1.

¿Cuáles son los requisitos del objeto en el contrato de

arrendamiento?
2. Establezca, defina y explique las obligaciones del arrendador
3. ¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario en el cuidado de la
cosa arrendada?
4. Enuncie y explique las posibles formas de renovación del contrato
de arrendamiento a la luz del Código Civil y la ley 820 del 2003

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. ¿Cuáles son los requisitos del objeto en el contrato de

arrendamiento?

En el contrato de arrendamiento el objeto debe contar con unos requisitos

específicos, los cuales se encuentran expresamente consagrados en el Código
Civil y la ley 820 del 2003:

Tenemos pues que, la cosa puede ser corporal o incorporal, siendo esta la
posibilidad de gozar o usar la cosa, de tal forma que la persona que arrienda
debe obligarse a conservar la cosa en las mismas condiciones en que la recibe
(excluyendo las consumibles por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato).

La cosa debe existir al momento de perfeccionarse el contrato, o la

posibilidad que exista en un futuro. Y si la cosa no llega a existir, no produciría
efecto el contrato a razón de la falta del objeto que es por el cual se obliga.

Y por último que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada,
pues como regla general todas las cosas que se pueden vender son susceptibles
de arrendarse, pero no todo lo que se puede arrendar son susceptibles de
venderse por ejemplo:

a. “El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo beneficio se ha

constituido.
b. El derecho alimentario.
c. Los derechos estrictamente personales como el uso y la habitación.
d. Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso público.
 2. Establezca, defina y explique las obligaciones del arrendador

Establecer obligaciones para el arrendador garantiza en el escenario jurídico la

posibilidad de regular clara y expresamente lo que él debe hacer, toda vez que
este sería el principal beneficiario de tal actividad, por lo tanto, el Código Civil y
la ley 820 del 2003:

Son obligaciones del arrendador según el artículo 8 de la ley 820 del 2003, las
siguientes:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la

celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de
servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos
conexos y los adicionales convenidos. (de gran importancia toda vez que al
ser este el momento que dará inicio a la relación contractual es necesario
el cumplimiento estricto de lo establecido)

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y

adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato (de
igual manera, al mantener el bien inmueble en condiciones óptimas, no
solo garantiza el cuidado propio sino también el bienestar del arrendatario).

3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito,

el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando
sea el caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser
satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de
celebración del contrato.(el contrato escrito es más para probar más que
como requisito)

Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el

arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del
mismo. En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene, además, la
obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de
seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su
cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles
a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la
vivienda;.(el arrendatario deberá realizar de su cuenta solo las reparaciones
locativas)

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II,

Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.
Parágrafo. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será
sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas
equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.
En efecto, la principal obligación del arrendador es hacer la entrega material de
la cosa. Como no se dice nada sobre en qué momento se debe hacer la entrega,
por lo que por analogía se dice que es inmediatamente después de celebrado el
contrato, salvo que se diga lo contrario por las partes; en cuanto al lugar, será el
que pacten las partes, o en caso de silencio, en el lugar donde se encuentre la
cosa al momento de celebrar el acto, o en el lugar donde se deba hacer el pago
(Artículo 1646 C.c.).

5. Mientras que las obligaciones que se le imponen al arrendatario

según el Código Civil y la ley 820 del 2003:

Artículo 9. Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del

arrendatario:

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el

contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido (sin precio
no hay contrato de arrendamiento y si no se hubiese estipulado el
canon se promediara por perito).

2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de

daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción
del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia
culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias.(mantener la vivienda como fue entregada so
pena de indemnizar y/o cancelación del contrato)

3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así

como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de
conformidad con lo establecido en el contrato.( de igual manera el no
pago o que genere la suspensión será causal para la cancelación del
contrato)

4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad

horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de
todos los vecinos.
En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está
obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar
por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean
atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes; y,
 5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el
Capítulo III, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.” (Ley 820 de 2003)

Sucesivamente, el código civil en su artículo 1997, estipula la OBLIGACIÓN DE

VELAR POR LA CONSERVACIÓN DE LA COSA ARRENDADA:

“Artículo 1997. Responsabilidad del arrendatario en la conservación de la

cosa. El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado
de un buen padre de familia.

Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aún tendrá

derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un
grave y culpable deterioro”.

Bonivento, expresa que debe cuidar la cosa como si fuera propia, al igual que
lo debe hacer su familia y las personas que se queden en el bien arrendado; si
no lo hace, estaría incumpliendo el contrato y respondería ante el arrendador por
los perjuicios causados. Además de lo anterior, el arrendador podrá pedir la
terminación del contrato cuando sobrevenga por grave y culpable deterioro.

En cumplimiento de esta obligación, el arrendatario deberá hacer las mejoras

locativas sobre la cosa arrendada, con excepción de las que sobrevengan por
fuerza mayor, caso fortuito o de mala calidad de la cosa arrendada, que son a
cargo del arrendador.

Para finalizar, en cuanto a la RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO, expresa el código:

“Artículo 2014. Intención de renovación. Terminado el arrendamiento por

desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que
la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el
arrendatario, es una renovación del contrato.

Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato,

tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera.

Con todo, si la cosa fuere raíz, y el arrendatario, con el beneplácito del

arrendador, hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo
subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por
cualquier hecho, igualmente inequívoco, su intención de perseverar en el
arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones
que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios
urbanos y es necesario para utilizar las labores principiadas y coger los
frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la
expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma
manera.
 Artículo 2015. Intransmisibilidad de las garantías a las obligaciones
surgidas por renovación. Renovado el arriendo, las fianzas, como las
prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán a las
obligaciones resultantes de su renovación”. (Código Civil)

“Si llegado el día en que termina el contrato de arrendamiento, bien por

cumplimiento del plazo convenido, para los inmuebles no sometidos al régimen
especial de la congelación ni a las Leyes 56 de 1985 y 820 de 2003, bien por
desahucio, no se entiende renovado el contrato de arrendamiento, en caso de
una aparente aceptación del arrendador a la continuidad en el uso y goce de la
cosa por parte del arrendatario. Se exige una expresa renovación con el
propósito de admitir que el arrendatario pueda oponerse a la restitución de la
cosa arrendada. De esta manera, permanecer en el uso y goce de la cosa no
quiere significar, por ese hecho de la continuidad, que el contrato se ha renovado
y va a producir todos sus efectos por el período siguiente, igual al inicialmente
convenido”. (Bonivento Fernández).

En otras palabras, el código se refiere, por REGLA GENERAL, que no es

posible que se dé la renovación tácita, puesto que, al cumplirse el plazo
convenido en el contrato, la renovación únicamente se dará de manera expresa
por las partes contratantes.

Se exige que sea expresa la renovación porque puede darse el caso en el que
el arrendatario no quiera restituir el bien, por lo que permanecer con la tenencia
de la cosa no significa que se haya renovado el contrato.

Por lo cual, el arrendador puede pedir que se le restituya el bien en cualquier

momento (luego de la terminación del contrato).

No obstante, este principio consagra una EXCEPCIÓN:

“En cuanto se trate de un bien raíz, que es conocida como tácita

reconducción o tácita renovación. Consiste en la prórroga del contrato de
arrendamiento por un período no mayor de tres (3) meses en los predios
urbanos, y el necesario para coger los frutos pendientes o el necesario
para realizar las labores principales en los predios rústicos, y así
sucesivamente, bajo las mismas condiciones del contrato.

Luego para que se dé la tácita reconducción se requiere:

a) Que se trate de un bien raíz urbano o rústico,

b) Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado, la renta

de cualquier período subsiguiente a la terminación del contrato, o ambas
partes hubieren manifestado, por cualquier otro hecho, de manera
inequívoca, la intención de perseverar en el contrato,

c) Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de

la terminación del contrato”. (Bonivento Fernández)
Por otra parte, a la luz de la ley 820 de 2003, que regula lo pertinente al
arrendamiento de vivienda urbana, en su artículo 22, que habla sobre las
causales para dar por terminado el contrato unilateralmente por parte del
arrendador:

“1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes

dentro del término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión
o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su
pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del
goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del
arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la
tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para
actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente
comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin
expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del
inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento
de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese
régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al
arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no
menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al
precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el
inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus
prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de
restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal
autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida
fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo
para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva
construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar
obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones
originadas en un contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando,
el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de
ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma
equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el

arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido
 una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros
legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor
equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para
garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6)
meses siguientes a la fecha de la restitución.

Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la

indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido
en el artículo 23 de esta ley.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de

arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término
igual al inicialmente pactado”. (Ley 820 de 2003).

Es decir, el contrato de arrendamiento en vivienda urbana no se puede finalizar

si está dentro del término estipulado por las partes, so pena de incurrir en culpa
el arrendador; no obstante, una vez cumplido el término de duración del contrato,
desde la primera prórroga del contrato, el arrendador podrá terminar el contrato
unilateralmente, siempre y cuando opere alguna de las causales para
terminación del contrato, y lo debe hacer cumpliendo con el requisito de realizar
un preaviso, con tres (3) meses de antelación, al arrendatario, donde de igual
forma, deberá indemnizar al arrendatario; inclusive, dependiendo el caso, se
podrá pactar una caución en cuanto a la causal que aduce el arrendador para
dar por terminado el contrato, si no se diere en la realidad la causa por la cual el
arrendador dice que termina el contrato de arrendamiento, deberá pagar la
caución impuesta, en favor del arrendatario.

Y, para terminar, los efectos de la renovación tácita, en el caso de que ocurran

alguno de los supuestos anteriores:

“El contrato se entiende renovado por períodos sucesivos no mayores de

tres (3) meses, en los inmuebles urbanos, o el necesario para realizar las
labores principales y recoger los frutos pendientes en los predios rústicos,
bajo las mismas condiciones contractuales iniciales.

Una vez vencido el plazo, el arrendador puede exigir la entrega del

inmueble arrendado, manifestación ésta que constituye el interés de no
renovar por más tiempo el contrato, o bien puede el arrendador negarse
a recibir la renta siguiente, en cuyo evento también se manifiesta la
voluntad de no renovar el contrato. De ahí, que la Corte Suprema, en
sentencia de 30 de abril de 1959 haya dicho: "La tácita reconducción exige
esencialmente que el arrendatario no permanezca en el inmueble contra
la voluntad del arrendador, y supone su beneplácito al recibir el pago de
la renta con posterioridad al vencimiento...".

Pero con la renovación tácita del contrato no se prorrogan las fianzas

constituidas en la convención, porque la renovación no es conocida por el
fiador, a quien no se le puede vincular por más tiempo al negocio.
Así lo contempla el artículo 2015 del Código Civil: "Renovado el arriendo,
las , como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se
extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación".

Esto quiere decir, a pesar de no estar expresamente consignado en la

norma citada, que si en el contrato, una tercera persona se obligó como
fiador, no como coarrendatario, la fianza termina con el contrato, pues no
se entiende prorrogada con la renovación tácita del mismo. Hasta ese
momento se obliga el fiador”. (Bonivento Fernández).