 Extinción de la Acción Redhibitoria:

La acción redhibitoria se puede extinguir por tres formas distintas, y son las
siguientes:

1- Renuncia a la Acción Redhibitoria:

El ART. 1859 contempla la posibilidad de renunciar a la acción redhibitoria. Sucede

algo similar a la renuncia de la acción de evicción, en el sentido de que la renuncia no
exime totalmente al vendedor de responsabilidad, ya que éste tendrá que devolver
igualmente todo aquello que diga relación con su mala fe. Ergo, si la renuncia de la acción
redhibitoria se debe a la mala fe del vendedor, éste será de igual forma responsable
civilmente. En cambio, si no hubo mala fe del vendedor y se ha renunciado a la acción,
éste no deberá nada al comprador.

“Si se ha estipulado que el vendedor no estuviese obligado al saneamiento por los

vicios ocultos de la cosa, estará sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo
conocimiento y de que no dio noticia al comprador”.

2- Ventas Forzadas:

La venta forzada es aquella que un juez obliga a realizar, existe toda una regulación
procesal y civil de estas compraventas. ¿Cómo denomina procesalmente esa regulación?
En el Código de Procedimiento Civil, es posible encontrar todo un procedimiento para
llegar a la realización del bien. En tanto, la parte sustantiva de la venta forzada se
consagra en el Código Civil. Las ventas forzadas involucran una mixtura del área civil y
procesal.

Cuando la venta es forzada, hay ciertas instituciones y cuestiones del Derecho Civil
que no se aplican a la misma, y por lo tanto, sólo se aplican cuando la venta es voluntaria.
Por ejemplo, tanto la lesión enorme como la acción redhibitoria por vicios ocultos no
proceden en las ventas forzadas. En concreto, si se compra un bien en un remate, en
virtud de una regla civil, no se puede reclamar en caso que el objeto venga malo. Esta
situación se grafica en que cada vez que hay un remate, es una obligación que antes de
la fecha prefijada se efectúe una exhibición de las mercaderías a rematar, con el objeto
de que el futuro postor examine las cosas que quiere comprar, y así después no exista el
derecho a reclamo (www.rematesgoncar.cl).
 El ART. 1865 expresa lo siguiente; “La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas
forzadas hechas por autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no pudiendo o no
debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiere declarado a petición del
comprador, habrá lugar a la acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios”.

La disposición anterior, faculta a pedir por el comprador que se declare de parte del
vendedor si el objeto tenía o no vicios ocultos. Si la cosa tenía vicios ocultos y el vendedor
no los declara, procede la acción redhibitoria en la venta forzada.

3- Prescripción Extintiva:

En esta última causal de extinción de la acción redhibitoria, hay que realizar una
distinción entre la “acción redhibitoria propiamente tal” que busca la resolución del
contrato, y la “acción quanti minoris” que busca la rebaja del precio.

 Acción Redhibitoria Propiamente Tal: El plazo de prescripción varía según si lo

comprado es un bien mueble o inmueble. Si el bien es mueble, el plazo de
prescripción es de seis meses – en cambio – si el bien es inmueble, el plazo de
prescripción es de un año.

 Acción Quanti Minoris: El plazo de prescripción varía según si lo comprado es un

bien mueble o inmueble. Si el bien es mueble, el plazo de prescripción es de un
año – en cambio – si el bien es inmueble, el plazo de prescripción es de dieciocho
meses.

En ambos casos, el plazo de prescripción se va a contar desde la fecha de la “entrega

real” del objeto, y no desde la fecha de la tradición o del perfeccionamiento del contrato.
Se refiere a la entrega material del bien, que puede no coincidir con la fecha del contrato,
lo que por cierto tiene bastante lógica, porque la única forma de darse cuenta que el
objeto está malo es usándolo y/o teniéndolo.

Para finalizar con la prescripción, se conocerá una particularidad en la compraventa

y respecto de la acción redhibitoria, que dice relación con que las partes pueden
modificar el tiempo de prescripción de la acción, pudiendo ampliarlo o restringirlo de lo
que estipula la ley, pero no les está permitido eliminarlo, y siempre que lo hagan bajo el
límite de la seriedad. ¿Por qué el Código Civil faculta expresamente a las partes para que
dispongan un plazo de prescripción? Por ejemplo, las partes acuerdan que el plazo de
prescripción de las acciones redhibitorias será de un mes, contado desde la entrega
material.
 Según la doctrina mayoritaria, el hecho de restringir los plazos de la prescripción no
es más que un parámetro para limitar el abuso del comprador (ARTS. 1866-1869). Así las
cosas, el Código Civil entrega el modelo estándar de tiempo que se considera correcto,
pero como se trata de un asunto entre particulares y como por lo general de trata de
bienes que ya están usados, se permite a las partes ampliar o restringir a su conveniencia
el plazo.

“La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año
respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones
de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará
desde la entrega real”.

“Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para

pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios según las reglas precedentes”.

“Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el número 2° del
artículo 1858, no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta sino sólo para
la rebaja del precio”.

“La acción para pedir la rebaja del precio, sea en el caso del artículo 1858, o en el del
artículo 1868, prescribe en un año para los bienes muebles y en dieciocho meses para los
bienes raíces”.

(1) Obligaciones del Comprador:

Como ya se sabe, las obligaciones del comprador son dos y se trata de las siguientes:
1.- La obligación de pagar el precio por la cosa vendida y; 2.- La obligación de recibir la
cosa vendida.

a- Obligación de Recibir la Cosa Vendida:

“Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de

los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará
descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya responsable del dolo
o de la culpa grave”.

La obligación de recibir la cosa vendida se contempla en el ART. 1827. Además, esta

obligación del comprador debe ser enfocada desde dos perspectivas:

1- Visión Tradicional:
 Según esta corriente, para que proceda el ART. 1827 es necesario aceptar la idea de
que esta es realmente una obligación para el comprador. Ergo, es una obligación y no un
simple deber. El comprador tiene que recibir la cosa vendida, y por el contrario, no tiene
el deber de recibir la cosa vendida. Como ya se sabe, la obligación y el deber no son lo
mismo. Cuando el comprador no cumple con la obligación de recibir, el Código Civil no
exime de responsabilidad al vendedor en el sentido de que se extingue su obligación de
entregar. Dicho de otra forma, si el comprador no recibe por su propia culpa, el vendedor
de igual forma continúa estando obligado a entregar. En consecuencia, el
incumplimiento de esta obligación no concluye en un asunto de liberación de
responsabilidad, ni tampoco es una causal de extinción de la misma.

Ahora bien, como la obligación de entregar por parte del vendedor subsiste, la
responsabilidad que éste aprecia en el cuidado del objeto disminuye, e incluso en
circunstancias que haya habido una cláusula expresa. Por mandato de la ley, el vendedor
en la compraventa responde hasta por la culpa leve, y por lo tanto, el cuidado debe ser
medio, pero como en este supuesto se reduce la responsabilidad, pasa a responder por
la culpa grave, es decir, tiene que apreciar un cuidado menor. Es oportuno recordar que
pasar de la culpa leve a la culpa grave, significa rebajar la responsabilidad porque los
términos están al revés. Si antes se exigían cinco cosas al vendedor para cuidar el objeto
debido, ahora sólo se exigen dos. En suma, se trata de exigirle menos diligencia al
deudor/vendedor en el cumplimiento de su obligación de entregar. Cuando el
comprador no cumple con su obligación de recibir la cosa vendida, el vendedor pasa a
responder por culpa grave en su obligación de entregar la misma.

Asimismo, cabe la posibilidad de que por culpa o dolo del comprador en cuanto a
negarse a recibir la cosa vendida, el vendedor haya debido incurrir en gastos
extraordinarios para poder cumplir a posteriori con su obligación de entregar. Por
ejemplo, el vendedor tuvo que incurrir en gastos de almacenaje, de arrendamiento de
bodegas frigorizadas, uso de graneros y almacenes, etc. Los gastos extraordinarios
causados imputablemente por el comprador, deben ser indemnizados por éste al
vendedor.

2- Visión Moderna:

Desde esta óptica, el ART. 1827 lo que expresa es que el cumplimiento de una
obligación no es sólo una actividad exclusiva del deudor. Hay ocasiones en que cumplir
también depende de una actividad del acreedor. A esta situación, se le conoce como los
“deberes colaborativos del acreedor”. En este sentido, es necesario fijarse en el
contenido de la prestación, porque no siempre el acreedor va a tener que cumplir con
actitudes colaborativas. Igualmente, hay que determinar quién es el que imposibilitó el
cumplimiento de la obligación de entrega por el vendedor, puesto que, sólo si quién lo
impide es el comprador se va a aplicar el ART. 1827. En cambio, si es un tercero el que
impide la entrega, no se aplica la norma anterior y se entiende que quién incumple es el
vendedor. Por ejemplo, no llega a tiempo el operario de la grúa contratada por el
vendedor para efectuar la entrega del objeto, razón por la que éste no puede entregar
en tiempo y forma al comprador por negligencia suya.

b- Obligación de Pagar el Precio:

El comprador tiene que pagar todo el precio de una sola vez y en el mismo acto, en
el lugar, tiempo y forma convenidos, y en la unidad monetaria acordada. Como se
aprecia, son aplicables todas las normas del pago. La dificultad se presenta en virtud del
ART. 1872, en otras palabras, cuando el comprador no paga el precio. El estudio de la
obligación de pagar el precio se reduce a aprender qué sucede cuando no se paga el
precio por parte del comprador, ya sea total o parcialmente.

“El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo

de la entrega, no habiendo estipulación en contrario/Con todo, si el comprador fuere
turbado en la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una acción real de que
el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar
el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga
cesar la turbación o afiance las resultas del juicio”.

a) Aplicabilidad del ART. 1489 en Caso de No Pagarse el Precio:

La norma anterior nos podría entregar los remedios que ella consagra ante el
incumplimiento de la obligación del pago del precio, ya que ésta emana de un contrato
bilateral. La complicación surge porque el ART. 1489 es una norma general y en el
contrato de compraventa coexiste una norma especial, que es el ART. 1872.
 En consecuencia, el ART. 1489 es aplicable como norma de aplicación general, y por
supuesto, concurriendo los requisitos propios de cada remedio que consagra la norma.
Por ejemplo, no todo incumplimiento en el pago del precio da derecho a la acción
resolutoria, porque si la parte que no se paga es ínfima, el remedio no va a proceder
debido a que el requisito de la magnitud en el incumplimiento quedaría descartado.

b) Aplicabilidad del ART. 1872 en Caso de No Pagarse el Precio:

En el inciso primero se contempla la regla general, mientras que, en el inciso segundo

se consagra una excepción, es decir, un caso en el comprador podría negarse al pago del
precio al vendedor, manteniéndose subsistente la obligación de pagarlo, pero debiendo
éste ser consignado.

Para estos efectos, el segundo supuesto es el que importa, este es que el vendedor
de mala fe no dio conocimiento al comprador de la preexistencia “de un litigio sobre el
objeto”, y por supuesto con posterioridad al contrato, el comprador está siendo
perturbado en su posesión. La solución normativa es bastante simple y consiste en que
la obligación de pagar el precio por el comprador no se extingue, pero se realiza bajo la
modalidad por consignación. En la práctica, el comprador solicita el pago de esta forma
y, por orden y autorización del juez el dinero se consigna. En otras ocasiones, puede
pasar que el deudor consigne el dinero en la tesorería y se le haga entrega de un
comprobante, para eludirse de cualquier responsabilidad. Por ejemplo, el deudor dice
que debe $100 y el acreedor afirma que lo debido son $120, por lo tanto, se consignan los
$100 y la diferencia será materia de juicio entre las partes.

Por ejemplo: El vendedor tenía conocimiento de que había un litigio preexistente

sobre el objeto, porque ya se encontraba notificado legalmente de una demanda
ejecutiva en su contra. Además, en la demanda se solicitó el embargo de un automóvil
especie o cuerpo cierto de su propiedad. Antes de la inscripción del embargo en el
Registro Civil, y por lo tanto, previamente a que existiera publicidad del embargo
respecto de terceros, el vendedor vende con tradición el auto a otro sujeto. Al tiempo,
aparece un receptor acompañado de la fuerza pública y le quita el auto al comprador.
¿Qué puede haber hecho el comprador? El comprador tiene la posibilidad de negarse al
pago del precio al vendedor, si es que éste no ha sido pagado de inmediato al tiempo de
perfeccionarse el contrato y, en cierto lapso de tiempo el comprador obtuvo
conocimiento de la demanda en contra del vendedor. Ahora bien, la situación sería muy
distinta si el comprador compra el auto a sabiendas de que éste se encontraba
embargado, porque la excepción del ART. 1872 no tendría procedencia. En consecuencia,
para que pueda efectuarse el pago por consignación, necesariamente el comprador
tiene que haber estado de buena fe.

Por ejemplo: La compraventa de un computador que le pertenece verdaderamente

a Juan. Así las cosas, Claudio le vende a Mario el computador de propiedad de Juan. La
compraventa se realizó el día 25 de agosto. Antes de la fecha señalada, Juan había
demandado de reivindicación a Claudio, exigiéndole de vuelta su computador, y por
cierto, Claudio había sido notificado legalmente de la demanda previamente. La
complejidad está en que el computador aún no estaba precautoriado y sólo se
incorporó al trámite de embargo. Ahora bien, el pago del precio se pactó por las partes
en dos meses más, y en ese lapso de tiempo, Mario se enteró que existía un juicio
respecto del computador comprado. ¿Qué puede hacer Mario? El comprador se puede
negar al pago del precio a Claudio, y por lo tanto, realizarlo a un tercero que es el
consignatario. En este sentido, si Mario decide pagar por consignación y eventualmente
le quitan el computador, el precio le será restituido. En cambio, si Mario igualmente le
paga a Claudio y con posterioridad lo privan de la cosa, se va a quedar sin el computador,
sin el dinero y tendrá que demandar de evicción a Claudio. Con el pago en consignación,
el comprador se ahorra la demanda de evicción. Asimismo, si Mario paga en
consignación y lo privan del objeto, tiene la posibilidad de resolver el contrato de
compraventa y en conjunto percibirá el precio consignado por devolución. Como se
puede apreciar, el inciso segundo del ART. 1872 es una protección para el comprador. La
obligación de pagar el precio se mantiene, pero ya no se realiza al vendedor de mala fe,
sino que, a un tercero imparcial en consignación.

c) Pacto Comisorio:

Dicho de otra forma, hay que diferenciar si hubo o no alguna convención especial
entre las partes, relativa a lo que va a ocurrir si no se paga el precio.

En este supuesto, no se aplica la excepción del inciso segundo del ART. 1872, y por lo
mismo, no hay una justificación por no haberle pagado el precio al vendedor. El ART. 1873
se asimila bastante al ART. 1489 porque concede al vendedor la acción resolutoria, el
cumplimiento forzado y la indemnización de perjuicios.
 “Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo
dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con
resarcimiento de perjuicios”.

¿Es realmente el ART. 1873 una reiteración del ART. 1489? Se trata de una norma
especial en donde cambia la hipótesis. El ART. 1489 se aplica en el incumplimiento de
cualquier obligación – en cambio – el ART. 1873 se aplica en el incumplimiento de la
obligación para el pago del precio en la compraventa. Ahora bien, el ART. 1489 no exige
literalmente el requisito de la mora para que procedan los remedios, pero el ART. 1873 sí
requiere de la mora en el comprador respecto del pago del precio, para la procedencia
de los tres remedios consagrados.

¿Según visión tradicional, para que procedan los remedios del ART. 1489, no se exige
mora del deudor? Igualmente se exige pero por aplicación del ART. 1552, que pide en el
fondo la ausencia de mora en la contraparte.

“En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de
cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo
en la forma y tiempo debidos”.

Como ya se sabe, la mora solamente es un requisito de procedencia para el remedio

de la indemnización de perjuicios. Ergo, ni la acción resolutoria, ni la acción de
cumplimiento forzado necesitan de la mora. Sucede que según la doctrina clásica, la
única forma de llegar a la indemnización de perjuicios, era solicitando o la resolución del
contrato o el cumplimiento forzado del mismo, lo que hacía que los requisitos de cada
remedio se mezclaran, sin embargo, contemporáneamente esa discusión ya se
encuentra zanjada.

Así las cosas, cabe sostener que según la doctrina moderna el ART. 1873 contempla
tres remedios autónomos, cada uno con sus requisitos propios y la elección de uno u
otro va a depender del incumplimiento y sus requisitos, y del interés del vendedor. No
obstante, en este punto cobra fuerza para el vendedor un remedio en concreto que es
la acción resolutoria.

Según la doctrina moderna, se debiera sostener que el contratante diligente no tiene

que demandar la resolución del contrato, sino que, únicamente debe comunicarle a su
contraparte que el contrato se encuentra resuelto en virtud del incumplimiento, y por lo
tanto, no se haría necesaria la demanda judicial. Sin embargo, hay ocasiones e incluso al
día de hoy, en que de todas formas el acreedor tendrá que demandar judicialmente la
resolución por no pago del precio, y esto sucederá cada vez que el vendedor quiera
obtener la devolución de la cosa vendida, si es que hizo entrega de ella de forma previa
al incumplimiento por no pago del precio.

Imaginemos un vendedor al que no le pagaron el precio; ¿Qué puede hacer? Tiene la

posibilidad de resolver el contrato de compraventa, y si lo hace cumpliendo con todos
los requisitos, bastaría la comunicación formal al comprador de que se ha resuelto el
contrato por su incumplimiento. En este sentido, si el comprador no reclama de la
resolución del contrato – trasladándose la responsabilidad – se entiende extinguido el
mismo.

Ahora bien, la situación anterior va a ser así solamente cuando el vendedor no quiera
obtener nada por parte del comprador, pero podría suceder que se hizo entrega de la
cosa objeto del contrato al comprador y posteriormente éste no pagó el precio,
surgiendo la necesidad para el vendedor de resolver el contrato. ¿Cómo sería el
escenario si se desarrollara de forma verbal y formal? El vendedor le informa al
comprador que está resuelto el contrato entre los dos por el incumplimiento de este
último, y por lo tanto, el comprador ya no le debe el precio al vendedor, y viceversa, el
comprador tiene que hacer devolución de la cosa vendida. Claramente, está la
posibilidad de que el comprador no genere problemas y le entregue voluntariamente la
cosa al vendedor, pero si se niega y persiste en el incumplimiento, el vendedor estará
obligado a demandar, ya no siendo una simple comunicación formal, sino que por el
contrario, una acción judicial en la que el juez ordenará la devolución de la cosa al
vendedor en virtud del efecto retroactivo de la acción resolutoria.

Volviendo al foco principal, esta última hipótesis dice relación con que existió entre
las partes de la compraventa un pacto comisorio. El Código Civil regula de forma
expresa el pacto comisorio en la compraventa, y privativamente lo hace en la misma
con ocasión de una obligación específica incumplida, que es el pago del precio. De todas
formas, la doctrina ha hecho extensivo este pacto en la compraventa por el
incumplimiento de otras obligaciones distintas al no pago del precio, como también, en
diversos contratos.

Adhiriendo a la visión tradicional, ésta siempre ha señalado que existen dos tipos de
pacto comisorio en la compraventa por no pago del precio, estos son, el simple y el
calificado.

 Pacto Comisorio Simple:

 Se ha enseñado que el pacto comisorio simple no es más que la condición resolutoria
tácita expresamente incorporada por las partes en la compraventa, respecto de la
obligación del pago del precio. Además, se sostiene que el pacto comisorio simple es un
pacto inocuo, inofensivo e incoloro, que no produce un efecto distinto al de la condición
resolutoria tácita, ya que, los ARTS. 1877 y 1878 lo regulan y se remiten a los efectos del
ART. 1873.

“Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al

tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta/Entiéndase siempre esta estipulación
en el contrato de venta; y cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y
produce los efectos que van a indicarse”.

“Por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que le

concede el artículo 1873”.

¿Por qué las partes quisieron incorporar el pacto comisorio simple en la

compraventa respecto de la obligación del pago del precio? Se debe a que las partes
querían que, en caso de que el comprador no pagase el precio en la compraventa, se
resolviera el contrato entre ellas. Suponiendo que se da la hipótesis, y por lo tanto, el
comprador no paga el precio. ¿Se resuelve el contrato entre las partes? No
necesariamente, porque el vendedor de todas formas tiene la posibilidad de solicitar el
cumplimiento forzado del pago del precio y la indemnización de perjuicios
correspondiente. Ergo, las partes querían un efecto concreto pero la ley se los negó.

 Pacto Comisorio Calificado:

Sin perjuicio de lo anterior, donde cobra importancia la figura del pacto es en el

calificado, contemplado en el ART. 1879 del Código Civil.

“Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto
el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el
precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la
demanda”.

En esta oportunidad, las partes acuerdan que si no se paga el precio se va a resolver

el contrato, con la diferencia de que la acción va a proceder ipso iure, es decir, sin que el
vendedor deba recurrir ante un tribunal para que declare la resolución por sentencia
firme. Esta situación es así porque para Andrés Bello, la resolución del contrato siempre
procedía por sentencia firme, y al menos según la visión decimonónica, no era posible
resolver unilateralmente un contrato.

Según la doctrina clásica, el problema se encuentra en el efecto del pacto comisorio

calificado cuando no se paga el precio. ¿Realmente la resolución del contrato procede
ipso iure? No, porque la norma anterior señala que de todas formas habría que demandar
por resolución e incluso el comprador pudiese enervar la acción, traduciéndose en la
subsistencia del contrato si se paga el precio dentro de las veinticuatro horas siguientes
a la notificación legal de la demanda. Es preciso recordar que el plazo estipulado es de
horas y no de días.

Sin embargo, la visión contemporánea sugiere releer el artículo para darle otra
interpretación, y ésta tendría lugar para darle cabida a lo que realmente las partes
querían, esto es, que se acabe el contrato sin un juicio intermedio por el no pago del
precio, lo que por cierto, sería posible si se acepta que al día de hoy, la resolución no es
una acción obligatoria, sino que es la potestad de poner término al contrato de manera
unilateral pero justificada.

Si se acoge lo que dicen las partes, habrá que hacerse cargo de la literalidad de la ley,
puesto que, ella habla de la acción resolutoria y de la posibilidad de enervar la misma,
pero tal efecto legal sólo va a ocurrir en los casos en que el vendedor obligatoriamente
tuvo que demandar de resolución, como por ejemplo, cuando había entregado la cosa y
el comprador no se la quiso devolver voluntariamente.

 Comentario Final a la Acción Resolutoria por No Pago del Precio:

En la compraventa, el Código Civil regula especialmente los efectos jurídicos en ella

seguidos de la resolución por no pago del precio (ART. 1875).

“La resolución de la venta por no haberse pagado el precio, dará derecho al vendedor
para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos,
ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción
que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada/El comprador a su vez
tendrá derecho para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio/Para el
abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al
primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin
culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo
pactado”.
 A continuación, se expondrán los efectos que se siguen de la resolución del contrato
de compraventa por no pago del precio en relación al ART. 1875, y son los siguientes:

1- La resolución y/o extinción del contrato;

2- La restitución de la cosa, si es que ella se había entregado previamente al

comprador;

3- Se concentra en el tiempo que el comprador tuvo el objeto en su poder, pudiendo

pasar que éste se deteriorara, o bien, se aumentara produciendo frutos; ¿Qué
ocurre con los frutos que dio el objeto mientras estuvo en poder del comprador?
¿Qué pasaría si esta disposición no se refiriera a los frutos? ¿El comprador estaría
igualmente obligado a devolverlos? Por regla general, no se deben devolver los
frutos, sin embargo, la regla se altera en conformidad al principio de la buena o
mala fe. Sin embargo, ahora existe una norma especial, y por lo tanto, no se
aplican las disposiciones de las prestaciones mutuas. ¿Cuál es la situación? Según
el ART. 1875 siempre se tienen que devolver los frutos, pero habrá que distinguir
para efectos de su devolución, si no se pagó nada del precio, debiendo devolverse
todos los frutos, o bien, se pagó una parte del precio, debiendo devolverse una
proporción de ellos.

Por ejemplo: Eugenio le vende y entrega un auto especie o cuerpo cierto a Jorge
en $5.000.000. Jorge no le pagó nada del precio a Eugenio y tuvo el auto en su
poder durante un año y medio, que por cierto, sufrió de bastantes deterioros.
¿Jorge le debe algo a Eugenio por los deterioros? Cabrá distinguir si ellos fueron
imputables o a raíz de un caso fortuito. ¿Qué pasa si los deterioros fueron
ocasionados por un caso fortuito? Nunca hay que olvidar, que estando en mora
el caso fortuito no libera de responsabilidad, a menos que, éste haya sido de
aquellos que hubiera sobrevenido igualmente en manos del acreedor.

4- Se aplica la regla general en materia de arras en la compraventa;

5- Este último efecto, a diferencia de los anteriores que se dan entre las partes, dice
relación respecto de terceros cuando se ha enajenado el bien. No está
comprendido dentro del ART. 1875, sino que se contempla dentro de los ARTS.
1490 y 1491. El supuesto es que el comprador ha enajenado el bien objeto del
contrato a un tercero. ¿Cuál es el efecto? Se faculta al vendedor para reivindicar
 en manos de un tercero la cosa vendida, siempre y cuando, procedan los
requisitos de los artículos anteriores.

 Comentarios Finales al Pago del Precio:

1) Estipulación de Haberse Pagado el Precio:

Existe la posibilidad de que las partes en el contrato, o bien, en un acto posterior,

hayan señalado que el precio se encuentra íntegramente pagado, y que por lo tanto,
nada debe el comprador al vendedor por tal concepto. La cláusula anterior hay que
expresarla solamente cuando el precio en realidad se encuentre pagado de forma
íntegra. Sin embargo, es frecuente que esta cláusula se estipule y se acuerde, pese a no
haberse pagado efectivamente el precio.

Por ejemplo: La cláusula se incluye por las partes en la escritura pública de

compraventa, pese a que el precio fue pagado con un cheque. Como se trata de un
cheque de derecho público, al momento en que el vendedor lo fue a cobrar le salió sin
fondos. En este sentido, el problema está en determinar si en aquellos casos, puede el
vendedor ejercer las acciones conferidas por el ART. 1876.

El profesor Eugenio nos dice que nunca olvidemos la frase “por la boca muere el pez”.
Por regla general, si el vendedor dijo que estaba pagado el precio no se puede desdecir,
y por lo tanto, no tiene la posibilidad de demandar por incumplimiento con ocasión de
que no se ha pagado el precio, ya que, expresamente ha sostenido que sí se ha pagado
íntegramente.

“La resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra

terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491/Si en la escritura de
venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino
la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción
contra terceros poseedores”.

Esta disposición es un poderoso argumento para sostener que Andrés Bello recogió
la conocida “teoría de los actos propios”. Bajo esta premisa, nadie puede actuar en
contra de sus propios actos, es una declaración de voluntad que produce efectos
respecto de terceros, ya no es solamente un asunto entre privados. ¿En qué sentido? Si
el vendedor afirma que se ha pagado el precio, ello le dará seguridad a los terceros que
quieran comprarle la cosa vendida al comprador inicial, puesto que, de esa forma no se
arriesgan a que otro les quite el bien.
 Ahora bien, el ART. 1876 establece una posibilidad excepcional de ejercer las acciones
correspondientes por el no pago del precio, pero sólo cuando el vendedor demuestre
judicialmente que la cláusula incorporada al contrato era nula por haber mediado algún
vicio del consentimiento al respecto. Si se anula la cláusula, se entiende que ésta nunca
existió, y por lo tanto, nunca se expresó por el vendedor que el precio se encontraba
pagado, en consecuencia, éste recuperará la posibilidad de ejercer las acciones que
estime convenientes. Por cierto, el ámbito de aplicación del inciso segundo del ART. 1876
sólo es procedente cuando la cláusula se ha incorporado en la escritura pública. En
resumen, en estos supuestos el vendedor siempre debe preguntarse en dónde hizo
constar la declaración, para verificar si puede hacer uso de este caso excepcional.

2) Cláusula de No Transferirse el Dominio por el No Pago del Precio:

En esta hipótesis, las partes acuerdan que no se transferirá el dominio del vendedor
al comprador mientras no se pague efectivamente el precio.

Por ejemplo: Eugenio celebra con Damaris la compraventa de un auto. Damaris es la

vendedora, mientras que, Eugenio es el comprador. El valor del auto es de $6.000.000.
Las partes acuerdan que el pago del precio deberá hacerse el día 30 de octubre del
presente año. Además, dejan constancia de que mientras no se pague el precio, no se ha
transferido el dominio del vehículo de Damaris a Eugenio. También, expresamente
señalan que el día 27 de septiembre es cuando se hace la entrega/tradición del auto a
Eugenio. En suma, hay tradición pero las partes buscan que ésta no causa enajenación.
¿Qué tan eficaz es la cláusula? ¿Se produce o no el efecto querido por las partes?
¿Realmente no hubo traspaso del dominio? ¿O, igualmente hubo traspaso del mismo?

Según el ART. 1874; ¿Se da eficacia a la cláusula deseada por las partes? Aunque las
partes pacten la cláusula en comento, igualmente se entiende que hubo transferencia
del dominio en virtud de la disposición anterior, y por ende, no se confiere el efecto que
las partes buscaban.

La cláusula de no transferirse el dominio es ineficaz, puesto que, no sirve para las

pretensiones de eficacia en el pago del precio que perseguía el vendedor. Ahora bien, lo
favorable será que Damaris tendrá la posibilidad de recuperar el dominio del auto
ejerciendo la acción resolutoria, entendiéndose que ella nunca dejó de ser dueña a
propósito del efecto retroactivo de la condición resolutoria tácita cumplida.

“La cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no

producirá otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artículo
precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirán en todo caso las enajenaciones
que hubiere hecho de la cosa o de los derechos que hubiere constituido sobre ella en el
tiempo intermedio”.

“La tradición puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria, con
tal que se exprese/Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la
cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya
reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condición”.

La dificultad se presenta cuando se contrapone el ART. 1874 con el ART. 680 del
Código Civil. El inciso segundo del ART. 680 sí entrega el efecto querido por las partes.
En síntesis, se trata de una antinomia, esto es, una misma situación normada en distintos
artículos con soluciones diferentes. Se tiene que descartar el principio de la especialidad,
porque a pesar de que existe norma especial en la compraventa, la disposición general
consagrada en la tradición también se refiere al contrato de compraventa. ¿Cómo
solucionamos esta discusión? ¿Cuál es la norma que prevalece por sobre la otra? ¿Qué
artículo debe ser aplicado?

En este sentido, la doctrina mayoritaria y la Corte Suprema han establecido que

prevalece la norma especial del contrato de compraventa, y por cierto que, la
especialidad viene dada por la ubicación de la disposición, más no por su redacción. Cabe
señalar, que es conveniente que en la redacción de esta cláusula, se señale de forma
expresa a qué norma se queda sujeto.

*Ahora bien, se presenta un asunto vinculado al precio y dice relación con una
cláusula que no se encuentra expresamente regulada en el Código Civil, pero que sí se
utiliza muchísimo en la práctica. En términos generales, las partes acuerdan que el precio
no se va a pagar, es decir, no se le hará entrega material del dinero al vendedor, si éste
no inscribe la propiedad a nombre del comprador. Se trata de una cláusula bastante
usual y completamente distinta a la cláusula de no transferirse el dominio, puesto que,
en estos momentos no se pacta la no transferencia del dominio, sino que se acuerda que
el precio no se entregará si es que no se realiza la inscripción del dominio a nombre del
comprador. De forma predominante, la cláusula en comento es empleada en los
contratos de compraventa de inmuebles, en donde se dejan instrucciones especiales al
notario que va a autorizar la escritura pública de compraventa y a su vez el comprador le
hace entrega material del “documento representativo del dinero a pagar por el precio”,
que en el 99% de las oportunidades corresponde a un vale vista, con la orden de que sólo
puede entregárselo al vendedor si éste le exhibe una copia de la inscripción
conservatoria a nombre del comprador. En la práctica, es lo que más se maneja en
materia de compraventa de bienes inmuebles, ya que probablemente es una de las
mejores garantías para el vendedor.

 Pactos Accesorios al Contrato de Compraventa:

1- Pacto Comisorio:

En estos momentos, habrá que remitirse a lo que se vio anteriormente en clases

respecto al pacto comisorio.

2- Pacto de Retroventa:

Según el ART. 1881; “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de

recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra”.

En términos más simples, el pacto de retroventa es una estipulación del contrato de

compraventa (no es una nueva compraventa), por la cual el comprador deberá
devolverle el objeto al vendedor si se cumplen determinados requisitos. Ahora bien, este
supuesto podría tener bastante lógica y razón. ¿Por qué se vendería algo con la
intención de recuperarlo? Debido a que este pacto muchas veces es visto como una
garantía, ya que en virtud de la compraventa, el vendedor obtiene dinero y el comprador
adquiere un bien, siendo éste último la garantía para el comprador si es que finalmente
el vendedor no quiere recobrar el objeto. Desde luego, el precio de venta es bastante
más accesible y mejor que el precio de retroventa, en caso contrario no sería un negocio.
 Se ha sostenido por los autores, que el pacto de retroventa contiene una “condición
resolutoria ordinaria potestativa”. El efecto que tiene es recobrar por parte del
vendedor la cosa vendida, y por lo tanto, se resuelve el derecho de dominio del
comprador. Así las cosas, si el vendedor ha vendido la cosa con entrega al comprador,
este último es el dueño y si se cumple la condición dejará de serlo, puesto que, se ha
extinguido su derecho de dominio. La condición que involucra el pacto es resolutoria y
ordinaria. La condición resolutoria ordinaria es aquella en que el hecho y/o supuesto
condicional no consiste en el incumplimiento de una obligación, por lo mismo, no se
refiere al incumplimiento de alguna de las obligaciones del contrato de compraventa.
Las condiciones son potestativas cuando dependen de la voluntad de un hecho, de una
de las partes o de un acaso. En concreto, esta condición es “simplemente potestativa”
porque únicamente depende de la voluntad del vendedor, éste tendrá que decidir si
quiere o no recobrar el objeto vendido ya que es su decisión hacer efectivo el pacto. Por
cierto, que las condiciones meramente potestativas no son válidas porque dependen de
la voluntad caprichosa del deudor.

¿Cuál es el hecho futuro e incierto en el pacto de retroventa? Que el vendedor quiera

recobrar el objeto vendido ejerciendo su derecho por el pacto de retroventa. Cuando
nació el contrato de compraventa, la situación anterior no era más que un hecho futuro
e incierto, no había forma de saber si el vendedor querría recobrar la cosa, y si la
condición se cumple se extinguirá el derecho del comprador al objeto, transformándolo
en una condición resolutoria. ¿En el fondo, de qué dependerá que el vendedor quiera
recuperar la cosa? Todo se resume en la conveniencia y en el dinero. Si el vendedor no
tiene dinero, no ejercerá el derecho a recuperar el objeto dentro del plazo y la condición
va a fallar, concurriendo los efectos de la condición resolutoria fallida. En tanto, si el
vendedor tiene dinero se recuperará el bien y se emplearán los efectos de la condición
resolutoria cumplida. ¿Qué se necesita para que opere el pacto de retroventa?

a) Tiene que ser una cláusula acordada en el contrato de compraventa; Se

entenderá por contrato de compraventa al acuerdo en sí mismo, como también,
a toda convención posterior que las partes quieran dar por incorporada a la
compraventa, pero siempre se tiene que manifestar de forma expresa. Por
ejemplo, el día 30 de agosto se celebró la compraventa por escritura pública sin
pacto de retroventa y el día 15 de septiembre se otorga una escritura pública
acordando el anterior. Cuando en la escritura pública se expresa “para todo
efecto”, ella se entiende parte integrante de la escritura anterior. Se trata de un
pacto de retroventa incorporado a la escritura pública de compraventa inicial, y
si no se expresa que es parte integrante, será de carácter independiente. ¿Es lo
 mismo una compraventa con pacto de retroventa que dos compraventas entre
las mismas partes? Bajo ningún supuesto pueden ser lo mismo.

b) Hay que fijar un precio para recuperar el objeto vendido; El precio para recuperar
la cosa se tiene que decir y por lo general es un valor mucho más alto que al de
venta. Ahora bien, si existe pacto de retroventa y las partes no han dicho nada,
se entiende que han acordado el mismo que el de la compraventa.

c) Las partes deben fijar un plazo de recuperación del objeto; Según el ART. 1885,
el tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de
cuatro años contados desde la fecha del contrato (plazo de caducidad).

¿Cómo se recupera la cosa vendida por el pacto de retroventa? Puede hacerse de

forma voluntaria/convencional o de forma judicial, en donde el vendedor tiene que darle
aviso al comprador de que quiere recuperar la cosa por retroventa. Además, el plazo no
puede ser menor a seis meses si dice relación con un bien raíz, ni menor a quince días si
se vincula a un bien mueble.

Por ejemplo: Las partes contratantes acordaron expresamente el pacto de

retroventa. Asimismo, convinieron que en el mes de septiembre se tenía que realizar el
aviso. El vendedor da aviso al comprador el 02 de septiembre de que exigirá la devolución
de la cosa el 22 de septiembre. ¿Se avisó dentro del plazo? El problema está en que los
días lunes 18 y martes 19 son feriados. ¿Se cuentan los sábados y los domingos? Es
necesario considerar los ARTS. 1885 y 48 del Código Civil. Consiste en un plazo de días.

¿Cuáles son los efectos del pacto de retroventa? Bajo este supuesto, se interpreta
que el pacto ha sido ejercido, y por lo tanto, habrá que distinguir entre las partes y
respecto de terceros.

i. Entre las partes cabe distinguir si el derecho a reclamar la devolución por

parte del vendedor fue ejercido o no oportunamente; En primer lugar, si el
pacto fue ejercido dentro del plazo, regirán todos los efectos de la condición
resolutoria cumplida. En segundo lugar, si el pacto fue ejercido
extemporáneamente, se mira a la condición como fallida y por ende la
compraventa habrá sido pura y simple, significando que el vendedor no podrá
recuperar nada por esta vía.

ii. Respecto de terceros; Se aplicará cuando proceda lo previsto por los ARTS.
1490-1491 del Código Civil.

3- Pacto de Retracto:
 El pacto de retracto se encuentra previsto en el ART. 1886, el cual expresa que; “Si se
pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año),
persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos
que el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar
en los mismos términos la compra/La disposición del artículo 1882 se aplica al presente
contrato/Resuelto el contrato tendrán lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del
pacto de retroventa”.

En otras palabras, el pacto de retracto es una estipulación por la cual el comprador y

el vendedor acuerdan que se resolverá su contrato de compraventa, si se presenta una
persona que mejore el precio de venta, salvo que el comprador lo iguale o lo supere.

Por ejemplo: Eugenio le vende a Catalina su computador en $500.000, pero si llega

otra persona que le ofrece más dinero por el ordenador y Catalina no es capaz de igualar
la oferta, la compraventa quedará sin efecto y tendrá que devolver el artefacto.

Corresponde a una estipulación peligrosa para el comprador, porque es

perfectamente posible que el vendedor utilice un palo blanco y abuse de éste, pero si el
pacto se llegara a dar de forma tal, que exista realmente seriedad por parte del tercero,
podría tener alguna aplicación práctica. Así por ejemplo, habría seriedad si el tercero
consigna parte del precio o deja una garantía. En estos momentos, la compraventa se
alcanza a perfeccionar incluso con la tradición.

 “LA LESIÓN ENORME EN LA COMPRAVENTA”

En ningún momento se debe olvidar que para nuestro Código Civil y puntualmente
para Andrés Bello, la lesión enorme era un vicio del consentimiento, se dice que al día de
hoy esta situación ya no es así puesto que no existe nada subjetivo de por medio, pero
de lo anterior se abstraen dos consecuencias importantes:

(1) La sanción cuando hay lesión enorme; Por cierto, que sólo nos estamos refiriendo
al contrato de compraventa, el castigo es uno solo y dice relación con la rescisión
de la compraventa. Únicamente, se presenta un castigo posible ya sea para el
comprador o el vendedor que sufre de la lesión enorme y es que se puede
demandar la nulidad relativa. Ahora bien, sólo cuando el juez haya concedido la
nulidad, la ley le da opción al demandado para elegir entre: 1.- Mantener la nulidad
y devolverse todo lo que se haya dado por el contrato o; 2.- Completar o devolver
lo que falte o exceda del justo precio. Por ejemplo: El comprador que compra
pagando $200 por lo que en verdad valía $30, no puede demandar en lo principal
la devolución de $100, ya que el Código Civil no concede tal acción directa al que
 padece la lesión enorme, y por tanto, en un primer momento sólo se puede
demandar la nulidad. Más tarde, si el juez acoge la nulidad, la contraparte recién
podrá escoger entre perseverar con la nulidad o solicitar el dinero que falte o
sobre. El hecho y/o circunstancia de que la única acción que proceda sea la
rescisión, es porque fue vista en su momento como un vicio del consentimiento
y éstos tienen por sanción como regla general la nulidad relativa.

(2) A nadie en su sano juicio se le ocurriría vender una propiedad a un muy bajo
precio; Se concebía como un vicio del consentimiento, porque muchas veces
podía haber un motivo psicológico que llevara al vendedor a vender a un precio
excesivamente bajo. Por ejemplo: El vendedor tenía un hijo enfermo y para su
tratamiento se necesitaba con urgencia $50.000.000, al mismo tiempo, el
vendedor era propietario de una casa avaluada en $100.000.000 pero que por
apuros fue vendida en $50.000.000. La enfermedad terminal del hijo del
vendedor sería aquello que lo llevó subjetivamente a vender a un precio muy
inferior de lo que realmente era, por ese motivo se entiende que es una
circunstancia que influye de forma tal en la psiquis de un sujeto, que Andrés Bello
sostuvo que correspondía a un vicio del consentimiento. Sin embargo, los sujetos
honorables de la época excluyeron a la lesión enorme como vicio del
consentimiento.

Visto lo anterior, no se tiene que olvidar que en toda compraventa existe lesión, ya
que es algo natural y normal, en virtud de que la compraventa es un contrato oneroso
conmutativo, así que la desproporción de las prestaciones se ajusta al interés de las
partes. Sin perjuicio de lo anterior, hay ocasiones en que siendo natural la desproporción
en las compraventas, el Código Civil reacciona y lo observa como algo anormal que no
debería suceder, por lo tanto, se entromete en tales casos pero sólo cuando la lesión es
enorme o grosera, y por cierto que, tampoco hay intromisión en todas las compraventas
sino que sólo en aquellas que son voluntarias de bienes raíces. Ergo, no hay lesión en la
venta forzada de un bien raíz, ni tampoco en la venta de cosas muebles.

A continuación, se leerá el ART. 1889 el cual señala lo siguiente; “El vendedor sufre
lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa
que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa
que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella/El justo precio se refiere al
tiempo del contrato”. La disposición enunciada es la más importante para comenzar a
estudiar la materia de la lesión.
 Del artículo anterior, es posible obtener un par de consecuencias, así por ejemplo que
el Código Civil toma un precio base para estas ventas y se denomina “justo precio”, que
no es el avalúo fiscal de las propiedades, sino que el avalúo comercial.

¿Cómo se obtiene el justo precio? Se tiene que recurrir al menos a dos peritos
tasadores, que por lo general, son corredores de propiedades con certificación especial.
Los peritos avalúan y el promedio de las dos o tres avaluaciones realizadas
corresponderá al justo precio. Si el asunto fuera judicial, el justo precio se determinaría
por un perito. Ahora bien, el justo precio nunca será el valor con que los bancos
comerciales tasan el inmueble, puesto que, los bancos tasan la propiedad a un 75% de su
valor comercial, y cuando prestan dinero lo hacen respecto de esa cifra. ¿Qué se debe
hacer? Habrá que comprar el justo precio con el valor que pagó el comprador, o bien,
con el valor que recibió el vendedor. En suma, se trata de verificar si se pagó más del
doble, o bien, se pagó menos de la mitad, sólo es una regla matemática. La lesión
enorme la puede sufrir tanto el comprador como el vendedor. ¿Cuáles son los efectos
que se siguen de la lesión enorme? La consecuencia es única debido a que sólo procede
la rescisión de la compraventa – esto por supuesto – en el entendido que se agotaron
las vías extrajudiciales para componer el problema, y pronunciada que sea la rescisión,
el demandado puede consentir en ella, o bien, devolver si era el vendedor o completar
si era el comprador, la diferencia al justo precio aumentada o disminuida en un diez por
ciento, según sea el caso.

Si el resultado del litigio fue la nulidad, el demandado no debe devolver los frutos que
percibió en el tiempo intermedio (comprador), salvo los que haya percibido después de
la contestación de la demanda. El vendedor tiene derecho a exigirle al comprador que le
abone los deterioros en el inmueble, pero siempre y cuando se hubiere aprovechado de
ellos. Asimismo, el vendedor no tiene acción reivindicatoria en contra de terceros
adquirentes, pero si el comprador vendió a un tercero en un precio superior al que pagó
por la cosa vendida, existe derecho a exigir ese disvalor. Por último, la prescripción de
la acción rescisoria por lesión enorme es de cuatro años, contados desde la fecha de
celebración de la compraventa (ART. 1896).