Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e
grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião. Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
CONCEITO
Define-se servidão como o direito real constituído de um prédio em relação
ao outro, no qual se estabelece, em proveito deste, um serviço ou utilidade. Ao primeiro se denomina prédio dominante, ao segundo, prédio serviente. Trata-se de um direito de uso e gozo, ou fruição sobre coisa alheia, portanto, estabelecido de um prédio em relação a outro.
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A servidão constitui um ônus real que é imposto voluntariamente a um
prédio, chamado de serviente, em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do prédio serviente perde o exercício de algum de seus direitos dominiais sobre ele, ou tolera que o proprietário do prédio dominante se utilize dele, tornando seu prédio mais útil. EXEMPLOS DE SERVIDÕES
As servidões podem tomar formas variadas, sendo a mais conhecida a
servidão de passagem, que permite que o proprietário de um imóvel transite pelo imóvel de outra pessoa. No entanto, existem outras modalidades como a servidão de aqueduto, de iluminação ou ventilação e até mesmo de pastagem.
REQUISITOS BÁSICOS
As servidões prediais apresentam algumas características básicas:
1. A servidão é uma relação entre dois prédios distintos, o serviente e o
dominante. O serviente sofre um gravame em beneficio do dominante. A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele independente da pessoa do proprietário. 2. É necessário que os prédios pertençam a donos diversos. Se pertencerem ao mesmo proprietário, este estará simplesmente usando o que é seu, sem que se estabeleça uma servidão, e sim uma serventia que pode se transformar em direito real se o domínio dos prédios passarem a titulares diferentes. 3. Nas servidões serve a coisa e não o seu dono, isto porque o proprietário não tem uma obrigação de fazer, mas de não fazer ou de suportar o exercício da servidão. 4. A servidão não se presume, pois só se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e por posterior registro no Cartório de Imóveis (Art. 1378, CC). 5. A servidão deve ser útil ao prédio dominante, ela deve trazer alguma vantagem de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. Essa vantagem não precisa ser necessariamente reduzida a dinheiro, podendo constituir maior utilidade ou simples comodidade para o prédio dominante. 6. A servidão é direito real e acessório. É direito real porque incide diretamente sobre os imóveis. Sendo assim, está munido de seqüela e ação real e é oponível a terceiros. E é acessório porque decorre do direito de propriedade e acompanha os imóveis mesmo que sejam alienados. 7. A servidão tem duração indefinida, pois perderia sua característica se fosse estabelecido um limite de tempo. Ela dura por tempo indefinido, enquanto não seja extinta por nenhuma causa legal, ainda que os prédios mudem de donos. 8. A servidão é indivisível porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do serviente. Ela só pode ser reclamada em sua totalidade, mesmo que o prédio dominante pertença a várias pessoas (Art. 1386, CC). 9. A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois isso extinguiria a servidão e constituiria outra. CLASSIFICAÇÃO
A classificação mais importante das servidões é a que as distingue pelo
exercício.
- Uma servidão é continua quando é exercida ininterruptamente,
independente de uma ação humana.
- Servidão descontínua é a que tem seu exercício condicionado a algum
ato humano atual.
- A servidão aparente é aquela que se manifesta por obras exteriores,
são aquelas que são visíveis e permanentes, como a servidão de passagem, por exemplo. Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores.
- As servidões ainda podem ser positivas, quando conferem ao dono do
prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, e negativas quando é imposto o dever de se abster da prática de determinado ato de utilização.
Modos de constituição da servidão
A servidão pode ser constituída por ato de vontade, por destinação do
proprietário ou por decisão judicial. O art. 1378 do Código Civil trata das duas primeiras hipóteses, ao dispor que “a servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
Usucapião de servidão
De acordo com o caput do art. 1379 do Código Civil,
“o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por
dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá- la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião”.
Regrinhas finais sobre o exercício das servidões
• O exercício das servidões é disciplinado dos arts. 1383 e 1385. O
primeiro dispõe que “o dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão”. O segundo dispõe que a servidão se restringirá às necessidades do prédio dominante devendo agravar o menos possível o prédio serviente.
• As servidões podem ser protegidas por ações como a confessória,
que visa à obtenção do reconhecimento judicial da existência de servidão negada ou contestada. • Ações negatórias se destinam a possibilitar ao dono do prédio serviente a obtenção de sentença que declare a inexistência da servidão ou de direito á sua ampliação.
• As ações possessórias podem ser invocadas em favor do prédio
dominante que é molestado ou esbulhado pelo proprietário do prédio serviente. Também pode ser utilizada quando este não permite a realização de obras de conservação da servidão. Também podem ser invocadas as ações de nunciação de obra nova e de usucapião.
• A servidão uma vez registrada só se extingue com respeito a terceiros
quando cancelada. Sendo assim, enquanto permanecer registrada no Cartório de Registro de Imóveis subsistirão em favor do dono do prédio dominante.
• Nos casos de desapropriação, a servidão se extingue mesmo sem o
cancelamento do registro.
• O titular da servidão pode abrir mão do benefício, renunciando-o
expressamente, desde que seja capaz e tenha poder para dispor.
• De acordo com o Art.1389 do CC ainda a servidão se extingue pela
reunião dos dois prédios no domínio de uma mesma pessoa, pela supressão das respectivas obras e pelo não uso contínuo durante dez anos.