2 CONTRATOS

Não é muito legal começar o capítulo já abrindo subtópicos, aqui seria bom
escrever alguma coisa, por exemplo, escreva um parágrafo falando sobre o que
vai ser abordado neste capítulo.

2.1 Conceito

O contrato é uma espécie de negócio jurídico e todo negócio é fonte de

obrigações, no Código Civil de 2002 nós temos três elementos de obrigações,
sendo elas os contratos, as manifestações de vontades unilaterais e as
decorrentes de atitudes ilícitas dolosas ou culposas.

Contrato é um negócio jurídico por meio do qual as partes declarantes,

limitadas pelos princípios da função social e da boa-fé objetiva,
autodisciplinam os efeitos patrimoniais que pretendem atingir, segundo
autonomia das suas próprias vontades. (GAGLIANO, 2015, p.49).

Entende-se que não se pode dizer que o contrato não é a manifestação

apenas de uma das partes e sim de ambas. É o que afirma Gagliano (2015)
quando diz que sem o querer humano, não existe negócio jurídico. E não
havendo negócio jurídico não existe contrato.

2.1.1 Função social

O artigo 421 do Código Civil trata e discorre sobre um dos princípios

fundamentais do contrato, que é a função social: “A liberdade de contratar será
exercida em razão e nos limites da função social do contrato”.
Os contratantes têm liberdade para contratar, mas existem regras que
devem ser seguidas quando se falar no objeto e do conteúdo do contrato. A
função social do contrato atinge diretamente a ideia da prevalência dos
interesses coletivos frente aos individuais, a função social do contrato tem como
propósito a ideia de sua finalidade, a existência do contrato tem que ter uma
finalidade, um propósito, ele serve como circulação de riquezas e deve alcançar
fins comuns, se isso não acontecer ele não respeita a função social.
Miguel Reale (1975, p. 71) diz que
 tornar explícito, como princípio condicionador de todo o processo
hermenêutico, que a liberdade de contratar só pode ser exercida em
consonância com os fins sociais do contrato, implicando os valores
primordiais da boa-fé e da probidade. Trata-se de preceito
fundamental, dispensável talvez sob o enfoque de uma estreita
compreensão de Direito, mas essencial à adequação das normas
particulares á concreção ética da experiência jurídica.

Diante do exposto o contrato vai variar caso a caso, devendo levar em

conta o meio social ao qual ele está inserido, os costumes e o direito, desde que
não traga um excesso de onerosidade para umas das partes contratantes,
garantindo a igualdade entre elas e também havendo respeito, mantendo a
justiça contratual, não existindo enriquecimento ilícito e sim uma harmonia. Por
mais, a função social dos contratos vem para proteger a parte mais vulnerável
da relação contratual.

2.1.2 Boa-Fé objetiva

Esse princípio tem uma importância muito grande para aqueles que
celebram negócios jurídicos, o art. 113, do Código Civil diz que “os negócios
jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua
celebração.” O presente artigo apresenta uma pequena noção de como deve-
se agir frente a esse princípio sendo eles: a) interpretados, b) boa fé e c) usos
do lugar. O art. 113, do CC, trata da interpretação do negócio jurídico,
corriqueiramente pessoas são obrigadas a interpretar um negócio jurídico ou
interpretar uma cláusula do negócio jurídico, pois nem sempre os termos
utilizados no negócio são exatos, muitas vezes é necessário fazer uma
interpretação. A segunda palavra importante é a boa-fé, existem dois tipos de
boa-fé, a boa-fé objetiva e boa-fé subjetiva. Primeiramente falaremos da boa-fé
subjetiva que é quando há uma crença interna da pessoa, no plano subjetivo ou
mental do ser, ele acredita estar fazendo tudo conforme a lei, quando na verdade
não entende que está praticando um vício sobre determinado negócio jurídico.
Outra boa-fé que existe é a objetiva, essa é baseada na honestidade
lealdade entre os que celebram contratos, podemos destacar como uma
conduta, que as partes agirão de forma leal e honesta, e a boa-fé que o presente
Art. 113 do CC destaca é a boa-fé objetiva, a boa fé nos negócios jurídicos elas
se presume correto.
2.1.3 Pacto sunt servanda

Termo oriundo do latim e significa que os pactos devem ser cumpridos,

compreendemos que as partes têm liberdade para contratar e o contrato
firmados tornam-se lei entre as partes, mas afinal de conta existem limitações
em contratar? A teoria geral dos contratos ensina-nos que, contrato é um negócio
jurídico fundado em um acordo de vontades, sobre um objeto lícito, possível e
determinável. Partindo desse pressuposto, classifica-se como ilícito um contrato
do qual a lei proíbe a sua prática, como é o caso de contratos que tenham como
objeto a herança de pessoa viva, por exemplo, conforme artigo 426 do Código
Civil, tal negócio jurídico é nulo de pleno direito, também será nulo o negócio
jurídico que tenha como objeto fisicamente ou juridicamente impossível, como
por exemplo, o “céu”. Fica evidente que o contrato nunca poderá ter um objeto
ilícito, impossível ou indeterminável, não observando e respeitando tais
limitações haverá nulidade do negócio civil.
Nesse contexto, observa Orlando Gomes (1996, p. 36) que
o pacto sunt servanda consubstancia-se na regra de que o contrato é
lei entre as partes. Celebrando que seja, com observância de todos
pressupostos e requisitos necessários á sua validade, deve ser
executado pelas partes como se suas cláusulas fossem preceitos
legais imperativos. O contrato obriga os contratantes, sejam quais
forem as circunstâncias em que tenha de ser cumprido. Estipulado
validamente o seu conteúdo, vale dizer, definidos os direitos e
obrigações de cada parte, as respectivas cláusulas têm, para os
contratantes, força obrigatória.

Nesse sentido, Borges (s/d, p.5) complementa afirmando que

o acordo de vontades tinha força vinculante jurídica entre as partes e
deste vínculo, em regra, só era possível liberar-se pelo pagamento ou
pelo distrato. O contrato tinha que ser cumprido, como se fosse lei entre
as partes e, diante de inadimplemento, o credor poderia exigir do
Estado intervenção para garantir o cumprimento do que foi contratado.

Porém, é visível que a sociedade está evoluindo e com isso novas lides,
novos direitos, é nítido que a pacta sunt servanda tende a ter um fim, isso porque
existem outros princípios que possivelmente irá substituí-lo, como por exemplo,
a boa-fé objetiva.

2.2 Natureza Jurídica

 Visto que o contrato é um acordo de vontades sempre de natureza
patrimonial, abordaremos qual a sua natureza jurídica. O contrato é um negócio,
é importante frisar que existe diferença entre ato jurídico para negócio jurídico, o
ato jurídico é em sentido amplo é ideia de uma conduta humana, que gera efeitos
jurídicos externando uma vontade.
De acordo com Orlando Gomes (ano, apud Gagliano, 2015, p.53), para
os adeptos da corrente voluntarista,
o negócio jurídico é a mencionada declaração de vontade dirigida á
provocação de determinados efeitos jurídicos, ou, na definição do
Código da Saxônia, a ação da vontade, que se dirige, de acordo com
a lei, a constituir, modificar ou extinguir uma relação jurídica.

Já Brinz e Thon (ano, apud, Gagliano, 2015, p.54), foram os pioneiros a

tentar explicar a natureza do negócio jurídico, sob uma perspectiva objetivista,
indo contra o pensamento dos voluntaristas.
Nas perspectivas dos escritores, o negócio jurídico
seria antes um meio concedido pelo ordenamento jurídico para a
produção dos efeitos jurídicos, que propriamente um ato de vontade.
Em outras palavras: para os objetivistas, o negócio jurídico, expressão
máxima da autonomia da vontade, teria conteúdo normativo,
constituindo em um poder privado de autocriar um ordenamento
jurídico próprio. (BRINZ; THON, ano, apud, GAGLIANO, ano, p.54).

O assentimento, então, é o núcleo do negócio jurídico contratual,

constituído a partir das vontades emitidas pelas partes declarantes.
Ausente esta manifestação de vontade e, portanto, o consentimento, o
negócio jurídico considerar-se-á inexistente.

2.3 Pressupostos de Existência, Validade e Eficácia dos Contratos

O artigo 104 do CC, determina que a validade do negócio jurídico requer,

agente, objeto, forma e manifestação de vontade, este último requisito não está
elencado no presente código, mas faz-se necessário nos requisitos de validade.
Primordialmente faz-se necessário entender o que seria a validade do negócio
jurídico que consta no presente artigo. O negócio jurídico deve ser estudado sob
a perspectiva de três planos sendo eles: plano da existência, plano da validade
e plano da eficácia.
2.3.1 Pressuposto de existência do contrato

Segundo Gagliano (2015), um negócio jurídico não surge do nada,

exigindo-se, para que seja considerado como tal, o atendimento a certos
requisitos mínimos. O primeiro deles é a manifestação de vontade, se não existir
um querer humano, não há que se falar em negócio jurídico, não existindo
negócio jurídico, desde já não existe contrato.
Antônio Junqueira de Azevedo (Gagliano 2015, p. 57) em seus
ensinamentos, trata de forma mais específica, afirmando que
a declaração, uma vez feita, desprende-se do iter volitivo; adquire
autonomia, como obra se solta do seu autor. É da declaração, e não
da vontade, que surgem os efeitos. Tanto é assim que, mesmo quando
uma das partes, em um contrato, muda de ideia, persistem os efeitos
deste. Como diz TARDE: ‘No momento em que se diz que minha
vontade me obriga, esta vontade já não existe; ela se tornou estranha
a mim, de modo tal que é exatamente como se eu recebesse uma
ordem de outra pessoa’.

Ou, ainda como aponta Betti (Gagliano, 2015, p. 57), com bons exemplos
e muita clareza,
inversamente, o dogma em causa torna difícil justificar como possa
vigorar uma ‘vontade’ sem estar sustentada e animada por uma pessoa
viva e capaz; é o que acontece no testamento e pode acontecer no
caso de incapacidade, que seja posterior à emissão da declaração
(com a proposta), mas que surja antes que o negócio (contrato) esteja
concluído (Arts. 1.239 e 1.330 do Código Civil Italiano), ou antes que
ele entre vigor (se subordinando a uma condição). Na verdade, a
vontade como fato psicológico interno, já se determinou anteriormente:
ela se exaure, como já dissemos, com a declaração ou com o
comportamento, e neles permanece absorvida. Já, pelo contrário, o
preceito de autonomia privada surge pela primeira vez como entidade
duradoura, externa e desligada da pessoa do autor. O preceito opera
para o futuro, vivendo vida própria, independe da vontade, que lhe deu
o ser, e, talvez, até mesmo, se lhe contrapondo. Segue-se daí que, se
a vontade, como fato psíquico, é alguma coisa que se confunde com a
pessoa e não é concebível separada dela, o preceito do negócio é, por
sua natureza normativa e não psicológica, alguma coisa de separado
da pessoa, a ponto de se contrapor a ela (mesmo nos negócio
unilaterais) e de a vincular.

2.3.2 Pressupostos de validade do contrato

Existindo um contrato, tem que se verificar se este pacto pode ser

considerado válido. Nesse sentido, são os pressupostos para que determinado
contrato seja válido, agente capaz, o objeto lícito, possível, determinável ou
determinado e por fim forma prescrita ou não defesa em lei.
Orlando Gomes (2007, p.52) trata de modo bem explicativo e conceitua
os pressupostos do contrato nos seguintes termos, “pressupostos são as
condições sob as quais se desenvolve e pode desenvolver-se o contrato”.
O objeto tem que ser lícito, pois não há a possibilidade de se fazer um
contrato de coisa ilegal é proibido tanto pelo direito quanto pela moral, como por
exemplo, não se faz contrato de venda de entorpecentes, possível, porque não
pode ser uma coisa impossível, como exemplo a venda de terreno na lua,
determinável ou determinado, porque tem que ser no mínimo definido esse
objeto, seja ele por quantidade ou gênero, mas tem que existir uma definição
mínima para que seja possível esse contrato.
Outros requisitos dizem respeito as pessoas que estão firmando tal
contrato, ou seja, a capacidade, e quando dizemos em capacidade, existe a
capacidade genérica e capacidade específica. A capacidade genérica, diz
respeito a capacidade das pessoas em si, como exemplo, o menor de idade não
tem capacidade para firmar um contrato, assim, necessita de um representante.
A capacidade específica aparece em algumas ocasiões, quando por exemplo se
firma contratos com uma empresa, e no contrato social da empresa existe uma
cláusula específica em que apenas o diretor poderá assinar um contrato acima
de vinte mil reais, ou seja, se determinado contrato tem o valor acima de vinte
mil, a única pessoa com capacidade para assinar tal contrato será o diretor.
Possuímos um terceiro requisito, que é a formalidade do contrato, ou
seja, esse contrato necessariamente tem que estar ou prescrito e ou não defeso
em lei, em tese quer dizer que alguns contratos tem forma prescrita, ou seja,
descrita e especificada no código de lei , então deverá ser escrito conforme o
texto de lei descreve, para que eles tenham validade, como por exemplo a
escritura de compra e venda de um imóvel, que tem que ser público, caso
contrário, tal contrato não tem validade. Para tais contratos específicos e outros
mais, a lei determina uma formalidade, uma solenidade, ou seja, através dos
requisitos formais é que tal terá validade, para todos os demais, que são os não
defesos em lei, ou seja, não existindo proibição em lei, não estando em forma
específica, as formalidades serão livre, poderá ser escrito, verbal, público ou
privado.
 Ademais, o último requisito trata-se da manifestação inequívoca das
partes, ou seja, o consentimento, sobre o objeto, as determinações do referido
contrato, que existe o conhecimento desse contrato, ou seja, todo negócio
jurídico deve ser claro, que não reste dúvidas, que as partes aceitaram aquele
contrato. Mesmo nos contratos que não são físicos, que não escritos, que não é
enviado para alguém, como por exemplo aqueles que é enviado ou recebido via
e-mail, é de suma importância que esteja claro que as partes estejam de acordo,
com aquilo, para que exista a validade, para que não possa existir problemas no
futuro

2.3.3 Pressupostos de eficácia do contrato

Por fim, nos pressupostos de eficácia dos contratos, nos interessa

entender se o negócio jurídico repercute juridicamente na esfera social, isto é,
se determinado negócio jurídico é eficaz ou não.
Pontes de Miranda (1975, p. 15) diz que:
“existir, valer e ser eficaz são conceitos tão inconfundíveis que o fato
jurídico pode ser, valer e não ser eficaz, ou ser, não valer e ser eficaz. As próprias
normas jurídicas podem ser, valer e não ter eficácia. O que se não pode dar é
valer e ser eficaz, ou valer, ou ser eficaz, sem ser; porque não há validade, ou
eficácia do que não é”.
No entanto, em determinados contratos, possivelmente encontraremos,
alguns elementos acidentais, que produzam limitação quase que imediata dos
efeitos da eficácia, até mesmo cessando-os, se ocorridos determinados fatos
preestabelecidos.
Pablo Stolze Gagliano (2015, p. 60) elenca os três elementos.
Esses três elementos acidentais são os seguintes:
a) Termo - evento futuro e certo, que protrai o começo da produção de
efeitos (termo inicial) ou faz cessá-los (termo final);
b) Condição - evento futuro e incerto que, se ocorrente, poderá dar início
à produção de efeitos (condição suspensiva) ou fazer cessá-los
(condição resolutiva);
 c) Modo/Encargo - determinação acessória acidental de negócio jurídicos
gratuitos, que impõe ao beneficiário da liberdade um ônus a ser
cumprido, em prol de uma liberdade maior.

3. Contrato de Compromisso da compra e venda e promessa de compra

Compromisso de compra e venda é uma espécie de contrato

preliminar, mas que possui grande importância em uma negociação
imobiliária. Na doutrina existem pontos diferentes entre a “compromisso” e
“promessa”. Compromisso quer dizer, obrigação, pacto, tratado, acordo. Em
contrapartida temos a promessa que por sua vez, quer dizer juramento;
comprometer a dar; obrigar-se a algo.
Assim também WALD (1994: p. 188), conceitua que compromisso e
compra e venda é “denominação imprópria de contrato preliminar, pré-
contrato ou promessa de contrato. Trata-se, segundo ensina, de contrato
autônomo, pelo qual as partes se comprometem a realizar, na ocasião
oportuna, um contrato definitivo de compra e venda.”
Dentro dessa ótica, para Maria Helena Diniz, é o “contrato pelo qual
o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao compromissário-
comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos avençados,
outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da
obrigação; por outro lado, o compromissário comprador, por sua vez, ao
pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, tem
direito real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga de escritura definitiva,
ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do
compromitente-vendedor ou de terceiro a quem os direitos deste foram
cedidos”.
Da mesma forma Jorge Americano, citado por Rui Geraldo
Camargo Viana, em sua tese de doutorado intitulada O parcelamento do
solo urbano, 1983, o compromisso de compra e venda é “contrato que tem
por objeto obrigar as partes a fazerem futuramente outro contrato, o de
compra e venda, mediante bases pré-fixadas.”
Outrossim o código civil de 2002 irá tratar do compromisso de
compra e venda e da promessa de compra e venda como espécies de
gênero contrato preliminar, espécies essa que possuem regimes jurídicos
próprios, do artigo 462 a 466 do código civil, como forma subsidiaria, a
doutrina classifica-os com espécies típicas de contrato preliminar.

3.1- Evolução histórica

Apesar de muitos autores acreditarem, que o contrato de compra e

venda teve sua origem em Roma, outra parcela de autores acredita que
não surgiu no direito romano, e com isso não se sabe ao certo sobre o
surgimento do compromisso de compra e venda.
“Deve-se ao jurisconsulto GAIO o trabalho de sistematização
das fontes das obrigações, desenvolvidas posteriormente nas institutas
de Justiniano, que seriam distribuídas em quatro categorias de causas
eficientes:
a) O contrato- compreendendo as convenções, as
avenças firmadas entre duas partes;
b) O quase contrato – tratava-se de situações jurídicas
assemelhadas aos contratos, ato humanos lícitos equiparáveis aos
contratos, como a gestão de negócios;
c) O delito- consistente no ilícito dolosamente cometido,
causador de prejuízo para outrem;
d) O quase delito- consiste nos ilícitos em que o agente
atuou culposamente, por meio de comportamento carregado de
negligencia, imprudência ou imperícia”; (Gagliano e Filho, 2015, P. 41)

Percebe-se que, “é pacífico, entre os autores, que o contrato de

compra e venda pertence à categoria consensual, ao lado da locatio, da
societas e do mandatum”. (Vícola, Apud).

3.2- Natureza jurídica

No código civil de 2002, o legislador trato de sanar duvidas a

despeito da eficácia real do contrato de compromisso de compra e venda,
porém ainda exista divergência de pensamento na doutrina, quanto a
natureza jurídica do contrato.
 Menciona Carlos Alberto Bittar que a promessa de compra e venda
é “novo direito à categoria dos reais (restrita antes ao de gozo sobre
coisas alheias e de garantia). Em face desse direito, fica o proprietário do
bem sem a posse, em que é imitido o adquirente, perdendo, além disso,
o direito de disposição.”

Para Sílvio Rodrigues, citado por Maria Helena Diniz(2002, p. 564)– “é

direito real sobre coisa alheia de gozo e fruição, tendo os mesmos caracteres da
enfiteuse, da servidão, do usufruto, do uso, da habitação, uma vez que, até que
o compromissário-comprador tenha o domínio, já usa e goza do bem,
apercebendo-lhe os frutos e extraindo-lhe as utilidades, impedindo sua alienação
válida a outrem, durante todo o tempo em que estiver pagando as prestações
estipuladas.”

Para Orlando Gomes, citado por DINIZ (2002, p. 565) é “direito real sobre
coisa alheia sui generis, porque envolve um pouco do direito real de gozo e um
pouco do direito real de garantia, reduzindo-se a uma mera limitação do poder
de disposição do proprietário que o constitui e que, com seu registro, fica
impedido de alienar a coisa.”.

3.3- Do contrato de compromisso de compra e venda

O compromisso de compra e venda é uma espécie contratual,

especificamente uma forma de contrato preliminar. GOMES (2004, p. 81)
conceitua o contrato preliminar como “aquele por via do qual ambas as partes ou
uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será
contrato principal".

A principal característica do contrato preliminar é que as partes se obrigam

a celebrar um outro contrato, que será o principal. A avença, então, do contrato
preliminar é que as partes se comprometem a pactuar formalmente um outro
contrato, este sim que conterá o objeto original do acordo de vontades.

Diferentemente do contrato principal, o contrato preliminar não produzirá

os efeitos do contrato definitivo pois seus efeitos jurídicos são diversos – a
obrigação no contrato preliminar é de concluir o contrato principal –.
 É contrato bilateral ou unilateral, a depender de quem se obriga, se ambas
as partes ou se apenas uma delas. É necessário que as partes tenham
alcançado um consenso sobre o objeto do contrato para que seu conteúdo tenha
forma – as partes concordam com a futura realização do negócio jurídico –.
Qualquer espécie contratual pode ser objeto de contrato preliminar mas no Brasil
é mais comum que preceda o contrato preliminar de compra e venda ou
promessa de compra e venda (Ibdem, p. 85).

Especificamente sobre a promessa de compra e venda como espécie de

contrato preliminar, é contrato bilateral, pelo qual ambas as partes
comprometem-se a celebrar futuramente o contrato de compra e venda
propriamente dito. GOMES (2009 apud FARIAS, 2018, p. 1.649) define essa
espécie contratual como “convenção pela qual as partes criam em favor de uma
delas, ou de cada qual, a faculdade de exigir a imediata eficácia do contrato que
projetaram”.

LOUREIRO (2011 apud FARIAS, 2018, p. 1.649-1.650) explica a

multiplicidade de funções do contrato de promessa de compra e venda:

explica que a multiplicidade e a diversidade de funções do contrato

preliminar não permitem afirmar que seu objeto inexoravelmente será
a celebração de um contrato futuro, sem a criação de efeitos
substanciais. Para tanto, ilustra a prática corriqueira da celebração de
promessas de compra e venda com função precípua de garantia do
recebimento do preço. Ao invés de se utilizar dos direitos reais de
garantia da hipoteca, penhor e propriedade fiduciária, serve-se o
vendedor da promessa de compra e venda, retendo o direito de
propriedade até a satisfação integral de seu crédito. Na hipótese de
inadimplemento, o vendedor desconstituirá o negócio jurídico pela via
resolutória (art. 475, CC), reintegrando-se na posse do bem.

Assim, a função desse contrato preliminar não será a de servir como

elemento de segurança para conclusão do negócio a ser celebrado. Essa
promessa já produz efeitos substanciais imediatos já que o comprador
imediatamente se imitirá na posse do bem e deterá as faculdades de uso e
fruição do bem.

Importante destacar que, enquanto contrato, sua vinculação, a princípio,

somente obriga as partes contraentes, independentemente de registro público.
Entretanto, o artigo 463 do Código Civil1 obriga às partes que registrem o
contrato preliminar no registro competente para que a eficácia desse contrato
preliminar obrigue terceiros de boa-fé.

Assim, a promessa de compra e venda se revestirá de direito real de

aquisição (FARIAS, 2018, p. 1656) quando essa promessa for registrada no
Cartório de Registro de Imóveis2. A partir desse momento, o promissário
comprador alcança terceiros estranhos à relação contratual originária.

1 Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente,
e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de
exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
2 Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,

celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis,

adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
4 DO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA

Como já visto, no Brasil é comum que a promessa de compra e venda se

revista de caracteres do contrato principal quando, por exemplo, celebrado o
contrato de compromisso de compra e venda, o promissário comprador já se
imite na posse do bem, mesmo que o preço não tenha sido integralmente pago;
ao mesmo tempo, o promissário vendedor mantem a propriedade do bem.

Assim, é de fundamental importância analisar-se as consequências da

inexecução do contrato preliminar de compra e venda e suas repercussões
jurídicas.

4.1 Da Indenização Por Inexecução Voluntária

A inexecução voluntária tem repercussão no contrato preliminar de

compromisso de compra e venda no sentido de que desobrigar as partes a
assinarem o contrato principal, mediante a indenização da parte que não deu
causa à inexecução do contrato.

Decorre do comportamento culposo de uma das partes e com prejuízo ao

contraente inocente. Produz efeitos ex tunc, extinguindo o que foi executado e
obrigando a restituições recíprocas, tornando o inadimplente sujeito ao
pagamento de perdas e danos e cláusula penal.

4.2 Da Tutela Específica

No caso de uma das partes querer obrigar ao cumprimento do contrato

preliminar, a fim de que o resultado seja o equivalente à celebração do contrato
principal, o Código Civil e a legislação processual, além de algumas leis
específicas sobre parcelamento do solo urbano, prevê tutelas processuais
específicas para cumprimento do negócio celebrado.
4.2.1 Da adjudicação compulsória

A ação de adjudicação compulsória visa a satisfazer e executar a

transferência obrigatória de um bem imóvel, desde que cumpridas certas
condições. Na sentença da ação, é obtida a carta de adjudicação, que substitui
a lavratura de uma escritura definitiva do bem em questão.

No caso, se alguma das partes, seja o promitente vendedor, seja o

promissário comprador, não concluir o negócio com a lavratura da escritura
definitiva, a parte prejudicada pode ajuizar a ação de adjudicação compulsória
com o objetivo de, por meio de sentença, obter a carta de adjudicação, que será
levada, então, para o competente registro no cartório de imóveis, independente
da celebração da escritura.

Assim, a adjudicação compulsória se presta a, na prática, obrigar a parte

recalcitrante em executar o contrato preliminar que, não raras vezes, acaba se
revestindo de quase todas as características do contrato principal. Com isso, no
caso de promessa de compra e venda de imóvel, geralmente ao final do
pagamento fixado no contrato, há a lavratura de escritura pública, ou seja, o
cumprimento da promessa de compra e venda. Entretanto, nesse caso, caso não
haja a lavratura da escritura, o compromisso de compra e venda é apto a ensejar
a adjudicação compulsória desde que comprovado o pagamento integral do
preço.

4.2.2 Das perdas e danos

Pelo artigo 465 do Código Civil3, inexistindo cláusula de arrependimento,

a parte inocente poderá considerar desfeito o negócio jurídico e exigir perdas e
danos. “Referido artigo remete as partes a uma opção subsidiária, qual seja, a
indenização por perdas e danos contra o estipulante que não deu execução ao
contrato preliminar” (FARIAS, 2018, p. 1652).

3 Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte
considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
 De início, não há falar em execução específica do contrato preliminar nas
situações em que a obrigação se tornou impossível, uma vez que a pretensão
executória pressupõe a viabilidade jurídica do contrato definitivo, no momento
em que ela seja decretada. É impossível, assim, seja declarada a execução
específica da obrigação que se tornou faticamente impossível, como, v.g., a
perda da safra por ataque de pragas. Nestas hipóteses, de inviabilidade fática
por perda superveniente do objeto da prestação, resta para o credor, para além
da hipótese sempre possível e desejável da transação, a pretensão de reparação
das perdas e danos, desde que devidamente comprovados os pressupostos da
responsabilidade civil.

4.2.3 Espécies de juros

 REFERÊNCIAS

http://www.emerj.tjrj.jus.br/revistaemerj_online/edicoes/anais_onovocodigocivil/
anais_especial_1/Anais_Parte_I_revistaemerj_9.pdf

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

http://sisnet.aduaneiras.com.br/lex/doutrinas/arquivos/081007.pdf

FARIAS, Cristiano Chaves de. Manual de Direito Civil – Volume

Único/Cristiano Chaves de Farias, Felipe Braga Netto, Nelson Rosenvald.
2ª ed. rev., atual. e ampl. Salvador: Ed. JusPodivm, 2018.
GOMES, Orlando, Contratos. 26º Ed. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2007. p.
52. GOMES, Orlando, Contratos. 26º Ed. Rio de Janeiro: Editora Forense.
2007. p. 55

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Vol. 3.

Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2004.

PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti: Tratado de direito privado. 4.

ed. São Paulo: RT, 1974, t. III, p. 15.

WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 11. ed. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 1994.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 19.ed. São Paulo:
Saraiva, 2002, v. 4.

VIANA. Rui Geraldo Camargo. O parcelamento do solo urbano. tese de

doutoramento defendida na USP em 1983.

BITTAR, Carlos Alberto. Contratos civis. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense Universitária.