Вы находитесь на странице: 1из 238

2

О КОМПАНИИ
Консалтинговая группа «Инвест Проект» работает на рынке консалтинговых услуг с 2002 года.
15 ЛЕТ СОДЕЙСТВИЯ ВАШЕМУ БИЗНЕСУ

МИССИЯ
Формирование устойчиво и динамично развивающегося бизнес - общества путем обеспечения
субъектов рынка новыми технологиями и решениями в области оценки бизнеса и консалтинга.
ВИДЕНИЕ
Общественно признанная оценочная компания, обеспечивающая потребителя первоклассными
интеллектуальными решениями.
ЦЕЛЬ
Формирование узнаваемости и усиление бренда группы компаний на российском рынке оценочных
услуг за счет улучшения качества предоставляемых услуг и усиления профессиональной команды
специалистов.
КОМАНДА
Это высококвалифицированные специалисты, оценщики I категории, члены крупнейших СРО.
Некоторые оценщики прошли международную и национальную сертификацию, являются преподавателями
ведущих Российских ВУЗов, имеют ученые степени.
РЕГИОНЫ ПРИСУТСТВИЯ
Москва, Владимир, Нижний Новгород, Тверь, Тула, Орел, Киров, Воронеж, Краснодар, Ростов-на Дону,
Балашиха, Видное, Коломна, Королев, Ногинск, Раменское, Руза, Ступино, Химки, Ставрополь, Барнаул
(список не окончательный).
РЕЙТИНГИ И НАГРАДЫ
 Лауреат национальной премии в области аудита, оценки, экспертизы и консалтинга 2011 г.
 Компания «Инвест Проект» по итогам деятельности за 2015 год занимает 11 место (ТОП 100) в
рейтинге делового потенциала оценочных компаний, и 7 место в рейтинге Крупнейших оценочных
компаний, работающих на российском рынке оценки по версии Рейтингового Агентства «Эксперт РА».
 По итогам национального конкурса «Профессиональное признание» 2010 и 2013, проводимого
Российской гильдией риелторов, компания «Инвест Проект» победила в номинации «Лучшая оценочная
компания в сфере недвижимости».
 Компания «Инвест Проект» занимает 5 место (ТОП 50) по итогам 2015 г. в рейтинге наиболее
стратегичных оценочных компаний России. (Институт Экономических Стратегий РАН).
 Компания «Инвест Проект» награждена Золотым сертификатом, подтверждающий наивысший
рейтинговый индекс: А+++1+++1+++ (%). (РА «ЮНИПРАВЭКС» 2009 г.).
 Компания «Инвест Проект» награждена Большой Золотой Медалью, подтверждающий наивысший
рейтинговый индекс: А+++1+++1+++. (РА «ЮНИПРАВЭКС» 2010 г.).
ЧЛЕНСТВА. ПАРТНЕРСТВА. АККРЕДИТАЦИИ
 Член Ассоциации Российских Банков (АРБ)
 Член Московского банковского союза
 Член НП «Гильдия управляющих и девелоперов»
 Аккредитация при ГК «Агентство по страхованию вкладов»
 Аккредитация при Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
 Аккредитация при Delta Credit
 Партнер Российского Общества Оценщиков (РОО)
 Аккредитация при Российском Обществе Оценщиков (РОО)
 Сертифицирована на право предоставление услуг по оценке (НП РОО)
 Аккредитация при региональной энергетической комиссии г. Москвы (РЭК г. Москвы)
 Партнер НП «Российская коллегия оценщиков»
 Аккредитация НП «СРО «Сибирский Центр Экспертов Антикризисного Управления»
 Аккредитация НП «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального
федерального округа»
 Аккредитация НП «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных
управляющих»
СЕРТИФИКАЦИЯ
Внутренняя система менеджмента качества Компании «Инвест Проект» соответствует стандарту ISO
601:2008
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ПАРТНЕРЫ
Банки: «Сбербанк России» (ПАО), «Россельхозбанк» (АО), «Промсвязьбанк» (ПАО), ВТБ 24 (ПАО),
«Московский индустриальный банк» (ПАО МИнБ), «Собинбанк» (ОАО), «ВТБ» (ПАО), «Уралсиб» (ПАО),
«МДМ-Банк» (ПАО), АКБ «Связь Банк» (ПАО), «Возрождение» (ПАО), КБ «ДельтаКредит» (АО), КБ «Глобэкс»
(АО), «Национальный резервный банк» (ОАО), АКБ «Транскапиталбанк» (ПАО), Инвестиционный торговый
банк (ПАО), Росбанк (АО), «ФК «Открытие» (ПАО), ОАО «АБ «РОССИЯ» и др.
КОНТАКТЫ
Адрес: 107207, г. Москва, Щелковское шоссе, д. 77, стр. 1.
Телефон: +7 (495) 514-57-38, 518-81-60, 510-89-20, 787-98-24.
Web: www.cgip.ru

www.cgip.ru
3

ОГЛАВЛЕНИЕ
1. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ............................................................ 4
2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ............................ 7
3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,
УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................................. 8
3.1. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННЫХ .................................. 8
3.2. ПРАВОВОЕ И ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................... 10
3.3. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................ 21
4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 35
4.1. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК
СВОБОДНОГО ............................................................................................................. 37
4.2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С
УЛУЧШЕНИЯМИ ........................................................................................................... 40
5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ
ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО
ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ ........................................................................ 42
5.1. ОБЗОР РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ......................................................................... 42
5.2. ОЦЕНКА ЛИКВИДНОСТИ ................................................................................... 80
6. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ................................................................................. 82
6.1. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ............................................................................ 82
6.2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ....................................................................................... 83
7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ........ 86
7.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НА ОСНОВЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ................ 86
7.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ...................... 135
8. СОГЛАСОВАНИЕ (ОБОБЩЕНИЕ) РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ...................................................................... 177
9. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..................... 180
10.ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ..................................................................... 181
11.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ................................................. 182
11.1. НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ........................................................................ 182
11.2. СПРАВОЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА .......................................................................... 182
11.3. МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА ....................................................................... 182
12.ПРИЛОЖЕНИЕ 1. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ПРАВОМОЧИЕ
ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ....................................................................................... 183
13.ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ДОКУМЕНТЫ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОГО
ХАРАКТЕРА ........................................................................................................ 191
14.ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО И
ЮРИДИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА ............................................................................ 220

www.cgip.ru
4

1. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ


ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
1. Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные
части отчета не могут являться самостоятельными документами.
2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов,
касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась.
3. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта
действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и
функций, указанных в данном отчете. Оценщик не принимает на себя никакой
ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных
факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную
ситуацию, и, как следствие, на рыночную стоимость объекта.
4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика
относительно рыночной стоимости и не является гарантией того, что объект будет
продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в
данном отчете.
5. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические
разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им
исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете.
6. Оценщик и Заказчик гарантируют конфиденциальность информации,
полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных
действующим законодательством Российской Федерации.
7. При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную
информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на
себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной
информации.
8. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные
Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников,
которые, по мнению Оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не
предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все
использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники
информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.
9. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на
объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.
10. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких,
которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта)
фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких
скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
11. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или
других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе
как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.
12. Оценка проводится на основании информации, предоставленной
Заказчиком оценки, Собственником/эксплуатантом активов, а также лично собранной
Исполнителем информации. Перечень документов, необходимых Исполнителю и срок
предоставления согласовываются Сторонами при заключении соответствующего
договора на оценку.
13. При проведении оценки оценщики использовали общепринятое
программное обеспечение – электронные таблицы Microsoft Excel. Все расчеты,
приведенные в настоящем отчете, выполнены в соответствии с принятыми в данных
программных продуктах округлениями и ограничениями. Цифры, приведенные в
расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, приведенным там же,
т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в

www.cgip.ru
5

то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые


значения.
14. Оценка рыночной стоимости имущества проводится без учета имеющихся
обременений по Кредитным договорам;
15. Согласно ФСО № 1 утвержденного приказом Минэкономразвития России
от 20 мая 2015 г. № 297, «Информация о событиях, произошедших после даты оценки,
может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для
подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая
информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки»;
16. В состав объекта оценки входит, Производственная база (отс. СВС-ИНж.)
Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
Старокубанская, дом. №122, согласно предоставленных данных Заказчика, фотографий
объекта и комментарий Заказчика к ним, данный объект представляет собой
металлический ангар, состоящий из следующих объектов недвижимости:
- Нежилые помещения 1-го этажа №№4-11 здания литер Ж1, нежилые помещения
антресоли №12-14 здания литер Ж1, нежилые помещения подвала №1-5 здания литер
Ж2, общей площадью 866,2 кв.м, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар,
Карасунский округ, ул. Старокубанская, д. 122 (без отопления) ;
- Учебный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 166,4 кв.м, этажность:
2, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
Старокубанская, д. 122;
- К зданию производственной базы подключены следующие коммуникации:
водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация,
находящиеся на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов - для
эксплуатации зданий и сооружений учебного комбината, общей площадью 1900 кв.м,
местоположение: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
Старокубанская, д. 122. Таким образом, можно сделать вывод, что общая площадь
производственной базы составляет 1032,6 кв.м, находится на земельном участке,
общей площадью 1900 кв.м;
17. Согласно приложению №2 к Договору об оказании услуг по оценке
рыночной стоимости имущества от «02» июня 2017 г. № 2017-1945/58, в состав
объекта оценки, входят следующие объекты:
- Земельный участок. (S-395 кв.м.) Россия, Краснодарский край,Курганинский
район, г. Курганинск, ул. Набережная,216;
- Земельный участок. (S-2520 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский
район, г. Курганинск, Ул. Набережная, дом. №216;
- Здание. (S-1214,8 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район,
г. Курганинск, Ул. Набережная, дом. №216;
- Здание. (S-1159,2 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район,
г.Курганинск, Ул Набережная, дом. №216;
- Здание. (S-723 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район,
г. Курганинск, Ул. Набережная, дом. №216.
В соответствии с предоставленной информацией Заказчика, информацией
открытых источников и предоставленных фотографий объекта с комментариями,
можно сделать вывод, что Объекты, представленные к оценке (перечисленные выше),
представляют собой Гостинично-развлекательный комплекс (комплекс из земельного
участка, здания гостиницы, здания ресторана и здания физкультурно-оздоровительного
комплекса), включающий 20 номеров различных категорий (категория люкс – 1 номер,
категория полу/люкс – 1 номер, категория стандартный одноместны – 5 номеров,
категория стандартный двухместный – 13 номеров), крытый бассейн, современный
тренажерный зал и ресторан. Также на земельном участке, на котором находится

www.cgip.ru
6

гостинично-развлекательный комплекс, находятся следующие коммуникации:


водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, канализация.

www.cgip.ru
7

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ


При проведении данной оценки использовались нормативные документы и
федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной
деятельности установленные саморегулируемой организацией (СРО), членом которой
являются Оценщики, подготовившие отчет:
 Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994
года № 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (с последующими
изменениями и дополнениями);
 Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» в действующей редакции;
 Обоснование использование стандартов оценки – ст.11 Федерального закона от
29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» в редакции от 21.07.2014 г.;
 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 20
мая 2015 г. № 297);
 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утв.
приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298);
 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утв.
приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299);
 Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) (утв.
приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611);
 Свод Стандартов НП «СВОД»;
 Свод Стандартов НП «СМАО».

www.cgip.ru
8

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,


УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ3
Объектом оценки является недвижимое имущество, в составе земельных участков
и зданий, полный перечень представлен в таблице ниже:
Табл. 3.1
Состав объектов недвижимости, входящих в объект оценки
№ Наименование
Земельный участок. (S-2532 кв.м) Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-
1
Кубани, ул. Маевское шоссе,1/3
Проходная. Литер" Д " S- 8,5 кв.м. Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район,
2
г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, дом №1/3
Здание. Литер" В" S- 5,8 кв.м. Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-
3
Кубани, ул. Маевское шоссе,дом №1/3
Гараж. Литер" А,А1,а " S- 427,9 кв.м. Россия, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-
4
на Кубани, ул. Маевское шоссе, дом №1/3
Склад. Литер" Б " S- 12,6 Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, г.
5
Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, дом №1/3
Земельный участок. (S-395 кв.м.) Россия, Краснодарский край,Курганинский район, г.Курганинск,
6
ул Набережная,216
Земельный участок. (S-2520 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск,
7
Ул Набережная, дом. №216
Здание. (S-1214,8 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул
8
Набережная, дом. №216
Здание. (S-1159,2 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул
9
Набережная, дом. №216
Здание. (S-723 кв.м.) Россия, Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул
10
Набережная, дом. №216
Производственная база. (отс. СВС-ИНж.) Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар,
11
Карасунский округ, ул. Старокубанская, дом. №122
Источник информации: задание на оценку

3.1. Перечень использованных при проведении оценки данных


Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об
объекте оценки, полученной от Заказчика и в ходе независимых исследований,
проведенных Оценщиком. Предполагается, что информация, представленная
Заказчиком или сторонними специалистами, является надежной и достоверной.
Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся
базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика.
С целью оценки степени пригодности объекта для коммерческого использования
были осмотрены как участки земли, так и прилегающая зона (окружение).
В период проведения осмотра Оценщиком была проведена инспекция объекта –
осмотр конструктивных элементов, внутренних помещений и элементов их интерьера.
Сбор необходимой для анализа и расчетов информации проводился с
привлечением следующих источников:
 данные, предоставленные Заказчиком (см. в Приложении 3 к Отчету):
Табл. 3.2
Перечень документов, предоставленных Заказчиком оценки
№ п/п Наименование
1 Свидетельства о государственной регистрации права (копии)
2 Выписки из ЕГРП (копии)
Источник информации: документы, предоставленные Заказчиком

 нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список


использованной литературы»);

3
Описание выполнено на основании информации, предоставленной заказчиком оценки (см. ПРИЛОЖЕНИЕ 3.
КОПИИ ДОКУМЕНТОВ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО И ЮРИДИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА)

www.cgip.ru
9

 справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список


использованной литературы»);
 методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список
использованной литературы»);
 Internet-ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).

www.cgip.ru
10

3.2. ПРАВОВОЕ И ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


3.2.1. Описание объектов недвижимости, входящих в состав объекта оценки
Оцениваемым объектом является недвижимое имущество в составе земельных
участков и зданий расположенных в Краснодарском крае. В состав оцениваемого
объекта входят объекты различного функционального назначения, укрупненная
характеристика приводится ниже:
Табл. 3.3
Описание зданий
Проходная. Литер"
Гараж. Литер" Склад. Литер" Б " S-
Д " S- 8,5 кв.м. Здание. Литер" В"
А,А1,а " S- 427,9 12,6 Российская
Российская S- 5,8 кв.м. Россия,
кв.м. Россия, Федерация,
Федерация, Краснодарский
Краснодарский Краснодарский
Наименование Краснодарский край, Славянский
край, Славянский край, Славянский
показателя край, Славянский район, г. Славянск-
район, г. Славянск- район, г. Славянск-
район, г. Славянск- на-Кубани, ул.
на Кубани, ул. на-Кубани, ул.
на-Кубани, ул. Маевское
Маевское шоссе, Маевское шоссе,
Маевское шоссе, шоссе,дом №1/3
дом №1/3 дом №1/3
дом №1/3
Краснодарский край, Краснодарский край, Краснодарский край, Краснодарский край,
Славянский район, г. Славянский район, г. Славянский район, г. Славянский район, г.
Местоположение
Славянск-на-Кубани, Славянск-на-Кубани, Славянск-на-Кубани, Славянск-на-Кубани,
объекта оценки
ул. Маевское шоссе, ул. Маевское шоссе, ул. Маевское шоссе, ул. Маевское шоссе,
дом №1/3 дом №1/3 дом №1/3 дом №1/3
Кадастровый (условный)
23:48:0402043:1113 23:48:0402043:1114 23:48:0402043:1168 23:48:0402043:1149
номер
Установленные права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Форма собственности Частная Частная Частная Частная
Коммерческий Банк Коммерческий Банк Коммерческий Банк Коммерческий Банк
"Кубанский "Кубанский "Кубанский "Кубанский
Субъект права универсальный банк" универсальный банк" универсальный банк" универсальный банк"
(ООО), ОГРН (ООО), ОГРН (ООО), ОГРН (ООО), ОГРН
1022300000062 1022300000062 1022300000062 1022300000062
Собственность, №23- Собственность, №23- Собственность, №23- Собственность, №23-
Правоустанавливающие/
23/016- 23/016- 23/016- 23/016-
правоподтверждающие
23/001/855/2016- 23/001/855/2016- 23/001/855/2016- 23/001/855/2016-
документы
7253/3 от 10.10.2016 7259/3 от 10.10.2016 7257/3 от 10.10.2016 7256/3 от 10.10.2016
Ограничения права Не зарегистрировано Не зарегистрировано Не зарегистрировано Не зарегистрировано
Общая площадь, кв. м 8,5 5,8 427,9 12,6
Тип объекта оценки Здание Здание Здание Здание
Функциональное
КПП Производственное Гараж, СТО Складское
назначение
Текущее использование Проходная Производственное Гараж, СТО Склад
Класс конструктивной
КС-1 КС-1 КС-1 КС-1
системы
Этажность здания 1 этаж 1 этаж 1 этаж 1 этаж
Наличие
подвала/цокольного Нет Нет Нет Нет
этажа
Строительный объем,
н/д н/д н/д н/д
куб. м
Год постройки н/д н/д н/д н/д
Площадь застройки, кв.
н/д н/д н/д н/д
м
Высота потолков, м н/д н/д н/д н/д
Техническое состояние Требует проведение Требует проведение Требует проведение Требует проведение
здания ремонтных работ ремонтных работ ремонтных работ ремонтных работ
Техническое состояние Требует проведение Требует проведение Требует проведение Требует проведение
внутренних помещений ремонтных работ ремонтных работ ремонтных работ ремонтных работ
Наличие отдельного
Имеется Имеется Имеется Имеется
входа
Состояние подъездных Асфальтированная Асфальтированная Асфальтированная Асфальтированная
путей, возможность дорога, возможен дорога, возможен дорога, возможен дорога, возможен
круглогодичного круглогодичный круглогодичный круглогодичный круглогодичный
доступа к объекту подъезд подъезд подъезд подъезд
Материал стен Материал стен
Материал стен Материал стен
Описание кирпич, матереал кирпич, матереал
кирпич, матереал кирпич, матереал
конструктивных фундамента - бетон, фундамента - бетон,
фундамента - бетон, фундамента - бетон,
элементов кровля - шиферная, кровля - шиферная,
кровля - шиферная кровля - шиферная
окна - деревянные окна - деревянные
Наличие
Имеется Имеется Имеется Имеется
электроснабжения

www.cgip.ru
11

Проходная. Литер"
Гараж. Литер" Склад. Литер" Б " S-
Д " S- 8,5 кв.м. Здание. Литер" В"
А,А1,а " S- 427,9 12,6 Российская
Российская S- 5,8 кв.м. Россия,
кв.м. Россия, Федерация,
Федерация, Краснодарский
Краснодарский Краснодарский
Наименование Краснодарский край, Славянский
край, Славянский край, Славянский
показателя край, Славянский район, г. Славянск-
район, г. Славянск- район, г. Славянск-
район, г. Славянск- на-Кубани, ул.
на Кубани, ул. на-Кубани, ул.
на-Кубани, ул. Маевское
Маевское шоссе, Маевское шоссе,
Маевское шоссе, шоссе,дом №1/3
дом №1/3 дом №1/3
дом №1/3
Наличие водоснабжения Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют
Наличие отопления Отсутствуют Отсутствуют Отсутствует Отсутствуют
Наличие канализации Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют
Наличие
дополнительных Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют
улучшений
Историческая и Не является Не является Не является Не является
культурная значимость памятником памятником памятником памятником
объекта архитектуры архитектуры архитектуры архитектуры
Кадастровая стоимость,
112 111,17 76 499,39 5 643 808,44 166 188,33
руб.
Общая кадастровая
5 998 607,33
стоимость, руб.
Доля в общей
кадастровой стоимости, 1,87% 1,28% 94,09% 2,77%
%
Балансовая
первоначальная
200 000,00 200 000,00 200 000,00 200 000,00
стоимость объекта
оценки, руб.
Источник информации: сведения, предоставленные Заказчиком, https://rosreestr.ru

Описание зданий и сооружений (продолжение таблицы)


Здание. (S-1214,8 кв.м.) Здание. (S-1159,2 кв.м.) Здание. (S-723 кв.м.)
Россия, Краснодарский Россия, Краснодарский Россия, Краснодарский
Наименование показателя край, Курганинский край, Курганинский район, край, Курганинский
район, г.Курганинск, Ул г.Курганинск, Ул район, г.Курганинск, Ул
Набережная, дом. №216 Набережная, дом. №216 Набережная, дом. №216
Краснодарский край, Краснодарский край, Краснодарский край,
Местоположение объекта Курганинский район, Курганинский район, Курганинский район,
оценки г.Курганинск, Ул г.Курганинск, Ул Набережная, г.Курганинск, Ул
Набережная, дом. №216 дом. №216 Набережная, дом. №216
Кадастровый (условный)
23:16:0602116:67 23:16:0602116:68 23:16:0602116:69
номер
Установленные права Право собственности Право собственности Право собственности
Форма собственности Частная Частная Частная
Коммерческий Банк Коммерческий Банк Коммерческий Банк
"Кубанский универсальный "Кубанский универсальный "Кубанский универсальный
Субъект права
банк" (ООО), ОГРН банк" (ООО), ОГРН банк" (ООО), ОГРН
1022300000062 1022300000062 1022300000062
Правоустанавливающие/ Собственность, №23-23/008- Собственность, №23-23/008- Собственность, №23-
правоподтверждающие 23/001/857/2016-5126/5 от 23/001/857/2016-5130/2 от 23/008-23/001/857/2016-
документы 21.10.2016 21.10.2016 5133/2 от 21.10.2016
Ограничения права Аренда Не зарегистрировано Не зарегистрировано
Общая площадь, кв. м 1214,8 1159,2 723
Тип объекта оценки Здание Здание Здание
Функциональное назначение Фитнес центр Ресторан Гостиница
Текущее использование Фитнес центр Ресторан Гостиница
Класс конструктивной
КС-1 КС-1 КС-1
системы
Этажность здания 2 этажа 2 этажа 3 этажа
Наличие подвала/цокольного
Отсутствует Отсутствует Отсутствует
этажа
Строительный объем, куб. м н/д н/д 1 220,00
Год постройки 2011 2012 2012
Площадь застройки, кв. м н/д н/д н/д
Высота потолков, м н/д н/д н/д
Физический износ (методом
7% 6% 6%
срока службы)
Год проведения капитального
н/д н/д н/д
ремонта/реконструкции
Техническое состояние
Хорошее Хорошее Хорошее
здания

www.cgip.ru
12

Здание. (S-1214,8 кв.м.) Здание. (S-1159,2 кв.м.) Здание. (S-723 кв.м.)


Россия, Краснодарский Россия, Краснодарский Россия, Краснодарский
Наименование показателя край, Курганинский край, Курганинский район, край, Курганинский
район, г.Курганинск, Ул г.Курганинск, Ул район, г.Курганинск, Ул
Набережная, дом. №216 Набережная, дом. №216 Набережная, дом. №216
Техническое состояние
Хорошее Хорошее Хорошее
внутренних помещений
Наличие отдельного входа Имеется Имеется Имеется
Состояние подъездных путей,
Асфальтированная дорога, Асфальтированная дорога, Асфальтированная дорога,
возможность
возможен круглогодичный возможен круглогодичный возможен круглогодичный
круглогодичного доступа к
подъезд подъезд подъезд
объекту
Здание гостиницы.
Материал стен - блоки с
отделкой керамогранитной
Здание фитнес центра.
Здание ресторана. Материал плиткой, фундамент ж/б,
Материал стен -блоки с
стен -блоки с отделкой кровля - металлическая,
Описание конструктивных отделкой керамогранитной
керамогранитной плиткой, окна - ПВХ.
элементов плиткой, фундамент ж/б,
фундамент ж/б, кровля - Номерной фонд 20 номеров
кровля - металлическая,
металлическая, окна - ПВХ различных категорий, от
окна - ПВХ
стандарта до
двухкомнатных
апартаментов
Наличие электроснабжения Имеется Имеется Имеется
Наличие водоснабжения Имеется Имеется Имеется
Наличие отопления Имеется Имеется Имеется
Наличие канализации Имеется Имеется Имеется
Наличие дополнительных
Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют
улучшений
Историческая и культурная Не является памятником Не является памятником Не является памятником
значимость объекта архитектуры архитектуры архитектуры
Кадастровая стоимость, руб. 21 423 411,03 20 442 886,13 12 750 350,82
Общая кадастровая
54 616 647,98
стоимость, руб.
Доля в общей кадастровой
39,23% 37,43% 23,35%
стоимости, %
Балансовая первоначальная
стоимость объекта оценки, 32 500 000,00 32 500 000,00 32 500 000,00
руб.
Источник информации: сведения, предоставленные Заказчиком, https://rosreestr.ru

Описание зданий и сооружений (окончание таблицы)


Производственная база, общей площадью 1032,6 кв.м
Нежилые помещения 1-го этажа
№№4-11 здания литер Ж1, нежилые
Учебный корпус, назначение:
помещения антресоли №12-14 здания
нежилое, общей площадью 166,4 кв.м,
Наименование показателя литер Ж1, нежилые помещения
этажность: 2, по адресу:
подвала №1-5 здания литер Ж2,
Краснодарский край, г. Краснодар,
общей площадью 866,2 кв.м, по
Карасунский округ, ул.
адресу: Краснодарский край, г.
Старокубанская, д. 122
Краснодар, Карасунский округ, ул.
Старокубанская, д. 122
Краснодарский край, г. Краснодар, Краснодарский край, г. Краснодар,
Местоположение объекта оценки Карасунский округ, ул. Карасунский округ, ул.
Старокубанская, д. 122 Старокубанская, д. 122
Кадастровый (условный) номер 23:43:0403017:1254 23:43:0403017:1194
Установленные права Право собственности Право собственности
Форма собственности Частная Частная
Коммерческий Банк "Кубанский Коммерческий Банк "Кубанский
Субъект права универсальный банк" (ООО), ОГРН универсальный банк" (ООО), ОГРН
1022300000062 1022300000062
Свидетельство о государственной Свидетельство о государственной
Правоустанавливающие/
регистрации права серия 23-АН регистрации права серия 23-АН
правоподтверждающие документы
№619050 от 13.07.2015 №619047 от 13.07.2015
Ограничения права Не зарегистрировано Не зарегистрировано
Общая площадь, кв. м 866,2 166,4
Тип объекта оценки Здание Здание
Функциональное назначение Производственно-складское Административное
Текущее использование Производственно-складское Административное
Класс конструктивной системы КС-6 КС-1
Этажность здания 2 этажа 2 этажа
Наличие подвала/цокольного этажа Есть Отсутствует

www.cgip.ru
13

Наименование показателя Производственная база, общей площадью 1032,6 кв.м


Строительный объем, куб. м н/д н/д
Год постройки н/д н/д
Площадь застройки, кв. м н/д н/д
Высота потолков, м н/д н/д
Физический износ (методом срока
н/д н/д
службы)
Год проведения капитального
н/д н/д
ремонта/реконструкции
Техническое состояние здания Рабочее Хорошее
Техническое состояние внутренних
Хорошее Хорошее
помещений
Наличие отдельного входа Имеется Имеется
Состояние подъездных путей,
Асфальтированная дорога, возможен Асфальтированная дорога, возможен
возможность круглогодичного доступа к
круглогодичный подъезд круглогодичный подъезд
объекту
Металлический ангар. Материал стен - Административное здание. Материал
Описание конструктивных элементов металлические, фундамент ж/б, стен - кирпич, фундамент ж/б, кровля
кровля - металлическая, окна - ПВХ. - металлическая, окна - ПВХ.
Наличие электроснабжения Имеется Имеется
Наличие водоснабжения Имеется Имеется
Наличие отопления Имеется Имеется
Наличие канализации Имеется Имеется
Наличие дополнительных улучшений Отсутствуют Отсутствуют
Историческая и культурная значимость
Не является памятником архитектуры Не является памятником архитектуры
объекта
Кадастровая стоимость, руб. 13 033 979,92 4 431 285,25
Общая кадастровая стоимость, руб. 17 465 265,17
Доля в общей кадастровой стоимости, % 74,63% 25,37%
Балансовая первоначальная стоимость
27 834 022,94
объекта оценки, руб.
Источник информации: сведения, предоставленные Заказчиком, https://rosreestr.ru

Описание земельных участков


Земельный участок.
Категория земель:
земли населенных
пунктов - для
Земельный участок. Земельный участок.
эксплуатации зданий
(S-2532 кв.м) Земельный участок. (S-2520 кв.м.)
и сооружений
Россия, (S-395 кв.м.) Россия, Россия,
учебного комбината,
Наименование Краснодарский край, Краснодарский Краснодарский край,
общей площадью
объекта оценки Славянский район, г. край,Курганинский Курганинский район,
1900 кв.м,
Славянск-на-Кубани, район, г.Курганинск, г.Курганинск, Ул
местоположение:
ул. Маевское ул Набережная,216 Набережная, дом.
Краснодарский край,
шоссе,1/3 №216
г. Краснодар,
Карасунский округ,
ул. Старокубанская,
д. 122
Параметр Значение
Наименование
Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок
объекта
Краснодарский край,
Краснодарский край, Краснодарский Краснодарский край, г.
Курганинский район,
Славянский район, г. край,Курганинский Краснодар,
Местоположение г.Курганинск, Ул
Славянск-на-Кубани, район, г.Курганинск, Карасунский округ, ул.
Набережная, дом.
ул. Маевское шоссе,1/3 ул Набережная,216 Старокубанская, д. 122
№216
Кадастровый
23:48:0402043:16 23:16:0602116:51 23:16:0602116:50 23:43:0403017:1033
номер
Вид права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Свидетельство
Собственность, №23- Собственность, №23- Собственность, №23-
огосударственной
Правоустанавлив 23/016- 23/008- 23/008-
регистрации права
ающий документ 23/001/855/2016- 23/001/857/2016- 23/001/857/2016-
серия 23-АН №619048
7258/3 от 10.10.2016 5139/2 от 21.10.2016 5137/2 от 21.10.2016
от 13.07.2015
Коммерческий Банк Коммерческий Банк Коммерческий Банк Коммерческий Банк
"Кубанский "Кубанский "Кубанский "Кубанский
Субъект права универсальный банк" универсальный банк" универсальный банк" универсальный банк"
(ООО), ОГРН (ООО), ОГРН (ООО), ОГРН (ООО), ОГРН
1022300000062 1022300000062 1022300000062 1022300000062
Общая площадь,
2 532,00 395,00 2 520,00 1 900,00
кв. м

www.cgip.ru
14

Земельный участок.
Категория земель:
земли населенных
пунктов - для
Земельный участок. Земельный участок.
эксплуатации зданий
(S-2532 кв.м) Земельный участок. (S-2520 кв.м.)
и сооружений
Россия, (S-395 кв.м.) Россия, Россия,
учебного комбината,
Наименование Краснодарский край, Краснодарский Краснодарский край,
общей площадью
объекта оценки Славянский район, г. край,Курганинский Курганинский район,
1900 кв.м,
Славянск-на-Кубани, район, г.Курганинск, г.Курганинск, Ул
местоположение:
ул. Маевское ул Набережная,216 Набережная, дом.
Краснодарский край,
шоссе,1/3 №216
г. Краснодар,
Карасунский округ,
ул. Старокубанская,
д. 122
Балансовая
4 200 000,00 6 500 000,00 26 000 000,00 н/д
стоимость, руб.
Кадастровая
2 814 267,36 751 878,55 4 833 208,80 5 545 986,00
стоимость
Земли населенных Земли населенных Земли населенных Земли населенных
Категория
пунктов пунктов пунктов пунктов
Для размещения
Вид
объектов среднего
разрешенного Для объектов Для размещения
Для размещения профессионального и
использования общественно-делового объектов
гостиниц высшего
(по значения общественного питания
профессионального
классификатору)
образования
гостиницы, гостевые
дома; танцзалы,
дискотеки; спортивные
клубы, спортивные
залы и площадки,
спортивные комплексы
(при размещении на
Вид земельных участках,
земельные участки, Для эксплуатации
разрешенного сомасштабных по
Под гараж предназначенные для зданий и сооружений
использования размерам целому
размещения ресторана учебного комбината
(по документу) кварталу, выделять в
специальную зону-
ЦС); бани, сауны;
предприятия
общественного питания
(рестораны, столовые,
кафе, закусочные,
бары)
Обременения Не зарегистрировано Не зарегистрировано Не зарегистрировано Не зарегистрировано
На земельном участке
находится здание:
- Проходная. Литер" Д " На земельном участке
S- 8,5 кв.м.; На земельном участке находятся: находятся:
Наличие зданий - Здание. Литер" В" S- - Здание. (S-1214,8 кв.м.); здание
сооружений 5,8 кв.м; - Здание. (S-1159,2 кв.м.); производственной
- Гараж. Литер" А,А1,а - Здание. (S-723 кв.м.) базы, общей площадью
" S- 427,9 кв.м; 1032,6 кв.м
- Склад. Литер" Б " S-
12,6 кв.м
Электроснабжение, Электроснабжение,
Наличие Электроснабжение, Электроснабжение,
водоснабжение, водоснабжение,
коммуникаций водоснабжение водоснабжение
газоснабжение газоснабжение
Источник информации: сведения, предоставленные Заказчиком, открытые источники, https://rosreestr.ru

При составлении юридического описания юридическая экспертиза прав на


оцениваемые объекты Оценщиком не производилась. Юридическое описание было
составлено путем анализа копий правоподтверждающих документов на оцениваемые
объекты и устных данных Заказчика.
На основании полученных данных в последующих расчетах Оценщик исходил из
следующих допущений: права на оцениваемый объект зарегистрированы в
установленном законом порядке.
Фотографии недвижимого имущества
Фото 3.1. Здание производственной базы, общей Фото 3.2. Здание производственной базы, общей
площадью 1032,6 кв.м площадью 1032,6 кв.м

www.cgip.ru
15

Фото 3.3. Здание производственной базы, общей Фото 3.4. Здание производственной базы, общей
площадью 1032,6 кв.м (внутренние помещения) площадью 1032,6 кв.м (Учебный корпус)

Фото 3.5. Здание производственной базы, общей Фото 3.6. Здание производственной базы, общей
площадью 1032,6 кв.м (внутренние помещения) площадью 1032,6 кв.м (внутренние помещения)

www.cgip.ru
16

Фото 3.7. Здание производственной базы, общей Фото 3.8. Здание производственной базы, общей
площадью 1032,6 кв.м (внутренние помещения) площадью 1032,6 кв.м (внутренние помещения)

Фото 3.9. Здание производственной базы, общей Фото 3.10. Здание производственной базы, общей
площадью 1032,6 кв.м (внутренние помещения площадью 1032,6 кв.м (внутренние помещения
учебного корпуса) учебного корпуса)

Фото 3.11. Здание производственной базы, общей Фото 3.12. Здание производственной базы, общей
площадью 1032,6 кв.м (подвальное помещение) площадью 1032,6 кв.м (подвальное помещение)

Фото 3.13. Здание гостиницы, общей площадью 723 Фото 3.14. Здание гостиницы, общей площадью 723
кв.м кв.м

www.cgip.ru
17

Фото 3.15 Здание гостиницы, общей площадью 723 Фото 3.16. Здание гостиницы, общей площадью 723
кв.м кв.м

Фото 3.17. Здание гостиницы, общей площадью 723 Фото 3.18. Здание гостиницы, общей площадью 723
кв.м кв.м

Фото 3.19. Здание фитнес центра, общей площадью Фото 3.20. Здание фитнес центра, общей площадью
1214,8 кв.м 1214,8 кв.м

www.cgip.ru
18

Фото 3.21. Здание фитнес центра, общей площадью Фото 3.22. Здание фитнес центра, общей площадью
1214,8 кв.м 1214,8 кв.м

Фото 3.23. Здание фитнес центра, общей площадью Фото 3.24. Здание ресторана, общей площадью
1214,8 кв.м 1159,2 кв.м

Фото 3.25. Здание ресторана, общей площадью Фото 3.26. Здание ресторана, общей площадью
1159,2 кв.м 1159,2 кв.м

www.cgip.ru
19

Фото 3.27. Проходная. Литер" Д ", общей площадью Фото 3.28. Здание. Литер" В", общей площадью 5,8
8,5 кв.м кв.м

Фото 3.29. Гараж. Литер" А,А1,а ", общей площадью Фото 3.30. Гараж. Литер" А,А1,а ", общей площадью
427,9 кв.м 427,9 кв.м

Фото 3.31. Гараж. Литер" А,А1,а ", общей площадью Фото 3.32. Гараж. Литер" А,А1,а ", общей площадью
427,9 кв.м 427,9 кв.м

www.cgip.ru
20

Фото 3.33. Гараж. Литер" А,А1,а ", общей площадью Фото 3.34. Склад. Литер" Б ", общей площадью 12,6
427,9 кв.м кв.м

Источник информации: Визуальный осмотр оценщика

Объекты, входящие в состав объекта оценки, находящиеся по адресу:


- Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское
шоссе, дом №1/3, находится в неудовлетворительном состоянии и требуют проведения
ремонтных работ;
- Краснодарский край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом.
№216, находятся в хорошем состоянии и не требуют проведения ремонтных работ;
- Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Старокубанская, д.
122, находятся в рабочем состоянии и не требуют проведения ремонтных работ.
При проведении оценки в рыночной стоимости были учтены конструктивные
особенности основных элементов, объемно-планировочные решения, а также
техническое состояние объекта оценки.

www.cgip.ru
21

3.3. Анализ местоположения объекта оценки


Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на
стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько
физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу
землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти
две характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение
недвижимости.
Именно особенности местоположения являются наиболее существенными
факторами, определяющими доходность объекта коммерческой недвижимости, а,
следовательно, и его рыночную цену, а также полезность и стоимость нежилых
объектов.
Объектом оценки является здания и земельные участоки. Для недвижимости
важным условием является местоположение, удобство подъездных путей, близость к
крупным транспортным магистралям города, наличие коммуникаций, техническое
состояние.
В состав объекта оценки входят следующие земельные участки:
- земельный участок расположен по адресу: Краснодарский край, Славянский
район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, 1/3 в 68 км от города Краснодар, в
западном направлении. Здания расположены на земельном участке, общей площадью
2532 кв. м, находящиеся на правах собственности с разрешенным использованием под
гараж, что соответствует фактическому использованию данного участка;
- земельный участок расположен по адресу: Краснодарский край, Курганинский
район, г. Курганинск, ул. Набережная, 216 в 150 км от города Краснодар, в восточном
направлении. Здания расположены на земельном участке, общей площадью 2915 кв. м,
находящиеся на правах собственности с разрешенным использованием для
размещения гостиниц, что соответствует фактическому использованию данного
участка;
- земельный участок расположен по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар,
Карасунский округ, ул. Старокубанская, д. 122 в восточной части города Краснодар.
Здания расположены на земельном участке, общей площадью 1900 кв. м, находящиеся
на правах собственности с разрешенным использованием для эксплуатации зданий и
сооружений учебного комбината, что соответствует фактическому использованию
данного участка.
Табл. 3.4
Описание местоположения оцениваемых объектов недвижимости по адресу
Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское
шоссе, 1/3
Показатель Значение
Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-
Адрес оцениваемых объектов
на-Кубани, ул. Маевское шоссе, 1/3
Город расположен на берегу реки Протоки в дельте
Направление / удаленность от областного центра, км Кубани, в 68 км от Краснодара в западном
направлении
Преобладающая застройка района расположения
Производственная застройка
оцениваемого объекта
Плотность (полнота) застройки Низкая
Интенсивность движения в районе расположения
Низкая
оцениваемого объекта
Экологическая обстановка Удовлетворительная
Состояние прилегающей территории Удовлетворительная
Вид подъездных путей Асфальтовая дорога
Качество подъездных дорог Удовлетворительное
Деловая активность Низкая

www.cgip.ru
22

Показатель Значение
Оцениваемый объект не является памятниками
Принадлежность к памятникам архитектуры
архитектуры
Источник информации: визуальный осмотр, https://maps.yandex.ru.

Рис. 3.1
Месторасположение земельного участка с кад. № 23:48:0402043:16

Источник информации: https://maps.yandex.ru/

www.cgip.ru
23

Рис. 3.2
Месторасположение земельного участка с кад. № 23:48:0402043:16

Источник информации: https://maps.yandex.ru/

Рис. 3.3
Месторасположение земельного участка с кад. № 23:48:0402043:16 на
спутниковой карте

Источник информации: https://maps.yandex.ru/

www.cgip.ru
24

Рис. 3.4
Расположение земельного участка с кад. № 23:48:0402043:16 на публичной
кадастровой карте

Источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru

Табл. 3.5
Описание местоположения оцениваемых объектов недвижимости по адресу
Краснодарский край, Курганинский район, г. Курганинск, ул. Набережная, 216
Показатель Значение
Краснодарский край, Курганинский район,
Адрес оцениваемых объектов
г. Курганинск, ул Набережная, 216
Город расположен на правом берегу реки Лабы, в
предгорьях западной части Главного Кавказского
Направление / удаленность от областного центра, км
хребта, в 150 км к востоку от Краснодара в
восточном направлении
Преобладающая застройка района расположения
Жилая застройка
оцениваемого объекта
Плотность (полнота) застройки Средняя
Интенсивность движения в районе расположения
Низкая
оцениваемого объекта
Экологическая обстановка Хорошая
Состояние прилегающей территории Хорошая
Вид подъездных путей Асфальтовая дорога
Качество подъездных дорог Удовлетворительное
Деловая активность Низкая
Оцениваемый объект не является памятниками
Принадлежность к памятникам архитектуры
архитектуры
Источник информации: визуальный осмотр, https://maps.yandex.ru.

www.cgip.ru
25

Рис. 3.5
Месторасположение земельного участка с кад. № 23:16:0602116:50

Источник информации: https://maps.yandex.ru/

Рис. 3.6
Месторасположение земельного участка с кад. № 23:16:0602116:50

Источник информации: https://maps.yandex.ru/

www.cgip.ru
26

Рис. 3.7
Месторасположение земельного участка с кад. № 23:16:0602116:50 на
спутниковой карте

Источник информации: https://maps.yandex.ru/

Рис. 3.8
Расположение земельного участка с кад. № 23:16:0602116:50 на публичной
кадастровой карте

Источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru

www.cgip.ru
27

Табл. 3.6
Описание местоположения оцениваемых объектов недвижимости по адресу
Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Старокубанская, д. 122
Показатель Значение
Краснодарский край, г. Краснодар, ул.
Адрес оцениваемых объектов
Старокубанская, д. 122
Объект расположен в восточной части города
Направление / удаленность от областного центра, км Краснодар, в 600 м от автановок общественного
транспорта
Преобладающая застройка района расположения
Жилая и коммерческая застройка
оцениваемого объекта
Плотность (полнота) застройки Средняя
Интенсивность движения в районе расположения
Средняя
оцениваемого объекта
Экологическая обстановка Удовлетворительное
Состояние прилегающей территории Хорошая
Вид подъездных путей Асфальтовая дорога
Качество подъездных дорог Удовлетворительное
Деловая активность Низкая
Оцениваемый объект не является памятниками
Принадлежность к памятникам архитектуры
архитектуры
Источник информации: визуальный осмотр, https://maps.yandex.ru.

Рис. 3.9
Месторасположение земельного участка с кад. № 23:43:0403017:1033

Источник информации: https://maps.yandex.ru/

www.cgip.ru
28

Рис. 3.10
Месторасположение земельного участка с кад. № 23:43:0403017:1033

Источник информации: https://maps.yandex.ru/

Рис. 3.11
Месторасположение земельного участка с кад. № 23:43:0403017:1033 на
спутниковой карте

Источник информации: https://maps.yandex.ru/

www.cgip.ru
29

Рис. 3.12
Расположение земельного участка с кад. № 23:43:0403017:1033 на публичной
кадастровой карте

Источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru

Краткая характеристика местонахождения Объекта оценки


Краснодарский край
Краснодарский край (Кубань) - субъект Российской Федерации, расположенный
на юго-западе Российской Федерации. Входит в состав Южного федерального округа.
Образован 13 сентября 1937 года. Граничит с Ростовской областью, Ставропольским
краем, Карачаево-Черкесской Республикой, Республикой Адыгея и Абхазией.
По морю граничит с Крымом.
Численность
Численность населения края по данным Росстата составляет 5 570 945 чел.
Край занимает 3-е место среди регионов Российской Федерации по числу жителей -
после Москвы и Московской области. Плотность населения - 73,80 чел./кв. км.
(Городское население — 54,6 %). Уровень урбанизации ниже, чем в среднем по стране
(74,27 %).
Административно-территориальное устройство
Краснодарский край в административно-территориальном отношении делится на
38 районов, 15 краевого подчинения, а также 11 городов районного подчинения,
21 посѐлков городского типа, 389 сельских (поселковых, станичных) административных
округов, 1 717 сельских населѐнных пунктов.
Муниципальное устройство
В рамках муниципального устройства, в границах административно-
территориальных единиц края к 1 января 2016 года всего образовано
426 муниципальных образований, в том числе: 7 городских округов; 37 муниципальных
районов; 30 городских поселений; 352 сельских поселения.

www.cgip.ru
30

Экономика
В связи с проведением в городе Сочи Олимпиады 2014 года произошѐл приток
инвестиций в инфраструктуру Черноморского побережья Краснодарского края.
В отраслевой структуре краевого ВВП выделяются транспорт (16,2 % против
8,2 % для России в целом) и сельское хозяйство (16,0 % против 7,8 %).
Удельный вес промышленности по сравнению со среднероссийским показателем в два
раза ниже - 16 % (против 33 % по РФ в целом и 23 % для Южного федерального
округа).
Промышленность
Ведущее место в структуре промышленности принадлежит перерабатывающим
производствам. Пищевая отрасль обеспечивает 42,8 % общего объѐма промышленной
продукции; далее идут электроэнергетика (13,4 %), топливная отрасль
(10,5 %), машиностроение и металлообработка (9,4 %) и промышленность
строительных материалов (7,9 %). На химический и лесной комплексы приходится
всего по 3—4 % промышленного производства. Доля легкой отрасли совсем
незначительна (1,3 %).
Отличительной чертой промышленной инфраструктуры Краснодарского края
является высокая степень концентрации специализированных производств в основных
промышленных центрах - Краснодаре (где сосредоточено более трети краевого
промышленного потенциала), Армавире и Новороссийске.
В Краснодаре и его окрестностях сосредоточено 38 % объѐма промышленной
продукции и 47 % инвестиций в основной капитал, сконцентрировано 16 % населения.
Сельское хозяйство
В экономике России край выделяется как важнейший сельскохозяйственный
регион страны (7 % валовой продукции сельского хозяйства России, 1-е место
в России). Краснодарский край - лидер по валовому сбору зерна (10 %
от общероссийского) и сахарной свѐклы (17,3 %), один из ведущих производителей
семян подсолнечника (15 %) и виноградных вин (37 %).
Транспорт
Морские порты края обеспечивают прямой выход через Азовское и Чѐрное моря
на международные внешнеторговые пути и перерабатывают более 35 процентов
внешнеторговых российских и транзитных грузов морских портов России, обслуживают
около трети российского нефтеэкспорта.
По территории края проходят важнейшие железнодорожные маршруты
федерального значения, которые ориентированы в сторону морских международных
портов края и курортов Чѐрного и Азовского морей.
Трубопроводный транспорт представлен международным нефтепроводом
«Тенгиз - Новороссийск» и газопроводом «Россия — Турция» («Голубой поток»).
Воздушный
В Краснодарском крае работают пять аэропортов, объединѐнные в группу «Базэл
Аэро». Аэропорты в Краснодаре, Сочи и Анапе являются международными, аэропорты в
Геленджике и Ейске — внутренними. Воздушными воротами края является аэропорт
«Пашковский» (Краснодар) — один из крупнейших аэропортов в России (в 2010 г.
занял 7 место по пассажиропотоку).
Автомобильный
По территории Краснодарского края проходят: Федеральная автомагистраль
E 115-М4 «Москва - Новороссийск»; Автомагистраль E 50-М29 «Кавказ»;
Автомагистраль E 97 М25 «Новороссийск - Керчь»; Автомагистраль E 97-М27 «Джубга -
граница с Абхазией»; Трассы А146, А148, Р253.
Существуют планы строительства моста через Керченский пролив, соединяющий
Кубань с Крымом.

www.cgip.ru
31

Железнодорожный
В Краснодарском крае находятся железные дороги, принадлежащие ОАО «РЖД» и
относящиеся к Северо-Кавказской железной дороге. Через край проходят
железнодорожные маршруты, ведущие в Ставропольский край, Абхазию и в Крым,
через паромную переправу Керченского пролива. В Апшеронском районе
находятся Апшеронская узкоколейная железная дорога крупнейшая горная
узкоколейная железная дорога на территории России.
Водный
Портовыми городами на Азовском море являются: Ейск и Темрюк. Портовые
города Чѐрного моря: Порт Кавказ, Тамань, Анапа, Новороссийск, Геленджик, Туапсе,
Сочи.
Порты Новороссийск и Туапсе обеспечивают перевалку 75 % сухих грузов,
проходящих через портовое хозяйство юга России, обслуживают третью часть
российского экспорта нефти. В крае функционируют восемь морских портов:
Новороссийск, Туапсе, Сочи, Анапа, Геленджик, Ейск, Темрюк, Порт-Кавказ, а также
речной порт Краснодар. На них приходится до 40 % грузооборота всех портов
Российской Федерации. Крупнейшие судоходные компании: ОАО «Новороссийское
морское пароходство» (ОАО «Новошип»).
Экология
Краснодарский край является стабильным регионом России в плане экологии.
Основная доля загрязняющих веществ
в Краснодаре, Новороссийске, Туапсе, Анапе, Ейске приходится на автомобильные
выбросы. В крае самыми благоприятными считаются курортные города: здесь почти нет
промышленных предприятий, а экосистема способна нивелировать значительную долю
загрязнения атмосферы. Так, преимуществом Горячего Ключа являются лесные
массивы вокруг города и близость к Краснодару. В Геленджике и Анапе нет крупных
портов, которые стали значительными «загрязнителями» в Новороссийске и Туапсе.
В Краснодарском крае существует постоянно действующий общественный
экологический совет при главе администрации региона.
Курганинск
География
Город расположен на правом берегу реки Лабы, в предгорьях западной части
Главного Кавказского хребта, в 150 км к востоку от Краснодара.
Железнодорожная станция Курганная на линии Армавир — Туапсе, отходит ветка
вверх по долине реки Лабы (через Лабинск до посѐлка Псебай). Однако пассажирское
железнодорожное сообщение по данной ветке было прекращено в 2000 году. Аэропорт
местных воздушных линий также не работает.
Население
49 000 человек.
Экономика
 Предприятия пищевой промышленности: сахарный завод. Птицекомбинат.
Пищекомбинат «Галан». Элеватор.
 Заводы: Жестяно-баночных изделий, кирпичный.
 Железнодорожный узел.
 В районе выращивают зерновые, сахарную свѐклу, овощи. Мясо-молочное
скотоводство, свиноводство, птицеводство, рыбоводство.
 Ведущие сельскохозяйственные предприятия района: СПК колхоз
«Рассвет», ООО «Агро-Галан», ЗАО «Кавказ», ООО «Сельхоз-Галан».

www.cgip.ru
32

 Самые крупные предприятия района: ООО «Выбор-С». ОАО «Галан», ООО


«Хлеб», ЗАО «Курганинский мясоптицекомбинат», ОАО «Курганинский
элеватор», ООО «Андреедмитриевский щебзавод», ЗАО ПФ «Кубанский
бройлер», ООО «Монолит» и другие.
Славянск-на-Кубани
География
Город расположен на берегу реки Протоки в дельте Кубани, в 68 км от
Краснодара. Занимаемая площадь — 20 км², по административной границе — 39,5 км².
Железнодорожная станция Протока на линии Тимашѐвская — Крымская. Речная
пристань (не действует). Аэропорт местных воздушных линий.
Население
65 812 человек.
Экономика
 Пищевая промышленность: консервный, винодельческий,
маслосыродельный, рисокрупяной заводы, птицекомбинат.
 Лѐгкая промышленность: швейная фабрика
 Производство стройматериалов
Сельское хозяйство
Славянский район — один из крупнейших сельскохозяйственных районов Кубани
с преобладанием земледельческих отраслей. Под зерновыми культурами занято две
трети посевных площадей. Ведущим направлением является производство риса —
более 30 % всего урожая кубанского риса собирают в Славянском районе. В крае и за
его пределами широко известна продукция ЗАО агрофирмы «Сад-гигант» — самого
крупного сада в Европе. По валовому сбору плодов и ягод (ежегодное производство
более 30 тыс. тонн) предприятие занимает первое место в крае (26 % общекраевого
объѐма). Также развиты животноводство, рыбный промысел.
Курорт
Бальнеолечебница «Приазовье», специализируется на лечении и профилактике
заболеваний желудочно-кишечного тракта, опорно-двигательного аппарата,
гинекологических, кожных, сердечно-сосудистых заболеваний, заболеваний
центральной и периферической нервной систем. На побережье Азовского моря
расположены две курортные территории: Ачуево и урочище Кучугуры. Преимущества
размещения здесь курортного комплекса — это регулярное транспортное сообщение со
Славянском-на-Кубани и населѐнными пунктами района, уникальный природный
песчано-ракушечный пляж, мягкий морской климат побережья Азовского моря,
исторически сложившееся место отдыха, охоты, рыбной ловли, туризма. Роза ветров
позволяет развивать здесь парусные виды спорта. Для охотников-рыболовов в районе
имеется 7 охотничье-рыболовных баз. В России и в мире массовый пролѐт в осенне-
зимний период гуся наблюдается только в Астраханской области, Херсоне, на Кубе и в
Славянском районе. Для рыбаков имеется возможность попробовать себя практически
во всех видах ловли (поплавочная, донная, спиннинговая ловля), на множество видов
рыб (сазан, карась, щука, окунь, жерех, судак, сом, чехонь, краснопѐрка, тарань, лещ
и т. д.). Охотника заинтересуют трофеи — в плавнях в изобилии обитают: птицы
(лысухи, гуси (серые, гуменники, белолобые), утки (кряквы, чирки), нырки, кулики,
болотные курочки, погоныши, фазаны, перепела, коростели), звери (дикие кабаны,
еноты-полоскуны, енотовидные собаки, зайцы, лисы, шакалы, барсуки, ондатры).
Краснодар
Краснодар (до 1920 года — Екатеринодар) — город на юге России,
расположенный на правом берегу реки Кубани, на расстоянии 120—150 километров от
Чѐрного и Азовского морей, и 1340 км от Москвы.

www.cgip.ru
33

Административный центр Краснодарского края. Крупный экономический и


культурный центр Северного Кавказа и Южного федерального округа, центр историко-
географической области Кубань. Неофициально именуется столицей Кубани, а также
южной столицей России.
Население — 881 476 человек (2017).
Географическое положение
Краснодар находится в южной части Восточно-Европейской равнины на
Прикубанской низменности, в 1350 км к югу от Москвы. Расположен практически в
центре Краснодарского края, в южной части Прикубанской равнины, в долине реки
Кубани (на правом, высоком берегу), то есть геоморфологически — на Западно-
Кубанской аллювиальной и пролювиальной равнине, на второй надпойменной террасе.
Рельеф Краснодара спокойный, ровный, имеет ровный уклон к северо-западу. Высота
над уровнем моря колеблется от 19 до 32 метров.
Административное деление
Город Краснодар как объект административно-территориального устройства
Краснодарского края состоит из следующих административно-территориальных
единиц: город (краевого подчинения) Краснодар, разделѐнный на 4 внутригородских
(административных) округа, которым подчинены 5 сельских округов, включающих 29
сельских населѐнных пунктов.
Экономика
Краснодар — один из крупнейших экономических центров России. Входит в
список City-600 (объединяет 600 крупнейших городов мира, производящих 60 %
глобального ВВП), составленный исследовательской организацией Mc Kinsey Global
Institute. В 2010 году консалтинговая компания оценила валовой муниципальный
продукт Краснодара в 12 млрд долларов (22 тыс. долларов в расчѐте на жителя).
Краснодарский край входит в первую пятѐрку регионов РФ по ВРП, а Краснодар, в
свою очередь, отличается концентрацией ресурсов: на его долю приходится более 45
% ВРП региона, треть промышленных предприятий, 70 % производства и
распределения энергии, около 45 % оборота розничной торговли. В городе действует
более 62 тысяч субъектов малого и среднего предпринимательства, в котором занято
204 тысячи человек. В городе расположены штаб-квартиры двух компаний, входящих в
рейтинг двухсот крупнейших частных компаний России по версии журнала «Форбс»:
«Магнит» (3 место) и «НефтеГазИндустрия» (35 место).
В Краснодаре зарегистрирован самый низкий уровень безработицы по ЮФО — 0,2
% от общего трудоспособного населения, и самый высокий уровень средней
заработной платы — 36347,6 рубля. Трижды «Лучший город России для ведения
бизнеса» по версии журнала «Форбс». В ноябре 2011 года Краснодар возглавил
рейтинг городов России, привлекательных для бизнеса, составленный аналитиками
РБК. В 2012 году Краснодар занял 7-е место в рейтинге качества городской среды.
Промышленность
Предприятия, действующие в городе:
 ЗАО «Краснодарский нефтеперерабатывающий завод
„Краснодарэконефть―» — завод по переработке малосернистых,
малопарафинистых нефтей различных месторождений, производитель
топлива для реактивных двигателей;
 ОАО «Краснодарский завод металлоконструкций» — выпускает опоры
линий электропередач и дорожных ограждений, арматурную сетку и др.;
 ОАО «Компрессорный завод „Борец―» — выпускает компрессорные станции
для нефтегазовой отрасли, ВПК, металлургической, горнодобывающей
промышленности;
 ОАО «Филип Моррис Кубань» — производство табачных изделий;

www.cgip.ru
34

 Краснодарская ТЭЦ — энергетическое предприятие (1120 МВт, 679


Гкал/ч)[источник не указан 858 дней];
 Claas — машиностроительное предприятие одноимѐнной немецкой
компании, занимающееся сборкой комбайнов;
 ОАО «Сатурн» — разработка и изготовление солнечных элементов и
батарей космического применения;
 ОАО «НПК „Ритм―» — производитель средств радиосвязи, охранных и
телеметрических систем;
 ООО «Фирма „Солнечный ветер―» — производитель фотопреобразователей
и солнечных модулей;
 ЗАО «Александрия» — швейные фабрики по производству мужских
костюмов, сорочек и школьной формы;
 Филиал № 1 ЗАО «Московский пиво-безалкогольный комбинат „Очаково―» в
г. Краснодаре;
 ЗАО «Станкостроительный завод имени Седина» — производство токарно-
карусельных станков и обрабатывающих центров с диаметром обработки от
500 до 5000 мм;
 ОАО «Краснодарский завод „Нефтемаш―» — производство оборудования и
технологической оснастки для нефтегазодобывающей отрасли.
Строительство
Краснодар по темпам и объѐмам вводимого в эксплуатацию жилья по сравнению с
другими регионами страны находится в числе лидеров — вместе с Москвой и Санкт-
Петербургом. В 2011 году в краевом центре построено свыше 1 млн. 75 тыс.
квадратных метров жилья. По итогам 2010 года объѐм работ, выполненных по виду
деятельности «строительство», составил 35,9 миллиарда рублей, в том числе по
крупным и средним предприятиям — 19,2 миллиарда рублей, что составило 81,8 и 78,2
% соответственно к уровню 2009 года в сопоставимой оценке. Темп роста общего ввода
жилья за январь—март 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2010 года
составляет 113 %.
Торговля
В городе хорошо развита сфера торговли, по объѐму товарооборота Краснодар
занимает 1 место в ЮФО. Оборот розничной торговли в 2010 году достиг 290 млрд
рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2009 года. В 2010 году введено более 60
новых торговых объектов суммарной площадью свыше 125 тыс. кв.м. Для развития
собственной торговли товаропроизводителями в городе созданы и функционируют 4
муниципальных рынка, на которых широко представлена продукция кубанских
производителей. Доля торговли в экономике Краснодара составляет 52 %
Транспорт
Краснодар — крупный транспортный узел юга России. Территорию города
пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального
значения, есть аэропорт и речной грузовой порт. Из аэропорта выполняются полѐты во
многие города России, стран ближнего и дальнего зарубежья. В Краснодаре работают
следующие виды транспорта: воздушный, железнодорожный, речной, автобусный,
городской электротранспорт — трамвай и троллейбус.
За транспортными потоками в Краснодаре по состоянию на январь 2012 года
следило 117 видеокамер высокого разрешения, включая 63 видеокамеры с
фиксированным сектором наблюдения, 34 — поворотных и 20 камер купольного типа.
Городские власти в 2014 году намерены увеличить количество камер видеонаблюдения
за обстановкой в Краснодаре со 117 до 380 единиц
Источник информации: https://ru.wikipedia.org

www.cgip.ru
35

4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


Наиболее эффективное использование (НЭИ) земельного участка и
улучшений – это вероятное, законное, физически возможное, экономически
целесообразное и финансово осуществимое использование, которое приводит к
максимальной продуктивности объекта и наивысшей его стоимости.
Совокупность процедур отыскания и обоснование выбора варианта НЭИ из
множества альтернативных вариантов использования объекта оценки называется
анализом НЭИ.
Анализ НЭИ объекта оценки проводится по критериям соответствия
законодательству, физической осуществимости, экономической целесообразности и
финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.
Алгоритм поиска варианта наиболее эффективного использования
оцениваемого объекта недвижимости состоит из пяти этапов:
 составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий)
перечень вариантов использования, которые «в принципе» могут быть
реализованы на базе оцениваемого объекта недвижимости;
 из составленного перечня исключаются те принципиально возможные
варианты, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия
вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений;
 на третьем этапе анализа НЭИ определяются возможности физической
осуществимости вариантов, остающихся в перечне после процедур этапа 2. На этом
очередном этапе из перечня исключаются варианты, осуществление которых
невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка. Из этого
перечня исключаются также варианты, которые не могут быть реализованы из-за
невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого
строительства;
 законодательно разрешенные и физически осуществимые варианты остаются в
перечне потенциально возможных вариантов только в случае их экономической
целесообразности;
 на пятом этапе из экономически целесообразных вариантов выбирается
вариант использования оцениваемого объекта недвижимости, обеспечивающий
собственнику максимальную доходность и максимальную стоимость объекта
оценки.
Отбор законодательно допустимых вариантов использования объекта оценки
осуществляется на основе:
 акта разрешенного использования земельного участка;
 справки государственного градостроительного кадастра на земельный участок,
выданной Службой государственного градостроительного кадастра.
Список соответствующих законодательству вариантов должен формироваться с
учетом возможности изменения:
 функционального назначения (возможные варианты использования: офисный,
торговый, зрелищно-развлекательный, сервисный, производственно-складской, жилой
и др.);
 конструктивных решений (возможные варианты: ремонт, реконструкция, снос
и новое строительство).
Для дальнейшего анализа из всех отобранных вариантов Оценщик оставляет
только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в
кадастровой справке на земельный участок объекта оценки.
Требования к проверке каждого из соответствующих законодательству
вариантов использования объекта оценки на возможность их физической
осуществимости.

www.cgip.ru
36

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из


первоначально отобранных вариантов используются:
 варианты, не требующие изменения конструктивных решений объекта
оценки (вариант текущего использования, вариант изменения функционального
использования с проведением косметического ремонта и т.д.);
 варианты использования объекта оценки, для определения возможности
их физической осуществимости требуется проведение специального обследования
технического состояния зданий и сооружений.
Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта на
экономическую целесообразность.
Критерием экономической целесообразности является положительный возврат
инвестируемого капитала, то есть возврат, равный или больший расходов на
компенсацию затрат по содержанию, финансовых обязательств и начальных
инвестиций.
Таким образом, все варианты использования, которые могут обеспечить
положительный доход, рассматриваются как экономически целесообразные варианты.
Если вариант использования не предполагает получения регулярного дохода от
эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают
недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или
реконструкцию объекта для этого нового варианта использования.
Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта
использования, который обеспечивает максимальную доходность и наивысшую
стоимость объекта.
Из всех экономически целесообразных вариантов использования тот вариант
использования объекта оценки, который обеспечивает собственнику максимальную
доходность и максимальную стоимость, признается вариантом, отвечающим принципу
НЭИ объекта оценки.

www.cgip.ru
37

4.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как


свободного
При проведении анализа наиболее эффективного использования земельного
участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или
может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий, сооружений). Оценка
земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения
затратного подхода. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций.
Для земельного участка в г. Славянск-на-Кубани
Допустимость с точки зрения законодательства
Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на
возможные варианты использования земельного участка.
Земельный участок расположен в Краснодарский край, Славянский район, г.
Славянск-на-Кубани, в промышленной зоне города. Предполагается, что на
оцениваемые участки распространяется действие типичных сервитутов (ограничения в
использовании и обременения земель согласно условиям городских инженерных служб,
МГЦ Санэпиднадзора, Москомприроды, Управления государственной противопожарной
службы, Департамента природопользования, штаба ГО ЧС), но они не окажут
негативного влияния на последующее развитие участков.
Перед тем как перейти к застройке участков, необходимо утверждение планов
застройки административными органами, а также получение разрешения на застройку.
Любая застройка должна быть совместима с использованием прилегающей территории
в функциональном отношении и по архитектурному облику.
Наличие вблизи объектов промышленного назначения дает возможность
застройки земельного участка зданиями производственно-складского назначения.
Рассматриваемый земельный участок предназначен под строительство гаража.
Физическая возможность
Рассматриваемые застроенные земельные участки имеют ровный спокойный
рельеф. Инженерные коммуникации (электроснабжение) имеются. Физические
характеристики участков не накладывают ограничений на возможные варианты его
застройки.
В данном случае, как это следует из анализа рынка недвижимости и анализа
местоположения объекта, логично рассмотреть варианта застройки производственно-
складскими объектами.
Экономическая целесообразность
Земельный участок находится в Краснодарский край, Славянский район,
г. Славянск-на-Кубани с удобной транспортной доступностью и подъездными путями в
районе промышленной застройки. Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод:
современная ситуация на рынке недвижимости в рассматриваемом регионе показывает,
что вариант строительства производственно-складской недвижимости является
наиболее предпочтительным. Анализ местоположения объекта также свидетельствует о
предпочтительности варианта строительства производственно-складской
недвижимости.
Максимальная продуктивность
Максимальная продуктивность – это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта
оценки относительно всех отобранных юридических разрешенных, физически
осуществимых и экономически оправданных видов использования. Максимальная
стоимость подразумевает соответственно, коммерческое использование объекта
оценки.
Вывод: наиболее эффективное использование земельных участков как
свободных - под застройку объектами производственно-складского назначения, что
соответствует характеру имеющейся застройки.

www.cgip.ru
38

Для земельного участка в г. Курганинск


Допустимость с точки зрения законодательства
Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на
возможные варианты использования земельного участка.
Земельный участок расположен в Краснодарский край, Курганинский район,
г. Курганинск, в жилой зоне города. Предполагается, что на оцениваемые участки
распространяется действие типичных сервитутов (ограничения в использовании и
обременения земель согласно условиям городских инженерных служб, МГЦ
Санэпиднадзора, Москомприроды, Управления государственной противопожарной
службы, Департамента природопользования, штаба ГО ЧС), но они не окажут
негативного влияния на последующее развитие участков.
Перед тем как перейти к застройке участков, необходимо утверждение планов
застройки административными органами, а также получение разрешения на застройку.
Любая застройка должна быть совместима с использованием прилегающей территории
в функциональном отношении и по архитектурному облику.
Наличие вблизи объектов жилого назначения дает возможность застройки
земельных участков зданиями коммерческого назначения, а наличие вблизи объекта
пруда, позволяет также застройку гостинично-оздоровительного комлекса.
Рассматриваемый земельный участок предназначены под строительство гостиниц
и оздоровительного комплекса.
Физическая возможность
Рассматриваемые застроенные земельные участки имеют ровный спокойный
рельеф. Инженерные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение,
газоснабжение) имеются. Физические характеристики участков не накладывают
ограничений на возможные варианты его застройки.
В данном случае, как это следует из анализа рынка недвижимости и анализа
местоположения объекта, логично рассмотреть варианта застройки гостиничного или
физкультурно-оздоровительного характера.
Экономическая целесообразность
Земельный участкок находятся в Краснодарский край, Курганинский район, г.
Курганинск с удобной транспортной доступностью и подъездными путями в районе
жилой застройки. Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод: современная
ситуация на рынке недвижимости в рассматриваемом регионе показывает, что вариант
строительства коммерческой застройки является наиболее предпочтительным. Анализ
местоположения объекта также свидетельствует о предпочтительности варианта
строительства гостиничного комлекса.
Максимальная продуктивность
Максимальная продуктивность – это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта
оценки относительно всех отобранных юридических разрешенных, физически
осуществимых и экономически оправданных видов использования. Максимальная
стоимость подразумевает соответственно, коммерческое использование объекта
оценки.
Вывод: Проведенный оценщиком анализ предоставленной заказчиком
информации об объекте оценки, а также анализ окружающей застройки и
местоположения оцениваемых объектов, показал, что с точки зрения застройки
свободного земельного участка, юридически допустимым, физически возможным,
экономически целесообразным и максимально эффективным – будет застройка
улучшениями аналогичными оцениваемым – зданиями гостиницы.

www.cgip.ru
39

Для земельного участка в г. Краснодар


Допустимость с точки зрения законодательства
Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на
возможные варианты использования земельного участка.
Земельный участок расположен в Краснодарский край, г. Краснодар, в
промышленной зоне города. Предполагается, что на оцениваемые участки
распространяется действие типичных сервитутов (ограничения в использовании и
обременения земель согласно условиям городских инженерных служб, МГЦ
Санэпиднадзора, Москомприроды, Управления государственной противопожарной
службы, Департамента природопользования, штаба ГО ЧС), но они не окажут
негативного влияния на последующее развитие участков.
Перед тем как перейти к застройке участков, необходимо утверждение планов
застройки административными органами, а также получение разрешения на застройку.
Любая застройка должна быть совместима с использованием прилегающей территории
в функциональном отношении и по архитектурному облику.
Наличие вблизи объектов промышленного назначения дает возможность
застройки земельного участка зданиями производственно-складского назначения.
Рассматриваемый земельный участок предназначен для эксплуатации зданий и
сооружений учебного комбината.
Физическая возможность
Рассматриваемый застроенный земельный участок имеют ровный спокойный
рельеф. Инженерные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение) имеются.
Физические характеристики участков не накладывают ограничений на возможные
варианты его застройки.
В данном случае, как это следует из анализа рынка недвижимости и анализа
местоположения объекта, логично рассмотреть варианта застройки производственно-
складскими объектами.
Экономическая целесообразность
Земельный участок находится в Краснодарский край, г. Краснодар с удобной
транспортной доступностью и подъездными путями в районе промышленной застройки.
Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод: современная ситуация на рынке
недвижимости в рассматриваемом регионе показывает, что вариант строительства
производственно-складской недвижимости является наиболее предпочтительным.
Анализ местоположения объекта также свидетельствует о предпочтительности варианта
строительства производственно-складской недвижимости.
Максимальная продуктивность
Максимальная продуктивность – это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта
оценки относительно всех отобранных юридических разрешенных, физически
осуществимых и экономически оправданных видов использования. Максимальная
стоимость подразумевает соответственно, коммерческое использование объекта
оценки.
Вывод: наиболее эффективное использование земельных участков как
свободных - под застройку объектами производственно-складского назначения, что
соответствует характеру имеющейся застройки.

www.cgip.ru
40

4.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с


улучшениями
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с уже
имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое
обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.
Для земельного участка в г. Славянск-на-Кубани
Законодательно разрешенное использование
Целевое назначение объекта – под гараж и для объектов общественно-делового
значения.
Физически возможный вариант использования
Как следует из характеристик оцениваемых объектов, инженерного обеспечения
рассматриваемых земельных участков, а также учитывая техническое состояние и
объемно-планировочных решений улучшений, наилучшим с точки зрения физической
возможности использования является использование для функционирования его в
качестве гаражного комплекса или здания автосервиса.
Экономически целесообразное использование
Использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий
затраты на их содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость.
Максимально продуктивное использование
Вариант использования, обеспечивающий максимальную стоимость из всех
физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне
ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся
улучшений. Рассматриваемые земельные участки с улучшениями обеспечивает
максимальную продуктивность в варианте застройки его объектами производственно-
складского назначения. Иными словами объекты (земля + строение) максимально
продуктивно могут быть использованы в качестве здания автосервиса.
С учетом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы
относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования
объектов: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемый объект
представляет собой рыночный актив с средним коммерческим потенциалом
(как при продаже, так и при возможной аренде).
Вывод: наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки, с
учетом физической возможности, финансовой целесообразности, максимальной
продуктивности и законодательно разрешенных вариантов использования –
использование в качестве здания автосервиса.
Для земельного участка в г. Курганинск
Законодательно разрешенное использование
Целевое назначение объекта – для размещения гостиниц.
Физически возможный вариант использования
Как следует из характеристик оцениваемых объектов, инженерного обеспечения
рассматриваемых земельных участков, а также учитывая техническое состояние и
объемно-планировочных решений улучшений, наилучшим с точки зрения физической
возможности использования является использование для функционирования его в
качестве гостиничного комплекса.
Экономически целесообразное использование
Использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий
затраты на их содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость.
Максимально продуктивное использование
Вариант использования, обеспечивающий максимальную стоимость из всех

www.cgip.ru
41

физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне


ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся
улучшений. Рассматриваемые земельные участки с улучшениями обеспечивает
максимальную продуктивность в варианте застройки его объектами производственно-
складского назначения. Иными словами объекты (земля + строение) максимально
продуктивно могут быть использованы в качестве гостиничного комплекса.
Вывод: наиболее эффективным использованием (юридически допустимым,
физически возможным, экономически целесообразным и максимально эффективным)
оцениваемых улучшений – является их текущее использование в качестве здания
гостиницы.
Для земельного участка в г. Краснодар
Законодательно разрешенное использование
Целевое назначение объекта – для эксплуатации зданий и сооружений учебного
комбината.
Физически возможный вариант использования
Как следует из характеристик оцениваемых объектов, инженерного обеспечения
рассматриваемых земельных участков, а также учитывая техническое состояние и
объемно-планировочных решений улучшений, наилучшим с точки зрения физической
возможности использования является использование его в качестве производственного
здания.
Экономически целесообразное использование
Использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий
затраты на их содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость.
Максимально продуктивное использование
Вариант использования, обеспечивающий максимальную стоимость из всех
физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне
ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся
улучшений. Рассматриваемые земельные участки с улучшениями обеспечивает
максимальную продуктивность в варианте застройки его объектами производственно-
складского назначения. Иными словами объекты (земля + строение) максимально
продуктивно могут быть использованы в качестве производственного здания.
С учетом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы
относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования
объектов: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемый объект
представляет собой рыночный актив с средним коммерческим потенциалом
(как при продаже, так и при возможной аренде).
Вывод: наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки, с
учетом физической возможности, финансовой целесообразности, максимальной
продуктивности и законодательно разрешенных вариантов использования –
использование в качестве производственного здания.

www.cgip.ru
42

5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ


ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО
ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ
5.1. Обзор рынка объекта оценки
5.1.1. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый
объект
Табл. 5.1
Таблица классификации производственно-складской недвижимости по
классам качества
№ Классы
Характеристик
п/
а А В С D
п
удачное, на
главных хорошее, на
расположение в
магистралях и окраине города, с
глубине
Местоположени транспортных некоторой с недостатками в
территории
е, транспортная артериях, в удаленностью от расположении, с
1 5 4 3 промпредприятия; 2
доступность промышленной транспортных неудобным
неудобный
зоне города или артерий или с не подъездом
подъезд через
вблизи города (5- совсем удобным
КПП
10 км), с удобным подъездом
подъездом
огороженная и
огороженная и
круглосуточно охрана по
круглосуточно
охраняемая, периметру
охраняемая, устаревшая
благоустроенная территории;
благоустроенная система охраны;
Прилегающая территория или недостаток места
2 территория; 5 4 3 стесненность 2
территория охрана по для парковки и
наличие прилегающей
периметру маневрирования
площадок отстоя территории
территории; большегрузных
и парковки, ж/д
наличие площадок машин
ветка
отстоя и парковки
здание изначально
не
приспособленное
высота под склад,
помещений не высота помещений высота помещений подвальные
Конструктивно-
менее 12 м, без не менее 6 м, с не менее 4 м, или помещения,
3 планировочные 5 4 3 2
колонн или с сеткой колонн не утепленный ангар высота помещений
решения
сеткой колонн не менее 6х12 м арочного типа менее 4 м,
менее 12х24 м неатапливаемый
ангар арочного
типа,
сельхозпостройки
новое построенное не построенное до старой постройки,
строительство, ранее 1990г. или 1985г. или в
качественная реконструированн реконструированн удовлетворительн
4 Состояние 5 4 3 2
отделка в ое в отличном или ое в хорошем ил ом состоянии или
отличном хорошем удовлетворительн требующее
состоянии состоянии ом состоянии ремонта
современные
инженерные
современные
системы
инженерные
(температурный
системы
режим,
(температурный
вентиляция,
режим,
противопожарная
Инженерные вентиляция,
5 сигнализация, 5
системы здания противопожарная
автономная
сигнализация,
электростанция,
автономная
пожаротушение,
электростанция,
видеонаблюдение
пожаротушение,
); система учета и
видеонаблюдение)
контроля доступа
сотрудников
Источник информации: http://www.ocenchik.ru/docs/163.html

Вывод: Объект оценки представляет собой теплые и холодные производственно-


складские здания разного класса качества и относится к классу С и D.

www.cgip.ru
43

Гостиницы различают по следующим критериям: 1


Вместимость номерного фонда
 Малые (до 150 номеров),
 средние (от 150 до 299 номеров),
 большие (от 300 до 600 номеров),
 мегаотели (более 600 номеров).
Минимальная вместимость гостиниц зависит от национальных, региональных
условий и действующих стандартов и составляет, как правило, 7–10 номеров. (Россия –
10 номеров, Италия – 7 номеров.)
Функциональное назначение
1) целевые гостиницы, которые включают:
гостиницы делового назначения – гостиницы для туристов, основной целью
путешествия которых является профессиональная деятельность (бизнес, коммерция,
встречи, конференции, обмен опытом, обучение, профессиональные выставки,
презентации продукции). К этой категории относятся бизнес-отели, конгресс-отели,
конгресс-центры, ведомственные отели.
гостиницы для отдыха – гостиницы для туристов, основной целью путешествия
является отдых и лечение. К этой категории относятся: курортные гостиницы,
пансионаты и дома отдыха, туристско-спортивные гостиницы, казино-отели.
отели при казино
Такие отели чаще всего располагаются в одном здании с казино. Основным
источником прибыли является казино, а отель - дополнительная услуга для
привлечения постоянных клиентов-игроков. Отели предлагают своим гостям ресторан
со шведской линией: буфетом, небольшим коктейль-баром и игровыми комнатами.
бутик-отели
Бутик-отели зачастую располагаются в исторических зданиях и имеют небольшое
количество номеров. Основной клиентурой таких отелей являются состоятельные люди,
которым необходима интимная атмосфера. Минимум общественных зон, номера
высочайшего класса, эксклюзивные интерьеры, небольшие элитные рестораны и
индивидуальное обслуживание – это то, что отличает бутик-отели от других гостиниц.
отели SPA
Отели, предлагающие своим постояльцам огромный выбор различных
оздоровительных программ и действий. Диеты, режим питания, медицинский надзор и
лечение, специально разработанные программы физических упражнений, массаж и
терапия, а также познавательные обучающие программы. Многие курортные отели
предлагают SPA-программы, но не все из них могут называться SPA-отелями. В SPA-
отеле ведется строгий надзор за постояльцами и выполнением предписанных программ.
SPA-отель гарантирует своим постояльцам после пребывания в нем тот или иной
результат.
2) транзитные гостиницы, осуществляющие обслуживание туристов в условиях
кратковременной остановки. Такие гостиничные предприятия располагаются на
авиатрассах (гостиницы при аэропортах), на автотрассах (мотели), на
железнодорожных трассах (привокзальные), на водных трассах (отели вблизи портов).
мотели
Простые модульные одноэтажные или двухэтажные сооружения, расположенные в
пригороде, у автомагистралей. Это малые или средние по вместимости предприятия (до
400 мест). Из дополнительных услуг – телевизор и автоматы с прохладительными
напитками. Характерно среднее качество обслуживания при небольшой численности

1
http://www.new-hotel.ru/site/bild/classification/classification-criteria/

www.cgip.ru
44

персонала. По сравнению с отелями предлагается ограниченный набор услуг по более


низким ценам. Клиентами являются разные категории туристов с акцентом на
познавательный автотуризм.
3) гостиницы для постоянного проживания.
Уровень комфорта
Фешенебельные отели
Фешенебельные отели расположены в крупнейших столицах мира в центре
города, чаще всего в исторически значимых зданиях, являющихся памятниками
архитектуры. В этом случае количество номеров в отеле диктуют условия имеющейся
площади. Их бывает от 75 до 500. Фактически это самостоятельный и автономный
город в городе, предоставляющий весь набор услуг. Этот сегмент отличают дорогие
интерьеры, созданные с помощью натуральных и дорогих материалов, при участии
именитых дизайнеров. Отели предлагают широкий выбор категорий номеров – от
стандартного делового номера со спальней и рабочей зоной, оснащенной по
последнему слову техники, до президентского люкса с огромными пространствами
комнат, террасами, джакузи, сауной, библиотекой, комнатами для переговоров и
личного персонала. Уровень сервиса и цен в таких отелях самый высокий среди
средств размещения.
Полносервисные отели 5*****
Отели с ярко выраженной коммерческой направленностью деятельности,
ориентированы на индивидуальных бизнес-туристов. Располагаются в центре крупных
городов в непосредственной близости к наиболее крупным деловым центрам.
Инфраструктура таких гостиниц включает рестораны, бары, конференц-залы, залы для
проведения переговоров, фитнес-центр и бассейн, магазин с предметами первой
необходимости и сувенирной продукцией. Услуги разнообразны и традиционно
включают: круглосуточное ресторанное обслуживание в номере, бизнес-центр, услуги
консьержа и парковщика, чистку обуви и ежедневные газеты, трансфер до и из
аэропорта, кофеварку и пресс для брюк в каждом номере, срочную химчистку и стирку,
а также услуги такси и прокат машин. Предлагаются беспроводный Интернет во всех
публичных помещениях и доступ в Интернет из каждого номера. К этой же категории
можно отнести конгресс-отели. Конгресс-отели характеризует большая общая площадь
помещений для проведения конференций и семинаров. В отличие от других гостиниц
этого типа коэффициент конференц-площадей рассчитывается из показателя от 2,87 до
3 кв. м на один гостевой номер. Также предусмотрены большие танцевальные залы и
набор небольших комнат для переговоров. В некоторых отелях предусматриваются
аудитории и кинозалы. В гостиницах подобной категории преобладающим является
номер с двумя двуспальными кроватями. Конгресс-отели имеют развитую
инфраструктуру, предлагают различные бары и рестораны, стремятся поддерживать
индивидуальный и персонифицированный уровень обслуживания.
Полносервисные отели 4****
В отличие от пятизвездочного данный сегмент характеризуется сокращенным
набором услуг. Отели 4**** востребованы бизнес-туристами, которым не требуется
весь спектр услуг, предоставляемых в полносервисных пятизвездочных отелях. Также
этот сегмент популярен среди путешественников и туристов, которые ищут более
комфортабельные отели, нежели просто четырехзвездочные.
Полносервисные отели сокращенного типа. Четырехзвездочные отели с
предприятиями питания.
Четырехзвездочные отели с предприятиями питания являются самым
распространенным типом средств размещения в мире. Они предлагают постояльцам
небольшие холлы и довольно ограниченные ресторанные возможности. Бизнес-услуги,
а именно факс и ксерокс в Службе приема и размещения. В результате этой экономии
на содержании отеля администрация может снижать цены за проживание в номерах.

www.cgip.ru
45

Отели сокращенного сервиса.


Отели сокращенного сервиса можно разделить на три подгруппы:
четырехзвездочные отели сокращенного сервиса, экономичные трехзвездочные с
завтраком (в них вообще может не оказаться ресторанов) и бюджетные. Бюджетные
отели отличаются от экономичных трехзвездочных меньшим размером номеров и
сокращенным набором дополнительных услуг, которые обычны для экономичных.
Внимание владельцев таких отелей сосредоточено на ночлеге туристов, а не на их
питании. Такой подход позволяет сократить стоимость номера на 30% по сравнению с
полносервисными отелями.
Месторасположение
центр города
Отели, расположенные в центре города, ориентированы в основном на бизнес-
туриста и корпоративные мероприятия. В зависимости от количества ресторанов вблизи
отеля, он может предлагать очень ограниченный набор точек питания. Уровень
обслуживания и разнообразие дополнительных услуг в таких гостиницах диктуются
окружением – офисными, выставочными и деловыми центрами и их уровнем. Основным
требованием к отелю, расположенному в центре города, является наличие собственной
парковки или подземного гаража. В случае их отсутствия арендуются места в
подземных гаражах, расположенных в непосредственной близости.
пригород
Пригородные отели зачастую располагаются рядом с удаленными от центра
города офисными центрами, индустриальными и промышленными районами. Вся
инфраструктура, которая имеется в центре города, становится доступна благодаря
появлению такого отеля. Архитектура подобных гостиниц всегда выигрывает по
сравнению с отелями в центре города благодаря более низкой стоимости строительства
и наличия больших возможностей для эффективного планирования.
шоссе, магистрали
Основной клиентурой отелей, расположенных рядом с шоссе или крупной
магистралью, являются бизнес-туристы или туристы-путешественники. Доступность,
удобный подъезд, видимость с магистрали – все это необходимо для нормального
функционирования подобных отелей. Инфраструктура в таких отелях небогата. Обычно
предлагается ресторан в отеле или рядом с ним, практически нет помещений для
переговоров, имеются небольшой бассейн и площадка для активных игр. В некоторых
отелях в стоимость номера включены горячие напитки, маршрутные карты и атласы. На
заполняемость такого отеля могут влиять несколько факторов – стоимость топлива,
новые технологии в автомобилестроении, введение нового скоростного маршрута по
данному направлению.
аэропорт
Расположенные в непосредственной близости от аэропорта или на его территории,
эти отели ориентированы на бизнес-туристов, небольшие конференции или деловые
встречи. Они также принимают категорию гостей, имеющих отношение к
авиакомпаниям. Например, экипажи и пассажиры с отложенных рейсов. Договоры с
авиакомпаниями являются своеобразной гарантией загрузки отеля. Но тарифы, по
которым продаются номера для посетителей этой категории, невысоки (для заранее
зарезервированных «блоков»). Чем выше процент заполняемости отеля такими
гостями, тем ниже средняя цена за номер в сутки. Как правило, подобные отели
предлагают бесплатный регулярный трансфер до и из аэропорта.
деловые и выставочные центры
Отели, расположенные рядом с деловыми центрами, рассчитывают свою загрузку
исходя из проводимых в центрах мероприятий. Они предлагают выбор баров и
ресторанов, дополнительные переговорные и конференц-залы, а также условия для
отдыха.

www.cgip.ru
46

курорты
Курортные отели привлекают к себе туристов, приехавших отдохнуть, участников
корпоративных выездов и вечеринок. Они предлагают несколько ресторанов и баров,
условия для отдыха и развлечений, магазины. В этих отелях традиционно налажена
такая услуга, как заказ экскурсий по курортной или исторической тематике.
отели в составе многофункциональных комплексов
Размещение отелей в составе многофункциональных комплексов (офисы,
торговые, выставочные и развлекательные центры) является выигрышным для всего
проекта и позволяет диверсифицировать риски, связанные со строительством и
эксплуатацией объекта. Тип отеля, его конфигурация и набор дополнительных услуг
зависят не только от внешнего окружения, но и от единой концепции комплекса.
Вывод: Объект оценки представляет собой малый гостиничный комплекс
загородного типа.
5.1.2. Обзор рынка земельных участков Краснодарского края
Стоимость земли в Краснодаре напрямую зависит от местоположения
и подведенным коммуникациям. Особенной популярностью пользуются земли под
застройку, но первоначальный критерий их выбора – предусмотренные коммуникации.
Большая часть земли продается в городской черте. Более 64% объявлений
ориентированы на эту местность.
Для исследования уровня цен на незастроенные земельные участки города
Краснодара нами были проанализированы предложения о продаже недвижимости
в IV квартале 2016 года на открытом конкурентном рынке города Краснодара.
Для статистического анализа цен нами использовалось пять показателей: среднее
значение, мода, медиана, минимальное и максимальное значение.
Медиана используется для описания совокупности данных, по крайней мере, для
анализа средней случайной величины. Медиана разделяет случайные величины
совокупности на равные половины. Для ее расчета значения ряда выстраиваются в
числовом порядке. Если общее количество значений нечетно, то медиана представляет
среднюю величину ряда. Если общее количество значений четно, то медиана является
средним арифметическим двух средних величин ряда.
После медианы и среднего, мода представляет собой еще один параметр, который
описывает типичную случайную величину совокупности. Мода - это наиболее часто
встречающаяся случайная величина или атрибут совокупности.
В результате анализа предложений о продаже установлено, что самые дорогие
участки в настоящее время предлагаются на продажу из расчета более 1,5 млн. руб. за
1 сотку:
 ЗИП - 2 631 650 руб./1 сотка;
 СБС - 2 250 000 руб./1 сотка;
 Центр - 2 035 646 руб./1 сотка;
 Старый Центр - 2 000 713 руб./1 сотка;
 Аврора район - 1 901 278 руб./1 сотка;
 Горогороды - 1 866 667 руб./1 сотка;
 РМЗ - 1 830 128 руб./1 сотка;
 СХИ - 1 823 486 руб./1 сотка;
 Сити-Центр ТРК - 1 817 290 руб./1 сотка;
 ФМР - 1 667 398 руб./1 сотка;
 ХБК - 1 584 120 руб./1 сотка;
 МЖК - 1 578 947 руб./1 сотка.

www.cgip.ru
47

В диапазоне от 1,0 млн. до 1,5 млн. за 1 сотку выставляются на продажу


незастроенные земельные участки, расположенные в следующих районах города:
 Горгаз - 1 447 368 руб./1 сотка;
 40 лет Победы - 1 419 244 руб./1 сотка;
 ЧМР - 1 226 405 руб./1 сотка;
 ЮМР - 1 216 352 руб./1 сотка;
 Тургеневский мост - 1 062 292 руб./1 сотка;
 Табачка - 1 045 898 руб./1 сотка;
 Поле чудес - 1 013 393 руб./1 сотка.
От 500,0 тыс. до 1000,0 тыс. руб. за 1 сотку предлагаются на продажу земельные
объекты в таких районах города, как:
 Царское село - 960 000 руб./1 сотка;
 Мосты - 942 063 руб./1 сотка;
 Авиагородок - 9 км - 868 182 руб./1 сотка;
 ТЭЦ - 827 997 руб./1 сотка;
 КСК - 747 721 руб./1 сотка;
 СМР - 739 909 руб./1 сотка;
 Кубанская Набережная - 722 222 руб./1 сотка;
 ККБ - 659 013 руб./1 сотка;
 ПМР - 655 925 руб./1 сотка;
 МХГ - 627 467 руб./1 сотка;
 Красная Площадь ТРК - 597 480 руб./1 сотка;
 КМР - 593 466 руб./1 сотка;
 Солнечная-Агрохимическая - 575 000 руб./1 сотка;
 ГМР - 568 892 руб./1 сотка;
 Энка – Жуково - 565 308 руб./1 сотка;
 Российская улица - 563 538 руб./1 сотка.
В диапазоне от 150 тыс. до 500 тыс. за 1 сотку выставляются на продажу
незастроенные земельные участки, расположенные в следующих районах города:
 ШМР - 484 545 руб./1 сотка;
 Горхутор - 460 035 руб./1 сотка;
 Северный пос. - 456 727 руб./1 сотка;
 Немецкая деревня - 412 103 руб./1 сотка;
 Средняя – Народная - 389 689 руб./1 сотка;
 Колосистый - 380 476 руб./1 сотка;
 Рубероидный - 373 149 руб./1 сотка;
 Плодородный - 366 677 руб./1 сотка;
 9-я Тихая - 331 295 руб./1 сотка;
 Витаминкомбинат - 297 048 руб./1 сотка;
 Аэропорт - 295 680 руб./1 сотка;
 Лорис - 287 262 руб./1 сотка;

www.cgip.ru
48

 КНИИСХ - 277 500 руб./1 сотка;


 Российский пос. - 261 929 руб./1 сотка;
 Дружелюбный - 260 000 руб./1 сотка;
 Новознаменский - 251 526 руб./1 сотка;
 Дивный пос. - 242 615 руб./1 сотка;
 Ростовское шоссе - 242 405 руб./1 сотка;
 Дубинка - 230 556 руб./1 сотка;
 Восточно-Кругликовская - 230 000 руб./1 сотка;
 Старознаменский пос. - 222 421 руб./1 сотка;
 Ленина х. - 220 187 руб./1 сотка;
 Елизаветинская - 204 909 руб./1 сотка;
 Знаменский - 202 623 руб./1 сотка;
 Пригородный - 183 070 руб./1 сотка;
 Березовый пос. - 182 854 руб./1 сотка;
 Водники - 170 833 руб./1 сотка;
 Индустриальный пос. - 164 272 руб./1 сотка;
 Учхоз Кубань - 160 000 руб./1 сотка.
Самый низкий уровень цен на незастроенные земельные участки оказался в таких
районах города, как:
 Прогресс - 135 815 руб./1 сотка;
 Старокорсунская - 131 705 руб./1 сотка;
 Октябрьский пос. - 116 561 руб./1 сотка;
 Лазурный пос. - 109 432 руб./1 сотка;
 Копанской х. - 100 595 руб./1 сотка;
 Район OZ - 98 000 руб./1 сотка;
 Победитель пос. - 89 084 руб./1 сотка;
 Черников х. - 62 772 руб./1 сотка;
 Белозерный пос. - 57 132 руб./1 сотка;
 Московская - 40 529 руб./1 сотка.
Причем больше всего предложений о продаже участков сосредоточено
в следующих районах Краснодара:
 Центр - 8,0%;
 ФМР - 6,1%%;
 Энка – Жуково - 5,4%;
 Ленина х. - 5,1%;
 Ростовское шоссе - 4,9%;
 Российская улица - 4,6%;
 ПМР - 4,4%;
 СМР - 4,0%;
 Старокорсунская - 3,4%;

www.cgip.ru
49

 ЧМР - 3,3%;
 Индустриальный пос. - 3,3%;
 Российский пос. - 3,2;
 Знаменский - 2,9%;
 Елизаветинская - 2,7%;
 Витаминкомбинат - 2,6%;
 Северный пос. - 2,4%;
 ККБ - 2,2%;
 КМР - 1,8%;
 Средняя – Народная - 1,7%;
 ГМР - 1,6%;
 МХГ - 1,5%;
 СХИ - 1,5%;
 9-я Тихая - 1,3%;
 Немецкая деревня - 1,3%;
 Аэропорт - 1,2%;
 ЮМР - 1,2%;
 40 лет Победы - 1,1%;
 Копанской х. - 1,1%;
 Новознаменский - 1,1%;
 Плодородный пос. - 1,1%;
 Красная Площадь ТРК - 1,0%;
 Старый Центр - 1,0%;
 Октябрьский пос. - 0,7%;
 Победитель пос. - 0,5%.

www.cgip.ru
50

Рис. 5.1
Доля предложений по продажам земельных участков
по районам Краснодара

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

Более подробная информация о стоимости 1 сотки земельных участков,


расположенных в вышеуказанных районах, представлена ниже:
Табл. 5.2
Стоимость 1 сотки земельных участков, в зависимости от района
№ п/п Районы Краснодара Минимальное Максимальное Мода Медиана
1 40 лет Победы 150 000 5 750 000 1 583 333 1 158 750
2 9-я Тихая 1 000 1 093 750 199 000 210 000
3 Аэропорт 10 500 3 600 000 110 000 141 429
4 ГМР 22 500 2 133 333 700 000 380 000
5 ККБ 80 000 2 055 556 500 000 520 000
6 КМР 19 934 2 500 000 160 000 -
7 Красная Площадь ТРК 162 500 1 400 000 550 000 535 000
8 МХГ 320 000 1 800 000 450 000 450 000
9 ПМР 12 500 2 000 000 1 000 000 600 000
10 Российская улица 1 300 2 000 000 400 000 445 833
11 Ростовское шоссе 1 239 1 600 000 25 000 169 583
12 СМР 30 000 400 000 450 000 -
13 Средняя - Народная 170 000 812 500 375 000 400 000
14 Старый Центр 65 000 9 761 905 2 000 000 1 937 500
15 СХИ 840 000 3 506 098 2 666 667 1 766 667
16 ФМР 200 000 8 000 000 1 000 000 1 470 588
17 Центр 93 750 12 500 000 2 000 000 1 924 038
18 ЧМР 21 429 4 450 000 2 000 000 1 207 143
19 Энка - Жуково 36 364 4 100 000 312 500 477 778
20 ЮМР 7 519 2 550 000 760 000 1 200 000
21 Витаминкомбинат 81 250 800 000 200 000 200 000

www.cgip.ru
51

№ п/п Районы Краснодара Минимальное Максимальное Мода Медиана


22 Елизаветинская 24 833 750 000 50 000 88 571
23 Знаменский 20 000 400 000 150 000 -
24 Индустриальный пос. 6 977 3 500 000 100 000 112 500
25 Копанской х. 3 250 225 000 100 000 100 000
26 Новознаменский 45 000 530 000 200 000 214 286
27 Ленина х. 1 200 1 666 667 170 000 170 000
28 Немецкая деревня 175 000 900 000 237 500 362 500
29 Октябрьский пос. 2 500 1 000 000 2 500 69 167
30 Плодородный пос. 2 833 600 000 350 000 350 000
31 Победитель пос. 25 000 300 000 35 000 50 000
32 Российский пос. 69 444 1 900 000 250 000 225 000
33 Северный пос. 62 500 1 500 000 400 000 400 000
34 Старокорсунская 2 273 70 000 112 500 -
Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

На прочие районы, по каждому из которых количество предложений в этом


квартале не превышало 30, приходится 10,6 %.
В целом, по городу, в настоящее время незастроенные земельные участки
выставляются на продажу, в среднем, за 743 564 руб. за 1 сотку.
На стоимость земельных участков оказывает влияние ряд факторов:
 Местоположение участков и транспортная доступность;
 Разрешенное использование земельных участков и категория земель;
 Наличие центральных коммуникаций и возможность подключения к ним;
 Площадь участков;
 Наличие ограждения и прочих благоустройств.

Рис. 5.2
Цена 1 сотки в Краснодаре, руб.

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

За период с 2010 года по конец 2013 года показатель среднего значения цены
1 сотки уступал показателю 1 квартала 2016 года. Среднее значение цены 1 сотки
варьировалось в диапазоне 585 538 руб. – 677 373 руб. В 2014-2015 годах средняя
цена 1 сотки составила 679 701 руб. - 735 477 руб. По сравнению с предыдущим
кварталом цена увеличилась на 2,5 %, что можно объяснить структурой предложений и
уровнем инфляции.

www.cgip.ru
52

Табл. 5.3
Стоимость 1 сотки земельных участков, в зависимости от района
№ Среднее значение цены Разница к цене IV кв. Изменение цены из квартала
Период
п/п 1 сотки, руб. 2016 г в квартал
1 1 кв.10 633 825 -14,8% -
2 2 кв.10 600 974 -19,2% -5,2%
3 3 кв.10 623 521 -16,1% 3,8%
4 4 кв.10 661 983 -11,0% 6,2%
5 1 кв.11 610 493 -17,9% -7,8%
6 2 кв.11 626 861 -15,7% 2,7%
7 3 кв.11 596 298 -19,8% -4,9%
8 4 кв.11 585 538 -21,3% -1,8%
9 1 кв.12 610 241 -17,9% 4,2%
10 2 кв.12 623 661 -16,1% 2,2%
11 3 кв.12 629 354 -15,4% 0,9%
12 4 кв.12 615 944 -17,2% -2,1%
13 1 кв.13 655 322 -11,9% 6,4%
14 2 кв.13 662 804 -10,9% 1,1%
15 3 кв.13 677 373 -8,9% 2,2%
16 4 кв.13 659 893 -11,3% -2,6%
17 1 кв.14 723 026 -2,8% 9,6%
18 2 кв.14 687 149 -7,6% -5,0%
19 3 кв.14 719 846 -3,2% 4,8%
20 4 кв.14 735 477 -1,1% 2,2%
21 1 кв.15 703 619 -5,4% -4,3%
22 2 кв.15 712 624 -4,2% 1,3%
23 3 кв.15 690 340 -7,2% -3,1%
24 4 кв.15 679 701 -1,5% -
25 1 кв.16 672 441 -9,6% -1,1%
26 2 кв.16 659 925 -11,2% -1,9%
27 3 кв.16 725 739 -2,4% 10,0%
28 4 кв.16 743 564 0,0% 2,5%
Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

Рис. 5.3
Изменение среднего значения цены 1 сотки, руб.

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

Количество предложений о продаже земельных участков в пригороде Краснодара


достигло показателя в 34,84 %, когда как в городе оно составило 65,16 %
соответственно.

www.cgip.ru
53

Рис. 5.4
Изменение среднего значения цены 1 сотки, руб.

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

Причем больше всего выставляется на продажу в настоящее время


земельных участков, площадью от 5 до 15 соток. Количество предложений по данному
параметру составило 56,3 %. На втором месте – земельные участки, площадью
до 5 соток, - 23,5 %.
Доля предложений о продаже участков, площадью 15 – 30 соток,
составляет 6,9 %.
Остальное количество предложений о продаже земельных участков в зависимости
от площади сформировалось следующим образом:
 от 30 соток до 60 соток - 2,6%;
 от 60 соток до 100 соток - 2,3%;
 от 100 соток до 150 соток - 2,2%;
 от 150 соток до 250 соток - 3,1%;
 от 250 соток до 500 соток - 1,1%;
 свыше 500 соток - 2,0%.
Рис. 5.5
Доля предложений о продаже земельных участков в зависимости от площади

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485

www.cgip.ru
54

Среднее значение цены 1 сотки земельных участков Краснодара в зависимости от


площади составило:
Рис. 5.6
Среднее значение цены 1 сотки в зависимости от площади, руб.

Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=485


На Рис. 5.7 представлено распределения активных на дату оценки объявлений по типу
сделки и категории недвижимости.
Рис. 5.7
Активные объявления на дату оценки

Источник информации: https://regionalrealty.ru/krasnodar/stats/plots/?cats%5B%5D=plots-


residential&cats%5B%5D=plots-farm&from=01.01.2017&to=02.06.2017

Рис. 5.8 по состоянию на дату оценки наглядно показывает ценовую


характеристику районов Краснодара. Дорогие районы визуально отличаются от более
дешевых.

www.cgip.ru
55

Рис. 5.8
Ценовая характеристика районов Краснодара

Источник информации: https://regionalrealty.ru/krasnodar/stats/plots/?cats%5B%5D=plots-


residential&cats%5B%5D=plots-farm&from=01.01.2017&to=02.06.2017

5.1.3. Обзор рынка индустриальной недвижимости Краснодарского края


Данный анализ отражает реальную ситуацию на рынке производственно-
складской недвижимости.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие
ценообразующие факторы как:
 объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют
средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно
подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой
рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и
условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие
внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы,
характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
 физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень
развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные
решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
 факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных
предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки
(«прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
 факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы
психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии,
осведомленность и т.д.).
Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть
классифицирована на торговую, офисную и помещения свободного назначения.
Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды
включают НДС (18 %). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что
арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они
оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым
показателем является цена аренды 1 кв. м площади в интервал времени, равный
месяцу.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае
исследуемый месяц – май 2017 г.
Предложение

www.cgip.ru
56

Совокупный рынок производственно-складской недвижимости может быть


подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения
коммерческой недвижимости представлена ниже:
Диагр. 5.1
Общая структура предложения производственно-складской
недвижимости в Краснодарском крае, май 2017 г.

Предложения по
41%
продаже помещений
Предложения по
59% аренде помещений

Источник информации: www.avito.ru

Анализ показывает, что предложений по продаже (41%) меньше предложений по


аренде (59%), что свидетельствует о большей активности рынка аренды.
Продажи
Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой
недвижимости по функциональному назначению представлена ниже:
Диагр. 5.2
Структура предложений продажи коммерческой недвижимости по
функциональному назначению в Краснодарском крае, май 2017 г.

20%
24% Предложения по продаже
помещений офисного
назначения
Предложения по продаже
помещений торгового
назначения
Предложения по продаже
производственно-
складского назначения
56%

Источник информации: www.avito.ru

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее


выставляемыми на продажу являлись помещения торгового назначения (56%), а
наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (14%).
Аренда
Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой
недвижимости по функциональному назначению представлена ниже:

www.cgip.ru
57

Диагр. 5.3
Структура предложений аренды коммерческой недвижимости по
функциональному назначению в Краснодарском крае, май 2017 г.

Предложения по аренде
22% помещений офисного
37%
назначения
Предложения по аренде
помещений торгового
назначения
42%
Предложения по аренде
производственно-
складского назначения

Источник информации: www.avito.ru

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее


выставляемыми в наем являлись объекты торгового назначения – 42%, а наименее
выставляемыми объекты производственно-складского назначения (22%).
Продажи и аренда
В мае 2017 г. на рынке купли-продажи/аренды коммерческой недвижимости
отмечена отрицательная ценовая динамика во всех сегментах, исключением явилась
офисная недвижимость.
Для анализа цен предложений продажи/аренды производственно-складской
недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В итоге были
проанализированы цены на производственно-складскую недвижимость в
Краснодарском крае за апрель 2017 г.
Табл. 5.4
Диапазон цен на объекты производственно-складской недвижимости в
Краснодарском крае, май 2017 г.
Диапазон цен
Вид сделки Среднее значение
min max
Продажа (руб./кв. м) без НДС 1 333 34 821 11 456
Аренда (руб./кв. м/г.) без НДС 840 6 400 2 083
Источник информации: Анализ оценщика

Анализ показывает, что минимальная цена на рынке продаж производственно-


складских помещений составляет 1 333 руб./кв. м, а максимальная – 34 821руб./кв. м.
Среднее значение стоимости составляет 11 456 руб./кв. м.
Так же, минимальная арендная ставка на рынке продаж производственно-
складских помещений составляет 840 руб./кв. м/г., а максимальная – 6 400 руб./кв.
м/год. Среднее значение арендной ставки составляет 2 083 руб./кв. м/год.
Выводы
На основании выше представленного анализа рынка производственно-складской
недвижимости, можно сделать следующие выводы:
 предложений по продаже (41%) меньше предложений по аренде (59%), что
свидетельствует о большей активности рынка аренды;
 по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись
помещения торгового назначения (56%), а наименее выставляемыми объекты
производственно-складского назначения (14%);

www.cgip.ru
58

 по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись


объекты торгового назначения – 42%, а наименее выставляемыми объекты
производственно-складского назначения (22%);
 минимальная цена на рынке продаж производственно-складских помещений
составляет 1 333 руб./кв. м, а максимальная – 34 821 руб./кв. м. Среднее значение
стоимости составляет 11 456 руб./кв. м;
 минимальная арендная ставка на рынке продаж производственно-складских
помещений составляет 840 руб./кв. м/год, а максимальная – 6 400 руб./кв. м/год.
Среднее значение арендной ставки составляет 2 083 руб./кв. м/год.
5.1.4. Обзор делового климата в сфере услуг туристической и гостиничной
отрасли, по итогам в IV квартала 2016 года2
Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и
экономики знаний НИУ ВШЭ опубликовал информационно-аналитический материал
"Деловой климат в сфере услуг в IV квартале 2016 года". В данном разделе
представлены данные исследования, касающиеся туристической и санаторно-
гостиничной сферы. В целом, по мнению авторов, картина складывается достаточно
пессимистическая: руководители компаний исследуемого сегмента рынка, отмечают
снижение потребительского спроса, нехватку финансовых средств и в целом негативно
оценивают развитие ситуации на ближайший квартал.
СПРАВКА
Доклад института был подготовлен в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ на
основе ежеквартальных конъюнктурных опросов руководителей около 5,5 тыс. организаций сферы услуг,
проводимых Федеральной службой государственной статистики.
Конъюнктурные опросы не измеряют точных экономических параметров динамики развития сферы
услуг. Данный метод наблюдения позволяет выявить реакцию предпринимательского сообщества на
изменение основных показателей деятельности обследуемых экономических агентов, а также общее
состояние делового климата в анализируемом периоде, причем в режиме раннего оповещения.
Основной показатель используемый в исследование – баланс, т.е. разность противоположных оценок
респондентов отметивших "увеличение" или "уменьшение" некоего показателя. Соответственно индекс
предпринимательской уверенности (ИПУ) рассчитывается как среднее арифметическое значение сезонно
скорректированных балансов оценок изменения спроса на услуги и экономического положения организаций в
текущем квартале по сравнению с предыдущим кварталом, а также ожидаемого изменения спроса на услуги в
следующем квартале; в процентах.
Диагр. 5.4
Индекс предпринимательской уверенности в различных видах экономической
деятельности сферы услуг

Источник информации: Информационно-аналитический материал (обзор) «Деловой климат в сфере услуг в


IV квартале 2016 года», подготовленный Центром конъюнктурных исследований Института статистических
исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ,, http://hotelier.pro/news/item/2276-analytics.

2
Обзор составлен по материалам: http://hotelier.pro/news/item/2276-analytics

www.cgip.ru
59

Как видно из представленных данных, в IV квартале 2016 года по сравнению с


данными предыдущего квартала заметно ухудшился индекс предпринимательской
уверенности в гостиничном бизнесе (с -4% до -7%), в туристической деятельности (с
3% до -9%) и санаторно-курортной сфере (с 2% до -3%).
Отдельного внимания заслуживает состояние туристического бизнеса.
Руководители туристических компаний, отметившие первые признаки оживления
бизнеса в предыдущем квартале, к концу года вернулись в ряды пессимистов: ИПУ в
этом сегменте после подъема до (+4%) в III квартале 2016 г. вновь опустился до
отрицательной отметки. Хотя результаты предыдущего опроса давали основания
надеяться на активное развитие внутренних направлений туризма, это предположение
не оправдалось.
Спрос
Оценивая фактически сложившийся уровень спроса на предоставляемые услуги в
IV квартале 2016 г., почти три четверти (71%) предпринимателей, занятых в сегменте
выездного туризма, сочли его недостаточным, а в сегменте внутреннего туризма
концентрация пессимистических мнений, действительно, была не столь высока (56%).
Однако оценки динамики показателя практически не отличались – о фактическом
снижении спроса сообщили около половины руководителей турфирм, занятых в обоих
направлениях (49 и 47%), а его дальнейшее снижение в начале 2017 года ожидают
соответственно 35 и 37% респондентов.
О росте востребованности туристических услуг – как фактическом, так и
возможном в ближайшей перспективе – сообщили не более 15% респондентов. Таким
образом, обобщенные мнения предпринимателей не выявили признаков активного
развития внутреннего туризма в конце 2016 года. Видимо, многие потребители считают
чрезмерными для своего бюджета расходы не только на заграничные, но и на
внутрироссийские путешествия. Второй субъективной причиной является тот факт, что
в четвертом квартале практически каждого года падает деловая активность
туристических организаций из-за сезонного снижения спроса на данные услуги по
стороны населения.
Как отмечают авторы исследования, заметное снижение индекса
предпринимательской уверенности в туристской деятельности и санаторно-курортных
услугах в IV квартале 2016 года, пока нельзя интерпретировать как появление
негативной тенденции после позитивных изменений, зафиксированных в предыдущем
квартале.
Налицо традиционная модель поведения населения, выраженная в
"гроссмейстерской" паузе между летними отпусками и новогодними праздниками. Есть
все основания предполагать, что спрос на услуги туристических компаний
восстановится уже в начале первого квартала следующего года с наступлением
длинных новогодних праздников и школьных каникул.
Ухудшение спроса на выездные услуги в первую очередь связано с ограничением
выезда на отдых в демократичный в ценовом отношении и относительно комфортный
для осеннего и зимнего отдыха Египет. Определенные неудобства в связи с этим
ограничением ощущает в большей степени низкодоходное и среднедоходное
население.
Как отмечают авторы исследования, организации, оказывающие услуги по
обеспечению внутреннего отдыха, не могут полностью удовлетворить запросы
российских граждан, предоставив им услуги, сопоставимые в ценовом, комфортном и
климатическом аспектах, особенно в несезонный период.

www.cgip.ru
60

Диагр. 5.5
Оценки изменения спроса на различные виды услуг

Источник информации: Информационно-аналитический материал (обзор) «Деловой климат в сфере услуг в


IV квартале 2016 года», подготовленный Центром конъюнктурных исследований Института статистических
исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ,, http://hotelier.pro/news/item/2276-analytics.

В IV квартале 2016 г. усилилась тенденция сокращения спроса на услуги. Баланс


оценок изменения показателя снизился на 3 п. п. до значения (-15%), одного из самых
низких за период наблюдений – до "антирекорда" зимы 2015-2016 годов не хватает
лишь 1 п. п. Падение потребительского спроса отметили 30% респондентов, а его рост
– 15% (кварталом ранее – 28 и 16% соответственно). В гостиничной деятельности
баланс оценок относительно уровня спроса на услуги ухудшился с -10% до - 18%, в
туристической деятельности – с 0 до -21%, в санаторно-курортной сфере – с -1% до -
9%.
Диагр. 5.6
Оценка лимитирующего фактора "недостаточный спрос на данный вид услуг"
по видам экономической деятельности в IV квартале 2016 г. Доля от общего
числа обследованных организаций соответствующего вида деятельности, %

Источник информации: Информационно-аналитический материал (обзор) «Деловой климат в сфере


услуг в IV квартале 2016 года», подготовленный Центром конъюнктурных исследований Института
статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ,, http://hotelier.pro/news/item/2276-analytics.

Дефицит спроса на услуги продолжал лидировать в рейтинге факторов,


лимитирующих деятельность сервисных организаций, и его давление вновь начало
возрастать: если в III квартале 2016 г. наличие данной проблемы констатировали 50%
респондентов, то в исследуемом квартале – 51%.
В сегментах оказания туристических, гостиничных и санаторно-курортных услуг
лимитирующее воздействие недостаточного спроса отмечали более 60%

www.cgip.ru
61

предпринимателей. Иными словами, недостаток спроса серьезно ограничивает


экономическую деятельность гостиниц, туркомпаний и предприятий санаторно-
курортной сферы.
Оценки изменения числа заключенных договоров (обслуженных клиентов) по
видам экономической деятельности
Отток клиентуры, согласно результатам обследования, был характерен для всех
наблюдаемых видов деятельности. В гостиничном бизнесе негативный баланс оценок
данного процесса вырос с -10% до -17%, в туристической деятельности – с -5% до -
14%, в санаторно-курортной сфере – с 1% до -8%.
Оценки изменения численности занятых в организациях различных видов
экономической деятельности
В конце года сохранилась и усилилась тенденция сокращения численности
работников в сфере услуг: баланс оценок изменения данного показателя снизился на 2
п. п. и составил в IV квартале 2016 г.(-9%), повторив минимальное значение III
квартала 2015 г.
По материалам исследования, настроения на сокращение кадров господствуют
практически во всех сферах экономики. Негативный баланс оценок в гостиничном
бизнесе вырос с -7% до -9%, в туристической деятельности негативный баланс
сохранился, но уменьшился с -10% до -5%, в санаторно-курортной сфере – вырос с -
5% до -11%.
Оценки изменения цен (тарифов) на различные виды услуг, в том числе в секторе
туристической и гостиничной деятельности
Диагр. 5.7
Оценки изменения цен (тарифов) на различные виды услуг

Источник информации: Информационно-аналитический материал (обзор) «Деловой климат в сфере


услуг в IV квартале 2016 года», подготовленный Центром конъюнктурных исследований Института
статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ,, http://hotelier.pro/news/item/2276-analytics.

Повышение цен (тарифов) на свои услуги планирует в I квартале 2017 года


большинство компаний трех рассматриваемых видов деятельности. Причем только у
гостиничного бизнеса в IV квартале 2016 года отмечалось падение цен по сравнению с
предыдущим периодом.
Позитивный баланс оценок рост цен для отечественных отелей вырос с -2% до
2%, для туркомпаний – снизился с 9% до 8%, в санаторно-курортной сфере – вырос с
4% до 5%. Иными словами, тренд на повышение цен, отмеченный другими экспертами,
подтверждается и в данном исследовании.
Согласно данным от портала туристических услуг Trivago.ru, по сравнению цен на
отели и размещение в гостиницах России в первый месяц 2017 года дешевле на 9%
прошлогоднего января (2016) и средняя стоимость за двухместный стандартный номер

www.cgip.ru
62

составляет 3 739 руб. Однако, по сравнению с декабрем 2016 года стоимость на


проживание в отелях России поднялась на 6% (декабрь 2016: 3 539 руб.)
Ниже в таблице представлены сводные данные о средней стоимости размещения в
гостиницах России в январе 2017 г. и сравнение данного показателя с данными за тот
же период 2016 г. и с итогами декабря 2016 г.
Так, в январе 2017 г. средняя стоимость проживания в отелях Рязанской области
(г. Рязани) составила 2 363 руб. за стандартный двухместный номер в сутки, что
меньше на 19% по сравнению с показателями за аналогичный период прошлого
(2016 г.) года, но выше на 2%, по сравнению с ценой размещения в гостиничных сетях
обрасти в декабре 2016 г.
Табл. 5.5.
Сводные данные о средней стоимости размещения в гостиницах России в
январе 2017 г. (за стандартный двухместный номер в сутки)

Источник информации: http://hotelier.pro/news/item/2285-trivagojan

www.cgip.ru
63

Оценки изменения прибыли организаций различных видов экономической


деятельности
Мнения предпринимателей относительно динамики объема полученной
организациями прибыли ухудшились относительно предыдущего квартала. Доля
респондентов, констатировавших снижение прибыли, выросла с 31 до 34%, в
результате баланс оценок показателя снизился на 2 п. п. до значения (-21%).
Негативные финансовые ожидания руководителей гостиниц увеличились с -19% до -
23%, в турбизнесе этот показатель вырос с -15% до -16%, в санаторно-курортной
сфере – с -9% до -18%.
Оценка лимитирующего фактора "недостаток финансовых средств" по видам
экономической деятельности в IV квартале 2016 г. Доля от общего числа
обследованных организаций соответствующего вида деятельности, %
Дефицит финансовых средств на протяжении полутора лет остается на второй
ступеньке рейтинга лимитирующих бизнес факторов, и в течение трех последних
кварталов на его негативное воздействие указывают по 46% респондентов. Выше
среднего этот показатель у предприятий санаторно-курортного комплекса (51%), ниже
– у гостиниц (41%) и у туркомпаний (36%).
Диагр. 5.8
Оценки экономического положения организаций в IV квартале 2016 г. Доля от
общего числа обследованных организаций соответствующего вида
деятельности, %

Источник информации: Информационно-аналитический материал (обзор) «Деловой климат в сфере услуг в


IV квартале 2016 года», подготовленный Центром конъюнктурных исследований Института статистических
исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ,, http://hotelier.pro/news/item/2276-analytics.

Оценки экономического положения организаций в IV квартале текущего года


ухудшились, но весьма незначительно: 13% руководителей оценили его как
"благоприятное", 68% – как "удовлетворительное" и 19% – как "неблагоприятное";
кварталом ранее доли таких оценок составляли 15, 65 и 20% соответственно.
Примечательно, что туристская деятельность стала лидером по числу негативных
оценок – 28%, достаточно высокий показатель негативных оценок экономического
положения компаний в сфере гостиничного бизнеса – 24% (выше среднего), заметно
лучше руководители компаний оценивают ситуацию в санаторно-курортной
сфере – доля негативных оценок составляет 16%.
Источник информации: НИУ Высшая школа экономики, Интерфакс

Тем не менее, следует отметить, что вероятно не слишком корректно соотносить


конкретные операционные показатели гостиничного рынка с настроениями, которые
выявило исследование Центра конъюнктурных исследований. Тем не менее, резонно

www.cgip.ru
64

предположить, что реальная экономическая картина гостиничного рынка России


заметно отличается от показателей столичных сетевых отелей.
Примечание. К сожалению, полноценная аналитика показателей гостиничного
рынка, включающая в себя сетевой и независимый сегмент различной "звездности", в
федеральном масштабе пока никем не реализована.
5.1.5. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с
объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен
оцениваемый объект
Оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах предложений с
объектами недвижимости из рынка земельных участков и недвижимости сопоставимого
назначения, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а
также при альтернативных вариантах его использования.

www.cgip.ru
65

Табл. 5.6
Предложения по продаже производственной недвижимости в г. Краснодар
Цена Удельная
№ Местонахожден Площадь, Источник
Текст объявления предложения, цена,
п/п ие кв.м информации
руб. руб./кв.м
им. Крупской пер,
Продается База в отличном состоянии в пром зоне аэропорта. Раньше было http://www.domofond.ru/
Центральный,
изготовление метало-пластиковых окон вся вытяжка сделана, отопление котел- kommercheskayanedvizhi
1 Краснодар, 24 000 000 692,0 34 682
солярка, свет проведен, вода скважина. Земли 20 сот. Канализация сетик. вода most-na-prodazhu-
Краснодарский
скважина krasnodar-184364465
край
Продам производственную базу площадью 700 кв.м., расположенную на земельном
ул. Репинская,
участке - 20 сот., в г.Краснодар. http://www.domofond.ru/
Карасунский,
Коммуникации: Вода - скважина, э/э - 80 Квт, газ, канализация - септик, 2 kommercheskayanedvizhi
2 Краснодар, 9 500 000 700,0 13 571
промышленных газовых котла Кран-балка - 3,5 тн. Месторасположение: 600 метров most-na-prodazhu-
Краснодарский
от трассы М 4 Дон, удобные подъездные пути krasnodar-183859731
край
Подойдет для любого производства, складского помещения
п. Индустриальный. Продается производственно-складская база:
-земля 54 сот.(земли промышленности)
Краснодарский - новое производственно-складское помещение http://www.domofond.ru/
край, Краснодар, общей площадью S=1000 м2(50х20), 2 ворот, kommercheskayanedvizhi
3 15 300 000 1 000 15 300
Карасунский, п. материал строения- металлопрофиль, рабочая высота -6м, пол бетон.Склад можно most-na-prodazhu-
Индустриальный утеплить. Коммуникации: эл-во 150 Квт, септик, скважина. Огорожено забором, видео krasnodar-157976473
наблюдение, подъезд в 100м асфальт. Удобные подъездные пути, прием евро фур,
близость трассы М4 ДОН. Земля, строение в собственности.
ПМР,ул
Изумрудная, Продается промбаза. Земельный участок 16 сот.,собственость, фасад 40 м. Склад 500 http://www.domofond.ru/
Карасунский, кв.м, Н= 6 м ( 4,5) + офис 36 кв.м. Электричество 30 кВт. Скважина. Территория kommercheskayanedvizhi
4 15 400 000 536,0 28 731
Краснодар, огорожена, асфальтирована. Подъезд асфальт, удобная транспортная схема, с most-na-prodazhu-
Краснодарский выездом для фур на М4,собственная парковка, рядом общественный транспорт. krasnodar-172003473
край
четвѐртый Продается производственная база на земельном участке 0,4 га ( участок правильной
Тихорецкий формы).Фасад вдоль дороги 80 м. Территория полностью огорожена.
http://www.domofond.ru/
проезд, На участке расположены: производственно-складские помещения общей площадью
kommercheskayanedvizhi
5 Карасунский, 900 м2, высота потолков 5,5 -9 метров. Помещения капитальные, кирпичные. 37 000 000 1 550,0 23 871
most-na-prodazhu-
Краснодар, Производственно-офисные 2-х этажные строения общей площадью 650 м2.
krasnodar-169302921
Краснодарский Капитальные, кирпичные. Коммуникации: Эл. 200 кВт, вода- 2 скважины,
край канализация — центральная.
Продается производственная база, ул. Тихорецкая, на земельном участке 42 сотки, с
ул. Тихорецкая, кирпичными помещениями общей площадью 1570м2: 1. Помещение 600м2, высота
http://www.domofond.ru/
Карасунский, потолка 7 метров, полы бетон. 2. Помещение 220м2, высота потолка 3,5 метра, полы
kommercheskayanedvizhi
6 Краснодар, бетон. 3. Помещение 100м2, высота потолка 4,5 метра, полы бетон. Вода скважина, 23 000 000 1 570,0 14 650
most-na-prodazhu-
Краснодарский промышленная канализация (под большой объем сточных вод), авторампа, 210 кВт
krasnodar-185107880
край электричества. Покрытие территории бетон, база огорожена. Двухэтажное офисное
здание 650м2. Подъезд большегрузов, удобное месторасположение.
ул Сормовская, КМР, ул. Сормовская. Промбаза. Земельный участок 15,5 сот собственость + 8 сот в
http://www.domofond.ru/
Карасунский, пользовании.Общая площадь строений 1081 м2.Склад 490 кв.м,высота 5,5 м + склад
kommercheskayanedvizhi
7 Краснодар, 400 м2,высота 3,5 м. Торговой зал 120 кв.м., офис 70 кв.м. Ц/вода, ц/кан. 20 000 000 1 080,0 18 519
most-na-prodazhu-
Краснодарский Электричество. Территория асфальтирована. Подъезд асфальт, удобный подьезд для
krasnodar-176697841
край фур, собственная парковка, общественный транспорт.
ул. Ростовское Продается промбаза в районе Витаминкомбината. Земельный участок 30 сот.,
http://www.domofond.ru/
Шоссе, собственность. Земли промышленности. Производственно – складское здание 540
kommercheskayanedvizhi
8 Прикубанский, кв.м. Из блоков паромакс, Н=6м, 2 выхода. Въезд с Ейского и Ростовского шоссе. 11 000 000 540,0 20 370
most-na-prodazhu-
Краснодар, Скважина, электричество заведено 15 кВт с возможностью увеличения . Рядом
krasnodar-177999273
Краснодарский артскважина.

www.cgip.ru
66

Цена Удельная
№ Местонахожден Площадь, Источник
Текст объявления предложения, цена,
п/п ие кв.м информации
руб. руб./кв.м
край
Производственное здание 2900м2, из них 2650 м2 - производственные помещения,
250 м2 офисные помещения. Производственные помещения состоят из пяти пролетов:
Краснодарский
1й пролет 290 м2, Н=3, 5 м; https://krasnodar.cian.ru
край, Краснодар,
9 2й пролет 465 м2, Н=4, 5 М; 3й пролет 975 м2, Н=7, 5 м с кранбалкой г/п 3, 2 т; 4й 80 000 000 2 900,0 27 586 /sale/commercial/156933
район РИП,
пролет 455 м2, Н=4, 5 м; 400/
Московская ул.
5й пролет 430 м2, Н=4, 5 м. Земельный участок 42 сот. собственность. Ц/вода,
ц/канализация, электричество, возможно завести газ.
Продам промбазу площадь 16 соток, цех 616 м2 полностью отапливаемый, два https://www.avito.ru/kra
Краснодар, р-н
газовых котла, вода, кран-балка 3.2т, комнаты для персонала, офис, душ, 800 метров snodar/kommercheskaya
Карасунский,
10 от трассы ДОН-М4. Цех подойдет для любого производства, ремонта грузовиков, как 9 000 000 616,0 14 610 _nedvizhimost/proizvodst
ул.Кубанская
склад. Промбаза в пгт.Тлюстенхабль 5 км от Краснодара. Рассмотрю любые vennoe_pomeschenie_61
18/3
предложения, бартер, оплату частями. 6_m_891710008
Среднее значение 21 189
Минимальное значение 13 571
Максимальное значение 34 682
Коэффициент вариации 34%

Источник информации: открытые источники


Вывод:
Таким образом, удельные цены продажи производственной недвижимости, аналогичных оцениваемой, в г. Краснодар находятся в
диапазоне от 13 571 до 34 682 руб./кв. м с НДС в зависимости от местоположения, площади земельного участка и улучшений
земельного участка, состояния помещений, наличия удобных подъездных путей. Среднее значение цены предложения – 21 189 руб./кв.
м (включая стоимость земельного участка и без учета стоимости оборудования).
Табл. 5.7
Предложения по аренде производственно-складских помещений в г. Краснодар

№ Ставка аренды с
Площадь,
п/ Местонахождение Текст объявления учетом НДС, Источник информации
кв.м
п руб./кв.м/год

Предлагается в аренду от собственника капитальное производственно-складское помещение


общей полезной площадью 1430 кв.м (высота потолков более 6м). В помещении есть офисно-
https://www.avito.ru/krasnod
бытовые комнаты на внутренней антресоли общей площадью 62 кв.м и внутренние
Краснодар, р-н ar/kommercheskaya_nedvizhi
изолированные складские помещения общей площадью 68 кв.м. В цеху имеется освещение,
1 Карасунский, 2 014 1 430,0 most/proizvodstvennoe_pom
подвод электричества 380в (мощность до 150 кВт), водоснабжение. Цех расположен на
Тихорецкая eschenie_1430_m_11164204
территории производственного комплекса. Внутренняя закрытая охраняемая территория
92
комплекса имеет бетонное покрытие для складирования крупногабаритных грузов и стоянки
автотранспорта и спецтехники.
https://www.avito.ru/krasnod
Сдаются складкие помещения. ул. Новороссийская. Площадь 1400 кв.м. cо стеллажами ( есть
Краснодар, р-н ar/kommercheskaya_nedvizhi
возможность увеличения площади до 2500 кв.м. ), рампа, 2 ворот, высота потолков 6 м,
2 Карасунский, ул 2 400 1 400,0 most/proizvodstvennoe_pom
пожарная сигнализация, водопровод, охраняемая территория, заезд для фур. На территории
Новороссийская eschenie_1400_m_89259761
есть офисные помещения разной площади, интернет, телефон.
3

www.cgip.ru
67

№ Ставка аренды с
Площадь,
п/ Местонахождение Текст объявления учетом НДС, Источник информации
кв.м
п руб./кв.м/год

https://www.avito.ru/krasnod
Краснодар, р-н Сдается в аренду производственные помещение (цех) площадью 1100 кв.м. Помещение имеет ar/kommercheskaya_nedvizhi
3 Прикубанский, одельный въезд, оборудовано 16 тонным мостовым краном длина 60 ширина 18 высота 12 м. 2 400 1 100,0 most/proizvodstvennoe_pom
Ростовское шоссе 14/2 Мощности по по эл-ву, вода, канализация. Охраняемая территория.Цена за м2- 200 руб с НДС eschenie_1100_m_63065082
0
https://www.avito.ru/krasnod
Краснодар, р-н Сдается в аренду производственное (складское) помещение (цех) площадью 700 кв.м.
ar/kommercheskaya_nedvizhi
Прикубанский, Помещение имеет один въезд, оборудовано мостовым краном грузоподъемностью 2 тонны,
4 2 400 700 most/proizvodstvennoe_pom
ул.Ростовское шоссе, пол бетон, длина 40 м ширина 18 высота 15 м.
eschenie_500_m_100098861
14/2 Охраняемая территория.Цена за м2- 200 руб с НДС
3
Сдается производственно/складское помещение 2400м2 .
Возможен въезд в помещение одновременно до трех-четырех фур для погрузо-разгрузочных
работ.
Помещения оборудованы двумя мостовыми кранами, грузоподъемностью до 10 тонн, санузлом https://www.avito.ru/krasnod
Краснодар, р-н
и бытовками. ar/kommercheskaya_nedvizhi
Карасунский,
5 Идеально подходит для производства металлоконструкций и ПВХ, не подходит для ЖБИ! А 1 920 2 400,0 most/pomeschenie_pod_skla
Краснодар Уральская
также для размещения складского/логистического центра. dproizvodstvo_2400_498775
97
Территория охраняется, въезд возможен с ул. Уральской и Новороссийской. При 136
необходимости, на территории есть козловый кран и площадка открытого хранения. Ж/д
веток на территории нет.
Также при необходимости возможен подбор офисных помещений.
В непосредственной близости от трассы Краснодар-Новороссийск.
В 10 км от центральной улицы г. Краснодар.
Сдается в аренду производственно-складское помещение S = 1100 м2(240+860), с https://www.avito.ru/krasnod
Краснодар, р-н
отоплением (газ). Две кран -балки 2 тн и 1 тн. Материал строения - шлакоблок, 1 этаж, выс. ar/kommercheskaya_nedvizhi
Прикубанский, Трасса
6 6 м, 2 ворот под еврофуру. 2160 1100 most/sklad_1100_m2_kran-
Краснодар-
Перед складом площадка около 30 сот, свой отдельный въезд. balka_otoplenie._hozyain_10
Новороссийск
Отопление – центральное, вода центральная, канализация -септик, эл-во, вытяжка, с/у. 93610148
Подъезд для любого автотранспорта, асфальт, охрана.
Цена 180 руб/м2 + комм.услуги. НДС нет.
Среднее значение 2 216
Минимальное значение 1 920
Максимальное значение 2 400

Коэффициент вариации 10%

Источник информации: открытые источники


Вывод:
Таким образом, мониторинг рынка аренды помещений производственно-складского назначения в г. Краснодар выявил диапазон
арендных ставок 1920 – 2400 руб./ кв. м/год с учетом НДС. Среднее значение 2216 руб./кв. м/год с учетом НДС, операционных
расходов и без учета стоимости оборудования. В целом разброс арендных ставок связан с различными условиями аренды помещений,
местоположением объектов, расположением помещения в здании, состоянием помещения.

www.cgip.ru
68

Табл. 5.8
Предложения по продаже автосервисов в Краснодарском крае
Цена Удельная
№ Местонахождени Площадь,
Текст объявления предложения, цена, Источник информации
п/п е кв.м
руб. руб./кв.м
Продам станцию технического обслуживания на 10 боксов СТО, автомойка, https://www.avito.ru/krasnodar
Краснодар, р-н
шиномонтаж, автомагазин и 2 комнаты для персонала с раздевалками и сан /kommercheskaya_nedvizhimos
1 Прикубанский, ул. 24 800 000 500,0 49 600
узлом, большая закрытая территория, земельный участок 11 соток, в t/pomeschenie_sto_500_kv._m
Российская
собственности. _822483296
Продам , сдам в аренду двухэтажное здание под эксплуатацию СТО и магазина.
Монолит кирпич. Площадь земельного участка 140 кв.м. Площадь здания 240
Краснодар, р-н https://www.avito.ru/krasnodar
вы.м. Фасад здания - 12 м., выходит на проезжую часть улицы Бородинской.
Карасунский, ул /kommercheskaya_nedvizhimos
2 Между фасадом и проезжей частью имеется парковка 12×12 метров. На первом 13 000 000 240,0 54 167
Бородинская t/pomeschenie_pod_sto_i_mag
этаже здания располагаются три совмещенных бокса,офисное помещение,
156/15 azin_1072537811
санузел и душевая. На втором - торговое помещение и санузел. Земля и здание
в собственности .
Продается помещение оформленное под магазин, в престижном районе города
https://www.avito.ru/krasnodar
Краснодар, р-н Майкопа, угловой участок, 5 соток собственности, взади магазина, большой
/kommercheskaya_nedvizhimos
3 Западный, проезд двор, навес, 2 больших бокса под автосервис, или любой вид деятельности, или 8 000 000 484,0 16 529
t/pomeschenie_svobodnogo_na
Тургенева, 10 меняю на дом в Краснодаре, либо 4-х комнатную квартиру, все вопросы по
znacheniya_484_m_945134408
телефону, в данный момент, територрия, работает под автомойку.
Краснодарский
край, Продам здание 200 кв.м. Эл-во 10кВт. Вода (Скважина). https://www.avito.ru/novorossi
Новороссийск, Первый этаж без перегородок. ysk/kommercheskaya_nedvizhi
4 п.Цемдолина Второй разделен на 4 комнаты. Одна под офисное помещение. 7 500 000 200,0 37 500 most/pomeschenie_svobodnogo
ул.Промышленная Имеются все документы на автомойку. _naznacheniya_200_m_675262
1г Посмотреть Можно использовать под СТО либо другие цели. 601
карту
https://www.avito.ru/tihoretsk/
Краснодарский kommercheskaya_nedvizhimost
Продам двухэтажное здание под автомойку или СТО(150м2). На втором этаже
5 край, Тихорецк, ул 11 000 000 300,0 36 667 /pomeschenie_svobodnogo_naz
просторный зал(150м2). Вода и свет проведены, есть проект на газ.
Ляпидевского nacheniya_300_m_114816233
4
https://www.avito.ru/krasnodar
Краснодар, р-н
Продается СТО.ул. Российская. Площадь 435 м2.Участок 11 сот. Наработанное /kommercheskaya_nedvizhimos
6 Прикубанский, ул 24 500 000 435,0 56 322
место. Есть арендаьоры.Размер боква 7*5 м. Автоматические рольставни- 34м. t/proizvodstvennoe_pomeschen
Российская
ie_435_m_1094393621
Продается действующий Автосервис общей площадью 380 кв.м,частично с
оборудованием.Перед боксами имеется парковка 400 кв.м.Все боксы сданы в https://www.avito.ru/krasnodar
Краснодар, р-н
аренду,приносят ежемесячный доход более ста тысяч рублей. /kommercheskaya_nedvizhimos
7 Карасунский, ул 5 000 000 380,0 13 158
380,санузел,скважина,сплиты,офис 40кв.м,спутниковый t/pomeschenie_svobodnogo_na
Уральская, 149/3
интернет,видеонаблюдение.Земля в аренде у частного лица не у znacheniya_879823440
города.Рассмотрю варианты
Помещения для размещения:
СТО с магазином / складом запчастей,
или цеха по различному ремонту / изготовлению https://www.avito.ru/krasnodar
Краснодар, р-н
или склада стройматериалов (сейчас арендуют). /kommercheskaya_nedvizhimos
8 Центральный, ул 7 500 000 280,0 26 786
Земля в собственности (5 соток). Капитальное кирпичное строение. Плиты- t/sto_sklad_tseh_avtomagazin_
Зиповская, 9
перекрытия. МПО. Ворота. Коммуникации. 280_m_813344297
Три входа, высота 5,5 метров, кран-балка, два уровня, офис-магазин. Большой
промышленный двор с предприятиями различного профиля.
Краснодарский Сам объект продажи, ЦЕНТР: общая площадь земельного участка 823 кв.м. https://www.avito.ru/staromins
край, Ширина участка: 24 метра ! kaya/kommercheskaya_nedvizh
9 4 300 000 137,2 31 341
Староминская, Разрешенный вид использования земли, соответствует использованию самого imost/pomeschenie_svobodnog
Петренко 32 гаража (изменен с ИЖС), документы в порядке, на гараж имеется свидетельство o_naznacheniya_gotovyy_bizne

www.cgip.ru
69

Цена Удельная
№ Местонахождени Площадь,
Текст объявления предложения, цена, Источник информации
п/п е кв.м
руб. руб./кв.м
о регистрации права. s_282330411
Капитальный, газифицированный, отапливаемый гараж (климат-контроль,
мощный настенный котел BAXI), действующий в качестве СТО. Сплит 24.
Газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение 380 V, средства пожарного
оповещения, выполнены согласно действующего законодательства.
Современная система видео наблюдения высокого разрешения на 8 камер. При
несущественном переоборудовании можно использовать как склады, торговую
площадку, магазин, кафе или ресторан, а так же, выставочные залы. От дороги,
до постройки, достаточно места для отличной стоянки автомобилей. Само
расположение комнат, при перепланировке и доработке, может использоваться
и как место для отдыха (гостиница). Крыша выполнена в виде мансарды (не
входит в квадратуру заявленную в названии объявления).

Продается СТО, состоит из 10 боксов общей площадью 200квм:магазин


Краснодарский
автокосметики, мойка и т.д. На участке 6 соток, расположенном в КСТ 2,станица
край, Краснодар
Елизаветинская, ул.Сиреневая 152,в 30 метрах от трассы.Очень удобная https://krasnodar.cian.ru/sale/c
10 городской округ, 5 500 000 200,0 27 500
транспортная доступность.Капитальное, ommercial/1379286/
КСТ-2 СНТ, ул.
отремонтированные(штукатурка,кафель,плитка) строения.Собственность
Сиреневая
физ.лица, документы готовы к сделке.Реальный торг при просмотре,
подробности по телефону. Собственник.
Продаѐтся отдельно стоящее кирпичное здание свободного назначения на
Каспарова, магистральной улице Армавира (возле дороги под коммерцию). Подойдѐт под
http://www.domofond.ru/kom
Армавир, автосервис, склад, производство. Сервисная часть на 4 автомобиля +
11 3 000 000 200,0 15 000 mercheskayanedvizhimost-na-
Краснодарский помещение под магазин (офис) + складское помещение. Высота потолков 4м.
prodazhu-armavir-148029147
край Свет 220-380, газ, вода. Участок 7 соток. Цена в ипотеку 3,1 млн. руб.
Собственник.
Земельный участок 0,4 га, переведен в использование под коммерческую
деятельность. На участке двухэтажное производственное помещение СТО, 480
Аул Хатукай,, кв.м. (второй этаж - жилой) Территория отсыпана ГПС, огорожена забором по http://www.domofond.ru/kom
Усть-Лабинск, периметру, скважина 30 м, электро подстанция 60КВТ, имеется помещение для mercheskayanedvizhimost-na-
12 12 000 000 480,0 25 000
Краснодарский сторожей. prodazhu-ust_labinsk-
край 200 м от федеральной трассы, удобный асфальтированный подъезд. 155888643
Земельный участок и здание оформлены под коммерческую деятельность
.Продажа по причине переезда!!
ул Трактовая, продам действующую Автомойку и СТО площадью 150 кв.м., вместе со http://www.domofond.ru/kom
Отрадная, свободным земельным участком под коммерческую застройку площадью 400 mercheskayanedvizhimost-na-
13 2 050 000 150,0 13 667
Краснодарский кв.м. prodazhu-otradnaya-
край Все вопросы по телефону. 183808166
Краснодарский https://krasnodar.move.ru/obje
Продам действующее СТО с оборудованием 240 кв.м., 5 боксов, 2 этажа, на
край, г. cts/prodam_deystvuyuschee_st
14 втором этаже бытовые помещения. Земля в аренде на 49 лет. Помещение в 5 500 000 240,0 22 917
Краснодар, o_s_oborudovaniem_21496929
собственности. Все коммуникации. Цена: 5.5 млн.рублей"
Ростовское ш. 76/
Среднее значение 30 440
Минимальное значение 13 158
Максимальное значение 56 322
Коэффициент вариации 48%

Источник информации: открытые источники

www.cgip.ru
70

Вывод:
Таким образом, удельные цены продажи недвижимости под автосервис, аналогичных оцениваемой, в Краснодарском крае
находятся в диапазоне от 13 158 до 56 322 руб./кв. м с НДС в зависимости от местоположения, площади земельного участка и
улучшений земельного участка, состояния помещений, наличия удобных подъездных путей. Среднее значение цены предложения –
30 440 руб./кв. м (включая стоимость земельного участка).
Табл. 5.9
Предложения по аренде автосервисов в Краснодарском крае
№ Ставка аренды с
Площадь,
п/ Местонахождение Текст объявления учетом НДС, Источник информации
кв.м
п руб./кв.м/год
https://www.avito.ru/krasnodar
260 кв м, возможно добавление офиса Назначение: производство, кузовной ремонт
/kommercheskaya_nedvizhimos
Краснодар, р-н Карасунский, авто, склад. 50 кВт, 380 В. Вода. Покрасочная камера. Отопление - сплит инвертор.
1 4 000 150,0 t/sdam_v_arendu_pomeschenie
1-й Тихорецкий проезд, 7 Можно снять меньшую площадь по договоренности, а также смежное офисное
_pod_sto_ili_proizvodstvo_850
помещение 45 кв м за 12 тыс р. с туалетом и душем.
034865
https://www.avito.ru/armavir/k
ommercheskaya_nedvizhimost/
Краснодарский край, Сдам помещение под автосервис шиномонтаж подъемник смотровая яма . В
2 3 000 100,0 pomeschenie_svobodnogo_naz
Армавир, Новокубанск новокубанске
nacheniya_100_m_113902720
7
https://www.avito.ru/krasnodar
Краснодар, р-н Прикубанский,
Автомагазин, сто, рихтовка, покраска, автомастерская, шиномонтаж /kommercheskaya_nedvizhimos
3 п. Индустриальный, 4 235 850,0
Пожаловаться t/proizvodstvennoe_pomeschen
Солнечная, 45/1
ie_850_m_1173149192
https://www.avito.ru/krasnodar
Сдам в аренду помещение в два этажа по 150 м.кв . Первый этаж оборудован под
Краснодар, р-н Прикубанский, /kommercheskaya_nedvizhimos
СТО (4 бокса).Есть два подъемника , 1 яма ,все новое в отличном состоянии. Есть
4 Ростовское шоссе ,ул.Зеленая 6 000,0 300,0 t/sdaetsya_pomeschenie_pod_s
вода,свет и остальные удобства. Второй этаж свободного назначения. Также
66 to_i_svobodnogo_naznacheniya
имеются все удобства.
_1094294012
Сдам в аренду Автосервис Шиномонтаж и Торговый павильон документы в порядке http://www.domofond.ru/kom
ул. Ставропольская 31,
готов к работе! Завезу под вас подъемники оборудование для автосервиса и mercheskayanedvizhimost-v-
5 Новокубанск, Краснодарский 3 636 198,0
шиномонтажа! Высота потолков 4.40 высота ворот 3.8! Реклама входит в стоимость arendu-novokubansk-
край
Аренды Звоните расскажу и покажу! 182741438
Среднее значение 4 174
Минимальное значение 3 000
Максимальное значение 6 000
Коэффициент вариации 27%

Источник информации: открытые источники


Вывод:
Таким образом, мониторинг рынка аренды недвижимости под автосервис, аналогичной оцениваемой, в Краснодарском крае,
выявил диапазон арендных ставок 3000 – 6000 руб./ кв. м/год с учетом НДС. Среднее значение 4174 руб./кв. м/год с учетом НДС,
операционных расходов и без учета стоимости оборудования. В целом разброс арендных ставок связан с различными условиями аренды
помещений, местоположением объектов, расположением помещения в здании, состоянием помещения.

www.cgip.ru
71

Табл. 5.10
Предложения по продаже гостиничной недвижимости в Краснодарском крае
Наименование
характеристики / Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5
корректировки
Тип объекта
предлагаемый к ОСЗ ОСЗ ОСЗ ОСЗ ОСЗ ОСЗ
продаже
Назначение Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница
Гостинично-
Ресторанно-гостиничный Ресторанно-гостиничный Ресторанно-гостиничный Оздоровительного Оздоровительного
Наименование развлекательного
комплекс Villa Stefanа комплекс Villa Stefanа комплекс комплекса «КОРАЛЛ» комплекса «Центральная"
комплекса «Олимп»
Уровень\ Звездность ** ** *** * ** **
Класс Economy Economy Economy Economy Economy Economy
Количество
20 18 н/д 14 11 10
номеров, шт.
Краснодарский край, ул Восточный Обход 12
Тувинская 13, Станица Троицкая ул. ул Красная, 78,
Адрес Курганинский район, км 2, Карасунский, ул Красная, 3, Лабинск,
Прикубанский, Краснодар, Ленина 2А Мостовской,
(месторасположение) г.Курганинск, Ул Краснодар, Краснодарский край
Краснодарский край Краснодарский край Краснодарский край
Набережная, дом. №216 Краснодарский край
Общая площадь, кв.
3097 1200 964 750 721 1333
м.
Год постройки, кв.м 2011-2012 2012 2012 н/д 2011 2013
Площадь земельного
2 915,00 1 000,00 2 500,00 2 350,00 1 200,00 1 056,00
участка, кв. м.
Вид передаваемых
прав на Собственность\собственн Собственность\собственно Собственность\собственно Собственность\собственн Собственность\собственн Собственность\собственн
здание\земельный ость сть сть ость ость ость
участок
Назначение объекта
предлагаемого к Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница
продаже
Средняя стоимость,
1450-2250 1490-5000 1500-3500 н/д 3500-8000 н/д
ночь, руб/сутки.
Завтрак включен в Мы предлагаем уютные
стоимость номера. Постоянные клиенты, гостиничные номера
Полупансион/пансион по командировочные, класса "ЛЮКС",
запросу. Питание на транзитники, охраняемую территорию,
любой вкус в ресторане. отдыхающие. Заведения: паркинг, турецкую и
Наличие бассейна
Детский бассейн, бары 2 русскую баню,
Наличие бассейна открытого и закрытого
Тренажерный зал, рестораны 2. бассейн банкетный зал, детская Ресторан.
открытого. с термальной водой,
Ночной клуб, Русская открытый с джакузи (h площадка, летняя Wi-Fi, оплата картой,
Wi-Fi, оплата картой, кафе на территории.
баня, Сауна, Фитнес- – 1,50 м). веранда с мангалом. детская площадка,
Описание детская площадка, Wi-Fi, оплата картой,
центр, Бассейн Красота и здоровье: Организация охоты, бесплатная парковка,
бесплатная парковка, детская площадка,
закрытый. баня на дровах, сауна, рыбалки, пейнтбола, прачечная, кондиционеры
прачечная, кондиционеры бесплатная парковка,
К размещению массаж. катание на квадроциклах, в номерах.
в номерах. прачечная, кондиционеры
предлагаются номера Wi-Fi, оплата картой, банкеты, корпоративы,
в номерах.
категории стандарт, детская площадка, свадьбы, семинары.
студия и люкс, бесплатная парковка, Wi-Fi, оплата картой,
оборудованные всем прачечная, кондиционеры детская площадка,
необходимым для в номерах. бесплатная парковка,
комфортного отдыха: прачечная, кондиционеры

www.cgip.ru
72

Наименование
характеристики / Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5
корректировки
сплит-системой, ЖК- в номерах.
телевизорами, удобными
спальными местами,
санузлом с ванной.
Средняя стоимость, ночь: Средняя стоимость, ночь: Средняя стоимость, ночь: Средняя стоимость, ночь:
н/д н/д
1450-2250 руб/сутки. 1490-5000 руб/сутки. 1500-3500 руб/сутки. 35000-8000 руб/сутки.
Дата постройки: 2012 год Дата постройки: 2013 год Дата постройки: 2012 год н/д Дата постройки: 2011 год Дата постройки: 2013 год
http://otdih.nakubani.ru/o
Сайт гостиницы н/д http://villa-stefano.ru http://st-dvorik.ru/ - н/д
k-korall/
Этажность 3 3 2 2 3 2
Состояние
Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее
помещений

Фотографии

http://www.domofond.ru/k
http://www.domofond.ru/k http://www.domofond.ru/k http://www.domofond.ru/k
https://rosrealt.ru/krasnod ommercheskayanedvizhim
Ссылка на источник ommercheskayanedvizhim ommercheskayanedvizhim ommercheskayanedvizhim
ar/kommercheskaja/32695 ost-na-prodazhu-
информации ost-na-prodazhu- ost-na-prodazhu- ost-na-prodazhu-labinsk-
0 slavyansk_na_kubani-
krasnodar-179037110 mostovskoy-175617729 183795870
183954460
Цена
предложения, руб. 23 000 000 20 000 000 21 500 000 40 000 000 32 000 000
(с учетом НДС)
Цена
предложения,
19 167 20 747 28 667 55 479 24 006
руб./кв. м. (с
учетом НДС)
Цена предложения,
руб./номер (с учетом 1 277 778 н/д 1 535 714 3 636 364 3 200 000
НДС)
Коэффициент вариации выборки 50,35%
Цена предложения, руб./кв. м. (с учетом НДС) -
19 167
МИНИМУМ
Цена предложения, руб./кв. м. (с учетом НДС) -
55 479
МАКСИМУМ
Цена предложения, руб./кв. м. (с учетом НДС) -
29 613
СРЕДНЕЕ
Источник информации: открытые источники

www.cgip.ru
73

Табл. 5.11
Данные анализа цен предложения номеров в гостиницах в Краснодарском крае
Средня стоимость
Наименование Bon-Hotel Отель "БОНС" Отель "Идилия" Гостиница "Комфорт" Отель "Эдем" номерного фонда,
руб./сут

Фотоизображение

http://www.edem-
Сайт http://bon-hotel.net http://bons-hotel.ru/ http://hotel-idilliia.ru/ https://armavirotel.ru/
armavir.ru/
Краткая характеристика гостиничного объекта
Звездность **-*** **-*** *** ** -
Количество номеров,
10 13 14 36 19
шт.
Оснащенность номеров + + + + +
Краснодарский край, Краснодарский край Краснодарский край, Краснодарский край, Краснодарский край,
Месторасположение г.Курганинск, ул. г.Лабинск, ул.Ладожская Армавир, улица Армавир, улица Армавир, улица Карла
Станционная, 20 34 Ефремова, 330 Воровского, 60Б Маркса, 158
Наличие магаз. в шаг.
+ + + + +
доступности
Наличие развлек. и
- - - - -
спорт. объектов
Наличие питания + + + + +
Наличие апартаментов
- - _ _ -
для длит. проживания
Наличие конференц-
- - - - -
залов
Стоимость
прожавания, Рублей, с
НДС (18%), в сутки
(без питания)
Одноместный
- 1400 - 1 500 1 000 1300
стандартный номер
Стандартный
1 500 1800-2000 1900 1800-3000 1 500 1750
двухместный
П\Люкс - - 2200 2200 2 400 2300
Люкс 2 500 3 750 3000 - 5000 3000 - 3500 2800 3 425

Источник информации: открытые источники

www.cgip.ru
74

Табл. 5.12
Предложения по продаже земельных участков промышленного назначения в г. Краснодар
Цена Удельная
№ Площадь Источник
Местонахождение Текст объявления предложе цена,
п/п , кв.м информации
ния, руб. руб./кв.м
https://www.avito.ru/kr
Краснодар, р-н Продаю земельный участок, район Оз молл, Кровельный центр, фасад на трассу 50 asnodar/zemelnye_uch
1 Карасунский, Оз молл, метров, зона промназначения, под любой вид коммерческой деятельности, Азс, база, 6 800 000 5 000 1360 astki/uchastok_50_sot.
кровельный центр придорожный комплекс _promnaznacheniya_10
71354895
https://www.avito.ru/kr
Продаю землю промышленного назначения, 51.55 соток
Краснодар, р-н asnodar/zemelnye_uch
Трасса Краснодар-Кропоткин , напротив ОZ moll-a.
2 Карасунский, трасса 7 000 000 5 160 1357 astki/uchastok_51.6_so
Участок огражден забором с трех сторон, есть электричество,подходит дорога!
Краснодар-Кропоткин t._promnaznacheniya_9
Кадастровый номер :23:43:0431001:323
03364357
От трасы М4 поворот на п. Индустриальный. От асфальта 700м (широкая гравийная https://www.avito.ru/kr
Краснодар, р-н дорога).Фасад 45/45м с электричеством 15квт. asnodar/zemelnye_uch
3 Прикубанский, Восточный Для объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения. Рядом СМУ- 2 500 000 2 000 1250 astki/uchastok_20_sot.
обход ул.Безуленко 14,ремонтные мастерские большегрузных машин,производство мебели,склады. Есть _promnaznacheniya_74
рядом уч-ки 40с,50с. 1690851
Продаю земельный участок 50 соток, Фасад 63 метра, в Пром. Зоне., Собственник(не
агентство). Участок находится: г. Краснодар, в районе посѐлка Индустриальный, http://www.domofond.r
Краснодарский край,
хорошие подъездные пути. Категория земель:земли промышленности, энергетики, u/uchastokzemli-na-
4 г.Краснодар, 8 000 000 5 000 1600
транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, безопасности и земли prodazhu-krasnodar-
п.Индустриальный
иного специального назначения-для производственной базы-(ЭТО ВЫПИСКА ИЗ 177382100
СВИДЕТЕЛЬСТВА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ) Кадастровый номер 23:43:0121011:1589
Земля Для объектов по оказанию услуг и облуживанию населения. http://www.domofond.r
Восточный Обход ул,
От асфальта 700м. Рядом склады,базы, производство,ремонтные мастерские. Фасад u/uchastokzemli-na-
5 Прикубанский, Краснодар, 2 000 000 2 000 1000
40м. Есть возможность подключения к свету. Подъезд гравийка.Можно купить prodazhu-krasnodar-
Краснодарский край
соседний уч-к (40с,50с,30с)Хозяин 156543163
Участок для производственных и складских помещений в посѐлке Тлюстенхабль, на http://www.domofond.r
Кубанская, Центральный,
выезде из города в сторону горячего ключа, район Oz Moll. Размер участка 20м на u/uchastokzemli-na-
6 Краснодар, Краснодарский 1 500 000 1 000 1500
50м. Фасад 20м. На центральной асфальтированной улице, 500метров от трассы. Все в prodazhu-krasnodar-
край
собственности. 171041854
Среднее значение 1 345
Минимальное значение 1 000
Максимальное значение 1 600
Коэффициент вариации 16%

Источник информации: открытые источники


Вывод:
Таким образом, мониторинг рынка земельных участков производственного назначения в г. Краснодар выявил диапазон стоимости
1000 – 1600 руб./ кв. Среднее значение 1345 руб./кв.м (без учета ценообразующих факторов и торга).

www.cgip.ru
75

Табл. 5.13
Предложения по продаже земельных участков промышленного назначения в г. Славянск-на-Кубани
Удельная
Цена
№ Площадь цена,
Местонахождение Текст объявления предложе Источник информации
п/п , кв.м руб./кв.
ния, руб.
м
https://www.avito.ru/slavyansk-
Краснодарский край, Продам участок в Славянске, ул. Пограничная 5/2 (рядом с логистическим центром na-
1 Славянск-на-Кубани, Тандера). 3 000 000 7 230 415 kubani/zemelnye_uchastki/uchast
ул Пограничная, 5/2 Участок в собственности. Площадь 72.3 сотки. ok_72.3_sot._promnaznacheniya
_832870800
Продам земельный участок промназначения площадью 32 сот.
https://www.avito.ru/slavyansk-
Краснодарский край, На участке бетонная площадка (в собственности) по границам всего участка.
na-
Славянск-на-Кубани, Участок примыкает к действующей ж/д ветке. Имеется подъезд со стороны дороги
2 3 000 000 3 200 938 kubani/zemelnye_uchastki/uchast
Майевской шоссе, общего пользования -Майевского шоссе (фасад 30 метров).
ok_32_sot._promnaznacheniya_1
7/11 В 500 метрах логистический центр Тандера (Магнит), территория бывшего ПМК-1.
019453231
Кадастровый номер 23:48:0402043:1213
https://www.avito.ru/slavyansk-
Краснодарский край, Продаѐтся земельный участок площадью 14 соток в границах города Славянска-на-
na-
Славянск-на-Кубани, Кубани под производственную базу. В соответствии с генеральным планом
3 1 500 000 1 400 1071 kubani/zemelnye_uchastki/uchast
ул. Дружбы народов, территория объектов делового, общественного и коммерческого назначения.
ok_14_sot._promnaznacheniya_1
96/2 Подойдѐт под СТО или мойку большегрузов.
007970679
https://www.avito.ru/slavyansk-
Краснодарский край, na-
Продам срочно участок промназначения, частично огорожен, вагончики, дорожные
4 Славянск-на-Кубани, 1 700 000 3 600 472 kubani/zemelnye_uchastki/uchast
плиты. Вода, свет на участке.
Пролетарская1/8-в ok_36_sot._promnaznacheniya_1
181341272
Продаются два земельных участка по ул. Пролетарская не доезжая АЗС Роснефть,
https://www.avito.ru/slavyansk-
по 20 сот. итого 40 сот. В собственности, нет ареста, нет залога.
Краснодарский край, na-
3 700 000 руб. за участок в 20 сот. Рассматривается торг, обмен, бартер. Ваши
5 Славянск-на-Кубани, 2 700 000 2 000 1350 kubani/zemelnye_uchastki/uchast
предложения.
ул Пролетарская ok_20_sot._promnaznacheniya_8
так же продаются еще три участка: в Кубрисе 2,28 сот. под станцию тех. обслуж.,
79199756
на ул. Проточная два участка по 3 сот. под склады и продажи строй материалов.
Продается земельный участок вдоль ФАД А146 дорога федерального значения на
территории России. Кадастровый номер: 23:27:1306000:10647 -10000кв.м. фасад 87
метров. Категория земли: земли населенных пунктов. Вид разрешенного
Краснодарский край, использования: под производственную базу. Согласно утвержденного генерального
Славянский район, плана земельный участок попадает в зону ОД-3 (общественно деловая зона при https://krasnodar.cian.ru/sale/su
6 13 000 000 10 000 1300
Славянск-на-Кубани, транспортных узлах), вид разрешенного использования можно изменить на АЗС, burban/156087561/
Западная ул., 1Д АГЗС, придорожный сервис, логистический центр, производство, торговля-
магазины, комплексы торговые, рынки, и многое другое. Вид права: Аренда до 2026
года с правом оформления в собственность после строительства (переуступка прав
аренды).
https://www.avito.ru/krymsk/ze
Краснодарский край, Продается земля пром. назначения, ул. М.Жукова 54 Б, можно под производство, melnye_uchastki/uchastok_24_so
7 1 250 000 2 400 521
Крымск, М.Жукова склады, базу. Торг,обмен. Звоните договоримся. t._promnaznacheniya_114257970
2
Среднее значение 867
Минимальное значение 415
Максимальное значение 1 350
Коэффициент вариации 46%

Источник информации: открытые источники

www.cgip.ru
76

Вывод:
Таким образом, мониторинг рынка земельных участков производственного назначения в г. Славянск-на-Кубани выявил диапазон
стоимости 415 – 1350 руб./ кв. Среднее значение 867 руб./кв.м (без учета ценообразующих факторов и торга).
Табл. 5.14
Предложения по продаже земельных участков под строительство гостиниц
Удельная
Цена
№ Площадь цена,
Местонахождение Текст объявления предложен Источник информации
п/п , кв.м руб./кв.
ия, руб.
м
Продаѐтся земельный участок 52 сотки в п. Веселовка на самом берегу моря со
своим пляжем. Фасад вдоль моря 75 метров. Расположен в районе центрального
пляжа, между "Берегом мечты" и "Морским кварталом". Комуникации рядом с https://www.avito.ru/anapa/zemel
Краснодарский край,
1 участком. Произведена отcыпка участка на 1,8 метра над уровнем моря. Идеально 23 000 000 5 200 4423 nye_uchastki/uchastok_52_sot._p
Анапа, Веселовка
для строительства гостиницы. Остался последний участок такого плана, все romnaznacheniya_838075922
подобные участки на первой линии уже раскуплены. По обе стороны от участка
ведѐтся строительство гостиниц.

Краснодарский край,
https://www.avito.ru/sochi/zemel
Сочи, с. Нижнее Уч- Земельный участок под строительство гостиницы в с. Нижнее Уч-Дере, Лазаревского
2 8 874 000 3 400 2610 nye_uchastki/uchastok_34_sot._p
Дере, Лазаревского района, гор. Сочи, пл. 34 сотки, (300 метров до моря), коммуникации отсутствуют.
romnaznacheniya_820738821
района

Краснодарский край,
Земельный участок под строительство гостиницы в п. Чемитоквадже, Лазаревского http://www.domofond.ru/uchastok
г. Сочи, п.
3 района гор. Сочи, ул. Магистральная, 142а, пл. 40 соток, (100 метров до моря), 11 968 000 4 000 2992 zemli-na-prodazhu-sochi-
Чемитоквадже, ул.
коммуникации отсутствуют. 167688884
Магистральная,

Краснодарский край,
Краснодар, Участок 10 соток на берегу озера Карасун, предназначен для размещения объекта http://www.domofond.ru/uchastok
4 Карасунский, ул. Им. общественного питания( ресторан, кафе и т.д.) на 150 кв.м. Продажа права аренды. 5 000 000 1 000 5000 zemli-na-prodazhu-krasnodar-
Максима Горького, Подробнее по тел. 174312427
30

Продаю земельный участок на ФАД "Кавказ" в черте города Тихорецка. Земельный


участок находиться в собственности с 2012г. Кадастровый номер участка
23:50:0102001:148 с основным видом разрешенного использования:-гостиницы;
рынки открытые и закрытые; стоянки, парковки для автомобильного транспорта.На
Краснодарский край,
карте градостроительного зонирования Тихорецка, предлагаемый участок входит в https://www.avito.ru/tihoretsk/ze
р-н Тихорецкий, г.
5 общественно-деловую зону (подзона-административно-деловые и торгово-бытовые 4 000 000 1 400 2857 melnye_uchastki/uchastok_14_sot
Тихорецк, ФАД
зоны). Иными словами участок подходит для любых коммерческих целей за ._promnaznacheniya_1000328471
"Кавказ"
исключением жилищного строительства . К участку проведено электричество
получены тех.условия на подключение к коммунальным системам водоснабжения.
Кроме того, в 20 метрах от участка проходит газопровод среднего давления. По
границам участка проходит водопровод и две телефонные линии.
Среднее значение 3 589
Минимальное значение 2 610
Максимальное значение 5 000
Коэффициент вариации 27%
Источник информации: открытые источники

www.cgip.ru
77

Вывод:
Таким образом, мониторинг рынка земельных участков под строительство
гостиниц выявил диапазон стоимости 2610– 5000 руб./ кв. Среднее значение 3589
руб./кв.м (без учета ценообразующих факторов и торга).
5.1.6. Основные ценообразующие факторы3
Ценообразующие факторы – это факторы, оказывающие влияние на стоимость/
арендные ставки за объекты.
Табл. 5.15
Основные ценообразующие факторы
Ценообразующие факторы Значение Описание
Земли сельскохозяйственного
назначения; Отражается на оборотоспособности
Земли населенных пунктов; земельного участка: по
действующему законодательству
Земли промышленности и иного допускаются сделки купли-продажи
назначения; из земель сельскохозяйственного
Категория земель Земли особо охраняемых назначения, населенных пунктов и
территорий; земель промышленности. При этом
Земли лесного фонда; качество земли влияет на
Земли водного фонда; ценообразование земельного
участка.
Земли запаса.
Под индивидуальное жилищное
строительство;
Под ЛПХ; Обусловлено инвестиционной
Под сельскохозяйственное привлекательностью земли и
производство; возможностью дальнейшего развития
Под садово-огородническое территорий потенциальными
Целевое назначение хозяйство; инвесторами и девелоперами.
земель Именно этот сегмент важен при
Под фермерское хозяйство;
анализе аналогов и выработке
Под административную застройку; решения о наиболее эффективном
Под промышленную застройку; использовании конкретного
земельного участка.
Под торговые объекты;
Прочее.
Право пользования землей
определяет операции на рынке
недвижимости, анализируя
Вид права пользования Собственность; Аренда; Постоянное земельный участок и рынок в целом
земельным участком бессрочное пользование; необходимо учитывать возможность
развития земельного участка, делая
акцент на этой характеристике
недвижимости
Малые участки до 0.1 га;
Средние участки 0.1 – 0,5 га; В зависимости от целей и
Размер земельного участка
Большие участки 0,5 - 1 га; предпочтения использования земли
Очень большие участки >1 га
Наличие подведенных к Газоснабжение; Электроснабжение; Участки на хорошо освоенных
земельному участку Теплоснабжение; Водоснабжение; землеотводах ценятся значительно
коммуникаций Канализация; дороже
Наличие дополнительных Наличие ж/д подъезда;
улучшений ландшафтный дизайн и т.п.
В зависимости от целей и
Круглогодичный подъезд,
Состояние подъездных предпочтения использования земли
асфальтированная дорога; грунтовая
путей
дорога; сезонный подъезд и т.п.
Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости
 Стены капитальные
Материал стен  Стены из сэндвич-панелей
 Стены деревянные
Наличие объектов  Наличие офисной части
различного назначения  Наличие пищевого производства

3
Источник информации: http://www.colliers.com/-/media/113BC35B40FF4EF29087FC25220D6C4A.ashx?la=ru-
RU

www.cgip.ru
78

Ценообразующие факторы Значение Описание


 Наличие холодильного оборудования
 Наличие отопления
Наличие отопления
 Отсутствие отопления
 Наличие ж-д ветки
Наличие ж-д ветки
 Отсутствие ж-д ветки
 В зависимости от объекта
Площадь объекта рассчитывается индивидуально
недвижимости
Источник информации: анализ Оценщика

Кроме этого, важнейшую роль играет наличие обременений и правовой статус


объекта.
Основные ценоборазующие факторы на рынке гостиничной
недвижимости
Ценообразующие факторы – это факторы, оказывающие влияние на стоимость и
арендные ставки на объекты недвижимости.
Базовые ценообразующие факторы рынка недвижимости и элементы сравнения,
следующие:
1 Передаваемые имущественные права
2 Условия финансирования
3 Условия продажи
4 Рыночные условия
5 Местоположение
6 Физические характеристики
7 Экономические характеристики
8 Вид использования (зонирование)
9 Расходы, сделанные сразу же по сле покупки
10 Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости
11 Ограничения (сервитуты).
Для гостиничной недвижимости, существует помимо основных ряд
специализированных ключевых ценовых (ценообразующих факторов) влияющих на
стоимость, а именно:
 Объем и структура номерного фонда,
 Средняя стоимость номера,
 Общий дизайн и физическое состояние гостиничного комплекса,
 Качество управления,
 Принадлежность к гостиничной цепи,
 Набор дополнительных удобств и услуг (Количество и уровень
предприятий питания (F&B), Помещений культурно – досугового
назначения, помещений для деловой деятельности и встреч,
Помещений и сооружений физкультурно-оздоровительного
назначения и проч.)
 Валовый доход на номер (RevPAR),
 Местоположение (прим.: определяющий параметр, влияющий на
выбор специализации отеля, который складывается исходя из
потребностей и состава основных потребителей гостиничных услуг
в ареале близлежащего географического окружения):
 Аэропорты,
 крупные автомагистрали,
 пригород,
 центр города,
 деловой центр,
 курорт.

www.cgip.ru
79

Для того чтобы сравнить показатели действующего гостиничного комплекса с


типичными показателями рынка, обычно выбирают конечный набор характеристик,
которые ещѐ называют метрикой отеля.
В зависимости от степени детализации метрика может характеризовать положение
объекта на различных рынках, включая региональный и локальный рынки.
Группы показателей, отражаемые в метрике и характеризующие:
1. Деятельность гостиницы (номерного фонда) в натуральном и
стоимостном выражении:
 Доступные номера
 Проданные номера
 Доход
2. Деятельность в удельном выражении (номерной фонд):
 Загрузка (Occupation Rate)
 Средняя стоимость номера (ADR)
 Доход с доступных номеров (RevPAR)
3. Характеристика положения гостиницы на рынке (локальном):
 Индекс проникновения на рынок (Market Penetration Index)
 Индекс средней стоимости номера (Average Rate Index)
 Индекс доходности номерного фонда (Revenue Generation Index)
4. Деятельность в удельном выражении (весь гостиничный
комплекс):
 Общий доход с доступных номеров (Total Revpar)
 Общий доход с проданного номера (TrevPOR)
5. Эффективность операционной деятельности:
 Валовая прибыль от операционной деятельности на номер (GOPPAR)
 Расходы на персонал.
Источник: анализ открытых источников информации

www.cgip.ru
80

5.2. Оценка ликвидности


Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно
обменять на деньги, то есть продать по цене, адекватной рыночной стоимости на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства.
Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной
экспозиции объекта, то есть время, которое требуется для продажи объекта на
открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Предполагается, что в срок
экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления
(оформление, регистрация) сделки купли-продажи, то есть срок экспозиции – это то
типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до
принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.
Для понимания степени ликвидности должны быть проанализированы следующие
факторы:
 местоположение объекта с точки зрения людского потока для офисов и объектов
торговли, транспортной доступности для офисов, объектов торговли и складов;
 состояние объекта на предмет его ветхости (износа) или функциональной
пригодности (объемно-планировочных решений, инженерного обеспечения) для
коммерческого и иного доходного использования;
 наличие необходимых правоустанавливающих и технических документов и
соответствие фактического состояния этим документам;
 площадь объекта оценки (количество объектов).
Характеризовать ликвидность можно, подразделяя ее на отдельные группы в
зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Применима
следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:
Табл. 5.16
Ликвидность имущества
Показатель ликвидности Высокая Средняя Низкая
Примерный срок реализации, мес. 1-2 3-6 7-18
Источник информации: данные Ассоциации российских банков

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на объекты


оценки.
Количество предложений о продаже и аренде производственных зданий
находится на среднем уровне. На основании анализа данных сайт СтатРиэлт
(https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2017/korrektirovki-
kommercheskoj-nedvizhimosti/967-sroki-likvidnosti-ob-ektov-kommercheskoj-
nedvizhimosti-na-01-04-2017-goda) срок экспозиции Производственные здания и
помещения составляет 8-17 месяцев, что соответствует низкому уровню ликвидности,
т.о. среднее значение составляет 12 месяцев.
Количество предложений о продаже и аренде автосервисных зданий находится на
среднем уровне. На основании анализа данных сайт СтатРиэлт
(https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2017/korrektirovki-
kommercheskoj-nedvizhimosti/967-sroki-likvidnosti-ob-ektov-kommercheskoj-
nedvizhimosti-na-01-04-2017-goda) срок экспозиции Автосервисных и авторемонтных
зданий и помещений составляет 4-9 месяцев, что соответствует среднему уровню
ликвидности, т.о. среднее значение составляет 6 месяцев.
Количество предложений о продаже и аренде зданий гостиниц находится на
среднем уровне. На основании анализа данных сайт СтатРиэлт
(https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2017/korrektirovki-
kommercheskoj-nedvizhimosti/967-sroki-likvidnosti-ob-ektov-kommercheskoj-
nedvizhimosti-na-01-04-2017-goda) срок экспозиции Гостиниц, отелей (капитальные

www.cgip.ru
81

здания) составляет 6-13 месяцев, что соответствует низкому уровню ликвидности, т.о.
среднее значение составляет 9 месяцев.

www.cgip.ru
82

6. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
6.1. Этапы проведения оценки
В соответствии с п. 23 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от
20 мая 2015 г. № 297, проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:
 заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на
оценку;
 сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта
оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта
оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны
быть применены при проведении оценки, в том числе:
 информацию о политических, экономических, социальных и экологических и
прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
 информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект
оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение,
количественных и качественных характеристиках данных факторов;
 информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы,
сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о
физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных
характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и
затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту
оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости
объекта оценки.
 применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и
осуществление необходимых расчетов;
 согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и
определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
 составление Отчета об оценке.

www.cgip.ru
83

6.2. Подходы к оценке


Подход к оценке – способ расчета стоимости с использованием одного или
нескольких конкретных методов оценки.
В зависимости от характера и назначения имущества могут применяться три
подхода к оценке:
 затратный подход;
 сравнительный подход;
 доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых
характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить
достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить
окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или
методов, которые расценены как наиболее надежные.
Затратный подход (cost approach) – совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства
либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые
для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при
создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий,
применяющихся на дату оценки.
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому
предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости
больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности
оцениваемому объекту.
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих
этапов:
 оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного и
доступного для наиболее эффективного использования;
 оценка затрат на воспроизводство (затрат на замещение) объекта оценки
на дату оценки;
 оценка косвенных издержек, имеющих место в период после окончания
строительства и до достижения первоначально свободным зданием рыночного уровня
занятости и обустройства;
 оценка подходящей для данного проекта величины прибыли
предпринимателя (инвестора);
 оценка величины накопленного износа;
 оценка затрат на воспроизводство или замещения воспроизводства с
учетом накопленного износа;
 оценка стоимости полного права собственности на объект оценки на
основе затратного подхода;
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект
оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо
имеет аналогичные полезные свойства.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект
оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо
имеет аналогичные полезные свойства. При этом затратный подход не учитывает
основных факторов влияющих на цену недвижимости – транспортной доступности,
доходности, перспектив развития, спрос и предложение на рынке недвижимости, в

www.cgip.ru
84

результате стоимость затрат на воспроизводство объекта оценки может не отражать


рыночную стоимость объекта оценки.
Объектами, входящими в состав объекта оценки, в рамках данного тома, являются
производственное здание, здание автосервиса, гостиничный комплекс и земельные
участки.
Согласно п. 24 ФСО №7, затратный подход рекомендуется использовать при
низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения
сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости
специального назначения и использования.
Данные о технических характеристиках, а именно, строительном объекмк,
конструктивной системе, высоте этажей, которые содержатся в технических паспортах,
не были предоставлены Заказчиком. В данном случае затратный подход не может
служить объективным инструментом оценки, в силу того, что не отражает адекватно
реальную стоимость таких объектов, так как не эластично реагирует на изменения на
рынке недвижимости и не учитывает диспропорцию спроса и предложения на момент
оценки. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.24 Федерального
Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20
мая 2015 г., №297, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ»,
Оценщик счел невозможным применить затратный подход.
Земельный участок является невоспроизводимым ресурсом, а следовательно,
невозможно определить затраты на воспроизводство или замещение объекта. Таким
образом, использование затратного подхода невозможно и подход не применялся для
оценки земельных участков.
Сравнительный подход (sales comparison approach) – совокупность методов
оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с
объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о
ценах.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается,
что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем
обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же
полезностью.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
 выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта
оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;
 скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по
каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта
оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;
 согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по
выбранным объектам-аналогам.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная
для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объектами, входящими в состав объекта оценки, в рамках данного тома, являются
производственное здание, здание автосервиса, гостиничный комплекс и земельные
участки.
При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках настоящего
отчета сравнительный подход применялся к объектам оценки, так как Оценщик
располагает доступной для анализа информацией о предложениях и характеристиках
объектов, сопоставимых с объектом оценки. Учитывая вышеизложенное, а также на
основании п.24 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к

www.cgip.ru
85

оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом


Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г., №297, а также ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной
деятельности в РФ», Оценщик счел возможным применить сравнительный подход при
определении рыночной стоимости производственного и автосервисного здания.
Для оценки рыночной стоимости гостиничного комплекса сравнительный подход
не может быть применим, т.к. проведенный оценщиком анализ показывает (согласно
разделу 7.1.4), на дату оценки на рынке недостаточное количество представленных
сопоставимых объектов для использования их в качестве объектов-аналогов при
расчете стоимости гостиничного комплекса.
Доходный подход (income approach) – совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования
объекта оценки.
Доходный подход основывается на принципе ожидания.
Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с
которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода
или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и
продавцов
Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает
недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
 установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования
понимается период в будущем, на который от даты оценки производится
прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину
будущих доходов;
 исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в
течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта
приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
 определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в
сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования,
используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
 осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период
прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату
оценки.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,
позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен
приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного
подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их
получения.
Объектами, входящими в состав объекта оценки, в рамках данного тома, являются
производственное здание, здание автосервиса, гостиничный комплекс и земельные
участки.
В результате анализа рынка аренды недвижимости объекта оценки, Оценщиком
было выявлено достаточное количество объектов-аналогов, сопоставимых с
оцениваемым по классу конструктивной системы, местоположению, концепции
действующего бизнеса объекта оценки. Учитывая вышеизложенное, а также на
основании п.24 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к
оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом
Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г., №297, а также ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной
деятельности в РФ», Оценщик счел возможным применить доходный подход при
определении рыночной стоимости объекта оценки.

www.cgip.ru
86

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА


7.1. Определение рыночной стоимости на основе сравнительного подхода
7.1.1. Расчет рыночной стоимости земельноых участков
В состав объекта оценки входят следующие земельные участки:
Табл. 7.1
Земельный участок, входящий в объект оценки
Параметр Значение
Наименование объекта Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок
Краснодарский край, Краснодарский Краснодарский край, Краснодарский край, г.
Славянский район, г. край,Курганинский район, Курганинский район, Краснодар, Карасунский
Местоположение
Славянск-на-Кубани, ул. г.Курганинск, ул г.Курганинск, Ул округ, ул.
Маевское шоссе,1/3 Набережная,216 Набережная, дом. №216 Старокубанская, д. 122
Кадастровый номер 23:48:0402043:16 23:16:0602116:51 23:16:0602116:50 23:43:0403017:1033
Вид права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Свидетельство
Собственность, №23- Собственность, №23- Собственность, №23- огосударственной
Правоустанавливающий
23/016-23/001/855/2016- 23/008-23/001/857/2016- 23/008-23/001/857/2016- регистрации права серия
документ
7258/3 от 10.10.2016 5139/2 от 21.10.2016 5137/2 от 21.10.2016 23-АН №619048 от
13.07.2015
Коммерческий Банк Коммерческий Банк Коммерческий Банк Коммерческий Банк
"Кубанский "Кубанский "Кубанский "Кубанский
Субъект права универсальный банк" универсальный банк" универсальный банк" универсальный банк"
(ООО), ОГРН (ООО), ОГРН (ООО), ОГРН (ООО), ОГРН
1022300000062 1022300000062 1022300000062 1022300000062
Общая площадь, кв. м 2 532,00 395,00 2 520,00 1 900,00

Балансовая стоимость,
4 200 000,00 6 500 000,00 26 000 000,00 н/д
руб.

Кадастровая стоимость 2 814 267,36 751 878,55 4 833 208,80 5 545 986,00

Земли населенных Земли населенных Земли населенных Земли населенных


Категория
пунктов пунктов пунктов пунктов
Для размещения объектов
среднего
Вид разрешенного Для объектов
Для размещения объектов профессионального и
использования (по общественно-делового Для размещения гостиниц
общественного питания высшего
классификатору) значения
профессионального
образования
гостиницы, гостевые
дома; танцзалы,
дискотеки; спортивные
клубы, спортивные залы и
площадки, спортивные
комплексы (при
Вид разрешенного земельные участки, размещении на земельных Для эксплуатации зданий
использования (по Под гараж предназначенные для участках, сомасштабных и сооружений учебного
документу) размещения ресторана по размерам целому комбината
кварталу, выделять в
специальную зону- ЦС);
бани, сауны; предприятия
общественного питания
(рестораны, столовые,
кафе, закусочные, бары)

Обременения Не зарегистрировано Не зарегистрировано Не зарегистрировано Не зарегистрировано


На земельном участке
находится здание:
На земельном участке
- Проходная. Литер" Д "
находятся: На земельном участке
S- 8,5 кв.м.;
- Здание. (S-1214,8 находятся:
Наличие зданий - Здание. Литер" В" S- 5,8
н/д кв.м.); здание производственной
сооружений кв.м;
- Здание. (S-1159,2 базы, общей площадью
- Гараж. Литер" А,А1,а "
кв.м.); 1032,6 кв.м
S- 427,9 кв.м;
- Здание. (S-723 кв.м.)
- Склад. Литер" Б " S-
12,6 кв.м
Электроснабжение, Электроснабжение,
Электроснабжение,
Наличие коммуникаций Электроснабжение водоснабжение, водоснабжение,
водоснабжение
газоснабжение газоснабжение
Источник информации: по данным Заказчика

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной


стоимости земельных участков» утвержденными распоряжением Минимущества России
от 06.03.2002 № 568-р в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р
в настоящее время в рамках рассмотренных подходов, как правило, при оценке
рыночной стоимости земельных участков применяются следующие методы оценки:
 метод сравнения продаж;
 метод выделения;

www.cgip.ru
87

 метод распределения;
 метод капитализации земельной ренты;
 метод остатка;
 метод предполагаемого использования.
Согласно ФЗ РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ Оценщик имеет право применять
самостоятельно методы проведения оценки в соответствии с принятыми стандартами
(ст.14). Согласно Стандартам, обязательным к применению субъектами оценочной
деятельности, утв. ПП РФ от 06.07.2001 № 519, Оценщик в праве самостоятельно
определять в рамках каждого подхода к оценке конкретные методы оценки (п.III-18).
В российском законодательстве набор вещных прав на улучшения – право
собственности, оперативное управление и пр. – отличается от набора прав на
земельные участки (право собственности, право постоянного бессрочного пользования,
аренда и пр.). В итоге в одних случаях оценивается право собственности на объект
недвижимости, в других – наблюдается разделение прав на улучшения и земельный
участок.
Для целей данного Отчета Оценщик счел возможным определить рыночную
стоимость права собственности на данный земельный участок, как условно свободный
при помощи метода сравнения продаж.
Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости.
При проведении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-
аналога в качестве единицы сравнения Оценщик выбрал цену за 1 кв. м.
Обоснование выбора аналога
При выборе аналогов для расчета рыночной стоимости земельного участка как
условно свободного, основными критериями выбора аналогов являлись:
 условия финансирования (учет условий, не соответствующих рыночным,
рассрочка платежей и пр.);
 условия оплаты;
 время совершения сделки с объектом-аналогом;
 правовые и градостроительные ограничения по виду использования и
застройке участков;
 физические характеристики;
 наличие инженерных коммуникаций;
 местоположение;
 наличие имущественных прав и обременений;
 цена аналога известна из сделки при сходных условиях.
На начальном этапе изучается рынок с целью выявления недавно проданных и
предлагаемых на продажу аналогов. Но абсолютно одинаковых аналогов не бывает,
совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. Любое отличие условий продажи
сравниваемых объектов от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть
учтено при анализе: различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в
процессе проведения соответствующей корректировки данных. Расчет и внесение
корректировок производится на основе логического анализа рынка и предыдущих
расчетов с учетом значимости каждого показателя.
В разделе 5.1 – «Обзор рынка объекта оценки» оценщик привел аналитическую
выборку земельных участков различного назначения в Краснодарском крае, причем
амплитуда разброса цен в умеренном диапазоне. В качестве аналогов выступали
участки, максимально приближенные к оцениваемому.
Так как земельные участки с кадастровыми №23:16:0602116:51 и
№23:16:0602116:50 имеют общую границу и на данных земельных участках

www.cgip.ru
88

расположен гостиничный комплекс, то к расчетам принимается общая площадь данных


земельных участков, а именно 2915 кв.м, с последующей разбивкой рыночной
стоимости по площади земельных участков.
Земельный участок с кадастровым №Краснодарский край, г. Краснодар,
Карасунский округ, ул. Старокубанская, д. 122, имеет разрешенное использование для
эксплуатации зданий и сооружений учебного комбината, фактически на данном
земельном участке находится производственное здание с административно-офисной
частью, таким образом, зданий и сооружений учебного комбината представляют собой
производственное здание, следовательно, данный земельный участок предназначен
для промышленных целей.
Описание аналогов, отвечающих вышеперечисленным критериям и выбранных на
основании анализа рынка продаж земельных участков, представлено ниже.
Табл. 7.2
Описание объектов-аналогов для земельного участка в г. Славянск-на-Кубани
Элемент Объект-аналог № Объект-аналог № Объект-аналог №
Объект оценки
сравнения 1 2 3
Краснодарский
Краснодарский Краснодарский
край, Славянский Краснодарский
край, Славянск-на- край, Славянск-на-
Местоположение район, г. Славянск- край, Крымск,
Кубани, ул Кубани,
на-Кубани, ул. М.Жукова
Пограничная, 5/2 Пролетарская1/8-в
Маевское шоссе,1/3
Расположение
относительно
Вторая линия домов Вторая линия домов Вторая линия домов Вторая линия домов
крупных
магистралей
Общая площадь
земельного 2 532 7 230 3 600 2 400
участка, кв. м
Земли населенных Земли населенных Земли населенных Земли населенных
Категория земель
пунктов пунктов пунктов пунктов
строительство строительство строительство
Назначение
Под гараж промышленных промышленных промышленных
земельного участка
объектов объектов объектов
Передаваемое Право Право Право Право
право собственности собственности собственности собственности
Наличие Электроснабжение, Водоснабжение,
Без коммуникаций Без коммуникаций
коммуникаций водоснабжение электроснабжение
Наличие строений Условно свободный Свободный Свободный Свободный
Дата выставления
Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
на торги/Дата 02.06.2017
оценки оценки оценки
продажи
Стоимость
земельного Определяется 3 000 000 1 700 000 1 250 000
участка, руб.
Стоимость, руб./кв.
- 414,94 472,22 520,83
м
https://www.avito.r https://www.avito.r
https://www.avito.r
u/slavyansk-na- u/slavyansk-na-
u/krymsk/zemelnye
Источник kubani/zemelnye_uc kubani/zemelnye_uc
- _uchastki/uchastok_
информации hastki/uchastok_72. hastki/uchastok_36_
24_sot._promnaznac
3_sot._promnaznach sot._promnaznachen
heniya_1142579702
eniya_832870800 iya_1181341272
Источник: анализ рынка проведенный Оценщиком

www.cgip.ru
89

Местоположение объектов аналогов на карте Краснодарского края

Объекты на карте:
1 – Объект аналог №1
2 – Объект аналог №2
3 – Объект аналог №3
4 – Объект оценки
Источник: maps.yandex.ru

Табл. 7.3
Описание объектов-аналогов для земельного участка в г. Краснодар
Элемент Объект-аналог № Объект-аналог № Объект-аналог №
Объект оценки
сравнения 1 2 3
Краснодарский
Кубанская,
край, г. Краснодар, Краснодар, р-н Краснодар, р-н
Центральный,
Карасунский округ, Карасунский, Оз Прикубанский,
Местоположение Краснодар,
ул. молл, кровельный Восточный обход
Краснодарский
Старокубанская, д. центр ул.Безуленко
край
122
Общая площадь
земельного 1 900 5 000 2 000 1 000
участка, кв. м
Земли населенных Земли населенных Земли населенных Земли населенных
Категория земель
пунктов пунктов пунктов пунктов
Для эксплуатации
строительство строительство строительство
Назначение зданий и
промышленных промышленных промышленных
земельного участка сооружений
объектов объектов объектов
учебного комбината
Передаваемое
Собственность Собственность Собственность Собственность
право
Наличие Электроснабжение,
Без коммуникаций Электроснабжение Без коммуникаций
коммуникаций водоснабжение

www.cgip.ru
90

Элемент Объект-аналог № Объект-аналог № Объект-аналог №


Объект оценки
сравнения 1 2 3
Наличие строений Условно свободный Свободный Свободный Свободный
Дата выставления
Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
на торги/Дата 02.06.2017
оценки оценки оценки
продажи
Стоимость
земельного Определяется 6 800 000 2 500 000 1 500 000
участка, руб.
Стоимость, руб./кв.
- 1 360,00 1 250,00 1 500,00
м
https://www.avito.r https://www.avito.r
http://www.domofo
u/krasnodar/zemeln u/krasnodar/zemeln
nd.ru/uchastokzemli
Источник ye_uchastki/uchasto ye_uchastki/uchasto
- -na-prodazhu-
информации k_50_sot._promnaz k_20_sot._promnaz
krasnodar-
nacheniya_1071354 nacheniya_7416908
171041854
895 51
Источник: анализ рынка проведенный Оценщиком

Местоположение объектов аналогов на карте г. Краснодар

Объекты на карте:
1 – Объект аналог №1
2 – Объект аналог №2
3 – Объект аналог №3
4 – Объект оценки
Источник: maps.yandex.ru

www.cgip.ru
91

Табл. 7.4
Описание объектов-аналогов для земельного участка в г. Курганинск
Элемент Объект-аналог № Объект-аналог № Объект-аналог №
Объект оценки
сравнения 1 2 3
Краснодарский
Краснодарский Краснодарский
край, Курганинский Краснодарский
край, Краснодар, край, р-н
район, край, г. Сочи, п.
Местоположение Карасунский, ул. Тихорецкий, г.
г.Курганинск, Ул Чемитоквадже, ул.
Им. Максима Тихорецк, ФАД
Набережная, дом. Магистральная,
Горького, 30 "Кавказ"
№216
Расположение
относительно
Вторая линия домов Вторая линия домов Вторая линия домов Вторая линия домов
крупных
магистралей
Общая площадь
земельного 2 915 1 000 4 000 1 400
участка, кв. м
Земли населенных Земли населенных Земли населенных Земли населенных
Категория земель
пунктов пунктов пунктов пунктов
строительство строительство строительство
Назначение Для размещения
промышленных промышленных промышленных
земельного участка гостиниц
объектов объектов объектов
Передаваемое Право Право Право Право
право собственности собственности собственности собственности
Электроснабжение,
Наличие Электроснабжение,
водоснабжение, Без коммуникаций Без коммуникаций
коммуникаций водоснабжение,
газоснабжение
Наличие строений Условно свободный Свободный Свободный Свободный
Дата выставления
Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
на торги/Дата 02.06.2017
оценки оценки оценки
продажи
Стоимость
земельного Определяется 5 000 000 11 968 000 4 000 000
участка, руб.
Стоимость, руб./кв.
- 5 000,00 2 992,00 2 857,14
м
https://www.avito.r
http://www.domofo
http://www.domofo u/tihoretsk/zemelny
nd.ru/uchastokzemli
Источник nd.ru/uchastokzemli e_uchastki/uchastok
- -na-prodazhu-
информации -na-prodazhu-sochi- _14_sot._promnazn
krasnodar-
167688884 acheniya_10003284
174312427
71
Источник: анализ рынка проведенный Оценщиком

www.cgip.ru
92

Местоположение объектов аналогов на карте г. Курганинск

Объекты на карте:
1 – Объект аналог №1
2 – Объект аналог №2
3 – Объект аналог №3
4 – Объект оценки
Источник: maps.yandex.ru

Расчѐт рыночной стоимости земельных участков приведен в таблице ниже.


Табл. 7.5
Результаты расчета рыночной стоимости земельного участка в г. Славянск-на-
Кубани
Элемент Объект-аналог № Объект-аналог № Объект-аналог №
Объект оценки
сравнения 1 2 3
Цена предложения,
определяется 414,94 472,22 520,83
руб./кв. м
Снижение цены в рыночная
цена предложения цена предложения цена предложения
процессе торгов стоимость
Величина
- -18,0% -18,0% -18,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 340,25 387,22 427,08
цена, руб./кв. м
Объем Право Право Право Право
передаваемых прав собственности собственности собственности собственности
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 340,25 387,22 427,08
цена, руб./кв. м
Финансовые
Типичные Типичные Типичные Типичные
условия

www.cgip.ru
93

Элемент Объект-аналог № Объект-аналог № Объект-аналог №


Объект оценки
сравнения 1 2 3
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 340,25 387,22 427,08
цена, руб./кв. м
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 340,25 387,22 427,08
цена, руб./кв. м
Дата выставления
Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
на торги/Дата 02.06.2017
оценки оценки оценки
продажи
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 340,25 387,22 427,08
цена, руб./кв. м
Общая площадь
земельного 2 532 7 230 3 600 2 400
участка, кв. м
Величина
- 10,8% 3,5% -0,5%
корректировки, %
Скорректированная
- 377,00 400,77 424,94
цена, руб./кв. м
Краснодарский
край, Славянский Краснодарский Краснодарский
Краснодарский
район, г. Славянск- край, Славянск-на- край, Славянск-на-
Местоположение край, Крымск,
на-Кубани, ул. Кубани, ул. Кубани,
М.Жукова
Маевское Пограничная, 5/2 Пролетарская 1/8-в
шоссе,1/3
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 377,00 400,77 424,94
цена, руб./кв. м
Наличие
Условно свободный Свободный Свободный Свободный
уллучшений
Величина
корректировки, - 0,0% 0,0% 0,0%
руб.
Скорректированная
- 377,00 400,77 424,94
цена, руб./кв. м
Наличие Электроснабжение, Водоснабжение,
Без коммуникаций Без коммуникаций
коммуникаций водоснабжение электроснабжение
Величина
15,0% 0,0% 15,0%
корректировки, %
Скорректированная
430,38 397,84 485,12
цена, руб./кв. м
Величина
валовой 25,80% 3,50% 15,50%
коррекции
Весовой
21,3% 46,1% 32,8%
коэффициент
Скорректированн
ая стоимость, 91,67 183,40 159,12
руб./кв.м
Коэффициент вариации 10,1%
Среднеарифметическое значение
434,19
рыночной стоимости, руб./кв.м
Рыночная стоимость земельного участка
общей площадью 2532 кв.м, руб. НДС не 1 099 369
облагается
Источник информации: расчет Оценщика

Табл. 7.6
Результаты расчета рыночной стоимости земельного участка в г. Краснодар
Элемент Объект-аналог Объект-аналог № Объект-аналог №
Объект оценки
сравнения №1 2 3
Цена предложения,
определяется 1 360,00 1 250,00 1 500,00
руб./кв. м

www.cgip.ru
94

Элемент Объект-аналог Объект-аналог № Объект-аналог №


Объект оценки
сравнения №1 2 3
Снижение цены в
рыночная стоимость цена предложения цена предложения цена предложения
процессе торгов
Величина
- -18,0% -18,0% -18,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 1 115,20 1 025,00 1 230,00
цена, руб./кв. м
Объем
Собственность Собственность Собственность Собственность
передаваемых прав
Величина
- 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 1 115,20 1 025,00 1 230,00
цена, руб./кв. м
Финансовые
Типичные Типичные Типичные Типичные
условия
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 1 115,20 1 025,00 1 230,00
цена, руб./кв. м
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 1 115,20 1 025,00 1 230,00
цена, руб./кв. м
Дата выставления
Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
на торги/Дата 02.06.2017
оценки оценки оценки
продажи
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 1 115,20 1 025,00 1 230,00
цена, руб./кв. м
Общая площадь
земельного 1 900 5 000 2 000 1 000
участка, кв. м
Величина
- 9,9% 0,5% -6,1%
корректировки, %
Скорректированная
- 1 225,60 1 030,13 1 154,97
цена, руб./кв. м
Краснодарский край, Кубанская,
Краснодар, р-н Краснодар, р-н
г. Краснодар, Центральный,
Карасунский, Оз Прикубанский,
Местоположение Карасунский округ, Краснодар,
молл, кровельный Восточный обход
ул. Старокубанская, Краснодарский
центр ул.Безуленко
д. 122 край
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 1 225,60 1 030,13 1 154,97
цена, руб./кв. м
Наличие
Условно свободный Свободный Свободный Свободный
уллучшений
Величина
корректировки, - 0,0% 0,0% 0,0%
руб.
Скорректированная
- 1 225,60 1 030,13 1 154,97
цена, руб./кв. м
Наличие Электроснабжение,
Без коммуникаций Электроснабжение Без коммуникаций
коммуникаций водоснабжение
Величина
15,0% 5,0% 15,0%
корректировки, %
Скорректированная
1 409,44 1 081,64 1 328,22
цена, руб./кв. м
Величина
валовой 24,90% 5,50% 21,10%
коррекции
Весовой
26,1% 44,7% 29,7%
коэффициент
Скорректированн
ая стоимость, 367,86 483,49 394,48
руб./кв.м
Коэффициент вариации 13,4%
Среднеарифметическое значение рыночной 1 245,83

www.cgip.ru
95

Элемент Объект-аналог Объект-аналог № Объект-аналог №


Объект оценки
сравнения №1 2 3
стоимости, руб./кв.м
Рыночная стоимость земельного участка
общей площадью 1900 кв.м, руб. НДС не 2 367 077
облагается
Источник информации: расчет Оценщика

Табл. 7.7
Результаты расчета рыночной стоимости земельного участка в г. Курганинск
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
Элемент сравнения Объект оценки
№1 №2 №3
Цена предложения,
определяется 5 000,00 2 992,00 2 857,14
руб./кв. м
Снижение цены в
рыночная стоимость цена предложения цена предложения цена предложения
процессе торгов
Величина
- -21,2% -21,2% -21,2%
корректировки, %
Скорректированная
- 3 940,00 2 357,70 2 251,43
цена, руб./кв. м
Объем передаваемых Право Право Право Право
прав собственности собственности собственности собственности
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 3 940,00 2 357,70 2 251,43
цена, руб./кв. м
Финансовые условия Типичные Типичные Типичные Типичные
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 3 940,00 2 357,70 2 251,43
цена, руб./кв. м
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 3 940,00 2 357,70 2 251,43
цена, руб./кв. м
Дата выставления на Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
02.06.2017
торги/Дата продажи оценки оценки оценки
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 3 940,00 2 357,70 2 251,43
цена, руб./кв. м
Общая площадь
земельного участка, 2 915 1 000 4 000 1 400
кв. м
Величина
- -9,2% 2,9% -6,4%
корректировки, %
Скорректированная
- 3 577,52 2 426,07 2 107,34
цена, руб./кв. м
Краснодарский
Краснодарский Краснодарский Краснодарский
край, Курганинский
край, Краснодар, край, г. Сочи, п. край, р-н
район,
Местоположение Карасунский, ул. Чемитоквадже, Тихорецкий, г.
г.Курганинск, Ул
Им. Максима ул. Тихорецк, ФАД
Набережная, дом.
Горького, 30 Магистральная, "Кавказ"
№216
Величина
- -29,0% 0,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 2 540,04 2 426,07 2 107,34
цена, руб./кв. м
Наличие уллучшений Условно свободный Свободный Свободный Свободный
Величина
- 0,0% 0,0% 0,0%
корректировки, руб.
Скорректированная
- 2 540,04 2 426,07 2 107,34
цена, руб./кв. м
Электроснабжение,
Электроснабжение,
Наличие коммуникаций водоснабжение, Без коммуникаций Без коммуникаций
водоснабжение,
газоснабжение
Величина
25,0% 25,0% 10,0%
корректировки, %

www.cgip.ru
96

Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог


Элемент сравнения Объект оценки
№1 №2 №3
Скорректированная
3 175,05 3 032,59 2 318,07
цена, руб./кв. м
Наличие водоема Нет есть есть нет
Величина
- -20,0% -20,0% 0,0%
корректировки, %
Скорректированная
- 2 540,04 2 426,07 2 318,07
цена, руб./кв. м
Величина валовой
83,20% 47,90% 16,40%
коррекции
Весовой
21,9% 33,8% 44,5%
коэффициент
Скорректированная
556,27 1 025,02 1 031,54
стоимость, руб./кв.м
Коэффициент
16,2%
вариации
Среднеарифметическое
значение рыночной 2 612,83
стоимости, руб./кв.м
Рыночная стоимость
земельного участка
общей площадью 2915 7 616 399
кв.м, руб. НДС не
благается
Рыночная стоимость
земельного участка
общей площадью 395 1 032 068
кв.м, руб. НДС не
облагается
Рыночная стоимость
земельного участка
общей площадью 2520 6 584 331
кв.м, руб. НДС не
облагается
Источник информации: расчет Оценщика

Для определения возможности использования в качестве оценки рыночной


стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного
значения скорректированной стоимости объектов-аналогов, Оценщик счел
целесообразным провести расчет коэффициента вариации.
В рамках данного отчета коэффициент вариации характеризует относительную
меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от
среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем
относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных значений
стоимостей объектов-аналогов.
Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда
принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и
меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это
говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве
оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода
средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов
(Соколов Г.А. Математическая статистика: учебник для вузов. – М. Экзамен, 2007).
Учитывая, что значение коэффициента вариации, полученное в рамках
сравнительного подхода, находится в диапазоне от 10% до 20%, Оценщик счел
возможным использовать в качестве оценки рыночной стоимости объекта
средневзвешенное значение скорректированной стоимости объектов-аналогов.
Объяснение корректировок
В таблицах показаны объекты сравнения и те корректировки, которые были
внесены исходя из имеющихся различий между сопоставимыми и оцениваемым
объектом.
Отрицательная поправка (-) вносилась в случае, если по данному показателю
сравниваемый объект превосходил оцениваемый.

www.cgip.ru
97

Положительная поправка (+) вносилась, если по данному показателю


сравниваемый объект уступал оцениваемому.
Скидка на продажу
Корректировка на условия продажи подразумевает изменение стоимости объекта
недвижимого имущества в зависимости от условий продажи. В нашем случае все
аналоги характеризуются ценами предложений, что предполагает возможную скидку в
итоговой цене продажи.
Снижение спроса на рынке недвижимости обусловлено тремя основными
факторами: доступностью кредитных средств, покупательской способностью, индексом
потребительской уверенности. Поэтому ввиду отсутствия активного спроса и на фоне
конкуренции продавцы недвижимости вынуждены снижать цены предложения, а также
идти на скидки.
В настоящем Отчете значение корректировки на уторгование, для объекта оценки,
Оценщик использовал данные, рассчитанные и опубликованные справочником
оценщика недвижимости – 2016. Том 3 Земельные участки (Приволжский центр
финансового консалтинга и оценки. Издание четвертое актуализированное и
расширенное. Нижний Новгород 2016 г.).
Табл. 7.8
Корректировка на торг для неактивного рынка
Скидка на торг, % Среднее значение Доверительный интервал
Земельные участки под индустриальную
18,6% 17,9% 19,4%
застройку
Земельные участки под объекты
21,2% 20,2% 22,1
реакриации
Источник: «Справочник оценщика недвижимости-2016», том 3, Лейфер Л.А.

Оценщик счел возможным применить среднюю корректировку представленного


диапазона уровня торга.
Передаваемые права
Передаваемый состав прав, как правило, непосредственно влияет на цену
недвижимости. В расчете данной корректировки учитывается разница между
оцениваемым объектом и подобранными аналогами в наборе прав. Все сопоставимые
объекты, как и объект оценки, имеют право собственности. Таким образом, для всех
аналогов нет необходимости ввода корректировок.
Условия финансирования
Вторая из последовательных корректировок, которая конвертирует цену сделки
сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с
условиями финансирования оцениваемой недвижимости.
По всем сопоставимым объектам финансирование предполагает осуществление в
денежных средствах с единовременной выплатой, как и для объекта оценки, что
характерно для нынешнего российского рынка. Следовательно, корректировка на
финансирование в данном случае не требуется.
Условия продажи
В данном элементе сравнения нужно учитывать срок экспозиции, т.е. «разумный
период времени», в течение которого объект должен находиться на рынке для того,
чтобы быть доступным обычному покупателю. Среднерыночный срок составляет
четыре-шесть месяцев. В случае если объект был продан за период времени гораздо
меньший стандартного срока экспозиции, то это, свидетельствует о том, что цена была
занижена, либо существовала договоренность между продавцом и покупателем.
Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока
экспозиции, цена, по всей вероятности, завышена.
Время экспозиции аналогов укладывается в определенный диапазон, при этом
аналоги не проданы, поэтому корректировок по данному элементу сравнения не
производится.

www.cgip.ru
98

Время продажи
Данная корректировка отражает изменение рыночной стоимости за объект оценки
в зависимости от даты предложения объектов-аналогов. Дата проведения оценки –
02 июня 2017 г., объекты-аналоги актуальны на дату проведения оценки. Величина
корректировки равна 0%.
Размер земельного участка.
Как правило, большие по площади объекты продаются дешевле при пересчете за
единицу площади (1 кв. м), чем объект меньшего размера, схожие по остальным
характеристикам. В данном случае за единицу сравнения принимается площадь
объекта оценки. Величина поправки определяется на основании Сборника Лейфер Л.А.,
Гришина М.Д. (ПЦФКО«). Том 3. Корректирующие коэффициенты для земельных
участков»,2016 г.
Для расчета корректировки Оценщик счел возможным применить метод
корреляционно-регрессионного анализа.
Регрессионный анализ – статистический метод исследования зависимости между
зависимой переменной Y и одной или несколькими независимыми переменными
X1,X2,...,Xp.
Целью регрессионного анализа является определения наличия и характера
(математического уравнения, описывающего зависимость) связи между переменными.
На практике линия регрессии чаще всего ищется в виде линейной функции Y = b 0
+ b1X1 + b2X2 + ... + + bNXN (линейная регрессия), наилучшим образом приближающей
искомую кривую. Делается это с помощью метода наименьших квадратов, когда
минимизируется сумма квадратов отклонений реально наблюдаемых Y от их оценок:

M 
 (Y
k 1
k  Yk ) 2  min .,

Применительно к данной конкретной задаче Оценщик предполагает наличие


математической зависимости между стоимостью и площадью земельных участков.
Поскольку оцениваемые земельные участки сопоставимы по всем основным
ценообразующим параметрам кроме площади, площадь земельных участков является
единственной переменной в построении зависимости.
Входные данные для построения зависимости указаны в таблице:
Табл. 7.9
Входные данные для построения регрессии
Общая площадь (фактор масштаба)
Площадь, га <1 1-2,5 2,5-5 5-10,0
<1 1,00 1,06 1,14 1,22
1-2,5 0,95 1,00 1,08 1,15
2,5-5 0,88 0,93 1,00 1,07
5-10,0 0,82 0,87 0,93 1,00
Источник информации: Лейфер Л. А., Гришина М.Д. (ПЦФКО«). Том 3. Корректирующие коэффициенты для
оценки земельных участков».

Табл. 7.10
Входные данные для построения регрессии
Площадь, га Среднее значение, га Корректирующий коэффициент
<1 1 1,00
1-2,5 1,75 0,95
2,5-5 3,75 0,88
5-10,0 7,5 0,82

www.cgip.ru
99

Источник информации: Лейфер Л. А., Гришина М.Д. (ПЦФКО«). Том 3. Корректирующие коэффициенты для
оценки земельных участков», расчет Оценщика.

Корреляционно-регрессионная зависимость строилась в среде Microsoft Excel c


использованием функции «Мастер диаграмм».
Диагр. 7.11
Зависимость стоимости земельных участков промышленного назначения от
площади
1,20

1,00
y = 1,0015x-0,098
0,80 R² = 0,9996

0,60 Ряд1
Степенная (Ряд1)
0,40

0,20

0,00
0 5 10 15

Расчет корректировок произведен с применением формулы


y = 1,0015*х-0,098,
где у – коэффициент зависимости стоимости от площади;
х – площадь земельного участка, кв. м.
Табл. 7.12
Входные данные для построения регрессии
Общая площадь (фактор масштаба)
Площадь, га <1 1-3 3-10 >10
<1 1,00 1,06 1,18 1,23
1-3 0,94 1,00 1,11 1,15
3-10 0,85 0,90 1,00 1,04
>10 0,81 0,87 0,96 1,00
Источник информации: Лейфер Л. А., Гришина М.Д. (ПЦФКО«). Том 3. Корректирующие коэффициенты для
оценки земельных участков».

Табл. 7.13
Входные данные для построения регрессии
Площадь, га Среднее значение, кв.м Корректирующий коэффициент
<1 10000 1,00
1-3 20000 0,94
3-10 65000 0,85
>10 100000 0,81
Источник информации: Лейфер Л. А., Гришина М.Д. (ПЦФКО«). Том 3. Корректирующие коэффициенты для
оценки земельных участков», расчет Оценщика.

Корреляционно-регрессионная зависимость строилась в среде Microsoft Excel c


использованием функции «Мастер диаграмм».

www.cgip.ru
100

Диагр. 7.14
Зависимость стоимости земельных участков реакриаций от площади
1,20
1,00
y = 2,2937x-0,09
0,80 R² = 0,9983

0,60 Ряд1

0,40 Степенная (Ряд1)

0,20
0,00
0 50000 100000 150000

Расчет корректировок произведен с применением формулы


y = 2,2937*х-0,09,
Далее приведен расчет корректировок.
Табл. 7.15
Расчет корректировки на площадь земельного участка в г. Славянск-на-
Кубани
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
Параметр Объект оценки
№1 №2 №3
Площадь
земельного 2 532,00 7 230,00 3 600,00 2 400,00
участка, га
Расчетный
0,4646 0,4192 0,4489 0,4671
коэффициент
Корректировка на
10,8% 3,5% -0,5%
площадь
Источник информации: анализ, расчет Оценщика

Табл. 7.16
Расчет корректировки на площадь земельного участка в г. Краснодар
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
Параметр Объект оценки
№1 №2 №3
Площадь
земельного 1 900,00 5 000,00 2 000,00 1 000,00
участка, га
Расчетный
0,4779 0,4347 0,4755 0,5089
коэффициент
Корректировка на
9,9% 0,5% -6,1%
площадь
Источник информации: анализ, расчет Оценщика

Табл. 7.17
Расчет корректировки на площадь земельного участка в г. Курганинск
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
Параметр Объект оценки
№1 №2 №3
Площадь
земельного 2 915,00 1 000,00 4 000,00 1 400,00
участка, га
Расчетный
1,1187 1,2318 1,0873 1,1950
коэффициент
Корректировка на
-9,2% 2,9% -6,4%
площадь
Источник информации: анализ, расчет Оценщика

www.cgip.ru
101

Местоположение
Цена предложения недвижимости зависит от места расположения объекта оценки.
Это обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью
районов города, удобством положения для объектов недвижимости определенного
функционального назначения.
Земельный участок расположен в пределах г. Курганинсккак, а объекты аналоги в
других городах, таким образом, необходимо введение корректировки.
Расчет корректировки на расположение относительно областного центра
производилось на основе статистического исследования источником информации
которого является «Справочник оценщика недвижимости - 2016», «Том 3 Земельные
участки»; Нижний Новгород, 2016 г. Коэффициенты использованные в расчете
представлены ниже:
Табл. 7.18
Отношение цен земельных участков по районам области по отношению
к областному центру
Под офисно-торговую застройку Значение
Обалстной центр (Краснодар) 1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности
0,76
обаластного центра
Райцентры и поселки городского типа с развитой
0,71
промышленностью
Райцентры и поселки городского типа
0,56
сельскохозяйственных районов
Прочие населенные пункты 0,47
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости - 2016», «Том 3 Земельные участки»;
Нижний Новгород, 2016 г

Таким образом, корректировка на местоположение для земельных участков под


реакриационную застройку по районам области в отношении к областному центру
составит:
Табл. 7.19
Расчет корректировки на направление
Параметр Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Краснодарский
край, Краснодарский Краснодарский
Краснодарский
Курганинский край, Краснодар, край, р-н
край, г. Сочи, п.
район, Карасунский, ул. Тихорецкий, г.
Расположение Чемитоквадже, ул.
г.Курганинск, Ул Им. Максима Тихорецк, ФАД
относительно Магистральная,
Набережная, дом. Горького, 30 "Кавказ"
областного центра
№216
Райцентры и Райцентры и Райцентры и
Обалстной центр
поселки поселки поселки
(Краснодар)
городского типа городского типа городского типа
Расчетный
0,71 1,00 0,71 0,71
коэффициент
Корректировка -29% 0% 0%
Источник информации: расчет Оценщика

Все остальные объекты аналоги сопоставимы по местоположению с земельными


участками, входящими в состав объекта оценки.
Корректировка на наличие улучшений
Объект оценки условно свободный земельный участок, объекты-аналоги
свободные земельные участки, таким образом, введение корректировки не требуется.
Объект аналог №2 в расчете рыночной стоимости земельного участка в г.
Славянск-на-Кубани имеет на участке временные строения (мобильные сооружения),
согласно данных представителя продавца, данные с строения будут демонтированы при
продаже, таким образом, земельный участко считается сбодным от строений.

www.cgip.ru
102

Корректировка на наличие коммуникаций


Данная поправка отражает тот факт, что на формирование рыночной стоимости
земельных участков влияет наличие подведенных инженерных коммуникаций, включая
электричество, газ, водопровод, канализацию, телефонные линии и др. Цена работ по
подключению коммуникаций зависит от многих факторов: местоположения, требуемых
мощностей, состояния действующих сетей, близости участка к населенным пунктам с
коммуникациями и т.д. Наиболее важно обеспечение газом, как наиболее
дорогостоящее и сложное в подведении. Присутствие электричества и водопровода при
прочих равных условиях не столь явно сказывается на стоимости. По информации
компании «Центр Экономического Анализа и Экспертизы» (http://www.ceae.ru/ocenka-
zemel-uchastkov.htm), участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно
дороже, нежели на неосвоенных, а увеличение стоимости земельного участка в
зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать
следующим образом:
- транспортные подъездные пути – 5-15%;
- электроэнергия – 10-20%;
- газоснабжение – 10-25%;
- остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные
связи) – 3- 15%.
Земельный участок в г. Славянск-на-Кубани
Объект оценки имеет электроснабжение, а объект-аналог №1 и №3 не имеют
коммуникаций, объект-аналог №2 имеет водоснабжение, электроснабжение,
необходимо внесение корректировок.
Корректировка для объектов-аналогов №1, №2 и №3 составляет 15%, 0% и 15%,
соответствующе.
Земельный участок в г. Краснодар
Объект оценки имеет электроснабжение и водоснабжение, а объект-аналог №1 и
№3 не имеют коммуникаций, объект-аналог №2 имеет электроснабжение, необходимо
внесение корректировок.
Корректировка для объектов-аналогов №1, №2 и №3 составляет 15%, 5% и 15%,
соответствующе.
Земельный участок в г. Курганинск
Объект оценки имеет электроснабжение, водоснабжение и газоснабжение, а
объект-аналог №1 и №2 не имеют коммуникаций, объект-аналог №3 имеет
электроснабжение и водоснабжение, необходимо внесение корректировок.
Корректировка для объектов-аналогов №1, №2 и №3 составляет 25%, 25% и
10%, соответствующе.
Корректировка на близость водного объекта
Анализ необходимости и величина корректировки на местоположение земельного
участка относительно водоема или лесного массива является достаточно актуальной
проблемой при определении стоимости загородных земельных участков, разрешенное
использование которых предполагает возможность возведения жилых домов. При этом
найти сведения, необходимые для определения корректировки на основе
количественных методов анализа не всегда просто.
Наличие вблизи земельного участка водоѐма, лесного массива и (или) наличие
красивого вида на водоем, как правило, увеличивает стоимость земельного участка.
Для анализа величины возможной корректировки учитывающей влияние данного
фактора, специалистами компании «Перспектива» 4 были изучены открытые источники,

4
http://ru-sroroo-9a2cc46a.storage-download.googleapis.com/iblock/73f/korrektirovka-na-nalichie-vblizi-
zemelnogo-uchastka-vodoyema.pdf

www.cgip.ru
103

публикующие мнения профессиональных участников рынка земли по различным


вопросам, касающимся обороту земли.
Согласно данных компании «Перспектива», величина корректировки на выход к
естественному водоему составляет величину – 20%.
Земельный участок в г. Курганинск
Так как земельные уастки объектов аналогов №1 и №2 находятся вблизи
водоемов необходимо внести корректировку, величина которой составляет 20%.
Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик
пользовался следующей формулой, устанавливающей обратную зависимость размера
весового коэффициента от количества введенных поправок по рассматриваемому
объекту-аналогу:
K= (S-M) / ((N-1)*S),
где
К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога;
S – сумма количества поправок по всем использованным объектам-аналогам;
M – количество поправок введенных по рассматриваемому объекту-аналогу;
N – количество объектов-аналогов, участвующих в расчетах.
Принимая во внимание, то, что кадастровая стоимость земельных участков
площадью 395 кв.м и 2520 кв.м находящиеся по адресу: Краснодарский край,
Курганинский район, г. Курганинск, ул. Набережная, 216, определялась для района
расположения этих земельных участков, а объекты аналоги, используемые в расчете, в
основном находятся в прибрежной зоне и в областном центре, что не в полной степени
отражает местоположения оцениваемых земельных участков, оценщик принял
решение, для дальнейших расчетов использовать кадастровую стоимость земельных
участков.
Таким образом, рыночная стоимость земельных участков, входящих в состав
объекта оценки, составляет:
Табл. 7.20
Значение рыночной стоимости земельных участков
Рыночная стоимость, руб.
Наименование объекта недвижимости
(НДС не облагается)
Земельный участок. (S-2532 кв.м) Россия, Краснодарский
край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское 1 099 369
шоссе,1/3
Земельный участок. (S-395 кв.м.) Россия, Краснодарский
751 879
край,Курганинский район, г.Курганинск, ул Набережная,216
Земельный участок. (S-2520 кв.м.) Россия, Краснодарский
край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул Набережная, дом. 4 833 209
№216
Земельный участок. Категория земель: земли населенных
пунктов - для эксплуатации зданий и сооружений учебного
комбината, общей площадью 1900 кв.м, местоположение: 2 349 768
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
Старокубанская, д. 122
Источник информации: расчет Оценщик

7.1.2. Определение рыночной стоимости здания гаража, общей площадью


454,8 кв.м, в рамках сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом
сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были
проданы или включены в реестр на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит
типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

www.cgip.ru
104

Сравнительный подход дает наиболее объективную оценку для объектов


недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних
сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод
сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого
объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при
анализе. Поэтому, при сравнительном подходе, необходимы достоверность и полнота
информации.
В силу того, что представленные объекты имеют свои качественные особенности,
для обеспечения наибольшей степени сопоставимости оцениваемого объекта объектам-
аналогам при нахождении средней величины цены продажи необходимы
корректировки.
Производственные здания и помещения, как правило, сравнивают на основе цены
за квадратный метр полезной (общей площади).
Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта
недвижимости весьма велико для упрощения процедур анализа ценообразующие
факторы группируются в основные и базовые элементы сравнения. Базовые элементы
сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент
сравнения.
В таблице приведен перечень таких элементов сравнения, рекомендуемых к
использованию в анализе.
Табл. 7.21
Э ЛЕМЕНТЫ СРАВНЕНИЯ , УЧИТЫВАЕМЫЕ ПРИ КОРРЕКТИРОВКЕ ЦЕН
Основные элементы сравнения Базовые элементы сравнения
Обременение договорами аренды
Качество прав Сервитуты и общественные обременения
Качество права на земельный участок в составе объекта
Льготное кредитование продавцом покупателя
Условия финансирования
Платеж эквивалентом денежных средств
Наличие финансового давления на сделку
Особые условия
Обещание субсидий или льгот на развитие
Изменение цен во времени
Условия рынка
Отличие цены предложения от цены сделки
Престижность района
Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения
Местоположение
Качество окружения (рекреация и экология)
Доступность объекта (транспортная, пешая)
Характеристики земельного участка
Размеры и материалы строений
Физические характеристики
Износ и потребность в ремонте строений
Состояние окружающей застройки
Экономические Возможности ресурсосбережения
характеристики Соответствие объекта принципу НЭИ
Обеспеченность связью и коммунальными услугами
Наличие парковки или гаража
Состояние системы безопасности
Сервис и дополнительные
элементы Наличие оборудования для бизнеса
Наличие отдельного входа
Расположение в отдельно стоящих зданиях или в составе отдельно
стоящих зданий
Источник информации: анализ рынка, проведенный Оценщиком

Объекты недвижимости, находящиеся по адресу Краснодарский край, Славянский


район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, дом №1/3 и входящие в состав
Объект оценки представляет собой комплекс из земельного участка и зданий гаражно-
автотехнического характера. В состав зданий входят:

www.cgip.ru
105

Табл. 7.22
Состав недвижимости, входящей в объект оценки
Общая площадь
№ Наименование показателя Местоположение объекта оценки
кв. м
Гараж. Литер" А,А1,а " S- 427,9 кв.м. Россия,
Краснодарский край, Славянский район,
Краснодарский край, Славянский район, г.
1 г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское 427,9
Славянск-на Кубани, ул. Маевское шоссе, дом
шоссе, дом №1/3
№1/3
Проходная. Литер" Д " S- 8,5 кв.м. Российская
Краснодарский край, Славянский район,
Федерация, Краснодарский край, Славянский
2 г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское 8,5
район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское
шоссе, дом №1/3
шоссе, дом №1/3
Здание. Литер" В" S- 5,8 кв.м. Россия,
Краснодарский край, Славянский район,
Краснодарский край, Славянский район, г.
3 г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское 5,8
Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе,дом
шоссе, дом №1/3
№1/3
Склад. Литер" Б " S- 12,6 Российская Федерация,
Краснодарский край, Славянский район,
Краснодарский край, Славянский район, г.
4 г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское 12,6
Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, дом
шоссе, дом №1/3
№1/3
Источник информации: данные, предоставлены Заказчиком

Таким образом, общая площадь гаражно-автотехнического комплекса составляет


454,8 кв.м.
Описание объектов-аналогов
В результате исследования рынка продаж подобных объектов недвижимости,
были получены данные о выставленных на продажу объектах на дату оценки. Описание
объектов-аналогов представлено в таблице ниже:
Табл. 7.23
Описание объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода
Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
Производственно- Производственно- Производственно- Производственно-
Тип объекта
складское складское складское складское
Краснодарский
край, Славянский Каспарова, ул Трактовая,
Краснодар, р-н
район, г. Славянск- Армавир, Отрадная,
Местонахождение Карасунский, ул
на-Кубани, ул. Краснодарский Краснодарский
Уральская, 149/3
Маевское шоссе, край край
дом №1/3
Цена предложения,
Определяется 5 000 000 3 000 000 2 050 000
руб.
Площадь
454,8 380 200 150
улучшений, кв. м
В том числе:
Плошадь офисных
0,0 0 0 0
помещений, кв.м
Площадь
производственно-
454,8 380,0 200,0 150,0
скалдских
помещений, кв.м
Площадь
неотапливаемых 26,9 0 0 0
складов, кв.м
Площадь
земельного 2 532,0 360 700 400
участка, кв. м
Земли населенных Земли населенных Земли населенных Земли
Категория земель
пунктов пунктов пунктов промыщленности
Разрешенное
Под Под Под
использование /
Под гараж производственные производственные производственные
назначение
цели цели цели
земельного участка
Передаваемые
имущественные Право Право Право Право
права на собственности собственности собственности собственности
земельный участок
Передаваемые
Право Право Право Право
имущественные
собственности собственности собственности собственности
права на

www.cgip.ru
106

Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
улучшения
Условия продажи - Рыночные Рыночные Рыночные
Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
Дата предложения 02.06.2017
оценки оценки оценки
Требует
Физическое
проведение Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее)
состояние здание
ремонтных работ
Наличие
специализированно Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует
го оборудования
Наличие
грузоподъемных
Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует
механизмов и ж/д
ветки
Транспортная
Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая
доступность
Электричество, Электричество, Электричество, Электричество,
Наличие водопровод, водопровод, водопровод, водопровод,
коммуникаций канализация канализация канализация канализация
подведены подведены подведены подведены
https://www.avito.r http://www.domofo
http://www.domofo
u/krasnodar/komme nd.ru/kommerchesk
nd.ru/kommerchesk
Источник rcheskaya_nedvizhi ayanedvizhimost-na-
данные Заказчика ayanedvizhimost-na-
информации most/pomeschenie_ prodazhu-
prodazhu-armavir-
svobodnogo_naznac otradnaya-
148029147
heniya_879823440 183808166
Источник информации: данные открытых источников

Рис. 7.1
Местоположение объекта оценки и объектов-аналогов на карте

Источник информации: https://maps.yandex.ru


Объекты на карте:
1 - Объект аналог №1; 2 - Объект аналог №2, 3 - Объект аналог №3, 4 – Объект оценки.

Расчѐт рыночной стоимости гаражного комплекса приведен в таблице ниже.


Табл. 7.24
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
Цена продажи
(предложения), Определяется 5 000 000 3 000 000 2 050 000
руб. (с НДС)

www.cgip.ru
107

Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
Площадь улучшений,
454,8 380,0 200,0 150,0
кв. м
Передаваемые
имущественные права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
на улучшения
Корректировка на
передаваемые права, - 0,00% 0,00% 0,00%
%
Скорректированная
5 000 000 3 000 000 2 050 000
стоимость, руб.
Передаваемые
имущественные права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
на участок
Корректировка на
передаваемые права, - 0,00% 0,00% 0,00%
%
Скорректированная
- 5 000 000 3 000 000 2 050 000
стоимость, руб.
за счет собственных за счет собственных за счет собственных за счет собственных
Способ платежа
средств средств средств средств
Корректировка на
условия - 0,00% 0,00% 0,00%
финансирования, %
Скорректированная
- 5 000 000 3 000 000 2 050 000
стоимость, руб.
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка на
- 0,00% 0,00% 0,00%
условия продажи, %
Скорректированная
- 5 000 000 3 000 000 2 050 000
стоимость, руб.
Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
Дата предложения 02.06.2017
оценки оценки оценки
Корректировка на
- 0,00% 0,00% 0,00%
дату предложения, %
Скорректированная
- 5 000 000 3 000 000 2 050 000
стоимость, руб.
Отличие цены
Торг Торг Торг
предложения от цены -
предусматривается предусматривается предусматривается
сделки
Корректировка на торг
покупателя-продавца, - -17,00% -17,00% -17,00%
%
Скорректированная
- 4 150 000 2 490 000 1 701 500
стоимость, руб.
Краснодарский край,
Славянский район, г. Краснодар, р-н ул Трактовая,
Каспарова, Армавир,
Местонахождение Славянск-на-Кубани, Карасунский, ул Отрадная,
Краснодарский край
ул. Маевское шоссе, Уральская, 149/3 Краснодарский край
дом №1/3
Корректировка на
-27,00% 0,00% 0,00%
местоположение, %
Скорректированная
- 3 029 500 2 490 000 1 701 500
стоимость, руб.
Транспортная
Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая
доступность
Корректировка на
транспортную - 0,00% 0,00% 0,00%
доступность, %
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 3 029 500 2 490 000 1 701 500
м
Площадь улучшений,
454,8 380,0 200,0 150,0
кв. м
Стоимость улучшений,
- 7 972 12 450 11 343
руб./кв.м
Корректиоровка на
- 30,46% 8,18% 13,30%
плотность застройки
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 10 400 13 468 12 852
м
Площадь улучшений,
454,8 380,0 200,0 150,0
кв. м
Корректировка на
- -1,71% -7,58% -10,10%
площадь, %
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 10 222,16 12 447,13 11 553,95
м
Количество
454,8 380,0 200,0 150,0
производственно-

www.cgip.ru
108

Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
складских площадей,
кв.м.
Количество
административных 0,0 0,0 0,0 0,0
площадей, кв.м.
Количество складских
площадей 26,9 0,0 0,0 0,0
неотапливаемых, кв.м.
Доля складских
100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
помещений
Доля
административных 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
площадей
Доля неотапливаемых
5,91% 0,00% 0,00% 0,00%
складов
Мультипликатор,
показывающий
превышение
удельной стоимости
(аренды) 1,24
административных
площадей над
производственно -
складскими
Мультипликатор,
показывающий
превышение
удельной стоимости
0,73
неотапливаемых
объектов к такой же
удельной цене
отапливаемых
Взвешенная по
структуре площадей
ставка аналога при 1,984 2,000 2,000 2,000
структуре площадей
аналога
Корректировка на
структуру площадей, -0,80% -0,80% -0,80%
[%]
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 10 140,38 12 347,55 11 461,52
м
Ограждающие Ограждающие Ограждающие Ограждающие
Конструкция стен
конструкции из конструкции из конструкции из конструкции из
зданий
кирпича сендвич панелей кирпича кирпича
Количество площадей
с конструктивной
системой стен из 454,8 0,0 200 150
кирпича и ж/б блоков,
кв.м
Количество площадей
с конструктивной
системой стен из 0,0 380 0 0
сенвич панелей и
профнастила, кв.м
Доля кирпичных/ж/б
100,00% 0,00% 100,00% 100,00%
конструкций стен
Доля конструкций из
сендвич-панелей и 0,00% 100,00% 0,00% 0,00%
профнастила
Отнашение
удельной цены
объекта из сендвич-
панелей,
0,81
профнастила к
удельной цене
такого же
карпичного объекта
Взвешенная по
структуре площадей
ставка аналога при 1,000 0,810 1,000 1,000
структуре площадей
аналога
Корректировка на
конструктивную 23,46% 0,00% 0,00%
систему
Скорректированная
стоимость, руб./кв. 12 519,31 12 347,55 11 461,52
м

www.cgip.ru
109

Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
Наличие
специализированного Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует
оборудования
Корректировка на
наличие
- 0,00% 0,00% 0,00%
специализированного
оборудования, %
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 12 519,31 12 347,55 11 461,52
м
Наличе
грузоподъемных Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует
механизмов
Корректировка на
наличие
0,00% 0,00% 0,00%
специализированного
оборудования, %
12 519,31 12 347,55 11 461,52
Физическое состояние Требует проведение
Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее)
здания ремонтных работ
Корректировка на
- -18,00% -18,00% -18,00%
физическое состояние
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 10 265,83 10 124,99 9 398,45
м
Величина валовой
- 101,43% 34,56% 42,20%
коррекции
Весовые
- 0,215 0,403 0,381
коэффициенты
Скорректированная
стоимость, 2 207 4 080 3 581
руб./кв.м
Величина коэффициента вариации - 4,7%
Рыночная стоимость
объекта оценки на
основе
сравнительного
9 868,00
подхода с учетом
стоимости
земельного участка,
руб./кв.м (с НДС)
Рыночная стоимость
объекта оценки на
основе
сравнительного
4 487 966
подхода с учетом
стоимости
земельного участка,
руб./кв.м (c НДС)
Рыночная стоимость
объекта оценки на
основе
сравнительного
3 388 597
подхода без учета
стоимости
земельного участка,
руб. (с НДС)
Рыночная стоимость
здания гаража,
общей площадью
454,8 кв.м на
основе
2 871 692
сравнительного
подхода без учета
стоимости
земельного участка,
руб. (без НДС)
Рыночная стоимость
здания проходной
Литер" Д " общей
площадью 8,5 кв.м. 53 701
без учета стоимости
земельного участка,
руб. (без НДС)
Рыночная стоимость
здания литер" В"
общей площадью
36 758
5,8 кв.м. без учета
стоимости
земельного участка,

www.cgip.ru
110

Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
руб. (без НДС)
Рыночная стоимость
здания гаража
Литер" А,А1,а"
общей площадью
2 701 975
427,9 кв.м. без
учета стоимости
земельного участка,
руб. (без НДС)
Рыночная стоимость
здания склада
Литер" Б " общей
площадью 12,6
79 258
кв.м. без учета
стоимости
земельного участка,
руб. (без НДС)
Источник информации: расчеты оценщика

Для определения возможности использования в качестве оценки рыночной


стоимости объекта оценки взвешенного значения скорректированной стоимости
объектов-аналогов, Оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента
вариации. В рамках данного отчета коэффициент вариации характеризует
относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от
среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем
относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных значений
стоимостей объектов-аналогов.
Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда
принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и
меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это
говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве
оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе использованного подхода
средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов-аналогов
(Источник информации: Соколов Г.А. Математическая статистика: учебник для вузов. –
М. Экзамен, 2007, 432 с.).
Учитывая, что значение коэффициента вариации находится в диапазоне меньше
10% (незначительная изменчивость вариационного ряда), Оценщик счел возможным
использовать в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе
использованного подхода взвешенное значение скорректированной стоимости
объектов-аналогов.
Обоснование вносимых корректировок
Качество прав
Объектом оценки, как и объекты-аналоги №1-№3, также предполагают передачу
прав собственности, корректировка не требуется.
Условия финансирования
Условия финансирования при совершении сделки с объектами-аналогами и
оцениваемым участком одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0%, как в
процентном выражении, так и в абсолютном.
Условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов №1 - №3 и объекта оценки одинаковы
(публичная оферта), следовательно, величина поправки равна нулю.
Дата предложения (изменение цен во времени)
Дата проведения оценки – 2 июня 2017 г. Сведения обо всех объектах-аналогах
актуальны на дату оценки. Учитывая вышеизложенное, величина необходимой
корректировки принята равной нулю.

www.cgip.ru
111

Корректировка на торг
Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены
сделки выполнена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены.
Поскольку выбранные для анализа сходные объекты представляют собой объекты,
предлагаемые на продажу, а в ставку предложений закладывается некоторое
завышение с расчетом на процедуру торга с клиентом, даже если указано «без торга.
В настоящем Отчете значение корректировки на уторгование, для объекта оценки,
Оценщик использовал данные, рассчитанные и опубликованные справочником
оценщика недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и
оценки. Том 1 часть 2 производственно-складская недвижимость и сходные типы
объектов. Нижний Новгород 2016 г.). Доверительный интервал скидки на торг
составляет 16-18%.
Табл. 7.25
Корректировка на торг неактивного рынка
Скидка на торг, % Среднее значение Доверительный интервал
Объекты придорожного сервиса,
17% 16% 18%
обслуживающие транспортные средства
Источник: «Справочник оценщика недвижимости», 2016 г., том 1, Лейфер Л.А.

Оценщик счел возможным применить среднюю корректировку представленного


диапазона уровня торга. Таким образом, корректировка на торг составит 17,0%.
Корректировка на местоположение
Цена предложения недвижимости зависит от места расположения объекта оценки.
Это обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью
районов города, удобством положения для объектов недвижимости определенного
функционального назначения.
Объект оценки расположен в пределах города Славянск-на-Кубани, а объекты
аналоги находятся в других городах, таким образом, необходимо введение
корректировки.
Расчет корректировки на расположение относительно областного центра
производилось на основе статистического исследования источником информации
которого является «Справочник оценщика недвижимости - 2016», Том 1 часть 2
производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород
2016 г. Коэффициенты использованные в расчете представлены ниже:
Табл. 7.26
Отношение цен производственно-складских объектов по районам
области по отношению к областному центру
Отношение цен производственно-складских объектов по
Значение
районам области по отношению к областному центру
Обалстной центр (Краснодар) 1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности
0,81
обаластного центра
Райцентры и поселки городского типа с развитой
0,73
промышленностью
Райцентры и поселки городского типа
0,57
сельскохозяйственных районов
Прочие населенные пункты 0,46
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости - 2016», «Том 1 часть 2
производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов

Таким образом, корректировка на местоположение для земельных участков под


индустриальную застройку по районам области в отношении к областному центру
составит:

www.cgip.ru
112

Табл. 7.27
Расчет корректировки на направление
Параметр Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Краснодарский край,
Славянский район, г. Краснодар, р-н ул Трактовая,
Каспарова, Армавир,
Славянск-на-Кубани, Карасунский, ул Отрадная,
Краснодарский край
Расположение ул. Маевское шоссе, Уральская, 149/3 Краснодарский край
относительно дом №1/3
областного центра Райцентры и поселки Райцентры и поселки Райцентры и поселки
городского типа с Обалстной центр городского типа с городского типа с
развитой (Краснодар) развитой развитой
промышленностью промышленностью промышленностью
Расчетный коэффициент 0,73 1,00 0,73 0,73
Корректировка -27% 0% 0%

Источник информации: расчет Оценщика

Транспортная доступность
Цена предложения недвижимости зависит от места расположения объекта оценки.
Это обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью
районов города, удобством положения для объектов недвижимости определенного
функционального назначения.
Все объекты удобно расположены относительно транспортных магистралей и
имеют хорошую транспортную доступность, корректировка не вводится.
Корректировка на плотность застройки
Согласно СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка
городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*
(Таблица Г.1 — Показатели плотности застройки участков территориальных зон),
нормативный коэффициент плотности застройки (отношение площади всех этажей
зданий и сооружений к площади участка) для производственной недвижимости
составляет – 3. Для объекта оценки данных коэффициент составляет 0,180, а у
объектов-фналогов он имеет иное значение, таким образом, необходимо внести
корректировку.
Ввиду того, что основой для расчета является стоимость земельного
участка площадью 2 532 кв. м, входящего в состав объекта оценки, то
величины корректировок рассчитываются в обратном отношении.
Расчет корректировки на плотность застройки для объектов-аналогов приведен в
таблице ниже:
Табл. 7.28
Расчет стоимости земельных участков для объектов-аналогов
Параметр Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Общая площадь
454,8 380,0 200,0 150,0
объекта, кв.м.
Скорректированная
цена на условия
7 972,0 12 450,0 11 343,0
сделки с НДС,
руб./кв.м
Площадь
земельного 2 532,0 360,0 700,0 400,0
участка, кв.м
Стоимость
земельного участка
434,19
объекта оценки,
руб./кв. м
Корректировка на
размер земельного - 21,07% 13,43% 19,82%
участка, %
Качество прав на Право Право Право Право
земельный участок собственности собственности собственности собственности
Корректировка на
передаваемые - 0,00% 0,00% 0,00%
права, %
Скорректированная
525,67 492,50 520,25
стоимость

www.cgip.ru
113

Параметр Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3


земельного участка
объекта оценки,
руб./кв. м
Площадь
земельного
участка,
приходящегося на
5,57 0,95 3,50 2,67
1 кв.м общей
площади
комплекса,
кв.м/кв.м
Отклонение в
обеспеченности
земельным
4,62 2,07 2,90
участком между
объектом оценки и
объектом-аналогом
Скорректированная
стоимость
земельного участка - 2 428,60 1 019 1 508,73
объекта оценки,
руб./кв. м
Электричество, Электричество, Электричество,
Наличие Электроснабжение, водопровод, водопровод, водопровод,
коммуникаций водоснабжение канализация канализация канализация
подведены подведены подведены
Корректировка на
наличие 0,00% 0,00% 0,00%
коммуникаций, %
Скорректированная
стоимость
земельного участка 2 428,60 1 019,00 1 508,73
объекта оценки,
руб./кв. м
Корректировки
стоимости на
разницу в
- 30,46% 8,18% 13,30%
площади
земельного
участка, %
Источник информации: расчет Оценщика

Обоснование корректировок при расчете рыночной стоимости земельных


участков в составе объектов-аналогов
Площадь земельного участка
Расчет корректировки проводился по методике, представленной в рамках расчета
рыночной стоимости земельного участка (см. расчет корректировки на площадь в
разделе 7.1.1.).
Табл. 7.29
Расчет корректировки на площадь земельного участка
Объект-аналог № Объект-аналог
Параметр Объект оценки Объект-аналог № 1
2 №3
Площадь, кв. м 2 532,0 360,0 700,0 400,0
Коэффициент
0,464634561 0,562513965 0,527025156 0,556735705
зависимости
Корректировка 21,07% 13,43% 19,82%
Источник информации: расчеты Оценщика

Качество передаваемых прав на земельный участок


Объектом оценки является земельный участок, принадлежащий на праве
собственности, как и у объектов-аналогов. Корректировка не вводилась.
По всем остальным параметра объекты-аналоги сопоставимы.

www.cgip.ru
114

Корректировка на площадь улучшения


Как правило, большие по площади объекты продаются дешевле при пересчете за
единицу площади (1 кв. м), чем объект меньшего размера, схожие по остальным
характеристикам. В данном случае за единицу сравнения принимается площадь
объекта оценки. Величина поправки определяется на основании Справочника
оценщика недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и
оценки. Том 1 часть 2 производственно-складская недвижимость и сходные типы
объектов. Нижний Новгород 2016 г.).
Для расчета корректировки Оценщик счел возможным применить метод
корреляционно-регрессионного анализа.
Регрессионный анализ – статистический метод исследования зависимости между
зависимой переменной Y и одной или несколькими независимыми переменными
X1,X2,...,Xp.
Целью регрессионного анализа является определения наличия и характера
(математического уравнения, описывающего зависимость) связи между переменными.
На практике линия регрессии чаще всего ищется в виде линейной функции Y = b 0
+ b1X1 + b2X2 + ... + + bNXN (линейная регрессия), наилучшим образом приближающей
искомую кривую. Делается это с помощью метода наименьших квадратов, когда
минимизируется сумма квадратов отклонений реально наблюдаемых Y от их оценок:

M 
 (Y
k 1
k  Yk ) 2  min .,

Применительно к данной конкретной задаче Оценщик предполагает наличие


математической зависимости между стоимостью и площадью зданий. Поскольку
оцениваемые здания сопоставимы по всем основным ценообразующим параметрам
кроме площади, площадь зданий является единственной переменной в построении
зависимости.
Входные данные для построения зависимости указаны в таблице:
Табл. 7.30
Входные данные для построения регрессии
Общая площадь (фактор масштаба)
Площадь, кв. м. <100 100-300 300-1000 >1000
<100 1,00 1,03 1,15 1,25
100-300 0,98 1,00 1,12 1,09
300-1000 0,87 0,89 1,00 1,03
>1000 0,80 0,92 0,98 1,00
Источник информации: Справочника оценщика недвижимости - 2016 Лейфер Л. А., Том 1

Табл. 7.31
Входные данные для построения регрессии
Площадь, кв. м Среднее значение, кв. м Корректирующий коэффициент
<100 100 1,00
100-300 200 0,98
300-1000 650 0,87
>1000 1000 0,80
Источник информации: Справочника оценщика недвижимости - 2016 Лейфер Л. А., Том 1

Корреляционно-регрессионная зависимость строилась в среде Microsoft Excel c


использованием функции «Мастер диаграмм».

www.cgip.ru
115

Диагр. 7.32
Зависимость стоимости недвижимости от площади
1,20 y = 1,5894x-0,096
R² = 0,9396
1,00
0,80
Ряд1
0,60
Степенная (Ряд1)
0,40
0,20
0,00
0 500 1000 1500

Расчет корректировок произведен с применением формулы


y = 1,5894*х-0,096,
где у – коэффициент зависимости стоимости от площади;
х – площадь земельного участка, кв. м.
Далее приведен расчет корректировок.
Табл. 7.33
Расчет корректировки на площадь улучшений
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
Параметр Объект оценки
№1 №2 №3
Площадь земельного
454,8 380,0 200,0 150,0
участка, кв. м
Расчетный коэффициент 0,883247557 0,898615661 0,955728043 0,982490699
Корректировка на
-1,71% -7,58% -10,10%
площадь
Источник информации: анализ, расчет Оценщика

Таким образом, корректировка на масштаб для объекта аналога № 1 составила


(-17,71%), для аналога № 2 – ( -7,58%), для аналога № 3 – (-10,10%).
Количество различных по назначению площадей в составе объекта
Объект оценки и аналоги имеют разную структуру площадей. В объекте оценки
производственно-складские площади занимают - 100%, площади офисных площадей –
0%, неотапливаемы помещения составляют – 5,91% от общей площади. В аналогах
соотношение иное. Складские площади имеют более низкую стоимость по сравнению с
административными площадями, неотапливаемые помещения имеют более низкую
стоимость по сравнению с отапливаемыми помещениями.
Поправка вводилась исходя из данных о соотношения цен продаж за складские
площади к административным.
Данные о соотношениях цен продаж за административные (офисные) площади к
производственно-складским площадям использованы на основании справочника
оценщика недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и
оценки. Том 1 часть 2 производственно-складская недвижимость и сходные типы
объектов. Нижний Новгород 2016 г.) и приведены ниже.

www.cgip.ru
116

Табл. 7.34
Соотношения цен продаж за административные (офисные) площади к
производственно-складским
Соотношение цен и ставок объектов различного
Средняя Доверительный интервал
назначения
Отношение удельной цены административно-офисной
части производственно-складского комплекса к
1,24 1,22 1,27
удельной цене производственно-складской части
комплекса
Источник: «Справочник оценки недвижимости-2016», под редакцией Лейфера Л. А.

Табл. 7.35
Соотношения цен продаж за неотапливаемые объекты к площади
отапливаемых объектов производственно-складского назначения
Соотношение цен и ставок объектов различного
Средняя Доверительный интервал
назначения
Отношение удельной цены неотапливаемого объекта к
0,73 0,72 0,75
удельной цене такого же отапливаемого объекта
Источник: «Справочник оценки недвижимости-2016», под редакцией Лейфера Л. А.

Расчет поправки на различия в структуре помещений приведен в таблице:


Табл. 7.36
Расчет корректировки на структуру площадей
Объект
Элементы сравнения Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
оценки
Количество
производственно- 454,8 380,0 200,0 150,0
складских площадей, кв.м.
Количество
административных 0,0 0,0 0,0 0,0
площадей, кв.м.
Количество складских
площадей 26,9 0,0 0,0 0,0
неотапливаемых, кв.м.
Доля складских помещений 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Доля административных
0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
площадей
Доля неотапливаемых
5,91% 0,00% 0,00% 0,00%
складов
Мультипликатор,
показывающий
превышение удельной
стоимости (аренды)
1,24
административных
площадей над
производственно -
складскими
Мультипликатор,
показывающий
превышение удельной
стоимости неотапливаемых 0,73
объектов к такой же
удельной цене
отапливаемых
Взвешенная по структуре
площадей ставка аналога
1,984 2,000 2,000 2,000
при структуре площадей
аналога
Корректировка на
-0,80% -0,80% -0,80%
структуру площадей, (%)
Источник: Источник: анализ, расчет Оценщика

Конструктивная система зданий


Материал стен объекта оценки кирпич, общей площадью 454,8 кв.м, материал
стен объектов-аналогов №2-3 - кирпич, №1 – сендвич панели, необходимо внести
корректировку. Корректировка вносится на основании данных справочника оценщика
недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Том 1

www.cgip.ru
117

часть 2 производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний


Новгород 2016 г.).
Табл. 7.37
Коэффициент учета конструктивной системы
Цена
Наименование коэффициента
Среднее Расширенный интервал
Отношение удельной цены объекта из сендвич-панелей,
0,81 0,80 0,82
профлиста к удельной цене такого же кирпичного объекта
Источник: Источник: «Справочник оценки недвижимости» (Нижний Новгород, 2016 г.) под редакцией
Лейфера Л. А

Таким образом, корректировка на конструктивную систему составляет 0,81.


Данная корректировка применяется к доли площадей недвижимости со стенами из
металлоконструкций.
Расчет поправки на различия в структуре помещений приведен в таблице:
Табл. 7.38
Расчет корректировки на структуру площадей
Объект
Элементы сравнения Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
оценки
Ограждающие Ограждающие Ограждающие Ограждающие
Конструкция стен зданий конструкции конструкции из конструкции из конструкции из
из кирпича сендвич панелей кирпича кирпича
Количество площадей с
конструктивной системой
454,8 0,0 200 150
стен из кирпича и ж/б
блоков, кв.м
Количество площадей с
конструктивной системой
0,0 380 0 0
стен из сенвич панелей и
профнастила, кв.м
Доля кирпичных/ж/б
100,00% 0,00% 100,00% 100,00%
конструкций стен
Доля конструкций из
сендвич-панелей и 0,00% 100,00% 0,00% 0,00%
профнастила
Отнашение удельной
цены объекта из
сендвич-панелей,
0,81
профнастила к
удельной цене такого
же карпичного объекта
Взвешенная по структуре
площадей ставка аналога
1,000 0,810 1,000 1,000
при структуре площадей
аналога
Корректировка на
23,46% 0,00% 0,00%
конструктивную систему
Источник: Источник: анализ, расчет Оценщика

Наличие специализированного оборудования


Объект оценки не имеет специализированного оборудования, как и объекты-
аналоги, таким образом, не требуется вносить корректировку.
Физическое состояние здания
Внесение корректировки на состояние обусловлено различиями в уровне отделки,
а также технического состояния объектов-аналогов и объекта оценки.
Объект оценки требует проведение ремонтных работ, а объекты аналоги
находятся хорошем (рабочем) состоянии, необходимо внести корректировку.
Корректировка вносится на основании данных справочника оценщика
недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Том 1
часть 2 производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний
Новгород 2016 г.)

www.cgip.ru
118

Табл. 7.39
Коэффициент учитывающий физическое состояние объекта
Наименование коэффициента Средняя Расширенный интервал
Отношение удельной цены объекта в
без отделки, либо требующего замены
0,82 0,81 0,83
отделки, к удельной цене такого же
объекта удовлетворительном состоянии
Источник информации: Справочник оценки недвижимости» (Нижний Новгород, 2016 г.) под редакцией
Лейфера Л. А

Таким образом, корректировка на физическое состояние составляет:


Табл. 7.40
Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
Требует
Физическое
проведение Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее)
состояние здания
ремонтных работ
Корректировка на
физическое - -18,00% -18,00% -18,00%
состояние здания
Источник информации: расчеты Оценщика

Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик


пользовался следующей формулой, устанавливающей обратную зависимость размера
весового коэффициента от количества введенных поправок по рассматриваемому
объекту-аналогу:
K= (S-M) / ((N-1)*S),
где
К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога;
S – сумма количества поправок по всем использованным объектам-аналогам;
M – количество поправок введенных по рассматриваемому объекту-аналогу;
N – количество объектов-аналогов, участвующих в расчетах.
Так как расчет рыночной стоимости гаражно-сервисного комплекса осуществлялся
по общей площади 454,8 кв.м, то необходимо общую рыночную стоимость распределить
между зданиями, входящими в состав данного объекта. В рамках данного отчета
распределение рыночной стоимости производилось исходя из доли в общей
кадастровой стоимости данного объекта.
Таким образом, рыночная стоимость недвижимого имущества входящего в объект
оценки составляет:
Табл. 7.41
Заключение о рыночной стоимости на основе сравнительного подхода
Стоимость руб. без Стоимость руб. с
Наименование
НДС НДС
Рыночная стоимость здания проходной Литер" Д "
общей площадью 8,5 кв.м. без учета стоимости 53 701 63 367
земельного участка, руб.
Рыночная стоимость здания литер" В" общей
площадью 5,8 кв.м. без учета стоимости земельного 36 758 43 374
участка, руб.
Рыночная стоимость здания гаража Литер" А,А1,а"
общей площадью 427,9 кв.м. без учета стоимости 2 701 975 3 188 331
земельного участка, руб.
Рыночная стоимость здания склада Литер" Б " общей
площадью 12,6 кв.м. без учета стоимости земельного 79 258 93 524
участка, руб.
Источник информации: расчеты Оценщика

7.1.3. Определение рыночной стоимости производственной базы, общей


площадью 1032,6 кв.м, в рамках сравнительного подхода
Производственная база (отс. СВС-ИНж.), находящиеся по адресу Краснодарский
край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Старокубанская, дом. №122 и входящия в

www.cgip.ru
119

состав Объект оценки, представляет собой производственное здание с


административно-офисной частью и земельный участок. Согласно данных Заказчика,
производственное здание состоит:
Табл. 7.42
Состав недвижимости, входящей в объект оценки
Общая площадь
№ Наименование показателя Местоположение объекта оценки
кв. м
Нежилые помещения 1-го этажа №№4-11 здания
литер Ж1, нежилые помещения антресоли №12- Краснодарский край, г. Краснодар,
1 14 здания литер Ж1, нежилые помещения Карасунский округ, ул. Старокубанская, 866,2
подвала №1-5 здания литер Ж2, общей площадью д. 122
866,2 кв.м
Краснодарский край, г. Краснодар,
Учебный корпус, назначение: нежилое, общей
2 Карасунский округ, ул. Старокубанская, 166,4
площадью 166,4 кв.м, этажность: 2
д. 122
Источник информации: данные, предоставлены Заказчиком

Таким образом, общая площадь производственного здания составляет 1032,6 кв.м.


Описание объектов-аналогов
В результате исследования рынка продаж подобных объектов недвижимости,
были получены данные о выставленных на продажу объектах на дату оценки. Описание
объектов-аналогов представлено в таблице ниже:
Табл. 7.43
Описание объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода
Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
Производственно- Производственно- Производственно- Производственно-
Тип объекта
складское складское складское складское
Краснодарский край,
Краснодарский край, ул. Тихорецкая,
г. Краснодар, Краснодар, р-н
Краснодар, Карасунский,
Местонахождение Карасунский округ, Карасунский,
Карасунский, п. Краснодар,
ул. Старокубанская, д. ул.Кубанская 18/3
Индустриальный Краснодарский край
122
Цена предложения,
Определяется 15 300 000 23 000 000 9 000 000
руб.
Площадь улучшений,
1 032,6 1 000 1 570 616
кв. м
В том числе:
Плошадь офисных
166,4 0 650 50
помещений, кв.м
Площадь
производственно-
866,2 1 000,0 920,0 566,0
скалдских помещений,
кв.м
Площадь
неотапливаемых 866,2 1 000 920 0
складов, кв.м
Площадь земельного
1 900,0 5 400 4 200 1 600
участка, кв. м
Земли населенных Земли населенных Земли населенных Земли
Категория земель
пунктов пунктов пунктов промыщленности
Разрешенное
Для эксплуатации
использование / Под производственные Под производственные Под производственные
зданий и сооружений
назначение цели цели цели
учебного комбината
земельного участка
Передаваемые
имущественные права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
на земельный участок
Передаваемые
имущественные права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
на улучшения
Условия продажи - Рыночные Рыночные Рыночные
Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
Дата предложения 02.06.2017
оценки оценки оценки
Физическое состояние
Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее)
здание
Наличие
специализированного Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует
оборудования
Наличие
грузоподъемных
Кран-балка Отсутствует Отсутствует Кран-балка 3,2 т.
механизмов и ж/д
ветки

www.cgip.ru
120

Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
Транспортная
Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая
доступность
Электричество, Электричество, Электричество, Электричество,
Наличие водопровод, водопровод, водопровод, водопровод,
коммуникаций канализация канализация канализация канализация
подведены подведены подведены подведены
https://www.avito.ru/kr
http://www.domofond.r http://www.domofond.r
asnodar/kommercheska
u/kommercheskayaned u/kommercheskayaned
Источник информации данные Заказчика ya_nedvizhimost/proizv
vizhimost-na-prodazhu- vizhimost-na-prodazhu-
odstvennoe_pomesche
krasnodar-157976473 krasnodar-185107880
nie_616_m_891710008
Источник информации: данные открытых источников

Рис. 7.2
Местоположение объекта оценки и объектов-аналогов на карте

Источник информации: https://maps.yandex.ru


Объекты на карте:
1 - Объект аналог №1; 2 - Объект аналог №2, 3 - Объект аналог №3, 4 – Объект оценки.

Расчѐт рыночной стоимости производственной базы приведен в таблице ниже.


Табл. 7.44
Расчет рыночной стоимости производственной базы в рамках сравнительного
подхода
Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
Цена продажи
(предложения), Определяется 15 300 000 23 000 000 9 000 000
руб. (с НДС)
Площадь улучшений,
1 032,6 1 000,0 1 570,0 616,0
кв. м
Передаваемые
имущественные права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
на улучшения
Корректировка на
- 0,00% 0,00% 0,00%
передаваемые права,

www.cgip.ru
121

Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
%
Скорректированная
15 300 000 23 000 000 9 000 000
стоимость, руб.
Передаваемые
имущественные права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
на участок
Корректировка на
передаваемые права, - 0,00% 0,00% 0,00%
%
Скорректированная
- 15 300 000 23 000 000 9 000 000
стоимость, руб.
за счет собственных за счет собственных за счет собственных за счет собственных
Способ платежа
средств средств средств средств
Корректировка на
условия - 0,00% 0,00% 0,00%
финансирования, %
Скорректированная
- 15 300 000 23 000 000 9 000 000
стоимость, руб.
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка на
- 0,00% 0,00% 0,00%
условия продажи, %
Скорректированная
- 15 300 000 23 000 000 9 000 000
стоимость, руб.
Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
Дата предложения 02.06.2017
оценки оценки оценки
Корректировка на
- 0,00% 0,00% 0,00%
дату предложения, %
Скорректированная
- 15 300 000 23 000 000 9 000 000
стоимость, руб.
Отличие цены
Торг Торг Торг
предложения от цены -
предусматривается предусматривается предусматривается
сделки
Корректировка на торг
покупателя-продавца, - -18,00% -18,00% -18,00%
%
Скорректированная
- 12 546 000 18 860 000 7 380 000
стоимость, руб.
Краснодарский край,
Краснодарский край, ул. Тихорецкая,
г. Краснодар, Краснодар, р-н
Краснодар, Карасунский,
Местонахождение Карасунский округ, Карасунский,
Карасунский, п. Краснодар,
ул. Старокубанская, д. ул.Кубанская 18/3
Индустриальный Краснодарский край
122
Корректировка на
0,00% 0,00% 0,00%
местоположение, %
Скорректированная
- 12 546 000 18 860 000 7 380 000
стоимость, руб.
Транспортная
Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая
доступность
Корректировка на
транспортную - 0,00% 0,00% 0,00%
доступность, %
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 12 546 000 18 860 000 7 380 000
м
Площадь улучшений,
1 032,6 1 000,0 1 570,0 616,0
кв. м
Стоимость улучшений,
- 12 546 12 013 11 981
руб./кв.м
Корректиоровка на
- -31,68% -8,00% -7,98%
плотность застройки
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 8 571 11 052 11 025
м
Площадь улучшений,
1 032,6 1 000,0 1 570,0 616,0
кв. м
Корректировка на
- -0,31% 4,10% -4,84%
площадь, %
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 8 544,43 11 505,13 10 491,39
м
Количество
производственно-
866,2 1 000,0 920,0 566,0
складских площадей,
кв.м.
Количество
административных 166,4 0,0 650,0 50,0
площадей, кв.м.
Количество складских
866,2 1 000,0 920,0 0,0
площадей

www.cgip.ru
122

Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
неотапливаемых, кв.м.
Доля
производственных 83,89% 100,00% 58,60% 91,88%
помещений
Доля
административных 16,11% 0,00% 41,40% 8,12%
площадей
Доля неотапливаемых
83,89% 100,00% 58,60% 0,00%
складов
Мультипликатор,
показывающий
превышение
удельной стоимости
(аренды) 1,24
административных
площадей над
производственно -
складскими
Мультипликатор,
показывающий
превышение
удельной стоимости
0,73
неотапливаемых
объектов к такой же
удельной цене
отапливаемых
Взвешенная по
структуре площадей
ставка аналога при 1,812 1,730 1,941 2,019
структуре площадей
аналога
Корректировка на
структуру площадей, 4,74% -6,65% -10,25%
[%]
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 8 949,44 10 740,04 9 416,02
м
Ограждающие
конструкции из Ограждающие Ограждающие Ограждающие
Конструкция стен
металлопрофиля конструкции из конструкции из конструкции из
зданий
866,2 кв.м и 166,4 металлопрофиля кирпича кирпича
кв.м из кирпича
Количество площадей
с конструктивной
системой стен из 166,4 0,0 1 570 616
кирпича и ж/б блоков,
кв.м
Количество площадей
с конструктивной
системой стен из 866,2 1 000 0 0
сенвич панелей и
профнастила, кв.м
Доля кирпичных/ж/б
16,11% 0,00% 100,00% 100,00%
конструкций стен
Доля конструкций из
сендвич-панелей и 83,89% 100,00% 0,00% 0,00%
профнастила
Отнашение
удельной цены
объекта из сендвич-
панелей,
0,81
профнастила к
удельной цене
такого же
карпичного объекта
Взвешенная по
структуре площадей
ставка аналога при 0,841 0,810 1,000 1,000
структуре площадей
аналога
Корректировка на
конструктивную 3,83% -15,90% -15,90%
систему
Скорректированная
стоимость, руб./кв. 9 292,20 9 032,37 7 918,87
м
Наличие
специализированного Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует
оборудования
Корректировка на - 0,00% 0,00% 0,00%

www.cgip.ru
123

Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
наличие
специализированного
оборудования, %
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 9 292,20 9 032,37 7 918,87
м
Наличе
грузоподъемных Кран-балка Отсутствует Отсутствует Кран-балка 3,2 т.
механизмов
Корректировка на
наличие
5,00% 5,00% 0,00%
специализированного
оборудования, %
9 756,81 9 483,99 7 918,87
Физическое состояние
Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее)
здания
Корректировка на
- 0,00% 0,00% 0,00%
физическое состояние
Скорректированная
стоимость, руб./кв. - 9 756,81 9 483,99 7 918,87
м
Величина валовой
- 45,56% 39,65% 38,97%
коррекции
Весовые
- 0,316 0,340 0,343
коэффициенты
Скорректированная
стоимость, 3 083 3 225 2 716
руб./кв.м
Величина
коэффициента - 11,0%
вариации
Рыночная стоимость
объекта оценки на
основе
сравнительного
9 024,00
подхода с учетом
стоимости
земельного участка,
руб./кв.м (с НДС)
Рыночная стоимость
объекта оценки на
основе
сравнительного
9 318 182
подхода с учетом
стоимости
земельного участка,
руб./кв.м (c НДС)
Рыночная стоимость
объекта оценки на
основе
сравнительного
6 968 414
подхода без учета
стоимости
земельного участка,
руб. (с НДС)
Рыночная стоимость
объекта оценки на
основе
сравнительного
5 905 436
подхода без учета
стоимости
земельного участка,
руб. (без НДС)
Рыночная стоимость
объекта оценки на
основе
сравнительного
8 255 204
подхода с учетом
стоимости
земельного участка,
руб. (без НДС)
Источник информации: расчеты оценщика

Для определения возможности использования в качестве оценки рыночной


стоимости объекта оценки взвешенного значения скорректированной стоимости
объектов-аналогов, Оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента
вариации. В рамках данного отчета коэффициент вариации характеризует
относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от

www.cgip.ru
124

среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем


относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных значений
стоимостей объектов-аналогов.
Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда
принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и
меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это
говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве
оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе использованного подхода
средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов-аналогов
(Источник информации: Соколов Г.А. Математическая статистика: учебник для вузов. –
М. Экзамен, 2007, 432 с.).
Учитывая, что значение коэффициента вариации находится в диапазоне от 10%
до 20% (незначительная изменчивость вариационного ряда), Оценщик счел возможным
использовать в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе
использованного подхода взвешенное значение скорректированной стоимости
объектов-аналогов.
Обоснование вносимых корректировок
Качество прав
Объектом оценки, как и объекты-аналоги №1-№3, также предполагают передачу
прав собственности, корректировка не требуется.
Условия финансирования
Условия финансирования при совершении сделки с объектами-аналогами и
оцениваемым участком одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0%, как в
процентном выражении, так и в абсолютном.
Условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов №1 - №3 и объекта оценки одинаковы
(публичная оферта), следовательно, величина поправки равна нулю.
Дата предложения (изменение цен во времени)
Дата проведения оценки – 2 июня 2017 г. Сведения обо всех объектах-аналогах
актуальны на дату оценки. Учитывая вышеизложенное, величина необходимой
корректировки принята равной нулю.
Корректировка на торг
Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены
сделки выполнена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены.
Поскольку выбранные для анализа сходные объекты представляют собой объекты,
предлагаемые на продажу, а в ставку предложений закладывается некоторое
завышение с расчетом на процедуру торга с клиентом, даже если указано «без торга.
В настоящем Отчете значение корректировки на уторгование, для объекта оценки,
Оценщик использовал данные, рассчитанные и опубликованные справочником
оценщика недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и
оценки. Том 1 часть 2 производственно-складская недвижимость и сходные типы
объектов. Нижний Новгород 2016 г.). Доверительный интервал скидки на торг
составляет 17-19%.
Табл. 7.45
Корректировка на торг неактивного рынка
Скидка на торг, % Среднее значение Доверительный интервал
Универсальные производственно-
18% 17% 19%
складские объекты
Источник: «Справочник оценщика недвижимости», 2016 г., том 1, часть 2, Лейфер Л.А.

Оценщик счел возможным применить среднюю корректировку представленного


диапазона уровня торга. Таким образом, корректировка на торг составит 18,0%.

www.cgip.ru
125

Корректировка на местоположение
Цена предложения недвижимости зависит от места расположения объекта оценки.
Это обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью
районов города, удобством положения для объектов недвижимости определенного
функционального назначения.
Объект оценки расположен в пределах города Краснодар как и объекты аналоги,
таким образом, введение корректировки не требуется.
Транспортная доступность
Цена предложения недвижимости зависит от места расположения объекта оценки.
Это обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью
районов города, удобством положения для объектов недвижимости определенного
функционального назначения.
Все объекты удобно расположены относительно транспортных магистралей и
имеют хорошую транспортную доступность, корректировка не вводится.
Корректировка на плотность застройки
Согласно СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка
городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*
(Таблица Г.1 — Показатели плотности застройки участков территориальных зон),
нормативный коэффициент плотности застройки (отношение площади всех этажей
зданий и сооружений к площади участка) для производственной недвижимости
составляет – 3. Для объекта оценки данных коэффициент составляет 0,544, а у
объектов-фналогов он имеет иное значение, таким образом, необходимо внести
корректировку.
Ввиду того, что основой для расчета является стоимость земельного
участка площадью 1900 кв. м, входящего в состав объекта оценки, то
величины корректировок рассчитываются в обратном отношении.
Расчет корректировки на плотность застройки для объектов-аналогов приведен в
таблице ниже:
Табл. 7.46
Расчет стоимости земельных участков для объектов-аналогов
Параметр Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Общая площадь
1 032,6 1 000,0 1 570,0 616,0
объекта, кв.м.
Скорректированная
цена на условия
12 546,0 12 013,0 11 981,0
сделки с НДС,
руб./кв.м
Площадь
земельного 1 900,0 5 400,0 4 200,0 1 600,0
участка, кв.м
Стоимость
земельного участка
1 236,72
объекта оценки,
руб./кв. м
Корректировка на
размер земельного - -9,73% -7,48% 1,70%
участка, %
Качество прав на Право Право Право Право
земельный участок собственности собственности собственности собственности
Корректировка на
передаваемые - 0,00% 0,00% 0,00%
права, %
Скорректированная
стоимость
земельного участка 1 116,39 1 144,21 1 257,74
объекта оценки,
руб./кв. м
Площадь
земельного 1,84 5,40 2,68 2,60
участка,

www.cgip.ru
126

Параметр Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3


приходящегося на
1 кв.м общей
площади
комплекса,
кв.м/кв.м
Отклонение в
обеспеченности
земельным
-3,56 -0,84 -0,76
участком между
объектом оценки и
объектом-аналогом
Скорректированная
стоимость
земельного участка - -3 974,35 -961 -955,88
объекта оценки,
руб./кв. м
Электричество, Электричество, Электричество, Электричество,
Наличие водопровод, водопровод, водопровод, водопровод,
коммуникаций канализация канализация канализация канализация
подведены подведены подведены подведены
Корректировка на
наличие 0,00% 0,00% 0,00%
коммуникаций, %
Скорректированная
стоимость
земельного участка -3 974,35 -961,00 -955,88
объекта оценки,
руб./кв. м
Корректировки
стоимости на
разницу в
- -31,68% -8,00% -7,98%
площади
земельного
участка, %
Источник информации: расчет Оценщика

Обоснование корректировок при расчете рыночной стоимости земельных


участков в составе объектов-аналогов
Площадь земельного участка
Расчет корректировки проводился по методике, представленной в рамках расчета
рыночной стоимости земельного участка (см. расчет корректировки на площадь в
разделе 7.1.1.).
Табл. 7.47
Расчет корректировки на площадь земельного участка
Объект-аналог № Объект-аналог
Параметр Объект оценки Объект-аналог № 1
2 №3
Площадь, кв. м 1 900,0 5 400,0 4 200,0 1 600,0
Коэффициент
0,477895676 0,43139625 0,442152946 0,486012227
зависимости
Корректировка -9,73% -7,48% 1,70%
Источник информации: расчеты Оценщика

Качество передаваемых прав на земельный участок


Объектом оценки является земельный участок, принадлежащий на праве
собственности, как и у объектов-аналогов. Корректировка не вводилась.
По всем остальным параметра объекты-аналоги сопоставимы.
Корректировка на площадь улучшения
Как правило, большие по площади объекты продаются дешевле при пересчете за
единицу площади (1 кв. м), чем объект меньшего размера, схожие по остальным
характеристикам. В данном случае за единицу сравнения принимается площадь
объекта оценки. Величина поправки определяется на основании Справочника
оценщика недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и

www.cgip.ru
127

оценки. Том 1 часть 2 производственно-складская недвижимость и сходные типы


объектов. Нижний Новгород 2016 г.).
Для расчета корректировки Оценщик счел возможным применить метод
корреляционно-регрессионного анализа.
Регрессионный анализ – статистический метод исследования зависимости между
зависимой переменной Y и одной или несколькими независимыми переменными
X1,X2,...,Xp.
Целью регрессионного анализа является определения наличия и характера
(математического уравнения, описывающего зависимость) связи между переменными.
На практике линия регрессии чаще всего ищется в виде линейной функции Y = b 0
+ b1X1 + b2X2 + ... + + bNXN (линейная регрессия), наилучшим образом приближающей
искомую кривую. Делается это с помощью метода наименьших квадратов, когда
минимизируется сумма квадратов отклонений реально наблюдаемых Y от их оценок:

M 
 (Y
k 1
k  Yk ) 2  min .,

Применительно к данной конкретной задаче Оценщик предполагает наличие


математической зависимости между стоимостью и площадью зданий. Поскольку
оцениваемые здания сопоставимы по всем основным ценообразующим параметрам
кроме площади, площадь зданий является единственной переменной в построении
зависимости.
Расчет корректировки представлен в разделе 7.1.2
Далее приведен расчет корректировок.
Табл. 7.48
Расчет корректировки на площадь улучшений
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
Параметр Объект оценки
№1 №2 №3
Площадь земельного
1 032,6 1 000,0 1 570,0 616,0
участка, кв. м
Расчетный коэффициент 0,816386332 0,818904408 0,784200007 0,857893664
Корректировка на
-0,31% 4,10% -4,84%
площадь
Источник информации: анализ, расчет Оценщика

Таким образом, корректировка на масштаб для объекта аналога № 1 составила


(-0,31%), для аналога № 2 – (4,1%), для аналога № 3 – (-4,84%).
Количество различных по назначению площадей в составе объекта
Объект оценки и аналоги имеют разную структуру площадей. В объекте оценки
производственных площади занимают – 83,89%, площади офисных площадей –
16,11%, неотапливаемы помещения составляют – 83,89% от общей площади. В
аналогах соотношение иное. Складские площади имеют более низкую стоимость по
сравнению с административными площадями, неотапливаемые помещения имеют более
низкую стоимость по сравнению с отапливаемыми помещениями.
Поправка вводилась исходя из данных о соотношения цен продаж за складские
площади к административным.
Данные о соотношениях цен продаж за административные (офисные) площади к
производственно-складским площадям использованы на основании справочника
оценщика недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и
оценки. Том 1 часть 2 производственно-складская недвижимость и сходные типы
объектов. Нижний Новгород 2016 г.) и приведены ниже.

www.cgip.ru
128

Табл. 7.49
Соотношения цен продаж за административные (офисные) площади к
производственно-складским
Соотношение цен и ставок объектов различного
Средняя Доверительный интервал
назначения
Отношение удельной цены административно-офисной
части производственно-складского комплекса к
1,24 1,22 1,27
удельной цене производственно-складской части
комплекса
Источник: «Справочник оценки недвижимости-2016», под редакцией Лейфера Л. А.

Табл. 7.50
Соотношения цен продаж за административные (офисные) площади к
производственно-складским
Соотношение цен и ставок объектов различного
Средняя Доверительный интервал
назначения
Отношение удельной цены неотапливаемого объекта к
0,73 0,72 10,75
удельной цене такого же отапливаемого объекта
Источник: «Справочник оценки недвижимости-2016», под редакцией Лейфера Л. А.

Расчет поправки на различия в структуре помещений приведен в таблице:


Табл. 7.51
Расчет корректировки на структуру площадей
Объект
Элементы сравнения Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
оценки
Количество
производственно- 866,2 1 000,0 920,0 566,0
складских площадей, кв.м.
Количество
административных 166,4 0,0 650,0 50,0
площадей, кв.м.
Количество складских
площадей 866,2 1 000,0 920,0 0,0
неотапливаемых, кв.м.
Доля складских помещений 83,89% 100,00% 58,60% 91,88%
Доля административных
16,11% 0,00% 41,40% 8,12%
площадей
Доля неотапливаемых
83,89% 100,00% 58,60% 0,00%
складов
Мультипликатор,
показывающий
превышение удельной
стоимости (аренды)
1,24
административных
площадей над
производственно -
складскими
Мультипликатор,
показывающий
превышение удельной
стоимости неотапливаемых 0,73
объектов к такой же
удельной цене
отапливаемых
Взвешенная по структуре
площадей ставка аналога
1,812 1,730 1,941 2,019
при структуре площадей
аналога
Корректировка на
4,74% -6,65% -10,25%
структуру площадей, (%)
Источник: Источник: анализ, расчет Оценщика

Конструктивная система зданий


Материал стен объекта оценки кирпич, общей площадью 166,4 кв.м и
металлопрофиль – 866,2 кв.м, материал стен объектов-аналогов №2-3 - кирпич, №1 –
металлопрофиль, необходимо внести корректировку. Корректировка вносится на
основании данных справочника оценщика недвижимости - 2016 (Приволжский центр

www.cgip.ru
129

финансового консалтинга и оценки. Том 1 часть 2 производственно-складская


недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород 2016 г.).
Табл. 7.52
Коэффициент учета конструктивной системы
Цена
Наименование коэффициента
Среднее Расширенный интервал
Отношение удельной цены объекта из сендвич-панелей,
0,81 0,80 0,82
профлиста к удельной цене такого же кирпичного объекта
Источник: Источник: «Справочник оценки недвижимости» (Нижний Новгород, 2016 г.) под редакцией
Лейфера Л. А

Таким образом, корректировка на конструктивную систему составляет 0,81.


Данная корректировка применяется к доли площадей недвижимости со стенами из
металлоконструкций.
Расчет поправки на различия в структуре помещений приведен в таблице:
Табл. 7.53
Расчет корректировки на структуру площадей
Объект-аналог Объект-аналог
Элементы сравнения Объект оценки Объект-аналог 1
2 3
Ограждающие
конструкции из
Ограждающие Ограждающие Ограждающие
металлопрофиля
Конструкция стен зданий конструкции из конструкции из конструкции из
866,2 кв.м и
металлопрофиля кирпича кирпича
166,4 кв.м из
кирпича
Количество площадей с
конструктивной системой
166,4 0,0 1 570 616
стен из кирпича и ж/б
блоков, кв.м
Количество площадей с
конструктивной системой
866,2 1 000 0 0
стен из сенвич панелей и
профнастила, кв.м
Доля кирпичных/ж/б
16,11% 0,00% 100,00% 100,00%
конструкций стен
Доля конструкций из
сендвич-панелей и 83,89% 100,00% 0,00% 0,00%
профнастила
Отнашение удельной
цены объекта из
сендвич-панелей,
0,81
профнастила к
удельной цене такого
же карпичного объекта
Взвешенная по структуре
площадей ставка аналога
0,841 0,810 1,000 1,000
при структуре площадей
аналога
Корректировка на
3,83% -15,90% -15,90%
конструктивную систему
Источник: Источник: анализ, расчет Оценщика

Наличие специализированного оборудования


Объект оценки не имеет специализированного оборудования, как и объекты-
аналоги, таким образом, не требуется вносить корректировку.

www.cgip.ru
130

Наличие грузоподъемных механизмов


Объект оценки имеет кран-балку, как и объект аналог №3, а объекты-аналоги
№1-2 не имеют грузоподъемные механизмы, необходимо внести корректировку.
Корректировка вносится на основании данных сайта СтатРиэлт5, на основании
этих данных, корректировка на наличие грузоподъемного оборудования составляет
1,05 или 5%.
По всем остальным параметрам объект оценки идентичен с объектами аналогами.
Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик
пользовался следующей формулой, устанавливающей обратную зависимость размера
весового коэффициента от количества введенных поправок по рассматриваемому
объекту-аналогу:
K= (S-M) / ((N-1)*S),
где
К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога;
S – сумма количества поправок по всем использованным объектам-аналогам;
M – количество поправок введенных по рассматриваемому объекту-аналогу;
N – количество объектов-аналогов, участвующих в расчетах.
Таким образом, рыночная стоимость недвижимого имущества входящего в объект
оценки составляет:
Табл. 7.54
Заключение о рыночной стоимости на основе сравнительного подхода
Наименование Значение
Рыночная стоимость производственной базы, общей площадью 1032,6
кв.м на основе сравнительного подхода с учетом стоимости земельного 9 318 182
участка, руб./кв.м (c НДС)
Рыночная стоимость производственной базы, общей площадью 1032,6
кв.м на основе сравнительного подхода с учетом стоимости земельного 8 255 204
участка, руб./кв.м (без НДС)
Источник информации: расчеты Оценщика

7.1.4. Определение рыночной стоимости здания гостиничного комплекса,


общей площадью 3097 кв.м, в рамках сравнительного подхода
Выбор объектов-аналогов
При проведении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-
аналога в качестве единицы сравнения Оценщик выбрал цену за 1 кв. м.
В результате исследования рынка и сбора информации о сделках или
предложениях по покупке или продаже объектов, сопоставимых объекту оценки были
получены данные о выставленных на продажу объектах, описание которых
представлено в таблице ниже.

5
Источник информации: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2017/korrektirovki-
kommercheskoj-nedvizhimosti/986-na-oborudovanie-mebel-i-tekhniku-nalichie-otsutstvie-korrektirovki-popravki-
na-01-04-2017-goda

www.cgip.ru
131

Табл. 7.55
Описание объектов-аналогов
Наименование
характеристики / Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5
корректировки
Тип объекта
предлагаемый к ОСЗ ОСЗ ОСЗ ОСЗ ОСЗ ОСЗ
продаже
Назначение Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница
Гостинично-
Ресторанно-гостиничный Ресторанно-гостиничный Ресторанно-гостиничный Оздоровительного Оздоровительного
Наименование развлекательного
комплекс Villa Stefanа комплекс Villa Stefanа комплекс комплекса «КОРАЛЛ» комплекса «Центральная"
комплекса «Олимп»
Уровень\ Звездность ** ** *** * ** **
Класс Economy Economy Economy Economy Economy Economy
Количество
20 18 н/д 14 11 10
номеров, шт.
Краснодарский край, ул Восточный Обход 12
Тувинская 13, Станица Троицкая ул. ул Красная, 78,
Адрес Курганинский район, км 2, Карасунский, ул Красная, 3, Лабинск,
Прикубанский, Краснодар, Ленина 2А Мостовской,
(месторасположение) г.Курганинск, Ул Краснодар, Краснодарский край
Краснодарский край Краснодарский край Краснодарский край
Набережная, дом. №216 Краснодарский край
Общая площадь, кв.
3097 1200 964 750 721 1333
м.
Год постройки, кв.м 2011-2012 2012 2012 н/д 2011 2013
Площадь земельного
2 915,00 1 000,00 2 500,00 2 350,00 1 200,00 1 056,00
участка, кв. м.
Вид передаваемых
прав на Собственность\собственн Собственность\собственно Собственность\собственно Собственность\собственн Собственность\собственн Собственность\собственн
здание\земельный ость сть сть ость ость ость
участок
Назначение объекта
предлагаемого к Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница Гостиница
продаже
Средняя стоимость,
1450-2250 1490-5000 1500-3500 н/д 3500-8000 н/д
ночь, руб/сутки.
Завтрак включен в Постоянные клиенты, Мы предлагаем уютные
стоимость номера. командировочные, гостиничные номера
Полупансион/пансион по транзитники, класса "ЛЮКС",
Наличие бассейна
запросу. Питание на отдыхающие. Заведения: охраняемую территорию,
Наличие бассейна открытого и закрытого
любой вкус в ресторане. бары 2 паркинг, турецкую и Ресторан.
открытого. с термальной водой,
Детский бассейн, рестораны 2. бассейн русскую баню, Wi-Fi, оплата картой,
Wi-Fi, оплата картой, кафе на территории.
Тренажерный зал, открытый с джакузи (h банкетный зал, детская детская площадка,
Описание детская площадка, Wi-Fi, оплата картой,
Ночной клуб, Русская – 1,50 м). площадка, летняя бесплатная парковка,
бесплатная парковка, детская площадка,
баня, Сауна, Фитнес- Красота и здоровье: веранда с мангалом. прачечная, кондиционеры
прачечная, кондиционеры бесплатная парковка,
центр, Бассейн баня на дровах, сауна, Организация охоты, в номерах.
в номерах. прачечная, кондиционеры
закрытый. массаж. рыбалки, пейнтбола,
в номерах.
К размещению Wi-Fi, оплата картой, катание на квадроциклах,
предлагаются номера детская площадка, банкеты, корпоративы,
категории стандарт, бесплатная парковка, свадьбы, семинары.

www.cgip.ru
132

Наименование
характеристики / Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5
корректировки
студия и люкс, прачечная, кондиционеры Wi-Fi, оплата картой,
оборудованные всем в номерах. детская площадка,
необходимым для бесплатная парковка,
комфортного отдыха: прачечная, кондиционеры
сплит-системой, ЖК- в номерах.
телевизорами, удобными
спальными местами,
санузлом с ванной.
Средняя стоимость, ночь: Средняя стоимость, ночь: Средняя стоимость, ночь: Средняя стоимость, ночь:
н/д н/д
1450-2250 руб/сутки. 1490-5000 руб/сутки. 1500-3500 руб/сутки. 35000-8000 руб/сутки.
Дата постройки: 2012 год Дата постройки: 2013 год Дата постройки: 2012 год н/д Дата постройки: 2011 год Дата постройки: 2013 год
http://otdih.nakubani.ru/o
Сайт гостиницы н/д http://villa-stefano.ru http://st-dvorik.ru/ - н/д
k-korall/
Этажность 3 3 2 2 3 2
Состояние
Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее
помещений

Фотографии

http://www.domofond.ru/k
http://www.domofond.ru/k http://www.domofond.ru/k http://www.domofond.ru/k
https://rosrealt.ru/krasnod ommercheskayanedvizhim
Ссылка на источник ommercheskayanedvizhim ommercheskayanedvizhim ommercheskayanedvizhim
ar/kommercheskaja/32695 ost-na-prodazhu-
информации ost-na-prodazhu- ost-na-prodazhu- ost-na-prodazhu-labinsk-
0 slavyansk_na_kubani-
krasnodar-179037110 mostovskoy-175617729 183795870
183954460
Цена
предложения, руб. 23 000 000 20 000 000 21 500 000 40 000 000 32 000 000
(с учетом НДС)
Цена
предложения,
19 167 20 747 28 667 55 479 24 006
руб./кв. м. (с
учетом НДС)
Цена предложения,
руб./номер (с учетом 1 277 778 н/д 1 535 714 3 636 364 3 200 000
НДС)
Коэффициент вариации выборки 50,35%
Цена предложения, руб./кв. м. (с учетом НДС) -
19 167
МИНИМУМ
Цена предложения, руб./кв. м. (с учетом НДС) -
55 479
МАКСИМУМ

www.cgip.ru
133

Наименование
характеристики / Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5
корректировки
Цена предложения, руб./кв. м. (с учетом НДС) -
29 613
СРЕДНЕЕ
Источник информации: расчеты Оценщика

Далее Оценщиком были проанализированы все вышеперечисленные объекты-аналоги с целью выявления наиболее сопоставимых
по своим качественным и количественным характеристикам с объектом оценки.
На основании анализа принято решение о невозможности использования их далее в качестве Объектов-аналогов для определения
рыночной стоимости объекта оценки.
Табл. 7.56
Описание объектов-аналогов
Наименование
Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5
характеристики
Объект гостиничной
Тип объекта «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим
недвижимости
Загородный мини-отель с Загородный мини-отель с Загородный мини-отель с
Загородный курортный
Загородный мини-отель с развлекательным развлекательным Загородный мини-отель развлекательным
мини СПА-отель
Сегмент рынка развлекательно- комплексом комплексом комплексом
\Специализация оздоровительным «-» Существенно «-» Существенно «-» Существенно
«+-» Объект частично «+-» Объект частично
комплексом отличается от Объекта отличается от Объекта отличается от Объекта
сопостовимы сопостовимы
оценки оценки оценки
Краснодарский край,
«-» Существенно «-» Существенно
Курганинский район, «-» Отличается от «-» Отличается от
Местоположение отличается от Объекта отличается от Объекта «+» Объект сопоставим
г.Курганинск, Ул Объекта оценки Объекта оценки
оценки оценки
Набережная, дом. №216
Техническое
Хорошее «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим
состояние здания
Наличие
Имеются «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим «+» Объект сопоставим
коммуникаций
«-» Существенно «-» Существенно «-» Существенно «-» Существенно «-» Существенно
Общая площадь,
3097 отличается от Объекта отличается от Объекта отличается от Объекта отличается от Объекта отличается от Объекта
кв. м
оценки оценки оценки оценки оценки
«-» Существенно «-» Существенно «-» Существенно «-» Существенно
Количество
20 «+» Объект сопоставим отличается от Объекта отличается от Объекта отличается от Объекта отличается от Объекта
номеров, шт.
оценки оценки оценки оценки
«-» Существенно «-» Существенно «-» Существенно
Наличие доп. Ресторан, фитнес-спа «+-» Объект частично «+-» Объект частично
отличается от Объекта отличается от Объекта отличается от Объекта
улучшений центр сопостовимы сопостовимы
оценки оценки оценки
Источник информации: расчеты Оценщика

www.cgip.ru
134

Вывод, о результате проведенного анализа характеристик


представленных объектов и невозможности применения методов
сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта
оценки.
Все выявленные на открытом рынке объекты существенно отличаются от объекта
оценки по классу качества и сегменту рынка, объему номерного фонда и перечню
дополнительных услуг.
Все выявленные на открытом рынке объекты существенно отличаются от объекта
оценки по функциональному назначению (специализированности). Представленные
объекты существенно отличаются от объекта оценки по общей площади, количеству
номеров, классу качества, перечню инфраструктуры для предоставления
дополнительных услуг.
Проведенный анализ показывает, что ни один из представленных объектов не
может быть использован в качестве объекта-аналога при расчете стоимости объекта
оценки.
Таким образом, учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 24
Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом
Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г., № 297, а также ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной
деятельности в РФ», Оценщик счел возможным отказаться от применения
сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

www.cgip.ru
135

7.2. Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода


Методология доходного подхода
Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
основана на предположении, что стоимость недвижимости непосредственно связана с
текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект.
Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой
капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.
Метод (капитализации доходов) прямой капитализации - метод оценки
справедливой стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании
наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на
коэффициент капитализации.
Метод прямой капитализации доходов используется, если прогнозируются
постоянные или плавно изменяющиеся доходы. Если в перспективе ожидается
неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно
использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и
текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-
налогам.
Метод прямой капитализации используется если:
 потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой
значительную положительную величину;
 потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Метод дисконтированных денежных потоков - метод оценки справедливой
стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков,
которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем
дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал,
извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций. Метод
дисконтированных денежных потоков применим, когда динамика изменения дохода
значительна, или если их изменения имеют нерегулярный характер.
Метод анализа дисконтированных денежных потоков применяется при
следующих условиях:
 предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от
текущих;
 имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих денежных потоков
от оцениваемого объекта недвижимости;
 потоки доходов и расходов носят сезонный характер.
В соответствии с специфичностью рассчитываемого актива, в рамках настоящего
Отчета применялся:
- метод дисконтированных денежных потоков, для гостиничного комплекса;
- метод прямой капитализации, для производственной недвижимости.
7.2.1. Определение рыночной стоимости производственной базы и зданий
гаража
В рамках метода прямой капитализации стоимость недвижимости (V)
рассчитывается по формуле:
NOI
V ,

где:
NOI – чистый операционный доход;
Rо – общий коэффициент капитализации.

Последовательность определения стоимости недвижимости на основе данного


метода имеет следующий вид:
www.cgip.ru
136

 определение величины чистого операционного дохода от объектов


оценки;
 расчет общего коэффициента капитализации;
 капитализация будущих денежных потоков в текущую стоимость и
определение рыночной стоимости оцениваемого имущества.
Определение чистого операционного дохода для объекта оценки
Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года
эксплуатации недвижимости сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.
Последовательность расчета чистого операционного дохода следующая:
1. Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в
первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
2. Определяется действительный валовой доход посредством вычитания из
потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за не
загруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной
платы.
3. Из прогнозируемого действительного валового дохода вычитаются все годовые
прогнозируемые расходы, а также резервы, под которыми понимается ежегодное
откладывание денег под долгосрочные расходы.
Потенциальный валовой доход – это доход, который можно получить от
недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.
Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника
дохода:
 арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду:
 часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой
для определения доходности недвижимости. Поэтому в данном отчете в качестве базы
для определения доходности недвижимости выбрана арендная плата.
Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и
установленной рыночной ставки арендной платы и рассчитывается по формуле:
ПВД = А×S,

где:
A – рыночная ставка арендной платы без учета НДС (годовая);

S – площадь, сдаваемая в аренду.

Выбор объектов-аналогов
Для расчета текущей рыночной стоимости права аренды 1 кв. м площадей
сопоставимых функциональным назначением, оценщиками были проанализирован
рынок аренды в районе приближенными к объекту оценки.
Данные по предложениям аренды коммерческих площадей были взяты из баз
данных агентств недвижимости. Объекты сравнения отбирались на основании
критериев, аналогично, как и при сравнительном подходе.
Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода производится по общей
площади объекта оценки. Далее производится расчет стоимости арендной ставки
зданий гаража и производственной базы.
Подробная характеристика аналогов приведена ниже:

www.cgip.ru
137

Табл. 7.57
Описание объектов-аналогов для здания гаража
Параметр аналога Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3
Функциональное
Гараж, СТО Автосервис Автосервис Автосервис
назначение
Тип объекта Здание Помещение Помещение Помещение
Краснодарский
край, Славянский Краснодар, р-н ул. Ставропольская
Краснодарский
район, г. Славянск- Карасунский, 1-й 31, Новокубанск,
Местоположение край, Армавир,
на-Кубани, ул. Тихорецкий проезд, Краснодарский
Новокубанск
Маевское шоссе, 7 край
дом №1/3
Площадь, кв.м 454,80 150 100 198
Неотапливаемые
26,90 0 0 0
площадь, кв.м
Отапливаемая
454,80 150 100 198
площадь, кв.м
Вид права на
Аренда Аренда Аренда Аренда
объект оценки
Асфальтированная Асфальтированная Асфальтированная Асфальтированная
дорога, возможен дорога, возможен дорога, возможен дорога, возможен
Подъездные пути
круглогодичный круглогодичный круглогодичный круглогодичный
подъезд подъезд подъезд подъезд
Наличие
Имеется Имеется Имеется Имеется
парковки
Техническое Требует
состояние проведение Хорошее состояние Хорошее состояние Хорошее состояние
помещений ремонтных работ
Наличие
коммуникаций
(отопление, Газ, вода, Вода, отопление, Вода, отопление, Вода, отопление,
электроснабжени отопление, электричество, электричество, электричество,
е, электричество канализация канализация канализация
водоснабжение,
канализация)
Наличие
специализирован
Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует
ного
оборудования
Эксплуатационные Эксплуатационные Эксплуатационные
Эксплуатационны
- расходы включены расходы включены расходы включены
е расходы
в стоимость в стоимость в стоимость
https://www.avito.r https://www.avito.r
http://www.domofo
u/krasnodar/komme u/armavir/kommerc
Источник nd.ru/kommerchesk
rcheskaya_nedvizhi heskaya_nedvizhimo
информации ayanedvizhimost-v-
данные Заказчика most/sdam_v_arend st/pomeschenie_svo
(Агентство, сайт, arendu-
u_pomeschenie_pod bodnogo_naznacheni
агент, телефон) novokubansk-
_sto_ili_proizvodstv ya_100_m_1139027
182741438
o_850034865 207
Дата Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
02.06.2017
предложения оценки оценки оценки
Ставка арендной
платы с НДС, без
учета
4 000 3 000 3 636
эксплуатационны
х расходов,
руб./кв.м в год
Коммунальные Коммунальные Коммунальные
Коммунальные
расходы расходы расходы
расходы, Определяется
оплачиваются оплачиваются оплачиваются
руб/кв.м/год
отдельно отдельно отдельно
Ставка арендной
платы без учета
НДС, без учета
3 390 2 542 3 081
коммунальных
расходов,
руб./кв.м в год
Источник информации: анализ рынка, проведенный Оценщиком

www.cgip.ru
138

Рис. 7.3
Местоположение объектов аналогов на карте Краснодарского края

Источник информации: https://maps.yandex.ru/


Объекты на карте:
1 - Объект аналог №1; 2 - Объект аналог №2, 3 - Объект аналог №3, 4 – Объект оценки

Табл. 7.58
Описание объектов-аналогов для здания производственной базы
Параметр аналога Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3
Функциональное Производственно- Производственно- Производственно- Производственно-
назначение складское складское складское складское
Тип объекта Здание Помещение Помещение Помещение
Краснодарский
край, г. Краснодар, Краснодар, р-н Краснодар, р-н
Краснодар, р-н
Карасунский округ, Прикубанский, Прикубанский,
Местоположение Карасунский,
ул. Ростовское шоссе ул.Ростовское
Тихорецкая
Старокубанская, д. 14/2 шоссе, 14/2
122
Площадь, кв.м 1 032,60 1430 1100 700
Неотапливаемые
866,20 1 368 1100 700
площадь, кв.м
Отапливаемая
166,4 62 0 0
площадь, кв.м
Плошадь
офисных 166,40 62 0 0
помещений, кв.м
Вид права на
Аренда Аренда Аренда Аренда
объект оценки
Асфальтированная Асфальтированная Асфальтированная Асфальтированная
дорога, возможен дорога, возможен дорога, возможен дорога, возможен
Подъездные пути
круглогодичный круглогодичный круглогодичный круглогодичный
подъезд подъезд подъезд подъезд
Техническое
состояние Рабочее состояние Рабочее состояние Рабочее состояние Рабочее состояние
помещений
Наличие
коммуникаций
Газ, вода, Вода, отопление, Вода, отопление, Вода, отопление,
(отопление,
отопление, электричество, электричество, электричество,
электроснабжени
электричество канализация канализация канализация
е,
водоснабжение,

www.cgip.ru
139

Параметр аналога Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3


канализация)
Наличие
специализирован
Кран-балка Отсутствует Мостовой кран Кран-балка
ного
оборудования
Эксплуатационные Эксплуатационные Эксплуатационные
Эксплуатационны
- расходы включены расходы включены расходы включены
е расходы
в стоимость в стоимость в стоимость
https://www.avito.r https://www.avito.r https://www.avito.r
Источник u/krasnodar/komme u/krasnodar/komme u/krasnodar/komme
информации rcheskaya_nedvizhi rcheskaya_nedvizhi rcheskaya_nedvizhi
данные Заказчика
(Агентство, сайт, most/proizvodstvenn most/proizvodstvenn most/proizvodstvenn
агент, телефон) oe_pomeschenie_14 oe_pomeschenie_11 oe_pomeschenie_50
30_m_1116420492 00_m_630650820 0_m_1000988613
Дата Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
02.06.2017
предложения оценки оценки оценки
Ставка арендной
платы с НДС, без
учета
2014 2400 2400
эксплуатационны
х расходов,
руб./кв.м в год
Коммунальные Коммунальные Коммунальные
Коммунальные
расходы расходы расходы
расходы, Определяется
оплачиваются оплачиваются оплачиваются
руб/кв.м/год
отдельно отдельно отдельно
Ставка арендной
платы без учета
НДС, без учета
1 707 2 034 2 034
коммунальных
расходов,
руб./кв.м в год
Источник информации: анализ рынка, проведенный Оценщиком

www.cgip.ru
140

Рис. 7.4
Местоположение объектов аналогов на карте г. Краснодар

Источник информации: https://maps.yandex.ru/


Объекты на карте:
1 - Объект аналог №1; 2 - Объект аналог №2, 3 - Объект аналог №3, 4 – Объект оценки

Табл. 7.59
Расчет ставки аренды автосервисных помещений
Наименование
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
показателя / Объект оценки
№1 №2 №3
Элемента сравнения
Ставка арендной
платы без учета НДС,
без учета
- 3 390 2 542 3 081
коммунальных
расходов, руб./кв.м в
год
Передаваемы права
Аренда Аренда Аренда Аренда
на объект
Корректировка на
- 0,00% 0,00% 0,00%
передаваемые права, %
Скорректированная
3 390 2 542 3 081
стоимость, руб./кв.м.
Финансовые условия Типичные Типичные Типичные Типичные
Корректировка на
условия - 0,00% 0,00% 0,00%
финансирования, %
Скорректированная
3 390 2 542 3 081
стоимость, руб./кв.м.
Условия аренды Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка на
0,00% 0,00% 0,00%
условия продажи, %
Скорректированная
3 390 2 542 3 081
стоимость, руб./кв.м.
Рыночные условия Актуально на дату Актуально на дату Актуально на дату
Дата оценки
(время аренды) оценки оценки оценки

www.cgip.ru
141

Наименование
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
показателя / Объект оценки
№1 №2 №3
Элемента сравнения
Корректировка на дату
0,00% 0,00% 0,00%
аренды, %
Скорректированная
3 390 2 542 3 081
стоимость, руб./кв.м.
Корректировка на торг
-16,00% -16,00% -16,00%
покупателя-продавца, %
Скорректированная
2 848 2 135 2 588
стоимость, руб./кв.м.
Краснодарский
край, Славянский ул.
Краснодар, р-н
район, г. Краснодарский Ставропольская
Карасунский, 1-й
Местоположение Славянск-на- край, Армавир, 31, Новокубанск,
Тихорецкий
Кубани, ул. Новокубанск Краснодарский
проезд, 7
Маевское шоссе, край
дом №1/3
Корректировка на
-27,00% 0,00% 0,00%
местоположение, %
Скорректированная
2 079 2 135 2 588
стоимость, руб./кв.м.
Функциональное Производственно-
Автосервис Автосервис Автосервис
назначение складское
Корректировка на
функциональное 0,00% 0,00% 0,00%
назначение, %
Скорректированная
2 079 2 135 2 588
стоимость, руб./кв.м.
Тип объекта Здание Помещение Помещение Помещение
Корректировка на тип
11,11% 11,11% 11,11%
объекта, %
Скорректированная
2 310 2 372 2 876
стоимость, руб./кв.м.
Площадь, кв.м 454,80 150,00 100,00 198,00
Корректировка на
-10,10% -13,53% -7,67%
площадь, %
Скорректированная
2 077 2 051 2 655
стоимость, руб./кв.м.
Наличие
коммуникаций
Газ, вода, Вода, отопление, Вода, отопление, Вода, отопление,
(отопление,
отопление, электричество, электричество, электричество,
электроснабжение,
электричество канализация канализация канализация
водоснабжение,
канализация)
Корректировка на
наличие коммуникаций, 0,00% 0,00% 0,00%
%
Скорректированная
2 077 2 051 2 655
стоимость, руб./кв.м.
Количество складских
площадей 26,90 0,00 0,00 0,00
неотапливаемых, кв.м.
Доля неотапливаемых
5,91% 0,00% 0,00% 0,00%
складов
Мультипликатор,
показывающий
превышение удельной
арендной ставки
0,72
неотапливаемых
объектов к такой же
удельной арендной
ставки отапливаемых
Взвешенная по структуре
площадей ставка
0,983 1,000 1,000 1,000
аналога при структуре
площадей аналога
Корректировка на
-1,70% -1,70% -1,70%
структуру площадей, [%]
Скорректированная
2 042 2 016 2 610
стоимость, руб./кв.м.
Наличие Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют

www.cgip.ru
142

Наименование
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
показателя / Объект оценки
№1 №2 №3
Элемента сравнения
грузоподъемных
механизмов
Корректировка на
грузоподъемные 0,00% 0,00% 0,00%
механизмы, %
Скорректированная
2 042 2 016 2 610
стоимость, руб./кв.м.
Требует
Хорошее Хорошее Хорошее
Физическое состояние проведение
состояние состояние состояние
ремонтных работ
Корректировка на
физическое состояние, -18,00% -18,00% -18,00%
%
Ставка арендной
платы без НДС, без
учета
1 674 1 653 2 140
эксплуатационных
расходов, руб./кв.м в
год
Величина валовой
67,91% 44,34% 38,48%
коррекции
Весовые
27,5% 35,3% 37,2%
коэффициенты
Средневесовая
460 584 796
стоимость, руб./кв.м
Величина
Величина коэффициента вариации удовлетворяет
коэффициента 15,11%
требуемому значению < 30%
вариации
Средняя взвешенная величина ставки
арендной платы без НДС, без учета
1 840
эксплуатационных расходов, руб./кв.м в
год
Источник информации: расчеты Оценщика

Для определения возможности использования в качестве оценки рыночной


стоимости объекта оценки взвешенного значения скорректированной стоимости
объектов-аналогов, Оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента
вариации. Учитывая, что значение коэффициента вариации находится в диапазоне от
10% до 20% (средняя изменчивость вариационного ряда), Оценщик счел возможным
использовать в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе
использованного подхода взвешенное значение скорректированной стоимости
объектов-аналогов.
Табл. 7.60
Расчет ставки аренды помещений производственной базы
Наименование
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
показателя / Объект оценки
№1 №2 №3
Элемента сравнения
Ставка арендной
платы без учета НДС,
без учета
- 1 707 2 034 1 627
коммунальных
расходов, руб./кв.м в
год
Передаваемы права
Аренда Аренда Аренда Аренда
на объект
Корректировка на
- 0,00% 0,00% 0,00%
передаваемые права, %
Скорректированная
1 707 2 034 1 627
стоимость, руб./кв.м.
Финансовые условия Типичные Типичные Типичные Типичные
Корректировка на
условия - 0,00% 0,00% 0,00%
финансирования, %
Скорректированная
1 707 2 034 1 627
стоимость, руб./кв.м.
Условия аренды Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные

www.cgip.ru
143

Наименование
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
показателя / Объект оценки
№1 №2 №3
Элемента сравнения
Корректировка на
0,00% 0,00% 0,00%
условия продажи, %
Скорректированная
1 707 2 034 1 627
стоимость, руб./кв.м.
Рыночные условия Актуально на дату Актуально на Актуально на дату
Дата оценки
(время аренды) оценки дату оценки оценки
Корректировка на дату
0,00% 0,00% 0,00%
аренды, %
Скорректированная
1 707 2 034 1 627
стоимость, руб./кв.м.
Корректировка на торг
-15,00% -15,00% -15,00%
покупателя-продавца, %
Скорректированная
1 451 1 729 1 383
стоимость, руб./кв.м.
Краснодарский
край, г.
Краснодар, р-н Краснодар, р-н
Краснодар, Краснодар, р-н
Прикубанский, Карасунский,
Местоположение Карасунский Карасунский,
Ростовское шоссе Краснодар
округ, ул. Тихорецкая
14/2 Уральская 97
Старокубанская,
д. 122
Корректировка на
0,00% 0,00% 0,00%
местоположение, %
Скорректированная
1 451 1 729 1 383
стоимость, руб./кв.м.
Функциональное Производственно- Производственно- Производственно- Производственно-
назначение складское складское складское складское
Корректировка на
функциональное 0,00% 0,00% 0,00%
назначение, %
Скорректированная
1 451 1 729 1 383
стоимость, руб./кв.м.
Тип объекта Здание Помещение Помещение Помещение
Корректировка на тип
11,11% 11,11% 11,11%
объекта, %
Скорректированная
1 612 1 921 1 537
стоимость, руб./кв.м.
Площадь, кв.м 1 032,60 1 430,00 1 100,00 2 400,00
Корректировка на
3,18% 0,61% 8,43%
площадь, %
Скорректированная
1 663 1 933 1 667
стоимость, руб./кв.м.
Наличие
коммуникаций
Газ, вода, Вода, Вода,
(отопление, Вода,электричество,
отопление, электричество, электричество,
электроснабжение, канализация
электричество канализация канализация
водоснабжение,
канализация)
Корректировка на
наличие коммуникаций, 0,00% 0,00% 0,00%
%
Скорректированная
1 663 1 933 1 667
стоимость, руб./кв.м.
Количество складских
площадей 866,20 1 368,00 1 100,00 2 200,00
неотапливаемых, кв.м.
Доля производственно-
83,89% 95,66% 100,00% 91,67%
складских помещений
Доля административных
16,11% 4,34% 0,00% 8,33%
площадей
Доля неотапливаемых
83,89% 95,66% 100,00% 91,67%
складов
Мультипликатор,
показывающий
превышение
удельной стоимости 1,25
(аренды)
административных
площадей над

www.cgip.ru
144

Наименование
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
показателя / Объект оценки
№1 №2 №3
Элемента сравнения
производственно -
складскими
Мультипликатор,
показывающий
превышение
удельной арендной
ставки 0,72
неотапливаемых
объектов к такой же
удельной арендной
ставки отапливаемых
Взвешенная по
структуре площадей
ставка аналога при 1,805 1,743 1,720 1,764
структуре площадей
аналога
Корректировка на
структуру площадей, 3,56% 4,94% 2,32%
[%]
Скорректированная
1 722 2 028 1 706
стоимость, руб./кв.м.
Наличие
грузоподъемных Кран-балка Отсутствует Мостовой кран Кран-балка
механизмов
Корректировка на
грузоподъемные 5,00% 0,00% 0,00%
механизмы, %
Скорректированная
1 808 2 028 1 706
стоимость, руб./кв.м.
Рабочее Рабочее Рабочее
Физическое состояние Рабочее состояние
состояние состояние состояние
Корректировка на
физическое состояние, 0,00% 0,00% 0,00%
%
Ставка арендной
платы без НДС, без
учета
1 808 2 028 1 706
эксплуатационных
расходов, руб./кв.м в
год
Величина валовой
14,29% 11,72% 19,54%
коррекции
Весовые
34,3% 37,1% 28,6%
коэффициенты
Средневесовая
620 752 488
стоимость, руб./кв.м
Величина
Величина коэффициента вариации удовлетворяет требуемому
коэффициента 8,91%
значению < 30%
вариации
Средняя взвешенная величина ставки
арендной платы без НДС, без учета
1 860
эксплуатационных расходов, руб./кв.м в
год
Источник информации: расчеты Оценщика

Для определения возможности использования в качестве оценки рыночной


стоимости объекта оценки взвешенного значения скорректированной стоимости
объектов-аналогов, Оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента
вариации. Учитывая, что значение коэффициента вариации находится в диапазоне
менее 10% (средняя изменчивость вариационного ряда), Оценщик счел возможным
использовать в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе
использованного подхода взвешенное значение скорректированной стоимости
объектов-аналогов.

www.cgip.ru
145

Обоснование внесенных корректировок


Передаваемые права
Правовой статус одинаков по всем объектам-аналогам – передача права прямой
аренды, как и у оцениваемых объектов. Корректировка не требуется.
Условия финансирования
Оценщику не известны особые условия финансирования ни по одному аналогу,
поэтому данная корректировка не вводится.
Условия аренды
Корректировка на условия аренды отражает нетипичные для рынка отношения
между продавцом и покупателем. Сдача в аренду может произойти по цене ниже
рыночной, если продавцу необходимо срочно сдать в аренду собственность, если на
арендатора оказывается давление, если между участниками сделки существует
семейная, деловая или финансовая связь. Нетипичные условия не выявлены. Поправка
0%.
Дата предложения (рыночные условия)
Отражает изменение стоимости продажи 1 кв. м. объектов, аналогичных
оцениваемому, на дату оценки и на дату предложения.
Дата оценки – 02.06.2017 г., все объекты-аналоги находились в продаже на дату
оценки, поэтому внесение поправок не требуется.
Корректировка на торг
Под поправкой на торг подразумевается сумма, на которую арендодатель может
снизить первоначально объявленную сумму, в данном случае – сумму предложения.
Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой
и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках
недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует
цены предложения на сравниваемые объекты.
В настоящем Отчете значение корректировки на уторгование, для объекта оценки,
Оценщик использовал данные, рассчитанные и опубликованные справочником
оценщика недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и
оценки. Том 1 часть 2 производственно-складская недвижимость и сходные типы
объектов. Нижний Новгород 2016 г.).
Табл. 7.61
Корректировка на торг неактивного рынка
Скидка на торг, % Среднее значение Доверительный интервал
Объекты придорожного сервиса,
16% 15% 17%
обслуживающие транспортные средства
Универсальные производственно-
15% 14% 16%
складские объекты
Источник: «Справочник оценщика недвижимости», 2016 г., том 1, Лейфер Л.А.

Оценщик счел возможным применить среднюю корректировку представленного


диапазона уровня торга. Таким образом, корректировка на торг составит 16,0% и 15%
соответственно.
Корректировка на местоположение
Объект оценки расположен в пределах города Славянск-на-Кубани, а объекты
аналоги находятся в других городах, таким образом, необходимо введение
корректировки.
Для здания гаража
Расчет корректировки на расположение относительно областного центра
производилось на основе статистического исследования источником информации
которого является «Справочник оценщика недвижимости - 2016», Том 1 часть 2
производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород
2016 г. Коэффициенты использованные в расчете представлены ниже:

www.cgip.ru
146

Табл. 7.62
Отношение удельной ставки производственно-складских объектов по
районам области по отношению к областному центру
Отношение цен производственно-складских объектов по
Значение
районам области по отношению к областному центру
Обалстной центр (Краснодар) 1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности
0,81
обаластного центра
Райцентры и поселки городского типа с развитой
0,73
промышленностью
Райцентры и поселки городского типа
0,58
сельскохозяйственных районов
Прочие населенные пункты 0,47
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости - 2016», «Том 1 часть 2
производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов

Таким образом, корректировка на местоположение для земельных участков под


индустриальную застройку по районам области в отношении к областному центру
составит:
Табл. 7.63
Расчет корректировки на направление
Параметр Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Краснодарский край,
Славянский район, г. Краснодар, р-н Краснодарский край, ул. Ставропольская
Славянск-на-Кубани, Карасунский, 1-й Армавир, 31, Новокубанск,
Расположение ул. Маевское шоссе, Тихорецкий проезд, 7 Новокубанск Краснодарский край
относительно дом №1/3
областного центра Райцентры и поселки Райцентры и поселки Райцентры и поселки
городского типа с Обалстной центр городского типа с городского типа с
развитой (Краснодар) развитой развитой
промышленностью промышленностью промышленностью
Расчетный коэффициент 0,73 1,00 0,73 0,73
Корректировка -27% 0% 0%

Источник информации: расчет Оценщика.

Для здания производственной базы


Объект оценки расположен в пределах города Краснодар, как и объекты аналоги,
таким образом, введение корректировки не требуется.
Функциональное назначение
Для здания гаража
У оцениваемых объектов функциональное назначение – автосервис. Все
подобранные объекты-аналоги являются сопоставимыми помещениями, корректировка
составит 0%.
Для здания производственной базы
У оцениваемого объекта производственная база функциональное назначение –
промышленно-складское. Все подобранные объекты-аналоги являются сопоставимыми
помещениями, корректировка составит 0%.
Тип объекта
Объект оценки - автосервисное здание, а все объекты-аналоги встроенные
автосервисные помещения, необходимо внести корректировку.
В настоящем Отчете значение корректировки на тип объекта, для объекта оценки,
Оценщик использовал данные, рассчитанные и опубликованные справочником
оценщика недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и
оценки. Том 1 часть 1 производственно-складская недвижимость и сходные типы
объектов. Нижний Новгород 2016 г.).

www.cgip.ru
147

Табл. 7.64
Корректировка на тип объекта
Наименование коэффициента Среднее значение Доверительный интервал
Отношение удельной арендной ставки
встроенного помещения, к удельной
арендной ставки такого же отдельного 0,90 0,89 0,92
объекта с земельным участком в пределах
площади застройки
Источник: «Справочник оценщика недвижимости», 2016 г., том 1, Лейфер Л.А.

Принимая во внимание выводы, полученные в ходе анализа рынка оцениваемого


объекта, оценщик принял к расчетам средние значение в размере 0,90.
Так как, данный коэффициент выражает отношение цен предложений встроенного
помещения к отдельно стоящему зданию, то к расчету необходимо применить обратную
величину, а именно 1/0,9-1=11,11%.
Площадь
Описание корректировки производилось в разделе 7.1.2.
Для здания гаража
Табл. 7.65
Расчет корректировки на площадь улучшений
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
Параметр Объект оценки
№1 №2 №3
Площадь земельного
454,80 150,00 100,00 198,00
участка, кв. м
Расчетный коэффициент 0,88325 0,98249 1,02149 0,95665
Корректировка на
-10,10% -13,53% -7,67%
площадь
Источник информации: анализ, расчет Оценщика

Таким образом, корректировка на масштаб для объекта аналога № 1 составила


(-10,10%), для аналога № 2 – ( -13,53%), для аналога № 3 – (-7,67%).
Для здания производственной базы
Табл. 7.66
Расчет корректировки на площадь улучшений
Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог
Параметр Объект оценки
№1 №2 №3
Площадь земельного
1032,60 1430,00 1100,00 2400,00
участка, кв. м
Расчетный коэффициент 0,81639 0,79126 0,81145 0,75289
Корректировка на
3,18% 0,61% 8,43%
площадь
Источник информации: анализ, расчет Оценщика

Таким образом, корректировка на масштаб для объекта аналога № 1 составила


(3,18%), для аналога № 2 – ( -0,61%), для аналога № 3 – (8,43%).
Количество различных по назначению площадей в составе объекта
Для здания гаража
Объект оценки и аналоги имеют разную структуру площадей. В объекте оценки
производственно-складские площади отапливаемые занимают – 94,09%, площади
неотапливаемых помещений занимают – 5,91% от общей площади. В аналогах
соотношение иное. Складские площади имеют более низкую стоимость по сравнению с
административными площадями, неотапливаемые помещения имеют более низкую
стоимость по сравнению с отапливаемыми помещениями.
Поправка вводилась исходя из данных о соотношения цен продаж за складские
площади к административным.
Данные о соотношениях цен продаж за административные (офисные) площади к
производственно-складским площадям использованы на основании справочника

www.cgip.ru
148

оценщика недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и


оценки. Том 1 часть 1 производственно-складская недвижимость и сходные типы
объектов. Нижний Новгород 2016 г.) и приведены ниже.
Табл. 7.67
Соотношения арендных ставок за неотапливаемые помещения к площади
отапливаемых помещений производственно-складского назначения
Соотношение цен и ставок объектов различного
Средняя Доверительный интервал
назначения
Отношение удельной цены неотапливаемого объекта к
0,72 0,71 0,74
удельной цене такого же отапливаемого объекта
Источник: «Справочник оценки недвижимости-2016», под редакцией Лейфера Л. А.

Расчет поправки на различия в структуре помещений приведен в таблице:


Табл. 7.68
Расчет корректировки на структуру площадей
Объект
Элементы сравнения Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
оценки
Количество складских
площадей 26,90 0,00 0,00 0,00
неотапливаемых, кв.м.
Доля неотапливаемых
5,91% 0,00% 0,00% 0,00%
складов
Мультипликатор,
показывающий
превышение удельной
арендной ставки
0,72
неотапливаемых
объектов к такой же
удельной арендной
ставки отапливаемых
Взвешенная по структуре
площадей ставка аналога
0,983 1,000 1,000 1,000
при структуре площадей
аналога
Корректировка на
-1,70% -1,70% -1,70%
структуру площадей, [%]
Источник: Источник: анализ, расчет Оценщика

Для здания производственной базы


Объект оценки и аналоги имеют разную структуру площадей. В объекте оценки
производственно-складские площади занимают – 83,89%, площади офисных площадей
– 16,11%, неотапливаемы помещения составляют – 83,89% от общей площади. В
аналогах соотношение иное. Складские площади имеют более низкую стоимость по
сравнению с административными площадями, неотапливаемые помещения имеют более
низкую стоимость по сравнению с отапливаемыми помещениями.
Поправка вводилась исходя из данных о соотношения цен продаж за складские
площади к административным.
Данные о соотношениях цен продаж за административные (офисные) площади к
производственно-складским площадям использованы на основании справочника
оценщика недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и
оценки. Том 1 часть 2 производственно-складская недвижимость и сходные типы
объектов. Нижний Новгород 2016 г.) и приведены ниже.

www.cgip.ru
149

Табл. 7.69
Соотношения цен продаж за административные (офисные) площади к
производственно-складским
Соотношение цен и ставок объектов различного
Средняя Доверительный интервал
назначения
Отношение удельной цены административно-офисной
части производственно-складского комплекса к
1,25 1,22 1,27
удельной цене производственно-складской части
комплекса
Источник: «Справочник оценки недвижимости-2016», под редакцией Лейфера Л. А.

Расчет поправки на различия в структуре помещений приведен в таблице:


Табл. 7.70
Расчет корректировки на структуру площадей
Объект
Элементы сравнения Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
оценки
Количество складских
площадей 866,20 1 368,00 1 100,00 2 200,00
неотапливаемых, кв.м.
Доля производственно-
83,89% 95,66% 100,00% 91,67%
складских помещений
Доля административных
16,11% 4,34% 0,00% 8,33%
площадей
Доля неотапливаемых
83,89% 95,66% 100,00% 91,67%
складов
Мультипликатор,
показывающий
превышение удельной
стоимости (аренды)
1,25
административных
площадей над
производственно -
складскими
Мультипликатор,
показывающий
превышение удельной
арендной ставки
0,72
неотапливаемых
объектов к такой же
удельной арендной
ставки отапливаемых
Взвешенная по структуре
площадей ставка аналога
1,805 1,743 1,720 1,764
при структуре площадей
аналога
Корректировка на
3,56% 4,94% 2,32%
структуру площадей, [%]
Источник: Источник: анализ, расчет Оценщика

Наличие грузоподъемных механизмов


Объект оценки имеет кран-балку, как и объекты аналоги №2-3, а объект-аналог
№1 не имеют грузоподъемные механизмы, необходимо внести корректировку.
Корректировка вносится на основании данных сайта СтатРиэлт6, на основании
этих данных, корректировка на наличие грузоподъемного оборудования составляет
1,05 или 5%.
Физическое состояние
Внесение корректировки на состояние обусловлено различиями в уровне отделки,
а также технического состояния объектов-аналогов и объекта оценки.

6
Источник информации: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2017/korrektirovki-
kommercheskoj-nedvizhimosti/986-na-oborudovanie-mebel-i-tekhniku-nalichie-otsutstvie-korrektirovki-popravki-
na-01-04-2017-goda
www.cgip.ru
150

Для здания гаража


Объект оценки требует проведение ремонтных работ, а объекты аналоги
находятся хорошем (рабочем) состоянии, необходимо внести корректировку.
Корректировка вносится на основании данных справочника оценщика
недвижимости - 2016 (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Том 1
часть 1 производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний
Новгород 2016 г.)
Табл. 7.71
Коэффициент учитывающий физическое состояние объекта
Наименование коэффициента Средняя Расширенный интервал
Отношение удельной арендной ставки
объекта в без отделки, либо
требующего замены отделки, к 0,82 0,81 0,83
удельной арендной ставки такого же
объекта удовлетворительном состоянии
Источник информации: Справочник оценки недвижимости» (Нижний Новгород, 2016 г.) под редакцией
Лейфера Л. А

Таким образом, корректировка на физическое состояние составляет:


Табл. 7.72
Элементы
Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
сравнения
Требует
Физическое
проведение Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее) Хорошее (рабочее)
состояние здания
ремонтных работ
Корректировка на
физическое - -18,00% -18,00% -18,00%
состояние здания
Источник информации: расчеты Оценщика

Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик


пользовался следующей формулой, устанавливающей обратную зависимость размера
весового коэффициента от количества введенных поправок по рассматриваемому
объекту-аналогу:
K= (S-M) / ((N-1)*S),
где
К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога;
S – сумма количества поправок по всем использованным объектам-аналогам;
M – количество поправок введенных по рассматриваемому объекту-аналогу;
N – количество объектов-аналогов, участвующих в расчетах
Потенциальный валовой доход от объекта оценки определяется путем
умножения его арендопригодной площади на ставку арендной платы.
Эффективный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом
потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением
прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами
приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости.
Потери от недозагрузки площадей учитываются в виде фактической величины или
рассчитываются либо как процент от потенциального валового дохода, либо на основе
данных об оборачиваемости арендной площади.
Уровень недозагрузки принят на основе данных «Справочника оценщика
недвижимости – 2016» (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Том 1
часть 2 производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов, Нижний
Новгород 2016 г.).

www.cgip.ru
151

Табл. 7.73
Уровень недозагрузки неактивный рынок
Уровень недозагрузки при сдаче в аренду, % Диапазон значение
Универсальные производственно-складские объекты 19-21%
Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 20-22%
Источник информации: Справочника оценщика недвижимости – 2016»

Таким образом, потери от недозагрузки составят среднее значение 20% и 21%


соответственно.
Потери при сборе арендной платы рассчитываются как процент от потенциального
валового дохода.
Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами
приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости.
Потери от недоиспользования площадей обычно выражаются в процентах по
отношению к потенциальному валовому доходу.
Поправка на потери при сборе арендной платы определена в размере 0% от
потенциального валового дохода, что связано, прежде всего, с тем, что практика сдачи
в аренду помещений предусматривает внесение арендатором денежного депозита за
несколько месяцев аренды.
Чистый операционный доход равен эффективному валовому доходу за вычетом
операционных расходов.
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения
нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные
расходы принято делить на:
 условно-постоянные;
 условно-переменные (эксплуатационные);
 расходы на замещение.
К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от
степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг.
Как правило, это арендная плата за землю, налоги на имущество, расходы на
страхование.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от
степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-
переменные расходы – это расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на
обеспечение безопасности и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену
быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое
оборудование, электроарматура).
Согласно информации полученной от риэлторов объектов аналогов при расчете
ставки арендной платы, в стоимость аренды включены все расходы за исключением
платежей за коммунальные услуги.
Согласно данным Справочника оценщика недвижимости – 2016» (Приволжский
центр финансового консалтинга и оценки. Том 1 часть 2 производственно-складская
недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород 2016 г.), на неактивном
рынке размер операционных расходов составляет:
Табл. 7.74
Уровень недозагрузки неактивный рынок
Уровень недозагрузки при сдаче в аренду, % Диапазон значение
Универсальные производственно-складские объекты 20-22%
Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 20-22%
Источник информации: Справочника оценщика недвижимости – 2016»

Расчет чистого операционного дохода объекта оценки представлен в табл.


www.cgip.ru
152

Табл. 7.75
Расчет чистого операционного дохода
Здание гаражного Производственная база,
Характеристики объекта недвижимости,
Ед. изм. комплекса, общей общей площадью 1032,6
статьи доходов и расходов
площадью 454,8 кв.м кв.м
Общая площадь объекта оценки кв.м 454,80 1 032,60
Годовая арендная ставка (без учета НДС) руб./кв. м 1 840 1 860,00
Коэффициент недоиспользования % 21,0 20,0
Потенциальный валовой доход руб. 836 832 1 920 636
Потери от недоиспользования руб. 175 735 384 127
Действительный валовой доход руб. 661 097 1 536 509
Операционные расходы руб. 175 735 403 334
Чистый операционный доход руб. 485 362 1 133 175

Источник информации: расчеты Оценщика

Расчет общего коэффициента капитализации


Коэффициент капитализации используется для определения суммы, которую
заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право присвоения будущих
денежных потоков. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов,
коэффициент капитализации должен превышать ставку безрисковых вложений
капитала (безрисковая ставка) и обеспечивать дополнительный доход (премию) за все
виды рисков, сопряженные с инвестированием в оцениваемое имущество.
С теоретической точки зрения весь годовой доход от собственности, в случае
изменения ее стоимости, должен состоять из двух частей.
Первая часть идет на получение дохода на вложенный капитал, а вторая –
представляет из себя равномерный платеж в счет компенсации изменения стоимости
собственности.
С учетом вышеизложенного, расчет общего коэффициента капитализации
производится по следующей формуле:
Ro = Yon +(-) Yof ,
Где:
Yon – норма дохода на капитал, являющаяся компенсацией, которая должна быть
выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и
других факторов, связанных с конкретными инвестициями
Yof – норма возмещения капитала, т.е. погашение суммы первоначальных
вложений.
В контексте оценки рыночной стоимости инвестиций в недвижимость норма
дохода на капитал определяет прибыль инвестора, структуру которой можно
представить в следующем виде:
Yon =Yrf +Yfm +YL+Yr,
Где:
Yon – норма дохода на капитал;
Yrf – безрисковая ставка;
Yfm – премия за риск рынка недвижимости;
YL – премия за риск ликвидности;
Yr – премия за риск управления недвижимостью.
Определение безрисковой ставки
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как
среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В
случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке
прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый
страновой риск.
В оценочной практике при использовании метода прямой капитализации в
качестве безрискового инструмента предпочтение отдается рублѐвым облигациям,
выпущенным федеральным правительством.
www.cgip.ru
153

В качестве безрисковой ставки Оценщик приняли ставку дохода рынка ГКО-ОФЗ,


равную на дату оценки 7,80%. Источник информации:
http://www.rusbonds.ru/comphistory.asp?go=1&tool=&emit=0&sec=1&cat=0&rate=0&am
m=0&dealsinday=0&calcdate=02.09.2016&bdate=&edate=&byeff=&eyeff=&bdur=&edur=&
bcr=&ecr=&bspred=&espred=#rslt.
Премия за риск рынка недвижимости
Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и
предложения на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на
рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный
доход. Поправка на риск капиталовложений связана с особенностями оцениваемого
вида имущества.
Для здания гаража
Табл. 7.76
Расчет премии за риск вложений
Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации динамичный 1
Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный 1
Изменение федерального или местного
динамичный
законодательства 1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные
статичный 1
ситуации
Ускоренный износ здания динамичный 1
Неполучение платежей динамичный 1
Неэффективный менеджмент динамичный 1
Криминогенные факторы динамичный 1
Финансовые проверки динамичный 1
Неправильное оформление договоров динамичный 1
Количество наблюдений 5 2 0 0 3 0 0 0 0 0
Взвешенный итог 5 4 0 0 15 0 0 0 0 0
Сумма 24
Количество факторов 10
Поправка на риск вложений в объект 2,4%
Источник информации: расчеты Оценщика

Для здания производственной базы


Табл. 7.77
Расчет премии за риск вложений
Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации динамичный 1
Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный 1
Изменение федерального или местного
динамичный 1
законодательства
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные
статичный 1
ситуации
Ускоренный износ здания динамичный 1
Неполучение платежей динамичный 1
Неэффективный менеджмент динамичный 1
Криминогенные факторы динамичный 1
Финансовые проверки динамичный 1
Неправильное оформление договоров динамичный 1
Количество наблюдений 5 2 3 0 0 0 0 0 0 0
Взвешенный итог 5 4 9 0 0 0 0 0 0 0
Сумма 18
Количество факторов 10
Поправка на риск вложений в объект 1,8%
Источник информации: расчеты Оценщика

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при


продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:
www.cgip.ru
154

где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
Для здания гаража
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность помещений
принимается равной 3,9%, что соответствует 6 месяцам экспонирования.
Для здания производственной базы
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность помещений
принимается равной 7,80%, что соответствует 12 месяцам экспонирования.
Определение премии за инвестиционный менеджмент
Премия за инвестиционный менеджмент определяется рискованностью и
сложностью конкретного инвестиционного решения. Премия определена экспертным
методом и составляет 2,00 % для здания гаража и 1,2% для здания производственной
базы. Расчет премии за инвестиционный менеджмент приведен в таблице ниже.
Для здания гаража
Табл. 7.78
Расчет поправки за риск инвестиционного менеджмента в отношении объекта
недвижимости

Вид и наименование риска 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
П/п
Особенности управления инвестициями
1 1
в отрасль в целом
Система управления (менеджмент)
2 1
инвестиционными процессами в компании
Наличие адекватных источников
3 - 1
инвестиций
Установление рациональных каналов и
4 1
сроков использования инвестиций
5 Обеспечение отдачи вложений 1
6 Обеспечение возврата заимствований 1
Система принятия управленческих
7 1
решений
Контроль за принятыми управленческими
8 1
решениями
Система корректировки принятых
9 1
управленческих решений
Достижение долгосрочных целей с
10 помощью эффективного процесса 1
инвестирования
Итоги:
Количество наблюдений 0 5 1 0 2 0 1 0 0 1
Взвешенный итог 0 5 1,5 0 5 0 3,5 0 0 5
Итого: 20,0
Количество факторов 10
Поправка за риск инвестиционного менеджмента
2,00%
в отношении объекта недвижимости
Источник информации: расчет Оценщика

www.cgip.ru
155

Для здания производственной базы


Табл. 7.79
Расчет поправки за риск инвестиционного менеджмента в отношении объекта
недвижимости

Вид и наименование риска 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
П/п
Особенности управления инвестициями
1 1
в отрасль в целом
Система управления (менеджмент)
2 1
инвестиционными процессами в компании
Наличие адекватных источников
3 - 1
инвестиций
Установление рациональных каналов и
4 1
сроков использования инвестиций
5 Обеспечение отдачи вложений 1
6 Обеспечение возврата заимствований 1
Система принятия управленческих
7 1
решений
Контроль за принятыми управленческими
8 1
решениями
Система корректировки принятых
9 1
управленческих решений
Достижение долгосрочных целей с
10 помощью эффективного процесса 1
инвестирования
Итоги:
Количество наблюдений 0 7 0 1 2 0 0 0 0 0
Взвешенный итог 0 7 0 2 5 0 0 0 0 0
Итого: 14,0
Количество факторов 10
Поправка за риск инвестиционного менеджмента
1,40%
в отношении объекта недвижимости
Источник информации: расчет Оценщика

Расчет ставки дисконтирования приведен в нижеследующей таблице.


Для здания гаража
Табл. 7.80
Расчет ставки дисконтирования
Наименование показателя Расчетное значение
Безрисковая ставка, % 7,80
Поправка на риск вложений в объект, % 2,40
Премия за низкую ликвидность, % 3,90
Стоимость инвестиционного менеджмента, % 2,00
Ставка дисконтирования, % 16,10
Источник информации: Расчѐт оценщика

Для здания производственной базы


Табл. 7.81
Расчет ставки дисконтирования
Наименование показателя Расчетное значение
Безрисковая ставка, % 7,80
Поправка на риск вложений в объект, % 1,80
Премия за низкую ликвидность, % 7,80
Стоимость инвестиционного менеджмента, % 1,40
Ставка дисконтирования, % 18,80
Источник информации: Расчѐт оценщика

Расчет нормы возврата капитала


Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни
(срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и
экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен
возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни.

www.cgip.ru
156

Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается


через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала
равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае
представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в
беспроцентный фонд возмещения.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод
Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из
возможных ставок – «безрисковой» ставке.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод
Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента,
равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Инвунда, который, по мнению Оценщиков, в
наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России
Расчет производится по формуле:
R дох кап = R кап ± Δ*R sff
Где: R кап - коэффициент капитализации;
R дох кап - ставка дохода на капитал;
R sff - фактор фонда возмещения;
Δ – изменение стоимости недвижимости (устаревание, либо удорожание в
будущем). Прогноз изменение стоимости данной недвижимости осуществляется на
среднесрочную перспективу (5 лет). С учетом экономического развития страны, темпах
развития, уровня конкуренции, уровню инфляции данный рост может составить:
Табл. 7.82
Темп роста инфляции
Год Инфляция, %
2017 5,20
2018 4,50
2019 4,60
2020 4,30
2021 4,007
Источник информации: http://apecon.ru/Prognoz-inflyatsii-v-RF/Prognoz-inflyatsii-v-Rossii-na-2015-
2016-i-2017-gody.html

Соответственно, в случае продажи объекта оценки в будущем не только


обеспечивается возврат вложенного капитала, но и обеспечивается прирост. Поэтому
коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста
капитала. Рассчитаем отложенный доход: фактор фонда возмещения за 5 лет при
указанном проценте инфляции = 1,2473 (24,73%).
Для здания гаража
Норма возврата капитала составит 14,51%=16,1%/((1+16,1%)5-1).
Таким образом, Фактор фонда возмещения -3,59%=-14,51%*24,73%.
Табл. 7.83
Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения
Наименование Значение
Ставка дохода на капитал 16,10%
Δ 24,73%
Норма возврата капитала 14,51%

7
Данные получены согласно функции excel ПРЕДСКАЗ
www.cgip.ru
157

Наименование Значение
Фактор фонда возмещения -3,59%
Ставка капитализации 12,51%
Источник информации: расчеты Оценщика

Для здания производственной базы


Норма возврата капитала составит 13,76%=18,80%/((1+18,80%)5-1).
Таким образом, Фактор фонда возмещения -3,40%=-13,76%*24,73%.
Табл. 7.84
Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения
Наименование Значение
Ставка дохода на капитал 18,80%
Δ 24,73%
Норма возврата капитала 13,76%
Фактор фонда возмещения -3,40%
Ставка капитализации 15,40%
Источник информации: расчеты Оценщика

Расчѐт рыночной стоимости в рамках доходного подхода


Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости
недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного
дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
NOI
V ,

где:
NOI – чистый операционный доход;
Rо – общий коэффициент капитализации.

Так как расчет рыночной стоимости гаражно-сервисного комплекса осуществлялся


по общей площади 454,8 кв.м, то необходимо общую рыночную стоимость распределить
между зданиями, входящими в состав данного объекта. В рамках данного отчета
распределение рыночной стоимости производилось исходя из доли в общей
кадастровой стоимости данного объекта.
Определение рыночной стоимости Объекта оценки при использовании доходного
подхода представлены ниже.
Табл. 7.85
Определение рыночной стоимости объекта оценки
Здание гаражного
Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и
Ед. изм. комплекса, общей
расходов
площадью 454,8 кв.м
Общая площадь объекта оценки кв.м 454,80
Чистый операционный доход здания руб. 485 362
Коэффициент капитализации, % % 12,51%
Стоимость объекта оценки без НДС руб. 3 879 792
Рыночная стоимость земельного участоа (S-2532 кв.м) Россия,
Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, руб. 1 099 369
ул. Маевское шоссе,1/3
Стоимость объекта оценки без учета земельного участка
руб. 2 780 423
без НДС
Рыночная стоимость здания проходной Литер" Д " общей
площадью 8,5 кв.м. без учета стоимости земельного руб. 51 994
участка, руб. (без НДС)
Рыночная стоимость здания литер" В" общей площадью
5,8 кв.м. без учета стоимости земельного участка, руб. руб. 35 589
(без НДС)
Рыночная стоимость здания гаража Литер" А, А1, а" руб. 2 616 100

www.cgip.ru
158

Здание гаражного
Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и
Ед. изм. комплекса, общей
расходов
площадью 454,8 кв.м
общей площадью 427,9 кв.м. без учета стоимости
земельного участка, руб. (без НДС)
Рыночная стоимость здания склада Литер" Б " общей
площадью 12,6 кв.м. без учета стоимости земельного руб. 76 740
участка, руб. (без НДС)
Рыночная стоимость здания проходной Литер" Д " общей
площадью 8,5 кв.м. без учета стоимости земельного руб. 61 353
участка, руб. (с НДС)
Рыночная стоимость здания литер" В" общей площадью
5,8 кв.м. без учета стоимости земельного участка, руб. (с руб. 41 995
НДС)
Рыночная стоимость здания гаража Литер" А, А1, а"
общей площадью 427,9 кв.м. без учета стоимости руб. 3 086 998
земельного участка, руб. (с НДС)
Рыночная стоимость здания склада Литер" Б " общей
площадью 12,6 кв.м. без учета стоимости земельного руб. 90 553
участка, руб. (с НДС)
Источник информации: расчет оценщика

Табл. 7.86
Определение рыночной стоимости объекта оценки
Производственная база,
Характеристики объекта недвижимости, статьи
Ед. изм. общей площадью 1032,6
доходов и расходов
кв.м
Общая арендопригодная площадь объекта оценки кв.м 1 032,60
Годовая арендная ставка (без учета НДС) руб./кв. м 1 860,00
Коэффициент недоиспользования % 20,0
Потенциальный валовой доход руб. 1 920 636
Потери от недоиспользования руб. 384 127
Действительный валовой доход руб. 1 536 509
Операционные расходы руб. 403 334
Чистый операционный доход руб. 1 133 175
Чистый операционный доход здания 1 133 175
Коэффициент капитализации, % % 15,40%
Стоимость объекта оценки без НДС руб. 7 358 279
Стоимость производственной базы, общей
площадью 1032,6 кв.м без учета земельного участка руб. 5 008 511
без НДС
Рыночная стоимость производственной базы, общей
площадью 1032,6 кв.м без учета стоимости руб. 5 910 043
земельного участка, руб. (с НДС)
Рыночная стоимость производственной базы, общей
площадью 1032,6 кв.м с учетом стоимости руб. 8 259 811
земельного участка, руб. (с НДС)
Источник информации: расчет оценщика

7.2.2. Определение рыночной стоимости гостиничного комплекса


В состав гостиничного комплекса входят следующие здания:
 Здание гостиницы, общей площадью 723 кв.м., по адресу: Краснодарский
край, Курганинский район, г.Курганинск, Ул. Набережная, дом. №216;
 Здание ресторана, общей площадью 1159,2 кв.м., по адресу:
Краснодарский край, Курганинский район, г. Курганинск, Ул.
Набережная, дом. №216;
 Здание фитнес-центра, общей площадью 1214,8 кв.м., по адресу:
Краснодарский край, Курганинский район, г. Курганинск, Ул.
Набережная, дом. №216.
В общем случае, в соответствии с принципом ожидания, математическое
выражение для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием
метода дисконтированных денежных потоков имеет следующий вид:

www.cgip.ru
159

T T
NOI t Vrev NOI t NOI T 1 1
V0   t 0.5
   t 0.5
  , где
t 1 (1  r ) (1  r ) T
t (1  r ) RT (1  r ) T
V0 - рыночная стоимость объекта недвижимости;
t- текущий номер периода;
NOIt - чистый оп