Вы находитесь на странице: 1из 268

2

О КОМПАНИИ
Консалтинговая группа «Инвест Проект» работает на рынке консалтинговых услуг с 2002 года.
15 ЛЕТ СОДЕЙСТВИЯ ВАШЕМУ БИЗНЕСУ
МИССИЯ
Формирование устойчиво и динамично развивающегося бизнес - общества путем обеспечения субъектов
рынка новыми технологиями и решениями в области оценки бизнеса и консалтинга.
ВИДЕНИЕ
Общественно признанная оценочная компания, обеспечивающая потребителя первоклассными
интеллектуальными решениями.
ЦЕЛЬ
Формирование узнаваемости и усиление бренда группы компаний на российском рынке оценочных услуг за
счет улучшения качества предоставляемых услуг и усиления профессиональной команды специалистов.
КОМАНДА
Это высококвалифицированные специалисты, оценщики I категории, члены крупнейших СРО. Некоторые
оценщики прошли международную и национальную сертификацию, являются преподавателями ведущих
Российских ВУЗов, имеют ученые степени.
РЕГИОНЫ ПРИСУТСТВИЯ
Москва, Владимир, Нижний Новгород, Тверь, Тула, Орел, Киров, Воронеж, Краснодар, Ростов-на Дону,
Балашиха, Видное, Коломна, Королев, Ногинск, Раменское, Руза, Ступино, Химки, Ставрополь, Барнаул
(список не окончательный).
РЕЙТИНГИ И НАГРАДЫ
 Лауреат национальной премии в области аудита, оценки, экспертизы и консалтинга 2011 г.
 Компания «Инвест Проект» по итогам деятельности за 2015 год занимает 11 место (ТОП 100) в
рейтинге делового потенциала оценочных компаний, и 7 место в рэнкинге Крупнейших оценочных
компаний, работающих на российском рынке оценки по версии Рейтингового Агентства «Эксперт РА».
 По итогам национального конкурса «Профессиональное признание» 2010 и 2013, проводимого
Российской гильдией риелторов, компания «Инвест Проект» победила в номинации «Лучшая оценочная
компания в сфере недвижимости».
 Компания «Инвест Проект» занимает 5 место (ТОП 50) по итогам 2015 г в рейтинге наиболее
стратегичных оценочных компаний России. (Институт Экономических Стратегий РАН).
 Компания «Инвест Проект» награждена Золотым сертификатом, подтверждающий наивысший
рейтинговый индекс: А+++1+++1+++(%). (РА «ЮНИПРАВЭКС» 2009 г.).
 Компания «Инвест Проект» награждена Большой Золотой Медалью, подтверждающий наивысший
рейтинговый индекс: А+++1+++1+++. (РА «ЮНИПРАВЭКС» 2010 г.).
ЧЛЕНСТВА. ПАРТНЕРСТВА. АККРЕДИТАЦИИ
 Член Ассоциации Российских Банков (АРБ)
 Член Московского банковского союза
 Член НП «Гильдия управляющих и девелоперов»
 Аккредитация при ГК «Агентство по страхованию вкладов»
 Аккредитация при Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
 Аккредитация при Delta Credit
 Партнер Российского Общества Оценщиков (РОО)
 Аккредитация при Российском Обществе Оценщиков (РОО)
 Сертифицирована на право предоставление услуг по оценке (НП РОО)
 Аккредитация при региональной энергетической комиссии г. Москвы (РЭК г. Москвы)
 Партнер НП «Российская коллегия оценщиков»
 Аккредитация НП «СРО «Сибирский Центр Экспертов Антикризисного Управления»
 Аккредитация НП «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального
федерального округа»
 Аккредитация НП «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных
управляющих»
СЕРТИФИКАЦИЯ
Внутренняя система менеджмента качества Компании «Инвест Проект» соответствует стандарту ISO 601:2008
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ПАРТНЕРЫ
Банки: «Сбербанк России (ПАО), «Россельхозбанк» (АО), «Промсвязьбанк» (ПАО), ВТБ 24 (ПАО),
«Московский индустриальный банк» (ПАО МИнБ), «Собинбанк» (ОАО), «ВТБ» (ПАО), «Уралсиб» (ПАО),
«МДМ-Банк» (ПАО), АКБ «Связь Банк» (ПАО), «Возрождение» (ПАО), КБ «ДельтаКредит» (АО), КБ «Глобэкс»
(АО), «Национальный резервный банк» (ОАО), АКБ «Транскапиталбанк» (ПАО), Инвестиционный торговый
банк (ПАО), Росбанк (АО), «ФК «Открытие» (ПАО), ОАО «АБ «РОССИЯ» и др.

КОНТАКТЫ
Адрес: 107207, г. Москва, Щелковское шоссе, д. 77, стр. 1.
Телефон: +7 (495) 514-57-38, 518-81-60, 510-89-20, 787-98-24.
Web: www.cgip.ru

www.cqip.ru
3

ОГЛАВЛЕНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ............................................................................ 5
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ........................................................................................ 18
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКАХ, ПОДПИСАВШИХ ОТЧЕТ ОБ
ОЦЕНКЕ, А ТАКЖЕ О ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИКИ ЗАКЛЮЧИЛИ
ТРУДОВОЙ ДОГОВОР ............................................................................................... 23
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКАМИ
ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.......................................................... 25
5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ .................................. 27
6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,
УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ ................................................................................................................. 28
6.1. Перечень использованных при проведении оценки данных .......................... 29
6.2. Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание
оцениваемых объектов недвижимости .................................................................. 30
6.2.1. Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание
нежилых помещений ......................................................................................... 30
6.2.2. Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание
квартиры.......................................................................................................... 39
6.2.3. Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание
индивидуального жилого дома и земельного участка .......................................... 45
6.3. Анализ местоположения оцениваемых объектов недвижимости ..................... 49
7. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........... 59
7.1. Анализ наиболее эффективного использования нежилых помещений ............ 60
7.2. Анализ наиболее эффективного использования квартиры ............................. 61
7.3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как
свободного ......................................................................................................... 61
7.4. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с
улучшениями ...................................................................................................... 62
8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ
ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ ........................................... 64
8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в
стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в
том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате
оценки ............................................................................................................... 64
8.1.1. Анализ социально – экономического развития России в апреле 2017 г. ... 64
8.1.2. Анализ влияния общей политической и социально-экономической
обстановки на рынок недвижимости ................................................................... 66
8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект 76
8.3. Рынок коммерческой недвижимости г. Краснодара (IV квартала 2016 г.) ....... 78
8.3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Краснодара (IV квартала 2016
г.) 78
8.3.2. Основные показатели сегмента рынка, к которому принадлежит
оцениваемый объект ......................................................................................... 81
8.4. Рынок жилой недвижимости г. Краснодара (IV квартала 2016 г.) .................. 82
8.5. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами
недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый
объект ................................................................................................................ 86

www.cqip.ru
4

8.6. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены


сопоставимых объектов недвижимости ................................................................ 103
8.6.1. Основные ценообразующие факторы в сегменте рынка недвижимости, к
которому может быть отнесен оцениваемый объект ........................................... 104
8.7. Оценка ликвидности оцениваемых объектов недвижимости ......................... 107
8.8. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах,
необходимых для оценки объекта........................................................................ 107
9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ........................................................................ 109
9.1. Этапы проведения оценки ......................................................................... 109
9.2. Подходы к оценке ..................................................................................... 109
9.2.1. Затратный подход ............................................................................... 109
9.2.2. Сравнительный подход ........................................................................ 111
9.2.3. Доходный подход ................................................................................ 111
10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ ................................................................................................... 113
10.1. Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости в
рамках сравнительного подхода .......................................................................... 113
10.1.1. Определение рыночной стоимости нежилых помещений в рамках
сравнительного подхода................................................................................... 116
10.1.2. Определение рыночной стоимости квартиры в рамках сравнительного
подхода 152
10.1.3. Определение рыночной стоимости индивидуального жилого дома и
земельного участка в рамках сравнительного подхода ....................................... 161
10.1.4. Заключение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости
в рамках сравнительного подхода ..................................................................... 169
10.2. Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости в
рамках доходного подхода .................................................................................. 171
10.2.1. Заключение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости
в рамках доходного подхода ............................................................................. 217
11. СОГЛАСОВАНИЕ (ОБОБЩЕНИЕ) РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ В РАМКАХ
ПРИМЕНЕНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ .................................................... 218
12. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ...................................................................... 222
ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ ........................................................................................ 223
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ .................................... 223
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ .................................................. 224
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ПРАВОМОЧНОСТЬ
ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ........................................................................................... 225
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. КОПИИ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОГО МАТЕРИАЛА ............. 233
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО И
ЮРИДИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА .................................................................................. 246

www.cqip.ru
5

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ


Табл. 1.1
Описание основных фактов и выводов
Объект оценки (общая 1. Объекты недвижимости
информация,
идентифицирующая объект № п/п Наименование имущества
оценки) Здание банка. (S- 761,3 кв. м.)
1 Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный
округ, ул. Им. Пушкина, дом №36
Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.)
2 Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный
округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111
Здание. литер: Б, Б1, б4, Г, г, И. (S- 151,1 кв. м.)
3 Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный
округ, ул. им. Пушкина, дом №36/1
Здание.Здание литер "В". (S- 14,8 кв. м.)
4 Российская Федерация, Краснодарский край, Центральный округ, ул.
им.Пушкина, дом 36/1
Земельный участок. (451 кв.м)
5 Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Центральный
округ, ул. Им.Пушкина,36/1
Земельный участок. (605 кв.м)
6 Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Центральный
округ, ул. Им. Пушкина,36
Земельный участок. (S- 16782 кв.м.)
7 Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, с-ца Старокорсунская, ул.
Обрывная, участок 4
Земельный участок. (S-782 кв.м.)
8 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Речная, участок 167
Земльный участок. (S-768 кв.м.)
9 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ Фанагорийская
усадьба,ул. Речная, участок 143
Земельный участок. (S-598 кв.м.)
10 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", пер. Прибрежный, участок 6
Земельный участок. (S-729 кв.м.)
11 Россия, Краснодарский край, г. Горячий ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", пер. Прибрежный,4
Земельный участок. (S-770 кв.м.)
12 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Речная, участок 147
Земельный участок. (S-2532 кв.м)
13 Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани,
ул. Маевское шоссе,1/3
Земельный участок. (S-687 кв.м.)
14 Россия, Краснолдарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", пер. Прибрежный,18
Земельный участок. (S-775 кв.м.)
15 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба" , ул. Речная, участок 159
Земельный участок. (S-773 кв.м.)
16 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Речная,участок 153
Земельный участок. (S-1178 кв.м.)
17 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Прибрежная, участок 60
Земельный участок. (S- 17133 кв.м.)
18 Россия, Краснодарский край, станица Старокорсунская, ул. Школьная,
участок 35
Земельный участок. (S-778 кв.м.)
19 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул Речная, участок 165
Земельный участок. (S-1444 кв.м.)
20 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Прибрежная,54
Земельный участок. (S-1266 кв.м.)
21 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Прибрежная,58
Земельный участок. (S-730 кв.м.)
22 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", пер. Прибрежный,14
Земельный участок. (S-732 кв.м.)
23 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", Пер.Прибрежный,22
Земельный участок. (S-769 кв.м.)
24 Россия, Краснодарский край, г.Горячий ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба, Ул. Речная, участок 145
Земельный участок. (S-395 кв.м.)
25
Россия, Краснодарский край,Курганинский район, г.Курганинск, ул

www.cqip.ru
6

Набережная,216
Земельный участок. (S-685 кв.м.)
26 Россия, Краснодарский край, г. Горячий ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", пер. Прибрежный,8
Земельный участок. (S-774 кв.м.)
27 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Речная,157
Земельный участок. (S-772 кв.м.)
28 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Речная,участок 151
Земельный участок. (S-1089 кв.м.)
29 Россия, Краснодарский край, г. Горячий ключ, ДНП "Фанагорийская
усадьба", ул. Прибрежная, участок 62
Земельный участок. (S-743 кв.м.)
30 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", пер. Прибрежный, 10
Земельный участок. (S-777 кв.м.)
31 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба" ул Речная, участок 163
Земельный участок. (S-1214 кв.м.)
32 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Прибрежная,38
Земельный участок. (S-1364 кв.м.)
33 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Прибрежная,42
Земельный участок. (S-709 кв.м.)
34 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", пер. Прибрежный,16
Земельный участок. (S-1018 кв.м.)
35 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба",ул. Речная, участок 169
Земельный участок. (S-768 кв.м.)
36 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Речная,141
Земельный участок. (S-2520 кв.м.)
37 Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул
Набережная, дом. №216
Земельный участок. (S-624 кв.м.)
38 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", Пер.Прибрежный,20
Земельный участок. (S-773 кв.м.)
39 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Речная, участок 155
Земельный участок. (S-771 кв.м.)
40 Россия, Краснодарский край, г. Горячий ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Речная, участок 149
Земельный участок. (S-994 кв.м.)
41 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Прибрежная,участок 64
Земельный участок. (S-750 кв.м.)
42 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", пер. Прибрежный, 12
Земельный участок. (S-776 кв.м.)
43 Россия, Краснодарский край,г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Речная, участок 161
Земельный участок. (S-1355 кв.м.)
44 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба" ул. Прибрежная,56
Земельный участок. (S-1302 кв.м.)
45 Россия, Краснодарский край, г. Горячий ключ, ДНТ "Фанагорийская
усадьба", ул. Прибрежная,40
Здание. (S-1214,8 кв.м.)
46 Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул
Набережная, дом. №216
Проходная. Литер" Д " S- 8,5 кв.м.
47 Российская Федерация,Краснодарский край, Славянский район, г.
Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, дом №1/3
Здание. (S-1159,2 кв.м.)
48 Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул
Набережная, дом. №216
Здание. Литер" В" S- 5,8 кв.м.
49 Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани,
ул. Маевское шоссе,дом №1/3
Гараж. Литер" А,А1,а " S- 427,9 кв.м.
50 Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на Кубани,
ул. Маевское шоссе, дом №1/3
Здание. (S-723 кв.м.)
51 Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул
Набережная, дом. №216
Склад. Литер" Б " S- 12,6
52 Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, г.
Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, дом №1/3

www.cqip.ru
7

Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.)


53 Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский
округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Земельный участок. (S-11540 кв.м.)
54 Россия, Краснодарский край, Станица Старокорсунская, ул. Школьная,
участок 41
Земельный участок. (15201 кв.м.)
55 Россия, Краснодарский край, ст-ца Старокорсунская, ул. Обрывная,
участок 26
Земельный участок.S-7,32 га ст.
56 Российская Федерация, Краснодарский кр., Динской район, ст-ца
Новотитаровская, крестьянское хозяйство "Владимир"
Земельный участок. (S-9783 кв.м)
57 Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, с-ца Старокорсунская,
ул.Школьная, участок 15
Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.)
58 Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский
внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Земельный участок. (S-15725 кв.м)
59 Россия, Краснодарский край, ст-ца Старокорсунская, ул. Обрывная,
участок 8
Земельный участок. (S-12720 кв.м.)
60 Россия, Краснодарский край, ст-ца Старокорсунская, ул. Школьная,
участок 40
Земельный участок. ( S-10494 кв.м.)
61 Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул.
Школьная, участок 21
Земельный участок. (S - 10556 кв.м.)
62 Россия, Краснодарский край, Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул.
Обрывная, участок 12
Земельный участок. 31(S-16089кв.м)
63 Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул.
Школьная, участок 31
Земельный участок. S-4,88 га
64 Российская Федерация,Краснодарский кр., Динской район, с-ца
Новотитаровская, к/х "Сыроваткино"
Земельный участок. (S- 14167 кв.м)
65 Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул.
Школьная, участок 33
Квартира. 64-65 (S- 437,9/171,6 кв.м.)
66 Россий ская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский
округ, ул. Ставропольская, дом №183/2, кв. 64,65
Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.)
67 Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский
внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Земельный участок. (S-10725 кв.м)
68 Россия,Краснодарский край, г. Краснодар,с-ца Старокорсунская, ул.
Школьная, участок 37
Земельный участок. (S-12265 кв.м.)
69 Россия, Краснодарский край,г.край, г.Краснодар, ст-ца Старокорсунская,
ул.Обрывная, участок 6
Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.)
70 Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской
округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Земельный участок. (S - 10529 кв.м.)
71 Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул.
Обрывная, участок 18
Земельный участок. (S-14088 кв.м)
72 Россия, Краснодарский край, г. Краснодар,с-ца Старокорсунская, ул.
Школьная, участок 35/1
Земельный участок. (S-16156 кв.м
73 Россия, Краснодарский край, ст-ца Старокорсунская, ул.Школьная,
участок 17
Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв. м.) с оборудованием
(парикмахерская)
74
Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский
округ, ул. Ставропольская, дом №183/2
Земельный участок. (16790 кв.м.)
75 Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул.
Обрывная, участок 10
Производственная база. (отс. СВС-ИНж.)
76 Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский
округ, ул. Старокубанская, дом. №122
Земельный участок. (S-15942 кв.м)
77 Россия, Краснодарский край, ст-ца Старокорсунская, ул. Обрывная,
участок 14
Земельный участок. (S-11481 кв.м.)
78 Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул.
Школьная, участок 19
Индивидуальный жилой дом и земельный участок.
79 Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский район, поселок
ГТ Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом №8
80 Земельный участок.

www.cqip.ru
8

Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, с-ца Старокорсунская,


ул.Школьная, участок 29
Земельный участок S-10463 кв. м.
81 Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул.
Школьная, участок 23
Земельный участок S-47981 кв. м.
82 Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул.
Школьная, участок 42
Земельный участок S-305 800 кв. м.
83
Россия, Краснодарский край, Динской район, в границах СПК «Колос»
2. Транспортные средства

№ п/п Наименование имущества

1 Спец.брон.автомобиль УАЗ-3163 "Патриот" UAZ PATRIOT

2 Hyundai Accent

3 HYUNDAI Sonata

4 Бронеавтомобиль "Фольксваген Т4 Синхро"

5 Ford Mondeo
Заказчик оценки Коммерческий банк «Кубанский универсальный банк» (общество с ограниченной
ответственностью) (КБ «Кубанский универсальный банк» (ООО)), в лице представителя
конкурсного управляющего - государственной корпорации «Агентство по страхованию
вкладов»
Полное наименование: Коммерческий банк «Кубанский универсальный банк» (общество с
ограниченной ответственностью);
Сокращенное наименование: КБ «Кубанский универсальный банк» (ООО);
ОГРН: 1022300000062;
Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002;
ИНН: 2310019990;
КПП: 230901001;
Адрес местонахождения: 350063, край Краснодарский, г. Краснодар, ул. Им. Пушкина, 36.
Получатель: государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов»;
Полное наименование: государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов»;
ОГРН: 1047796046198;
Дата присвоения ОГРН: 29.01.2004;
ИНН: 7708514824;
КПП: 775001001;
Адрес местонахождения: 109240, г. Москва, ул. Высоцкого, д. 4.
Субъект права на объект Полное наименование: Коммерческий банк «Кубанский универсальный банк» (общество с
оценки ограниченной ответственностью);
Сокращенное наименование: КБ «Кубанский универсальный банк» (ООО);
ОГРН: 1022300000062;
Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002;
ИНН: 2310019990;
КПП: 230901001;
Адрес местонахождения: 350063, край Краснодарский, г. Краснодар, ул. Им. Пушкина, 36.
Оцениваемые права Права собственности
Дата оценки 2 июня 2017 г.
Дата составления отчета 30 июня 2017 г.
Цель оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки
Основание для проведения Договор № 2017-1945/58 об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества
оценщиком оценки объекта 2 июня 2017 г.
оценки
Ограничения и пределы Результаты оценки будут использованы Заказчиком при определении цены для
применения полученной совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в том числе при совершении
итоговой стоимости сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, обращения взыскания на
имущество в судебном порядке, принятии управленческих решений. Иное использование
результатов оценки не предусматривается.
Итоговая величина
рыночной стоимости
объекта оценки 514 241 000 (Пятьсот четырнадцать миллионов двести сорок одна тысяча) руб.
(округленно), руб.
1
(НДС не облагается )
Источник информации:
документация, предоставленная Заказчиком оценки (копии);
Договор № 2017-1945/58 об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества 2 июня 2017 г.;
расчет Оценщика

1
С 01.01.2015 операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в
соответствии с российским законодательством несостоятельным (банкротом), не являются объектом
обложения НДС (пп. 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ).

www.cqip.ru
9

Табл. 1.2
Итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества (ТОМ I)
Рыночная стоимость

Наименование имущества Кадастровый номер (округленно), руб. (НДС
п.п.
не облагается2)
Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный
1 23:43:0206098:898 3 011 000
округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111
Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский
2 23:43:0402018:2485 19 295 000
округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский
3 23:43:0402018:1673 1 547 000
внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский
4 23:43:0402018:1676 1 416 000
внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.) Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской
5 23:43:0402018:1675 2 514 000
округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв. м.) с оборудованием (парикмахерская) Российская Федерация,
6 23:43:0402018:3172 538 000
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, дом №183/2
Квартира. 64-65 (S- 437,9/171,6 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский
7 23:43:0402018:1674 13 951 000
округ, ул. Ставропольская, дом №183/2, кв. 64,65
Индивидуальный жилой дом и земельный участок. Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский район,
8 01:06:0102002:99/01:06:0102002:12 2 083 000
поселок ГТ Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом №8
Итого 44 355 000

Источник информации: расчеты Оценщика

Табл. 1.3
Итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества (ТОМ II)
Рыночная стоимость
№ Общая площадь, Балансовая
Наименование объекта Кадастровый номер Местоположение земельного участка (округленно), руб. (НДС
п/п кв. м стоимость, руб.
не облагается3)
Краснодарский край, г.Краснодар,
1 Здание банка 23:43:0305051:122 761,3 72 547 758,84 24 936 000
Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36
Краснодарский край, г.Краснодар,
2 Здание. литер: Б, Б1, б4, Г, г, И. н/д 151,1 3 082 088,51 1 059 000
Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36/1
Краснодарский край, г.Краснодар,
3 Здание. литер "В". 23:43:0409034:925 14,8 138 125,29 47 000
Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36/1

2
С 01.01.2015 операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в соответствии с российским законодательством несостоятельным
(банкротом), не являются объектом обложения НДС (пп. 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ).
3
С 01.01.2015 операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в соответствии с российским законодательством несостоятельным
(банкротом), не являются объектом обложения НДС (пп. 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ).
www.cqip.ru
10

Рыночная стоимость
№ Общая площадь, Балансовая
Наименование объекта Кадастровый номер Местоположение земельного участка (округленно), руб. (НДС
п/п кв. м стоимость, руб.
не облагается3)
Краснодарский край, г.Краснодар,
4 Земельный участок 23:43:0305051:0069 605,0 8 289 000,00 6 248 000
Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36
Краснодарский край, г.Краснодар,
5 Земельный участок 23:43:0305051:0070 451,0 11 120 000,00 8 382 000
Центральный округ, ул. Им.Пушкина, 36/1
Итого 40 672 000
Источник информации: расчеты Оценщика

Табл. 1.4
Итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества (ТОМ III)
Рыночная стоимость
№ Наименование Площадь, кв.м (округленно), руб. (НДС
не облагается4)
Земельный участок. (S-2532 кв.м) Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское
1 2532 1 099 000
шоссе,1/3
Проходная. Литер" Д " S- 8,5 кв.м. Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул.
2 8,5 62 000
Маевское шоссе, дом №1/3
Здание. Литер" В" S- 5,8 кв.м. Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе,дом
3 5,8 43 000
№1/3
Гараж. Литер" А,А1,а " S- 427,9 кв.м. Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на Кубани, ул. Маевское
4 427,9 3 138 000
шоссе, дом №1/3
Склад. Литер" Б " S- 12,6 Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское
5 12,60 92 000
шоссе, дом №1/3
6 Земельный участок. (S-395 кв.м.) Россия, Краснодарский край,Курганинский район, г.Курганинск, ул Набережная,216 395,00 1 032 000
7 Земельный участок. (S-2520 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216 2 520,00 6 584 000
8 Здание. (S-1214,8 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216 1 214,80 19 501 000
9 Здание. (S-1159,2 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216 1 159,20 18 606 000
10 Здание. (S-723 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216 723,00 11 602 000
Производственная база. (отс. СВС-ИНж.) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
11 1 032,60 8 789 000
Старокубанская, дом. №122
Итого 70 548 000

Источник информации: расчеты Оценщика

4
С 01.01.2015 операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в соответствии с российским законодательством несостоятельным
(банкротом), не являются объектом обложения НДС (пп. 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ).
www.cqip.ru
11

Табл. 1.5
Итоговая величина рыночной стоимости земельных участков (ТОМ IV)
Кадастровый Общая Балансовая Рыночная стоимость
№ Местоположение земельного
Наименование объекта номер земельного площадь, стоимость, (округленно), руб. (НДС
п/п участка
участка кв. м руб. не облагается5)
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, Динской район, в
1 населенных пунктов, вид разрешенного использования: 23:07:0104000:409 305 800 н/д 35 473 000
границах СПК «Колос»
для индивидуального жилищного строительства
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, р-н Динской, ст-
сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного
2 23:07:0202012:4 ца Новотитаровская, крестьянское 73 200 25 969 863 2 342 000
использования: для сельскохозяйственного
хозяйство «Владимир»
производства
Земельный участок, категория земель: земли
сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного Краснодарский край, р-н Динской, ст.
3 23:07:0202012:5 48 800 21 295 288 1 562 000
использования: для сельскохозяйственного Новотитаровская, к/х «Сыроваткино»
производства
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
4 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:123 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 9 783 13 019 632 8 991 000
помещениями общественного назначения: участок 15
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
5 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:116 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 11 398 9 077 899 10 475 000
помещениями общественного назначения: участок 29
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
6 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:96 ца Старокорсунская, ул. Обрывная, 16 782 20 000 000 13 880 000
помещениями общественного назначения: участок 4
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
7 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:114 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 14 008 11 158 167 12 873 000
помещениями общественного назначения: участок 35/1
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
8 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:111 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 10 725 12 176 110 9 856 000
помещениями общественного назначения: участок 37
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
9 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:100 ца Старокорсунская, ул. Обрывная, 10 556 13 517 000 9 701 000
помещениями общественного назначения: участок 12
среднеэтажные жилые дома
10 Земельный участок, категория земель: земли 23:43:0436042:99 Краснодарский край, г. Краснодар, ст- 16 790 22 347 432 13 887 000

5
С 01.01.2015 операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в соответствии с российским законодательством несостоятельным
(банкротом), не являются объектом обложения НДС (пп. 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ).
www.cqip.ru
12

Кадастровый Общая Балансовая Рыночная стоимость


№ Местоположение земельного
Наименование объекта номер земельного площадь, стоимость, (округленно), руб. (НДС
п/п участка
участка кв. м руб. не облагается5)
населенных пунктов, вид разрешенного использования: ца Старокорсунская, ул. Обрывная,
жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными участок 10
помещениями общественного назначения:
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
11 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:120 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 10 494 12 487 860 9 644 000
помещениями общественного назначения: участок 21
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
12 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:107 ца Старокорсунская, ул. Обрывная, 15 201 22 411 085 12 573 000
помещениями общественного назначения: участок 26
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
13 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:109 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 11 540 16 470 000 10 605 000
помещениями общественного назначения: участок 41
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
14 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:103 ца Старокорсунская, ул. Обрывная, 10 529 13 483 000 9 676 000
помещениями общественного назначения: участок 18
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
15 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:115 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 16 089 23 932 022 13 307 000
помещениями общественного назначения: участок 31
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
16 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:101 ца Старокорсунская, ул. Обрывная, 15 942 18 097 660 13 186 000
помещениями общественного назначения: участок 14
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
17 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:98 ца Старокорсунская, ул. Обрывная, 15 725 17 316 831 13 006 000
помещениями общественного назначения: участок 8
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
18 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:122 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 16 156 19 095 335 13 363 000
помещениями общественного назначения: участок 17
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
19 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:121 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 11 481 13 662 390 10 551 000
помещениями общественного назначения: участок 19
среднеэтажные жилые дома

www.cqip.ru
13

Кадастровый Общая Балансовая Рыночная стоимость


№ Местоположение земельного
Наименование объекта номер земельного площадь, стоимость, (округленно), руб. (НДС
п/п участка
участка кв. м руб. не облагается5)
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
20 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:112 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 17 133 21 000 000 14 171 000
помещениями общественного назначения: участок 35
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
21 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:125 ца Старокорсунская, ул. Обрывная, 12 265 15 443 714 11 272 000
помещениями общественного назначения: участок 6
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
22 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:124 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 12 720 16 016 286 11 690 000
помещениями общественного назначения: участок 40
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
23 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:113 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 14 167 18 852 171 13 019 000
помещениями общественного назначения: участок 33
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
24 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:97 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 47 981 н/д 39 685 000
помещениями общественного назначения: участок 42
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-
25 жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными 23:43:0436042:119 ца Старокорсунская, ул. Школьная, 10 463 н/д 9 615 000
помещениями общественного назначения: участок 23
среднеэтажные жилые дома
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
26 23:41:0706001:1296 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 1 018 1 527 000 1 101 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 169
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
27 23:41:0706001:1283 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 768 1 152 000 831 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 143
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
28 23:41:0706001:1282 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 768 1 152 000 831 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 141
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
29 23:41:0706001:1034 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 1 214 1 821 000 1 314 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежная, участок 38
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
30 23:41:0706001:1058 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 1 444 2 166 000 1 562 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежная, участок 54
дома с правом регистрации проживания в нем

www.cqip.ru
14

Кадастровый Общая Балансовая Рыночная стоимость


№ Местоположение земельного
Наименование объекта номер земельного площадь, стоимость, (округленно), руб. (НДС
п/п участка
участка кв. м руб. не облагается5)
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
31 23:41:0706001:1036 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 1 364 2 046 000 1 476 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежная, участок 42
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
32 23:41:0706001:1035 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 1 302 1 953 000 1 409 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежная, участок 40
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
33 23:41:0706001:1059 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 1 355 2 032 500 1 466 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежная, участок 56
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
34 23:41:0706001:1060 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 1 266 1 899 000 1 370 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежная, участок 58
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
35 23:41:0706001:1289 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 773 1 159 500 836 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 155
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
36 23:41:0706001:1290 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 774 1 161 000 837 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 157
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
37 23:41:0706001:1291 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 775 1 162 500 839 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 159
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
38 23:41:0706001:1288 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 773 1 159 500 836 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 153
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
39 23:41:0706001:1284 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 769 1 153 500 832 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 145
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
40 23:41:0706001:1285 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 770 1 155 000 833 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 147
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
41 23:41:0706001:1295 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 782 1 173 000 846 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 167
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
42 23:41:0706001:1294 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 778 1 167 000 842 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 165
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли Краснодарский край, г. Горячий ключ,
43 23:41:0706001:1293 777 1 165 000 841 000
населенных пунктов, вид разрешенного использования: ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул.

www.cqip.ru
15

Кадастровый Общая Балансовая Рыночная стоимость


№ Местоположение земельного
Наименование объекта номер земельного площадь, стоимость, (округленно), руб. (НДС
п/п участка
участка кв. м руб. не облагается5)
для дачного строительства с правом возведения жилого Речная, участок 163
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
44 23:41:0706001:1286 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 771 1 156 500 834 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 149
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
45 23:41:0706001:1287 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 772 1 158 000 835 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 151
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
46 23:41:0706001:1292 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 776 1 164 000 840 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Речная, участок 161
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
47 23:41:0706001:1056 ДНТ «Фанагорийская усадьба», пер. 732 1 098 000 792 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежный, участок 22
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
48 23:41:0706001:1049 ДНТ «Фанагорийская усадьба», пер. 730 1 095 000 790 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежный, участок 14
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
49 23:41:0706001:1050 ДНТ «Фанагорийская усадьба», пер. 709 1 063 500 767 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежный, участок 16
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
50 23:41:0706001:1054 ДНТ «Фанагорийская усадьба», пер. 687 1 030 500 743 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежный, участок 18
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
51 23:41:0706001:1055 ДНТ «Фанагорийская усадьба», пер. 624 936 000 675 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежный, участок 20
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
52 23:41:0706001:1041 ДНТ «Фанагорийская усадьба», пер. 675 1 012 500 730 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежный, участок 8
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
53 23:41:0706001:1044 ДНТ «Фанагорийская усадьба», пер. 749 1 114 500 810 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежный, участок 10
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
54 23:41:0706001:1039 ДНТ «Фанагорийская усадьба», пер. 729 1 093 500 789 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежный, участок 4
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
55 23:41:0706001:1048 ДНТ «Фанагорийская усадьба», пер. 750 1 125 000 812 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежный, участок 12
дома с правом регистрации проживания в нем

www.cqip.ru
16

Кадастровый Общая Балансовая Рыночная стоимость


№ Местоположение земельного
Наименование объекта номер земельного площадь, стоимость, (округленно), руб. (НДС
п/п участка
участка кв. м руб. не облагается5)
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
56 23:41:0706001:1040 ДНТ «Фанагорийская усадьба», пер. 598 897 000 647 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежный, участок 6
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
57 23:41:0706001:1061 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 1 178 1 727 000 1 275 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежная, участок 60
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
58 23:41:0706001:1062 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 1 089 1 633 500 1 178 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежная, участок 62
дома с правом регистрации проживания в нем
Земельный участок, категория земель: земли
Краснодарский край, г. Горячий ключ,
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
59 23:41:0706001:1063 ДНТ «Фанагорийская усадьба», ул. 994 1 491 000 1 076 000
для дачного строительства с правом возведения жилого
Прибрежная, участок 64
дома с правом регистрации проживания в нем
Итого 356 898 000
Источник информации: расчеты Оценщика

Табл. 1.6
Итоговая величина рыночной стоимости транспортных средств (ТОМ V)
Рыночная стоимость (округленно), руб. (НДС не
№ п/п Наименование объекта оценки Государственный регистрационный номер
облагается6)
1 Спец.брон.автомобиль УАЗ-3163 "Патриот" UAZ PATRIOT Н106ХМ93 256 000
2 Hyundai Accent О255СР93 251 000
3 HYUNDAI Sonata Е588ТЕ93 357 000
4 Бронеавтомобиль "Фольксваген Т4 Синхро" Н972МО123 308 000
5 Ford Mondeo М315АУ123 596 000
Итого 1 768 000
Источник информации: расчеты Оценщика

6
С 01.01.2015 операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в соответствии с российским законодательством несостоятельным
(банкротом), не являются объектом обложения НДС (пп. 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ).
www.cqip.ru
18

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Коммерческий банк «Кубанский универсальный банк» (общество с ограниченной
ответственностью) (КБ «Кубанский универсальный банк» (ООО)), именуемый в
дальнейшем «Заказчик», в лице представителя конкурсного управляющего -
государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» Ткачевой Ирины
Александровны, действующей на основании решения Арбитражного суда
Краснодарского края, резолютивная часть которого объявлена 23 января 2017 г. по
делу № А32-42120/2016-48/343-Б и доверенности № 97 от 23 января 2017 года, с
одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Инвест Проект»,
именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице Генерального директора Гурьева
Александра Николаевича, действующего на основании Устава, с другой стороны,
совместно именуемые «Стороны», составили настоящее Задание на оценку в
соответствии с Договором № 2017-1945/58 об оказании услуг по оценке рыночной
стоимости имущества 2 июня 2017 г.
Объект оценки
В рамках данного отчета Объектом оценки является имущество КБ «Кубанский
универсальный банк» (ООО), согласно Приложению № 2 к Договору № 2017-1945/58
об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества 2 июня 2017 г.
Табл. 2.1
Перечень имущества, входящего в состав объекта оценки
1. Объекты недвижимости
Балансовая стоимость
№ п/п Наименование имущества
(руб.)
Здание банка. (S- 761,3 кв. м.)
1 Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Им. 72 547 758,84
Пушкина, дом №36
Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.)
2 Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный округ,пр.Чекистов, дом 5 393 914,25
№20,кв.111
Здание. литер: Б, Б1, б4, Г, г, И. (S- 151,1 кв. м.)
3 Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. 3 082 088,51
Пушкина, дом №36/1
Здание.Здание литер "В". (S- 14,8 кв. м.)
4 138 12 ,29
Российская Федерация, Краснодарский край, Центральный округ, ул. им.Пушкина, дом 36/1
Земельный участок. (451 кв.м)
5 Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Центральный округ, ул. 8 289 000,00
Им.Пушкина,36/1
Земельный участок. (605 кв.м)
6 Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Центральный округ, ул. Им. 11 120 000,00
Пушкина,36
Земельный участок. (S- 16782 кв.м.)
7 20 000 000,00
Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, с-ца Старокорсунская, ул. Обрывная, участок 4
Земельный участок. (S-782 кв.м.)
8 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. Речная, 1 173 000,00
участок 167
Земльный участок. (S-768 кв.м.)
9 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ Фанагорийская усадьба,ул. Речная, 1 152 000,00
участок 143
Земельный участок. (S-598 кв.м.)
10 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", пер. 897 000,00
Прибрежный, участок 6
Земельный участок. (S-729 кв.м.)
11 Россия, Краснодарский край, г. Горячий ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", пер. 1 093 50 ,00
Прибрежный,4
Земельный участок. (S-770 кв.м.)
12 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. Речная, 1 155 00 ,00
участок 147
Земельный участок. (S-2532 кв.м)
13 Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское 4 200 000,00
шоссе,1/3
Земельный участок. (S-687 кв.м.)
14 Россия, Краснолдарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", пер. 1 030 500,00
Прибрежный,18
Земельный участок. (S-775 кв.м.)
15 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба" , ул. Речная, 1 162 500,00
участок 159
Земельный участок. (S-773 кв.м.)
16 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. 1 159 500,00
Речная,участок 153
Земельный участок. (S-1178 кв.м.)
17 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. 1 727 000,00
Прибрежная, участок 60
Земельный участок. (S- 17133 кв.м.)
18 21 000 000 00
Россия, Краснодарский край, станица Старокорсунская, ул. Школьная, участок 35
Земельный участок. (S-778 кв.м.)
19 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул Речная, 1 167 000,00
участок 165
Земельный участок. (S-1444 кв.м.)
20 2 166 00,00
Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул.

www.cqip.ru
19

Прибрежная,54

Земельный участок. (S-1266 кв.м.)


21 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. 1 899 000,00
Прибрежная,58
Земельный участок. (S-730 кв.м.)
22 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", пер. 1 095 000,00
Прибрежный,14
Земельный участок. (S-732 кв.м.)
23 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", 1 098 000,00
Пер.Прибрежный,22
Земельный участок. (S-769 кв.м.)
24 Россия, Краснодарский край, г.Горячий ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба, Ул. Речная, 1 153 500,00
участок 145
Земельный участок. (S-395 кв.м.)
25 6 500 000,00
Россия, Краснодарский край,Курганинский район, г.Курганинск, ул Набережная,216
Земельный участок. (S-685 кв.м.)
26 Россия, Краснодарский край, г. Горячий ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", пер. 1 012 500,00
Прибрежный,8
Земельный участок. (S-774 кв.м.)
27 1 161 000 00
Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. Речная,157
Земельный участок. (S-772 кв.м.)
28 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. 1 158 000,00
Речная,участок 151
Земельный участок. (S-1089 кв.м.)
29 Россия, Краснодарский край, г. Горячий ключ, ДНП "Фанагорийская усадьба", ул. 16 3 500,00
Прибрежная, участок 62
Земельный участок. (S-743 кв.м.)
30 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", пер. 1 114 500,00
Прибрежный, 10
Земельный участок. (S-777 кв.м.)
31 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба" ул Речная, 1 165 000,00
участок 163
Земельный участок. (S-1214 кв.м.)
32 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. 1 821 000,00
Прибрежная,38
Земельный участок. (S-1364 кв.м.)
33 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. 2 046 000,00
Прибрежная,42
Земельный участок. (S-709 кв.м.)
34 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", пер. 1 063 500,00
Прибрежный,16
Земельный участок. (S-1018 кв.м.)
35 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба",ул. Речная, 1 527 000,00
участок 169
Земельный участок. (S-768 кв.м.)
36 1 152 000,00
Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. Речная,141
Земельный участок. (S-2520 кв.м.)
37 26 000 000,00
Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216
Земельный участок. (S-624 кв.м.)
38 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", 9 6 000,00
Пер.Прибрежный,20
Земельный участок. (S-773 кв.м.)
39 Россия, Краснодарский край, г.Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. Речная, 1 159 500,00
участок 155
Земельный участок. (S-771 кв.м.)
40 Россия, Краснодарский край, г. Горячий ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. Речная, 1 156 500,00
участок 149
Земельный участок. (S-994 кв.м.)
41 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. 1 491 000,00
Прибрежная,участок 64
Земельный участок. (S-750 кв.м.)
42 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", пер. 1 125 000,00
Прибрежный, 12
Земельный участок. (S-776 кв.м.)
43 Россия, Краснодарский край,г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. Речная, 1 164 00,00
участок 161
Земельный участок. (S-1355 кв.м.)
44 Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба" ул. 2 032 500,00
Прибрежная,56
Земельный участок. (S-1302 кв.м.)
45 Россия, Краснодарский край, г. Горячий ключ, ДНТ "Фанагорийская усадьба", ул. 1 953 0 0,00
Прибрежная,40
Здание. (S-1214,8 кв.м.)
46 32 500 000,00
Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216
Проходная. Литер" Д " S- 8,5 кв.м.
47 Российская Федерация,Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. 200 000,00
Маевское шоссе, дом №1/3
Здание. (S-1159,2 кв.м.)
48 32 500 000,00
Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216
Здание. Литер" В" S- 5,8 кв.м.
49 Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское 200 000,00
шоссе,дом №1/3
Гараж. Литер" А,А1,а " S- 427,9 кв.м.
50 Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на Кубани, ул. Маевское шоссе, 200 000,00
дом №1/3
Здание. (S-723 кв.м.)
51 32 500 000,00
Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216
Склад. Литер" Б " S- 12,6
52 Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. 200 0 0,00
Маевское шоссе, дом №1/3
Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.)
53 Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. 42 440 000,00
Ставропольская, д.183/2
Земельный участок. (S-11540 кв.м.)
54 16 470 000,00
Россия, Краснодарский край, Станица Старокорсунская, ул. Школьная, участок 41

www.cqip.ru
20

Земельный участок. (15201 кв.м.)


55 22 411 084,57
Россия, Краснодарский край, ст-ца Старокорсунская, ул. Обрывная, участок 26
Земельный участок.S-7,32 га ст.
56 Российская Федерация, Краснодарский кр., Динской район, ст-ца Новотитаровская, 25 969 863,01
крестьянское хозяйство "Владимир"
Земельный участок. (S-9783 кв.м)
57 13 019 632,28
Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, с-ца Старокорсунская, ул.Школьная, участок 15
Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.)
58 Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской 2 12 000,00
округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Земельный участок. (S-15725 кв.м)
59 17 316 8 0,60
Россия, Краснодарский край, ст-ца Старокорсунская, ул. Обрывная, участок 8
Земельный участок. (S-12720 кв.м.)
60 16 01 286,00
Россия, Краснодарский край, ст-ца Старокорсунская, ул. Школьная, участок 40
Земельный участок. ( S-10494 кв.м.)
61 2 487 60,00
Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул. Школьная, участок 21
Земельный участок. (S - 10556 кв.м.)
62 13 517 000,00
Россия, Краснодарский край, Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул. Обрывная, участок 12
Земельный участок. 31(S-16089кв.м)
63 2 932 022,42
Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул. Школьная, участок 31
Земельный участок. S-4,88 га
64 Российская Федерация,Краснодарский кр., Динской район, с-ца Новотитаровская, к/х 21 295 287,67
"Сыроваткино"
Земельный участок. (S- 14167 кв.м)
65 18 852 171,00
Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул. Школьная, участок 33
Квартира. 64-65 (S- 437,9/171,6 кв.м.)
66 Россий ская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. 32 000 000,00
Ставропольская, дом №183/2, кв. 64,65
Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.)
67 Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской 2 125 000, 0
округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Земельный участок. (S-10725 кв.м)
68 2 176 110,49
Россия,Краснодарский край, г. Краснодар,с-ца Старокорсунская, ул. Школьная, участок 37
Земельный участок. (S-12265 кв.м.)
69 Россия, Краснодарский край,г.край, г.Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул.Обрывная, 15 443 714,00
участок 6
Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.)
70 Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. 3 750 000,00
Ставропольская, д.183/2
Земельный участок. (S - 10529 кв.м.)
71 13 483 000,00
Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул. Обрывная, участок 18
Земельный участок. (S-14088 кв.м)
72 11 158 166,5
Россия, Краснодарский край, г. Краснодар,с-ца Старокорсунская, ул. Школьная, участок 35/1
Земельный участок. (S-16156 кв.м
73 19 095 334,93
Россия, Краснодарский край, ст-ца Старокорсунская, ул.Школьная, участок 17
Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв. м.) с оборудованием (парикмахерская)
74 Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. 1 500 000,00
Ставропольская, дом №183/2
Земельный участок. (16790 кв.м.)
75 22 347 431,70
Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул. Обрывная, участок 10
Производственная база. (отс. СВС-ИНж.)
76 Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. 27 834 022,94
Старокубанская, дом. №122
Земельный участок. (S-15942 кв.м)
77 18 097 660,00
Россия, Краснодарский край, ст-ца Старокорсунская, ул. Обрывная, участок 14
Земельный участок. (S-11481 кв.м.)
78 13 662 390,00
Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул. Школьная, участок 19
Индивидуальный жилой дом и земельный участок.
79 Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский район, поселок ГТ Тлюстенхабль, ул. 2 925 300,00
Восточная, дом №8
Земельный участок.
80 90 7 899,00
Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, с-ца Старокорсунская, ул.Школьная, участок 29
Земельный участок S-10463 кв. м. неучтенное на счетах
81
Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул. Школьная, участок 23 бухгалтерского учета
Земельный участок S-47981 кв. м. неучтенное на счетах
82
Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул. Школьная, участок 42 бухгалтерского учета
Земельный участок S-305 800 кв. м. неучтенное на счетах
83
Россия, Краснодарский край, Динской район, в границах СПК «Колос» бухгалтерского учета
2. Транспортные средства
Балансовая стоимость,
№ п/п Наименование имущества
руб.
1 Спец.брон.автомобиль УАЗ-3163 "Патриот" UAZ PATRIOT 917 860,00

2 Hyund i Accent 436 145,76

3 HYUNDAI Sonata 744 900,00

4 Бронеавтомобиль "Фольксваген Т4 Синхро" 33 898 31

5 Ford Mon eo 650 000,00

Источник информации:
Приложение № 2 к Договору № 2017-1945/58 об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества
2 июня 2017 г.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.


Предполагаемое использование результатов оценки: для использования при
определении цены для совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в
том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров,

www.cqip.ru
21

обращения взыскания на имущество в судебном порядке, принятии управленческих


решений.
Вид стоимости: рыночная стоимость.
Дата оценки: 2 июня 2017 г.
Срок проведения оценки: 2 июня 2017 г. – 30 июня 2017 г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:
1. Отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета
не могут являться самостоятельными документами.
2. Мнение Оценщика относительно рыночной (или иной, т.е. отличной от
рыночной – в соответствии с целями оценки) стоимости объекта действительно только
на дату оценки, указанную в отчете, и лишь для целей и функций, указанных в отчете.
Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических,
экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой
даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную (или иную)
стоимость объекта.
3. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика
относительно рыночной (или иной) стоимости и не является гарантией того, что объект
будут продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана
в Отчете.
4. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические
разработки Оценщика и другие материалы Отчета будут использованы им
исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в Отчете.
5. Оценщик и Заказчик гарантируют конфиденциальность информации,
полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных
действующим законодательством Российской Федерации.
6. При проведении анализа и расчетов Оценщик использует исходную
информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на
себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной
информации.
7. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные
Оценщиком и содержащиеся в Отчете, берутся оценщиком из источников, которые, по
мнению оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет
гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все
использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники
информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.
8. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект
оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.
9. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких,
которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта)
фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких
скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
10. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или
других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе
как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.
11. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение
оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке
должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда
законодательством Российской Федерации установлено иное.
12. Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо
гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта
оценки.

www.cqip.ru
22

13. В отчете об оценке определяется только величина итогового результата


оценки стоимости объекта оценки, виды которой определены в данном задании на
оценку. Суждение Оценщика о возможных границах интервала, в котором, по мнению
Оценщика, может находиться определенная в отчете об оценке стоимость, не
приводится.
14. Все расчеты производились Оценщиком в программном продукте «Microsoft
Excel». В расчетных таблицах, представленных в Отчете, приведены округленные
значения показателей. Итоговые показатели получены при использовании точных
данных. Поэтому при пересчете итоговых значений по округленным данным результаты
могут несколько не совпасть с указанными в Отчете.
Настоящие Допущения и ограничения могут быть дополнены в результате
изучения исходных данных, в процессе подготовки Отчета об оценке. В таком случае
дополнительные Допущения и ограничения будут указаны в Отчете об оценке.

www.cqip.ru
23

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКАХ, ПОДПИСАВШИХ


ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ, А ТАКЖЕ О ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, С КОТОРЫМ
ОЦЕНЩИКИ ЗАКЛЮЧИЛИ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР
Табл. 3.1
Описание сведений
Коммерческий банк «Кубанский универсальный банк» (общество с
ограниченной ответственностью) (КБ «Кубанский универсальный
банк» (ООО)), в лице представителя конкурсного управляющего -
государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»
Полное наименование: Коммерческий банк «Кубанский
универсальный банк» (общество с ограниченной ответственностью);
Сокращенное наименование: КБ «Кубанский универсальный банк»
(ООО);
ОГРН: 1022300000062;
Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002;
ИНН: 2310019990;
Сведения о Заказчике оценки КПП: 230901001;
Адрес местонахождения: 350063, край Краснодарский, г. Краснодар,
ул. Им. Пушкина, 36.
Получатель: государственная корпорация «Агентство по страхованию
вкладов»;
Полное наименование: государственная корпорация «Агентство по
страхованию вкладов»;
ОГРН: 1047796046198;
Дата присвоения ОГРН: 29.01.2004;
ИНН: 7708514824;
КПП: 775001001;
Адрес местонахождения: 109240, г. Москва, ул. Высоцкого, д. 4.
Оценщик: Бондарев Сергей Владимирович.
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности:
Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 711003,
регистрационный номер 190, 25 июня 2005 г., Московский
государственный строительный университет.
Сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков:
Член Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков
(СМАО). Номер по реестру 1745 от 1 февраля 2008 г.
Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности
Оценщика: Страховая компания ОАО «АльфаСтрахование», полис
№ 0991R/776/F0304/6 от 2 сентября 2016 г. Срок действия Полиса с
3 октября 2016 г. по 2 октября 2017 г.
Страховая сумма 30 000 000,00 (Тридцать миллионов) рублей.
Стаж работы в оценочной деятельности: 11 лет с 2005 г.
Номер контактного телефона: 8-495-787-98-24.
Почтовый адрес: 107207, г. Москва, Щелковское шоссе, д. 77, стр. 1.
Адрес электронной почты: info@cgip.ru.
Местонахождение Оценщика: 107207, г. Москва, Щелковское шоссе,
д. 77, стр. 1.
Сведения об Оценщиках,
Оценщик: Громченко Владимир Борисович.
подписавших Отчет об оценке
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности:
Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I № 865676,
регистрационный номер 0197, НОУ ВПО «Московский финансово-
промышленный университет «Синергия».
Сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков:
Член Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации
«Свободный Оценочный Департамент» (НП СРО «СВОД»). Номер по
реестру 598 от 27 января 2015 г.
Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности
Оценщика: Страховая компания ОАО «АльфаСтрахование», полис
№ 0991R/776/F0306/6-01 от 26 октября 2016 г. Срок действия Полиса
с 19 сентября 2016 г. по 11 ноября 2017 г.
Страховая сумма 300 000,00 (Триста тысяч) рублей.
Стаж работы в оценочной деятельности: 3 года с 2013 г.
Номер контактного телефона: 8-495-787-98-24.
Почтовый адрес: 107207, г. Москва, Щелковское шоссе, д. 77, стр. 1.
Адрес электронной почты: info@cgip.ru.
Местонахождение Оценщика: 107207, г. Москва, Щелковское шоссе,
д. 77, стр. 1.
Сведения о Юридическом лице, с Полное наименование с указанием организационно-правовой формы:
которым Оценщики заключили Общество с ограниченной ответственностью «Инвест Проект».

www.cqip.ru
24

трудовой договор Сокращенное наименование: ООО «Инвест Проект».


Юридический адрес: 142455, Московская область, Ногинский район,
г. Электроугли, ул. Школьная, д. 38, оф. 2.
Адрес местонахождения: 142455, Московская область, Ногинский
район, г. Электроугли, ул. Школьная, д. 38, оф. 2.
ОГРН: 1055005937953.
Дата присвоения ОГРН: 15 декабря 2005 г.
Банковские реквизиты: ИНН/КПП 5031064998/503101001; Р/с
40702810503600141031; Кор./сч. 30101810900000000181 в ПАО
Банк Возрождение; БИК 044525181
Номер телефона/факс: 8-495-787-98-24.
Адрес электронной почты: ocenka@cgip.ru.
Сведения о страховании ответственности юридического лица, с
которым оценщики заключили трудовой договор: Страховая
компания АО «Национальная страховая компания ТАТАРСТАН»,
страховой полис № 0603 061288 Серия ПООЦ от 18 апреля 2017 г.
Срок действия договора с 2 октября 2016 г. по 1 октября 2017 г.
Страховая сумма 560 000 000,00 (Пятьсот шестьдесят миллионов)
рублей.
Сведения об иных привлекаемых
К проведению оценки и подготовке отчета об оценке сторонние
к проведению оценки
организации и специалисты не привлекались
организациях и специалистах
Оценщик не является учредителем, собственником, акционером,
должностным лицом или работником юридического лица - Заказчика,
лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки. Оценщик
не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
В отношении объекта оценки Оценщик не имеет вещных или
обязательственных прав вне договора.
Оценщик не является участником (членом) или кредитором
юридического лица – Заказчика, равно как и Заказчик не является
кредитором или страховщиком Оценщика.
Сведения о независимости Вмешательство Заказчика либо иных заинтересованных лиц в
Юридического лица, с которым деятельность Оценщика и юридического лица, с которым Оценщик
Оценщики заключили трудовой заключил трудовой договор, если это могло негативно повлиять на
договор, и Оценщиков достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том
числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или
определению при проведении оценки объекта оценки, не
допускалось.
Размер оплаты Оценщику за проведение оценки объекта оценки не
зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Юридическое лицо не имеет имущественного интереса в объекте
оценки и не является аффилированным лицом Заказчика.
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта
оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

www.cqip.ru
25

4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ


ОЦЕНЩИКАМИ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1. Отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета
не могут являться самостоятельными документами.
2. Мнение Оценщика относительно рыночной (или иной, т.е. отличной от
рыночной – в соответствии с целями оценки) стоимости объекта действительно только
на дату оценки, указанную в отчете, и лишь для целей и функций, указанных в отчете.
Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических,
экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой
даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную (или иную)
стоимость объекта.
3. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика
относительно рыночной (или иной) стоимости и не является гарантией того, что объект
будут продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана
в Отчете.
4. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические
разработки Оценщика и другие материалы Отчета будут использованы им
исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в Отчете.
5. Оценщик и Заказчик гарантируют конфиденциальность информации,
полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных
действующим законодательством Российской Федерации.
6. При проведении анализа и расчетов Оценщик использует исходную
информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на
себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной
информации.
7. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные
Оценщиком и содержащиеся в Отчете, берутся оценщиком из источников, которые, по
мнению оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет
гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все
использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники
информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.
8. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект
оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.
9. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких,
которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта)
фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких
скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
10. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или
других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе
как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.
11. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение
оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке
должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда
законодательством Российской Федерации установлено иное.
12. Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо
гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта
оценки.
13. В отчете об оценке определяется только величина итогового результата
оценки стоимости объекта оценки, виды которой определены в данном задании на
оценку. Суждение Оценщика о возможных границах интервала, в котором, по мнению
Оценщика, может находиться определенная в отчете об оценке стоимость, не
приводится.

www.cqip.ru
26

14. Все расчеты производились Оценщиком в программном продукте «Microsoft


Excel». В расчетных таблицах, представленных в Отчете, приведены округленные
значения показателей. Итоговые показатели получены при использовании точных
данных. Поэтому при пересчете итоговых значений по округленным данным результаты
могут несколько не совпасть с указанными в Отчете.
15. При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
(наименование имущества: «Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.) Российская
Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный округ,пр.Чекистов, дом
№20,кв.111»), представляющего собой нежилое помещение с назначением «жилое»,
согласно данным копии Выписки из единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него
объекты недвижимого имущества № 23-00-4001/5007/2016-3914 от 14.12.2016,
Оценщик, исходя из текущего использования объекта и его наименования, счел
целесообразным рассматривать данное помещение как «нежилое».
16. В связи с отсутствием возможности предоставления со стороны Заказчика
данных о технических характеристиках оцениваемого объекта недвижимости
(наименование имущества: «Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.) Российская
Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская,
д.183/2»), расположенного на нескольких этажах, Оценщик, при расчете рыночной
стоимости объекта, принимает допущение о том, что данный объект расположен на
уровне цокольного этажа за исключением 30 кв. м, приходящихся на долю 1-го этажа в
общей площади объекта, согласно данным, полученным от представителя Заказчика в
устной форме.
17. При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
(наименование имущества: «Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.) Российская
Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская,
д.183/2»), Оценщик к расчету принимает площадь согласно данным копии Выписки из
единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о
правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества № 23-
00-4001/5007/2016-3914 от 14.12.2016, равную 744,3 кв. м.
18. При определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости
(наименование имущества: «Индивидуальный жилой дом и земельный участок.
Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский район, поселок ГТ
Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом №8»), Оценщик счел целесообразным проводить
расчет индивидуального жилого дома со служебными постройками в рамках
определения рыночной стоимости земельного участка, посредством ввода
корректировки на наличие/отсутствие ветхих зданий, строений или сооружений,
подлежащих сносу, учитывая, что согласно данным фотоснимков, предоставленных
Заказчиком, индивидуальный жилой дом со служебными постройками находится в
неудовлетворительном (ветхом) состоянии.

www.cqip.ru
27

5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ


При проведении данной оценки использовались нормативные документы и
федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной
деятельности, установленные саморегулируемыми организациями (СРО), членами
которых являются Оценщики, подготовившие отчет:
 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО N 1)», обязательный к применению при
осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития
России от 20.05.2015 N 297.
 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»,
обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности,
утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298.
 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»,
обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности,
утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
 Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»,
обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности,
утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
 Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования
(ФСО N 10)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности,
утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328.
 Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные СМАО и
НП СРО «СВОД» (в части, не противоречащей ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7 и
ФСО N 10).

www.cqip.ru
28

6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,


УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ8
В данном томе представлен расчет рыночной стоимости следующего недвижимого
имущества:
 «Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.) Российская Федерация,
Краснодарский край, г.Краснодар, Западный округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111»;
 «Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.) Российская Федерация,
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, д.183/2»;
 «Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.) Российская Федерация,
Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.
Ставропольская, д.183/2»;
 «Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.) Российская Федерация,
Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.
Ставропольская, д.183/2»;
 «Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.) Россия, Краснодарский край,
г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2»;
 «Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв. м.) с оборудованием
(парикмахерская) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар,
Карасунский округ, ул. Ставропольская, дом №183/2»;
 «Квартира. 64-65 (S- 437,9/171,6 кв.м.) Российская Федерация,
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, дом
№183/2, кв. 64,65»;
 «Индивидуальный жилой дом и земельный участок. Российская Федерация,
Республика Адыгея, Теучежский район, поселок ГТ Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом
№8».
Полное описание и расчеты всех объектов, входящих в состав Объекта оценки
представлены в следующих томах:
- ТОМ II об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества
(наименование имущества: «Здание банка. (S- 761,3 кв. м.) Российская Федерация,
Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Им. Пушкина, дом №36»,
«Здание. литер: Б, Б1, б4, Г, г, И. (S- 151,1 кв. м.) Российская Федерация,
Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Пушкина, дом №36/1»,
«Здание.Здание литер "В". (S- 14,8 кв. м.) Российская Федерация, Краснодарский край,
Центральный округ, ул. им.Пушкина, дом 36/1», «Земельный участок. (451 кв.м)
Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Центральный округ, ул.
Им.Пушкина,36/1» и «Земельный участок. (605 кв.м) Российская Федерация,
Краснодарский край, г.Краснодар, Центральный округ, ул. Им. Пушкина,36»);
- ТОМ III об оценке рыночной стоимости 11 объектов недвижимого имущества
(наименование имущества: «Земельный участок. (S-2532 кв.м) Россия, Краснодарский
край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе,1/3», «Проходная.
Литер" Д " S- 8,5 кв.м. Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район,
г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, дом №1/3», «Здание. Литер" В" S- 5,8
кв.м. Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул.
Маевское шоссе,дом №1/3», «Гараж. Литер" А,А1,а " S- 427,9 кв.м. Россия,
Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на Кубани, ул. Маевское шоссе,
дом №1/3», «Склад. Литер" Б " S- 12,6 Российская Федерация, Краснодарский край,
Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, дом №1/3»,
«Земельный участок. (S-395 кв.м.) Россия, Краснодарский край,Курганинский район,
г.Курганинск, ул Набережная,216», «Земельный участок. (S-2520 кв.м.) Россия,

8
Описание выполнено на основании информации, предоставленной Заказчиком оценки (см. Приложение 5 к
Отчету).

www.cqip.ru
29

Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216»,


«Здание. (S-1214,8 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район,
г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216», «Здание. (S-1159,2 кв.м.) Россия,
Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216»,
«Здание. (S-723 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск,
Ул Набережная, дом. №216» и «Производственная база. (отс. СВС-ИНж.) Российская
Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Старокубанская,
дом. №122»)
- ТОМ IV об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (земельных
участков);
- ТОМ V об оценке рыночной стоимости транспортных средств.
6.1. Перечень использованных при проведении оценки данных
Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об
объекте оценки, полученной от Заказчика и в ходе независимых исследований,
проведенных Оценщиком. Предполагается, что информация, представленная
Заказчиком или сторонними специалистами, является надежной и достоверной.
Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся
базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика.
Сбор необходимой для анализа и расчетов информации проводился с
привлечением следующих источников:
 данные, предоставленные Заказчиком (см. в Приложении 5 к Отчету);
Табл. 6.1
Перечень документов, предоставленных Заказчиком оценки
№ п/п Наименование документа
Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок
1. с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества
№ 23-00-4001/5007/2016-3914 от 14.12.2016 (копия)
2. Свидетельство о государственной регистрации права (копии)
Источник информации:
документация, предоставленная Заказчиком (копии)

 нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список


использованной литературы»);
 справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список
использованной литературы»);
 методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список
использованной литературы»);
 Internet-ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).

www.cqip.ru
30

6.2. Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание оцениваемых объектов недвижимости


6.2.1. Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание нежилых помещений
Табл. 6.2
Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание нежилых помещений
Площадь Кадастровый Вид, номер и дата
№ Тип объекта Назначение Адрес (местоположение)
Наименование имущества Наименование объекта объекта, (или условный) государственной
п/п недвижимости объекта объекта
кв. м номер регистрации права
Российская Федерация,
Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.)
Краснодарский край, г. собственность, № 23-
Российская Федерация, Краснодарский нежилые помещения первого этажа №№1- 23:43:0206098:89
1 помещение жилое 56,77 Краснодар, Западный округ, 23-01/087/2007-547
край, г.Краснодар, Западный 7 здания литер Б 8
пр. Чекистов, дом №20, кв. от 12.07.2007
округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111
111
нежилые помещения цокольного этажа
№№ 3, 6, 6/1, 7, 7/1, 8, 8/1, 9, 9/1, 10,
Кафе с оборудованием. (S - 744,27 10/1, 11, 11/1, 12, 13, 13/1, 13/2, 13/3, Российская Федерация,
кв.м.) Российская Федерация, 13/4, 14, 14/1, 14/2, 14/3, 15, 15/1, 15/2, Краснодарский край, г. собственность, № 23-
23:43:0402018:24
2 Краснодарский край, г. Краснодар, помещение 19, 19/1, 19/2, 20, 20/1, 20/2, 20/3, 20/4, нежилое 744,30 Краснодар, Карасунский 23-01/317/2014-051
85
Карасунский округ, ул. 21, 22, 23, 24, 24/1, 24/2, 34/2 здания округ, ул. Ставропольская, д. от 30.06.2014
Ставропольская, д.183/2 литер под/А; №№ 55-62, 62/1, 63, 64, 64/1 183/2
здания лит.под/А1; №№ 3, 4, 5, первого
этажа здания лит. А1
Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.) Российская Федерация,
Российская Федерация, Краснодарский Краснодарский край, г. собственность, № 23-
23:43:0402018:16
3 край, г.Краснодар, Карасунский помещение нежилое помещение нежилое 46,10 Краснодар, Карасунский 23-01/317/2014-050
73
внутригородской округ, ул. внутригородской округ, ул. от 30.06.2014
Ставропольская, д.183/2 Ставропольская, д. 183/2
Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.) Российская Федерация,
Российская Федерация, Краснодарский Краснодарский край, г. собственность, № 23-
23:43:0402018:16
4 край, г.Краснодар, Карасунский помещение нежилое помещение нежилое 42,20 Краснодар, Карасунский 23-01/317/2014-048
76
внутригородской округ, ул. внутригородской округ, ул. от 30.06.2014
Ставропольская, д.183/2 Ставропольская, д. 183/2
Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.)
Россия, Краснодарский край,
Россия, Краснодарский край, собственность, № 23-
г. Краснодар, Карасунский 23:43:0402018:16
5 г.Краснодар, Карасунский помещение нежилое помещение нежилое 74,90 23-01/317/2014-049
внутригородской округ, ул. 75
внутригородской округ, ул. от 30.06.2014
Ставропольская, д. 183/2
Ставропольская, д.183/2
Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв.
Российская Федерация,
м.) с оборудованием (парикмахерская)
Краснодарский край, г. собственность, № 23-
Российская Федерация, Краснодарский нежилое помещение № 31, здание литер 23:43:0402018:31
6 помещение нежилое 19,45 Краснодар, Карасунский 23-01/591/2014-037
край, г. Краснодар, Карасунский под/А 72
округ, ул. Ставропольская, от 15.12.2014
округ, ул. Ставропольская, дом
дом №183/2
№183/2
Источник информации:
документация, предоставленная Заказчиком оценки (копии);
справочная информация по объектам недвижимости в режиме online (https://rosreestr.ru);
данные фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки;
данные, предоставленные Заказчиком в устной форме

www.cqip.ru
31

Продолжение Табл. 6.2


Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание нежилых помещений
Правоустанавливающие/ Вид, номер и дата Кадастровая Балансовая Текущее

Наименование имущества Субъект права правоподтверждающие государственной регистрации стоимость, стоимость, использование Тип входа
п/п
документы ограничения (обременения) права руб. руб. объекта
Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.)
Российская Федерация, Краснодарский
1 н/д не зарегистрировано 2 883 487,78 5 393 914,25 по назначению отдельный
край, г.Краснодар, Западный

Сокращенное наименование: КБ «Кубанский универсальный

Адрес местонахождения: 350063, край Краснодарский, г.


округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111

Полное наименование: Коммерческий банк «Кубанский


Кафе с оборудованием. (S - 744,27

универсальный банк» (общество с ограниченной


кв.м.) Российская Федерация,
2 Краснодарский край, г. Краснодар, н/д не зарегистрировано 16 395 120,35 42 440 000,00 по назначению отдельный
Карасунский округ, ул.

Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002;


Ставропольская, д.183/2

Краснодар, ул. Им. Пушкина, 36


Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.)
Российская Федерация, Краснодарский

ОГРН: 1022300000062;
ответственностью);
3 край, г.Краснодар, Карасунский н/д не зарегистрировано 848 000,00 2 125 000,00 по назначению общий

ИНН: 2310019990;
КПП: 230901001;
внутригородской округ, ул.

банк» (ООО);
Ставропольская, д.183/2
Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.)
Российская Федерация, Краснодарский
4 край, г.Краснодар, Карасунский н/д не зарегистрировано 779 000,00 2 125 000,00 по назначению общий
внутригородской округ, ул.
Ставропольская, д.183/2
Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.)
Россия, Краснодарский край,
5 г.Краснодар, Карасунский н/д не зарегистрировано 1 354 000,00 3 750 000,00 по назначению общий
внутригородской округ, ул.
Ставропольская, д.183/2
Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв.
м.) с оборудованием (парикмахерская)
Российская Федерация, Краснодарский
6 н/д не зарегистрировано 429 537,61 1 500 000,00 по назначению общий
край, г. Краснодар, Карасунский
округ, ул. Ставропольская, дом
№183/2
Источник информации:
документация, предоставленная Заказчиком оценки (копии);
справочная информация по объектам недвижимости в режиме online (https://rosreestr.ru);
данные фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки;
данные, предоставленные Заказчиком в устной форме

Продолжение Табл. 6.2


Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание нежилых помещений
Расположение входа Этаж Техническое состояние Обеспеченность и техн. Другие факторы,
№ Наличие кассового
Наименование имущества относительно красной расположения в внутренней отделки состояние инженерных оказывающие влияние на
п/п узла/депозитария
линии здании помещения коммуникаций стоимость
Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.)
электроснабжение, отопление,
Российская Федерация, Краснодарский
1 на красной линии первый этаж среднее состояние водоснабжение, канализация имеется не выявлено
край, г.Краснодар, Западный
(техн. состояние - рабочее)
округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111
Кафе с оборудованием. (S - 744,27
кв.м.) Российская Федерация, электроснабжение, отопление,
цокольный, первый
2 Краснодарский край, г. Краснодар, внутри квартала среднее состояние водоснабжение, канализация отсутствует не выявлено
этаж
Карасунский округ, ул. (техн. состояние - рабочее)
Ставропольская, д.183/2

www.cqip.ru
32

Расположение входа Этаж Техническое состояние Обеспеченность и техн. Другие факторы,


№ Наличие кассового
Наименование имущества относительно красной расположения в внутренней отделки состояние инженерных оказывающие влияние на
п/п узла/депозитария
линии здании помещения коммуникаций стоимость
Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.)
Российская Федерация, Краснодарский электроснабжение, отопление,
3 край, г.Краснодар, Карасунский внутри квартала первый этаж среднее состояние водоснабжение, канализация отсутствует не выявлено
внутригородской округ, ул. (техн. состояние - рабочее)
Ставропольская, д.183/2
Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.)
Российская Федерация, Краснодарский электроснабжение, отопление,
4 край, г.Краснодар, Карасунский внутри квартала первый этаж среднее состояние водоснабжение, канализация отсутствует не выявлено
внутригородской округ, ул. (техн. состояние - рабочее)
Ставропольская, д.183/2
Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.)
Россия, Краснодарский край, электроснабжение, отопление,
5 г.Краснодар, Карасунский внутри квартала первый этаж среднее состояние водоснабжение, канализация отсутствует не выявлено
внутригородской округ, ул. (техн. состояние - рабочее)
Ставропольская, д.183/2
Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв.
м.) с оборудованием (парикмахерская)
электроснабжение, отопление,
Российская Федерация, Краснодарский
6 внутри квартала цокольный этаж среднее состояние водоснабжение, канализация отсутствует не выявлено
край, г. Краснодар, Карасунский
(техн. состояние - рабочее)
округ, ул. Ставропольская, дом
№183/2
Источник информации:
документация, предоставленная Заказчиком оценки (копии);
справочная информация по объектам недвижимости в режиме online (https://rosreestr.ru);
данные фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки;
данные, предоставленные Заказчиком в устной форме

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:


1. Оцениваемые объекты не отягощены дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке объектов.
2. Юридическая экспертиза прав не производилась.

www.cqip.ru
33

Табл. 6.3
Строительно-техническое описание зданий
Наименование параметра Описание
Краснодарский край, г.
Краснодарский край, г.
Краснодар, Карасунский
Адрес (местоположение) Краснодар, Западный округ,
округ, ул. Ставропольская,
пр. Чекистов, дом №20
д. 183/2
Тип дома многоквартирный дом многоквартирный дом
Тип здания по назначению жилое жилое
Историко-архитектурная памятником архитектуры не памятником архитектуры не
ценность является является
Год постройки/ ввода в
1999 2004
эксплуатацию
Год капитального ремонта/
н/д н/д
реконструкции
Износ (согласно данным
н/д н/д
технической документации), %
Износ (по методу
18=(2017-1999)/100*100 13=(2017-2004)/100*100
хронологического возраста), %
Количество этажей в здании 12 12
Материал стен блочный панельный
Материал перекрытий железобетонный железобетонный
Наличие/отсутствие пожарных и
охранных систем
н/д н/д
(видеонаблюдения, наличие КПП
и т.д.)
Наличие лифта имеется имеется
Наличие мусоропровода имеется н/д
Холодное водоснабжение центральное центральное
Горячее водоснабжение центральное центральное
Канализация центральное центральное
Электроснабжение центральное центральное
Газоснабжение отсутствует отсутствует
Теплоснабжение центральное центральное
Телевизионное обслуживание
имеется имеется
здания
Техническое состояние здания хорошее хорошее
Сведения о проведении
ремонтных работ (капитальный
н/д н/д
ремонт, реконструкция, текущий
ремонт)
Информация о планах на снос,
реконструкцию, капитальный н/д н/д
ремонт
Согласно данным Согласно данным
информационного сайта информационного сайта
Информация об аварийном https://www.reformagkh.ru/m https://www.reformagkh.ru/
состоянии дома yhouse/profile/view/7705862, myhouse/profile/view/924182
здание не находится в 1, здание не находится в
аварийном состоянии аварийном состоянии
асфальтированная дорога, асфальтированная дорога,
Удобство подъездных путей возможен круглогодичный возможен круглогодичный
подъезд подъезд
Наличие парковки отсутствует отсутствует
Источник информации:
https://www.reformagkh.ru/myhouse/profile/view/7705862;
https://www.reformagkh.ru/myhouse/profile/view/9241821;
https://www.reformagkh.ru/overhaul/overhaul/view/2781941;
https://yandex.ru/maps/

www.cqip.ru
34

Фотографии оцениваемого объекта недвижимости (наименование имущества:


«Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.) Российская Федерация, Краснодарский
край, г.Краснодар, Западный округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111»)
Фото 6.2 Состояние внутренней отделки
Фото 6.1 Вход в помещение
оцениваемого объекта

Фото 6.3 Состояние внутренней отделки Фото 6.4 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

Фото 6.5 Состояние внутренней отделки Фото 6.6 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

www.cqip.ru
35

Фото 6.7 Состояние внутренней отделки


оцениваемого объекта

Источник информации:
фотоснимки, предоставленные Заказчиком оценки

Вывод: согласно данным фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки,


можно сделать вывод о том, что рассматриваемый объект недвижимости представляет
собой нежилое помещение, используемое в качестве помещения офисного
(банковского) назначения. Внутренняя отделка помещения соответствует параметру -
среднее состояние.
Фотографии оцениваемого объекта недвижимости (наименование имущества:
«Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.) Российская Федерация,
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская,
д.183/2»)
Фото 6.9 Состояние внутренней отделки
Фото 6.8 Вход в помещение
оцениваемого объекта

www.cqip.ru
36

Фото 6.10 Состояние внутренней отделки Фото 6.11 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

Фото 6.12 Состояние внутренней отделки Фото 6.13 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

www.cqip.ru
37

Фото 6.14 Состояние внутренней отделки Фото 6.15 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

Фото 6.16 Состояние внутренней отделки


оцениваемого объекта

Источник информации:
фотоснимки, предоставленные Заказчиком оценки

Вывод: согласно данным фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки,


можно сделать вывод о том, что рассматриваемый объект недвижимости представляет
собой нежилое помещение, используемое в качестве помещения общественного
питания. Внутренняя отделка помещения соответствует параметру - среднее состояние.

www.cqip.ru
38

Фотографии оцениваемого объекта недвижимости (наименование имущества:


«Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв. м.) с оборудованием (парикмахерская)
Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ,
ул. Ставропольская, дом №183/2»)
Фото 6.17 Состояние внутренней отделки Фото 6.18 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

Фото 6.19 Состояние внутренней отделки Фото 6.20 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

www.cqip.ru
39

Фото 6.21 Состояние внутренней отделки


оцениваемого объекта

Источник информации:
фотоснимки, предоставленные Заказчиком оценки

Вывод: согласно данным фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки,


можно сделать вывод о том, что рассматриваемый объект недвижимости представляет
собой нежилое помещение, используемое в качестве помещения парикмахерской.
Внутренняя отделка помещения соответствует параметру - среднее состояние.
6.2.2. Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание
квартиры
Табл. 6.4
Юридическое и экономическое описание квартиры
Наименование параметра Описание
Квартира. 64-65 (S- 437,9/171,6 кв.м.) Российская
Наименование имущества Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский
округ, ул. Ставропольская, дом №183/2, кв. 64,65
Наименование объекта квартира
Назначение объекта жилое
Площадь объекта, кв. м 437,90
Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар,
Адрес (местоположение) объекта Карасунский округ, ул. Ставропольская, дом №183/2, кв. 64,
65
Кадастровый (или условный)
23:43:0402018:1674
номер
Вид, номер и дата
государственной регистрации собственность, № 23-23-01/358/2014-069 от 30.06.2014
права
Полное наименование: Коммерческий банк «Кубанский
универсальный банк» (общество с ограниченной
ответственностью);
Сокращенное наименование: КБ «Кубанский универсальный
банк» (ООО);
Субъект права ОГРН: 1022300000062;
Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002;
ИНН: 2310019990;
КПП: 230901001;
Адрес местонахождения: 350063, край Краснодарский, г.
Краснодар, ул. Им. Пушкина, 36

www.cqip.ru
40

Наименование параметра Описание


Правоустанавливающие/
правоподтверждающие н/д
документы
Вид, номер и дата
государственной регистрации
не зарегистрировано
ограничения (обременения)
права
Кадастровая стоимость, руб. 17 523 159,66
Балансовая стоимость, руб. 32 000 000,00
Текущее использование объекта по назначению
Источник информации:
документация, предоставленная Заказчиком оценки (копии);
справочная информация по объектам недвижимости в режиме online (https://rosreestr.ru);
данные фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:


3. Оцениваемые объекты не отягощены дополнительными сервитутами, не
учтенными при оценке объектов.
4. Юридическая экспертиза прав не производилась.
Табл. 6.5
Строительно-техническое описание квартиры
Наименование параметра Описание
Этаж цокольный, первый этаж
Площадь, кв. м 437,90
Наличие балкона/лоджии имеется
Площадь с учетом лоджий и
н/д
балконов, кв. м
Количество жилых комнат н/д
Наличие отдельных от других
имеется
квартир кухни и санузла
Количество и тип санузлов н/д
Внутренняя отделка улучшенная
Состояние внутренней отделки ремонт не требуется
Объект подключен к системам
электроснабжения, отопления,
подключен
холодному и горячему
водоснабжению, канализации
Оборудование для
установлено
вышеперечисленных систем
Поэтажный план БТИ Поэтажный план БТИ не предоставлен
Сведения о
незарегистрированных
перепланировках, В связи с отсутствием возможности проведения визуального
переоборудовании, в том числе о осмотра объекта оценки (доступ не предоставлен), Оценщик
возможности регистрации затрудняется дать мнение о существующих перепланировках
перепланировки в и наличии переоборудования
установленном
законодательством порядке
Источник информации:
документация, предоставленная Заказчиком оценки (копии);
данные фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки

www.cqip.ru
41

Фотографии квартиры
Фото 6.22 Состояние внутренней отделки Фото 6.23 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

Фото 6.24 Состояние внутренней отделки Фото 6.25 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

www.cqip.ru
42

Фото 6.26 Состояние внутренней отделки Фото 6.27 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

Фото 6.28 Состояние внутренней отделки Фото 6.29 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

www.cqip.ru
43

Фото 6.30 Состояние внутренней отделки Фото 6.31 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

Фото 6.32 Состояние внутренней отделки Фото 6.33 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

www.cqip.ru
44

Фото 6.34 Состояние внутренней отделки Фото 6.35 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

Фото 6.36 Состояние внутренней отделки Фото 6.37 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

www.cqip.ru
45

Фото 6.38 Состояние внутренней отделки Фото 6.39 Состояние внутренней отделки
оцениваемого объекта оцениваемого объекта

Фото 6.40 Состояние внутренней отделки


оцениваемого объекта

Источник информации:
фотоснимки, предоставленные Заказчиком оценки

Вывод: согласно данным фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки,


можно сделать вывод о том, что внутренняя отделка квартиры – улучшенная, ремонт не
требуется.
6.2.3. Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание
индивидуального жилого дома и земельного участка
Табл. 6.6
Юридическое и экономическое описание индивидуального жилого дома и
земельного участка
Наименование параметра Описание
Наименование объекта: земельный участок
земли поселений - под строительство индивидуального
Назначение объекта
жилого дома
Площадь объекта, кв. м 2 513,00
Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский
Адрес (местоположение) объекта
район, пгт Тлюстенхабль, ул. Восточная, 8
Кадастровый (или условный)
01:06:0102002:12
номер
Вид, номер и дата
государственной регистрации собственность, № 01-01-05/111/2012-825 от 27.06.2012
права
Субъект права Полное наименование: Коммерческий банк «Кубанский

www.cqip.ru
46

Наименование параметра Описание


универсальный банк» (общество с ограниченной
ответственностью);
Сокращенное наименование: КБ «Кубанский универсальный
банк» (ООО);
ОГРН: 1022300000062;
Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002;
ИНН: 2310019990;
КПП: 230901001;
Адрес местонахождения: 350063, край Краснодарский, г.
Краснодар, ул. Им. Пушкина, 36
Правоустанавливающие/
правоподтверждающие н/д
документы
Вид, номер и дата
государственной регистрации
не зарегистрировано
ограничения (обременения)
права
Кадастровая стоимость, руб. 1 805 489,98
Текущее использование объекта по назначению
Категория земель земли населенных пунктов
Разрешенное использование для индивидуальной жилой застройки
Наименование объекта: индивидуальный жилой дом со служебными постройками
Назначение объекта жилое
Площадь объекта, кв. м 31,60
Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский
Адрес (местоположение) объекта
район, поселок ГТ Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом №8
Кадастровый (или условный)
01:06:0102002:99
номер
Вид, номер и дата
государственной регистрации собственность, № 01-01-05/111/2012-824 от 27.06.2012
права
Полное наименование: Коммерческий банк «Кубанский
универсальный банк» (общество с ограниченной
ответственностью);
Сокращенное наименование: КБ «Кубанский универсальный
банк» (ООО);
Субъект права ОГРН: 1022300000062;
Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002;
ИНН: 2310019990;
КПП: 230901001;
Адрес местонахождения: 350063, край Краснодарский, г.
Краснодар, ул. Им. Пушкина, 36
Правоустанавливающие/
правоподтверждающие н/д
документы
Вид, номер и дата
государственной регистрации
не зарегистрировано
ограничения (обременения)
права
Кадастровая стоимость, руб. 5 082 063,47
Текущее использование объекта по назначению
Балансовая стоимость9, руб. 2 925 300,00
Источник информации:
документация, предоставленная Заказчиком оценки (копии);
справочная информация по объектам недвижимости в режиме online (https://rosreestr.ru);
данные фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки

9
Балансовая стоимость оцениваемого объекта недвижимости (наименование: «Индивидуальный жилой дом и
земельный участок. Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский район, поселок ГТ
Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом №8»)

www.cqip.ru
47

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:


5. Оцениваемые объекты не отягощены дополнительными сервитутами, не
учтенными при оценке объектов.
6. Юридическая экспертиза прав не производилась.
Табл. 6.7
Описание земельного участка
Наименование параметра Описание
Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский
Местоположение
район, поселок ГТ Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом №8
Площадь, кв. м 2 513,0
Форма прямоугольная
Рельеф равнинный
никаких земельно-изыскательских работ экспертами не
проводилось. В своей оценке эксперты исходили из того, что
Почва на участке нет никаких вредоносных почв и подпочв, которые
могут оказать неблагоприятное воздействие на
проектируемый объект
Подъездные пути асфальтированная дорога
Улучшения земельного участка индивидуальный жилой дом со служебными постройками
предполагается, что на весь участок распространяются
типичные сервитуты, такие как право проведения
Сервитуты коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из
существующих сервитутов не должен являться препятствием
для наилучшего использования участка
Доступные инженерные
возможно подключение электроснабжения и газоснабжения
коммуникации
Состояние окружающей среды
Запыленность и загазованность
низкая
воздуха
Источник загрязнения автотранспорт
Загрязненность водоемов в пределах допустимых норм
Уровень шума низкий
Интенсивность движения
низкая
транспорта
Источник информации:
документация, предоставленная Заказчиком оценки (копии);
данные публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/);
данные фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки;
данные, предоставленные Заказчиком в устной форме

Табл. 6.8
Строительно-техническое описание индивидуального жилого дома
Наименование параметра Описание
Тип здания жилой дом
Тип здания по назначению жилое
Количество этажей, в том числе
н/д
подземных
Год ввода в эксплуатацию
н/д
(завершения строительства)
Нормативный срок службы, лет -
Износ согласно технической
н/д
документации, %
Износ (по методу
-
хронологического возраста), %
Наличие чердака/мансарды имеется
Наличие цокольного этажа/
н/д
подвала
Материал стен н/д

www.cqip.ru
48

Наименование параметра Описание


Оформление фасада н/д
Фундаменты н/д
Кровля н/д
Материал перекрытий н/д
Материал перегородок н/д
Количество жилых комнат н/д
Площадь всех частей здания
(комнат и помещений
н/д
вспомогательного
использования), кв. м
Площадь, кв. м 31,6
Жилая площадь, кв. м н/д
Высота помещений, м н/д
Планировка н/д
Состояние здания неудовлетворительное (ветхое)
Внутренняя отделка (тип) н/д
Состояние внутренней отделки н/д
Оконные блоки деревянные
Межкомнатные двери н/д
Входная дверь не установлена
Инженерные коммуникации:
Газоснабжение н/д
Электроснабжение н/д
Водоснабжение (холодное) н/д
Водоснабжение (горячее) н/д
Канализация н/д
Отопление н/д
Оборудование для
н/д
вышеперечисленных систем
Источник информации:
документация, предоставленная Заказчиком оценки (копии);
данные фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки

Фотографии индивидуального жилого дома и земельного участка


Фото 6.42 Земельный участок; фасад жилого
Фото 6.41 Подъездной путь
дома

www.cqip.ru
49

Фото 6.43 Земельный участок; фасад жилого


Фото 6.44 Земельный участок
дома

Фото 6.45 Земельный участок

Источник информации:
фотоснимки, предоставленные Заказчиком оценки

Вывод: согласно данным фотоснимков, предоставленных Заказчиком оценки,


можно сделать вывод о том, что земельный участок расположен на территории
пгт Тлюстенхабль Теучежского района Республики Адыгея, имеет прямоугольную форму
с равнинным рельефом. К земельному участку имеется подъездной путь в виде
асфальтированной дороги. Индивидуальный жилой дом со служебными постройками
находится в неудовлетворительном, ветхом состоянии.
6.3. Анализ местоположения оцениваемых объектов недвижимости
Оцениваемые объекты недвижимости расположены:
 на территории г. Краснодара Краснодарского края;
 на территории пгт Тлюстенхабль Теучежского района Республики Адыгея.

www.cqip.ru
50

Табл. 6.9
Описание прилегающей территории
Наименование параметра Описание
Российская Федерация, Российская Федерация,
Российская Федерация, Краснодарский
Краснодарский край, г. Краснодар, Республика Адыгея, Теучежский
Местоположение край, г. Краснодар, Карасунский
Западный округ, пр. Чекистов, дом район, поселок ГТ Тлюстенхабль,
округ, ул. Ставропольская, д. 183/2
№20 ул. Восточная, дом №8
в месте расположения
Преобладающая окружающая в месте расположения преобладает в месте расположения преобладает
преобладает индивидуальная
застройка жилая застройка жилая застройка
жилая застройка
Этажность застройки микрорайона многоэтажная застройка многоэтажная застройка малоэтажная застройка
5 минут пешей доступности до 5 минут пешей доступности до 1 минута пешей доступности до
Транспортная и пешеходная
остановки общественного транспорта остановки общественного транспорта остановки общественного
доступность
"Торговый центр" и "Почта" "Улица Стасова" и "Восточный рынок" транспорта "ул. Молодежная"
Обеспеченность общественным
высокая низкая
транспортом
Близость к транспортным 4 км до Тургеневского шоссе; 14 км
9,5 км до М-4; 14 км до Южный обход 2,5 км до М-4
магистралям до Южный обход
Состояние прилегающей
подъезд к объекту асфальтирован, имеется уличное освещение
территории
Обеспеченность объектами
высокая средняя
социальной инфраструктуры
Объекты промышленной
не обнаружены
инфраструктуры микрорайона
Экологическая обстановка района Хорошая. Уровень шума и загазованность воздуха в пределах нормы.
Источник информации: https://yandex.ru/maps/

www.cqip.ru
Местоположение оцениваемых объектов недвижимости отмечено на приведенных
ниже фрагментах карты:
Рис. 6.1
Местоположение оцениваемого объекта на карте г. Краснодара
Краснодарского края

Источник информации: https://yandex.ru/maps/

где:
Объект №1 – Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар,
Западный округ, пр. Чекистов, дом №20;
Объект №2 – Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар,
Карасунский округ, ул. Ставропольская, д. 183/2.
Рис. 6.2
Местоположение оцениваемого объекта на карте Теучежского района
Республики Адыгея

Источник информации: https://yandex.ru/maps/

где:
Объект №1 – Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский район,
поселок ГТ Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом №8.
52

Рис. 6.3
Местоположение оцениваемого объекта на карте пгт Тлюстенхабль
Теучежского района Республики Адыгея

Источник информации: https://yandex.ru/maps/

где:
Объект №1 – Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский район,
поселок ГТ Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом №8.
Рис. 6.4
Местоположение земельного участка на публичной кадастровой карте

Источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru/

Краткая характеристика месторасположения объекта оценки


Краснодарский край (Кубань) - субъект Российской Федерации, расположенный
на юго-западе Российской Федерации. Входит в состав Южного федерального округа.
Образован 13 сентября 1937 года. Граничит с Ростовской областью, Ставропольским
краем, Карачаево-Черкесской Республикой, Республикой Адыгея и Абхазией.
По морю граничит с Крымом.

www.cqip.ru
53

Численность
Численность населения края по данным Росстата составляет 5 570 945 чел.
Край занимает 3-е место среди регионов Российской Федерации по числу жителей -
после Москвы и Московской области. Плотность населения - 73,80 чел./кв. км.
(Городское население — 54,6 %). Уровень урбанизации ниже, чем в среднем по стране
(74,27 %).
Административно-территориальное устройство
Краснодарский край в административно-территориальном отношении делится на
38 районов, 15 краевого подчинения, а также 11 городов районного подчинения,
21 посѐлков городского типа, 389 сельских (поселковых, станичных) административных
округов, 1 717 сельских населѐнных пунктов.
Муниципальное устройство
В рамках муниципального устройства, в границах административно-
территориальных единиц края к 1 января 2016 года всего образовано
426 муниципальных образований, в том числе: 7 городских округов; 37 муниципальных
районов; 30 городских поселений; 352 сельских поселения.
Экономика
В связи с проведением в городе Сочи Олимпиады 2014 года произошѐл приток
инвестиций в инфраструктуру Черноморского побережья Краснодарского края.
В отраслевой структуре краевого ВВП выделяются транспорт (16,2 % против
8,2 % для России в целом) и сельское хозяйство (16,0 % против 7,8 %).
Удельный вес промышленности по сравнению со среднероссийским показателем в два
раза ниже - 16 % (против 33 % по РФ в целом и 23 % для Южного федерального
округа).
Промышленность
Ведущее место в структуре промышленности принадлежит перерабатывающим
производствам. Пищевая отрасль обеспечивает 42,8 % общего объѐма промышленной
продукции; далее идут электроэнергетика (13,4 %), топливная отрасль
(10,5 %), машиностроение и металлообработка (9,4 %) и промышленность
строительных материалов (7,9 %). На химический и лесной комплексы приходится
всего по 3—4 % промышленного производства. Доля легкой отрасли совсем
незначительна (1,3 %).
Отличительной чертой промышленной инфраструктуры Краснодарского края
является высокая степень концентрации специализированных производств в основных
промышленных центрах - Краснодаре (где сосредоточено более трети краевого
промышленного потенциала), Армавире и Новороссийске.
В Краснодаре и его окрестностях сосредоточено 38 % объѐма промышленной
продукции и 47 % инвестиций в основной капитал, сконцентрировано 16 % населения.
Сельское хозяйство
В экономике России край выделяется как важнейший сельскохозяйственный
регион страны (7 % валовой продукции сельского хозяйства России, 1-е место
в России). Краснодарский край - лидер по валовому сбору зерна (10 %
от общероссийского) и сахарной свѐклы (17,3 %), один из ведущих производителей
семян подсолнечника (15 %) и виноградных вин (37 %).
Транспорт
Морские порты края обеспечивают прямой выход через Азовское и Чѐрное моря
на международные внешнеторговые пути и перерабатывают более 35 процентов
внешнеторговых российских и транзитных грузов морских портов России, обслуживают
около трети российского нефтеэкспорта.

www.cqip.ru
54

По территории края проходят важнейшие железнодорожные маршруты


федерального значения, которые ориентированы в сторону морских международных
портов края и курортов Чѐрного и Азовского морей.
Трубопроводный транспорт представлен международным нефтепроводом
«Тенгиз - Новороссийск» и газопроводом «Россия — Турция» («Голубой поток»).
Воздушный
В Краснодарском крае работают пять аэропортов, объединѐнные в группу «Базэл
Аэро». Аэропорты в Краснодаре, Сочи и Анапе являются международными, аэропорты в
Геленджике и Ейске — внутренними. Воздушными воротами края является аэропорт
«Пашковский» (Краснодар) — один из крупнейших аэропортов в России (в 2010 г.
занял 7 место по пассажиропотоку).
Автомобильный
По территории Краснодарского края проходят: Федеральная автомагистраль
E 115-М4 «Москва - Новороссийск»; Автомагистраль E 50-М29 «Кавказ»;
Автомагистраль E 97 М25 «Новороссийск - Керчь»; Автомагистраль E 97-М27 «Джубга -
граница с Абхазией»; Трассы А146, А148, Р253.
Существуют планы строительства моста через Керченский пролив, соединяющий
Кубань с Крымом.
Железнодорожный
В Краснодарском крае находятся железные дороги, принадлежащие ОАО «РЖД» и
относящиеся к Северо-Кавказской железной дороге. Через край проходят
железнодорожные маршруты, ведущие в Ставропольский край, Абхазию и в Крым,
через паромную переправу Керченского пролива. В Апшеронском районе
находятся Апшеронская узкоколейная железная дорога крупнейшая горная
узкоколейная железная дорога на территории России.
Водный
Портовыми городами на Азовском море являются: Ейск и Темрюк. Портовые
города Чѐрного моря: Порт Кавказ, Тамань, Анапа, Новороссийск, Геленджик, Туапсе,
Сочи.
Порты Новороссийск и Туапсе обеспечивают перевалку 75 % сухих грузов,
проходящих через портовое хозяйство юга России, обслуживают третью часть
российского экспорта нефти. В крае функционируют восемь морских портов:
Новороссийск, Туапсе, Сочи, Анапа, Геленджик, Ейск, Темрюк, Порт-Кавказ, а также
речной порт Краснодар. На них приходится до 40 % грузооборота всех портов
Российской Федерации. Крупнейшие судоходные компании: ОАО «Новороссийское
морское пароходство» (ОАО «Новошип»).
Экология
Краснодарский край является стабильным регионом России в плане экологии.
Основная доля загрязняющих веществ
в Краснодаре, Новороссийске, Туапсе, Анапе, Ейске приходится на автомобильные
выбросы. В крае самыми благоприятными считаются курортные города: здесь почти нет
промышленных предприятий, а экосистема способна нивелировать значительную долю
загрязнения атмосферы. Так, преимуществом Горячего Ключа являются лесные
массивы вокруг города и близость к Краснодару. В Геленджике и Анапе нет крупных
портов, которые стали значительными «загрязнителями» в Новороссийске и Туапсе.
В Краснодарском крае существует постоянно действующий общественный
экологический совет при главе администрации региона.
Краснодар — город на юге России, расположенный на правом берегу реки Кубани,
на расстоянии 120—150 километров от Чѐрного и Азовского морей, и 1340 км
от Москвы.
Административный центр Краснодарского края. Крупный экономический и
культурный центр Северного Кавказа и Южного федерального округа, центр историко-

www.cqip.ru
55

географической области Кубань. Неофициально именуется столицей Кубани, а


также южной столицей России
Население — 881 476 человек (2017).
По версии РБК, в 2013 году Краснодар занимал первое место в общероссийском
рейтинге городов с растущей деловой активностью.
Экология
Экологическая обстановка в Краснодаре определяется исследователями как
напряжѐнная. Особую актуальность имеет проблема загрязнения атмосферы
автомобильным транспортом. В районах города, через которые проходят крупные
автомагистрали, фиксируется превышение допустимой нормы по
содержанию углеводородов, оксида углерода, оксида азота — от 1,5 до 7 раз.
На конец 2015 — начало 2016 года в Краснодаре было зарегистрировано больше
всего, среди российских городов, автомобилей на душу населения. Если для Москвы
этот показатель равен 417 автомобилям на 1000 человек, то в Краснодаре — 437
автомобилей. В летнее время немаловажную роль начинает играть транзитный
транспорт, когда автомобильный поток увеличивается до 2 миллионов автомобилей.
Учѐные отмечают очень высокий уровень загрязнения атмосферного воздуха,
вызванный результатами деятельности объектов электроэнергетики, предприятий
нефтехимической, нефтеперерабатывающей и топливной промышленности.
Высокую антропогенную нагрузку испытывают водные объекты города. В воде
фиксируются в несколько раз превышенные допустимые концентрации вредных
веществ, в том числе соединений меди, железа, нефтяных углеводородов, нитратов.
Административное деление
Город Краснодар как объект административно-территориального устройства
Краснодарского края состоит из следующих административно-территориальных
единиц: город (краевого подчинения) Краснодар, разделѐнный на 4 внутригородских
(административных) округа, которым подчинены 5 сельских округов, включающих 29
сельских населѐнных пунктов:
1. Западный округ (население 179 414 чел.);
2. Карасунский округ (население 258 530 чел.);
3. Прикубанский округ (население 327 770 чел.);
4. Центральный округ (население 178 113 чел.).
Экономика
Краснодар — один из крупнейших экономических центров России. Входит в
список City-600 (объединяет 600 крупнейших городов мира, производящих 60 %
глобального ВВП), составленный исследовательской организацией Mc Kinsey Global
Institute.
Краснодарский край входит в первую пятѐрку регионов РФ по ВРП, а Краснодар, в
свою очередь, отличается концентрацией ресурсов: на его долю приходится более
45 % ВРП региона, треть промышленных предприятий, 70 % производства и
распределения энергии, около 45 % оборота розничной торговли. В городе действует
более 62 тысяч субъектов малого и среднего предпринимательства, в котором занято
204 тысячи человек. В городе расположены штаб-квартиры двух компаний, входящих в
рейтинг двухсот крупнейших частных компаний России по версии журнала «Форбс»:
«Магнит» (3 место) и «НефтеГазИндустрия» (35 место).
В Краснодаре зарегистрирован самый низкий уровень безработицы по ЮФО —
0,2 % от общего трудоспособного населения, и самый высокий уровень средней
заработной платы — 36347,6 рубля. Трижды «Лучший город России для ведения
бизнеса» по версии журнала «Форбс». В ноябре 2011 года Краснодар возглавил
рейтинг городов России, привлекательных для бизнеса, составленный

www.cqip.ru
56

аналитиками РБК. В 2012 году Краснодар занял 7-е место в рейтинге качества
городской среды.
Промышленность
Краснодар — крупный индустриальный центр Юга России. В промышленном
комплексе города насчитывается более 130 крупных и средних предприятий, на
которых работают около 120,5 тысяч человек или почти 30 % всех занятых в
экономике города. Основные направления — это приборостроение и металлообработка,
производство строительных материалов, швейных и трикотажных, мебельных,
табачных изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов. Высокий
экономический потенциал и благоприятный инвестиционный климат привлекает
внимание представителей отечественного и зарубежного бизнеса. Поддерживаются
эффективные деловые отношения с предприятиями США, Турции, Украины, Германии,
Белоруссии, Греции, Италии, Франции, Израиля, Австрии, Кипра. Машиностроение и
приборостроение являются одними из наиболее динамично развивающихся видов
промышленной деятельности.
Предприятия, действующие в городе:
 ЗАО «Краснодарский нефтеперерабатывающий завод
„Краснодарэконефть―» — завод по переработке малосернистых, малопарафинистых
нефтей различных месторождений, производитель топлива для реактивных двигателей;
 ОАО «Краснодарский завод металлоконструкций» — выпускает опоры линий
электропередач и дорожных ограждений, арматурную сетку и др.;
 ОАО «Компрессорный завод „Борец―» — выпускает компрессорные станции
для нефтегазовой отрасли, ВПК, металлургической, горнодобывающей
промышленности;
 ОАО «Филип Моррис Кубань» — производство табачных изделий;
 Краснодарская ТЭЦ — энергетическое предприятие (1120 МВт, 679 Гкал/ч);
 Claas — машиностроительное предприятие одноимѐнной немецкой компании,
занимающееся сборкой комбайнов;
 ОАО «Сатурн» — разработка и изготовление солнечных элементов и батарей
космического применения;
 ОАО «НПК „Ритм―» — производитель средств радиосвязи, охранных и
телеметрических систем;
 ООО «Фирма „Солнечный ветер―» — производитель фотопреобразователей и
солнечных модулей;
 ЗАО «Александрия» — швейные фабрики по производству мужских
костюмов, сорочек и школьной формы;
 Филиал № 1 ЗАО «Московский пиво-безалкогольный комбинат „Очаково―» в
г. Краснодаре;
 ЗАО «Станкостроительный завод имени Седина» — производство токарно-
карусельных станков и обрабатывающих центров с диаметром обработки от 500 до
5000 мм;
 ОАО «Краснодарский завод „Нефтемаш―» — производство оборудования и
технологической оснастки для нефтегазодобывающей отрасли.
Также в Краснодаре расположен ряд других производств.
Строительство
Краснодар по темпам и объѐмам вводимого в эксплуатацию жилья по сравнению с
другими регионами страны находится в числе лидеров — вместе с Москвой и Санкт-
Петербургом.
Строительством многоквартирных жилых домов на территории муниципального
образования город Краснодар занимается 85 строительных компаний, строительством

www.cqip.ru
57

домов из быстровозводимых конструкций — 26 компаний. Строительный комплекс


Краснодара представлен предприятиями, осуществляющими весь цикл строительного
производства, начиная от проектирования, производства строительных материалов и
заканчивая благоустроительными работами, включает 1329 организации, которые
ведут финансово-хозяйственную деятельность. В настоящее время на территории
города актуальна не точечная застройка территории, а комплексная застройка со своей
инфраструктурой, объектами соцкультбыта, детскими и спортивными площадками,
благоустроенной внутридомовой территорией, а также участковыми пунктами полиции
и кабинетами врачей общей практики.
Торговля
Краснодар занимает первое место в России по количеству гипермаркетов на душу
населения. В городе действует большое количество различных крупных торговых
предприятий, в том числе международных — «Ашан», «Леруа
Мерлен», Castorama, Media Markt, METRO AG, OBI, федеральных — «Магнит», «Лента»,
«Пятѐрочка», «Перекрѐсток», «О’Кей», «Столплит», «Посудацентр», «Унидом»,
«Домашний мир», Hoff, региональных — «Табрис», «Кубань Инструмент», «ПАЛЬТО.RU»
и других сетей. Также население Краснодара обслуживается торговыми центрами,
расположенными как в пределах города (первым ТРЦ европейского уровня на Кубани
является «Красная Площадь»), так и в прилегающих к нему районах, но
административно в его состав не входящих, крупнейшим из таких является «МЕГА-
Адыгея-Кубань», территориально находящаяся в Тахтамукайском районе Адыгеи.
Республика Адыгея (адыг. Адыгэ Республик; краткое название: Адыгея) —
субъект Российской Федерации, республика в еѐ составе, входит в состав Южного
федерального округа, является частью Северо-Кавказского экономического района.
Столица — город Майкоп.
Территория республики со всех сторон окружена территорией Краснодарского
края.
Образована 27 июля 1922 года как Адыгейская (Черкесская) автономная область
на территории Майкопского и Екатеринодарского отделов Кубано-Черноморской
области, в августе 1928 года была переименована в Адыгейскую автономную область, 3
июля 1991 года преобразована в республику.
Численность населения республики по данным Росстата составляет 453 366 чел.
(2017). Плотность населения — 58,18 чел./км2 (2017). Городское население — 47,31 %
(2017).
Административно-территориальное деление
Согласно Закону Республики Адыгея «Об административно-территориальном
устройстве Республики Адыгея», республика включает административно-
территориальные единицы: 7 районов и 2 республиканских городских округа (2 города
республиканского значения с подчинѐнными населѐнными пунктами):
 Майкопский республиканский городской округ,
 Адыгейский республиканский городской округ,
 Гиагинский район,
 Кошехабльский район,
 Красногвардейский район,
 Майкопский район,
 Тахтамукайский район,
 Теучежский район,
 Шовгеновский район.
Они в свою очередь включают также относящиеся к административно-
территориальным единицам Адыгеи населѐнные пункты:

www.cqip.ru
58

 городские населѐнные пункты


 города (республиканского значения, районного значения), посѐлки
городского типа, дачные посѐлки, курортные посѐлки,
 сельские населѐнные пункты
 аулы, станицы, сѐла, посѐлки (сельского типа), хутора.
В рамках муниципального устройства республики, в границах административно-
территориальных единиц Адыгеи созданы 60 муниципальных образований, среди
которых выделяются:
 2 городских округа,
 7 муниципальных районов, в том числе:
 48 сельских поселений,
 3 городских поселения.
Экономика
Адыгея — индустриально-аграрная республика, с такими отраслями
промышленности, как: пищевая, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная,
машиностроение и металлообработка.
Основу агропромышленного производства составляют растениеводство,
свиноводство, овцеводство, промышленное птицеводство, племенное коневодство.
На территории республики развит автотранспорт.
Тлюстенхабль (адыг. Лъэустэнхьабл) — посѐлок городского типа (ранее аул) в
Теучежском муниципальном районе Республики Адыгея России.
Административный центр Тлюстенхабльского городского поселения.
Экономика
Рыбоводный осетровый завод. Большая часть неселения занята на предприятиях
и организациях Краснодара. Также на территории Тлюстенхабльского городского
поселения находятся:
 производство по переработке бумажных отходов (изготовление подставок
под куриные яйца),
 строительные базы,
 предприятия по производству:
 бетонных блоков,
 пеноблоков,
 газоблоков,
 тротуарной плитки
 и многие другие.
Источник информации: https://ru.wikipedia.org/

Вывод: анализ местоположения оцениваемых объектов недвижимости позволяет


сделать вывод о высокой и умеренной инвестиционной привлекательности районов
расположения объектов в целом.

www.cqip.ru
59

7. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


Наиболее эффективное использование (НЭИ) оцениваемого объекта – это
вероятное, законное, физически возможное, экономически целесообразное и
финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной
продуктивности объекта и наивысшей его стоимости.
Совокупность процедур отыскания и обоснование выбора варианта НЭИ из
множества альтернативных вариантов использования оцениваемого объекта
называется анализом НЭИ.
Анализ НЭИ оцениваемого объекта проводится по критериям соответствия
законодательству, физической осуществимости, экономической целесообразности и
финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.
Алгоритм поиска варианта наиболее эффективного использования
оцениваемого объекта недвижимости состоит из пяти этапов:
 составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий)
перечень вариантов использования, которые «в принципе» могут быть реализованы на
базе оцениваемого объекта недвижимости;
 из составленного перечня исключаются те принципиально возможные
варианты, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия
вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений;
 на третьем этапе анализа НЭИ определяются возможности физической
осуществимости вариантов, остающихся в перечне после процедур этапа 2. На этом
очередном этапе из перечня исключаются варианты, осуществление которых
невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка. Из этого
перечня исключаются также варианты, которые не могут быть реализованы из-за
невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого
строительства;
 законодательно разрешенные и физически осуществимые варианты остаются
в перечне потенциально возможных вариантов только в случае их экономической
целесообразности;
 на пятом этапе из экономически целесообразных вариантов выбирается
вариант использования оцениваемого объекта недвижимости, обеспечивающий
собственнику максимальную доходность и максимальную стоимость оцениваемого
объекта.
Отбор законодательно допустимых вариантов использования
оцениваемого объекта осуществляется на основе:
 акта разрешенного использования земельного участка;
 справки государственного градостроительного кадастра на земельный
участок, выданной Службой государственного градостроительного кадастра. Список
соответствующих законодательству вариантов должен формироваться с учетом
возможности изменения:
 функционального назначения (возможные варианты использования:
офисный, торговый, зрелищно-развлекательный, сервисный, производственно-
складской, жилой и др.);
 конструктивных решений (возможные варианты: ремонт, реконструкция,
снос и новое строительство).
Для дальнейшего анализа из всех отобранных вариантов, Оценщик оставляет
только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в
кадастровой справке на земельный участок оцениваемого объекта.

www.cqip.ru
60

Требования к проверке каждого из соответствующих законодательству


вариантов использования оцениваемого объекта на возможность их
физической осуществимости
Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из
первоначально отобранных вариантов используются:
 варианты, не требующие изменения конструктивных решений оцениваемого
объекта (вариант текущего использования, вариант изменения функционального
использования с проведением косметического ремонта и т.д.);
 варианты использования оцениваемого объекта, для определения
возможности их физической осуществимости требуется проведение специального
обследования технического состояния зданий и сооружений.
Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта на
экономическую целесообразность
Критерием экономической целесообразности является положительный возврат
инвестируемого капитала, то есть возврат, равный или больший расходов на
компенсацию затрат по содержанию, финансовых обязательств и начальных
инвестиций.
Таким образом, все варианты использования, которые могут обеспечить
положительный доход, рассматриваются как экономически целесообразные варианты.
Если вариант использования не предполагает получения регулярного дохода от
эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают
недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или
реконструкцию объекта для этого нового варианта использования.
Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта
использования, который обеспечивает максимальную доходность и
наивысшую стоимость объекта
Из всех экономически целесообразных вариантов использования, тот вариант
использования оцениваемого объекта, который обеспечивает собственнику
максимальную доходность и максимальную стоимость, признается вариантом,
отвечающим принципу НЭИ оцениваемого объекта.
7.1. Анализ наиболее эффективного использования нежилых помещений
Анализ наиболее эффективного использования нежилых помещений, входящих в
состав объекта оценки, позволяет определить такое использование, которое обеспечит
максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.
Законодательно разрешенное использование
Целевое назначение объектов недвижимости, входящих в состав объекта оценки,
– нежилые помещения.
Физически возможный вариант использования
Объекты недвижимости, входящие в состав объекта оценки, в соответствии со
своими строительно-техническими характеристиками являются нежилыми объектами.
Их использование в данном качестве является физически осуществимым.
Экономически целесообразное использование
Выбранный вариант использования объектов – эксплуатация в текущем варианте.
В силу своего местоположения наиболее экономически целесообразное использование
объектов недвижимости, входящих в состав объекта оценки, – как нежилые
помещения.
Максимально продуктивное использование
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех
физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне
ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся

www.cqip.ru
61

улучшений. Рассматриваемые объекты обеспечивают максимальную продуктивность в


варианте объектов нежилого назначения. Иными словами, объекты (помещения)
максимально продуктивно могут быть использованы в качестве нежилых объектов
свободного назначения.
С учетом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы
относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования
объектов недвижимости, входящих в состав объекта оценки: по совокупности своих
потребительских качеств объекты недвижимости, входящие в состав объекта оценки,
представляют собой рыночные активы с высоким коммерческим потенциалом (как при
возможной продаже, так и при аренде).
Вывод: наиболее эффективное использование объектов недвижимости, входящих
в состав объекта оценки, – использование в текущем варианте.
7.2. Анализ наиболее эффективного использования квартиры
Законодательно разрешенное использование
Целевое назначение объекта недвижимости, входящего в состав объекта оценки,
–жилое помещение.
Физически возможный вариант использования
Объект недвижимости, входящий в состав объекта оценки, в соответствии со
своими строительно-техническими характеристиками является жилым объектом. Его
использование в данном качестве является физически осуществимым.
Экономически целесообразное использование
Выбранный вариант использования объекта – эксплуатация в текущем варианте.
В силу своего местоположения наиболее экономически целесообразное использование
объекта недвижимости, входящего в состав объекта оценки, – как жилое помещение.
Максимально продуктивное использование
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех
физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне
ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся
улучшений.
Рассматриваемый объект обеспечивает максимальную продуктивность в варианте
объекта жилого назначения. Иными словами, объект (квартира) максимально
продуктивно может быть использован в качестве жилого помещения.
С учѐтом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы
относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования
объекта: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемый объект
представляет собой рыночный актив со средним коммерческим потенциалом.
Вывод: по всем вышеперечисленным критериям наиболее эффективное
использование оцениваемого объекта – квартиры, является использование ее в
качестве жилого помещения для удовлетворения потребности в жилье.
7.3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как
свободного
При проведении анализа наиболее эффективного использования земельного
участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или
может быть освобожден путем сноса имеющихся сооружений). Оценка земельного
участка при этих условиях необходима для корректного применения сравнительного
подхода. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций.
Законодательно разрешенное использование
Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на
возможные варианты использования земельного участка.

www.cqip.ru
62

Перед тем как перейти к застройке участка необходимо утверждение планов


застройки административными органами, а также получение разрешения на застройку.
Любая застройка должна быть совместима с использованием прилегающей
территории в функциональном отношении и по архитектурному облику.
Рассматриваемый земельный участок возможно использовать для индивидуальной
жилой застройки.
Физически возможный вариант использования
Рассматриваемый земельный участок имеет ровный рельеф. Физические
характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его
застройки.
В данном случае земельный участок предназначен для индивидуальной жилой
застройки. Размер и форма земельного участка, его транспортная доступность,
имеющаяся инфраструктура примыкающей территории, а также перспективы развития
местности позволяют использовать его для индивидуальной жилой застройки.
Экономически целесообразное использование
Земельный участок находится на территории пгт Тлюстенхабль Теучежского
района Республики Адыгея с хорошей транспортной доступностью, хорошим
благоустройством и подъездными путями.
Учитывая уже изложенное в данном разделе, можно сделать вывод: современная
ситуация на рынке недвижимости в рассматриваемом районе свидетельствует о
возможности варианта размещения объектов для индивидуальной жилой застройки.
Максимально продуктивное использование
Максимальная продуктивность – это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта
оценки относительно всех отобранных юридических разрешенных, физически
осуществимых и экономически оправданных видов использования. Максимальная
доходность подразумевает соответственно, использование объекта для индивидуальной
жилой застройки.
Вывод: наиболее эффективное использование земельного участка, как свободного
– для индивидуальной жилой застройки.
7.4. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с
улучшениями
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с уже
имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое
обеспечит максимальную доходность объектов в долгосрочной перспективе.
Законодательно разрешенное использование
Рассматриваемый земельный участок возможно использовать для индивидуальной
жилой застройки.
Физически возможный вариант использования
Как следует из характеристик инженерного обеспечения, а также, учитывая
техническое состояние, наилучшим с точки зрения физической возможности
использования в будущем является использование рассматриваемого земельного
участка для индивидуальной жилой застройки.
Экономически целесообразное использование
Текущее использование объектов недвижимости должно обеспечить доход,
превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную
стоимость.
Рассматриваемый земельный участок возможно использовать для индивидуальной
жилой застройки.

www.cqip.ru
63

Максимально продуктивное использование


Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех
физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне
ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся
улучшений. Рассматриваемый земельный участок обеспечивают максимальную
продуктивность в варианте застройки для индивидуальной жилой застройки.
С учѐтом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы
относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования
объекта: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемый объект
представляет собой рыночный актив со средним коммерческим потенциалом.
Вывод: наиболее эффективное использование земельного участка – для
индивидуальной жилой застройки.

www.cqip.ru
64

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А


ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ
8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической
обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок
оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в
период, предшествующий дате оценки
8.1.1. Анализ социально – экономического развития России в апреле 2017 г. 10
Индекс промышленного производства в апреле 2017 г. по сравнению
с соответствующим периодом предыдущего года составил 102,3%, в январе-апреле
2017 г. - 100,7%.
Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей
(сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения)
в апреле 2017 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил
315,4 млрд. рублей, в январе-апреле 2017г. - 956,2 млрд. рублей.
Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности
«Строительство», в апреле 2017 г. составил 421,2 млрд. рублей, или 99,6%
(в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года,
в январе-апреле 2017г. - 1416,5 млрд. рублей, или 96,9%
Жилищное строительство. В апреле 2017 г. построено 54,2 тыс. новых квартир,
в январе-апреле 2017 г. - 259,4 тыс. новых квартир.
В январе-апреле 2017 г. грузооборот транспорта, по предварительным данным,
составил 1786,4 млрд. тонно-километров, в том числе железнодорожного - 813,5 млрд.,
автомобильного - 68,4 млрд., морского - 13,7 млрд., внутреннего водного - 8,7 млрд.,
воздушного - 2,4 млрд., трубо- проводного - 879,8 млрд. тонно-километров.
Оборот розничной торговли в апреле 2017 г. составил 2 329,3 млрд. рублей, что
в сопоставимых ценах составляет 100,0% к соответствующему периоду предыдущего
года, в январе - апреле 2017 г. – 9 064,7 млрд. рублей, или 98,6%. В апреле 2017 г.
оборот розничной торговли на 93,7% формировался торгующими организациями
и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка,
доля розничных рынков и ярмарок составила 6,3% (в апреле 2016 г. - 93,0% и 7,0%
соответственно).
Внешнеторговый оборот России, по данным Банка России (по методологии
платежного баланса), в марте 2017 г. составил (в фактически действовавших ценах)
50,1 млрд. долларов США (2 908,4 млрд. рублей), в том числе экспорт - 31,3 млрд.
долларов (1 820,2 млрд. рублей), импорт - 18,7 млрд. долларов (1 088,2 млрд. рублей).
Внешнеторговый оборот, по данным ФТС России, в марте 2017 г. составил
49,3 млрд. долларов США. Экспорт составил 31,6 млрд. долларов, в том числе в страны
дальнего зарубежья - 27,8 млрд. долларов, в государства-участники СНГ - 3,8 млрд.
долларов. Импорт составил 17,7 млрд. долларов, в том числе из стран дальнего
зарубежья - 15,7 млрд. долларов, из государств - участников СНГ - 1,9 млрд. долларов.
Товарооборот России со странами Евразийского экономического сою- за (ЕАЭС),
по данным ФТС России, в I квартале 2017 г. составил (в фактически действовавших
ценах) 10,9 млрд. долларов США (643,4 млрд. рублей), в том числе экспорт - 7,1 млрд.
долларов (420,0 млрд. рублей), импорт - 3,8 млрд. долларов (223,4 млрд. рублей).
В апреле 2017 г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских
цен составил 100,3%, в том числе на продовольственные товары - 100,6%,
непродовольственные товары - 100,2%, услуги - 100,2%.
Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен на
отдельные товары и услуги, подверженные влиянию факторов, которые носят
административный, а также сезонный характер, в апреле 2017 г. составил 100,2%,
с начала года - 100,8% (в апреле 2016 г. - 100,5%, с начала года - 102,6%).

10
Источник информации: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2017/info/oper-04-2017.pdf

www.cqip.ru
65

Индекс цен производителей промышленных товаров в апреле 2017 г.


относительно предыдущего месяца, по предварительным данным, составил 98,5%
Индекс тарифов на грузовые перевозки в среднем по всем видам транспорта
в апреле 2017г., по предварительным данным, составил 106,8%.
Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных
платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке,
в апреле 2017 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года
снизились на 7,6%, в январе-апреле 2017 г. - на 2,2%.
Заработная плата. Среднемесячная начисленная заработная плата работников
организаций в апреле 2017г., по оценке, составила 39 253 рубля по сравнению
с соответствующим периодом предыдущего года выросла на 6,7%, в январе-апреле
2017 г. - на 7,0%.
Численность рабочей силы, по предварительным итогам выборочного
обследования рабочей силы, в апреле 2017 г. составила 75,9 млн. человек, в том числе
в возрасте 15-72 лет - 75,8 млн. человек, или 52% от общей численности населения
страны.
Безработица. В апреле 2017 г., по предварительным итогам выборочного
обследования рабочей силы, 4,0 млн. человек в возрасте 15-72 лет, или 5,3% рабочей
силы классифицировались как безработные (в соответствии с методологией
Международной Организации Труда). В государственных учреждениях службы
занятости населения в качестве безработных было зарегистрировано 0,9 млн. человек,
в том числе 0,7 млн. человек получали пособие по безработице.
По оценке, численность постоянного населения Российской Федерации на
1 апреля 2017 г. составила 146,8 млн. человек. С начала года число жителей
России уменьшилось на 24,0 тыс. человек, или на 0,02% в результате сложившейся
естественной убыли населения. Миграционный прирост на 68,5% компенсировал
численные потери населения.
Табл. 8.1
Основные экономические и социальные показатели, %, г/г
В%к Справочно
Янв. – Апрель 2016 г, в % к Январь –
Апрель, апр.2017 г. в апрель 2016
Показатели апрелю марту г. в % к
2017 г. % к янв.-
2016 г. 2017 г. Апрелю Марту январю –
апр. 2016 г.
2015 г. 2016 г. апрелю
2015 г.
Валовой внутренний
- 100,51),2) - - 99,63) - -
продукт
Индекс
промышленного - 102,3 97,7 100,7 101,0 96,3 101,1
производства4)
Продукция сельского
315,4 100,8 113,6 100,7 103,5 113,9 103,6
хозяйства, млрд. руб.
Грузооборот
транспорта, млрд. т – 450,8 109,4 100,1 106,4 100,7 95,2 101,3
км
в том числе: - - - - - - -
железнодорожного
205,2 108,0 95,3 107,5 102,4 95,9 101,0
транспорта
Оборот розничной
2 329,3 100,0 98,7 98,6 95,7 98,3 95,2
торговли, млрд. руб.
Объем платных услуг
населению, млрд. 711,2 99,2 98,2 99,9 99,7 99,2 99,0
руб.
Внешнеторговый
оборот, млрд. долл. 50,15) 129,86) 121,17) 132,18) 77,16) 116,97) 73,18)
США
в том числе - - - - - - -
экспорт товаров 31,3 135,2 121,6 136,0 70,4 115,2 67,0
импорт товаров 18,7 121,8 120,2 125,9 90,0 119,5 85,3
Инвестиции в
основной капитал, 2 202,29) 102,32) - - 98,83) - -
млрд. руб.
Индекс - 104,1 100,3 104,5 107,3 100,4 108,1

www.cqip.ru
66

В%к Справочно
Янв. – Апрель 2016 г, в % к Январь –
Апрель, апр.2017 г. в апрель 2016
Показатели апрелю марту г. в % к
2017 г. % к янв.-
2016 г. 2017 г. Апрелю Марту январю –
апр. 2016 г.
2015 г. 2016 г. апрелю
2015 г.
потребительских цен
Индекс цен
производителей
- 107,6 98,5 111,6 101,3 101,9 104,1
промышленных
товаров4)
Реальные
располагаемые - 92,4 102,0 97,8 93,2 107,9 95,4
денежные доходы10)
Среднемесячная
начисленная
заработная плата - - - - - - -
работников
организации
номинальная, руб. 39 25310) 106,710) 102,010) 107,010) 106,1 102,8 107,3
реальная 102,5 10)
101,7 10)
102,410) 98,9 102,3 99,3
Общая численность
безработных (в
4,011) 89,6 98,6 92,9 102,3 99,0 102,5
возрасте 15-72 лет),
млн. человек
Численность
официально
зарегистрированных 0,9 83,3 96,5 86,0 103,8 99,4 106,9
безработных, млн.
человек
1)
Предварительная оценка.
2)
I квартал 2017 г. в % к I кварталу 2016 года.
3)
I квартал 2016 г. в % к I кварталу 2015 года.
4)
По видам деятельности «добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение
электрической энергией, газом и паром»; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение,
организация сбора и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений».
5)
Данные за март 2017.
6)
Март 2017 г. и март 2016 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически
действовавших ценах.
7)
Март 2017 г. и март 2016 г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах.
8)
I квартал 2017 г. и I квартал 2016 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически
действовавших ценах.
9)
Данные за I квартал 2017 года.
10)
Оценка.
11)
Предварительные данные.
Источник информации:
Федеральная служба государственной статистики (http://www.gks.ru/)

8.1.2. Анализ влияния общей политической и социально-экономической


обстановки на рынок недвижимости11
Важнейшими условиями развития национальной экономики, включая рынок
недвижимости, являются прочность государства, стабильность законодательства,
защита права собственности и развитая экономическая инфраструктура (доступные
финансовые, трудовые и сырьевые ресурсы, стимулирующее налогообложение,
свободная и справедливая конкуренция).
Основные политические события, влияющие на экономику России
Глобализация мировой экономики, являющаяся следствием развития
международных финансовых и промышленных корпораций, на фоне появления
современных информационных технологий порождает геополитические процессы,
стремительно меняющие политическую и экономическую картину мира, создает новые
условия, в которых Россия, как государство, как сложившаяся цивилизация со своей
культурой, языком и традициями стремится сохранить и упрочить свое положение:

11 Анализ подготовлен специалистами СтатРиелт. Использованные материалы:


1. Центральный банк Российской Федерации http://www.cbr.ru.
2. Федеральная служба государственной статистики. www.gks.ru.
http://www.gks.ru/free_doc/doc_2016/social/osn-08-2016.pdf.
3. Интернет-газета https://lenta.ru/news/2016/07/25/oilprices/.

www.cqip.ru
67

 Создание пояса напряженности в Азии и Европе, террористических


исламистских формирований в Ираке, Афганистане и на территории дружественной
России Сирии, смена управляющих элит в этих странах, развертывание военных баз
НАТО в странах, граничащих с Россией, угрожают еѐ безопасности и препятствуют
экономическому развитию. В таких условиях, учитывая уроки прошлого, Россия
вынуждена нести затраты на поддержание и развитие оборонного потенциала;
 Вхождение Крыма в состав Российской Федерации и поддержка Россией
русскоязычных Донецкой и Луганской областей после госпереворота в Украине в
феврале 2014 года стали поводом для введения экономических санкций стран США и
Западной Европы в отношении России с целью ограничения еѐ экономического и
политического развития;
 Вступление в войну против разрастающегося исламизма в Сирии и
подавление его основных сил позволяют России отстаивать экономические и
политические интересы на Ближнем Востоке и препятствовать разрастанию хаоса в
своем южном приграничье. Кроме того, это - противодействие Западу в его попытке
безраздельного мирового экономического и политического господства в ущерб другим
странам и, в частности, России, а также - проверка в боевых условиях и демонстрация
эффективности российского оружия;
 В отношениях с приграничной Турцией, резко ухудшившихся после сбитого
турками в ноябре 2015 года российского самолета, наметились улучшения. Турецкий
президент принес извинения России и выразил готовность компенсировать нанесенный
ущерб. Российская сторона согласилась начать процесс нормализации взаимных
отношений. Однако не всем в Турции и в мире понравилось такое изменение курса
турецкого президента и 15.07.2016 года там произошла попытка госпереворота. Эти
события привели к изменению политического курса турецкого руководства в
отношении нашей страны. В настоящее время готовятся документы о зоне свободной
торговли между двумя странами и среднесрочная программа экономического и научно-
технического сотрудничества;
 Четырехкратное обрушение мировых цен на нефть и значительное падение
цен на другие сырьевые ресурсы (газ, алюминий, никель, цинк и др.), начавшиеся с
середины 2014 года, значительно сократили доходы российского бюджета, а санкции
Запада под давлением США ограничили доступ к западному капиталу. Это побуждает
Россию к развитию политических и экономических связей с другими странами: Китаем,
Индией, Ираном, Бразилией, ЮАР, Венесуэлой и другими, а также восстанавливать и
углублять взаимоотношения со странами – бывшими советскими республиками.
Предпринимаются шаги по созданию финансовых механизмов, которые позволили бы
снизить роль западных валют в международных расчетах России и снизить финансовую
зависимость от Запада;
 Давление США на Россию проявилось в провокации с крушением
малазийского пассажирского самолета на границе с Россией и в так называемом
«допинговом скандале» в ходе летней олимпиады в Бразилии, цель которых – влиять
на Россию, создавая отрицательный политический и экономический имидж;
 На втором Восточном экономическом форуме во Владивостоке 2 – 3 сентября
2016 года подписан ряд важнейших документов о развитии российско-корейских
отношений в области торговли, промышленности и энергетики, достигнуты
предварительные договоренности о развитии российско-японских отношений и о
создании энергетического кольца (Россия, Япония, Китай, Южная Корея). Диалог
мировых лидеров по вопросам строительства инновационной, здоровой,
взаимосвязанной и инклюзивной мировой экономики продолжен на саммите G20 в
китайском Ханчжоу 4 - 5 сентября. Проведены многосторонние и двухсторонние
переговоры с участием России по вопросам преодоления политических и
экономических разногласий.
 Важным внутриполитическим событием страны стали прошедшие 18
сентября выборы в представительные органы. Значительное большинство мест в
Государственной думе сохранится за представителями партии «Единая Россия»,

www.cqip.ru
68

поддерживающей президента. Это сохранит политическую и экономическую


стабильность в обществе.
 Таким образом, несмотря на сильнейшее давление США и Западной Европы,
России удается отстаивать свои интересы и укреплять свое влияние в мире, что
положительно отразится и на экономическом развитии страны.
Диагр. 8.1
Индексы промышленного производства в % к среднемесячному значению
2013 г.

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

Диагр. 8.2
Динамика добычи полезных ископаемых в % к среднемесячному значению
2013 г.

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

www.cqip.ru
69

Диагр. 8.3
Динамика обрабатывающих производств в % к среднемесячному значению
2013 г.

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

Диагр. 8.4
Динамика химического производства в % к среднемесячному значению
2013 г.

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

www.cqip.ru
70

Диагр. 8.5
Динамика производства прочих неметаллических минеральных продуктов в %
к среднемесячному значению 2013 г.

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

Диагр. 8.6
Динамика производства машин и оборудования в % к среднемесячному
значению 2013 г.

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

www.cqip.ru
71

Диагр. 8.7
Динамика производства транспортных средств и оборудования в % к
среднемесячному значению 2013 г.

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

Диагр. 8.8
Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности
«Строительство»1) в % к среднемесячному значению 2013 г.

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

www.cqip.ru
72

Диагр. 8.9
Динамика ввода в действие жилых домов1) в % к среднемесячному значению
2013 г.

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

Объем строительно-монтажных работ в августе 2016г. составил 559,8


млрд.рублей, или 98,0% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода
предыдущего года, в январе-августе 2016г. - 3391,0 млрд. рублей, или 95,4%.
В августе 2016г. построено 81,3 тыс. новых квартир, в январе-августе 2016г. -
602,8 тыс. квартир, Индивидуальными застройщиками за январь – август построено
18,7 млн. кв. метров общей площади жилых домов или 43,6% от общего объема жилья.
Всего введено 42,8 млн. кв. м. (94,2% к аналогичному периоду прошлого года).
Диагр. 8.10
Динамика экспорта и импорта России в % к декабрю 2013 г.

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

Индекс предпринимательской уверенности в сентябре 2016г. по сравнению с


декабрем 2015г. повысился в добывающих производствах с (-5%) до (-1%), в
обрабатывающих производствах - с (-11%) до (-5%), в производстве и распределении
электроэнергии, газа и воды - с (2%) до (6%).

www.cqip.ru
73

Диагр. 8.11
Индексы предпринимательской уверенности организаций (с исключением
сезонного фактора) в%

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

Средний уровень загрузки производственных мощностей, по оценке опрошенных


руководителей, в сентябре 2016г. составил 64%. 91% респондентов считают, что их
производственные мощности обеспечат удовлетворение ожидаемого в ближайшие 6
месяцев спроса на продукцию, из них 12% указывают на избыточность имеющихся
мощностей.
Диагр. 8.12
Общая экономическая ситуация в организациях обрабатывающих производств
(баланс в процентах)

Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

Инвестиции в основной капитал в августе 2016 года составили 5302,7


млрд.рублей (95,7% м/м 2015г и 92,7% м/м 2014 года.
Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата работников
организаций за период январь – август к аналогичному периоду прошлого года
возросла на 7,3 %, реальная - снизилась на 0,3 %. Реальные располагаемые
денежные доходы снизились на 5,8 %.
Инфляция, по данным ЦБ РФ, по итогам августа с начала 2016 года составила
6,9% (сентябрь 2015г.- 10,4%).
Ключевая ставка с 19.09.2016 года составляет 10 %.
Задолженность по полученным кредитам банков и займам в целом по России на
конец июля 2016г., по оперативным данным, составила 49429,3 млрд. рублей, в том
числе просроченная - 329,5 млрд. рублей, или 0,7% от общего объема задолженности
по полученным кредитам банков и займам (на конец июля 2015г. - 0,7%).
Дефицит консолидированного федерального бюджета за период январь – июль
2016 года составил - 851,3 млрд.руб.

www.cqip.ru
74

По состоянию на 23 сентября с начала года золотовалютные резервы государства


выросли на 7,4% до 398 млрд долл. США.
Выводы и прогнозы
В 2014 – 2015 годах обрушение мирового рынка нефти и санкции США в
отношении России привели к девальвации рубля и разрыву экономических и
финансовых связей с некоторыми международными компаниями, что отрицательно
отразилось на российской экономике, в существенной степени ориентированной на
экспорт энергоносителей и на иностранные инвестиции. Это привело к дефициту
бюджета, сокращению госпрограмм и социальных расходов, снижению доходов и
инвестиционной активности, снижению потребительского спроса и к высокой
инфляции, обусловив спад в некоторых отраслях промышленности, в строительстве и
производстве основных строительных материалов, в розничной торговле и в платных
услугах населению.
В этих условиях частичный уход с отечественного рынка иностранных компаний и
импортных товаров сыграли положительную роль: у российских предприятий реального
сектора появились возможности для увеличения своей доли на внутреннем рынке и
увеличения выпуска продукции. Девальвация рубля стимулирует отечественное
производство и экспорт и дает хороший шанс для улучшения отраслевой структуры,
для развития мелкого и среднего производства, для импортозамещения. Сельское
хозяйство, сельхозпереработка и производство сельхозмашин и оборудования
показывают отличные результаты роста. Отмечен значительный рост производства в
пищевой и легкой промышленности, рост производства автобусов, грузового
транспорта и прицепов, производства машин и оборудования, металлорежущих
станков, турбин, строительных кранов и подъемно-транспортного оборудования, рост
производства машин и оборудования для металлургии, производства отделочных
стройматериалов и металлических строительных конструкций, производства котлов и
радиаторов отопления, производства искусственных и синтетических волокон, рост
производства фармацевтической продукции, медицинского оборудования и
инструментов, а также многих других важнейших для экономики видов продукции.
С начала 2016 года наблюдаются тенденции восстановления основных
экономических показателей: восстановление положительной динамики ВВП, снижение
инфляции, восстановление потребительского спроса и инвестиционной активности.
Некоторый рост цен нефти также оказал поддержку консервативной финансовой
политике государства и экономической активности бизнеса.
Положительные тренды российской экономики указывают на то, что с 2017 года
восстановится рост доходов населения и бизнеса. Это приведет к росту спроса и к
стимулированию экономики. В России есть все ключевые ресурсы: развитая
энергетика, сырье, кадровый потенциал. Для дальнейшего развития импортозамещения
требуются значительные и регулярные инвестиции в активы высокотехнологичных
отраслей. Необходимо развивать инженерно-транспортную инфраструктуру, строить
новые производственные здания и сооружения, приобретать, проектировать и
создавать современное оборудование, обучать кадры, внедрять новые технологии и
организацию эффективного производства. Однако это требует времени, терпения и
ожидать скорого перелома здесь не стоит. Реформирование структуры экономики
займет не менее десятка лет.
Важнейшей предпосылкой для экономической стабилизации являются
государственные целевые программы, которые поддерживают сегодняшнюю экономику
и разгонят инвестиционные процессы.
Учитывая количественную и географическую ограниченность мировой добычи
природных ресурсов, углеводороды (нефть и газ) сохранят свою значимость для России
и в будущем. В условиях расширяющегося мирового производства и потребления
ресурсов, в условиях повышения себестоимости добычи мировые цены на нефть не
могут искусственно удерживаться на низком уровне в течение длительного времени. С
учетом цикличности развития мировой экономики, общая тенденция роста цен на
энергоносители сохранится. По оценке экспертов Morgan Stanley, в 2016 году на
мировом рынке будет сохранятся профицит нефти, но уже в 2017-м образуется

www.cqip.ru
75

нехватка в 0,1 миллиона баррелей в сутки, которая к 2018-му увеличится в три раза. В
2019 - 2020 годах дефицит сырья составит 0,1 и 0,2 миллиона соответственно.
Потребности в нефти у Китая в последние 20-25 лет неизменно растут, а в ближайшем
будущем КНР готовится стать главным мировым импортером, обогнав США. Признаки
восстановления консолидированного контроля большинства нефтедобывающих стран
над объемами добычи и продажи нефти позволяют надеяться на стабилизацию цен на
уровне 70 долл./баррель. Вместе с тем, все понимают высокую степень
неопределенности в условиях балансирования между войной и миром.
В любом случае, России следует интенсивнее развивать импортозамещающие
перерабатывающие и высокотехнологичные отрасли, чтобы снизить внешние риски.
Таким образом, цели санкций не достигнуты. Несмотря на усиливающееся
давление со стороны правящих кругов США, Великобритании и западных СМИ,
несмотря на невиданные ранее провокационные обвинения, Россия не будет
втягиваться в большой военный конфликт. Слишком тяжелы и памятны для нас потери
Великой Отечественной войны. Применение против России летального оружия
немыслимо в силу ядерного паритета. Западу есть что терять. Придется договариваться
относительно мирно и в политике и в экономике.
Основные тенденции и перспективы рынка недвижимости
1. Внутриэкономических причин дальнейшего падения цен на объекты
недвижимости нет. В условиях мировой политической и экономической нестабильности
недвижимость, как и прежде, сохраняет свою инвестиционную значимость и важную
роль сбережения и накопления капитала.
2. Цены на недвижимость могут расти в условиях общего экономического роста,
роста доходов населения и бизнеса при отставании объемов предложения. Сегодня
ситуация в экономике и на рынке такая:
 после периода рецессии отмечаются положительные тенденции развития
основных отраслей и улучшение макроэкономических показателей, что должно
привести к восстановлению реальных доходов,
 снижение доходов, которое наблюдалось с середины 2014 года, и падение
спроса на рынке были сбалансированы снижением объемов строительства и снижением
удельных цен недвижимости.
3. Отрицательные экономические показатели 2015 года негативно повлияли на
настроение участников рынка, однако квартальные итоги 2016 года показывают, что
дно кризиса пройдено, и это дает уверенность в стабилизации рынка.
4. Рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга после падения 2015 года
уже начали расти в сегментах новостроек и элитного загородного жилья. Менее
активные региональные рынки недвижимости находятся в относительно равновесном
состоянии.
5. С начала года отмечен рост количества сделок. При этом наблюдается
снижение (-2,0%) цен на жильѐ вторичного рынка и снижение на (-5,3%) на квартиры
первичного рынка, незначительный рост цен продажи офисных (+0,6%) и торговых
(+1,2%) объектов, снижение цен на рынке аренды офисных помещений на (-1,4%) и
торговых помещений на (-2,4 %), снижение на (-3,0%) на рынке продажи и на (-0,9%)
на рынке аренды складской и производственной недвижимости.
6. В связи со снижением доходности рынка недвижимости сократились объемы
строительства, что обусловило уход с рынка некоторых менее эффективных
инвестиционных и строительных компаний. Сокращение строительства и постепенное
восстановление потребительского спроса в дальнейшем подтолкнет рынок к росту цен
и стабилизирует строительную индустрию.
7. Восстановление и господдержка ипотечного кредитования, расширение
кредитования бизнеса стабилизируют спрос, но учитывая сезонность цен
недвижимости, можно увидеть рост только к концу 2016 года.

www.cqip.ru
76

8. В последующие периоды при условии политической и экономической


стабильности, при условии восстановления экономического роста и стимулирования
потребительского спроса, смягчении финансово-кредитной политики государства и
поддержке кредитования вероятен рост спроса на недвижимость и незначительный
рост цен.
Источник информации:
https://statrielt.ru/analiz-rynka

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый


объект
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования
имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными
характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками,
признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки
недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального,
экономического, государственного и экологического характера.
Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.
Основные сегменты рынка недвижимости:
 в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и
сооружений);
 в зависимости от назначения и варианта использования объекта
недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской
недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);
 в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и
недоходной недвижимости);
 в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);
 первичный и вторичный рынок.
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные
сегменты рынка:
По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская,
многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по
своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического
бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары,
спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости
такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого
потенциала.
По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью,
регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с
традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной
аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного
капитала, заемного капитала, опционов).
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным
признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются
приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру.
Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка
недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования.
Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима
классификация объектов недвижимости по степени готовности:
 готовые объекты;
• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенные объекты.

www.cqip.ru
77

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения


недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в
свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями
покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические,
государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка
недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а
также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка
недвижимости.
Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в
соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной
мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта,
физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.
Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков
недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют
всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.
В зависимости от назначения (направления использования) объекта
недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:
1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и
комнаты).
2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-
промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).
3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).
4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли,
сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных
ископаемых).
5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по
их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви,
аэропорты, тюрьмы и др.).
В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно
разделить на:
1. Застроенные земельные участки.
2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.
3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей
застройки.
В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить
доход) подразделяются:
1. Доходная недвижимость.
2. Условно доходная недвижимость.
3. Бездоходная недвижимость.
В зависимости от степени представленности объектов:
1. Уникальные объекты.
2. Редкие объекты.
3. Широко распространенные объекты.
В зависимости от экономической активности регионов:
1. Активные рынки недвижимости.
2. Пассивные рынки недвижимости.
В зависимости от степени готовности:

www.cqip.ru
78

1. Незастроенные земельные участки.


2. Готовые объекты.
3. Не завершенные строительством объекты.
4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.
Источник информации:
статья «Сегментация рынков недвижимости» (http://market-pages.ru/ocenkanedvij/8.html)

Сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемые объекты недвижимости:


 В зависимости от объекта – рынок нежилых помещений свободного
назначения, квартир, земельных участков, зданий и сооружений.
 В зависимости от назначения и варианта использования объекта
недвижимости – коммерческая и жилая недвижимость.
 В зависимости от способности приносить доход – доходная и бездоходная
недвижимость.
 В зависимости от типа операций - рынок аренды и продажи.
 Первичный и вторичный рынок - вторичный рынок.
 В зависимости от степени представленности объектов - широко
распространенные объекты.
 В зависимости от экономической активности регионов – активный рынок.
 В зависимости от степени готовности – готовые объекты.
8.3. Рынок коммерческой недвижимости г. Краснодара (IV квартала 2016 г.)
8.3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Краснодара (IV квартала
2016 г.)
Сегмент рынка недвижимости в Краснодаре характеризуется динамичным
развитием и ростом. Офисные помещения и торговые площади распродаются или
сдаются в аренду.
В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой
недвижимости, объекты выставляются на продажу за 59 460 руб. за 1 кв.м. общей
площади. На цену 1 кв.м. влияет ряд факторов: местоположение, тип недвижимости,
уровень внутренней отделки помещений, размер земельного участка, наличие удобного
подъезда и центральных коммуникаций и т.п.
Диагр. 8.13
Статистические показатели цены 1 кв.м. коммерческой недвижимости
Краснодара

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=486

www.cqip.ru
79

По показателю среднего значения цены 1 кв.м. общей площади коммерческая


недвижимость в IV квартале 2016 года сравнялась со значением IV квартала 2009 года,
где цена 1 кв.м. составляла 59 893 руб.
Диагр. 8.14
Изменение цены 1 кв.м. коммерческой недвижимости Краснодара

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=486

Диагр. 8.15
Доля предложений о продаже коммерческой недвижимости

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=486

Больше всего предложений о продаже вышеуказанных объектов коммерческого


назначения оказалось в следующих районах города:
 Центр - 10,53%
 Российская - 7,50%
 40 лет Победы - 6,89%
 ФМР - 6,14%
 ЧМР - 5,53%
 ЗИП - 5,23%

www.cqip.ru
80

 КМР - 4,70%
 ГМР - 4,62%
 ККБ - 4,24%
 ПМР - 3,26%
 КСК - 2,95%
 ЮМР - 2,88%
 Старый Центр - 2,35%
 Московская - 2,20%
 МХГ - 2,20%
 Ростовское шоссе - 2,20%
 Красная Площадь - 0,38%
Остальные 26,21 % приходится на прочие районы Краснодара.
Если сравнивать показатели среднего значения цены 1 кв.м. общей площади по
типам недвижимости, то необходимо отметить, что в настоящее время самой дорогой
недвижимостью оказалась торговая. Среднее значение цены 1 кв.м. составило 69 294
руб., что на 9,15 % дороже показателя предыдущего квартала. Офисная недвижимость
выставляется на продажу в настоящее время из расчета 58 760 руб. за 1 кв.м. (дороже
на 9,82 %), прочая коммерческая недвижимость, предназначенная для различных
видов предпринимательской деятельности – за 60 191 руб. за 1 кв.м. (дороже на 14
%), а производственно-складская – за 47 962 руб. за 1 кв.м. (дешевле на 3,83 %).
Диагр. 8.16
Среднее значение цены 1 кв.м. по типам недвижимости

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=486

Если сравнивать уровень цен на недвижимость нежилого назначения с уровнем


цен предыдущих периодов, то необходимо отметить, что цена 1 кв.м. в основном
варьировалась в привычных для определенного типа недвижимости диапазонах. Для
магазинов этот диапазон составляет 50-60 тыс. рублей за 1 кв.м. Для офисов – 45-55
тыс. рублей, для производственно-складской недвижимости – 35-45 тыс. руб. за 1
кв.м., для прочей коммерческой недвижимости – 45-65 тыс. руб.

www.cqip.ru
81

Диагр. 8.17
Изменение цены 1 кв.м. по типам недвижимости

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=486

8.3.2. Основные показатели сегмента рынка, к которому принадлежит


оцениваемый объект
Табл. 8.2
Текущая цена предложения продажи помещений свободного назначения,
расположенных на территории г. Краснодара
Класс объектов Цена предложения, руб./кв. м
Помещение свободного назначения 33 000
Источник информации:
http://realty.kurs-kotirovka.ru/krasnodar/prodazha/psn.html

Рис. 8.1
Динамика цены предложения продажи помещений свободного назначения,
расположенных на территории г. Краснодара

Источник информации:
http://realty.kurs-kotirovka.ru/krasnodar/prodazha/psn.html

Табл. 8.3
Текущая арендная ставка помещений свободного назначения, расположенных
на территории г. Краснодара
Класс объектов Величена арендной ставки, руб./кв. м/мес.
Помещение свободного назначения 500
Источник информации:
http://realty.kurs-kotirovka.ru/krasnodar/arenda/psn.html

www.cqip.ru
82

Рис. 8.2
Динамика арендной ставки помещений свободного назначения,
расположенных на территории г. Краснодара

Источник информации:
http://realty.kurs-kotirovka.ru/krasnodar/arenda/psn.html

Табл. 8.4
Значение процента недозагрузки при сдачи в аренду, усредненные по городам
России, и границы расширенных интервалов
Активный рынок
Класс объектов
Среднее Расширенный интервал
Офисно-торговые объекты свободного
назначения и сходные типы объектов 12,3% 6,8% 17,9%
недвижимости
Источник информации: «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая
недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного
обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.)

Табл. 8.5
Значения ожидаемой текущей доходности недвижимости на ближайшие 5 лет,
усредненные по городам России, и границы расширенных интервалов
Активный рынок
Класс объектов
Среднее Расширенный интервал
Офисно-торговые объекты свободного
назначения и сходные типы объектов 12,1% 9,1% 15,2%
недвижимости
Источник информации: «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая
недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного
обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.)

8.4. Рынок жилой недвижимости г. Краснодара (IV квартала 2016 г.)


В целом по городу Краснодар установлено, что в IV квартале 2016 года среднее
значение цены 1 кв.м. общей площади квартир составило 52 208 руб., что на 0,2 %
дороже показателя среднего значения цены 1 кв.м. III квартала 2016 года.
В зависимости от района города, количества комнат, площади квартир, типа дома,
уровня внутренней отделки помещений, цена 1 кв.м. варьируется в диапазоне от 17
647 руб. до 187 500 руб.

www.cqip.ru
83

Диагр. 8.18
Статистически показатели цены 1 кв. м квартир Краснодара, руб.

Источник информации:
https://realty.south.ru/analitika/?id=483

В период со II квартала 2008 года по III квартал 2009 года среднее значение
цены 1 кв.м. квартир было выше настоящего показателя: цена 1 кв.м. варьировалась в
диапазоне от 54 тыс. до 64 тыс. руб. С IV квартала 2009 года цена 1 кв.м. снижается и
достигает показателей 44,8 тыс. – 48 тыс. руб.
С III квартала 2011 года среднее значение цены 1 кв.м. общей площади квартир
Краснодара начинает постепенно увеличиваться: с 45 тыс. руб. она достигает значения
в 52 тыс. руб.
Диагр. 8.19
Изменение цены 1 кв. м квартир Краснодара, руб.

Источник информации:
https://realty.south.ru/analitika/?id=483

По количеству выставленных на продажу квартир в настоящее время лидируют


такие районы,
как:
 Российская ул. - 11,14%
 ФМР - 10,15%
 ККБ - 9,01%
 Центр - 8,39%

www.cqip.ru
84

 ГМР - 7,42%
 ЧМР - 7,34%
 ЮМР - 7,23%
 40 лет Победы - 4,98%
 ЗИП - 4,23%
 КМР - 3,28%
 ПМР - 2,92%
 Витаминкомбинат - 2,56%
 Энка - 2,33%
 Старый Центр - 2,10%
 МХГ - 1,52%
 СМР - 1,40%
 Аврора - 1,35%
 Московская ул. - 1,21%
 Российский пос. - 1,21%
 ШМР - 0,96%
 9-я Тихая - 0,67%
 Восточно-Кругликовская - 0,63%
 Репино - 0,56%
 Авиагородок - 9 км - 0,49%
Диагр. 8.20
Доля продаж квартир по районам Краснодара

Источник информации:
https://realty.south.ru/analitika/?id=483

Остальные 6,93 % предложений распределяются по прочим районам города.

www.cqip.ru
85

Диагр. 8.21
Доля продаж квартир по количеству комнат

Источник информации:
https://realty.south.ru/analitika/?id=483

Если рассматривать структуру предложений о продаже жилья по типам квартир,


то необходимо отметить, что первое место, как обычно, принадлежит однокомнатным
квартирам: 48,89 % предложений от общего количества по городу. На долю
двухкомнатных квартир приходится 32,49 %, а трехкомнатных - 15,58 %. Меньше всего
предложений, как обычно, принадлежит многокомнатным квартирам: всего 3,04 %.
Из них самыми дорогими являются многокомнатные квартиры: среднее значение
цены 1 кв.м. составило 60 905 руб. Самый низкий уровень оказался у однокомнатных
квартир: 49 936 руб. за 1 кв.м. Среднее значение цены 1 кв.м. двухкомнатных и
трехкомнатных квартир составил 52 229 руб. и 53 869 руб. соответственно.
Диагр. 8.22
Изменение цены 1 кв. м квартир по типам

Источник информации:
https://realty.south.ru/analitika/?id=483

www.cqip.ru
86

8.5. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к
которым может быть отнесен оцениваемый объект
В ходе проведенного анализа рынка предложений по продаже/аренде сопоставимых объектов недвижимости оцениваемым
объектам, Оценщик исходил из информации, представленной на открытых интернет ресурсах, специализирующихся на купли-продаже и
аренде недвижимости в районах расположения оцениваемых объектов недвижимости. Выборки предложений по продаже и аренде
представлены в Табл. ниже.
Табл. 8.6
Результаты мониторинга рынка предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту
(наименование имущества: «Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар,
Западный округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111»)
Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)12 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
Продается коммерческое помещение. Единственное в этом доме без
г. Краснодар, арендатора. Большой пешеходный трафик. Рядом школа. Большое рекламное https://krasnodar.cian.ru/sale
1 2 550 000 39,00 65 385
просп. Чекистов, 22 поле. Вход в коммерцию отдельный. Отлично подойдет под "шоурум" офис, /commercial/158293303/
кабинет. Продажа и аренда. Рассмотрим обмен.
Помещение свободного назначения,состоящее из двух однокомнатных квартир
г. Краснодар, ул. площадью по 50м2 каждая в новом жилом комплексе в Юбилейном от НСИ-Юг,
https://krasnodar.cian.ru/sale
2 70-летия Октября, 6 600 000 100,00 66 000 рядом с храмом.Помещение расположено на 2 стороны с возможностью
/commercial/158670084/
1/2 отдельного входа ,все коммуникации.Первая линия ,оживленное место
Номер объекта: 1/539402/119
г. Краснодар, ул.
Продается коммерческое помещение в ЮМР ЖК Новый город. 56 м2. Новый https://krasnodar.cian.ru/sale
3 Генерала Шифрина, 3 300 000 56,00 58 929
ремонт. Отдельный вход. Собственный санузел. /commercial/158987329/
5
Светлое и просторное помещение с ремонтом 62м2. Ранее помещение
использовалось под стоматологию.Есть небольшой зал ожидания (ресепшн),2
рабочих зала, комната для мытья и стерилизации инструментов, столовая-
г. Краснодар, ул.
раздевалка, сан.узел,кладовка.Все коммуникации центральные,всѐ https://krasnodar.cian.ru/sale
4 70-летия Октября, 3 200 000 62,00 51 613
подключено и работает. Можно заходить ,ставить 2 кресла и работать.Можно /commercial/158670086/
15
использовать под другие виды деятельности: магазин,салон красоты,детскую
студию и т.д.
Номер объекта: 1/541939/119
Первый этаж высотного жилого дома. Окна выходят на обе стороны, два
отдельных входа, фасад выходит на проезжую часть с интенсивным
г. Краснодар, ул. движением. Состояние предчистовая отделка. Состоит из нескольких комнат https://rosrealt.ru/krasnodar/
5 7 420 000 132,50 56 000
70-летия Октября разной площади. Можно разделить на два помещения каждое со своим, kommercheskaja/237837
отдельным входом. Под различные бизнес-проекты.
БЕЗ КОМИССИЙ И %!!!
Продается офисное помещение с отделкой в ЖК "Новый Город" для успешного
г. Краснодар, бул. развития вашего бизнеса. В комплексе построено 15 многоэтажных жилых https://krasnodar.cian.ru/sale
6 5 800 000 81,30 71 341
Клары Лучко, 8 домов и всего 3825 квартир, а также проживает около 9945 жителей. Наличие /commercial/158670101/
парковки, возможность размещение наружной рекламы, высокий пешеходный

12
Все описания объектов внесены без коррекции правописания, в том виде, как указано в объявлениях на вебсайтах.
www.cqip.ru
87

Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)12 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
трафик . Все эти факторы благоприятно влияют на успех вашего предприятия.
Номер объекта: 1/543434/119
Расположен в перспективном ЖК "Новый город - 4", мкрн Юбилейный.
Включает в себя 7 комнат. 3 основных ( по 20 кв. м.) и 4 подсобных.
Цокольный этаж, автономный выход на набережную р. Кубань, Высота https://www.domofond.ru/ko
г. Краснодар,
потолков 4 м 15 см, Комнаты светлые, 2 больших окна ( 2,5 м х 2 м ). mmercheskayanedvizhimost-
7 Клары Лучко, д.14, 5 100 000 74,10 68 826
Подходит для торговли, офиса ,производства, возможна реконструкция. na-prodazhu-krasnodar-
корп. 1
Состояние предчистовой отделки. Торг при осмотре. Рассмотрю варианты 151272812
аренды или обмена на дом,участок в пригороде Краснодара или за его
пределами. Продажа от собственника. Торг.
https://www.domofond.ru/ko
г. Краснодар, Продаю помещения свободного назначения цокольного этажа,N61;62;63,
mmercheskayanedvizhimost-
8 ул.Калинина,д. 1 500 000 44,20 33 937 2помещения по 18м2 и прихожая с с/у8.2м2,отдельный вход, угловое,
na-prodazhu-krasnodar-
13/60 большие окна,можно под жильѐ.
184348277
https://www.avito.ru/krasnod
г. Краснодар, ул ar/kommercheskaya_nedvizhi
Отличное помещение с ремонтом.в ЮМР.Цокольное со стабильно работающим
9 Платановый 4 000 000 84,00 47 619 most/pomeschenie_svobodnog
арендатором.
Бульвар ,дом 4 o_naznacheniya_84_m_94535
2092
Минимальное значение 33 937
Максимальное значение 71 341
Среднее арифметическое значение 57 739
Вариация, % 21
Источник информации: данные интернет-ресурсов

Вывод: диапазон цен предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту (наименование
имущества: «Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный
округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111»), варьируется от 33 937 руб./кв. м до 71 341 руб./кв. м, среднее значение 57 739 руб./кв. м (без
учета ценообразующих факторов и минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние отделки и др. В
данном сегменте рынка основными потенциальными покупателями являются индивидуальные предприниматели и коммерческие
организации. В данном сегменте рынка основными потенциальными покупателями являются индивидуальные предприниматели и
коммерческие организации.

www.cqip.ru
88

Табл. 8.7
Результаты мониторинга рынка предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту
(наименование имущества: «Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.
Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, д.183/2»)
Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)13 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
Новое нежилое помещение, с колоннами,цоколь, угловое, без отделки
(стяжка, штукатурка), доступ к воде/канализации. Расположено на углу ул.
г. Краснодар, ул. Соколова и переулка, в многоэтажном новом доме. Высота 3,10 м.Размер https://krasnodar.cian.ru/sale
1 3 100 000 118,20 26 227
Соколова, 86/1 12.5*9,29*4.31*4,82*6 м. Первая дверь от входа. Вход с ул. Соколова. Фасад /commercial/157222223/
выходит на ул. Дзержинского, напротив Баскет-Холла. Над помещением
находится магазин "Магнит". Собственник. Игорь
Продам помещение Общей площадью 147,5 кв.м. -свободного назначения,
которое можно использовать под любой вид деятельности (до момента
продажи это был продуктовый магазин и алкомаркет, кафе) Помещение
расположено по адресу: г.Краснодар, Карасунский округ, ул.Селезнѐва 4/6(р-
он БауЦентра) На главной аллее жилого комплекса. В высоком цоколе 16-
этажного кирпичного дома. - Отдельный парадный вход. - Отдельная входная
группа (можно использовать под два разных направления деятельности
г. Краснодар, ул. одновременно) - Есть возможность сделать второй вход. - 2 больших торговых https://krasnodar.cian.ru/sale
2 4 500 000 147,50 30 508
Селезнева, 4/6 зала, помещение кафе, кабинет, 2 Санузла, подсобное помещение. - /commercial/159043991/
Несколько сплит-систем. Барная стойка. - С качественной отделкой. МПОкна.
Роллеты. Пол -плитка. Высокие потолки-3м. - Все коммуникации центральные.
Разрешенная электрическая мощность от 12кВт. - Большая парковка.
Проходное место, высокий автомобильный трафик - Готовое помещение для
любого бизнеса. Не требует дополнительных вложений- отличная возможность
начать работу и получать прибыль сразу.
- От собственника.
Продаю нежилые помещения по ул. Селезнева, 3 линия домов. Черновая
отделка. Помещение в двух уровнях. Кабинетная система. Первый этаж 150 м2
г. Краснодар, ул. https://krasnodar.cian.ru/sale
3 10 500 000 205,80 51 020 + цокольный этаж 55.8 м2. Огороженный двор. Парковка. Подойдет под салон
Селезнева /commercial/147335776/
красоты, йога-студию, офис и т.д. Красивый вид из окон на набережную зону.
Код объекта: 1000095999
г. Краснодар, Продаю цоколь 115 м2 в ЖК Панорама, рядом со стадионом Краснодар! Первая
Восточно- линия домов, подходит под любой бизнес. Жилой комплекс Панорама это 22 https://krasnodar.cian.ru/sale
4 3 300 000 115,00 28 696
Кругликовская ул., многоквартирных жилых дома со своей внутренней инфраструктурой, ваш /commercial/156362306/
30 бизнес ждут жильцы домов и гости Стадиона! Код объекта: 1004136195
Помещение находиться в новом комплексе в динамичном районе, где
сформировалась полноценная инфраструктура и присутствуют все
г. Краснодар, необходимые социально-бытовые объекты, спортивные комплексы,
Восточно- тренажерные площадки и зеленые зоны. https://krasnodar.cian.ru/sale
5 4 000 000 173,00 23 121
Кругликовская ул., Расположение привлекает приближенностью к центру столицы - данная /commercial/155903911/
30/1 локация обеспечивает удобную транспортную развязку и оптимальное
сочетание комфортного жилья и высокого социального уровня. Код объекта:
1003713964
6 г. Краснодар, 4 100 000 135,00 30 370 Коммерческое помещение, район Панорама, 0 этаж (цоколь), площадь 135 https://krasnodar.cian.ru/sale

13
Все описания объектов внесены без коррекции правописания, в том виде, как указано в объявлениях на вебсайтах.
www.cqip.ru
89

Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)13 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
Восточно- кв.м. /commercial/159207016/
Кругликовская ул., Помещение свободной планировки, находиться на первой линии, с большим
28 фасадом
Сделана хорошая предчистовая отделка, имеются все коммуникации, заведено
электричество три фазы.
Активно развивающийся район города, минимальная конкуренция, хороший
пешеходный и автомобильный трафик, транспортная доступность с любой
точки города.
Идеально подойдет под собственный бизнес или сдачу в аренду.
Возможные виды деятельности: торговля, сфера услуг, салоны красоты,
медицинский центр, детский развивающий центр, кафе, ресторан, магазин,
аптека, офис (представительство), банки (кредитные учреждения, филиалы),
парикмахерская, массажный кабинет, стоматологический кабинет и т.п.
Окупаемость 5-7 лет
Полный пакет документов. Возможно приобретение в кредит.
Прямая продажа через офис продаж! Номер помещения 9544
Пока объявление активно, продажа актуальна.
Звоните, отвечу на вопросы по телефону!
Посредников и риэлторов прошу не беспокоить!
Помещение под любой вид деятельности 110кв.м. (возможна продажа
соседнего помещения, 2 входные группы, общая площадь 222кв.м.) Отделка
г. Краснодар,
предчистовая, разводка коммуникаций, электричество, вода, дом сдан.
Восточно- https://krasnodar.cian.ru/sale
7 3 700 000 110,00 33 636 Хорошее месторасположение, активно-развивающийся район, возле стадиона,
Кругликовская ул., /commercial/157327292/
большая парковка, удобный подъезд. Идеально под фитнес-клуб, ресторан,
20
магазин, офисные помещения, или на свое усмотрение. Возможен обмен.
Рассмотрим все предложения. Код объекта: 1001986973
Коммерческое помещение в цокольном этаже в новом сданном монолитно-
кирпичном доме ЖК Губернский.
Продаю срочно помещение под коммерцию в ЖК Губернский 120 кв. м.
Свободная планировка с изолированным отдельным входом, высокими
потолками, возможностью размещения локальной рекламы, 3 окна.
Помещение в цокольном этаже в новом сданном монолитно-кирпичном доме,
г. Краснодар, ул. https://krasnodar.cian.ru/sale
8 3 600 000 120,00 30 000 окруженном жилыми домами и находящееся на конечной остановке
Героя Яцкова, 9к1 /commercial/158854515/
общественного транспорта. Оснащено всеми коммуникациями (вода,
электричество, возможность проведения слаботочки).
Потенциально интересно для привлечения высокого потока клиентов
(покупателей), т.к. вокруг в районе сданы более 15 домов и ведется
строительство новых жилых комплексов.
Номер объекта: 1/542144/119
Продаю коммерцию 117 кв.м. с РЕМОНТОМ. Селезнева 4Б. Использовать
https://www.domofond.ru/ko
можно под что угодно, подходит под любой вид деятельности. Два отдельных
г. Краснодар, mmercheskayanedvizhimost-
9 3 900 000 117,00 33 333 собственных входа. Еще есть санузел уборная. Цена 3.900.000, торг уместен.
Селезнева 4Б na-prodazhu-krasnodar-
БЕЗ НИКАКИХ РИЭЛТОРСКИХ КОМИССИЙ. 0%. ЗВОНИТЕ, все расскажу и
182216227
покажу!
Коммерческое помещение, район Панорама, 0 этаж, площадь 130 кв.м.
Помещение свободной планировки, находиться на первой линии, с большим https://www.domofond.ru/ko
г. Краснодар, ул
фасадом Сделана хорошая предчистовая отделка, имеются все коммуникации, mmercheskayanedvizhimost-
10 Восточно- 4 099 000 130,00 31 531
заведено электричество три фазы. Активно развивающийся район города, na-prodazhu-krasnodar-
Кругликовская, 28
минимальная конкуренция, хороший пешеходный и автомобильный трафик, 185291371
транспортная доступность с любой точки города. Идеально подойдет под

www.cqip.ru
90

Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)13 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
собственный бизнес или сдачу в аренду. Возможные виды деятельности:
торговля, сфера услуг, салоны красоты, медицинский центр, детский
развивающий центр, кафе, ресторан, магазин, аптека, офис
(представительство), банки (кредитные учреждения, филиалы),
парикмахерская, массажный кабинет, стоматологический кабинет и т.п.
Окупаемость 5-7 лет Полный пакет документов. Возможно приобретение в
кредит. Прямая продажа через офис продаж! Номер помещения № Пока
объявление активно, продажа актуальна. Звоните, отвечу на вопросы по
телефону! Посредников и риэлторов прошу не беспокоить!
Минимальное значение 23 121
Максимальное значение 51 020
Среднее арифметическое значение 31 844
Вариация, % 23
Источник информации: данные интернет-ресурсов

Вывод: диапазон цен предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту (наименование
имущества: «Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ,
ул. Ставропольская, д.183/2»), варьируется от 23 121 руб./кв. м до 51 020 руб./кв. м, среднее значение 31 844 руб./кв. м (без учета
ценообразующих факторов и минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние отделки и др. В данном
сегменте рынка основными потенциальными покупателями являются индивидуальные предприниматели и коммерческие организации.
Табл. 8.8
Результаты мониторинга рынка предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости оцениваемым объектам
(наименование имущества: «Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край,
г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2», «Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.)
Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская,
д.183/2», «Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.) Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской
округ, ул. Ставропольская, д.183/2» и «Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв. м.) с оборудованием (парикмахерская)
Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, дом №183/2»)
Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)14 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
https://www.domofond.ru/ko
г. Краснодар, ул.
mmercheskayanedvizhimost-
1 Ставропольская, д. 650 000 20,00 32 500 -
na-prodazhu-krasnodar-
107/9
183698363
Продам или Сдам нежилое помещение 20кв.м в цоколе под любой вид https://www.domofond.ru/ko
г. Краснодар, ул.
2 639 000 20,00 31 950 деятельности, в т.ч. интернет класс и др. mmercheskayanedvizhimost-
Линейная, д.19
ЧМР ул. (Чехова, рядом Ставропольская)- Линейная,д.19 - отличное место для na-prodazhu-krasnodar-

14
Все описания объектов внесены без коррекции правописания, в том виде, как указано в объявлениях на вебсайтах.
www.cqip.ru
91

Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)14 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
Вашего бизнеса. 178177626
Продажа- 639 тыс.р
Аренда- 7 тыс.р. + Комм.услуги + Залог 7 тыс.р.
Ремонт, мет. дверь, мощная сплит-система, большая стоянка, место для
рекламы, с/у в коридоре с гор. и хол. водой, скоростной интернет -
оптоволокно (100 Мбит) + беспроводной WI-FI. Торг.
https://www.avito.ru/krasnod
ar/kommercheskaya_nedvizhi
г. Краснодар,
3 1 350 000 41,00 32 927 помещение с ремонтом.на обмен 150000 most/pomeschenie_svobodnog
ул.Селезнева 4/6
o_naznacheniya_41_m_74805
3237
Продается офис, состоящий из двух комнат и сан.узла, своя входная группа. В https://www.ayax.ru/kommer
г. Краснодар, ул.
4 1 800 000 50,00 36 000 помещении сделан ремонт, остается офисная корпусная мебель, сплитсистема, cheskaya-
Линейная
жалюзи. nedvizhimost/1004246991/
Помещение свободного назначения в цокольном этаже в мкр Черѐмушки.
Центральные коммуникации, предчистовая отделка, высота потолков -2.75м.
г. Краснодар, ул. Окна выходят на две стороны дома, плюс тамбур - прихожая. Вариант для
https://krasnodar.cian.ru/sale
5 Ставропольская, 1 850 000 51,00 36 275 открытия своего индивидуального бизнеса: парикмахерской, студии, агентства
/commercial/158293265/
107 недвижимости, офиса и т.д. Отличная транспортная развязка, доступность к
остановкам общественного транспорта, асфальтированный подъезд, парковка.
Код объекта: 1000043775
https://www.domofond.ru/ko
Продам цокольное помещение 40 м кв( две смежные комнаты по 20 м кв).
г. Краснодар, ул mmercheskayanedvizhimost-
6 1 260 000 40,00 31 500 Сделан ремонт, проведен интернет, вода, на окнах стоят решетки. Дом
Линейная, 15 na-prodazhu-krasnodar-
заселен. хорошие соседи.Торг.
182767638
Продается цокольное помещение 20 м кв. новый ремонт в светлых тонах, есть
https://www.domofond.ru/ko
возможность подключить интернет и телефон, есть ТВ, выведена вода и
г. Краснодар, ул mmercheskayanedvizhimost-
7 540 000 20,00 27 000 канализация. Санузел в общем холле. На окнах решетки. Двойная дверь
Линейная, 2 na-prodazhu-krasnodar-
металлопластиковкая и железная. Дом в котором находится помещение уже
182768038
сдан и заселен.
https://www.domofond.ru/ko
Продается коммерческое помещение общего назначения.
г. Краснодар, ул им mmercheskayanedvizhimost-
8 1 300 000 43,00 30 233 Евроцоколь, с ремонтом, под любой вид деятельности. с/у на 4 офиса.
Селезнева, 4/10 na-prodazhu-krasnodar-
Выгодная цена, в сравнении с другими в данном районе! СРОЧНО!
184478612
СРОЧНО!!!!Продам помещение под коммерцию,в цокольном этаже ,с новым https://www.domofond.ru/ko
г. Краснодар, ул им ремонтом.На полу кафель,натяжные потолки(высота 3,3м).Есть два mmercheskayanedvizhimost-
9 1 100 000 35,00 31 429
Селезнева, 4/5 окна,комната светлая.Есть все удобства.В районе Бауцентра ( до ул. na-prodazhu-krasnodar-
Ставропольской 5 мин).Возможен небольшой торг!Собственник. 178323327
Продаю коммерцию 117 кв.м. с РЕМОНТОМ. Селезнева 4Б. Использовать https://www.avito.ru/krasnod
можно под что угодно, подходит под любой вид деятельности. Два отдельных ar/kommercheskaya_nedvizhi
г. Краснодар,
10 3 900 000 117,00 33 333 собственных входа. Еще есть санузел уборная. Цена 3.900.000, торг уместен. most/pomeschenie_svobodnog
Селезнева 4Б
БЕЗ НИКАКИХ РИЭЛТОРСКИХ КОМИССИЙ. 0%. ЗВОНИТЕ, все расскажу и o_naznacheniya_117_m_1213
покажу! 804778
https://www.avito.ru/krasnod
СРОЧНО!!!!Продам помещение под коммерцию,в цокольном этаже ,с новым
ar/kommercheskaya_nedvizhi
г. Краснодар, ул им ремонтом.На полу кафель,натяжные потолки(высота 3,3м).Есть два
11 1 100 000 35,00 31 429 most/pomeschenie_svobodnog
Селезнева, 4/5 окна,комната светлая.Есть все удобства.В районе Бауцентра ( до ул.
o_naznacheniya_35_m_91746
Ставропольской 5 мин).Возможен небольшой торг!Собственник.
9868
г. Краснодар, ул. Продаю помещение площадью 19.2 м.кв. в цокольном этаже по адресу ул. https://www.avito.ru/krasnod
12 615 000 19,20 32 031
Селезнѐва, 4/7 Селезнева 4/7 (в непосредственной близости от бауцентра) в помещении ar/kommercheskaya_nedvizhi

www.cqip.ru
92

Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)14 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
выполнена отделка под ключ, электропроводка для установки розеток most/pomeschenie_svobodnog
(предусмотрено место с розеткой для установки сплит системы) и o_naznacheniya_19.2_m_779
светильников освещения, установлен щиток со счетчиком (отдельный 852348
электроучет). Отопление центральное. Имеется открывающееся окно. Перед
помещением оборудован общий тамбур с дверью на 2 помещения (это и
соседское смежное помещение), в тамбуре выполнена предчистовая отделка
стен, на полу плитка, выполнено освещение. В цоколе имеется общее
помещение для обустройства сан. узла, также есть возможность оборудовать
сан. узел в помещении. На улице рядом со входом имеется парковка. Хорошее
теплое помещение. Пригодно для жилья. Подробности на фото и по телефону.
Собственник.
Минимальное значение 27 000
Максимальное значение 36 275
Среднее арифметическое значение 32 217
Вариация, % 8
Источник информации: данные интернет-ресурсов

Вывод: диапазон цен предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости оцениваемым объектам (наименование
имущества: «Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский
внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2», «Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский
край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2», «Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.) Россия,
Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2» и «Нежилое помещение 31 (S-
19,45 кв. м.) с оборудованием (парикмахерская) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
Ставропольская, дом №183/2»), варьируется от 27 000 руб./кв. м до 36 275 руб./кв. м, среднее значение 32 217 руб./кв. м (без учета
ценообразующих факторов и минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние отделки и др. В данном
сегменте рынка основными потенциальными покупателями являются индивидуальные предприниматели и коммерческие организации.
Табл. 8.9
Результаты мониторинга рынка предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту
(наименование имущества: «Квартира. 64-65 (S- 437,9/171,6 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.
Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, дом №183/2, кв. 64,65»)
Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)15 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
Продается 4-х комнатная меблированная квартира в чмр, на третьем этаже.
г. Краснодар, ул. Квартира очень просторная, светлая с высокими потолками. Отличная
https://krasnodar.cian.ru/sale
1 Ставропольская, 4 250 000 79,0 53 797 планировка, к каждой комнате отдельный вход, удобная для комфортного
/flat/159363492/
183/1 расположения мебели. Комнаты соединяет огромный коридор. Санузел
раздельный, окна не продувают. В квартире остается вся мебель. Есть 2

15
Все описания объектов внесены без коррекции правописания, в том виде, как указано в объявлениях на вебсайтах.
www.cqip.ru
93

Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)15 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
просторных балкона, которые можно использовать как для хозяйственных
целей, так и для оборудования рабочей зоны или для комфортного отдыха.
Площадь квартиры составляет 68м2 плюс к этому идет 11м2 дополнительной
комната, которая используется как кабинет, а вы можете ее использовать, как
пожелаете. Данная комната узаконена, что дает вам возможность
использовать ее как захотите. Данная комната узаконена, входит в часть
квартиры. Имеет отдельный вход, внутри находится умывальник, туалет и
огромное окно.
Квартира находится в удобном районе. Рядом школа, дет/сад, поликлиника.
Удобная транспортная развязка. Прекрасные детские площадки, рестораны,
кафе, кинотеатр, спортивный стадион в шаговой доступности. Рядом тц
Медиаплаза, Галактика, Восточный рынок, Кубгу.
Доп. описание: санузел раздельный, плита электрическая, деревянные окна, в
доме есть: детская площадка, открытый двор, наземный паркинг, лифт
пассажирский, косметический ремонт, также имеются: телефон, интернет,
кабельное телевидение, кондиционер, счетчики холодной и горячей воды,
домофон, железная дверь, , кухонный гарнитур, шкаф-купе, Номер в базе:
886115.
г. Краснодар,
Нужна по-царски большая квартира в элитном доме и по выгодной цене? Так, https://krasnodar.cian.ru/sale
2 Старокубанская 4 995 000 166,0 30 090
вот она! Интересно? Тогда, звоните прямо сейчас! Код объекта: 1004054496 /flat/155896236/
ул., 129
Квартира улучшенной планировки на пересечении ул. Старокубанской и
г. Краснодар, ул.Ставропольской Просторные комнаты. Большой холл. Кухня-столовая.Два
https://krasnodar.cian.ru/sale
3 Старокубанская 5 850 000 116,0 50 431 санузла.Балкон, лоджия. В районе с развитой инфраструктурой.Рядом
/flat/159205703/
ул., 123 университет, школа-гимназия, дет.садик, почта, парк. Торговые
центры.рынок, хорошее транспортное сообщение.
Продаю 4-х комнатную квартиру площ. 124 кв. м на 5 этаже 6-этажного кир.
дома. Квартира с евроремонтом и мебелью. Площадью 124 кв. м, в двух
уровнях (пентхаус). Дом монолит-кирпич 2011 года постройки, без лифта, с
большой парковкой. На первом уровне расположены прихожая, кухня-
столовая, гостиная, просторный сан/узел и спальная. На втором уровне
находятся две просторные спальни, гардеробная и второй сан/узел. Натяжные
г. Краснодар, пер. https://krasnodar.cian.ru/sale
4 6 200 000 123,7 50 121 глянцевые потолки, мп окна, тѐплые полы, испанская плитка, электрокамин,
Юшковский, 24 /flat/159365695/
инверторные сплит-системы во всех ком-тах, кухонная техника, спутниковая
антенна, проводной интернет и телевидение от Ростелекома.
Доп. описание: санузел раздельный, пластиковые окна, в доме есть: открытый
двор, наземный паркинг, лифт пассажирский, современный ремонт, также
имеются: телефон, интернет, кабельное телевидение, домофон, железная
дверь, Номер в базе: 1551130.
Хочешь купить квартиру?! Квартира в которой сделан качественный ремонт из
дорогих материалов!Дом выполнен из кирпича, что гарантирует хорошую
тепло- и звукоизоляцию. Чистый подъезд после ремонта, и пассажирский
лифты, без посторонних запахов,Удобная и функциональная планировка.
Полностью готова к проживанию, большая площадь квартиры и ремонт, один
г. Краснодар, пер. https://krasnodar.cian.ru/sale
5 7 700 000 143,8 53 547 из самых развитых районов города, трамвай, троллейбус, в пешей доступности
Юшковский, 24 /flat/159365780/
ул. Ставропольская и рынок "Вишняки", институт, школы и детские сады.
Звоните!
Доп. описание: санузел раздельный, пластиковые окна, в доме есть: открытый
двор, наземный паркинг, лифт пассажирский, ремонт по дизайн-проекту,
также имеются: телефон, интернет, кабельное телевидение, домофон,

www.cqip.ru
94

Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)15 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
железная дверь, Номер в базе: 1563411.
iцианd https://krasnodar.cian.ru/sale/flat/159365780/
3-х комнатная квартира на 4 этаже в новом (2014 года) монолитно кирпичном
доме бизнес-класса от застройщика ЮРСК. Кухня - столовая зона 13,1 кв.м
рабочая зона 4,2 кв.м санузел 2,2 кв.м ванная 4,2 кв.м. комнаты
22,7кв.м,15,9кв.м,16,6кв.м. коридор 13,1 кв.м. Район сформированный и
обжитой имеет одну из самых развитых инфраструктур города .в двух
остановках Кубанский Гос.Университет, и другие ВУЗы, в шаговой доступности
г. Краснодар, филиал Политехнического университета, школы, садики, рынки, поликлиники, https://krasnodar.cian.ru/sale
6 4 700 000 100,0 47 000
Кубанская ул., 54 подстанция скорой мед.помощи; отличная транспортная развязка со всеми /flat/157957680/
районами города, остановки трамвая,троллейбуса, маршрутных такси,4
гипермаркета(табрис,окей,ашан,магнит), 3 ТРЦ(сбс,галактика,меридиан),
парк"Солнечный остров" в котором, сафари парк, ледовая арена, прекрасные
прогулочные дорожки,места отдыха и досуга.В подьезде 2 лифта велмакс!
Номер объекта: 1/629495/115
iцианd https://krasnodar.cian.ru/sale/flat/157957680/
Эта квартира отличный вариант для большой и дружной семьи. Почему именно
эта квартира? Все просто, большая площадь за доступную цену. Есть
г. Краснодар, ул. https://krasnodar.cian.ru/sale
7 2 900 000 90,0 32 222 пристройка, все узаконено. Через дорогу 4 лицей, д/с 116, рынок Бургасский,
Бургасская, 50 /flat/155894462/
остановка трамвая 6,7,22,12, удобный выезд в любой район города. Звоните.
Код объекта: 1001253944
ЖК "Привилегия", ул Селезнева 4/15, микрорайон "Черемушки".
Жилой комплекс СДАН И ВВЕДЕН В ЭКСПЛУАТАЦИЮ!
Продаю просторную 3комнатную квартиру с общей площадью 100м2.
Шикарная квартира по всем параметрам! На этом этаже с балкона квартиры
открывается красивейший панорамный вид на город!
Дом строился по 214-Федеральному закону, на строительство и на ввод в
эксплуатацию есть все необходимые документы.
Основным материалом строительства использовались
г. Краснодар, ул. монолит и кирпич, отделка в квартирах качественная предчистовая, https://krasnodar.cian.ru/sale
8 3 898 000 100,0 38 980
Селезнева, 4/15к1 коммуникации все центральные. /flat/156536405/
Лучшее место для жизни в Краснодаре именно здесь!
Микрорайон "Черемушки" является одним из лучших районов города
Краснодара, уровень развития инфраструктуры здесь высок!
ВУзы, школы, детские сады, трамвай, троллейбус, поликлиники, больница,
аптеки, магазины, спортивные центры, это и многое другое находиться в
шаговой доступности!
По всем техническим вопросам звоните по номеру телефона который указан в
объявлении.
Продается двухуровневая 5-комнатная квартира в Краснодаре;
Расположена на верхних этажах 11-этажного дома .В квартире выполнен
г. Краснодар, ул.
качественный ремонт .Оборудованная ванная/санузел, паркетные полы https://krasnodar.cian.ru/sale
9 Ставропольская, 6 300 000 126,0 50 000
Удобно расположена внутри жилого района на берегу озера, рядом с ул. /flat/157997062/
183/1
Ставропольская .Просторная кухня, гардеробная
В качестве дополнения идет отдельная кладовая 8 кв.м на этаже
Продается 3-комнатная квартира в городе Краснодаре, район Черѐмушки
(ЧМР), Юшковский переулок, на 5-м этаже 6-этажного монолитно-кирпичного
г. Краснодар, пер. https://krasnodar.cian.ru/sale
10 5 000 000 115,0 43 478 дома, 2013 года постройки. Общая площадь квартиры 115 кв. метров.
Юшковский /flat/158121894/
Квартира подготовлена к ремонту, уже сделана часть работ. Отличное
месторасположение. Рядом вся инфраструктура - детские сады, школа,

www.cqip.ru
95

Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)15 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
магазины. Хорошая транспортная развязка, рядом остановки общественного
транспорта. Номер в базе компании: 11572341
Продается просторная двухкомнатная квартира, расположена в микрорайоне
Черемушки, пер. Юшковский. Развития инфраструктура: транспорт, детские
сады, школа, КубГУ, колледжи, супермаркеты.
г. Краснодар, пер. Квартира предчистовая, установлены везде стеклопакеты, витражное https://krasnodar.cian.ru/sale
11 4 000 000 90,1 44 395
Юшковский, 24 остекление. Входная дверь сейфовая. /flat/158766520/
Рядом с домом строится многоуровневая парковка.
Номер объекта: 1/542082/119
iцианd https://krasnodar.cian.ru/sale/flat/158766520/
Продаѐтся 3-комнатная квартира в городе Краснодаре, район Черѐмушки
(ЧМР), Юшковский переезд, на 5 этаже 5-этажного кирпичного дома 2013 года
постройки. Квартира на двух уровнях (5 этаж с мансардой), общая площадью
163 кв. метра. Отличное состояние - с новым ремонтом. На 1-м этаже кухня
г. Краснодар, пер. (встроенный кухонный гарнитур), большая гостиная, санузел, гардеробная, https://krasnodar.cian.ru/sale
12 7 400 000 163,0 45 399
Юшковский, 24 деревянная лестница. На 2-м этаже две спальни (гардеробная), санузел. Дом /flat/158284368/
бизнесс- класса, находится в тихом дворе. Рядом Кубанский Государственный
Университет, вещевой рынок, трамвайные пути в шаговой доступности,
троллейбусная линия в шаговой доступности, "Магнит", 4 детских сада, 2
школы, Сбербанк, магазины. Номер в базе компании: 11580231
Квартира современной планировки: большие комнаты, большая кухня. Не
переплачивай за чужой ремонт, создай свой уютный мир для себя и близких!
Реализуй свои дизайнерские замыслы и живи с удовольствием! Здесь тихий
г. Краснодар, пер. https://krasnodar.cian.ru/sale
13 3 990 000 93,0 42 903 уголок, а рядом всѐ, за что мы любим Краснодар: яркие витрины магазинов,
Юшковский /flat/155897805/
движение и шум большого города. В шаговой доступности две школы,
трамвай, мед.колледж, КубГУ. Черѐмушки, одним словом! Код объекта:
1000984290
Минимальное значение 30 090
Максимальное значение 53 797
Среднее арифметическое значение 44 797
Вариация, % 17
Источник информации: данные интернет-ресурсов

Вывод: диапазон цен предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту (наименование
имущества: «Квартира. 64-65 (S- 437,9/171,6 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
Ставропольская, дом №183/2, кв. 64,65»), варьируется от 30 090 руб./кв. м до 53 797 руб./кв. м, среднее значение 44 797 руб./кв. м
(без учета ценообразующих факторов и минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние отделки и
др.

www.cqip.ru
96

Табл. 8.10
Результаты мониторинга рынка предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту
(наименование имущества: «Индивидуальный жилой дом и земельный участок. Российская Федерация, Республика
Адыгея, Теучежский район, поселок ГТ Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом №8»)
Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)16 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
Республика Адыгея, Продается участок для строительства дома. Тихое место.Спокойная улица,
https://www.cian.ru/sale/subu
1 Теучежский район, 800 000 800 1 000 асфальт. Газ по меже. Экологически чистое место. Рядом ТРК "ОZ"
rban/158541930/
пгт Тлюстенхабль Подробности по телефону. Код объекта: 1004370830
Земельный участок 10 соток в центре пгт. Тлюстенхабль, Адыгея, в
собственности. Участок ровный, сухой. Подведены все коммуникации: вода,
Республика Адыгея,
электричество, канализация, газ. Под строительство жилого дома. Рядом уже https://www.cian.ru/sale/subu
2 Теучежский район, 1 100 000 1 000 1 100
все застроено и застраивается (много приезжих из других регионов РФ). Есть rban/157929201/
пгт Тлюстенхабль
дорога, магазины, детский сад, школа, канал 20 метров. Код объекта:
1003093252
Республика Адыгея, https://www.domofond.ru/uch
3 Теучежский район, 800 000 1 000 800 Продаю 10 соток земли, торг уместен astokzemli-na-prodazhu-
пгт Тлюстенхабль tlyustenhabl-183258193
Продается земельный участок в живописном месте, рядом река КУБАНЬ в
Республика Адыгея, тихом в поселке ТЛЮСТЕНХАБЛЬ.На участке свет, вода, газ.Центральная https://www.domofond.ru/uch
4 Теучежский район, 2 100 000 2 000 1 050 улица, участок огорожен, рядом магазины, школа, дет.садик.6 км от города astokzemli-na-prodazhu-
пгт Тлюстенхабль Краснодара, маршрутки ходят с промежутком в 20 минут, документы в tlyustenhabl-181675170
порядке. Хозяин.
Продам земельный участок, под ижс, 10 соток, напротив с посѐлке
Республика Адыгея,
Тлюстенхабль. Река Кубань в пяти минутах ходьбы. Остановка в 10 метрах, https://www.cian.ru/sale/subu
5 Теучежский район, 950 000 1 000 950
магазины и вся инфраструктура присутствует. вода и электричество есть, газ . rban/32031019/
пгт Тлюстенхабль
Все документы на руках. Не агенство, хозяин. Продажа очень срочная.
Республика Адыгея,
Тихая улица, с дачными участками. Дружелюбные соседи. 200 метров до https://www.cian.ru/sale/subu
6 Теучежский район, 1 100 000 900 1 222
кубани. rban/158910657/
пгт Тлюстенхабль
Продается земельный участок без построек в пгт. Тлюстенхабль. Общая
Республика Адыгея, https://www.domofond.ru/uch
площадь 13 соток.. Есть возможность подключения газа, воды, света и
7 Теучежский район, 1 300 000 1 300 1 000 astokzemli-na-prodazhu-
канализации (все коммуникации проходят рядом с участком) СРОЧНО!!!
пгт Тлюстенхабль tlyustenhabl-177647735
СОБСТВЕННИК!!! ТОРГ.УМЕСТЕН.Обмен не интересуюсь. писать смс.
Срочно продам по самой низкой цене!!!Продается земельный участок под ИЖС
Республика Адыгея,
в центре пгт.Тлюстенхабль ,10сотк ,фасад 35м. Свет,газ,вода по меже. Рядом https://www.cian.ru/sale/subu
8 Теучежский район, 1 100 000 1 000 1 100
почта,садик, остановка в 2 минутах ходьбы, до 5 школы минут 8 пешком. rban/137695801/
пгт Тлюстенхабль
Участок засыпан и поднят на полметра выше дороги. Собственник!!
Республика Адыгея, https://www.domofond.ru/uch
Продаѐтся земельный участок ,все вопросы по телефону ..звонить до
9 Теучежский район, 1 050 000 1 000 1 050 astokzemli-na-prodazhu-
21:00..торг
пгт Тлюстенхабль tlyustenhabl-185387846
Республика Адыгея, https://www.domofond.ru/uch
Продам участок в хорошем, тихом месте.Свет, вода проходят по участку, газ
10 Теучежский район, 900 000 1 000 900 astokzemli-na-prodazhu-
20 метров.Рядом уже живут соседи.
пгт Тлюстенхабль tlyustenhabl-184623905
Республика Адыгея, Продам участок в хорошем, тихом месте.Свет, вода проходят по участку, газ https://www.domofond.ru/uch
11 900 000 1 000 900
Теучежский район, 20 метров.Рядом уже живут соседи. astokzemli-na-prodazhu-

16
Все описания объектов внесены без коррекции правописания, в том виде, как указано в объявлениях на вебсайтах.
www.cqip.ru
97

Цена Цена
№ Площадь,
Местоположение предложения, предложения, Описание (объявление)16 Источник информации
п.п. кв. м
руб. руб./кв. м
пгт Тлюстенхабль tlyustenhabl-184623905

Минимальное значение 800


Максимальное значение 1 222
Среднее арифметическое значение 1 007
Вариация, % 12
Источник информации: данные интернет-ресурсов

Вывод: диапазон цен предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту (наименование
имущества: Индивидуальный жилой дом и земельный участок. Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский район, поселок
ГТ Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом №8), варьируется от 800 руб./кв. м до 1 222 руб./кв. м, среднее значение 1 007 руб./кв. м (без
учета ценообразующих факторов и минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, наличием/отсутствием
инженерных коммуникаций и др.
Табл. 8.11
Результаты мониторинга рынка аренды сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту (наименование
имущества: «Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный
округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111»)
Величена
Площадь,
№ п.п. Местоположение арендной ставки, Описание (объявление)17 Источник информации
кв. м
руб./кв. м/год
Собственник!!! Без риэлторской комиссии!!!
Сдаю офисное помещение в Центре, ул. Кожевенная/Минская, 1/16
г. Краснодар, ул. этаж, монолитно-кирпичного дома, 36 м2, два кабинета, с/узел, https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/15
1 36,0 6 660
Минская, 122/7 подсобное помещение. Есть необходимая мебель (столы, стулья, 8522476/
шкафы), две сплитсистемы, сейф, микроволновка, мониторы.
При необходимости могу освободить помещение от мебели.
г. Краснодар, просп. https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/15
2 39,0 6 154 Вход в коммерческий блок отдельный.
Чекистов, 22 5901134/
https://www.avito.ru/krasnodar/kommerchesk
г. Краснодар, 70 лет Сдается помещение 50 кв.м. под коммерцию на первом этаже, с
3 51,0 7 059 aya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_51_
октября 1/2 отдельным входом. Сан.узел. Сплит система.
m_1111101377
г. Краснодар, Отдельный вход.Состоит из 3х комнат(20,20,11)+8кв. м https://www.domofond.ru/kommercheskayane
4 59,0 8 136
пр.Чекистов22 коридор.До1августа работает стоматология. dvizhimost-v-arendu-krasnodar-185336475
Сдается торговое помещение в самом развитом районе г. Краснодара.
Место расположение ЮМР. Общая площадь 192,7 кв.м. Первый этаж,
свободная планировка, витражное остекление, заведено 15 кВт,
г. Краснодар, ул. 70- https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/15
5 192,0 8 438 высокие потолки, фасад на проезжую часть. Возможность поделить на
летия Октября 7225389/
два помещения. Хороший пешеходный и автомобильный трафик. Рядом
работает сетевые компании Магнит косметик, магнит, черри, аптеки,
дет. магазины. Отличный вариант для открытия своего магазина и

1717
Все описания объектов внесены без коррекции правописания, в том виде, как указано в объявлениях на вебсайтах.
www.cqip.ru
98

Величена
Площадь,
№ п.п. Местоположение арендной ставки, Описание (объявление)17 Источник информации
кв. м
руб./кв. м/год
развития своей сети. Код объекта: 1004559151
Чекистов 13, отдельный вход на проспект Чекистов, большой трафик.
Рядом Магазин "Фебус", Магнит, платановый бульвар, рынок
Юбилейный. Очень хороший пешеходный трафик.
Отдельный вход, свежий ремонт. Возможно оставить часть мебели.
г. Краснодар, https://www.domofond.ru/kommercheskayane
6 33,0 5 818 Хороший, чистый санузел.
проспект Чекистов 13 dvizhimost-v-arendu-krasnodar-184443543
2 комнаты.
Не под все виды деятельности (пивные магазины, общепиты,
продуктовые - нет).
По всем вопросам звоните, пишите на электронный адрес.
Сдается в аренду отличное место в крупном заселенном жилом
массиве! Свободная планировка, есть колонны, 22 кВт., потолки 3
метра, изначально коммерческое, сделан ремонт. Отлично подойдет
г. Краснодар, ул. https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/15
7 150,0 5 200 для магазина разливного пива, мяса, колбасных изделий,
Кожевенная 7275480/
парикмахерской, салона красоты и другие. Звоните! Код объекта:
1004619322
iцианd https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/157275480/
г. Краснодар, ул.
https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/15
8 Генерала Шифрина, 35,0 8 232 В помещении выполнен ремонт
4706390/
1/1
Сдаѐтся помещение под офис, кабинет, без мебели. Находится на
первом этаже многоэтажного жилого дома, расположенного на первой
г. Краснодар, https://www.domofond.ru/kommercheskayane
9 20,0 7 800 линии вдоль проспекта Чекистов. Есть дополнительное помещение 10
Чекистов пр-кт 38 dvizhimost-v-arendu-krasnodar-185150878
кв.м, которое можно использовать для размещения рекламной
продукции или в качестве места для ожидания клиентов.
Сдается в аренду коммерческое помещение, S- 101.8 кв.м., в
оживленном, проходном месте, пр-т Чекистов. Помещение с отличным
г. Краснодар, https://www.domofond.ru/kommercheskayane
10 101,8 8 251 ремонтом, сплит системой, двумя сан.узлами, дополнительным рабочим
Чекистов пр-кт dvizhimost-v-arendu-krasnodar-185211179
входом. Большая парковка, витражное остекление входной группы.
Идеально подходит под магазин, кафе, салон или офис.
Минимальное значение 5 200
Максимальное значение 8 438
Среднее арифметическое значение 7 175
Вариация, % 16
Источник информации: данные интернет-ресурсов

Вывод: диапазон арендных ставок сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту (наименование имущества:
«Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный округ,пр.Чекистов, дом
№20,кв.111»), варьируется от 5 200 руб./кв. м в год до 8 438 руб./кв. м в год, среднее значение 7 175 руб./кв. м в год (без учета
ценообразующих факторов и минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние отделки и др.

www.cqip.ru
99

Табл. 8.12
Результаты мониторинга рынка аренды сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту (наименование
имущества: «Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар,
Карасунский округ, ул. Ставропольская, д.183/2»)
Величена
Площадь,
№ п.п. Местоположение арендной ставки, Описание (объявление)18 Источник информации
кв. м
руб./кв. м/год
г. Краснодар, жлобы https://www.domofond.ru/kommercheskayane
1 222,0 4 595 Предчистовая отделка вода электричество отопление пишите на почту
139 dvizhimost-v-arendu-krasnodar-156487720
Помещения свободного назначения (возможно под представительство
или офис, сферу услуг, медицинские услуги и т.п.).
Расположен на первом этаже монолитно-кирпичного многоквартирного
жилого дома, построенного на берегу озера.
Заезд с ул. Ставропольской, во двор перед "Табрисом" (напротив парка
"Солнечный остров").Парковка оборудована шлагбаумом на пульте
д/у.
В непосредственной близости находятся офисные здания по
ул.Старокубанской, а также множество жилых высоток.
В помещениях сделан качественный современный ремонт.
г. Краснодар,
Установлены сплит-системы. https://www.domofond.ru/kommercheskayane
2 Ставропольская 340,0 5 294
В настоящее время действующий фитнесс-клуб: dvizhimost-v-arendu-krasnodar-180644261
улица, 207/1
- тренажерный зал,
- 2 зала для групповых занятий,
- кардиозал,
- массажный кабинет,
- косметологический кабинет,
- раздевалка с сауной,
- виброплатформа, термотерапия, каллогенарий, роликовый массаж.
Фитнесс оборудован современными тренажерами.
Предлагаю аренду готового бизнеса.
Также рассматриваю различные варианты использования помещения.
г. Краснодар, им
Помещение с ремонтом в отличном проходном месте. Сделано под https://www.domofond.ru/kommercheskayane
3 Писателя Знаменского 258,0 5 581
кафе, но можно под другой вид деятельности. dvizhimost-v-arendu-krasnodar-179480630
пр-кт 12
Сдаю универсальное нежилое помещение площадью 77,2 кв.м., в
цокольном этаже 16-ти эт. жилого дома ЖК Панорама. Отдельный
вход, оборудован металической решеткой. Сделан отличный ремонт.
г. Краснодар, Потолок армстронг-диодные энергосберегающие светильники; пол-
Восточно- плитка (коричневого блестящего оттенка); стены покрашены краской, https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/15
4 77,2 4 380
Кругликовская ул., цвет-кофе с молоком; на окнах жалюзи;. Вентиляция, пожарная 4447540/
30/1 сигнализация, охранная сигнализация, отопление. Санузел в кафеле,
фронтальная стена -мозаика, сантехника в полном комплекте.
Собственник.
iцианd https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/154447540/
http://www.kayan.ru/%D0%BA%D0%BE%D0
г. Краснодар, ул. часть здания, кабинетная планировка, отопление: центр.отопл,
%BC%D0%BC%D0%B5%D1%80%D1%87%
5 Селезнева/ ул. 2-я 166,7 6 479 стеклопакет, доступ круглосуточный, место под рекламу, навес,
D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F-
Пятилетка подъездные пути, собственник: физ.лицо
%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%

1818
Все описания объектов внесены без коррекции правописания, в том виде, как указано в объявлениях на вебсайтах.
www.cqip.ru
100

Величена
Площадь,
№ п.п. Местоположение арендной ставки, Описание (объявление)18 Источник информации
кв. м
руб./кв. м/год
B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1
%81%D1%82%D1%8C-
%D0%BA%D1%80%D0%B0%D1%81%D0%B
D%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%80/%D0
%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BC%D0%B5%
D1%80%D1%86%D0%B8%D1%8F-
%D1%80%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B
E%D1%80%D0%B0%D0%BD-31203040/
г. Краснодар, https://www.domofond.ru/kommercheskayane
6 263,0 6 023 Шикарное место. Все подъезды и коммуникации. Или продам за 20млн.
Селезнева,4/10 dvizhimost-v-arendu-krasnodar-175543574
Сдам помещение в жк Панорама! Очень развитый район, большая
проходимость. Отдельный вход на 2 помещения со стороны
г. Краснодар,
центральной аллеи! Возможно деление площади. Цоколь, потолки https://www.domofond.ru/kommercheskayane
7 Восточно- 116,0 5 172
более 3м! Рядом стадион, Кристалья, много супермаркетов, детских, dvizhimost-v-arendu-krasnodar-184456638
Кругликовская 30/1
спортивных центров и школ искусств. Соседняя дверь в Магнит. Или
продам 3450000
г. Краснодар, ул помещение на втором этаже (над МАГНИТом). Под любой вид
https://www.domofond.ru/kommercheskayane
8 Восточно- 346,0 6 936 деятельности. фасад на ул. Восточно - кругликовскую. ЖК ПАНОРАМА.
dvizhimost-v-arendu-krasnodar-177567869
Кругликовская, 22 цетральное место ЖК.
СОБСТВЕННИК!!! Сдам в долгосрочную аренду, помещение площадью
186 кв.м. , в районе Стадиона "Краснодар", ЖК "Панорама". https://www.avito.ru/krasnodar/kommerchesk
г. Краснодар, ул.
9 186,0 5 400 Помещение свободной планировки, идеально подходит под аптеку, aya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_
Жлобы 145
фитнес зал, магазин и.т.д.! Район густонаселѐн, активный пешеходный naznacheniya_186_m_891320927
трафик. Рядом детский садик.
г. Краснодар, https://www.avito.ru/krasnodar/kommerchesk
2 входа ( во дворе и аллея),кондиционер,с ремонтом евро.
10 Восточно 106,0 5 660 aya_nedvizhimost/sdam_zhk_panorama_1218
Без торга
кругликовская 28/2 705632
г. Краснодар, Цокольное помещение, все коммуникации центральные. Окна, https://www.domofond.ru/kommercheskayane
11 95,0 4 800
Черкасская, 47/1 кондиционеры, сан. узел. dvizhimost-v-arendu-krasnodar-146393684
Сдаѐтся помещение 280 м2 на пересечении ул. Ставропольской и
Старокубанской. 1-й этаж, 12 этажного дома. 2 входа, ремонт,
г. Краснодар, https://www.domofond.ru/kommercheskayane
12 280,0 5 400 отдельные узлы учѐта, телефон, пожарно-охранная сигнализация,
Старокубанская 123/1 dvizhimost-v-arendu-krasnodar-176073579
удобный подъезд, закрытая парковка. Цена 450 руб. за м2. в месяц,
торг. Подробности по телефону.
Минимальное значение 4 380
Максимальное значение 6 936
Среднее арифметическое значение 5 477
Вариация, % 14
Источник информации: данные интернет-ресурсов

Вывод: диапазон арендных ставок сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту (наименование имущества: «Кафе
с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская,
д.183/2»), варьируется от 4 380 руб./кв. м в год до 6 936 руб./кв. м в год, среднее значение 5 477 руб./кв. м в год (без учета
ценообразующих факторов и минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние отделки и др.

www.cqip.ru
101

Табл. 8.13
Результаты мониторинга рынка аренды сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому объекту (наименование
имущества: «Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский
внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2», «Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.) Российская Федерация,
Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2», «Нежилое
помещение. (S-74,9 кв.м.) Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.
Ставропольская, д.183/2» и «Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв. м.) с оборудованием (парикмахерская) Российская
Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, дом №183/2»)
Величена
Площадь,
№ п.п. Местоположение арендной ставки, Описание (объявление)19 Источник информации
кв. м
руб./кв. м/год
Помещения находятся в цокольном этаже большого жилого комплекса.
г. Краснодар, https://www.domofond.ru/kommercheskayane
1 19,5 4 923 Имеется отдельный вход. Хорошо подойдет под офис, массажный
Линейная ул, 21 dvizhimost-v-arendu-krasnodar-147464465
кабинет и т.п. Под "пиво" не сдаю.
ул.Ставропольская, ЖК «БУРГАС», нежилое помещение в аренду, 80м2,
г. Краснодар,
цокольный этаж, отдельный вход, 3 кабинета, холл, сан узел., МПО, https://www.domofond.ru/kommercheskayane
2 Ставропольская ул 80,0 6 000
новый ремонт, все комм., h-2,9м. Под офис, услуги и проч. Будет dvizhimost-v-arendu-krasnodar-137956744
163/1
сдаваться с конца мая.
Сдаѐтся в аренду помещение , площадью 75м2. Под любой вид
https://www.avito.ru/krasnodar/kommerchesk
г. Краснодар, деятельности. В помещении имеется сан узел. Помещение с ремонтом ,
3 75,0 6 400 aya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_
Селезнева4/4 сан узел оборудован. С фасада имеется два входа, ещѐ один -
naznacheniya_934927988
служебный , с подъезда
Сдам кабинет для косметолога, массажиста, мастера по шугарингу и
г. Краснодар, ул https://www.domofond.ru/kommercheskayane
4 13,0 5 077 наращиванию ресниц. Кабенет большой и светлый, время нахождения
Ставропольская 183/3 dvizhimost-v-arendu-krasnodar-183539851
не ограниченно, ключи на руках. Подробности по телефону
Сдаю 42 м2 в ЧМР по ул.Селезнѐва д.4А за Бауцентром, см.схему
проезда. В цокольном этаже 10-ти этажного нового жилого кирпичного
дома. Планировка этажа коридорного типа, данное помещение
четвѐртое от основного входа, внутри помещения собственный с/у.
Место очень проходное, район новостроек, все заселены. Высота https://www.avito.ru/krasnodar/kommerchesk
г. Краснодар,
5 42,0 5 143 потолков 3 м, центральные коммуникации, пожарная и охранная aya_nedvizhimost/sdayu_sobstven_42m_tsok
Селезнева 4А
сигнализация, сплит-система, НОВЫЙ ЕВРОРЕМОНТ: пол керамогранит, _novostroyki_remont_su_906432701
стены декоративная штукатурка, потолок армстронг.
ПИВО и продовольствие рядом есть, будьте готовы конкурировать.
Могу предложить еще другие помещения в ЮМР, ФМР, ЧМР.
СОБСТВЕННИК (свидетельство)
Сдаю 42 м2 в ЧМР по ул.Селезнѐва д.4А за Бауцентром, см.схему
проезда. В цокольном этаже 10-ти этажного нового жилого кирпичного
дома. Планировка этажа коридорного типа, данное помещение
четвѐртое от основного входа, внутри помещения собственный с/у.
г. Краснодар, ул. Место очень проходное, район новостроек, все заселены. Высота https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/15
6 42,0 5 714
Селезнева, 4а потолков 3 м, центральные коммуникации, пожарная и охранная 9016408/
сигнализация, сплит-система, НОВЫЙ ЕВРОРЕМОНТ: пол керамогранит,
стены декоративная штукатурка, потолок армстронг.
Цена аренды 20 000 рублей + коммунальные услуги.
ПИВО и продовольствие рядом есть, будьте готовы конкурировать.

1919
Все описания объектов внесены без коррекции правописания, в том виде, как указано в объявлениях на вебсайтах.
www.cqip.ru
102

Величена
Площадь,
№ п.п. Местоположение арендной ставки, Описание (объявление)19 Источник информации
кв. м
руб./кв. м/год
СОБСТВЕННИК (свидетельство)
Сдаю коммерческое помещение свободного назначения, общей
площадью 103 кв м, окна и двери выходят на озеро и внутренний двор https://www.avito.ru/krasnodar/kommerchesk
г. Краснодар, ул им
7 103,0 5 650 (можно разделить на 2 отдельных помещения с 2мя обособленными aya_nedvizhimost/sdam_pomeschenie_pod_ly
Селезнева 88/1
входами, площадью 64 кв м и 39 кв м), цена кв м - 470 р. Собственник, uboy_vid_deyatelnosti_1011515595
торг реальному арендатору.
Помещения находятся в цокольном этаже большого жилого комплекса. https://www.avito.ru/krasnodar/kommerchesk
г. Краснодар,
8 19,5 4 923 Имеется отдельный вход. Хорошо подойдет под офис, массажный aya_nedvizhimost/2_pomescheniya_svobodno
Линейная ул, 21
кабинет и т.п. Под "пиво" не сдаю. go_naznacheniya_po_195_m2_722485273
Сдается цокольное помещение 20 м кв. новый ремонт в светлых тонах,
есть возможность подключить интернет и телефон, есть ТВ, выведена https://www.avito.ru/krasnodar/kommerchesk
г. Краснодар, ул.
9 20,0 4 800 вода и канализация. Санузел в общем холле. На окнах решетки. aya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_20_
Линейная, 21
Двойная дверь металлопластиковкая и железная. Дом в котором m_1222863278
находится помещение уже сдан и заселен.
Сдам нежилое помещение 20кв.м в цоколе под любой вид
деятельности, в т.ч. интернет класс и др.
ЧМР ул. (Чехова, рядом Ставропольская)- Линейная,д.19 - отличное
https://www.avito.ru/krasnodar/kommerchesk
г. Краснодар, место для Вашего бизнеса- Помещение 7 т.р. + Комм.услуги + Залог 7
10 20,0 4 200 aya_nedvizhimost/tsokol_20_kvm_chmr_ul._c
Линейная, д.19 т.р..
hehova_hozyain_121435510
Ремонт, мет. дверь, мощная сплит-система, большая стоянка, место для
рекламы, с/у в коридоре с гор. и хол. водой, скоростной интернет -
оптоволокно (100 Мбит) + беспроводной WI-FI. Торг.
Минимальное значение 4 200
Максимальное значение 6 400
Среднее арифметическое значение 5 283
Вариация, % 12
Источник информации: данные интернет-ресурсов

Вывод: диапазон арендных ставок сопоставимых объектов недвижимости оцениваемым объектам (наименование имущества:
«Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.
Ставропольская, д.183/2», «Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский
внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2», «Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.) Россия, Краснодарский край, г.Краснодар,
Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2» и «Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв. м.) с оборудованием
(парикмахерская) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, дом №183/2»),
варьируется от 4 200 руб./кв. м в год до 6 400 руб./кв. м в год, среднее значение 5 283 руб./кв. м в год (без учета ценообразующих
факторов и минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние отделки и др.

www.cqip.ru
103

8.6. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены


сопоставимых объектов недвижимости
На спрос и предложение объектов, аналогичных оцениваемому влияет:
 политическая и экономическая ситуация в стране;
 изменение курса валют;
 потребительские вкусы или предпочтения покупателей/продавцов;
 количество покупателей/продавцов;
 уровень денежных доходов покупателей;
 потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов;
 сезонность.

www.cqip.ru
104

8.6.1. Основные ценообразующие факторы в сегменте рынка недвижимости, к которому может быть отнесен оцениваемый
объект
Ценообразующие факторы – это факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов жилой недвижимости.
Табл. 8.14
Основные ценообразующие факторы в сегменте рынка недвижимости, к которому может быть отнесен оцениваемый
объект
Наименование
Диапазон значения Описание/ обоснование значений
ценообразующего фактора
Основные ценообразующие факторы рынка торгово-офисной недвижимости
выбор аналогов должен производится в районе расположения
Местонахождение Населенные пункты, районы, области и т. д.
объекта оценки
 культурный и исторический центр;
 центр административного района города;
 спальный микрорайон высотной застройки; диапазон значений – (0,73– 1,0) в зависимости от типа
 спальный микрорайон среднеэтажной застройки, «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II
Тип застройки района
застройки; «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»,
 район вокруг крупных 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.)
промпредприятий/окраина города;
 район крупных автомагистралей города
вторая линия по отношению к 1-й оценивается:
Расположение относительно  1-ая линия; диапазон значений – (0,78 – 0,81), «Справочник Оценщика
красной линии  2-ая линия/ в глубине квартала недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая недвижимость и
сходные типы объектов», 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.)
отсутствие отдельного входа по отношению к отдельному входу
оценивается:
 отдельный вход;
Наличие отдельного входа диапазон значений – (0,80 – 0,92), «Справочник Оценщика
 общий вход.
недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая недвижимость и
сходные типы объектов», 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.)
 первый этаж; диапазон значений – (0,71 – 1,0) в зависимости от этажа,
 подвал; «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-
Этаж расположения
 цоколь; торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2016 г., под
 второй этаж и т.д. редакцией Лейфера Л. А.)
 без отделки; диапазон значений – (0,65 – 1,0) в зависимости от состояния,
 требует косметического ремонта; «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-
Состояние объекта
 среднее состояние; торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2016 г., под
 отделка люкс редакцией Лейфера Л. А.)
Площадь объекта В зависимости от объекта недвижимости рассчитывается индивидуально
Основные ценообразующие факторы рынка жилой недвижимости

www.cqip.ru
105

Наименование
Диапазон значения Описание/ обоснование значений
ценообразующего фактора
 расположение (удаленность) относительно
центра города; Хорошее расположение объекта подразумевает отсутствие рядом
 расположение относительно основных объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его
Местоположение, Транспортная
транспортных магистралей города (удаленность от имидж (например, функционирующие индустриальные объекты,
доступность
ближайшей станции метрополитена, от оживленных кладбища, свалки и прочее).
улиц, проспектов и д); Рассчитывается индивидуально.
 окружение объекта
диапазон значений – (0,88-0,98);
 панельный; Справочник Оценщика недвижимости Том IV Жилая недвижимость
Тип жилого дома (материал
 монолитный/блочный; (Приволжский центр методического и информационного
стен)
 кирпичный обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016, с. 2006, под
редакцией Лейфера Л. А.)
Масштаб (площадь) В зависимости от объекта недвижимости рассчитывается индивидуально
- первый этаж по отношению к среднему оценивается:
диапазон значений – (0,90-0,97);
- последний этаж по отношению к среднему оценивается:
 1-й этаж
диапазон значений – (0,91-0,97);
Этаж расположения объекта  Последний этаж
Справочник Оценщика недвижимости Том IV Жилая недвижимость
 Средние этажи
(Приволжский центр методического и информационного
обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016, с. 2020, под
редакцией Лейфера Л. А.)
 Без отделки, требуется капитальный ремонт;
 Под чистовую отделку, требуется
косметический ремонт;
 Простая, требуется капитальный ремонт;
Состояние квартиры  Простая, требуется косметический ремонт; Чем хуже состояние объекта, тем стоимость объекта будет меньше
 Простая, ремонт не требуется;
 Улучшенная, требуется косметический ремонт;
 Улучшенная, ремонт не требуется;
 Евроремонт
диапазон значений – (0,96-0,98);
Наличие лоджии отсутствие/наличие балкона/лоджии данные Ассоциации «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/statistika-
rynka/)
диапазон значений – (0,96-0,98);
Тип санузла Совмещенный/раздельный данные Ассоциации «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/statistika-
rynka/)
Основные ценообразующие факторы рынка земельных участков
 Земли сельскохозяйственного назначения; Отражается на оборотоспособности земельного участка: по
Категория земель
 Земли населенных пунктов; действующему законодательству допускаются сделки купли-

www.cqip.ru
106

Наименование
Диапазон значения Описание/ обоснование значений
ценообразующего фактора
 Земли промышленности и иного назначения; продажи из земель сельскохозяйственного назначения,
 Земли особо охраняемых территорий; населенных пунктов и земель промышленности. При этом
 Земли лесного фонда; качество земли влияет на ценообразование земельного участка.
 Земли водного фонда;
 Земли запаса.
 Под индивидуальное жилищное строительство;
 Под ЛПХ;
 Под сельскохозяйственное производство; Обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и
 Под садово-огородническое хозяйство; возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными
Целевое назначение земель  Под фермерское хозяйство; инвесторами и девелоперами. Именно этот сегмент важен при
 Под административную застройку; анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном
 Под промышленную застройку; использовании конкретного земельного участка.
 Под торговые объекты;
 Прочее.
Право пользования землей определяет операции на рынке
Вид права пользования Собственность; Аренда; Постоянное бессрочное недвижимости, анализируя земельный участок и рынок в целом
земельным участком пользование; необходимо учитывать возможность развития земельного участка,
делая акцент на этой характеристике недвижимости
Удаленность центра города
Учитывает различные потребности потенциального покупателя
Направление
 Малые участки до 0.5 га;
 Средние участки 0.5 - 5 га;
Размер земельного участка В зависимости от целей и предпочтения использования земли
 Большие участки 5 - 20 га;
 Крупные участки свыше 50 га.
Наличие подведенных к
Газоснабжение; Электроснабжение; Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно
земельному участку
Теплоснабжение; Водоснабжение; Канализация; дороже
коммуникаций
Наличие дополнительных
Наличие ж/д подъезда; ландшафтный дизайн и т.п.
улучшений
В зависимости от целей и предпочтения использования земли
Круглогодичный подъезд, асфальтированная дорога;
Состояние подъездных путей
грунтовая дорога; сезонный подъезд и т.п.
Источник информации: анализ Оценщика

www.cqip.ru
107

8.7. Оценка ликвидности оцениваемых объектов недвижимости


Ликвидность объекта оценки, характеризуется тем, насколько быстро объект
можно обменять на деньги, т. е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства.
Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной
экспозиции объекта, т. е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и
конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям
предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для
формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т. е. срок
экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о
продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.
Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации
имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации
ликвидность имеет следующие градации:
Табл. 8.15
Показатели ликвидности
Показатель ликвидности Высокая Средняя Низкая
Примерный срок реализации, мес. 1-2 3-6 7-18
Источник информации:
данные Ассоциации российских банков
(https://arb.ru/site/docs/other/Kom36_Rekom-2011-12-22)

Количество предложений о продаже помещений свободного назначения, квартир,


земельных участков и аренде помещений свободного назначения в районах
расположения оцениваемых объектов недвижимости достаточно большое.
Типичный срок экспозиции для сопоставимых объектов недвижимости составит в
среднем 6 до 12 месяцев, что характеризует ликвидность объектов недвижимости,
входящих в состав объекта оценки, как низкую.
8.8. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах,
необходимых для оценки объекта
Диапазон цен предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости
оцениваемому объекту (наименование имущества: «Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.)
Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный округ,пр.Чекистов,
дом №20,кв.111»), варьируется от 33 937 руб./кв. м до 71 341 руб./кв. м, среднее
значение 57 739 руб./кв. м (без учета ценообразующих факторов и минимального
значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние отделки и др. В
данном сегменте рынка основными потенциальными покупателями являются
индивидуальные предприниматели и коммерческие организации.
Диапазон цен предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости
оцениваемому объекту (наименование имущества: «Кафе с оборудованием. (S - 744,27
кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ,
ул. Ставропольская, д.183/2»), варьируется от 23 121 руб./кв. м до 51 020 руб./кв. м,
среднее значение 31 844 руб./кв. м (без учета ценообразующих факторов и
минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние
отделки и др.
Диапазон цен предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости
оцениваемым объектам (наименование имущества: «Нежилое помещение (S- 46,1
кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский
внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2», «Нежилое помещение. (S- 42,2
кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский
внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2», «Нежилое помещение. (S-74,9
кв.м.) Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ,
ул. Ставропольская, д.183/2» и «Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв. м.) с
оборудованием (парикмахерская) Российская Федерация, Краснодарский край, г.

www.cqip.ru
108

Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, дом №183/2»), варьируется от


27 000 руб./кв. м до 36 275 руб./кв. м, среднее значение 32 217 руб./кв. м (без учета
ценообразующих факторов и минимального значения торга). Данный разброс цен
связан с площадью, состояние отделки и др.
Диапазон цен предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости
оцениваемому объекту (наименование имущества: «Квартира. 64-65 (S- 437,9/171,6
кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ,
ул. Ставропольская, дом №183/2, кв. 64,65»), варьируется от 30 090 руб./кв. м до 53
797 руб./кв. м, среднее значение 44 797 руб./кв. м (без учета ценообразующих
факторов и минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью,
состояние отделки и др.
Диапазон цен предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости
оцениваемому объекту (наименование имущества: Индивидуальный жилой дом и
земельный участок. Российская Федерация, Республика Адыгея, Теучежский район,
поселок ГТ Тлюстенхабль, ул. Восточная, дом №8), варьируется от 800 руб./кв. м до
1 222 руб./кв. м, среднее значение 1 007 руб./кв. м (без учета ценообразующих
факторов и минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью,
наличием инженерных коммуникаций и др.
Диапазон арендных ставок сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому
объекту (наименование имущества: «Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.) Российская
Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный округ,пр.Чекистов, дом
№20,кв.111»), варьируется от 5 200 руб./кв. м в год до 8 438 руб./кв. м в год, среднее
значение 7 175 руб./кв. м в год (без учета ценообразующих факторов и минимального
значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние отделки и др.
Диапазон арендных ставок сопоставимых объектов недвижимости оцениваемому
объекту (наименование имущества: «Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.)
Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
Ставропольская, д.183/2»), варьируется от 4 380 руб./кв. м в год до 6 936 руб./кв. м в
год, среднее значение 5 477 руб./кв. м в год (без учета ценообразующих факторов и
минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние
отделки и др.
Диапазон арендных ставок сопоставимых объектов недвижимости оцениваемым
объектам (наименование имущества: «Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.) Российская
Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.
Ставропольская, д.183/2», «Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.) Российская
Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.
Ставропольская, д.183/2», «Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.) Россия, Краснодарский
край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2» и
«Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв. м.) с оборудованием (парикмахерская)
Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
Ставропольская, дом №183/2»), варьируется от 4 200 руб./кв. м в год до 6 400 руб./кв.
м в год, среднее значение 5 283 руб./кв. м в год (без учета ценообразующих факторов
и минимального значения торга). Данный разброс цен связан с площадью, состояние
отделки и др.
В связи с большим количеством предложений о продаже помещений свободного
назначения, квартир, земельных участков и аренде помещений свободного назначения
в районах расположения оцениваемых объектов недвижимости, возможность
реализации объектов недвижимости, входящих в состав объекта оценки, в сроки от 6
до 12 месяцев говорит о их низкой ликвидности. Среднерыночный срок экспозиции на
объекты, аналогичные объектам недвижимости, входящих в состав объекта оценки,
составляет 9 месяцев.

www.cqip.ru
109

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ


9.1. Этапы проведения оценки
В соответствии с п. 23 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки,
подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, проведение оценки объекта включает
в себя следующие этапы:
 заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на
оценку;
 сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта
оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта
оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика
должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
a) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и
прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
b) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект
оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение,
количественных и качественных характеристиках данных факторов;
c) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие
документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о
физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных
характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах,
данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также
иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
 применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и
осуществление необходимых расчетов;
 согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой
величины стоимости объекта оценки;
 составление отчета об оценке.
9.2. Подходы к оценке
При определении рыночной стоимости имущества обычно используют три
основных подхода:
 затратный подход;
 сравнительный подход;
 доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых
характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить
достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить
окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или
методов, которые расценены как наиболее надежные. В процессе выбора применяемых
подходов, Оценщик опирается на п. 24 Федерального Стандарта Оценки «Общие
понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, а также,
ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от
05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
9.2.1. Затратный подход
«Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства
либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

www.cqip.ru
110

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует


достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение,
воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на
определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего
аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта
оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются
федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению
оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.» - В
соответствии с ФСО N 1, утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297.
«Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих
этапов:
 оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного и доступного
для наиболее эффективного использования;
 оценка затрат на воспроизводство (затрат на замещение) объекта оценки на
дату оценки;
 оценка косвенных издержек, имеющих место в период после окончания
строительства и до достижения первоначально свободным зданием рыночного уровня
занятости и обустройства;
 оценка подходящей для данного проекта величины прибыли
предпринимателя (инвестора);
 оценка величины накопленного износа;
 оценка затрат на воспроизводство или замещения воспроизводства с учетом
накопленного износа;
 оценка стоимости полного права собственности на объект оценки на основе
затратного подхода;» - В соответствии с ФСО N 7, утв. приказом Минэкономразвития
России от 25.09.2014 N 611
Объектами, входящими в состав объекта оценки, являются:
 нежилые помещения;
 квартира;
 земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
В оценочной практике затратный подход, как правило, не применяется при
оценке встроенно-пристроенных помещений. Объекты недвижимости, входящие в
состав объекта оценки, представляют собой нежилые помещения (части здания), то
есть, относятся к категории встроенно-пристроенных помещений. Выделение доли
стоимости, приходящейся на объект недвижимости из рыночной стоимости всего здания
(с учетом стоимости земельного участка) в целом может привести к существенным
погрешностям.
При оценке рыночной стоимости жилой недвижимости применение затратного
подхода нецелесообразно, поскольку он не отражает реалии рынка квартир.
Строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным, расчет же
рыночной стоимости квартиры пропорционально ее объему в общем строительном
объеме здания, дает в высшей степени спорные результаты, так как такой подход не
учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных
конструктивных элементов здания.
Застройщики не склонны разглашать информацию о величине своих фактических
затрат и их структуры, а также фактически закладываемый уровень рентабельности.
Применение укрупненных показателей восстановительной стоимости является
некорректным ввиду существующего многообразия архитектурных и проектных
решений объектов индивидуальной жилой застройки.

www.cqip.ru
111

Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 24 Федерального Стандарта


Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N
1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, а также,
ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от
05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Оценщик счел
невозможным применить затратный подход к оценке рыночной стоимости
рассматриваемых объектов недвижимости.
9.2.2. Сравнительный подход
«Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на
получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с
объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и
достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные
как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и
методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта
оценки.» - В соответствии с ФСО N 1, утв. приказом Минэкономразвития России от
20.05.2015 N 297.
«Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается,
что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем
обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же
полезностью.
Применяя сравнительный подход к оценке, Оценщик должен:
 выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта
оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;
 скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по
каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта
оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;
 согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по
выбранным объектам-аналогам.»
Объектами, входящими в состав объекта оценки, являются:
 нежилые помещения;
 квартира;
 земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка
недвижимости. Оценщик располагает достоверной и доступной для анализа
информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Учитывая
вышеизложенное, а также на основании п. 24 Федерального Стандарта Оценки «Общие
понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, а также, ст.
14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от
05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Оценщик счел
возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости
рассматриваемых объектов недвижимости.
9.2.3. Доходный подход
«Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении
ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная
информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки
способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

www.cqip.ru
112

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на


дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.» - В соответствии с
ФСО N 1, утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297.
Объектами, входящими в состав объекта оценки, являются:
 нежилые помещения;
 квартира;
 земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
Оценщик располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать
будущие доходы, которые оцениваемые нежилые помещения способны приносить, а
также связанные с оцениваемыми объектами расходы.
Несмотря на существующий в регионе расположения оцениваемой квартиры
рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться нелегальным. Договора
аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата
производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не
позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о
размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.
Оценщик не располагает достоверной информацией, позволяющей
прогнозировать будущий доход, который земельный участок с улучшениями способен
приносить, а также связанные с ним расходы.
Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 24 Федерального Стандарта
Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
(ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297,
а также, ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм.
от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Оценщик счел
возможным применить доходный подход к оценке рыночной стоимости
рассматриваемых объектов недвижимости в части нежилых помещений.

www.cqip.ru
113

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ


НЕДВИЖИМОСТИ
10.1. Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости
в рамках сравнительного подхода
Согласно п. 12, п. 13, п. 14 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия
оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1),
утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г., № 297
«…12. Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на
получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с
объектами-аналогами».
«…13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна
достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках
объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и
цены предложений…»
«…14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы,
основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов,
так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке
объекта оценки…»
Обоснование выбора метода оценки
Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости реализуется в
следующих методах:
 метод рыночных сравнений
 метод соотнесения цены и дохода.
Исходя из цели и задачи оценки, характеристик оцениваемых объектов, условий
их использования и наличия информационной базы о ценах и параметрах аналогичных
объектов, для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на
основе сравнительного подхода, Оценщик счел целесообразным использовать метод
рыночных сравнений.
Метод сравнения продаж - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки,
основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде
объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке
оцениваемого объекта до даты оценки.
Для определения стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж
используется следующая последовательность действий:
1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по
покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее
рыночной конъюнктуре.
3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения и
проведение сравнительного анализа по выбранной единице.
4. Сравнение сопоставимых объектов-аналогов с оцениваемой недвижимостью
(объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену
каждого объекта-аналога относительно оцениваемого объекта.
5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных
в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.
Метод сравнения продаж базируется на принципе «спроса и предложения», в
соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате
взаимодействия спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на
данном рынке.

www.cqip.ru
114

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода


сравнения продаж может быть представлена в следующем виде:
K
VPC   i  VPCi
i ,
где: V PC - рыночная стоимость объекта оценка на основе метода сравнения продаж;

K - количество аналогов;
VPCi - рыночная стоимость объекта оценка c использованием информации о цене i-го
объекта-аналога;
 i - вклад i-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки.
Сумма вкладов равна единице.
K


i
i 1

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о


цене i -го объекта-аналога может быть представлена следующим образом:
N
VPCi  Pi   DPij
j

где: Pi - цена i-го объекта-аналога;

N - количество ценообразующих факторов;


DPij - значение корректировки цены i-го объекта-аналога по j-тому ценообразующему
фактору в денежном выражении.
Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости.
Для здания и помещения, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный
метр полезной (арендной, общей площади).
Для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики
(удельные цены):
Цена за единицу площади участка:
 квадратный метр – для участка под застройку в населенном пункте;
 «сотка» (сто кв. м) – для участков под садоводство или индивидуальное
жилищное строительство вне населенного пункта;
 гектар – для сельскохозяйственных угодий.
При исследовании рынка сделок сделок купли-продажи и аренды недвижимости в
качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских
свойств собственно объекта и среды его функционирования.
Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта
недвижимости весьма велико для упрощения процедур анализа ценообразующие
факторы группируются в основные и базовые элементы сравнения. Базовые элементы
сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент
сравнения.
В Табл. ниже приведен перечень таких элементов сравнения, рекомендуемых к
использованию в анализе.
Табл. 10.1
Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен
Основные элементы
Базовые элементы сравнения
сравнения
Качество прав Обременение договорами аренды

www.cqip.ru
115

Основные элементы
Базовые элементы сравнения
сравнения
Сервитуты и общественные обременения
Качество права на земельный участок в составе объекта
Льготное кредитование продавцом покупателя
Условия финансирования
Платеж эквивалентом денежных средств
Наличие финансового давления на сделку
Особые условия
Обещание субсидий или льгот на развитие
Изменение цен во времени
Условия рынка
Отличие цены предложения от цены сделки
Престижность района
Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения
Местоположение
Качество окружения (рекреация и экология)
Доступность объекта (транспортная, пешая)
Характеристики земельного участка
Размеры и материалы строений
Физические характеристики
Износ и потребность в ремонте строений
Состояние окружающей застройки
Экономические Возможности ресурсосбережения
характеристики Соответствие объекта принципу НЭИ
Обеспеченность связью и коммунальными услугами
Сервис и дополнительные
Наличие парковки или гаража
элементы
Состояние системы безопасности
Источник информации: Оценка недвижимости: учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова,
В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим


образом:
 корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются
всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи объекта-
аналога пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);
 последующие (после четвертого элемента сравнения) после каждой
корректировки цена продажи объекта-аналога заново не пересчитывается.
При реализации данного метода используют процентные и стоимостные
корректировки.
Процентные (относительные) корректировки вносятся путем умножения цены
продажи (предложения) объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент,
отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого
объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего
вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного (предлагаемого
к продаже) объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие
в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка
вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная –
если хуже.
Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут
не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в
качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта
недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи
сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение
корректировок минимально или число корректировок минимально.
Весовые коэффициенты при расчете окончательных значений стоимости
оцениваемых объектов недвижимости определялись, исходя из величины общей чистой
и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше
суммарное значение вносимых корректировок.

www.cqip.ru
116

Производить расчет предлагается по следующей формуле:


( S A  1) /( S1...n  1)
K
( S A  1) /( S1  1)  ( S A  1) /( S 2  1)  ...  ( S A  1) /( S n  1)

где: К – искомый весовой коэффициент;


n –номер аналога

S A - сумма корректировок по всем аналогам;


S1...n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S 1 - сумма корректировок 1–го аналога;


S 2 - сумма корректировок 2-го аналога;
Sn - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/


( S A  1) , в результате получим:
1 /( S1...n  1)
K
1 /( S1  1)  1 /( S 2  1)  ...  1 /( S n  1)

10.1.1. Определение рыночной стоимости нежилых помещений в рамках


сравнительного подхода
Обоснование выбора единицы сравнения
Учитывая специфику оцениваемых объектов недвижимости, а также доступность
информации для определения стоимости оцениваемых объектов методом
сравнительного анализа продаж (предложений), Оценщик в качестве единицы
сравнения использовал стоимость 1 кв. м общей площади объектов-аналогов и
оцениваемых объектов недвижимости.
В результате исследования рынка и сбора информации о сделках или
предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемым объектам
недвижимости, были получены данные о выставленных на продажу объектах на дату
проведения оценки.
Выбор объектов-аналогов проводился по следующим основным
стоимостнообразующим критериям:
 местоположение объектов;
 площадь объектов недвижимости;
 состояние инфраструктуры и доступных коммуникаций.
Описание объектов-аналогов, используемых для расчетов рыночной стоимости
оцениваемых объектов недвижимости и расчеты рыночной стоимости оцениваемых
объектов недвижимости приведены ниже20.
Обоснование внесенных корректировок
Состав передаваемых прав (Вид права)
Оцениваемые объекты, как и объекты-аналоги передаются на правах
собственности, следовательно, величина поправки равна 0, как в процентном
выражении, так и в абсолютном.

20
Дополнительная информация по объектам-аналогам была получена Оценщиком по телефону от
собственников, выставленных на продажу помещений, и их представителей.

www.cqip.ru
117

Условия финансирования (Способ платежа)


Условия финансирования при совершении сделки с объектами-аналогами и
оцениваемыми объектами одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0%,
как в процентном выражении, так и в абсолютном.
Особые условия (Условия совершения сделки)
Условия продажи аналогов и оцениваемых объектов одинаковы, следовательно,
величина поправки равна 0%, как в процентном выражении, так и в абсолютном.
Условия рынка (Изменение цены во времени (дата предложения))
Для рынка коммерческой недвижимости срок экспозиции (период времени,
начиная с даты предоставления на открытый рынок и до даты совершения сделки)
объектов, подобных рассматриваемым, обычно составляет не менее 9 месяцев. По
истечении данного срока продавец, как правило, принимает решение о снижении
продажной стоимости объекта.
Все объекты-аналоги актуальны на дату проведения оценки, поэтому внесение
корректировок не требуется.
Условия рынка (Поправка на торг)
Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном
рынке недвижимости, которые, как правило, происходят по более низким ценам. По
данным издания «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-
торговая недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического
и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией
Лейфера Л. А.), уторговывание на рынке недвижимости имеет ниже приведенные
величины:
Табл. 10.2
Значения скидки на торг, усредененные по городам России, и границы
расширенного интервала
Активный рынок
Класс объектов
Среднее Расширенный интервал
Цены предложений объектов
Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы
10,2% 5,8% 14,7%
объектов недвижимости
Источник информации: «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая
недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного
обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.)

В данном случае, для объектов-аналогов возможность торга предусматривается,


корректировка составила -10,2%.
Местоположение (Типовая территориальная зона внутри города)
В рамках настоящего отчета корректировки не проводятся, так как оцениваемые
объекты и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.
Местоположение (Транспортная доступность)
В рамках настоящего отчета корректировки не проводятся, так как оцениваемые
объекты и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.
Местоположение (Расположение относительно красной линии)
Корректировки рассчитывались по данным издания «Справочник Оценщика
недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы
объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения
оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.).
Табл. 10.3
Значения корректирующих коэффициентов, выраженных в процентах
объект-аналог
Удельные цены
на красной линии внутри квартала

www.cqip.ru
118

на красной линии 0,00% 27,00%


объект оценки
внутри квартала -21,00% 0,00%
Источник информации: «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая
недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного
обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.);
расчет оценщика

Физические характеристики (Историко-архитектурная ценность)


В рамках настоящего отчета корректировки не проводятся, так как оцениваемые
объекты и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.
Физические характеристики (Техническое состояние здания)
В рамках настоящего отчета корректировки не проводятся, так как оцениваемые
объекты и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.
Физические характеристики (Тип объекта)
В рамках настоящего отчета корректировки не проводятся, так как оцениваемые
объекты и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.
Физические характеристики (Тип входа)
Корректировки рассчитывались по данным издания «Справочник Оценщика
недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы
объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения
оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.).
Табл. 10.4
Значения корректирующих коэффициентов, выраженных в процентах
объект-аналог
Удельные цены
отдельный общий
отдельный 0,00% 16,00%
объект оценки
общий -14,00% 0,00%
Источник информации: «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая
недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного
обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.);
расчет оценщика

Физические характеристики (Этаж расположения)


Корректировки рассчитывались по данным издания «Справочник Оценщика
недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы
объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения
оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.).
Табл. 10.5
Значения корректирующих коэффициентов, выраженных в процентах
объект-аналог
Удельные цены
подвал цоколь 1 этаж 2 этаж и выше
подвал 0,00% -13,00% -29,00% -18,00%
цоколь 15,00% 0,00% -18,00% -5,00%
объект оценки
1 этаж 40,00% 22,00% 0,00% 15,00%
2 этаж и выше 21,00% 6,00% -13,00% 0,00%
Источник информации: «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая
недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного
обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.);
расчет оценщика

Для оцениваемого объекта недвижимости – «Кафе с оборудованием. (S -


744,27 кв. м) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский
округ, ул. Ставропольская, д.183/2», расположенного на нескольких этажах,
коэффициент расположения в здании определялся пропорционально доле, занимаемой
на каждом этаже.
К = n*Кn+m*Кm…,

www.cqip.ru
119

где: К – коэффициент расположения в здании;


n – доля, занимаемая n- ым этажом в общей площади объекта, %;
m – доля, занимаемая m-ым этажом в общей площади объекта, %;
К1 – коэффициент расположения в здании для n-го этажа;
К2 – коэффициент расположения в здании для m-го этажа.
Расчет корректировок на этаж расположения представлен в Табл. ниже.
Табл. 10.6
Расчет корректировок на этаж расположения для оцениваемого объекта
недвижимости – «Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв. м) Российская
Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
Ставропольская, д.183/2»
Параметр Ед. изм. Объект оценки21 Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3
цокольный, первый
Этаж расположения цокольный этаж цокольный этаж цокольный этаж
этаж
Площадь помещения кв. м 744,30 117,00 110,00 120,00

Площадь подвала кв. м 0,00 0,00 0,00 0,00

Площадь цоколя кв. м 714,30 117,00 110,00 120,00

Площадь 1-го этажа кв. м 30,00 0,00 0,00 0,00

Площадь 2-го этажа и выше кв. м 0,00 0,00 0,00 0,00

Доля подвала в общей площади 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000

Доля цоколя в общей площади 0,95969 1,00000 1,00000 1,00000


Доля 1-го этажа в общей
0,04031 0,00000 0,00000 0,00000
площади
Доля 2-го этажа и выше в общей
0,00000 0,00000 0,00000 0,00000
площади
Корректирующий коэффициент
для цен объектов, находящихся в
0,71
подвале, к цене объекта на 1
этаже
Корректирующий коэффициент
для цен объектов, находящихся в
0,82
цокольном этаже, к цене объекта
на 1 этаже
Корректирующий коэффициент
для цен объектов, находящихся
1,00
на 1 этаже, к цене объекта на 1
этаже
Корректирующий коэффициент
для цен объектов, находящихся
0,87
на 2 этаже и выше, к цене
объекта на 1 этаже
Расчетный коэффициент 0,82726 0,82000 0,82000 0,82000

Корректировка % 0,89 0,89 0,89

Источник информации: расчеты Оценщика

Физические характеристики (Площадь объекта)


Как правило, большие по площади объекты продаются дешевле при пересчете за
единицу площади (1 кв. м), чем объект меньшего размера, схожие по остальным
характеристикам. В данном случае за единицу сравнения принимается площадь
оцениваемых объектов недвижимости. Величина поправки определяется по данным
издания «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая
недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и
информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией
Лейфера Л. А.).
Зависимость удельной цены от площади объекта офисно-торгового назначения
представлена на Рис. ниже.

21
см. п. 16 Раздела 4. «ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКАМИ
ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ»

www.cqip.ru
120

Рис. 10.1
Зависимость удельной цены от площади объекта офисно-торгового
назначения

Источник информации: «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая


недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного
обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.)

Расчет корректировок производился с применением формулы:


y  1,7653 * x -0,121,
где: y – коэффициент зависимости цены предложения от площади;

x – площадь объекта недвижимого имущества, кв. м.


Далее корректировка на размер площади определялась по формуле:
K пл  1,7653 * S оц -1 ,
-0,121 -0,121
/ 1,7653 * S ан

где: K пл – корректировка на площадь, %;

S оц –площадь объекта оценки, кв. м;

S ан –площадь объекта-аналога, кв. м

Расчет корректировок на площадь для оцениваемого объекта недвижимости –


«Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв. м) Российская Федерация, Краснодарский край,
г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, д.183/2» приведен в Табл. ниже.
Табл. 10.7
Расчет корректировок на площадь для оцениваемого объекта недвижимости –
«Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв. м) Российская Федерация,
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская,
д.183/2»
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
Параметр Ед. изм. Объект оценки
№1 №2 №3
Площадь помещения кв. м 744,30 117,00 110,00 120,00
Расчетный
коэффициент 0,79312 0,99213 0,99956 0,98909
Корректировка на
% -20,06 -20,65 -19,81
площадь
Источник информации: анализ, расчет Оценщика

Принимая во внимание, что данная модель ограничивается минимальной


площадью объектов недвижимости 100 кв. м, корректировки для помещений с
площадью менее 100 кв. м рассчитывались по данным издания «Справочник Оценщика

www.cqip.ru
121

недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы


объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения
оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.) представленным
ниже.
Табл. 10.8
Значения корректирующих коэффициентов, выраженных в процентах
объект-аналог
Удельные цены
<100 100-250 250-500 500-750 750-1000 1000-1500 1500-2000 >2000

<100 0,00 7,00 17,00 25,00 30,00 36,00 41,00 44,00

100-250 -7,00 0,00 10,00 17,00 21,00 27,00 32,00 34,00

250-500 -15,00 -9,00 0,00 6,00 11,00 16,00 20,00 22,00

500-750 -20,00 -14,00 -6,00 0,00 4,00 9,00 13,00 15,00


объект оценки
750-1000 -23,00 -18,00 -10,00 -4,00 0,00 4,00 9,00 11,00

1000-1500 -26,00 -21,00 -14,00 -8,00 -4,00 0,00 4,00 6,00

1500-2000 -29,00 -24,00 -17,00 -12,00 -8,00 -4,00 0,00 2,00

>2000 -30,00 -26,00 -18,00 -13,00 -10,00 -6,00 -2,00 0,00

Источник информации: «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая


недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного
обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.);
расчет оценщика

Физические характеристики (Состояние отделки)


Корректировки рассчитывались по данным издания «Справочник Оценщика
недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы
объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения
оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.).
Табл. 10.9
Значения корректирующих коэффициентов, выраженных в процентах
объект-аналог
Удельные цены требует
без отделки косметического среднее состояние отделка люкс
ремонта
без отделки 0,00% -7,00% -21,00% -35,00%
требует
косметического 8,00% 0,00% -14,00% -30,00%
объект оценки ремонта
среднее состояние 26,00% 17,00% 0,00% -18,00%
отделка люкс 54,00% 43,00% 22,00% 0,00%
Источник информации: «Справочник Оценщика недвижимости – 2016» Том II «Офисно-торговая
недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного
обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г., под редакцией Лейфера Л. А.);
расчет оценщика

Физические характеристики (Наличие кассового узла/депозитария)


Принимая во внимание, что предполагаемое использование результатов оценки -
для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с
Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении
имущественных споров, обращения взыскания на имущество в судебном порядке,
принятии управленческих решений, а так же учитывая что, наличие кассового
узла/депозитария подразумевает улучшение данных объектов, но, при смене
собственника и последующей смене функционального назначения, данное улучшение
может является как положительным, так и отрицательным фактором, Оценщик счел
целесообразным не учитывать фактор наличия кассового узла/депозитария.
Экономические характеристики (Функциональное назначение)
В рамках настоящего отчета корректировки не проводятся, так как оцениваемые
объекты и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.

www.cqip.ru
122

Экономические характеристики (Категория помещения)


В рамках настоящего отчета корректировки не проводятся, так как оцениваемые
объекты и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.
Сервис и дополнительные элементы (Обеспеченность и техн. состояние
инженерных коммуникаций)
В рамках настоящего отчета корректировки не проводятся, так как оцениваемые
объекты и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.
Сервис и дополнительные элементы (Наличие парковки)
В рамках настоящего отчета корректировки не проводятся, так как оцениваемые
объекты и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.

www.cqip.ru
123

Табл. 10.10
Описание объектов-аналогов, используемых для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
(наименование имущества: «Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар,
Западный округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111»), в рамках сравнительного подхода
Объекты-аналоги
Элементы группы сравнения, ед. изм.
1 2 3
https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimos
Информационный источник https://krasnodar.cian.ru/sale/commercial/158293303/ https://rosrealt.ru/krasnodar/kommercheskaja/237837
t-na-prodazhu-krasnodar-182844740
Телефонный номер тел. 8-918-135-36-03 тел. 8-861 205-70-74 тел. 8-964-939-78-48

Цена предложения 3 399 000 2 550 000 7 420 000

Площадь помещения, кв. м 56,00 39,00 132,50

Состав передаваемых прав (вид права) собственность собственность собственность


Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Генерала Краснодарский край, г. Краснодар, просп. Чекистов, д. Краснодарский край, г. Краснодар, ул. 70 лет Октября,
Адрес (местонахождение)
Шифрина, д. 5 22 д. 15
Типовая территориальная зона внутри города спальный микрорайон высотной застройки спальный микрорайон высотной застройки спальный микрорайон высотной застройки

Транспортная доступность хорошая транспортная доступность, удобный подъезд хорошая транспортная доступность, удобный подъезд хорошая транспортная доступность, удобный подъезд

Расположение относительно красной линии на красной линии на красной линии на красной линии

Техническое состояние здания хорошее хорошее хорошее

Тип объекта встроенное помещение встроенное помещение встроенное помещение

Тип входа отдельный отдельный отдельный

Этаж расположения второй этаж первый этаж первый этаж

Состояние отделки среднее состояние среднее состояние требует косметического ремонта

Функциональное назначение помещение свободного назначения (ПСН) помещение свободного назначения (ПСН) помещение свободного назначения (ПСН)

Категория помещения нежилое нежилое нежилое


Обеспеченность и техн. состояние инженерных электроснабжение, отопление, водоснабжение, электроснабжение, отопление, водоснабжение, электроснабжение, отопление, водоснабжение,
коммуникаций канализация (техн. состояние - рабочее) канализация (техн. состояние - рабочее) канализация (техн. состояние - рабочее)
Наличие парковки отсутствует отсутствует отсутствует

Актуальность на дату оценки актуально на дату оценки актуально на дату оценки актуально на дату оценки

Источник информации:
данные анализа рынка, проведенного Оценщиком

Местоположение оцениваемого объекта недвижимости и объектов-аналогов отмечено на приведенном ниже фрагменте карты г.
Краснодара:

www.cqip.ru
124

Рис. 10.2
Местоположение оцениваемого объекта недвижимости и объектов-аналогов на карте г. Краснодара

Источник информации: https://yandex.ru/maps

где:
Объект №1 – оцениваемый объект недвижимости;
Объект №2 – объект-аналог №1;
Объект №3 – объект-аналог №2;
Объект №4 - объект-аналог №3.

www.cqip.ru
125

Табл. 10.11
Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (наименование имущества: «Здание доп.офиса. (S-
56,77 кв. м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111») в
рамках сравнительного подхода
Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.]
1 2 3
https://www.domofond.ru/kommerches
Информационный https://krasnodar.cian.ru/sale/comme https://rosrealt.ru/krasnodar/kom
kayanedvizhimost-na-prodazhu-
источник rcial/158293303/ mercheskaja/237837
krasnodar-182844740
Телефонный номер тел. 8-918-135-36-03 тел. 8-861 205-70-74 тел. 8-964-939-78-48

Цена предложения [руб.] 3 399 000 2 550 000 7 420 000

Площадь помещения [кв. м] 56,77 56,00 39,00 132,50


Цена предложения за
[руб./кв. м] 60 696,43 65 384,62 56 000,00
единицу площади
Состав передаваемых прав Вид права собственность собственность собственность собственность

Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 60 696,43 65 384,62 56 000,00


за счет собственных средств; за счет собственных средств; за счет собственных средств; за счет собственных средств;
Условия финансирования Способ платежа безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без
оплаты оплаты оплаты рассрочки оплаты
Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 60 696,43 65 384,62 56 000,00

Особые условия Условия совершения сделки публичная оферта публичная оферта публичная оферта публичная оферта

Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 60 696,43 65 384,62 56 000,00


Изменение цены во времени (дата
2 июня 2017 г. актуально на дату оценки актуально на дату оценки актуально на дату оценки
предложения)
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 60 696,43 65 384,62 56 000,00


Условия рынка
Поправка на торг уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено

Корректировка, [%] -10,20 -10,20 -10,20

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 54 505,39 58 715,39 50 288,00


Российская Федерация,
Краснодарский край, г.
Краснодарский край, г. Краснодар, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Краснодарский край, г. Краснодар,
Адрес (местонахождение) Краснодар, ул. 70 лет Октября, д.
Западный округ, пр. Чекистов, дом Генерала Шифрина, д. 5 просп. Чекистов, д. 22
15
№20, кв. 111
Местоположение Типовая территориальная зона внутри спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной
города застройки застройки застройки застройки
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 54 505,39 58 715,39 50 288,00

www.cqip.ru
126

Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.] 1 2 3
хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная
Транспортная доступность
удобный подъезд удобный подъезд удобный подъезд доступность, удобный подъезд
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 54 505,39 58 715,39 50 288,00


Расположение относительно красной
на красной линии на красной линии на красной линии на красной линии
линии
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 54 505,39 58 715,39 50 288,00


памятником архитектуры не памятником архитектуры не памятником архитектуры не
Историко-архитектурная ценность памятником архитектуры не является
является является является
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 54 505,39 58 715,39 50 288,00

Техническое состояние здания хорошее хорошее хорошее хорошее

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 54 505,39 58 715,39 50 288,00

Тип объекта встроенное помещение встроенное помещение встроенное помещение встроенное помещение

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 54 505,39 58 715,39 50 288,00

Тип входа отдельный отдельный отдельный отдельный

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Физические Скорректированная цена, [руб./кв. м] 54 505,39 58 715,39 50 288,00


характеристики
Этаж расположения первый этаж второй этаж первый этаж первый этаж

Корректировка, [%] 15,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 62 681,20 58 715,39 50 288,00

Площадь объекта, [кв. м] 56,77 56,00 39,00 132,50

Корректировка, [%] 0,00 0,00 7,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 62 681,20 58 715,39 53 808,16

Состояние отделки среднее состояние среднее состояние среднее состояние требует косметического ремонта

Корректировка, [%] 0,00 0,00 17,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 62 681,20 58 715,39 62 357,12

Наличие кассового узла/депозитария имеется отсутствует отсутствует отсутствует


Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 62 681,20 58 715,39 62 357,12


Экономические помещение свободного назначения помещение свободного назначения помещение свободного назначения помещение свободного
Функциональное назначение
характеристики (ПСН) (ПСН) (ПСН) назначения (ПСН)

www.cqip.ru
127

Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.] 1 2 3

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 62 681,20 58 715,39 62 357,12


22
Категория помещения нежилое нежилое нежилое нежилое

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 62 681,20 58 715,39 62 357,12


электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление,
Обеспеченность и техн. состояние
водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация
инженерных коммуникаций
состояние - рабочее) состояние - рабочее) состояние - рабочее) (техн. состояние - рабочее)
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Сервис и дополнительные Скорректированная цена, [руб./кв. м] 62 681,20 58 715,39 62 357,12


элементы
Наличие парковки отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 62 681,20 58 715,39 62 357,12

Выводы

Общая чистая коррекция [%] 15,00 0,00 24,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 62 681 58 715 62 357

Общая валовая коррекция [%] 15,00 0,00 24,00

Весовой коэффициент [---] 0,30769 0,50000 0,19231


Средневзвешенная
[руб./кв. м] 60 636 =62681*0,30769+58715*0,5+62357*0,19231
рыночная стоимость
Площадь объекта оценки [кв. м] 56,77
Рыночная стоимость
оцениваемого объекта,
[руб.] 3 442 306
полученная в рамках
сравнительного подхода
Источник информации: расчеты Оценщика

Для определения возможности использования рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученной на основе
сравнительного подхода, Оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента вариации. В рамках данного отчета
коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от
среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность
скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов.
Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20%
относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о
неоднородности информации и невозможности использования в качестве рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного

22
см. п. 15 Раздела 4. «ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКАМИ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ»
www.cqip.ru
128

подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов (Соколов ГОДАА. Математическая статистика:
учебник для вузов. – М. Экзамен, 2007., 432 с.).
Табл. 10.12
Статистические данные по удельной стоимости аналогов после введения корректировок
Наименование показателя Ед. изм. Условное обозначение Значение
Стандартное отклонение руб./кв. м √σ2 2 202
Среднее значение руб./кв. м Сср 61 251
Верхняя граница интервала нормального
руб./кв. м Сср + 1,94√σ2 65 523
распределения
Нижняя граница интервала нормального
руб./кв. м Сср - 1,94√σ2 56 979
распределения
2
Вариация % √σ /Сср 3,60
Источник информации: расчет Оценщика

Учитывая, что значение коэффициента вариации, полученное в рамках сравнительного подхода, меньше 10% (незначительная
изменчивость вариационного ряда), Оценщик счел возможным использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого
объекта недвижимости на основе сравнительного подхода взвешенное значение скорректированных стоимостей объектов аналогов.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости на дату проведения оценки на основе применения
сравнительного подхода составляет:
Табл. 10.13
Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках сравнительного подхода
№ Рыночная стоимость, полученная в рамках
Наименование имущества Кадастровый номер
п.п. сравнительного подхода, руб.
Здание доп.офиса. (S- 56,77 кв. м.) Российская Федерация, Краснодарский край,
1 23:43:0206098:898 3 442 306
г.Краснодар, Западный округ,пр.Чекистов, дом №20,кв.111
Источник информации: расчеты Оценщика

Табл. 10.14
Описание объектов-аналогов, используемых для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
(наименование имущества: «Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.
Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, д.183/2»), в рамках сравнительного подхода
Объекты-аналоги
Элементы группы сравнения, ед. изм.
1 2 3
https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimos
Информационный источник https://krasnodar.cian.ru/sale/commercial/157327292/ https://krasnodar.cian.ru/sale/commercial/158854515/
t-na-prodazhu-krasnodar-182216227
Телефонный номер тел. 8-953-112-23-24 тел. 8-861-212-39-23 тел. 8-861-205-79-85

Цена предложения 3 900 000 3 700 000 3 600 000

www.cqip.ru
129

Объекты-аналоги
Элементы группы сравнения, ед. изм.
1 2 3

Площадь помещения, кв. м 117,00 110,00 120,00

Состав передаваемых прав (вид права) собственность собственность собственность


Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Селезнева, д. Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Восточно- Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Героя Яцкова, д.
Адрес (местонахождение)
4Б Кругликовская, д. 20 9, корп. 1
Типовая территориальная зона внутри города спальный микрорайон высотной застройки спальный микрорайон высотной застройки спальный микрорайон высотной застройки

Транспортная доступность хорошая транспортная доступность, удобный подъезд хорошая транспортная доступность, удобный подъезд хорошая транспортная доступность, удобный подъезд

Расположение относительно красной линии внутри квартала внутри квартала внутри квартала

Техническое состояние здания хорошее хорошее хорошее

Тип объекта встроенное помещение встроенное помещение встроенное помещение

Тип входа отдельный отдельный отдельный

Этаж расположения цокольный этаж цокольный этаж цокольный этаж

Состояние отделки среднее состояние требует косметического ремонта без отделки

Функциональное назначение помещение свободного назначения (ПСН) помещение свободного назначения (ПСН) помещение свободного назначения (ПСН)

Категория помещения нежилое нежилое нежилое


Обеспеченность и техн. состояние инженерных электроснабжение, отопление, водоснабжение, электроснабжение, отопление, водоснабжение, электроснабжение, отопление, водоснабжение,
коммуникаций канализация (техн. состояние - рабочее) канализация (техн. состояние - рабочее) канализация (техн. состояние - рабочее)
Наличие парковки отсутствует отсутствует отсутствует

Актуальность на дату оценки актуально на дату оценки актуально на дату оценки актуально на дату оценки

Источник информации:
данные анализа рынка, проведенного Оценщиком

Местоположение оцениваемого объекта недвижимости и объектов-аналогов отмечено на приведенном ниже фрагменте карты г.
Краснодара:

www.cqip.ru
130

Рис. 10.3
Местоположение оцениваемого объекта недвижимости и объектов-аналогов на карте г. Краснодара

Источник информации: https://yandex.ru/maps

где:
Объект №1 – оцениваемый объект недвижимости;
Объект №2 – объект-аналог №1;
Объект №3 – объект-аналог №2;
Объект №4 - объект-аналог №3.

www.cqip.ru
131

Табл. 10.15
Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (наименование имущества: «Кафе с оборудованием. (S -
744,27 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская,
д.183/2») в рамках сравнительного подхода
Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.]
1 2 3
https://www.domofond.ru/kommerches
Информационный https://krasnodar.cian.ru/sale/comme https://krasnodar.cian.ru/sale/com
kayanedvizhimost-na-prodazhu-
источник rcial/157327292/ mercial/158854515/
krasnodar-182216227
Телефонный номер тел. 8-953-112-23-24 тел. 8-861-212-39-23 тел. 8-861-205-79-85

Цена предложения [руб.] 3 900 000 3 700 000 3 600 000


23
Площадь помещения [кв. м] 744,30 117,00 110,00 120,00
Цена предложения за
[руб./кв. м] 33 333,33 33 636,36 30 000,00
единицу площади
Состав передаваемых прав Вид права собственность собственность собственность собственность

Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 33 333,33 33 636,36 30 000,00


за счет собственных средств; за счет собственных средств; за счет собственных средств; за счет собственных средств;
Условия финансирования Способ платежа безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без
оплаты оплаты оплаты рассрочки оплаты
Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 33 333,33 33 636,36 30 000,00

Особые условия Условия совершения сделки публичная оферта публичная оферта публичная оферта публичная оферта

Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 33 333,33 33 636,36 30 000,00


Изменение цены во времени (дата
2 июня 2017 г. актуально на дату оценки актуально на дату оценки актуально на дату оценки
предложения)
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 33 333,33 33 636,36 30 000,00


Условия рынка
Поправка на торг уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено

Корректировка, [%] -10,20 -10,20 -10,20

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 933,33 30 205,45 26 940,00


Российская Федерация,
Краснодарский край, г.
Краснодарский край, г. Краснодар, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Краснодарский край, г. Краснодар,
Адрес (местонахождение) Краснодар, ул. Героя Яцкова, д.
Карасунский округ, ул. Селезнева, д. 4Б ул. Восточно-Кругликовская, д. 20
Местоположение 9, корп. 1
Ставропольская, д. 183/2
Типовая территориальная зона внутри спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной
города застройки застройки застройки застройки

23
см. п. 17 Раздела 4. «ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКАМИ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ»
www.cqip.ru
132

Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.] 1 2 3

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 933,33 30 205,45 26 940,00


хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная
Транспортная доступность
удобный подъезд удобный подъезд удобный подъезд доступность, удобный подъезд
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 933,33 30 205,45 26 940,00


Расположение относительно красной
внутри квартала внутри квартала внутри квартала внутри квартала
линии
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 933,33 30 205,45 26 940,00


памятником архитектуры не памятником архитектуры не памятником архитектуры не
Историко-архитектурная ценность памятником архитектуры не является
является является является
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 933,33 30 205,45 26 940,00

Техническое состояние здания хорошее хорошее хорошее хорошее

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 933,33 30 205,45 26 940,00

Тип объекта встроенное помещение встроенное помещение встроенное помещение встроенное помещение

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 933,33 30 205,45 26 940,00

Тип входа отдельный отдельный отдельный отдельный


Физические
характеристики Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 933,33 30 205,45 26 940,00

Этаж расположения цокольный, первый этаж24 цокольный этаж цокольный этаж цокольный этаж

Корректировка, [%] 0,89 0,89 0,89

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 30 199,74 30 474,28 27 179,77

Площадь объекта, [кв. м] 744,30 117,00 110,00 120,00

Корректировка, [%] -20,06 -20,65 -19,81

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 24 195,11 24 236,85 21 842,96

Состояние отделки среднее состояние среднее состояние требует косметического ремонта без отделки

Корректировка, [%] 0,00 17,00 26,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 24 195,11 29 371,78 28 847,36

24
см. п. 16 Раздела 4. «ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКАМИ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ»
www.cqip.ru
133

Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.] 1 2 3

Наличие кассового узла/депозитария отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует


Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 24 195,11 29 371,78 28 847,36


помещение свободного назначения помещение свободного назначения помещение свободного назначения помещение свободного
Функциональное назначение
(ПСН) (ПСН) (ПСН) назначения (ПСН)
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Экономические Скорректированная цена, [руб./кв. м] 24 195,11 29 371,78 28 847,36


характеристики
Категория помещения нежилое нежилое нежилое нежилое

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 24 195,11 29 371,78 28 847,36


электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление,
Обеспеченность и техн. состояние
водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация
инженерных коммуникаций
состояние - рабочее) состояние - рабочее) состояние - рабочее) (техн. состояние - рабочее)
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Сервис и дополнительные Скорректированная цена, [руб./кв. м] 24 195,11 29 371,78 28 847,36


элементы
Наличие парковки отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 24 195,11 29 371,78 28 847,36

Выводы

Общая чистая коррекция [%] -19,17 -2,76 7,08

Скорректированная цена [руб./кв. м] 24 195 29 372 28 847

Общая валовая коррекция [%] 20,95 38,54 46,70

Весовой коэффициент [---] 0,40136 0,31853 0,28011


Средневзвешенная
[руб./кв. м] 27 147 =24195*0,40136+29372*0,31853+28847*0,28011
рыночная стоимость
Площадь объекта оценки [кв. м] 744,30
Рыночная стоимость
оцениваемого объекта,
[руб.] 20 205 512
полученная в рамках
сравнительного подхода
Источник информации: расчеты Оценщика

Для определения возможности использования рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученной на основе
сравнительного подхода, Оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента вариации. В рамках данного отчета
коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от
среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность
скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов.

www.cqip.ru
134

Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20%
относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о
неоднородности информации и невозможности использования в качестве рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного
подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов (Соколов ГОДАА. Математическая статистика:
учебник для вузов. – М. Экзамен, 2007., 432 с.).
Табл. 10.16
Статистические данные по удельной стоимости аналогов после введения корректировок
Наименование показателя Ед. изм. Условное обозначение Значение
Стандартное отклонение руб./кв. м √σ2 2 850
Среднее значение руб./кв. м Сср 27 471
Верхняя граница интервала нормального
руб./кв. м Сср + 1,94√σ2 33 000
распределения
Нижняя граница интервала нормального
руб./кв. м Сср - 1,94√σ2 21 942
распределения
2
Вариация % √σ /Сср 10,37
Источник информации: расчет Оценщика

Учитывая, что значение коэффициента вариации, полученное в рамках сравнительного подхода, находится в диапазоне 10-20%%
(средняя изменчивость вариационного ряда), Оценщик счел возможным использовать для определения рыночной стоимости
оцениваемого объекта недвижимости на основе сравнительного подхода взвешенное значение скорректированных стоимостей объектов
аналогов.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости на дату проведения оценки на основе применения
сравнительного подхода составляет:
Табл. 10.17
Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках сравнительного подхода
№ Рыночная стоимость, полученная в рамках
Наименование имущества Кадастровый номер
п.п. сравнительного подхода, руб.
Кафе с оборудованием. (S - 744,27 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край,
1 23:43:0402018:2485 20 205 512
г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Источник информации: расчеты Оценщика

www.cqip.ru
135

Табл. 10.18
Описание объектов-аналогов, используемых для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости
(наименование имущества: «Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край,
г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2»;« Нежилое помещение. (S- 42,2 кв.м.)
Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская,
д.183/2»; «Нежилое помещение. (S-74,9 кв.м.) Россия, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской
округ, ул. Ставропольская, д.183/2» и «Нежилое помещение 31 (S- 19,45 кв. м.) с оборудованием (парикмахерская)
Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, дом №183/2»), в
рамках сравнительного подхода
Объекты-аналоги
Элементы группы сравнения, ед. изм.
1 2 3
https://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizh
https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimos https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-
Информационный источник imost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_41_m_748
t-na-prodazhu-krasnodar-183698363 na-prodazhu-krasnodar-178177626
053237
Телефонный номер тел. 8-988-244-77-33 тел. 8-961-594-23-63 тел. 8-961-516-00-06

Цена предложения 650 000 639 000 1 350 000

Площадь помещения, кв. м 20,00 20,00 41,00

Состав передаваемых прав (вид права) собственность собственность собственность


Краснодарский край, г. Краснодар, ул.
Адрес (местонахождение) Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Линейная, д. 19 Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Селезнева, д. 4/6
Ставропольская, д. 107/9
Типовая территориальная зона внутри города спальный микрорайон высотной застройки спальный микрорайон высотной застройки спальный микрорайон высотной застройки

Транспортная доступность хорошая транспортная доступность, удобный подъезд хорошая транспортная доступность, удобный подъезд хорошая транспортная доступность, удобный подъезд

Расположение относительно красной линии внутри квартала внутри квартала внутри квартала

Техническое состояние здания хорошее хорошее хорошее

Тип объекта встроенное помещение встроенное помещение встроенное помещение

Тип входа общий общий общий

Этаж расположения цокольный этаж цокольный этаж цокольный этаж

Состояние отделки среднее состояние среднее состояние среднее состояние

Функциональное назначение помещение свободного назначения (ПСН) помещение свободного назначения (ПСН) помещение свободного назначения (ПСН)

Категория помещения нежилое нежилое нежилое


Обеспеченность и техн. состояние инженерных электроснабжение, отопление, водоснабжение, электроснабжение, отопление, водоснабжение, электроснабжение, отопление, водоснабжение,
коммуникаций канализация (техн. состояние - рабочее) канализация (техн. состояние - рабочее) канализация (техн. состояние - рабочее)
Наличие парковки отсутствует отсутствует отсутствует

Актуальность на дату оценки актуально на дату оценки актуально на дату оценки актуально на дату оценки

Источник информации:
данные анализа рынка, проведенного Оценщиком

www.cqip.ru
136

Местоположение оцениваемых объектов недвижимости и объектов-аналогов отмечено на приведенном ниже фрагменте карты г.
Краснодара:
Рис. 10.4
Местоположение оцениваемых объектов недвижимости и объектов-аналогов на карте г. Краснодара

Источник информации: https://yandex.ru/maps

где:
Объект №1 – оцениваемые объекты недвижимости;
Объект №2 – объект-аналог №1;
Объект №3 – объект-аналог №2;
Объект №4 - объект-аналог №3.

www.cqip.ru
137

Табл. 10.19
Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (наименование имущества: «Нежилое помещение (S-
46,1 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.
Ставропольская, д.183/2») в рамках сравнительного подхода
Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.]
1 2 3
https://www.avito.ru/krasnodar/ko
https://www.domofond.ru/kommerches https://www.domofond.ru/kommerch
Информационный mmercheskaya_nedvizhimost/pome
kayanedvizhimost-na-prodazhu- eskayanedvizhimost-na-prodazhu-
источник schenie_svobodnogo_naznacheniya
krasnodar-183698363 krasnodar-178177626
_41_m_748053237
Телефонный номер тел. 8-988-244-77-33 тел. 8-961-594-23-63 тел. 8-961-516-00-06

Цена предложения [руб.] 650 000 639 000 1 350 000

Площадь помещения [кв. м] 46,10 20,00 20,00 41,00


Цена предложения за
[руб./кв. м] 32 500,00 31 950,00 32 926,83
единицу площади
Состав передаваемых прав Вид права собственность собственность собственность собственность

Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 32 500,00 31 950,00 32 926,83


за счет собственных средств; за счет собственных средств; за счет собственных средств; за счет собственных средств;
Условия финансирования Способ платежа безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без
оплаты оплаты оплаты рассрочки оплаты
Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 32 500,00 31 950,00 32 926,83

Особые условия Условия совершения сделки публичная оферта публичная оферта публичная оферта публичная оферта

Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 32 500,00 31 950,00 32 926,83


Изменение цены во времени (дата
2 июня 2017 г. актуально на дату оценки актуально на дату оценки актуально на дату оценки
предложения)
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 32 500,00 31 950,00 32 926,83


Условия рынка
Поправка на торг уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено

Корректировка, [%] -10,20 -10,20 -10,20

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29


Российская Федерация,
Краснодарский край, г. Краснодар, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Краснодарский край, г. Краснодар, Краснодарский край, г.
Адрес (местонахождение)
Карасунский внутригородской Ставропольская, д. 107/9 ул. Линейная, д. 19 Краснодар, ул. Селезнева, д. 4/6
округ, ул. Ставропольская, д. 183/2
Местоположение Типовая территориальная зона внутри спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной
города застройки застройки застройки застройки
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29

www.cqip.ru
138

Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.] 1 2 3
хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная
Транспортная доступность
удобный подъезд удобный подъезд удобный подъезд доступность, удобный подъезд
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29


Расположение относительно красной
внутри квартала внутри квартала внутри квартала внутри квартала
линии
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29


памятником архитектуры не памятником архитектуры не памятником архитектуры не
Историко-архитектурная ценность памятником архитектуры не является
является является является
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29

Техническое состояние здания хорошее хорошее хорошее хорошее

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29

Тип объекта встроенное помещение встроенное помещение встроенное помещение встроенное помещение

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29

Тип входа общий общий общий общий

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Физические Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29


характеристики
Этаж расположения первый этаж цокольный этаж цокольный этаж цокольный этаж

Корректировка, [%] 22,00 22,00 22,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31

Площадь объекта, [кв. м] 46,10 20,00 20,00 41,00

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31

Состояние отделки среднее состояние среднее состояние среднее состояние среднее состояние

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31

Наличие кассового узла/депозитария отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует


Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31


Экономические помещение свободного назначения помещение свободного назначения помещение свободного назначения помещение свободного
Функциональное назначение
характеристики (ПСН) (ПСН) (ПСН) назначения (ПСН)

www.cqip.ru
139

Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.] 1 2 3

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31

Категория помещения нежилое нежилое нежилое нежилое

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31


электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление,
Обеспеченность и техн. состояние
водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация
инженерных коммуникаций
состояние - рабочее) состояние - рабочее) состояние - рабочее) (техн. состояние - рабочее)
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Сервис и дополнительные Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31


элементы
Наличие парковки отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31

Выводы

Общая чистая коррекция [%] 22,00 22,00 22,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 35 606 35 003 36 073

Общая валовая коррекция [%] 22,00 22,00 22,00

Весовой коэффициент [---] 0,33334 0,33333 0,33333


Средневзвешенная
[руб./кв. м] 35 561 =35606*0,33334+35003*0,33333+36073*0,33333
рыночная стоимость
Площадь объекта оценки [кв. м] 46,10
Рыночная стоимость
оцениваемого объекта,
[руб.] 1 639 362
полученная в рамках
сравнительного подхода
Источник информации: расчеты Оценщика

Для определения возможности использования рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученной на основе
сравнительного подхода, Оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента вариации. В рамках данного отчета
коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от
среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность
скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов.
Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20%
относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о
неоднородности информации и невозможности использования в качестве рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного
подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов (Соколов ГОДАА. Математическая статистика:
учебник для вузов. – М. Экзамен, 2007., 432 с.).
www.cqip.ru
140

Табл. 10.20
Статистические данные по удельной стоимости аналогов после введения корректировок
Наименование показателя Ед. изм. Условное обозначение Значение
Стандартное отклонение руб./кв. м √σ2 536
Среднее значение руб./кв. м Сср 35 561
Верхняя граница интервала нормального 2
руб./кв. м Сср + 1,94√σ 36 601
распределения
Нижняя граница интервала нормального 2
руб./кв. м Сср - 1,94√σ 34 521
распределения
2
Вариация % √σ /Сср 1,51
Источник информации: расчет Оценщика

Учитывая, что значение коэффициента вариации, полученное в рамках сравнительного подхода, меньше 10% (незначительная
изменчивость вариационного ряда), Оценщик счел возможным использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого
объекта недвижимости на основе сравнительного подхода взвешенное значение скорректированных стоимостей объектов аналогов.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости на дату проведения оценки на основе применения
сравнительного подхода составляет:
Табл. 10.21
Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках сравнительного подхода
№ Рыночная стоимость, полученная в рамках
Наименование имущества Кадастровый номер
п.п. сравнительного подхода, руб.
Нежилое помещение (S- 46,1 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край,
1 23:43:0402018:1673 1 639 362
г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская, д.183/2
Источник информации: расчеты Оценщика

Табл. 10.22
Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (наименование имущества: «Нежилое помещение. (S-
42,2 кв.м.) Российская Федерация, Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.
Ставропольская, д.183/2») в рамках сравнительного подхода
Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.]
1 2 3
https://www.avito.ru/krasnodar/ko
https://www.domofond.ru/kommerches https://www.domofond.ru/kommerch
Информационный mmercheskaya_nedvizhimost/pome
kayanedvizhimost-na-prodazhu- eskayanedvizhimost-na-prodazhu-
источник schenie_svobodnogo_naznacheniya
krasnodar-183698363 krasnodar-178177626
_41_m_748053237
Телефонный номер тел. 8-988-244-77-33 тел. 8-961-594-23-63 тел. 8-961-516-00-06

Цена предложения [руб.] 650 000 639 000 1 350 000

Площадь помещения [кв. м] 42,20 20,00 20,00 41,00

www.cqip.ru
141

Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.] 1 2 3
Цена предложения за
[руб./кв. м] 32 500,00 31 950,00 32 926,83
единицу площади
Состав передаваемых прав Вид права собственность собственность собственность собственность

Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 32 500,00 31 950,00 32 926,83


за счет собственных средств; за счет собственных средств; за счет собственных средств; за счет собственных средств;
Условия финансирования Способ платежа безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без рассрочки безналичный платеж; без
оплаты оплаты оплаты рассрочки оплаты
Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 32 500,00 31 950,00 32 926,83

Особые условия Условия совершения сделки публичная оферта публичная оферта публичная оферта публичная оферта

Корректировка [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 32 500,00 31 950,00 32 926,83


Изменение цены во времени (дата
2 июня 2017 г. актуально на дату оценки актуально на дату оценки актуально на дату оценки
предложения)
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 32 500,00 31 950,00 32 926,83


Условия рынка
Поправка на торг уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено уторгование предусмотрено

Корректировка, [%] -10,20 -10,20 -10,20

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29


Российская Федерация,
Краснодарский край, г. Краснодар, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Краснодарский край, г. Краснодар, Краснодарский край, г.
Адрес (местонахождение)
Карасунский внутригородской Ставропольская, д. 107/9 ул. Линейная, д. 19 Краснодар, ул. Селезнева, д. 4/6
округ, ул. Ставропольская, д. 183/2
Типовая территориальная зона внутри спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной спальный микрорайон высотной
города застройки застройки застройки застройки
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29

Местоположение хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная доступность, хорошая транспортная
Транспортная доступность
удобный подъезд удобный подъезд удобный подъезд доступность, удобный подъезд
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29


Расположение относительно красной
внутри квартала внутри квартала внутри квартала внутри квартала
линии
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29


памятником архитектуры не памятником архитектуры не памятником архитектуры не
Историко-архитектурная ценность памятником архитектуры не является
является является является
Физические
характеристики Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29

www.cqip.ru
142

Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.] 1 2 3

Техническое состояние здания хорошее хорошее хорошее хорошее

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29

Тип объекта встроенное помещение встроенное помещение встроенное помещение встроенное помещение

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29

Тип входа общий общий общий общий

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 29 185,00 28 691,10 29 568,29

Этаж расположения первый этаж цокольный этаж цокольный этаж цокольный этаж

Корректировка, [%] 22,00 22,00 22,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31

Площадь объекта, [кв. м] 42,20 20,00 20,00 41,00

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31

Состояние отделки среднее состояние среднее состояние среднее состояние среднее состояние

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31

Наличие кассового узла/депозитария отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует


Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31


помещение свободного назначения помещение свободного назначения помещение свободного назначения помещение свободного
Функциональное назначение
(ПСН) (ПСН) (ПСН) назначения (ПСН)
Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Экономические Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31


характеристики
Категория помещения нежилое нежилое нежилое нежилое

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31


электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление, электроснабжение, отопление,
Обеспеченность и техн. состояние
водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация (техн. водоснабжение, канализация
инженерных коммуникаций
состояние - рабочее) состояние - рабочее) состояние - рабочее) (техн. состояние - рабочее)
Сервис и дополнительные Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00
элементы
Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31

Наличие парковки отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует

www.cqip.ru
143

Объекты-аналоги
Группы элементов Элементы группы сравнения
Оцениваемый объект
сравнения [ед. изм.] 1 2 3

Корректировка, [%] 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена, [руб./кв. м] 35 605,70 35 003,14 36 073,31

Выводы

Общая чистая коррекция [%] 22,00 22,00 22,00

Скорректированная цена [руб./кв. м] 35 606 35 003 36 073

Общая валовая коррекция [%] 22,00 22,00 22,00

Весовой коэффициент [---] 0,33334 0,33333 0,33333


Средневзвешенная
[руб./кв. м] 35 561 =35606*0,33334+35003*0,33333+36073*0,33333
рыночная стоимост