otchet-ob-otsenke- - 2017 - 1945 - 58-ot-30.06.2017-g.-tom-2 ТОМ НУЖНЫЙ

2
Консалтинговая группа «Инвест Проект» работает на рынке консалтинговых услуг с 2002 года.
15 ЛЕТ СОДЕЙСТВИЯ ВАШЕМУ БИЗНЕСУ
МИССИЯ
Формирование устойчиво и динамично развивающегося бизнес-общества путем обеспечения
субъектов рынка новыми технологиями и решениями в области оценки бизнеса и консалтинга.
ВИДЕНИЕ
Общественно признанная оценочная компания, обеспечивающая потребителя первоклассными
интеллектуальными решениями.
ЦЕЛЬ
Формирование узнаваемости и усиление бренда группы компаний на российском рынке оценочных
услуг за счет улучшения качества предоставляемых услуг и усиления профессиональной команды
специалистов.
КОМАНДА
Это высококвалифицированные специалисты, оценщики I категории, члены крупнейших СРО.
Некоторые оценщики прошли международную и национальную сертификацию, являются преподавателями
ведущих российских ВУЗов, имеют ученые степени.
РЕГИОНЫ ПРИСУТСТВИЯ
Москва, Владимир, Нижний Новгород, Тверь, Тула, Орел, Киров, Воронеж, Краснодар, Ростов-на
Дону, Балашиха, Видное, Коломна, Королев, Ногинск, Раменское, Руза, Ступино, Химки, Ставрополь,
Барнаул (список не окончательный).
РЕЙТИНГИ И НАГРАДЫ
 Лауреат национальной премии в области аудита, оценки, экспертизы и консалтинга 2011 г.
 Компания «Инвест Проект» по итогам деятельности за 2014 год занимает 11 место (ТОП 100) в
рейтинге делового потенциала оценочных компаний, и 8 место в рэнкинге Крупнейших оценочных
компаний, работающих на российском рынке оценки по версии Рейтингового Агентства «Эксперт РА».
 По итогам национального конкурса «Профессиональное признание» 2010 и 2013, проводимого
Российской гильдией риелторов, компания «Инвест Проект» победила в номинации «Лучшая оценочная
компания в сфере недвижимости».
 Компания «Инвест Проект» занимает 8 место (ТОП 50) по итогам 2014-2015 гг. в рейтинге
наиболее стратегичных оценочных компаний России. (Институт Экономических Стратегий РАН).
 Компания «Инвест Проект» по итогам деятельности за 2010 год занимает 15 место (ТОП 100) в
рейтинге крупнейших оценочных компаний России по версии журнала «Финанс».
 Компания «Инвест Проект» награждена Золотым сертификатом, подтверждающим наивысший
рейтинговый индекс: А+++1+++1+++(%). (РА «ЮНИПРАВЭКС» 2009 г.).
 Компания «Инвест Проект» награждена Большой Золотой Медалью, подтверждающей
наивысший рейтинговый индекс: А+++1+++1+++. (РА «ЮНИПРАВЭКС» 2010 г.).
ЧЛЕНСТВА. ПАРТНЕРСТВА. АККРЕДИТАЦИИ
 Член Ассоциации Российских Банков (АРБ)
 Член Московского банковского союза
 Член НП «Гильдия управляющих и девелоперов»
 Аккредитация при Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
 Аккредитация при Delta Credit
 Партнер Российского Общества Оценщиков (РОО)
 Аккредитация при Российском Обществе Оценщиков (РОО)
 Сертифицирована на право предоставление услуг по оценке (НП РОО)
 Аккредитация при региональной энергетической комиссии г. Москвы (РЭК г. Москвы)
 Партнер НП «Российская коллегия оценщиков»
 Аккредитация НП «СРО «Сибирский Центр Экспертов Антикризисного Управления»
 Аккредитация НП «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального
федерального округа»
 Аккредитация НП «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных
управляющих»
СЕРТИФИКАЦИЯ
В результате проведения аудита Компания «Инвест Проект» подтвердила соответствие внутренней
системы менеджмента качества ISO 601:2008
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ПАРТНЕРЫ
Банки: «Сбербанк России (ПАО), «Россельхозбанк» (АО), «Промсвязьбанк» (ПАО), «Московский
индустриальный банк» (ПАО МИнБ), «Собинбанк» (ОАО), «ВТБ» (ПАО), «Уралсиб» (ПАО), «МДМ-Банк»
(ПАО), АКБ «Связь Банк» (ПАО), «Возрождение» (ПАО), КБ «ДельтаКредит» (АО), КБ «Глобэкс» (АО),
«Национальный резервный банк» (ОАО), АКБ «Транскапиталбанк» (ПАО), «Инвестиционный торговый
банк» (ПАО), «Росбанк» (АО), «ФК «Открытие» (ПАО), ОАО «АБ «РОССИЯ» и др.
КОНТАКТЫ
Адрес: 107207, г. Москва, Щелковское шоссе, д. 77, стр. 1.
Телефон: +7 (495) 514-57-38, 518-81-60, 510-89-20, 787-98-24.
Web: www.cgip.ru
www.cgip.ru
3
СОДЕРЖАНИЕ
1. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ
ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ....................................................................................... 5
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,
УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................................................................................... 7
2.1. Количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов, имущественные права и
наличие обременений, связанных с объектом оценки ................................................................ 7
2.2. Правовое и техническое описание объекта оценки .............................................................. 8
2.3. Анализ местоположения объекта оценки ........................................................................ 10
3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ,
НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО
СТОИМОСТЬ .......................................................................................................... 19
3.1. Анализ социально – экономического развития России в апреле 2017 г. ..................................... 19
3.2. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости
............................................................................................................................. 22
3.3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки .................................... 24
3.4. Участники рынка недвижимости ................................................................................. 25
3.5. Краткий обзор рынка земельных участков Краснодарского края ............................................ 26
3.6. Обзор рынка коммерческой недвижимости г.Краснодар ...................................................... 35
3.7. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из
сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект ......................................... 38
3.8. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов ....... 42
3.9. Оценка ликвидности ............................................................................................... 43
3.10. Выводы относительно рынка недвижимости .................................................................. 43
4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ .............. 45
5. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА
(ПОДХОДОВ) К ОЦЕНКЕ ........................................................................................... 47
5.1. Этапы проведения оценки ......................................................................................... 47
5.2. Подходы к оценке .................................................................................................. 47
5.3. Затратный подход .................................................................................................. 48
5.4. Сравнительный подход ............................................................................................ 50
5.5. Доходный подход................................................................................................... 52
5.6. Выбор подходов и методов оценки............................................................................... 55
5.6.1 Анализ возможности использования доходного подхода .............................................. 55
5.6.2 Анализ возможности использования затратного подхода ............................................ 56
5.6.3 Анализ возможности использования сравнительного подхода ....................................... 57
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................. 58
6.1. Определение рыночной стоимости на основе сравнительного подхода ..................................... 58
6.1.1. Выбор объектов-аналогов ....................................................................................... 59
6.1.2. Определение рыночной стоимости земельных участков ................................................... 59
6.1.3. Обоснование вносимых корректировок для земельных участков .......................................... 63
6.1.4. Определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. ................................ 66
www.cgip.ru
4
6.1.5. Обоснование вносимых корректировок ........................................................................ 72

6.1.6. Заключение о рыночной стоимости объектов оценки на основе сравнительного подхода ............. 78
6.2. Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода ........................................... 79
6.2.1. Методология доходного подхода ............................................................................... 79
6.2.2. Определение величины потенциального валового дохода оцениваемого объекта ....................... 80
6.2.3. Расчет величины ставки арендной платы .................................................................... 81
6.2.4. Обоснование вносимых корректировок ....................................................................... 84
6.2.5. Расчет величины чистого операционного дохода для оцениваемых помещений ......................... 88
6.2.6. Расчет коэффициента капитализации........................................................................ 89
6.2.7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода ............................ 95
6.2.8. Заключение о рыночной стоимости объектов оценки на основе доходного подхода.................... 96
7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ ............................................ 97
8. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ВЕЛИЧИНЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ101
9. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ......................................................................... 102
10. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ МАТЕРИАЛОВ ........................................................ 103
10.1 ПРИЛОЖЕНИЕ I. Список использованных источников .............................................. 103
10.1.1 Нормативные документы ..................................................................................... 103
10.1.2 Справочная литература ....................................................................................... 103
10.1.3 Методическая литература ................................................................................... 103
10.2 ПРИЛОЖЕНИЕ II. Копии документов, подтверждающих правомочие проведение оценки ..... 105
10.3 ПРИЛОЖЕНИЕ III. Документы информационно – аналитического характера ................... 113
10.4 ПРИЛОЖЕНИЕ IV. Копии документов, предоставленных Заказчиком ............................ 135
www.cgip.ru
5
1. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ

ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
1. Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части
отчета не могут являться самостоятельными документами.
2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов,
касающихся прав собственности на объект оценки, не проводилась.
3. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно
только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и
функций, указанных в данном отчете. Оценщик не принимает на себя никакой
ответственности за изменение политических, экономических, юридических и
иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты, и повлиять на
рыночную ситуацию и, как следствие, на рыночную стоимость объекта.
4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно
рыночной стоимости и не является гарантией того, что объект будет продан на
свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном
отчете.
5. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические
разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут
использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями,
указанными в данном отчете.
6. Оценщик и Заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной
ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных
действующим законодательством Российской Федерации.
7. При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную
информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не
принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему
Заказчиком исходной информации.
8. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и
содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по
мнению Оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не
предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной
достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные
ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его
собственные утверждения.
9. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект
оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.
10. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые
невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов,
влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких
скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
11. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других
уполномоченных органах вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе
как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.
12. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение
оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об
оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда
законодательством Российской Федерации установлено иное.
13. Согласно Заданию на оценку объектами являются 3 здания. Данные объекты
расположены на соседних земельных участках, которые имеют одинаковое
назначение (земли населенных пунктов). Объекты площадью 14,8 кв.м. и 151,1
кв.м. представляют собой одно здание, которое не имеет открытого доступа с
улицы. (расположено за зданием площадью 761,3 кв.м.).Существующие объекты
www.cgip.ru
6
www.cgip.ru
7
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА

ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ
И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Согласно принятым допущениям, в рамках настоящего отчета объектом оценки
является:
Табл. 2.1
Объект оценки
№
п/ Наименование объекта Общая площадь, кв. м
п
1 Нежилые здания 1 056
2 Земельные участки 927,2
В том числе
Здание банка, расположенное по адресу:
Краснодарский край, г.Краснодар,
761,3
Центральный округ, ул.им.Пушкина, д.36,
Кадастровый номер: 23:43:0305051:122
Здание. литер: Б, Б1, б4, Г, г, И,
расположенное по адресу: Краснодарский
край, г.Краснодар, Центральный округ,
ул.им.Пушкина, д.36/1 151,1
Кадастровый номер: 23:43:0409034:924-
133,9 кв.м.
23:43:0409034:926 -17,2 кв.м.
Здание. литер "В", расположенное по
адресу: Краснодарский край, г.Краснодар,
14,8
Центральный округ, ул.им.Пушкина, д.36/1,
кадастровый номер: 23:43:0409034:925
Земельный участок, расположенный по
451
Центральный округ, ул.им.Пушкина, д.36/1,
Земельный участок, расположенный по
605
Центральный округ, ул.им.Пушкина, д.36,
Источник информации: данные договора на проведение оценки № 2017-1945/58 от 02 июня 2017 г.
2.1. Количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов,

имущественные права и наличие обременений, связанных с объектом
оценки
Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации
об объекте оценки, полученной от Заказчика и в ходе независимых исследований,
проведенных Оценщиком. Предполагается, что информация, представленная
Заказчиком или сторонними специалистами, является надежной и достоверной.
Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся
базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика.
Сбор необходимой для анализа и расчетов информации проводился
с привлечением следующих источников:
• данные, предоставленные Заказчиком (см. в разделе ПРИЛОЖЕНИЕ IV. Копии
документов, предоставленных Заказчиком);
• нормативные документы (см. в разделе 10.1.1 Нормативные документы);
• справочная литература (см. в разделе 10.1.2 Справочная литература);
• методическая литература (см. в разделе Методическая литература);
• Internet-ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).
www.cgip.ru
8
Табл. 2.2
Перечень предоставленных документов для проведения оценки
недвижимого имущества
№ п/п Наименование документа
1 Выписка из ЕГРП от 14.12.216 года
Источник информации: данные Заказчика
2.2. Правовое и техническое описание объекта оценки

Характеристики оцениваемых объектов представлены ниже
Табл. 2.3
Краткая характеристика земельных участков
Вид объекта недвижимости Земельный участок Земельный участок
Состав передаваемых прав на объект Собственность Собственность

Условия финансирования состоявшейся
Типичные для данного сегмента рынка Типичные для данного сегмента рынка
или предполагаемой сделки
Условия продажи (предложения) Рыночные Рыночные
Период между датами сделок
Июнь 2017 Июнь 2017
(предложений) и оценки
Российская Федерация,
Российская Федерация, Краснодарский
Характеристики местоположения Краснодарский край, г.Краснодар,
край, г.Краснодар, Центральный
земельного участка Центральный округ, ул. Им.Пушкина,
округ, ул. Им.Пушкина, 36/1
36.
Местоположение Областной центр Областной центр

Краснодарский край, центральный Краснодарский край, центральный
округ округ
Удаленность от остановки, км 200-250 метров 200-250 метров
Категория земель земли населенных пунктов земли населенных пунктов
Разрешенное использование земельного
для эксплуатации зданий для эксплуатации зданий
участка
Общая площадь, кв. м 451,0 605
Наличие электроснабжения есть есть
Наличие газоснабжения есть есть
Наличие водоснабжения и канализации есть есть
Наличие транспортных подъездных путей Хорошая транспортная доступность Хорошая транспортная доступность
Балансовая стоимость, руб. 8 289 000,00 11 120 000,00
Кадастровый номер участка 23:43:0305051:0070 23:43:0305051:0069

Кадастровая стоимость, руб. 8 477 803,29 11381435,45
Кадастровая стоимость, руб./кв.м 18 797,79 18 812,29
ООО КБ «Кубанский универсальный ООО КБ «Кубанский универсальный
Правообладатель
банк» банк»
Договор купли-продажи земельного Договор купли-продажи земельного
участка, находящегося в участка, находящегося в
Правоустанавливающие документы
государственной собственности №1 от государственной собственности №1 от
31.07.2002 г. 31.07.2002 г.
Выписка из ЕГРП №23-00- Выписка из ЕГРП №23-00-
Правоподтверждающие документы
4001/5007/2016-3914 от 14.12.2016г. 4001/5007/2016-3914 от 14.12.2016г.
Наличие/отсутствие обременений Не зарегистрировано Не зарегистрировано
Источник информации: данные Заказчика
Табл. 2.4
Краткая характеристика объектов недвижимости
Здание. Литер Б, Б1, б4,

Наименование объекта Здание банка Здание, литер В
Г, г, И
23:43:0409034:924
Кадастровый номер 23:43:0305051:122 23:43:0409034:925
23:43:0409034:926
Российская Федерация,
Российская Федерация, Российская Федерация,
Краснодарский край,
Краснодарский край, Краснодарский край,
Адрес г.Краснодар, Центральный
г.Краснодар, Центральный г.Краснодар, Центральный
округ, ул.им.Пушкина,
округ, ул.им.Пушкина, д.36 округ, ул.им.Пушкина, д.36/1
д.36/1
www.cgip.ru
9
Окружающая
коммерческая застройка коммерческая застройка коммерческая застройка
инфраструктура
Транспортная доступность 220 м до остановки 220 м до остановки 220 м до остановки
Функционально назначение псн (офис) офис офис
Текущее использование банк офис офис
Общая площадь /
арендопригодная площадь,
кв.м, в том числе площадь 151,1
761,3 14,8
помещений по (133,9+17,2)
функциональному
назначению:
Прочие - - -
Линия домов 1 линия внутри квартала 2 линия 2 линия
Площадь застройки, кв.м н/д н/д н/д
Высота потолка, м н/д н/д н/д
кирпич, бетон, наружная

Материал стен отделка здания-сайдинг, бетон бетон
плитка
Водопровод, канализация, Водопровод, канализация,

Водопровод, канализация,
Коммуникации отопление, отопление,
отопление, электроснабжение
электроснабжение электроснабжение
Этаж/Этажность 2 1 1
Год постройки н/д н/д н/д

Техническое состояние
стандарт стандарт стандарт
помещений
Техническое состояние
Хорошее Хорошее Хорошее
здания
Права на объект собственность собственность собственность
ООО КБ "Кубанский ООО КБ "Кубанский ООО КБ "Кубанский

Правообладатель
универсальный банк" универсальный банк" универсальный банк"
Решение городской думы Решение городской думы Решение городской думы

Краснодарского второго созыва Краснодарского второго Краснодарского второго
Основания
XXIV заседания №24п8 от созыва XXIV заседания созыва XXIV заседания
17.09.1998г. №24п8 от 17.09.1998г. №24п8 от 17.09.1998г.
Кадастровая стоимость, руб. 19 989 332,29 3 631 674,9 355 716,67
Балансовая стоимость 72 547 758,84 3 082 088,51 138 125,29
Наличие/отсутствие
Не зарегистрировано Не зарегистрировано Не зарегистрировано
обременений
Дополнительные
Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют
характеристики
Источник информации: Юридическая документация, предоставленная Заказчиком (копии);
данные публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/).
www.cgip.ru
10
2.3. Анализ местоположения объекта оценки

Оцениваемые объекты расположены в Центральном округе г. Краснодар по
адресам: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный
округ, ул. им.Пушкина, д.36 и Российская Федерация, Краснодарский край,
г.Краснодар, Центральный округ, ул. им.Пушкина, д.36/1
Рис. 2.1
Расположение объектов оценки
Источник информации: https://yandex.ru/maps/
Рис. 2.2
Расположение объектов оценки
Источник информации: https://yandex.ru/maps/
Краткая характеристика месторасположения объекта оценки

Краснодарский край
Краснодарский край (Кубань) - субъект Российской Федерации, расположенный
на юго-западе Российской Федерации. Входит в состав Южного федерального округа.
www.cgip.ru
11
Образован 13 сентября 1937 года. Граничит с Ростовской областью, Ставропольским

краем, Карачаево-Черкесской Республикой, Республикой Адыгея и Абхазией.
По морю граничит с Крымом.
Численность
Численность населения края по данным Росстата составляет 5 570 945 чел.
Край занимает 3-е место среди регионов Российской Федерации по числу жителей -
после Москвы и Московской области. Плотность населения - 73,80 чел./кв. км.
(Городское население — 54,6 %). Уровень урбанизации ниже, чем в среднем по стране
(74,27 %).
Административно-территориальное устройство
Краснодарский край в административно-территориальном отношении делится на
38 районов, 15 краевого подчинения, а также 11 городов районного подчинения,
21 посѐлков городского типа, 389 сельских (поселковых, станичных) административных
округов, 1 717 сельских населѐнных пунктов.
Муниципальное устройство
В рамках муниципального устройства, в границах административно-
территориальных единиц края к 1 января 2016 года всего образовано
426 муниципальных образований, в том
числе:https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D0%B0%D1%81%D0%BD%D0%
BE%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BA%D1%80
%D0%B0%D0%B9 - cite_note-.D1.8F.D0.BD.D0.B2.2016-25 7 городских округов;
37 муниципальных районов; 30 городских поселений; 352 сельских поселения.
Экономика
В связи с проведением в городе Сочи Олимпиады 2014 года произошѐл приток
инвестиций в инфраструктуру Черноморского побережья Краснодарского края.
В отраслевой структуре краевого ВВП выделяются транспорт (16,2 % против
8,2 % для России в целом) и сельское хозяйство (16,0 % против 7,8 %).
Удельный вес промышленности по сравнению со среднероссийским показателем в два
раза ниже - 16 % (против 33 % по РФ в целом и 23 % для Южного федерального
округа).
Промышленность
Ведущее место в структуре промышленности принадлежит перерабатывающим
производствам. Пищевая отрасль обеспечивает 42,8 % общего объѐма промышленной
продукции; далее идут электроэнергетика (13,4 %), топливная отрасль
(10,5 %), машиностроение и металлообработка (9,4 %) и промышленность
строительных материалов (7,9 %). На химический и лесной комплексы приходится
всего по 3—4 % промышленного производства. Доля легкой отрасли совсем
незначительна (1,3 %).
Отличительной чертой промышленной инфраструктуры Краснодарского края
является высокая степень концентрации специализированных производств в основных
промышленных центрах - Краснодаре (где сосредоточено более трети краевого
промышленного потенциала), Армавире и Новороссийске.
В Краснодаре и его окрестностях сосредоточено 38 % объѐма промышленной
продукции и 47 % инвестиций в основной капитал, сконцентрировано 16 % населения.
Сельское хозяйство
В экономике России край выделяется как важнейший сельскохозяйственный
регион страны (7 % валовой продукции сельского хозяйства России, 1-е место
в России). Краснодарский край - лидер по валовому сбору зерна (10 %
от общероссийского) и сахарной свѐклы (17,3 %), один из ведущих производителей
семян подсолнечника (15 %) и виноградных вин (37 %).
www.cgip.ru
12
Транспорт
Морские порты края обеспечивают прямой выход через Азовское и Чѐрное моря
на международные внешнеторговые пути и перерабатывают более 35 процентов
внешнеторговых российских и транзитных грузов морских портов России, обслуживают
около трети российского нефтеэкспорта.
По территории края проходят важнейшие железнодорожные маршруты
федерального значения, которые ориентированы в сторону морских международных
портов края и курортов Чѐрного и Азовского морей.
Трубопроводный транспорт представлен международным нефтепроводом
«Тенгиз - Новороссийск» и газопроводом «Россия — Турция» («Голубой поток»).
Воздушный
В Краснодарском крае работают пять аэропортов, объединѐнные в группу «Базэл
Аэро». Аэропорты в Краснодаре, Сочи и Анапе являются международными, аэропорты в
Геленджике и Ейске — внутренними. Воздушными воротами края является аэропорт
«Пашковский» (Краснодар) — один из крупнейших аэропортов в России (в 2010 г.
занял 7 место по пассажиропотоку).
Автомобильный
По территории Краснодарского края проходят: Федеральная автомагистраль
E 115-М4 «Москва - Новороссийск»; Автомагистраль E 50-М29 «Кавказ»;
Автомагистраль E 97 М25 «Новороссийск - Керчь»; Автомагистраль E 97-М27 «Джубга -
граница с Абхазией»; Трассы А146, А148, Р253.
Существуют планы строительства моста через Керченский пролив, соединяющий
Кубань с Крымом.
Железнодорожный
В Краснодарском крае находятся железные дороги, принадлежащие ОАО «РЖД» и
относящиеся к Северо-Кавказской железной дороге. Через край проходят
железнодорожные маршруты, ведущие в Ставропольский край, Абхазию и в Крым,
через паромную переправу Керченского пролива. В Апшеронском районе
находятся Апшеронская узкоколейная железная дорога крупнейшая горная
узкоколейная железная дорога на территории России.
Водный
Портовыми городами на Азовском море являются: Ейск и Темрюк. Портовые
города Чѐрного моря: Порт Кавказ, Тамань, Анапа, Новороссийск, Геленджик, Туапсе,
Сочи.
Порты Новороссийск и Туапсе обеспечивают перевалку 75 % сухих грузов,
проходящих через портовое хозяйство юга России, обслуживают третью часть
российского экспорта нефти. В крае функционируют восемь морских портов:
Новороссийск, Туапсе, Сочи, Анапа, Геленджик, Ейск, Темрюк, Порт-Кавказ, а также
речной порт Краснодар. На них приходится до 40 % грузооборота всех портов
Российской Федерации. Крупнейшие судоходные компании: ОАО «Новороссийское
морское пароходство» (ОАО «Новошип»).
Экология
Краснодарский край является стабильным регионом России в плане экологии.
Основная доля загрязняющих веществ
в Краснодаре, Новороссийске, Туапсе, Анапе, Ейске приходится на автомобильные
выбросы. В крае самыми благоприятными считаются курортные города: здесь почти нет
промышленных предприятий, а экосистема способна нивелировать значительную долю
загрязнения атмосферы. Так, преимуществом Горячего Ключа являются лесные
массивы вокруг города и близость к Краснодару. В Геленджике и Анапе нет крупных
портов, которые стали значительными «загрязнителями» в Новороссийске и Туапсе.
В Краснодарском крае существует постоянно действующий общественный
экологический совет при главе администрации региона.
www.cgip.ru
13
Краснодар — город на юге России, расположенный на правом берегу реки

Кубани, на расстоянии 120—150 километров от Чѐрного и Азовского морей, и 1340 км
от Москвы.
Административный центр Краснодарского края. Крупный экономический и
культурный центр Северного Кавказа и Южного федерального округа, центр историко-
географической области Кубань. Неофициально именуется столицей Кубани, а
также южной столицей России
Население — 881 476 человек (2017).
По версии РБК, в 2013 году Краснодар занимал первое место в общероссийском
рейтинге городов с растущей деловой активностью.
Экология
Экологическая обстановка в Краснодаре определяется исследователями как
напряжѐнная. Особую актуальность имеет проблема загрязнения атмосферы
автомобильным транспортом. В районах города, через которые проходят крупные
автомагистрали, фиксируется превышение допустимой нормы по
содержанию углеводородов, оксида углерода, оксида азота — от 1,5 до 7 раз.
На конец 2015 — начало 2016 года в Краснодаре было зарегистрировано больше
всего, среди российских городов, автомобилей на душу населения. Если для Москвы
этот показатель равен 417 автомобилям на 1000 человек, то в Краснодаре — 437
автомобилей. В летнее время немаловажную роль начинает играть транзитный
транспорт, когда автомобильный поток увеличивается до 2 миллионов автомобилей.
Учѐные отмечают очень высокий уровень загрязнения атмосферного воздуха,
вызванный результатами деятельности объектов электроэнергетики, предприятий
нефтехимической, нефтеперерабатывающей и топливной промышленности.
Высокую антропогенную нагрузку испытывают водные объекты города. В воде
фиксируются в несколько раз превышенные допустимые концентрации вредных
веществ, в том числе соединений меди, железа, нефтяных углеводородов, нитратов.
Административное деление
Город Краснодар как объект административно-территориального устройства
Краснодарского края состоит из следующих административно-территориальных
единиц: город (краевого подчинения) Краснодар, разделѐнный на 4 внутригородских
(административных) округа, которым подчинены 5 сельских округов, включающих 29
сельских населѐнных пунктов:
1. Западный округ (население 179 414 чел.);
2. Карасунский округ (население 258 530 чел.);
3. Прикубанский округ (население 327 770 чел.);
4. Центральный округ (население 178 113 чел.).
Экономика
Краснодар — один из крупнейших экономических центров России. Входит в
список City-600 (объединяет 600 крупнейших городов мира, производящих 60 %
глобального ВВП), составленный исследовательской организацией Mc Kinsey Global
Institute.
Краснодарский край входит в первую пятѐрку регионов РФ по ВРП, а Краснодар, в
свою очередь, отличается концентрацией ресурсов: на его долю приходится более
45 % ВРП региона, треть промышленных предприятий, 70 % производства и
распределения энергии, около 45 % оборота розничной торговли. В городе действует
более 62 тысяч субъектов малого и среднего предпринимательства, в котором занято
204 тысячи человек. В городе расположены штаб-квартиры двух компаний, входящих в
рейтинг двухсот крупнейших частных компаний России по версии журнала «Форбс»:
«Магнит» (3 место) и «НефтеГазИндустрия» (35 место).
www.cgip.ru
14
В Краснодаре зарегистрирован самый низкий уровень безработицы по ЮФО —

0,2 % от общего трудоспособного населения, и самый высокий уровень средней
заработной платы — 36347,6 рубля. Трижды «Лучший город России для ведения
бизнеса» по версии журнала «Форбс». В ноябре 2011 года Краснодар возглавил
рейтинг городов России, привлекательных для бизнеса, составленный
аналитиками РБК. В 2012 году Краснодар занял 7-е место в рейтинге качества
городской среды.
Промышленность
Краснодар — крупный индустриальный центр Юга России. В промышленном
комплексе города насчитывается более 130 крупных и средних предприятий, на
которых работают около 120,5 тысяч человек или почти 30 % всех занятых в
экономике города. Основные направления — это приборостроение и металлообработка,
производство строительных материалов, швейных и трикотажных, мебельных,
табачных изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов. Высокий
экономический потенциал и благоприятный инвестиционный климат привлекает
внимание представителей отечественного и зарубежного бизнеса. Поддерживаются
эффективные деловые отношения с предприятиями США, Турции, Украины, Германии,
Белоруссии, Греции, Италии, Франции, Израиля, Австрии, Кипра. Машиностроение и
приборостроение являются одними из наиболее динамично развивающихся видов
промышленной деятельности.
Предприятия, действующие в городе:
 ЗАО «Краснодарский нефтеперерабатывающий завод
„Краснодарэконефть―» — завод по переработке малосернистых,
малопарафинистых нефтей различных месторождений, производитель
топлива для реактивных двигателей;
 ОАО «Краснодарский завод металлоконструкций» — выпускает опоры
линий электропередач и дорожных ограждений, арматурную сетку и др.;
 ОАО «Компрессорный завод „Борец―» — выпускает компрессорные станции
для нефтегазовой отрасли, ВПК, металлургической, горнодобывающей
промышленности;
 ОАО «Филип Моррис Кубань» — производство табачных изделий;
 Краснодарская ТЭЦ — энергетическое предприятие (1120 МВт, 679
Гкал/ч)https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%B8%D0%BA%D0%B8%D
0%BF%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%8F:%D0%A1%D1%81%D1%8B%D0
%BB%D0%BA%D0%B8_%D0%BD%D0%B0_%D0%B8%D1%81%D1%82%D
0%BE%D1%87%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%B8;
 Claas — машиностроительное предприятие одноимѐнной немецкой
компании, занимающееся сборкой комбайнов;
 ОАО «Сатурн» — разработка и изготовление солнечных элементов и
батарей космического применения;
 ОАО «НПК „Ритм―» — производитель средств радиосвязи, охранных и
телеметрических систем;
 ООО «Фирма „Солнечный ветер―» — производитель фотопреобразователей
и солнечных модулей;
 ЗАО «Александрия» — швейные фабрики по производству мужских
костюмов, сорочек и школьной формы;
 Филиал № 1 ЗАО «Московский пиво-безалкогольный комбинат „Очаково―»
в г. Краснодаре;
 ЗАО «Станкостроительный завод имени Седина» — производство токарно-
карусельных станков и обрабатывающих центров с диаметром обработки от
500 до 5000 мм;
 ОАО «Краснодарский завод „Нефтемаш―» — производство оборудования и
технологической оснастки для нефтегазодобывающей отрасли.
Также в Краснодаре расположен ряд других производств.
www.cgip.ru
15
Строительство
Краснодар по темпам и объѐмам вводимого в эксплуатацию жилья по сравнению с
другими регионами страны находится в числе лидеров — вместе с Москвой и Санкт-
Петербургом.
Строительством многоквартирных жилых домов на территории муниципального
образования город Краснодар занимается 85 строительных компаний, строительством
домов из быстровозводимых конструкций — 26 компаний. Строительный комплекс
Краснодара представлен предприятиями, осуществляющими весь цикл строительного
производства, начиная от проектирования, производства строительных материалов и
заканчивая благоустроительными работами, включает 1329 организации, которые
ведут финансово-хозяйственную деятельность. В настоящее время на территории
города актуальна не точечная застройка территории, а комплексная застройка со своей
инфраструктурой, объектами соцкультбыта, детскими и спортивными площадками,
благоустроенной внутридомовой территорией, а также участковыми пунктами полиции
и кабинетами врачей общей практики.
Торговля
Краснодар занимает первое место в России по количеству гипермаркетов на душу
населения. В городе действует большое количество различных крупных торговых
предприятий, в том числе международных — «Ашан», «Леруа
Мерлен», Castorama, Media Markt, METRO AG, OBI, федеральных — «Магнит», «Лента»,
«Пятѐрочка», «Перекрѐсток», «О’Кей», «Столплит», «Посудацентр», «Унидом»,
«Домашний мир», Hoff, региональных — «Табрис», «Кубань Инструмент», «ПАЛЬТО.RU»
и других сетей. Также население Краснодара обслуживается торговыми центрами,
расположенными как в пределах города (первым ТРЦ европейского уровня на Кубани
является «Красная Площадь»), так и в прилегающих к нему районах, но
административно в его состав не входящих, крупнейшим из таких является «МЕГА-
Адыгея-Кубань», территориально находящаяся в Тахтамукайском районе Адыгеи.
Рис. 2.3
Расположение земельного участка (23:43:0305051:0069), площадью 605
кв. м, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар,
Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36 на кадастровой карте
Источник информации: данные публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/)
www.cgip.ru
16
Рис. 2.4
Расположение земельного участка (23:43:0305051:0070),
площадью 451,0 кв. м, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край,
г.Краснодар, Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36/1 на кадастровой карте
Источник информации: данные публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/)
www.cgip.ru
17
Табл. 2.5
Фотографии объекта оценки
Фото 1. Здание Банка Фото 2. Здание Банка
www.cgip.ru
18
Фото 7. Здание Литер Б, Б1, б4, Г, г, И, В Фото 8. Здание Литер Б, Б1, б4, Г, г, И, В
Фото 9. Здание Литер Б, Б1, б4, Г, г, И, В Фото 10. Здание Литер Б, Б1, б4, Г, г, И, В
Вывод: описание объекта оценки было составлено на основании визуального

осмотра и документов, предоставленных Заказчиком.
www.cgip.ru
19
3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ

ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К
ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ
3.1. Анализ социально – экономического развития России в апреле 2017 г. 1
Индекс промышленного производства в апреле 2017 г. по сравнению
с соответствующим периодом предыдущего года составил 102,3%, в январе-апреле
2017 г. - 100,7%.
Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей
(сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения)
в апреле 2017 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил
315,4 млрд. рублей, в январе-апреле 2017г. - 956,2 млрд. рублей.
Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности
«Строительство», в апреле 2017 г. составил 421,2 млрд. рублей, или 99,6%
(в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года,
в январе-апреле 2017г. - 1416,5 млрд. рублей, или 96,9%
Жилищное строительство. В апреле 2017 г. построено 54,2 тыс. новых квартир,
в январе-апреле 2017 г. - 259,4 тыс. новых квартир.
В январе-апреле 2017 г. грузооборот транспорта, по предварительным данным,
составил 1786,4 млрд. тонно-километров, в том числе железнодорожного - 813,5 млрд.,
автомобильного - 68,4 млрд., морского - 13,7 млрд., внутреннего водного - 8,7 млрд.,
воздушного - 2,4 млрд., трубо- проводного - 879,8 млрд. тонно-километров.
Оборот розничной торговли в апреле 2017 г. составил 2 329,3 млрд. рублей, что
в сопоставимых ценах составляет 100,0% к соответствующему периоду предыдущего
года, в январе - апреле 2017 г. – 9 064,7 млрд. рублей, или 98,6%. В апреле 2017 г.
оборот розничной торговли на 93,7% формировался торгующими организациями
и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка,
доля розничных рынков и ярмарок составила 6,3% (в апреле 2016 г. - 93,0% и 7,0%
соответственно).
Внешнеторговый оборот России, по данным Банка России (по методологии
платежного баланса), в марте 2017 г. составил (в фактически действовавших ценах)
50,1 млрд. долларов США (2 908,4 млрд. рублей), в том числе экспорт - 31,3 млрд.
долларов (1 820,2 млрд. рублей), импорт - 18,7 млрд. долларов (1 088,2 млрд. рублей).
Внешнеторговый оборот, по данным ФТС России, в марте 2017 г. составил
49,3 млрд. долларов США. Экспорт составил 31,6 млрд. долларов, в том числе в страны
дальнего зарубежья - 27,8 млрд. долларов, в государства-участники СНГ - 3,8 млрд.
долларов. Импорт составил 17,7 млрд. долларов, в том числе из стран дальнего
зарубежья - 15,7 млрд. долларов, из государств - участников СНГ - 1,9 млрд. долларов.
Товарооборот России со странами Евразийского экономического сою- за (ЕАЭС),
по данным ФТС России, в I квартале 2017 г. составил (в фактически действовавших
ценах) 10,9 млрд. долларов США (643,4 млрд. рублей), в том числе экспорт - 7,1 млрд.
долларов (420,0 млрд. рублей), импорт - 3,8 млрд. долларов (223,4 млрд. рублей).
В апреле 2017 г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских
цен составил 100,3%, в том числе на продовольственные товары - 100,6%,
непродовольственные товары - 100,2%, услуги - 100,2%.
Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен на
отдельные товары и услуги, подверженные влиянию факторов, которые носят
административный, а также сезонный характер, в апреле 2017 г. составил 100,2%,
с начала года - 100,8% (в апреле 2016 г. - 100,5%, с начала года - 102,6%).
Индекс цен производителей промышленных товаров в апреле 2017 г.
относительно предыдущего месяца, по предварительным данным, составил 98,5%
1
Источник информации: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2017/info/oper-04-2017.pdf
www.cgip.ru
20
Индекс тарифов на грузовые перевозки в среднем по всем видам транспорта

в апреле 2017г., по предварительным данным, составил 106,8%.
Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных
платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке,
в апреле 2017 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года
снизились на 7,6%, в январе-апреле 2017 г. - на 2,2%.
Заработная плата. Среднемесячная начисленная заработная плата работников
организаций в апреле 2017г., по оценке, составила 39 253 рубля по сравнению
с соответствующим периодом предыдущего года выросла на 6,7%, в январе-апреле
2017 г. - на 7,0%.
Численность рабочей силы, по предварительным итогам выборочного
обследования рабочей силы, в апреле 2017 г. составила 75,9 млн. человек, в том числе
в возрасте 15-72 лет - 75,8 млн. человек, или 52% от общей численности населения
страны.
Безработица. В апреле 2017 г., по предварительным итогам выборочного
обследования рабочей силы, 4,0 млн. человек в возрасте 15-72 лет, или 5,3% рабочей
силы классифицировались как безработные (в соответствии с методологией
Международной Организации Труда). В государственных учреждениях службы
занятости населения в качестве безработных было зарегистрировано 0,9 млн. человек,
в том числе 0,7 млн. человек получали пособие по безработице.
По оценке, численность постоянного населения Российской Федерации на
1 апреля 2017 г. составила 146,8 млн. человек. С начала года число жителей
России уменьшилось на 24,0 тыс. человек, или на 0,02% в результате сложившейся
естественной убыли населения. Миграционный прирост на 68,5% компенсировал
численные потери населения.
Табл. 3.1
Основные экономические и социальные показатели, %, г/г
В%к Справочно
Янв. – Апрель 2016 г, в % Январь –
апр.2017 г. к апрель
Апрель, 2016 г. в
Показатели апрелю марту в % к янв.-
2017 г. %к
2016 г. 2017 г. апр. 2016 Апрелю Марту
г. январю –
2015 г. 2016 г.
апрелю
2015 г.
Валовой
внутренний - 100,51),2) - - 99,63) - -
продукт
Индекс
промышленного - 102,3 97,7 100,7 101,0 96,3 101,1
производства4)
Продукция
сельского
315,4 100,8 113,6 100,7 103,5 113,9 103,6
хозяйства, млрд.
руб.
Грузооборот
транспорта, 450,8 109,4 100,1 106,4 100,7 95,2 101,3
млрд. т – км
в том числе: - - - - - - -
железнодорожн
205,2 108,0 95,3 107,5 102,4 95,9 101,0
ого транспорта
Оборот
розничной
2 329,3 100,0 98,7 98,6 95,7 98,3 95,2
торговли, млрд.
руб.
Объем платных
услуг
711,2 99,2 98,2 99,9 99,7 99,2 99,0
населению,
млрд. руб.
Внешнеторговы
й оборот, млрд. 50,15) 129,86) 121,17) 132,18) 77,16) 116,97) 73,18)
долл. США
www.cgip.ru
21
В%к Справочно
Янв. – Апрель 2016 г, в % Январь –
апр.2017 г. к апрель
Апрель, 2016 г. в
Показатели апрелю марту в % к янв.-
2017 г. %к
2016 г. 2017 г. апр. 2016 Апрелю Марту
г. январю –
2015 г. 2016 г.
апрелю
2015 г.
в том числе - - - - - - -
экспорт товаров 31,3 135,2 121,6 136,0 70,4 115,2 67,0
импорт товаров 18,7 121,8 120,2 125,9 90,0 119,5 85,3
Инвестиции в
основной
2 202,29) 102,32) - - 98,83) - -
капитал, млрд.
руб.
Индекс
потребительских - 104,1 100,3 104,5 107,3 100,4 108,1
цен
Индекс цен
производителей
- 107,6 98,5 111,6 101,3 101,9 104,1
промышленных
товаров4)
Реальные
располагаемые
- 92,4 102,0 97,8 93,2 107,9 95,4
денежные
доходы10)
Среднемесячная
начисленная
заработная
- - - - - - -
плата
работников
организации
номинальная,
39 25310) 106,710) 102,010) 107,010) 106,1 102,8 107,3
руб.
реальная 102,510) 101,710) 102,410) 98,9 102,3 99,3
Общая
численность
безработных (в
4,011) 89,6 98,6 92,9 102,3 99,0 102,5
возрасте 15-72
лет), млн.
человек
Численность
официально
зарегистрирован
0,9 83,3 96,5 86,0 103,8 99,4 106,9
ных
безработных,
млн. человек
1)
Предварительная оценка.
2)
I квартал 2017 г. в % к I кварталу 2016 года.
3)
I квартал 2016 г. в % к I кварталу 2015 года.
4)
По видам деятельности «добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение
электрической энергией, газом и паром»; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение,
организация сбора и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений».
5)
Данные за март 2017.
6)
Март 2017 г. и март 2016 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически
действовавших ценах.
7)
Март 2017 г. и март 2016 г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах.
8)
I квартал 2017 г. и I квартал 2016 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически
действовавших ценах.
9)
Данные за I квартал 2017 года.
10)
Оценка.
11)
Предварительные данные.
Источник информации: Федеральная служба государственной статистики (http://www.gks.ru/)
Выводы и перспективы российской экономики2

Снижение мировых цен сырьевых товаров (прежде всего нефти, газа, металлов)
со второй половины 2014 года и вызванное этим снижение курса рубля по отношению к
западным валютам уже в 2015 году привело к сокращению доходов госбюджета и
2
Источник информации: https://statrielt.ru/index.php/arkhiv-analizov
www.cgip.ru
22
повышению цен импортных товаров (как потребительских, так и производственного

назначения). Учитывая, что доля импорта в общем объѐме к тому времени составляла
более 40%, это резко повысило цены потребительского рынка и рынка товаров
производственного назначения, что обрушило реальные доходы подавляющей части
населения и компаний и резко сократило потребительский спрос, выразившись в
снижении розничного товарооборота и услуг, снижении количества сделок на рынке
недвижимости. Далее, по цепочке, снизились объѐмы производства товаров и услуг не
первой необходимости, объѐмы торговли товарами производственного назначения,
объѐмы строительства, что привело к убыткам большого числа компаний, занятых в
этих отраслях, а также компаний, связанных с добывающими отраслями, нарушению
хозяйственных связей. Последовали сокращения штатов ряда организаций, увольнения
работников, рост социальной напряжѐнности, падение деловой активности бизнеса и
населения. В начале 2016 года ещѐ отчасти продолжались эти деструктивные события,
но, в том числе на фоне стабилизации мировых цен на сырьѐ, уже наметилась
тенденция восстановления и роста макроэкономических показателей.
Основные экономические результаты после падения в 2015 году, начиная
с 2016 года, в целом показывают динамику роста: сокращение производства
невостребованных рынком товаров компенсируется высокими темпами развития
дефицитных отраслей и производств. Тем самым корректируется, улучшается
отраслевая структура экономики. Но такая положительная динамика проявляется не
только по причине действия «невидимой руки рынка», проявления рыночных законов,
этого было бы недостаточно. На структурные реформы направлено и исполняются
18 федеральных целевых программ направления «Инновационное развитие
и модернизация экономики». Структурная реформа долгосрочна и, к сожалению,
неизбежно сопровождается социальными проблемами (вытекающими из причин
внешнего характера). Учитывая это, запланированы и реализуются 14 социальных
госпрограмм, в том числе, социальной поддержки, занятости населения и другие.
Следовательно, учитывая высокую нефтегазовую зависимость госбюджета,
учитывая, что импортозамещение и структурная реформа - процессы длительные,
экономика в течение ближайших лет сохранит перечисленные проблемы и риски.
Вместе с тем, положительный тренд общеэкономических показателей 2016 - 1 кв. 2017
года и опережающие темпы роста важнейших отраслей на основе комплексного
государственного подхода и контроля вселяют уверенность в дальнейшем
экономическом росте ВВП в пределах 1,5 – 2 % в течение 2017 года, а при
благоприятной внешнеполитической конъюнктуре – до 3 %.
3.2. Анализ влияния общей политической и социально-экономической
обстановки на рынок недвижимости3
Рынок недвижимости, как сфера торговли объектами недвижимости, формируется
и определяется региональными условиями, поскольку недвижимость, по определению,
привязана к земельному участку, к местности, к региональным общественно-
экономическим условиям. Однако, на «жизни» и перспективе рынка недвижимости
отражаются не только региональные условия и особенности (географические,
природные, экологические, национальные, демографические, политические,
экономические), но и политическая система страны, законодательство, социальные и
экономические отношения, образующие сложную систему отношений и определяющие
состояние экономики и перспективы развития страны в целом.
В свою очередь, экономическое развитие страны напрямую зависит от
внешнеэкономических и политических условий и связей, от мировой конъюнктуры.
Развитие транспортных и информационных возможностей соединяет друг с другом
самые отдалѐнные уголки планеты, связывает торгово-экономически и политически
страны с разными укладами и традициями, с разными экономическими отношениями,
3
Анализ подготовлен специалистами СтатРиелт. Использованные материалы:
Центральный банк Российской Федерации http://www.cbr.ru,
http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=302-01&pid=sors&sid=ITM_27910;
 Федеральная служба государственной статистики www.gks.ru;
 http://ec.europa.eu/eurostat/data/database;
 https://rg.ru/2017/06/03/reg-szfo/na-pmef-podpisany-investsoglasheniia-na-dva-trilliona-rublej.html.
www.cgip.ru
23
тем самым объединяя и связывая мир. Поэтому все страны, всѐ более, взаимно влияют,
взаимодействуют друг с другом экономически и политически. В условиях
ограниченности территорий и мировых природных ресурсов нарастают международные
противоречия и конфликты. Особо это отражается во взаимоотношениях между военно-
экономически сильными странами и странами, где государства слабые, а национальные
экономики технологически значительно менее развиты. Эволюция финансовых и
капиталистических отношений, особенно в 19-20 веках, в странах западной Европы и
США дало мощный импульс развитию науки, техники и технологий в странах Запада.
Это привело к значительному экономическому росту всех отраслей (промышленности,
транспорта, сельского хозяйства, строительства, связи) этих стран и превосходству над
другими странами. Капитализм, как саморазвивающаяся и расширяющаяся система,
предполагает экспансию и захват новых территорий и ресурсов, новых рынков сырья и
сбыта продукции, поглощение экономически слабых конкурентов, разорение в военном
и экономическом отношении слабых стран и их контроль.
История России последних столетий показывает усиливающееся агрессивное
влияние Запада. Самые грандиозные по количеству жертв мировые войны 20-го века,
направленные против России, нарастающее сегодня колоссальное противодействие
нашей стране во всех сферах международных отношений, а также военная расправа с
неподчиняющимися Западу государствами в Латинской Америке, Африке, Азии и
Европе, демонстрируют обострение межцивилизационных конфликтов. Важнейшие
события последних лет, как подтверждение западной экспансии и попытки военного и
экономического давления на остальные страны:
 Военные нападения НАТО, организация внутренних конфликтов и сетевых
революций (Югославия, Ирак, Афганистан, Ливия, Киргизия, Узбекистан, Молдавия,
Египет, Алжир, Тунис, Грузия, Украина, Сирия);
 Наличие более 730 [*] военных баз США за рубежом. Размещение новых баз
и средств ПВО НАТО у границ России: в Польше, Румынии, Прибалтике;
 Экономические санкции против России, выражающиеся в основном в
ограничении инвестиций и продажи ряда технологичных товаров, а также в запрете
операций по счетам крупнейших российских компаний. В 2014 году озвучивались
также угрозы отключить Россию от системы международных расчѐтов SWIFT;
 Обрушение (спланированное или спонтанное, на это есть разные точки
зрения) цен нефтяного рынка резким наращиванием добычи сланцевой нефти в США,
несмотря на убыточность этого направления и необратимый ущерб собственной
экосистеме. 1 июня президентом США подписан указ о выходе из Парижского
соглашения по климату, открывающий дорогу развитию сланцевой и угольной
энергетике.
Эти внешние факторы отрицательно отражаются на российской экономике:
нарушение и ограничение внешнеэкономических связей, ограничение внешней
торговли, инвестиций и заимствований, вынужденные отвлечения средств и ресурсов
на оборону, сокращение госбюджета, отрицательное пропагандистское влияние на
население. В результате Россия вынуждена искать пути диверсификации
экономических отношений в направлении других стран (Китай, Индия, Иран, Корея,
Бразилия, ЮАР, Венесуэла и другие), а также восстанавливать и углублять отношения
со странами ЕврАзЭс (Армения, Белоруссия, Казахстан, Киргизия) и другими
среднеазиатскими республиками (Азербайджан, Таджикистан, Узбекистан).
Предпринимаются действия по созданию финансовых механизмов, которые позволили
бы снизить роль западных валют в международных расчѐтах России и снизить
финансовую зависимость от Запада. На рынке нефти сегодня разворачиваются
серьѐзные конфликты и не всѐ однозначно. Принятое ОПЕК и основными
нефтедобывающими странами в декабре 2016 года соглашение о сокращении добычи
нефти стабилизировало цены на уровне 50-56 долл. США/барр., но США, не
присоединившиеся к этому соглашению, воспользовались ситуацией и увеличили
добычу сланцевой нефти, что опять потянуло цены ниже 50 долл/баррель. Однако
учитывая недостатки сланцевой добычи, президент США снял запрет на разведку и
добычу шельфовой нефти США. Какие будут последствия для энергетических рынков,
www.cgip.ru
24
покажет время, а пока, наиболее вероятно, что цена нефти в ближайшем будущем
будет на уровне 50 долл./барр.
В условиях беспрецедентного давления Запада в период 2014 – 2016 гг. Россия
всесторонне развивает экономику и расширяет внешнеэкономические связи:
 В настоящее время реализуется 328 проектов стоимостью более 10 млрд.
руб. каждый, в том числе международные и с участием иностранных (включая
западных) инвесторов в области атомной, гидро- и тепловой энергетики, металлургии,
машиностроения, судостроения, нефтегазовой, химической, фармацевтической, легкой
и пищевой промышленности, дорожного и транспортного строительства (крупнейшие
мосты и магистрали, линии метрополитена, тоннели, аэропорты и аэродромы,
трубопроводы и хранилища нефти и газа, морские порты), в области промышленности
стройматериалов, связи и телекоммуникаций, науки и образования, в области авиации,
космонавтики и ракетной техники;
 На состоявшемся 1 - 3 июня Санкт-Петербургском международном
экономическом форуме участвовало более 14 тысяч человек из 143 стран и подписано
около 400 инвестиционных соглашений с зарубежными компаниями на сумму более
двух триллионов рублей. Справочно: в ходе форума ПМЭФ 2016 года было подписано
356 соглашений на сумму более одного триллиона рублей.
3.3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки
Оцениваемое имущество из состава объекта оценки относятся к земельному
рынку.
Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130)
недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и
все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также
относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В России рынок недвижимости
традиционно классифицируется по назначению:
 рынок жилья;
 рынок коммерческой недвижимости.
В соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов
рынка недвижимости все объекты недвижимости можно отнести к какому-либо сегменту
рынка. Ниже приведена типовая сегментация объектов недвижимости.
Земельные участки вне поселений - межселенные территории:
 под дачное и садово-огородное использование;
 под жилую застройку;
 промышленного и иного специального назначения промышленности,
транспорта, энергетики, обороны и др.;
 сельскохозяйственного назначения;
 природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного,
историко - культурного назначения;
 лесного фонда, водного фонда;
 участки недр;
 земли резерва, назначение которых не определено.
Коммерческая недвижимость:
 офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
 гостиницы, мотели, дома отдыха;
 магазины, торговые центры;
www.cgip.ru
25
 рестораны, кафе и другие пункты общепита;

 пункты бытового обслуживания, сервиса.
В таблице ниже приведена классификация рынков недвижимости.
Табл. 3.2
Классификация рынков недвижимости
Признак классификации Виды рынков
Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних
Вид объекта
насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический
Местный, городской, региональный, национальный, мировой
(территориальный)
Производственных и складских помещений, жилищный,
Функциональное назначение
непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к Существующих объектов, незавершенного строительства, нового
эксплуатации строительства
Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов,
Тип участников
муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных
Отраслевая принадлежность
зданий, другие
Форма собственности Государственных и муниципальных объектов, частных
Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и
Способ совершения сделок
внебиржевой, традиционный и компьютеризированный
Источник информации: анализ Оценщика
3.4. Участники рынка недвижимости

Можно выделить следующие группы участников:
1. Основная — покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и
арендодатели.
2. Посредники — организации, которые осуществляют взаимодействие между
основными участниками:
 агентства недвижимости — сопровождение сделок, информационное
обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.;
 информационные площадки — рекламные издания, базы данных,
информационные и аналитические агентства или интернет сайты.
3. Инвесторы — организации или физические лица, покупающие или
арендующие недвижимость для извлечения дохода — через перепродажу,
аренду и т.д.
Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от
исследований рынка и помощи в поиске /покупки/ продажи недвижимости до
управления недвижимостью — Knight Frank, Атлант и увеличения еѐ стоимости.
4. Девелоперы — компании, осуществляющие реализацию инвестиционных
проектов, строительство новых домов и т. д.
5. Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги
участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы,
оценщики.
6. Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов
недвижимости – ремонтные организации. В России пока это направление
только зарождается, за рубежом — находится на достаточно высоком уровне.
7. Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более
последовательного представления их интересов.
8. Важный участник рынка недвижимости — государство, функция которого –
регулировать рынок и устанавливать правила игры.
www.cgip.ru
26
3.5. Краткий обзор рынка земельных участков Краснодарского края

Стоимость земли в Краснодаре напрямую зависит от местоположения
и подведенным коммуникациям. Особенной популярностью пользуются земли под
застройку, но первоначальный критерий их выбора – предусмотренные коммуникации.
Большая часть земли продается в городской черте. Более 64% объявлений
ориентированы на эту местность.
Для исследования уровня цен на незастроенные земельные участки города
Краснодара нами были проанализированы предложения о продаже недвижимости
в IV квартале 2016 года на открытом конкурентном рынке города Краснодара.
Для статистического анализа цен нами использовалось пять показателей: среднее
значение, мода, медиана, минимальное и максимальное значение.
Медиана используется для описания совокупности данных, по крайней мере, для
анализа средней случайной величины. Медиана разделяет случайные величины
совокупности на равные половины. Для ее расчета значения ряда выстраиваются в
числовом порядке. Если общее количество значений нечетно, то медиана представляет
среднюю величину ряда. Если общее количество значений четно, то медиана является
средним арифметическим двух средних величин ряда.
После медианы и среднего, мода представляет собой еще один параметр, который
описывает типичную случайную величину совокупности. Мода - это наиболее часто
встречающаяся случайная величина или атрибут совокупности.
В результате анализа предложений о продаже установлено, что самые дорогие
участки в настоящее время предлагаются на продажу из расчета более 1,5 млн. руб. за
1 сотку:
 ЗИП - 2 631 650 руб./1 сотка;
 СБС - 2 250 000 руб./1 сотка;
 Центр - 2 035 646 руб./1 сотка;
 Старый Центр - 2 000 713 руб./1 сотка;
 Аврора район - 1 901 278 руб./1 сотка;
 Горогороды - 1 866 667 руб./1 сотка;
 РМЗ - 1 830 128 руб./1 сотка;
 СХИ - 1 823 486 руб./1 сотка;
 Сити-Центр ТРК - 1 817 290 руб./1 сотка;
 ФМР - 1 667 398 руб./1 сотка;
 ХБК - 1 584 120 руб./1 сотка;
 МЖК - 1 578 947 руб./1 сотка.
В диапазоне от 1,0 млн. до 1,5 млн. за 1 сотку выставляются на продажу
незастроенные земельные участки, расположенные в следующих районах города: 
 Горгаз - 1 447 368 руб./1 сотка;
 40 лет Победы - 1 419 244 руб./1 сотка;
 ЧМР - 1 226 405 руб./1 сотка;
 ЮМР - 1 216 352 руб./1 сотка;
 Тургеневский мост - 1 062 292 руб./1 сотка;
 Табачка - 1 045 898 руб./1 сотка;
 Поле чудес - 1 013 393 руб./1 сотка.
От 500,0 тыс. до 1000,0 тыс. руб. за 1 сотку предлагаются на продажу земельные
объекты в таких районах города, как:
www.cgip.ru
27
 Царское село - 960 000 руб./1 сотка;

 Мосты - 942 063 руб./1 сотка;
 Авиагородок - 9 км - 868 182 руб./1 сотка;
 ТЭЦ - 827 997 руб./1 сотка;
 КСК - 747 721 руб./1 сотка;
 СМР - 739 909 руб./1 сотка;
 Кубанская Набережная - 722 222 руб./1 сотка;
 ККБ - 659 013 руб./1 сотка;
 ПМР - 655 925 руб./1 сотка;
 МХГ - 627 467 руб./1 сотка;
 Красная Площадь ТРК - 597 480 руб./1 сотка;
 КМР - 593 466 руб./1 сотка;
 Солнечная-Агрохимическая - 575 000 руб./1 сотка;
 ГМР - 568 892 руб./1 сотка;
 Энка – Жуково - 565 308 руб./1 сотка;
 Российская улица - 563 538 руб./1 сотка.
В диапазоне от 150 тыс. до 500 тыс. за 1 сотку выставляются на продажу
незастроенные земельные участки, расположенные в следующих районах города: 
 ШМР - 484 545 руб./1 сотка;
 Горхутор - 460 035 руб./1 сотка;
 Северный пос. - 456 727 руб./1 сотка;
 Немецкая деревня - 412 103 руб./1 сотка;
 Средняя – Народная - 389 689 руб./1 сотка;
 Колосистый - 380 476 руб./1 сотка;
 Рубероидный - 373 149 руб./1 сотка;
 Плодородный - 366 677 руб./1 сотка;
 9-я Тихая - 331 295 руб./1 сотка;
 Витаминкомбинат - 297 048 руб./1 сотка;
 Аэропорт - 295 680 руб./1 сотка;
 Лорис - 287 262 руб./1 сотка;
 КНИИСХ - 277 500 руб./1 сотка;
 Российский пос. - 261 929 руб./1 сотка;
 Дружелюбный - 260 000 руб./1 сотка;
 Новознаменский - 251 526 руб./1 сотка;
 Дивный пос. - 242 615 руб./1 сотка;
 Ростовское шоссе - 242 405 руб./1 сотка;
 Дубинка - 230 556 руб./1 сотка;
 Восточно-Кругликовская - 230 000 руб./1 сотка;
 Старознаменский пос. - 222 421 руб./1 сотка;
 Ленина х. - 220 187 руб./1 сотка;
www.cgip.ru
28
 Елизаветинская - 204 909 руб./1 сотка;

 Знаменский - 202 623 руб./1 сотка;
 Пригородный - 183 070 руб./1 сотка;
 Березовый пос. - 182 854 руб./1 сотка;
 Водники - 170 833 руб./1 сотка;
 Индустриальный пос. - 164 272 руб./1 сотка;
 Учхоз Кубань - 160 000 руб./1 сотка.
Самый низкий уровень цен на незастроенные земельные участки оказался в таких
районах города, как:
 Прогресс - 135 815 руб./1 сотка;
 Старокорсунская - 131 705 руб./1 сотка;
 Октябрьский пос. - 116 561 руб./1 сотка;
 Лазурный пос. - 109 432 руб./1 сотка;
 Копанской х. - 100 595 руб./1 сотка;
 Район OZ - 98 000 руб./1 сотка;
 Победитель пос. - 89 084 руб./1 сотка;
 Черников х. - 62 772 руб./1 сотка;
 Белозерный пос. - 57 132 руб./1 сотка;
 Московская - 40 529 руб./1 сотка.
Причем больше всего предложений о продаже участков сосредоточено
в следующих районах Краснодара:
 Центр - 8,0%;
 ФМР - 6,1%%;
 Энка – Жуково - 5,4%;
 Ленина х. - 5,1%;
 Ростовское шоссе - 4,9%;
 Российская улица - 4,6%;
 ПМР - 4,4%;
 СМР - 4,0%;
 Старокорсунская - 3,4%;
 ЧМР - 3,3%;
 Индустриальный пос. - 3,3%;
 Российский пос. - 3,2;
 Знаменский - 2,9%;
 Елизаветинская - 2,7%;
 Витаминкомбинат - 2,6%;
 Северный пос. - 2,4%;
 ККБ - 2,2%;
 КМР - 1,8%;
 Средняя – Народная - 1,7%;
 ГМР - 1,6%;
www.cgip.ru
29
 МХГ - 1,5%;
 СХИ - 1,5%;
 9-я Тихая - 1,3%;
 Немецкая деревня - 1,3%;
 Аэропорт - 1,2%;
 ЮМР - 1,2%;
 40 лет Победы - 1,1%;
 Копанской х. - 1,1%;
 Новознаменский - 1,1%;
 Плодородный пос. - 1,1%;
 Красная Площадь ТРК - 1,0%;
 Старый Центр - 1,0%;
 Октябрьский пос. - 0,7%;
 Победитель пос. - 0,5%.
Диагр. 3.1
Доля предложений по продажам земельных участков
по районам Краснодара
Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485
Более подробная информация о стоимости 1 сотки земельных участков,

расположенных в вышеуказанных районах, представлена ниже:
www.cgip.ru
30
Табл. 3.3
Стоимость 1 сотки земельных участков, в зависимости от района
№ п/п Районы Краснодара Минимальное Максимальное Мода Медиана
1 40 лет Победы 150 000 5 750 000 1 583 333 1 158 750
2 9-я Тихая 1 000 1 093 750 199 000 210 000
3 Аэропорт 10 500 3 600 000 110 000 141 429
4 ГМР 22 500 2 133 333 700 000 380 000
5 ККБ 80 000 2 055 556 500 000 520 000
6 КМР 19 934 2 500 000 160 000 -
7 Красная Площадь ТРК 162 500 1 400 000 550 000 535 000
8 МХГ 320 000 1 800 000 450 000 450 000
9 ПМР 12 500 2 000 000 1 000 000 600 000
10 Российская улица 1 300 2 000 000 400 000 445 833
11 Ростовское шоссе 1 239 1 600 000 25 000 169 583
12 СМР 30 000 400 000 450 000 -
13 Средняя - Народная 170 000 812 500 375 000 400 000
14 Старый Центр 65 000 9 761 905 2 000 000 1 937 500
15 СХИ 840 000 3 506 098 2 666 667 1 766 667
16 ФМР 200 000 8 000 000 1 000 000 1 470 588
17 Центр 93 750 12 500 000 2 000 000 1 924 038
18 ЧМР 21 429 4 450 000 2 000 000 1 207 143
19 Энка - Жуково 36 364 4 100 000 312 500 477 778
20 ЮМР 7 519 2 550 000 760 000 1 200 000
21 Витаминкомбинат 81 250 800 000 200 000 200 000
22 Елизаветинская 24 833 750 000 50 000 88 571
23 Знаменский 20 000 400 000 150 000 -
24 Индустриальный пос. 6 977 3 500 000 100 000 112 500
25 Копанской х. 3 250 225 000 100 000 100 000
26 Новознаменский 45 000 530 000 200 000 214 286
27 Ленина х. 1 200 1 666 667 170 000 170 000
28 Немецкая деревня 175 000 900 000 237 500 362 500
29 Октябрьский пос. 2 500 1 000 000 2 500 69 167
30 Плодородный пос. 2 833 600 000 350 000 350 000
31 Победитель пос. 25 000 300 000 35 000 50 000
32 Российский пос. 69 444 1 900 000 250 000 225 000
33 Северный пос. 62 500 1 500 000 400 000 400 000
34 Старокорсунская 2 273 70 000 112 500 -
На прочие районы, по каждому из которых количество предложений в этом

квартале не превышало 30, приходится 10,6 %.
В целом, по городу, в настоящее время незастроенные земельные участки
выставляются на продажу, в среднем, за 743 564 руб. за 1 сотку.
На стоимость земельных участков оказывает влияние ряд факторов:
 Местоположение участков и транспортная доступность;
 Разрешенное использование земельных участков и категория земель;
 Наличие центральных коммуникаций и возможность подключения к ним;
 Площадь участков;
 Наличие ограждения и прочих благоустройств.
www.cgip.ru
31
Диагр. 3.2
Цена 1 сотки в Краснодаре, руб.
За период с 2010 года по конец 2013 года показатель среднего значения цены
1 сотки уступал показателю 1 квартала 2016 года. Среднее значение цены 1 сотки
варьировалось в диапазоне 585 538 руб. – 677 373 руб. В 2014-2015 годах средняя
цена 1 сотки составила 679 701 руб. - 735 477 руб. По сравнению с предыдущим
кварталом цена увеличилась на 2,5 %, что можно объяснить структурой предложений и
уровнем инфляции.
Табл. 3.4
Стоимость 1 сотки земельных участков, в зависимости от района
Среднее значение Разница к цене IV Изменение цены из
№ п/п Период
цены 1 сотки, руб. кв. 2016 г квартала в квартал
1 1 кв.10 633 825 -14,8% -
2 2 кв.10 600 974 -19,2% -5,2%
3 3 кв.10 623 521 -16,1% 3,8%
4 4 кв.10 661 983 -11,0% 6,2%
5 1 кв.11 610 493 -17,9% -7,8%
6 2 кв.11 626 861 -15,7% 2,7%
7 3 кв.11 596 298 -19,8% -4,9%
8 4 кв.11 585 538 -21,3% -1,8%
9 1 кв.12 610 241 -17,9% 4,2%
10 2 кв.12 623 661 -16,1% 2,2%
11 3 кв.12 629 354 -15,4% 0,9%
12 4 кв.12 615 944 -17,2% -2,1%
13 1 кв.13 655 322 -11,9% 6,4%
14 2 кв.13 662 804 -10,9% 1,1%
15 3 кв.13 677 373 -8,9% 2,2%
16 4 кв.13 659 893 -11,3% -2,6%
17 1 кв.14 723 026 -2,8% 9,6%
18 2 кв.14 687 149 -7,6% -5,0%
19 3 кв.14 719 846 -3,2% 4,8%
20 4 кв.14 735 477 -1,1% 2,2%
21 1 кв.15 703 619 -5,4% -4,3%
22 2 кв.15 712 624 -4,2% 1,3%
www.cgip.ru
32
Среднее значение Разница к цене IV Изменение цены из

№ п/п Период
цены 1 сотки, руб. кв. 2016 г квартала в квартал
23 3 кв.15 690 340 -7,2% -3,1%
24 4 кв.15 679 701 -1,5% -
25 1 кв.16 672 441 -9,6% -1,1%
26 2 кв.16 659 925 -11,2% -1,9%
27 3 кв.16 725 739 -2,4% 10,0%
28 4 кв.16 743 564 0,0% 2,5%
Диагр. 3.3
Изменение среднего значения цены 1 сотки, руб.
Количество предложений о продаже земельных участков в пригороде Краснодара

достигло показателя в 34,84 %, когда как в городе оно составило 65,16 %
соответственно.
Диагр. 3.4
Изменение среднего значения цены 1 сотки, руб.
www.cgip.ru
33
Причем больше всего выставляется на продажу в настоящее время

земельных участков, площадью от 5 до 15 соток. Количество предложений по данному
параметру составило 56,3 %. На втором месте – земельные участки, площадью
до 5 соток, - 23,5 %.
Доля предложений о продаже участков, площадью 15 – 30 соток,
составляет 6,9 %.
Остальное количество предложений о продаже земельных участков в зависимости
от площади сформировалось следующим образом:
 от 30 соток до 60 соток - 2,6%;
 свыше 500 соток - 2,0%.
Диагр. 3.5
Доля предложений о продаже земельных участков в зависимости
от площади
Среднее значение цены 1 сотки земельных участков Краснодара в зависимости от

площади составило:
www.cgip.ru
34
Диагр. 3.6
Среднее значение цены 1 сотки в зависимости от площади, руб.
На Ошибка! Источник ссылки не найден. представлено распределения

активных на дату оценки объявлений по типу сделки и категории недвижимости.
Диагр. 3.7
Активные объявления на дату оценки
Источник информации: https://regionalrealty.ru/krasnodar/stats/plots/?cats%5B%5D=plots-

residential&cats%5B%5D=plots-farm&from=01.01.2017&to=02.06.2017
Ошибка! Источник ссылки не найден. по состоянию на дату оценки наглядно

показывает ценовую характеристику районов Краснодара. Дорогие районы визуально
отличаются от более дешевых.
www.cgip.ru
35
3.6. Обзор рынка коммерческой недвижимости г.Краснодар

Сегмент рынка недвижимости в Краснодаре характеризуется динамичным
развитием и ростом. Офисные помещения и торговые площади распродаются или
сдаются в аренду.
В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой
недвижимости, объекты выставляются на продажу за 59 460 руб. за 1 кв.м. общей
площади. На цену 1 кв.м. влияет ряд факторов: местоположение, тип недвижимости,
уровень внутренней отделки помещений, размер земельного участка, наличие удобного
подъезда и центральных коммуникаций и т.п.
Диагр. 3.8
Статистические показатели цены 1 кв.м. коммерческой недвижимости
Краснодара
По показателю среднего значения цены 1 кв.м. общей площади коммерческая

недвижимость в IV квартале 2016 года сравнялась со значением IV квартала 2009 года,
где цена 1 кв.м. составляла 59 893 руб.
Диагр. 3.9
Изменение цены 1 кв.м. коммерческой недвижимости Краснодара
Диагр. 3.10
www.cgip.ru
36
Доля предложений о продаже коммерческой недвижимости
Больше всего предложений о продаже вышеуказанных объектов коммерческого

назначения оказалось в следующих районах города:
 Центр - 10,53%
 Российская - 7,50%
 40 лет Победы - 6,89%
 ФМР - 6,14%
 ЧМР - 5,53%
 ЗИП - 5,23%
 КМР - 4,70%
 ГМР - 4,62%
 ККБ - 4,24%
 ПМР - 3,26%
 КСК - 2,95%
 ЮМР - 2,88%
 Старый Центр - 2,35%
 Московская - 2,20%
 МХГ - 2,20%
 Ростовское шоссе - 2,20%
 Красная Площадь - 0,38%
Остальные 26,21 % приходится на прочие районы Краснодара.
Если сравнивать показатели среднего значения цены 1 кв.м. общей площади по
типам недвижимости, то необходимо отметить, что в настоящее время самой дорогой
недвижимостью оказалась торговая. Среднее значение цены 1 кв.м. составило 69 294
руб., что на 9,15 % дороже показателя предыдущего квартала. Офисная недвижимость
выставляется на продажу в настоящее время из расчета 58 760 руб. за 1 кв.м. (дороже
на 9,82 %), прочая коммерческая недвижимость, предназначенная для различных
видов предпринимательской деятельности – за 60 191 руб. за 1 кв.м. (дороже на 14
%), а производственно-складская – за 47 962 руб. за 1 кв.м. (дешевле на 3,83 %).
Диагр. 3.11
www.cgip.ru
37
Среднее значение цены 1 кв.м. по типам недвижимости
Если сравнивать уровень цен на недвижимость нежилого назначения с уровнем

цен предыдущих периодов, то необходимо отметить, что цена 1 кв.м. в основном
варьировалась в привычных для определенного типа недвижимости диапазонах. Для
магазинов этот диапазон составляет 50-60 тыс. рублей за 1 кв.м. Для офисов – 45-55
тыс. рублей, для производственно-складской недвижимости – 35-45 тыс. руб. за 1
кв.м., для прочей коммерческой недвижимости – 45-65 тыс. руб.
Диагр. 3.12
Изменение цены 1 кв.м. по типам недвижимости
Для развития рынка коммерческой недвижимости нужно создать инфраструктуру,

в том числе парковки для автомобилей. В городе ощущается острая нехватка
управляющих компаний, способных решить проблемные вопросы арендаторов и
www.cgip.ru
38
арендодателя и готовых обеспечить бесперебойную работу бизнеса на арендуемых

площадях.
Согласно данным Аналитического агентства (http://realty.kurs-kotirovka.ru/)
Средняя цена на помещения свободного назначения в Краснодаре составляет
33 000 руб. за 1 кв.м., аренда помещений- 1 кв.м. в мес. 500 руб.
3.7. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с

объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть
отнесен оцениваемый объект
В результате анализа рынка земельных участков в районе расположения
оцениваемого объекта, Оценщиком были выявлены предложения на вторичном рынке
по продаже земельных участков для индивидуально жилищного строительства,
для сельскохозяйственного производства, для строительства жилых домов, для дачного
строительства.
www.cgip.ru
39
Табл. 3.5
Данные анализа рынка земельных участков под коммерческую застройку
Цена
Цена Площадь
предложения,
№ предложения, земельного
Местоположение руб./кв. м Источник информации
п/п руб. (НДС не участка, кв.
(НДС не
облагается) м
облагается)
https://www.avito.ru/kras
Краснодар, р-н
nodar/zemelnye_uchastki/
1 Центральный, ул 4 400 000 230 19 130
uchastok_2.3_sot._promn
Офицерская
aznacheniya_1139728907
Краснодарский
край, Краснодар,
район Центр https://krasnodar.cian.ru/
2 (Центральный 7 000 000 410 17 073 sale/suburban/156087470
округ), Центральный /
мкр, ул.
Леваневского
https://krasnodar.cian.ru/
район Центр
3 12 400 000 530 23 396 sale/suburban/156662561
(Центральный
/
округ), Центральный
мкр, ул. Суворова
край, Краснодар, https://krasnodar.cian.ru/
4 район Дубинка, 15 500 000 920 16 848 sale/suburban/156087432
Черемушки мкр, ул. /
Ставропольская, 40
5 (Центральный 18 000 000 1 200 15 000 sale/suburban/156087389
округ), /
Фестивальный мкр,
ул. Гаврилова, 104
район Центр
6 18 999 999 1 400 13 571 sale/suburban/156142343
(Центральный
/
округ), Центральный
мкр, ул. Буденного
район 40 лет https://krasnodar.cian.ru/
7 Победы 20 000 000 1 000 20 000 sale/suburban/156087292
(Центральный /
округ), Колхозная
ул., 39
Краснодарский https://www.avito.ru/kras
край, Краснодар, р- nodar/zemelnye_uchastki/
8 14 400 000 663 21 719
н Центральный, ул uchastok_6.6_sot._promn
Чапаева aznacheniya_1102672391
9 (Центральный 29 400 000 1 400 21 000 sale/suburban/156087306
округ), Центральный /
мкр, ул.
Леваневского
Среднее значение, руб./кв. м/год, без учета НДС 18 638
Минимальное значение, руб./кв. м/год, без учета НДС 13 571
Максимальное значение, руб./кв. м/год, без учета НДС 23 396
Диапазон стоимостей составил от 13 571 –23 396 руб./кв. м, среднее значение –

18 638 руб./кв. м, без учѐта ценообразующих факторов (местоположение, удаленность
от транспортных магистралей и т.д.).
www.cgip.ru
40
Табл. 3.6
Данные анализа рынка помещений свободного назначения
вблизи оцениваемого объекта
Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Источник информации
п/п кв. м
руб. руб./кв. м
Краснодарский https://www.avito.ru/kras
край, Краснодар, nodar/kommercheskaya_n
Краснодар, р-н 29 500 000 86 765 edvizhimost/ofisnoe_pom
1 340
Центральный, ул eschenie_340_m_116523
Российская 5846
https://www.realtymag.ru
край, г. Краснодар, 84 337
2 35 000 000 415 /osz/prodazha/454141
(ул. Аэродромная)
край, Краснодар, https://krasnodar.cian.ru/
район ЗИП 49 388 sale/commercial/1517343
3 28 250 000 572
(Центральный 95/
округ)
41 860 sale/commercial/1499753
5 район РИП, Елецкая 18 000 000 430
83/
ул., 16
https://www.realty
г. Краснодар, ЦМР 62 044 mag.ru/osz/prodazha/453
6 17 000 000 274
(ул. Рашпилевская), 144
край, Краснодар, ра http://www.kubrea
7 42 000 000 550 76 364
йон Центральный, р- lty.ru/offers/B1-3LG-308/
н завода Седина
https://www.avito.ru/kras
Краснодар, р-н nodar/kommercheskaya_n
Центральный, edvizhimost/prodaetsya_n
8 Северская ст-ца, ул. 12 200 000 350 34 857 ovoe_zdanie_v_tsentre_se
Ленина, 57В verskoy_350kv._m_82300
8371
Краснодар, р-н
http://www.kubrealty.ru/o
Центральный, ул.
9 27 000 000 340 79 412 ffers/B1-3LG-312/
Красных Партизан
http://www.unibo.ru/m48
Краснодар ул. 39591/otdeljno-
75 862
10 Бабушкина 177 110 000 000 145 stoyaschee-3h-etazhnoe-
zdanie.htm
Среднее значение, руб./кв. м/год, с НДС 69 504

Минимальное значение, руб./кв. м/год, с НДС 41 860
Максимальное значение, руб./кв. м/год, с НДС 86 765
Диапазон стоимостей составил от 41 860–86 765 руб./кв. м, среднее значение –69

504 руб./кв. м, без учѐта ценообразующих факторов (местоположение, удаленность от
транспортных магистралей, размер земельного участка и т.д.).
Табл. 3.7
Данные анализа рынка по аренде помещений вблизи оцениваемого объекта
Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, Источник информации
п/п кв. м
руб./кв. м/ год
Краснодар, (Центральный https://krasnodar.cian.ru/rent/com
1 320 8 400
округ), Центральный мкр, mercial/155810653/
ул. Новокузнечная
www.cgip.ru
41
Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, Источник информации
п/п кв. м
руб./кв. м/ год
Краснодар, район Центр https://krasnodar.cian.ru/rent/com
2 (Центральный округ), 450 7 800 mercial/158683047/
Садовая ул.
Краснодар, район Центр
https://krasnodar.cian.ru/rent/com
(Центральный округ),
3 500 8 400 mercial/156860789/
Центральный мкр, ул.
Промышленная
Краснодар, район
Табачная фабрика https://krasnodar.cian.ru/rent/com
4 (Центральный округ), 600 7 200 mercial/155907017/
Табачная Фабрика мкр,
ул. МОПР, 18
5 500 9 600 mercial/156361866/
Карасунская
6 595 8 471 mercial/158142090/
Ленина
7 758 8 354 mercial/153039006/
Буденного, 230
Среднее значение, руб./кв. м/год, с НДС 8 318
Минимальное значение, руб./кв. м/год, с НДС 7 200
Максимальное значение, руб./кв. м/год, с НДС 9 600

Диапазон стоимостей составил от 7 200 – 9 600 руб./кв. м, среднее значение –8

318 руб./кв. м/год, без учѐта ценообразующих факторов (местоположение, удаленность
от транспортных магистралей и т.д.).
www.cgip.ru
42
3.8. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены

сопоставимых объектов
Табл. 3.8
Основные факторы на рынке земельных участков, влияющие на спрос,
предложение и цены
Ценообразующие факторы Значение Описание
Земли сельскохозяйственного Отражается на
назначения; оборотоспособности земельного
Земли населенных пунктов; участка: по действующему
Земли промышленности и иного законодательству допускаются
назначения; сделки купли-продажи из земель
Категория земель Земли особо охраняемых сельскохозяйственного
территорий; назначения, населенных пунктов
Земли лесного фонда; и земель промышленности. При
Земли водного фонда; этом качество земли влияет на
ценообразование земельного
Земли запаса. участка.
Под индивидуальное жилищное
строительство; Обусловлено инвестиционной
Под ЛПХ; привлекательностью земли и
Под сельскохозяйственное возможностью дальнейшего
производство; развития территорий
Под садово-огородническое потенциальными инвесторами и
Целевое назначение земель хозяйство; девелоперами. Именно этот
Под фермерское хозяйство; сегмент важен при анализе
Под административную аналогов и выработке решения о
застройку; наиболее эффективном
Под промышленную застройку; использовании конкретного
Под торговые объекты; земельного участка.
Прочее.
Право пользования землей
определяет операции на рынке
недвижимости, анализируя
Собственность; Аренда; земельный участок и рынок в
Вид права пользования земельным
Постоянное бессрочное целом необходимо учитывать
участком
пользование; возможность развития
земельного участка, делая
акцент на этой характеристике
недвижимости
Удаленность центра города
Учитывает различные потребности потенциального покупателя
Направление
Малые участки до 0.5 га;

В зависимости от целей и
Средние участки 0.5 - 5 га;
Размер земельного участка предпочтения использования
Большие участки 5 - 20 га;
земли
Крупные участки свыше 50 га.
Газоснабжение;
Участки на хорошо освоенных
Наличие подведенных к земельному Электроснабжение;
землеотводах ценятся
участку коммуникаций Теплоснабжение;
значительно дороже
Водоснабжение; Канализация;
Наличие ж/д подъезда;
Наличие дополнительных улучшений
ландшафтный дизайн и т.п.
В зависимости от целей и
Круглогодичный подъезд,
предпочтения использования
асфальтированная дорога;
Состояние подъездных путей земли
грунтовая дорога; сезонный
подъезд и т.п.
Источник информации: анализ рынка
www.cqip.ru
43
3.9. Оценка ликвидности

Ликвидность объекта оценки, характеризуется тем, насколько быстро объект
можно обменять на деньги, т. е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства.
Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной
экспозиции объекта, т. е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и
конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям
предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для
формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т. е. срок
экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о
продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.
Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации
имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации
ликвидность имеет следующие градации:
Табл. 3.9
Показатели ликвидности
Показатель ликвидности Высокая Средняя Низкая
Примерный срок реализации, мес. 1-2 3-6 7-18
Источник информации: данные Ассоциации российских банков
Показатели ликвидности для объектов недвижимости, входящих в состав объекта

оценки, имеют ниже представленные характеристики.
Данные получены на основе анализа рынка о количестве предложений о продаже
сопоставимых объектов недвижимости вблизи расположения рассматриваемых
объектов на территории Краснодарского края.
Табл. 3.10
Показатели ликвидности для объектов недвижимости, входящих в состав
объекта оценки
Типичный
Объект Показатель
Месторасположения Категория земель срок
недвижимости ликвидности
экспозиции
Земельные земли населенных
Краснодарский край 6-12 Низкая
участки пунктов
Офисная
Краснодарский край - 9 Низкая
недвижимость
Источник информации: данные интернет-ресурсов; данные анализа рынка
3.10. Выводы относительно рынка недвижимости4

 По итогам 2017 года Минэкономразвития прогнозирует снижение инфляции до
4,5% по сравнению с показателем второго полугодия 2016 года. Курс доллара
на конец 1 квартала 2017 г. составил 56,94 руб., снизившись на 6,1% или 3,72
руб. в сравнении с концом 2016 г.
 В результате анализа рынка аренды помещений свободного назначения в
районе расположения оцениваемого объекта, Оценщиком были выявлены
предложения на вторичном рынке подобных помещений. Диапазон стоимостей
составил от 7 200 – 9 600 руб./кв. м, среднее значение –8 318 руб./кв. м/год,
без учѐта ценообразующих факторов (местоположение, удаленность от
транспортных магистралей и т.д.).
4
Анализ подготовлен специалистами СтатРиелт. Использованные материалы:
Центральный банк Российской Федерации http://www.cbr.ru,
http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=302-01&pid=sors&sid=ITM_27910;
 Федеральная служба государственной статистики www.gks.ru;
 http://ec.europa.eu/eurostat/data/database;
https://rg.ru/2017/06/03/reg-szfo/na-pmef-podpisany-investsoglasheniia-na-dva-trilliona-rublej.html.
www.cqip.ru
44
 В результате анализа рынка помещений свободного назначения в районе

расположения оцениваемого объекта, Оценщиком были выявлены
предложения на вторичном рынке подобных помещений. Диапазон стоимостей
составил от 41 860–86 765 руб./кв. м, среднее значение –69 504 руб./кв. м,
без учѐта ценообразующих факторов (местоположение, удаленность от
транспортных магистралей, размер земельного участка и т.д.).
 В результате анализа рынка земельных участков в районе расположения
оцениваемого объекта, Оценщиком были выявлены предложения на вторичном
рынке по продаже земельных участков . Диапазон стоимостей составил от 13
571 –23 396 руб./кв. м, среднее значение –18 638 руб./кв. м, без учѐта
ценообразующих факторов (местоположение, удаленность от транспортных
магистралей и т.д.).
www.cqip.ru
45
4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наиболее эффективное использование отражает мнение Исполнителя, исходящего
из анализа господствующих рыночных условий. Понятие наиболее эффективного
использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование
объекта оценки с наилучшей отдачей, при непременном условии физической
возможности и финансовой оправданности такого рода действий.
При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта
выделяются четыре основных критерия анализа.
 Юридическая правомочность, допустимость с точки зрения действующего
законодательства — характер предполагаемого использования не
противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника
участка, и положениям зонирования.
 Физическая возможность (осуществимость) — возможность возведения
зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на
рассматриваемом земельном участке.
 Финансовая целесообразность (выгодность) — рассмотрение тех
разрешенных законом и физически осуществимых и вариантов
использования, которые будут приносить чистый доход собственнику.
 Максимальная продуктивность (эффективность) — кроме получения
чистого дохода, наиболее эффективное использование подразумевает
максимально возможное увеличение чистого дохода собственника от
эксплуатации, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, как
правило, проводится в два этапа:
- I этап – анализ наиболее эффективного использования участка земли как
условно свободного (незастроенного);
- II этап – анализ наиболее эффективного использования этого же участка, но с
существующими улучшениями.
1 ЭТАП. Анализ наиболее эффективного использования земельного
участка как условно свободного
Анализ проводился в соответствии с действующим законодательством:
 "О введении в действие земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 № 137-ФЗ;
 Земельный кодекс РФ от 05.10.2001 № 136-ФЗ;
 Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
Результаты анализа наиболее эффективного использования земельных участков
как условно свободных приведены в таблице ниже.
Табл. 4.1
Результаты анализа земельных участков как условно свободных
Критерий анализа Анализ
В соответствии с Земельным кодеком РФ (ст. 7), земли должны
использоваться согласно установленному для них целевому
назначению. Правовой режим земель определяется исходя из их
принадлежности к той или иной категории и разрешенного
Юридическая разрешенность
использования в соответствии с зонированием территорий.
Категория земельных участков, на котором расположены
оцениваемые объекты, – земли населенных пунктов. Разрешенное
использование – для эксплуатации зданий и сооружений.
Рельеф участков ровный, форма правильная многоугольная.
Расположение, благоустройство и физические характеристики
территории, форма и топография земельных участков, возможность
Физическая возможность
подъездов к району расположения объектов недвижимости позволяют
определить возможный вариант использования в качестве земельных
участков для размещения зданий свободного назначения.
www.cqip.ru
46
Критерий анализа Анализ

Земельные участки под объектами оценки расположены в
Центральном округе г.Краснодар, в непосредственной близости от
остановки общественного транспорта, что говорит о высокой
коммерческой привлекательности объекта. Местоположение
Финансовая целесообразность и
характеризуется высоким пешеходным и автомобильным трафиком. С
максимальная продуктивность
точки зрения финансовой целесообразности на земельных участках
следует возвести здание свободного назначения. С точки зрения
максимальной продуктивности, такой вид использования является
выгодным.
Оценщик проанализировал существующее использование
земельного участка в районе расположения объекта оценки и
установил, что наиболее востребованным вариантом
использования является застройка зданием свободного
Вывод назначения. Данный вариант использования физически
возможен, финансово осуществим и максимально
эффективен. Таким образом, наиболее эффективным
использованием земельных участков как условно
незастроенных является их текущее использование
Источник информации: результаты анализа, проведенного Оценщиком
2 ЭТАП. Анализ наиболее эффективного использования для земельного

участка с существующими улучшениями
Анализ наиболее эффективного использования земельных участков с
существующими улучшениями, с учетом ограничений, накладываемых российским
законодательством
В отношении участков как условно свободных, заключается в рассмотрении
ограниченного числа вариантов дальнейшего использования объектов:
 снос строений;
 использование объектов в текущем состоянии;
 реконструкция или обновление.
На основании осмотра объекта оценки и данных, предоставленных Заказчиком,
было сделано заключение о хорошем состоянии оцениваемых зданий. В данном случае
снос расположенных на участке строений и их обновление не являются финансово
целесообразными.
Таким образом, наиболее эффективным использованием земельных
участков является их текущее назначение для размещения зданий.
www.cqip.ru
47
5. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ

ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ) К ОЦЕНКЕ
5.1. Этапы проведения оценки
В соответствии с п. 23 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от
20 мая 2015 г. №297, проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:
 заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на
оценку;
 сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта
оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта
оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны
быть применены при проведении оценки, в том числе:
 информацию о политических, экономических, социальных и экологических и
прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
 информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект
оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение,
количественных и качественных характеристиках данных факторов;
 информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы,
сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о
физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных
характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и
затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту
оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости
объекта оценки.
 применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и
осуществление необходимых расчетов;
 согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и
определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
 составление отчета об оценке.
5.2. Подходы к оценке
Подход к оценке – способ расчета стоимости с использованием одного или
нескольких конкретных методов оценки.
При определении рыночной стоимости имущества обычно используют три
основных подхода:
 затратный подход;
 сравнительный подход;
 доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых
характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить
достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить
окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или
методов, которые расценены как наиболее надежные. В процессе выбора подходов,
Оценщик опирается на п.24 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки,
подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного
приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г., №297, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об
оценочной деятельности в РФ».
www.cqip.ru
48
5.3. Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства
либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует
достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение,
воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на
определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего
аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта
оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются
федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению
оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей» - в
соответствии с ФСО №1 от 20 мая 2015 г.
Затратный подход основывается на том положении, что разумный покупатель не
заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую ему обойдется воссоздание
идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта по состоянию на дату
оценки без существенных дополнительных издержек.
Методы затратного подхода подразумевают определение стоимости объекта
оценки как разницу затрат на замещение (воспроизводство) и величины накопленного
износа объекта по состоянию на дату оценки. Затратный подход основан на
представлениях собственника объекта оценки о его возможной стоимости.
Недвижимое имущество
В оценке недвижимого имущества затратный подход предполагает оценку единого
объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и созданных на нем
улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на дату
оценки. Принимается во внимание достоверность данных о затратах на строительство
зданий, приобретение и монтаж технологического оборудования с учетом накопленного
износа. Этим подходом оценивается стоимость замещения или стоимость
воспроизводства улучшений земельного участка. К полученной величине прибавляется
рыночная стоимость земельного участка как условно свободного. Результат расчета
представляет собой стоимость единого объекта недвижимости.
Затратный подход к оценке недвижимого имущества предполагает следующий
алгоритм определения рыночной стоимости:
 расчет затрат на замещение (воспроизводство) объекта имущества;
 расчет величины накопленного износа;
 расчет рыночной стоимости земельного участка;
 расчет рыночной стоимости имущества по формуле:
РС = СЗ(В) × (1 – Инак) + РСЗУ, (Формула 1)

где:
РС – рыночная стоимость объекта в рамках затратного подхода к оценке;
СЗ(В) – затраты на замещение (воспроизводство) объекта;
Инак – величина накопленного износа объекта по состоянию на дату оценки.
РСЗУ – рыночная стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому
объекту недвижимости.
Для определения затрат на замещение (воспроизводство) объектов недвижимого
имущества могут применяться следующие методы:
www.cqip.ru
49
Табл. 5.1
Краткое описание основных методов оценки недвижимого имущества в рамках
затратного подхода
Метод в рамках
Краткое описание метода
затратного подхода
Основан на сравнении стоимости единицы потребительских
свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы
Метод сравнительной единицы на измерения подобного типового сооружения. Единицами измерения
основе Справочников могут быть 1 стояночное место в гараже, 1 куб. м строительного
«Укрупненные показатели объема, 1 кв. м общей площади и т.п. При этой реализации метода
стоимости строительства» используются справочники Укрупненных показателей стоимости
издательства «КО-ИНВЕСТ» строительства (УПСС) издательства «КО-ИНВЕСТ»: «Общественные
здания», «Промышленные здания», «Жилые здания», «Складские
здания и сооружения» и др.
Основан на сравнении стоимости единицы потребительских
свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы
Метод сравнительной единицы по
измерения подобного типового сооружения. Единицами измерения
данным открытых источников
могут быть 1 стояночное место в гараже, 1 куб. м строительного
информации
объема, 1 кв. м общей площади и т.п. При этой реализации метода
используются данные открытых источников рынка.
Затраты на замещение (воспроизводство) оцениваемых объектов
недвижимости (зданий и сооружений) рассчитывается путем
Метод индексации применения коэффициентов удорожания стоимости строительно-
монтажных работ, капитальных вложений к первоначальной
балансовой стоимости оцениваемых объектов.
Заключается в определении удельной стоимости единицы
Поэлементный метод (метод измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат
разбивки по компонентам) на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных,
отделочных работ и т.д.
Заключается в составлении объектных и сводных смет
строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь по
текущим ценам и основан на детальных количественном и стоимостном
Сметный метод (метод
расчетах на монтаж отдельных компонентов, оборудования и
количественного обследования)
строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат,
необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется
полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Источник: анализ Оценщика
Земельные участки
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки
земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости
участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями.
Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный
инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется
приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем
аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного
участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и затрат
замещения (воспроизводства) улучшений за вычетом их износа. При этом модель
определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных
участков.
Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом
капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие
мероприятия по повышению продуктивности земель.
При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя
существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные
затраты:
 местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и
энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и
транспортной инфраструктуры;
www.cqip.ru
50
 инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых

вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его
инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия
территории;
 внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;
 социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия
проживания, особенности почв и растительности, прочие);
 санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного
бассейна и почв, уровень шума и др.).
Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно
оценить величины затрат на замещение (воспроизводство) улучшений (зданий и
сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения
на рынке недвижимости.
Затратный подход является единственным методом определения рыночной
стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные
данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости затрат на замещение
(воспроизводство) улучшений земельного участка используются в методе остатка для
земли, методе выделения, описанных ниже по тексту отчета.
5.4. Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении
стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-
аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и
достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные
как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и
методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта
оценки - в соответствии с ФСО №1 от 20 мая 2015 г.
Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается,
что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем
обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же
полезностью.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
 выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки
и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения (аналог – сходный по
основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из
сделки, состоявшейся при сходных условиях);
 скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по
каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик
объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;
 согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по
выбранным объектам-аналогам.
При оценке сравнительным подходом объектов недвижимости предполагается
наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые
объекты недвижимости (аналоги), которые были проданы за последнее время,
сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода
www.cqip.ru
51
необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно,

то применение данного подхода становится нецелесообразным.
В рамках сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости выделяют два
основных метода:
Табл. 5.2
сравнительного подхода
Метод сравнения продаж является основным методом, а метод
валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения
продаж. Метод сравнения продаж предполагает определение стоимости
Метод сравнения продаж объекта оценки путем моделирования вероятной цены продажи на
основе анализа недавних продаж аналогичных объектов. При
отсутствии информации о ценах сделок с аналогичными объектами
допускается использование цен предложения (спроса).
Метод валовой ренты - частный случай общеизвестной практики
сравнения продаж. Метод основан на связанных между собой
Метод валовой ренты параметрах - действительной (потенциальной) прибыли и рыночной
цене объекта. В роли показателя, измеряющего эту взаимосвязь,
выступает валовой рентный мультипликатор (коэффициент).
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого
участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков
на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают
сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы,
принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения:
благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем
ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности
земельный участок.
Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за
определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход
сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную
стоимость участка на конкретном рынке.
В рамках сравнительного подхода при оценке земельных участков применяются
следующие методы:
Табл. 5.3
Краткое описание основных методов оценки земельных участков в рамках
Метод используется для оценки застроенных и незастроенных
земельных участков. Условие применения метода — наличие
информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками,
являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной
Метод сравнения продаж информации о ценах сделок с земельными участками допускается
использование цен предложений (спроса). Предполагает сбор
информации по продажам прав на аналогичные земельные участки и их
сравнение с оцениваемым участком, а также, при необходимости,
проведение корректировок на присутствующие различия.
www.cqip.ru
52
Метод выделения используется для оценки застроенных
земельных участков.
Необходимым условием применения данного метода является
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами
недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок. Данный метод
Метод выделения
применяется, как правило, при определении стоимости земельного
участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные
поселки). Предполагает выделение из рыночной стоимости
недвижимости с улучшениями (строениями, зданиями и сооружениями),
определенной методом сравнения продаж, затрат на замещение
(воспроизводство) улучшений.
Метод распределения используется для оценки застроенных
земельных участков. Основан на принципах равновесия и вклада,
которые утверждают, что существует типичное соотношение между
стоимостью права на земельные участки и стоимостью недвижимого
имущества в целом. Метод используется при наличии информации о
Метод распределения продаже застроенных земельных участков, а также о доле земельного
участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Метод
дает более точные результаты для участков с относительно новыми
зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением
возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости
единого объекта недвижимости увеличивается.
Сравнительный подход наиболее действителен для объектов, по которым имеется

достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая
информация на рынке отсутствует, сравнительный подход не применим. Любое отличие
условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату
оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении методов
сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации.
5.5. Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении
ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная
информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки
способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Доходный подход основывается на том положении, что стоимость объекта оценки
равна текущей стоимости всех будущих генерируемых им денежных потоков. При этом
характер использования объекта должен соответствовать его наиболее эффективному
использованию. Доходный подход основан на ожиданиях потенциального инвестора
относительно уровня потенциального дохода от владения объектом оценки и его
возможной стоимости.
Применяя доходный подход к оценке, Оценщик должен:
 установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования
понимается период в будущем, на который от даты оценки производится
прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на
величину будущих доходов;
 исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение
периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта
приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
 определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в
сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования,
используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
 осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период
прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в
стоимость на дату оценки.
www.cqip.ru
53
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность
методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых
доходов от объекта недвижимости.
Сущность доходного подхода при оценке недвижимого имущества состоит в
оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается,
принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества,
т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в
конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
 сумму будущего дохода;
 время, когда должен быть получен доход;
 продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит
в два этапа:
 прогнозирование будущих доходов;
 капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то
есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в
его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
 принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется
текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
 принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию
устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения,
необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта,
приносящего желаемую прибыль).
В рамках доходного подхода при оценке недвижимости применяются следующие
методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода:
Табл. 5.4
доходного подхода
В стоимость недвижимости преобразуется чистый доход за один
временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или
меняются с постоянным темпом прироста. Преимущество метода
заключается в том, что этот метод менее трудоемкий, чем метод
дисконтирования денежных потоков. В методе капитализации
учитывается рыночная конъюнктура при анализе рыночных ставок
аренды, загруженности объектов недвижимости и определении ставки
Метод капитализации
капитализации. Применение данного метода затруднительно, когда
отсутствует рыночная информация о рыночных ставках аренды, уровне
загруженности аналогичных объектов на рынке, эксплуатационных
расходах. Метод капитализации не рекомендуется применять, если
объект не находится в режиме стабильного функционирования
(строительство или реконструкция), если объект подвергся серьезным
разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.
www.cqip.ru
54
Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее
универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость
будущих денежных потоков. В стоимость недвижимости преобразуется
доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а
также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце
Метод дисконтирования денежных прогнозного периода. Данный метод применяется, когда объект
потоков недвижимости находится в стадии доходов с нестабильными темпами
изменения. Данный метод применяется, когда: 1. Предполагается, что
будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих
денежных потоков; 2. Объект недвижимости строится; 3. Объект
недвижимости только что построен или введен в действие.
Используется при наличие данных для прогноза.
Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка,
способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его
эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту
ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.
Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор)
приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых
возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за
земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.
Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с
учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов
арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом,
стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость
будущей земельной ренты.
При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может
быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи,
возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка,
культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и
оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.
Применение доходного подхода при оценке земельных участков требует
тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения,
экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных
показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент,
дисконтирование и аннуитеты и др.
В рамках доходного подхода при оценке земельных участков применяются
следующие методы:
Табл. 5.5
Краткое описание основных методов оценки земельных участков в
рамках доходного подхода
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных
земельных участков. Условие применения метода — возможность
Метод капитализации земельной
получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка на
ренты
условиях, сложившихся на рынке. Предполагает пересчет в текущую
стоимость доходов от сдачи в аренду земельных участков.
www.cqip.ru
55
земельных участков. Условие применения метода — возможность
застройки оцениваемого земельного участка улучшениями,
приносящими доход или возможность коммерческого использования
земельного участка, приносящего доход. В случае если доход
рассчитан от коммерческого использования земельного участка,
необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к
Метод остатка
земельному участку или из капитализированного дохода вычесть
рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Сущность метода заключается в определении стоимости земельного
участка, исходя из его наилучшего использования, путем пересчета
чистого операционного дохода, приходящегося на участок, с
использованием коэффициента капитализации. Метод применяется
чаще всего для оценки застроенных земельных участков.
земельных участков.
Условие применения метода — возможность застройки
оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у
которого имеется перспектива развития (обустройства). Сущность
Метод предполагаемого метода состоит в моделировании ситуации наиболее эффективного
использования использования земельного участка, связанной с возведением строений
на нем, прокладкой коммуникаций, и последующей продажей
земельных прав с улучшениями. При этом стоимостью земельного
участка будет считаться как разница между дисконтированной
величиной продажи земли с улучшениями и стоимостью затрат на эти
улучшения. Данный метод наиболее часто используется в отношении
неосвоенных участков земли.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,

позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен
приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного
подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их
получения.
5.6. Выбор подходов и методов оценки
Важнейшим положением Федеральных стандартов оценки № 1 (ФСО № 1)
является положение пункта 24 о том, что Оценщик вправе самостоятельно определять
необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов
оценки в рамках применения каждого из подходов.
В рамках настоящего отчета Оценщик проанализировал возможность применения
затратного, доходного и сравнительного подходов при определении стоимости
оцениваемых объектов недвижимого имущества. Анализ и выводы относительно
применения подходов и методов для расчета рыночной стоимости приведены ниже по
тексту Отчета.
При выборе применяемых методов в рамках того или иного подхода учитываются
следующие факторы: цель оценки, вид оцениваемой стоимости, надежность, полнота и
достаточность исходной аналитической информации, как уникальной для объекта, так
и общего характера.
5.6.1 Анализ возможности использования доходного подхода
Согласно п. 16 ФСО №1 «Доходный подход рекомендуется применять, когда
существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы,
которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки
расходы».
Доходный подход в основном применяется для объектов, приносящих доход за
счет своей экономической деятельности, как-то: предприятия, объекты недвижимости,
обособленные промышленные установки и пр.
Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, т. к.
рыночная стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на
www.cqip.ru
56
ожидаемые будущие выгоды. Чтобы применить доходный подход, необходимо

спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта.
Основные этапы оценки доходного подхода:
• составляется прогноз в отношении будущих доходов от сдачи оцениваемых
площадей в аренду за период владения, то есть за время, в течение которого инвестор
собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости;
• арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат,
необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и
управления;
• прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или
долевом относительно первоначальной стоимости выражении – так называемая
величина реверсии (при расчете метода дисконтирования денежного потока);
• спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость
посредством одного из двух общепринятых методов: метод прямой капитализации и
метод дисконтирования денежных потоков.
Поскольку Оценщик располагает достоверной информацией, позволяющей
прогнозировать будущие доходы, которые оцениваемый объект недвижимости способен
приносить, а также связанные с объектом недвижимости расходы, в рамках настоящей
оценки, Оценщик счел возможным применить доходный подход для объектов
недвижимости.
Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 24 Федерального Стандарта
Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению
оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г.,
№ 297, а также ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел
возможным применить доходный подход к оценке рыночной стоимости.
5.6.2 Анализ возможности использования затратного подхода

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует
достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение,
воспроизводство либо замещение объекта оценки (п. 19 раздела ФСО №1).
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что
покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет
потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем объекта,
аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. Расчет
стоимости замещения зданий по «типовым» сметам и т. п. с учетом всех реальных
дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом приведет к
большой погрешности в вычислениях.
Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию
нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество
данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по
затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа.
Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные
продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты. В данном случае
отсутствует необходимая техническая документация, поэтому рамках данного Отчета
затратный подход не применялся к оценке рыночной стоимости оцениваемых объектов.
№ 297, а также ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик принял
решение не использовать затратный подход при определении рыночной стоимости.
www.cqip.ru
57
5.6.3 Анализ возможности использования сравнительного подхода

Согласно п. 13 ФСО 1 «Сравнительный подход рекомендуется применять, когда
доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и
характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены
совершенных сделок, так и цены предложений».
Сравнительный подход применим при следующих условиях:
 объект оценки не уникальный;
 существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и
характеристиках объектов-аналогов;
 информация об объектах-аналогах исчерпывающая;
 факторы, влияющие на стоимость сравниваемых объектов-аналогов
сопоставимы.
Исходя из того, что в данном регионе развит рынок коммерческой недвижимости и
рынок земельных участков, Оценщиком был выбран метод расчѐта рыночной стоимости
сравнительным подходом для объектов данного назначения.
№ 297, а также ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел
возможным применение сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости.
www.cqip.ru
58
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
6.1. Определение рыночной стоимости на основе сравнительного подхода

В рамках настоящего Отчета в соответствии с проведенным анализом возможности
применения подходов и методов, сравнительный подход реализуется в методе
сравнения продаж при определении рыночной стоимости недвижимого имущества.
Метод сравнения продаж базируется на принципе «спроса и предложения», в
соответствии с которым цена на оцениваемый объект определяется в результате
взаимодействия спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на
данном рынке.
Данный метод основан на том факте, что покупатель осведомлен о рыночной цене
на аналогичные по качеству и состоянию объекты, поэтому он не заплатит большую
сумму, чем та, по которой возможно приобретение интересующего объекта
недвижимости. Оценка методом сравнения продаж включает в себя следующие
основные этапы:
 изучение рынка для отбора информации об объектах недвижимости, которые
наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
 сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене сделки
и запрашиваемой цене, форме оплаты, местоположении, физических
характеристиках и т. д.;
 анализ и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по
времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям
продажи и т. д.;
 корректировка цены сделки или запрашиваемой цены по каждому
сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и
оцениваемым объектом;
 согласование скорректированных цен объектов-аналогов путем обоснованного
обобщения и вывод рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
в рамках применения сравнительного подхода.
Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода
сравнения продаж может быть представлена в следующем виде:
∑ (Формула 2)
где:
VС- рыночная стоимость объекта оценка на основе метода сравнения продаж;
K- количество аналогов;
VСi- рыночная стоимость объекта оценка c использованием информации о цене i-го
объекта-аналога;
αi- вклад i-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки.
Сумма вкладов равна единице:
K

i
i  1.
(Формула 3)
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о
цене i -го объекта-аналога может быть представлена следующим образом:
www.cqip.ru
59
N
VРСi  Pi   DPij ,
j (Формула 4)
где:
Pi- цена i-го объекта-аналога;
N- количество ценообразующих факторов;
DРij - значение корректировки цены i-го объекта-аналога по j-тому
ценообразующему фактору в денежном выражении.
Метод сравнения продаж может быть применен только при условии наличия
информации о проданных или выставленных на продажу объектах-аналогах.
6.1.1. Выбор объектов-аналогов
Цены сделок с объектами недвижимости являются в основном закрытой
информацией и не разглашаются третьим лицам. Поэтому, как правило, информация о
них является недоступной для Оценщика. Для проведения сравнительного анализа
Оценщик использует, как правило, цены предложения на объекты-аналоги. Такой
подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный
покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости,
проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной
цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно
объектов-аналогов.
В процессе подбора аналогов Оценщик использовал данные, предоставленные
риэлтерскими агентствами осуществляющими свою деятельность в регионах
расположения оцениваемых объектов, изучал специализированные издания по рынку
недвижимости, тематические интернет-сайты (www.4estate.ru, www.cian.ru,
www.avito.ru, www.realty.dmir.ru, www.arendator.ru, www.domofond.ru,
www.geodevelopment.ru, www.rosrealt.ru, www.zem.ru, и др.). В результате были
отобраны аналоги, схожие по основным характеристикам с оцениваемым объектом.
Критериями отбора аналогов служили: единство функционального назначения,
сопоставимость размеров и физического состояния, расположение объектов-аналогов в
районе расположения оцениваемого объекта или близкого к нему.
Информация о выбранных объектах-аналогах в настоящем Отчете представлена в
ПРИЛОЖЕНИЕ III настоящего Отчета
6.1.2. Определение рыночной стоимости земельных участков

В рамках настоящего отчета Оценщик определял рыночную стоимость земельных
участков, основные характеристики приведены в таблице выше (Табл. 2.3).
Расчет рыночной стоимости земельных участков представлен ниже по тексту
Отчета.
Здания располагаются на земельных участках площадью 605 кв.м. и 451 кв.м.
Исходя из допущений, приведенных в главе 1 настоящего Отчета, Оценщик принял
решение оценивать объекты недвижимости как единый объект. Земельные участки
имеют одну категорию земли (земли населенных пунктов) и вид разрешенного
использования (для эксплуатации зданий и сооружений). При проведении расчетов
Оценщик принял решение рассматривать данные участки единым объектом, площадью
1 056 кв.м.
www.cqip.ru
60
Рис. 6.1
Расположение земельных участков и подобранных объектов аналогов на
карте
Источник информации: www.yandex.ru
Табл. 6.1
Описание объектов-аналогов, подобранных для расчета рыночной
стоимости земельного участка
Характеристики
Оцениваемый
(элементы Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
объект
сравнения)
Вид объекта Земельный Земельный Земельный Земельный Земельный
недвижимости участок участок участок участок участок
Состав передаваемых
Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность
прав на объект
Условия
Типичные для Типичные для
финансирования Типичные для Типичные для Типичные для
данного данного
состоявшейся или данного сегмента данного данного
сегмента сегмента
предполагаемой рынка сегмента рынка сегмента рынка
рынка рынка
сделки
Условия продажи
Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
(предложения)
Период между датами
сделок
Июнь 2017 Май 2017 Май 2017 Май 2017 Май 2017
(предложений) и
оценки
Краснодарский Краснодарски
Российская Краснодарский край,
край, й край,
Федерация, край, Краснодар,
Краснодар, Краснодар,
Краснодарский Краснодар, район Центр
Характеристики район Центр район Центр
край, район Дубинка, (Центральный
местоположения (Центральный (Центральный
г.Краснодар, Черемушки мкр, округ),
земельного участка округ), округ),
Центральный ул. Фестивальный
Центральный Центральный
округ, ул. Ставропольская, мкр, ул.
мкр, ул. мкр, ул.
Им.Пушкина, 36/1 40 Гаврилова,
Леваневского Буденного
104
земли земли земли земли
земли населенных
Категория земель5 населенных населенных населенных населенных
пунктов
пунктов пунктов пунктов пунктов
5
В результате консультации с представителями собственников объектов-
аналогов, было выяснено, что согласно свидетельствам категория земли объектов-
аналогов: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммерческая
застройка
www.cqip.ru
61
Разрешенное под под для под

для эксплуатации
использование коммерческие коммерческие строительства коммерческую
зданий
земельного участка цели цели зданий застройку
Общая площадь, кв.

1,056 410,0 920,0 1 200,0 1 400,0
м
Наличие (отсутствие) Центральные Центральные Центральные Центральные

Центральные
коммуникаций (по границе) (по границе) (по границе) (по границе)
Наличие Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая

транспортных транспортная транспортная транспортная транспортная транспортная
подъездных путей доступность доступность доступность доступность доступность
Цена предложения,
7 000 000 15 500 000 18 000 000 18 999 999
руб.
17 073 16 848 15 000 13 571
руб./кв. м
https://krasnoda https://krasnodar https://krasnod https://krasno
Источник r.cian.ru/sale/sub .cian.ru/sale/sub ar.cian.ru/sale/ dar.cian.ru/sal
Данные Заказчика
информации urban/15608747 urban/15608743 suburban/1560 e/suburban/15
0/ 2/ 87389/ 6142343/
Источник информации: анализ рынка недвижимости
Табл. 6.2
Расчет рыночной стоимости земельного участка
Характеристика Оцениваемый Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
объект
Вид объекта Земельный Земельный Земельный Земельный Земельный
недвижимости участок участок участок участок участок
Российская Краснодарский край,
край, й край,
Федерация, край, Краснодар,
Краснодар, Краснодар,
Краснодарский Краснодар, район Центр
Характеристики район Центр район Центр
край, район Дубинка, (Центральный
местоположения (Центральный (Центральный
г.Краснодар, Черемушки мкр, округ),
земельного участка округ), округ),
Центральный ул. Фестивальный
Центральный Центральный
округ, ул. Ставропольская, мкр, ул.
мкр, ул. мкр, ул.
Им.Пушкина, 36. 40 Гаврилова,
Леваневского Буденного
104
https://krasnoda https://krasnodar https://krasnod https://krasno
Источник r.cian.ru/sale/sub .cian.ru/sale/sub ar.cian.ru/sale/ dar.cian.ru/sal
Данные Заказчика
информации urban/15608747 urban/15608743 suburban/1560 e/suburban/15
0/ 2/ 87389/ 6142343/
7 000 000 15 500 000 18 000 000 18 999 999
руб.
1 056,0 410,0 920,0 1 200,0 1 400,0
м
- 17 073 16 848 15 000 13 571
руб./кв. м
Состав передаваемых
Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность
прав на объект
Корректировка на
состав передаваемых - 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
прав на объект, (%)
Скорректированная
цена объекта,
- 17 073 16 848 15 000 13 571
руб./кв. м (НДС не
Условия
Типичные для Типичные для
финансирования Типичные для Типичные для Типичные для
данного данного
состоявшейся или данного сегмента данного данного
сегмента сегмента
предполагаемой рынка сегмента рынка сегмента рынка
рынка рынка
сделки
Корректировка на -
условия
финансирования
0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
состоявшейся или
предполагаемой
сделки, (%)
Скорректированная -
цена объекта, 17 073 16 848 15 000 13 571
www.cqip.ru
62
Условия продажи
Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
(предложения)
условия продажи - 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
(предложения), (%)
- 17 073 16 848 15 000 13 571
Различия между
ценами
- -9,7% -9,7% -9,7% -9,7%
предложения/спроса
и сделок (торг), (%)
- 15 417 15 214 13 545 12 255
Период между датами
сделок
Июнь 2017 Май 2017 Май 2017 Май 2017 Май 2017
оценки
период между датами
сделок - 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
оценки, (%)
- 15 417 15 214 13 545 12 255
15 417 15 214 13 545 12 255
земли земли земли земли
земли населенных
Категория земель населенных населенных населенных населенных
пунктов
пунктов пунктов пунктов пунктов
категорию земель, 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
(%)
- 15 417 15 214 13 545 12 255
Разрешенное под под для под

для эксплуатации
использование коммерческие коммерческие строительства коммерческую
зданий
земельного участка цели цели зданий застройку
разрешенное
использование - 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
земельного участка,
(%)
- 15 417 15 214 13 545 12 255
1 056,0 410,0 920,0 1 200,0 1 400,0
м
площадь земельного -8,5% -1,3% 1,2% 2,7%
участка, (%)
- 14 105 15 018 13 709 12 584
Наличие Центральные Центральные Центральные Центральные
Центральные
коммуникаций (по границе) (по границе) (по границе) (по границе)
наличие
0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
электроснабжения,
(%)
www.cqip.ru
63
14 105 15 018 13 709 12 584
Наличие Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая
транспортных транспортная транспортная транспортная транспортная транспортная
подъездных путей доступность доступность доступность доступность доступность
наличие
0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
транспортных
подъездных путей
- 14 105 15 018 13 709 12 584
Показатель
совокупной - 18,2% 11,0% 10,9% 12,4%
корректировки
Вес объекта-аналога - 0,22 0,26 0,26 0,25
Коэффициент
17,90%
вариации
Средневзвешенная величина рыночной
стоимости земельного участка, руб./кв. м 13 854
(право собственности НДС не облагается)
Рыночная стоимость земельного участка,

руб. (право собственности НДС не 14 629 824
Источник информации: расчеты Оценщика
6.1.3. Обоснование вносимых корректировок для земельных участков

В цену объекта-аналога, Оценщик вносит корректировки в той мере, в какой
оцениваемый объект отличается от аналога. Данные корректировки вносятся для того,
чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он
обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Корректировку следует
проводить по всем основным характеристикам, которые, с точки зрения перспективного
покупателя, будут обладать стоимостью.
Цены предложения объектов-аналогов корректировались с учетом их параметров
следующим образом:
Рскорр = Р0 * (1+П1)+(1+П2) +…+ (1+Пn), (Формула 5)
где:
Р0 – начальная цена аналога (цена предложения/цена сделки);
Рскорр – скорректированная цена аналога;
П1, П2, Пn– поправочные коэффициенты.
При сравнении объектов-аналогов установлено, что условия продажи, условия
финансирования типичны для рынка земельных участков. Поэтому внесение
корректировок по данным факторам не требуется.
Корректировка на право
Правовой статус одинаков по всем объектам-аналогам – передача прав
собственности, как и у оцениваемого объекта. Корректировка принята равной 0 %.
Корректировка на различие между ценами предложения и сделки (торг)
Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных
сделок на вторичном рынке земельных участков, которые, как правило, происходят по
более низким ценам.
В качестве исходных данных для проведения расчетов сравнительным подходом
Оценщиком были использованы предложения о продаже. В соответствии со
сложившейся практикой на рынке земельных участков, при переходе к цене сделки
необходимо учитывать скидку от цены предложения. По результатам проведенных
www.cqip.ru
64
телефонных переговоров представители собственников объектов-аналогов подтвердили

возможность предоставления скидки от цены предложения.
Значение скидки на торг для объектов-аналогов было принято на основании
«Справочника оценщика недвижимости», Том 3, 2016 г., стр. 297, таблица 77, под
редакцией Лейфера Л.А. в размере - 9,7%.
Табл. 6.3
Значение скидки на торг
Активный рынок
Класс объектов
(среднее значение)
Земельные участки под офисно-торговую застройку 9,7%
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости», Том 3, 2016 г., стр. 297, таблица 77,
под редакцией Лейфера Л.А.
Корректировка на дату предложения

Данная корректировка отражает изменение рыночной стоимости оцениваемых
объектов в зависимости от даты предложения объектов-аналогов. Объекты-аналоги
действительны на дату оценки, дата оценки – 02 июня 2017 г. – величина
корректировки равна 0,0 %.
Корректировка на местоположение
Важным ценообразующим фактором, влияющим на стоимость земельных участков,
является местоположение. В процессе оценки, Оценщик тщательно проанализировал
характеристики местоположения оцениваемых объектов, а также, объектов-аналогов.
Оцениваемый земельный участок и объекты аналоги расположены в г.Краснодар,
в окружении жилой и коммерческой застройки, корректировка на местоположение не
вносилась.
Корректировка на категорию земельного участка
Категория земельного участка является одним из ключевых ценообразующих
факторов. Объект оценки и объекты аналоги относятся к землям населенных пунктов,
для коммерческой застройки.
Корректировка на площадь земельного участка
При внесении корректировок учитывалось то обстоятельство, что, согласно
тенденциям рынка земли, удельная стоимость земельного участка меньшей площади
превышает удельную стоимость земельного участка большей площади.
Корректировка на площадь вводилась, используя аналитические данные:
«Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки»/Приволжский
центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016. Выдержка
приведена ниже.
Диагр. 6.1
www.cqip.ru
65
Зависимость удельной цены от площади земельного участка под торгово-

офисную застройку. Доверительный интервал
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные

участки»/Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016
Расчет корректировки на площадь приведен в таблице ниже.

Табл. 6.4
Расчет корректировки на площадь
Объект Объект- Объект- Объект- Объект-аналог
Параметр
оценки аналог №1 аналог №2 аналог №3 №4
1 056,00 410,0 920,0 1 200,0 1 400,0
м.
Расчетный
коэффициент для
земельных участков 0,9954 1,0880 1,0084 0,9835 0,9693
под торгово -офисную
застройку
-8,51% -1,29% 1,21% 2,69%
площадь
Корректировка на наличие (отсутствие) всех необходимых коммуникаций

Важным ценообразующим фактором является наличие коммуникаций на участке.
Отсутствие или наличие их может существенно влиять на стоимость земельного
участка. В данном случае объект оценки рассматривается как условно-свободный,
оцениваем объект исходя из того, что коммуникации по границе, как и у объектов-
аналогов.
Корректировка на транспортную доступность (наличие подъездных путей)

Корректировка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда
характеристика по данному параметру оцениваемого земельного участка и
сопоставимых объектов-аналогов различна. Все участки имеют хорошую транспортную
доступность, так же, как и оцениваемый земельный участок, соответственно
корректировка по данному фактору не требуется.
Расчет весовых коэффициентов
Весовые коэффициенты при расчете окончательного значения стоимости единицы
площади оцениваемого земельного участка, определялись исходя из величины общей
валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше
суммарное значение вносимых корректировок. Оценщик исходил из того, что чем
больше корректировок было применено для конкретного аналога, тем он больше
отличается от оцениваемого земельного участков и тем ниже точность полученного
результата.
На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по
формуле:
www.cqip.ru
66
Вес ( Формула 6)
К ;( Формула 7)
П
где:
Вес – вес i-ого аналога;
К – коэффициент соответствия объекту оценки i-ого аналога;
П – показатель совокупной корректировки i-ого объекта аналога.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка,
рассчитанная сравнительным подходом, составляет:
Табл. 6.5
Результаты оценки рыночной стоимости земельных участков
Доля Земельного Рыночная стоимость,
Наименование Площадь, кв. м участка от общей руб., (НДС не
площади облагается)
Земельный участок, площадью 1 056 100% 14 629 824
Земельный участок, кадастровый
номер: 23:43:0305051:0069,
расположенный по адресу:
Российская Федерация, 605,0 57% 8 381 670
Центральный округ, ул.
Им.Пушкина, 36/1
Земельный участок, кадастровый
номер: 23:43:0305051:0070,
расположенный по адресу:
Российская Федерация, 451,0 43% 6 248 154
Центральный округ, ул.
Им.Пушкина, 36/1
6.1.4. Определение рыночной стоимости объектов недвижимого

имущества.
Основные характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице Табл. 2.4
Расчет рыночной стоимости зданий представлен ниже по тексту.
www.cqip.ru
67
Рис. 6.2
Расположение оцениваемых зданий, и объектов-аналогов на карте
www.cqip.ru
68
Табл. 6.6
Описание объектов-аналогов, подобранных для расчета
Объекты-аналоги
Характеристики объектов-
Оцениваемый
аналогов
объект
№1 №2 №3
Передаваемые Право
имущественные права, собственности на Право Право Право
ограничения (обременения) здание/ право собственности собственности собственности
этих прав аренды ЗУ
Условия финансирования Типичные для Типичные для Типичные для Типичные для
состоявшейся или данного сегмента данного сегмента данного данного сегмента
предполагаемой сделки рынка рынка сегмента рынка рынка
Отличие цены предложения

Сделка Предложение Предложение Предложение
от цены сделки
Изменение цен во времени

02.06.2017 май 2017 г. май 2017 г. май 2017 г.
(дата предложения, сделки)
Российская
Федерация,
Краснодарский Краснодарский Краснодарский
край, край, Краснодар, край, г. г. Краснодар,
Адрес расположения г.Краснодар, Краснодар, р-н Краснодар, ФМР ЦМР (ул.
Центральный Центральный, ул (ул. Рашпилевская),
округ, ул. Российская Аэродромная)
Им.Пушкина, д.
36., д.36/1
коммерческая и
коммерческая и коммерческая и коммерческая и
Ближайшее окружение жилая
жилая застройка жилая застройка жилая застройка
застройка
Тип недвижимости осз осз осз осз
Площадь общая, кв. м 927,2 340 415 274
1 линия внутри
Линия домов 1 линия 1 линия 1 линия
квартала
Состояние зданий стандартная хорошее стандарт стандарт
Состояние отделки стандартная стандарт стандарт стандарт
Площадь участка, кв. м 1056 420 550 100
Паркинг организованный организованный организованный организованный
www.cqip.ru
69
Водопровод,
Электроснабжен Электроснабжен Электроснабжени
канализация,
ие, водопровод, ие, водопровод, е, водопровод,
Коммуникации отопление,
канализация, канализация, канализация,
электроснабжени
отопление отопление отопление
е,
Назначение псн (офис) псн псн псн

Цена предложения, с учетом
- 29500000 35000000 17000000
НДС, руб.
Цена предложения, с учетом
- 86 765 84 337 62 044
НДС, руб./м кв.
https://www.avito
.ru/krasnodar/ko
mmercheskaya_n https://www.real https://www.realt
Источники информации - edvizhimost/ofisn tymag.ru/osz/pr ymag.ru/osz/prod
oe_pomeschenie_ odazha/487963 azha/487961
340_m_11652358
46
www.cqip.ru
70
Табл. 6.7
Расчет рыночной стоимости зданий площадью 927,2 кв.м.
Элементы Объекты-аналоги
Группы
группы Оцениваемый
элементов
сравнения объект №1 №3 №3
сравнения
[ед. изм.]
Цена
предложения [руб.] - 29 500 000 35 000 000 17 000 000
(с учетом НДС)
Передаваемые
имущественны Право
е права, собственности Право Право Право
-
ограничения на здание/ собственности собственности собственности
(обременения) право аренды ЗУ
этих прав
Корректировка [%] - 0% 0% 0%
Скорректирова
нная цена [руб.] - 29 500 000 35 000 000 17 000 000
предложения
Условия
финансирован
ия Типичные для Типичные для Типичные для Типичные для
состоявшейся - данного данного данного данного
или сегмента рынка сегмента рынка сегмента рынка сегмента рынка
предполагаемо
й сделки
нная цена [руб.] - 29 500 000 35 000 000 17 000 000
Отличие цены
Сделка Предложение Предложение Предложение
от цены
сделки
Корректировк
- -10,2% -10,2% -10,2%
а
Условия рынка Изменение
цен во
времени
Июнь 2017 май 2017 г. май 2017 г. май 2017 г.
(дата
сделки)
- 0% 0% 0%
а
нная цена [руб.] - 26 491 000 31 430 000 15 266 000
край, Краснодарский
край,
г.Краснодар, край, г. г. Краснодар,
Адрес Краснодар,
Центральный Краснодар, ФМР ЦМР (ул.
расположения Краснодар, р-н
округ, ул. (ул. Рашпилевская),
Центральный, ул
Им.Пушкина, 36, Аэродромная)
Российская
Характеристик 36/1
и
месторасполож Ближайшее коммерческая и коммерческая и коммерческая и коммерческая и
ения окружение жилая застройка жилая застройка жилая застройка жилая застройка
0% 0% 0%
а
1 линия внутри
Линия домов 1 линия 1 линия 1 линия
квартала
- -21% -21% -21%
а
нная цена [руб.] - 20 927 890 24 829 700 12 060 140
Стоимость
земельного [руб.] 6 345 885 8 102 101 1 729 118
участка
www.cqip.ru
71
Группы
элементов
сравнения
[ед. изм.]
Стоимость
улучшений (с [руб.] 14 582 005 16 727 599 10 331 022
учетом НДС)
Стоимость
улучшений за [руб.] 42 888 40 307 37 704
1 кв.м.
Тип
осз осз осз осз
недвижимости
- 0% 0% 0%
а
Площадь
927,2 340 415 274
общая, кв. м
- -11% -9% -14%
а
Состояние
стандартная хорошее стандарт стандарт
зданий
- -19% 0% 0%
Физические а
характеристик Состояние
стандартная стандарт стандарт стандарт
и отделки
(относительны Корректировк
- 0% 0% 0%
е) а
Транспортная
организованный организованный организованный организованный
доступность
- 0% 0% 0%
а
Водопровод,
Электроснабжен Электроснабжен Электроснабжен
канализация,
Коммуникаци ие, водопровод, ие, водопровод, ие, водопровод,
отопление,
и канализация, канализация, канализация,
электроснабжен
отопление отопление отопление
ие
- 0% 0% 0%
а
нная цена [руб./кв. м] - 30 768 36 571 32 534
Экономические Назначение псн псн псн псн
характеристик Корректировк
и 0% 0% 0% 0%
а
нная цена [руб./кв. м] - 30 768 36 571 32 534
Сумма
абсолютных
значений [%] - 62% 40% 45%
корректировок
аналога
соответствия
аналога
объекту
оценки
в долях - 1,62 2,47 2,23
(обратно
пропорционале
н совокупной
корректировке
)
Весовой
[%] - 0,256731206 0,390982058 0,352286736
коэффициент
Взвешенный
[руб./кв.
удельный - 7 899 14 299 11 461
м/год]
показатель
Взвешенная
цена
[руб./кв. м] - 33 659
улучшений(с
www.cqip.ru
72
Группы
элементов
сравнения
[ед. изм.]
Стоимость
объекта,
рассчитанная в
рамках [руб.] 31 208 734
сравнительног
о подхода (с
Стоимость
земельного [руб.] 14 629 824
участка6
Стоимость
объекта
оценки с [руб.] 45 838 558
земельным
участком
В рамках настоящего исследование значения суммарных корректировок

превышает значение 30%, однако в виду того, что на рынке не представлены более
подходящие аналоги, и, в частности, используемые являются наиболее
репрезентативными по отношению к объекту оценки, Оценщик считает, что
проведенные корректировки наиболее полно приблизили к характеристикам объекта
оценки, и применение данных аналогов возможно.
Описание внесенных корректировок приведено ниже по тексту Отчета.
6.1.5. Обоснование вносимых корректировок

В цену объекта-аналога, Оценщик вносит корректировки в той мере, в какой
оцениваемый объект отличается от аналога. Данные корректировки вносятся для того,
чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он
обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Корректировку следует
проводить по всем основным характеристикам, которые, с точки зрения перспективного
покупателя, будут обладать стоимостью.
Цены предложения объектов-аналогов корректировались с учетом их параметров
где:
Р0 – начальная цена аналога (цена предложения/цена сделки);
Рскорр – скорректированная цена аналога;
При сравнении объектов-аналогов установлено, что условия продажи, условия
финансирования типичны для рынка коммерческой недвижимости. Поэтому внесение
корректировок по вышеуказанным факторам не требуется.
Корректировка на состав передаваемых прав
собственности, как и у оцениваемого объекта. Корректировка не требуется.
6
Расчет стоимости земельного участка произведен на стр.55 Отчета.
www.cqip.ru
73

сложившейся практикой на рынке недвижимости, при переходе к цене сделки
Корректировка на торг была принята на основании данных представленных в
«Справочнике оценщика недвижимости», Том II, часть 2, 2016 г., под редакцией Л. А.
Лейфер, стр. 158
Табл. 6.8
Объекты Значение, %
Офисно-торговые, объекты свободного назначения и
10,2
сходные типы объектов недвижимости
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Л.А.Лейфера

действительны на дату оценки, дата оценки –02.06.2017– величина корректировки
равна 0,0 %.
Важным ценообразующим фактором, влияющим на стоимость объектов
недвижимости, является его местоположение. В процессе оценки, Оценщик
проанализировал характеристики местоположения оцениваемого объекта, а также
объектов-аналогов. Объект оценки и объекты-аналоги №1 и №3 располагается в
Центральном округе, объект аналог №2 расположен в ФМР. Согласно Анализу рынка
коммерческой недвижимости Краснодара, данные районы относятся к одной ценовой
категории (стоимость недвижимости в этих районах, является высокой). Кроме того,
рассматриваемый объект и объекты аналоги имеют идентичное расположение, в
окружении жилой и коммерческой застройки, корректировка на местоположение не
вносилась.
Корректировка на линию домов
На стоимость объектов недвижимости влияет расположение его относительно
линия домов. В данном случае рассматриваемый объект расположен внутри квартала.
Объекты-аналоги располагаются на первой линии домов с высоким автомобильным
трафиком. Корректировка была принята на основании данных представленных в
Табл. 6.9
Объекты Среднее значение
Отношение удельной цены объекта, расположенного
внутри квартала, к удельной цене такого же объекта, 0,79
расположенного на красной линии
К объектам-аналогам была применена корректировка (-)21% (0,79/1-1)

Корректировка на площадь земельного участка
Так как все объекты имеют земельные участки разной площади, необходимо
ввести корректировку на площадь и местоположение земельного участка.
В рамках настоящего отчета оценщик применял следующую схему расчетов:
 расчет рыночной стоимости прав на земельные участки для объектов-аналогов;
www.cqip.ru
74
 определение цены предложения улучшений, как разницы между ценой

предложения единого объекта и рыночной стоимостью прав на земельный
участок;
 расчет рыночной стоимости улучшений без учета земельного участка, в рамках
сравнительного подхода.
www.cqip.ru
75
Табл. 6.10
Расчет стоимости земельных участков отобранных аналогов
Элементы
Группы
группы Оцениваемы
элементов Объекты-аналоги
сравнения [ед. й объект
сравнения
изм.]
Элементы группы
Группы элементов Оцениваемый
сравнения [ед. №1 №2 №3
сравнения объект
изм.]
Цена
[руб./кв. м] 13 854 13 854 13 854 13 854
Передаваемые Право Право Право
- Собственность
права на здание собственности собственности собственности
Скорректированна
я цена [руб./кв. м] - 13 854 13 854 13 854
край, й край, Краснодарски
г. Краснодар,
г.Краснодар, Краснодар, й край, г.
Адрес ЦМР (ул.
Местоположение Центральный Краснодар, р- Краснодар,
расположения Рашпилевская)
округ, ул. н ФМР (ул.
,
Им.Пушкина, Центральный, Аэродромная)
36, 36/1 ул Российская
объекты объекты объекты объекты
Ближайшее
коммерческого коммерческог коммерческог коммерческого
окружение
назначения о назначения о назначения назначения
Корректировка - 0% 0% 0%
я цена [руб./кв. м] - 13 854 13 854 13 854
Общая площадь,
1056 420 550 100
кв. м
Категория земли земли земли земли
земельного населенных населенных населенных населенных
участка пунктов пунктов пунктов пунктов
Вид разрешенного
для
использования коммерческая коммерческая коммерческая
эксплуатации
Физические земельного постройка постройка постройка
зданий
характеристики участка
(относительные Корректировка - 0% 0% 0%
корректировки)
Электроснабжени
есть есть есть есть
е
Водоснабжение и
есть есть есть есть
канализация
Наличие строений есть есть есть есть
я цена [руб./кв. м] - 15 108 14 730 17 290
я цена [руб./кв. м] - 6 345 885 8 102 101 1 729 118
www.cqip.ru
76
В данном случае была применена только корректировка на площадь земельного

участка. Корректировки вносились в обратном порядке от оцениваемого объекта к
объектам-аналогам.
По другим критериям объекты сопоставимы.
Корректировка вводилась, используя аналитические данные: «Справочник
оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки»/Приволжский центр
методического и информационного обеспечения оценки, 2016. Выдержка приведена
ниже.
Диагр. 6.2
Зависимость удельной цены от площади земельного участка под торгово-
офисную застройку. Доверительный интервал
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные

участки»/Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016
Расчет корректировки на площадь приведен в таблице ниже.

Табл. 6.11
Расчет корректировки на площадь земельного участка для объектов-
аналогов
Объект- Объект-аналог Объект-аналог
Параметр Объект оценки
аналог №1 №2 №3
1 056,00 420,00 550,00 100,00
м.
Расчетный
коэффициент для
земельных участков 0,9954 1,0855 1,0583 1,2423
под торгово -офисную
застройку
9% 6% 25%
площадь
Табл. 6.12
Стоимость земельных участков объектов-аналогов
Стоимость земельных Аналог № Аналог №2 Аналог №3
участков, руб. 6 345 885 8 102 101 1 729 118
Корректировка на общую площадь зданий

Размер площади также влияет на величину стоимости объектов недвижимости.
Чем больше площадь предлагаемого к продаже объекта, тем дешевле стоимость в
расчете на 1 кв. м общей площади, по сравнению с аналогичным по назначению и
классу объектом, но меньшей площади.
www.cqip.ru
77

«Справочник оценщика недвижимости», Том II, 2016 год, под редакцией Л. А. Лефера,
стр. 134
Диагр. 6.3
Зависимость удельной цены от площади объекта офисно-торгового
назначения. Доверительный интервал
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости», ТомI I, 2016 год, под редакцией Л. А.
Лефера, стр. 137
Расчет корректировки на площадь приведена в таблице ниже.

Табл. 6.13
Расчет корректировки на общую площадь
Объект- Объект-аналог
Параметр Объект оценки Объект-аналог №2
аналог №1 №3
Общая площадь,
927,2 340 415 274
кв. м.
Расчетный
0,77 0,87 0,85 0,90
Корректировка
-11% -9% -14%
на площадь
Корректировка на состояние здания

Состояние здания Объекта оценки и объектов-аналогов №2 и №3 является
«стандартным». Состояние здания объекта-аналога №4 «хорошее».
Корректировка на состояние здания была введена на основании данных,
представленных в "Справочнике оценщика недвижимости", под редакцией Лейфера Л.
А., 2016 г.
Корректирующие коэффициенты представлены в таблице ниже.
Табл. 6.14
Корректирующие коэффициенты на состояние здания
аналог
Состояние объектов
хорошее удовлетворительное
хорошее 1 1,24
Объект
Стандартное/удовлетвор
оценки 0,8 1
ительное
Источник информации: Справочник оценщика недвижимости, под редакцией Лейфера Л. А., 2016 г
Корректировка к объекту-аналогу №1составляет (-)19%.(1/1,24-1)
www.cqip.ru
78
Корректировка на состояние отделки

Уровень отделки объекта недвижимости и объектов-аналогов принят как
«стандартный». Корректировка не вводилась.
площади оцениваемых объектов, определялись исходя из величины общей валовой
коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное
значение вносимых корректировок. Оценщик исходил из того, что чем больше
корректировок было применено для конкретного аналога, тем он больше отличается от
оцениваемых объектов и тем ниже точность полученного результата.
формуле:
, (Формула 9)
; (Формула 10)
где:
– вес i-ого аналога;
– коэффициент соответствия объекту оценки i-ого аналога;
– показатель совокупной корректировки i-ого объекта аналога.
Таким образом, рыночная стоимость, производственного здания, рассчитанная

сравнительным подходом, с учетом стоимости земельных участков составляет:
Табл. 6.15
Результаты оценки рыночной стоимости
Площадь Рыночная стоимость, руб., с
Наименование
НДС
Нежилые здания, без учета 31 208 734
927,2
земельного участка
Земельный участок (право 14 629 824

1 056
собственности НДС не облагается)
Объект оценки 45 838 558

6.1.6. Заключение о рыночной стоимости объектов оценки на основе

Рыночная стоимость оцениваемых объектов, полученная на основе применения
сравнительного подхода, по состоянию на 02.06.2017 составляет:
Табл. 6.16
Рыночная стоимость на основе сравнительного подхода
Рыночная стоимость, с НДС, руб.
Наименование объекта оценки (для земельного участка - НДС
не облагается)
Объект оценки 45 838 558
Нежилые здания, без учета земельного участка 31 208 734
Земельный участок (право собственности НДС не облагается) 14 629 824
www.cqip.ru
79
6.2. Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

6.2.1. Методология доходного подхода
В рамках настоящего Отчета в соответствии с проведенным анализом возможности
применения подходов и методов (см. раздел отчета «Выбор подходов и методов»),
доходный подход реализуется в методе прямой капитализации при определении
рыночной стоимости автотехцентра.
Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного
актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого
года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на
основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов,
аналогичных оцениваемому.
В рамках метода прямой капитализации по расчетным моделям стоимость объекта
недвижимости можно выразить формулой:
V = (NOI/Rо), (Формула 11)
где:
V (С) – рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе доходного
подхода, ден. ед.;
NOI (ЧОД) - чистый операционный доход;
Rо (Кк) - коэффициент капитализации.
Основные этапы оценки недвижимости методом капитализации дохода объекта
недвижимости, обобщенно можно представить в следующем виде:
 Расчет потенциального валового дохода (potential gross income - PGI) (ПВД),
генерируемый недвижимостью. ПВД представляет собой общий валовой доход
от недвижимости при ее 100 % сдаче в аренду.
PGI = S х Са, (Формула 12)
где:
S - площадь, сдаваемая в аренду, кв. м.;
Са - арендная ставка за 1 кв. м.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его
физического состояния, наличия коммуникаций и т.д.
 Определение действительного валового дохода (эффективный валовой доход
(effective gross income - EGI)) (ДВД) - доход от недвижимости с учетом уровня
загрузки и потерь при сборе арендной платы.
EGI = PGI - Потери. (Формула 13)

Потери - потери от простоя помещения и неплатежей за аренду (коэффициент
недозагрузки).
 Определение денежного потока, который впоследствии капитализируется с
целью определения рыночной стоимости объекта. Это может быть чистый
операционный доход (net operating income - NOI); чистая операционная
прибыль; действительный валовой доход, очищенный от определенных
расходов, связанных с объектом оценки и т.п.
Постоянные эксплуатационные расходы включают расходы на эксплуатацию,
которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами и учитываются
непосредственным вводом в алгоритм абсолютных значений (FE).
Переменные эксплуатационные расходы включают расходы на эксплуатацию,
которые связаны со степенью занятости объекта арендаторами и уровнем
предоставляемых услуг (VE).
www.cgip.ru
80
Расходы на замещение короткоживущих элементов предполагают эксплуатацию

недвижимости на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа
недвижимости и определяются годовыми отчислениями на формирование резерва для
замены быстроизнашиваемых элементов недвижимости (RR).
Чистый операционный доход (net operating income - NOI) (ЧОД) определяется как
часть эффективного валового дохода, остающаяся после выплаты эксплуатационных
расходов и рассчитывается по формуле:
NOI  EGI  ( FE  VE  RR). (Формула 14)
где:
NOI (ЧОД) – чистый операционный доход;
EGI (ДВД) – действительный (эффективный) валовой доход;
FE - постоянные эксплуатационные расходы;
VE - переменные эксплуатационные расходы;
RR - расходы на замещение.
 Определение коэффициента капитализации, применяемого для приведения
годового чистого денежного потока объекта к единой сумме стоимости,
отражающего норму дохода инвестора и прямо или косвенно учитывает риски,
которым подвергаются средства, вложенные в объект недвижимости, и
прогнозируемые темпы изменения стоимости объекта недвижимости.
 Расчет рыночной стоимости недвижимости путем деления годового денежного
потока на коэффициент капитализации.
Так как в основе метода капитализации дохода по норме отдачи на капитал лежит
принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом в оценке является
четкое определение и классификация выгод от владения объекта недвижимости.
6.2.2. Определение величины потенциального валового дохода
оцениваемого объекта
Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года
эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.
Последовательность расчета чистого операционного дохода следующая:
 Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду
в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
 Определяется действительный валовой доход посредством вычитания из
потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за
незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной
платы.
 Из прогнозируемого действительного валового дохода вычитаются все годовые
прогнозируемые расходы, а также резервы, под которыми понимается
ежегодное откладывание денег под долгосрочные расходы.
Потенциальный валовой доход – это доход, который можно получить от
недвижимости, при 100 %-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.
Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника
дохода:
 арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;
 часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой
для определения доходности недвижимости. Поэтому в данном Отчете в качестве базы
для определения доходности недвижимости выбрана арендная плата.
www.cgip.ru
81
Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и

установленной рыночной ставки арендной платы и рассчитывается по формуле:
PGI = А  S, (Формула 15)
где:
А – рыночная ставка арендной платы с учетом НДС (годовая);
S – площадь, сдаваемая в аренду.
6.2.3. Расчет величины ставки арендной платы
Выбор объектов аналогов для расчета ставки арендной платы
Для определения арендной ставки, Оценщиком были проведены исследования и
анализ рынка г.Краснодар. При выборе объектов-аналогов, учитывалась их
сопоставимость. Сопоставимыми считаются объекты, с одинаковыми физическими и
экономическими характеристиками.
В результате исследования рынка и сбора информации о предложения объектов,
аналогичных объекту оценки, были получены данные по предложениям аренды
офисной недвижимости.
Информация об объектах-аналогах представлена ниже
Табл. 6.17
Описание объектов-аналогов, подобранных для расчета
Характеристики Оцениваемый Объекты-аналоги
объектов-аналогов объект №1 №2 №3 №4
имущественные Право Право Право Право Право
права, пользования на пользования на пользования пользования на пользования на
ограничения условиях условиях на условиях условиях условиях
(обременения) аренды аренды аренды аренды аренды
этих прав
Условия
Типичные для
финансирования Типичные для Типичные для Типичные для Типичные для
данного
состоявшейся или данного данного данного данного
сегмента
предполагаемой сегмента рынка сегмента рынка сегмента рынка сегмента рынка
рынка
сделки
Отличие цены
предложения от цены Сделка Предложение Предложение Предложение Предложение
сделки
Изменение цен во
времени (дата
02.06.2017 май 2017 г. май 2017 г. май 2017 г. май 2017 г.
сделки)
Краснодарский Краснодарский Краснодарский
Краснодарский край, Краснодарский край, край,
край, Краснодар, край, Краснодар, Краснодар,
г.Краснодар, район Центр Краснодар, район Центр район Центр
Адрес расположения Центральный (Центральный район Центр (Центральный (Центральный
округ, округ), (Центральный округ), округ),
ул.им.Пушкина, Центральный округ), Центральный Центральный
д.36, д36/1 мкр, ул. Садовая ул. мкр, ул. мкр, ул.
Новокузнечная Промышленная Буденного, 230
1 внутри 1 линия внутри 1 внутри
линия домов 1 линия внутри квартала
квартала квартала квартала
Объекты Объекты Объекты Объекты
Ближайшее коммерческая и
коммерческого коммерческого коммерческого коммерческого
окружение жилая застройка
назначения назначения назначения назначения
встроенное встроенное встроенное встроенное встроенное
Тип недвижимости
помещение помещение помещение помещение помещение
Площадь общая, кв.
927,2 320 450 500 758
м
Этаж расположения 1,2 1,2 1,2 1 1
Состояние здания стандарт стандарт хорошее хорошее хорошее
Состояние отделки стандарт стандарт под чистовую под чистовую стандарт
коммуникации есть все все все все
Назначение псн псн псн псн псн
Включает Включает Включает Включает Включает
Структура арендной операционные операционные операционные операционные операционные
ставки расходы, без расходы, без расходы, без расходы, без расходы, без
учета учета учета учета учета
www.cgip.ru
82
Характеристики Оцениваемый Объекты-аналоги

объектов-аналогов объект №1 №2 №3 №4
коммунальных коммунальных коммунальных коммунальных коммунальных
платежей платежей платежей платежей платежей
Ставка арендной
платы (с учетом - 8400 7 800 8 400 8 354
НДС), руб./кв. в год
https://krasnodar https://krasnod https://krasnoda https://krasnoda
Источники .cian.ru/rent/com ar.cian.ru/rent/ r.cian.ru/rent/co r.cian.ru/rent/co
-
информации mercial/1558106 commercial/15 mmercial/156860 mmercial/15303
53/ 8683047/ 789/ 9006/
Рис. 6.3
Расположение оцениваемого объекта, и объектов-аналогов на карте
Расчет рыночной арендной ставки предоставлены в таблице ниже.
Табл. 6.18
Расчет рыночной арендной ставки
Группы Элементы Оцениваемы Объекты-аналоги
элементов группы й объект №1 №2 №3 №4
сравнения сравнения
[ед. изм.]
Величина
[руб./кв.
арендной ставки - 8 400 7 800 8 400 8 354
м/год]
(с учетом НДС)
имущественные Право Право Право Право Право
права, пользования пользования пользования пользования пользования
ограничения -
на условиях на условиях на условиях на условиях на условиях
(обременения) аренды аренды аренды аренды аренды
этих прав
Корректировка [%] - 0% 0% 0% 0%
Скорректированн [руб./кв.
ая ставка аренды - 8 400 7 800 8 400 8 354
м/год]
www.cgip.ru
83

[ед. изм.]
Условия
финансирования Типичные для Типичные Типичные Типичные Типичные
состоявшейся данного для данного для данного для данного для данного
-
или сегмента сегмента сегмента сегмента сегмента
предполагаемой рынка рынка рынка рынка рынка
сделки
Корректировка [%] - 0% 0% 0% 0%
ая ставка аренды - 8 400 7 800 8 400 8 354
м/год]
Условия рынка Отличие
цены
предложения Сделка Предложение Предложение Предложение Предложение
от цены
сделки
Корректиров
- -8,4% -8,4% -8,4% -8,4%
ка
Изменение
цен во
времени
Июнь 2017 май 2017 г. май 2017 г. май 2017 г. май 2017 г.
(дата
, сделки)
- 0% 0% 0% 0%
ка
ая ставка аренды - 7 694 7 145 7 694 7 653
м/год]
Характеристики Краснодарск Краснодарск Краснодарск
месторасположен ий край, ий край, ий край,
Краснодарски Краснодарск
ия Краснодар, Краснодар, Краснодар,
й край, ий край,
район Центр район Центр район Центр
Адрес г.Краснодар, Краснодар,
(Центральны (Центральны (Центральны
расположени Центральный район Центр
й округ), й округ), й округ),
я округ, (Центральны
Центральный Центральный Центральный
ул.им.Пушкин й округ),
мкр, ул. мкр, ул. мкр, ул.
а, д.36 Садовая ул.
Новокузнечн Промышленн Буденного,
ая ая 230
- 0% 0% 0% 0%
ка
1 линия 1 линия 1 линия 1 линия
линия домов внутри внутри внутри 1 линия внутри
квартала квартала квартала квартала
- 0% 0% -21% 0%
ка
Объекты Объекты Объекты Объекты
коммерческая
Ближайшее коммерческо коммерческо коммерческо коммерческо
и жилая
окружение го го го го
застройка
назначения назначения назначения назначения
- 0% 0% 0% 0%
ка
ая ставка аренды - 7 694 7 145 6 079 7 653
м/год]
Физические Тип
встроенное встроенное встроенное встроенное встроенное
характеристики недвижимост
помещение помещение помещение помещение помещение
(относительные) и
- 0% 0% 0% 0%
ка
Площадь
927,2 320 450 500 758
общая, кв. м
- -12% -8% -7% -2%
ка
Этаж
расположени 1,2 1,2 1,2 1 1
я
- 0% 0% 0% 0%
ка
Состояние
стандарт стандарт хорошее хорошее хорошее
здания
- 0% -19% -19% -19%
ка
Коммуникаци
центральные центральные центральные центральные центральные
и
www.cgip.ru
84

[ед. изм.]
- 0% 0% 0% 0%
ка
ая ставка аренды - 6 801 5 342 4 583 6 055
м/год]
Экономические Назначение псн псн псн псн псн
характеристики Корректиров
- 0% 0% 0% 0%
ка
Включает Включает Включает Включает Включает

операционны операционны операционны операционны операционны
Структура
е расходы, е расходы, е расходы, е расходы, е расходы,
арендной
без учета без учета без учета без учета без учета
ставки
коммунальны коммунальны коммунальны коммунальны коммунальны
х платежей х платежей х платежей х платежей х платежей
0% 0% 0% 0% 0%
ка
ая ставка аренды - 6 801 5 342 4 583 6 055
м/год]
Физические
характеристики Состояние под
стандарт стандарт под чистовую стандарт
(аболютные) отделки чистовую
Корректировка % - 0% 28% 28% 0%

Корректировка [руб.] - 0 0 0 0
ая ставка аренды - 6 801 6 848 5 867 6 055
м/год]
Сумма
абсолютных
значений [%] - 20% 63% 83% 30%
корректировок
аналога
соответствия
аналога объекту
оценки (обратно
пропорционален в долях - 5,00 1,58 1,20 3,37
совокупной
корректировке)
Весовой
[%] - 0,448524612 0,141673783 0,107723488 0,302078117
Взвешенный
[руб./кв.
удельный - 3 050 970 632 1 829
м/год]
показатель
Величина
арендной ставки [руб./кв.
- 6 482
(с учетом НДС) м/год]
Величина
арендной ставки [руб./кв.
- 540
(с учетом НДС) м/мес.]
В рамках настоящего исследование значения суммарных корректировок

превышает значение 30%, однако в виду того, что на рынке не представлены более
подходящие аналоги, и, в частности, используемые являются наиболее
репрезентативными по отношению к объекту оценки, Оценщик считает, что
проведенные корректировки наиболее полно приблизили к характеристикам объекта
оценки, и применение данных аналогов возможно.
6.2.4. Обоснование вносимых корректировок
Арендные ставки объектов-аналогов корректировались с учетом их параметров
www.cgip.ru
85

где
Р0 – начальная арендная ставка аналога;
Рскорр – скорректированная арендная ставка аналога;
Далее проводятся корректировки к арендным ставкам объектов-аналогов в целях
учета различий характеристик объектов сравнения.
При сравнении объектов-аналогов установлено, что условия финансирования
типичны для рынка коммерческой недвижимости. Поэтому внесение корректировок по
вышеуказанным факторам не требуется.
Корректировка на состав передаваемых прав
собственности, как и у оцениваемого объекта. Корректировка не требуется.
сложившейся практикой на рынке недвижимости, при переходе к цене сделки
Корректировка на торг была принята на основании данных представленных в
Табл. 6.19
Объекты Значение, %
Офисно-торговые, объекты свободного назначения и
8,4
сходные типы объектов недвижимости

действительны на дату оценки, дата оценки –02.06.2017– величина корректировки
равна 0,0 %.
Важным ценообразующим фактором, влияющим на стоимость объектов
недвижимости, является его местоположение. В процессе оценки, Оценщик
проанализировал характеристики местоположения оцениваемого объекта, а также
объектов-аналогов. В данном случае корректировка не требуется, так как
рассматриваемый объект и объекты-аналоги располагаются в Центральном округе
г. Краснодара
На стоимость объектов недвижимости влияет расположение его относительно
линия домов. В данном случае рассматриваемый объект и объекты-аналоги №1, №2 и
№4 расположены внутри квартала. Объект-аналог № 3 располагается на первой линии
домов с высоким автомобильным трафиком. Корректировка была принята на основании
данных представленных в «Справочнике оценщика недвижимости», Том II, часть 2,
2016 г., под редакцией Л. А. Лейфер, стр. 109
www.cgip.ru
86
Табл. 6.20
Объекты Среднее начение
Отношение удельной цены объекта, расположенного
внутри квартала, к удельной цене такого же объекта, 0,79
расположенного на красной линии
К объекту-аналогу №3 была применена корректировка (-)21% (0,79/1-1)
Корректировка на общую площадь
Размер площади также влияет на величину стоимости объектов недвижимости.

Чем больше площадь предлагаемого к продаже объекта, тем дешевле стоимость в
расчете на 1 кв. м общей площади, по сравнению с аналогичным по назначению и
классу объектом, но меньшей площади.
«Справочник оценщика недвижимости», Том II, 2016 год, под редакцией Л. А. Лефера,
стр. 134
Диагр. 6.4
Зависимость удельной цены от площади объекта офисно-торгового
назначения. Доверительный интервал
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости», ТомI I, 2016 год, под редакцией Л. А.
Лефера, стр. 137
Расчет корректировки на площадь приведена в таблице ниже.

Табл. 6.21
Расчет корректировки на общую площадь
Объект- Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
Параметр Объект оценки
аналог №1 №2 №3 №4
Общая
площадь, кв. 927,2 320 450 500 758
м.
Расчетный
коэффициент 0,78 0,89 0,85 0,84 0,80
ка на -12% -8% -7% -2%
площадь
www.cgip.ru
87
Корректировка на состояние здания

Состояние здания Объекта оценки и объекта-аналога №1 является
«стандартным». Состояние здания объектов-аналогов №2, №3 и №4 «хорошее», новое
здание.
Корректировка на состояние здания была введена на основании данных,
представленных в "Справочнике оценщика недвижимости", под редакцией Лейфера Л.
А., 2016 г.
Табл. 6.22
Корректирующие коэффициенты на состояние здания
аналог
Состояние объектов
хорошее удовлетворительное
хорошее 1 1,23
Объект
Стандартное/удовлетвор
оценки 0,8 1
ительное
Значение корректировки для объектов-аналогов №2, №3 и №4 составляет (-)19%.

(1/1,23-1)
Корректировка на состояние отделки
Уровень отделки объекта недвижимости и объектов-аналогов №1 и №4 принят как
«стандартный». Объекты-аналоги выставлены на рынок в состоянии «под чистовую
отделку».
Корректировка на состояние отделки была сделана на основании данных,
представленных в "Справочнике оценщика недвижимости", том 2, "Офисно-торговая
недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л. А., 2016 г.
Табл. 6.23
Корректирующие коэффициенты на состояние отделки
Наименование коэффициента Среднее значение
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки объекта без
отделки, к удельной арендной ставки такого же 0,78
объекта с отделкой в среднем состоянии
Значение корректировки для объектов-аналогов №2 и №3 составляет 28%

(1/0,78-1)
площади оцениваемых объектов, определялись исходя из величины общей валовой
коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное
значение вносимых корректировок. Оценщик исходил из того, что чем больше
корректировок было применено для конкретного аналога, тем он больше отличается от
оцениваемых объектов и тем ниже точность полученного результата.
формуле:
www.cgip.ru
88
; (Формула 18)
где:
– вес i-ого аналога;
– коэффициент соответствия объекту оценки i-ого аналога;
– показатель совокупной корректировки i-ого объекта аналога.
Таким образом, рыночная стоимость, производственного здания, рассчитанная
сравнительным подходом, с учетом стоимости земельных участков составляет:
6.2.5. Расчет величины чистого операционного дохода для оцениваемых
помещений
Потенциальный валовый доход (ПВД) от оцениваемых помещений определяется
путем умножения его арендопригодной площади (Sар) на ставку арендной платы.
(ПВД=Sар*Ставка аренды).
В качестве аренднопригодной площади было принято значение общей площади
объекта
Расчет величины потенциального валового дохода приведен в таблице ниже
Табл. 6.24
Расчет величины потенциального валового дохода
Показатель Здание
Краснодарский край, г.Краснодар, Центральный округ,
Адрес
ул.им.Пушкина, д.36, д36/1
Арендная ставка с учетом НДС, руб. кв. м./мес 540
Арендная ставка с учетом НДС, руб. кв. м./год 6 482
Аренднопригодная площадь 927,2
Потенциальный валовый доход (ПВД),
6 009 969
руб./кв.м./год, с НДС
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход

(ПВД) за вычетом потерь от недоиспользования площадей (Ун) и при сборе арендной
платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования
объекта недвижимости.
Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами
приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости.
Потери от недоиспользования площадей обычно выражаются в процентах
по отношению к потенциальному валовому доходу (ПВД).
Процент недозагрузки вводился на основании данных «Справочника оценщика
недвижимости», под редакцией Л. А. Лефера.
Табл. 6.25
Уровень недозагрузки коммерческой недвижимости
Класс объектов Показатель, %
Офисно-торговые объекты свободного назначения и
12,3
сходные типы объектов
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости», Том II, 2016 год, под редакцией Л. А. Лефера
Чистый операционный доход (ЧОД) равен действительному валовому доходу

(ДВД) за вычетом операционных расходов ОР. (ЧОД=ДВД-ОР)
www.cgip.ru
89
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения

нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные
расходы принято делить на:
 условно-постоянные;
 условно-переменные (эксплуатационные);
 расходы на замещение короткоживущих элементов (капитальные
резервы).
К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от
степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг.
Как правило, это арендная плата за землю, налоги на имущество, расходы на
страхование.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от
степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-
переменные расходы — это расходы на управление, коммунальные платежи, расходы
на обеспечение безопасности и т.д.
Расходы на замещение короткоживущих элементов (капитальные резервы)
В составе операционных расходов также учитываются расходы на замещение
элементов улучшений с коротким сроком службы.
Величина операционных расходов (ОР) была принята на основании данных
«Справочника оценщика недвижимости», 2016 год, под редакцией Л. А. Лефера.
Табл. 6.26
Процент операционных расходов
Класс объектов Показатель
Офисно-торговые объекты свободного назначения и
17,9
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости», 2016 год, под редакцией Л. А. Лефера.
Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) помещений представлен в таблице

ниже (Табл. 6.27).
Табл. 6.27
Расчет величины чистого операционного дохода
Краснодарский край, г.Краснодар, Центральный
Адрес
округ, ул.им.Пушкина, д.36, д36/1
Потенциальный валовый доход (ПВД), руб., с НДС 6 009 969
Уровень недозагрузки (Ун), % 12,3%
Потери от недоиспользования помещений,
739 226
руб./кв.м./год
Действительный валовый доход (ДВД), руб., с НДС 5 270 743
Операционные расходы (ОР), % 17,9%
Операционные расходы (ОР), руб. 1 075 785
Чистый операционный доход (ЧОД), руб., с НДС 4 194 959
6.2.6. Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации используется для определения суммы, которую
заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право присвоения будущих
денежных потоков. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов,
коэффициент капитализации должен превышать ставку безрисковых вложений
капитала (безрисковая ставка) и обеспечивать дополнительный доход (премию) за все
виды рисков, сопряженные с инвестированием в оцениваемое имущество.
С теоретической точки зрения весь годовой доход от собственности, в случае
изменения ее стоимости, должен состоять из двух частей.
www.cgip.ru
90
Первая часть идет на получение дохода на вложенный капитал, а вторая —

представляет собой равномерный платеж в счет компенсации изменения стоимости
собственности.
С учетом вышеизложенного, расчет коэффициента капитализации производится
по следующей формуле:
Ro  Yon  Yof , (Формула 19)
где:
Ro - коэффициента капитализации;
Yon - норма дохода на капитал, являющаяся компенсацией, которая должна быть

выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других
факторов, связанных с конкретными инвестициями;
Yof
- норма возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложений.
В данном отчете Оценщики сочли возможным произвести расчет нормы дохода на
капитал с использованием модели кумулятивного построения. Кумулятивный метод
исходит из безрисковой ставки, к которой последовательно добавляются премии за
риск, характерные для отрасли бизнеса, конкретной компании, премия за риски низкой
ликвидности и премии за основной пакет рисков, характерных для проектов, связанных
с недвижимостью.
В контексте оценки рыночной стоимости инвестиций в недвижимость норма
дохода на капитал определяет прибыль инвестора, структуру которой можно
представить в следующем виде:
Yon  Yrf  Y fm  YL  Yr
Yon
где: - норма дохода на капитал;
Yrf
- безрисковая ставка;
Y fm
- премия за риск рынка недвижимости;
YL - премия за риск ликвидности;
Yr - премия за риск управления недвижимостью.

Под безрисковой ставкой понимают ставку сложного процента, которую в виде
прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые
активы.
Для определения безрисковой ставки необходимо из возможного набора
инвестиционных инструментов выделить активы, обладающие наименьшими рисками.
Эти активы имеют следующие характеристики: известные доходы (не прогнозируемые),
минимальный риск потери стоимости, высокая ликвидность, соизмеримость срока
обращения «безрискового» финансового инструмента со сроком погашения, равным
сроку реализации моделируемого инвестиционного проекта.
В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка доходности рублевых
облигаций ОФЗ-26209-ПД на дату оценки по данным Интернет-проекта
Информационного Агентства Финмаркет – RusBonds.
Табл. 6.28
Ставка доходности рублевых облигаций ОФЗ-26209-ПД
Облигация Дох-ть эфф., % год.
ОФЗ-26209-ПД 7,8%
Источник информации:
http://www.rusbonds.ru/comphistory.asp?go=1&tool=%CC%E8%ED%F4%E8%ED+%D0%D4&emit=0&sec=1&cat
=0&rate=0&amm=0&dealsinday=0&calcdate=02.07.2017&bdate=&edate=&byeff=&eyeff=&bdur=&edur=&bcr=&e
cr=&bspred=&espred=#rslt
www.cgip.ru
91
Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и

предложения на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на
рыночную стоимость собственности.
Премия за риск рынка недвижимости представляет собой премию за риск
инвестирования в исследуемый объект недвижимости.
Премия за риск инвестирования в исследуемые объекты недвижимости
определена экспертным методом. Коэффициент компенсации риска принят на уровне
1,20 % для объектов недвижимости, входящих в состав объекта оценки. Расчет
коэффициента компенсации риска приведен в Табл. 6.29
Табл. 6.29
Расчет коэффициента компенсации риска
Вид и
Категория
наименование 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
риска
риска
Систематический
риск
Ухудшение общей
экономической динамичный 1
ситуации
Увеличение числа
конкурирующих динамичный 1
объектов
Изменение
федерального или
динамичный 1
местного
законодательства
Несистематический
риск
Природные и
чрезвычайные
статичный 1
антропогенные
ситуации
Ускоренный износ
статичный 1
здания
Неполучение
арендных платежей
Неэффективный
менеджмент
Криминогенные
факторы
Бизнес риск динамичный 1
Неправильное
оформление динамичный 1
договоров аренды
Количество
0 8 2 0 0 0 0 0 0 0
наблюдений
Взвешенный итог 0 8 3 0 0 0 0 0 0 0
Сумма 11
Количество факторов 10
Поправка за риск
инвестирования в
1,10
исследуемый объект
недвижимости, %
Источник информации: расчет Оценщика
Риск ликвидности отражает возможность быстро и без потерь продать

недвижимость по реальной рыночной цене.
Премия за риск ликвидности рассчитывается исходя из среднерыночного срока
экспозиции (в случае оцениваемых объектов он равен в среднем 9 месяцев), по
следующей формуле:
Yrf * L
YL 
Q , (Формула 21)
www.cgip.ru
92
где: YL - премия за риск ликвидности, %;

Yrf
- безрисковая ставка, %;
L - период экспозиции (в месяцах);
Q - общее количество месяцев в году.
Типичный срок экспозиции исследуемых объектов недвижимости на рынке

коммерческой недвижимости составляет 9 месяцев.
Табл. 6.30
Расчет премии за риск ликвидности
Показатель Условное обозначение Значение
Безрисковая ставка Yrf 7,8%
Период экспозиции (в месяцах) L 9
Общее количество месяцев в году Q 12
Yrf * L
Премия за риск ликвидности YL  5,85%
Q
http://www.rusbonds.ru/comphistory.asp?go=1&tool=%CC%E8%ED%F4%E8%ED+%D0%D4&emit=0&sec=1&cat
=0&rate=0&amm=0&dealsinday=0&calcdate=02.07.2017&bdate=&edate=&byeff=&eyeff=&bdur=&edur=&bcr=&e
cr=&bspred=&espred=#rslt;
расчет Оценщика
Определение премии за риск управления недвижимостью (инвестиционный

менеджмент)
Премия за инвестиционный менеджмент определяется рискованностью и
сложностью конкретного инвестиционного решения. Премия определена экспертным
методом и составляет 0,70%. Расчет премии за инвестиционный менеджмент приведен
в Табл. 6.31
Табл. 6.31
Расчет поправки за риск инвестиционного менеджмента
№
Вид и наименование риска 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
П/п
Особенности управления инвестициями в
1 1
отрасль в целом
Система управления (менеджмент)
2 1
инвестиционными процессами в компании
Наличие адекватных источников
3 1
инвестиций
Установление рациональных каналов и
4 1
сроков использования инвестиций
5 Обеспечение отдачи вложений 1
6 Обеспечение возврата заимствований 1
Система принятия управленческих
7 1
решений
Контроль за принятыми управленческими
8 1
решениями
Система корректировки принятых
9 1
управленческих решений
Достижение долгосрочных целей с
10 помощью эффективного процесса 1
инвестирования
Итоги:
Количество наблюдений 6 4 0 0 0 0 0 0 0 0
Взвешенный итог 3 4 0 0 0 0 0 0 0 0
www.cgip.ru
93
№
Вид и наименование риска 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
П/п
Итого: 7
Количество факторов 10
Поправка за риск инвестиционного менеджмента 0,70%

Определение нормы возврата капитала

Норма возврата капитала - ежегодная ставка, по которой капитал,
инвестированный в актив с уменьшающейся стоимостью, возмещается из дохода,
получаемого от этого актива.
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни
(срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и
экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен
возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни.
Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается
через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
 Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат
капитала равными частями в течение срока владения активом, норма
возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю
первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд
возмещения.
 Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента
(метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по
минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.
 Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции
(метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по
ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке
дисконтирования).
В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению Оценщиков, в
наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России7.
Расчет коэффициента капитализации проводился по следующей формуле 8:
Rкап  Yon   * Rsff
где: Rкап – коэффициент капитализации;
Yon – норма дохода на капитал;
Rsff – фактор фонда возмещения;
 - изменение стоимости недвижимости за прогнозный период.

Расчет фактора фонда возмещения производится по формуле:
on
Rsff 
1  on k  1 , (Формула 23)
Rsff
где: – фактор фонда возмещения;
Yon
– норма дохода на капитал;
7
Применение метода Инвуда рассмотрено в книге «Оценка земли и иной недвижимости», Т.5., авт.
А.А. Варламов, А.В. Севостьянов.
8
Статья д.э.н, профессор Грибовский С.В. «Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования»
(http://www.pandia.ru/text/77/221/13408.php).
www.cgip.ru
94
k – прогнозный период, 5 лет.

 – изменение стоимости недвижимости (устаревание, либо удорожание в
будущем). Прогноз изменение стоимости данной недвижимости осуществляется на
долгосрочную перспективу (5 лет).
Уровень изменения стоимости недвижимости был принят по уровню инфляции,
представленной Агентством прогнозирования экономики «АПЭКОН». Данный прогноз
является наиболее верным и приближенным к реальному положению в настоящей
экономической ситуации в стране. Для расчета Оценщик использовал средние значения
диапазона прогнозируемого уровня инфляции.
Табл. 6.32
Темп роста инфляции
Год Значение прогноза инфляции, %
2017 5,20
2018 4,50
2019 4,60
2020 4,30
2021 4,04
http://apecon.ru/Prognoz-inflyatsii-v-RF/Prognoz-inflyatsii-v-Rossii-na-2015-2016-i-2017-gody.html
Соответственно, в случае продажи оцениваемых объектов недвижимости в

будущем не только обеспечивается возврат вложенного капитала, но и обеспечивается
прирост (на уровне темпа инфляции). Поэтому коэффициент капитализации должен
быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем изменение
стоимости недвижимости за 5 лет при заданном темпе инфляции, что соответствует
24,73%. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и,
таким образом, определяется коэффициент капитализации.
Расчет коэффициента капитализации для оцениваемых объектов недвижимости
приведен ниже
Табл. 6.33
Расчет коэффициента капитализации
Показатель Значение
Безрисковая ставка 7,80%
Премия за риск рынка недвижимости 1,10%
Премия за риск ликвидности 5,85%
Премия за риск управления недвижимостью 0,70%
Норма дохода на капитал 15,45%
Дельта 24,73%
Фактор фонда возмещения 14,70%
Норма возврата капитала 3,64%
Коэффициент капитализации 11,81%
Согласно данным «Справочника оценщика недвижимости№,2016, под ред.Л.А.

Лейфера значение ожидаемой текущей доходности недвижимости на ближайшие 5 лет
составляет:
Табл. 6.34
Значение ожидаемой текущей доходности
Активный рынок
Класс объектов
Среднее Доверительный интервал
Офисно-торговые объекты
свободного назначения и 12,1% 11,6% 12,7%
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости», Том II, 2016 год, под редакцией Л. А. Лефера
www.cgip.ru
95
Расчетный показатель коэффициента капитализации входит в доверительный

интервал
6.2.7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного

подхода
Расчет рыночной стоимости объекта оценки производился по формуле:
NOI
V= , (Формула 24)
Rо
Где:
NOI - чистый операционный доход, приносимый объектом оценки, руб.;
Rо - ставка капитализации для объекта оценки;
V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.

Табл. 6.35
Итоговая рыночная стоимость по доходному подходу
Краснодарский край, г.Краснодар, Центральный
Адрес
округ, ул.им.Пушкина, д.36, д36/1
Чистый операционный доход, руб., с НДС 4 194 959
Коэффициента капитализации, % 11,81%
Рыночная стоимость, руб., с учетом НДС 35 506 309
www.cgip.ru
96
6.2.8. Заключение о рыночной стоимости объектов оценки на основе

Рыночная стоимость оцениваемых объектов, полученная на основе применения
доходного подхода, по состоянию на 02.06.2017г., составляет:
Табл. 6.36
Рыночная стоимость на основе доходного подхода
Рыночная
Наименование объекта оценки стоимость, с НДС,
руб.
Объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу:
Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Им. 35 506 309
Пушкина, д. 36, д.36/1
www.cgip.ru
97
7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ

Согласно п. 8 ФСО № 3, в разделе согласования результатов должно быть
приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных
подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов
к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого
подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры
соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание
результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также при
использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик
должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам,
полученным при применении различных подходов к оценке, а также при
использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
При определении рыночной стоимости Объекта оценки использовался
сравнительный подход. Доходный и затратный подходы не применялись. Согласование
подходов не требуется. Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки равна
стоимости, определенной в рамках сравнительного подхода.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 02 июня
2017 г. составляет:
Табл. 7.1
Результаты расчетов рыночной стоимости оцениваемых объектов по подходам
9
Рыночная стоимость объекта, НДС не облагается ,
Рыночная
Коэффи стоимость
Результат Коэффи Результат Результат Коэффи
Наименовани циент объекта,
ы оценки, циент ы оценки, ы оценки, циент
е весомос руб. НДС
полученны весомос полученны полученны весомос
ти по не
е в рамках ти по е в рамках е в рамках ти по
сравнит облагаетс
затратного затратн сравнител доходного доходно
ельном я
подхода, ому ьного подхода, му
у
руб. подходу подхода руб. подходу
подходу
Объекты
Не
недвижимого 0 45 838 558 0,500 35 506 309 0,500 40 672 433
применялся
имущества
Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода

оценки — затратный, сравнительный и доходный. Российские стандарты закрепляют эти
подходы как обязательные. Следование международным стандартам и российскому
законодательству вызывает необходимость согласования полученных результатов, так
как названные подходы применяются к одному и тому же объекту в рамках одной и той
же оценочной процедуры.
Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на
основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
 Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую
интегрированную оценку стоимости имущества. При согласовании результатов
оценки стоимости с учѐтом вклада каждого из них, вероятность получения более
точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.
 Метод экспертной квалиметрии основан на количественной оценке такого
качественного показателя, как надежность отдельных результатов, полученных
9
С 01.01.2015 операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в
соответствии с российским законодательством несостоятельным (банкротом), не являются объектом обложения НДС (пп. 15
пункта 2 статьи 146 НК РФ)
www.cgip.ru
98
тремя подходами — доходным, затратным и сравнительным. Основанием для

определения степени надежности каждого подхода являются:
 достоверность исходной информации, использовавшейся при проведении
расчетов каждым методом;
 количество и характер допущений (явных и неявных), используемых
оценщиком, которые могут оказаться несоответствующими реальности
(например, при прогнозировании будущих доходов или будущих затрат, при
определении ставки дисконта методом кумулятивного построения).
Предложенные методы согласования результатов оценки носят эвристический
характер, т.е. не имеют строгого научного доказательства. Однако данные методы
нашли широкое практическое применение в оценочной деятельности из-за своей
простоты и наглядности.
Целью сведения результатов используемых подходов являются определение
преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.
Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта
определяются следующими критериями:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца
или покупателя.
2. Качество информации, на основании которой проводится анализ.
3. Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его
стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.
Основываясь на использовании общепринятых подходов к оценке рыночной
стоимости объекта оценки, Оценщиком получены результаты, которые позволяют
прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки как с учетом
количественного, так и качественного их значения.
В общем случае при итоговом согласовании результатов оценки каждому из
результатов, полученных различными подходами, придается своя весовая
характеристика.
Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики
соответствующего подхода зависит от таких факторов, как функциональное назначение
оцениваемого объекта; цель оценки; используемое при определении стоимости
количество и качество данных, подкрепляющих каждый подход.
При расчете рыночной стоимости были учтены преимущества и недостатки
каждого из примененных подходов.
При присвоении весов каждому подходу во внимание принимаются следующие
факторы:
 учет влияния рыночной ситуации в примененном подходе;
 учет основных специфических особенностей объекта оценки в подходе
(местоположение, уникальность, возраст, размер, качество строительства и
эксплуатации и т. п.);
 наличие достоверной исходной информации в примененном подходе;
 отсутствие грубых допущений в примененном подходе;
 адекватность примененного подхода (степень соответствия полученной
величины стоимости понятию рыночной стоимости);
 наличие учета рисков;
 степень общего доверия к примененному в оценке подходу.
www.cgip.ru
99
Табл. 7.2
Коэффициенты присвоения результатов
Подход/Баллы
Критерий
Затратный Доходный Сравнительный
Достоверность, адекватность и
достаточность информации, на основе Не применялся 4 4
которой проводится анализ
Способность отразить действительные Не применялся
намерения типичного
покупателя/арендатора и/или 5 5
продавца/арендодателя, прочие
реалии спроса/предложения
Действенность метода в отношении Не применялся
учета конъюнктуры и динамики рынка
5 5
финансов и инвестиций (включая
риски)
Способность метода в конкретном Не применялся
случае учитывать структуру и
иерархию ценообразующих факторов,
4 4
специфичных для объектов, таких как
местоположение, размер, качество
строительства и отделки и т.д.
Общее количество баллов Не применялся 18 18
Итоговые весовые коэффициенты Не применялся 0,5 0,5
Итоговые весовые коэффициенты с Не применялся
0,50 0,50
учетом округления
Источник: расчеты Оценщика
В результате проведенных расчетов было получено

Табл. 7.3
Заключение о стоимости
Наименование Рыночная стоимость объекта, НДС не облагается10,
Объекты недвижимого
40 672 433
имущества
Здания 26 042 609
Земельные участки 14 629 824
Земельный участок,
кадастровый номер:
8 381 670
23:43:0305051:0069,
площадью 605 кв.м.
Земельный участок,
кадастровый номер:
6 248 154
23:43:0305051:0070,
площадью 451 кв.м.
Источник: расчеты Оценщика
Согласно данным о балансовой стоимости, предоставленным Заказчиком, было

принято решение распределить доли для объектов пропорционально балансовой
стоимости.
Доли были присвоены только к улучшениям, расположенным на земельных
участках
10
С 01.01.2015 операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в
соответствии с российским законодательством несостоятельным (банкротом), не являются объектом обложения НДС (пп. 15
пункта 2 статьи 146 НК РФ)
www.cgip.ru
100
Табл. 7.4
Доли объектов согласно балансовой стоимости
№ Наименование Балансовая стоимость
Площадь Доли
п/п имущества (руб.)
1 Здание банка. 761,3 72 547 758,84 0,957499
2 Здание. литер: Б, Б1, б4,
151,1 3 082 088,51 0,040678
Г, г, И.
3 Здание литер "В". 14,8 138 125,29 0,001823
Итого 95 176 972,64 1
Источник: данные, предоставленные Заказчиком, расчеты Оценщика
www.cgip.ru
101
8. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ВЕЛИЧИНЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

На основании информации, представленной и проанализированной в Отчете об оценке по состоянию на 02 июня 2017 года
рыночная стоимость объекта оценки составляет:
Табл. 8.1
Итоговое заключение о величине рыночной стоимости объектов недвижимости
Общая
№ Кадастровый Балансовая стоимость, Рыночная стоимость, руб.
Наименование объекта Местоположение земельного участка площадь, кв.
п/п номер руб. округленно, НДС не облагается11
м
23:43:0305051:122 Краснодарский край, г.Краснодар,
1 Здание банка 761,3 72 547 758,84 24 936 000
Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36
23:43:0409034:924
Здание. литер: Б, Б1, б4, - 133,9 кв.м. Краснодарский край, г.Краснодар, 151,1
2 3 082 088,51 1 059 000
Г, г, И. 23:43:0409034:926 Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36/1 (133,9+17,2)
-17,2 кв.м.
23:43:0409034:925 Краснодарский край, г.Краснодар,
3 Здание. литер "В". 14,8 138 125,29 47 000
Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36/1
23:43:0305051:006
4 Земельный участок 9 605,0 8 289 000,00 6 248 000
Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36
23:43:0305051:007
5 Земельный участок 0 451,0 11 120 000,00 8 382 000
Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36/1
ИТОГО РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, РУБ. 40 672 000

11
С 01.01.2015 операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в соответствии с российским законодательством
несостоятельным (банкротом), не являются объектом обложения НДС (пп. 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ)
www.cgip.ru
103
10.ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ МАТЕРИАЛОВ

10.1 ПРИЛОЖЕНИЕ I. Список использованных источников
10.1.1 Нормативные документы
1. Гражданский кодекс РФ. Ч . I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996
г.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» от 29 июля .1998 г., №135-ФЗ в редакции от
01.01.2017 г.
3. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»»
от 29 июля .2006 г. №157-ФЗ.
4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20
мая 2015 г. №297).
5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) (утв.
приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №298).
6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) (утв.
приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №299).
7. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) (утв.
приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611)
8. Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости»
(ФСО № 12) (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 17 ноября 2016 г.
№ 721).
9. Международные стандарты оценки МСО 2007 Международного комитета по
стандартам оценки (МКСО).
10. Стандарты и правила Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой
организации «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (ОПЭО);
11. Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства
саморегулируемой организации оценщиков Свободный Оценочный
Департамент» (НП СРО «СВОД»).
10.1.2 Справочная литература
1. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY»,
выпускаемый совместно с Москомземом при участии Комитета по собственности,
приватизации и хозяйственной деятельности Государственной Думы РФ;
2. Internet–ресурсы (www.4estate.ru, www.allmoscowoffices.ru, www.koegelic.ru,
www.fortexgroup.ru.ru, www.incity.su, www.avito.ru, www.cian.ru, www.realty.dmir.ru,
www.roszem.ru, www.appriser.ru, www.rway.ru и др.).
10.1.3 Методическая литература
1. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: ПИТЕР, 2001. – 336 с.
2. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под
ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. Учебное пособие. Одобрено и
рекомендовано к изданию учебно-методическим советом Госкомимущества РФ.
3. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.:
Финансы и статистика, 2002.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. И практ. Пособие/Под ред.
В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998.
5. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442 с.
6. Фридман Д., Ордуей Н Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер.
с англ. – М.: Дело Лтд, 1995. – 461 с.
7. Харисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.: РИО
Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.
www.cgip.ru
104
8. Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества: Учебное пособие/Под

ред. И.В.Косоруковой – М:Маркет ДС, 2009. - 728 с.
www.cgip.ru
105
10.2 ПРИЛОЖЕНИЕ II. Копии документов, подтверждающих правомочие

проведение оценки
www.cgip.ru
106
www.cgip.ru
107
www.cgip.ru
108
www.cgip.ru
109
www.cgip.ru
110
www.cgip.ru
111
www.cgip.ru
112
www.cgip.ru
113
10.3 ПРИЛОЖЕНИЕ III. Документы информационно – аналитического характера

Объекты – аналоги, используемые для оценки земельных участков по адресу:
Объект – аналог №1(https://krasnodar.cian.ru/sale/suburban/156087470/)
www.cgip.ru
114
Объект – аналог №2 (https://krasnodar.cian.ru/sale/suburban/156087432/)
www.cgip.ru
115
www.cgip.ru
116
www.cgip.ru
117
Объекты – аналоги, используемые для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости

Объект – аналог №1 (https://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_340_m_115235846)
www.cgip.ru
118
www.cgip.ru
119
Объект – аналог №2 (https://www.realtymag.ru/osz/prodazha/487963)
www.cgip.ru
120
www.cgip.ru
121
Объект – аналог №3 (https://www.realtymag.ru/osz/prodazha/487961)
www.cgip.ru
122
www.cgip.ru
123
Объекты – аналоги, используемые для расчета арендной ставки объектов недвижимости

Объект – аналог №1 (https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/155810653/)
www.cgip.ru
124
Объект – аналог 2 (https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/155810653/)
www.cgip.ru
125
www.cgip.ru
126
www.cgip.ru
127
www.cgip.ru
128
www.cgip.ru
129
www.cgip.ru
130
www.cgip.ru
131
www.cgip.ru
132
www.cgip.ru
133
www.cgip.ru
134
www.cgip.ru
135
10.4 ПРИЛОЖЕНИЕ IV. Копии документов, предоставленных Заказчиком
www.cgip.ru
136
www.cgip.ru
137
www.cgip.ru
138
www.cgip.ru
139
www.cgip.ru
140
www.cgip.ru
141
www.cgip.ru
142
www.cgip.ru
143
www.cgip.ru
144
www.cgip.ru
145
www.cgip.ru
146
www.cgip.ru
147
www.cgip.ru
148
www.cgip.ru
149
www.cgip.ru

otchet-ob-otsenke- - 2017 - 1945 - 58-ot-30.06.2017-g.-tom-2 ТОМ НУЖНЫЙ

Загружено:

Сведения о документе

Описание:

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Описание:

Авторское право:

Доступные форматы

otchet-ob-otsenke- - 2017 - 1945 - 58-ot-30.06.2017-g.-tom-2 ТОМ НУЖНЫЙ

Оригинальное название:

Загружено:

Описание:

Авторское право:

Доступные форматы

2

6.1.5. Обоснование вносимых корректировок ........................................................................ 72

1. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА

2.1. Количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов,

2.2. Правовое и техническое описание объекта оценки

Состав передаваемых прав на объект Собственность Собственность

Местоположение Областной центр Областной центр

Балансовая стоимость, руб. 8 289 000,00 11 120 000,00

Кадастровый номер участка 23:43:0305051:0070 23:43:0305051:0069

Здание. Литер Б, Б1, б4,

Транспортная доступность 220 м до остановки 220 м до остановки 220 м до остановки

Функционально назначение псн (офис) офис офис

Текущее использование банк офис офис

Линия домов 1 линия внутри квартала 2 линия 2 линия

Площадь застройки, кв.м н/д н/д н/д

Высота потолка, м н/д н/д н/д

кирпич, бетон, наружная

Водопровод, канализация, Водопровод, канализация,

Год постройки н/д н/д н/д

Права на объект собственность собственность собственность

ООО КБ "Кубанский ООО КБ "Кубанский ООО КБ "Кубанский

Решение городской думы Решение городской думы Решение городской думы

Кадастровая стоимость, руб. 19 989 332,29 3 631 674,9 355 716,67

Балансовая стоимость 72 547 758,84 3 082 088,51 138 125,29

2.3. Анализ местоположения объекта оценки

Источник информации: https://yandex.ru/maps/

Источник информации: https://yandex.ru/maps/

Краткая характеристика месторасположения объекта оценки

Образован 13 сентября 1937 года. Граничит с Ростовской областью, Ставропольским

Краснодар — город на юге России, расположенный на правом берегу реки

В Краснодаре зарегистрирован самый низкий уровень безработицы по ЮФО —

Источник информации: данные публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/)

Источник информации: данные публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/)

Фото 3. Здание Банка Фото 4. Здание Банка

Фото 5. Здание Банка Фото 6. Здание Банка

Вывод: описание объекта оценки было составлено на основании визуального

3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ

Индекс тарифов на грузовые перевозки в среднем по всем видам транспорта

Выводы и перспективы российской экономики2

повышению цен импортных товаров (как потребительских, так и производственного

 рестораны, кафе и другие пункты общепита;

3.4. Участники рынка недвижимости

3.5. Краткий обзор рынка земельных участков Краснодарского края

 Царское село - 960 000 руб./1 сотка;

 Елизаветинская - 204 909 руб./1 сотка;

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

Более подробная информация о стоимости 1 сотки земельных участков,

На прочие районы, по каждому из которых количество предложений в этом

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

Среднее значение Разница к цене IV Изменение цены из

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

Количество предложений о продаже земельных участков в пригороде Краснодара

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

Причем больше всего выставляется на продажу в настоящее время

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

Среднее значение цены 1 сотки земельных участков Краснодара в зависимости от

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

На Ошибка! Источник ссылки не найден. представлено распределения