residentes e domiciliados nesta cidade
na Rua Professor Hermes de Lima, 590, apt. 202, Recreio,
Rio de Janeiro, vês nos autos da ação movida por SHEILA MARIA

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COSTA DA SILVA E OUTROS, por sua advogada, cuja procuração está
em anexo, com escritório no endereço informado no rodapé da
presente, apresentar CONTESTAÇÃO pelas razões e direito que passa
a expor.

FATOS

Em 15/07/2011, Nayde, Sheyla, Dayse e Solange venderam

para Anderson e Simone os Lotes 01 e 02 do PAL 38282,
situado na Estrada Pau da Fome, Taquara, Jacarepaguá,
para construção de um loteamento com casas, pelo valor de
R$ 1.625.000,00 (um milhão, seiscentos e vinte e cinco mil reais),
conforme escritura de compra e venda lavrada nas notas do 4º Ofício
de Petrópolis, fls. 133/136 do livro 641 (fls. 54/61). Escritura essa
rerratificada e aditada (livro 664, fl. 034 e livro 473, fls. 110/111 do
4º ofício de Petrópolis – fls. 63/68 dos autos) apenas para
acrescentar e corrigir questões materiais que não implicaram em
modificação do negócio firmado.

Observe que a escritura é de compra e venda, portanto,

a transmissão da propriedade dos lotes foi um ato jurídico perfeito e
acabado, com quitação de preço, parte mediante nota promissória
pró-soluto no valor de R$ 1.140.000,00 (um milhão, cento e quarenta
mil reais).

Não houve emissão de nota promissória, mas apenas

promessa de dação em pagamento totalizando o valor de
R$ 1.140.000,00.

No mesmo instrumento ficou consignado o pagamento dessa

nota promissória através de dação, que refletia uma obrigação de
fazer equivalente a entrega de 06 (seis) futuros terrenos no
empreendimento a ser construído, com área entre 150 e 200m 2,

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cada, e construir 04 (quatro) futuras casas alocadas nos terrenos,
com 120m2 cada uma, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses após
aprovação do projeto junto à Prefeitura, mais a quantia, em espécie,
de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) após a entrega das chaves
das casas construídas.

Além disso, ficou estabelecido o pagamento de

R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) a título de aluguel para as
Autoras durante o período de 24 (vinte e quatro) meses,
que foi integralmente cumprido pelos Réus, conforme contrato de
locação anexado (DOC. 1), que apesar de ter vigência entre
15/08/2011 e 14/02/2014, durou até 30/09/2017, conforme termo
de rescisão (DOC. 2) ocasião que as Vendedoras, ora Autoras,
deixaram o bem por vontade própria e sem qualquer aviso.
Data esta que coincidiu com a distribuição das demandas judiciais em
face dos Réus.

A Escritura de 15/07/2011 fixava o prazo limite de 24 meses para o

cumprimento da promessa de dação em pagamento, ou seja, para a
entrega das 04 casas e dos 06 terrenos. Neste contexto,
o pagamento de R$ 1.500,00 a título de aluguel era obrigação
acessória ao contrato de compra e venda, visto que, para executar
o empreendimento almejado pelos Réus, as Autoras precisariam sair
do terreno e sua casa seria demolida. Portanto, tal como se
depreende do Parágrafo Segundo da Cláusula Primeira da Escritura,
tal aluguel é devido até a entrega das casas e terrenos.

Neste contexto, após esgotadas todas as tentativas de solução

amistosa e sendo as Autoras compelidas a processar os ora Réus,
se viram na iminência de que estes, em decorrência do litígio,
deixassem de pagar o aluguel e elas fossem despejadas.

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Considerando as restrições financeiras das Autoras e o limite de apoio
que o Sr. Vinícius Linhares poderia lhes oferecer, tomaram a
iniciativa de, por prudência, buscar uma casa cujas condições de
locação fossem compatíveis com as parcas possibilidades da família.
Ademais, é importante ressaltar que o Sr. Vinícius Linhares foi
pessoalmente à Administradora do imóvel locado pelos Réus
explicando a situação e o citado imóvel foi deixado limpo e em
perfeito estado, não gerando qualquer ônus para os Réus, conforme
resta comprovado pelo “Termo de Rescisão com Entrega das
Chaves" (Anexo A).

Por oportuno, convém salientar que a obrigação de custear o

aluguel mensal se encontra inserida na Cláusula Primeira,
Parágrafo Segundo, da Escritura de Compra e Venda de
15/07/2011, localizando-se, portanto, fora do rol das
obrigações dadas em pagamento, que figuram no Parágrafo
Primeiro da citada Cláusula Primeira da Escritura. Tanto é
assim que, somados os valores imputados aos 6 terrenos, às 4 casas
e ao remanescente de R$ 120.000,00, alcança-se o
montante devido de R$ 1.140.000,00. Portanto, a obrigação de
pagar o aluguel não restou invalidada por conta da nulidade
da dação em pagamento.

Releva destacar, ainda, que:

- a obrigação é de natureza pecuniária, estando livres as Autoras

para decidirem onde residirem, ou seja, não havia qualquer
obrigação para se manterem no imóvel originalmente alugado pelos
Réus. Destarte, a saída das Autoras do aludido imóvel não exonera
os Réus de prosseguir com o pagamento dessa obrigação;

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- por se tratar de custeio de aluguel, o valor originalmente avençado
deve ser anualmente corrigido, de modo a cumprir seu objetivo,
uma vez que os contratos de locação são atualizados a cada
12 (doze) meses; e

- é absolutamente inverídica a afirmação de que as Autoras deixaram

o imóvel locado sem qualquer aviso, uma vez que os Réus
foram notificados extrajudicialmente (Anexo B) ocasião em que foi
indicada a conta bancária para o adimplemento da obrigação.

Portanto, resta comprovado que deliberadamente optaram por

deixar de cumprir com o pagamento a título de aluguel.

É importante destacar que foi fixado na escritura uma

condição para o início do prazo do cumprimento da obrigação,
estabelecendo, o parágrafo quinto da cláusula primeira, que as obras
somente teriam início após aprovação dos órgãos públicos
competentes.

Portanto, os prazos só começariam a fluir após

aprovação do projeto.

Contudo, com a aprovação do projeto construtivo, que se deu

em 02/09/2015 (DOC. 3), se consolidou a notícia que a
obrigação disposta na escritura de compra e venda
equivalente a dação em pagamento era INEXEQUÍVEL,
em razão de que a legislação urbanística da região
(Decreto municipal nº 2418/1979) impede o
desmembramento em lotes nas metragens acordadas,
sendo o mínimo, 600 m2 (seiscentos), que gerou o

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impedimento do cumprimento da obrigação. Fato de notório
conhecimento das Autoras, confessado na ata notarial anexada
(fls. 79/88) e na notificação extrajudicial que as Autoras promoveram
(fls. 89/97).

A obrigação de entregar lotes com áreas de 150,00 a

200,00 m2, contida no contrato de compra e venda,
por violar expressamente as normas urbanísticas da região,
se afigura como juridicamente impossível ab initio,
com base no art. 104, inciso II c/c 166, inciso II, ambos do Código
Civil. Destarte, a citada CLAÚSULA PRIMEIRA, Parágrafo Quinto,
da Escritura de 15/07/2011 configura condição suspensiva
juridicamente impossível, invalidando o negócio da dação em
pagamento, nos termos do art. 123, inciso I, do Código Civil.

A Escritura é de 15/07/2011, enquanto a Ata Notarial trata de

reunião ocorrida entre as partes em 31/03/2017, ou seja,
5,5 anos após. Nesse ínterim, mais precisamente em fevereiro/2017,
os ora Réus apresentaram minuta de Escritura às Autoras
(fls. 71 a 78), demandando que as mesmas assinassem como
"Intervenientes Anuentes". Em tal documento constava a passagem
das obrigações assumidas pelos ora Réus perante as Autoras para o
Sr. Derlio Fonseca dos Santos; que o ITBI dos Lotes 01 e 02 já havia
sido pago; e que os ora Réus já haviam recebido R$ 800 mil em
outubro/2016. Portanto, na prática, sem a aquiescência das Autoras,
os Réus venderam os Lotes 01 e 02 e sequer se dignaram a utilizar o
valor recebido para pagamento às Autoras, frise-se, mesmo
sabedores do grave quadro de saúde da matriarca da família ao, Sra.
Nayde, que diante da hipossuficiência financeira da família teve que
ser internada no Hospital Cardoso Fontes, vindo a falecer em
janeiro/2017. Portanto, diante dessa flagrante postura antiética e

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desumana, houve a quebra de confiança da família Costa nos Réus e,
por conseguinte, a busca de orientação jurídica para salvaguarda
seus direitos.

A partir daí, em razão de esclarecimentos previamente prestados por

seu patrono, as Autoras tomaram conhecimento da impossibilidade
jurídica de receberem as 04 casas nos 06 terrenos de 150 a 200 m2.

Já a parte Ré, conforme demonstrado nas (fls. 173 e 174),

tinha conhecimento de tal impossibilidade desde o início, visto que
em 22/08/2011, ou seja, no mês seguinte à celebração da
Escritura, o Réu protocolou requerimento na Prefeitura para
remembramento, loteamento e arruamento, frise-se, em lotes de
4ª categoria (600 m2), o qual foi aprovado em 02/09/2015,
como os próprios Réus reconhecem. Se os Réus estivessem de
boa-fé, por óbvio, teriam protocolado requerimento com
planta prevendo lotes de 150 a 200 m 2, tal como tinha
previsto a Escritura.

Os Réus acreditavam ainda que poderiam realizar escritura de

fração de terreno, como tinham feito na aquisição de outro terreno na
mesma região, praticamente na mesma data que adquiriram estes.
Contudo, a Corregedoria de Justiça passou a não autorizar a
realização de escrituras e registro de frações de terreno em virtude
da existência de vários loteamentos clandestinos e da
responsabilidade dos Cartórios. Os Réus pretendiam transferir a
fração de 1/3 dos terrenos, que seria equivalente a 200m 2,
formando assim, o condomínio voluntário disposto no Código Civil.
Porém, em o impedimento de realizar as escrituras e registros,
o negócio se tornou inexequível. Mas a intenção dos Réus,
que inclusive poderá ser confirmada pelo depoimento pessoal das
Autoras sempre foi de cumprir a obrigação tendo diligenciado em
várias esferas para que concluísse a operação.

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 Desde então as partes, como confessado na inicial,
estão buscando um acordo para solucionar o cumprimento da
obrigação, demonstrando a total boa-fé dos Réus.
Ambos entenderam ser melhor efetuar a venda a terceiro que
assumiria o cumprimento da obrigação, fato que foi concretizado,
conforme escrituras em anexo.

Não é verdadeira a alegação dos Réus de que ambas as partes

“entenderam ser melhor efetuar a venda a terceiro que assumiria o
cumprimento da obrigação”. Tanto assim, que foi justamente a
tentativa dos Réus, em 09/02/2017, de fazerem as Autoras
assinarem escritura neste sentido, na qualidade de INTERVENIENTES
ANUENTES (fls. 69 a 78), que configurou a quebra de confiança das
Autoras nos Réus, no sentido de que estes cumpririam, ainda que
em grande atraso, com as obrigações assumidas na Escritura de
15/07/2011. Ademais, a Ata Notarial (fls. 85) registra o alerta do
patrono das Autoras de que, caso o negócio jurídico de compra e
venda entre a 1ª CONTRAPARTE (ora Réus) e a 2ª CONTRAPARTE
(Srs. Derlio e Lau) viesse a ser realizado à revelia das credoras
(ora Autoras), a compra e venda poderia ser anulada via competente
ação pauliana, porque o comprador original ainda permanecerá no
polo passivo das obrigações assumidas, já que a assunção de dívida
por terceiro depende de expressa concordância do credor (art. 299,
caput, do Código Civil), todavia não terá mais os lotes em seu
patrimônio para garantir o cumprimento das obrigações.

Nessas escrituras não houve anuência expressa das Credoras,

ora Autoras, mas há anuência tácita, como se pode verificar no
e-mail anexado as fls. 141/142, denominado de “aceite de acordo”,
com inclusive, envio de minuta de confissão de dívida com assunção
de obrigação. (fls. 143/152)

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Nunca houve “anuência tática” das Credoras, ora Autoras.
A citada minuta do “Termo de Confissão e Assunção de Dívida”
(TCAD), conforme registrado nas fls. 141 a 153, foi encaminhado
pelo patrono das Autoras ao patrono dos Réus em maio/2017,
no bojo das tratativas iniciadas pela Autoras para a solução amistosa
da lide, conforme resta comprovado na Ata Notarial de
março/2017. Somente nas condições detalhadamente
explicitadas naquele TCAD é que as Autoras aceitariam figurar como
intervenientes anuentes na operação de compra e venda
dos Réus com terceiros, o que não ocorreu.

O aceite expresso só não ocorreu porque os Réus tiveram um

problema com a imobiliária que estava intermediando a negociação
na ocasião, conforme narrado pelas Autoras e pode ser comprovado
pela mensagem extraída do aplicativo WhatsApp, anexada à fl. 164.
Após, quando já estavam aptos a retornar, se surpreenderam com a
notícia de que as Autoras tinham ingressado no judiciário.

A Contestação se revela uma verdadeira coletânea de inverdades que

a parte Ré apresenta à revelia do robusto conjunto probatório
apresentado na Exordial. Não havia nenhuma imobiliária
intermediando a negociação e nem houve qualquer surpresa quanto
ao ingresso no Judiciário, pois o e-mail de 13/07/2017 do patrono
das Autoras ao patrono dos Réus, frise-se, com cópia para o
Réu, Sr. Anderson Corrêa, tinha título insuscetível de dúvida, a
saber: “ESTRADA PAU DA FOME, 101 x DERRADEIRA OPORTUNIDADE
DE SOLUÇÃO NEGOCIADA”, conforme fls. 166 a 169. Também o
teor do aludido e-mail indica com clareza solar se tratar do limite
para uma solução negociada, senão vejamos:

- “Meu cliente, Sr. Vinícius Linhares, com a minha devida assistência,

vem buscando há mais de três meses uma solução negociada para o

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pagamento da dívida do Sr. Anderson Corrêa e sua esposa Simone
Brum referente à aquisição pelos mesmos dos lotes 01 e 02
da Estrada Pau da Fome, nº 101, conforme escritura de 15/07/2011”;

- “Inobstante o esforço de meu cliente, os devedores, até a presente

data, não apresentaram efetivo empenho para chegarmos a uma
solução que viabilizasse a quitação da dívida que no próximo sábado
(15/07) completará SEIS ANOS!”; e
- “Aguardarei o posicionamento dos devedores até às 16 h de
14/07/2017 (próxima 6a feira)”.

Isto posto, como os devedores silenciaram, não restou às Autoras

alternativa que não a de recorrer ao Judiciário para salvaguardar
seus direitos, o que fizeram em 17/07/2017.

A respeito dos litígios, há que se esclarecer que as Autoras

promovem neste mesmo Juízo, ainda pendente de decisão,
ação de execução de título extrajudicial (nº 0029946-
92.2017.8.19.0203), que foi devidamente embargada (nº 0046891-
57.2017.8.19.0203).

Assim pretendem não só o cumprimento da obrigação de fazer

inexequível, que ensejou o ingresso inapropriado da ação executiva
de quantia certa, em razão de terem declarado unilateralmente(!)
a nulidade das cláusulas da escritura de compra e venda que
determinavam a dação em pagamento através da obrigação de fazer,
como pretendem receber indenizações morais e materiais em quantia
superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), nesta demanda.
Ou seja, pretendem que os acréscimos ultrapassem o principal.

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Não se trata de “declarar unilateralmente a nulidade das cláusulas da
escritura de compra e venda que determinavam a dação em
pagamento”, mas constatação objetiva frente à legislação
urbanística municipal, segundo a qual, na área em que se
encontram os Lotes 01 e 02, não é possível o fracionamento
em lotes inferiores a 600 m2. Logo, é juridicamente impossível o
cumprimento da promessa de dação em pagamento contida na
Escritura de 15/07/2011, que previa o fornecimento às
Autoras de 06 (seis) lotes de 150 a 200 m2, onde seriam
construídas 04 (quatro) casas. Assim, o art. 166, inciso II, do Código
Civil prevê que a consequência, ante a existência de negócio jurídico
com objeto impossível, é a nulidade do negócio.

Isto posto, as indenizações por danos materiais e morais foram

devidamente justificadas na Exordial e, por oportuno, reitera-se que
se buscou, dentre as opções contabilmente válidas, os parâmetros
mais conservadores, de forma a evitar estéreis discussões do
“quantum”. Inobstante, as Autoras almejam apenas a reparação dos
danos sofridos, razão pela qual serenamente não se opõem a que o
Juízo eventualmente designe perícia ou arbitragem para a avaliação
dos danos materiais. (Aqui será importante se analisar juridicamente
a repercussão em termos de custo e prolongamento do processo,
mas creio ser inevitável que o Juiz busque um parecer neutro).

Com essa exposição de fatos, pretendemos deixar claro dessa

defesa os seguintes pontos, abaixo resumidos:

1 – Existe uma escritura de compra e venda que estabeleceu

uma dação em pagamento de uma nota promissória pró-soluto.

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 2 – Essa dação em pagamento é equivalente a uma obrigação
de fazer futura consubstanciada na construção e entrega de lotes de
terreno e casas.

3 – Essa obrigação de fazer se tornou inexequível,

pois o objeto da entrega, os terrenos de até 200m 2,
não seriam aprovados pela Prefeitura e não seria mais possível o
registro de fração de terreno, sendo aprovado apenas terrenos de
600m2.

4 – Os Réus tentaram acordo para solucionar a questão e,

juntamente com as Autoras, que conferiram aceite tácito,
optaram por transferir a terceiro a obrigação, através de escritura de
assunção de dívida. Esse terceiro será denunciado nesta ação.

5 – Não deve haver duas demandas distintas tratando sobre o

mesmo assunto. Até porque, a via executiva eleita é totalmente
equivocada, como já dito nos embargos à execução.
O título executivo que a embasa é uma escritura de compra e venda
quitada. Assim, a única via adequada é a de procedimento comum,
onde nessa ação poderiam ser discutidos os eventuais vícios do
contrato, nulidades, obrigações pendentes, assunção de dívida e
a existência, ou não, de danos.

Diferentemente do que pretende fazer crer os Réus,

a escritura de compra e venda datada de 15/07/2011
prevê expressamente na Cláusula Sétima (fls. 58 e 59)
a possibilidade de escolha, EXCLUSIVAMENTE PELAS
AUTORAS, pela via da execução por quantia certa ou pela via
da rescisão contratual, no caso de inadimplemento contratual.

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 SÉTIMA: caso o outorgado deixe de promover o
adimplemento de quaisquer das cláusulas
estabelecidas no presente contrato, poderão as
outorgantes optar por:

(a) dar por vencida a integralidade da dívida,

cobrando-a por via de ação de execução,
hipótese em que, além dos encargos monetários
previstos na letra ‘d’ e no parágrafo primeiro da
cláusula primeira, suportará o outorgado com os
custos judiciais e honorários advocatícios fixados em
10% sobre o valor cobrado; ou

(b) ajuizar ação de resolução da escritura de

compra e venda ao celebrado, hipótese em que o
outorgado perderá em favor das outorgantes,
a título de pena compensatória, tudo o quanto houver
sido pago até então, reintegrando-se as outorgantes
na posse do imóvel".

Portanto, não há que se falar em rescisão contratual,

tampouco em cumprimento intempestivo da obrigação por
meio de dação em pagamento. Isto porque as Autoras,
com fulcro na Cláusula Sétima da escritura de compra e venda
de 15/07/2011, optaram legitimamente pela via da execução
por quantia certa.

Releva destacar que na própria Contestação, os Réus confessam

expressamente que a promessa de dação em pagamento
era INEXEQUÍVEL, permanecendo, portanto, os Réus em
situação de inadimplência até a presente data.

13 de 43
Assim, se os próprios Embargantes reconhecem o
inadimplemento das obrigações assumidas por eles mesmos,
logo não deve sequer ser suscitada qualquer dúvida acerca da
higidez da execução, ante a previsão contida na Cláusula
Sétima da escritura de compra e venda de 15/07/2011,
que estabelece inequivocamente a possibilidade de manejo da
execução por quantia certa pelo valor fixado na escritura para
a operação de compra e venda.

Em face do acima exposto, resta patente que as Autoras nada

fizeram além de cumprir o contrato firmado entre as partes.

Acima foi exposto o direito das Autoras em mover a ação de

execução. Entretanto, ao demandarem danos materiais e morais
tendo o mesmo fato gerador da execução, ou seja,
o não cumprimento da Escritura de 15/07/2011, faz-se necessário,
adicionalmente, defender com base na legislação,
na jurisprudência e na doutrina, o direito das Autoras de
moverem paralelamente uma ação de conhecimento para serem
ressarcidas de tais danos. Releva destacar que os Réus,
no subitem 1.1 – CONEXÃO, a seguir, argumentam que as ações de
execução e indenizatória são conexas e deveriam ser juntadas.
Isto certamente representaria um ritmo mais lento do processo,
comprometendo a eficácia da decisão, ainda que venha a ser
favorável às Autoras.

Passamos, então, a demonstração do direito,

que não deixará dúvidas quanto a decisão de improcedência desta
demanda.

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 DIREITO

1 – PRELIMINARES

1.1 – CONEXÃO (ART 337 VIII DO CPC)

Há uma ação de execução de título extrajudicial,

cujo título é a mesma escritura que fundamenta a busca de danos
nesta demanda. Ela tramita sob o nº 0029946-92.2017.8.19.0203,
e deve ser reunida a esta, que desde já se requer, com base no
art. 55, § 2º, I do CPC, abaixo transcrito, sob pena de haver decisão
prejudicial.

“Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais

ações quando lhes for comum o pedido ou a causa pedir.

§ 1º Os processos de ações conexas serão

reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já
houver sido sentenciado.

§ 2º Aplica-se o disposto no caput:

I – à execução de título extrajudicial e

à ação de conhecimento relativa ao mesmo ato jurídico;

II – às execuções juntadas no mesmo título

executivo.

§ 3º Serão reunidos para julgamento conjunto os

processos que possam gerar risco de prolação de decisões
conflitantes ou contraditórias caso decididos
separadamente, mesmo sem conexão entre eles”.
(grifamos)

15 de 43
 Salientamos que em uma das demandas se requer a execução
do contrato, nesta se busca indenização por danos materiais e morais
em valor aproximado ao da própria obrigação principal, em clara
confusão jurídica. Ou seja, se trata de cumprimento da obrigação,
descumprimento e indenização compensatória, multa moratória,
cláusula penal? É necessário definir os institutos jurídicos.
Da forma que foi apresentada nas duas demandas há claramente
uma tentativa de enriquecimento ilícito, razão pela qual se requer a
declaração da conexão e o julgamento em conjunto das demandas.

Já comentado este ponto ao final do capítulo anterior, ou seja,

carece de robusta réplica por parte do escritório, com base na
legislação, na jurisprudência e na doutrina, uma vez que se
trata de ponto estratégico para as Autoras, que se encontram
em vulnerabilidade econômica e, por isso, seria temerário tratar da
lide num único processo de conhecimento, flagrantemente mais
moroso, prejudicando a expectativa de cobrança da dívida aos Réus
no menor prazo possível.

1.2 – IMPUGNAÇÃO A GRATUIDADE DE JUSTIÇA

(ART. 337, XIII do CPC)

As Autoras alegam hipossuficiência financeira juntando como

prova certidões de bens e comprovantes de rendimentos. Porém,
a capacidade financeira não é demonstrada apenas pela quantidade
patrimonial, e sim, se há renda suficiente auferida.

No caso, as Autoras em conjunto recebem, apenas dos

empregadores indicados (fls. 44/47), pois não sabemos se há mais
rendas, informais ou não, aproximadamente R$ 4.000,00 (quatro mil

16 de 43
reais), que já é suficiente para não se enquadrarem na condição de
miserabilidade exigida para concessão do benefício.

Sem mencionar o montante discutido nesta demanda e

na execução mencionada, que somados chegam a quantia de mais de
R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).

Além disso, deixaram de apresentar o imposto de renda que

seria o meio mais idôneo de demonstrar a real condição financeira.

A falta de apresentação dos demais documentos gera

presunção de ocultação de renda.

Contudo, diante do montante apresentado como renda,

mesmo sem a verificação de que exista ou não mais ganhos mensais,
já é suficiente para determinar que não se enquadram em condições
de hipossuficiência.

Tanto é assim, que estão sendo assessoradas por advogado

particular já há bastante tempo, com negociações travadas pelo
mesmo que certamente não abrangem somente honorários de êxito.

Dessa forma, demonstra a insuficiência de documentos

comprobatórios para concessão do benefício, bem como, a existência
de rendas, que somadas, seriam aptas a suportar os custos
processuais, faz-se necessário a revogação da gratuidade,
determinando o recolhimento devido.

17 de 43
 Caso não seja esse o entendimento, ao menos que seja
determinada a revogação do benefício e pagamento das despesas ao
final da demanda, que não gera prejuízo ao Estado e nem mesmo às
Autoras.

A argumentação dos Réus não resiste à confrontação com a realidade

fática, senão vejamos:

1) A dita renda de cerca de R$ 4.000,00 representa, em verdade,

uma renda média inferior a 1,5 salário por cada Autora, o que,
convenhamos, não é reveladora de suficiência financeira.

2) Em verdade, são três irmãs, senhoras humildes e,

conforme os comprovantes que embasaram a gratuidade
(Anexo C), uma delas é aposentada com salário mínimo, outra
empregada doméstica e a terceira também é aposentada com salário
mínimo, trabalhando como merendeira escolar para complementar o
sustento da família.

3) Essas três senhoras humildes a vida toda residiram em área

afastada do centro da Taquara, ambiente que ainda conserva traços
de área rural, em terreno composto pelos Lotes 01 e 02, frise-se,
herdados por seu pai.

4) As certidões juntadas aos autos (fls. 48 a 53)

buscaram demonstrar que as Autoras não possuem qualquer
patrimônio, de onde poderiam eventualmente auferir renda adicional.

5) Ademais, se possuíssem alguma capacidade financeira acima da

mínima necessária à subsistência, não teriam que suportar o calvário

18 de 43
de sua genitora, que pereceu progressivamente desde 2012
acometida por hipertensão arterial sistêmica, osteoporose,
Doença de Paget e Alzheimer, conforme relatório médico
(Anexo D), vindo a falecer em 03/01/2017 num leito do
Hospital Municipal Cardoso Fontes (Anexo E). Neste ponto,
é imperativo salientar que, se os Réus tivessem agido com honradez
e pago o devido às vendedoras dos lotes que adquiriram,
o falecimento da Sra. Nayde poderia, no mínimo, ter se dado em
condições mais dignas, dano este que jamais poderá ser reparado
pelos ora Réus.

Uma vez que os Réus são plenamente conhecedores dos fatos

acima elencados, resta configurada a torpeza com que atuam.
Afinal de contas, como sabem que as Autoras não teriam condições
de pleitear em juízo os seus direitos, caso tivessem que cobrir as
custas judiciais, objetivam atacar a gratuidade concedida pelo
d. Juízo para neutralizar a ameaça que o processo em tela lhes
apresenta.

Em verdade, os Réus estão projetando nas Autoras a sua própria

conduta, uma vez que buscaram ludibriar a Justiça adotando como
valor da causa R$ ______,00, quando este, em verdade,
é de R$ 1.073.566,10 (fls. __ a ___). Certamente, a torpeza dos
Réus não serviu de paradigma para a conduta das Autoras.

O Escritório deverá verificar o recolhimento das custas pelos Réus

(se é que seja pertinente para o polo passivo), no tocante ao
valor da causa que consideraram, pois provavelmente usaram o
mesmo ardil da Execução, ou seja, consideraram R$ 1 mil,
quando seria superior a R$ 1 milhão! A partir daí, deve constar na
réplica à Contestação o pedido para que o Juiz exija a regularização

19 de 43
do recolhimento das custas sob pena de ser desconsiderada a
Contestação apresentada.

Cumpre esclarecer ainda que, buscando salvaguardar os interesses

da família, o Sr. Vinícius José Costa Linhares da Silva,
filho da Sra. Dayse, já devidamente qualificado na Inicial,
vem cobrindo os custos incorridos até o momento. Outro ponto a
salientar, é que o montante pago pelo Sr. Vinícius Linhares,
referente ao contrato de honorários, corresponde à apenas 20% do
valor pactuado, sendo os 80% restantes vinculados ao êxito.

1.3 – ILEGITIMIDADE PASSIVA (ART. 337, XI do CPC)

Como os Réus eram os legítimos proprietários e possuidores

dos lotes objeto dessa ação, não havia impedimento algum para
alienação dos imóveis à terceiros, que de fato se realizou em
08/09/2016, bem antes da distribuição desta demanda,
conforme promessa de venda disposta no instrumento
particular em anexo. (DOC.4)

Recentemente a operação foi concluída através da escritura

pública de compra e venda em anexo (DOC. 5), lavrada nas notas do
24º ofício, em 04/10/2017, no livro 7644, fls. 118/121,
que deixa claro que os Réus não são legítimos para figurar no polo
passivo desta ação, já que não são mais os proprietários dos lotes e
a obrigação contida no título foi assumida por Leonardo José do
Patrocínio Aragão dos Santos Lau e Dérlio Fonseca dos Santos,
através da escritura de assunção de obrigação, lavrada nas notas do
24º oficio, livro nº 7679, fls. 63/64 (DOC. 6). Inclusive os atuais
proprietários constroem no local um empreendimento que está sendo
vendido à terceiros.

Apesar de não ter havido a anuência expressa das

Autoras/Credoras no instrumento de assunção, esta anuência foi

20 de 43
realizada tacitamente através da negociação amplamente narrada na
inicial e pelo e-mail anexado aos autos na fl.141/142.

Portanto, os Réus não são legítimos para figurar no polo

passivo.

De partida, é cediço que decorre do direito de ação do autor a

impossibilidade de substituição do polo passivo da demanda por
iniciativa do réu, de modo que cabe somente ao autor da ação definir
contra quem deseja litigar (direito potestativo). Assim,
cabe às Autoras definirem contra quem querem demandar.

Isto posto, se afigura totalmente incabível a substituição do

polo passivo, sob pena de violação ao direito de ação e
ao princípio da estabilização da demanda.

Ainda que fosse possível a substituição do polo passivo da demanda

por iniciativa do réu, o que se admite ad argumentandum tantum,
fato é que a execução se refere ao título executivo
consubstanciado na escritura de compra e venda de
15/07/2011, firmada somente entre as Autoras e
os Réus, o que faz com que terceiros se encontrem
desprovidos de legitimidade passiva.

Além disso, a escritura apresentada pelos Réus (Anexo F)

de venda dos Lotes 01 e 02 para os Srs. DERLIO FONSECA DOS
SANTOS e LEONARDO JOSÉ DO PATROCÍNIO ARAGÃO DOS SANTOS
LAU não se afigura registrada no RGI - conforme se constata pelas
Certidões de Ônus Reais dos Lotes 01 e 02 (Anexos G e H) - e,
portanto, resta impossibilitada de caracterizar a transferência da

21 de 43
propriedade, já que a aquisição da propriedade só se dá com o
registro, nos termos do art. 1.227 do Código Civil.

De qualquer modo, os Réus são devedores das Autoras,

mediante dívida constante da escritura de 15/07/2011, o que faz com
que a assunção de dívida pelos novos supostos proprietários,
como descrito na escritura de 04/10/2017 (Anexo F)
seja absolutamente inválida, uma vez que carece da
concordância expressa das Credoras/Autoras (art. 299, caput,
do Código Civil), que jamais anuíram com tal transferência de
propriedade.

Neste ponto, cabe salientar que os Réus tinham plena consciência da

necessidade de anuência das Autoras. Tanto assim, que em troca de
e-mails de 09/02/2017 (fls. 69 a 70) foi encaminhado ao
representante das Autoras, Sr. Vinícius Linhares, minuta de Escritura
(fls. 71 a 78), onde as mesmas eram designadas como
“Intervenientes Anuentes”.

O e-mail deste patrono (fls.141 e 142) citado na Contestação buscou

formalizar o acordo. Entretanto, diante da negativa dos Réus de se
comprometerem por escrito com as condicionantes estabelecidas,
o acordo restou fracassado. Portanto, se a negociação malogrou,
não se pode falar em "anuência tácita".

Por fim, prevê o art. 109, § 1º do CPC que “o adquirente não

poderá ingressar em juízo, sucedendo o alienante ou cedente,
sem que o consinta a parte contrária”.

22 de 43
Assim, a sucessão processual no polo passivo depende
expressamente da anuência das Autoras, uma vez que,
à época da escritura de compra e venda de 04/10/2017
(Anexo F), entre os ora Réus, de um lado, e DÉRLIO FONSECA e
LEONARDO LAU, de outro, o bem imóvel já se encontrava
litigioso, porque a presente execução já havia sido proposta
bem antes, em 17/07/2017, conforme explicita a aludida escritura
em seu item “12 – DOS DOCUMENTOS E CERTIDÕES
APRESENTADAS”, o que demonstra a completa má-fé dos Réus
na referida alienação.

Por essas razões, a modificação do polo passivo por iniciativa

dos Réus se afigura medida totalmente descabida no
ordenamento jurídico pátrio.

Creio aqui ser oportuno reiterar também a fraude à execução,

nos seguintes termos:

Ademais, releva destacar que a dita escritura celebrada em

04/10/2017, transfere para os compradores a obrigação de
cumprimento da promessa de dação em pagamento,
a qual os próprios Réus alegam na Contestação ter
conhecimento da impossibilidade de seu cumprimento desde
02/09/2015 (fls. 287 e 296), o que demonstra de forma cabal
a má-fé dos Réus.

É flagrante que a operação de compra e venda em tela levada

a efeito pelos Réus visa a, única e exclusivamente, inviabilizar
o pagamento do crédito, tanto pelo acima exposto, quanto pelo
fato de os compradores, DERLIO FONSECA DOS SANTOS e
LEONARDO JOSÉ DO PATROCÍNIO ARAGÃO DOS SANTOS LAU,

23 de 43
assim como a sociedade empresária PATROPI PROMOTORA DE
CRÉDITO E FOMENTO MERCANTIL LTDA., se afigurarem como
pessoas – físicas e jurídica – inidôneas e sem a menor
capacidade econômico-financeira para realizar qualquer
pagamento a quem quer que seja, conforme resta sobejamente
comprovado em levantamento efetuado por este patrono
(Anexo I) Aliás, beira o escárnio designar como garantidora de uma
obrigação avaliada em mais de R$ 1 milhão a sociedade
empresária PATROPI, visto que em pesquisa realizada no sítio
eletrônico do TJ/RJ, a mesma já figurou em 17 processos como
revel, sendo condenada em todos à devolução dos valores
pagos, acrescidos de ressarcimento pelas perdas e danos.
Não bastasse, em 07/08/2017, nos autos do processo
nº 0037009-42.2015.8.19.0203, o d. Juízo competente
realizou a penhora on-line nas contas da PATROPI
não encontrando nenhum centavo sequer.

Não é outra conclusão que se extrai quando se depara com o

resultado da penhora on-line realizada por este d. Juízo às
fls. 296/298 da Execução (Processo nº 0029946-92.2017.8.19.0203)
em que o valor arrestado constituiu ínfima parcela (R$ 7.132,17)
do montante executado (R$ 1.825.461,72).

Assim, resta caracterizado que os Réus, à época da alienação dos

lotes, não possuíam higidez financeira para suportar a execução,
já distribuída em momento anterior à alienação, o que demonstra a
ocorrência de flagrante fraude à execução.

Destaca-se que se trata de ação de execução por quantia certa,

por isso, a fraude à execução se dá porque a referida alienação
reduziu os devedores à insolvência, e não pela venda em si dos
lotes.

24 de 43
Ademais, o art. 792, inciso IV, do Código de Processo Civil
(CPC) dispõe que a alienação é considerada fraude à execução
quando, ao tempo da alienação, “tramitava contra o devedor
ação capaz de reduzi-lo à insolvência”. Neste ponto,
a própria escritura de compra e venda de 04/10/2017, firmada
entre os Embargantes e terceiros, prevê expressamente em seu
item “12 – DOS DOCUMENTOS E CERTIDÕES APRESENTADAS”
a existência da ação de execução já em curso (Anexo F),
o que demonstra a completa má-fé dos Réus na referida
alienação.

3 - DENUNCIAÇÃO DA LIDE (ART. 125, II DO CPC)

Não sendo acolhida a ilegitimidade, alternativamente,

há que ser deferida a denunciação à lide de Leonardo José do
Patrocínio Aragão dos Santos Lau, Dérlio Fonseca dos Santos e
Patropi Promotora de Crédito e Fomento Mercantil LTDA.

Isto porque os dois primeiros são os atuais proprietários dos

lotes e assumiram a obrigação de fazer, como já relatado.
E a terceira, é a garantidora do negócio, tendo lavrado escritura de
constituição de direito real de garantia hipotecária sobre bem imóvel,
lavrada nas notas do 24º oficio de notas, livro 7644, fls. 120/12.
(DOC. 7)

Portanto, estão obrigados pelas escrituras firmadas,

a indenizar, tendo inclusive declarado expressamente que todas as
condenações oriundas das ações promovidas são de responsabilidade
dos mesmos, conforme trecho destacado abaixo extraído da escritura
de assunção de obrigação.

25 de 43
 Tais escrituras indicam que DÉRLIO E LEONARDO assumiram
as obrigações dispostas na escritura de compra e venda. Assim como,
colocam a empresa PATROPI como garantidora da obrigação através
de garantia real.

Por essa razão, como houve a concordância tácita das

Autoras quanto a assunção da dívida faz-se necessária a denunciação
de DÉRLIO, LEONARDO E PATROPI. Mesmo que não tivesse havido o
aceite tácito, as escrituras mencionadas transferem a obrigação aos
terceiros indicados, que gera direito de regresso dos Réus.

Assim, requer deferimento da denunciação com a citação

das pessoas indicadas para integrar o polo passivo da demanda.

Segundo o art. 125, inciso II, do CPC, é admissível a denunciação da

lide, promovida por qualquer das partes, àquele que estiver obrigado,
por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo
de quem for vencido no processo. Isto posto, solicito que esse
Escritório esclareça se o efeito de tal denunciação consiste em
viabilizar ação dos Réus contra os adquirentes dos Lotes (Derlio e
Lau), caso sejam obrigados a indenizar as Autoras. Caso afirmativo,
por que, então, devem esses terceiros figurarem no polo passivo?

26 de 43
Caso negativo, favor explicar o eventual impacto de tal denunciação
na execução e na ação indenizatória.

Ademais, conforme já reiterado, nunca houve “anuência tática”

das Credoras, ora Autoras, pois somente nas condições
detalhadamente explicitadas na minuta do “Termo de Confissão e
Assunção de Dívida” (TCAD), conforme registrado nas fls. 143 a
153, é que as Autoras aceitariam figurar como intervenientes
anuentes na operação de compra e venda dos Réus com terceiros,
o que não ocorreu.

4 - OBRIGAÇÃO INEXEQUÍVEL E EXCLUDENTE DE

RESPONSABILIDADE POR FATO DE TERCEIRO (ART. 393, p.ú e
399 do CC)

Inicialmente, cabe esclarecer que os Réus adquiriram os lotes

como pessoas físicas e não possuem negócio de incorporação,
construção, ou comercialização de imóveis. Apenas se interessaram
pelos terrenos e resolveram adquirir, pagando parte através de lotes
e casas no próprio local.

Conforme descrito no trecho extraído da cláusula primeira

e seus parágrafos da escritura de compra e venda, colado abaixo,
a obrigação é totalmente clara quanto ao tamanho e tipo dos lotes e
construções.

27 de 43
28 de 43
 O cumprimento da obrigação após a aprovação do projeto,
que se deu em 02/09/2015, se tornou inexequível e acarretaria em
vantagem econômica desproporcional para as Autoras,
já que somente foi possível aprovar o parcelamento do solo em lotes
mínimos de 600 m2, que corresponde a três vezes o tamanho da
obrigação principal, se tornando inviável o cumprimento.

Dessa forma, o contrato se tornou excessivamente oneroso,

cabendo, inclusive sua resolução, conforme preceitua o art. 478 do
CC. Contudo, as partes resolveram modificar a obrigação e transferir
para terceiro, fazendo com que haja o devido cumprimento.

Tal fato nunca foi negado pelas Autoras e está confessado na

inicial, nos e-mails trocados, na ata notarial realizada, na notificação
enviada por elas, etc. Todos esses documentos estão anexados ao
processo junto da inicial. Em razão disso, começaram as tratativas
que culminaram com a venda do negócio e assunção das obrigações
por terceiros.

29 de 43
 É sabido que quando a obrigação se torna impossível de ser
cumprida ela se resolve em perdas e danos, salvo se não houver
culpa do devedor, como é o caso em tela, onde o descumprimento da
obrigação se deu por fato de terceiro.

O art. 393 dispõe:

“O devedor não responde pelos

prejuízos resultantes de caso fortuito ou força
maior, se expressamente não se houver por
eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de

força maior verifica-se no fato necessário,
cujos efeitos não era possível evitar ou
impedir”.

Assim, nesse caso o devedor não deu causa ao dano,

sendo este, então, causado por um terceiro, Prefeitura,
que não aprovou o projeto de lotes de 200 m 2. Aqui,
o fato é imprevisível e inevitável, não sendo correto atrelar o dano ao
agente, pois o fato de terceiro rompe o nexo causal e, desse modo,
não há o dever de indenizar para aquele.

A argumentação dos Réus de que se trataria de "prejuízos resultantes

de caso fortuito ou força maior" e, não bastasse, atribuindo à
Prefeitura a culpa pela não aprovação do projeto de lotes de 200 m 2,
é completamente divorciada da realidade fática e não encontra o
menor amparo documental, senão vejamos:

30 de 43
- primeiro alegam que pagaram "parte através de lotes e casas no
próprio local" para, em seguida, afirmarem que "o cumprimento da
obrigação após a aprovação do projeto, que se deu em 02/09/2015,
se tornou inexequível";

- não há que se falar em caso fortuito ou força maior e, muito

menos, em atribuir à Prefeitura qualquer ônus, pois esta
apenas cumpriu o previsto na legislação urbanística municipal, frise-
se, que se encontra em vigor há mais de 40 anos, a qual veda na
região em que se encontram os Lotes 01 e 02 fracionamentos
inferiores a 600 m2; e

- como reconhecem os Réus na própria Contestação, na Escritura

de 15/07/2011 "a obrigação é totalmente clara quanto ao tamanho
e tipo dos lotes e construções", ou seja, que cada um dos 06 lotes
teria área entre 150 e 200 m 2. Entretanto, é cediço que o
comprador, ora Réu, teve conhecimento inequívoco da
impossibilidade jurídica do objeto e da condição suspensiva
que compunham o contrato, pois deu entrada em requerimento
de remembramento, loteamento e arruamento (fls. 173)
na Coordenadoria de Licenciamento e Fiscalização Urbanística de
Jacarepaguá em 22/08/2011 (processo no 02/42/000.825/2011),
frise-se, no mês seguinte à celebração da compra e venda
(fls. 54 a 61), cuja planta anexa ao dito requerimento
(fls. 174) explicitava que a área remembrada seria fracionada
em lotes de 4ª categoria (área mínima de 600 m 2),
como exigido pela legislação municipal.

Por derradeiro, conforme já repisado, nunca houve “anuência tática”

das Credoras, ora Autoras, pois somente nas condições
detalhadamente explicitadas na minuta do “Termo de Confissão e
Assunção de Dívida” (TCAD), conforme registrado nas fls. 143 a
153, é que as Autoras aceitariam figurar como intervenientes
anuentes na operação de compra e venda dos Réus com terceiros,
o que não ocorreu. A Inicial e seus anexos (a Ata Notarial e

31 de 43
os e-mails trocados entre as partes) demonstram de forma patente
que as Autoras nunca anuíram que terceiros assumissem as
obrigações dos Réus perante elas e, inclusive, estes foram alertados
das consequências jurídicas, caso levassem adiante a venda dos lotes
a terceiros sem tal anuência, conforme consta na Ata Notarial
(fls. 85).

5 - DANO MATERIAL JÁ QUITADO

Causa estranheza o pedido de indenização por danos materiais

consubstanciado em pagamento de aluguel se este foi realizado
durante todo o período pelos Réus, conforme documentos anexados.

Só houve a interrupção no pagamento porque as Autoras

deixaram voluntariamente o imóvel, fato este que não só é
comprovado pelo termo de rescisão recente, como poderá ser
confirmado através de depoimento do preposto da imobiliária que
administrava o bem. Deixaram o imóvel provavelmente por conta
deste pedido da ação, o que demonstra vontade de enriquecimento
sem causa.

O pedido realizado representa uma rediscussão de

cláusula contratual que é totalmente válida e, afirmamos,
não foi arguida sua nulidade.

O parágrafo segundo da cláusula primeira da escritura de

compra e venda dispõe o seguinte:

32 de 43
 Portanto, tratando-se de cláusula válida, que foi cumprida
integralmente pelos Réus, não há que se falar em nova indenização
por danos materiais.

A Contestação busca confundir a obrigação acessória de pagar um

valor originalmente fixado em R$ 1.500,00 a título de aluguel,
em cumprimento do previsto no Parágrafo Segundo da Cláusula
Primeira da Escritura de 15/07/20111, com o dever de indenizar as
Autoras, conforme didaticamente demonstrado na Exordial,
uma vez que, apesar de não terem efetivamente pago pelos
Lotes 01 e 02, os Réus vêm gozando da posse
desses lotes desde setembro/2011 sem a correspondente
contraprestação por isso.

Pelo acima exposto, há que se considerar os danos materiais

mediante pedido indenizatório com base no valor do aluguel dos
lotes que as vendedoras deixaram de auferir, sob pena de
enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).

Ademais, conforme já esclarecido, é absolutamente inverídica a

afirmação de que as Autoras deixaram o imóvel locado sem qualquer
aviso, uma vez que os Réus foram notificados extrajudicialmente

33 de 43
(Anexo B). Entretanto, mesmo notificados e, portanto,
cientes da conta na qual deveriam prosseguir com o depósito
mensal da obrigação pecuniária a título de aluguel,
os Réus deliberadamente optaram por descumprir mais este
item da Escritura de 15/07/2011.

6 – IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAR POR DANOS MORAIS

Não há que se falar em dano moral devido em razão do

descumprimento da obrigação que se tenha dado por uma
impossibilidade técnica, e não pela vontade do devedor.
Pelo contrário, os Réus demonstraram a todo tempo sua boa-fé,
buscando formas de solucionar a obrigação impossível,
chegando inclusive a realizar a assunção da obrigação por terceiro,
que garantiu a dívida através de garantia real.

As alegações autorais sobre dor, sofrimento e transtorno

nesse contexto, não passam de uma tentativa retórica apelativa para
comoção de vossa excelência, mas sem nenhum respaldo probatório,
o que lhes tornam insuscetíveis.

Isto porque, as provas dos autos confirmam a versão dos Réus

sobre a obrigação impossível, o fato de terceiro, onerosidade
excessiva e assunção da dívida com garantia de pagamento.

De todo modo, o mero descumprimento contratual não gera

indenização por dano moral, conforme aponta a própria Súmula 75
desse Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro.

34 de 43
 Súmula 75, TJRJ. “O simples descumprimento de dever legal
ou contratual, por caracterizar mero aborrecimento, em princípio,
não configura dano moral, salvo se da infração advém circunstância
que atenta contra a dignidade da parte.”

A frustação da expectativa das Autoras para receber os lotes e

casas, por si só, não engendram dano à personalidade, a ponto de
causar abalo psicológico incomum, quiçá in re ipsa. Especialmente
quando durante todo o tempo os Réus custearam aluguel para as
Autoras.

Até porque, na vida moderna, como aponta a ministra

Nancy Andrigui do STJ no REsp 1.634.847-SP, os dissabores,
os desconfortos e as frustações integram o atual contexto da
complexa vida em sociedade, não fugindo assim do espectro do
aborrecimento, a ponto de configurar dano moral e ensejar uma
necessária reparação extrapatrimonial.

“Dissabores, desconfortos e
frustações de expectativa fazem parte da vida
moderna, em sociedade cada vez mais
complexa e multifacetada, como renovadas
ansiedades e desejos, e por isso não se
mostra viável aceitar que qualquer estímulo
que afete negativamente a vida ordinária
configure dano moral.” (RECURSO ESPECIAL
Nº 1.634.847 – SP (20160/0086245-0)
REL. MIN. NANCY ANDRIGHI – Dje:
29/11/2016)

35 de 43
 Assim, no caso concreto, em que as Autoras tiveram
frustradas suas expectativas de adquirir imóvel, sem qualquer outra
repercussão, demonstram que os fatos narrados, apesar de
desagradáveis, não ultrapassam a seara do mero aborrecimento.

O dano, aliás, diferente do que as autoras afirmam,

precisa sem ser comprovado, juntamente porque integra o fato
danoso, sendo inclusive o elemento central sem o qual não surge o
dever de indenizar.

Assim, não basta as Autoras alegarem o inadimplemento da

obrigação de fazer, mas sim que comprovem o descumprimento
contratual que repercuta gravemente nas suas esferas de dignidade.

Primeiramente, conforme já repisado, é cediço que o comprador,

ora Réu, teve conhecimento inequívoco da impossibilidade
jurídica do objeto e da condição suspensiva que compunham o
contrato a partir do requerimento de remembramento,
loteamento e arruamento (fls. 173), que deu entrada na
Coordenadoria de Licenciamento e Fiscalização Urbanística de
Jacarepaguá em 22/08/2011 (processo no 02/42/000.825/2011),
frise-se, no mês seguinte à celebração da compra e venda
(fls. 54 a 61), cuja planta anexa ao dito requerimento
(fls. 174) explicitava que a área remembrada seria fracionada
em lotes de 4ª categoria (área mínima de 600 m 2),
como exigido pela legislação municipal.

Portanto, DESDE 2011, OS RÉUS – E SOMENTE ELES -

TINHAM INEQUÍVOCA CIÊNCIA DOS LIMITES MÍNIMOS PARA
O PARCELAMENTO DA TERRA NA REGIÃO E,

36 de 43
CONSEQUENTEMENTE, MANTINHAM, DESDE ESSA DATA,
INDUBITÁVEL CONHECIMENTO ACERCA DA NULIDADE
ABSOLUTA AB INITIO DAS OBRIGAÇÕES DADAS EM
PAGAMENTO. Isto porque as Autoras, senhoras humildes,
não detinham conhecimento sobre a existência de requisitos legais
impeditivos de parcelamento da terra nos termos pactuados na
escritura, notadamente em contraposição aos Réus, empreendedores
imobiliários que são, conforme operações descritas nas Certidões
expedidas pelo 5º e 6º Ofícios do Registro de Distribuição
(Anexos J e K).

Assim, em flagrante violação ao dever de boa-fé objetiva,

previsto nos art. 187 e 422 do Código Civil, os Réus,
cientes da impossibilidade de cumprir a dação em pagamento ainda
em 2011, convenientemente escolheram permanecer inertes
em relação às obrigações de fazer, tampouco as substituindo
pela obrigação de pagar em dinheiro o valor restante de
R$ 1.140.000,00, em flagrante afronta também ao princípio da
dignidade da pessoa humana, previsto no art. 1º, inciso III,
da Constituição Federal, causando de forma deliberada danos às
vendedoras, ora Autoras, que sofreram vários ciclos de angústia e
frustração pelas sucessivas postergações do prazo de entrega
das casas e terrenos, frise-se, promessas nunca cumpridas.
Esse cenário, já trágico em si, foi agravado com o FALECIMENTO
DA SRA. NAYDE COSTA DA SILVA NO DIA 03/01/2017,
AOS 92 ANOS, SEM QUE PUDESSE VER REALIZADO O SONHO
DA CASA PRÓPRIA, A QUAL OS RÉUS SE OBRIGARAM A
CONSTRUIR HÁ CERCA DE 6 ANOS.

Não bastasse, os Réus levaram a efeito operação de compra e

venda dos Lotes com a finalidade, única e exclusivamente,
de inviabilizar o pagamento do crédito, buscando transferir,

37 de 43
frise-se, sem a anuência das credoras, ora Autoras,
as obrigações que assumiram na Escritura de 15/07/2011.
Isto se torna patente ao se analisar o levantamento efetuado
(Anexo I), o qual comprova de maneira inconteste que os
compradores, DERLIO FONSECA DOS SANTOS e LEONARDO JOSÉ DO
PATROCÍNIO ARAGÃO DOS SANTOS LAU, assim como a sociedade
empresária PATROPI PROMOTORA DE CRÉDITO E FOMENTO
MERCANTIL LTDA., se afiguram como pessoas – físicas e jurídica
– inidôneas e sem a menor capacidade econômico-financeira
para realizar qualquer pagamento a quem quer que seja. Aliás,
beira o escárnio designar como garantidora de uma obrigação
avaliada em mais de R$ 1 milhão a sociedade empresária
PATROPI, visto que em pesquisa realizada no sítio eletrônico do
TJ/RJ, a mesma já figurou em 17 processos como revel,
sendo condenada em todos à devolução dos valores pagos,
acrescidos de ressarcimento pelas perdas e danos.
Não bastasse, em 07/08/2017, nos autos do processo nº
0037009-42.2015.8.19.0203, o d. Juízo competente
realizou a penhora on-line nas contas da PATROPI
não encontrando nenhum recurso disponível.

Releva destacar também que na Cláusula Segunda da Escritura

lavrada em 04/10/2017, formalizando a citada operação de
compra e venda (Anexo F) é declarado que "o preço ajustado
foi de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), já recebidos
anteriormente". Por seu turno, em 09/02/2017, mediante troca
de e-mails (fls. 69 a 70), o Réu, por meio de seu então advogado,
Dr. Sidnei de Siqueira (OAB/RJ 71.724), encaminhou ao
representante das Autoras "minuta de escritura", por meio da qual já
pretendia operacionalizar a venda dos lotes para o Sr. Derlio
Fonseca, o qual se sub-rogaria nas obrigações outrora assumidas
pelos Réus perante às credoras (fls. 71 a 78). Na dita minuta, é

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explicitado que esse valor de R$ 800.000,00 (oitocentos mil
reais) já havia sido pago aos Réus em 04/11/2016.

Tal operação se encontrava tão firme entre os Réus e o Sr. Derlio

Fonseca, que a minuta explicita, tal como a Escritura posteriormente
confirmou, que o imposto de transmissão já havia sido pago em
janeiro/2017, senão vejamos: "10 - DO IMPOSTO DE
TRANSMISSÃO - ITBI - Os Impostos de Transmissão incidentes
sobre a presente foram apresentados e pagos da seguinte forma:
01) imóvel da estrada do pau da fome, lote 02, LTM 38282-JPA,
pago em 18/01/2017, no valor de R$ 20.377,50 através da
Guia nº 2086162, tendo como base de cálculo o valor de
R$ 1.018,875,00; 02) imóvel da estrada do pau da fome n° 101,
lote 01, LTM 38282-JPA, pago em 18/01/2017, no valor de
R$ 6.000,00, através da Guia nº 2086154, tendo como base de
cálculo o valor de R$ 300.000,00".

Pelo acima exposto, resta comprovado que os Réus, ao menos,

desde agosto/2011 tinham plena ciência da impossibilidade jurídica
de cumprimento da promessa de dação em pagamento contida na
Escritura de julho/2011, o que resulta no retorno à obrigação de
pagar em dinheiro o valor restante de R$ 1.140.000,00. Entretanto,
ao receberem em novembro/2016 o montante de
R$ 800.000,00 pela venda dos Lotes, frise-se, sem a anuência
das Credoras, ora Autoras, deliberadamente não promoveram
a quitação parcial da dívida e, sequer buscaram um acordo
com vistas à plena quitação do saldo devedor,
o que demonstra de forma cabal a má-fé dos Réus.

A reprovável conduta acima descrita, frise-se, respaldada em provas

documentais, assume o "status" de torpeza, uma vez que:

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- os Réus, mesmo cientes de impossibilidade jurídica da promessa de
dação em pagamento, continuaram por anos criando ilusões e
falsas esperanças no sentido de que um dia as vendedoras,
ora Autoras, teriam suas tão sonhadas casas próprias. Inclusive,
o Réu, Sr. Anderson Correa, chegou ao ponto de contratar a arquiteta
Débora Maísa Schon de Carvalho (Tel.: 99483-3444, registro no CAU
nº 1774158, e-mail: deborarqui@ig.com.br) para coletar junto às
Autoras detalhes das plantas de suas almejadas casas, conforme
farta documentação ora disponibilizada (Anexo ___);

- os Réus tinham pleno conhecimento do precário estado de saúde da

Sra. Nayde Costa da Silva e das severas restrições financeiras da
família Costa, por meio de periódicas visitas à humilde residência da
família Costa, por vezes acompanhado da arquiteta Débora Schon.
Isto posto, pela absoluta hipossuficiência, a família teve que assistir
sua matriarca perecer progressivamente num leito do Hospital
Municipal Cardoso Fontes, vindo a falecer em 03/01/2017
(Anexo E). Neste ponto, é imperativo salientar que,
se os Réus tivessem agido com honradez e pago o devido às
vendedoras dos lotes que adquiriram, o falecimento da Sra. Nayde
poderia, no mínimo, ter se dado em condições mais dignas,
dano este que jamais poderá ser reparado pelos ora Réus.

Em face do acima exposto, repugna a alegação dos Réus na

Contestação de que "os fatos narrados, apesar de desagradáveis,
não ultrapassam a seara do mero aborrecimento".

Destarte, há que se considerar o induvidoso dano moral das

credoras, ora Autoras.

7 - AUSÊNCIA DE REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA TUTELA

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 As tutelas de urgência solicitadas, tanto para arresto dos bens,
quanto para pagamento do aluguel mensal fixado por critérios
exclusivos das Autoras não têm como ser deferida porque estão
ausentes os requisitos.

O arresto só tem lugar quando há uma decisão condenatória e

é provado o risco de esvaziamento patrimonial, que não é o caso.

Isto demanda uma contra-argumentação do Escritório,

pois é matéria de natureza intrinsecamente jurídica!

Já o pedido de pagamento de aluguel, este nunca deixou de

ser realizado, senão por vontade das Autoras que saíram
voluntariamente. Contudo, o cumprimento se restringiria a cláusula
pactuada na escritura de compra e venda.

De qualquer forma, atualmente, após a realização da escritura

de assunção de dívida, os atuais obrigados seriam os denunciados
nesta ação, razão pela qual não há que prosperar os pedidos.

Como se depreende do Parágrafo Segundo da Cláusula Primeira da

Escritura de 15/07/2011 (fls. 54 a 61), tal aluguel é devido até a
entrega das casas e terrenos.

Releva destacar, ainda, que:

- a obrigação é de natureza pecuniária, estando livres as Autoras

para decidirem onde residirem, ou seja, não havia qualquer
obrigação para se manterem no imóvel originalmente alugado pelos
Réus. Destarte, a saída das Autoras do aludido imóvel não exonera
os Réus de prosseguir com o pagamento dessa obrigação; e

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- é absolutamente inverídica a afirmação de que as Autoras deixaram
o imóvel locado sem qualquer aviso, uma vez que os Réus foram
notificados extrajudicialmente (Anexo B), ocasião em que foi
indicada a conta bancária para o adimplemento da obrigação.
Portanto, resta comprovado que deliberadamente optaram por deixar
de cumprir com o pagamento a título de aluguel.

8 - CONCLUSÃO

Isso posto requer:

a) Seja deferida a conexão entre a presente e a execução de

título extrajudicial nº 0029946-92.2017.8.19.0203;
b) Seja deferida a ilegitimidade passiva dos Réus,
substituindo-os pelos atuais proprietários dos imóveis,
abaixo indicados;
c) Seja indeferida a gratuidade de justiça concedida às
Autoras;
d) Alternativamente, seja deferida a denunciação à lide de
PATROPI PROMOTORA DE CRÉDITO E FOMENTO MERCANTIL
LTDA, inscrita no CNPJ sob o nº 09.660.712/0001-01, com sede na
Av. Nelson Cardoso, 1284, sala 202, Taquara, Jacarepaguá,
LEONARDO JOSÉ DO PATROCÍNIO ARAGÃO DOS SANTOS LAU,
inscrito no CPF sob o nº 121.594.587-67, domiciliado na
av. Nelson Cardoso, 1284, sala 202, Taquara, Jacarepaguá e
DÉRLIO FONSECA DOS SANTOS, inscrito no CPF sob o nº
362.238.327-53, domiciliado na Rua Francisca Salles, 264, bloco 02,
apt. 104, Freguesia, Jacarepaguá, determinando a citação dos
mesmos.
e) Por fim, que seja julgada improcedente todos os pedidos,
condenando as Autoras em custas e honorários.

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Protesta provar o alegado por todos os meios de provas em
direito admitidos.

Termos em que pede deferimento.

Rio de Janeiro, 04 de outubro de 2018

MARISE REIS FIGUEIRAS

OAB/RJ 133.222

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