CPOS 0380/2008 - A 155 – CPI 2866/2009

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Rua Dr. Gerônimo Monteiro Lopes, 373, 383, 389 e 393

(Antiga Rua Projetada, 5 – Lotes 230, 231 e 232)
Vila São Francisco
Registro / SP

Conselho do Patrimônio Imobiliário

Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@ cpos.sp.gov.br
04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
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1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$):

VALOR TOTAL: R$ 264.368,46 VALOR TOTAL ARREDONDADO: R$ 264.370,00

2. CPOS – PROCESSO: 0380/2008 – A 155 SEP – PROCESSO:

2866/2009

3. LOCALIZAÇÃO:
R. GERÔNIMO MONTEIRO LOPES, 373, 383, 389 e 393
ENDEREÇO: BAIRRO: VILA SÃO FRANCISCO

CEP: 11900-000 MUNICÍPIO: REGISTRO MATRICULA: 5943 CARTÓRIO: CRI – REGISTRO

4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA:

- FORMATO DO TERRENO:
POLÍGONO REGULAR:

POLÍGONO IRREGULAR:

6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO:

ÁREA (m2): 900 FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m): 30

TOPO GRAFIA:

PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO:

SUPERFÍCIE DO SOLO:

SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO:

7. BENFEITORIAS EXISTENTES:

PADRÃO CONSTRUTIVO: Casa Padrão Econômico ÁREA (m2): 287 PAVIMENTO: 1

IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO:

45 RESIDENCIAL

ESTADO DE CONSERVAÇÃO:

BOM: REGULAR: RUIM:

8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL:

OCUPADO: DESOCUPADO:
OCUPANTE: CONTATO:

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ÍNDICE

FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
4.2. LOCALIZAÇÃO
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
4.3.1 ZONEAMENTO
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
7. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
7.1 - PREMISSAS
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
1. PRESSUPOSTOS
2. METODOLOGIA EMPREGADA
3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
4. PESQUISA IMOBILIÁRIA E CÁLCULOS DE HOMOGENEIZAÇÃO
5. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do

Patrimônio Imobiliário.

2. FINALIDADE DO LAUDO

Este laudo tem por finalidade determinar o VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

referencial.

3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em

pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando,
apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos
dados.

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

4.1. DOCUMENTAÇÃO

Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo

solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo
sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos.

Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos,

hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza.

O imóvel foi adquirido pela FAZENDA DO ESTADO DE SÃO PAULO, através da Ação
de Executivo Fiscal, conforme consta na matricula 5943, do Cartório de Registro de
Imóvel da Comarca de Registro – SP , datada de 22 de novembro de 1983.

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Os documentos compulsados foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo

9.5.

4.2. LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando objeto em estudo e da presente avaliação localiza-se à Rua Dr.

Gerônimo Monteiro Lopes, 373, 383, 389 e 393 – Vila São Francisco – Registro / SP.

4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Principal acesso ao Município de Registro:

Rodovia BR – 116.

O avaliando localiza na zona urbana residencial central do município, com

toda infraestrutura como pavimentação, luz, agua, esgoto, iluminação
pública, transporte e telefone.

O Distrito possui toda infraestrutura.

4.3.1 ZONEAMENTO

O imóvel avaliando esta inserido na Zona urbana residencial.

4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

IMÓVEL:-“Uma gleba de terras, medindo trinta (30) metros de frente por trinta
(30) metros da frente ao fundos, com área de novecentos metros guadrados
(900m2), constituída pelos lotes ns.230, 232 e 231, situado à rua Projetada nº5
(cinco) da Vila São Francisco, no perímetro suburbano da cidade de Registro, cuja
gleba confronta pela frente com a mesma rua projetada; de um lado com terrenos
do lote nº229; de outro lado, com terrenos do lote nº233; aos fundos, com a
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Praça Projetada e com terrenos dos lotes ns.321 e 322, tudo conforme planta geral
da referida Vila”.

5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Trata-se de região urbana de Registro - SP, de característica predominante

residencial.

Em termos de lotes residenciais, a região apresenta uma quantidade média de

imóveis, disponibilizados para oferta.

Conforme vistoria de reconhecimento da região, onde se insere o imóvel avaliando,

pode-se concluir que está situado numa área razoavelmente valorizada e com toda
infra estrutura, sendo assim possui liquidez média.

6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a

seguinte redação:

“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o

empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do
empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de
graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por
isso, não é passível de fixação a priori.”

Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do

mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item
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9.2.1 – Tabela 1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de avaliação

possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.
7. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

7.1 PREMISSAS
Para a realização dos cálculos avaliatórios, foram elaborados levantamentos
quantitativos e qualitativos das construções obtendo-se custos estimados dessas
edificações para a região geoeconômica do imóvel avaliando, e também nas zonas
que apresentam características sócio-econômicas similares.

Características que influenciaram na composição do valor unitário de terreno na

região do imóvel avaliando foram as seguintes:

Determinação do valor do Terreno - Método Comparativo Direto

Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO
para o terreno Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado para o cálculo do valor do imóvel, praticado na região geo-
econômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos
foram elaborados com base na metodologia de TRATAMENTO POR
FATORES para a determinação do valor unitário de terreno (R$/m²).
Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área,
frente, profundidade, localização, etc) são homogeneizados para
representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma
determinada região).

• Área do Terreno – analisando os dados dos elementos pesquisados observou-se

que o valor unitário do terreno é inversamente proporcional à sua dimensão, ou
seja, quanto maior a área, menor o seu valor unitário. Classificada como variável
quantitativa apresenta valor expresso em m².
• Para o avaliando: 900,00 m²;

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Vut → Valor unitário do terreno

Vut =R$ 240,16 / m² (Anexo 9.4)

Para determinação do valor da avaliação do terreno, aplicaremos a seguinte

equação:

VTerreno = (ATerreno * Vut)

Sendo:

ATerreno = 900,00 m²

Vut = Valor unitário = R$ 240,16/m²

VTerreno = Valor da Área do terreno

Assim:

VTerreno = 900,00 x 240,16 = R$ 216.144,00

Determinação do valor da Benfeitoria

Conforme vistoria no local as construções foram avaliadas baseadas no
estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2002, editada
pelo a Associação Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
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Engenharia – IBAPE/SP e atualizado em novembro/2006 e

fevereiro/2007. As áreas e medidas foram informadas pelo solicitante

Os valores unitários das benfeitorias foram extraídos do estudo publicado

pelo IBAPE – SP, com base em índices publicados pela PINI relativos ao
padrão construtivo R8N – CUB utilizando-se a tabela de conversão de
“VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”:

VALOR BENFEITORIA: Unitário CUB R$/m2 x Área Construída (m2) x

Coeficiente Padrão Construtivo x Fator Depreciação.
Quadro Resumo dos Valores:

V BENFEITORIA = R$ 48.224,46

Determinação do valor do Imóvel

VALOR TERRENO = R$ 216.144,00

VALOR BENFEITORIA = R$ 48.224,46

VALOR IMÓVEL = VALOR TERRENO + VALOR BENFEITORIA

VALOR IMÓVEL = R$ 264.368,46

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8. ENCERRAMENTO

Encerra-se o presente trabalho composto por 10 (dez) folhas, todas impressas de

anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as
demais rubricadas.
Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor:

VALOR DO IMÓVEL

R$ 264.370,00

(Duzentos e sessenta e quatro mil trezentos e setenta reais)

Data-base - janeiro/2013

São Paulo, 19 de março de 2013.

Luis Fioravante Toneli Nogueira

Engenheiro Civil CREA 0600852702

Responsável técnico pelo trabalho

Francisco José Nascimento Alves Laércio Paulino Simões

Engenheiro Civil CREA 0641871710 Engenheiro Sanitarista CREA 0601141851
Responsável técnico revisor Coordenador dos trabalhos

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