MODULO 1

INTRODUCCIÓN
Las materias de la actividad de Administración de Edificios se ha dividido en 8 grandes temas
ordenados como Módulos. Cada uno de estos Módulos constituye una unidad independiente
que como tal puede ser estudiada por los interesados. El hilo conductor de todos ellos es el
Modelo Iceberg de Gestión (MIG-AC) que más adelante podrán conocer.

Módulo 1 Módulo 2 Módulo 3

EDIFICIO:
PROYECTO
INTRODUCCION INSTALACIONES MARCO
MODELO Iceberg MANTENIMIENTO LEGAL

Módulo 4 ADMINISTRACION Módulo 5

DE
MARCO CONDOMINIOS OPERACION
LABORAL ADMINISTRATIVA

Módulo 6 Módulo 7 Módulo 8

SEGURIDAD GESTION DE RELACIONES

INTEGRAL NEGOCIOS HUMANAS

Los contenidos incorporados y el orden que se les ha dado, buscan acercar secuencialmente al
participante a la compleja función de administrar, como también ayudar a quienes tienen la
responsabilidad de controlar el desempeño del administrador de un edificio o condominio.
Toda administración estará enfrentada a los temas indicados en el gráfico anterior lo que
supone adquirir un nivel aceptable de conocimientos específicos en cada uno de ellos.
Se pretende entregar las bases de estas disciplinas y algunas prácticas herramientas. A modo
de ejemplo, dado que la aplicación de la Ley de Condominios es una necesidad permanente en
todas las comunidades, se ha desarrollado, en el Apéndice, un gran cuadro (Indice Temático)
que desglosa el contenido total de ésta y su reglamento y luego lo aglutina en 10 temas
generales con las materias propias a cada uno de ellos, indicando en las respectivas columnas,
el número del artículo donde estas aparecen. Así resulta sumamente fácil y rápido encontrar la
respuesta u orientación legal requerida.

IMPORTANTE: Como se ha informado en el portal, el presente manual está estructurado sobre la base
de la terminología y de la legislación chilena, razón por la cual los lectores de otras naciones deberán
buscar la concordancia de estas materias dentro de su propio ámbito jurídico.

MANUAL DE ADMINISTRACION DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS / MODULO 1 / WWW.CONDOMINIOS.CL © 1

QUE ES UN CONDOMINIO
Usualmente el concepto de Condominio lo hemos reservado para referirnos exclusivamente a
un grupo de casas individuales, que comparten terrenos comunes. Por cierto que aunque son
un condominio, el concepto es bastante más amplio ya que involucra a todas las construcciones
emplazadas en predios que tienen todo el terreno en común (o parte de él), independiente del
destino (uso), tamaño y altura de los inmuebles.

La palabra CON-DOMINIO, significa dominio

con otro(s) o dominio en común.
La palabra CO-PROPIEDAD significa
propiedad con otro(s) o propiedad en común.

Luego, Condominio y Copropiedad tienen,

para estos efectos, un idéntico significado.

La actual Ley chilena Nº 19.537 sobre

Copropiedad Inmobiliaria así lo consagra al
señalar que todo inmueble que se acoja a
ella se llamará Condominio. Claro está que
un condominio sólo será tal en el momento
que la Dirección de Obras Municipales
respectiva entregue el Certificado que lo
acoge a la señalada ley.
CONDOMINIO DE CASAS
CONDOMINIO EN ALTURA
Según el mismo cuerpo legal antes indicado,
cada una de las partes en que se divide un
condominio se llama unidad. Estas pueden
ser viviendas, oficinas, locales comerciales,
bodegas, estacionamientos, recintos
industriales y otros, y cada uno de los sitios
que se consideren para constituir sobre ellos
dominio exclusivo.

Entonces, podemos concluir que

Condominio es una construcción dividida
en unidades (vendibles), que posee
además bienes de dominio común o un
predio donde existen simultáneamente
sitios con sus construcciones
respectivas que pertenecen en dominio
exclusivo a cada copropietario y terrenos
de dominio común de todos ellos.

La actual Ley Nº 19.537, sobre Copropiedad

Inmobiliaria ratifica que todos los edificios o
condominios aprobados por la antigua Ley
Nº 6.071 de Pisos o Propiedad Horizontal
también son un Condominio y que se
incorporan a la nueva norma manteniendo
vigentes sus elementos esenciales.

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El término Condominio es el más universal para referirse a este tipo de construcciones ya que se
emplea en muchos idiomas (español, portugués, italiano, inglés, francés, alemán) y en las
naciones donde estas lenguas se hablan. Sin embargo en los países de habla hispana se usan
también ciertos vocablos característicos como es el caso de Argentina y España que
comúnmente los llaman "consorcios" y "fincas" respectivamente.

CONDOMINIO CONDOMINIUM K KONDOMINIUM

Español Inglés Alemán

Portugués Francés
Italiano

DERECHOS DE PROPIEDAD Y COPROPIEDAD

La clave para entender lo esencial de un condominio

es que cada propietario tiene una parte privada y otra
que es común. Dicho de otra manera, se es dueño
exclusivo de la respectiva unidad y simultáneamente,
se es copropietario de los bienes de dominio común,
junto a todos los demás copropietarios, en la debida
proporción que se establece en el reglamento de
copropiedad de cada condominio o comunidad.

Ambos derechos son inseparables y, por lo tanto, esos

derechos se entenderán comprendidos en la
transferencia del dominio, gravamen o embargo de la
respectiva unidad.

Cada vez es mayor la cantidad de personas que

adquieren su vivienda en un condominio y la tendencia
lógica es que ello aumente progresivamente con la
demanda habitacional en las ciudades, por la
optimización de recursos de la urbanización, el alza en
el valor del metro cuadrado del suelo y la escasez de
terrenos.

SINGULARIDADES DE LA LEY

La Copropiedad Inmobiliaria o Condominio, es un derecho muy particular de división de la

propiedad, que requiere normas propias y disposiciones especiales. En el caso chileno la Ley
Nº 19.537 de 1997, sobre Copropiedad Inmobiliaria o de Condominios y en el Decreto Supremo
Nº 46 de 1998, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo que es el Reglamento de la Ley
señalada, son los cuerpos legales básicos encargados de regular estas materias.

La característica principal radica en la coexistencia de la propiedad privada sobre una unidad

determinada, y la copropiedad sobre los bienes de dominio común. Esta situación de excepción
necesitaba de preceptos peculiares que ciertamente se reflejan en la ley antes mencionada, en
la cual llegan a primar sus normas por sobre las del Código Civil, transformándose las de este
último en complementarias de la ley señalada.

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El artículo 3º de la Ley Nº 19.537 expresa que cada copropietario será dueño exclusivo de su
unidad y comunero de los bienes de dominio común; esto significa que el titular de la respectiva
unidad (vivienda, oficina, bodega, estacionamiento, local comercial, recinto industrial o sitios),
sometido al régimen de copropiedad inmobiliaria, dispone de un derecho de propiedad o
dominio exclusivo y absoluto sobre el mismo. Es decir, es un derecho real que involucra el total
de las facultades que se pueden ejercer sobre un bien: uso, goce y disposición, sin que nadie se
pueda oponer. Dada las características propias del régimen, este derecho sólo se ve afectado
por mayores limitaciones que las del derecho común.

El copropietario, también denominado comunero, condueño o condómino, asume simultánea y

obligatoriamente, derechos y deberes sobre los bienes de dominio común, los que serán
permanentes e inseparables de los que tiene sobre su respectiva unidad exclusiva.

Quiénes están afectados por la nueva ley

Según establece el artículo 49 de la ley, todos los condominios o comunidades de

copropietarios, incluidos los anteriores a su entrada en vigencia (16 de diciembre de 1997), se
deberán someter a sus disposiciones, manteniendo vigentes, para los antiguos, los reglamentos
de copropiedad de cada comunidad, en lo que se refiere a:

a) Cambio de destino de las unidades del condominio.

b) Proporción que a cada copropietario corresponde sobre los bienes de dominio común.
c) Porcentaje o distribución (prorrateo) para el pago de los gastos comunes.
d) Derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común que hayan sido
otorgados legalmente y,
e) Todas las otras materias que no sean contradictorias con la nueva ley.

Sin embargo, los copropietarios podrán modificar los puntos a), b), c) y d) precedentes, si
unánimemente así lo acuerdan en Asamblea Extraordinaria, velando de no contravenir las
disposiciones de la ley de condominios.

Cuando la nueva ley 19.537 exige que una determinada facultad o derecho esté establecida en
el reglamento de copropiedad, se refiere a los condominios acogidos a ella desde el momento
de su entrada en vigencia. Sin embargo, para las comunidades de copropietarios anteriores a la
promulgación del actual cuerpo legal, la propia ley indica que estas ya cuentan con tales
facultades, sin necesidad que el reglamento lo establezca por sí mismo, de modo de no
entorpecer su funcionamiento ni crearles exigencias difíciles de cumplir. Ejemplo de ello es la
singular facultad que tiene la comunidad para
suspender o requerir la suspensión del
servicio eléctrico de aquellas unidades cuyos
propietarios se encuentran morosos en el
pago de tres o más cuotas de los gastos
comunes.

VIVIR EN CONDOMINIO

Vivir en un condominio es distinto a como se

hace en una casa individual. Por un lado se
tienen ciertas ventajas y por otro, pueden
perderse algunos privilegios o tener que
abandonar algunas costumbres
características de la vivienda unifamiliar.

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El hecho es que en un condominio, es necesario limitar ciertos derechos individuales en
beneficio de los derechos comunitarios.

La famosa frase "mis derechos terminan donde comienzan los de mi

vecino", cobra aquí su máxima expresión, ya que lo que más
abunda en un condominio son precisamente los vecinos. En un
edificio en altura se puede dar el caso que los tengamos a ambos
lados, al frente, arriba y abajo.

En otras palabras, el copropietario u ocupante de una unidad en un

condominio, necesariamente debe buscar el entendimiento con los
demás usuarios, para poder tomar acuerdos y hacer la vida más
grata.

En una comunidad, todos y cada cual deben aportar lo suyo para

hacer más llevadera la convivencia, cumpliendo en primer lugar, con
las obligaciones que pueden emanar del sistema jurídico y de las
disposiciones de las autoridades; es decir, las leyes y los reglamentos de éstas, el reglamento
de copropiedad del condominio, las disposiciones sanitarias, judiciales y de seguridad, entre
otras. Además debe considerar y respetar los acuerdos de asamblea, las indicaciones del
Comité de Administración y del administrador.

BIENES DE DOMINIO COMÚN

Los bienes de dominio común son aquellos que pertenecen a todos los copropietarios. Como
por ejemplo, el terreno, la estructura, las instalaciones generales, los pasillos, etc. Para el
mantenimiento de estos bienes, los copropietarios deben aportar una cuota proporcional
señalada en el reglamento de copropiedad y que se denomina gasto común.

La existencia de bienes de dominio común, genera la necesidad de mantenerlos y de

alguien que se haga cargo. Esto da origen a los gastos comunes y a los Administradores.

PARTICIPACIÓN DE LA COMUNIDAD

Es importante que todos los copropietarios participen de las instancias de encuentro que se
programen. Que se involucren e informen debidamente de las materias que se discuten, de
modo de actuar en conjunto como un gran equipo que sólo tiene objetivos comunes.

Las reuniones de asamblea son obligatorias y la no concurrencia puede significar que la misma
no pueda realizarse por falta de quórum, o que no se pueda adoptar una importante resolución
o tener que acatar las decisiones que los demás
aprueben.

Los acuerdos adoptados legalmente son

extensibles para todos los copropietarios y/o
usuarios, aunque no hayan participado de la
asamblea (u otra modalidad de aprobación), que los
determinó y aunque hayan votado en contra de la
moción.

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ORGANIZACIÓN DEL CONDOMINIO
Para los condominios la Ley ha determinado un tipo de organización que se asemeja mucho a
lo que es una sociedad anónima. Establece una Asamblea con todos sus propietarios, un
Comité de Administración, elegido entre sus miembros y un Administrador, lo que equivale a
la junta de accionistas, directorio y gerente general, respectivamente.

La intención del legislador ha sido dotar a estas comunidades de una estructura democrática
que funcione de manera expedita y flexible en la toma de decisiones. Así deja como materia
exclusiva de la asamblea sólo aquellos asuntos que requieren un alto grado de apoyo,
manteniendo lógicamente ingerencia y atribuciones suficientes como para intervenir sobre
acuerdos tomados en otras instancias, si a su parecer no representan los intereses de la
comunidad.

La asamblea debe elegir a sus representantes (Comité de Administración) de entre sus

integrantes, es decir, exclusivamente entre los copropietarios. Sus facultades serán tan amplias
que sólo quedarán fuera de su competencia las diez y seis materias reservadas para una
asamblea de tipo extraordinaria.

A su vez, la asamblea o el Comité deben designar al ejecutivo (Administrador) que se encargará

de dar cumplimiento de los acuerdos de asamblea, del Comité, del reglamento de copropiedad,
de las normas y disposiciones legales.

ORGANIGRAMA DE UNA COMUNIDAD

ASAMBLEA

COMITÉ DE ADMINISTRACION

ADMINISTRADOR

PERSONAL
Mayordomo
Conserjes
Guardias
Aseadores, etc.

EL ADMINISTRADOR

Según establece la ley, el condominio será administrado, con las facultades que disponga el
reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica que designe la
asamblea de copropietarios.

Aunque cueste creerlo, desde el punto de vista legal, no hay exigencia alguna en cuanto a las
condiciones de idoneidad que debe reunir quien tenga a su resguardo una estructura tan
compleja y de tanto valor económico como es un condominio.

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Sin embargo, al momento de otorgarle facultades y obligaciones, la ley señala una cantidad
importante de ellas, además de las que establezca el reglamento de copropiedad, la asamblea o
el Comité de administración del condominio.

El mantenimiento del edificio; su equipamiento y áreas

comunes; cobranza, recaudación y manejo financiero de
los recursos económicos; dirección del personal y
atención de copropietarios y residentes; organización y
control de la seguridad; representación legal de la
comunidad y cumplimiento de disposiciones legales y
reglamentarias; y la preocupación constante por la
vigencia y plusvalía de la propiedad, representan una
síntesis de las múltiples obligaciones que asume un
Administrador al hacerse cargo de un condominio.

La responsabilidad que conlleva la gestión del Administrador de edificios o condominios

requiere de personas altamente preparadas para enfrentarla eficientemente.

El Administrador, generalmente, es un profesional que ejerce un mandato civil al servicio de

una comunidad cuyo objetivo es el buen funcionamiento y conservación de sus bienes
comunes, entregando una boleta de honorarios por su prestación.

Son poco comunes los casos en que el Administrador es contratado por la comunidad como un
trabajador más y que, por lo tanto, se rige por la legislación laboral.

Las dos caras del Administrador

¿Quién es este personaje?

Si preguntamos a los habitantes de una comunidad su parecer

sobre el administrador, nos encontraremos con las más diversas
opiniones y calificaciones, y por qué no decirlo,
descalificaciones. Citemos algunas:

"Es un señor que se cree dueño del edificio"; "Es el único que
ha logrado poner orden"; "Es un tipo con una paciencia infinita";
"Es quien hace y deshace sin rendir cuenta de sus manejos";
"Es el culpable del alza en los gastos comunes"; "Es un tirano";
"Es un señor muy amable que siempre está dispuesto a
escuchar"; "Es el que le puso ruedas al edificio y se lo llevó para
su casa"; "Es el que salvó a la comunidad de la debacle
económica"; "Es una persona que siempre se hace un
sobresueldo con manejos turbios"; "Es el que busca la armonía
y pone la nota de cordura"; "Es quien ha valorizado nuestra
inversión"...

Podríamos continuar y llenar varias páginas con todas las cualidades y todos los defectos
imaginables y también con las características más pintorescas, muchas de ellas muy ciertas,
otras subjetivas y discutibles, las que ciertamente nunca serán compartidas por todos los
residentes de un mismo edificio. Lo que si está claro es que nos encontramos frente a un
personaje que normalmente no deja indiferente a nadie en el condominio.

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Mientras unos lo señalan como el "villano invitado", otros se refieren a él como una persona de
gran dedicación que maneja eficientemente la administración.

No podemos dejar de preguntarnos, ¿Cómo es posible que los integrantes de una comunidad
tengan conceptos tan contrapuestos sobre un mismo individuo?

La respuesta es, sin duda, bastante compleja.

La primera dificultad la encontramos en las propias personas. La originalidad y realidad de cada

una se manifiesta permanentemente atentando al buen entendimiento. Nunca estarán todos de
acuerdo aunque una medida parezca muy razonable. El ser humano es complicado e
individualista por naturaleza.

Es habitual en el residente de un condominio un trato poco deferente con sus vecinos y el

administrador. Suele decir cosas cargadas de exageración y agresividad, calificando a la
persona y no al hecho que motiva la discusión. Estas situaciones producen un obstáculo en la
comunicación y un estigma difícil de borrar en el tiempo. En adelante toda relación con esas
personas estará influenciada por esa marca original.

Nuestras opiniones sobre los demás, estarán condicionadas por la relación que hayamos
establecido con ellas. Debemos entender que este estado nos puede hacer perder la
objetividad.

Pero también debemos reconocer que hay malos administradores: Ignorantes, inescrupulosos o
poco preparados para ejercer profesionalmente su compleja gestión, lo que lleva a confundir a
sus comunidades, haciendo que la crítica arrecie y se generalice para todos los que se dedican
a esta noble y difícil actividad.

La falta de cultura en el condominio

La organización en las comunidades de copropietarios

es algo que no ha sido asumido en su totalidad.
Podemos afirmar que somos una generación joven que
no hace mucho tiempo ha comenzado a vivir
masivamente y relacionarse con otros en el interior de
un condominio. Los resultados de una encuesta que
hemos mantenido en nuestro portal en internet
(www.condominios.cl) reflejan precisamente esta
condición de que la mayoría de las personas que hoy
viven en condominios (cerca de los 2/3 de los que han
contestado), lo hacen por primera vez. Esto es
coincidente con la falta de experiencia en la
problemática condominal y el desconocimiento básico de derechos y deberes para con la
comunidad.

Nos encontramos frente a una alarmante falta de conocimiento, preparación y experiencia en

los temas comunitarios, lo que hace más intrincada la convivencia y la comprensión de las
medidas y procedimientos que adoptan los administradores en cada uno de los condominios.

Lamentablemente, ningún sector es ajeno a esta carencia: residentes, administradores,

trabajadores de condominios, empresas inmobiliarias, profesionales, autoridades y jueces.

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Esta desinformación generalizada es la causante de gran parte de los problemas de convivencia
en un condominio, provocando un desgaste inútil con la consecuente pérdida de tiempo y del
horizonte propio de una comunidad.

¿Cuantas reuniones y asambleas se han visto frustradas por actitudes ajenas al tema específico
que debe tratarse o por el desconocimiento legal o técnico sobre la materia?

El fracaso de una reunión por este tipo de problemas será, lamentablemente, el punto de inicio
del siguiente encuentro, con el riesgo para los comuneros de quedar atrapados en un callejón
sin salida. Está claro que cada cual debe aportar lo suyo. El primer requisito que todos los
involucrados deben cumplir es prepararse, recibiendo, al menos, una instrucción básica sobre
esta forma tan particular de vivir, que ayude a comprender los conceptos esenciales; los
derechos, deberes y prohibiciones, y con ello buscar los puntos de encuentro que permitan
lograr el entendimiento.

Los administradores, de algún modo, están cumpliendo su parte, al participar en cursos de

formación, capacitación, encuentros profesionales y organizaciones gremiales que los agrupan.
Falta mayor preocupación en los otros sectores.

Perfil del Administrador de Edificios y Condominios

No es fácil definir la figura de este personaje ni tampoco encontrarlo en el

mercado. Aunque la ley no señala requisitos especiales para ejercer esta
actividad, las responsabilidades que ésta le entrega lo asocian con un
verdadero profesional. Las comunidades, por su parte, así lo están
entendiendo, exigiendo cada vez más que quien esté al frente de su
organización sea un experto. Y la experiencia se adquiere con el ejercicio
de la actividad, el conocimiento y la permanente actualización de las
materias relacionadas a su disciplina.

El administrador de edificios y condominios debe desenvolverse, a lo menos someramente, en

todos los ámbitos de su quehacer ya sea: legal, laboral, técnico, administrativo-contable,
seguridad, sanitario, arquitectónico, constructivo, estructural, comercial, manejo de personal,
relaciones humanas y dirección de asambleas.

Podemos señalar que el administrador es el gran gestor que tiene por misión velar por el
correcto funcionamiento y mantenimiento de los bienes de dominio común de una comunidad de
copropietarios, lo que compromete recursos humanos y económicos, bienes muebles e
inmuebles, servicios y sistemas, control de proveedores, presupuestos y contratos.

Con relación a los rasgos de personalidad, se espera una persona con capacidades tales como:
don de mando; buen comunicador y condiciones de liderazgo; creativo; con vocación de
servicio; paciente, tolerante, con principios éticos, capacidad de planificación y asimilación de
nuevos conceptos, ordenado, emprendedor, etc.

Las comunidades que tienen: una buena convivencia; cuentas claras y ordenadas; optimización
de recursos; medios para enfrentar imprevistos y emergencias; interés de los residentes por
participar de las actividades comunitarias; buen trato con el personal; mantenimiento adecuado,
actualización y mejoras de las instalaciones, obtienen como resultado un aumento de la
plusvalía del patrimonio común e individual y están evidenciando que detrás de ellas hay una
excelente administración.

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El nombramiento del administrador

Como hemos indicado anteriormente, en la gran mayoría de los casos el administrador cumple
una función de representación de la comunidad haciéndose cargo de la gestión administrativa,
condición que no implica lo que se denomina “relación laboral” y por lo tanto no hay contrato de
trabajo de por medio, sino un vínculo que establece funciones a desarrollar a cambio de un
honorario a pactar.

La Ley Nº 19.537 señala en su artículo 22 que el nombramiento del administrador deberá

constar en la respectiva acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente. Además,
la competencia del nombramiento del administrador la puede ejercer plenamente el Comité de
Administración, toda vez que la misma ley en su artículo 21 expresa que este órgano representa
a la asamblea con todas sus facultades, a excepción de las que son propias de una asamblea
extraordinaria. Es del caso señalar que el nombramiento o remoción del administrador es
materia de asamblea ordinaria.

El acta mencionada es suficiente para acreditar ante los distintos

organismos e instituciones la calidad de representación que tiene el
administrador con respecto al condominio.

Este documento deberá incorporarse a un libro de actas foliado para

luego ser reducida a escritura pública ante Notario, de modo que
cumpla con las exigencias legales de la representatividad que asume
el administrador desde el momento de iniciar sus actividades en el
condominio.

Pero, además, se debe observar una serie de formalidades para que

tenga la cualidad de documento oficial válido:

FORMALIDADES PARA EL ACTA

 Identificación del condominio (Razón social, dirección y Rut de la comunidad).

 Naturaleza de la Asamblea (Ordinaria o Extraordinaria).
 Citación a que corresponde (Primera o segunda).
 Mención de haber cumplido con la formalidad de la convocatoria y la citación.
 Listado de asistentes titulares y apoderados con poder de copropietarios
 Acuerdos adoptados, señalando porcentaje a favor o en contra de ellos.
 Identificación completa del Administrador nombrado (nombres, apellidos, RUT)
 Descripción detallada del ámbito de representación del Administrador
 Persona habilitada para reducir este documento a escritura pública.
 Firmas e identificación de las personas que deben autorizar el acta.

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