SANEAMIENTO FISICO LEGAL

El saneamiento físico legal de predios es el conjunto de pasos orientados a la

regularización y formalización del derecho de propiedad u otros derechos
reales.

Es decir, con el saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene

sobre un bien con la finalidad de que quede “apto” para su inscripción en el
registro.

Podemos decir que para registrar un bien es indispensable que antes hayamos
saneado el título de propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad del
terreno sobre el cual se levanta nuestra edificación.

La cantidad y las características de los actos estarán determinadas por el

estado físico y legal del predio.

¿POR QUÉ ES NECESARIO HACER UN SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL?

Son 2 razones:

La primera está relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre
el bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el
registro protege al propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el
bien, por ejemplo, mediante una compraventa, ya que en ningún caso este
puede alegar desconocimiento de lo registrado.

La segunda está relacionada con un fin práctico y esto es que la inscripción del
predio en el registro facilita, en el mundo real, su transferencia, ya que los
interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de
seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.

Debe tenerse en cuenta que los trámites de saneamiento físico legal de

predios para acceder a los Registros Públicos dependerán de la situación físico
legal en que se encuentre cada predio por lo que la legislación aplicable
también deberá adecuarse al caso concreto.
Por ejemplo, en muchos casos el propietario de un predio no puede
acceder a la inscripción en los Registros Públicos porque su terreno no
cuenta con la “habilitación urbana”, es decir que el predio se encuentra en
una zona que antes fue rústica y que aún no ha concluido formalmente con el
proceso de urbanización que requiere por ejemplo delimitación de lotes,
construcción de pistas y veredas, instalación de servicios de agua y luz, etc. En
este caso será de aplicación la ley 29090, Ley de regularización de
habilitaciones urbanas.

Otra situación puede ser aquella en

que el propietario no cuenta con
documentación que sustente la
propiedad del inmueble a pesar de
que vive muchos años en el predio.
En dicho caso, el interesado podría
a través de un proceso de
prescripción adquisitiva de dominio,
ya sea en la vía judicial o notarial,
adquirir la propiedad formal del
bien siempre que logre acreditar
que se encuentra en posesión del
inmueble por 10 años de manera pública, pacífica, continua y comportándose
como dueño.

También puede dar el caso de inmuebles que se encuentran inscritos en los

Registros Públicos, solo como terrenos, pero en la realidad existen
construcciones e inclusos edificios sobre ellas. En dicho caso el saneamiento
de inmuebles está regulado por la ley regularización de edificaciones, del
procedimiento de declaratoria de fábrica y del régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, más conocida
como la ley 27157.

POSESION INFORMAL

Son aquellas posesiones u ocupaciones denominadas asentamientos

humanos, pueblos
jóvenes, programas
municipales de
vivienda, centros
poblados, pueblos
tradicionales y otras
posesiones de predios
urbanos, cualquiera
sea su denominación,
siempre que reúnan
las siguientes
características:
a. Poseer un terreno sin título y en la mayoría de casos por invasión.
b. Las personas conformen agrupaciones de personas o familias. Es decir que
existe una pluralidad de personas.
c. Hayan iniciado la posesión de los terrenos hasta el 31 de diciembre del 2004.
Elemento temporal.
d. El destino o uso principal de la posesión del lote de terreno sea dedicado a
fines de vivienda y actividad comercial. Uso del lote.
e. La posesión no se encuentre amparada en titularidad. Es decir en virtud de
un derecho o título que le haya permitido poseer el predio.
f. El área del lote no sea mayor de 300 metros cuadrados.

¿Cuáles son los procedimientos para lograr el saneamiento físico legal de

posesiones informales?
Existen dos procedimientos principales:
Formalización de propiedad de posesiones informales.
Declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio.