G.R. No. 143826. August 28, 2003.
* the   amount   due   shall   earn   interest   at   12%   per   year,   the   interim   period   being   deemed
HEIRS   OF   IGNACIA   AGUILAR­REYES,   petitioners, vs. SPOUSES   CIPRIANO
MIJARES and FLORENTINA MIJARES, respondents.
Civil Law; Marriage; Conjugal Property; The husband could not alienate or encumber
any conjugal real property without the consent, express or implied of the wife otherwise the
contract   is   voidable.—The   husband   could   not   alienate   or   encumber   any   conjugal   real
property   without   the   consent,   express   or   implied,   of   the   wife   otherwise,   the   contract   is
voidable. Indeed, in several cases the Court had ruled that such alienation or encumbrance
by the husband is void. The better view, however, is to consider the transaction as merely
voidable  and not void. This is consistent with  Article 173  of the Civil Code pursuant to
which   the   wife   could,   during   the   marriage   and   within   10   years   from   the   questioned
transaction, seek its annulment.
Same; Same; Same; The alienation or encumbrance must be annulled in its entirety
and not only insofar as the share of the wife in the conjugal property is concerned .—The trial
court correctly annulled the voidable sale of Lot No. 4349­B­2 in its entirety. In Bucoy v.
Paulino, a case involving the annulment of sale with assumption of mortgages executed by
the husband without the consent of the wife, it was held that the alienation or encumbrance
must be annulled in its entirety and not only insofar as the share of the wife in the conjugal
property is concerned. Although the transaction in the said case was declared void and not
merely voidable.
Same; Property; Sales; A purchaser cannot close his eyes to facts which should put a
reasonable man on his guard and still claim he acted in good faith.—With respect to the
third issue, the Court finds that respondent spouses are not purchasers in good faith. A
purchaser in good faith is one who buys property of another, without notice that some other
person has a right to, or interest in, such property and pays full and fair price for the same,
at the time of such purchase, or before he has notice of the claim or interest of some other
persons in the property. He buys the property with the belief that the person from whom he
receives the thing was the owner and could convey title to the property. A purchaser cannot
close his eyes to facts which should put a reasonable man on his guard and still claim he
acted in good faith.
Same; Same; Same; If a voidable contract is annulled the restoration of what has been
given is proper.—If a voidable contract is annulled, the restoration of what has been given is
proper.   The   relationship   between   parties   in   any   contract   even   if   subsequently   annulled
must always be characterized and punctuated by good faith and fair dealing. Hence, for the
sake of justice and equity, and in consonance with the salutary principle of non­enrichment
at another’s expense, the Court sustains the trial court’s order directing Vicente to refund to
respondent spouses the amount of P110,000.00 which they have paid as purchase price of
Lot No. 4349­B­2.
Same; Interests; Interest   on   obligations   not   constituting   a   loan   or   forbearance   of
money is six percent (6%) annually; After the judgment becomes final and executory until the
obligation is satisfied the amount due shall earn interest at 12% per year, the interim period
being   deemed   equivalent   to   a   forbearance   of   credit.—The   trial   court,   however,   erred   in
imposing 12% interest per annum on the amount due the respondents. In Eastern Shipping
Lines, Inc. v. Court of Appeals, it was held that interest on obligations not constituting a
loan or forbearance of money is six percent (6%) annually. If the purchase price could be
established with certainty at the time of the filing of the complaint, the six percent (6%)
interest   should  be   computed   from   the  date   the  complaint   was   filed   until   finality   of   the
decision. After the judgment becomes final and executory until the obligation is satisfied,
equivalent to a forbearance of credit.
PETITION for review on certiorari of the decision and resolution of the Court of Appeals.
The facts are stated in the opinion of the Court.
     Renato T. Nuguid for petitioners.
     Napoleon A. Espiritu for private respondents.
YNARES­SANTIAGO, J.:
Under   the   regime   of   the   Civil   Code,   the   alienation   or   encumbrance   of   a   conjugal   real
property requires the consent of the wife. The absence of such consent renders the entire
transaction1 merely voidable and not void.2 The wife may, during the marriage and within
ten years from the transaction questioned, bring an action for the annulment of the contract
entered into by her husband without her consent.3
Assailed in this petition for review on certiorari are the January 26, 2000 Decision 4 and
June 19,  2000,  Resolution5 of the Court of Appeals  in CA­G.R. No. 28464 which  declared
respondents as purchasers in good faith and set aside the May 31, 1990 and June 29, 1990
Orders of the Regional Trial Court of Quezon City, Branch 101, in Civil Case No. Q­48018.
The  controversy   stemmed from a  dispute over  Lot  No.  4349­B­2,6 approximately  396
square meters, previously covered by Transfer Certificate of Title (TCT) No. 205445, located
in   Balintawak,   Quezon   City   and   registered   in   the   name   of   Spouses   Vicente   Reyes   and
Ignacia Aguilar­Reyes.7 Said lot and the apartments built thereon were part of the spouses’
conjugal   properties   having   been   purchased   using   conjugal   funds   from   their   garments
business.8
Vicente   and   Ignacia   were   married   in   1960,   but   had   been   separated de   facto since
1974.9 Sometime in 1984, Ignacia learned that on March 1, 1983, Vicente sold Lot No. 4349­
B­2   to   respondent   spouses   Cipriano   and   Florentina   Mijares   for   P40,000.00. 10 As   a
consequence thereof, TCT No. 205445 was cancelled and TCT No. 306087 was issued on
April 19, 1983 in the name of respondent spouses.11 She likewise found out that Vicente filed
a   petition   for   administration   and   appointment   of   guardian   with   the   Metropolitan   Trial
Court of Quezon City, Branch XXI. Vicente misrepresented therein that his wife, Ignacia,
died on March 22, 1982, and that he and their 5 minor children were her only heirs. 12 On
September   29,   1983,   the   court   appointed   Vicente   as   the   guardian   of   their   minor
children.13 Subsequently, in its Order dated October 14, 1983, the court authorized Vicente
to sell the estate of Ignacia.14
On August 9, 1984, Ignacia, through her counsel, sent a letter to respondent spouses
demanding  the return of her 1/2  share in the lot. Failing to settle the matter amicably,
Ignacia   filed   on   June   4,   1996   a   complaint 15 for   annulment   of   sale   against   respondent
spouses.   The  complaint   was   thereafter   amended   to  include  Vicente   Reyes   as  one   of  the
defendants.16
In their answer, respondent spouses claimed that they are purchasers in good faith and
that the sale was valid because it was duly approved by the court. 17 Vicente Reyes, on the
other hand, contended that what he sold to the spouses was only his share in Lot No. 4349­
B­2,  excluding   the share of  his wife,  and that  he never  represented that  the latter  was
already   dead.18 He   likewise   testified   that   respondent   spouses,   through   the   counsel   they
provided him, took advantage of his illiteracy by filing a petition for the issuance of letters
of administration and appointment of guardian without his knowledge. 19
 On February 15, 1990, the court a quo rendered a decision declaring the sale of Lot No.
4349­B­2 void with respect to the share of Ignacia. It held that the purchase price of the lot
was   P110,000.00  and  ordered   Vicente  to  return   1/2   thereof   or   P55,000.00   to  respondent
spouses. The dispositive portion of the said decision, reads—
“WHEREFORE,   premises   above   considered,   judgment   is   hereby   rendered   declaring   the
subject Deed of Absolute Sale, dated March [1,] 1983 signed by and between defendants
Vicente  Reyes   and   defendant   Cipriano   Mijares  NULL   AND   VOID  WITH   RESPECT   TO
ONE­HALF (1/2) OF THE SAID PROPERTY;
The Register of Deeds of Quezon City is hereby ordered to cancel TCT No. 306083 (sic)
in the names of defendant spouses Cipriano Mijares and Florentina Mijares and to issue a
new TCT in the name of the plaintiff Ignacia Aguilar­Reyes as owner in fee simple of one­
half (1/2) of said property and the other half in the names of defendant spouses Cipriano
Mijares and Florentin[a] Mijares, upon payment of the required fees therefore;
Said defendant spouses Mijares are also ordered to allow plaintiff the use and exercise
of  rights, as  well as obligations,   pertinent to her  one­half  (1/2)  ownership of  the  subject
property;
Defendant Vicente Reyes is hereby ordered to reimburse P55,000.00 with legal rate of
interest from the execution of the subject Deed of Absolute Sale on March 1, 1983, to the
defendant spouses Cipriano Mijares and Florentina Mijares which corresponds to the one­
half (1/2) of the actual purchase price by the said Mijares but is annulled in this decision
(sic);
Defendant   Vicente   Reyes   is   hereby   further   ordered   to   pay   plaintiff   the   amount   of
P50,000.00 by way of moral and exemplary damages, plus costs of this suit.
SO ORDERED.”20
Ignacia filed a motion for modification of the decision praying that the sale be declared void
in its entirety and that the respondents be ordered to reimburse to her the rentals they
collected on the apartments built on Lot No. 4349­B­­2 computed from March 1, 1983.
On May 31, 1990, the trial court modified its decision by declaring the sale void in its
entirety and ordering Vicente Reyes to reimburse respondent spouses the purchase price of
P110,000. Thus—
“WHEREFORE, premises considered,  judgment is  hereby  rendered  declaring  the subject
Deed  of   Absolute  Sale,   dated   March   1,  1983   signed   by   and   between   defendants  Vicente
Reyes and defendant Cipriano Mijares as null and void ab initio, in view of the absence of
the wife’s conformity to said transaction.
Consequent thereto, the Register of Deeds for Quezon City is hereby ordered to cancel
TCT No. 306083 (sic) in the name of Cipriano Mijares and Florentin[a] Mijares and issue a
new TCT in  the name of  the plaintiff  and  defendant Ignacia Aguilar­Reyes and  Vicente
Reyes as owners in fee simple, upon payment of required fees therefore.
Defendant   Vicente   Reyes   is   hereby   ordered   to   pay   the   amount   of   one   hundred   ten
thousand   pesos   (P110,000.00)   with   legal   rate   of   interest   at   12%   per   annum   from   the
execution of the subject Deed of Absolute Sale on March 1, 1983.
Further, defendant Vicente Reyes is ordered to pay the amount of P50,000.00 by way of
moral and exemplary damages, plus costs of this suit.
SO ORDERED.”21
On   motion22 of   Ignacia,   the   court   issued   an   Order   dated   June   29,   1990   amending   the
dispositive portion of the May 31, 1990 decision by correcting the Transfer Certificate of
Title of Lot No. 4349­B­2, in the name of Cipriano Mijares and Florentina Mijares, from
TCT No. 306083 to TCT No. 306087; and directing the Register of Deeds of Quezon City to
issue   a   new   title   in   the   name   of   Ignacia   Aguilar­Reyes   and   Vicente   Reyes.   The   Order
likewise   specified   that   Vicente   Reyes   should   pay   Ignacia   Aguilar­Reyes   the   amount   of
P50,000.00 as moral and exemplary damages.23
Both Ignacia Aguilar­Reyes and respondent spouses appealed the decision to the Court of
Appeals.24 Pending   the   appeal,   Ignacia   died  and   she  was   substituted   by   her   compulsory
heirs.25
Petitioners contended that they are entitled to reimbursement of the rentals collected
on the apartment built on Lot No. 4349­R­2, while respondent spouses claimed that they are
buyers in good faith. On January 26, 2000, the Court of Appeals reversed and set aside the
decision of the trial court. It ruled that notwithstanding the absence of Ignacia’s consent to
the sale, the same must be held valid in favor of respondents because they were innocent
purchasers for value.26 The decretal potion of the appellate court’s decision states—
“WHEREFORE,   premises   considered,   the   Decision   appealed   from   and   the   Orders   dated
May 31, 1990 and June 29, 1990, are SET ASIDE and in lieu thereof a new one is rendered
—
1. 1.Declaring the Deed of Absolute Sale dated March 1, 1983 executed by Vicente
Reyes in favor of spouses Cipriano and [Florentina] Mijares valid and lawful;
2. 2.Ordering  Vicente Reyes  to  pay  spouses  Mijares  the amount   of   P30,000.00   as
attorney’s fees and legal expenses; and
3. 3.Ordering Vicente Reyes to pay spouses Mijares P50,000.00 as moral damages.
     No pronouncement as to costs.
SO ORDERED.”27
Undaunted by the denial of their motion for reconsideration, 28 petitioners filed the instant
petition contending that the assailed sale of Lot No. 4392­B­2 should be annulled because
respondent spouses were not purchasers in good faith.
The issues for resolution are as follows: (1) What is the status of the sale of Lot No. 4349­B­2
to respondent spouses? (2) Assuming that the sale is annullable, should it be annulled in its
entirety or only with respect to the share of Ignacia? (3) Are respondent spouses purchasers
in good faith?
Articles 166 and 173 of the Civil Code,29 the governing laws at the time the assailed sale
was contracted, provide:
Art. 166.  Unless  the wife has  been   declared a non  compos   mentis or   a spendthrift,  or   is
under   civil   interdiction   or  is   confined  in   a  leprosarium,   the  husband   cannot  alienate  or
encumber any real property of the conjugal partnership without the wife’s consent. If she
refuses unreasonably to give her consent, the court may compel her to grant the same . . .
Art. 173. The wife may, during the marriage and within ten years from the transaction
questioner, ask the courts for the annulment of any contract of the husband entered into
without her consent, when such consent is required, or any act or contract of the husband
which  tends to defraud  her  or  impair  her  interest  in the conjugal  partnership property.
Should   the   wife   fail   to   exercise   this   right,   she   or   her   heirs   after   the   dissolution   of   the
marriage, may demand the value of property fraudulently alienated by the husband.
Pursuant to the foregoing provisions, the husband could not alienate or encumber any
conjugal real property without the consent, express or implied, of the wife otherwise, the
contract is voidable. Indeed, in several cases30 the Court had ruled that such alienation or
encumbrance   by   the   husband   is   void.   The   better   view,   however,   is   to   consider   the
transaction as merely voidable and not void. 31 This is consistent with Article 173 of the Civil
Code pursuant to which the wife could, during the marriage and within 10 years from the
questioned transaction, seek its annulment.32
In the case of Heirs of Christina Ayuste v. Court of Appeals;33 it was categorically held
that—
There is no ambiguity  in the wording of the law. A sale of real property of the conjugal
partnership made by the husband without the consent of his wife is voidable. The action for
annulment must be brought during the marriage and within ten years from the questioned
transaction by the wife. Where the law speaks in clear and categorical language, there is no
room for interpretation—there is room only for application. 34
Likewise,   in Spouses   Guiang   v.   Court   of   Appeals,35 the   Court   quoted   with   approval   the
ruling   of   the   trial   court   that   under   the   Civil   Code,   the   encumbrance   or   alienation   of   a
conjugal real property by the husband absent the wife’s consent, is voidable and not void.
Thus—
. . . Under Article 166 of the Civil Code, the husband cannot generally alienate or encumber
any real property of the conjugal partnership without the wife’s consent. The alienation or
encumbrance if so made however is not null and void. It is merely voidable. The offended
wife may bring an action to annul the said alienation or encumbrance. Thus, the provision
of Article 173 of the Civil Code of the Philippines, to wit: Art. 173. The wife may, during the
marriage   and   within   ten   years   from   the   transaction   questioned,   ask   the   courts   for   the
annulment of any contract of the husband  entered  into without her  consent, when  such
consent is required, or any act or contract of the husband which tends to defraud her or
impair her interest in the conjugal partnership property. Should the wife fail to exercise this
right,   she   or   her   heirs   after   the   dissolution   of   the   marriage,   may   demand   the   value   of
property fraudulently alienated by the husband.
This particular provision giving the wife ten (10) years x x x during [the] marriage to annul
the alienation or encumbrance was not carried over to the Family Code. It is thus clear that
any alienation or encumbrance made after August 3, 1988 when the Family Code took effect
by the husband of the conjugal partnership property without the consent of the wife is null
and void . . .
In the case at bar, there is no dispute that Lot No. 4349­B­2, is a conjugal property having
been   purchased  using   the  conjugal   funds  of  the   spouses   during  the   subsistence  of   their
marriage. It is beyond cavil therefore that the sale of said lot to respondent spouses without
the knowledge and consent of Ignacia is voidable. Her action to annul the March 1, 1983
sale which was filed on  June 4, 1986,  before her demise is perfectly within  the 10  year
prescriptive period under Article 173 of the Civil Code. Even if we reckon the period from
November 25, 1978 which was the date when Vicente and the respondent spouses entered
into   a   contract   concerning   Lot   No.   4349­B­2,   Ignacia’s   action   would   still   be   within   the
prescribed period.
Anent the second issue, the trial court correctly annulled the voidable sale of Lot No.
4349­B­2 in its entirety. In Bucoy v. Paulino,36 a case involving the annulment of sale with
assumption of mortgages executed by the husband without the consent of the wife, it was
held   that   the   alienation   or   encumbrance   must   be   annulled   in   its   entirety   and   not   only
insofar   as   the   share   of   the   wife   in   the   conjugal   property   is   concerned.   Although   the
transaction in the said case was declared void and not merely voidable the rationale for the
annulment of the whole transaction is the same thus—
The plain meaning attached to the plain language of the law is that the contract, in its
entirety, executed by the husband without the wife’s consent, may be annulled by the wife.
Had Congress intended to limit such annulment in so far as the contract shall “prejudice”
the wife, such limitation should have been spelled out in the statute. It is not the legitimate
concern of this Court to recast the law. As Mr. Justice Jose B. L. Reyes of this Court and
Judge Ricardo C. Puno of the Court of First Instance correctly stated, “[t]he rule (in the first
sentence of  Article 173)   revokes Baello vs.  Villanueva, 54   Phil.  213 and Coque  vs.  Navas
Sioca, 45 Phil. 430,” in which cases annulment was held to refer only to the extent of the
one­half interest of the wife . . .
The necessity to strike down the contract of July 5, 1963 as a whole, not merely as to
the share of the wife, is not without its basis in the common­sense rule. To be underscored
here is that upon the provisions of Articles 161, 162 and 163 of the Civil Code, the conjugal
partnership is liable for many obligations while the conjugal partnership exists. Not only
that. The conjugal property is even subject to the payment of debts contracted by either
spouse before the marriage, as those for the payment of fines and indemnities imposed upon
them after the responsibilities in Article 161 have been covered (Article 163, par. 3), if it
turns out that the spouse who is bound thereby, “should have no exclusive property or if it
should be insufficient.” These are considerations that go beyond the mere equitable share of
the wife in the property. These are reasons enough for the husband  to be stopped from
disposing of the conjugal property without the consent of the wife. Even more fundamental
is the fact that the nullity is decreed by the Code not on the basis of prejudice but lack of
consent of an indispensable party to the contract under Article 166. 37
With respect to the third issue, the Court finds that respondent spouses are not purchasers
in good faith. A purchaser in good faith is one who buys property of another, without notice
that some other person has a right to, or interest in, such property and pays full and fair
price for the same, at the time of such purchase, or before he has notice of the claim or
interest of some other persons in the property. He buys the property with the belief that the
person   from   whom   he   receives   the   thing   was   the   owner   and   could   convey   title   to   the
property. A purchaser cannot close his eyes to facts which should put a reasonable man on
his guard and still claim he acted in good faith.38
In the instant case, there existed circumstances that should have placed respondent spouses
on guard. The death certificate of Ignacia, shows that she died on March 22, 1982. The same
death certificate, however, reveals that—(1) it was issued by the Office of the Civil Registrar
of Lubao Pampanga on March 10, 1982; (2) the alleged death of Ignacia was reported to the 
Office of the Civil Registrar on March 4, 1982; and (3) her burial or cremation would be 
on March 8, 1982.39 These obvious flaws in the death certificate should have prompted 
respondents to investigate further, especially so that respondent Florentina Mijares 
admitted on cross examination that she asked for the death certificate of Ignacia because 
she was suspicious that Ignacia was still alive.40 Moreover, respondent spouses had all the 
opportunity to verify the claim of Vicente that he is a widower because it was their lawyer, 
Atty. Rodriguito S. Saet, who represented Vicente in the special proceedings before the 
Metropolitan Trial Court.
Neither can respondent spouses rely on the alleged court approval of the sale. Note that
the Order issued by the Metropolitan Trial Court of Quezon City, Branch XXXI, appointing
Vicente as guardian of his 5 minor children, as well as the Order authorizing him to sell the
estate   of   Ignacia   were   issued   only   on   September   29,   1983   and   October   14,   1983,
respectively.   On   the   other   hand,   the   sale   of   the   entire   Lot   No.   4349­B­2   to   respondent
spouses appears to have been made not on March 1, 1983, but even as early as November
25,  1978.  In  the “Agreement” dated  November  25,   1978,  Vicente in  consideration  of  the
amount  of  P110,000.00,  sold  to Cipriano Mijares Lot No.  4349­B­2 on  installment basis,
with   the   first   installment   due   on   or   before   July   31,   1979. 41 This   was   followed   by   a
“Memorandum of Understanding” executed on July 30, 1979, by Vicente and Cipriano—(1)
acknowledging Cipriano’s receipt of Vicente’s down payment in the amount of P50,000.00;
and (2) authorizing Florentina Mijares to collect rentals. 42 On July 14, 1981, Vicente and
Cipriano executed another “Memorandum of Agreement,” stating, among other, that out of
the purchase price of P110,000.00 Vicente had remaining balance of P19,000.00. 43 Clearly
therefore,   the   special   proceedings   before   the   Metropolitan   Trial   Court   of   Quezon   City,
Branch   XXXI,   could   not  have   been   the   basis   of   respondent   spouses’   claim   of   good  faith
because the sale of Lot No. 4349­B­2 occurred prior thereto.
Respondent spouses cannot deny knowledge that at the time of the sale in 1978, Vicente
was married to Ignacia and that the latter did not give her conformity to the sale. This is so
because the 1978 “Agreement” described Vicente as “married” but the conformity of his wife
to the sale did not appear in the deed. Obviously, the execution of another deed of sale in
1983 over the same Lot No. 4349­B­2, after the alleged death of Ignacia on March 22, 1982,
as well as the institution of the special proceedings were, intended to correct the absence of
Ignacia’s consent to the sale. Even assuming that respondent spouses believed in good faith
that Ignacia really died on March 22, 1982, after they purchased the lot, the fact remains
that the sale of Lot No. 4349­B­2 prior to Ignacia’s alleged demise was without her consent
and therefore subject to annulment. The October 14, 1983 order authorizing the sale of the
estate of Ignacia, could not have validated the sale of Lot No. 4349­B­2 because said order
was issued on the assumption that Ignacia was already dead and that the sale dated March
1, 1983 was never categorically approved in the said order.
The fact that the 5 minor children 44 of Vicente represented by  the latter, signed the
March  1,  1983   deed  of   sale   of   Lot  No.   4349­B­2   will   not  estop   them   from  assailing   the
validity thereof. Not only were they too young at that time to understand the repercussions
of the sale, they likewise had no right to sell the property of their mother who, when they
signed the deed, was very much alive.
If a voidable contract is annulled, the restoration of what has been given is proper. The
relationship between parties in any contract even if subsequently annulled must always be
characterized and punctuated by good faith and fair dealing. Hence, for the sake of justice
and equity, and in consonance with the salutary principle of non­enrichment at another’s
expense, the Court sustains the trial court’s order directing Vicente to refund to respondent
spouses the amount of P110,000.00 which they have paid as purchase price of Lot No. 4349­
B­2.45 The court a quo correctly found that the subject of the sale was the entire Lot No.
4349­B­2 and that the consideration thereof is not P40,000.00 as stated  in the March 1,
1983 deed of sale, but P110,000.00 as evidenced by the—(1) “Agreement” dated November
25, 1978 as well as the July 30, 1979 “Memorandum of Understanding” and the July 14,
1981 “Memorandum of Agreement” which served as receipts of the installment payments
made  by respondent Cipriano Mijares; and  (2) the receipt duly  signed  by  Vicente Reyes
acknowledging receipt of the amount of P110,000.00 from respondent spouses as payment of
the sale of the controverted lot.46
The trial court, however, erred in imposing 12% interest per annum on the amount due
the   respondents.   In Eastern   Shipping   Lines,   Inc.   v.   Court   of   Appeals,47 it   was   held   that
interest on obligations not constituting a loan or forbearance of money is six percent (6%)
annually. If the purchase price could be established with certainty at the time of the filing of
the complaint, the six percent (6%) interest should be computed from the date the complaint
was filed until finality of the decision. In Liu v. Loy, Jr.48 involving a suit for reconveyance
and annulment of title filed by the first buyer against the seller and the second buyer, the
Court, ruling in favor of the first buyer and annulling the second sale, ordered the seller to
refund to the second buyer (who was not a purchaser in good faith) the purchase price of the
lots. It was held therein that the 6% interest should be computed, from the date of the filing
of the complaint by the first buyer. After the judgment becomes final and executory until
the obligation is satisfied, the amount due shall
earn interest at 12% per year, the interim period being deemed equivalent to a forbearance
of credit.49
Accordingly,   the amount   of   P110,000.00   due the  respondent  spouses  which   could  be
determined with certainty at the time of the filing of the complaint shall earn 6% interest
per annum from June 4, 1986 until the finality of this decision. If the adjudged principal
and the interest (or any part thereof) remain unpaid thereafter, the interest rate shall be
twelve percent (12%) per annum computed from the time the judgment becomes final and
executory until it is fully satisfied.
Petitioner’s prayer for payment of rentals should be denied. Other than the allegation of
Ignacia in her Sinumpaang Salaysay that the apartments could be rented at P1,000.00 a
month,   no  other   evidence  was  presented  to  substantiate  her   claim.   In   awarding   rentals
which   are   in   the   nature   of   actual   damages,   the   Court   cannot   rely   on   mere   assertions,
speculations, conjectures or guesswork but must depend on competent proof and on the best
evidence obtainable regarding the actual amount of loss. 50 None, having been presented in
the case at bar, petitioner’s claim for rentals must be denied.
While as a general rule, a party who has not appealed is not entitled to affirmative
relief other than the ones granted in the decision of the court below, law and jurisprudence
authorize   a   tribunal   to   consider   errors,   although   unassigned,   if   they   involve   (1)   errors
affecting the lower court’s jurisdiction over the subject matter, (2) plain errors not specified,
and (3) clerical errors.51 In this case, though defendant Vicente Reyes did not appeal, the
“plain error” committed by the court a quo as to the award of moral and exemplary damages
must   be   corrected.   These   awards   cannot   be   lumped   together   as   was   done   by   the   trial
court.52 Moral   and   exemplary   damages   are   different   in   nature,   and   require   separate
determination.   Moral   damages   are   awarded   where   the   claimant   experienced   physical
suffering, mental anguish, fright, serious anxiety, besmirched reputation, wounded feelings,
moral shock, social humiliation, and similar injury as a result of the act complained of. 53 The
award   of   exemplary   damages,   on   the  other   hand,   is   warranted   when   moral,   temperate,
liquidated, or compensatory damages were likewise awarded by the court.54
Hence, the trial court’s award of “P50,000.00 by way of moral and exemplary damages”
should be modified. Vicente Reyes should be ordered to pay the amounts of P25,000.00 as
moral damages and P25,000.00 as exemplary damages. Since Vicente Reyes was among the
heirs   substituted   to   the   late   Ignacia   Aguilar­Reyes,   payment   of   moral   and   exemplary
damages must be made by Vicente to his children, petitioners in this case.
WHEREFORE, in view of all the foregoing, the petition is PARTIALLY GRANTED. The
January 26, 2000 Decision and June 19, 2002, Resolution of the Court of Appeals in CA­G.R.
No. 28464 are REVERSED and SET ASIDE. The May 31, 1990 Order of the Regional Trial
Court of Quezon City, Branch 101, in Civil Case No. Q­48018, which annulled the March 1,
1983 Deed of Absolute Sale over Lot No. 4349­B­2, and ordered the Register of Deeds of
Quezon City to cancel TCT No. 306087 in the name of respondent spouses Cipriano Mijares
and  Florentina Mijares covering the same property; as well as the June 29,  1990 Order
correcting the typographical errors in the order dated March 1, 1983, are REINSTATED,
with the following MODIFICATIONS—
1. (1)The Register of Deeds of Quezon City is ordered to issue a new certificate of
title over Lot No. 4349­B­2, in the name of petitioners as co­owners thereof;
2. (2)Vicente Reyes is ordered to reimburse the respondent spouses the amount of
P110,000.00   as   purchase   price   of   Lot   No.   4349­B­2,   with   interest   at   6% per
annum from   June   4,   1986,   until   finality   of   this   decision.   After   this   decision
becomes   final,   interest   at   the   rate   of   12% per   annum on   the   principal   and
interest (or any part thereof) shall be imposed until full payment.
3. (3)Defendant Vicente Reyes is ordered to pay the heirs of the late Ignacia Aguilar­
Reyes,   the   amounts   of   P25,000.00   as   moral   damages   and   P25,000.00   as
exemplary damages.
SO ORDERED.
     Davide, Jr. (C.J., Chairman), Vitug, Carpio and Azcuna, JJ., concur.
Petition partially granted, judgment and resolution reversed and set aside.
Note.—A   sale   of   real   property   of   the   conjugal   partnership   made   by   the   husband
without   the   consent   of   his   wife   is   voidable.   (Heirs   of   Christina   Ayuste   vs.   Court   of
Appeals, 313 SCRA 493 [1999])

No. L­21533. June 29, 1967.
HERMOGENES MARAMBA, plaintiff­appellant, vs'. NIEVES DE LOZANO, ET AL..
defendants­appellees.
Judgments; Final   and   executory   judgment   cannot   be   corrected;   Exception.—
A judgment, which has become final and executory, can no longer be amended or corrected
by the court, except for clerical errors or mistakes, However erroneous it may be, it cannot
be disobeyed; otherwise, litigations would be endless and no question could be considered
finally settled.
Same; When nunc pro tunc order is allowed.—An amendment of a judgment which
involves  not  merely  clerical   errors  but  the  very  substance  of   the  controversy,  cannot  be
accomplished by means of a nunc pro tunc order. The purpose of a nunc pro tunc order is to
make a present record of an order which the court rendered at a previous term when the
thing ordered has previously been made but, by inadvertence, has not been entered. When
there was no such order previously made by the court, there is nothing thereafter to be
recorded.
Same; When liability of judgment debtor is joint only.—When the judgment does not
order the defendants to make a solidary payment to the plaintiff, their liability is merely
joint. No one of them may be compelled to satisfy the judgment in full (Art 1137, New Civil
Code).
Husband and wife; Conjugal partnership; When property in the name of one spouse is
not presumed to be conjugal.—The presumption that property is conjugal refers to property
acquired   during   the   marriage.   When   there   is   no   showing   as   to   when   the   property   was
acquired by a spouse, the fact that the title is in the spouse's name is an indication that the
property belongs exclusively to said spouse.
Same; House constructed on separate lot of a, spouse does not automatically become
conjugal.—The construction of a house at conjugal expense on the exclusive property of a
spouse   does   not   automatically   make   it   conjugal.   It   is   true   that,   in   the   meantime,   the
conjugal partnership may use both the land and building, but it does so not as owner but as
usufructuary. The ownership of the land remains the same until the value thereof is paid.
This payment can only be demanded in the liquidation of the partnership.
Appeals; Facts   occurring   after   the   appeal.—A petition   filed   in   the   appellate   court,
during the pendency of an appeal, which petition alleges facts occurring after the perfection
of   the   appeal,   should   be   passed   upon   by   the   trial   court   in   connection   with   the
implementation of the judgment rendered on appeal.
APPEAL from an order of the Court of First Instance of, Dagupan City. San Diego, J.
The facts are stated in the opinion of the Court.
     N. Tanopo, Jr. and V. Millora for plaintiff­appellant.
     Manuel Ancheta and Bausa, Ampil and Suarez for def endants­appellees.
MAKALINTAL, J.:
Appeal from an order of the Court of First Instance of Dagupan City in its Civil Case No.
10485, dated June 28, 1961. This case was originally brought to the Court of Appeals, but
subsequently certified to Us on the ground that the issues raised are purely legal.
It appears that on November 3, 1948, the plaintiff filed an action against the defendant
Nieves de Lozano and her husband Pascual Lozano for the collection of a sum of money.
After trial, the court a quo on June 23, 1959 rendered its decision, the dispositive part of
which is as follows:
"WHEREFORE,   the   court   hereby   renders   judgment,   sentencing   the   defendants   herein,
Nieves   de   Lozano   and   Pascual   Lozano,   to   pay   unto   the   herein   plaintiff,   Hermogenes
Maramba,   the   total   sum   of   Three   Thousand   Five   Hundred   Pesos   and   Seven   Centavos
(P3,500.07), with legal interest thereon from the date of the filing of the instant complaint
until fully paid.
With costs against the said defendants."
Not   satisfied   with   the   judgment,   the   def   endants   interposed   an   appeal   to   the   Court   of
Appeals but the appeal was dismissed on March 30, 1960 for failure of the defendants to file
their brief on time. After the record of the case was remanded to the court a quo, a writ of
execution was issued, and on August 18, 1960 levy was made upon a parcel of land covered
by transfer certificate of title No, 8192 of Pangasinan in the name of Nieves de Lozano. The
notice of sale at public auction was published  in accordance with law and scheduled for
September 16, 1960.
On that date, however, defendant Nieves de Lozano made a partial satisfaction of the
judgment  in  the   amount  of  P2,000.00,   and  requested  for   an   adjournment  of   the  sale  to
October 26, 1960. On October 17, 1960, she filed an amended motion, dated October 14,
alleging that on November 11, 1952, during the pendency of the case, defendant Pascual
Lozano died and that the property levied upon was her paraphernal property, and praying
that her liability be fixed at one­half (1/2) of the amount awarded in the judgment and that
pending the resolution of the issue an order be issued restraining the Sheriff from carrying
out the auction sale scheduled on October 26, 1960.
On that date the sale proceeded anyway, and the property of Nieves de Lozano which
has   been   levied   upon   was   sold   to   the   judgment   creditor,   as   the   highest   bidder,   for   the
amount of P4,175.12, the balance of the judgment debt.
On October 27, 1960, plaintiff filed an opposition to the defendant's amended motion
dated October 14, 1960. And on June 28, 1961, the trial court issued the questioned order,
the dispositive part of which is as follows:
"WHEREFORE,   the   court   hereby   grants   the   motion   of   counsel   for   defendant   Nieves   de
Lozano, dated October 5, 1960, which was amended on October 14, 1960, and holds that the
liability   of   the   said   defendant   under   the   judgment   of   June   23,   1959,   is   only   joint,   or
P1,750.04, which is one­half (1/2) of the judgment debt of P3,500.07 awarded to the plaintiff
and  that  the writ of  execution  be  accordingly  modified  in   the sense that  the liability  of
defendant Nieves de Lozano be only P1,750.04 with legal interest from the date of the filing
of the complaint on November 5, 1948 until fully paid, plus the amount of P21.28 which is
also one­half (1/2) of the costs taxed by the Clerk of Court against the defendant spouses.
Let the auction sale of the above­mentioned property of defendant Nieves de Lozano proceed
to satisfy her liability of P1,750.04 with legal interest as above stated and the further sum
of   P21.28   representing  the  costs,  unless  she  voluntarily   pays  the  same  to  the  judgment
creditor (herein plaintiff)."
Plaintiff   interposed  an   appeal   from  the   above­quoted   order   and   assigned  several   errors,
which present three major issues, to wit:
1. (a)whether or not the decision of the lower court dated June 23, 1959 could still be
questioned;
2. (b)whether or not the judgment was joint or solidary; and
3. (c)whether or not the judgment debt could be satisfied from the proceeds of the
properties sold at public auction.
Plaintiff­appellant submits that a "nunc pro tunc" order should have been issued by the trial
court dismissing, as of November 11, 1952, the case against the late Pascual Lozano  by
reason of his death, and that the lower court should have corrected its decision of June 23,
1959, by striking out the letter "s" in the word "defendants" and deleting the words "and
Pascual Lozano."
We do not think that the action suggested would be legally justified. It would entail a
substantial amendment of the decision of June 23, 1959, which has long become final and in
fact partially executed. A decision which has become final and executory can no longer be
amended   or   corrected   by   the   court   except   for   clerical   errors   or   mistakes, 1 and   however
erroneous it may be, cannot be disobeyed;2 otherwise litigations would be endless and no
questions could be considered finally settled. 3 The amendment sought by appellee involves
not   merely   clerical   errors   but   the   very   substance   of   the   controversy.   And   it   cannot   be
accomplied by the issuance of a "nunc pro tunc" order such as at sought in this case. The
purpose of an order "nunc p tunc" is to make a present record of an order which the court
made at a previous term. but which was not then recorded. It can only be made when the
thing ordered s previously been made, but by inadvertence has not been entered. In the
instant case there was no order previous made by the court and therefore there is nothing
now to be recorded.
Now ten, it is clear that the decision of June 23, 1959 does not specify the extent of the
liability   of   each   defendant.   The   rule   is   that   when   the   judgment   does   not   order   the
defendants to pay jointly and severally their liability is merely joint, and none of them may
be compelled to satisfy the judgment in full. This is in harmony with Articles 11 and 1138 of
the Civil Code.
Plaint­appellant contends that in any event the entire judgment debt can be satisfied
from the proceeds of the property sold at public auction in view of the presumption that is
conjugal   in   character   although   in   the   name   of   only   e   of   the   spouses.   The   contention   is
incorrect. The pressumption under Article 160 of the Civil Code ref ers to proper acquired
during the marriage. But in the instant casthere is no showing as to when the property in
question   as   acquired   and   hence   the   fact   that   the   title   is   in   the   wife's   name   alone   is
determinative. Furthermore, appellant himself admits in his brief (p. 17) that the property
in question is paraphernal.
Appellate next points out that even if the land levied upon we originally paraphernal, it
became conjugal property by rtue of the construction of a house thereon at the expee of the
common fund, pursuant to Article 158 paragraph 2 of the Civil Code. However, it has been
held   by  this  Court that  the construction  of  a  house at  conjugal  expense  d the exclusive
property of one of the spouses does not automatically make it conjugal. It is true that in the
meantime the conjugal partnership may use both the land and the building, but it does so
not as owner but in the exercise of the right of usufruct. The ownership of the land remains
the same until the value thereof is paid, and this payment can only be demanded in the
liquidation of the partnership (Coingco vs. Flores, 82 Phil. 284; Paterno vs. Bibby Vda. de
Padilla, 74 Phil. 377; Testate Estate of Narciso Padilla, G.R. No. L­8748, Dec. 26, 1961). The
record does not show that there has already been a liquidation of the conjugal partnership
between the late Pascual Lozano and Nieves de Lozano. Consequently, the property levied
upon, being the separate property of defendant Nieves de Lozano, cannot be made to answer
for the liability of the other defendant.
On   May   18,   1967   counsel   for   defendants­appellees   filed   with   Us   a   petition
alleging, inter alia; that prior to the expiration of the redemption period and pursuant to an
order of the lower court defendants filed a surety bond in the amount 01 P3,175.12 as the
redemption price, which bond was duly approved by the lower court; that sometime last
September 1966, defendants filed a petition before the lower court praying that the sheriff
of   Pangasinan   be   ordered   to   execute   the   corresponding   deed   of   redemption   in   favor   of
defendant   Nieves   de   Lozano   represented   by   her   judicial   administrator   or   that,   in   the
.alternative, the Register of Deeds of Dagupan City be directed to cancel Entries Nos. 19234
and 20042 at the back of TCT No. 8192; and that said petition was denied by the lower
court. The same prayer made below is reiterated in the said petition of May 18, 1967.
The foregoing petition of May 18, 1967 alleges facts which occurred after the perfection
of the present appeal and which should therefore be submitted to and passed upon by the
trial   court   in   connection   with   the   implementation   of   the   order   appealed   from,   which   is
hereby affirmed, with costs.
     Concepcion, C.J., Reyes, J.B.L., Dizon, Bengzon, J.P., Zaldivar, Sanchez and Castr
o, JJ., concur.
Order affirmed.
Notes.—The phrase nunc pro tunc signifies "now for then", or that a thing is done now that
shall have the same legal effect as if done at the time it ought to have been done. A court
may order an act done nunc pro tunc when it, or one of its immediate ministerial officers,
has done some act which for some reason has not been entered of record or otherwise noted
at the time the order or judgment was made or should have been made to appear on the
papers or proceedings by the ministerial officer (Secou vs. Leroux, 1 N. M. 388, 389, cited
in Lichauco vs. Tan Pho, 51 Phil. 862, 880).
The   object   of   a nunc   pro   tunc, is   not   the   rendering   a   new   judgment   and   the
ascertainment and determination of new rights, but is one placing in proper form on the
record, the judgment that had been previously rendered, to make it speak the truth, so as to
make it show what the judicial action really was, not to correct judicial errors, such as to
render   judgment   which   the   court   ought   to   have   rendered,   in   place   of   the   one   it   did
erroneously render, nor to supply nonaction by the court, however erroneous the judgment
may have been. (Wolmerding vs. Corbin Banking Co., 28 So. 640, 641, 126 Ala. 268).
A nunc   pro   tunc entry   in   practice   is   an   entry   made   now   of   something   which   was
actually  previously done, to have effect as of  the former  date. Its office is not to supply
omitted action by the court, but to supply an omission in the record of action already had,
but omitted through inadvertence or mistake. (Perkins vs. Haywood, 31 NE 670, 672).
In this jurisdiction there is no positive rule or statute governing nunc pro tunc orders
(Lichauco vs. Tan Pho, supra).
In order that a court may enter a nunc pro tunc order, that is to say, an order in writing
containing what was previously ordered verbally, it is necessary that there should be a basis
for said nunc pro tunc order, that is, some circumstance in the record relative to the order
which is sought to be supplied by the nunc pro tunc, whether said circumstance relates to
the whole of the order or to a point thereof, in such a way that the part not found in the
record   may   be   a   necessary   part,   an   inevitable   and   ordinary   consequence   of   the   point
appearing therein. (Syllabus, Lichauco vs. Tan Pho, supra).
Where judicial approval for a lease was required, but it was neither obtained in due
time nor subsequently, inasmuch as the approbatory nunc pro tunc order impliedly entered
in   the   judgment   appealed   from   is   invalid   on   account   of   having   been   entered   without   a
sufficient legal basis therefor, said lease is void (Lichauco vs. Tan Pho, supra).
However, the omission to state in the dispositive part of a judgment, rendered in a case
for   the   foreclosure   of   a   mortgage,   that   the   mortgagor   should   pay   the   amount   of   the
judgment to the court within a period not less than three months, as provided in section 256
of the Code of Procedure (now section 2, Rule 68, Revised Rules of Court), may be corrected
even after the said judgment had become final and the expiration of the term during which.
it was rendered (Rodriguez vs. Caoibes, 62 Phil. 142).
Another   case   regarding nunc   pro   tunc order   is Philippine Long   Distance   Telephone
Company vs. Medina, L­24340, July 18, 1967 ante.
As to trial court's ministerial duty to execute final judgments, see Republic vs. De los
Angeles, L­26112, June 30, 1967, post.
G.R. No. 145222. April 24, 2009.*
SPOUSES   ROBERTO   BUADO   and   VENUS   BUADO,   petitioners, vs. THE
HONORABLE COURT OF APPEALS, Former Division, and ROMULO NICOL,
respondents.
Appeals; Certiorari; Pleadings and Practice; Where the error is not one of jurisdiction,
but of law or fact which is a mistake of judgment, the proper remedy should be appeal.—A
petition   for   certiorari   is   an   extraordinary   remedy   that   is   adopted   to   correct   errors   of
jurisdiction committed by the lower court or quasi­judicial agency, or when there is grave
abuse   of   discretion   on   the   part   of   such   court   or   agency   amounting   to   lack   or   excess   of
jurisdiction. Where the error is not one of jurisdiction, but of law or fact which is a mistake
of judgment, the proper remedy should be appeal. In addition, an independent action for
certiorari may be availed of only when there is no appeal or any plain, speedy and adequate
remedy in the ordinary course of law.
Actions;   Third­Party   Claims;   Pleadings   and   Practice;   Apart   from   the   remedy   of
terceria available to a third­party claimant or to a stranger to the foreclosure suit against the
sheriff or officer effecting the writ by serving on him an affidavit of his title and a copy
thereof upon the judgment creditor, a third­party claimant may also resort to an independent
separate action, the object of which is the recovery of ownership or possession of the property
seized by the sheriff, as well as damages arising from wrongful seizure and detention of the
property.—Apart   from   the   remedy   of terceria available   to   a   third­party   claimant   or   to   a
stranger to the foreclosure suit against the sheriff or officer effecting the writ by serving on
him an affidavit of his title and a copy thereof upon the judgment creditor, a third­party
claimant   may   also   resort   to   an   independent   separate   action,   the   object   of   which   is   the
recovery of ownership or possession of the property seized by the sheriff, as well as damages
arising  from  wrongful seizure  and  detention   of   the property.  If  a   separate   action   is  the
recourse, the third­party claimant must institute in a forum of competent jurisdiction an
action, distinct and separate from the action in
which the judgment is being enforced, even before or without need of filing a claim in
the court that issued the writ.
Same; Same; Husband and Wife; Conjugal Properties; Parties; A third­party claim
must be filedby  a person other than the judgment debtor or his agent—only a stranger to the
case may file a third­party claim; In determining whether the husband is a stranger to the
suit, the character of the property must be taken into account.—A third­party claim must be
filed   by   a   person   other   than   the   judgment   debtor   or   his   agent.   In   other   words,   only   a
stranger   to  the   case   may   file   a   third­party   claim.   This   leads   us   to  the  question:   Is  the
husband, who was not a party to the suit but whose conjugal property is being executed on
account   of   the   other   spouse   being   the   judgment   obligor,   considered   a   “stranger?”   In
determining whether the husband is a stranger to the suit, the character of the property
must be taken into account. In Mariano v. Court of Appeals, 174 SCRA 59 (1989), which
was later adopted in Spouses Ching v. Court of Appeals, 423 SCRA 356 (2004) this Court
held that the husband of the judgment debtor cannot be deemed a “stranger” to the case
prosecuted and adjudged against his wife for an obligation that has redounded to the benefit
of the conjugal partnership. On the other hand, in Naguit v. Court of Appeals, 347 SCRA 60
(2000), and Sy v. Discaya, 181 SCRA 378 (1990), the Court stated that a spouse is deemed a
stranger to the action wherein the writ of execution was issued and is therefore justified in
bringing an independent action  to vindicate her right of ownership over his exclusive or
paraphernal property.
Same;   Same;   Same;   Same;   Unlike   in   the   system   of   absolute   community   where
liabilities incurred by either spouse by reason of a crime or quasi­delict is chargeable to the
absolute community of property, in the absence or insufficiency of the exclusive property of
the debtor­spouse, the same advantage is not accorded in the system of conjugal partnership
of gains; By no stretch of imagination can it be concluded that the civil obligation arising
from the crime of slander committed by the spouse redounded to the benefit of the conjugal
partnership.—There is no dispute that contested property is conjugal in nature. Article 122
of the Family  Code explicitly provides that payment of personal debts contracted by the
husband or the wife before or during the marriage shall not be charged to the conjugal
partnership except insofar as they redounded to the benefit of the family. Unlike in the
system of absolute community where liabilities incurred by either spouse by reason of a
crime or quasi­delict is chargeable to the absolute community of property, in the absence or
insufficiency   of   the   exclusive   property   of   the   debtor­spouse,   the   same   advantage   is   not
accorded in the system of conjugal partnership of gains. The conjugal partnership of gains
has   no   duty   to   make   advance   payments   for   the   liability   of   the   debtor­spouse.
Parenthetically, by no stretch of imagination can it be concluded that the civil obligation
arising from the crime of slander  committed  by  Erlinda redounded  to the benefit of  the
conjugal partnership.
PETITION for review on certiorari of the decision and resolution of the Court of Appeals.
   The facts are stated in the opinion of the Court.
  Venus T. Buado for petitioners.
TINGA, J.:
Before   this   Court   is   a   petition   for   certiorari   assailing   the   Decision 1 of   the   Court   of
Appeals in CA­G.R. CV No. 47029 and its Resolution denying the motion for reconsideration
thereof.
The case stemmed from the following factual backdrop:
On 30 April 1984, Spouses Roberto and Venus Buado (petitioners) filed a complaint for
damages against Erlinda Nicol (Erlinda) with Branch 19 of the Regional Trial Court (RTC)
of Bacoor, Cavite, docketed as Civil Case No. 84­33. Said  action originated  from Erlinda
Nicol’s   civil   liability   arising   from   the   criminal   offense   of   slander   filed   against   her   by
petitioners.
On 6 April 1987, the trial court rendered a decision ordering Erlinda to pay damages.
The dispositive portion reads:
  “Wherefore,   judgment   is   hereby   rendered   in   favor   of   the   plaintiff[s]   and   against
defendant ordering the latter to pay the former the amount of thirty thousand (P30,000.00)
pesos as moral damages, five thousand (P5,000.00) pesos as attorney’s fees and litigation
expenses, another five thousand (P5,000.00)  pesos as exemplary damages and the cost of
suit.”2
Said  decision  was  affirmed, successively, by  the Court of  Appeals and  this Court. It
became final and executory on 5 March 1992.
On   14   October   1992,   the   trial   court   issued   a   writ   of   execution,   a   portion   of   which
provides:
“Now, therefore, you are commanded that of the goods and chattels of the defendant
Erlinda Nicol, or from her estates or legal heirs, you cause the sum in the amount of forty
thousand   pesos   (P40,000.00),   Philippine   Currency,   representing   the   moral   damages,
attorney’s fees and litigation expenses and exemplary damages and the cost of suit of the
plaintiff aside from your lawful fees on this execution and do likewise return this writ into
court within sixty (60) days from date, with your proceedings endorsed hereon.
But if sufficient personal property cannot be found whereof to satisfy this execution and
lawful   fees   thereon,   then   you   are   commanded   that   of   the   lands   and   buildings   of   said
defendant you make the said sum of money in the manner required by the Rules of Court,
and make return of your proceedings with this writ within sixty (60) days from date.” 3
Finding   Erlinda   Nicol’s   personal   properties   insufficient   to   satisfy   the   judgment,   the
Deputy   Sheriff   issued   a   notice   of   levy   on   real   property   on   execution   addressed   to   the
Register of Deeds of Cavite. The notice of levy was annotated on the Transfer Certificate of
Title No. T­125322.
On 20 November 1992, a notice of sheriff’s sale was issued.
Two (2) days before the public auction sale on 28 January 1993, an affidavit of third­
party   claim   from   one   Arnulfo   F.   Fulo   was   received   by   the   deputy   sheriff   prompting
petitioners to put up a sheriff’s indemnity bond. The auction sale proceeded with petitioners
as the highest bidder.
On 4 February 1993, a certificate of sale was issued in favor of petitioners.
Almost a year later on 2 February 1994,  Romulo Nicol (respondent), the husband of
Erlinda   Nicol,   filed   a   complaint   for   annulment   of   certificate   of   sale   and   damages   with
preliminary injunction against petitioners and the deputy sheriff. Respondent, as plaintiff
therein, alleged that the defendants, now petitioners, connived and directly levied upon and
execute   his   real   property   without   exhausting   the   personal   properties   of   Erlinda   Nicol.
Respondent averred that there was no proper publication and posting of the notice of sale.
Furthermore, respondent claimed that his property which was valued at P500,000.00 was
only sold at a “very low price” of P51,685.00, whereas the judgment obligation of Erlinda
Nicol was only P40,000.00. The case was assigned to Branch 21 of the RTC of Imus, Cavite.
In response, petitioners filed a motion to dismiss on the grounds of lack of jurisdiction
and   that   they   had   acted   on   the   basis   of   a   valid   writ   of   execution.   Citing De   Leon   v.
Salvador,4 petitioners   claimed   that   respondent   should   have   filed   the   case   with Branch
19 where   the   judgment   originated   and   which   issued   the   order   of   execution,   writ   of
execution, notice of levy and notice of sheriff’s sale.
In an Order5 dated 18 April 1994, the RTC dismissed respondent’s complaint and ruled
that Branch 19 has jurisdiction over the case, thus:
 “As correctly pointed out by the defendants, any flaw in the implementation of the writ
of execution by the implementing sheriff must be brought before the court issuing the writ
of execution. Besides, there are two (2) remedies open to the plaintiff, if he feels that the
property being levied on belongs to him and not to the judgment debtor. The first remedy is
to file a third­party claim. If he fails to do this, a right is reserved to him to vindicate his
claim over the property by any proper action. But certainly, this is not the proper action
reserved to the plaintiff to vindicate his claim over the property in question to be ventilated
before this court. As earlier stated, this case should have been addressed to Branch 19, RTC
Bacoor as it was that court which issued the writ of execution.” 6
Respondent moved for reconsideration but it was denied on 26 July 1994.
On appeal, the Court of Appeals reversed the trial court and held that Branch 21 has
jurisdiction to act on the complaint filed by appellant. The dispositive portion reads:
“WHEREFORE, the Orders appealed from are hereby REVERSED and SET ASIDE.
This case is REMANDED to the Regional Trial Court of Imus, Cavite, Branch 21 for further
proceedings.
SO ORDERED.”7
Petitioners’   motion   for   reconsideration   was   denied   on   23   August   2000.   Hence,   the
instant petition attributing grave abuse of discretion on the part of the Court of Appeals.
 A petition for certiorari is an extraordinary remedy that is adopted to correct errors of
jurisdiction committed by the lower court or quasi­judicial agency, or when there is grave
abuse   of   discretion   on   the   part   of   such   court   or   agency   amounting   to   lack   or   excess   of
jurisdiction. Where the error is not one of jurisdiction, but of law or fact which is a mistake
of judgment, the proper remedy should be appeal. In addition, an independent action for
certiorari may be availed of only when there is no appeal or any plain, speedy and adequate
remedy in the ordinary course of law. 8
Nowhere in the petition was it shown that the jurisdiction of the Court of Appeals was
questioned. The issue devolves on whether the husband of the judgment debtor may file an
independent action to protect the conjugal property subject to execution. The alleged error
therefore is an error of judgment which is a proper subject of an appeal.
 Nevertheless, even if we were to treat this petition as one for review, the case should
still be dismissed on substantive grounds.
Petitioners   maintain   that Branch   19 retained   jurisdiction   over   its   judgment   to   the
exclusion of all other co­ordinate courts for its execution and all incidents thereof, in line
with De   Leon  v.  Salvador. Petitioners  insist  that  respondent,  who  is  the  husband  of   the
judgment debtor, is not the “third party” contemplated in Section 17 (now Section 16), Rule
39 of the Rules of Court, hence a separate action need not be filed. Furthermore, petitioners
assert that the obligation of the wife redounded to the benefit of the conjugal partnership
and cited authorities to the effect that the husband is liable for the tort committed by his
wife.
Respondent on the other hand merely avers that the decision of the Court of Appeals is
supported by substantial evidence and in accord with law and jurisprudence.9
Verily, the question of jurisdiction could be resolved through a proper interpretation of
Section 16, Rule 39 of the Rules of Court, which reads:
“Sec. 16. Proceedings where property claimed by third person.
If the property levied on is claimed by any person other than the judgment obligor or his
agent, and such person makes an affidavit of his title thereto or right to the possession
thereof, stating  the  grounds  of  such  right  or  title, and  serves  the same  upon the officer
making the levy and a copy thereof upon the judgment obligee, the officer shall not be bound
to keep the property, unless such judgment obligee, on demand of the officer, files a bond
approved by the court to indemnify the third­party claimant  in a sum not less than the
value of the property levied on. In case of disagreement as to such value, the same shall be
determined by the court issuing the writ of execution. No claim for damages for the taking
or keeping of the property may be enforced against the bond unless the action therefor is
filed within one hundred twenty (120) days from the date of the filing of the bond.
The officer shall not be liable for damages for the taking or keeping of the property, to any
third­party claimant if such bond is filed. Nothing herein contained shall prevent such
claimant   or   any   third   person   from   vindicating   his   claim   to   the   property   in   a
separate action, or prevent the judgment obligee from claiming damages in the
same or a separate action against a third­party claimant who filed a frivolous or
plainly spurious claim.
When  the writ of  execution is issued in favor of the Republic  of  the Philippines, or  any
officer duly representing it, the filing of such bond shall not be required, and in case the
sheriff or levying officer is sued for damages as a result of the levy, he shall be represented
by the Solicitor General and if held liable  therefor, the actual damages adjudged by  the
court shall be paid by the National Treasurer out of such funds as may be appropriated for
the purpose.” (Emphasis Supplied)
Apart from the remedy of terceria available to a third­party claimant or to a stranger to
the foreclosure suit against the sheriff or officer effecting the writ by serving on him an
affidavit of his title and a copy thereof upon the judgment creditor, a third­party claimant
may also resort to an independent separate action, the object of which is the recovery of
ownership or possession of the property seized by the sheriff, as well as damages arising
from wrongful seizure and detention of the property. If a separate action is the recourse, the
third­party claimant must institute in a forum of competent jurisdiction an action, distinct
and   separate   from   the   action   in   which   the   judgment   is   being   enforced,   even   before   or
without need of filing a claim in the court that issued the writ.10
A third­party claim must be filed by a person other than the judgment debtor or his
agent. In other words, only a stranger to the case may file a third­party claim.
This leads us to the question: Is the husband, who was not a party to the suit but whose
conjugal   property   is   being   executed   on   account   of   the   other   spouse   being   the   judgment
obligor, considered a “stranger?”
In   determining   whether  the  husband   is  a  stranger   to  the  suit,  the  character  of   the
property   must  be  taken   into  account.  In Mariano  v. Court  of   Appeals,11 which   was   later
adopted in Spouses Ching v. Court of Appeals,12 this Court held that the husband of the
judgment debtor cannot be deemed a “stranger” to the case prosecuted and adjudged against
his wife for an obligation that has redounded to the benefit of the conjugal partnership. 13 On
the other hand, in Naguit v. Court of Appeals 14 and Sy v. Discaya,15 the Court stated that a
spouse is deemed a stranger to the action wherein the writ of execution was issued and is
therefore justified in bringing an independent action  to vindicate her right of ownership
over his exclusive or paraphernal property.
Pursuant to Mariano however, it must further be settled whether the obligation of the
judgment debtor redounded to the benefit of the conjugal partnership or not.
Petitioners argue that the obligation of the wife arising from her criminal liability is
chargeable to the conjugal partnership. We do not agree.
There is no dispute that contested property is conjugal in nature. Article 122  of the
Family Code16 explicitly provides that payment of personal debts contracted by the husband
or the wife before or during the marriage shall not be charged to the conjugal partnership
except insofar as they redounded to the benefit of the family.
Unlike in the system of absolute community where liabilities incurred by either spouse
by reason of a crime or quasi­delict is chargeable to the absolute community of property, in
the   absence   or   insufficiency   of   the   exclusive   property   of   the   debtor­spouse,   the   same
advantage   is   not   accorded  in   the  system   of   conjugal   partnership   of   gains.   The   conjugal
partnership of gains has no duty to make advance payments for the liability of the debtor­
spouse.
Parenthetically,   by   no   stretch   of   imagination   can   it   be   concluded   that   the   civil
obligation arising from the crime of slander committed by Erlinda redounded to the benefit
of the conjugal partnership.
To   reiterate,   conjugal   property   cannot   be   held   liable   for   the   personal   obligation
contracted by one spouse, unless some advantage or benefit is shown to have accrued to the
conjugal partnership.17
In Guadalupe v. Tronco,18 this Court held that the car which was claimed by the third
party complainant to be conjugal property was being levied upon to enforce “a judgment for
support”   filed   by   a   third   person,   the   third­party   claim   of   the   wife   is   proper   since   the
obligation which is personal to the husband is chargeable not on the conjugal property but
on his separate property.
Hence, the filing of a separate action by respondent is proper and jurisdiction is thus
vested on Branch 21. Petitioners failed to show that the Court of Appeals committed grave
abuse of discretion in remanding the case to Branch 21 for further proceedings.
WHEREFORE, the petition  is DISMISSED. The Decision  of the Court of Appeals is
AFFIRMED. Costs against petitioners.
SO ORDERED.
 Carpio­Morales,** Velasco, Jr., Leonardo­De Castro*** and Brion, JJ., concur.
Petition dismissed, judgment affirmed.
Note.—Pre­trial   may   proceed   even   in   the   absence   of   an   answer   to   the   third­party
complaint   where  circumstances   show  that   no  such   answer   was   forthcoming.  (Philippine
Pryce Assurance Corporation vs. Court of Appeals, 230 SCRA 164 [1994])
——o0o——