UNIVERSIDAD EMPRESARIAL SIGLO 21

Carrera: MARTILLERO, CORREDOR PÚBLICO Y

CORREDOR INMOBILIARIO

Materia: INTEGRACIÓN PROFESIONAL

Primera entrega

ESTUDIO DEL CASO: Intermediación Inmobiliaria.

TMIO17

Módulo 2 Caso 1 Martillero y Corredor Público

Alumno: Jorge Antonio Zalazar

Legajo: TMCI16843

Tutor: Juan Manuel Pizarro Echenique

Fecha de Entrega: 04 de octubre de 2019

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CONSIGNAS, RESOLUCIÓN DEL CASO:

1) Diseña la estructura Organizacional de la Inmobiliaria Amuchastegui y Asoc. Y

plásmala en un organigrama. Según lo estudiado y, aplicado al caso concreto,
consigna las funciones que tendrá Amuchastegui y Asociados como
administrador del “Comarca VI”.

DIRECTORIO

GERENTE GENERAL

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DEPARTAMENTO OPERATIVO

- SECCION LEGAL - SECTOR VENTAS

- SECCION CONTABLE - SECTOR ALQUILERES
- SECCION RR.HH - SECTOR TASACIONES
- SECTOR ADMI. CONSORCIOS

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Según lo estudiado y aplicado al caso concreto, consigna las funciones que tendrá
“Amuchástegui y Asoc.” Como administrador de la “Comarca VI”.
“Amuchástegui y Asoc.” Como administrador del edificio “Comarca VI” será el
encargado de varias funciones destinadas a mejorar y mantener el inmueble.
El artículo 159 del código Civil y Comercial de la Nación establece que el
administrador debe obrar con lealtad y diligencia y, no puede perseguir ni favorecer
intereses contrarios a los del consorcio, además, le corresponde implementar sistemas y
medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses entre ambos.
En caso de daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones,
por acción u omisión, el administrador responderá de forma ilimitada y solidaria frente a
la persona jurídica -consorcio-, sus miembros y terceros (artículo 160 CCC).

Si tomamos el “piso mínimo” de corresponsabilidades y obligaciones del

Administrador un consorcio -establecido por el Código Civil y Comercial Argentino y
el artículo 9 de la Ley 13512 de Propiedad Horizontal, en conjunto con lo establecido en
los reglamentos de copropiedad y administración y los reglamentos internos de los
edificios en general; podemos detallar las siguientes funciones del administrador:
- Atender con solicitud todo reclamo que formulen los señores propietarios sobre
cuestiones atinentes a uso, destino y mantenimiento del edificio y sus servicios
generales.
- Arbitrar los medios necesarios para exigir que el personal dependiente del
consorcio cumpla fielmente con las obligaciones que tenga a su cargo.
- Formular ante las autoridades públicas competentes toda reclamación relativa a
cuestiones de interés del consorcio, así como representar a este ante aquéllas en
los asuntos en que estén en juego los intereses del mismo.
- Contratar personal en relación de dependencia (encargado, auxiliar, sereno) y
realizar los aportes relacionados con cargas sociales, obra social y cuota sindical
de estos empleados.
- Contratar servicios mensuales de mantenimiento y limpieza para garantizar el
correcto funcionamiento de las instalaciones.
- Verificar que la empresa de servicios que contrató haya realizado los seguros y
las cargas sociales de su personal -por que el administrador y el consorcio son
solidariamente responsables-.
- Comprar diversos artículos y bienes para el uso del edificio.
- Cumplir con las Ordenanzas Municipales.
- Contratación de seguros.
- Liquidar remuneraciones y cargas sociales, pagar impuestos, tasas y
contribuciones, etc.
- Actuar como un auxiliar notarial en la emisión del “Certificado de Informe y
Estado de Deuda”, cuando se realiza la escritura traslativa de dominio por la
venta de una unidad funcional.

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 2) a) A fin de corroborar que el Sr. Amuchástegui efectivamente se encuentra en
condiciones legales de ejercer la actividad de corredor público. ¿Qué
documentación le solicitarías que exhiba? ¿Qué efectos tendría si se hubiere
designado a Marcelo López?
b) ¿Podría haber sido designado administrador el Arquitecto Donda?
Fundamenta.

a) A fin de corroborar que el Sr. Amuchástegui efectivamente se encuentra en

condiciones legales de ejercer la actividad de Corredor Público, le solicitaría
su credencial, ya que los Corredores Públicos deben estar inscriptos y con
matrícula vigente en el Colegio de Corredores Públicos de su jurisdicción y
son los habilitados por dichos colegios los que pueden realizar el Corretaje
Inmobiliario. De acuerdo con la Ley 9445 artículo 16 inc. b.
Si se hubiere designado a Marcelo López, su efecto sería nulo ya que posee
título de Corredor Inmobiliario, pero se encuentra inhabilitado para ejercer la
Profesión, si bien, para ser Administrador de edificios, no es requisito ser
Corredor Inmobiliario, en el caso del señor Marcelo López, se encuentra
inhabilitado para ejercer el comercio, por imperio de la Ley 9445 artículo 3
inc. a. Por esto no puede ser Administrador del edificio, de haber sido
designado quedaría bajo nulidad.

b) ¿Podría haber sido designado administrador el Arquitecto Donda?

Fundamenta
En el caso presentado, el Arquitecto Donda podría ser designado administrador. El
administrador según el Código Civil y Comercial de la Nación se equipara a un
mandatario y este puede ser un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Por
lo que no se presentan inconvenientes para que sea asignado el Arquitecto Donda.

3) a) Raúl Pozo, ha acudido a la inmobiliaria para la venta de su departamento.

Conforme lo que surge del texto, ¿estamos en presencia de mandato o corretaje?
Fundamenta.

a) Raúl Pozzo, ha acudido a la inmobiliaria del Sr. Amuchástegui, para la venta

de su departamento. Según surge del texto, claramente estamos frente a un
corretaje, ya que el Código Civil y Comercial Argentino establece que “Hay
contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga
ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios
sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las
partes”.
En cambio, en el artículo 1319 del mismo código, define al mandato como el
contrato donde “una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en
interés de otra (…)”. Por lo tanto, no estamos en presencia de mandato en este
caso.

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b) Manifiesta cuáles son las obligaciones de cada una de las partes.

Obligaciones del Corredor:

Las obligaciones de los corredores se encuentran establecidas en el artículo

36 de la Ley Nacional N° 25028 y el artículo 16 de la Ley de la provincia de
Córdoba N° 9445. Se puede sintetizar con las obligaciones establecidas por
el Código Civil y Comercial, artículo 1347: Obligaciones con respecto a las
partes y el negocio:

Asegurar la identidad y la capacidad de las personas que vincula.

Comunicar a las partes todas las circunstancias que pueda influir en la

conclusión del negocio.

Proponer los negocios con precisión, claridad y exactitud, informando a las

partes.

Guardar confidencialidad de lo concerniente a las contrataciones que se

encomienden.

Obligaciones con respecto a las cosas objeto de corretaje:

Estar presente en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de

instrumentos conclusivos o la entrega de objeto, a requerimiento de las
partes.

Conservar las muestras en las operaciones así convenidas.

Obligaciones en cuanto a documentación:

Llevar el libro que establece el artículo 35 de la Ley 2066

Obligaciones de los comitentes:

Pagar una remuneración al corredor (puede ser más de uno), por los negocios
en los que haya intervenido, conforme a los aranceles en cada caso.

Pagar el reintegro por los gastos que se hubieren generado, salvo pacto o uso
contrario.

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 Brindarle la información y documentación necesaria para el desempeño de
su función.

Obligaciones entre las partes de la compraventa:

Obligaciones del vendedor:

Entregar la propiedad.

Saneamiento de la propiedad.

Pagar los costos que se requirieran para entregar la cosa al comprador, salvo
pacto contrario.

Obligaciones del comprador:

Pagar el precio convenido.

c) Ejemplifica al menos tres situaciones del caso en cuestión en las cuales se

extinga este contrato de corretaje.

El contrato de corretaje se da por terminado en las siguientes situaciones:

La extinción tendrá lugar por el desistimiento unilateral de Sr. Pozo o de la

inmobiliaria, sin obligación de indemnizar, a menos que haya habido mala
fe.

Si se produce la muerte o la inhabilitación de alguna de las partes.

Por el cumplimiento del contrato; es decir, si la inmobiliaria vende la

propiedad del Sr. Pozo.

Si el contrato celebrado entre el Sr. Pozo y la inmobiliaria está sometido a

condición suspensiva y ésta no se cumple.

Si el contrato firmado entre ambos se anula por licitud de su objeto, por

incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra
circunstancia que haya sido conocida por el corredor.

d) Ante la presencia de un posible comprador del inmueble, ¿qué diligencias

previas observarás antes de la concreción de la venta?

El corredor previamente debe:

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 Asegurar la identidad de las personas que intervienen en el negocio y de su
capacidad legal para contratar.

Proponer el negocio con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de

mencionar supuestos inexactos que puedan influir en la conclusión o
modalidades del negocio.

Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de conocimiento y

que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del
negocio.

Mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las

que interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de
autoridad competente.
Asistir a la firma de los instrumentos conclusivos si alguna de las partes lo
requiere.

Guardar muestras de los productos que se hayan negociado con su

intervención, mientras subsista la posibilidad de controversia sobre la
calidad de lo entregado.

4) A los fines de la tasación del departamento del Sr. Raúl Pozzo:

a) ¿Qué factores de influencia tendrás en cuenta?

Para la tasación tendría en cuenta los siguientes factores de influencia:

- ubicación
- aptitud
- estado
- moneda

Ubicación:
Es el factor fundamental de la influencia sobre el valor de un
inmueble es la ubicación que se integra por distintos factores de influencia.
Zona o barrio. Normas de urbanización vigentes. Tendencias del desarrollo
del sector. Servicios públicos. Importancia de la calle. Vecindad.

La aptitud:

Es la capacidad de uso del bien inmueble. Dependiendo del

tipo de inmueble la aptitud será analizada desde distintas ópticas. Así, por
ejemplo, la aptitud de terrenos urbanos relaciona los siguientes factores: Dimensión y
proporción; forma; Ubicación dentro de la manzana; orientación.

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 El estado:
El estado de uso y conservación de un inmueble es una variable
necesaria para determinar la depreciación. El asimilador por depreciación puede
lograrse por medio de tablas y formulas o bien por la elaboración propia del tasador.

Moneda:
En caso de que medie un lapso entre la fecha de la tasación y la
fecha en la que se sale al mercado y este resulte significativo o en ese intervalo de
tiempo se hayan producido cambios en la economía es necesario actualizar el valor.

b) ¿Qué método de valoración utilizarías en el caso concreto? Fundamenta.

El más utilizado, que es el método comparativo de mercado.
La selección de este método radica desde mi punto de vista porque es aquel
que permite arribar a la referencia de valor más realista a la que se puede arribar en el
mercado.
El mismo consiste en poner en contraste el inmueble cuyo valor se desea
conocer con otros que sirvan de referencia.
Su aplicación requiere:
Establecer las características propias del bien a tasar que
influyen en su valor.
Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que
se valora y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y o valores
de publicación, obtener valores al contado de dichos bienes en la fecha de tasación.
Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de las propiedades
comparables a la que se valora, destacando aquellos que se desvíen por precios
anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los
elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación.
Utilizar información de fechas próximas a la del estudio, para tener una referencia de
valores actuales.

5) Con respecto a la idea de un edificio inteligente:

a) Implementa la acción metodológica para el proyecto de inversión
inmobiliaria que pretende realizar Amuchástegui y Asoc.
b) Realiza la trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria aplicada al caso
concreto.

a) Implementa la acción metodológica para el proyecto de inversión inmobiliaria

que pretende realizar Amuchástegui y Asoc.
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 Los proyectos de inversión se definen como el modelo de una propuesta concreta de
inversión, caracterizado en términos de sus componentes económicos, financieros,
técnicos, organizacionales, institucionales y legales.
Todo proyecto de inversión debe formularse de tal forma que se alcance los objetivos y
metas previstas mediante la optimización de los recursos, es decir, se asegure que habrá
de resolverse el problema detectado o satisfacer la necesidad sentida de manera
eficiente, segura y rentable.
Para que eso sea posible, se requiere que los proyectos sean viables desde los
siguientes puntos de vista:
- Técnicamente factibles, con una rentabilidad financiera y económica atractiva.
- Convenientes y oportunos políticamente.
- Compatibles con los planes y programas de la organización.

Metodología de los proyectos de inversión

Análisis de mercado: es el conjunto de técnicas que se utilizaran para obtener
información sobre el ambiente en que se desarrollará la inmobiliaria, es decir, la
construcción del edificio inteligente. Consiste en determinar el área en que confluyen
las fuerzas de la oferta y la demanda para realizar las transacciones de bienes y servicios
a recursos materiales. Entonces, aquí se determinará, el mercado potencial de dicho
producto, el poder adquisitivo del sector, los gustos y tendencias, la economía en
general, la macroeconomía, las políticas públicas crediticias, las políticas de incentivos
a sectores interesados y los vaivenes internos del lugar donde se planea construir.
Corresponde a este análisis preguntar ¿Existe un mercado amigable para desarrollar el
proyecto? Si la respuesta es afirmativa se continuará con el desarrollo del proyecto
inmobiliario; si es negativa, se debe hacer un replanteamiento.

Análisis técnico: Consiste en identificar y especificar un proceso de producción óptimo

que permita la mejor utilización y control de los recursos destinados al funcionamiento
del proyecto.
El estudio técnico del proyecto debe llegar a determinar la función de producción
óptima para la utilización eficiente y eficaz de los recursos disponibles para la
producción de los bienes o servicios sociales.
Aquí se determinará la posibilidad técnica de desarrollo del proyecto de inversión que
se pretende, se analizará determinando el tamaño óptimo, la locación óptima, los
equipos, las instalaciones y la organización que requiere para realizar la producción.
El análisis técnico comprende todo aquello que tiene relación con el funcionamiento y
la operatividad del proyecto. Le corresponde preguntar ¿Dónde? ¿cuándo? ¿cómo? y
¿con qué?

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Análisis organizacional y administrativa: Considera a los participantes necesarios del
proyecto, los profesionales son partícipes necesarios porque es indispensable
asesoramiento en diversas áreas contables, jurídicas, inmobiliaria para consideración
además de la parte arquitectónica, arquitecto y diseños para llevar a cabo el proyecto.

Análisis financiero: Consiste en determinar la factibilidad financiera del proyecto

mediante el análisis de la inversión y de los costos, así como de los gastos de operación
y mantenimiento.
Aquí se determinará cada uno de los gastos de las etapas de la construcción, asi como
los posibles recursos por la preventa: también se establecerán fondos de reserva para
asegurar la construcción y desarrollo íntegro del proyecto ante la emergencia de
posibles siniestros o riesgos en la economía del país.
El análisis de factibilidad financiera se realiza teniendo en cuenta la totalidad de
entradas y salidas de fondos. Este análisis comprende la inversión fija, la inversión
diferida y el capital de trabajo, todos ellos indispensables para la ejecución y puesta en
marcha del proyecto, más aquellas inversiones que se realizarán durante la vida útil del
proyecto, sin que se olvide tener en cuenta también los costos y gastos de operación y
mantenimiento.
Análisis legal, social, político y ambiental: Este estudio requiere información que
se obtiene de planes y programas de desarrollo, de instituciones, de leyes reglamentos
vigentes, otra información cualitativa es el conocimiento y detención de intereses
creados, la atmósfera política y social existente, quienes son los líderes de la comunidad
y las organizaciones en el área, la idiosincrasia y las costumbres.
Análisis legal: Controlar que el proyecto cumpla con las disposiciones legales
establecidas. Es preciso definir correctamente el marco jurídico para la ejecución e
implementación del proyecto.
El marco legal deberá incluir aspectos como: especificación de la condición jurídica y
de las facultades legales de la organización, disposiciones a las que se someterá el
presupuesto de la organización para el proyecto y fiscalización del gasto presupuestario,
forma legal en que realizarán las actividades de licitaciones para compra e inversiones,
ventas, obras construcciones y otras , origen de los recursos, facultades del comité o
junta directiva y, necesidades de legislación adicional, la ubicación geográfica de la
sede empresarial que administrará el proyecto, etc.
En cuanto al marco jurídico relativo a la organización del producto, lo importante es
observar el cumplimiento de las normativas técnicas constructivas y de ocupación del
suelo, como así también las jurídicas las que son de identificación del bien (dominio,
condominio, prehorizontalidad, PH), este último sería en base a las factibilidades
permitidas jurídicamente para alcanzar las aprobaciones y habilitaciones de uso examen
y calculo técnico en los presupuestos de inversión y gastos.
Análisis social: Procurar la satisfacción de las demandas de las aspiraciones de la
población, por lo tanto, se requiere de información acerca de la tendencia demográfica
del área y las principales causas de dichas demandas.

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 Análisis político: Esto significa mejorar la calidad, incrementar la eficiencia y
proporcionar con mayor oportunidad los bienes o servicios.
Análisis del medio ambiente: Consiste en analizar el impacto que ecológico y
socio económico del área afectada por las distintas obras y actividades promovidas por
él. Este análisis servirá para proponer simultáneamente otros proyectos
complementarios y medidas que fortalezcan los impactos benéficos y mitiguen los
adversos. Ejemplo de ello son la vialidad, electricidad, agua potable y control de
residuos. Con respecto al edificio, se deben establecer las características de seguridad y
las medidas de prevención que permiten predecir eventos e impactos negativos del
proyecto en el ambiente.

a) Realiza una trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria aplicada al

caso concreto.

Trilogía del proyecto inmobiliario:

Introducción
Todo proyecto de inversión genera efectos o impactos de naturaleza diversa, directos,
indirecto, externos e intangibles. Estos últimos rebasan con mucho las posibilidades de
su medición monetaria y sin embargo no considerarlos resulta perniciosa por lo que
representan en los estados de ánimo y definitiva satisfacción de la población
beneficiaria o perjudicada.
En la valoración económica pueden existir elementos perceptibles por una comunidad
como perjuicio o beneficio, pero que, al momento de su ponderación en unidades
monetarias, sea imposible o altamente difícil materializarlo. En la economía
contemporánea se hacen intentos, por siempre supeditados a una apreciación subjetiva
de la realidad.
No contemplar lo subjetivo o intangible presente en determinados impactos de una
inversión puede alejar de la práctica la mejor recomendación para decidir, por lo que es
conveniente intentar alguna metódica que insértelo cualitativo en lo cuantitativo.
La gestión de un proyecto suele dividirse en diferentes etapas que conforman su siclo de
vida.
El ciclo de vida de un proyecto de edificación podría definirse como el período de
tiempo transcurrido desde la primera idea del proyecto hasta la finalización total de la
construcción. Al igual que cualquier tipo de proyecto, durante su vida útil, el proyecto
de edificación pasa por diversas fases y etapas que habrá que gestionar.

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 1) Iniciación del proyecto
Dentro de esta etapa se encuentran desde la idea del proyecto hasta la decisión
definitiva de inversión, cuando se decide si el proyecto se realiza o que los riesgos son
demasiados para seguir. Con esto se marca una delimitación temporal con la Gestión del
proyecto, lo cual no quiere decir, que las fases no puedan cruzarse o coincidir en parte.
Iniciación del proyecto, significa combinar los factores ubicación, idea de proyecto y
capital, con el objetivo final de crear proyectos inmobiliarios sostenibles
económicamente, competitivos, generadores de empleo, así como compatibles social y
medioambientalmente, y dentro de los estándares actuales para un edificio inteligente,
los cuales puedan aprovecharse de manera duradera y rentable.
También se debe en esta fase, evaluar los factores determinantes del proyecto con la
vista en el cumplimiento del objetivo, para finalmente decidir si la realización del
proyecto es económicamente viable para el inversor.

2) Fase de ejecución:
El desarrollo es parte de la etapa o fase de
operación, es aquí donde el proyecto comienza a ejecutarse y se inicia propiamente
dicho la construcción del edificio. En esta etapa se debe estar atento que se lleven a
cabo como se había planificado los recursos y los plazos, para no tener sobresaltos
durante el desarrollo.
Se debe enfatizar con todo esmero sobre la inversión que se encuentra en ejecución,
también se deberá estar atento a cualquier inconveniente que pudiera ocurrir, en tal caso
si fuera necesario hacer las correcciones necesarias para continuar con el proyecto de la
construcción del edificio.

3) Etapa de finalización:
En esta etapa todos los detalles se terminan y por
consiguiente la obra finaliza. Y se realizará una revisión y conclusión de lo económico.
El desarrollador dará por concluido su tarea en esta etapa, y se verá toda la experiencia
adquirida en el desarrollo de la planificación y construcción del edificio.

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