San Juan de Pasto, Agosto 25 de 2017

Doctora:
NIDIA PANTOJA DOMINGUEZ
Juez tercero civil municipal de Pasto
E. S. D.

Referencia: Proceso de pertenencia No 2016-0741

Demandante Gonzalo Nicolás Miranda Polo

JESUS EDUARDO TORRES CORREDOR, mayor de edad, identificado con la cédula de

ciudadanía que aparece bajo mi firma, obrando como perito del proceso de la referencia, a usted
con el debido respeto y profesionalismo rindo el concepto en los términos que aparecen en el
informe adjunto.

Atentamente,
 INFORME PERICIAL

1.-IDENTIFIACION DEL BIEN INMUEBLE

El inmueble objeto del peritaje es el apartamento 102 se encuentra localizado en la Ciudad de Pasto
con acceso sobre la carrera 25 y se identifica con la nomenclatura urbana 16-10 del centro de la
ciudad de Pasto, con la matricula inmobiliaria 240-19125 y con el código catastral
520010102000000780011, los linderos generales del inmueble principal1, verificados en la
diligencia de inspección judicial y con la ayuda del Geoportal del IGAC2 se puede afirmar que son
los siguientes:

LINDEROS GENERALES

- NORTE: con la carrera 25 en 21 m

- SUR: con el predio identificado con la nomenclatura urbana calle 16 # 24-80 en 22.1m
-ORIENTE: en dirección septentrional a meridional con el almacén patricia Nueva Generación
identificado con la nomenclatura urbana carrera 25 #16-32 en 6.35m y con el predio identificado
con la nomenclatura urbana carrera 25 #16-34 en 25.4m
-OCCIDENTE: con la calle 16 en 27.1m

LINDEROS ESPECIFICOS

-NORTE: en la primera planta en parte con la carrera 25 en una longitud de 1m y con propiedad de
los herederos de José Gabriel Vásquez (Droguería del sur #16-04) en 4.45m y en la segunda planta
con propiedades de María Victoria Ortiz de Martínez en 11.5m
-SUR: en la primera planta en parte con predios de María Victoria Ortiz de Martínez en 1.3m y en
4.5m con predios de herederos de José Gabriel Vasquez, en el segundo piso con propiedad de Luis
Francisco Ruales Vicuña en 12.5m
-ORIENTE: en el primer piso con propiedad de María Victoria Ortiz de Martínez en 15.26+m y en
la segunda planta con el apartamento de María Victoria de Martínez en 19m
-OCCIDENTE: en el primer piso con propiedad de los herederos de José Gabriel Vásquez en
15.26m y en el segundo piso en parte con la calle 16 en 11m y el resto, esto es, 8m con propiedad
de Luis Francisco Ruales Vicuña
-NADIR: en la parte noroccidental con local de los herederos de José Gabriel Vásquez, en la parte
nororiental con la propiedad de María Victoria Ortiz de Martínez, en la zona noroccidental con la
propiedad de María Victoria Martínez, en la zona occidental con propiedad de Sonia Alvarado, en
el sector oriental con propiedad de los herederos de Carlos Martínez, en el sector sur occidental con
propiedad de Luis Francisco Ruales y en la parte sur oriental con propiedad de los herederos de
Carlos Martínez.

2.- POSESION MATERIAL

En la visita al inmueble se puedo constatar que la señora María Victoria Martínez Ortiz, su esposo
Jesús Alberto Solarte Benavides y sus hijos María Fernanda y Daniel residen en el inmueble y
ejercen la posesión del mismo.

1
Al observar la fachada se puede distinguir el inmueble principal o madre y también es el mismo que se
delimita en reglamento del reglamento de propiedad horizontal registrado en escritura pública No 457 del 18
de mayo de 1979 de la notaria primera de Pasto
2
IGAC, Castro Público en Mapas de Colombia\ Geoportal.igac.com.co
 INFORME PERICIAL

3.- EXPLOTACION ECONOMICA, MEJORAS Y ESTADO DE COSNSERVACION

3.1 Explotación económica, el inmueble en mención está siendo utilizado por la familia Solarte
Martínez como parte de su vivienda familiar

3.2 Mejoras. El inmueble en la actualidad se encuentra en buen estado de conservación y tiene

condiciones de habitabilidad, por el estado de los acabados se nota claramente que ha sido
restaurado hace menos de 5 años.

En las fotografías aportadas por la parte que ejerce la posesión del inmueble que se incluyen en el
anexo 1, se aprecia el estado de deterioro en el que estuvo la edificación y por lo cual fue necesario
hacer reparaciones en la cubierta, en los cielos rasos, en el revoque y pintura de muros, en la
construcción de los 3 baños y de la zona de lavandería y en la reconstrucción de las losas de
entrepisos y cubierta del comedor.

La necesidad de la restauración es obvia puesto que se trata de una edificación construida hace
aproximadamente 130 años que por su antigüedad mayor a 100 años, la edificación si
intervenciones se encontraría en un estado de desecho por los daños en la cubierta y por la
obsolescencia estructural puesto que no cumple los requisitos de sismorresisitencia establecidos en
la NSR-10 y por la obsolescencia funcional de sus instalaciones eléctricas e hidrosanitarias, sin
estas reparaciones locativas su valor de reposición sería exiguo. Basado en estos hechos se puede
estimar el valor de las reparaciones por el método de Heidcke y Ross3 puesto que las reparaciones
realizadas, la transformaron de una edificación tipo 2 que requiere reparaciones muy importantes y
urgentes con c=0.135 en una edificación tipo 4 que requiere reparaciones importantes pues le falta
el reforzamiento estructural con c=0.47, de este modo el valor de las reparaciones se puede estimar
como la diferencia entre los valores de c por el costo de reposición por unidad de área de la
edificación por el área de la misma, lo que matemáticamente se expresa así:

Vmj=0.335*(1-0.651.4)*1’100.000x202.8=$33’844.900

Se aclara que en la intervención también se removieron los muros que separaban el apartamento del
demandante del apartamento de María Victoria Martínez, así como se demolió el baño que estaba
en el pasillo y se modificó la escalera de acceso, los costos de estas actividades no se incluyen en
las mejoras puesto que no eran necesarias para rehabilitar la edificación, sino para adecuarla a las
necesidades del poseedor.

En conclusión el valor de las memoras efectuadas al inmueble para rehabilitarlo se estima en la

suma de TREINTA MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL
NOVECIENTOS PESOS M/CTE ($33’.844.900,oo).

3.3 Estado de conservación: El estado de conservación de la edificación en la actualidad es bueno

y cuenta con condiciones de habitabilidad, se puede afirmar que se trata de una edificación de dos
plantas con muros de tapia, columnas de madera, entrepisos en madera, cubierta en teja cerámica,
con fachada repellada y pintada, con puertas y ventanas de madera construida a finales del siglo
XIX, que ha sido restaurada y remodeladas de modo que en algunos sectores tiene muros de
ladrillo cerámico pegados con mortero de cemento y arena, losas en concreto reforzado y teja
traslucida y aparatos sanitarios modernos. La edificación cuenta con instalaciones hidráulicas y

3
Lonja de propiedad raíz, avaluadores y constructores de Colombia. Influencia del frente en TERCER
MÓDULO ANALISIS DE VARIABLES elaborado por Ricardo Guerrero Pinzón. Bogotá. Página 33
 INFORME PERICIAL

sanitarias funcionando correctamente, igualmente sus instalaciones eléctricas funcionan

eficientemente. La distribución arquitectónica interior se muestra en las plantas del anexo 3 y en el
anexo 2 se presenta el registro fotográfico donde se aprecia el estado actual de la edificación:

4 AVALUO

El valor comercial, esto es, el precio en un momento determinado de tiempo que un comprador
estaría dispuesto a pagar y el vendedor a aceptar por un bien inmueble como justo y equitativo de
acuerdo con sus condiciones de conservación y características físicas, actuando ambas partes libres
de necesidad o apremio financiero4 , se obtiene por el método del costo de reposición al sumar al
valor del lote el valor de la edificación.

4.1 VALORACION DEL LOTE

Es el producto de multiplicar el área del lote por el precio comercial unitario del terreno por el
coeficiente de participación (copropiedad), los cálculos se presentan en la siguiente tabla:

espacio largo ancho area participación area equiv

pasillo 6.11 1 6.11 0.5 3.055
escalera 5.21 1.66 8.65 1 8.649
escalera 4.4 2 8.8 1 8.8
habitaciones con baño 6 10.7 64.2 0.5 32.1
corredores 17.8 2 35.6 0.5 17.8
vestibulo 2.5 1.95 4.88 0.5 2.438
Hall, habitación, baño
y lavanderia 7.8 6.85 53.43 0.5 26.72
comedor 5.5 3.85 21.18 0.5 10.588
total 202.8 110.144

- área equivalente del predio =110.1 m2 obtenida por medición con cinta
- valor comercial unitario del lote Vue= 3’300.000$/M2 obtenido de fuentes de información del
sector inmobiliario de la ciudad (Rentacasa, Guillermo Ortiz, Santa Ana, Asisco); pero dicho
valor debe afectarse por los factores relacionados con la forma, el frente y el fondo del lote así:

- como el lote del apartamento tiene un frente de 1m en el primer piso y en el segundo piso de
10.7m, el frente medio es Fm =5.85m y su fondo real Fo=24m medido en el terreno, de modo
que el factor de reducción por su fondo, según Harper5 es: Frp=√𝐹𝑚 ∗ 𝐹𝑛/𝐴 =√𝐹𝑛/𝐹𝑜
siendo el fondo normalizado Fn=2.5Fm =2.5*5.85=14.63m, reemplazando,
Frp=(14.63/24)0.5=0.78
4
Lonja de propiedad raíz, avaluadores y constructores de Colombia. Diferencia entre avalúo y precio en
PRIMER MÓDULO INTRODUCCIÓN A LOS AVALÚOS elaborado por Ricardo Guerrero Pinzón. Bogotá.
Pagina 7.
5
Plata Casas, Liborio. Factores que inciden en la determinación del valor de un inmueble en
DOCUMENTOS INMOBILIARIOS, VOLUMEN 3 AVALUOS URBANOS. Bucaramanga, 1998. Página
16.
 INFORME PERICIAL

- El factor de reducción por su frente6 0.7<Fre<1 pues su frente medio Fm=5.85m es menor que
el frente del lote tipo para un predio de 24m de fondo el frente tipo Ft=Fo/2.5=24/2.5=9.6m
Fre=4√𝐹𝑚/𝐹𝑡 = = 4√5.85/9.6 =0.88
El factor de reducción por irregularidad de su forma7 Fir=√𝐴𝑟/𝐴 , donde Ar es el área del
mayor rectángulo que puede inscribirse dentro del predio en este caso es Ar=10x7=14*4=70
Fir=√70/110.1 =0.8
De manera que el precio del lote es Ves= A*Vue*FR= 110.14*3’300.000*0.78*0.88*0.8=
$199’584.250

4.2 VALORACION DE LA EDIFICACION

Es el producto de multiplicar el área construida por el precio unitario promedio de construcción,

donde:
- área construida A= 202.8m2 obtenida por medición a cinta
- Valor unitario para reponer la construcción Vur=Vnc*Fd
Siendo:
El valor nuevo del metro cuadrado construido8 Vnc = $1’100.000
El factor de depreciación Fd = [1-(Re)^1.4]xc
A su vez :
La calificación por conservación y mantenimiento según Heidecke- Ross 0.25< c< 0.47 para
una edificación que requiere reparaciones importantes por sismorresistencia
La relación entre la vida económica consumida y la vida útil total de la edificación Re=0.65
Fd= (1-0.651.4)*0.47=0.21

De modo que el precio de reponer la construcción en las condiciones actuales se estima en :

Vrc=202.8*0.21*1’100.000=$46’846.800

4.3 VALORACION TOTAL

4.3.1 método del costo de reposición9.Sumando los valores calculados en 4.1 y 4.2, se tiene que, el
valor comercial total es Vtc =199’584.250+46’846.800=$246’431.050,oo

4.3.2 Método de la capitalización de renta o ingresos Otro método alternativo para calcular el
valor del inmueble se obtiene por la rentabilidad que genera el inmueble, donde el valor se obtiene
de la siguiente ecuación:

Valor comercial Vt =(valor del arrendamiento mensual)/(índice o tasa de renta)10

6
Lonja de propiedad raíz, avaluadores y constructores de Colombia. Influencia del frente en TERCER
MÓDULO ANALISIS DE VARIABLES elaborado por Ricardo Guerrero Pinzón. Bogotá. Página 26.
7
Plata Casas, Liborio. Factores que inciden en la determinación del valor de un inmueble en DOCUMENTOS
INMOBILIARIOS, VOLUMEN 3 AVALUOS URBANOS. Bucaramanga, 1998. Página 15
8
LEGIS. Índices de Costos en COSTRUDATA N° 182. Bogotá Marzo de 2017. Páginas 86- 93
9
IGAC, RESOLUCION 620 DE 2008, Artículos 3 y 13. Bogotá, septiembre 23 de 2008
10
IGAC, RESOLUCION 62º DE 2008, capitulo VII, numeral 8 capitalización. Bogotá septiembre 23 de
2008
 INFORME PERICIAL

Siendo el valor del arrendamiento para un apartamento de 203 m² $1’827.000, en ese estado de
conservación y en esa zona de la ciudad de Pasto, el índice de renta para vivienda es 0.5% al 0.8%.
Las consideraciones para obtener ésta tasa son sumar la valorización del inmueble 1.1% mensual –
es la correspondiente a inmuebles con nivel de conservación II- con la renta mensual 0.7%,
restándole la inflación 0.5% mensual, restando la depreciación 0.2% mensual y restando los costos
y gastos de mantenimiento e impuestos 0.4% mensual, lo que nos arroja una tasa de 0.7%

Remplazando valores, se tienen que el valor comercial =1’827.000/0.007=$261.000.000

4.3.3 Método de comparación o de mercado.

Consultando la página web de finca Raiz.com.co, de icasa.com. y de mitula.com, se pudo
conocer los precios de algunos apartamentos en el sector centro de la ciudad y otros de área similar
en otras partes de la ciudad, la información se resume en la siguiente tabla:

Sector Area valor Valor/m²

Centro 56 $135’000.000 $2’410.000
Centro 75 $185’.000.000 $2.460.000
Centro 103 $278’000.000 $2’700.000
Balcones del Este 204 $370’000.000 $1’813.000
Paraná 200 $450’000.000 $2’.225.000
Morasurco 195 $300´000.000 $1’538.000
Maridiaz 180 $400’000.000 $2’222.000

En vista de que es difícil encontrar un apartamento con las mismas condiciones de antigüedad y de
su sistema estructural de la edificación se opta por tomar el valor del precio más bajo encontrado en
el mercado, este es,

Vta= 202.8*1’538.000 =$311’906.400

Valor promedio. Promediando los valores obtenidos por los tres métodos se tiene
Valor promedio= $273.112.480,oo

4.3.4 Conclusión Resumiendo, por la ubicación, por el área, por el estado actual de conservación,
por su estructura y por su funcionalidad, el valor comercial correspondiente al 100% del bien
inmueble para Agosto de 2017, se estima en un valor $273.112.480 ( doscientos sesenta y tres
millones ciento doce mil cuatrocientos ochenta pesos moneda legal.).

PERITO AVALUADOR
 INFORME PERICIAL

ANEXO 1 REGISTRO FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE ANTES DE LA ADECUACION

FOTO 1 Se aprecia el estado de la cubierta con rotos que producían goteras y las paredes.

FOTO 2. Se puede ver el estado del piso en duela

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FOTO 3. Se ve otro sector de la cubierta y las paredes del apartamento

FOTO 4. Se muestra el mismo problema de falta de mantenimiento de las tejas y entramado de la

cubierta y su afectación al cielo raso por goteras.
 INFORME PERICIAL

FOTO 5. Se indica el estado de la puerta y paredes de una de las habitaciones.

FOTO 6. Al fondo se aprecia el baño que existía en el pasillo.

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FOTO 7. Se ve el baño de la foto anterior un poco más de cerca

FOTO 9. Se ve más en detalle el baño con su ducha, sanitario y sus enchapes.

 INFORME PERICIAL

FOTO 10. Véase en el lado izquierdo el elemento divisorio entre el apartamento del demandante y
del de María Victoria Ortíz

FOTO 11. Al fondo y a la izquierda se ven los muros divisorios que tenía el apartamento y la
escalera de acceso antes de ser modificada.
 INFORME PERICIAL

FOTO 12. Se indica como era el estado de las paredes y del cielo raso en otro sector del
apartamento.

FOTO 13. Se muestran las grietas que tenía el cielo raso

 INFORME PERICIAL

FOTO 14. Se indica como estaba una de las paredes del apartamento.

FOTO 15. Se indica como era la escalera de acceso del primer piso al segundo.
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ANEXO 2 REGISTRO FOTOGRAFICO DEL APARTAMENTO EL DIA DE LA

INSPECCION AGOSTO 2 DE 2017.

FOTO 21 Fachadas. Se muestran las dos fachas de la casona.

FOTO 22 Puerta de acceso. Se indica la puerta de acceso al apartamento sobre la cr 25

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FOTO 23 Pasillo de acceso. Se aprecia el corredor de acceso en los dos sentidos y se puede ver
como en la actualidad no hay muro divisorio entre los apartamentos distinguidos con la
nomenclatura #16-12 y #16-10 y como la tableta del piso fue instalada hace menos de dos años.
 INFORME PERICIAL

FOTO 24 Alcoba 1. Se aprecia como el cielo raso se cambió, el piso se lacó y las paredes se
pintaron

FOTO 25 Baño de la alcoba 1. Se ve el inodoro, el lavamanos y las incrustaciones.

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FOTO 26 Alcoba 2. Se puede ver el cielo raso en duela, el piso lacado, las paredes estucadas y pintadas.

FOTO 27 Baño alcoba 2. Se muestra la ducha el enchape y los aparatos sanitarios.

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FOTO 28 Alcoba 3. Se indica el piso lacado, las paredes revocadas y pintadas y el cielorraso en duela.

FOTO 28 Baño de la alcoba 3. Se indica los aparatos sanitarios, el enchape y la división en alucrílico de la
ducha.
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FOTO 29 Cuarto de aseo. Se puede ver el lavadero, el mesón y el piso enchapados.

FOTO 30 Cocina, se parecía la losa del entrepiso enchapada, la losa de cubierta y la escalera de acceso a la
terraza.