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Como emprender?
Notificar a toda nuestra red de contactos, RRSS. Elegir un mercado inmediato de
fácil atención (ejemplo; el barrio) Evaluar posibles nichos sin explotar.
Diferenciarse, ofreciendo un servicio distinto y con valor agregado. Segmentar un
mercado meta, considerando: Cercanía geográfica. Cercanía de clientes
potenciales. Conocimiento. Nivel socio económico. Rentabilidad.
Las comisiones:
En el corretaje de propiedades las comisiones no se encuentran fijadas por
entidad fiscalizadora alguna, sino por el mercado. Deben estar de acuerdo ambas
partes y se establecen en las ordenes respectivas.
Para arriendos: 50% del valor del valor del arriendo a cada parte, en contratos
que no sean superiores a 2 años. Contrato superior a dos años la comisión será el
2% del total del contrato.
El mercado inmobiliario
Está formado por la oferta y demanda de productos inmobiliarios, dentro de ellos
podemos sub clasificarlos en: Propiedades habitacionales. Propiedades
comerciales. Propiedades industriales. Propiedades no tradicionales.
Propiedades, Oficinas:
Son unidades económicas Deben tener uso comercial Se transan en valor UF el
metro cuadrado El precio va muy de la mano dependiendo del sector Actualmente
las propiedades nuevas se ofrecen su mayoría en
plantas libres (no amobladas) Las mejoras del inmueble en su mayoría recaen en el
arrendatario
o pueden llegar a negociarse según condiciones del contrato.
Oficinas virtuales:
Arriendo de oficinas por días o incluso algunas horas al mes. Servicios de
secretarias en horas laborales. Servicio de cafetería. Teléfono, impresoras,
wifi, estaciones de trabajo. Disminuyen en un 90% los costos fijos.
Locales comerciales:
Son unidades económicas diseñadas para la venta directa a su público objetivo.
Muchas veces se organizan en sectores de tipo de negocios. (patronato, 10 de
julio, etc)
Deben tener destino o giro comercial.
El valor del arriendo o venta, tiene acción directa con:
Ubicación Cantidad de vitrinas Metros cuadrados
Independientes a honorarios:
6 boletas de honorarios. Declaración anual de impuesto. Dicom. Cedula de
identidad.
Como captar:
Llamados en frío Emailing. Barrido:
1 conserjes 2 carteles, edificios 3 carteles en diarios murales.
Dejar cartas en puertas. Referidos. Entrega de tarjeta de visita.
Recomendaciones por clientes satisfechos.
Planificación:
Inventar un sistema de registro. Idear donde buscar. Cuando buscar. Cuando
no. Qué? (departamentos, zonas, proyección)
Estrategia.
Diseño de una estrategia exitosa:
1-análisis (interno-externo) 2-establecer objetivos (generales-corto- largo)
3-diseño de la estrategia.
Elección de una dirección general. Tareas, elementos, presupuestos. Ejecutar
la estrategia. Monitorear y ajustar.
Debilidades:
Desconocimiento de procesos y documentos. Falta de experiencia inmobiliaria.
Falta de personalidad para captar. Miedo a que me pregunten algo que no sepa.
Miedo a cometer algún error y que me demanden. A no tener negocios para
sustentarme. Necesito que me orienten. Me distraigo con facilidad. No
tolerancia a la frustración.
Análisis externos:
Las oportunidades:
Necesidades insatisfechas en la zona Buenos ingresos por comisiones de
corretaje. No hay necesidad de alta inversión inicial Con las herramientas
actuales, ya puedo empezar.
Amenazas:
Muchos corredores en el mercado. Están cobrando cada vez más barato. Muchas
malas experiencias con corredores de propiedades. Reforma tributaria (EJEMPLO
IVA) Ingresos no fijos, depende de cuánto venda. Actividad muy solitaria. Se
necesita ser muy ordenado y disciplinado. Clientes cada vez más informados.
Siempre tratan de saltarse al corredor.
Problemas:
Clientes muy informados e indignados. Alta oferta. Hipersensibilidad al
precio.
El éxito:
La persuasión. La cacería. La emoción. Técnicas de venta.
Conocer y escuchar al cliente: Que, donde, cuando, como, para que. La empatía.
Conocer lo que vendo.
La diferenciación:
Porque tú y no otros 5 corredores que me llamaron antes: La creatividad. La
disciplina. El orden. La pasión.
Gestión de arrendamiento
Orden de arriendo:
Contrato donde una persona encomienda a otra el arrendamiento de su inmueble.
En ellas aparece:
Fecha y duración de la orden. Individualización de las partes. Se obliga a
pagar comisión. Monto de la comisión. Precio o rango del precio. Si es
exclusiva o no. Individualización del inmueble. Forma y periodos de pago.
Gestión de administración.
Documento mediante el cual una persona encomienda a un corredor la administración
de una o más de sus propiedades.
Orden de visita.
Documento donde un corredor que ha recibido una orden de venta o arriendo, autoriza
a visitar un bien raíz y obliga a los visitantes a pagar una comisión en caso de
concretarse el negocio.
Debe tener:
Fecha. Datos del interesado. Individualización del inmueble. Precio de
venta o arriendo. Comisión del corredor.
Oferta de arrendamiento.
Documento donde un interesado hace una propuesta escrita al vendedor o arrendador .
Debe tener:
Fecha. Datos del interesado. Individualización del inmueble. Precio de
venta o arriendo. Comisión del corredor. Obligación de pagar la comisión del
corredor. Obligación de que si se hace el negocio con un familiar o relacionado
debe
pagar la comisión igualmente. Obligación a pagar comisión si se salta al
corredor, ya que la obligación
nace al momento de conocer la propiedad gracias al corredor.
Contrato de arriendo.
Documento donde una de las partes se obliga a proporcionar el uso y goce de una
cosa, durante cierto tiempo y la otra a para por contraprestación, un precio
determinado.
Arrendador: Quien otorga el uso y goce. Arrendatario (O inquilino) quien paga
el precio. Nota: Debe incluir un inventario con precios de las cosas que se están
entregando (Lámparas, balones de gas, cocina, etc.) para contrarrestar contra la
entrega al final del período del arrendamiento.
Contrato de arriendo.
Formas de otorgamiento:
Puede ser en forma verbal. Se puede celebrar entre privados. También entre
privados, pero además con la firma del notario. Cuando es celebrado por escritura
pública, tiene carácter de título
ejecutivo y si además se ingresa en el conservador de bienes raíces, en una
compraventa posterior, el nuevo dueño debe respetar el contrato hasta la fecha de
renovación.
1° Las partes
2° La propiedad
3° El arriendo:
4° Renta
1. 2. 3. 4. 5.
- Renovación automática.
7° Multas
1. 2.
Obligaciones
Mantener en buen estado el inmueble ◼ Al término del período a entregar en buen
estado ◼ A mostrar el inmueble antes de irse
Mejoras
Garantía
Para garantizar la conservación total de la propiedad, cumplimiento del contrato,
pago de perjuicios.
Cuando se devuelve la garantía
Exhibir y dar las facilidades 3 veces a la semana en caso de venta de la
propiedad o 1 mes antes del término contrato
Las partes fijan domicilio en la ciudad_______ y se someten a la competencia
jurisdicción de sus Tribunales de J.
Codeudores solidarios Si es escritura pública, se faculta al portador a las
inscripciones,
anotaciones y sub. inscripciones de rigor La arrendataria entrega en garantía la
cantidad de ____ Personerías (En caso de ser necesarias)
La realidad:
Sin duda, la actividad clave al iniciarse, sobretodo cuando no es conocido
profesionalmente en el mercado.
Inicialmente, es el período de mayor adversidad, debido a su aridez inicial,
pudiendo definirse como «Corta cabezas», ya que muchos emprendedores:
◼ No soportarán la incertidumbre durante «El valle de la muerte» ◼ Tienen
expectativas fantasiosas de ingresos, sobretodo al
comienzo ◼ No contar con respaldo financiero para aguantar gastos hasta
recibir los primeros ingresos.
Si logras atravesar «El valle de la muerte» es muy probable que te consolides como
Corredor de Propiedades.
Visita a propiedad
Orden de arriendo:
Explicación del modelo de trabajo. Explicación de obligaciones de ambas partes.
Definición de comisión, exclusividad, etc. Firma de la orden de arriendo.
Exhibición
Preparación. Conocimiento absoluto de los datos de la propiedad. Elementos
necesarios. Recorrido. Recordar a los dueños la noche anterior. Confirmar visita a
los candidatos.
Independientes.
6 a 12 últimas boletas de honorarios, balance, DAI Domicilio actual y calidad
de tenencia. Carta de recomendación del último arrendador. Estado civil y
cédula de la cónyuge. Dicom o equifax (Validar con número de validación en Web)
2 o + cheques en garantía.
CARPETA LEGAL
1.- Certificado de Hipotecas y gravámenes 2.- Prohibición e interdicción por 30
años 3.- Certificado dominio vigente 4.- Dominio sin vigencia 5.- Certificado de
deslinde (CBR) 6.- Especial de Herencia 7.- Mandato ( si existiere ) 8.- Escritura
compra/venta
Carpeta Técnica
1.- Certificado número ( DOM) 2.- Certificado no expropiación ( DOM) 3.-
Certificado de permiso y recepción (DOM) 4.- Vivienda Social ( DFL2) (DOM) 5.-
Certificado de aseo ( Depto aseo ,
municipalidad) 6.- Avalúo Completo ( DOM) 7.- Certificado de no xpropiación
( Serviu) 8.- Deuda contribuciones Bs Raices ( Tesorería) 9.- Certificado avalúo
fiscal ( SII)
1.2 - ¿Por qué nos necesitan? -Son los ahorros de su vida -Hay muchas estafas
-Estará bien el precio? (Asesor) -Desconocimiento del proceso (Asesor)
-VENDEDOR:
-Encontrar comprador
comunicación
INTRODUCCION
1.4 - ¿Por qué tener entonces un orden general del proceso?
- Para aprenderlos como Corredor (Conocimiento)
- Para adelantarme a pasos siguientes (Velocidad)
- Para evitar errores o accidentes (Velocidad) - Para explicárselo fácilmente al
cliente (Comunicación)
(1 día)
2) Reunión
(1 día)
3) Publicación
(1 día)
4) Exhibición
(15 días)
5) Promesa
6) Recolección de antecedentes
(6 días)
(12 días)
(2 día)
+ ----------------------------------------------------------
57 días
CAPTACIÓN DE PROPIEDADES
COMO CAPTAR ? - Llamados en frio - e-mail - Barrido 1) Conserjes
2) Carteles edificios 3) Carteles en diarios murales - Dejar cartas en puertas -
Referidos - Entrega de tarjetas de presentación - Recomendaciones por clientes
satisfechos
CAPTACIÓN DE PROPIEDADES
- PLANIFICACIÓN: - Inventar un sistema de registro - Dónde buscar? - Cuándo buscar?
- Cuándo no? - Qué? (Deptos, zonas, proyección)
LA REUNIÓN
- PRE-VISITA – Investigación de la propiedad
97
2.2 LA REUNIÓN
- Entregar información - Modelo de trabajo - Obligaciones - Tiempos - Comisiones
- Leer y firmar ORDEN DE VENTA - Hacer fotos de la propiedad y entorno
- Amplitud, luz, casa ordenada, sin personas
- Llenar juntos FICHA DE LA PROPIEDAD - Claridad «Pasos siguientes» - Dejar puesto
letrero
PUBLICACIÓN
- PRE-PUBLICACIÓN: -Elegir las 15 mejores fotos - Manejo de fotografías - Redactar
publicación en txt
- PUBLICACIÓN
PUBLICACIÓN
- Amplia casa de 2 pisos 6 dormitorios 3 baños+ 3 bodegas + pieza de servicio y
terraza con parrilla, Silenciosa, segura e inserta en la naturaleza, ideal para
familia.
- LA CASA CUENTA CON:
- - Espacioso antejardín - - Amplio living-comedorcon chimenea de fierro forjado -
- 6 Dormitorios - - 3 Baños revestidos en cerámica - - Cocina de cerámica,
amoblada, con cocina de 4 fuegos y campana funcionando - - Terraza de cerámica con
parrilla - - Iluminada sala de computación en el segundo piso - - Inmenso patio
trasero con árboles frutales - - Adicional pieza de servicio en el patio - -
Protecciones en las puertas y ventanas exteriores - - 3 bodegas (Una dedicada a
despensa y 2 destinadas para leña de la chimenea)
- CERCANO A:
- - A pasos de plaza Esperanza - - Comercio a una cuadra de distancia(Panadería,
carnicería, farmacias, Sushi, ferretería,
botillería y verduras) - - Movilización 24/7 de colectivos, buses y taxis - -
Constante vigilancia policial
- OTROS:
- - Sólida construcción de albañilería reforzada, con cimientos de excelente
calidad y libre de filtraciones
- - 502 mts2 de terreno y 128 mts2 construidos - - Para conocerlo, llamar al
celular +569 90169369 Gabriel
EXHIBICIÓN
- ETAPAS
entorno
cartel)
necesidades
7) técnicas de cierre
8) Carta oferta
9) «Quedar en algo»
101
103
Firma en notaría
(2 días)
4) Avalúo fiscal
2) Evaluación comercial
3 días
3) Tasación
8 días
4) Estudios de títulos
15 días (sin
reparos)
5) Borrador escritura
3 días
3 días
1 día
2 días
12 días (CBRS)
2 días
5 días
El Barrido
Que tener?
- El guión para hablar con los conserjes - Un block para anotar, todos los datos
posibles - Tarjetas de presentación o papeles - Ropa cómoda para caminar, pero no
tan
informal - Botella de agua
El Barrido
Listado de conserjes
1) Fecha 2) Nombre conserje 3) Dirección del edificio 4) Acuerdo 5) Observaciones
(Ejemplos):
- Conserje interesado - No trabajan con corredores - Malas experiencias - Ya
trabajan con uno - Hay varios deptos vacios - Arriendos de estacionamientos -
Información de los diarios murales
Que conseguir?
- Nombre y teléfono del Conserje - Consulta frecuente por nuevas
unidades - Hacer seguimiento
- Propiedades que se vendan o arrienden - Nombre dueño - Teléfono - Número del
depto - Programa, Mts², gastos comunes
- Datos de propiedades en el diario mural del edificio
- Elementos importantes del entorno para vender
5pm – Exhibir Prop Lomas -5:15 exhibir a Donald Trump -6pm exhibira Hilary Clinton
IIII – Actividad realizada IIII – Actividad realizada Actividad importante
Actividad urgente
El listado de conserjes
- Número - Fecha - Nombre conserje - Dirección del edificio
- Observaciones (Ejemplos):Conserje interesado No trabajan con corredores, Malas
experiencias Ya trabajan con uno, Hay varios deptos vacios
El listado de la Competencia
El listado de arriendos
Nombre empresa
Propiedades
Propiedad 1 Propiedad 2
-Diseño Logo
Corporativo
preparados
-Estrategia
Mejores
Fotos
-Letrero -Emails
Resumen
de pago
12.2 www.tesoreria.cl
12.2.1 CERTIFICADO DE DEUDAS Ejemplo 3338-89 concon
12.2.1 CERTIFICADO DE PAGOS Ejemplo 3338-89 concon
www.cbrconcepcion.cl
TRAMITES EN LINEA - Inscripción de Propiedad, hipotecasy prohibiciones -Cancelación
de Hipotecasy Alzamiento de
Prohibiciones -Copia con Vigencia o Dominio Vigente -Copia sin Vigencia del
Registrode Propiedad -Copias de los Registrosde Hipoteca, Prohibiciones o
Aguas -Certificado de Hipotecas, Gravámenesy Prohibiciones
(GP) -Carpetade Títulos Últimos 10 Años (Incluye GP y Copia
con Vigencia) 12.3.2 CONSULTAS EN LINEA 10.445.379-1 - Estado de carátula – Ejemplo
11148942 - Rut - Índice del registrode propiedad – Ejemplo:54942-7
SERVIU (Minvu)
http://cne.minvu.cl/Public/IngresarSolicitud.aspx
-Datos del solicitante: -Rut -Email
-Propiedad a consultar -Región -Comuna -Rol
-Costo: Gratis
www.registrocivil.cl
https://www.registrocivil.cl/
12.5.1 Matrimonio $1.820
12.5.2 Nacimiento $710
12.5.3 Defunción $710