Régime fiscal de la Société Civile Immobilière

La société civile immobilière est régie par le dahir formant code des obligations et contrats, son objet est,
bien entendu, à caractère civil. Elle ne peut servir de cadres à des opérations à caractère commercial au
sens du code du commerce.

Dans cet article nous allons rappeler le régime fiscal relatif aux sociétés civiles immobilières.

Régime fiscal applicable :

- Impôt sur les sociétés :

D'après l'article 2 de la loi n°24-86 relative à l'impôt sur les sociétés, les sociétés civiles immobilières,
autres que les sociétés réputées être transparentes selon cette loi, sont passibles de l'impôt.

A cet égard, la société civile immobilière est assujettie à la tenue d'une comptabilité régulière et à la
déclaration de son résultat fiscal déterminé d'après l'excédent des produits imposables sur les charges
déductibles.

L'impôt est dû sur ce résultat fiscal au taux de droit commun qui s'élève actuellement à 35%. La société est
également soumise à la cotisation minimale calculée sur les produits d'exploitation au taux actuel de 0,5%
sous réserve de l'exonération de début d'exploitation.

A cet égard, les produits imposables inclus dans le résultat fiscal correspondent principalement aux
revenus de location. De même, les charges y afférentes concernent l'amortissement des biens immeubles
selon les taux en usage dans le secteur en question et les autres charges locatives.

Par ailleurs, la cession des biens immeubles ou des titres de participation détenus par les sociétés civiles,
est soumise à l'IS en tenant compte des abattements prévus par l'article 19 de la loi relative à cet impôt sauf
option pour l'exonération totale prévue par ce même article.

- Taxe sur la valeur ajoutée :

La société civile immobilière ayant une activité civile est à priori hors champ d'application de la TVA en
vertu des dispositions de la loi n°30-85 relative à cette taxe. Toutefois, la location meublée est soumise à la
TVA.

La location nue est hors champ de la TVA ; ce qui implique que les loyers facturés par la société ne sont
pas grevés d'une quelconque taxe. Corrélativement, les taxes supportées en amont par la société aussi bien
sur les biens immeubles que les autres achats et frais généraux ne sont pas récupérables. Ces taxes rentrent
dans le coût des biens auxquels elles s'appliquent.

- Droits d'enregistrement :

Les apports de capital à la société civile à titre pur et simple sont soumis aux droits d'enregistrement au
taux proportionnel de 0,5% quelle que soit la nature de ces apports. Le passif grevant les apports faits à
titre onéreux sont soumis aux droits de mutation selon la nature des biens apportés en question.

- Patente et taxe urbaine :

- Impôt des patentes : du fait que la société civile immobilière ne réalise pas une activité commerciale ou
n'exerce une quelconque profession, n'est pas assujettie à l'impôt des patentes.

- Taxe urbaine : du fait que les revenus locatifs de la société civile relèvent de l'impôt sur les sociétés,
cette société n'est pas assujettie à la taxe urbaine au titre des biens immeubles dont elle dispose.

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Régime fiscal de la cession des titres des sociétés civiles immobilières :

- Cas de titres détenus par des personnes physiques résidentes :

La cession des parts sociales des sociétés civiles immobilières par des personnes physiques résidentes
n'ayant pas inscrit ces titres à un actif professionnel, est passible de l'IGR catégorie des revenus et profits
mobiliers au taux de 10%. Toutefois, la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière est
soumise à l'IGR catégorie des revenus et profits fonciers au taux de 20%.

En revanche, la cession de parts inscrites à un actif professionnel relève de l'impôt général sur le revenu
catégorie des revenus professionnels, en tenant compte de l'application des abattements prévus par l'article
18 de la loi relative à cet impôt sauf option pour l'exonération totale prévue par ce même article.

- Cas de titres détenus par des personnes morales résidentes :

La cession de ces titres est passible de l'IS ou de l'IGR selon le statut fiscal des personnes morales
concernées. Le profit sera taxé en tenant compte le cas échéant des abattements prévus par la loi sauf
option pour l'exonération totale prévue par ladite loi.