Projet de fin d’étude sous le

thème

Fiscalité immobilière moteur au

développement territorial

Encadré par:

Mr. SAIDI Réalisé par:

Abdelmadjid SADIQI ABDELALI

Année universitaire:
2018/2019
 Listes d’abréviations
IGR : Impôt général sur le Revenu
TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée
PIB : Produit Intérieur brut
PLF : Projet de lois des Finances
DGI : Direction générale des Impôt
 Plan

Introduction

Chapitre1 : le cadre générale de la fiscalité immobilière

Section1 : la fiscalité immobilière : historique, définition

Section2 : Importance de la fiscalité immobilière

Chapite2 ; le développement de la fiscalité immobilière.

Section1 : la fiscalité immobilière : comme un vrai moteur au développement

territorial.

Section2 : des changements dans la fiscalité immobilière.

Conclusion

-Bibliographie
 Introduction :

La fiscalité est l’un des instruments d’intervention privilégie aux l’Etat au vu de son
efficacité, réelle ou supposée, dans la promotion du secteur immobilier. C’est un instrument
universel adopté par de nombreux gouvernants, notamment dans les pays développés pour
réguler le marché immobilier. Au Maroc ce mécanisme commence à se substituer
progressivement à l’ensemble des canaux et outils à travers lesquels l’Etat intervient pour
appuyer la demande des ménager au stimuler l’investissement privé dans le secteur du
logement. Près d’une cinquantaine de dispositions fiscales, accumulées tout au long d’une
expérience de plus d’une trentaine d’années, Sont applicables à l’activité immobilière.

Dans un contexte de mondialisation le Maroc rencontre aujourd’hui de grands

problèmes de compétitivité au niveau international, et fait face aussi aux problèmes de
gestion local.

Dans ce contexte notre pays doit gagner le pari du développement territorial, ainsi le
Maroc a lancé des stratégies et réforme.

L’intérêt de ce travail est d’aboutir à une compréhension du rôle de la fiscalité

immobilière dans la réalisation des objectifs.

La problématique qui nous interpelle est la suivant :

Dans quelle mesure la fiscalité immobilière peut-t-elle constitue un levier ou un

vrais moteur au développement territorial ?

Pour répondre à cette problématique nous annonçons les hypothèses suivantes

H1 : le cadre générale de la fiscalité immobilière

H2 : la fiscalité immobilière est considérée comme un vrais moteur au développement

territorial.

La méthodologie retenue pour notre travail reposera en premier sur une

présentation du concept de la fiscalité immobilière dans un cadre générale.

En deuxième sur le développement de la fiscalité immobilière, afin de se retrouver

dans une étude comparative entre les expériences réalisées à l’échelle nationale.

1
 Chapitre1 : le cadre générale de la fiscalité immobilière

Afin de mieux cerner et appréhender la stratégie de la fiscalité immobilière, il convient,

dans ce première chapitre de présenter les concepts de la fiscalité immobilière et aussi
aperçu l’historique de cette dernière.

Dans le seconde, section nous avons citez l’importance de la fiscalité immobilière.

Section1 : la fiscalité immobilière : historique, définition

Cette section donne un aperçu historique et la genèse de la fiscalité immobilière dans

le domaine économique et son glissement au domaine politico-administratif

Et enfin quelques définitions de la notion « fiscalité immobilière »

1- Aperçu historique et genèse de la fiscalité1

Le système fiscal marocain a connu une profonde réforme depuis de la décennie 80.
L’objectif essentiel attendu de cette réforme était l’élaboration d’un système fiscale
moderne, cohérent et efficient. Cette réforme a porté sur les principales catégories d’impôt
et taxes et a abouti a la mise œuvre de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) en 1986 en
remplacement de la taxe sur les produits et services, et a l’institution de l’impôt sur les
sociétés (IS) en1988 et de l’impôt général sur le revenu (IGR) en 1990 en remplacement des
différents impôts cédulaire et de la contribution complémentaire. Cette réforme a été suivie
par une phase de baisse des taux, renforcement des droits des contribuables et la
promulgation de la charte de l’investissement.

Parallèlement, la réforme tarifaire a été initiée afin de simplifier et d’aménager les

quotités au niveau douanier.

La fiscalité immobilière est une notion relativement récente. Elle est apparu en France
a la suite de la constitution d’un corps de texte spécifique en la matière.

Au Maroc elle a pris la forme depuis la réforme fiscale en 1978.

La configuration du système fiscale en vigueur présente les caractéristiques d’une

fiscalité moderne. Toutefois, des insuffisances entachent le système en vigueur dont les plus
importants sont l’existence de distorsions.

1
: support de cours : de fiscalité immobilier, Mohamed NMILI , p5

2
 La multiplicité des taux, l’importance des exonérations et l’étroitesse des bases
imposables. En perspective de la zone de libre-échange et dans le cadre de la préparation des
assises fiscales, la présente note tente d’évaluer le système fiscal actuel en vue d’en relever le
niveau d’efficacité économique de dégager des ressources conséquentes. Cette évolution est
focalisée sur les recettes fiscales et particulièrement sur les trois grands types d’impôt et
taxes qui forme l’ossature du système actuel et qui rapportent environ les deux tiers des
recettes fiscales hors pétrole

L’histoire de l’imposition au Maroc est dans large mesure celle du développement

avant le protectorat pendant la période coloniale et puis après l’indépendance ces
transaction ont donnée naissance au finale, a une fiscalité moderne qui est l’émanation de la
volonté d’intègrer l’économie marocaine dans l’échiquier internationale.

2-Quelque notion et définition :

Dans toutes les définitions adoptés, jusqu'à présent on considère la fiscalité

immobilière comme étant un vrais moteur ou un levier important de récoltes des
recettes fiscales. Mais elle peut être aussi sources d’obstacles aux projets de développement
économique.

La fiscalité immobilière inclut les lois qui se rapportent a la définition des impôts et
des taxes qui sont liés a l’achat ou a la cession des biens immobiliers , les biens
immobiliers concernés peuvent être des locaux à usage d’habitation ou des locaux abritant
une activité professionnelle industrielle ou commerciale

D’une part on peut définir la fiscalité immobilière est l’ensemble des règles, lois et mesures
qui régissent le domaine de l’immobilier Elle désigne toutes les réglementations applicables
à la détention et aux opérations (Construction, rénovation, location ou vente)

Portant sur des biens immobilières, et les droit portant sur de tels (nue-propriété, usufruit
…).

« D’autre part la fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des pratiques relatives a la

perception des impôts immobilières les revenus locatifs sont imposables, mais la

3
 fiscalité immobilière admet un grand nombre de dispositifs dans le but d’alléger
considérablement la facture fiscale du propriétaire »1

Il est donc important de bien connaitre cette fiscalité afin de minimiser une imposition
souvent lourde.

SECTION 2 : Importance de la fiscalité immobilière :

La fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des pratiques relatives à la perception

des impôts immobiliers. Les revenus locatifs sont imposables, mais la fiscalité immobilière
admet un grand nombre de dispositifs dans le but d’alléger considérablement la facture
fiscale du propriétaire. Il est donc important de bien connaitre cette fiscalité afin de minimiser
une imposition souvent lourde.

- Fiscalité immobilière : les dispositifs visant à alléger son imposition :

Les bénéfices locatifs sont imposables dans la mesure où ils sont considérés comme un
revenu. En effet, toute personne qui investie dans l’immobilier recherche à rentabiliser sont
investissement, il est donc très important de faire les destinations suivantes : une location
nue (par location nue on entend les locations sans meuble à l’intérieure) ou une location
meublée (par location meublée, on entend les locations qui ne comprennent pas uniquement
les murs, mais également des meubles: lit, cuisine, aménagée étagères…) ne seront pas
imposées de la même façon.
- Fiscalité immobilière : la location nue
La location nue relevé de la fiscalité des revenus fonciers c’est-à- dire que le
propriétaire de l’immeuble sera soumis à l’impôt sur le revenu.
Le bailleur louant son bien devra déclarer les loyers réellement encaissés au cours de
l’année civile ainsi que les bénéfices liés aux potentielles subventions de l’agence nationale
de l’habitat. Les charges locatives payées par le locataire ne sont pas à déclarer. Deux
régimes différents permettent au bailleur de déduire certaines charges : le régime réel : le
régime forfaitaire (les propriétaires doivent ainsi choisir entre ces deux régimes).
- Fiscalité immobilière : la location nue, le régime réel
Si vos revenus fonciers dépassent la somme de 15000 par an, vous devez déduire les
charges ou les différents frais liés au bien en location, ainsi que les travaux, les charges
copropriété, les différents primes d’assurances….

1
Rapport sur la fiscalité immobilière a FES
Le 15 /NOVEMBRE 2017

4
 - Fiscalité immobilière : la location nue le régime forfaitaire
Si le bailleur opte pour ce régime, les charges et tous les frais engagés pour la location
bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 30%. Pour prétendre à ce régime il ne faut pas
dépasser 15000 de revenus fonciers par an.
- Fiscalité immobilière : la location meublée
Pour qu’un local soit considéré comme meublé, il faut que le locataire puisse s’y
installer sans avoir le besoin d’y apporter des meubles supplémentaires, la location meublée
relève de l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux. Selon le montant des loyers
perçus le dispositif d’imposition varus énormément. Différents régimes sont à adopter : le
régime micro-Bic ; le régime réel d’imposition.
- Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime du micro-Bic

Le régime du micro-Bic est le régime le plus simple. Administrativement il ne

demande qui à remplir le montant des recettes perçues. Par contre vous ne devez pas dépasser
32100 de recette par an, au niveau fiscal, un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus est
appliqué. Dit autrement, vous ne serez imposé que sur 50% de revenus.

(Exemple : vous recevez 20 000 de revenu, vous ne serez imposé que sur 10 000), par
contre aucune charge ne peut être déduite.

- Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime réel d’imposition

Une fois la tranche des 32100 de recette reçues par an est déposée le régime réel
d’imposition s’applique. Il est également possible d’opter pour se régime sans pour autant
dépasser la tranche, il faudra cependant le demander avant le 1er février de l’année en cours.
L’intérêt de ce régime réside dans la déduction des charges et frais liés à l’immeuble en
location.
Vous déduirez ainsi les charges suivantes :
 Les impôts locaux
 Le frais d’établissement
 Les frais d’entretiens / réparation / aménagement
 Les intérêts d’emprunt
 Les frais de gestion et d’assurances
 L’amortissement des locaux (à hauteur 2% du prix d’acquisition de l’immeuble).

5
 Les recettes seront alors soumises à l’impôt sur le revenu en cas de pertes. Le déficit
sera reportable sur les recettes des années précédentes (et ce, pour une durée de 9 ans).
- Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime loueur en meuble
professionnel (LMP)
Afin de pouvoir y prétendre, il faut obligatoirement que :
 Le montant des recettes annuelles soit supérieur à 23000
 Le bailleur soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que LMP.
 Le bénéfice annuel dépasse les revenus de loyer fiscal soumis à LIR.

Le fait d’opter pour ce régime permettra au propriétaire de bénéficier du régime des

plus au moins –values professionnelles de déduire l’éventuel déficit sur le revenu global de
l’année et de ne pas être soumis à L’ISF car vos biens sont considérés comme des biens
professionnels et non personnels.

6
 Conclusion du premier chapitre :

Après avoir parlé de la notion de la fiscalité immobilière, son émergent, son histoire, ces
définition multiples les dispositifs.

En conclusion, on peut dire que la fiscalité immobilière constitue un levier important de

récoltes des recettes fiscales, mais elle peut être aussi sources d’obstacles aux projets de
développement économique.

Ainsi que la fiscalité immobilière admet un grand nombre de dispositifs dans le but
d’allègre considérablement la facture fiscale du propriétaire.

Chapitre II : Le développement de la fiscalité immobilière :

Dans le dernier chapitre nous avons pu appréhender ce qu’est le développement de la
fiscalité immobilière qu’est considéré comme vrais moteur de croissance de l’économie
nationale.
Dans cette seconde chapitre, nous nous intéressons des avantages de la fiscalité
immobilière qui souhaitent investir dans le secteur immobilier, puis nous avons vu ensemble
les changements fiscaux sur le secteur immobilier marocain.
Section I: la fiscalité immobilière comme un levier ou un vrais moteur au
développement territorial
1- Immobilier est considéré comme un vrai mateur au développement territorial.
Le secteur immobilier connait depuis quelques années une croissance de l’économie
nationale. Il représentait environ 18858 millions de dirhams et contribuait au PIB et raison de
8 à 9% c’est aussi un secteur qui emploie beaucoup de mains d’ouvres. La particularité de
ce secteur ressort surtout au niveau de traitement fiscal qui lui es consacré avec des
exonérations massives accordées au secteur immobilier représentent pour l’état des charges
fiscal énormes. Elles ont tendance a être considérées par certains comme non justifiées du
fait qu’elles ne profitent, en réalité qu’aux promoteurs immobiliers.

7
 Ces incitations fiscal visent avant tout a encouragé l’investissement immobilier afin de
résorber le déficit en logements qui connait le pays et de facilité l’accès a la propriété aux
ménages marocains surtout ceux a revenu moyen.1
2- La fiscalité immobilière levier de développement:

Réformer les systèmes fiscaux peut favorise le développement en renforçant

l’autonomie des gouvernements, cela peut aussi susciter des réformes plus vastes ce qui
s’efforcent de résorber les déficits dus à la crise dans les économies développées.
Augmentant les impôts ou réduisant les dépenses. Pour ceux –ci , même en période de
croissance, relever les défis budgétaires est un gageure.
Les recettes fiscales jouent un rôle crucial pour atteindre ces objectifs, un cadre
budgétaire stable et prévisible favorise la croissance et, a plus long terme réduit la dépendance
envers l’aide au développement.2
L’immobilier au Maroc cout de plus en plus cher les prix des actifs ont nettement
flambe au titre de l’année 2017 impactent considérablement la vente dans le secteur c’est ce
que l’on peut tirer de Bank Al-Maghrib qui vient de publier l’indice des actifs immobiliers
de l’année 2017.
D’une part les prix peut être grimpé en un année de 1.3% en 2016 a 5% en 2017,
cette hausse consistante résulte de l’augmentation de 4.9% des prix du résidentiel de
5.3% du prix des terrains et de 7% des prix des bien à usage professionnel.
D’autre part, les prix de l’immobilier ont cule miné de 5.7% après une baisse de 3.7%
en 2016. Cette hausse reflète les augmentations pour les appartements et les biens a usage
professionnel que se sont renforcés respectivement de 6.9% et 9%.
Une régression qui s’explique par la baisse des ventes de toutes les catégories d’actifs.
Bank|- AL Maghrib observe dans ce sens des vente en baisses de 18,9% pour le résidentiel,
de 30,9% pour les terrains et de 7,3% pour les biens a usages.3
3- Les avantages de la fiscalité immobilière :
Le Maroc en courage depuis de nombreuses années l’investissement sur son territoire.
de cette volonté découle quelque avantages fiscaux pour les personnes qui souhaitant
investir dans le secteur immobilier.
- Déduction des intérêt liés au prêt immobilier.

1
Support de count : fiscalité Mohamed NMILI , p : 35
2
Support de M.SMAIL KABBAJ, p : 65
3
Support de cours : de M .SMAIL KABBAJ p 24

8
 Concerne uniquement la résidence principal (l’acquisitions au la construction) limité a
10% du revenu imposable valable pour les revenu de types salaires et assimilés avec
imposition a la source.
- Exonération des revenus locatif au titre des revenus fonciers.
Uniquement pour les contractions neuves et addition de construction, Exonération total
les 3 premières années après l’achèvement de la construction de 40% d’abattement a partir de
la 4ème année.
- Exonération de l’impôt sur les profits immobilière.
Uniquement sur les résidences principales et après 8 ans, exonération total.
-Exonération total au partielle des plus-values immobilières
Uniquement sur les résidences principales, sans réserve, qu’il s’agisse de la vente de
résident principale depuis plus de 8 ans.

-Exonération des revenus locatifs de l’impôt sur le revenu.

Pendant les 3 années suivant l’achèvement des constructions neuves.1
Section 2: Des changements dans la fiscalité immobilière :
1-Le Projet de loi des finances prévoit des changements fiscaux sur le secteur immobilier
marocain :
Dans le cadre de son projet de loi des finances Pour l’année prochaine (PLF 2019).
Le gouvernement marocain Prévoit d’apporter quelques changements en ce qui concerne la
fiscalité, l’immobilier figure Parmi les secteurs visés. Une mesure qui risque fort d’avoir des
impacts négative si l’on tient compte des avis de certains Professionnels dans le domaine.
Jugé déjà affaibli depuis plusieurs années, le secteur immobilier marocain aurait besoin
de quelques ajustements pour retrouver son dynamisme. C’est dans cette optique que l’Etat a
confie certaines mesures aux Parlementaires des deux chambres pour être étudié. Celles qui
intégreront le Projet de loi des fierons 2019. Si elle venaient a être adoptés2.
Il faut dire que les propositions sont nombreuses mais deux plus que d’autres, inquiètent
principalement les différents acteurs qui y voient une issue relativement caduque. Ce projet
de loi veut en effet modifier la fiscalité de l’investissement locatif et celle qui concerne la
vente d’un Bien occupé attitré de résidence principale.
1- La fiscalité de l’immobilier en ligne de mire :

1
Fiscalité immobilier : rapports sur les Exonération fiscales au profit des immobilier.
Master fiscalité Et finances des organisations
2
- www.sofinor-over-blog.com: Fiscalité immobilière : les changements introduit par loi de finance. à 21
JANVIER 2019.

9
 « Dans son projet de loi des finances 2019.
L’exécutif marocain a la fiscalité de l’immobilier en ligne de mire et compte y apporter
que changement
Ainsi, la fiscalité sur la location immobilière sera modifiée pour être assouplie grâce a
la suppression de l’abattement de 40%
L’allégement de la Taxe actuelle qui est de 24% est égalent prévu pour la réduire à
15%. L’objectif étant d’améliorer les revenus locatifs
D’un autre coté, une mesure visant à instaurer une cotisation minimale de 3% est
proposée.
Celle qui sera imposée lors d’une cessation d’un patrimoine utilisé en tant que
résidence principale à deux critères
-Son prix de vente est supérieur a un million de dirham.
-Il a été habité depuis au moins six ans. »1
2- L’immobilier au Maroc vous prédit une bonne année 2018 :
D’après la fédération nationale des promoteurs immobiliers la tendance actuelle du
marché de l’immobilier laisse présager une bonne année 2018 en l’attente du plan de relance
de la tutelle. L’année 2016 a été difficile pour le secteur puisqu’elle enregistre une baisse
impressionnante de la production depuis 2011 (-51%)2
Les chiffres définitifs pour 2017 seront communiqués a la rentrée. Cela dit quelques
indicateurs de reprise sont déjà visibles à l’image du redressement de l’octroi des crédits aux
promoteurs immobilier, qui grâce au lancement des banques participations, devrait nettement
S’améliorer
L’année 2018 sera décisive pour la croissance du marché immobilier marocain qui
devait retrouver sa stabilité mise a mal depuis quelques années par la présence de différent
facteurs, « l’immobilier au Maroc est en plein mutation, il se professionnalise et se structure
de jour en jour.
De ce fait, une sélection naturelle va se produire avec un nivellement par le haut.
Les promoteurs demandent des mesures efficaces de relance et de stimulation de l’Etat
pour 2018 telles que les organismes de placement collectif immobilier ou le programme de
soutien au moyen. Ils craignent que sans ces mesures, le nombre d’unités produites et la
contribution du secteur immobilier au PIB chutent.

1
- WWW.MEILLEUR taux .ma a Novembre 2018
2
- support de cours de la fiscalité immobilière de Mr Kabaj p «24

10
 D’après le projet de loi des finances 2018, la valeur des dépenses fiscales pour le
secteur immobilier s’élèvent a seulement 3 à 4% .
Cela dit, les estimations des promoteurs pour 2018 restent néanmoins positives au vu
du fort besoin en habitation en constant augmentation et d’une offre qui reste insuffisante.
A noter que d’après le rapport sur les dépenses fiscales liées au projet de budget 2018 . Le
secteur immobilier arrive en tété des dérogations fiscales. Pour l’exercice 2017, 25,4% des
dépenses fiscales vont à l’immobilier soit de 8.486 milliards de dirhams représentant une
hausse de 10.8% par rapport au 7.65 milliards de 2016.
Des prix en hausse :
Pour le moment, les chiffres du troisième trimestre 2017 annoncent une hausse de 4.7% des
prix des actifs immobiliers. Selon la revue trimestrielle de Bank AI- Maghreb sur l’indice des
prix des actifs immobiliers, ceux des biens fonciers augmentent de 5.9% pareil pour les
Bains a usage commercial qui progressent de 5.1% concernant les prix du résidentiel. La
hausse est de 4% avec en tété les appartements (+5.2%), puis les villas (+0.3%) et les
maisons (+0.2%).
Toujours d’après la même source d’un coté il y a la hausse généralisée des prix des
actifs, et de l’autre, une baisse des transaction a hauteur de 18.7% qui concerne d’abord celles
du résidentiel qui chutent de 22.1% pour le foncier et les biens a usage commercial, la
baisse est de respectivement 7.4% et 8.1%.

+ Les principaux changements de la fiscalité immobilière en 20191

Désignation Conditions Impôt/Taxer

Montant inférieur 4000000dh exonéré si conformité avec

résident ≥.6 ans Réf D.G.I
Vente résidence principal Montant supérieur4000000dh résident T.P.I 20% en conformité
≥..6 ans avec Réf D.G.I
10% du Montant locatif
Résident ≥.6 ans annuel avec une franchise de
30000DH

1
- Home « fiscalité » fiscalité immobilière 9/03/2019

11
 Montant locatif annuel≤ 120 000DH 10% du Montant locatif
Investissement locatif annuel avec une franchise de
30000DH
Montant locatif annuel ≤ 120 000DH 15% du montant de location
annuel
Auto construction et Si la surface ≥ 300𝑚2 Soumise a la TVA. Idem a
livraison a soi même 2018
+Présentation des factures

OPCI (organismes de Abattement sur les bénéfices distribués 60% D’abattement sur les
placement collectif en par les OPCI Au Sociétés Bénéfices distribués
immobilier) actionnaires

Zone rurale Bénéfice de la convention

Logement sociaux Programme ≥100 logements spécifique (logement sociaux

Enregistrement et 200 DH
compromis de vente et Signés devant notaires au Adules
avances

Montant de vente MT/DH

Honoraires Notaire
Impôt sur le revenu
Pompes à eau
300 000 à 100 000 1.5%
100 0001 à 5000 000 1.25%
50000 001 à 10 000 000 0.75%
Plus de 10 000 000 0.5%
Cotisation minimale sur le 0.75%
chiffre d’affaire
Exonération TVA sans droit
Fonctionnant au solaire à déduction.

12
 Conclusion des chapitre II :

Ce chapitre a présente, le développement de la fiscalité immobilière qui constitue un

levier ou un vrais moteur au développement territorial.

Toutes fois. Les exonérations fiscales massives accordées au secteur immobilier

représentent pour l’Etat des charges fiscales énormes. Par suite les recettes fiscales jouent un
rôle crucial pour atteindre ces objectifs.

Enfin. La loi des finances (2019) à introduit une série des mesures fiscales dans le
secteur fiscales immobilier, l’impôt change selon la désignation du Bien, de la nature de la
résidence et du montant de la transaction.

13
  Références bibliographie :
 Ouvrages
 Support de cours : Fiscalité, De Mohamed NMILI faculté sidi Mohamed ben
ABDELAH a FES
 MR .ABOUL JAOUAD ouvrages de la Fiscalité Marocaine Editions maghrébines,
2émé Edition
 Ouvrage De la Fiscalité, De M.SMAIL KABBAJ

Sites web

http//www.slideshare.net

http//www.saofinar.over-blag.com

http//www.etudier.com

http//www.l’econmiste.comme

http//www.Mission économiques, le système fiscal marocain

Rapport :

 Le système fiscal marocain, développement économique, Novembre 2015

14
  Fiscalité : immobilière : Exonération fiscales Au profit des promoteurs immobilière,
master fiscalité et Finances des organisations

+ Rapport sur les actualités de la fiscalité immobilière A le 15 novembre 2017 a la

Faculté sidi MOHAMED ben ABDELAH a FES

15