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PROCEDIMIENTO DE ARRENDAMIENTO.
El artículo 1º de la ley, establece que se aplica a todos los predios ubicados en zonas urbanas, con
excepción de los siguientes:
a.- Predios de cabida superior a una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal: se rigen
por el DL 993.
c.- Viviendas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos
o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.
d.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.
Ninguno de estos se rige por la Ley Nº 18.101, pero los Procedimientos derivados del contrato de
arrendamiento, en los casos de los inmuebles indicados en las letras c) y e), se rigen igualmente por
el procedimiento que establece esta ley.
Una de las particularidades de esta ley es que eliminó el desahucio extra-judicial, estableciendo que
éste sólo puede ser judicial.
Sin perjuicio de lo anterior, los Jueces de Policía Local que sean abogados en las comunas en que no
tenga su asiento un Juez de Letras, conocen en única instancia de los Procedimientos relativos al
contrato de arrendamiento, cuya cuantía no exceda de $ 3.000, debiendo en dicho caso aplicar el
procedimiento de Juzgados de Policía Local de la Ley Nº 18.287.
Art. 133 COT, no se considera el fuero en los Procedimientos que se tramiten breve y sumariamente,
siendo así el procedimiento establecido en la Ley Nº 18.101.
de este procedimiento:
ii.- Apelación: Son apelables sólo las sentencias definitivas y las resoluciones que ponen
término al Procedimiento o hacen imposible su continuación. Todas se conceden en el solo efecto
devolutivo. Tendrán preferencia para su vista y fallo. No procede decretar orden de no innovar. El
Tribunal Ad Quem puede pronunciarse, a solicitud de parte, sobre todas las cuestiones debatidas
en primera instancia aun cuando no hayan sido resueltas por el Tribunal A Quo;
iii.- Notificación: La notificación personal subsidiaria debe hacerse según el artículo 553
CPC: basta con certificar cual es la morada, aún cuando no se encuentre en el lugar del
Procedimiento la persona a la que se debe notificar. Para los efectos de la notificación por el Art.
44 del CPC se presume de pleno derecho que el demandado tiene su domicilio en el inmueble
arrendado. Además, no procede el aumento de la tabla para el término de emplazamiento;
iv.- Servicios Básicos Domiciliarios: El arrendador está autorizado para solicitar se notifique
la demanda a las empresas de gas, electricidad y agua potable, etc., siendo el demandado el único
responsable de los consumos desde ese momento y mientras dure la ocupación del inmueble por
el mismo o por personas a su cargo. Las referidas empresas no van a poder excepcionarse
alegando ignorancia del domicilio del deudor. Respecto de los teléfonos, sería una obligación
personal y no propter rem, por tanto es independiente del inmueble; en la práctica no se aplica
porque si no se paga el teléfono el suministro se corta, y si se notifica a la Compañía de Teléfonos,
no hay problema;
Vii.- Prueba: La apreciación de la prueba es de acuerdo a la sana crítica (Art. 8). Además existe
una actividad inquisitiva del juez en materia probatoria y de medios de prueba. El tribunal de
oficio o a petición de parte puede decretar los medios de prueba que estime pertinentes. La
demanda debe contener los medios de prueba a utilizar por el demandante.
x.- Ejecución del Fallo: El cumplimiento de la Sentencia se verifica por regla general de acuerdo
a las normas del procedimiento incidental. Lo más importante que se puede perseguir en este
Procedimiento es la entrega del inmueble (art. 13), siendo aplicables las normas del lanzamiento
del Art. 595 CPC.
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3.1.3.- En caso de existir fallo favorable, la ley establece un plazo de desahucio, que
en definitiva es el plazo con que cuenta el arrendatario para restituir el inmueble, una
vez desahuciado el contrato.
3.1.4.- Dicho plazo es de 2 meses desde la notificación de la demanda, más 1 mes por
cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. El plazo más el
aumento no puede exceder de 6 meses.
3.1.5.- El arrendatario puede restituir el inmueble antes de la fecha antes indicada, caso
en el cual sólo deberá pagar la renta devengada hasta ese día.
3.2.- Restitución: Se utiliza una vez que el contrato ha expirado, ya sea por cumplimiento
del plazo o por extinción del derecho del arrendador. Conforme a los Arts. 1961 y 1962 CC, y
en virtud de las causales que lo hacen procedente, quien demanda la restitución es el nuevo
arrendador. También se aplica el procedimiento general, teniendo sólo una diferencia en el
plazo de restitución, conforme a las siguientes reglas:
3.2.1.- Contrato a Plazo Fijo de menos de 1 año: La restitución debe ser dentro de 2
meses desde la notificación.
3.2.2.- Contrato a Plazo Fijo superior a 1 año: El arrendatario tiene derecho a un plazo
de 4 meses desde la notificación de la demanda.
B.4.- Sanción por faltas a la verdad del arrendatario: Si el arrendatario miente, escondiendo la
existencia de subarrendatarios, la sanción es la aplicación de una multa de 1 a 60 UF.
C.- Derechos de los Subarrendatarios: Art.12 contempla la facultad para que el subarrendatario
pague por el subarrendador las rentas que le debe al arrendador. Si lo hace, enerva la acción
teniendo derecho a subrogarse en los derechos del arrendador.
E.- Lanzamiento: Se solicita pidiendo el auxilio de la fuerza pública. Es necesario notificarlo por
cédula al arrendatario, y sólo tras la notificación se puede proceder a efectuar el trámite. Sin
embargo, la ley autoriza al arrendatario para solicitar al tribunal de primera instancia la suspensión del
lanzamiento. En estos Procedimientos, así como, en los de comodato precario en los que también se
aplica esta norma, lo normal es que se conceda una suspensión por un plazo no superior a 6 meses
(incidente de previo y especial pronunciamiento). Lo anterior es sin perjuicio que el arrendatario
obtenga una orden de no innovar por parte del tribunal de alzada.
1.- Irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario: (Art. 19) El principal derecho que se le concede
es en relación con los plazos en los casos de restitución y desahucio.
3 Sólo son algunos, los vinculados a aspectos procedimentales. Los demás se ven a propósito de los contratos en Derecho Civil
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3.- Pago por consignación4 opcional: (Art 23) Para los efectos de cumplir con su obligación de pagar
la renta en caso de negativa del arrendador a recibirla. Consiste en depositar la renta en la oficina de
Tesorería que corresponda a la ubicación del inmueble. Dicho servicio deberá posteriormente
comunicar esta circunstancia al arrendador por carta certificada.
4.- El legislador establece multas a beneficio fiscal, destinadas a sancionar al subarrendador que
recibe la renta del subarrendatario y no le paga al arrendador o cuando el subarrendador no informa
de la existencia de subarrendatarios Art 24;
a)Tribunal Competente: Juez de Letras del lugar donde estuviere situado el inmueble. Si está
en dos o más territorios, en cualquiera de los tribunales. Eventualmente, el conocimiento de estos
conflictos puede ser sometido por las partes a arbitraje, pero nunca serán asuntos de competencia
de los jueces de policía local.
b)Tramitación: Es un Procedimiento sumario sin modificaciones. Sin embargo, hay una variación
referente a la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas, en
cuanto el comparendo de discusión se debe celebrar el día 31 después de haberse notificado la
demanda, porque entre el primer requerimiento de pago y el segundo, tienen que haber mediado
al menos 30 días hábiles (Art. 11).
Se aplica el procedimiento general, contemplado en el Título VI del Libro IV CPC. Este procedimiento
también se aplica en forma supletoria a los procedimientos establecidos en las normas antes
analizadas, y especialmente se ha hecho extensivo a los contratos de Leasing (arrendamiento con
opción de compra).
En este caso, se cita a las partes a una audiencia dentro de 5º día siguiente a la notificación personal
de la objeción. Se trata de una audiencia de discusión y prueba, tras la cual se cita a las partes para
oír sentencia.
4 Código Civil Art. 1598. Para que el pago sea válido, no es menester que se haga con el consentimiento del acreedor; el pago es válido aun
contra la voluntad del acreedor, mediante la consignación.
Art. 1599. La consignación es el depósito de la cosa que se debe, hecho a virtud de la repugnancia o no comparecencia del
acreedor a recibirla, o de la incertidumbre acerca de la persona de éste, y con las formalidades necesarias, en manos de una tercera
persona.
5 Innovación de la Ley 19866
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Si la sentencia rechaza la objeción, fija el día de la restitución; si por el contrario, acoge el reclamo,
desecha el desahucio. Si no se restituye el día fijado, procede el lanzamiento conforme a las reglas
generales.
B.- Restitución: Conforme a los arts. 604 a 606 CPC, se aplica el mismo procedimiento que para el
desahucio.
C.- Terminación Por No Pago de Rentas: La demanda se notifica conforme al artículo 553 CPC,
y en el proveído se cita a las partes a una audiencia para el 5º día hábil siguiente, audiencia que es
de discusión y prueba.
Posteriormente, el Juez tiene la facultad excepcional para decretar de oficio como prueba un informe
pericial o inspección personal del tribunal, antes de dictar la sentencia (artículo 609 CPC).
Se establece adicionalmente que al ejecutarse la acción también ejercitarse los cobros de deudas
insolutas y consumos impagos, entendiéndose comprendidas las que se devenguen durante el curso
del Procedimiento.