Arq.

Eduardo Iberico Acosta

CURSO: PLANEAMIENTO TERRITORIAL

PROCESOS DE OCUPACIÓN DE SUELO

Procesos de ocupación del
suelo
1. Impactos ambientales del proceso de
urbanización
2. Procesos de ocupación del suelo
1. Habilitación urbana
2. Reurbanización
3. Reajuste de suelos
IMPACTOS DEL PROCESO DE
URBANIZACIÓN
Ambiente

 Todas y cada una de las partes que conforman un

ecosistema, interpretadas como piezas
interdependientes:
 Físicos (clima, suelo, aire, agua, ruido)
 Biológicos (flora, fauna, ecosistemas)
 Humanos ( población, económicos, sociales, legales,
culturales, estéticos, paisaje)
 • Efecto que sobre
Impacto el ambiente
puede producir la
ambiental actividad
humana.
• Diferencia en la evolución
•Impactodel entorno con y
sin la intervención del hombre:
– ambiental
Modificación de algunos o todos los factores
ambientales
–
actual
Modificación del valor del factor ambiental
afectado •Impacto
ambiental
potencial
CLASIFICACIÓN DE LOS
IMPACTOS
 Físicos

 Nuevos espacios “urbanos”: espacio público y

espacio privado.
 Nuevas actividades urbanas propias de la
habilitación o relacionadas con ella.
 Nuevos requerimientos de transporte urbano
 Nuevos requerimientos de servicios públicos
domiciliarios
 Ambientales
 Nuevos ecosistemas / Modificación de los
ecosistemas pre-existentes
 Mayor consumo de recursos: agua, aire, energía,
materiales de construcción, alimentos, etc.
 Mayor producción de residuos: líquidos, sólidos y
gaseosos
 Riesgo de contaminación ambiental (aire, agua,
suelo) por impactos negativos en los ecosistemas
Legales

 Subdivisión de la propiedad inmobiliaria

 División entre la propiedad pública y privada del
suelo
 Surgen inmuebles destinados a servicios públicos
(aportes para servicios públicos)
Económicos

 Incremento del valor del suelo

 Plusvalía urbana
 Dinamización del mercado inmobiliario
 Incremento de la inversión pública y privada
Sociodemográficos

 Incremento de población
 Incremento de densidad urbana
 Nuevas demandas sociales concentradas
Administrativos

 Nuevos retos para la atención para mantenimiento

de los servicios públicos
 Concentración de inversión pública para atender las
demandas sociales
 Promoción y control de la inversión privada
PROCESOS DE OCUPACIÓN DEL
SUELO
HABILITACIONES URBANAS
Proceso de habilitación urbana

Grafico:J.J.García,
Grafico: García, 2005
Grafico: J. García,2005
2005
Grafico: J. García, 2005
 Aspectos de las Habilitaciones
Urbanas Regulados por el RNE
 La descripción y características de los componentes
físicos de la habilitación
Aspectos de las Habilitaciones Urbanas
Regulados por el RNE
 Condiciones técnicas para diseño y
construcción de accesos, espacios
públicos e infraestructura de servicios
Aspectos de las Habilitaciones Urbanas
Regulados por el RNE
 Requerimientos de
diseño y construcción de
las vías públicas

1.80 2.40 7.20 2.40 1.80

13.80
 Subdivisión de tierras
ANTES

Independización
de terrenos rústicos

Habilitación urbana

DESPUÉS

Subdivisión
de lotes habilitados
REURBANIZACION / RENOVACION
URBANA
 Reurbanización
(renovación urbana)

 Recomposición de la
trama urbana existente:
 Reubicación o
redimensionamiento de
vías
 Acumulación y nueva
subdivisión de lotes
 Demolición de
edificaciones
 Cambios en la
infraestructura de
servicios
 Debe contar con un Plan
Específico

D.S. 011-2006-VIVIENDA Reglamento Nacional de Edificaciones

Ley 29415 Ley de Saneamiento Físico Legal de Predios Tugurizados con fines de Renovación Urbana
 Decreto Supremo Nº 011-2010-VIVIENDA –
Reglamento de la Ley

LEY Nº 29415 - LEY DE SANEAMIENTO

FISICO LEGAL DE PREDIOS
TUGURIZADOS CON FINES DE
RENOVACION URBANA
 Actores principales
Poseedores de los predios
Las Municipalidades
El Agente financiero

 Medios para la intervención

Zona de tratamiento
Personería jurídica de poseedores
Empoderamiento con transferencia de
propiedad
Recursos financieros
PIDRU
Proyecto Inmobiliario de Destugurización con Fines
de Renovación Urbana

Propuesta para solucionar un

problema habitacional que afecta
tanto a un grupo de ocupantes en
condiciones de precariedad, como
al entorno urbano.

Está orientado a crear, recuperar,

rehabilitar y/o restaurar una unidad
de vivienda que se encuentre en un
área de tratamiento, cuya
ejecución contribuirá a mejorar la
calidad de vida de los moradores y
del entorno urbano
 PROCEDIMIENTO DE FINANCIAMIENTO Y
EJECUCIÓN DE LOS PIDRU
Predio Calificado
Saneamiento
Retorno de capital
Amortización del
Físico Legal
Crédito

Organización
Formar Asociación
de Vivienda Transferencia
Transferencia a
Beneficiarios

Proyecto
Elaboración del
Construcción
Expediente Técnico
Ejecución del PIDRU
Inversión
Compromiso de
Fuente Financiera
REAJUSTE DE TERRENOS
Reajuste de terrenos
 Mecanismo de gestión de suelo para el desarrollo urbano,
en áreas de expansión urbana.
 Acumulación de parcelas rústicas de distintos propietarios,
conformando una forma de organización con personería
jurídica, para luego proceder al proceso de habilitación
urbana mediante la subdivisión del suelo en lotes urbanos y
la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de
agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e
iluminación pública.
 Es aplicable, en casos de parcelas rústicas cuyas formas o
dimensiones individuales dificultan la dotación física de las
áreas de aporte, la incorporación de las obras de carácter
provincial o la subdivisión de lotes, entre otros, en los
proyectos de habilitación urbana por iniciativa de un solo
propietario.
 Antes Reajuste de terrenos
Antes RT Sr. A

Sr. B Sr. E

Sr. C Sr. D 300 m2

Sr. B Sr. E Terreno de

Reserva
Parque

200 m2 100 m2
Sr. C Sr. D
Sr. A, después Proporción de la
del RT contribución
Después
 El reajuste de terrenos
Supone la redistribución de la plusvalía urbana generada por la inversión en
lotes de terreno y/o área construida

Valor Valor +
actual Plusvalía

Antes
Después
Información para reajuste
Características delde
suelo
suelos: precios del suelo
PRECIO : suma de dinero pagada en el mercado
por un bien

COSTO : suma de dinero pagada para la

producción

VALOR : medida subjetiva que depende de las

expectativas de los beneficios económicos o no
 DESARROLLO - ¿Cómo se hace el reparto?

1. Se cuantifican los beneficios:

• Tipo de uso
• Potencial de edificabilidad (m2 construidos)

2. Se cuantifican costos de suelo e infraestructura:

• Agua y alcantarillado
• Red vial
• Parques y áreas de protección

3. Se establecen:
• Mecanismos para obtención del suelo
• Financiación y formas de recaudación

Reparto equitativo de cargas y beneficios

REAJUSTE DE TERRENOS EN SÍNTESIS

$ m2
COSTOS TOTALES BENEFICIOS TOTALES

Se distribuirán entre los involucrados,

proporcionalmente a su participación