Вы находитесь на странице: 1из 77

Утверждаю:

Директор
ООО «Результат»
О.В. Канциберова
07 декабря 2017 года

Отчет №538-0-16
об оценке справедливой стоимости жилого дома №32 общей площадью 334,2 м2 и
земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1500 м2,
расположенных по адресу: Московская область, Пушкинский район, д. Марьина
Гора, ул. Луговая

Дата оценки (Дата проведения оценки, дата определения


стоимости): 07 декабря 2017 года

Дата составления отчета: 07 декабря 2017 года

Стр.1
Содержание:

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .................................................................................................................................. 5


2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ................................................................................................... 7
3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ ............................. 7
4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ (ОЦЕНЩИКАХ), ПОДПИСАВШЕМ
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ ................................................................................................................................................ 8
5. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ .................................................................................................................. 9
6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ,
ХАРАКТЕРИЗУЮЩЕЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ) ............................................................................................................................................ 9
6.1. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ................................................ 9
6.2. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И
КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..................................................................................................14

7. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ...................... 14


8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ
ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ ............................................................... 15
8.1. АНАЛИЗ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ, ЭКОНОМИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ
ОЦЕНКИ .......................................................................................................................................................................................15
8.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ .......................................21
8.3. АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ
НЕДВИЖИМОСТИ В СЕГМЕНТЕ, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ, С УКАЗАНИЕМ
ДИАПАЗОНА ИХ ЗНАЧЕНИЙ .....................................................................................................................................................21
8.4.АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ .......................................................................................................................................................................23
8.5. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ......................23
9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ).............................................................................. 24
9.1.ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ И МЕТОДОВ...................................................24
9.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ............26
10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ЖИЛОГО ДОМА (ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ).............................................................................. 41
10.1.ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ И МЕТОДОВ ................................................41
10.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ..........43
11. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ...................................... 59
12.ВЫВОДЫ ОБ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ....................................................... 60
13. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ............................................................................................................... 60
14. ПРИЛОЖЕНИЯ ................................................................................................................................................. 61
14.1. ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ....................................................................61
14.2. ДОКУМЕНТЫ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ПРАВОМОЧНОСТЬ ОЦЕНКИ .........................................................................74

Стр.2
Общество с ограниченной ответственностью «Результат»
Россия, 249832, Кондрово,
ул. Некрасова д. 10
Тел.: (48434) 3-30-56,
Факс: (48434) 3-30-56

В соответствии с дополнительным соглашением № УК-1217/1 от 06 декабря 2017 г.


к Договору №01УК-10-О об оценке имущества Общества с ограниченной
ответственностью «Русский Капитал Паевые Фонды» от 14.07.2010 г Обществу с
ограниченной ответственностью «Результат» Вами было поручено проведение оценки
справедливой стоимости жилого дома №32 общей площадью 334,2 м2 и земельного
участка из земель населенных пунктов площадью 1500 м2, расположенных по адресу:
Московская область, Пушкинский район, д. Марьина Гора, ул. Луговая.
Оценка проводилась по состоянию на 07 декабря 2017 года с целью определения
справедливой стоимости для целей Паевого инвестиционного фонда.
Для целей настоящей оценки понятие справедливой стоимости определялось как
наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом
рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
 Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
 Стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
 Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
 Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не
было;
 Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Расчеты были проведены в соответствии с требованиями Федерального закона РФ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ от 29.07.98 г. (в
действующей редакции) и Федеральными стандартами оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3,
утвержденными приказами Минэкономразвития России № 297, 298, 299 от 20.05.2015г,
ФСО-7, утвержденный приказом Минэкономразвития России №611 от 25.09.2014 г,
стандартами СРО РОО 2015.
Основываясь на фактах, предложениях и мнениях, примененных в настоящем
анализе и методиках оценки, оценщик пришел к заключению о том, что:
по состоянию на 07 декабря 2017 года справедливая стоимость жилого дома №32
общей площадью 334,2 м2 и земельного участка из земель населенных пунктов площадью
1500 м2, расположенных по адресу: Московская область, Пушкинский район, д. Марьина
Гора, ул. Луговая., с учетом округления, составляет:

34 195 500 (Тридцать четыре миллиона сто девяносто пять тысяч пятьсот) рублей
В том числе,

Справедливая стоимость без
п/ Объект оценки
НДС, руб.
п
Жилой дом №32 общей площадью 334,2 м2, расположенный по
1 адресу: Московская область, Пушкинский район, д. Марьина Гора, ул. 30 395 200
Луговая.

Стр.3

Справедливая стоимость без
п/ Объект оценки
НДС, руб.
п
Земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 м 2
2 расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, 3 800 300
д. Марьина Гора, ул. Луговая.

Мнения, выводы, алгоритм расчета справедливой стоимости, выраженный в


настоящем заключении, могут быть поняты в полной мере после прочтения Отчета об
оценке, ознакомления с условиями, допущениями и прочими данными.
Сопроводительный Отчет является документом, содержащим конфиденциальную
информацию, и на него должен распространяться режим, соответствующий документам и
информации подобного рода содержания.

С уважением,
Директор
ООО «Результат», О.В. Канциберова
07 декабря 2017 года

Стр.4
1. Задание на оценку
Объект оценки1,
Жилой дом №32 общей площадью 334,2 м2, земельный участок из земель
характеристики
населенных пунктов площадью 1500 м2 расположенные по адресу: Московская
объекта оценки и его
область, Пушкинский район, д. Марьина Гора, ул. Луговая.
оцениваемых частей
Права на объект
оценки, учитываемые
при оценке объекта
оценки, ограничения
Имущественные права на объект оценки: Собственность
(обременения) этих
Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано
прав, в том числе в
отношении каждой из
частей объекта
оценки.
Доступные для
Оценщика
- Свидетельство о государственной регистрации права 50-НДN 226969 от
документы,
21.10.2009 г.
содержащие
- Свидетельство о государственной регистрации права 50-НДN 226970 от
характеристики
21.10.2009 г.
объекта
- Технический паспорт по состоянию на 23.06.2005 г.
недвижимости и его
составных частей
Определение справедливой стоимости объекта оценки, для целей Паевого
Цель оценки
инвестиционного фонда
Предполагаемое Оценка стоимости Объекта производится в соответствии с требованиями
использование действующего законодательства и Правилами доверительного управления
результатов оценки Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Восток
(задачи проведения Недвижимость». Результаты оценки не могут быть использованы для других
оценки) целей.
Справедливая стоимость объекта оценки
Под справедливой стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой
данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
Вид определяемой сторона не обязана принимать исполнение;
стоимости  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в
своих интересах;
 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной
оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект
оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-
либо стороны не было;
 платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
07 декабря 2017 года.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – это дата, по
состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о
Дата оценки событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для
определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций,
сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация
соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки (ФСО №1, утв.
Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015, № 297)

1
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена
возможность их участия в гражданском обороте (ФСО №1, утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015
№297)

Стр.5
1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в рамках
оказания услуг по Договору должна рассматриваться Исполнителем как
достоверная.
2. Исполнитель не проводит юридической экспертизы полученных
документов и исходит из собственного понимания их содержания и влияния
такового на итоговую стоимость. Исполнитель не проводит аудиторской
проверки документов и информации, предоставленной для проведения оценки.
3. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых
факторов, влияющих на стоимость Объекта оценки. На Исполнителя не
возлагается обязанность обнаруживать подобные факторы, а также на нем не
лежит ответственность за их необнаружение.
4. Исполнитель оставляет за собой право включать в состав приложений к
Отчету не все использованные документы, а лишь те, что представлены
Исполнителем как наиболее существенные для понимания содержания Отчета.
При этом в архиве Исполнителя хранятся копии всех существенных материалов,
использованных при подготовке Отчета.
5. Изложенные в Отчете ограничения, условия и допущения являются
неотъемлемой частью единого документа Отчета об оценке.
6. Выводы и заключение о стоимости, содержащиеся в данном Отчете,
достоверны и имеют силу только в полном объеме и только для указанных в
Отчете целей.
7. Все расчеты проведены с использованием программного продукта
Microsoft Excel. При пересчете другими способами возможно расхождение в
пределах допустимой погрешности.
8. Проведенный Оценщиком анализ, который послужил основой для
составления заключения о стоимости, не содержит предвзятого мнения и
произведен согласно имеющейся в распоряжении Оценщика фактической
Допущения2, на
информации. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа
которых должна
достаточности.
основываться оценка
9. Информацию, предоставленную сторонними организациями, Оценщик
считает надежной и приемлемой для использования в анализе. Тем не менее,
Оценщик не проводил мероприятий по ее проверке и не дает гарантий о ее
полной достоверности.
10. Применяемые в настоящем Отчете методики оценки, по мнению
Оценщика, приводят к корректному порядку определения стоимости объекта
оценки. Однако Оценщик не утверждает, что при оценке объекта оценки не могут
быть использованы иные методики.
11. В Отчете не использована информация о событиях, произошедших после
даты оценки. в связи с этим применялись исключительно та научная, учебная
литература, Сборники корректировок, экспертных мнений, статьи, публикации,
монограммы, которые были опубликованы до даты оценки. Информация о
событиях, произошедших после даты оценки, применялась для подтверждения
тенденций, сложившихся на дату оценки, с учетом проведенного анализа
соответствия сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
12. Ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток,
использованных в отчете, позволяют делать выводы об источнике получения
соответствующей информации и дате ее подготовки на момент ее нахождения
Оценщиком в открытом доступе. Оценщик не несет ответственности за
изменения, вносимые автором объявлений, публикаций после того, как ее
находил Оценщик и сделал соответствующий принт-скрин интернет-страницы.
13. В рамках проведения работ по оценке Оценщик основывался на
информации, предоставленной Заказчиком. В случае предоставления
дополнительной, либо иной информации, оказывающей существенное влияние на
стоимость объекта оценки, Оценщик оставляет за собой право изменения своего
мнения в отношении стоимости объекта оценки.
14. Оценщик выступает в роли независимого эксперта, размер его

2
Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся факторов, условий или обстоятельств. связанных
с объектом оценки или подходами к оценки, которые не требуют проверки Оценщиком в процессе оценки (ФСО №1,
утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015, № 297)

Стр.6
вознаграждения не связан с выводами о стоимости, содержащимися в настоящем
Отчете.

2. Применяемые стандарты оценки


При проведении данной оценки использовались нормативные документы и
федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной
деятельности, установленные саморегулируемой организацией (СРО оценщиков), членом
которой является Оценщик, подготовивший отчет – Стандарты Общероссийской
общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО):
 Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» (в действующей редакции)
 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО №1)» утверждены приказом Минэкономразвития России от 20
мая 2015г. № 297);
 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298);
 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»,
утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299);
 Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» утверждены
приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611).
 Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка
справедливой стоимости»
Обоснование применения федеральных стандартов: данные стандарты
являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Стандарты и правила оценочной деятельности
Стандарты ССО РОО 2015:
 ССО РОО 1-01-2015 Общие понятия оценки
 ССО РОО 1-02-2015 Цель оценки и виды стоимости
 ССО РОО 1-03-2015 Требования к отчету об оценке
 ССО РОО 1-07-2015 Оценка недвижимости
Обоснование применения стандартов СРОО: данные стандарты являются
обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения


 Оценка осуществляется по состоянию на 07 декабря 2017 года. Информация об
объектах на дату оценки использована в соответствии с документами, предоставленными
Заказчиком, публичными источниками, слов Заказчика. Указанные материалы следует
считать достаточными для идентификации объектов;
 Оценка объекта проведена, исходя из предположения об отсутствии прав третьих
лиц, ограничений (обременений) и экологических загрязнений;
 Стоимость объекта оценки рассматривается с позиции «права хозяйственного
ведения», независимо от прав и обременений прав Заказчика/собственника на
исследуемые объекты на и после даты оценки.
 При использовании рыночных данных об объектах-аналогах, некоторая
существенная с точки зрения оценки информация, отсутствующая в объявлении, может
уточняться у продавцов методом интервью. Переговоры с продавцами проводятся в
момент нахождения объявлений в открытом доступе и хранятся в архивной базе
Оценщика вместе со скриншотами объявлений.

Стр.7
Для идентификации объектов Оценщиком были использованы документы,
предоставленные Заказчиком. На дату оценки в собственности Общества с ограниченной
ответственностью «Русский Капитал Паевые Фонды», находится жилой дом №32 общей
площадью 334,2 м2, земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 м 2
расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, д. Марьина Гора, ул.
Луговая.
Таким образом, в связи с предполагаемым использованием результатов настоящей
оценки при оценке учитывались полные права собственности на объект оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках),


подписавшем отчет об оценке
Общество с ограниченной ответственностью «Русский Капитал Паевые
Фонды»
Р/с 40701810700000033683 в
«ГПБ» (АО)
К/с 30101810200000000823
Сведения о Заказчике
БИК 044525823
оценки:
ИНН7727531423
КПП772401001
ОГРН1057746014908
Адрес: Россия, 115446, г. Москва, Коломенский проезд, д.14
Телефон /факс (495)787-45-05/787-59-90.
Канциберова Ольга Викторовна
Номер контактного телефона: 8-910-913-76-16
Почтовый адрес: 239832, Калужская область, Дзержинский район, г. Кондрово,
ул. Некрасова, д.10
Электронная почта: rezultat-plus@mail.ru, rezultat-kaluga@mail.ru
Диплом о высшем профессиональном образовании Федерального
государственного бюджетного образовательного учреждения высшего
профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и
Сведения об
государственной службы при Президенте Российской Федерации» № КБ № 27532
Оценщике
дата выдачи 16 февраля 2012 г. Регистрационный номер 0057-123 от 06.04.2012 г.
(оценщиках),
Действительный член Общероссийской общественной организации «Российское
подписавшем отчет:
общество оценщиков». Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации
оценщиков. № в реестре 008376 от 01.03.2013 г. г. Москва, 1-й Басманный
переулок, д.2А, офис 5
Полис страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной
деятельности №1700SB4000468, выдан Страховым Акционерным Обществом
«ВСК», период страхования с 12.02.2017 г. по 11.02.2018 г. Страховая сумма 30
000 000 (Тридцать миллионов) руб.
Стаж работы в оценке 5 лет
Общество с ограниченной ответственностью «Результат»
Организационно правовая форма: Общество с ограниченной ответственностью;
Полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Результат»;
Адрес местонахождения: 239832, Калужская область, Дзержинский район, г.
Сведения о Кондрово, ул. Некрасова, д.10;
юридическом лице, с ОГРН № 1094004001167, дата присвоения 08 октября 2009 г.;
которым оценщик ИНН 4004014386; КПП 400401001;
заключил трудовой р/с 40702810427050000090
договор: к/с 30101810100000000780 в Калужский РФ АО «Россельхозбанк» г. Калуга;
БИК 042908780
Сведения о страховании ответственности юридического лица, с которым оценщик
заключил трудовой договор Полис страхования ответственности оценщика при
осуществлении оценочной деятельности №1700SB4000467, выдан Страховым
Акционерным Обществом «ВСК», период страхования с 10.02.2017 г. по
09.02.2018 г. Страховая сумма 100 000 000 (Сто миллионов) руб.

Стр.8
Информация обо всех
привлеченных к
проведению оценки и
Не привлекались
подготовке отчета об
оценке организациях
и специалистах:

5. Основные факты и выводы


Основание для Основанием для проведения оценки является дополнительное соглашение № УК-
проведения 1217/1 от 06 декабря 2017 г. № 01УК-10-О об оценке имущества Общества с
Оценщиком оценки ограниченной ответственностью «Русский Капитал Паевые Фонды» от 14.07.2010
объекта оценки г.
Общая информация, Жилой дом №32 общей площадью 334,2 м2, земельный участок из земель
идентифицирующая населенных пунктов площадью 1500 м2 расположенные по адресу: Московская
объект оценки область, Пушкинский район, д. Марьина Гора, ул Луговая
Стоимость, рассчитанная в рамках каждого
Наименование объекта из подходов, без НДС, руб.
оценки Затратный Сравнительный Доходный
подход подход подход
Жилой дом №32 общей
Результаты оценки, площадью 334,2 м2,
полученные при расположенный по адресу: Не Не
30 395 201
применении Московская область, применялся применялся
различных подходов Пушкинский район, д.
к оценке Марьина Гора, ул. Луговая
Земельный участок из земель
населенных пунктов площадью
1500 м2 расположенный по Не Не
3 800 280
адресу: Московская область, применялся применялся
Пушкинский район, д.
Марьина Гора, ул. Луговая
Итоговая величина
стоимости объекта
34 195 500 (Тридцать четыре миллиона сто девяносто пять тысяч пятьсот)
оценки (НДС не
рублей
облагается),
округленно, руб.3
В соответствии с дополнительным соглашением № УК-1217/1 от 06 декабря 2017
Ограничения и
г. № 01УК-10-О об оценке имущества Общества с ограниченной ответственностью
пределы применения
«Русский Капитал Паевые Фонды» от 14.07.2010 г., в Отчете об оценке
полученной итоговой
указывается итоговый результат оценки стоимости объектов оценки без суждения
стоимости
о возможных границах интервала, в котором может находиться эта стоимость.

6. Описание объекта оценки (точное описание объекта оценки,


характеризующее количественные и качественные характеристики
объектов оценки)
6.1. Количественные и качественные характеристики объектов оценки
Объект оценки,
Жилой дом №32 общей площадью 334,2 м2, земельный участок из земель
характеристики
населенных пунктов площадью 1500 м2 расположенные по адресу: Московская
объекта оценки и его
область, Пушкинский район, д. Марьина Гора, ул. Луговая
оцениваемых частей
Права на объект оценки: собственность
Имущественные
права на объект Субъект права собственности: Общество с ограниченной ответственностью
оценки «Русский Капитал Паевые Фонды»
Документ, подтверждающий права собственности:

3
В соответствии со ст. 146 п.2 НК РФ

Стр.9
- Свидетельство о государственной регистрации права 50-НДN 226969 от
21.10.2009 г.
- Свидетельство о государственной регистрации права 50-НДN 226970 от
21.10.2009 г.

Права на объект
оценки, учитываемые
при оценке объекта
оценки, ограничения
Имущественные права на объект оценки: собственность
(обременения) этих
Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано
прав, в том числе в
отношении каждой из
частей объекта
оценки.
Дата обследования
[осмотра] объекта Осмотр объекта не проводился, данные предоставлены заказчиком оценки.
оценки
Кадастровая
стоимость объекта -
оценки, руб.
Использование
объекта на дату Жилое помещение, используется для постоянного проживания
оценки
Текущее
использование Жилое помещение, используется для постоянного проживания
объекта оценки
Устаревания Не выявлены
Износ Определен экспертно: 12%

Характеристика местоположения объекта оценки:


Объект оценки расположен по адресу: Московская область, Пушкинский
район, д. Марьина Гора, ул. Луговая
Марьина Гора - деревня в Пушкинском районе Московской области России,
входит в состав сельского поселения Ельдигинское. Население — 47 чел. (2010).
Расположена на севере Московской области, в западной части Пушкинского
района, примерно в 10 км к северо-западу от центра города Пушкино и 22 км
Адрес и описание от Московской кольцевой автодороги, на левом берегу реки Вязи, впадающей
местонахождения в Пестовское водохранилище системы канала имени Москвы.
В 8 км к востоку — линия Ярославского направления Московской железной
дороги, в 10 км к востоку — Ярославское шоссе М8, в 7 км к северу —
Московское малое кольцо А107. В деревне одна улица — Луговая, приписано
садоводческое товарищество. Ближайшие населённые пункты — деревня Раково,
село Тишково и посёлок санатория «Тишково», ближайшая железнодорожная
станция — платформа Правда.
Окружение Жилая застройка
Транспортная Местоположение объекта недвижимости характеризуется хорошей транспортной
доступность доступностью. Движение в районе расположения объекта слабое.

Стр.10
Окружение объекта оценки

Таблица. Описание жилого дома


Наименование показателя Жилой дом № 32
Общая характеристика объекта оценки
Адрес объекта Московская область, Пушкинский район, д. Марьина Гора, ул. Луговая, д.32
Общество с ограниченной ответственностью
Собственник
«Русский Капитал Паевые Фонды»
Вид права Собственность
Правоустанавливающие Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50-НДN
документы №226969 от 21.10.2009 г.
Кадастровый (или условный) 50-50-13/048/2006-293
номер
Год постройки 2005

Стр.11
Наименование показателя Жилой дом № 32
Инв. номер 26118
Общая площадь, м2 334,2
Этажность 2
Исчисление площадей и объемов здания и его частей
Наименование
Литера Площадь, м2 Высота, м Объем, м3
частей здания
Основное
А строение 1-й 157,7 3,14 495
этаж
Основное
А строение 2-й 141,3 3,13 442
этаж
А1 Цокольный этаж 167,8 3,0 503
А Веранда 18,0
а1 Веранда 10,1
Веранда 2-го
а2 26,5
этажа
а3 Мансарда 71,7 2,33 167
Описание основных конструктивных элементов Лит. А
- фундамент стены цокольного этажа
- стены наружные пено-бетон. блоки при колодц. кладке, облиц. кирпичом
- кровля металлочерепица
Инженерные системы
Электричество, водоснабжение, местная канализация, отопление АОГВ,
(водоснабжение, отопление и
вентиляция естественная
т.д.)
Техническое состояние Хорошее
Группа капитальности I
Описание основных конструктивных элементов Лит. А1
- фундамент ж/б блоки
- стены наружные ж/б блоки
Инженерные системы
Электричество, водоснабжение, местная канализация, отопление АОГВ,
(водоснабжение, отопление и
вентиляция естественная
т.д.)
Техническое состояние Хорошее
Группа капитальности I
Описание основных конструктивных элементов Лит. а
- фундамент ж/б блоки
- стены наружные кирпичные
- кровля металлочерепица
Техническое состояние Хорошее
Группа капитальности I
Описание основных конструктивных элементов Лит. а1
- фундамент стены цокольного этажа
- стены наружные кирпичные
- кровля металлочерепица
Техническое состояние Хорошее
Группа капитальности I
Описание основных конструктивных элементов Лит. а2
- стены наружные кирпичные
Техническое состояние Хорошее
Группа капитальности I
Описание основных конструктивных элементов Лит. а3
- стены наружные вагонка
Техническое состояние Хорошее
Группа капитальности V

Стр.12
Таблица. Описание земельного участка
Краткая характеристика объекта оценка
Кадастровый номер 50:13:040340:29
Рельеф участка Ровный
Форма земельного участка Прямоугольный
Общая площадь 1500 м2
Месторасположения Московская область, Пушкинский район, д. Марьина
Гора, ул. Луговая. уч. 32
Категория земель Земли населенных пунктов
Сервитуты Отсутствуют
Наличие улучшений Нет
Общество с ограниченной ответственностью
Собственник
«Русский Капитал Паевые Фонды»
Вид права Собственность
Свидетельство о государственной регистрации права
Правоустанавливающие документы
собственности 50-НДN 226969 от 21.10.2009 г.
Ограничения в пользовании Нет
Обременения правами других лиц Нет
Цель предоставления земельного участка Для индивидуального жилищного и иного строительства
Транспортная доступность до земельного участка Хорошая
Источник информации: данные, предоставленные Заказчиком оценки

Объект оценки

Стр.13
6.2. Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки
Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки
проведено со ссылкой на документацию, предоставленную Заказчиком, удостоверенную
им соответствующим образом, у Оценщика нет оснований считать ее недостоверной.
В качестве источников информации для оценки стоимости была использована
техническая, экономическая, правовая и финансовая документация, а также результаты
личных собеседований с представителями собственника объекта оценки.
Перечень документов, предоставленных Заказчиком:
- Свидетельство о государственной регистрации права 50-НДN 226969 от 21.10.2009 г.
- Свидетельство о государственной регистрации права 50-НДN 226970 от 21.10.2009 г.
- Технический паспорт по состоянию на 23.06.2005 г.
Анализируя перечень и состав полученных документов, Оценщик пришел к
следующему выводу:
Оценщик располагает всеми необходимыми документами, позволяющими
установить количественные и качественные характеристики объектов оценки, что
позволяет при составлении Отчета придерживаться принципов, описанных в п. 5 ФСО
№3, а именно:
- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая
на стоимость объектов оценки, должна быть подтверждена;
- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения
Оценщика для определения стоимости объектов оценки;
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение Заказчика оценки
и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценки), а также не должно
допускать неоднозначного толкования полученных результатов
Вывод об объекте оценки
Объект оценки по своим физическим характеристикам соответствует
юридическому статусу.

7. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки


Наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и
разумно обоснованное использование объекта недвижимости, которое правомочно,
физически реализуемо, финансово целесообразно, при котором его стоимость будет
наибольшей.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее
прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники
рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении
справедливой стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для
выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов
недвижимости при применении каждого подхода.
В соответствии с ФСО-7 в качестве наиболее эффективного использования
принимается использование оцениваемого объекта для постоянного проживания.
Таким образом, для целей настоящей оценки наиболее эффективное использование
объекта оценки принято в соответствии с его текущим назначением.

Стр.14
8. Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также
внешних факторов, влияющих на его стоимость
8.1. Анализ общей политической, экономической и социальной обстановки в стране
и регионе оценки
Макроэкономическая ситуация
В I квартале 2017 г. показатели развития промышленности, сельского хозяйства и
строительства ухудшились по сравнению с последним кварталом 2016 г.
Согласно данным Росстата, в начале 2017 г. темпы восстановления промышленного
производства замедлились. Рост выпуска в промышленности по итогам I квартала 2017 г.
составил всего 0,1% в годовом выражении (по сравнению с 1,7% в IV квартале 2016 г. и
1,3% за 2016 г. в целом). В сельском хозяйстве, которое в последние 2 года являлось
одним из наиболее активно развивающихся секторов экономики, в I квартале 2017 г. были
отмечены самые низкие темпы роста выпуска с I квартала 2015 г. (+0,7%).
Продолжается снижение активности в строительной сфере. В I квартале 2017 г.
темпы снижения объема работ в строительстве ускорились и составили 4,3% в годовом
выражении по сравнению с 2% в предыдущем квартале. Динамика строительных работ
является одним из индикаторов инвестиционной активности компаний, поэтому
ухудшение ситуации в этой сфере указывает на то, что инвестиции по-прежнему играют
слабую роль в восстановлении экономического роста.
По данным Росстата, в I квартале 2017 г. было отмечено ускорение роста
грузооборота транспорта (до 5,4% в годовом выражении). Улучшение показателя было
связано прежде всего с работой трубопроводного транспорта, а также ростом объемов
железнодорожных перевозок угля, которые традиционно вносят важный вклад в общую
динамику грузооборота за счет больших объемов и дальности перевозки.
Ожидаемые темпы роста экономики РФ остаются существенно ниже темпов роста
мировой экономики
В середине апреля МВФ опубликовал новый прогноз развития мировой экономики,
в котором повысил прогнозные темпы роста ВВП России в 2017 г. и 2018 г. на 0,3 п.п. и
0,2 п.п. соответственно (до 1,4% в 2017 г. и 2018 г.). Ранее было объявлено о том, что МЭР
повысило прогноз роста ВВП России в 2017 г. до 2%. При этом текущая динамика
основных экономических показателей свидетельствует о том, что достижение даже таких
темпов роста в 2017 г. находится под вопросом.
Промышленное производство и цены производителей
В марте 2017 г. наблюдался незначительный рост объемов промышленного
производства
По данным Росстата, в марте 2017 г. объем промышленного производства вырос на
0,8% к соответствующему периоду предыдущего года после значительного падения (на
2,7% в годовом выражении) месяцем ранее. В целом за I квартал 2017 г. рост объемов
промышленного производства был близок к нулю и составил лишь 0,1% в годовом
выражении. Для сравнения, в 2016 г. квартальные темпы роста в промышленности не
опускались ниже 1,0%.
Низкие темпы роста выпуска были характерны как для добывающей, так и для
обрабатывающей промышленности
Объемы производства в обрабатывающей промышленности выросли на 1,0% в марте
2017 г. в годовом выражении. Однако данный рост в значительной степени обусловлен
«низкой базой» прошлого года (в марте 2016 г. объем выпуска сократился на 1,6%). В
марте 2017 г. положительные темпы роста сохранились для ряда видов продукции
металлургии, химической и пищевой промышленности, а также машиностроения. Однако

Стр.15
по отдельным видам продукции наблюдалось значительное падение. Так, в марте 2017 г.
производство автомобильного бензина упало на 13,5%, листового литого стекла – на
13,0%, кирпича – на 8,2%, обуви – на 5,1%, строительных сборных блоков из бетона – на
4,3%, чугуна – на 1,8% в годовом выражении. В добывающей промышленности рост
выпуска в марте 2017 г. составил 0,2% в годовом выражении. При этом основной вклад в
рост показателя внесла добыча угля, увеличившаяся на 7,5% по сравнению с мартом 2016
г.
В марте 2017 г. был зафиксирован значительный рост цен производителей
промышленных товаров
Рост цен производителей промышленных товаров составил 11,3% в марте 2017 г. и
13,0% в целом за I квартал в годовом выражении (против 2,1% и 5,1% соответственно в
2016 г.). При этом наибольший рост цен производителей промышленных товаров в марте
2017 г. пришелся на добываю¬щие отрасли: 82,3% к аналогичному периоду прошлого
года у производителей угля и 37,1% – у производителей нефти и газа.
Розничная торговля и доходы населения
В марте 2017 г. продолжилось падение оборота розничной торговли
По данным Росстата, в марте 2017 г. оборот розничной торговли снизился на 0,4% к
соответствующему периоду предыдущего года. Таким образом, падение объемов продаж в
розничной торговле продолжается уже более двух лет – с января 2015 г. В целом за I
квартал 2017 г. оборот розничной торговли сократился на 1,8% в годовом выражении.
Падение товарооборота связано прежде всего с сокращением продаж продовольственных
товаров – на 1,5% в марте 2017 г. и на 3,0% по итогам I квартала 2017 г. в годовом
выражении. При этом оборот розничной торговли непродовольственными товарами
впервые с декабря 2014 г. показал рост – на 0,6% в марте 2017 г. в годовом выражении.
Несмотря на падение оборота розничной торговли в целом, крупнейшие ритейлеры
демонстрируют позитивные темпы роста
Среди розничных сетей, уже опубликовавших свои данные за I квартал 2017 г.,
показатели «Магнит» и «X5 Retail Group» – крупнейших розничных сетей – отличаются
довольно позитивной динамикой. Так, у обеих сетей в I квартале 2017 г. сохранился рост
выручки (на 4,8% и 7,3% в годовом выражении соответственно). Еще более позитивная
ситуация у этих сетей наблюдается с трафиком покупателей, темпы роста которого
увеличились в 2-3 раза. Вместе с тем, у «Ленты» данные показатели снизились, а
остальные розничные сети на данный момент еще не опубликовали свои данные.
Снижение оборота розничной торговли продолжается на фоне продолжающегося
падения реальных доходов населения
По данным Росстата, в марте 2017 г. реальные доходы населения упали на 2,5% к
соответствующему периоду предыдущего года, а в целом за I квартал 2017 г. –
сократились на 0,2% в годовом выражении. Согласно результатам опроса ВЦИОМ,
проведенного в марте текущего года, 29% населения отметили, что им хватает денег
только на еду, а покупка одежды для них затруднительна. Еще 6% респондентов
отметили, что им не хватает денег даже на продукты.
Внешний долг РФ
В I квартале 2017 г. внешний долг России увеличился
По оценкам Банка России, в I квартале 2017 г. возобновился рост объема внешнего
долга РФ, причем его увеличение по сравнению с предыдущими кварталами произошло
по всем категориям заемщиков (органы госуправления, Центральный банк, банки и
прочие секторы). По итогам квартала общий размер внешнего долга РФ вырос на 16,0
млрд. долл. (3,1%) и достиг 529,7 млрд. долл., что является максимальным значением с III
квартала 2015 г. Из этой суммы на банки пришлось 122,0 млрд. долл. (23,0%), а на
«прочие секторы» (нефинансовые организации) – 350,7 млрд. долл. (66,2%).
Стр.16
Объем вложений нерезидентов в рублевые госбумаги достиг рекордного показателя
на фоне операций carry-trade
Объем вложений нерезидентов в рублевые госбумаги за I квартал вырос на 3,6 млрд.
долл. (14,3%), до 28,6 млрд. долл. Это максимальное значение как минимум за последние
15 лет (на сайте ЦБ представлена статистика только с 2003 г.) Для сравнения, годом ранее
этот объем составлял лишь 17,0 млрд. долл. Такая динамика отражает рост объема
операций carry-trade со стороны нерезидентов и продолжает оказывать давление на курс
рубля в сторону его укрепления.
Внешний долг российских банков и компаний также увеличился
Внешний долг российских банков вырос впервые за 13 кварталов, хотя его уровень и
остается примерно на 40% ниже показателей 2013 г. Долг прочих секторов в прошлом
квартале также увеличился – при этом прирост показателя (+8,0 млрд. долл.) стал
максимальным со II квартала 2014 г. Размер внешнего долга прочих секторов сократился
по сравнению с 2013 г. не так сильно (сейчас его значение примерно на 15% ниже, чем в
начале 2013 г.).
Внешний долг в статистике ЦБ определяется как задолженность перед
нерезидентами (включая как валютные, так и рублевые обязательства). Учитывая
значительный рост курса рубля в этот период, фактический прирост валютных
обязательств должен быть больше, чем представленные суммы прироста (вследствие
влияния переоценки рублевых обязательств перед нерезидентами).
Рост объема внешнего долга банков и нефинансовых организаций в I квартале 2017
г. по сравнению с IV кварталом 2016 г. произошел без существенного роста объемов
размещения валютных еврооблигаций или привлечения валютных синдицированных
кредитов. Так, объем новых выпусков корпоративных еврооблигаций в прошедшем
квартале составил 6,9 млрд. долл. против 5,5 млрд. долл. в IV квартале 2016 г. (по данным
Cbonds).
Доходы федерального бюджета
На фоне роста доходов бюджета в I квартале 2017 г. наблюдались резкие колебания
объема доходов по его отдельным статьям
По данным Федерального Казначейства, объем налоговых и неналоговых доходов
федерального бюджета в I квартале 2017 г. составил 3617,5 млрд. руб., что на 28,5%
превышает уровень соответствующего периода 2016 г. При этом изменения поступлений
по отдельным статьям доходов федерального бюджета, в том числе наиболее крупным,
находятся в диапазоне от 50% до +90%. Большинство статей налоговых доходов показали
положительные темпы роста, а поступления по разным статьям неналоговых доходов
носили разнонаправленный характер.
Большинство статей налоговых доходов бюджета продемонстрировало рост
В I квартале 2017 г. наблюдался резкий рост поступлений НДПИ, являющегося
второй по величине статьей доходов федерального бюджета. В результате этого доля
НДПИ в суммарных доходах федерального бюджета выросла до 28,1% (по сравнению с
20,1% годом ранее). Существенно сократилась также разница между двумя крупнейшими
статьями доходов бюджета – НДС и НДПИ. Если в I квартале 2016 г. поступления НДС
были более чем в 2 раза выше поступлений НДПИ, то в I квартале 2017 г. поступления
НДС оказались выше НДПИ только на четверть. Основные причины роста поступлений
НДПИ – это индексация его ставок с 2017 г., а также повышение мировых цен на нефть.
Наряду с этим, значительный рост продемонстрировали поступления акцизов (на
53,3% в I квартале 2017 г. в годовом выражении), что в значительной степени связано с
индексацией их ставок с начала года. Также значительно выросли поступления налога на
прибыль (на 44,9%) в связи с увеличением налогооблагаемой прибыли предприятий на
фоне «низкой базы» 2016 г.
Стр.17
Доходы от государственной собственности и государственных услуг резко
снизились
В I квартале 2017 г. доходы федерального бюджета от государственной
собственности сократились более чем в 2 раза по сравнению с I кварталом 2016 г.: с 69,7
до 33,0 млрд. руб. Это было связано с сокращением поступлений от размещения средств
нефтегазовых фондов. Так, в I квартале 2016 г. доходы от размещения средств Резервного
фонда составляли 15,9 млрд. руб., от размещения ФНБ – 17,1 млрд. руб. Кроме того, еще
15,3 млрд. руб. приходилось на доходы от размещения непосредственно самих средств
федерального бюджета. Для сравнения, в I квартале 2017 г. эти три вида доходов в сумме
составили только 14,5 млрд. руб.
Аналогичные изменения произошли и в отношении доходов от платных услуг,
которые в I квартале 2017 г. снизились на 27,0% в годовом выражении. Сокращение этих
доходов было связано со снижением поступлений по целому ряду видов доходов – доходы
от услуг по охране имущества организаций со стороны структур МВД, платы за
пользование радиочастотным спектром и т.д. Сократились также поступления
государственной пошлины, значительная часть которых связана с предоставлением услуг
со стороны государственных органов (на 3,2% в годовом выражении).
При этом поступления в федеральный бюджет от продажи активов в федеральной
собственности, напротив, увеличились на 84,6% по сравнению с I кварталом 2016 г.
Однако этот рост связан не с приватизацией госпредприятий, а с реализацией ценностей
из государственного резерва и продукции в рамках действующих соглашений о разделе
продукции (СРП Сахалин 1, Сахалин-2). Так, в I квартале 2017 г. доходы федерального
бюджета от выпуска материальных ценностей из государственного резерва составили 25,2
млрд. руб. по сравнению с 11,5 млрд. руб. годом ранее, а доходы в виде доли прибыльной
продукции при выполнении СРП – 7,2 млрд. руб. по сравнению с 4,0 млрд. руб. в I
квартале 2016 г.
Краткая характеристика Московской области.
Моско́вская о́бласть (неофициально Подмосковье) — субъект Российской
Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Административный
центр Московской области не определён, фактически — город Москва, часть органов
государственной власти расположена в Красногорске.
Область расположена в центральной части Восточно-Европейской равнины в
бассейне рек Волги, Оки, Клязьмы, Москвы. Граничит на северо-западе и севере
с Тверской областью, на северо-востоке и востоке — с Владимирской, на юго-востоке —
с Рязанской, на юге — с Тульской, на юго-западе — с Калужской, на западе —
со Смоленской, в центре — с городом федерального значения Москвой. Также существует
небольшой северный участок границы с Ярославской областью.
Московская область образована 14 января 1929 года. Исторически области
предшествовала Московская губерния, образованная в 1708 году. Регион был
частью Центрально-Промышленной области, образованной в ходе укрупнения
единиц административного-территориального деления РСФСР, а 3 июня 1929 года она
была переименована в Московскую область.
Административно область состоит из 16 районов, 44 городов областного
подчинения, 2 посёлков городского типа областного подчинения и 5 закрытых
административно-территориальных образований.
Своё название область получила по городу Москве, который, однако, является
отдельным субъектом Российской Федерации и в состав области не входит. Органы
государственной власти Московской области размещаются на территории
города Москвы и Московской области. В 2007 году большинство органов исполнительной
власти было перемещено в новый Дом Правительства Московской области,
Стр.18
расположенный на территории городского поселения Красногорск Красногорского
района, в 350 м от МКАД.
Московская область находится в Центральном федеральном округе Российской
Федерации, в центральной части Восточно-Европейской (Русской) равнины, в бассейне
рек Волги, Оки, Клязьмы, Москвы. Область протянулась с севера на юг на 310 км, с
запада на восток — на 340 км.
КЛИМАТ
Климат Московской области — умеренно-континентальный, сезонность чётко
выражена; лето тёплое, зима умеренно холодная. В восточных и юго-восточных районах
континентальность климата выше, что выражается, в частности, в более низкой
температуре зимой и более высокой температуре летом. Так, посёлок Черусти на крайнем
востоке региона неофициально считается подмосковным «полюсом холода», средняя
температура января там составляет −13 °C. Самая низкая температура за всю историю
метеонаблюдений была зарегистрирована в Наро-Фоминске: −54 °C, а самая высокая
температура +39,7 °C — была отмечена летом 2010 года в Коломне.
Период со среднесуточной температурой ниже 0 °C длится 120—135 дней,
начинаясь в середине ноября и заканчиваясь в середине-конце марта. Среднегодовая
температура на территории области колеблется от 3,5 до 5,8 °C. Самый холодный
месяц — январь (средняя температура на западе области −9 °C, на востоке −12 °C). С
приходом арктического воздуха наступают сильные морозы (ниже −25 °C), которые
длятся до 30 дней в течение зимы (но обычно морозные периоды намного менее
продолжительны); в отдельные годы морозы достигали −45 °C (самый низкий
абсолютный минимум температур был отмечен в Наро-Фоминске −54 °C). Зимой
(особенно в декабре и феврале) часты оттепели, вызываемые атлантическими и (реже)
средиземноморскими циклонами; они, как правило, непродолжительны, средняя
длительность их 4 дня, общее число с ноября по март — до 50. Летом вторжения
арктического воздуха способствуют установлению ясной, безоблачной, обычно тёплой
погоды. В случаях длительной задержки антициклона происходит сильное прогревание
поверхности и повышение температуры воздуха, что является причиной сильной засухи,
возникновения лесных и торфяных пожаров (как, например, в 2010 году). (см.
также Аномальная жара в России (2010)). Летом нередки также проникновения
тропических воздушных масс с юга. Вообще характер лета из года в год может
существенно меняться: при повышенной циклональной активности лето бывает
прохладное и влажное, при устойчивых антициклонах — сухое и жаркое.
Снежный покров обычно появляется в ноябре (хотя бывали годы, когда он
появлялся в конце сентября и в декабре), исчезает в середине апреля (иногда и ранее, в
конце марта). Постоянный снежный покров устанавливается обычно в конце ноября;
высота снежного покрова — 25—50 см; наибольшая высота снежного покрова — на
востоке области, в районе Орехова-Зуева и Шатуры, наименьшая — на западе
(под Волоколамском) и на юге (к югу от Оки). Почвы промерзают на 65—75 см.
Самый тёплый месяц — июль (средняя температура +18 °C на северо-западе и
+20 °C на юго-востоке). Среднегодовое количество осадков 500—700 мм, наиболее
увлажнены северо-западные районы, наименее — юго-восточные. В каждый из летних
месяцев в среднем выпадает 75 мм осадков, однако раз в 25—30 лет в Московской
области случаются сильные засухи, когда осадков летом может практически не выпадать.
Выпадение осадков во все сезоны года связано главном образом с циклонами,
формирующимися над Атлантикой, Средиземноморьем, Арктикой или же — при
взаимодействии приходящих с запада влажных воздушных масс и континентального
воздуха — непосредственно над Русской равниной. Летом помимо циклональных осадков
могут иметь место также конвективные.
Стр.19
Численность населения области по данным Росстата составляет 7 423 470 чел.
(2017). Плотность населения — 167,46 чел./км2 (2017).
В Московской области наблюдается устойчивый рост населения (так, с 2005 года
по 2012 прирост составил 10,5 %). Смертность в Московской области
превышает рождаемость, однако в последние годы естественная убыль
населения снижается (с −8,5 ‰ в 2005 году до −1,8 ‰ в 2012 году) Прирост населения в
области идёт главным образом за счёт увеличения числа жителей городов — такая
тенденция отмечается с 1970-х годов; в городах или посёлках городского типа живёт и
подавляющее большинство населения — свыше 80 %. Общий рост населения
обеспечивается за счёт внешних миграций. Из общего числа прибывших в Московскую
область в 2006—2010 годах около 22 % составляли иностранные граждане, причём число
занятых иностранных граждан в экономике области растёт: в 2010 году численность
иностранных работников составляла 230,7 тыс. чел. — в 1,6 раз больше, чем в 2005
году[74]. Особенностью Московской области является значительный объём маятниковых
миграций рабочей силы. Значительная часть экономически активного населения
Московской области трудоустраивается в Москве. По абсолютным значениям
численности населения в 2010 году лидировали Одинцовский (316,6 тыс.
чел.), Раменский (256,3 тыс. чел.), Сергиево-Посадский (225,3 тыс. чел.)
и Балашихинский (225,3) районы.
Средняя плотность населения — 167,46 чел/км² (2017) — самая большая среди
российских регионов (без учёта Москвы и Санкт-Петербурга), что обусловлено высокой
долей городского населения — 81,67 % (2017) (по данным на 2010 год — 80,1 %).
Наибольшая плотность имеет место в ближайших к Москве районах
(Люберецком, Балашихинском, Красногорском и др.) и городских округах
(Химки, Долгопрудный, Реутов и др.), наименьшая — в окраинных районах —
Лотошинском, Шаховском, Можайском, где в 2010 году составляла около 20 чел./км²;
редко заселена также восточная часть Мещёрской низменности (менее 20 чел./км²).
Согласно данным переписи 2010 года, численность женского населения (3824 тыс.
чел.) заметно выше численности мужского (3270 тыс. чел.); при этом в возрастной группе
от 0 до 24 лет мужское население преобладает над женским. В городах преобладание
женского населения над мужскими выражено ярче (844 мужчины на 1000 женщин), чем в
сельских населённых пунктах (902 мужчины на 1000 женщин). Средний возраст
населения — 40,3 года (мужского — 37,3; женского — 42,9); таким образом, население
Московской области немного старше, чем в среднем по России (39 лет).
По национальности большинство населения (92,92 %, 6202 тыс. чел.) — русские;
вторая по численности населения — украинцы (119,4 тыс. чел.), на третьем месте —
татары (56,2 тыс. чел.). По сравнению с 2002 годом в 2010 году в наибольшей степени (в
полтора раза и более) увеличилось узбеков (более чем в шесть раз), таджиков (в пять раз),
атакже молдаван, армян и азербайджанцев.Количество украинцев, белорусов и евреев уме
ньшилось по сравнению с данными прошлой Всероссийской переписи. 419 тысяч человек
не указали свою национальность — это почти в 2,5 раза больше, чем в 2002 году (172 тыс.
чел.). В Московской области проживает также большое количество нелегальных трудовых
мигрантов, преимущественно из стран ближнего зарубежья; в некоторых городах
формируются места их компактного проживания, что способствует усилению
межнациональной напряжённости. Уровень зарегистрированной безработицы
традиционно невысок, в 2012 году в области было 2,7 % безработных. Величина
прожиточного минимума в IV квартале 2012 года составила 7223 рубля.
В Московской области на 2013 год насчитывается 77 городов (не учитывая
городов Москвы с подчиненным ей Зеленоградом, Сходни, вошедшей в состав Химок
в 2004 году, Троицка, Щербинки и Московского, вошедших в состав Москвы 1 июля 2012
Стр.20
года), 19 из них имеют население свыше 100 тыс. чел. На территории Московской области
существует два типа посёлков, которые формально относятся к населённым пунктам
городского типа — дачные посёлки и рабочие посёлки; последние более многочисленны,
переписью населения 2010 года в области учтено 60 рабочих посёлков (четыре из
которых, являющиеся ЗАТО, образуют городские округа; остальные 56 образуют
городские поселения), а дачных посёлков учтено только 12 (все они образуют городские
поселения). Характерной особенностью расселения в Московской области является
сезонная субурбанизация. Число садово-огородных посёлков в субъекте значительно
превышает число сельских населённых пунктов (в 2008 году 10,6 тыс. и 6,2 тыс. единиц
соответственно).
В Московской области расположена часть одной из
крупнейших агломераций мира — московской (в зависимости от методов подсчёта
населения занимает 15-18 место). В настоящее время под Московской агломерацией в
широком масштабе подразумевается не только Москва с непосредственно
примыкающими к ней населёнными пунктами, а Москва с двумя пригородными поясами
и вся Московская область (столичный регион) с третьим поясом. Пригородная зона
Москвы, границы которой проходят на расстоянии 50—70 км от Москвы по мнению
географа В. Г. Глушковой и является собственно Московской агломерацией (с
включением Москвы).

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки


Под сегментацией недвижимости понимается разделение на определенные
однородные группы показателей. В зависимости от назначения (направления
использования) объекта недвижимости, рынок обычно разделяют на пять сегментов:
 Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и
комнаты).
 Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно -
промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).
 Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).
 Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли,
сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных
ископаемых).
 Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их
использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви,
аэропорты, тюрьмы и др.)
Объект оценки относится к сегменту жилой недвижимости.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами


недвижимости в сегменте, к которому принадлежит оцениваемый объект, с
указанием диапазона их значений
Анализ цен предложений земельных участков с объектами, схожими с
оцениваемым, позволяет определить широкий диапазон значений, действующий в
Московской области Пушкинском районе: от 2 013 руб./кв.м. до 2 538 руб./кв.м.
На момент проведения оценки в районе расположения оцениваемого объекта были
выявлены следующие предложения по продаже земельных участков, максимально
сопоставимые с объектом оценки

Стр.21
Цена продажи
Район расположения Площадь, кв.м. Источник
руб./кв.м.
Московская область, https://www.avito.ru/push
Пушкинский район, с. kino/zemelnye_uchastki/u
1000 2500
Тишково, в р-не дер. chastok_10_sot._izhs_114
Марьина Гора 6181329
Московская
https://www.avito.ru/push
область, Пушкинский
kino/zemelnye_uchastki/u
район, Марьина Гора 1030 2379
chastok_10_sot._izhs_114
деревня, Марьиногорски
6181329
е бараки местечко
Московская область,
http://afy.ru/pushkinskiy-
Пушкинский район, с.
1300 2 538 rayon-marina-gora/kupit-
Тишково, в р-не дер.
uchastok/201167689
Марьина Гора
Московская область,
https://pushkino.cian.ru/sal
Пушкинский район, п 700 2 143
e/suburban/166413526/
Пушкино
Московская область,
https://www.avito.ru/push
Пушкино, Пушкинский
kino/zemelnye_uchastki/u
район, п.г.т. 1590 2 013
chastok_15.9_sot._izhs_10
Зеленоградский,
50426792
мкр.Полянка
Среднее значение 2314
Максимальное
2538
значение
Минимальное значение 2013
Анализ цен предложений жилых домов с объектами, схожими с оцениваемым,
позволяет определить широкий диапазон значений, действующий в Московской области
Пушкинском районе: от 86 153,18 руб./кв.м. до 111 710,78 руб./кв.м.
На момент проведения оценки в районе расположения оцениваемого объекта были
выявлены следующие предложения по продаже жилых домов, максимально сопоставимые
с объектом оценки
Цена продажи
Район расположения Площадь, кв.м. Источник
руб./кв.м.
https://www.avito.ru/push
Московская область,
kino/doma_dachi_kottedz
Пушкинский район, пос 463,5 86 153,18
hi/dom_463.5_m_na_ucha
Звягино
stke_20_sot._800217444
Московская область, https://www.avito.ru/push
Пушкинский kino/doma_dachi_kottedz
321,1 110 409,22
район,Тишково, hi/dom_321.1_m_na_ucha
Пестовская гавань, 12 stke_14_sot._1002006199
Московская область, https://www.avito.ru/push
Пушкинский kino/doma_dachi_kottedz
387,3 101 210,95
район,Тишково, hi/dom_387.3_m_na_ucha
Пестовская гавань, 69 stke_15_sot._920462134
Московская область, https://www.avito.ru/push
Пушкинский kino/doma_dachi_kottedz
506,0 90 300,79
район,Пушкино, hi/dom_506_m_na_uchast
Полевой проезд ke_17_sot._1212807853
https://www.avito.ru/push
Московская область,
kino/doma_dachi_kottedz
Пушкинский 397,0 111 710,78
hi/dom_397_m_na_uchast
район,Пушкино, Клязьма
ke_22.3_sot._1095007302
Среднее значение 99 956,98
Максимальное 111 710,78

Стр.22
значение
Минимальное значение 86 153,18

8.4.Анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение сопоставимых


объектов недвижимости
8.4.1. Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки,
которые обосновывают элементы сравнения
Анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение на объект
рассматриваемого сегмента рынка, используемых Оценщиком в настоящем отчете для
исчисления справедливой стоимости объекта оценки, приведено ниже:
 передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования,
ограничения прав);
 условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
 условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
 состояние рыка (в том числе время продажи);
 местоположение;
 степень строительной завершенности объекта;
 физические характеристики;
 экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
 использование.
Указанные факторы спроса и предложения являются ценообразующими на рынке
недвижимости и обосновывают набор элементов сравнения, по которым будет
проводиться определение стоимости.

8.4.2. Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки


К внешним факторам, влияющих на стоимость объекта оценки, можно отнести:
состояние национальной экономики и тенденции ее развития; политическую и
социальную обстановку в стране; инвестиционную привлекательность в стране; уровень
инфляции; экономические и социальные планы государства на перспективу и др. Таким
образом, внешние факторы связаны с конкретной обстановкой на макроуровне и
тенденцией ее изменения.
Данные факторы подробно рассмотрены в п.8.1. настоящего отчета.
Степень влияния данных факторов на стоимость отражается в большей степени
уже в цене предложения, когда продавец, подвергаясь воздействию политической,
социальной и экономической ситуации, оценивая инвестиционную привлекательность
объекта, прогнозируя инфляцию и перспективы развития, определяет потенциал
стоимости своего объекта.
Эти же факторы будут оказывать влияние и на покупателя, на его активность,
платежеспособность и т.п.

8.5. Основные выводы относительно рынка оцениваемого объекта недвижимости


Анализ рынка объектов сравнения позволил сделать следующие выводы.
Оцениваемый объект относится к категории жилая недвижимость.
Проанализировав цены совершившихся сделок и предложений, представленных в
публичном доступе, можно сказать, что стоимость предложений земельных участков
находится в диапазоне от 2 013 руб./кв.м. до 2 538 руб./кв.м.; стоимость предложений
жилых домов находится в диапазоне от 86 153,18 руб./кв.м. до 111 710,78 руб./кв.м.

Стр.23
9. Описание процесса оценки земельного участка (последовательность
определения стоимости объектов оценки)
9.1.Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов
Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей
методологией.
В соответствии с общепринятой практикой оценка справедливой стоимости
проводится с использованием трех методологических подходов: затратного,
сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного
подхода или методы, представляющие их комбинацию.

Затратный подход (cost approach) - совокупность методов оценки стоимости


объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства
либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании
объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий,
применяющихся на дату оценки.
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому
предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше,
чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому
объекту.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект
оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо
имеет аналогичные полезные свойства.
Земля в основе своей не создана трудом, не может быть воспроизведена или
замещена путем создания новой земли, она является не возобновляемым ресурсом,
нерукотворна и не может быть воспроизведена физически.
Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел невозможным применить затратный
подход к оценке справедливой стоимости объекта оценки.
Сравнительный подход (sales comparison approach) - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -
аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что
рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем
обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же
полезностью.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
• выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и
каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;
• скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому
элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и
объекта-аналога по данному элементу сравнения;
• согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по

Стр.24
выбранным объектам-аналогам.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для
анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка
недвижимости. Оценщик располагает достоверной и доступной для анализа
информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел возможным применить сравнительный
подход к оценке справедливой стоимости объекта оценки.
Доходный подход (income approach) - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования
объекта оценки.
Доходный подход основывается на принципе ожидания.
Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым
справедливая стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или
благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов
Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает
недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
• установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается
период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование
количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
• исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение
периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить
поток доходов в период после периода прогнозирования;
• определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в
сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования,
используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
• осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период
прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату
оценки.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,
позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен
приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного
подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их
получения.
Применение доходного подхода к оценке подобного объекта землепользования не
представляется возможным по следующим причинам:
• отсутствует рынок по сдаче в аренду аналогичных объектов;
• Оценщик не обладает информацией о проекте застройки оцениваемых земельных
участков, следовательно, невозможно смоделировать поток расходов, связанных с
освоением этих земельных участков, и доходов, которые будут генерировать освоенные
участки.
Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел невозможным применить доходный
подход к оценке справедливой стоимости объекта оценки.

Стр.25
9.2. Определение стоимости Объекта недвижимости в рамках сравнительного
подхода
Общая методология сравнительного подхода
При определении справедливой стоимости объекта недвижимости применяется
сравнительный подход.
Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости реализуется в следующих
методах:
• метод рыночных сравнений
• метод соотнесения цены и дохода.
Метод рыночных сравнений - метод оценки справедливой стоимости объекта
оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или
аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке
оцениваемого объекта до даты оценки.
Для определения стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений
используется следующая последовательность действий:
1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или
продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее
справедливой конъюнктуре.
3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения и проведение
сравнительного анализа по выбранной единице.
4. Сравнение сопоставимых объектов-аналогов с оцениваемой недвижимостью (объектом
оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого
объекта-аналога относительно оцениваемого объекта.
5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их
анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.
Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в
соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате
взаимодействия спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на
данном рынке.
Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости.
В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения,
которые должны анализироваться в обязательном порядке: передаваемые права, условия
финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические
характеристики, экономические характеристики, характер использования, а также
некоторые компоненты, не связанные с недвижимостью.
После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для
нахождения справедливой стоимости оцениваемого объекта. Для измерения
корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным
методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ,
графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный
сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы.
Все корректировки вносятся в процентном либо в денежном выражении в цену
объекта-аналога. Корректировки вводятся со знаком «минус», если характеристика
объекта-аналога лучше соответствующей характеристики оцениваемого объекта, со
знаком «плюс», если характеристика объекта-аналога хуже соответствующей
характеристики оцениваемого объекта.
Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:
• корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в

Стр.26
указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога
пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);
• последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть
выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи объекта-
аналога заново не пересчитывается.
Методы определения справедливой стоимости земельного участка
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению справедливой
стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества РФ от
07 марта 2002 года №568-р, при оценке справедливой стоимости земельных участков
выделяют методы: в рамках сравнительного подхода - сравнения продаж и метод
распределения, в рамках доходного подхода - метод выделения и метод остатка, в рамках
доходного подхода - метод капитализации земельной ренты и метод предполагаемого
использования.
Метод сравнения продаж
Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и
(или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных
участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных
земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок
с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии
информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен
предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с
объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий
каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого
земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога,
сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет справедливой стоимости права на земельный участок путем обоснованного
обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости Объекта оценки (факторы,
изменение которых влияет на справедливую стоимость объекта оценки) и сложившиеся
на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
/ местоположение и окружение; / целевое назначение, разрешенное использование,
права иных лиц на земельный участок;
 физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); / транспортная
доступность; / инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и
условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
•или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
В общем виде модель расчета справедливой стоимости оцениваемого земельного участка,
принимает следующую форму:
Ср = Цi ± Ki;
где Ср – справедливая стоимость оцениваемого земельного участка;
Цi – цена продажи i-го сравниваемого земельного участка;
Ki – величина корректировок цены продажи i – го сравниваемого земельного участка.

Стр.27
Метод распределения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
 наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости,
аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя
оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок
допускается использование цен предложения (спроса);
/ наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в
справедливой стоимости единого объекта недвижимости; / соответствие улучшений
земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает
следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами
- аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий
каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого
объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога,
сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок;
• расчет справедливой стоимости единого объекта недвижимости, включающего в
себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов;
• расчет справедливой стоимости права на оцениваемый земельный участок путем
умножения справедливой стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного
участка в справедливой стоимости единого объекта недвижимости.
Таблица. Выбор метода оценки земельного участка
Выбор метода оценки земельного участка
№ Наименование Описание Выбор метода
п/п
1 Метод сравнения Определение стоимости: Метод может быть
продаж Применяется для оценки застроенных и использован. Достаточное
незанятых ЗУ. Стоимость определяется количество информации
путем корректировки стоимости по
аналогичных участков продаже объектов-
Определение стоимости прав аренды: аналогов в
Аналогично вышеупомянутому открытом доступе.
2 Метод выделения Определение стоимости: Метод не может быть
Применяется для оценки застроенных ЗУ. использован, т.к. нет
Стоимость ЗУ находится путем вычитания достаточных достоверных
из справедливой стоимости единого объекта данных о постройках в
недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения аналогичных объектах
или стоимости воспроизводства улучшений
Определение стоимости прав аренды:
С учетом вышеупомянутой
последовательности.

Стр.28
Выбор метода оценки земельного участка
№ Наименование Описание Выбор метода
п/п
3 Метод Определение стоимости: Метод не может быть
распределения Применяется ДЛИ оценки застроенных ЗУ. использован, т.к. нет
Стоимость ЗУ находится путем умножения достаточных достоверных
справедливой стоимости единого объекта данных о постройках в
недвижимости (с ЗУ) на наиболее аналогичных объектах
вероятное значение доли ЗУ в стоимости
единого объекта недвижимости.
Определение стоимости прав аренды:
С учетом вышеупомянутой
4 Метод последовательности
Определение стоимости: Метод затруднен в
капитализации Применяется для оценки застроенных и использовании -
земельной ренты
незастроенных ЗУ. «непрозрачность» и
(дохода) Расчет производится путем деления «недостоверность» ставок
земельной ренты за первый после даты по
проведения оценки период на аренде подобных
определенный оценщиком коэффициент земельных
капитализации. Определение участков, недостаточно
стоимости прав аренды: информации для
С учетом вышеупомянутой вычисления
последовательности. Применяется метод ставки капитализации.
капитализации дохода как разницы между
земельной рентой и величиной арендной
5 Метод остатка Определение стоимости:
платы Метод затруднен в
Применяется для оценку застроенных и использовании
незастроенных ЗУ. -
Расчет производится путем вычитания из «непрозрачносставок
«недостоверность»
стоимости единого объекта недвижимости ть»подобных
по аренде и
(определенную с учетом ЧОД и земельных
6 Метод коэффициентов
Определение капитализации) стоимости
стоимости: участков, недостаточно
Метод затруднен в
предполагаемого воспроизводства
Применяется дляили замещения
оценки застроенных и информации для-
использовании
использования улучшений.
незастроенных ЗУ. вычисления и
«непрозрачность»
Определение
Расчет стоимости
стоимости прав аренды:
ЗУ производится путем ставки капитализации.
«недостоверность» ставок
С учетом вышеупомянутой
дисконтирования всех доходов и по
Выбор объектов-аналоговпоследовательности.
расходов, связанных сПри оценке стоимости
использованием ЗУ. аренде подобных
Выбор объектов-аналоговОпределение
проводился
права по следующим
арендыстоимости
учитываются аренды:восновным ценообразующим
правразницы земельных
критериям: аренде
С и земельной
учетом ренты и вероятность
вышеупомянутой участков, недостаточно
сохранения этой разницы
последовательности
• местонахождение объектов; при оценке стоимости информации для
права
• передаваемые права на землю аренды учитывается вероятность вычисления
сохранения дохода от данного права ставки капитализации.
• состояние инфраструктуры и доступность коммуникаций;
• категория и назначение земли;
• площадь участков;
• прочие характеристики (наличие обременении, дополнительных улучшений,
рельеф).
В результате исследования рынка земли были получены данные о выставленных на
продажу земельных участках подобных объекту оценки. Оценщик для выборки диапазона
цен использовал предложения по продаже аналогичных объектов. В качестве аналогов
были использованы все предложения. Описание выбранных участков-аналогов
представлено в таблице ниже.

Стр.29
Аналог 1

Аналог 2

Стр.30
Аналог 3

Аналог 4

Стр.31
Аналог 5

Определение поправок и порядок их внесения


В случае сопоставимости характеристик оцениваемого объекта и аналогов по
выделенным в результате анализа ценообразующих факторов характеристик,
корректировки не проводились.
Корректировки были проведены по следующим элементам сравнения
Объем передаваемых прав на объект оценки
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на
его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора
прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
В нашем случае корректировка по данному фактору для земельных участков равна
(0%), так, как и объекты-аналоги, и оцениваемый объект, подразумевают полное право
собственности (право общей долевой собственности) на объект недвижимости (владение,
распоряжение и пользование).
Корректировка на условия финансирования
Условия финансирования объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были
ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких
особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с
близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору равна нулю.
Корректировка на условия продажи
Данные, о каких-либо отклонениях от рыночных условий продажи отсутствуют.
Корректировка не проводилась.

Стр.32
Корректировка тип данных
По мнению оценщиков, объявленные стоимости должны быть подвергнуты
корректировке в связи с неизбежным процессом снижения стоимости во время торгов.
Корректировка взята согласно данным исследования Лейфер Л.А. «Справочник
оценщика недвижимости-2016. Том 3. «Земельные участки», опубликованного в 2016
году.
Таблица. Корректировка на тип данных

Корректировка на дату сделки (предложения)


Обычно корректировка на рыночные условия основывается на месячных темпах
инфляции в период между продажей объекта сравнения (в прошлом) и датой оценки.
Иногда для этой цели используются данные об изменении индекса потребительских
цен за тот же период.
Наиболее корректным является использование для этой цели метода парных продаж.
В этом случае необходимо выделить объекты, которые отличаются только по времени
продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены,
потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах
инфляции для интересующих нас периодов по формуле:
100  М i 100  M i 100  M i
Кинфл.    ...... 
100 100 100
где Mi – среднемесячный темп инфляции
100Ксрt ..м.инфл.  100
Дата оценки анализируемого объекта и даты предложения аналогов совпадают,
поэтому применяется нулевая корректировка.
Корректировка на наличие коммуникаций
Корректировка на наличие коммуникаций взята согласно данным исследования Лейфер
Л.А. «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том 3. «Земельные участки»,
опубликованного в 2016 году.
Таблица. Корректировка на наличие коммуникаций
значение
наименование коэффициента
среднее расширенный интервал
Наличие коммуникаций
Отношение удельной цены земельных участков, обеспеченных
электроснабжением, к удельной цене аналогичных участков, 1,19 1,10 1,27
не обеспеченных электроснабжением
Отношение удельной цены земельных участков, обеспеченных
газоснабжением, к удельной цене аналогичных участков, не 1,20 1,12 1,28
обеспеченных газоснабжением

Стр.33
Отношение удельной цены земельных участков, обеспеченных
водоснабжением и канализацией, к удельной цене
1,16 1,09 1,24
аналогичных участков, не обеспеченных водоснабжением и
канализацией
Корректировка на транспортную доступность
В данном случае характеристики объекта оценки и аналогов совпадают, поэтому
применяется нулевая корректировка.
Корректировка на привлекательность месторасположения объектов
Корректировка цены аналога на местоположение осуществляется с целью
сглаживания различий между аналогом и оцениваемым объектом, вследствие чего более
или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположении. В том случае,
если аналог по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая
поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина
поправки зависит от степени отличия аналога от объекта оценки по данному критерию,
чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот. Цена на недвижимость
во многом определяется близостью к административно-деловому, торговому, районному
центру. Величина данной поправки определяется на основе анализа рынка недвижимости
и информации агентств недвижимости Московской области.
В данном случае характеристики объекта оценки и аналогов совпадают, поэтому
применяется нулевая корректировка.
Корректировка на рельеф земельного участка
Объект оценки представляет собой участок c ровным рельефом, объекты-аналоги
также с ровным рельефом, поэтому использована нулевая корректировка.
Использование земельного участка
Значения коэффициента корректировки в зависимости от целевого назначения
земельного участка.
Значение коэффициента при месторасположении земельного участка в 1-9
территориально-экономических оценочных зонах под:
- Коммерческие киоски, палатки, объекты торговли из быстровозводимых конструкций
(торговые павильоны) общей площадью до 10 кв.м включительно, периодической печати,
мороженого, спортлото, хлебобулочных изделий, молочной продукции, театральных касс,
ремонта обуви, ремонта часов - 1.8
- Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из
быстровозводимых конструкций общей площадью от 11 до 50 кв.м включительно- 1.6
- Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из
быстровозводимых конструкций общей площадью от 51 до 100 кв.м включительно - 1.4
- Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из
быстровозводимых конструкций общей площадью от 101 до 200 кв.м включительно- 1.2
- Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из
быстровозводимых конструкций общей площадью свыше 200 кв.м, капитальные объекты
торговли- 1.0
- кафе, рестораны, бары, казино- 1.1
- Автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, предприятия
автотехобслуживания - 1.0
- Гаражи и автостоянки- 1.0
- Жилые дома, коттеджи, индивидуальную жилую застройку - 1.0
- Сельскохозяйственного назначения, огородничество, производственно-складские
объекты, производственные объекты, объекты сельскохозяйственного назначения,
благоустройство территории (за исключением компенсационного озеленения) – 1.0

Стр.34
Корректировка на площадь земельного участка
Корректировка на наличие коммуникаций взята согласно данным исследования
Лейфер Л.А. «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том 3. «Земельные участки»,
опубликованного в 2016 году.
Таблица. Корректирующие коэффициенты на площадь объекта

Расчет корректировки на площадь объектов представлен в следующей таблице.


Таблица. Корректировка на площадь объекта
Элемент Объект Объект Объект
Сравнения Объект №3 Объект №4 Объект №5
оценки №1 №2
Площадь участка 1500 1000 1030 1300 700 1590
Корректировка, % - -5,00% -5,00% -5,00% -5,00% 0,00%
Корректировка на социальную инфраструктуру
Объект оценки расположен в населенном пункте с развитой социальной
инфраструктурой, так же, как и объекты - аналоги, корректировка применяется нулевая.
Для выведения итоговой величины стоимости были скорректированы значения
аналогов и выведена средневзвешенная величина, на основе весовых коэффициентов,
присвоенных аналогам в зависимость от общей величины корректировки удельной
стоимости аналога. Расчет производился таким образом, что аналогу, по которому
проведена максимальная суммарная корректировка присваивался наименьший вес.
Расчет стоимости Объекта оценки с проведением описанных выше корректировок
представлен в следующей таблице:

Стр.35
Таблица. Сравнительная характеристика объектов оценки и объектов сравнения

элементы сравнения Объект оценки Объект аналог № 1 Объект аналог № 2 Объект аналог № 3 Объект аналог № 4 Объект аналог № 5
https://www.avito.ru/ https://www.avito.ru/ https://www.avito.ru/
http://afy.ru/pushkins
pushkino/zemelnye_ pushkino/zemelnye_ https://pushkino.cian. pushkino/zemelnye_
Источник kiy-rayon-marina-
uchastki/uchastok_1 uchastki/uchastok_1 ru/sale/suburban/166 uchastki/uchastok_1
информации gora/kupit-
0_sot._izhs_114618 0_sot._izhs_114618 413526/ 5.9_sot._izhs_10504
uchastok/201167689
1329 1329 26792
Цена предложения,
руб. 2 500 000 2 450 000 3 299 000 1 500 000 3 200 000
Передаваемые права собственность собственность собственность собственность собственность собственность
Дата сделки
декабрь 2017 года декабрь 2017 года декабрь 2017 года декабрь 2017 года декабрь 2017 года декабрь 2017 года
(предложения)
Условия продажи типичные типичные типичные типичные типичные типичные
Условия
рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные
финансирования
Тип данных сделка предложение предложение предложение предложение предложение
Московская Московская область,
Московская область, Московская область, Московская область,
область, Пушкинский Московская область, Пушкино,
Пушкинский район, в Пушкинский район, Пушкинский район,
Местоположение район, Марьина Гора Пушкинский район, п Пушкинский район,
р-не дер. Марьина с. Тишково, в р-не с. Тишково, в р-не
деревня, Марьиногор Пушкино п.г.т. Зеленоградский,
Гора, уч.32 дер. Марьина Гора дер. Марьина Гора
ские бараки местечко мкр.Полянка
Привлекательность
местоположения хорошая хорошая хорошая хорошая хорошая хорошая
Транспортная
хорошая хорошая хорошая хорошая хорошая хорошая
доступность
Социальная
развита развита развита развита развита развита
инфраструктура
Категория земель населенных пунктов населенных пунктов населенных пунктов населенных пунктов населенных пунктов населенных пунктов
Назначение
ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС
земельного участка
Площадь земельного
участка 1500 1000 1030 1300 700 1590
Рельеф земельного
ровный ровный ровный ровный ровный ровный
участка
Наличие коммуникаций
электричество есть нет нет нет нет нет
водоснабжение и есть нет нет нет нет нет
Стр.36
элементы сравнения Объект оценки Объект аналог № 1 Объект аналог № 2 Объект аналог № 3 Объект аналог № 4 Объект аналог № 5
канализация
газоснабжение есть нет нет нет нет нет
Цена продажи 1 м²,
2500 2379 2 538 2 143 2 013
руб.
Внесение корректировок
Передаваемые
собственность собственность собственность собственность собственность собственность
права
Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Величина
0 0 0 0 0
корректировки, руб.
Скорректированная
2 500 2 379 2 538 2 143 2 013
цена, руб./м²
Дата сделки
декабрь 2017 года декабрь 2017 года декабрь 2017 года декабрь 2017 года декабрь 2017 года декабрь 2017 года
(предложения)
Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Величина
0 0 0 0 0
корректировки, руб.
Скорректированная
2 500 2 379 2 538 2 143 2 013
цена, руб./м²
Условия продажи типичные типичные типичные типичные типичные типичные
Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Величина
0 0 0 0 0
корректировки, руб.
Скорректированная
2 500 2 379 2 538 2 143 2 013
цена, руб./м²
Условия
рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные
финансирования
Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Величина
0 0 0 0 0
корректировки, руб.
Скорректированная
2 500 2 379 2 538 2 143 2 013
цена, руб./м²
Тип данных сделка торг уместен торг уместен торг уместен торг уместен торг уместен
Корректировка -14,8% -14,8% -14,8% -14,8% -14,8%
Величина
-370 -352 -376 -317 -298
корректировки, руб.
Скорректированная 2 130 2 027 2 162 1 826 1 715
Стр.37
элементы сравнения Объект оценки Объект аналог № 1 Объект аналог № 2 Объект аналог № 3 Объект аналог № 4 Объект аналог № 5
цена, руб./м²
Московская Московская область,
Московская область, Московская область, Московская область,
область, Пушкинский Московская область, Пушкино,
Пушкинский район, в Пушкинский район, Пушкинский район,
Местоположение район, Марьина Гора Пушкинский район, п Пушкинский район,
р-не дер. Марьина с. Тишково, в р-не с. Тишково, в р-не
деревня, Марьиногор Пушкино п.г.т. Зеленоградский,
Гора, уч.32 дер. Марьина Гора дер. Марьина Гора
ские бараки местечко мкр.Полянка
Привлекательность
хорошая хорошая хорошая хорошая хорошая хорошая
местоположения
Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Величина
0 0 0 0 0
корректировки, руб.
Скорректированная
2 130 2 027 2 162 1 826 1 715
цена, руб./м²
Транспортная
хорошая хорошая хорошая хорошая хорошая хорошая
доступность
Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Величина
0 0 0 0 0
корректировки, руб.
Скорректированная
2 130 2 027 2 162 1 826 1 715
цена, руб./м²
Социальная
развита развита развита развита развита развита
инфраструктура
Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Величина
0 0 0 0 0
корректировки, руб.
Скорректированная
2 130 2 027 2 162 1 826 1 715
цена, руб./м²
Назначение
ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС
земельного участка
Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Величина
0 0 0 0 0
корректировки, руб.
Скорректированная
2 130 2 027 2 162 1 826 1 715
цена, руб./м²
Рельеф земельного
ровный ровный ровный ровный ровный ровный
участка
Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Стр.38
элементы сравнения Объект оценки Объект аналог № 1 Объект аналог № 2 Объект аналог № 3 Объект аналог № 4 Объект аналог № 5
Величина
0 0 0 0 0
корректировки, руб.
Скорректированная
2 130 2 027 2 162 1 826 1 715
цена, руб./м²
Площадь
1500 1000 1030 1300 700 1590
земельного участка
Корректировка -5,00% -5,00% -5,00% -5,00% 0,00%
Величина
-107 -101 -108 -91 0
корректировки, руб.
Скорректированная
2 024 1 925 2 054 1 734 1 715
цена, руб./м²
Наличие коммуникаций
электричество есть нет нет нет нет нет
Корректировка 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Величина
202 193 205 173 171
корректировки, руб.
Скорректированная
2 226 2 118 2 259 1 908 1 886
цена, руб./м²
водоснабжение и
есть нет нет нет нет нет
канализация
Корректировка 9,00% 9,00% 9,00% 9,00% 9,00%
Величина
200 191 203 172 170
корректировки, руб.
Скорректированная
2 426 2 308 2 463 2 080 2 056
цена, руб./м²
газоснабжение есть нет нет нет нет нет
Корректировка 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00%
Величина
291 277 296 250 247
корректировки, руб.
Скорректированная
2 717 2 585 2 758 2 329 2 303
цена, руб./м²
Валовая коррекция 51% 51% 51% 51% 46%
Индекс значения
корректировки
1,97 1,97 1,97 1,97 2,18
(модуль (1/величина
корректировки,%))
Сумма индексов 10,1
Стр.39
элементы сравнения Объект оценки Объект аналог № 1 Объект аналог № 2 Объект аналог № 3 Объект аналог № 4 Объект аналог № 5
Веса аналогов 0,20 0,20 0,20 0,20 0,22
Разница между
максимальной и
минимальной 20%
скорректированной
стоимостью, %
Стоимость
оцениваемого 2 534
участка, руб./м²
Стоимость
оцениваемого 3 800 280
участка, руб.

Полученные величины соответствуют рыночным данным, что подтверждается попаданию в выделенный в процессе анализа рынка
диапазон.4
Расчет стоимости земельного участка общей площадью 1 500 м2 с использованием сравнительного подхода составляет:
3 800 280 руб.
(Три миллиона восемьсот тысяч двести восемьдесят рублей)

4
См. раздел 8.5. «Основные выводы относительно рынка оцениваемого объекта недвижимости»
Стр.40
10. Описание процесса оценки жилого дома (последовательность
определения стоимости объектов оценки)

10.1.Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов


Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей
методологией.
В соответствии с общепринятой практикой оценка справедливой стоимости
проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного
и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы,
представляющие их комбинацию.
Затратный подход (cost approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо
замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании
объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания
аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату
оценки.
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается,
что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость
строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки
другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет
аналогичные полезные свойства.
Обоснование отказа от использования затратного подхода
Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью
которого является объект недвижимости, Оценщики не располагают.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных
дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения»
стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Затратный подход явным образом не учитывает такие параметры, как место
расположения, этаж, тип планировки. Заказчик не были предоставлены данные, достаточные
для расчета стоимости в рамках затратного подхода.
Кроме того, в соответствии с указанными выше задачами оценки, рассчитанная величина
справедливой стоимости будет использоваться как рекомендация по установлению цены
продажи объекта оценки. В первую очередь будут учитываться цены, установившиеся на
дату проведения в рассматриваемом сегменте рынка, рыночные же затраты будут служить
косвенной информацией, прежде всего, ввиду сложности обоснования их реальной величины.
Затратный подход предполагает расчет остаточной стоимости объекта оценки как
разницы восстановительной стоимости и накопленного износа. При этом восстанавливается
стоимость объекта с его фактическими конструктивными и техническими особенностями. Их
перечень содержится в технической документации на объект и подтверждается при
визуальном осмотре. В данном случае подробных и полных сведений о конструктивных
особенностях объектов не имеется, визуально определить их также невозможно (например,

Стр.41
толщину стен помещений или тип фундамента). Каждый объект построен по
индивидуальному проекту, в связи с чем использовать известные справочники УПВСС или
КО-ИНВЕСТ некорректно. Таким образом, принято решение отказаться от использования
методов затратного подхода.
Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования
затратного подхода, Оценщики приняли решение отказаться от его применения в рамках
данного Отчета.
Сравнительный подход (sales comparison approach) - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами
объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что
рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется
приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
• выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и
каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;
• скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому
элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-
аналога по данному элементу сравнения;
• согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным
объектам-аналогам.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для
анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка
жилой недвижимости. Оценщик располагает достоверной и доступной для анализа
информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел возможным применить сравнительный
подход к оценке справедливой стоимости объекта оценки.
Доходный подход (income approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход основывается на принципе ожидания.
Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым
справедливая стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ,
производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов
Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает
недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
• установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается
период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование
количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
• исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода
прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток
доходов в период после периода прогнозирования;
• определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в
сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую
42
для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
• осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период
прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату
оценки.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,
позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить,
а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик
определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Обоснование отказа от использования доходного подхода
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все
стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного
подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход,
который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной
продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически
предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для
извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.
Использование доходного подхода некорректно, так как, во-первых, информация,
полученная от Заказчика, что данный жилой дом будет использоваться исключительно для
целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать ее в аренду с целью
извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в Орловской области развитый
рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договоры аренды в
подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производиться в виде
не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщикам
собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и
ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую
документального подтверждения и обоснования, оценщики посчитали невозможным.
Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

10.2. Определение стоимости Объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода


Из двух методов сравнительного подхода применяется метод сравнения продаж. Данный
метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объекту
производственной недвижимости, сходных с оцениваемым объектом. Цены на объекты –
аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от
друга. После корректировки цен их можно использовать для определения справедливой
стоимости объекта оценки.
Оценщик для выборки диапазона цен использовал предложения по продаже аналогичных
объектов. В качестве аналогов были использованы все предложения. Описание выбранных
аналогов представлено в таблице ниже.
.

43
Аналог 1

44
Аналог 2

45
Аналог 3

46
Аналог 4

47
Аналог 5

48
Определение поправок и порядок их внесения
В случае сопоставимости характеристик оцениваемого объекта и аналогов по
выделенным в результате анализа ценообразующих факторов характеристик, корректировки
не проводились.
Корректировки были проведены по следующим элементам сравнения:
Корректировка на тип объекта
Объект оценки представляет собой отдельно стоящий жилой дом, также как и объекты -
аналоги, корректировка к данным аналогам применяется нулевая.
Корректировка на передаваемые права
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на
его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора
прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
В нашем случае корректировка по данному фактору не применялась, так, как и объекты-
аналоги, и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности (общая долевая
собственность) на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование).
Корректировка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов рыночные, т.е. продавцы не были ограничены в
сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений,
объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими
объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору равна нулю.
Корректировка на условия финансирования
Так как во всех случаях условия финансирования являются типичными, применяется
нулевая корректировка.
Корректировка на тип используемой информации
По мнению оценщиков, объявленные стоимости должны быть подвергнуты
корректировке в связи с неизбежным процессом снижения стоимости во время торгов.
Согласно данным исследования Лейфер Л.А. ««Справочник оценщика недвижимости -
2016. Том IV. «Жилая недвижимость» стр.331», опубликованного в 2016 году, реальная цена
продажи объекта недвижимости отличается от цены предложения от 8% до 18 % в меньшую
сторону. Исходя из анализа ситуации, сложившейся на рынке недвижимости в условиях
активного рынка, при оценке методом сравнения продаж стоимость предложения уменьшена
на величину 13%
Таблица. Корректировка на тип используемой информации
Неактивный рынок
Класс объектов
среднее расширенный интервал
Цены предложения объектов
1. Дачи 14,1% 8,8% 19,4%
2. Дома 13,0% 8,0% 18,0%
3. Таунхаусы 12,6% 7,8% 17,4%
4. Коттеджи 13,5% 8,4% 18,6%
Корректировка на дату сделки (предложения)
Обычно корректировка на рыночные условия основывается на месячных темпах
инфляции в период между продажей объекта сравнения (в прошлом) и датой оценки.
Иногда для этой цели используются данные об изменении индекса потребительских цен
за тот же период.
Наиболее корректным является использование для этой цели метода парных продаж. В
этом случае необходимо выделить объекты, которые отличаются только по времени продажи
и определить величину корректировок. Оценщиками такие объекты не обнаружены, потому
49
величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для
интересующих нас периодов по формуле:
100  М i 100  M i 100  M i
Кинфл.    ...... 
100 100 100
где: Mi – среднемесячный темп инфляции К = 1,0112
1,0112 × 100 – 100 или
100Ксрt ..м.инфл.  100
Дата оценки анализируемого объекта и даты предложения аналогов совпадают, поэтому
применяется нулевая корректировка.
Корректировка на привлекательность местоположения
В данном случае характеристики объекта оценки и аналогов совпадают, поэтому
применяется нулевая корректировка.
Корректировка на обеспеченность общественным транспортом
В данном случае характеристики объекта оценки и аналогов совпадают, поэтому
применяется нулевая корректировка.
Корректировка на социальную инфраструктуру
Объект оценки расположен в населенном пункте с развитой социальной инфраструктурой,
так же, как и объекты-аналоги, корректировка применяется нулевая.
Корректировка на материал стен жилого дома
Для расчета поправки на материал стен объекта принимает значение возможного
диапазона корректирующих коэффициентов, учитывая индивидуальные особенности объекта
оценки, ссылаясь исследования Лейфер Л.А. «Справочник оценщика недвижимости - 2016.
Том IV. «Жилая недвижимость», стр.210-212», опубликованного в 2016 году.
Таблица. Корректирующие коэффициенты на материал стен
Среднее
Наименование коэффициента Доверительный интервал
значение
1.Дачи, 2. Дома, 3. Таунхаусы,4. Коттеджи
Отношение удельной цены каркасного деревянного жилого
0,77 0,75 0,78
дома к удельной цене такого же кирпичного жилого дома
Отношение удельной цены жилого дома из клееного бруса к
0,85 0,83 0,86
удельной цене такого же кирпичного жилого дома
Отношение удельной цены бревенчатого жилого дома к
0,84 0,82 0,85
удельной цене такого же кирпичного жилого дома
Отношение удельной цены жилого дома из пенобетонных
0,88 0,87 0,90
блоков к удельной цене такого же кирпичного жилого дома
Корректировка на материал стен представлена ниже в таблице:
Таблица. Корректировка на материал стен
Сравнимые продажи
Объект
Характеристика Аналог Аналог Аналог Аналог Аналог
оценки
№1 №2 №3 №4 №5
Материал стен Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич
Корректировка% - 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Корректировка на наличие земельного участка
Корректировка применяется нулевая ко всем объектам-аналогам, так как земельный
участок входит в стоимость передаваемых прав на них.
Корректировка на общую площадь
Поправку на площадь следует вносить в цену объектов-аналогов при условии отличия их
общих площадей от общей площади объекта оценки.

50
По данным регистра оценщиков №4 под редакцией Лейфера Л.А., Медведевой О.Е.,
Бабенко Р.В. расчет поправки на площадь выполняется по следующей формуле:
((Sоб. оц. / Sоб.ср.)^К)-1, где:
Sоб.ср. – площадь объекта сравнения;
Sоб. оц. – площадь объекта оценки;
К – расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены
объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения). Значение коэффициентов
торможения приведены в нижеследующей таблице:
Таблица. Значение коэффициента торможения
Наименование вида недвижимости Москва Прочие субъекта РФ
Жилая 0 -0,187
Производственная и складская -0,215 -0,149
Торгово-офисная - -0,119
В нашем случае применяется коэффициент торможения для жилой недвижимости,
равный -0,187. Данные расчета коэффициента корректировки на площадь представлены в
следующей таблице:
Таблица. Корректировка на площадь объекта
Объект Сравнимые продажи
Характеристика
оценки Аналог № 1 Аналог№ 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5
Общая площадь 334,2 463,5 321,1 387,3 506,0 397,0
Корректировка, % - 6,3% -0,7% 2,8% 8,1% 3,3%
Корректировка на наличие коммуникаций
В данном случае характеристики объекта оценки и аналогов совпадают, поэтому
применяется нулевая корректировка.
Корректировка на потребность в ремонте жилого дома
Для расчета поправки на потребность в ремонте объекта принимает значение
возможного диапазона корректирующих коэффициентов, учитывая индивидуальные
особенности объекта оценки, ссылаясь исследования Лейфер Л.А. ««Справочник оценщика
недвижимости - 2016. Том IV. «Жилая недвижимость», стр.244-245», опубликованного в 2016
году
Таблица. Корректирующие коэффициенты на потребность в ремонте
наименование коэффициента Среднее значение Расширенный интервал
1.Дачи, 2. Дома, 3. Таунхаусы,4. Коттеджи
Отношение удельной цены жилого дома, требующего
капитального ремонта, к удельной цене такого же жилого 0,73 0,65 0,80
дома со свежим ремонтом
Отношение удельной цены жилого дома, требующего
косметического ремонта, к удельной цене такого же жилого 0,86 0,81 0,91
дома со свежим ремонтом
Таблица. Корректировка на потребность в ремонте
Сравнимые продажи
Объект
Характеристика Аналог № Аналог №
оценки Аналог № 1 Аналог№ 2 Аналог № 3
4 5
Потребность в Свежий Свежий Свежий Свежий Свежий Свежий
ремонте ремонт ремонт ремонт ремонт ремонт ремонт
Корректировка, % - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Для выведения итоговой величины стоимости были скорректированы значения
аналогов и выведена средневзвешенная величина, на основе весовых коэффициентов,
присвоенных аналогам в зависимость от общей величины корректировки удельной стоимости
51
аналога. Расчет производился таким образом, что аналогу, по которому проведена
максимальная суммарная корректировка присваивался наименьший вес.
Расчет стоимости Объекта оценки с проведением описанных выше корректировок
представлен в следующей таблице:

52
Таблица. Таблица сравниваемых аналогов продаж с объектом оценки
элементы Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог №
Объект оценки
сравнения 1 2 3 4 5
https://www.avito.r https://www.avito.r https://www.avito.r https://www.avito.r https://www.avito.r
u/pushkino/doma_ u/pushkino/doma_ u/pushkino/doma_ u/pushkino/doma_ u/pushkino/doma_
данные,
Источник dachi_kottedzhi/do dachi_kottedzhi/do dachi_kottedzhi/do dachi_kottedzhi/do dachi_kottedzhi/do
предоставленные
информации m_463.5_m_na_uc m_321.1_m_na_uc m_387.3_m_na_uc m_506_m_na_uch m_397_m_na_uch
заказчиком
hastke_20_sot._80 hastke_14_sot._10 hastke_15_sot._92 astke_17_sot._121 astke_22.3_sot._1
0217444 02006199 0462134 2807853 095007302
Цена
45 000 000,00 39 000 000,00 43 000 000,00 50 000 000,00 50 000 000,00
предложения, руб.
Тип объекта Отдельно стоящий Отдельно стоящий Отдельно стоящий Отдельно стоящий Отдельно стоящий Отдельно стоящий
Передаваемые
Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность
права
Дата сделки
Декабрь 2017 года Декабрь 2017 года Декабрь 2017 года Декабрь 2017 года Декабрь 2017 года Декабрь 2017 года
(предложения)
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Условия
Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные
финансирования
Тип данных Сделка Предложение Предложение Предложение Предложение Предложение
Московская Московская
Московская Московская Московская
Московская область, область,
область, область, область,
область, Пушкинский Пушкинский
Местоположение Пушкинский Пушкинский Пушкинский
Пушкинский район, район,Тишково, район,Тишково,
район, в р-не дер. район,Пушкино, район,Пушкино,
пос Звягино Пестовская гавань, Пестовская гавань,
Марьина Гор Полевой проезд Клязьма
12 69
Привлекательность
Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее
местоположения
Обеспеченность
общественным Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая
транспортом
Социальная
Развита Развита Развита Развита Развита Развита
инфраструктура
Материал стен Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич
Наличие
земельного 1500 2000 1400 1500 1700 2230
участка, кв.м
Общая площадь,
334,2 463,5 321,1 387,3 506,0 397,0
кв. м.
Потребность в
ремонте жилого Свежий ремонт Свежий ремонт Свежий ремонт Свежий ремонт Свежий ремонт Свежий ремонт
дома

Стр.53
элементы Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог №
Объект оценки
сравнения 1 2 3 4 5
Наличие коммуникаций
Электричество Есть Есть Есть Есть Есть Есть
Водоснабжение и
Есть Есть Есть Есть Есть Есть
канализация
Газоснабжение Есть Есть Есть Есть Есть Есть
Цена продажи,
45 000 000,00 39 000 000,00 43 000 000,00 50 000 000,00 50 000 000,00
руб.
Стоимость
земельного 5 068 000,00 3 547 600,00 3 801 000,00 4 307 800,00 5 650 820,00
участка
Стоимость дома
39 932 000,00 35 452 400,00 39 199 000,00 45 692 200,00 44 349 180,00
без земли, руб.
Цена продажи 1
86 153,18 110 409,22 101 210,95 90 300,79 111 710,78
кв. м., руб.
Внесение корректировок
Тип объекта Отдельно стоящий Отдельно стоящий Отдельно стоящий Отдельно стоящий Отдельно стоящий Отдельно стоящий
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
86 153,18 110 409,22 101 210,95 90 300,79 111 710,78
цена, руб./кв. м.
Передаваемые
Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность
права
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
86 153,18 110 409,22 101 210,95 90 300,79 111 710,78
цена, руб./кв. м.
Дата сделки
Декабрь 2017 года Декабрь 2017 года Декабрь 2017 года Декабрь 2017 года Декабрь 2017 года Декабрь 2017 года
(предложения)
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
86 153,18 110 409,22 101 210,95 90 300,79 111 710,78
цена, руб./кв. м.
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные

54
элементы Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог №
Объект оценки
сравнения 1 2 3 4 5
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
86 153,18 110 409,22 101 210,95 90 300,79 111 710,78
цена, руб./кв. м.
Условия
Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные
финансирования
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
86 153,18 110 409,22 101 210,95 90 300,79 111 710,78
цена, руб./кв. м.
Тип данных Сделка Торг уместен Торг уместен Торг уместен Торг уместен Торг уместен
Корректировка -13,0% -13,0% -13,0% -13,0% -13,0%
Величина
корректировки, -11200 -14353 -13157 -11739 -14522
руб.
Скорректированная
74 953,27 96 056,02 88 053,52 78 561,69 97 188,38
цена, руб./кв. м.
Московская Московская
Московская Московская Московская
Московская область, область,
область, область, область,
область, Пушкинский Пушкинский
Местоположение Пушкинский Пушкинский Пушкинский
Пушкинский район, район,Тишково, район,Тишково,
район, в р-не дер. район,Пушкино, район,Пушкино,
пос Звягино Пестовская гавань, Пестовская гавань,
Марьина Гор Полевой проезд Клязьма
12 69
Привлекательнос
ть Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее
местоположения
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
74 953,27 96 056,02 88 053,52 78 561,69 97 188,38
цена, руб./кв. м.
Обеспеченность
общественным Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая
транспортом

55
элементы Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог №
Объект оценки
сравнения 1 2 3 4 5
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
74 953,27 96 056,02 88 053,52 78 561,69 97 188,38
цена, руб./кв. м.
Социальная
Развита Развита Развита Развита Развита Развита
инфраструктура
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
74 953,27 96 056,02 88 053,52 78 561,69 97 188,38
цена, руб./кв. м.
Материал стен Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
74 953,27 96 056,02 88 053,52 78 561,69 97 188,38
цена, руб./кв. м.
Наличие
земельного Есть Есть Есть Есть Есть Есть
участка, кв.м
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
74 953,27 96 056,02 88 053,52 78 561,69 97 188,38
цена, руб./кв. м.
Наличие коммуникаций
Электричество Есть Есть Есть Есть Есть Есть
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
74 953,27 96 056,02 88 053,52 78 561,69 97 188,38
цена, руб./кв. м.
Водоснабжение и Есть Есть Есть Есть Есть Есть

56
элементы Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог №
Объект оценки
сравнения 1 2 3 4 5
канализация
Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
74 953,27 96 056,02 88 053,52 78 561,69 97 188,38
цена, руб./кв. м.
Газоснабжение Есть Есть Есть Есть Есть Есть
Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
74 953,27 96 056,02 88 053,52 78 561,69 97 188,38
цена, руб./кв. м.
Общая площадь,
334,2 463,5 321,1 387,3 506,0 397,0
кв. м.
Корректировка 6,3% -0,7% 2,8% 8,1% 3,3%
Величина
корректировки, 4727 -716 2462 6336 3180
руб.
Скорректированная
79 680,61 95 340,43 90 515,39 84 898,06 100 368,85
цена, руб./кв. м.
Потребность в
ремонте жилого Свежий ремонт Свежий ремонт Свежий ремонт Свежий ремонт Свежий ремонт Свежий ремонт
дома
Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Величина
корректировки, 0 0 0 0 0
руб.
Скорректированная
79 680,61 95 340,43 90 515,39 84 898,06 100 368,85
цена, руб./кв. м.
Валовая коррекция 19% 14% 16% 21% 16%
Индекс значения
корректировки
(модуль 5,18 7,28 6,33 4,75 6,15
(1/величина
корректировки,%))
Сумма индексов 29,68
Веса аналогов 0,17 0,25 0,21 0,16 0,21

57
элементы Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог № Объект аналог №
Объект оценки
сравнения 1 2 3 4 5
Разница между
максимальной и
минимальной 26%
скорректированной
стоимостью, %
Стоимость
объекта оценки, 90 949
руб./м²
Стоимость
объекта оценки, 30 395 201
руб.

Полученные величины соответствуют рыночным данным, что подтверждается попаданию в выделенный в процессе анализа
рынка диапазон.5

Расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода составляет:


30 395 201 руб.
(Тридцать миллионов триста девяносто пять тысяч двести один рубль)

5
См. раздел 8.5. «Основные выводы относительно рынка оцениваемого объекта недвижимости»
58
11. Описание процедуры согласования результатов оценки
Согласование результатов оценки – получение итоговой стоимости объекта оценки на основании результатов, полученных с
помощью различных методов оценки.
Для согласования полученных результатов и выбора наиболее достоверного значения справедливой стоимости
примененным подходам определены коэффициенты значимости, отражающие рыночную ситуацию.
Преимущества каждого метода в оценке объекта определяются по следующим критериям:
- достоверность и достаточность используемой в подходе информации;
- способность подхода учесть ценообразующие факторы, специфичные для объекта оценки;
- способность подхода отразить мотивацию (намерения) типичного покупателя;
- соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости.
Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и
обоснованного Оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к
оценке.
Для целей определения итоговой величины справедливой стоимости Оценщик использовал метод присвоения удельных
весов.
Стоимость полученная в Коэффициенты Согласованное Согласованное
рамках похода без учета значимости значение значение
Площадь,
№ Наименование НДС, руб. подхода справедливой справедливой
кв.м.
стоимости, стоимости,
ЗП СП ДП ЗП СП ДП
руб. округл. руб.
2
Жилой дом №32 общей площадью 334,2 м ,
расположенный по адресу: Московская
1 334,2 - 30 395 201 - 0,0 1,0 0,0 30 395 201 30 395 200
область, Пушкинский район, д. Марьина
Гора, ул. Луговая.
Земельный участок из земель населенных
пунктов площадью 1500 м2 расположенный
2 1500 - 3 800 280 - 0,0 1,0 0,0 3 800 280 3 800 300
по адресу: Московская область, Пушкинский
район, д. Марьина Гора, ул. Луговая.

Стр.59
12.Выводы об итоговой стоимости объектов оценки
Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при
использовании подходов к оценке и обоснованного Оценщиком согласования
(обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к
оценке.
по состоянию на 07 декабря 2017 года справедливая стоимость жилого дома №32
общей площадью 334,2 м2 и земельного участка из земель населенных пунктов площадью
1500 м2, расположенных по адресу: Московская область, Пушкинский район, д. Марьина
Гора, ул. Луговая., с учетом округления, составляет:

34 195 500 (Тридцать четыре миллиона сто девяносто пять тысяч пятьсот) рублей
В том числе,

Справедливая стоимость без
п/ Объект оценки
НДС, руб.
п
Жилой дом №32 общей площадью 334,2 м2, расположенный по
1 адресу: Московская область, Пушкинский район, д. Марьина Гора, ул. 30 395 200
Луговая.
Земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 м 2
2 расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, 3 800 300
д. Марьина Гора, ул. Луговая.

13. Заявление о соответствии


Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждает на основании своих знаний
и убеждений, что:
- утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и
корректными;
- анализ и заключения, содержащиеся в отчете, соответствуют сделанным
допущениям, на которых должна основываться оценка;
- оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо имущественного
интереса в оцениваемом объекте, отсутствуют какие-либо дополнительные
обязательства (кроме обязательств по Договору об оценке) по отношению к какой-либо
из сторон, связанных с оцениваемым объектом, также не имеет личной
заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
- оплата услуг оценщика не связана с определением итоговой величины стоимости
объекта и не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью,
определенной в пользу клиента;
- задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или
оговоренной цены;
- анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном
соответствии с Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» № 135 – ФЗ от 29.07.98 г. (в действующей редакции) и Федеральными
стандартами оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденными приказами
Минэкономразвития России № 297, 298, 299 от 20.05.2015г, ФСО-7, утвержденный
приказом Минэкономразвития России №611 от 25.09.2014г, стандартами СРО РОО 2015.

Подготовил отчет:
Действительный Член
Российского Общества Оценщиков
О.В. Канциберова
Стр.60
14. Приложения
14.1. Документы, устанавливающие характеристики объекта

61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
14.2. Документы, подтверждающие правомочность оценки

74
75
76
77