"Megaconsorcios”. Importancia sustancial y procesal.

Su adopción en el Código Civil y

Comercial de la Nación

Por Juan Antonio Costantino(*)

Genéricamente hemos denominado “megaconsorcio” a la conjunción en una misma

edificación de unidades destinadas a vivienda, cocheras, galerías comerciales y oficinas,
todo en sectores operativamente independientes.

Sin embargo, con mayor precisión, en esta etapa centralizamos el análisis en las
construcciones caracterizadas como edificios elevados en un mismo suelo como torres
material y funcionalmente independientes unas de otras. [1]

En el derecho comparado se han empleado distintos vocablos para designar la cuestión que
tratamos ahora: en el derecho español se habla de “ciudades dormitorio” o “propiedades
horizontales atípicas” [2]; en el italiano de “supercondominio” o “condomini autonomi”
[3]; mientras que el derecho francés ha caracterizado a cada una de las torres que forman el
complejo como “sindicato secundario” [4].-

El suelo como elemento necesariamente común.

Desde un punto de vista específico el “megaconsorcio” –como fenómeno propio de la

propiedad horizontal- entendemos requiere del suelo como elemento necesaria y
esencialmente común, lo cual ha recibido excepción en otras legislaciones comparadas[5].-

Desde nuestro punto de vista la introducción de la figura del derecho real de superficie, no
tendría incidencia en el sistema que analizamos.

En la legislación vigente no admitimos la existencia de edificaciones afectadas a la

propiedad horizontal en forma autónoma si el suelo es común a todas ellas; salvedad hecha
que las edificaciones se hallen implantadas en la misma manzana, pero ubicadas en sectores
del suelo que resulten parcelas distintas. -

Algunas notas propias del fenómeno que hemos definido “megaconsorcio” están
constituidas así:

Las edificaciones separadas sobre un suelo común, funcionan y operan independientemente

como consorcios separados, pero sin regulación asamblearia o estatutaria alguna, se trata de
una situación de hecho.

En este sentido no existe duda alguna, pues la personalidad y representatividad extrajudicial

o judicial con relación a los consorcistas o terceros no existe entendida en cabeza de los
“órganos” de cada edificación y solo estará dada a un administrador general, designado en
el reglamento o en asamblea posterior a su dictado.

Puede resultar también que el reglamento de copropiedad admita y prevea cierta autonomía
para cada bloque de edificación, disponiéndose la existencia y funcionamiento de
administradores, asambleas y consejos de propietarios para cada torre.

Aun así, y si se concibe - SEQ CHAPTER 1en cada uno de los sectores o edificios- la
existencia de órganos de administración y asamblearios separados, sin duda cada uno de
ellos actuará sujeto a un órgano de administración y gobierno que representa a la
comunidad en forma única e indivisible frente a terceros; o sea, responderá a un
administrador general y se someterá –en definitiva- a una asamblea general.

El sistema puede ser originario o sucesivo según se encuentre en el reglamento de

propiedad en forma originaria o se regule con posterioridad mediante la reforma del mismo.
En cualquier caso, no hallamos los atributos mínimos para reconocer personalidad jurídica
en cada sector o edificación independiente.

En cuanto a la responsabilidad civil frente a terceros, tiene que recaer necesariamente sobre
la persona jurídica “madre” consorcio y no sobre cada edificación autónoma material o
funcional, pues estas carecen de personalidad jurídica propia. En este caso, nada impide
reclamos de regreso contra los condóminos del sector en el cual se generó el daño, pero ello
así por aplicación de las normas reglamentarias que disponen sobre la responsabilidad por
el hecho propio o las legales que aluden a las diversas hipótesis de responsabilidad civil. -

Los sectores y edificaciones separados, aún contando con administraciones separadas, sub-
asambleas y consejos de propietarios, no podrían ser elevadas a la categoría de sujetos de
derecho demandables judicialmente ni aún por sus propios integrantes. Este principio
también es aplicable a los reclamos de terceros –no por la naturaleza u origen del crédito-
sino por una cuestión de fondo más significativa cual es la personalidad como sujeto
procesal de los sectores independientes funcionalmente, personalidad que no existe.
La realidad de nuestros días ha revelado la creciente frecuencia y generalización de estas
construcciones de diversos edificios sobre un mismo terreno común, formando parte de una
suerte de complejo o conglomerado habitacional con algunas notas propias dentro del
régimen general de la propiedad horizontal.

En tal sentido, nuestra preocupación se ha visto reflejada en la regulación del fenómeno en

el Código Civil y Comercial. Bajo la denominación de “Subconsorcios” el Art. 2068.-
dispone:
“En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad
horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y puede designarse a un sub- Administrador del sector.

En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran”.

Sin duda, del texto reseñado se traslucen notas que entendemos propias del
“megaconsorcio”: a) Sectores ediliciamente distintos o separados pero asentados sobre un
terreno común, b) Acotada independencia económico-funcional, justamente limitada por la
pertenencia a una comunidad abarcativa; c) Ausencia de personalidad propia de cada sector
y –por ende- carencia de capacidad para obligarse o responsabilizarse civilmente,
respondiendo frente a terceros acreedores el consorcio “madre”.-

Si bien el art. 2068 del Código Civil y Comercial, se refiere a una modalidad originaria del
“megaconsorcio”, pues admite su regulación en el reglamento de copropiedad, sostenemos
que la norma sería aplicable también al “megaconsorcio” de hecho.-

(*)Doctor en Derecho por la Universidad Nacional de Mar del Plata, Profesor Titular
Regular de Derecho Procesal Civil y autor de diferentes obras en la materia de propiedad
horizontal y Derecho Procesal Civil.
[1]Costantino, Juan A., La responsabilidad civil contractual y extracontractual en los
“Megaconsorcios”. Operatividad y Legitimación Procesal, en Responsabilidad Civil de la
Empresa, Edit.Jurídica Panamericana SRL., Sta.Fe, 1996, p.244.
[2] Mariano Fernadez Martín–Granizo, La Ley de Propiedad Horizontal en el Derecho
Español, Editoriales de Derecho Reunidas, Madrid, 1983, p.222.
[3] Adriana Nicoletti, Manuale del condominio, Buffetti Editore, Roma, 1986, p.8 y ss. y
Cass.22 ottobre 1974, n.3033
[4] Joelle Duchet, Guide Juridique de la Copropiete, Editions De Vecchi, París, 1987, p.79
y sgtes..
[5]Joelle Duchet, Guide Juridique de la Copropiete, Editions De Vecchi, París, 1987, Alain
Coret, Le Condominium, Edit.R.Pichot & Durand-Auzias, París, 1960; Marie Francoise
Ristchym Guide Des Copropietaires, Edit.Marabout, París, 1990; Les copropietaires et leur
syndic, Edit.La Decouverte. París, 1989; Claudio Carli, ABC del condominio, Buffettio
Editore, Roma, 1988; Renanta Guiliana Balzani, Le spese condominiali, Buffetti Editore,
Roma, 1988; José Arroyo López – Soro, Propiedad Horizontal, Edit.Grefol S.A., Madrid,
1990; José Alfredo Caballero Gea, La Propiedad Horizontal, Edit.Dykinson, Madrid, 1987;
Daniel Loscertales Fuertes, Propiedad Horizontal, Edit.Grefol S.A., Madrid, 1992 y
Mariano Fernadez Martín – Granizo, La Ley de Propiedad Horizontal en el Derecho
Español, Editoriales de Derecho Reunidas, madrid, 1983.

Citar: elDial DC249A

Publicado el: 2/8/2018
copyright © 1997 - 2018 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina