Tasación de Servidumbres y

Usufructos

Expositor: Mag. Econ. Jenner Alegre Elera

Perito Adscrito al RPA del MVCS
Dirección de Construcción – DGPRCS/ MVCS
Servidumbres y
Usufructos
Servidumbre
Resolución Ministerial Nº 176-2016-VIVIENDA, aprueba el RNT, del 19-07-2016. Art. 108° al 113°.

SERVIDUMBRE:
Es un derecho real que limita el dominio del predio sirviente, y que está constituido en favor de las necesidades
de otro predio denominado predio dominante. La servidumbre puede ser a nivel del suelo, subsuelo y
sobresuelo. (Nace por contrato, mandato legal o prescripción adquisitiva).

PREDIO DOMINANTE (Servidumbre activa = positiva):

Predio en beneficio del cual se ha establecido una servidumbre.

PREDIO SIRVIENTE (Servidumbre pasiva = negativa):

Predio que soporta la carga (gravamen) de la servidumbre (propietario conserva la posesión y goce, convive con
la limitación).

DERECHO REAL:
Es el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa de manera directa e inmediata para
un aprovechamiento total o parcial, siendo este derecho oponible a terceros (facultad de hacer valer un
derecho). (Código Civil Peruano – Libro V).
Clases de servidumbres

NATURALES Existen sin necesidad de actos del hombre (Cauce de un río)

Uso público: Riveras (mar, rios y lagos)

CLASES DE SERVIDUMBRES LEGALES Reglamentos u ordenanzas: Transito, acueducto, luz y vista
(Impone por ley) Utilidad de particulares: Usufructo (Privado o público)

VOLUNTARIAS No dañe el ornato

(Pacta libremente) No se contravenga con las leyes
Usufructo
Resolución Ministerial Nº 176-2016-VIVIENDA, aprueba el RNT, del 19-07-2016. Art. 108° al 113°.

USUFRUCTO:
Es un derecho real establecido por mandato de ley, contrato o testamento, que confiere la facultad de usar y
disfrutar temporalmente un bien ajeno sin disponer de la propiedad.

Privado: Dueño o posesionario del suelo (Título de propiedad), limitado por zonificación (uso del suelo).

Público: El Estado es poseedor del suelo, subsuelo y sobresuelo (Superintendencia de Bienes Nacionales).

El usufructo implica el disfrute temporal a través de una renta sin la enajenación del bien (No hay necesidad de
la compra-venta del bien).
Servidumbre: Suelo, subsuelo y sobresuelo

SOBRESUELO

SUELO

SUBSUELO
Servidumbre aéreas: Sobresuelo
SERVIDUMBRES AEREAS
Servidumbre a nivel Suelo
SERVIDUMBRES A NIVEL DEL SUELO
Servidumbre a nivel de Subsuelo
SERVIDUMBRES A NIVEL DEL SUBSUELO
Ejemplo: Privado que daño al ornato y contraviene las normas
Desarrollo de
ejemplos
 Tasación de la servidumbre en que interviene el Estado
C = A . (1+i)n -1
i (1+i)n
C = Capital
A = Renta anual o liquida del usufructuario o beneficiario
n= Número de años de la serbidumbre o usufructo
i = Intéres legal , un horizonte de 10 años
FAS = Factor de actualización de la serie
A = VC . r (1+r)n x k
(1+r)n - 1
A = Ingreso anual
VC = Valor comercial del predio
r = Tasa de costo del capital implicito del usufructuario
Percentil 50 (mediana): S(rf + re )
rf = Tasa libre de riesgo de bonos tesoro americano
re = Tasa de riesgo país medido por el Indice de Bonos de
Mercado Emergente (EMBIG)
FRC = Factor de recuperación del capital
Tasa de interés legal: Mediana de 10 años

Tasa de interés legal: 10 años

PERCENTIL TASA LEGAL
Percentil 25 2.27%
Percentil 50 (mediana) 2.43%
Percentil 75 2.74%
Tasa ajustada: Mediana de 10 años

BONOS TASA
PERCENTIL EMBIG PERU TESORO 20 AJUSTADA
1/
AÑOS
Percentil 25 1.52% 2.55% 4.22%
Percentil 50 (mediana) 1.77% 2.91% 4.85%
Percentil 75 2.07% 4.82% 5.88%
1/
No es una suma aritmetica de los dos conceptos anteriores
Paso 1: Determinar el valor básico del terreno eriazo
VALOR BASICO DE TERRENO ERIAZO

N° DESCRIPCION VR d T U V E VBTE

(S/ /m2) (S/ /m 2)

I ESTADO 7.51 1.00 0.45 2.00 1.20 0.88 0.71

Valor Básico de Terreno Eriazo = 1/10 x VR x d x U x T x V x E

Donde:
VBTE= Valor Básico de Terreno Eriazo
VR= Valor comercial de terreno rústico de mejor calidad para Cultivo.
d= Distancia al área urbana
T= Topografía y naturaleza del terreno.

U= Uso que se pretende dar al terreno

V= Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno.

E= Factor de corrección ecológica
 Paso 2: Determinar el valor de la servidumbre
DERECHO DE SERVIDUMBRE
VALOR VALOR
AREA FACTOR DE RENTABILIDAD INTERES LEGAL
UNITARIO
TERRENO
COMERCIAL DEL
RECUPERACION DEL ANUAL ( A )
n (i)
VALOR COMERCIAL DEL
TERRENO TERRENO (años) DERECHO DE SERVIDUMBRE
2 ( m2 ) CAPITAL (FRCr) (S/ ) %
(S/ / m ) (S/ )
a b c d e = c x d x k g h VCDS

0.71 650,000.00 461,500.00 0.09537 44,012.33 15 2.43% 547,749.93

Valor Comercial Derecho Servidumbre = A [ (1+i) n -1)/ i(1+i)n ] (VDS/ VC) = 1.19
Donde:
VCDS= Valor Comercial del Derecho de Servidumbre
AT = Área del terreno ( m2 ) U= Uso que se pretende dar al terreno
VUT = Valor Unitario del Terreno (S/ / m2)
n (años) = 15
VC =
A=
Valor Comercial del Terreno (S/ )
Ingreso Anual o renta líquida presunta que percibiría el usufructuario o beneficiario al fin
r (libre de riesgo + riesgo pais) = 4.85% FRC r = 0.09537
A = VC x FRCr x k

r=
de un periodo anual i interes legal = 2.43% k= 1
Tasa de costo de capital implicito del usufructuario o beneficiario para asumir su
decisión de inversión, la cual incluye la tasa libre de riesgo y la tasa de riesgo país.

rf= Tasa libre de riesgo, que se obtiene de la mediana de los bonos del r = Mediana Σ(r f + r e)
Tesoro Americano a 20 años, sobre la base de un horizonte temporal de
10 años.
re= Tasa de riesgo país, mide el riesgo medio asociado a las inversiones
realizados en un país en concreto a través del Índice de Bonos de
Mercado Emergentes (EMBIG), considerando la mediana durante un
FRCrn = Factor de recuperación del capital para la tasa r. FRC r = [ r (1+r)n ] / [(1+r)n - 1]
n= Números de años de duración de la servidumbre
i= Interés legal expresado en tanto por uno en soles, sobre la base de un horizonte temporal de diez (10) años.
Paso 3: Determinar el ingreso anual

A A A A A …………………. A A

0 1 2 3 4 5 ………………… 14 15
VC = 461,500.00 r= 4.85%

A= ?

FRC = 0.0485 (1 + 0.0485)15 = 0.095368

(1+ 0.0485)15 -1

A= C . FRC = 461,500 x 0.0953679 = 44,012.33

Paso 4: Determinar el VCDS

A A A A A …………………. A A

0 1 2 3 4 5 ………………… 14 15
VCDS = ? i= 2.43%

A= 44,012.33

FAS = (1 + 0.0243)15 - 1 = 12.445374

0.0243 (1+ 0.0243)15

C= A . FAS = 44,012.33 x 12.445374 = 547,749.91

Trayectoria que sigue el VCDS según años contratados
Años VCDS (S/.) VC (S/.) Ratio
10 521,159.2 461,500.0 1.13
15 547,749.9 461,500.0 1.19
20 573,763.2 461,500.0 1.24
25 599,050.1 461,500.0 1.30
30 623,450.9 461,500.0 1.35
35 646,868.4 461,500.0 1.40
40 669,202.3 461,500.0 1.45
45 690,376.0 461,500.0 1.50
50 710,332.3 461,500.0 1.54
55 729,058.5 461,500.0 1.58
60 746,532.1 461,500.0 1.62
65 762,771.1 461,500.0 1.65
70 777,796.0 461,500.0 1.69
75 791,639.8 461,500.0 1.72
80 804,366.4 461,500.0 1.74
85 816,001.9 461,500.0 1.77
90 826,609.8 461,500.0 1.79
95 836,264.1 461,500.0 1.81
99 843,343.7 461,500.0 1.83
 Porqué dos tasas: “r” e “i”, las que son diferentes (r > i)
1US $ =S/ 3.25
1US $ =S/ 3.25
n (años) = 10 DISTRITO:
n (años) = 10 DISTRITO:
r (libre de riesgo + riesgo pais) = 4.85% FRC r = 0.12856 PROVINCIA:
r (libre de riesgo + riesgo pais) = 2.43% FRC r = 0.11385 PROVINCIA:
i interes legal = 4.85% k= 1 DEPARTAMENTO :
i interes legal = 2.43% k= 1 DEPARTAMENTO :

DERECHO DE SERVIDUMBRE DERECHO DE SERVIDUMBRE

VALOR VALOR VALOR
VALOR AREA FACTOR DE RENTABILIDAD INTERES LEGAL
AREA FACTOR DE RENTABILIDAD INTERES LEGAL UNITARIO COMERCIAL DEL n VALOR COMERCIAL DEL
UNITARIO
TERRENO
COMERCIAL DEL
RECUPERACION DEL ANUAL ( A )
n (i)
VALOR COMERCIAL DEL TERRENO RECUPERACION DEL ANUAL ( A ) (i)
TERRENO TERRENO DERECHO DE SERVIDUMBRE TERRENO 2 TERRENO (años) DERECHO DE SERVIDUMBRE
2 (años) (m ) CAPITAL (FRCr) (S/ ) %
2 (m ) CAPITAL (FRCr) (S/ ) % 2
(S/ / m ) (S/ )
(S/ / m ) (S/ )
a b c d e=cxdxk g h VCDS a b c d e=cxdxk g h VCDS

0.71 650,000.00 461,500.00 0.11385 52,539.93 10 2.43% 461,500.56 0.71 650,000.00 461,500.00 0.12856 59,331.82 10 4.85% 461,500.37
Trayectoria que sigue el VCDS para periodos menor a 10 años

Años k VCDS (S/.) VC (S/.) Ratio

1 0.20 94,480.7 461,500.0 0.20
2 0.30 143,355.5 461,500.0 0.31
3 0.40 193,318.4 461,500.0 0.42
4 0.50 244,367.2 461,500.0 0.53
5 0.60 296,499.2 461,500.0 0.64
6 0.70 349,710.5 461,500.0 0.76
7 0.80 404,000.6 461,500.0 0.88
8 0.90 459,359.7 461,500.0 1.00
9 0.95 489,997.8 461,500.0 1.06
10 1.00 521,159.2 461,500.0 1.13
 VCDS para predios VC < 28 UIT: k = 1
1US $ =S/ 3.25
n (años) = 15 DISTRITO:
r (libre de riesgo + riesgo pais) = 4.85% FRC r = 0.09537 PROVINCIA:
i interes legal = 2.43% k= 1 DEPARTAMENTO :

DERECHO DE SERVIDUMBRE
VALOR VALOR
AREA FACTOR DE RENTABILIDAD INTERES LEGAL
UNITARIO
TERRENO
COMERCIAL DEL
RECUPERACION DEL ANUAL ( A )
n (i)
VALOR COMERCIAL DEL
TERRENO TERRENO (años) DERECHO DE SERVIDUMBRE
( m2 ) CAPITAL (FRCr) (S/ ) %
(S/ / m2) (S/ )
a b c d e=cxdxk g h VCDS

0.71 160,000.00 113,600.00 0.09537 10,833.80 15 2.43% 134,830.75

MUCHAS GRACIAS