A

A D
D M
M II N
N II S
S T
T R
R A
A C Ó N  II II I 
C II Ó
__________________________________ 
Tema 8 

Operación y mantenimiento 

“ Material didáctico digitalizado para la enseñanza de la Administración en la Arquitectura”  
(Subproyecto PAPIME EN402003) 
Responsable académico: Dr. Jorge Quijano Valdez 
Semestre 2009­2
 2 

Índice 

Introducción (3) 
8.1 Manual descriptivo (4) 
Proceso de operación de equipos e instalaciones (5) 
Proceso de operación y control de ambientes (5) 
Plan de control del mantenimiento (6) 
Preparación, revisión y aprobación de documentos técnicos (7) 
Periodo de conservación de los documentos (8) 
Cuadro 1. Manual de mantenimiento (10) 
8.2 Preventivos (11) 
Mantenimiento  preventivo  programado (11) 
Mantenimiento preventivo rutinario (11) 
8.3 Correctivos (12) 
Mantenimiento correctivo jerarquizado (12) 
Mantenimiento correctivo programado (12) 
Sistema de mantenimiento predictivo (12) 
Rutinas básicas de mantenimiento (13) 
Costos del mantenimiento (15) 
Preguntas guiadas (20) 
Respuestas (según el compilador) (21) 
Glosario de términos (22) 
Bibliografía y lecturas recomendadas (23)
 3 

Introducción 

Toda  construcción  u  obra  terminada  debe  contar  con  un  manual  de 
mantenimiento y un  manual de uso y operación. En efecto, al entregar una 
obra  el  constructor  debe  entregar,  entre  otros  documentos,  los  manuales 
descriptivos  y  de  mantenimiento  (correctivo  y  preventivo);  en  ellos  se 
establecen las responsabilidades y deberes del usuario y del propietario. 
Por  parte  del  constructor  se  establecen  en  estos  manuales  los 
criterios  propuestos,  con  los  que  se  debe  inspeccionar  y  evaluar  el 
mantenimiento,  así  como  los  periodos  con  que  estas  actividades  se  deben 
llevar a cabo, además de la especificación de la vida útil de la construcción y 
los equipos. 
A  estos  manuales  se  suman  también  todos los  documentos  legales, 
contractuales  y  técnicos  con  que  se  cuente  y  se  requiera.  Esta 
documentación comprende el conjunto de aquellos documentos que originan 
la construcción de una obra, comienza a generarse cuando inicia el estudio 
de la vialidad y continúa produciéndose durante el proyecto, ejecución y su 
puesta en operación. Se dividen en tres grupos: legales, que incluyen todos 
los  ligados  con  la  administración;  los  contractuales,  que  establecen  las 
condiciones  que  unen  a  cada  participante  con  el  resto  de  los  participantes 
en  el  proceso  de  construcción,  y  los técnicos,  que  incluyen  los  criterios  de 
diseño, los planos y el pliego de condiciones, los documentos de compra y 
las garantías, entre otros. 
En  este  texto  se  presenta  un  análisis  de  los  componentes  de  un 
manual  descriptivo  de  la  operación  y  el  mantenimiento  de  una  nueva 
edificación, considerando los métodos preventivos y correctivos.
 4 

Es  un  hecho  comprobado  que  los  procesos  de  conservación  y  el 
mantenimiento  de  una  edificación  son  altamente  rentables,  ya  que  cuando 
ésta  se  mantiene  bien  cuidada,  lo  normal  es  que  su  valor  se  triplique,  o 
incluso  se  cuadruplique  dentro  de  un  plazo  de,  por  lo  menos,  diez  años. 
Además, algunos cálculos indican que si al cumplir los cinco años de vida un 
edificio es abandonado al descuido, éste puede alcanzar proporciones tales 
que la inversión original corre el riesgo de perderse, lo que lleva a concluir 
que  resulta  más  barato  y  rentable  construir  un  edificio  nuevo,  en  lugar  de 
reparar a uno viejo. 
En  México,  el  hecho  anterior  es,  por  desgracia,  muy  común,  ya  se 
trate  de  obra  civil,  pública,  o  de  los  equipos  especiales  y  casas  de 
máquinas.  Lo  anterior  puede  ser  explicado  señalando  el  desinterés  de 
agregar  presupuestos  específicos  para  el  mantenimiento  desde  que  las 
obras  son  proyectadas;  en  el  caso  de  proyectos  civiles,  esto  es  bastante 
notable  cuando  se  trata  de  edificios  de  salud,  como  lo  ha  indicado  el 
arquitecto veracruzano Manuel Barclay quien, mientras se desempeñó como 
director  general  de  Conservación  y  Mantenimiento  de  la  Secretaría  de 
Salud,  comprobó  repetidamente  que  la  inversión  en  el  patrimonio 
inmobiliario  se  consideraba  solamente  hasta  la  inauguración  de  las  obras, 
olvidando de ordinario el tema del mantenimiento y la operación. 1 
Así,  pues,  vemos  que  nuestro  tema  es  delicado  y  merece  una 
atención  y  reflexión  responsables  por  parte  de  los  arquitectos  mexicanos, 
presentes y futuros. 
Mantenimiento  m.  Acción  y  efecto  de 
8.1 Manual descriptivo  mantener.  Conjunto  de  acciones  efectuadas 
para  mantener  una  máquina,  vehículo, 
En  arquitectura,  las  operaciones  de  mantenimiento  integran  dos  construcción,  etcétera,  en  sus  condiciones 
procesos  distintos  pero  relacionados:  uno  se  denomina  correctivo,  el  otro,  óptimas. 
preventivo.  Diccionario  práctico  de  la  lengua  española,  Barcelona, 
Ediciones Grijalbo, 1988, p. 600.
1 
Cf.  Eduadro  Langagne,  Génesis  de  los  edificios  de  salud,  México,  Sociedad  de 
Arquitectos Especializados en Salud, 2000, tomo I, pp. 26­27. 
 5 

Sin  embargo,  antes  de  conocer  sus  respectivas  determinaciones 

conceptuales,  necesitamos  analizar  los  procesos  de  operación  generales 
Asepsia  (de  a­,  carencia  y  el  griego 
sepsís,  “putrefacción”)  f.  Eliminación  que  se  deben  seguir  conforme  al  manual,  así  como  sus  respectivas 
total,  por  esterilización,  de  los  definiciones operativas fundamentales. 
microorganismos,  ya  sean  de  carácter 
patógeno o saprofito.  PROCESO DE  OPERACION DE EQUIPOS  E INSTALACIONES 
Ibid., p. 85­86. 
En  este  proceso,  se  entiende  por  conservación  al  área  que  pone 
en marcha y opera los equipos e instalaciones de los cuartos de maquinas, 
los cuales suministran básicamente fluidos. Sin embargo, este sistema debe 
considerar  no  sólo  dicho  suministro  sino  también  el  uso  y  consumo 
“Los  materiales,  equipos  e  instalaciones 
racionales  de energía eléctrica, agua y gas. 
de  las  obras  naturalmente  que  se  van 
degradando  con  el  tiempo,  sufriendo  PROCESO  DE OPERACION Y CONTROL DE AMBIENTES 
deterioros y daños de diversa índole, los 
cuales  deben  prevenirse  y  corregirse  a  Este  sistema  permite  planear,  ejecutar  y  controlar  aquellas  rutinas  y 
fin  de  que  el  edificio  mantenga  en  lo 
posible  las  condiciones  de  apariencia, 
acciones  que  garanticen  los  niveles  necesarios,  asegurando  la  limpieza, 
funcionamiento  y  aún  de  seguridad  y  asepsia, comodidad e imagen adecuada de la dependencia. 
estabilidad  que  tenía  al  ser  dado  al  A  continuación  ofrecemos  las  principales  definiciones  útiles  para 
servicio.”  explicar los procesos generales de operación y mantenimiento: 
Germán  Puyana,  Control  integral  de  la  edificación. 
III.  Administración  y  mantenimiento,  Bogotá,  Acciones  técnicas  elementales.—  Para  ejecutarlas,  basta  poseer 
Escala, 1986, p. 87. conocimientos elementales y herramienta formada con materiales comunes, 
como se hace, por ejemplo, al cambiar un foco, una clavija, un empaque, o 
pintar con brocha. 

Acciones  intermedias.—  Para  ejecutarlas,  es  preciso  contar  con 

determinados  conocimientos  específicos  y  un  herramental  complejo  y 
especializado.  Ejemplos  de  estas  acciones  son:  reparar  un  corto  circuito, 
desazolvar  un  drenaje,  eliminar  una  fuga,  recargar  con  gas  un  sistema  de 
refrigeración. 
 6 

Acciones  especializadas.—  Para  ejecutarlas,  es  necesario  poseer 

conocimientos  profundos  sobre  la  especialidad,  información  técnica, 
herramienta  y  equipo  especializados  (incluyendo  un  conocimiento  del 
sistema  del  que  éste  forma  parte),  materiales  y  refacciones  específicas. 
Ejemplos de estas actividades son: reparar una subestación, reacondicionar 
un compresor de refrigeración. 2  Forjados 

PLAN DE CONTROL DEL MANTENIMIENTO  Forjado m. Entramado, armazón. 

Ibid., p. 443. 
Cuando  el  usuario,  o  el  propietario,  de  un  edificio  realiza  las 
operaciones tendientes a conseguir la permanencia del mismo en estado de 
servicio,  actúa  dentro  del  ámbito  del  mantenimiento.  Este  trabajo  de 
racionalización  de  operaciones  a  través  de  la  programación  de  sus  “Durante  su  vida  útil,  la  calidad  de  la 
frecuencias  constituye  lo  que  se  denomina  un  plan  de  control  del  edificación  (…)  se  conserva  o  recupera 
mantenimiento.  mediante labores de mantenimiento que le 
Ahora, para facilitar a los interesados la consecución de este objetivo,  permitan  satisfacer  las  exigencias  del 
conviene poner a su disposición un expediente que incluya, entre otros, los  servicio.” 
documentos que siguen:  Puyana, ibid. 

—Proyecto  de  la  obra  junto  con  los  planos  de  lo  realmente 
ejecutado,  la  documentación  técnica  en  la  que  figuran  las  sobrecargas  Concesión f.  Cesión  por  parte  del  Estado 
a  particulares  de  bienes  o  servicios  de 
previstas en los forjados y las solicitudes proyectadas para cada uno de los  dominio  público.  Contrato  por  el  que  una 
elementos estructurales.  empresa  cede  a  otra  o  a  un  particular  la 
patente, o distribución de un producto. 
—Manual  de  uso  en  donde  se  recojan  las  instrucciones  necesarias 
Ibid., p. 236.
para garantizar las óptimas condiciones en la conservación del edificio. 

2 
Cf.  Jesús  Rivera  Carrasco,  “Plan  de  mantenimiento:  Museo  de  ciencias  y  ecología”, 
México, UNAM/CIEP­FA, Maestría en Arquitectura­Tecnología, 2001. 
 7 

—Manual  de  instrucciones  de  las  distintas  instalaciones,  con 

esquemas e instrucciones sobre las frecuencias mínimas necesarias en las 
operaciones de conservación y mantenimiento. 

Esta documentación comprende el conjunto de todos los documentos 
originados por la construcción de una obra; su reproducción comienza con el 
inicio del estudio de vialidad y continúa con el desarrollo del proyecto hasta 
su ejecución total y puesta en marcha. Se la suele dividir en tres grupos: 

a)  Documentos  legales.—  Son  los  que  se  relacionan  con  la 
Administración  (licencia  de  construcción,  expropiaciones,  poderes 
notariales, licencias y concesiones complementarias, etcétera). 
“El  mantenimiento,  en  líneas  generales, 
consiste en el  conjunto de labores de aseo, 
b)  Documentos  contractuales.—  Son  los  que  establecen  las 
higiene, refacción,  renovación,  reparación  y  condiciones  que  unen  a  cada  participante  con  el  resto  de  los  participantes 
aún  de  reconstrucción  que  deben  en  el  proceso de  construcción; incluyen,  entre  otros,  a los  contratos  con  el 
efectuarse  para  conservar  o  restablecer  al  propietario, proyectista, constructor, compañías de seguros y organizaciones 
máximo las  condiciones  de  apariencia  y  de  de control de calidad. 
confort del edificio y la adecuada operación 
de sus instalaciones y equipos.” 
c)  Documentos  técnicos.—  Incluyen  los  criterios  de  diseño, 
Puyana, op. cit., p. 89. planos,  pliego  de  condiciones,  procedimientos,  documentos  de  compra, 
partes  de  anomalías  y  acciones  correctoras,  y  documentos  de  garantía  de 
calidad (plan de calidad). 

PREPARACIÓN, REVISIÓN Y APROBACIÓN DE DOCUMENTOS TÉCNICOS 

En éstos (planos, especificaciones, procedimientos, etcétera), cuando 
se trata de proyectos relativamente sencillos, debe figurar el nombre, fecha 
y firma de quien los preparó, de quienes los revisaron y de quien lo aprobó, 
así  como  la  clave  de  identificación  del  documento,  en  donde  habrá  de 
aparecer el número de orden de la revisión correspondiente y el número de 
hojas de que consta. 
 8 

En  cambio,  cuando  se  trata  de  proyectos  de  gran  envergadura 
conviene  seguir  un  procedimiento  previo  que  detalle  la  forma  de  preparar, 
revisar y aprobar los documentos técnicos atendiendo a: 

1.  Objetivos,  alcance,  procedimiento,  criterios  de  aceptación­rechazo, 

responsabilidad, impresos y normativa aplicable. 
2.  Las  modificaciones  y  actualizaciones  de  los  documentos  serán 
efectuadas,  revisadas  y  aprobadas  por  las  mismas  personas  y 
organizaciones que hubieran emitido el documento original. 
3.  Se  comprobará  que  quienes  reciben  los  documentos  modificados 
proceden  inmediatamente  a  la  anulación  de  los  documentos  anteriores,  de 
manera  que  se  garantice  que  se  están  utilizando  siempre  las  últimas 
revisiones. 
4.  Uno  de  los  puntos  débiles  en  grandes  proyectos  es  la  interfase  entre 
organizaciones, por tanto, se recomienda preparar un documento donde se 
identifique  a  todas  las  organizaciones  participantes  y  el  estatus  de  los 
documentos que las mismas producen. 

PERIODO DE CONSERVACIÓN DE LOS DOCUMENTOS 

En los proyectos grandes, el proyectista y el propietario confeccionan 
una  lista  de  los  documentos  que  llevarán  indicado  su  periodo  de 
conservación.  Portada  de  la  edición  181,  enero­ 
febrero  2005,  de  Mantenimiento, 
revista  mexicana  especializada  en 
Documentos  provisionales.—  Son  aquellos  que  deben  conservarse  estos procesos.
tan  sólo  durante  un  periodo  determinado,  por  ejemplo,  hasta la  finalización 
de los trabajos. 
 9 

Documentos permanentes.— Deben conservarse durante toda la vida 
de  la  obra.  Comprenden  a  los  que  definen  la  construcción,  a  los  que 
interesan  a  la  conservación,  inspección  y  reparación  de  la  misma,  y  a  los 
que  puedan  ser  útiles  para  demostrar  que  la  obra  reúne  los  requisitos 
estipulados. 

En  los  proyectos  de  menor  tamaño,  los  únicos  documentos  con 
carácter  de  permanentes  son  los  que  constituyen  el  proyecto  definitivo 
(incluidas las modificaciones de la obra) y el libro de órdenes de la obra. 
Todos  los  documentos,  ya  sean  de  carácter  temporal  o  definitivo, 
deben ser debidamente archivados. (Véase Cuadro 1.) 

Consideremos  ahora  las  características  de  los  procesos  de 

mantenimiento que citábamos: el preventivo y el correctivo.
 10 

Cuadro 1. Manual de mantenimiento 

—PROYECTO DE LA OBRA 
PLAN DE CONTROL DEL  —PLANOS DE LO REALMENTE EJECUTADO, MÁS 
MANTENIMIENTO  DOCUMENTACIÓN TÉCNICA 
—MANUAL DE USO 

LEGALES 
—LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN 
—PODERES NOTARIALES 
—LICENCIAS Y CONCESIONES COMPLEMENTARIAS 
—INFORMES DE LA ADMINISTRACIÓN 
—LISTADO DE NORMAS TÉCNICAS OBLIGATORIAS 

CONTRACTUALES 
—CONTRATO CON EL PROPIETARIO, PROYECTISTA, ETC. 
—CONTRATO DE COMPAÑÍAS DE SEGUROS. 
DOCUMENTOS
—CONTRATO CON SUMINISTRADORES. 
—CONTRATO CON ORGANIZACIONES DE CONTROL DE 
CALIDAD. 

TÉCNICOS 
—CRITERIOS DE DISEÑO. 
—PLANOS Y PLIEGO DE CONDICIONES. 
—PROCEDIMIENTOS. 
—DOCUMENTOS DE COMPRA. 
—PARTES DE ANOMALÍAS Y ACCIONES CORRECTORAS. 
—DOCUMENTOS DE GARANTÍA DE CALIDAD. 
 11 

8.2 Preventivos 

Al  proceso  de  mantenimiento  preventivo  se  lo  llama  así  porque, 
mientras  dura,  se  efectúan  las  acciones  de  prevención,  planeación  y 
“En  teoría  existen  dos  sistemas  de 
mantenimiento de los edificios: el preventivo 
ejecución  del  mantenimiento  para  evitar  fallas  o  deterioros  graves  en  los 
y  el  correctivo,  si  bien  en  la  práctica  inmuebles, las instalaciones o los equipos y mobiliarios. 
inevitablemente  se  combinan  para  lograr  el 
objetivo  de  conservar  sus  condiciones  Mantenimiento  preventivo  programado 
originales  de  apariencia  y  servicio, 
asegurando  la  mayor  duración  de  sus 
elementos y el mejor funcionamiento de sus 
Constituye  un  sistema  que  se  aplica  para  controlar,  bajo  programa, 
instalaciones y equipos.”  actividades  preventivas  caracterizadas  por  su  valor  de  adquisición, 
tecnología o importancia para el servicio, que, por lo mismo, requieren de un 
Puyana, op. cit., p. 104.  mantenimiento  eficaz,  durante  el  cual  conviene  llevar  un  registro  con  sus 
datos  y  facetas  más  importantes  que  asista  en  el  control  del  programa  de 
acciones preventivas y de los  materiales y refacciones utilizados, así como 
de la historia de su mantenimiento. 

Mantenimiento preventivo rutinario 

Constituye  un  sistema  aplicable  a  equipos  de  menor  importancia, 

generalmente,  por  medio  de  acciones  de  mantenimiento  preventivo 
ejecutadas  regularmente  en  uno  o  varios  elementos  que  no  requieren  un 
control detallado. 

Gracias  a  las  definiciones  precedentes  seremos  capaces  de  ubicar  los 

regímenes  de  aplicación  del  mantenimiento  a  los  diferentes  elementos  y 
distinguir, por tanto, los métodos de aplicación convenientes para cada una 
Mantenimiento preventivo de  las  acciones  programadas,  las  cuales  nos  facultan  para  asegurar  la 
disponibilidad de los recursos técnicos, humanos y materiales. 
 12 

8.3 Correctivos 

Este  proceso  de  mantenimiento  permite  restablecer  las  condiciones 

de operación originales del inmueble, instalaciones, equipo y mobiliario, una 
vez  que  hayan  fallado  o  presenten  problemas  en  algunas  de  sus  partes  o 
componentes. 

Mantenimiento correctivo jerarquizado 

Constituye  un  proceso  que  se  aplica  para  resolver  fallas 

relevantes en el inmueble, las instalaciones, los equipos y el mobiliario en la 
corrección de fallas graves, jerarquización o priorización del problema. 

Mantenimiento correctivo programado 

Constituye  un  proceso  que  se  aplica  a  acciones  repetitivas  de 

mantenimiento correctivo menor, a través de rutinas periódicas. Este tipo de 
mantenimiento, sin embargo, no debe contemplar sino la corrección de fallas 
sencillas,  para  las  cuales  se  utilice  poco  tiempo  técnico  para  efectuar  la  Mantenimiento correctivo
rutina,  de  suerte  que,  en  caso  de  presentarse  una  falla  de  mayor 
envergadura,  se  la  pueda  atender  por  medio  del  mantenimiento  correctivo 
jerarquizado. 

Sistema de mantenimiento predictivo 

Permite  predecir  fallas  y  los  periodos  de  vida  útil  de  un  inmueble, 
instalación  o  equipo,  considerando  las  condiciones  de  trabajo  a  que  están 
sujetos.  Este  sistema  se  basa  en  la  aplicación  de  instrumentos  de 
diagnóstico  y  medición  en  inspecciones  periódicas,  y  en  la  experiencia  e 
información técnica de los fabricantes de equipos y elementos. 
 13 

(Conviene aclarar que el mantenimiento predictivo norma las actividades del 
proceso de mantenimiento preventivo). 

Rutinas básicas de mantenimiento 

Son  el  conjunto  de las  actividades  repetitivas  de  mantenimiento  que 

permiten  atender  las  necesidades  de  mantenimiento  correctivo  menor  y 
mantenimiento  preventivo  con  oportunidad,  calidad  y  el  mejor  costo,  y 
disponer,  asimismo,  de  un  programa  que  facilite  la  distribución  equilibrada 
de las cargas de trabajo y un flujo normalizado de insumos. 
Tratemos,  pues,  de  las  rutinas  de  electricidad  y  las  rutinas  de 
plomería. 

1. Rutinas de electricidad 

1.1 Luminarias  incandescentes 

—Verificación  de  operación,  cambio  de  foco,  cambio  de  socket,  clavija,  de 
cable de línea o  de difusor. 
—Limpieza. 
—En  la  rutina  de  mantenimiento  preventivo  habrá  que  tomar  en  cuenta  la 
acumulación de polvo. 
—Término de la vida eficiente de la lámpara. 
—Intemperización del difusor. 
—Rutina semanal, en principio. 

1.2 Apagadores 

—Verificación de operación, cambio de interruptor, cambio de tapa, revisión 
de conexiones.
 14 

—Limpieza,  considerando  los  aspectos  de  acumulación  de  polvo  y  término 

de la vida eficiente de la lámpara. 
—Rutina semanal, en principio. 

1.3 Contactos 

—Verificación  de  operación,  cambio  de  contacto  y  de  tapa,  revisión  de 
conexiones. 
—Limpieza. 
—Rutina semanal, en principio. 

2. Rutinas de plomería. 

2.1 Inodoro (tanque bajo) 

—Verificación  de  operación,  cambio  de  contacto  y  de  tapa,  revisión  de 
conexiones. 
—Limpieza. 
—Deficiencias  comunes  (fugas  de  empaques,  alta  o  baja  presión, 
obstrucción del ducto, etcétera). 
—Rutina semanal, en principio. 

2.2 Mingitorio con fluxómetro 

—Verificación  de  operación,  ajuste  de  operación,  desazolve  menor, 

corrección de fugas. 
—Rutina semanal, en principio. 

2.3 Lavabo, tarja o vertedero 

—Verificación de operación, desazolve menor, corrección de fugas. 
—Rutina semanal, en principio.
 15 

2.4 Regadera 

—Verificación  de  operación, corrección de fugas, limpieza de cebolla. 
—Rutina semanal, en principio. 

2.5 Coladera y bajada pluvial 

—Verificación de operación, desazolve menor. 

Costos del mantenimiento 

Para  comenzar  a  entender  las  implicaciones  de  los  costos  del 

mantenimiento,  consideremos  el  siguiente  estudio  de  caso  que  se  llevó  a 
cabo para confeccionar una antología de referencia sobre mantenimiento de 
edificios y equipos. 3 
El  objeto  de  estudio  fue  el  sistema  de  mantenimiento  de  Ciudad 
Universitaria de la Universidad Michoacana de San Nicolás de Hidalgo. ¿Por 
qué  una  infraestructura  educativa  como  ésta  necesita  un  departamento  de 
Mantenimiento?  Porque  es  la  base  para  la  optimización  de  los  recursos 
físicos  con  que  cuentan  las  instituciones  educativas  y  constituye  un 
instrumento para prolongar la vida útil de los mismos. 
Dicho  departamento  requiere  de  un  grupo  de  Ingeniería  de 
Mantenimiento  para  asegurar  la  disponibilidad  de  máquinas,  edificios  y 
servicios que se necesitan para desarrollar sus funciones. Es evidente, así, 
que  la  función  del  mantenimiento  debe  considerarse  como  parte  integral  e 
importante de la organización. 

3 
Arq.  Juan  Carlos  Lobato  Valdespino,  “Antología  de  referencia  sobre  mantenimiento  de 
edificios  y  equipos”,  México,  CIEP­FA,  trabajo  para  el  seminario  de  Maestría  en 
Arquitectura­Tecnología, 1996.
 16 

En  todo  proyecto,  conviene  tomar  en  consideración  las  diferentes 

características de administración, operación y mantenimiento que implica su 
realización,  como  son  la  económica,  de  vida  útil,  eficiencia,  respaldo, 
flexibilidad,  simplicidad,  confiabilidad,  seguridad,  adaptabilidad,  y,  por 
supuesto,  mantenimiento.  Además,  junto  con  las  características  del  bien 
físico se debe considerar la participación aceptable del personal que labora 
en  el  plan  de  mantenimiento.  La  planeación  del  mantenimiento  no  es  algo 
nuevo  en  el  contexto  organizacional,  sino  una  actividad  especifica  de 
previsión. Para lograr esto hace falta, entonces, un manual de operación de 
mantenimiento preventivo. 

A NTEPROYECTO  DE  MANUAL  DE  OPERACION  DE  MANTENIMIENTO 

PREVENTIVO 

Para este anteproyecto, concebido para la Ciudad Universitaria de la 
Universidad  Nicolaíta,  se  dividieron  en  tres  especialidades: 
INSTALACIONES  CIVILES  (IC),  EQUIPO  MECANICO  (EM),  EQUIPO 
ELECTRICO (EE). 

INSTALACIONES CIVILES 

IC­001 Plafones, techos y azoteas en edificios. 
IC­005 Bardas perimetrales. 
IC­010 Drenajes. 
IC­015 Escaleras, barandales y plataformas. 
IC­020 Estacionamientos. 
IC­025 Estructuras de concreto. 
IC­030 Estructuras metálicas y de acero. 
IC­035 Jardines. 
IC­040 Muebles de oficina, lockers, archiveros. 
IC­045 Paredes, recubrimientos interiores y exteriores de edificios. 
IC­050 Pisos exteriores, banquetas y pavimentos.
 17 

IC­055 Pisos interiores de edificios. 
IC­060 Red de agua para servicios. 
IC­065 Sanitarios, baños y vestidores. 
IC­070 Tanques de almacenamiento. 
IC­075 Techumbres de lámina de asbesto o galvanizada. 
IC­080 Ventanas y puertas. 

EQUIPO MECANICO 

EM­001 Aire acondicionado tipo Unidad Central 
EM­005 Aire acondicionado tipo Ventana 
EM­010 Amortiguación de presión 
EM­015 Bomba centrífuga 
EM­020 Válvulas macho, compuertas y retención. 
EM­025 Garzas. 
EM­030 Compresor de aire. 
EM­035 Medidor de flujo 

EQUIPO ELECTRICO 

EE­001 Arrancador magnético a tensión completa. 
EE­005 Apartarrayos. 
EE­010 Centro de Control de Motores. 
EE­015 Estación de Botones. 
EE­020 Interruptor de potencia en aire, con fusibles (Rad­Raf) 
EE­025 Motor eléctrico. 
EE­030 Planta de energía de emergencia 
EE­035 Sistema de alumbrado exterior. 
EE­040 Sistema de tierras. 
EE­045 Transformador de potencia 
EE­050 Subestación eléctrica tipo compacta
 18 

Es importante que se conozca la inversión que representa el bien en 
donde  se  realiza  el  mantenimiento,  lo  cual  podemos  ver  de  manera 
promedio en la siguiente tabla: 
4 
DISTRIBUCIÓN DE COSTOS DE INVERSIÓN EN EDIFICIOS 

OBRA CIVIL 

CONSTRUCCIÓN  NEGRA  ACABADOS  INSTALACIONES  MAQUINARIA Y 

EQUIPO. 
FABRICAS  30%  10%  30%  30% 
CENTROS  30%  40%  20%  10% 
SOCIALES 
OFICINAS  35%  45%  15%  5% 
VIVIENDA.  40%  50%  8%  2% 

Para el caso de El Colegio de México, por ejemplo, se ha propuesto 
el siguiente estimado de mantenimiento paramétrico en un trabajo destinado 
a redactar el manual de mantenimiento de la citada institución: 5 

4 
Arq.  Silverio  Hernández  Moreno,  trabajo  para  la  Maestría  en  Arquitectura–Tecnología, 
CIEP­FA, UNAM, 1999. 
5 
Arq.  Miguel  Ángel  Cisneros  Ramírez,  “Propuesta  de  un  manual  de  mantenimiento”, 
Mëxico, CIEP­FA, Seminario de temas selectos I, 1999.
 19 

PRESUPUESTO ESTIMADO DE MANTENIMIENTO POR METRO CUADRADO 

AREAS GENERALES                                  Total  M2      Costo Anual X M2 

Biblioteca:                                                      6,260 M2.  $ 0.50 X M2 
Centros de Estudios:                                     4,442 M2            $ 0.25 X M2. 
Sección de Lenguas y Laboratorios:             1,000 M2            $ 1.75 X M2. 
Centro de Computo:                                         620 M2.  $ 2.00 X M2. 
Salones de Proyectos Especiales:                   719 M2.           $ 0.75 X M2. 
Aulas para Seminarios:                                 1,480 M2.           $ 0.50 X M2. 
Oficinas:  771 M2.           $ 1.50 X M2. 
Publicaciones:                                                  253 M2.           $ 0.25 X M2. 
Auditorio:                                                          496 M2.           $ 0.50 X M2. 
Vestíbulo:  113 M2.          $ 0.25 X M2. 
Librería:                                                             174 M2.          $ 0.25 X M2. 
Cafetería:                                                          376 M2.          $ 0.25 X M2. 
Cocina:                                                              267 M2.          $ 0.50 X M2. 
Casa de Maquinas:                                           100 M2.  $ 1.75 X M2. 
Bodegas:  90 M2.  $ 0.25 X M2. 
Jardines.                                                        2, 795 M2           $ 0.25 X M2. 
Estacionamiento:                                           4, 425 M2           $ 0.25 X M2. 

TOTAL  24,381 M2.            $ 11.75 

COSTO ESTIMADO ANUAL PRODUCTO DE MANTENIMIENTO EN TODO EL EDIFICIO: 
$ 286, 476.75  M.N.
 20 

Preguntas guiadas 

1.  ¿Cuáles  son  las  tres  definiciones  fundamentales  en 

una operación de mantenimiento? 
2.  Menciona  tres  equipos  o  instalaciones  cuyos  rangos 
específicos hemos descrito. 
3. Menciona cuatro accesorios de seguridad y medición 
de temperatura. 
4.  Menciona  los  tres  elementos  que  todo  contratista 
debe incluir en sus presupuestos. 
5. ¿En qué consiste el mantenimiento preventivo? 
6. Menciona los dos tipos de mantenimiento preventivo 
que hay. 
7. ¿Qué ventajas ofrece el mantenimiento correctivo? 
8.  Menciona  los  tres  procesos  del  mantenimiento 
correctivo. 
9.  ¿En  qué  consisten  las  rutinas  básicas  de 
mantenimiento  en  instalaciones  eléctricas  y  de 
plomería? 
10.  ¿Por  qué  una  infraestructura  educativa  como  la 
Ciudad  Universitaria  de  la  Universidad  Nicolaíta 
necesita un departamento de Mantenimiento? 
11.  Ese  departamento  de  Mantenimiento,  ¿qué 
necesita, básicamente, para operar con efectividad?
 21 

Respuestas (según el compilador) 

1. Acciones técnicas básicas, acciones intermedias, acciones especializadas. 
2. Subestación eléctrica, motores, casa de máquinas. 
3. Tuberías, bombas, aire acondicionado, aire comprimido. 
4.  Descripción  detallada  de  los  trabajos  a  ejecutar,  especificaciones  y  marcas  de  los  materiales  a  usar  en  la 
ejecución del trabajo, identificación, por escrito, de las garantías del trabajo. 
5. En las acciones de prevención, planeación y ejecución del mantenimiento para evitar fallas o deterioros graves 
en los inmuebles, las instalaciones o los equipos y mobiliarios. 
6. Mantenimiento preventivo programado y mantenimiento preventivo rutinario. 
7.  Permite  restablecer  las  condiciones  de  operación  originales  del  inmueble,  instalaciones,  equipo  y  mobiliario, 
una vez que hayan fallado o presenten problemas en algunas de sus partes o componentes. 
8.  Mantenimiento  correctivo  jerarquizado,  mantenimiento  correctivo  programado,  sistema  de  mantenimiento 
preventivo. 
9.  En  actividades  repetitivas  de  mantenimiento  que  permiten  atender  las  necesidades  de  mantenimiento 
correctivo  menor  y  mantenimiento  preventivo  con  oportunidad,  calidad  y  el  mejor  costo,  y  disponer,  al  mismo 
tiempo, de un programa que facilite la distribución equilibrada de las cargas de trabajo y un flujo normalizado de 
insumos. 
10. Porque es la base para la optimización de los recursos físicos con que cuentan las instituciones educativas y 
constituye un instrumento para prolongar la vida útil de los mismos. 
11.  Un  grupo  de  Ingeniería de  Mantenimiento  para asegurar la disponibilidad de  máquinas,  edificios  y  servicios 
que se necesitan para desarrollar sus funciones.
 22 

Glosario de términos 

Mantenimiento 
Tareas  necesarias  para  que  una  obra  sea  conservado  o  restaurado  de 
manera que pueda permanecer de acuerdo con una condición especificada. 

Mantenimiento correctivo 
Tareas de reparación de obras averiadas 

Mantenimiento predictivo 
Tareas  de  seguimiento  del  estado  y  desgaste  de  una  o  más  piezas  o 
componente  de  obras  a  través  de  análisis  de  síntomas,  o  análisis  por 
evaluación estadística, que determinen el punto exacto de su sustitución. 

Mantenimiento preventivo 
Tareas de inspección, control y conservación de una obra con la finalidad de 
prevenir,  detectar  o  corregir  defectos,  tratando  de  evitar  averías  en  el 
mismo. 

Mantenimiento selectivo 
Servicios  de  cambio  de  una  o  más  piezas  o  componentes  de  obras,  de 
acuerdo con recomendaciones de fabricantes o entidades de investigación. 

Plan de Mantenimiento 
Relación  detalla  de  las  actuaciones  de  mantenimiento  que  necesita  uno  o 
varios elementos de una obra y de los intervalos temporales con que deben 
efectuarse.
 23 

Bibliografía 

Cisneros  Ramírez,  Miguel  Ángel,  ,  “ Propuesta  de  un  manual  de 

mantenimiento” , México, CIEP­FA, Seminario de temas selectos I, 1999. 

Diccionario práctico de  la  lengua  española,  Barcelona,  Ediciones 

Grijalbo, 1988. 

Hernández  Moreno,  Silverio,  trabajo  para  la  Maestría  en 

Arquitectura–Tecnología, CIEP­FA, UNAM, 1999. 

Langagne,  Eduadro,  Génesis  de  los  edificios  de  salud ,  México, 

Sociedad de Arquitectos Especializados en Salud, 2000, tomo I. 

Lobato  Valdespino,  Juan  Carlos,  “ Antología  de  referencia  sobre 

mantenimiento de edificios y equipos” , México, CIEP­FA, trabajo para el 
seminario de Maestría en Arquitectura­Tecnología, 1996. 

Puyana,  Germán,  Control  integral  de  la  edificación.  III. 

Administración y mantenimiento , Bogotá, Escala, 1986. 

Reglamento  de  construcciones  para  el  Distrito  Federal ,  en 

Gaceta  Oficial  del  Distrito  Federal,  Décima  Cuarta  Época,  29  de  enero  de 
2004, No 8­TER. 

Rivera  Carrasco,  Jesús,  “ Plan  de  mantenimiento:  Museo  de 

ciencias  y  ecología” ,  México,  UNAM/CIEP­FA,  Maestría  en  Arquitectura­ 
Tecnología, 2001.
 24 

Lecturas recomendadas 

Eichler,  Friedrich,  Patología  de  la  construcción ,  Barcelona,  Labor, 

1973. 

Feld,  Jacob,  Fallas  técnicas  en  la  construcción ,  México,  Limusa, 

1978.