жилищные стратегии

Том 5 • Номер 2 • Апрель–июнь 2018

ISSN 2410-1621
Russian Journal of Housing Research

Конгломераты, комплексы, гибриды:

паттерны многофункциональности в жилище
Кияненко К.В.1
1
Вологодский государственный университет, Вологда, Россия

АННОТАЦИЯ:
С междисциплинарных позиций рассматривается феномен многофункциональности в жилище, его
истоки, эволюция, современное состояние, факторы формирования и преимущества. Проводится срав-
нение понятий многофункциональных жилых образований и вкладываемого в них содержания – в
российской и продвинутой зарубежной жилищной теории и практике. Вскрывается неопределенность,
смутность отечественных определений. Объясняются отличия русскоязычной и англоязычной терми-
нологии. Делается вывод о целесообразности выделять три формы многофункциональности в жилище,
отличающиеся степенью интеграции функций: конгломераты, комплексы и гибриды. Устанавливает-
ся связь между формами многофункциональности и формирующими их рыночными предпосылка-ми
(спросом и предложением).
ФИНАНСИРОВАНИЕ. Исследование выполнено при финансовой поддержке РААСН в рамках темы
№ 1.7.1. / 2.1.2.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: многофункциональность, жилой конгломерат, жилой комплекс, жилой гибрид.

Conglomerates, complexes, hybrids:

patterns of multifunctionality in housing
Kiyanenko K.V.1
1
Vologda State Pedagogical University, Russia

Введение

А льфой и омегой любой деятельности в сфере жилища – полити-

ческой, прогностической, проектной, строительной, управлен-
ческой, эксплуатационной – является, в конце концов, само жилище,
наделенное значимыми для человека качествами. Жилищные исследо-
вания также не могут быть не только продуктивными, но и попросту
осуществимыми, если за абстракциями вроде процентных ставок по
закладным, сроков кредитования и окупаемости, категорий собствен-
ности и предоставления, квадратных метров и рублей не стоит конкрет-
ная форма жилища с ее определенными потребительскими свойствами.
Связь между первым и вторым настолько существенна и необходима,
что в подтексте любого жилищного исследования можно разглядеть
сознательно принятый или подразумеваемый тип, паттерн жилища.
120 Russian Journal of Housing Research #2’2018 (April-June)

Значительная часть российской жилищной науки до сих пор взращивается на

модели жилища как функционально гомогенной крупномасштабной ткани, форми-
руемой вокруг инородных вкраплений – «центров обслуживания» разного уровня.
В большинстве так называемых «развитых стран» модель эта, порожденная модер-
нистским градовидением и пониманием жизни, демонтируется с середины ХХ века и
сегодня от нее мало что осталось. В течение последних десятилетий складывается дру-
гая основа для формирования города и жилища – парадигма «функционального сме-
шивания». Ее продуктом, символом и элементом являются «многофункциональные
комплексы» (по российской терминологии) или «застройка смешанного использова-
ния» (в англоязычном выражении), объединяющие жилища с нежилищем в структуре
каждого элемента ткани, на каждой территории в формируемых ad-hoc сочетаниях,
связях и количественных соотношениях. Хотя этим объектам посвящено немало лите-
ратуры, но сами базовые понятия зачастую лишь определяются. До смыслового ана-
лиза дело не доходит.
Цель настоящего исследования – терминологически и содержательно прояснить
многофункциональные образования, в состав которых входит жилище, и тем самым
уточнить предметные границы междисциплинарных жилищных исследований, посвя-
щенных этому постоянно растущему сегменту недвижимости. Автор инвентаризи-
ровал бытующие понятия и признаки многофункциональных жилых образований,
выделил паттерны многофункциональности и проследил их историческую транс-
формацию, рассмотрел причины и факторы многофункциональности, достоинства
зданий, обладающих этим качеством. Выводы сделаны на основе терминологического

ABSTRACT:
The phenomenon of multifunctionality in housing, its origins, evolution, current state, factors of forma-
tion and advantages are considered from interdisciplinary positions. Author is carrying out a comparison
of the concepts of multifunctional residential units and their content – in the Russian and foreign ad-
vanced housing theory and practice. The uncertainty of domestic definitions is revealed. The differences
between Russian and English terminology are explained. The conclusion is made about the expediency
to distinguish three forms of multifunctionality in housing, differing in the degree of integration of func-
tions: conglomerates, complexes and hybrids. The connection between the forms of multifunctionality
and the market conditions (supply and demand) that form them is established.
keywords: versatility, a conglomerate of residential, residential complex, residential hybrid.
JEL Classification: R21, R31, R58 Received: 09.07.2018 / Published: 30.06.2018
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers
For correspondence: Kiyanenko K.V. (kiyanenko_k@yahoo.com )

CITATION:
Kiyanenko K.V. (2018) Konglomeraty, kompleksy, gibridy: patterny mnogofunktsionalnosti v zhilische
[Conglomerates, complexes, hybrids: patterns of multifunctionality in housing]. Zhilischnye strategii. 5.
(2). – 119-136. doi: 10.18334/zhs.5.2.39249
Жилищные стратегии № 2’2018 (Апрель-июнь) 121

анализа, в том числе сравнения русскоязычных и англоязычных понятий, отечествен-

ной и зарубежной теории и практики создания многофункциональных образований в
экономическом, градостроительном, архитектурном, социально-культурном аспектах.

Понятия и признаки многофункциональных объектов

В отечественных жилищных исследованиях1 для обозначения интересующего нас
класса объектов используют целый куст понятий: жилые комплексы (ЖК); много-
функциональные комплексы (МФК); общественно-жилые комплексы (ОЖК); мно-
гофункциональные жилые комплексы (МФЖК), многофункциональные общест-
венно-жилые комплексы (МОЖК) и некоторые другие. Смысл этих словосочетаний
неочевиден, остается удивляться тому, что авторам вообще удается договариваться
между собой.
Даже понятие «жилой» слишком многозначно, чтобы на него опереться. Например,
«гостиничный» – это «жилой»? Или «общественный»? В сочетании «гостинично-жилой
комплекс» гостиница явно представляет «общественную» составляющую. А в вари-
анте «торговый центр с апартамент-отелем» отель – несомненно, жилой компонент.
То есть какая функция жилая, а какая нежилая определяется на фоне сопутствующей
общественной. Но разве само понятие «общественный» в данном контексте прозрачно?
Нет! Оно проникло в определение многофункциональности еще в 1950-е–1960-е
годы из словосочетания «общественные формы обслуживания» [4] (Zhuravlyov, 1969).
«Общественно-жилой комплекс» понимался в дорыночную эпоху как «комплекс жилищ
и услуг, общественных по источникам оказания». В наше время, когда общественное
обслуживание почти повсеместно вытеснено частным, понятие «общественно-жилой
комплекс» способно ввести в заблуждение. Может быть, стоило использовать понятие
«обслуживающе-жилой комплекс»? Но данный вариант страдал бы содержательным
недостатком – неполнотой охвата предметного поля. Скажем, производственная функ-
ция, включаемая в состав ОЖК, к «обслуживанию» не относится.
Понятие «многофункциональный» также не настолько определенно, чтобы помочь
очертить интересующую нас совокупность. Проблема в том, что оно ничего не говорит

1Официально междисциплинарной отрасли знания, называемой за рубежом «жилищные иссле-

дования» (англ. Housing Studies), в России пока нет. Используя этот ярлык, автор имеет в виду все
те сферы, которые занимаются изучением жилища в разных предметных аспектах, включая эконо-
мику, социологию, политологию, демографию, градопланирование, архитектуру, строительство…

Об авторе:
Кияненко Константин Васильевич,  доктор архитектуры, профессор кафедры архитектуры и градостро-
ительства (kiyanenko_k@yahoo.com )

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:
Кияненко К.В. Конгломераты, комплексы, гибриды: паттерны многофункциональности в жилище // Жи-
лищные стратегии. – 2018. – Том 5. – № 2. – С. 119-136. doi: 10.18334/zhs.5.2.39249
122 Russian Journal of Housing Research #2’2018 (April-June)

о степени интегрированности «многих функций» – важнейшей характеристике объек-

тов. В класс «многофункциональных» попадают и соседствующие, но отдельно функ-
ционирующие здания, и тесно взаимодействующие функции-пространства в пределах
одного объема – совершенно разные морфологические структуры, разная жилищная
политика, экономика, финансы…
Остается надежда на понятие «комплекс», разве оно не вполне характеризует объ-
ект? В энциклопедической трактовке – да2. Следуя содержанию понятия, комплекс
должен быть чем-то, функционирующим едино, совместно. Но именно в России, среди
самых разных специалистов – от экономистов до архитекторов – распространено
представление, что обязательной принадлежностью комплекса должно быть «неза-
висимое функционирование» его частей [3, 9, 12, 13] (Dekteryov, Vinnitskiy, Bezirganov,
Gromada, 2012; Kharchenko, 2012; Shprits, 2013). Ни в одной из работ не содержится
аргументации в пользу этой позиции, но факт остается фактом: между общеупотре-
бительным содержанием понятия «комплекс» и тем, что вкладывают в него многие
российские авторы, есть явное противоречие.
Между тем, в практике жилищного строительства «некомплексные комплексы»
(независимо функционирующие пространственные группировки зданий и про-
странств) существуют, а в языке имеется подходящее для их определения понятие –
«конгломерат»3. Его использование применительно к соответствующему классу мно-
гофункциональных объектов было бы оправданным и снимало противоречие между
их названием и сущностью.
В российские жилищные исследования в последние годы из-за рубежа проникает
понятие «гибрид». Кто-то из отечественных авторов относится к нему как синониму
«комплекса» вообще [6] (Kolgashkina, 2014), а кто-то отождествляет с «комплексами
смешанного использования»4 [11] (Ptichnikova, 2016). Нам представляется, что понятие
«гибрид» имеет собственный смысл, пригодный для обозначения некоторых версий
многофункциональности, пока не выделенных жилищной теорией, и его использова-
ние в качестве синонима «комплекса» есть пустая трата объяснительного потенциала5.
В зарубежье, по меньшей мере англоязычном, разные формы и уровни много-
функциональной недвижимости сегодня обозначают понятием застройка смешан-
ного использования (англ. mixed-use development – MUD). В противовес российским
авторам иностранные практически единогласно ключевым признаком таких объек-
тов называют функциональную и физическую интегрированность отдельных назна-

2 Комплекс (от лат. complexus – связь, сочетание) – совокупность предметов или явлений, состав-
ляющих одно целое [1].
3 Конгломерат (лат. conglomeratus – скученный), – механическое соединение чего-либо разнород-

ного [1].
4 О понятии «комплекс смешанного использования» см. далее.
5 Гибрид (от лат. hibrida – помесь) – организм, полученный в результате скрещивания генетически

различных родительских форм (видов, пород, линий и др.) [1].

Жилищные стратегии № 2’2018 (Апрель-июнь) 123

чений здания или группы зданий [15, 18, 19, 22, 23] (Ahrentzen, 1991; Miller N., Miller J.,
2003; Mateo-Babiano, Huston). В некоторых источниках подчеркивается разница между
функциональной смешанностью – mixed-use (то есть «комплексами» в принятом нами
смысле) и функциональной независимостью множественного использования – multi-
use (по нашей классификации – «конгломератами»). Так, к первому типу относят
«застройку, которая сочетает и интегрирует два и более базовых вида землепользо-
вания», а ко второму – вариант «когда разные функции находятся рядом, но не вза-
имосвязаны и не генерируют пешеходные связи между ними» [18]. Первое и ныне
признаваемое классическим определение MUD было дано в 1976 году американским
Городским институтом земли (ULI). Признаками MUD предлагалось считать наличие
трех и более главных, приносящих прибыль функций, значительную функциональную
и физическую интеграцию компонентов и создание объекта по единому плану [19].
К понятию «гибрид» зарубежные авторы (как и отечественные) относятся, по
нашему мнению, не вполне критически, не отличая его от комплекса, от MUD6.
Например, известная американская исследовательница Ш. Арентцен (S. Ahrentzen)
пишет, что «гибридное жилище – это жилая структура, которая включает как жилые,
так и деловые пространства и функции; жители этой структуры занимают оба про-
странства и управляют им» [15] (Ahrentzen, 1991). В другом источнике гибриды
чуть-ли не приравниваются к конгломератам. Анализируя проектно-строительную
практику 1945–1975 годов, его авторы выделяют две категории многофункцио-
нальных зданий. «Гибриды», их главным признаком они называют «общественное
использование разнообразной программы», то есть адресование обслуживающей
инфраструктуры городу. Вторая категория определена как «социальные конденса-
торы» и подразумевает «жилые здания с программами обслуживания, связанными
с жилищем», «изолированное размещение в градостроительной ткани» и «исключи-
тельное использование обслуживающей программы жителями» [21] (Mozas, Aurora
Fernandez Per, Arpa, 2009)7.
Можно увидеть в использовании концепции «гибрид» лишь маркетинговый ход
для повышения продаж вполне традиционных комплексов и конгломератов. Но при
этом в мире зарождаются и эволюционируют современные формы истинных гибри-
дов – как новые порождения, синтез исходных функций: работы и жилищ, жилищ и
гостиниц, жилищ и дошкольного воспитания; жилищ и торговли… Сравнение паттер-
нов многофункциональности по ключевым экономическим, функциональным, соци-
альным и пространственным аспектам дано в таблице 1.

6 Некоторые отечественные исследователи, знакомые с концепцией MUD, стоят на этой же пози-

ции, утверждая: «Основная идея здания или комплекса «mixed use» заключается в том, чтобы объ-
единить синергетически помогающие друг другу функции и диверсифицировать, таким образом,
экономические риски. Объекты этого вида можно назвать «функциональными гибридами» [11].
7 В отечественной теории эти два типа принято обозначать как комплексы с «открытой» и «закры-

той» системами обслуживания.

124 Russian Journal of Housing Research #2’2018 (April-June)

Таблица 1
Ключевые отличия трех паттернов многофункциональности
Конгломераты Комплексы Гибриды
- независимый спрос; - взаимозависимый спрос на - синергетический спрос на
генерирование доходов от отдельные функции новую комбинацию функций
разных сегментов рынка;
- автономное функциониро- - функциональное взаимодей- - симультанное функциони-
вание ствие рование
- скорее, социальная одно- - возможна социально-иму- - скорее, социально-имущест-
родность, эксклюзия щественная интеграция венная инклюзия
- «параллельная» пространст- - «перекрестная» пространст- - синкретическая пространст-
венная организация венная организация венная организация
Источник: составлено автором

Конгломераты характерны тем, что их части живут параллельной, пространст-

венно и функционально независимой друг от друга жизнью, каждая удовлетворяет
собственный сегмент спроса и генерирует доходы в собственном сегменте рынка.
Офис, пристроенный к жилому дому со стороны городской улицы – пример первого
рода. Конгломераты чаще принадлежат рынку, поскольку ключевой мотив группи-
ровки отдельных функций на участке с точки зрения инвестора, девелопера и лэнд-
лорда – экономический (диверсификация инвестиций, минимизация рисков – о чем
чуть ниже). В отечественной теории создания рыночного жилища подчеркивается,
в качестве ключевой предпосылки его успешности, социальная однородность жите-
лей, то есть либо для богатых, либо для бедных. В одном из источников разъясняется:
«Наиболее сложной частью создания концепции многофункционального комплекса
является выбор целевых групп и определение их социального статуса. Однородный
социальный состав потребителей можно назвать ключевым фактором успеха про-
екта» [9]. Другой источник подтверждает необходимость «соблюдать социальный уро-
вень целевых групп. Смешение может нарушить имидж объекта» [10]. В зарубежной
рыночной практике конгломераты нередко создаются по тому же принципу, но его
публичное, профессиональное и академическое декларирование считается моветоном,
проявлением снобизма, непопулярных сегрегационных подходов.
В комплексах функции связаны и зависимы друг от друга. Офис, предоставляю-
щий рабочие места обитателям жилой части и связанный с нею коммуникациями, –
иллюстрация данного типа зданий. Спрос на каждую из функций детерминирован
дополнительной – люди покупают или арендуют данное жилище потому, что оно
имеет удобный доступ к собственным офисам, а офисы – из-за их близости к жилищу.
Комплексы вполне могут быть чисто рыночным порождением, но также продуктами
общественно-частного партнерства, бесприбыльных инициатив «третьего сектора».
В зарубежной практике здесь чаще реализуется стратегия социально-имущественной
интеграции, объединения коммерческого и социального или экономически посиль-
Жилищные стратегии № 2’2018 (Апрель-июнь) 125

ного (affordable) жилища, коммерческих и бесприбыльных офисов, обслуживающей

инфраструктуры, рассчитанной на домохозяйства с разными доходами. Пространства
разных функций по понятным причинам связаны общими фокусами взаимодействия,
системами пешеходных коммуникаций, сервисами, находящимися в общем пользо-
вании.
Гибриды отличаются появлением новых, производных функций, сочетающих в
себе отдельные черты, признаки «родительских». Популярные сегодня объединения
жилища и работы типа SOHO (small office home office) – это новый паттерн много-
функциональности, где границу между двумя базовыми назначениями порой трудно,
а иногда и невозможно прочертить8. Покупатель и арендатор сознательно нацелены
на поиск этих гибридных услуг, которые и появляются на свет, и живут, и отмирают
как единое целое. Гибриды, как и комплексы, в продвинутой зарубежной практике,
формируются скорее на основе принципов социально-имущественного смешивания,
инклюзии, сотрудничества, чем изоляции. «Модель гибрида /…/ раскрывается в город-
ское пространство, поддерживая спонтанные социальные контакты, интенсифици-
рует землепользование, способствует уплотнению социальных взаимоотношений», –
так трактуют подоплеку этой формы многофункциональности западноевропейские
авторы [6]. В российской практике пока доминируют сегрегационные стратегии.
Таким образом, по нормам и латыни, и русского языка понятия «конгломерат»,
«комплекс» и «гибрид» не взаимозаменяемы. Но они способны идентифицировать
разные паттерны многофункциональности. А в реальной проектно-строительной пра-
ктике за каждым понятием стоят конкретные разновидности многофункциональных
объектов.

История и эволюция паттернов многофункциональности

Исследователи отмечают, что до наступления промышленной революции город и
жилище обладали свойством естественной многофункциональности [19, 23] (Miller,
Miller, 2003). В индустриальных условиях коллапс традиционной семьи и жилища –
как единства функций производства-быта-досуга – и модернистское градопланиро-
вание и землепользование с их принципом функционального зонирования породили
в первые десятилетия ХХ века новый, фрагментированный город. Его радикально
упрощенной клеткой стало «просто жилище», а все, что на протяжении тысячелетий
было неотъемлемой принадлежностью жилища (от рождения, воспитания и образо-
вания детей до производства, бытового самообслуживания, лечения и досуга), оказа-
лось вынесено в сферу «общественного обслуживания»9. В период 1910–1950-х годов

8 В архитектуре и градостроительстве известны комплексы SOHO в Пекине (Дзян Вай СОХО – Jian

Wai SOHO), в Токио (Шинономе Канал Коурт - Shinonome Canal Court), в Амстердаме (Солид 11 –
Solid 11), в Мельбурне (Лайф Лэб – Life Lab), в Лондоне (БедЗЕД – BedZED) и др.
9 Этот процесс назван проф. К.К. Карташовой «функциональным взрывом» жилища [5] (Kartashova,

Rubaneneko, 1982).
126 Russian Journal of Housing Research #2’2018 (April-June)

многофункциональные объекты были редкостью; они оказались постепенно реабили-

тированы в правах лишь к 1960-м годам в связи со сменой парадигм градопланирова-
ния и землепользования. С конца XX-го – начала XXI-го вв. MUD начинают заметно
укрепляться в новом строительстве. Это символизирует общий поворот от функцио-
нального зонирования к функциональному смешиванию, а также от социально-иму-
щественной сегрегации к интеграции [17] (Carswell, 2012).
На фоне этой закономерности, что происходит с отдельными паттернами много-
функциональности? Нам представляется, что все они были во все времена, сосущест-
вуют и эволюционируют в общем направлении, но каждый по-своему. Это подтвер-
ждается анализом типов многофункциональных зданий разных периодов развития
цивилизации, что представлен в таблице 2.
Конгломераты представлены уже древнеримскими инсулами (многоквартирные
многоэтажные дома) и домусами (изначально – односемейные дома). В ходе долгих
десятилетий и столетий эксплуатации и те, и другие становились чудовищными по
сложности сгустками самых разных функций, форм собственности и предоставле-
ния, отдельные фрагменты которых покупались и арендовались, перестраивались и
достраивались, объединялись и делились, переходили по наследству и закладывались.
В индустриальную эпоху конгломераты представлены доходными и муниципальными
домами со встроенными объектами инфраструктуры, работающими на город.
В наше время структуру и принципы формирования конгломератов унаследовали
МФК массового сегмента рынка, адресованные анонимному клиенту и отвечающие
принципу независимого функционирования частей.
Таблица 2
Эволюция паттернов многофункциональности как типов зданий
Паттерны Этапы эволюции
доиндустриальный индустриальный постиндустриальный
конгломе- ранние городские многок- доходные и муни- современные рыночные
раты вартирные и односемейные ципальные дома с МФК массового сегмен-
жилища с арендой части объектами городской тарынка; «застройка
помещений – начиная с инфраструктуры (со множественного исполь-
римских инсул и домусов... «встроенно-пристроен- зования» – multi-use
ными» КБО…) development
комплексы естественные комплексы дома-комплексы для застройка смешанного
эпохи натурального хозяй- рабочих, «жилые ком- использования – mixed-
ства (замки, монастыри, бинаты»; «жилые еди- use development – MXD/
приюты, дворцы, усадьбы...) ницы»; «коллективные MUD’; специализиро-
дома»; апарт-отели ванные ОЖК...
гибриды стихийные гибриды тради- жилища с функциями жилища «индустрии
ционной архитектуры (дом- гостиниц («bed & break- коттеджей» или тип
лавка, дом-мастерская, fast’ – B&B), рабочих «дом-работа»; SOHO;
постоялый двор...) мест (жилища типа домашние ДОУ; кохау-
«студия»)… зинги; эко-коммуны…
Источник: составлено авторами
Жилищные стратегии № 2’2018 (Апрель-июнь) 127

Бóльшая часть жилищ доиндустриального общества – в диапазоне от скромного

семейного дома, усадьбы до феодального замка, монастыря, дворца – была как мини-
мум комплексами, где все со всем было накрепко связано узами натурального хозяйст-
вования и повседневного обитания. Вопреки сопротивлению индустриального города
комплексы появлялись и в нем. Еще передовые промышленники XIX века просла-
вились созданием многофункциональных домов-комплексов для своих рабочих10.
Вдохновляемые то гуманизмом (достойное качество жизни для неимущих), то идеоло-
гией (обобществление быта), то чистым прагматизмом (закрепление кадров и сокра-
щение выплат по больничным листам), а то и стремлением заработать жилые ком-
плексы благотворителей, работодателей, муниципалитетов, кооперативов и частных
застройщиков появлялись на протяжении XIX-ХХ веков, хотя город формировали,
в первую очередь, не они, а массовые жилища11. С 1990-х годов MUD (в 1960-х годах
застройку смешанного использования сокращали в США как MXD) получают замет-
ный толчок к развитию, став ядром целого ряда авторитетных градопланировочных
теорий12. Комплексны в узком, то есть истинном смысле слова, все специализирован-
ные жилища – для престарелых, инвалидов, молодежи и малых семей – из-за потреб-
ности всех этих категорий в дополнительных бытовых, досуговых, трудовых, лечеб-
ных услугах. Доиндустриальная эпоха, сталкивая в жилище все человеческие формы
деятельности, работала как коллайдер, порождающий новые частицы – гибриды функ-
ций, которые благополучно пережили промышленную революцию. Дом-лавка – не
просто магазин при жилище, дом-мастерская – не механическая сумма спален и про-
странств для работы.
Современные гибриды порождены постиндустриальной трансформацией бизнеса,
жилища, семьи и города. Жилища с местами для работы, называемые в США cottage
industry, стали ареалом обитания фрилансеров, телеработников, удаленных сотрудни-
ков, работающих по аутсорсингу. Одна из современных форм многофункционально-
сти – упомянутые ранее SOHO –продолжают исторически давнюю традицию. А есть
еще семейные детские сады и семейные детские дома, кохаузинги (англ. co-housing –
общинное жилище), эко-комплексы, где реализуются самые причудливые модели глу-
бокой интеграции жилищ, работы, досуга, воспитания и обучения детей…

10 Известны, например, многофункциональные комплексы для рабочих Ж.Б. Годена (Гиз, Франция,

1877), Т. Солта (Солтейр, Англия, 1851), Д. Кэдберри (Борнвиль, Англия), братьев Левер (Порт
Санлайт, Англия, 1888).
11 Вспомним российские постреволюционные «дома-коммуны», «дома переходного типа» и «жил-

комбинаты», «коллективные дома» Скандинавии, «жилые единицы» Ле Корбюзье, появившиеся на

рубеже XIX–XX вв. апартамент-отели.
12 Среди них теории: Нового Урбанизма (New Urbanism); Устойчивого города (Sustainable City)

и Эластичного города (Resilient City); Компактного города (Compact City); Застройки, ориенти-
рованной на общественный транспорт (Transit oriented development – TOD); Жизнеспособных
общин (Livable communities), Разумного роста (Smart Growth); Развития традиционных соседств
(Traditional Neighborhood Development) (Hoppenbrouwer, p. 967).
128 Russian Journal of Housing Research #2’2018 (April-June)

Причины и факторы многофункционального тренда в жилище

Импульсы к тому, чтобы уйти от «просто жилища» индустриальной эпохи к много-
функциональным паттернам разнообразны и многочисленны (табл. 3).
Очевидно, что постиндустриальное градопланирование с его отказом от функци-
онального зонирования, гомогенной крупномасштабной жилой застройки окраин в
пользу адресного уплотнения, реконструкции, обеспечения полноты жизни в масшта-
бах не города и его крупного территориального фрагмента, но каждой мелкой ячейки
вплоть до отдельного здания является главным стимулом к пересмотру архитектуры
этой ячейки. Данный тренд получил поддержку в лице «устойчивого» и «эластич-
ного» градопланирования, основные ценности которого (плотность, компактность,
мелкодисперсность, полицентричность, вариативность, гетерогенность…) прекрасно
транслируются в устройство MUD [25] (Sharifi, Yamagata, 2014). Транспортные (от
автомобиля к автобусу, велосипеду и пешеходному движению) и социальные (от соци-
Таблица 3
Постиндустриальные предпосылки многофункциональности
Градостроитель- - отказ от функционального зонирования в пользу смешения;
ные - переход от крупномасштабной застройки на периферии к уплотнению,
реконструкции, конверсии сложившегося города;
- переход к принципам «устойчивого» и «эластичного» градопланирования;
- отказ от приоритета автомобиля в пользу общественного транспорта,
велосипеда, пешеходного движения;
- отказ от территориальной социально-имущественной сегрегации в пользу
интеграции, смешивания, инклюзии
Экономические - разнообразие функций и экономическое разнообразие населения как
фактор экономической устойчивости города и жилища;
- необходимость прибегать к объединению ресурсов и координации интере-
сов государства, муниципалитетов, частного сектора;
- падение платежеспособности населения, сокращение размера и функцио-
нала приобретаемых жилых единиц;
стремление компенсировать это в масштабах комплекса;
- стремление населения сокращать затраты на транспортные перемещения
Социально-де- - сокращение среднего размера домохозяйства и жилой ячейки, повыше-
мографические ние удельной плотности заселения, что делает экономически обоснованной
обслуживающую инфраструктуру;
- смешанный демографический состав населения;
- рост популярности многопоколенного жилища
Социально- - радикальная трансформация технологий производства, быта, досуга,
культурные образования… в связи с постиндустриальными условиями;
- стремление людей к кооперации, социальной связанности, самоорганиза-
ции, взаимодействию «лицом к лицу»;
- культурное разнообразие населения, для которого «гибридизация – метод
адаптации различных инокультурных вторжений»;
- отказ семей от функций самообслуживания как черта городского образа
жизни
Источник: составлено авторами
Жилищные стратегии № 2’2018 (Апрель-июнь) 129

ально-имущественной сегрегации к интеграции) приоритеты постмодернистского

градопланирования также становятся питательным субстратом всех форм многофунк-
циональности. Эта констатация тенденций пока мало относится к отечественному гра-
допланированию.
Экономические соображения вообще и экономический аспект «устойчивости»
в частности также востребуют многофункциональность. Известно, что при любой
рыночной конъюнктуре наличие выбора в структуре предложения (функций)
выгодно, поскольку способно гасить колебания и отвечать диверсификации спроса. С
другой стороны, экономическое разнообразие населения порождает разнообразный
спрос, что также благоприятно для рынка. В итоге, современные комплексы и гибриды
за рубежом часто адресованы сложным сочетаниям потребителей по составу и плате-
жеспособности.
Повсеместная поляризация городского населения по доходам и обеднение основ-
ной его массы приводят к многофункциональности по-своему. Во-первых, оскудение
ресурсов потребителя и местной власти стимулирует создание частно-государствен-
ных партнерств, сложных финансовых пулов для жилищного строительства (комби-
нации кредитов, грантов, субсидий, накоплений, гарантий…), а за каждым инвесто-
ром тянется свой шлейф интересов, материализуемый, отчасти в функциональной
сложности объектов недвижимости. Во-вторых, падение платежеспособности приво-
дит к сдвигу предложения в сторону дешевых, небольших по площади и простых по
функционалу жилых ячеек. Этот процесс вызывает интерес семьи к услугам в составе
комплекса, которые компенсируют нехватку места в квартире для приема гостей, раз-
влечений и т. п. [14].
Население стремится экономить на бензине, выбирая в пользу комплексов, где
основные связи – жилище – работа – услуги – могут стать пешеходными; это проис-
ходит даже в самой автомобилизированной стране – США, где население перестает
относиться к MUD как вынужденной, временной форме проживания и начинает рас-
сматривать ее в качестве реального конкурента индивидуальному жилому дому [16]
(Blackwell, 2016).
Свою лепту в актуализацию многофункциональности вносят демографические
процессы. С сокращением среднего размера домохозяйств и распадом нуклеарных
семей на фоне снижения площади квартир удельная плотность заселения фонда воз-
растает, а это делает любые элементы инфраструктуры более интенсивно используе-
мыми и экономически оправданными.
Наряду с этим отмечается и тенденция к смешиванию в составе одного объема
домохозяйств разной структуры, возвращается интерес к совместному проживанию
членов многопоколенных семей13, что тоже стимулирует функциональную сложность

13Отчасти этот процесс тоже продиктован экономическими причинами. В структуре многопоко-

ленной семьи легче бороться с бедностью.
130 Russian Journal of Housing Research #2’2018 (April-June)

жилища. Рост средней продолжительности жизни и доли отдельно проживающих

пожилых увеличивает потребность в насыщенных услугами специализированных
центрах.
Мощным фактором, стимулирующим многофункциональность жилища, является
сам социально-культурный контекст постиндустриального общества (компьютери-
зация, «глобализация/ локализация/ глокализация», экологизация, децентрализация,
демассификации, десинхронизация …), меняющий отношения между основными
формами жизнедеятельности (быт, труд, досуг) и стратами общественного устройства
(индивидом, семьей, местными сообществами, обществом). Люди образуют более
разнообразные и сложно организованные сети и нуждаются в контактах «лицом к
лицу» для непосредственного взаимодействия, а не только в виртуальном общении
во «всемирной паутине» или по телефону [25]. Г. А. Птичникова и О. В. Королева
рассматривают «гибридизацию» как «метод адаптации» различных социокультурных
вторжений, «скрещение локального с глобальным», что «рождает гипертрофирован-
ный полиморфизм объектов» современного города [11]. Культурные причины объяс-
няют тот факт, что современные домохозяйства отказываются от самообслуживания
в жилой ячейке и обращаются в сферу платных услуг за ее пределами; это одна из черт
городского образа жизни.
Подчеркнем, описанные предпосылки многофункциональности не являются все-
общими, проявляются, в первую очередь, в экономически развитых странах и реги-
онах, в крупных городах, где процессы постиндустриализации зашли далеко; они
относятся к тем общественным стратам, которые являются активными агентами соци-
окультурных трансформаций.

Достоинства многофункциональных объектов

Большинство авторов, обратившихся к теме многофункциональных объектов,
затрагивают тему их преимуществ по отношению к «просто жилищу». Сравнительный
анализ показывает, что отечественные и зарубежные авторы, трактуя эти преимуще-
ства, по-разному расставляют акценты. Отличия объясняются тем, чью точку зрения
в оценке MUD озвучивают исследователи. В российских источниках достоинства
комплексов рассматриваются, прежде всего, со стороны «предложения» – девелопе-
ров, инвесторов, лэнлордов, а позиция «спроса» – городского сообщества, отдельных
граждан выражена менее полно [2, 11, 13, 7, 8] (Butok, 2014). Зарубежные источники
рассматривают MUD с бóльшим вниманием к их оценке городскими властями и насе-
лением [22, 23, 24, 25] (Mateo-Babiano, Huston) (табл. 4).
Представления отечественных авторов о достоинствах многофункциональных объ-
ектов свидетельствуют об отождествлении последних с конгломератами, поскольку
нигде не подчеркиваются функциональные связи между отдельными частями. А
зарубежные исследователи отмечают аспекты совместного функционирования, когда
говорят о парковках и о «синергии функций», понимая последнюю как реальную зави-
Жилищные стратегии № 2’2018 (Апрель-июнь)
Преимущества многофункциональных объектов
Отечественные источники
- получение максимальной прибыли из-
за сочетания разных арендных ставок и
экономических циклов;
- поочередное получение прибыли от
С точки зрения «предложения»
разных функций;
- большая прибыль за счет синергии
форматов, увеличения потока клиентов;
- пространства, не пользующиеся спро-
сом одной функции, отдаются другой;
- целевая аудитория имеет несколько
причин посещать объект;
- возможность гибкого перепрофилиро-
вания при увеличении конкуренции на
рынке;
- уменьшение рисков за счет диверсифи-
кации инвестиций;
- снижение удельных затрат за счет мас-
штаба объекта, разнообразия функций;
- экономия на покупке и эффективное
использование участка
- развитие городской инфраструктуры;
- большее разнообразие типологии
застройки;
- формирование более компактных, плот-
ных городских морфотипов с развитием
велосипедного и пешеходного движения;
- комплексность, полнота жизни (работа,
С точки зрения «спроса»
жилище, отдых в одном месте);
- возможность снижения коммунальных
платежей для жителей (частично оплачи-
вает коммерческая составляющая)
Источник: составлено авторами
131
Таблица 4
Зарубежные источники
- диверсификация рисков, более устойчи-
вый поток доходов;
- интенсивное землепользование, лучшая
капитализация высокой стоимости земли;
- экономия средств инвесторов за счет
совместного использования отдельных
функций (парковок …), совместного несе-
ния эксплуатационных расходов, обеспе-
чения безопасности;
- устойчивое и равномерное функциони-
рование за счет взаимной компенсации
режимов деятельности отдельных зон;
- синергия функций (жители – клиенты
торговли, торговля – работа для жителей)
- решение транспортной проблемы;
- снижаются городские транспортные
миграции из-за близости жилья, работы,
услуг;
- сдерживание расползания городов;
- коммерческие функции помогают
субсидировать экономически доступное
жилище;
- обеспечивается более политически
справедливая жилищная плотность, чем
на территории частной жилой застройки;
- разнообразие источников заработка;
- MUD помогают ревитализации дегради-
рованных коммьюнити;
- MUD стимулируют экологичные и энер-
гоэффективные решения (обмен);
- жилище, охватывающее все стадии
жизненного цикла: стартовое – семейное
– для пожилых;
- лучший доступ к разнообразной и здоро-
вой пище;
- атмосфера соседства, стимулирование
чувства места
132 Russian Journal of Housing Research #2’2018 (April-June)

симость жилых и офисных фрагментов комплекса друг от друга. В остальном оценка

преимуществ MUD со стороны «предложения» российскими и зарубежными источни-
ками очень близка: максимизация использования ресурсов и прибыли, минимизация
затрат, расходов, рисков и издержек – ее главные позиции.
С точки зрения носителей «спроса» российские источники называют достоинст-
вом комплексов их способность вносить вклад в развитие городской инфраструктуры;
отмечается, что это «прибавляет им очков в глазах городских властей» [7]. Среди
плюсов MUD российские авторы упоминают компактность, плотность, возможность
стимулировать велосипедное и пешеходное движение [11]. Не забыта главная добро-
детель комплекса – возможность обеспечить целостность, функциональную полноту
жизни на одном месте. Отмечается возможность снизить расходы населения на содер-
жание за счет частичного покрытия их коммерческими соседями.
Зарубежные авторы отмечают, помимо того, роль MUD в решении транспортной
проблемы, в обеспечении широкого выбора мест приложения труда, в оживлении дег-
радированных местных сообществ, в продвижении на рынке энергоэффективных и
экологически продвинутых решений14, в обеспечении демографически фундирован-
ного разнообразия жилищ, в создании условий для здорового питания, благоприят-
ной психологической атмосферы.

Заключение
Многофункциональные жилые образования, называемые в России комплексами,
имеют перспективу стать постепенно основной формой жилища во всех сегментах
рынка недвижимости. Но само это понятие используется отечественной жилищной
теорией и практикой неоправданно широко – как синоним многофункциональности
вообще. В зависимости от степени интеграции функций есть основания различать кон-
гломераты (функционально не связанные объекты в составе многофункциональных
образований), собственно комплексы (функционально интегрированные объекты) и
гибриды (функционально синтезированные, превращенные объекты). Различение этих
форм актуально для всех сфер знания, имеющих дело с жилищем. Общий тренд – и
отечественной, и зарубежной жилищных систем – коэволюция всех трех паттернов с
постепенным возрастанием роли комплексов и гибридов.
Российский рынок многофункциональных жилых образований движим, скорее,
«предложением» – интересами инвесторов, девелоперов, лэндлордов, материализу-
емыми, в первую очередь, в форме конгломератов. В продвинутой зарубежной пра-
ктике бóльшим весом обладают соображения пользы, эффективности, удобств с пози-
ций «спроса» – городского сообщества, местной власти, горожан; а спрос в большей
степени удовлетворяется комплексами и гибридами.
14 Нередко одни функции MUD экономят или аккумулируют энергию, которую потребляют дру-
гие; в отличие от «просто жилища», комплексы проходят экологическую сертификацию как пра-
вило.
Жилищные стратегии № 2’2018 (Апрель-июнь) 133

ИСТОЧНИКИ:
1. Большой энциклопедический словарь. Т.1. – М.: Советская энциклопедия, 1991. 
2. Буток О.В. Многофункциональный жилой комплекс – современная форма органи-
зации жилой среды // Международная научно-техническая конференция молодых
ученых БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгород, 2014.
3. Дектерев С.А., Винницкий М.В., Безирганов М.Г., Громада В.В.
Многофункциональный жилой комплекс. / Пособие по проектированию. –
Екатеринбург: УралГАХА, 2012.
4. Журавлёв А.М. Жилые комплексы в советской архитектуре (социально-функци-
ональные и художественно-композиционные аспекты). / Автореф. дисс. … канд.
арх. – М., 1969. 
5. Карташова К.К., Рубаненко Б.Р. Жилая ячейка в будущем. / Социальные проблемы
развития жилища (жилой ячейки). – М.: Стройиздат, 1982.
6. Колгашкина В.А. Общественно-жилые комплексы с интегрированной деловой со-
ставляющей. / Диссерт… канд. арх. 05.23.21. – М., 2014.
7. Многофункциональные комплексы – совмещение несовместимого. OfficevMoskve.
ru. Коммерческая недвижимость Москвы. [Электронный ресурс]. URL:  http://
www.officevmoskve.ru/articles/mfk/mnogofunkcionalnye-kompleksy-sovmeshenie-
nesovmestimogo.
8. Многофункциональные комплексы сегодня: проблема, необходимость или неиз-
бежность?. Ashrae. BACnet. [Электронный ресурс]. URL: http://bacnet.ru/knowledge-
base/articles/index.php?ELEMENT_ID=720.
9. Многофункциональные комплексы: особенности девелопмента. StudFiles.
[Электронный ресурс]. URL: https://studfiles.net/preview/3609256.
10. Определение многофункциональных комплексов. Коллекция «Revolution» Allbest.
[Электронный ресурс]. URL: https://revolution.allbest.ru/construction/00541771_0.html.
11. Птичникова Г.А. Гибридизация в городской архитектуре // Социология города,
2016. – № 1. 
12. Харченко Е.С. Типы полифункциональных жилых комплексов в структуре совре-
менного города// Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архі-
тектури, 2012. – № 9(174). 
13. Шприц М.Л. Методы организации инвестиционной деятельности при возведении
многофункциональных комплексов // Известия Российского государственного пе-
дагогического университета им. А.И. Герцена, 2013. – № 163.
14. 5 Intriguing Trends to Track in the Multifamily Housing Game: BD+C’s guide to success
in the apartment/ condo sector. Building Design + Construction. [Электронный ре-
сурс]. URL:  https://www.bdcnetwork.com/5-intriguing-trends-track-multifamily-
housing-game.
15. Ahrentzen S. Hybrid Housing: A Contemporary Building Type for Multiple Residential
& Business Use. - Milwaukee: University of Wisconsin-Milwaukee, 1991. – 148 p.
134 Russian Journal of Housing Research #2’2018 (April-June)

16. Blackwell T. How Multifamily is Blending Retail with Residential. Property Management
Insider. [Электронный ресурс]. URL: https://www.propertymanagementinsider.com/
how-multifamily-is-blending-retail-with-residential.
17. Carswell A. Mixed-Use Development. / The Encyclopedia of Housing. 2-nd ed. – Los
Angeles: Sage, 2012.
18. Colorado Springs Mixed Use Development Design Manual. Colorado Springs City
Council. [Электронный ресурс]. URL: https://coloradosprings.gov/sites/default/files/
planning/mixeduse.pdf.
19. Miller N., Miller J. Defining Mixed-use Development. SCRIBD. University of Minnesota:
Design Center for American Urban Landscape. [Электронный ресурс]. URL: https://
ru.scribd.com/document/27386335/Defining-Mixed-Use-Development-DCAUL-
USA-2003.
20. Hoppenbrouwer E., Louw E. Mixed-use Development: Theory and Practice in
Amsterdam’s Eastern Docklands // European Planning Studies, 2005. – № 7. 
21. Mozas J., Aurora Fernandez Per, Arpa J. Hybrids III. Residential mixed-use buildings. /
Architecture+Technology magazine. - Barcelona: Vitoria-Gasteiz, 2009.
22. Mateo-Babiano I.B., Huston S. Vertical Mixed-Use Communities: a compact city
model? SCRIBD. – Sydney. [Электронный ресурс]. URL:  https://ru.scribd.com/
document/324764167/Vertical-mixed-use-communities-pdf.
23. Mixed-use Development. Wikipedia. [Электронный ресурс]. URL: https://en.wikipedia.
org/wiki/Mixed-use_development.
24. Multi-Family, Mixed Use and Mixed Income Housing Developmen. HUD user.
[Электронный ресурс]. URL:  https://archives.huduser.gov/oup/conferences/
presentations/hbcu/sanantonio/multifamily_development.pdf.
25. Sharifi A., Yamagata Y. Resilient Urban Planning: Major Principles and Criteria //
Energy Procedia, 2014.

REFERENCES:
5 Intriguing Trends to Track in the Multifamily Housing Game: BD+C’s guide to suc-
cess in the apartment/ condo sectorBuilding Design + Construction. Retrieved
from https://www.bdcnetwork.com/5-intriguing-trends-track-multifamily-hous-
ing-game
Bolshoy entsiklopedicheskiy slovar  [Large encyclopaedic dictionary]  (1991). M.:
«Sovetskaya entsiklopediya». (in Russian).
Ahrentzen S. (1991). Hybrid Housing: A Contemporary Building Type for Multiple
Residential & Business UseMilwaukee: University of Wisconsin-Milwaukee.
Blackwell T. How Multifamily is Blending Retail with ResidentialProperty Management
Insider. Retrieved from https://www.propertymanagementinsider.com/how-multi-
family-is-blending-retail-with-residential
Жилищные стратегии № 2’2018 (Апрель-июнь) 135

Butok O.V. (2014). Mnogofunktsionalnyy zhiloy kompleks – sovremennaya forma or-

ganizatsii zhiloy sredy[Multifunctional residential complex – a modern form of liv-
ing environment organization] International scientific and technical conference of
young scientists of V.G. Shukhov Belgorod State Technical University. (in Russian).
Carswell A. (2012). Mixed-Use Development Los Angeles: Sage.
Colorado Springs Mixed Use Development Design ManualColorado Springs City
Council. Retrieved from https://coloradosprings.gov/sites/default/files/planning/
mixeduse.pdf
Dekteryov S.A., Vinnitskiy M.V., Bezirganov M.G., Gromada V.V.
(2012). Mnogofunktsionalnyy zhiloy kompleks[Multifunctional residential com-
plex] Yekaterinburg: UralGAKhA. (in Russian).
Hoppenbrouwer E., Louw E. (2005). Mixed-use Development: Theory and Practice in
Amsterdam’s Eastern Docklands European Planning Studies. 13 (7).
Kartashova K.K., Rubaneneko B.R. (1982). Zhilaya yacheyka v buduschem [Living cell
in the future] M.: Stroyizdat. (in Russian).
Kharchenko E.S. (2012).  Tipy polifunktsionalnyh zhilyh kompleksov v strukture
sovremennogo goroda [Types of polyfunctional dwelling complexes in the struc-
ture of modern city]. Vіsnik Pridnіprovskoї derzhavnoї akademії budіvnitstva ta
arkhіtekturi. (9(174)). (in Russian).
Kolgashkina V.A. (2014). Obschestvenno-zhilye kompleksy s integrirovannoy delovoy
sostavlyayuschey [Social and residential complexes with integrated business com-
ponent] M.. (in Russian).
Mateo-Babiano I.B., Huston S. Vertical Mixed-Use Communities: a compact
city model?SCRIBD. – Sydney. Retrieved from  https://ru.scribd.com/docu-
ment/324764167/Vertical-mixed-use-communities-pdf
Miller N., Miller J. Defining Mixed-use DevelopmentSCRIBD. University of Minnesota:
Design Center for American Urban Landscape. Retrieved from https://ru.scribd.
com/document/27386335/Defining-Mixed-Use-Development-DCAUL-USA-2003
Mixed-use DevelopmentWikipedia. Retrieved from https://en.wikipedia.org/wiki/
Mixed-use_development
Mozas J., Aurora Fernandez Per, Arpa J. (2009). Hybrids III. Residential mixed-use
buildings Barcelona: Vitoria-Gasteiz.
Multi-Family, Mixed Use and Mixed Income Housing DevelopmenHUD user.
Retrieved from https://archives.huduser.gov/oup/conferences/presentations/hbcu/
sanantonio/multifamily_development.pdf
Ptichnikova G.A. (2016). Gibridizatsiya v gorodskoy arkhitekture [Hybridisation in ur-
ban architecture].Sotsiologiya goroda. (1). (in Russian).
Sharifi A., Yamagata Y. (2014).  Resilient Urban Planning: Major Principles and
Criteria Energy Procedia. 611491-1495.
136 Russian Journal of Housing Research #2’2018 (April-June)

Shprits M.L. (2013). Metody organizatsii investitsionnoy deyatelnosti pri vozvedenii

mnogofunktsionalnyh kompleksov [Methods of investment activity organization in
the construction of multifunctional complexes]. Izvestia: Herzen University Journal
of Humanities & Science. (163). (in Russian).
Zhuravlyov A.M. (1969). Zhilye kompleksy v sovetskoy arkhitekture (sotsialno-funkt-
sionalnye i khudozhestvenno-kompozitsionnye aspekty) [Residential complexes in
Soviet architecture (social-functional and artistic-compositional aspects)] M.. (in
Russian).
Многофункциональные комплексы сегодня: проблема, необходимость или
неизбежность?Ashrae. BACnet. Retrieved from http://bacnet.ru/knowledge-base/
articles/index.php?ELEMENT_ID=720
Многофункциональные комплексы: особенности девелопментаStudFiles. (in
Russian). Retrieved from https://studfiles.net/preview/3609256