La declaratoria de fábrica es la inscripción de una construcción (edificación) en el

registro de predios correspondiente en donde deben inscribirse las características y

condiciones técnicas de la obra. Formular una declaratoria de fábrica es declarar ante la
ley la existencia de una construcción. Esto significa que todo lo que edifiquemos en
nuestro terreno o casa, si tiene un título inscrito en Registros Públicos, también debe
inscribirse.

Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa, previamente debe
inscribir la construcción (fábrica) y luego independizarla. A partir de ese momento
podrá vender por ejemplo su tercer piso, con o sin aires, dependiendo de cómo esté
inscrito el predio. Eso le va a permitir transferirlo más rápido y su propiedad se
valorizará más por estar saneada.

Actualmente existen dos tipos de requisitos diferenciados para la Declaratoria de

fábrica, lo cual dependerá de la fecha en la cual hayas culminado o iniciado su
construcción.
Requisitos para edificaciones construidas hasta el 20 de julio de 1999

Aquí se debe tramitar la declaratoria de fábrica directamente ante la Superintendencia

Nacional de Registros Públicos (Sunarp) y acogerse a la Ley 27157.

 Formulario registral (FOR) aprobado por la Sunarp (distribución gratuita en la

oficina), el cual debe ser suscrito por los propietarios y el verificador responsable
(ingeniero civil o arquitecto colegiado inscrito en el Índice de Verificadores de
predios de la zona registral correspondiente para que efectúe la constatación de
la edificación) con firmas certificadas ante notario.

 Plano de ubicación, localización y de distribución, suscrito por el verificador

responsable, cuya firma debe estar certificada ante notario.

 Informe técnico de verificación suscrito por el verificador responsable cuya firma

debe estar certificada ante notario, conteniendo lo previsto en el artículo 12 del
D.S. 035-2006-Vivienda. Cuando corresponda deberá constar en el informe
técnico de verificación, la constancia de la comunicación a la entidad rectora
correspondiente de la cual se requiere el informe técnico de verificación AD
HOC y de la respectiva constancia de pago por la verificación especial.

 Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente expedido por la

municipalidad correspondiente.

 Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita)

debidamente llenado y firmado por el presentante (persona que realiza el
trámite en la Sunarp).
  Pago de la tasa registral (derecho de calificación más inscripción):

* Por derecho de calificación (tasa fija): S/. 40.00 nuevos soles.

* Por derecho de inscripción (tasa variable): 3 multiplicado por el valor de la
construcción y luego dividido entre 1000.

Plazo de calificación: 7 días hábiles contados a partir del día siguiente, prorrogables según
la complejidad del título.

Importante: No requieren de Declaratoria de Fábrica las obras de refacción,

acondicionamiento o cercado.

Requisitos para edificaciones actuales

En este caso, se debe tramitar en el municipio la licencia de edificación y recepción de

obras, según la Ley 29090.

 Formulario único de edificaciones (FUE) a que se refiere la ley N° 29090, con el

sello de recepción de la municipalidad competente, firmado por los propietarios,
ingeniero constructor, y aprobado por la Municipalidad (sellos y firmas).

 Declaración jurada de los propietarios inscritos con firma certificada

notarialmente, indicando la fecha de terminación de la construcción si es que el
FUE no tuviera esa información.

 Plano de ubicación, localización y de distribución autorizado por profesional

competente, debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de
aprobación).

 Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita)

debidamente llenado y firmado por el presentante (persona que realiza el
trámite en la Sunarp).

 Pago de la tasa registral (derecho de calificación más inscripción):

* Por derecho de calificación (tasa fija): S/. 40.00 nuevos soles.

* Por derecho de inscripción (tasa variable): 3 multiplicado por el valor de la
construcción y luego dividido entre 1000.

Plazo de calificación: 7 días hábiles contados a partir del día siguiente, prorrogables según
la complejidad del título.

El Dato:
Durante el año 2017 se inscribieron 10,582 declaratorias de fábrica a nivel nacional. Lima
(5,007), La Libertad (1,218), Piura (877), Lambayeque (679), Puno (589), Ica (520) y
Arequipa (492) fueron los departamentos donde se registró el mayor número de
declaratorias de fábrica.

Existen diferentes tipos de edificación (fábrica):

1.EDIFICACIÓN NUEVA: Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un

terreno sin construir.

2.AMPLIACIÓN OBRA: Que se ejecuta a partir de una edificación pre existente,

incrementando el área techada.

3.REMODELACION: Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el estilo

arquitectónico original de una edificación existente.

4.ACONDICIONAMIENTO: Trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del

usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución
de acabados e instalaciones.

En este sentido, cuando construimos cualquiera de los tipos de edificaciones

mencionados sobre un terreno, tenemos que inscribirlo legalmente ante Registros
Públicos, a esta inscripción se le denomina DECLARATORIA DE FABRICA, que es el
reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, es decir, la edificación o
construcción se vincula a la realidad física, en tanto que la Declaratoria de Fábrica se
vincula al mecanismo jurídico para que los Registros Públicos admitan la existencia de
dicha realidad.

Pre-declaratoria de fábrica, pre-reglamento interno y pre-independizaciones

Documentos que dan mérito a la anotación preventiva de pre-declaratoria de fábrica
Para la anotación preventiva de la pre-declaratoria de fábrica, salvo disposición distinta,
se presentarán los siguientes documentos:
a) La copia certificada del Formulario Único Oficial (FUO)- Parte 1;
b) El Anexo C del Formulario Único Oficial (FUO)- Parte 1;
c) Los planos de ubicación y localización, y de distribución que forman parte del
expediente de licencia.
Documentos que dan mérito a la anotación preventiva de pre-reglamento interno y pre-
independizaciones
El pre-reglamento interno y las pre-independizaciones se anotarán en mérito a escritura
pública o formulario registral, según sea el caso.
El Registrador al extender la anotación preventiva del pre-reglamento interno,
procederá a anotar simultáneamente las pre-independizaciones.
Contenido del asiento de la pre-declaratoria de fábrica
En el asiento de pre-declaratoria de fábrica deben consignarse los siguientes datos:
a) El propietario del proyecto;
b) La distribución de ambientes;
c) El área techada por pisos;
d) El área libre del primer piso;
e) El instrumento que da mérito a la anotación;
f) El nombre del profesional que interviene en el proyecto de declaratoria de fábrica;
g) El carácter preventivo del asiento, la norma que autoriza su extensión y el plazo de
vigencia de la anotación;
h) Otros datos relevantes.

Propiedad horizontal:
La propiedad horizontal es un régimen especial al cual pueden adscribirse todas
aquellas personas que sean propietarias de alguna sección exclusiva de un edificio o un
conjunto de edificaciones.
Aquellos que ejercen su dominio bajo este régimen, son por asi decirlo, doblemente
propietarios. Por un lado, son propietarios exclusivos de alguna parte del edificio (que
comúnmente es utilizado como vivienda) y por otro lado también son propietarios
comunes de ciertos bienes y servicios. Por esta razón, a este tipo de propiedad también
se le conoce – y así es como se le denomina en nuestro sistema legal como régimen de
propiedad exclusiva y común.
Ahora bien, con la finalidad de mantener concordada y armoniosa la propiedad, tanto
de los espacios exclusivos como comunes, la ley exige que se establezcan una serie de
normas orientadas a definir los derechos y obligaciones de los propietarios que deseen
adscribirse a este régimen. A este conjunto de normas se le denomina reglamento.

Reglamento interno de una propiedad horizontal:

La elaboración del reglamente debe realizarse en concordancia con lo exigido por la ley,
ya que, si bien es cierto que el contenido del reglamento está determinado por la
voluntad de los propietarios, estos últimos no pueden obviar los requisitos legales.
Básicamente los requisitos legales están relacionados con que – al interior del
reglamento – se consigne determinada información la cual podemos resumir de la
siguiente manera:
1.La determinación de la unidad inmobiliaria matriz, señalando las áreas, numeración y
el uso al que debe estar destinado los bienes y servicios comunes.
2.Los derechos y obligaciones de los propietarios.
3.Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los
bienes comunes.
4.Los reglamentos especiales sobre usos, obras, propagandas y otros.
5.La relación de bienes comunes.
6.La proporción de participación que le corresponde a cada propietario en los bienes
comunes.
7.Los porcentajes de participación que le corresponde a cada propietario en los gastos
comunes, los cuales deberán ser la proporcionales al porcentaje de participación que
tienen en los gastos comunes.
8.El régimen de junta de propietarios, sus órganos de administración, sus facultades y
sus atribuciones.
9.Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinaria, votaciones, acuerdos,
funciones.
10.Cualquier otro pacto licito.

Independización de inmuebles
Si se encuentra interesado en vender parte de su casa, es importante que previamente
realice la modificación de la Declaratoria de fábrica de su vivienda, a fin que el área que
desea independizar tenga acceso en forma directa desde la puerta principal que da a la
calle hasta la puerta interior del área a independizar, es decir, previamente debe
modificar la arquitectura de su vivienda.

Es importante señalar, que la declaratoria de fábrica o modificación de la declaratoria de

fábrica debe estar previamente inscrita a la independización, o en todo caso, se puede
modificar la declaratoria de fábrica e independizar en un solo expediente.

Recuerde, la independización se realizará sobre la arquitectura existente e inscrita en los

Registros Públicos.

Pasos a seguir:
ESTUDIO DE DOCUMENTOS E INSPECCIÓN TÉCNICA
El propietario interesado en subdividir su propiedad en dos o más unidades inmobiliarias
(departamentos) debe contratar a un abogado y/ o arquitecto que pueda realizar el
estudio de la documentación del inmueble, como partidas, certificado de parámetros y
revisión de los planos del inmueble, a fin que determinen si es posible o no realizar la
independización o subdivisión del inmueble.

PREPARACIÓN DEL EXPEDIENTE

En el caso, que fuera factible la independización, el expediente estará compuesto por:
- Solicitud registral.
- Planos de independización.
- Memoria descriptiva de independización.
- Certificado de parámetros urbanísticos.
- Reglamento Interno.
- Pago de los derechos registrales.

Los documentos deberán estar firmados por el o los propietarios inscritos en los Registros
Públicos.

TRÁMITE REGISTRAL

El trámite registral puede realizarse en un plazo de 1 mes aproximadamente.

Una vez inscrita la independización en Sunarp, se emitirá una partida registral a cada
unidad inmobiliaria independizada.

¿EL TRÁMITE ES IGUAL SI ES CASA O DEPARTAMENTO? ¿CUÁLES SON LAS DIFERENCIAS?

No es lo mismo, en el caso de Casa, interviene únicamente el propietario.

En el caso de Departamento, debe intervenir además del propietario, la Junta de
propietarios, porque también se deberá modificar el Reglamento Interno del Edificio.

Inscripción el registro de propiedad de un inmueble:

Para registrar un inmueble en SUNARP se debe seguir los siguientes procesos:

1.- Presentación de la escritura pública

2.- Presentar una solicitud de registro con la identificación correcta del propietario

3.- Autorización del notario para el registro del inmueble (consignación notarial)

-4.- Pago de derechos registrales

Beneficios del registro de un inmueble

Los beneficios de registrar un inmueble en SUNARP es la seguridad jurídica (publicitar el
bien ante terceros), es decir, que los terceros no se pueden apropiarse del inmueble y
el crédito hipotecario.

Tiempo del registro

+ El registro de un inmueble demora solo 48 horas
+ Registro en caso de compra y venta 7 días hábiles