Tema 1 Contrato de Compra- Venta

1. Concepto

En el contrato de compraventa se establece una obligación reciproca por la que el vendedor se

compromete a entregar una cosa a cambio de precio que se compromete a entregar el
comprador.

Artículo 1445 C.C: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar
una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente.

Por tanto, por el contrato de compraventa no se transmite la propiedad, lo que se transmite aquí
es el bien, y no la propiedad, es verdad que el fin del contrato de compra venta lleva al fin de
que el comprador se convierta en propietario.

El contrato de compraventa genera dos obligaciones, la de entregar la cosa y la de pagar por

ella un precio, pero el contrato de compraventa por si mismo no convierte al comprado en
propietario (en general) porque en el contrato de compraventa:

– yo vendedor me obligo a vender una cosa al comprador, lo que ocurre es que en la mayoría de
los casos por ejemplo si compro un código civil el vendedor me lo da y yo le pago y además me
da la propiedad y si encargo 50 no me lo da en el momento –

El contrato de compraventa no es un contrato real (aquel que para perfeccionarse requiere la

entrega de la cosa), por lo tanto, el contrato de compra- venta es consensual.

Ejemplo:

– compro una bici en eBay y quedo con el vendedor el contrato está celebrado, aunque no se
haya pagado nada –

Nota: Acuerdo por el que la propiedad (no siempre necesariamente) de un objeto pasa de un
titular a otro a cambio de un precio, permuta, dación, donación.

DEFINICIÓN
DOCTRINAL
Contrato de compraventa es un contrato principal, consensual, bilateral, oneroso, generalmente
conmutativo, por el cual una persona se obliga a transferir a otra, el dominio de una cosa como
contraprestación onerosa por el dinero que recibe de ésta con el carácter de precio.
Por tanto, sus caracteres se pueden definir o resumir de la siguiente manera:

a. Contrato principal no depende de otro para existir, sino sería accesorio.

b. Contrato consensual: se perfecciona con el consentimiento de las partes.

Artículos 1445: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar
una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente.

Artículos 1450: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para
ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni
el otro se hayan entregado.”

Artículos 1451: “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el

precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del
contrato.
 Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y
comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente
libro.”

En nuestro ordenamiento jurídico, a diferencia del ordenamiento alemán, la entrega no es un

elemento necesario para la perfección del contrato.

c. Contrato bilateral: Porque produce obligación a las dos partes.

d. Contrato oneroso: Porque ambas partes tienen que dar algo, tiene un coste.
e. Conmutativo, aunque puede ser aleatorio: me entrega una cosa y pago un precio, puede haber
cierta aleatoriedad porque alguien puede comprar una cosecha futura, por ejemplo.
f. Es un contrato traslativo de dominio (es justo lo contrario): El contrato de compraventa sirve
para trasmitir la propiedad, pero no necesariamente se trasmite, porque en nuestro
ordenamiento jurídico para que el comprador se convierta en propietario, se requiere de la
traditio (la entrega de la cosa), e incluso con la entrega de la cosa el comprador no es
propietario.
Es lo que queremos destacar a diferencia del sistema francés que se trasmite la propiedad con
el mero acuerdo, pero aquí para trasmitir la propiedad no solo es necesario el consentimiento
sino la entrega de la cosa. En este sentido el artículo 609 C.C establece que la propiedad se
adquiere por la ocupación

Artículo 609: “La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por
donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante
la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”

2. Elementos del contrato de compraventa

Personales:

 Vendedor: se obliga a entregar la cosa

 Comprador: se obliga a pagar el precio por ella

 En cuanto a la capacidad el artículo 1457 CC.

Artículo 1457: “Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este
Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.”

Por tanto, puede otorgar un contrato de compraventa cualquier persona que tenga capacidad de
obrar.

En el caso de un menor emancipado de acuerdo con el artículo 1263 CC

Artículo 1263: “No pueden prestar consentimiento:

1.º Los menores no emancipados, salvo en aquellos contratos que las leyes les permitan realizar
por sí mismos o con asistencia de sus representantes, y los relativos a bienes y servicios de la vida
corriente propios de su edad de conformidad con los usos sociales.
2.º Los que tienen su capacidad modificada judicialmente, en los términos señalados por la
resolución judicial.”

– Ejemplo un menor que compra una moto puede celebrar el contrato de compra de esa moto,
depende la capacidad –

Los Artículos 1458 y 1459 establecen determinadas prohibiciones para poder comprar o vender

Artículo 1458: “Los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente.”

Artículo 1459: “No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni
por persona alguna intermedia:

1.º Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su
guarda o protección.

2.º Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.

3.º Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

4.º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los
establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.

Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.

5.º Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados
y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya
jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al
acto de adquirir por cesión.

Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o
de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.

La prohibición contenida en este número 5.º comprenderá a los Abogados y[…]”

– Por ejemplo, un juez no puede comprar determinados bienes que salen a subasta pública–

El efecto de vulnerar ese contrato es la nulidad.

Un incapacitado judicialmente podrá vender o comprar en función de la sentencia que establezca

su nivel de incapacitación

Reales:

 Objeto: Lo que puede ser contrato de compraventa pueden ser todas las cosas y derecho que
estén dentro comercio de los hombres y tengan valor patrimonial y que se puedan vender por
su propia naturaleza.

– Por ejemplo: Un derecho (derechos de emisión de un partido de futbol, compraventa de los

derechos de autor que me permite a mi explotar esa obra o cederla)–

La cosa ha de reunir ciertos requisitos:

× Posible: La existencia debe tener una existencia real o posible

Artículo 1272 que no podrán ser objeto de contrato las cosas imposibles.
 Artículo 1460, Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la
cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato.

Pero si se hubiese perdido solo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del
contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total
convenido.

× Licitud: la cosa debe ser licita, no se puede comerciar con cosas que no están dentro
del contrato de compra- venta de los hombres (como órganos o sustancias nocivas para
el hombre)

Artículo 1271: “Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del
comercio de los hombres, aun las futuras.

Sobre la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que
aquéllos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y otras
disposiciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artículo 1056.”

× Determinada: la cosa ha de ser determinada en su especie y no determinada en la

cantidad,

Artículo 1445: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a
entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o
signo que lo represente.

Hay que vincularlo con el

Artículo 1273, El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto su
especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del
contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre
los contratantes

– Ej: te compro por el valor de 1000 euros x cantidad.–

 Precio: El precio debe ser consistente en dinero así se deduce del articulo 1445 y el
comprador a pagar por ella un precio cierto en dinero o represente, NO SE PUEDE CELEBRAR
UN CONTRATO SIN PRECIO, PERO ESTE PUEDE ESTAR ESTABLECIDO EN PARTE EN DINERO
Y EN PARTE OTRA COSA.

Articulo 1446: hace una matización Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en
otra cosa se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes.
No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede
al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.

Lo que dice es que si vale menos que lo que se entrega es un contrato de compraventa sino
permuta.
El precio deber ser:

× Verdadero o real: el precio debe ser determinado (1447 y 1448) debe ser igual al
pactado en el contrato

Artículo 1447: “Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia
a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada.
 Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato.

Artículo 1448: También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos,
líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en
determinado día, bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del
día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto”

× Cierto: que sea uno en concreto.

× Determinado: el precio no tiene por qué ser justo

Artículo 1291: “Son rescindibles:

1.º Los contratos que pudieren celebrar los tutores sin autorización judicial, siempre
que las personas a quienes representan hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte
del valor de las cosas que hubiesen sido objeto de aquéllos.

2.º Los celebrados en representación de los ausentes, siempre que éstos hayan sufrido
la lesión a que se refiere el número anterior.

3.º Los celebrados en fraude de acreedores, cuando éstos no puedan de otro modo
cobrar lo que se les deba.

4.º Los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados
por el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la
Autoridad judicial competente.

5.º Cualesquiera otros en que especialmente lo determine la Ley.”

× Licito:

Si se infringe el precio fijado se deberá pagar el precio mas caro

Formales

En cuanto a la forma de la compraventa esta se perfecciona con el mero consentimiento de las

partes, a efectos de prueba, puede ser que haya celebrado un contrato de compraventa en
documento privado y después lo quiera elevar a público, siendo valido el contrato desde el
momento en que se perfecciona cuando concurren la oferta y la aceptación, podemos hacer algunas
apreciaciones en el contrato de compraventa, en cuanto a promesa de venta hay que tener en
cuenta el

Artículo 1451, la promesa de venta habría que considerarla como un precontrato que no produce
los efectos del contrato principal de compraventa, que sí que supone la adquisición del dominio,
mediante la tradición, dicho de otras palabras una cosa es vender y otra es comprometerse a
vender, con la promesa de venta se puede obligar a la otra parte, pero con ciertos matices

Artículo 1451. Reflexiones:

a. Artículo 1451 que regula sobre la promesa de venta (La promesa de vender o comprar,
habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar
recíprocamente el cumplimiento del contrato. “Siempre que no pueda cumplirse la promesa de
compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las
obligaciones y contratos en el presente libro.”)

La promesa de venta como afirma el TS no produce la transmisión del dominio sino que
habría que considerarla como un precontrato que no produce los efectos del contrato
principal de compra- venta, que si que supone la adquisición del dominio mediante la
tradición, una cosa es vender y otra cosa comprometerse a vender, lo que pasa que si
 acudimos a la técnica del legislador en el art 1451 tendremos los elementos necesarios para
obligarle a mi comprador o vendedor a comprar o vender, pero en este sentido si que se
establecen algunos matices

También podemos hablar de dos tipos de venta que aparecen recogidos en los artículos 1453

En cuanto al problema del perfeccionamiento podemos hablar de dos tipos de venta que
aparecen en el art 1453:

Artículo 1453: “La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de
las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre
bajo condición suspensiva.”

 Compraventa a ensayo o prueba de la cosa vendida: nos sitúa en un contrato en el que

primero hay que probar la cosa, para ver si es adecuada para el fin que se busca y si es
así se termina el contrato y tiene la obligación de adquirirla, interviene elemento
objetivo

 Compraventa ad gustum: consiste en que se realiza una prueba del bien y si te gusta te
la quedas y el contrato se perfecciona, en este caso el comprador no está obligado a
adquirir el bien si no le gusta, aquí interviene el factor subjetivo.

– Ejemplo: proveedor de garbanzos si no me gustan para mi bar no los cojo–

Se presumirán hechas bajo condición suspensiva

Arras

En cuanto a las ARRAS (que se puede decir que son la señal, estas son o pueden ser, confirmatorias,
penales o de desistimiento)

ARTÍCULO 1454: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá
rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas
duplicadas.”

Arras: Está vinculadas a los elementos formales porque sirven para reflejar la celebración del
contrato de compraventa y llegado el compromiso el acuerdo de la venta del bien de precio X y
obligarse a la escritura pública en un periodo de tiempo, que llegado éste se deberá celebrar la
obligación

Tipos de Arras

 Confirmatorias:
Las arras confirmatorias como su propio nombre indican sirven para confirmar el contrato de
compraventa de forma tal que tu entregas una cantidad X en concepto de señal (el contrato de
compraventa se perfecciona con el mero consentimiento, artículo 1454, estas no son las
confirmatorias en sí), las arras confirmatorias confirman la celebración del contrato (el 1454
NO SE PUEDE CONSIDERAR COMO UNA NORMA IMPERATIVA y por lo tanto las arras son de
las que hablan expresamente el 1454 habrá que pactarlas como tal de manera independiente)

Son las menos comunes y no son más que un adelanto en el cumplimiento del contrato. Cuando
se dice “señal y pago del precio”, sin añadir nada más que nos haga pensar que son
penitenciales o penales, las arras se pueden calificar como confirmatorias. Características:

o No dan derecho a resolver el contrato como las penitenciales, ni sustituyen a la

indemnización por daños y perjuicios como las penales cuando hay incumplimiento.
El que entrega las arras o el que las recibe puede exigir el cumplimiento de un
contrato que ya ha comenzado a ejecutarse al haberse entregado parte del precio.

o Si a nuestro cliente no le interesa la resolución del contrato y no ha habido

incumplimiento, le beneficia que las arras sean confirmatorias pues sobre su base
puede demandar el cumplimiento del contrato.

o El problema para calificar que unas arras son confirmatorias es que debe quedar muy
clara la voluntad de las partes y no dotarlas de efectos resolutorios (penitenciales) o
indemnizatorios (penales); pues en caso de dudas es más fácil argumentar que se
aplica, supletoriamente, el art. 1454 CC, y que, por consiguiente, las arras son
penitenciales. Sin embargo, existen sentencias, ya antiguas, en la que los Tribunales
entendieron que, en defecto de manifestación clara al respecto, las arras serían
confirmatorias, que podríamos usar para fundamentar esta función si le viene bien a
nuestro cliente y con la esperanza de que el juez no esté al corriente de la tesis actual
que es el de la supletoriedad de las arras penitenciales.

Es posible que las arras sean penitenciales y penales al mismo tiempo; es decir que faculte
a cualquiera de las partes a desistirse sin motivo y que sustituyan a la indemnización por
daños y perjuicios si hubiera incumplimiento. Las arras confirmatorias, en cambio, solo
pueden tener esa función que es incompatible con las anteriores.

 Penales:

Las arras penales son aquellas que tiene un efecto sancionador.

Las arras penales son una cláusula penal en la que la cantidad en concepto de “pena”
(indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento) se entrega por anticipado a
 una de las partes contratantes. Su régimen jurídico es el de los arts. 1154 y ss. CC.
Características:

o Es necesario que exista incumplimiento por alguna de las partes, normalmente, en el

ámbito del art. 1124 CC. Sólo puede exigirse en concepto de indemnización por
incumplimiento, y para ello es necesario que se produzca el mismo y que el juez así
lo establezca. En ese caso, la cantidad entregada se pierde si el incumplidor fue el que
las entregó o se devuelve por duplicado si el incumplidor fue el que la recibió.

o Para que tenga tal consideración debe desprenderse con claridad del contrato, ya que,
de no ser así, las arras serán penitenciales, sin necesidad de incumplimiento para que
entre en juego su pago o devolución.

o Normalmente en los contratos no se usa el término “arras penales” (a diferencia del

de “arras penitenciales” que es muy al uso), pero es fácil detectarlas cuando se habla
de “incumplimiento” para que se produzcan sus efectos

Si a nuestro cliente no le interesa la resolución del contrato, le beneficia que las arras sean
penales, pues, en ese caso, el contrato sólo puede resolverse por el incumplimiento de la
otra parte en el marco del art. 1124, entrando los efectos de las arras solo cuando se fijen
los daños y perjuicios (que se sustituye por el importe de las arras)

 Penitenciales o de desistimiento:

Articulo 1454: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá
rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas
duplicadas.”

En sí lo que hago es celebrar ese contrato para acreditar que mi compromiso es serio con el
dinero por delante, es tan importante que se pierde el dinero si se echa atrás, esto te libera del
cumplimiento del contrato, pero pierdes.

Lo recomendado es que se especifiquen en el contrato el tipo de arras al que va a estar sometido

tanto el comprado como el vendedor.

Ejemplo: señal de una casa, si tu te echas para atrás el vendedor se queda por la señal por el
desistimiento del contrato por parte del comprador.

La celebración del contrato de arras pone a ambas partes en una situación ventajosa.

Además, las arras de una manera a los elementos formales, porque sirven para reflejar la
celebración del contrato de compraventa y el compromiso al que se ha llegado sobre el bien X
que se vende al precio Y, y cuyo contrato se formalizará en escritura publica antes de que se
haya expirado el plazo de Z meses desde la fecha de celebración de este pacto de arras o señal.

Hay veces que nos quieren obligar a la celebración de las arras, pero no quiere decir que
tengamos que asumirla, la mejor opción es no asumir las arras y llevar el contrato de por sí.

La transmisión del
dominio

El mero contrato de compraventa no sirve para transmitir el dominio, porque en nuestro ordenamiento jurídico no
seguimos la solución del sistema francés, como regla general la entrega de la cosa o traditio es necesaria para la transmisión
del dominio, así mismo nos tendremos que preguntar si el vendedor está obligado a transmitir la propiedad (art 609), en
relación a esta cuestión la doctrina esta dividida:

 Para algunos el contrato de compra venta solo genera obligaciones de modo que la transmisión de la propiedad
no es esencial, ni siquiera es natural a la compraventa, pero sí que es lo normal.

Esta doctrina se basa en determinados artículos:

 Artículo 1445 (Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente)
 Artículo 1461 (El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.) A lo
que te obliga como vendedor es a responder del saneamiento por evicción.
Artículo 1474.

EN ESTOS ARTÍCULOS SE MUESTRA QUE NADIE ESTÁ OBLIGADO A TRANSMITIR LA PROPIEDAD

La doctrina dice que no está obligado a transmitir la propiedad porque nuestro OJ admite la venta de cosa ajena o
admite la venta con pacto de reserva de dominio, en este ultimo caso no entrego el domino hasta la entrega total
del dinero.

NO HAY DOMINIO SIN DINERO

 Otra postura es, con el contrato de compraventa, sí que existe la obligación de transmitir la propiedad porque sino
no se comprendería lo que establece los
× Art 1473 (Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se
transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere
mueble)
× Art 1509 este artículo remite al 1518 (Si el vendedor no cumple lo prescrito en el artículo 1.518,
el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida.)
× Art 1518: El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador
el precio de la venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

si ejerzo ese derecho me encuentro por delante.

 La tercera postura es la ecléctica o mixta o intermedia ¨el que no aporta nada¨; Esta postura una de
las cosas que dice es que ningún precepto del código civil impide al vendedor asumir esta obligación
de transmitir el domino de manera expresa o tácita y en el trafico ordinario dice que esta postura es
que en el trafico ordinario esto es lo que ocurre, que es transmitirse la propiedad, y esta es una de las
obligaciones que asume el vendedor de acuerdo con los usos del tráfico. Según la jurisprudencia el
contrato de compraventa se caracteriza por la transmisión que por él se hace del dominio.

ACLARACIONES DEL PROFESOR: Por el contrato de compraventa no se transmite la propiedad pero es

un contrato encaminado a que esta se transmita y sea recibida por el comprado del vendedor y en
general podemos decir que es lo justo y lo querido por las partes

No confundir con las formas de transmisión del dominio. Dicho esto, se puede plantear en diversos
casos;
El problema de transmisión de dominio se puede plantear en diversos casos
a. El de la venta de cosa ajena art 1473 Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes
compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de
ella con buena fe, si fuere mueble.
b. Doble venta: Artículo 1455: Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del
vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del
comprador, salvo pacto en contrario.
c. Venta con pacto de reserva de dominio: cuyo objeto es garantizar el pago del precio y para
ello se aplaza la entrega de la propiedad al momento en que se ha pagado todo el precio, en
nuestro ordenamiento jurídico es admisible, entra dentro del 1255.
 La jurisprudencia lo ha declarado licito, este pacto es muy común en la reserva de
determinados bienes. Y es muy común en venta de bienes muebles a plazos.

El pacto de reserva de dominio es admisible desde el punto de vista teórico porque ningún
precepto del Código Civil lo prohíbe y porque está dentro de lo estipulado en el art. 1.255 CC
sobre autonomía de la voluntad y libertad de pactos. La jurisprudencia lo ha declarado lícito
de manera reiterada. En cuanto a su utilidad práctica es muy frecuente en el tráfico de
ciertos bienes muebles comprados a plazos.

El pacto de compraventa con reserva de dominio puede ser considerado como una condición
suspensiva que condiciona no el contrato si no la obligación de transmitir el pleno dominio
de la cosa vendida al comprador hasta que se produzca el pago total del precio acordado, es
decir hasta que no pagues todo el precio no vas a recibir la propiedad.

En cuanto a sus efectos del pago en este contrato debemos distinguir varias fases, hay una serie de efectos
antes de que se pague el precio.

- El vendedor sigue siendo el dueño de la cosa vendida antes del pago del pago completo del precio,
pero no puede vender la cosa.
El comprador hasta que pague la totalidad del precio solo adquiere la posesión de la cosa, estando
obligado a mantener su integridad, además el comprador no puede enajenar la cosa, ni puede
adquirirla por usucapión (prescripción adquisitiva).

Si el comprador enajena la cosa el vendedor está legitimado para reivindicarla porque el vendedor
sigue siendo el dueño de la cosa, salvo si se trata de un tercero de buena FE que esté protegido
bien por el art. 34 de la ley hipotecaria o bien por ser aplicable el art. 464 CC.

- Otro de los efectos antes de que se haya pagado el precio es el siguiente:

¿Qué ocurre consigue embargar un acreedor el bien objeto de compraventa de objeto de domino?
si un acreedor consigue que se trabe embargo sobre la cosa, en este caso el legítimo propietario
(vendedor) puede ejercitar una tercería de dominio para levantar dicho embargo, y para que
prospere esta se debe probar la autenticidad y certeza de la fecha del contrato anterior.

- En cuanto a los efectos una vez pagado el precio: si se paga el precio el comprador se convierte
“ipso iure” en propietario de la cosa con efectos retroactivos

- y por último si no se paga el precio entraran en juego las cláusulas que acompañan a esta clase de
contratos, que básicamente podrán consistir en que el vendedor-acreedor podrá pedir la
resolución del contrato.

3. Clases de compra venta

 Podemos distinguir por su regulación legal entre:

 Compraventa civil:
 Compraventa mercantil. la diferencia se establece por el destino del producto en la compraventa, en general cuando
hablamos de la compraventa mercantil la compraventa de ese producto va destinada a su vez a la reventa art. 325 CM
(nos dice cuando se la venta de cosas muebles para revenderlas y habla con animo de lucrarse en la reventa) y el art.
326 CM (me interesa mas el 325)

 Por razón de sus disposiciones legales hablamos de ventas comunes y de ventas específicas.
  Ventas comunes. Las ventas comunes serán en este caso las que se rijan por las disposiciones generales del CC.
 Ventas específicas se regirán por preceptos de excepción o por normas especiales.

 Por su origen podemos hablar de venta voluntaria y venta necesaria.

 Venta voluntaria. Se produce por voluntad propia del vendedor, porque este ha emitido su consentimiento libre para
enajenar la cosa.
 Venta necesaria: el vendedor se ve obligado a vender por imperio de la ley, es decir, porque la ley lo obliga (es decir
por expropiación forzosa) art. 1.456 CC

 Por su forma tenemos:

 Venta pública. Es la que se celebra por medio de subasta, se ofrece al que pague mayor precio.
A su vez en esta venta podemos hablar de:
× venta voluntaria
× venta necesaria

o podemos hablar también de:

× venta pública judicial

× venta extrajudicial (celebrada por ejemplo ante notario).

 Venta privada: venta privada es aquella que se celebra ante los particulares

 Compraventas especiales por razón de vendedor: Para referirnos a compraventas en las que el propietario o vendedor es
un menor sujeto a patria potestad o un menor o incapacitado sujetos a tutela, o es un menor emancipado, etc.

 También podemos hacer referencia a venta de bienes que pertenecen al estado o a la iglesia, atendiendo al vendedor
(el caso de los cuadros del monasterio de sigena, pensemos en un bien cultural)

 También podemos hablar de compraventas especiales por razón del objeto de venta, así podríamos hablar de la de
inmuebles art. 1537 CC. En este caso para la venta de bienes inmuebles hay que acudir a lo dispuesto en el CC y la ley
hipotecaria. Hay alguna compraventa de bienes inmuebles que tienen características especiales como en el caso de
las viviendas de protección oficial.

 Por razón del objeto de venta podemos decir que ventas especiales son las ventas de bienes muebles a plazos que
tienen una regulación específica ley 28/1998 del 13 de julio.

 Venta especial por razón del objeto es también la venta de cosa futura (art. 1.271 CC):
a. La “entio rei espertae”, es decir, la venta de cosa esperada: Es la venta de una cosa que no existe en el momento
de celebrarse el contrato pero que existirá de acuerdo con el curso normal, visto así el contrato podemos
afirmar que es conmutativo y condicionado.
b. La “entio espei” o venta de esperanza. Estamos antes un contrato aleatorio y el comprador deberá pagar,
aunque la cosa no llegue a existir.

También podemos hablar de otras compraventas por razón del objeto:

c. Art. 1.526 CC venta de créditos.

d. Art. 1.531 CC venta de herencia.
e. Art. 1.532 CC ventas en bloque.
f. Art. 1.535 CC venta de objetos litigiosos.

 Ventas especiales en el caso de propiedades especiales (aguas, minas, montes, patrimonio histórico)

4. Derechos y obligaciones del vendedor

 Las obligaciones principales del vendedor

A. Entregar la cosa vendida.

Según el Art. 1.094 CC conservar la cosa con la diligencia propia de un buen padre de familia hasta su entrega.
Si admitimos que la función principal del contrato de compraventa es transmitir el dominio, es lógico que la
obligación fundamental del vendedor sea la entrega de la cosa.

El deber de entrega de la cosa no solo abarca el deber de entregar esta, sino que también abarca el deber de entregar
todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionado art. 1.097 CC.

Además, comporta la obligación de entregar los frutos producidos desde el día en que se perfecciono el contrato
art. 1.095 CC.

Además, el vendedor habrá de facilitar al comprador los títulos de pertenencia y los informes y documentos
necesarios para hacer valer lo transmitido del objeto del contrato.

En cuanto a las circunstancias de la entrega de la cosa, habrá que estar en un primer lugar a lo que hayan pactado
las partes para ver en qué circunstancias se ha de hacer la entrega y si no han pactado momento de la entrega de la
cosa esta se podrá exigir desde el momento en que se celebro el contrato entre ambos sujetos

Nada se aplica supletoriamente lo establecido por el art. 1.171 CC, en el caso de que no se haya pactado el momento
desde que se ha celebrado el contrato si eta dispuesto a pagar puede exigir al otro que pague.

Hay que tener en cuenta que sobre esta materia además de las normas específicas sobre la compraventa, rige las reglas
generales en materia de obligaciones, sobre aquellas y en cuanto a las formas de entrega hay que tener en cuenta los
artículos 1462 a 1464 entre otros

5. Las formas de entrega

 La traditio artículos 1.462-1.464 CC en ella distinguimos dos categorías:

 Material. El art. 1.462 CC ¨traditio real¨

Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador Esta tradición puede ser
material cuando hay una entrega manual y efectiva.

Además, distingue otro tipo de entrega en la cual el dominio se transmite no por medio de la entrega de la posición material,
sino entregando los títulos y esta transmisión de la titularidad por medio de escritura pública es equivalente a la entrega
material, salvo si en la misma escritura publica no resultare o se dedujera claramente lo contrario estamos ante la tradición
instrumental

 La tradición instrumental
Es el supuesto contemplado en el párrafo segundo del art. 1.462 CC, cuando se haga la venta mediante escritura pública el
otorgamiento de esta equivaldrá a la entrega de la cosa, la tradición instrumental es la que se hace por medio de escritura
pública porque esta equivale a le entrega de la cosa. Con la escritura pública el comprador se convierte en propietario con
independencia de cualquier otro factor, es decir, aunque no haya pagado la totalidad del precio, ahora bien, esto ocurre
salvo si de la propia escritura no resultare o se dedujere lo contrario.

Cabe otra posibilidad de entrega material que es el hecho de que el adquirente de facto y de forma inmediata ejercita los
poderes característicos del propietario.

 Simbólica. Art. 1.463 y 1.464 CC la entrega de los bienes muebles se efectuará por la entrega de las llaves o lugar del
sitio donde se hallen almacenados y por solo acuerdo por conformidad de los contratantes.

HAY DOS FORMAS ESPECÍFICAS DE ENTREGA:

 La “constitutum possesorium”
 Suple la entrega material de la cosa, y se da en aquellos supuestos en los que el vendedor continúa poseyendo la cosa,
pero (ahora) en virtud de otro título distinto al de propietario.

Le transmito la propiedad del inmueble pero mantengo la posesión pero no en calidad de propietario sino como
arrendatario, el vendedor continua teniendo la cosa pero distinto concepto de propietario.

 La “traditio brevi manu”

El comprador ya tenía la posesión inmediata de la cosa, y al convertirse en propiedad no es necesario que le sea entregada.

Por ejemplo

 como arrendatario, pero ahora sin perder la posesión de la cosa ahora es propietario, no es necesario que se
produzca la entrega material de la cosa.
 El usufructuario que convence al propietario de que se lo venda.

Con respecto a los bienes incorporales hay que tener en cuenta el artículo 1464 (copiar)

Entonces la primera obligación principal del vendedor es la de entrega con independencia de lo dicho a continuación.

B. Responder del saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos, en caso de perder la cosa tendrá derecho a
ser indemnizado por el vendedor.

Esta es una segunda obligación del vendedor, el saneamiento de la cosa en los casos de evicción, y saneamiento
por vicios o gravámenes ocultos que pueda tener la cosa

C. Además, el vendedor tiene otra serie de obligaciones accesorias y secundarias.

6. Reglas especiales para la venta de bienes inmuebles (derechos y obligaciones del

vendedor)

En primer lugar, hay que hacer referencia a la venta por unidad de medida, frente a la venta a tanto alzado.

Los artículos que vamos a tener en cuenta en este apartado son del 1.469 a 1.472 CC (Cuidado con estos artículos porque
si no se saben leer se puede interpretar de manera contraria de lo que dice)

× Venta por unidad de medida: Se puede adquirir un inmueble atendiendo a su medida, es decir, atendiendo a su cabida,
de modo que el precio que tendrá que pagar el comprado va vinculado a la unidad de medida.
× Venta a tanto alzado: Se puede vender un inmueble por un precio alzado sin atender a la medida concreta, el precio no
responde a una determinada unidad de medida, el precio es un precio alzado (En este caso no tengo en cuenta la cabida)
× Al existir estas dos posibilidades existe una duplicidad en el régimen normativo, en función de que se haya pactado una
cosa u otra, en el segundo caso se está comprando un cuerpo cierto y sin importar su extensión.
En el primero el precio debe ser proporcional a las unidades de medida.

 Ventas a medida
Tenemos los siguientes casos:
A. Caso de venta de un inmueble por unidad de medida con cabida inferior a la señalada en el contrato (primer caso
que hay que resolver dentro de estas reglas especiales).
× La respuesta la encontramos en el 1.469 CC párrafo segundo. Al haber defecto de cabida, con lo que el
comprador puede optar entre tres cosas:

- Pedir una rebaja proporcional del precio.

- Conformarse con lo que le ofrece.
- El comprador puede pedir la rescisión del contrato.
 Siempre y cuando la disminución de la cabida tiene que ser superior a la décima parte.

B. Caso de que se produce la venta de un inmueble por unidad de medida por cabida superior a la señalada en el
contrato (segundo caso que hay que resolver) (cao inverso al anterior).

 La solución la tenemos en el art. 1.470 CC. Hasta el 20% el comprador tiene que pagar el exceso de
precio, por encima de ese 20% el comprador puede OPTAR entre:
- Pagar el exceso, es decir, satisfacer el mayor valor del inmueble.
- Desistir del contrato.

C. Caso de se vende un bien por unidades de medida, pero hay problemas de calidad (tercer caso a resolver).

 La solución la encontramos en el artículo 1.469 párrafo tercero de CC. Si se me entrega una cosa que
he comprado en relación a su cabida y es de calidad inferior a lo pactado en el contrato el comprador
puede:
- Pedir una rebaja en el precio.
- Rescindir el contrato.
 Siempre y cuando esa calidad bajase del 10% de la pactada.

D. Caso de si la calidad es superior el código no establece nada (supuesto cuatro)

 La doctrina en este supuesto entiende que se aplica la regla contenida en el art. 1.470 CC: No
obstante, a lo anterior la calidad del bien pude ser esencial para la celebración del contrato, y en tal
caso el contrato de compraventa se podría impugnar por error y se podrían aplicar las reglas
generales de la anulabilidad más allá de lo que establecen los art. 1.479 y 1.470 CC.

 Ventas a tanto alzado

Tenemos los siguientes casos:
A. Cuando se vende un inmueble por precio alzado: El artículo 1.471 párrafo primero CC nos da la respuesta. La
referencia que yo hago en el contrato no influye en precio que yo tengo derecho a recibir y que el comprador
tiene el derecho de pagar. La misma regla nos la da para el caso de que se compren dos o más fincas por un solo
precio el párrafo segundo de ese mismo artículo, si se expresaron los linderos y la cabida el vendedor debe
entregar todo lo que comprendan los linderos con independencia de la cabida, en caso de no poder tiene que
haber una disminución proporcional del precio en atención al defecto del precio de cabida, en este caso además
el contrato podrá quedar anulado si el comprador no se conforma con que se le deje de entregar lo estipulado.
Por último, para cerrar esta cuestión hay que tener en cuenta el 1.472 CC; Este artículo dice que las acciones que
nacen de los tres artículos anteriores prescribirán a los seis meses contados desde el día de la entrega, según la
jurisprudencia si el comprador opta por la rescisión o anulación del contrato hay que considerar que el plazo es
de caducidad por tratarse del ejercicio de un hecho potestativo
B. La suspensión de la entrega de la cosa: El vendedor tiene la facultad de suspender la entrega porque el contrato
es recíproco, bilateral o sinalagmático y resulta aplicable la regla general del art. 1.124 CC, que contiene la
“exceptio non adimpleti contractus” o excepción de contrato no cumplido (yo no cumplo si tu no cumples), todavía
no resuelvo la obligación, pero suspendo la entrega. El caso es que esta posibilidad de retener la cosa, de no
entregarla, se considera excepcional en supuestos concretos:
× En el primero es el del art. 1.466 CC, este caso se refiere a una compraventa con precio presente.
× En el segundo caso tenemos la regla general del 1.124 CC.
× En el tercer caso tenemos la regla del art. 1.467 CC. Si el vendedor ve riesgo de que no se le pague la cosa
no la entregará.
C. Saneamiento: Artículo 1474 CC señala que en virtud del saneamiento el vendedor responderá al comprador
primero de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y segundo de los vicios o defectos ocultos que tuviera.
Hay dos clases:
I. Saneamiento por evicción: evicción (del latín evincere) significa vencer en juicio y se trata de que un
tercero reclama todo o parte de la cosa al comprador porque tiene sobre la misma un derecho anterior
que puede hacer valer y que a la postre puede llegar a significar la pérdida de toda la cosa o de parte de
la misma. Con la evicción significamos que el comprador puede verse desprovisto de la cosa porque esta
pasa a ser propiedad total o parcialmente de un tercero a consecuencia de una sentencia judicial y en
virtud de un derecho anterior a la compra-venta. (Art. 1475.1). En este caso para que el vendedor sea
responsable es necesario (art. 1481) que se le notifique la demanda de evicción a instancia del comprador
 y faltando ésta el vendedor no estará obligado al saneamiento. En cuanto a la notificación hay que estar
al art. 1482, en la práctica basta con que el vendedor tenga suficiente conocimiento extraprocesal de la
demanda. Aunque el código habla de sentencia firme, se ha entendido que el comprador que se ve privado
por resolución administrativa de la propiedad también tiene derecho al saneamiento por evicción (art.
1940, 1955, 1957, 1964.2 para el plazo que tiene el tercero para reclamar; plazo de 3 años por buena fe
para un mueble y para bienes inmuebles 10 años). ¿Se puede pactar sobre la responsabilidad por
saneamiento? Sí, se puede por tanto aumentar, disminuir o suprimir. (Art. 1475) (Art. 1476). Además, en
el artículo 1477; En la práctica no es normal que se hagan pactos sobre el saneamiento y por eso la
importancia de las normas supletorias a los supuestos de venta concebidos en el CC. Por otra parte, hay
que tener en cuenta, cuando así ocurra, la vigencia de las normas en materia de protección de
consumidores y usuarios que se caracteriza por declarar nula la renuncia previa a derechos otorgados a
los consumidores. En cuanto a los efectos de la evicción, si esta es total y el comprador no renunció al
saneamiento, este podrá exigir los conceptos indemnizatorios del art. 1478. Discute la doctrina sobre si
esta regla es aplicable cuando ha habidos un aumento o una disminución imprevisible y excepcional. En
segundo lugar, los frutos y rendimientos si se le hubieran condenado a entregarlos al que le haya vencido
en juicio. Las costas del pleito que hayan motivado la evicción y en su caso las del seguido con el vendedor
para el saneamiento, solo se podrán reclamar si efectivamente ha sido condenado a pagarlas. El cuarto
lugar, los gastos del contrato si los hubiere pagado el comprador y quinto los daños o intereses o gastos
voluntario si se vendió de mala fe. Todo esto se puede reclamar en caso de evicción total. // En caso de
evicción parcial el comprador pierde con motivo de la evicción una parte de la cosa y puede ocurrir que
perdida esta parte ya no tenga interés o ya no le sirva el resto (art. 1479), en este caso podrá exigir la
rescisión del contrato (1480). Si no estuviéramos en la posibilidad de pedir la rescisión del contrato se
aplica la regla del artículo 1478 (regla general).
II. Saneamiento por vicios o gravámenes ocultos: (art. 1474) (art. 1483) (art. 1484 y siguientes) (art. 1485)
las consecuencias de saneamiento por vicios ocultos art. 1486. Cuando se habla de resolver el contrato la
acción se conoce como acción redhibitoria. Cuando se habla de bajar el precio se habla de la acción
estimatoria o quanti minoris. Estas acciones prescriben a los 6 meses las de los artículos 1484 al 1489, así
lo señala el artículo 1490. Los artículos. 1491 y siguientes se refieren al saneamiento por vicios de los
animales. Estas acciones deben interponerse en el plazo de 40 días según el artículo 1496 contados desde
su entrega al comprador salvo que sea un plazo distinto por el uso de la localidad

7. Derechos del vendedor

Hacemos referencia a varios supuestos:

 Las garantías de pago del precio en favor del vendedor, ya sabemos que el vendedor puede suspender la entrega
(artículo. 1.466 y 1.467 CC) esta idea se puede completar con otras garantas del vendedor recogidas en los artículos
1.503 a 1.505 CC, como supuestos de resolución del contrato de compraventa que se presentan como especialidades
o aplicaciones particulares de la regla del 1.124 CC La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las
recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
 El artículo. 1.503 CC supuestos. Va más allá del artículo 1124 CC
a) Este artículo se refiere a bienes inmuebles y supone una especialidad frente al 1124 el cual la resolución
viene provocada por el incumplimiento mientras que en el 1503 la resolución viene provocada por el temor
de perdida de cosa vendida y el precio. El 1503 establece que inmediatamente no puede haber un nuevo
plazo complementario dentro del cual pueda llevar a cabo el comprador
b) Pacto expreso de resolución en las ventas inmobiliarias hace referencia al pacto comisorio. El artículo 1124
establece que en la venta de bienes inmuebles aun cuando se hubiera estipulado el plazo.
 Artículo 1504 se refiere a una venta de inmueble y al denominado pacto de lex commissoria (El artículo 11
fortalece esta lex commisoria). Nuestro OJ establece el pacto comisorio, es decir, establece la facultad
comisoria concedida al vendedor por pacto expreso ante la falta de pago en el término o plazo convenido o
en cada uno de los plazos señalados, no es automático. Aunque el artículo 1504 establece una garantía
complementaria al vendedor, respecto del 1124 también es una regla en cierto modo beneficiosa para el
comprador porque excepciona otras reglas generales. Piensen en el automatismo de la mora y de las
condiciones pactadas. Por tanto, en el caso del artículo 1504 el requerimiento al comprador es necesario, por
no decir, fundamental porque no solo permite el ejercicio de la facultad resolutoria, sino que también una
vez hecho el requerimiento judicial el juez no puede conceder nuevo plazo (yo vendedor requiero al juez y a
partir de este requerimiento el juez exige el pago). Sin embargo, Lasarte habla de requerimiento al
comprador. El artículo 1504 habla de resolución de pleno derecho del contrato, si las partes están de acuerdo
 en que ha habido un incumplimiento hay resolución, pero en algunos casos habrá que plantearse si se ha
incumplido o no. En este sentido cierta jurisprudencia había privado de operatividad al artículo 1504 al
entender que debía existir una voluntad deliberadamente rebelde de incumplir. A partir de los 90 esa
tendencia queda rota y se atiende a la contemplación objetiva del incumplimiento del pago del precio. Para
terminar el 1504 es común o posible pactar el comiso de todo o gran parte de todo lo que se hubiese pagado
hasta el momento de la resolución. Estaríamos en la práctica ante supuestos de clausula penal y sería
aplicable la regla contenida en el artículo 1154 (Compraventa de cosas que no están a la vista. En los casos de
cosas que no están a la vista y deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al
contrato al momento de su entrega al comprador, al transportista o al tercero designado para recibirla). Por
tanto, el juez tiene la posibilidad de modelar esa consecuencia.
 Otro de los derechos que tiene el vendedor es del 1505, la resolución de la venta de bienes muebles (copiar)
en este artículo se omite la necesidad de requerimiento o interpelación alguna al comprador.

8. Derechos y obligaciones del comprador

 La primera obligación del comprador es pagar el precio, dice el artículo. 1.500 CC el comprador está obligado a pagar el
precio de la cosa vendida en el precio y lugar fijado, de no haberse fijado deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar
de la entrega de cosa vendida. Como regla el pago del precio aplazado no genera intereses, aunque en la práctica es
frecuente lo contrario si se pacta. El artículo. 1.501 CC dice que el comprador deberá intereses por el tiempo que medie
entre la entrega de la cosa y el pago del precio en los tres casos siguientes:
I. Si así se hubiere convenido (si se pacta).
II. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
III. Si se hubiere constituido en mora con arreglo al art. 1.100 CC.
 ¿Puede el comprador suspender el pago? Artículo. 1.502 CC Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio
de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender
el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la
devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el
comprador estará obligado a verificar el pago. Por tanto, sí que puede si se dan determinadas circunstancias. La
eficacia práctica de esta facultad es relativa porque la jurisprudencia considera que este artículo debe ser interpretado
restrictivamente para evitar la quiebra de la seguridad del tráfico jurídico.
Si el comprador decide suspender el pago a amparo del 1.502 CC deberá notificárselo fehacientemente al vendedor.
Además del pago del precio y en su caso de los intereses, el comprador debe abonar los gastos necesarios e inútiles
hechos en la cosa vendida desde que se perfecciona el contrato hasta su consumación, así como los gastos de
transporte o traslación de la cosa vendida, salvo pacto en contrario (en base al artículo 1.465 CC). Además, deberá
abonar los gastos de otorgamiento de primera copia, los gastos de expedición de primera copia y los demás
posteriores a la venta.
 Pago de los gastos complementarios: Además del pago del precio, y en su caso de los intereses, el comprador debe
abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde que se perfecciona el contrato hasta su
consumación. Así como los gastos de transporte o traslación de la cosa vendida, salvo pacto en contrario esto último en
base al artículo 1465. Además, deberá abonar los gastos de otorgamiento de primera copia y los demás posteriores a la
venta (artículo 1455)

9. Riesgos en la compraventa civil

Artículo. 1.452 CC, El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo
dispuesto en los artículos 1.096 y 1.182. Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un
solo precio, o sin consideración a su peso, número o medida. Ya sabemos que la perfección y consumación del contrato de
compra venta no tienen que coincidir en el contrato necesariamente. Si coincidieran en el tiempo el problema que
planteamos de los riesgos no existiría. Durante ese intervalo de tiempo desde que se perfecciona el contrato hasta que se
consuma la cosa puede deteriorarse, dañarse, destruirse, perderse o mejorar, puede experimentar beneficios o generar
frutos de valor. Entonces hay que preguntarse ¿A quién se imputa el deterioro o el beneficio que experimenta la cosa? Los
beneficios o incrementos parecen claro que le son imputados al comprador dice el art 1095 El acreedor tiene derecho a los
frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le
haya sido entregada. Podríamos pensar que la cosa sufra daños, la regla es la misma, pero en el caso de sufrir pérdidas la
solución no resulta tan sencilla. Sobre esta cuestión acabamos de ver el artículo 1452 que se remite al 1096 señala en su
 párrafo tercero (copiar). Entonces no podremos resolver el caso tan fácilmente, si el vendedor está en mora quien sufre la
decrimenta o si lleva a cabo una doble venta. Si resulta de aplicación el 1096 el vendedor es responsable. Por otro lado el
1452 señala que el daño o provecho de la cosa vendida se regulara por el 1096 y 1182 pero está regla se aplica solo a la
venta de cosas fungibles (importante) hecha aisladamente y por un solo precio en consideración a su peso, numero o
medida. Por tanto, si las cosas fungibles se vendieron por un precio fijado con relación al peso, numero o medida no se
imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, salvo si éste se haya constituido en mora.
Para entender el 1452 y la problemática de quien asume la perdida de la cosa en la compra- venta hace falta aproximarse
a otras reglas:
× Artículo 1182
× Artículo 1183
Si acudimos a estos artículos el vendedor queda exonerado de la entrega, salvo si no puede probar que la perdida trae
causa de una circunstancia en la que actuó con la diligencia debida para conservarla. El vendedor queda exonerado de la
entrega de la cosa, ahora bien, las normas del código civil no tienen una respuesta sobre la materia dada pero la mayoría
de la doctrina considera que periculum est emptoris, es decir, el riesgo corresponde al comprador.

10. Doble venta

Se puede dar la doble venta, ya sabemos que la compraventa es un contrato consensual, entonces se perfecciona con el
consentimiento y por tanto a fase de consumación o ejecución del mismo no tiene que coincidir (pacto la compraventa y
más adelante se paga el precio y más adelante se entrega la cosa). Entonces una misma cosa se puede vender a diferentes
compradores por la misma persona, en la doble venta el vendedor debe ser el mismo. Una misma cosa que se vende a
distintas personas Se convertirá en propietario (artículo. 1.473 CC) el que primero inscriba la compraventa, en el caso de
no inscribirse en el registro de la propiedad el propietario será el primero que tome la posesión física de la cosa. Si no se
toma posesión de la cosa el que presente título de fecha más antigua. El comprador perjudicado deberá de recuperar el
precio pagado y deberá ser resarcido por los daños y perjuicios causados.

11. Venta de la cosa ajena

La venta de cosa ajena tiene lugar cuando la cosa o derecho vendido no pertenece al vendedor, es necesario que el
vendedor no sea titular ni tenga la representación de quien lo es. Es indiferente que el vendedor conozca o no la ajenidad
de la cosa, la doctrina discute sobre su admisibilidad, unos la consideran nula por falta de objeto, otros anulable por error.
La doctrina moderna admite su validez siempre que las partes procedan de buena fe, también ha admitido su validez el
tribunal supremo. Para defender la misma podemos señalar que nada lo impide porque el contrato de compraventa tiene
alcance obligacional, en este sentido hay que tener en cuenta el artículo. 1.255 CC Los contratantes pueden establecer los
pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al
orden público., pero también se puede acudir al artículo 1.450: La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y
será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro
se hayan entregado y al 1.451 CC; La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará
derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato además es que no existe ningún
precepto que exija al vendedor ser propietario y le imponga la obligación de transmitir la propiedad. Cabe admitirla porque
es una figura análoga al legado de cosa ajena artículo. 871 y 872 CC. Ese contrato de compraventa de cosa ajena no hay
que olvidar que sigue siendo un contrato.

12. Compraventa con pacto de retroventa

Es el retracto convencional o pacto de retroventa, artículo. 1.507 CC (El concesionario tiene derecho a una retribución, que
puede consistir en una comisión o un margen sobre el precio de las unidades vendidas por él a terceros o adquiridas al
concedente, o también en cantidades fijas u otras formas convenidas con el concedente) y artículo. 1.518 CC (Excepto pacto
en contrario: a) el franquiciado no puede ceder su posición contractual ni los derechos que emergen del contrato mientras
está vigente, excepto los de contenido dinerario.).
Préstamo usurario (yo le presto dinero, pero como garantía me transmite la propiedad del bien). La compraventa con pacto
de retro ha funcionado como garantía.
Por tanto, es normal que ese contrato de compraventa con pacto de retro haya ido languideciendo, aunque en algunos
casos sí que puede responder de verdad a lo que es un contrato de compraventa con pacto de retro. El régimen jurídico de
este contrato de compraventa viene establecido en los artículo. 1.507-1.520 CC. Artículo. 1.509 CC si el vendedor no puede
cumplir con lo establecido en el artículo. 1518 CC adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida, la posición
jurídica del comprador deja de ser claudicante, ya no cabe la posibilidad de que su compraventa quede resuelta por el
ejercicio del derecho de recompra que poseía el vendedor inicial, no confundamos esta figura con la de la compraventa con
reserva de dominio ya que en esta última no se adquiere la propiedad hasta que se paga el último plazo. El plazo para que
se pueda ejercer el retracto convencional, si se pacta, no puede ser superior a 10 años, a falta de pacto será un máximo de
4 años contados desde la fecha del contrato (artículo. 1.508 CC). (tener en cuenta especialmente el artículo. 1.510 CC, este
artículo. Piensa en la compraventa de bienes inmuebles para reconocer al derecho de retracto convencional eficacia erga
omnes (frente a todos)).