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GUIONES DE DERECHO CIVIL II. (DERECHOS REALES)

GRADO EN DERECHO. GRUPO C.

2018-2019.

Prof. Dña. Pilar Morgado Freige.

GRUPO C. 2018-2019. Prof. Dña. Pilar Morgado Freige. 1 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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MÓDULO 1. TEORÍA GENERAL DEL DERECHO REAL.

TEMA 1. EL DERECHO REAL EN GENERAL. CONCEPTO Y TIPOS.

El Código civil regula los derechos reales o sobre las cosas en el Libro Segundo, dedicado a tratar “De los bienes, de la Propiedad y sus modificaciones”, pero algunas instituciones que también pertenecen al grupo de los derechos reales se hallan en el Libro tercero, como sucede con la ocupación, y en el Cuarto, cuando se refiere a los censos y a los derechos reales, de garantía: anticresis, prenda e hipoteca. Por otra parte, numerosas disposiciones sobre derechos reales están fuera del Código civil. Basta mencionar la Ley Hipotecaria, las Leyes sobre las llamadas propiedades especiales, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, la Ley sobre Régimen Jurídico del Suelo y Ordenación Urbana, etcétera. Existen también numerosas disposiciones de Derecho público que afectan a la propiedad y a los derechos sobre los bienes, como las leyes que regulan los bienes de dominio público y los que pertenecen al patrimonio del Estado, la Ley de Expropiación Forzosa, los que imponen limitaciones a la propiedad privada por causa de interés público, etcétera. El ordenamiento jurídico concede la consideración de derecho (subjetivo) a la dominación del hombre sobre las cosas, y lo mismo a la dominación total, que es el derecho de propiedad, como a otras más concretas y limitadas, al derecho a los frutos de la cosa o usufructo, o a obtener alguna utilidad concreta de la cosa, como la servidumbre que me faculta para pasar a través de la finca vecina a fin de llegar a la mía (servidumbre de paso), etcétera. A cualquiera de estos derechos en la cosa les llamamos derecho real. El concepto de derecho real es producto de una generalización, es decir, paulatinamente han ido surgiendo la propiedad, el usufructo, la hipoteca, y a posteriori el observador ha comprobado la existencia de una serie de rasgos comunes entre estas variedades que permite agruparlos bajo el mismo concepto superior, más genérico y abarcándolas a todas. Esta generalización se hace ya, hasta cierto punto, en Roma, pero entonces no en el plano de los derechos, sino en el de las acciones, lo que los romanos de la

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época clásica conocen es sólo la contraposición entre “actio iurem” y “actio in personam”. Los derechos en la cosa, expresión del interés en la utilidad de los bienes, han representado siempre la fortuna feudal, aristocrática, agraria y estática, preponderante en otros tiempos en los que tener era más prestigioso que ser acreedor, mientras la condición de deudor representaba un riesgo de ruina y servidumbre. Más hoy los valores se invierten a favor del derecho de crédito, del interés de la prestación futura, de la fortuna dinámica, adquirida a costa de ser acreedor de otros, pero también de ser deudor, negociando con dinero ajeno. Todo ello, nos lleva a la idea de la noción teórica del “derecho real” como poder directo e inmediato sobre la cosa oponible “erga omnes”. De esta definición podemos deducir como características del mismo: la inmediatez del derecho y la eficacia “erga omnes”:

1.1. Inmediatez del derecho.

Al hablar de inmediatez del derecho real se pretende indicar que el poder del ser humano sobre las cosas, se desenvuelve de forma directa. La nota más sobresaliente de tal tipo de derecho es el señorío que la persona ejerce de forma directa e inmediata sobre la cosa. Dicho señorío puede ser total, cuando sólo una persona está legitimada para ejercitar todas las facultades inherentes a la dominación de la cosa (propiedad), o por el contrario, parcial, en este caso diversas personas ejercitan facultades o tienen atribuidos “derechos reales” de forma simultánea y compatible, sobre un mismo bien (ejemplo: sobre una misma finca nos podemos encontrar con los titulares de la propiedad propietariodel usufructo usufructuarioy de la servidumbre dueño del predio dominante). La coexistencia de una pluralidad de “derechos reales” sobre una misma cosa obliga a distinguir entre la propiedad en sí misma considerada (derecho real pleno), y los demás derechos reales que el propietario atribuye o está obligado a reconocer a otras personas (derechos reales limitados o derechos en cosa ajena).

(derechos reales limitados o derechos en cosa ajena). 3 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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1.2. La eficacia “erga omnes”.

El “derecho real” es eficaz frente a cualquiera. Por consiguiente, el titular de un derecho real, aunque limitado, puede ejercitar facultades que le sean propias, con independencia de quien sea la persona con la que haya de relacionarse (aunque sea el mismo propietario de la cosa), actuando directa e inmediatamente sobre la cosa.

DISTINCIÓN

CRÉDITO.

ENTRE

DERECHOS

REALES

Y

DERECHOS

DE

Tradicionalmente, se ha venido distinguiendo entre la distinta naturaleza y la dinámica de los derechos reales frente a los derechos de crédito. Los criterios distintivos son los que a continuación se describen en los siguientes apartados:

A) Sujetos

La relación obligatoria presupone la existencia de un acreedor y un deudor, individual o pluralmente considerados. El derecho real se constituye por antonomasia mediante la existencia de un único sujeto que ostenta las facultades de poder o señorío sobre la cosa en sí misma considerada. Dicho sujeto puede exigir el respeto de todos los miembros de la colectividad (eficacia “erga omnes”). Por el contrario en los derechos de crédito, el acreedor deberá compeler o requerir al deudor u obligado.

B) Objeto

El elemento objetivo de la relación obligatoria es la prestación, esto es, la conducta que debe desplegar el deudor (dar, hacer o no hacer alguna cosa art. 1088 del Código civil). En cambio, el elemento objetivo de cualquier derecho real es una cosa sobre la que recaen, de forma directa o indirecta, los poderes del propietario o del titular del derecho real limitado.

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C) Permanencia de los derechos reales

La mayor parte de los derechos reales son en general derechos de duración prolongada, y tendencialmente permanentes, mientras no se modifique la situación fáctica que les sirve de fundamento. Frente a ellos, los derechos de crédito atienden al intercambio de bienes y servicios, son derechos transitorios y con vocación de autoextinción, en cuanto el deudor lleve a cabo la ejecución de la prestación.

D) Forma y tradición

La tendencia la permanencia de los derechos reales, sobre todo, cuando éstos recaen sobre bienes inmuebles, conlleva que el ordenamiento jurídico requiera de mayores requisitos de forma para los actos o contratos constitutivos, modificativos o extintivos de los derechos reales que para la generalidad de los contratos.

De otra parte, cuando la adquisición y transmisión de la propiedad y de los derechos reales tenga lugar mediante contrato, nuestro sistema jurídico exige que, junto con la forma prescrita legalmente para aquél, tenga lugar también la tradición o entrega de la cosa para que el efecto traslativo se produzca. Como figuras intermedias entre los derechos reales y los derechos de crédito sólo mencionaremos:

a) “ius ad rem”: es una creación de la doctrina medieval que significaba la situación en que se hallaba el sujeto que había obtenido el título de adquisición de una cosa, pero todavía no la había adquirido porque le faltaba la tradición o la adquisición de la posesión. Se trataba pues, de un derecho personal que hacía tránsito a un derecho real. En la Codificación no se admite esta figura intermedia entre el derecho de crédito y el derecho real y se equipara al primero.

b) los derechos reales “in faciendo”: Al derecho real le acompaña una obligación positiva de hacer: el propietario no debe ya tolerar el ejercicio del derecho real o abstenerse de toda actividad, sino que debe realizar una prestación positiva.

c) las obligaciones “propter rem”: Hacen referencia a aquellos supuestos en que el titular del derecho real está obligado a realizar una determinada prestación positiva por razón o causa de su titularidad real.

positiva por razón o causa de su titularidad real. 5 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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TIPOS DE DERECHOS REALES.

Con relación a la posibilidad de libre creación de derechos reales existen

posiciones doctrinales divergentes en la materia, frente a los que creen que al amparo de la autonomía se puede admitir la creación de derechos reales distintos a

los tipificados legalmente, otros manifiestan que los derechos reales se encuentran

tipificados por el ordenamiento y que sólo es posible modificar el contenido de los

legalmente establecidos. En el ámbito contractual la respuesta, con base en el art. 1255 CC es positiva,

siempre que se respeten los límites de la ley, la moral y el orden público. Pero no se debe olvidar que el principio de libertad contractual que reconoce el citado art. 1255

CC está limitado por el principio de la relatividad del contrato que establece el art.

1257 CC, pues los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y

sus herederos. En cambio, el derecho real en cuanto tal, tiene eficacia erga omnes,

afecta no sólo a las partes que lo constituyen y a sus herederos, sino también a terceros. En los sistemas de numerus clausus, como el italiano o el portugués, los particulares no pueden crear nuevos derechos reales, pues el favor legislativo es para la propiedad plena, de manera que la reducción de las facultades del propietario se

considera excepcional. Los autores partidarios del numerus apertus, como ALBALADEJO, argumentan con base en los arts. 1255 CC; 2, 2º LH; 7 y 8 RH, de manera que no hallan razones para exceptuar o limitar la autonomía de la voluntad en el ámbito de la creación de derechos reales atípicos. La DGRN reconoce cierto juego a la autonomía de la voluntad en la creación

de nuevos derechos reales, pero siempre que éstos respondan a los caracteres y función fueran asignados a los mismos, con el fin de que no pueda atribuirse carácter

real a figuras que no reúnan los caracteres típicos de estos derechos.

Por otro lado, la creación del derecho real atípico debe ser expresa y clara, pues en la duda se debe entender que se trata de un derecho de crédito. Efectivamente, es doctrina jurisprudencial que la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes o limitaciones, de manera que, en caso de duda, el intérprete debe concluir a favor de la propiedad libre y, por tanto, de la inexistencia de derecho

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real sobre cosa ajena, de modo que la disposición voluntaria quede en el ámbito estrictamente obligacional. La propiedad es el derecho real por excelencia. Es el máximo grado de poder sobre una cosa que se reconoce a su titular. Frente a la propiedad se colocan lo que la doctrina llama derechos reales limitados o derechos en cosa ajena. La clasificación tradicional y comúnmente seguida de los derechos reales atendiendo a su función económica es la que distingue entre los derechos reales de goce y los de realización de valor.

1. Derechos reales de goce:

Permiten a su titular la utilización o explotación, total o parcial de un bien ajeno, así como en algunos casos, la adquisición de los frutos que producen. En esta categoría se encuadran:

Derecho de usufructo que posibilitan un goce y disfrute del bien objeto del usufructo por el usufructuario.

Derecho de servidumbre en el que el predio dominante proporciona una

utilidad al predio sirviente o a una persona, según estemos ante una servidumbre predial o personal.

Derecho de superficie en el que el goce del inmueble ajeno radica en el

poder de construir en él haciéndose el superficiario dueño de lo construido mientras

dura el derecho real.

Derecho de vuelo o subsuelo que faculta para construir sobre el vuelo o el

subsuelo de la finca de otro, adquiriendo la propiedad el titular de tal derecho sin la sujeción temporal del de superficie. No obstante, no es pacífica la verdadera naturaleza del derecho de vuelo. Es discutible también la clasificación de la enfiteusis, a la vista de la definición que da de ella el artículo 1605 del Código civil. La cesión por el propieta- rio del dominio útil quedándose con el directo, parece que responde a la idea medieval de la división del dominio. Las tendencias doctrinales son por un lado aquéllas que afirman que el enfiteuta es casi equivalente a un dominio; frente a los que entienden que el verdadero propietario es el enfiteuta, aunque gravado con la carga del pago del canon o pensión periódica, lo que llevaría a la enfiteusis hacia las cargas reales.

lo que llevaría a la enfiteusis hacia las cargas reales. 7 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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2. Los derechos de realización de valor.

Otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada, mediante los trámites legales establecidos al efecto, para obtener el valor de la misma. Son derechos de garantía, porque mediante ellos se asegura el cumplimiento de una obligación, de la que es acreedor el titular del derecho real, obligando al deudor a pagar para evitar la ejecución, y, caso de incumplimiento, con el valor obtenido poder satisfacer al acreedor. Son derechos de garantía clásicos la prenda, la hipoteca y anticresis.

3. Los derechos reales discutidos:

3.1. Derecho arrendaticio

La tesis tradicional sitúa al derecho del arrendatario como derecho personal. El arrendamiento, además no vincula a terceros adquirentes del objeto de arrendado (art. 1571 del Código civil). Esta doctrina tropieza con algunas dificultades y ello porque el arrendatario es un poseedor de la cosa arrendada y tiene sobre ella un poder directo e inmediato. La idea o principio de la ineficacia del arrendamiento frente a los terceros adquirentes de la cosa tiene hoy excepciones

muy importantes. La primera la constituyen los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad y la segunda excepción la constituyen los arrendamientos protegidos con prórrogas legales.

3.2. Derecho de retención

La ley concede al obligado a la restitución de una cosa el derecho de retenerla hasta que no se le hayan satisfecho determinados pagos, que él ha realizado en beneficio del acreedor de aquélla restitución en general sobre la cosa misma (ejemplo: gastos de conservación). La postura negativa en torno a la naturaleza real de este derecho parece más justificada. La retención es oponible “erga omnes”, no sólo frente al deudor, sino también frente a sus acreedores y sucesivos en la titularidad de la cosa. Pero no puede el retenedor usar, disfrutar o disponer de ella. Además, no otorga ningún derecho de preferencia para cobrarse antes que otros acreedores, ni un derecho de realización de valor.

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La retención se pierde si el retenedor entrega la cosa.

3.3. La opción de compra

El titular de la opción tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato de opción pagando el precio pactado con el concedente. Cuando un derecho de opción de compra sea inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 14 del Reglamento Hipotecario), nos encontraremos en presencia de un derecho que puede ser ejercitado no solo frente al concedente de la opción, sino también frente a los posibles terceros adquirentes del inmueble. En esta característica se ha querido ver un signo de carácter real de este derecho. No obstante, el derecho de opción no confiere un poder directo e inmediato sobre la cosa, sino simplemente la facultad de decidir su adquisición, y en consecuencia no puede ser considerado como un derecho real.

3.4. Los derechos de tanteo y retracto

Por voluntad del propietario o por disposición de ley, se concede a determinadas personas en razón de su situación jurídica (por ejemplo por ser arrendatarios o colindantes) la facultad de adquirir la cosa que se pretende enajenar en lugar del que está dispuesto a hacerlo y por el mismo precio por el que se enajeno la cosa y en las mismas condiciones (retracto). Aquí nos encontramos con una carencia de poder directo sobre la cosa del titular del tanteo o del retracto, a los que se quiere considerar como derechos reales por ser susceptibles de ejercitarse frente a terceros, pero estos potenciales efectos “erga omnes”, no pueden solapar la ausencia de los caracteres tradicionales del derecho real.

ausencia de los caracteres tradicionales del derecho real. 9 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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TEMA

2.-

DERECHO REAL.

CONTENIDO,

I.- CONTENIDO.

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ADQUISICIÓN

Y

EXTINCIÓN

DEL

Como todo derecho subjetivo, el derecho real está constituido por un conjunto de facultades que el ordenamiento jurídico atribuye al titular y que en los siguientes apartados se detallan.

4.1. Facultad de realización directa del interés: Esta facultad depende de

la naturaleza del derecho real. Así, en los derechos de uso y disfrute se dará la facultad de uso y goce de la cosa, con el correspondiente derecho a poseerla. Por el contrario, en los derechos de garantía, el interés del titular se satisface pudiendo realizar el valor de la cosa gravada a través de los procedimientos legalmente establecidos a fin de cobrar lo que se debe. Pudiendo haber posesión de la cosa por el acreedor (prenda) o no haberla (anticresis).

4.2. Facultad de exclusión: Esta facultad presenta dos aspectos, uno preventivo y otro represivo. Preventivo: es la posibilidad de poner la cosa en condiciones tales que evite la eventual intromisión o perturbación de un tercero. Ejemplo: el artículo 388 del Código civil faculta a todo propietario como a los titulares de derechos reales para proceder al deslinde con citación de los dueños de los predios colindantes. También es de carácter preventivo cuando el derecho real comporta posesión. Ejemplo: la acción de mantenimiento de la posesión (interdicto de retener). Represivo: la finalidad represiva de la facultad de exclusión está constituida por el conjunto de medidas tendentes a poner fin a una perturbación o lesión que se ha consumado ya. Ejemplo: acciones posesorias.

4.3. Facultad de oponer la titularidad real: El derecho real es oponible a

terceros en el sentido de que han de tolerar el ejercicio de los poderes y facultades

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que constituyen su contenido. Ejemplo: el comprador ha de tolerar el usufructo o la servidumbre ya existente.

4.4. Facultad de persecución: La facultad de persecución o reipersecutoriedad atribuye a su titular la posibilidad legalmente protegida de perseguir o ir a buscar la cosa donde esté y de cualquier persona que la detente. Así, el propietario puede ejercitar una acción declarativa para reclamar que su derecho de propiedad sea reconocido frente a quien lo desconozca, y ejercitar una acción reivindicatoria para obtener la restitución de la cosa de quien la detenta indebidamente. Del mismo modo, el titular de un derecho real sobre la cosa ajena dispone de acciones para que su derecho real sea declarado y reconocido frente a cualquiera que en cada momento ostente la propiedad de la cosa (acción confesoria), o para ser restituido a la situación necesaria para ejercitar el derecho. No obstante, en ocasiones la reipersecutoriedad puede experimentar alguna quiebra al intentar proteger a terceros adquirentes de buena fe. Ejemplo: se limita la reivindicación mobiliaria por el artículo 464 del Código civil: “La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiere perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella igualmente, podrá reivindicarla de quien la posea”.

4.5. Facultad de disposición: Consiste en la posibilidad que tiene un titular

de enajenar, ceder o transferir su derecho a terceros; de limitarlo, constituyendo

otros menores (por ej.: el propietario de una finca constituye un usufructo sobre ella), o finalmente, de extinguirlo mediante una renuncia.

4.6. Facultad de preferencia o prioridad: En materia de derechos reales

rige la regla “prior tempore, potior iure”, entre varios derechos reales concedidos por un mismo titular sobre la misma cosa y eventualmente incompatibles entre sí, el adquirido anteriormente prevalece y excluye al adquirido posteriormente. Ejemplo:

son incompatibles dos derechos de propiedad o dos derechos de usufructo sobre una misma cosa, o un derecho de usufructo y uno de servidumbre, en cuanto éste último no permite gozar al titular del primero de la totalidad de la finca.

gozar al titular del primero de la totalidad de la finca. 11 Descargado por Alejandro Clemente

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La primera cuestión será determinar qué derecho se adquiere primero, o quién es el adquirente preferido. El Código civil soluciona el conflicto en el artículo 1473: “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”. Cuando los derechos concurrentes son de naturaleza diversa, el principio es también el de preferencia y prioridad del derecho más antiguo, de manera que el derecho posteriormente constituido no puede perjudicar ni limitar en nada el derecho preferente. Ejemplo: Si se constituye una hipoteca sobre una finca, sobre la cual ya existe constituido un derecho de usufructo, el acreedor hipotecario sólo podrá ejercitar su derecho de realización de valor respetando íntegramente el usufructo, lo que significa que la finca habrá de ser vendida y transmitida con ese derecho, aunque ello determine que se obtenga por ello un precio menor. En el caso inverso de que se constituyera un usufructo sobre una finca anteriormente hipotecada, para el acreedor hipotecario las cosas ocurrirían como si el usufructo no existiera y si ejercita su derecho de realización del valor, el usufructo será ineficaz y podrá transmitir la cosa libre de cargas. Puede también, ocurrir que los diferentes derechos reales que concurran sean compatibles, por constituir cada uno de ellos utilizaciones diferentes o diversos servicios de la cosa. Ejemplo: se constituye primero una servidumbre de paso y después otra de acueducto sobre la misma finca. Si la compatibilidad es completa no hay problemas, pero si en alguna medida, aunque sea limitada, la colisión se produce, las reglas a aplicar son las mismas anteriormente expuestas: los derechos posteriores no pueden perjudicar a los derechos anteriores.

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II.- ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

El artículo 609 del Código civil dispone lo siguiente: “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción”. Dado que el artículo 609 sigue fundamentalmente una técnica enumerativa o descriptiva de las causas de adquisición de la propiedad y demás derechos reales, hemos de comenzar destacando la confrontación tradicional entre adquisición originaria y derivativa. Se habla de adquisición originaria cuando la titularidad dominical (o de cualquier otro derecho real) se obtiene con independencia del derecho del titular anterior, ya sea:

Porque la misma adquisición coincide con el derecho de propiedad, haciéndolo nacer o generándolo. Un ejemplo de ello se encuentra en la ocupación de bienes muebles vacantes o abandonados. Porque la titularidad jurídico-real (propiedad o cualquier otro derecho real susceptible de posesión) se consigue sin estar fundamentada en el derecho del titular anterior; por ejemplo: la usucapión. La adquisición derivativa tiene lugar cuando el titular cede o transmite su derecho real (propiedad o cualquier otro, siempre que sea transmisible). Ejemplo:

uso y disfrute a otra persona, que pasa a ser el nuevo titular. Este nuevo titular ocupa la posición del anterior y, por consiguiente, el contenido y extensión de su derecho se mantiene en las mismas condiciones en que lo ostentaba el anterior titular. Ahora bien, el anterior titular puede transmitir íntegramente su propio derecho real o una facultad de éste. Ejemplo: El propietario puede enajenar su derecho de propiedad o bien constituir un usufructo o una hipoteca, manteniendo su titularidad dominical. Asimismo deben distinguirse distintas clases de adquisición derivativa:

ADQUISICIÓN DERIVATIVA TRASLATIVA Y ADQUISICIÓN DERIVATIVA CONSTITUTIVA.

TRASLATIVA Y ADQUISICIÓN DERIVATIVA CONSTITUTIVA . 13 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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Mediante la primera, se transmite o adquiere el mismo derecho del titular anterior. Por ejemplo: el propietario vende; el acreedor hipotecario cede su crédito hipotecario a otro. Mediante la adquisición derivativa constitutiva el titular transmite parcialmente su derecho, dando origen a un nuevo derecho real. Por ejemplo: El propietario constituye un usufructo; el usufructuario otorga a otra persona derecho de habitación sobre la casa de la finca; el superficiario constituye una hipoteca, etcétera.

MODOS

DE

ADQUIRIR

LA

DERECHOS REALES.

PROPIEDAD

Y

LOS

DEMÁS

El artículo 609 del Código civil, ya mencionado, alude a cada uno de los

modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes, por lo cual procedemos a analizar cada uno de estos modos:

1.1. Ocupación.

1.2. Donación.

1.3. Sucesión testada e intestada.

1.4. Ciertos contratos mediante la tradición.

1.5. Prescripción.

1.1. Por ocupación Se menciona, en primer lugar, la ocupación, modo originario y que sólo afecta al derecho de propiedad. Se ocupa el Código civil de la materia en el Título preliminar del Libro Tercero en los artículos 610 a 617, ambos inclusive. El artículo 610 establece que “se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y la pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas”. La ocupación es el más típico modo originario de adquirir, que se refiere, sólo al derecho de propiedad, no a los demás derechos reales. Como modo originario no se basa el derecho que se adquiere en un derecho anterior, y, si lo hubo la adquisición es independiente de él.

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Es ocupación la toma de posesión de una cosa sin dueño o dueño ignorado, con ánimo de adquirir la propiedad. No es un negocio jurídico, es un acto jurídico, que se realiza por voluntad del hombre y produce el efecto que es determinado por la ley, que es la adquisición de la propiedad de la cosa ocupada. El objeto esta constituido por las cosas apropiables por naturaleza que carecen de dueño; por tanto cosa que está en el comercio de los hombres y sea susceptible de posesión y que no tenga propietario, “res nullius” porque nunca lo tuvo o perdió la propiedad por abandono o se ignora si hay quién pueda serlo. Por ejemplo: caso de hallazgo y del tesoro.

1.2. Por ley

La ley juega también en el proceso de creación de derechos reales, aunque con un ámbito bastante limitado. No es ciertamente la ley, un modo de adquirir, sino que se menciona en el sentido de que hay hechos, que sí son modos de adquirir no mencionados en el artículo 609 (como la accesión o adjudicación judicial, o adquisición “a non domino”), que producen, por disposición de la ley, el efecto de adquisición de un derecho real. Existen servidumbres que el legislador obliga a constituir; del mismo modo

que existe el usufructo que al cónyuge viudo corresponde en la herencia del premuerto.

1.3. Por donación

La donación aparece en el Título II del Libro Tercero en los artículos 618 a

656 ambos inclusive.

1.4. Por sucesión testada e intestada

Las sucesiones aparecen contempladas en el Título III del Libro II de los

artículos 657 al 1087 del Código civil, ambos inclusive.

1.5. Por prescripción

El Código civil configura la prescripción como un modo de adquirir el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes que contempla el artículo 609 y que en el artículo 1930, del mismo cuerpo legal, se matiza más, diciendo: Que por

del mismo cuerpo legal, se matiza más, diciendo: Que por 15 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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la prescripción se adquiere de la manera y con condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.

LA TRANSMISIÓN DERIVATIVA EN DERECHO ESPAÑOL.

Como ya hemos visto, de conformidad con el artículo 609 CC la transmisión convencional de los “derechos reales” (contratos de finalidad traslativa) requiere la existencia de dos elementos:

Ciertos contratos (de finalidad traslativa). — “Mediante la tradición” o entrega de la cosa sobre la que recaiga el “derecho real”. Dicha regla es la que marca todo el Derecho patrimonial español, existiendo algunos artículos en el Código civil con vocación de generalidad en la materia, así como el artículo 1095:

“El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”. El adquirente, pues, no se convierte en titular real más que cuando se haya producido entrega de la cosa o tradición y dicha entrega encuentre su fundamento en un contrato que sea apto para transferir el dominio o derecho real de que se trate. Nuestro sistema normativo es continuación del régimen de romano respecto de la adquisición derivativa de la propiedad o el dominio. En el tema que ahora nos ocupa existen tres sistemas en el Derecho comparado:

1. La teoría del título y el modo. La llamada teoría del título y el modo, que es tradicional en nuestra doctrina jurídica y es la que rige en nuestro Código civil. La “traditio” (modo) por sí sola no sirve para transmitir el dominio, si no va precedida de un negocio jurídico antecedente que justifique la transmisión. Es necesaria, pues, la unión de dos elementos: el contrato antecedente, al que se llamará causa remota (iusta causa o titulus), y el traspaso posesorio, que será la causa próxima o el modo de adquirir. Sólo la conjunción de ambos elementos

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determina la transmisión. Sí únicamente ha existido título, habrá una simple relación con valor obligacional, si únicamente ha existido traditio no fundada en un título, habrá traspaso posesorio, pero no verdadera transmisión.

2. La doctrina de la transmisión consensual del dominio.

Tiene su origen en la progresiva espiritualización que el requisito de la tradición fue experimentando. Al lado de la traditio real se admitieron muy pronto en el Derecho Romano formas de tradición simbólica y ficticia. En la práctica era la voluntad de las partes lo que determinaba la transmisión. Esta línea de pensamiento es la que siguió el Código civil francés e italiano.

3. La doctrina del acuerdo abstracto traslativo

Los pandectistas alemanes del siglo XIX introdujeron esta idea de que la eficacia traslativa de la traditio no requiere la validez de un contrato anterior que le sirva de fundamento, sino una voluntad de las partes de adquirir y de transmitir el dominio. La transmisión y adquisición se funden en un acuerdo abstracto. Las cosas se transmiten efectivamente porque se venden o porque se regalan o porque se pagan deudas con ellas, etcétera. Pero el acuerdo es abstracto porque este previo negocio

obligatorio no desempeña ningún papel en el fenómeno de transmisión y adquisición. Este sistema ha sido consagrado en el Código civil alemán. En él, los bienes muebles se transmiten mediante la entrega de la cosa precedida de un acuerdo abstracto, y los bienes inmuebles mediante un acuerdo abstracto unido a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

4. El sistema del derecho español

El Derecho español está fundado en la teoría del título y el modo. El artículo 609, como hemos visto, habla de una adquisición y transmisión del dominio y demás derechos reales sobre los bienes “por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”. La jurisprudencia, acorde con esta línea, declara reiteradamente que el Código civil, al aludir a “ciertos contratos” a los que se les aplica el requisito de la tradición para la adquisición del dominio y derechos reales, se refiere a los

adquisición del dominio y derechos reales, se refiere a los 17 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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traslativos del dominio (compraventa, permuta, etcétera). Esos contratos son el “título” que al ser completados con la “traditio” produce la adquisición. Exige también que esa traditio o entrega vaya acompañada de estos requisitos:

Preexistencia del dominio o posesión en el que transmite (título de dueño). La intención de las partes de adquirir y transmitir respectivamente. La tradición consiste en un acto muy sencillo: la entrega de la cosa transmitida. La tradición en esencia consiste en un traspaso posesorio.

4.1.- Clases de traditio.

Hay que acudir básicamente a los arts. 1462 a 1464 del Código Civil. De estas normas se desprenden que son las siguientes:

a) Traditio real. Es la entrega material de las cosas. Puede ser el paso de mano a mano tratándose de muebles, o la ocupación material si se trata de bienes inmuebles. Hay entonces lo que el Código Civil llama “puesta en poder y posesión” (art. 1462, p 1ºCC).

b) Traditio simbólica. Se produce cuando la transmisión del dominio no va ligada al traspaso material de la posesión de la cosa, sino a la entrega de una accesoria en la que queda simbolizada la principal. En nuestro Código Civil se recogen dos casos muy significativos:

1º La entrega de las llaves del lugar del sitio en que se hallen almacenados o depositados los muebles, si se trata de entrega de éstos. Aunque el art. 1463 habla de esta forma de tradición simbólica para los bienes muebles sólo, ningún inconveniente existe en extenderla a los inmuebles, como de hecho se considera en el tráfico ordinario (entrega de llaves del piso). 2º La entrega del adquirente de los títulos de pertenencia. El art. 1464 así lo permite respecto de bienes incorporales. Se puede extender a bienes corporales.

c) Acuerdo de las partes. En relación con la tradición de bienes muebles, el art. 1463 dice que se efectuará por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si ésta ya está en su poder por algún motivo (traditio brevi

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manu). Ha de extenderse también a los casos en que el transmitente va a seguir poseyendo la cosa pero por otro motivo distinto, sobre todo en bienes inmuebles.

d) Otorgamiento de escritura pública. Según el párrafo 2º del art. 1462 CC el otorgamiento de la escritura pública equivaldría a la entrega de la cosa, “si de la misma no resultare o se dedujese lo contrario”. El precepto es aplicable tanto a bienes muebles como a inmuebles. Frente a este sistema del título y el modo, existen excepcionalmente derechos reales cuya constitución o transmisión contractual no requiere el cumplimiento de la tradición: así por ejemplo, la constitución de hipoteca precisa que se eleve el contrato a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad (arts. 1875 CC y 145 LH).

4.2.- Las Adquisiones a Non Domino.

La dinámica del dominio y los derechos reales se asienta sobre un principio básico: Nadie puede transmitir lo que no tiene. Nadie puede transferir a otro la titularidad de un derecho real que no tiene ni constituir, a partir del dominio, otros derechos reales de contenido menor (usufructo servidumbre…). Si los vendedores fueren siempre propietarios de los bienes que enajenan, si quienes aparentan externamente gozar de un derecho fuesen siempre los titulares del mismo, el Derecho podría moverse exclusivamente por los cauces de los principios de la lógica jurídica, pero no siempre es así y entonces el Derecho se ve forzado a legitimar situaciones aparentes dotándolas de alguna eficacia. ¿En qué condiciones o bajo qué presupuestos opera la protección de la apariencia en el ámbito del Derecho patrimonial? Son las siguientes:

1ª Ha de tratarse de una adquisición que se realiza como derivada o procedente de un non domino. 2ª La adquisición debe realizarse a título oneroso. El beneficiario de una transmisión gratuita no merece mayor protección que la que se dispensa a la persona de quien recibió la cosa (art. 34 LH). 3ª El adquirente ha de tener buena fe. La buena fe ha de ser subjetiva y objetiva. Subjetiva, en tanto que el adquirente debe creer en el poder de disposición del transmitente o ignorar la falta de dicho poder. Objetiva, puesto que debe

o ignorar la falta de dicho poder. Objetiva, puesto que debe 19 Descargado por Alejandro Clemente

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fundarse

convicción.

en

una

situación

de

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apariencia

que

razonablemente

permita

aquella

III.-EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DERECHO REAL.

A) La pérdida de la cosa.

La pérdida de la cosa es causa de extinción del derecho real. Pero para que se produzca este efecto la pérdida ha de ser total. Una pérdida parcial no supone más que una modificación objetiva del derecho real, que continúa existiendo sobre la parte subsistente de la cosa. Puede ser física o jurídica.

B) La consolidación.

El derecho real se extingue cuando en una misma persona se da la cualidad de titular dominical y el titular del derecho real que lo grava. Excepción a ello, la representa la solución prevista en el art. 1.4 de la Ley 42/1998, por lo que se refiere al derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. Asimismo, la consolidación no puede operar en perjuicio de terceros (art. 107.1ª LH).

C) La renuncia y el abandono.

Renuncia es el negocio jurídico unilateral por el cual el titular de un derecho subjetivo lo extingue espontáneamente. La renuncia no necesita para su efectividad el conocimiento ni el consentimiento de la persona favorecida y para ser eficaz, no ha de perjudicar a terceros. El abandono es una forma de renuncia que se caracteriza por la desposesión de la cosa.

D) La revocación.

Hay revocación de la propiedad cuando, en virtud de un cambio de voluntad del que transmitió la cosa permitido por la ley. Por la revocación se destruye una

enajenación.

E) La expropiación forzosa.

La expropiación forzosa por motivos de utilidad pública e interés social lo mismo recae sobre la propiedad que sobre otros derechos o intereses legítimos. Arts. 349 CC y 33.3 CE. Se halla regulada en la Ley de 16 de diciembre de 1954 y su Reglamento aprobado por Decreto de 26 de abril de 1957.

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TEMA 3. COMUNIDAD DE BIENES. (ARTS. 392 a 406 CC).

3.1.- Concepto y clases de Comunidad de Bienes.

CONCEPTO.- El derecho subjetivo puede pertenecer a una sola persona

o a varias conjuntamente, que son, pues, cotitulares del mismo. Se trata

simplemente de una comunidad en la titularidad. La cotitularidad puede recaer sobre cualquier clase de derechos, sean de crédito (arrendamientos…), reales… Así lo dice el artículo 392 del Código Civil:

“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.

CLASES DE COMUNIDAD DE BIENES.- La puede pertenecer a los condueños de diversas formas:

propiedad de la cosa

1º Atendiendo a su constitución, puede ser: Legal o Voluntaria. Y ésta a

su vez, expresa o tácita. 2º Cada uno tiene una parte, no concreta, sino ideal, alícuota de la cosa. De manera, pues, que cada no puede operar separadamente de los otros con su derecho al tercio, salvo que el recaer sobre la misma cosa, obliga a obrar en común en una serie de cuestiones no divisibles en porciones. Estaríamos en presencia de la comunidad por cuotas de origen romano o copropiedad romana. 3º La cosa es íntegramente de todos. Les pertenece colectivamente a cada uno juntamente con los demás- como grupo, que, sin embargo, no constituye una persona jurídica distinta de sus componentes. De forma que no hay fijación de una cuota de participación para cada uno. Aunque evidentemente cuando todos concurren, esta concurrencia limita la utilidad que singularmente, en cuanto miembro del grupo, puede la cosa proporcionar a cada uno. Esta forma de copropiedad se denomina “propiedad en mano común” o copropiedad germánica.

“propiedad en mano común” o copropiedad germánica. 21 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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3º El poder pleno de la propiedad se corresponde a varios, que, entre todos, tienen el conjunto de facultades que aquél encierra. Pero estas facultades están divididas entre los condueños, no homogéneamente, sino correspondiendo a cada uno unas diferentes. Ahora bien, todo ello de tal forma que no se pueda decir que la cosa es de uno, y los demás tienen derechos reales en cosa ajena, sino que es de todos, de cada uno en su aspecto. A este tipo de propiedad se le denomina “propiedad dividida”, porque el contenido del derecho se divide entre los condueños.

3.2.- Principios rectores. Son cuatro:

- Principio de la Autonomía privada.

- Principio de Proporcionalidad.

- Principio Democrático.

- Principio de Libertad.

3.3.- Régimen de condominio.

A) USO Y DISFRUTE.- Según el artículo 394 CC, cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Se ha de estar entonces a lo acordado sobre la materia por los propios comuneros y, en su defecto, cabrá la aplicación del artículo 398 CC, que da preponderancia al acuerdo de la mayoría acerca de la administración y mejor disfrute de la cosa común.

B) ADMINISTRACIÓN.- Como regla general se establece en el artículo 398, el principio de las mayorías. Para la administración de la cosa común son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. La mayoría no es de personas sino de intereses en la comunidad. El Código dice que “no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad”. El Código exige un acuerdo tomado por los comuneros mayoritarios, pero su recta y

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justa interpretación debe ser la de que es vinculante si votan en su favor aquéllos, no la de permitir la exclusión de los minoritarios de la vida de la comunidad. En materia de administración de la cosa común, el Código establece además un recurso subsidiario a la autoridad judicial, que se puede articular cuando no se haya llegado a obtener la mayoría suficiente para adoptar el acuerdo

o

cuando éste sea gravemente perjudicial. En uno y otro caso, el Código dice que

el

juez proveerá lo que corresponda, pudiendo incluso nombrar un administrador.

C) CONSERVACIÓN: a) La realización de gastos necesarios para la conservación de la cosa en buen estado y en forma idónea para servir a su destino.- El artículo 395 CC sienta el principio, para esos gastos, de que todo comunero tiene derecho para obligar a los demás partícipes a contribuir. El comunero se libera de contribuir a los gastos de conservación renunciando “a la parte que le pertenece en el dominio”. Es una renuncia unilateral, que no necesita el consentimiento de los demás comuneros ni hacerse expresamente en su favor.

b) La defensa judicial del derecho de los condueños contra los ataques o lesiones que puedan sufrir.- Cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, siempre que lo haga en beneficio e interés de todos. Cuando se ejercita un derecho contra la comunidad hay que demandar a todos los partícipes.

D) POSESIÓN.- La posesión de las cosas comunes por los comuneros se encuentra reconocida en los artículos 445 y 450. El primero de ellos admite implícitamente que la posesión como hecho pueda reconocerse en personas distintas en los casos de indivisión. El segundo reconoce que los partícipes poseen todos la cosa en común y que, al dividirse ésta, se entiende que cada uno de ellos ha poseído exclusivamente la parte que le corresponde, durante el tiempo que duró la indivisión. Como poseedores de la cosa, los comuneros se encuentran protegidos por las acciones posesorias, en particular, por los interdictos de retener y recobrar la posesión.

por los interdictos de retener y recobrar la posesión. 23 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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Las acciones posesorias pueden tener también que ejercitarlas los comuneros entre sí, cuando uno de ellos comience a poseer la cosa no para la comunidad sino para si mismo, a título de dueño exclusivo, sin perjuicio de poderse ejercitar la acción reivindicatoria contra él.

E) ALTERACIONES.- Dice el artículo 397 del Código Civil que “ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”.

F) DISPOSICIÓN.- Los comuneros pueden enajenar la totalidad de la

cosa común a una tercera persona. La enajenación de la totalidad del derecho constituye una alteración del régimen de la comunidad, por lo cual es aplicable el criterio de la unanimidad establecido en el artículo 397 CC.

Para establecer un gravamen sobre la cosa común es necesario el consentimiento de todos los comuneros, pues también el gravamen constituye una alteración del régimen de la cosa común.

G) EL DERECHO DE CADA COMUNERO SOBRE SU CUOTA.- El

artículo 399 del Código Civil dice que “todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aún sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad”.

3.4- Extinción de la copropiedad. División de la cosa común.

La situación de cotitularidad puede desaparecer por diversas causas:

Consolidación o reunión en una sola mano de los diversos derechos; destrucción de la cosa, renuncia de todos los comuneros; prescripción adquisitiva ganada por un tercero… Pero la atención del Código se centra en la extinción de la comunidad por división de la cosa común. El artículo 400 CC, coherentemente con la naturaleza incidental y transitoria con que se configura la comunidad, atribuye a cada comunero,

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individualmente, el derecho o facultad de reclamar la división de la cosa común en cualquier tiempo. El ejercicio de esta facultad debe acomodarse a la buena fe.

La facultad de pedir la división no presenta más límites que los resultantes de la existencia de un pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado y de la objetiva indivisibilidad de la misma. El párrafo 2º del artículo 400 considera válido el pacto de conservar la cosa indivisa, siempre que sea por tiempo determinado y que este tiempo no exceda de diez años, pero no prohíbe que pueda prorrogarse por nueva convención, ni tampoco hay argumentos para rechazar sucesivas prórrogas. Aún existiendo pacto, si media justo motivo debe poderse pedir la división. Si no se ha pactado más que la indivisión pero no el plazo, la división puede pedirse en cualquier momento. El pacto de indivisión debe tener acceso al Registro de la Propiedad.

¿Qué limites tiene la facultad divisoria? El primero de ellos se presenta cuando, si la división se hiciera, resultaría la cosa inservible para el uso al que se le destina; el segundo, cuando la cosa es esencialmente indivisible por naturaleza. La jurisprudencia también excepciona el caso de que la cosa desmerezca mucho por la división material. En los supuestos en que la cosa no sea divisible, no cabe en efecto división en sentido estricto, pero si una disolución de comunidad, que se produce de una de estas dos maneras: adjudicando la cosa a no de los condueños que indemniza a los demás o subastándola y repartiéndose el precio (Art. 404 CC).

La división puede realizarse por varios procedimientos. Según el artículo 402 CC, por los mismos interesados o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes. Aun cuando no esté aludida en el artículo 402, es evidente la posibilidad de un ejercicio judicial de la acción divisoria (actio común dividundo. De esta manera, son tres los posibles procedimientos: división negocial o convencional; división arbitral y división judicial.

El artículo 403 CC faculta a los acreedores y a los cesionarios de los partícipes para intervenir en la división: “Los acreedores o cesionarios de los

en la división: “Los acreedores o cesionarios de los 25 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez”.

Frente a terceros, el artículo 405 CC señala que “la división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”. Finalmente, el artículo 406 CC, con carácter general, mantiene que “serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia”.

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MÓDULO 2. POSESIÓN Y PROPIEDAD.

TEMA 4.- POSESIÓN: CONCEPTO, ESTRUCTURA, CLASES Y EFECTOS.

Artículos 430 a 466 del Código Civil. El titular de un derecho que recae sobre una cosa realiza determinados actos, observa cierto comportamiento sobre ella. Estos actos constituyen la puesta en ejercicio de un derecho. La posesión de la cosa se nos presenta como el presupuesto de tal ejercicio, pues ante todo debe poseerla. De ahí que la posesión sea un señorío de hecho sobre la cosa, un poder de hecho que se ejerce sobre ella. La posesión alcanza una relevancia jurídica propia precisamente porque el ordenamiento jurídico contempla aquel señorío o poder de hecho sobre la cosa desvinculado del derecho. Se fija en la situación jurídica (por los efectos que le atribuye) en la que aparece una persona en una relación fáctica con la cosa.

1.- Elementos de la posesión. Fundamento.

Elementos.- La posesión resulta de la concurrencia de dos elementos: el corpus y el ánimus. El corpus no es solamente la tenencia material de una cosa, sino también la posibilidad física de ejercer una influencia inmediata sobre ella y de excluir toda influencia extraña. El ánimus, elemento espiritual de la posesión, es la voluntad de tener la cosa para sí y como dueño. La existencia del ánimus es una condición precisa de la posesión. De lo contrario, no habría más que detentación. El ánimus se deduce de la actividad posesoria, de cómo se ejerce el señorío sobre la cosa. El simple tenedor se comportará como propietario si enajena la cosa, prohíbe al verdadero propietario la entrada en la finca, etc. En otras palabras, efectuará actos de propietario, sin que sea necesario ni posible indagar cuál es su voluntad (subjetiva o interna). El poseedor a título de propiedad no se distingue del poseedor a título de usufructo únicamente por el diverso querer, sino ante todo por el diverso modo de actuar.

querer, sino ante todo por el diverso modo de actuar. 27 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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Fundamento.- La entrada misma del fenómeno posesorio se encuentra en la especial forma de tutela jurídica que se denomina tutela judicial, cuya médula la constituyen los artículos 441 y 446 del Código Civil. Con arreglo al primero, “en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello”, de tal forma que “el que se crea con acción o

derecho a privar a otro de la tenencia de la cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente”. Según el artículo 446, “todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión y, si fuera inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen”. Del juego combinado de ambos preceptos que se acaban de citar se deducen las siguientes consecuencias importantes:

a) quien se está comportando respecto de una cosa en forma tal que ejerce

un señorío sobre ella, aun cuando en la realidad no tenga un genuino derecho sobre la misma, tiene el de ser amparado frente a cualquier perturbación o frente al despojo que provenga de otro, sin necesidad de alegar ni probar que él es el dueño o que tiene el derecho sobre la cosa, sino simplemente que se encontraba en la tenencia de la misma;

b) por la misma razón, el perturbado o despojado tiene derecho al amparo.

Por tanto, desde este punto de vista, llamaríamos posesión a la situación jurídica que permite poner en juego la defensa interdictal, dado que los interdictos, son las acciones protectoras de la posesión. Además de este efecto, la posesión cumple una función de legitimación, en virtud de la cual determinados comportamientos sobre las cosas permiten que una persona sea considerada como titular de un derecho sobre ella y pueda ejercitar en tráfico jurídico las facultades derivadas de aquél, así como de los terceros pueden confiar en dicha apariencia. En tal sentido dice el artículo 448 CC que “el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo”, y el artículo 464 CC que recoge el principio de que “la posesión de buena fe equivale al título”. El título significa aquí justificación de la adquisición de una cosa. En otras palabras, la posesión de la cosa mueble a título de dueño, por ejemplo, adquirida de buena fe, es por si misma causa justificativa de la adquisición. El confiar honestamente en la situación posesoria de quien se adquiere, ignorando que carece de poder de

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disposición sobre la cosa (la buena fe), es presupuesto esencial para esa equiparación entre su posesión y el título. En consecuencia, bajo el prisma de la función legitimadora, la posesión es la situación jurídica que legitima a una persona en virtud de la apariencia para ejercitar el derecho que dicha apariencia manifiesta o pública, o permite a los terceros confiar en ella. Por último, el tercero de los efectos cardinales de la posesión es la posibilidad de su conversión en dominio o en el derecho real que es manifestación exterior mediante la usucapión. La relación fáctica que ha durado el lapso de tiempo señalado por la ley es el soporte imprescindible de tal instituto, bien en su modalidad de usucapión extraordinaria, en la que no es necesario título alguno, bien en la ordinaria, en la que se purga el vicio o defecto del título en cuya virtud hemos adquirido la propiedad o derecho real sobre una cosa, vicio consistente en haber adquirido de quien no es dueño.

2.- Clases.

a) Posesión natural y posesión civil.- El artículo 430 del Código Civil dice que posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho, y posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la “intención de haber la cosa o derecho como suyos”. Se diferencian las dos posesiones por el animus del poseedor. ¿Qué significa “la intención de haber la cosa o derecho como suyos”? La doctrina dominante entiende que la expresión legal, se refiere a la intención de haber la cosa o derecho como dueño, en concepto de titular de la cosa o derecho. Ahora bien, no basta la mera intención para calificar la posesión como civil. La intención, el ánimo es un hecho interno, psíquico del poseedor, de muy difícil prueba. La distinción entre posesión natural y posesión civil carece de consecuencias en orden a su protección, ya que todo poseedor está legitimado para la interposición de interdictos, pero si tiene trascendencia en orden a la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva o usucapión, ya que ésta ha de asentarse necesariamente sobre la posesión civil.

ha de asentarse necesariamente sobre la posesión civil. 29 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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b) Posesión en concepto de dueño y en concepto distinto del de dueño.-

Dice el artículo 432 del Código Civil que “la posesión de los bienes y derechos puede tenerse en uno de estos dos conceptos: o en el de dueño o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona”.

c) Posesión mediata e inmediata.- La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha afirmado reiteradamente que estas dos clases de posesiones pueden concurrir respecto de una misma cosa. El poseedor mediato posee por medio del poseedor inmediato, que es la persona que por estar ligada con una relación jurídica a aquél se halla en una posesión directa de la cosa. La distinción entre posesión mediata e inmediata se explica jurisprudencialmente de la siguiente forma:

1º El propietario-poseedor mediato puede entregarla cosa, cumpliendo así con el requisito de la traditio, a fin de que el receptor de la cosa adquiera el dominio sobre la misma, si existe entre él y el tradens un contrato traslativo que sirve de causa a aquella. 2º Que el propietario-poseedor mediato esté legitimado activamente para el ejercicio de la acción de desahucio con el que recuperará la posesión de hecho que tiene el poseedor inmediato una vez extinguida la relación jurídica de donde derivaba ésta, estimándose que es poseedor real a título de dueño.

d) Ejercicio propio de la posesión y por medio de otro.- Atendiendo al

modo en que se ejerce la posesión, dice el artículo 431 CC que “la posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y disfruta,

o por otra en su nombre”. El artículo 439 CC permite que pueda adquirirse la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal o por su mandatario:

“Puede adquirirse la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en este último caso no se entenderá adquirida la posesión hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio lo ratifique”.

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e) Posesión viciosa y posesión tolerada.- Es posesión viciosa la adquirida

mediante despojo del poseedor anterior, es decir sin o contra su voluntad; en otro caso es no viciosa. La ley rechaza la adquisición viciosa (clandestina o violenta) de la posesión, en los artículos 441 y 444 del Código Civil:

“En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente” (art. 441 CC). “Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión” (art. 444 CC.).

f) Posesión justa e injusta.- Se da la posesión justa cuando posee el que

tiene derecho a poseer. En el caso contrario, la posesión es injusta.

g) Posesión de buena fe y posesión de mala fe.- Según el artículo 433 del

Código Civil: “Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa al poseedor de mala fe al

que se halla en caso contrario”. La posesión de buena fe descansa, por tanto, en un título por el que se adquiere el derecho que nos da, a su vez, el derecho a poseer la cosa en el concepto que lo hacemos. Por aplicación de las normas de la buena fe, la creencia (o ignorancia) ha de ser siempre excusable. Si ha podido salir el poseedor de ese estado con el empleo de una diligencia media, no hay duda que posee con mala fe. ¿En qué momento se exige la ignorancia del vicio? Ateniéndonos al artículo 435 CC será el momento de la adquisición de la posesión. “La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente” (Art. 435 CC). “La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba” (Art. 434 CC).

fe de un poseedor corresponde la prueba” (Art. 434 CC). 31 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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3.- Estructura: Sujeto y Objeto. Adquisición.

A) Sujeto: El poseedor lo mismo puede ser una persona física que jurídica. Con respecto a esta última, expresamente lo autoriza el artículo 38 del Código Civil: “Las personas jurídicas pueden adquirir y poseer toda clase de bienes”. El sujeto de la posesión puede ser plural o darse en una comunidad de bienes, al y como se reconoce en el artículo 450 CC:

“Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión. La interrupción en la posesión del todo o parte de una cosa poseída en común perjudicará por igual a todos”. (Art. 450 CC).

B) Objeto: Tanto las cosas como los derechos son susceptibles de posesión. Así lo establece el artículo 437 del Código Civil:

“Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación”. En cualquier caso, deben de tratarse de cosas y derechos que estén dentro del tráfico jurídico.

ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN.- El artículo 438 CC dice que “la posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales para adquirir tal derecho”. En relación con estos dos medios, destaca la impropiedad de la expresión legal “ocupación material del derecho poseído”. Es obvio que un derecho no puede ser susceptible de aprehensión material como una cosa corpórea. Hay que interpretar, por tanto, que el Código Civil se refiere al ejercicio directo sobre la cosa que es objeto de aprehensión del poder de hecho correspondiente al derecho objeto de la posesión. El tercer medio señalado en el artículo 438 CC es el de la adquisición de la posesión “por los actos propios y formalidades legales para adquirir tal derecho”. Dichos medios son los siguientes:

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a) La tradición.- Es un requisito necesario para adquirir el dominio y

derechos reales (art. 609 CC).

b) Ministerio de la Ley.- Se puede hablar de tal adquisición posesoria en

los casos en que es una disposición legal la que inviste a una determinada persona de la condición de poseedor, sin necesidad de aprehensión material o corporal. Por ejemplo, el supuesto del artículo 440 CC de posesión civilísima. c) Adquisición judicial.- Se logra a través del procedimientos regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es el interdicto de adquirir. El interdicto de adquirir se concede al heredero para que la autoridad judicial le ponga en posesión de los bienes hereditarios. Pero no procederá contra el poseedor actual de esos bienes, si “posee a título de dueño o de usufructuario”. Su tramitación aparece regulada en el art. 250 LEC.

¿Qué capacidad hay que tener para adquirir la posesión? El artículo 443 CC señala que “los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas; pero necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor”.

4. Protección de la posesión: Interdictos.

Está expresado en el artículo 446 CC: “Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y si fuere inquietado en ella deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen”. La protección posesoria se confía a medios judiciales, y no a la propia autoridad del poseedor. El ordenamiento jurídico repudia la violencia, tanto para mantener el estado posesorio actual como para el restablecimiento del mismo. El artículo 441 es terminante en tal sentido: “En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor se resista a la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente”. Los medios judiciales están recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 250, y son: los interdictos de retener y recobrar.

250, y son : los interdictos de retener y recobrar. 33 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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A través de los interdictos de retener y recobrar la posesión se atiende,

respectivamente, al mantenimiento de la situación posesoria actual frente a la perturbación que procede de un tercero, ya la restauración de la situación en que se encontraba el poseedor, víctima de un despojo.

a) Legitimación activa.- La legitimación activa es amplísima. El artículo

446 CC la concede a todo poseedor. También está legitimado el heredero que sucede mortis causa en la posesión de su causante (art. 440 CC), contra la perturbación o despojo que puede sufrir antes de que tenga en su poder efectivo los bienes hereditarios.

b) Legitimación pasiva.- Estarán legitimados pasivamente tanto los que

ejecutaren, como los que den la orden a otro de ejecutar actos exteriores en que

consistan la perturbación o el despojo.

c) Plazo para ejecutar el interdicto.- Según el artículo 439 LEC, el plazo

es de un año, “a contar desde el acto que lo ocasione”.

El juez debe examinar si la demanda se presenta antes de ese plazo, y debe

hacerlo de oficio. Es un plazo perentorio. Es un plazo de caducidad, no de

prescripción.

d) Efectos de la sentencia.- La sentencia que resuelve el juicio interdictal

produce los siguientes efectos sustantivos:

1º. Si se ha ejercitado el interdicto de retener, en la sentencia que declare haber lugar a él por haber sido inquietado o perturbado el demandante en la posesión o tenencia, o por tener fundados motivos que lo será, se mandará mantenerle en la posesión y requerir al perturbador para que en lo sucesivo se abstenga de cometer tales actos, u otros que manifiesten el mismo propósito, bajo el apercibimiento que corresponda con arreglo a derecho; y se impondrán todas las costas al demandado. 2º. Si se ha ejercitado el interdicto de recobrar, en la sentencia que declare haber lugar al mismo por haber sido despojado el demandante, se acordará que inmediatamente se le reponga en la posesión o tenencia de la cosa, y se condenará

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al despojante al pago de las costas daños y perjuicios y devolución de los frutos que hubiere percibido. 3º. Tanto en uno y otro caso, la sentencia contendrá la fórmula de sin perjuicio de tercero, y se reservará a las partes el derecho que puedan tener sobre la propiedad o sobre la posesión definitiva, que podrán utilizar en el juicio correspondiente. Los interdictos sólo resuelven cuestiones de hecho.

5.- Extinción y liquidación.

EXTINCIÓN.-El artículo 460 del Código Civil enumera las causas por las que la posesión se pierde, que son:

a) Abandono de la cosa.- No puede existir entonces posesión, pues ni se

ejercita un señorío sobre la cosa, ni se tiene voluntad de ejercitarlo. Faltan, por tanto, el corpus como el animus.

b) Cesión.- Se trata de una cesión de la posesión como consecuencia o derivación de un previo título oneroso o lucrativo, es decir, una cesión causalizada. El título ha de ser traslativo de propiedad. Si el propietario que está poseyendo la cosa la da en arrendamiento, no hay duda de que habrá una cesión de la posesión a título oneroso, pero no ha perdido la posesión de la misma (art. 432 CC). Quedará como poseedor mediato, mientras que el arrendatario será el inmediato.

c) Destrucción, pérdida o quedar la cosa fuera del comercio.- la destrucción o pérdida total de la cosa es evidente que extingue la posesión, pues no es posible ejercer el señorío sobre ella. La posesión, sin embargo, no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque éste ignore accidentalmente su paradero (art. 461 CC).

d) Posesión de otro.- Finaliza el artículo 460 CC señalando como causa de

pérdida la posesión de otro, “aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año”.

si la nueva posesión hubiese durado más de un año”. 35 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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La “posesión de otro” a la que alude el precepto debe ser una posesión incompatible con la que pueda perder el poseedor actual. Esta posesión, si es contra su voluntad, debe durar más de un año, lo cual significa que el antiguo poseedor a todos los efectos legales tiene esa consideración. De ahí que pueda ejercitar los interdictos para el restablecimiento de su estado posesorio (el plazo de un año es precisamente el concedido por la ley para aquel ejercicio). Si el antiguo poseedor recupera “conforme a derecho” la posesión indebidamente perdida, preceptúa el artículo 466 que “se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción” (art. 466 CC).

LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO.- Los artículo 451 a 458 del Código Civil contienen una serie de normas destinadas a regular el destino de los frutos y el régimen de gastos y mejoras cuando se liquida un estado posesorio, cuando el poseedor ha de entregar la cosa al “que le hubiese vencido en la posesión”, dice el artículo 453, sin concretar la causa por la que se le vence. Este régimen no es sólo aplicable en lo supuestos en que un reivindicante obtiene la posesión de la cosa que indebidamente se encuentra en manos del poseedor demandado o en que un poseedor demuestra su mejor derecho a poseer que el actual, sino también a todos aquellos en que haya de cesar una situación posesoria como consecuencia de una controversia sobre el título que se basa la posesión del poseedor actual y que se falla a favor de ineficacia, o en los casos en que el título se ha extinguido y el poseedor, pese a ello, sigue poseyendo. Esta regulación debe tener un valor general, pero cederá cuando exista una regulación legal y concreta de la liquidación de un determinado estado posesorio, aunque tendrá un valor supletorio para remediar la oscuridad o insuficiencia de tal regulación específica. La normativa parte de una distinción fundamental: La buena o mala fe del poseedor.

A) FRUTOS: El artículo 451 del Código Civil dice: “El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión.

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Se entienden percibidos los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separan. Los frutos civiles se consideran producidos por días, y pertenecen al poseedor de buena fe en esa proporción”. “Si al tiempo en que cesare la buena fe se hallaren pendientes algunos frutos naturales o industriales, tendrá el poseedor derecho a los gastos que hubiese hecho para su producción, y además a la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión. Las cargas se prorratearán del mismo modo entre los dos poseedores. El propietario de la cosa puede, si quiere, conceder al poseedor de buena fe la facultad de concluir el cultivo y la recolección de los frutos pendientes, como indemnización de la parte de gastos de cultivo y del producto líquido que le pertenece; el poseedor de buena fe que por cualquier motivo no quiera aceptar esta concesión, perderá el derecho a ser indemnizado de otro modo” (Art. 452 CC).

“El poseedor de mala fe abonará los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir” (Art. 455 párr.1º CC).

B) GASTOS: El artículo 453 del Código Civil señala: “Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor, pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan. Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que lo hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos, o por abonar el aumento del valor que por ellos haya adquirido la cosa”. El poseedor de mala fe “sólo tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios hechos para la conservación de la cosa. Los gastos hechos en mejoras de lujo y recreo no se abonarán al poseedor de mala fe; pero podrá llevarse éste los objetos en que esos gastos se hayan invertido, siempre que la cosa no sufra deterioro, y el poseedor legítimo no prefiera quedarse con ellos abonando el valor que tenga en el momento de entrar en la posesión” (Art. 455, párr. 2º y 3º CC). “Los gastos de puro lujo o mero recreo no son abonables al poseedor de buena fe; pero podrá llevarse los adornos con que hubiese embellecido la cosa

llevarse los adornos con que hubiese embellecido la cosa 37 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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principal si no sufriere deterioro, y si el sucesor en la posesión no prefiere abonar el importe de lo gastado”. (Art. 454 CC). “Las mejoras provenientes de la naturaleza o del tiempo ceden siempre en beneficio del que haya vencido en la posesión” (Art. 456 CC):

C) RESPONSABILIDAD POR DETERIOROS O PÉRDIDAS: El artículo 457 del Código Civil dice que “el poseedor de buena fe no responde del deterioro o pérdida de la cosa poseída, fuera de los casos en que se justifique haber procedido con dolo. El poseedor de mala fe responde del deterioro o pérdida en todo caso, y aun de los ocasionados por fuerza mayor cuando maliciosamente haya retrasado la entrega de la cosa a su poseedor legítimo”.

6.-Presunciones posesorias.

1) PRESUNCIÓN DE BUENA FE.- “La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba” (Art. 434 CC). “La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso

y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora

que posee la cosa indebidamente” (Art. 435 CC).

“Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario” (Art. 436 CC).

2) PRESUNCIÓN DE CONTINUIDAD EN LA POSESIÓN.- “El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído también durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario” (Art. 459 CC). “El que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción” (Art. 466 CC).

3) PRESUNCIÓN EN EL CONCEPTO POSESORIO.- Dice el art. 436

CC

que se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto

que

se adquirió, salvo prueba en contrario. Pero ese poseedor puede perfectamente

cambiar su posesión, es decir INTERVERTIR el título por el que posee.

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El poseedor INTERVERTIRÁ su título originario cuando con posterioridad a la adquisición de una posesión conforme al mismo posee en concepto distinto al que adquirió.

4) PRESUNCIÓN DE TÍTULO.- “El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo” (Art. 448 CC).

5) PRESUNCIÓN DE POSESIÓN DE MUEBLES DENTRO DEL INMUEBLE.-“La posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos” (Art. 449 CC).

o se acredite que deben ser excluidos” (Art. 449 CC). 39 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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TEMA 5.- PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

La usucapión o prescripción adquisitiva- es la adquisición de dominio u otro derecho real que pueda ser poseído de forma continuada, durante el tiempo y con las condiciones que fija la Ley.

1. REQUISITOS.- Para adquirir la posesión es preciso reunir ciertos requisitos de capacidad. Además, como hemos indicado, es precisa la posesión continuada de un bien o derecho. En lo que respecta a los requisitos, es preciso distinguir también entre los diversos tipos de usucapión:

a. Usucapión ordinaria y extraordinaria. La primera es la que se

produce a favor de un adquirente de buena fe que dispone además de justo título.

La segunda está fundada únicamente en la posesión y no requiere ni justo título ni buena fe.

b. Usucapión mobiliaria e inmobiliaria. El régimen jurídico es

distinto en uno y otro caso, siendo la diferencia más relevante la referida al plazo,

que es menor en el caso de la usucapión mobiliaria que en la inmobiliaria.

Capacidad: Se establecen en este punto las siguientes normas:

- Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las

personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos. Se aplican, por tanto, las normas generales sobre capacidad para adquirir, sin que haya ninguna limitación especial en materia de usucapión.

- La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los

demás, lo que es consecuencia del principio general que rige en materia de comunidad de bienes, conforme al cual todo comunero puede individualmente

ejercitar derechos y acciones en defensa de la comunidad o para beneficio de ella. Es preciso, sin embargo, que la posesión del comunero se ejercite en su condición de miembro de la comunidad.

- La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la

herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar. Este precepto ha de interpretarse en el sentido de que la situación de yacencia de la herencia no impide la prescripción, de modo que

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cualquiera que sea la situación en que la herencia se encuentre, no afecta a la usucapión.

¿CÓMO TIENE QUE SER ESA POSESIÓN?

Posesión continuada.- (Art. 1941 CC). Tanto la usucapión ordinaria como para la extraordinaria, es precisa la posesión continuada de la cosa o derecho por el usucapiente durante cierto tiempo, posesión que ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

Posesión en concepto de dueño.- (Art. 447 CC). Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio. Este precepto se interpreta en el sentido de que, si lo que se trata de usucapir es otro derecho distinto del de propiedad (por ejemplo, usufructo, servidumbre), es preciso poseer en concepto de titular de tal derecho: usufructo, servidumbre… Por tanto, para determinar si una posesión es o no en concepto de dueño, hay que atender al título o causa dominante de la posesión y al posterior modo de ejercicio de ésta. Si la posesión se inicio en un concepto diferente del dueño, la usucapión sólo puede comenzar a partir del momento en que se haya producido la inversión del título.

Posesión pública.- (Art. 444 CC). La publicidad ha de referirse no sólo al hecho de la posesión, sino también al concepto en que se posee. Una posesión es pública cuando no es clandestina, es decir, cuando los actos de ejecución y de ejercicio de la posesión no son ocultos. La publicidad ha de referirse no sólo al origen de la posesión, sino que ha de ser una cualidad permanente que la acompañe durante su transcurso. Los actos ejecutados clandestinamente no afectan a la posesión.

Posesión pacífica.- (Arts. 441, 444 y 1942 CC). Es preciso que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión, y los actos ejecutados con violencia no afectan a la posesión. Con referencia a la posesión hábil para la usucapión se

Con referencia a la posesión hábil para la usucapión se 41 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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dispone expresamente que no aprovechen para la posesión los actos de carácter posesorio ejercitados con violencia.

Posesión no interrumpida.- (Arts. 1941, 1943, a 1948, 1960). Para que la posesión se hábil para la usucapión es preciso que sea continuada. Se establecen

dos reglas tendentes a facilitar la consideración de la posesión como continuada:

- el poseedor actual puede computar el tiempo necesario uniendo el suyo al de su causante; y

- se presume que el poseedor actual que lo haya sido en época anterior ha

continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. La posesión puede interrumpirse natural o civilmente, dándose la interrupción natural cuando por cualquier causa se cesa en la posesión durante más de un año. La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de juez incompetente. Sin embargo, no produce interrupción de la prescripción la citación judicial que sea nula, por falta de solemnidades legales, ni la demanda desistida, así como tampoco si el actor deja caducar la instancia o el poseedor es absuelto de la demanda. También se produce la interrupción civil por el acto de conciliación,

siempre que, dentro de dos meses de celebrado, se presente ante el juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. Por último, cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor haga del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión y, por lo tanto, la usucapión. El efecto de la interrupción de la posesión es que pone fin definitivamente al fenómeno de la usucapión, sin perjuicio de que el poseedor pueda comenzar a usucapir otra vez.

Requisitos de la usucapión ordinaria- (Art. 1940 CC). La usucapión ordinaria exige poseer la cosa o derecho con buena fe y justo título durante cierto tiempo, el tiempo determinado por la Ley. El análisis de los requisitos exige distinguir entre usucapión ordinaria mobiliaria e inmobiliaria.

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USUCAPIÓN

ORDINARIA

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INMOBILIARIA.-

(Arts.

1950,

1952,

1954, 1957 y 1958 CC). Se dispone lo siguiente:

a. Justo título: Se entiende por justo título el que legalmente baste para

transferir el dominio o el derecho real de cuya prescripción se trate. Por tanto, el usucapiente debe haber adquirido en virtud de un título que pueda producir ese efecto (por ejemplo, la compraventa). Además, el título ha de ser verdadero y válido:

-Es verdadero aquél que tiene su existencia real. Se excluyen, por tanto, el título putativo, el absolutamente simulado y el falso.

- Es válido aquél que bastaría para transmitir el dominio si el transmitente

fuera propietario. A efectos de la usucapión, el justo título debe probarse y no se

presume nunca.

b. Buena Fe: La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la

persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio,

lo que debe extenderse a aquellos casos en que alguien transmite derechos reales sobre una cosa que no es de su propiedad. La buena fe no es un estado de conducta, sino de conocimiento.

c. Tiempo: La usucapión ordinaria sobre bienes inmuebles exige el transcurso de:

- 10 años entre presentes; y

- 20 años entre ausentes.

Se considera ausente al que reside en el extranjero o en ultramar. Si parte del tiempo estuvo ausente y parte presente, cada 2 años de ausencia se reputan como una hasta completar los 10 de presencia. La ausencia que no sea de un año entero y continuo, no se toma en cuenta para el cómputo.

USUCAPIÓN ORDINARIA MOBILIARIA (Arts. 464 y 1955 CC). El domino de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida durante 3 años con buena fe. Hay que tener en cuenta que la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que haya perdido una cosa mueble o haya sido privado de ella ilegalmente, puede reivindicarla de quien la posea.

de ella ilegalmente, puede reivindicarla de quien la posea. 43 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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La jurisprudencia más reciente interpreta este último precepto en el sentido de que quien adquiere la posesión de un bien mueble de buena fe adquiere su propiedad aunque el transmitente no sea su dueño, excepto en los casos de hurto o privación ilegal. La usucapión sólo entra en juego en estos dos últimos casos, de modo que si la cosa fue perdida o le fue hurtada o robada, no hay adquisición inmediata de la propiedad por el poseedor de buena fe, pero si posibilidad de usucapirla por el transcurso de 3 años.

Requisitos de la usucapión extraordinaria: (Arts. 1955 y 1959 CC). Para que se produzca la usucapión extraordinaria sólo es precisa la posesión durante el plazo que la Ley marca (que es más largo que el de la usucapión ordinaria), pero sin necesidad de justo título ni de buena fe. Se prescriben el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión o interrumpida durante 30 años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes. Tratándose de bienes muebles, se establece que también se prescribe su dominio por la posesión no interrumpida de 6 años, sin necesidad de ninguna otra condición. No es, pues, necesario ni justo título ni buena fe, si bien la posesión ha de tener las mismas características que para la usucapión ordinaria, es decir en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

EFECTOS: La usucapión produce la adquisición de la cosa o derecho cuando concurran los requisitos necesarios para ello. Según común doctrina, opera retroactivamente, desde el día en que comenzó la posesión, lo que tiene como consecuencia que se consideren legítimos los actos de ejercicio realizados por el usucapiente durante el tiempo intermedio y que haga suyos todos los frutos percibidos durante el tiempo de la posesión, aun cuando fuera de mala fe. La usucapión tiene que ser invocada por el favorecido por ella para que produzca sus efectos en el orden jurídico, sin que el juez pueda apreciarla de oficio, debiendo el usucapiente suministrar la prueba de los hechos constitutivos de la usucapión. La prueba de que existieron hechos obstativos o impeditivos de la usucapión incumbe a la contraparte.

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TEMA 6.- PROPIEDAD (I): CONCEPTO, ESTRUCTURA, RÉGIMEN JURÍDICO Y CONTENIDO.

6.1.- CONCEPTO.

Los términos “propiedad” y “dominio”, “propiedad” y “dueño” son sinónimos. Propiedad es palabra que se emplea en dos sentidos, uno impropio y otro riguroso. En el primero, se refiere en general, a los bienes y derechos patrimoniales. Cuando se habla entonces de propiedad, se alude a todos aquellos o cualesquiera de ellos. Así, al decir, por ejemplo, que nuestro Ordenamiento jurídico reconoce la propiedad privada, o que existan delitos contra la propiedad, se expresa la idea de que están acogidos y protegidos, no sólo el derecho de propiedad rigurosamente hablando, sino también el usufructo, las servidumbres, la hipoteca, los créditos… En el segundo, significa uno de los derechos patrimoniales sobre los bienes: el máximo posible. En este sentido la propiedad puede ser definida como el poder jurídico pleno sobre una cosa. Poder en cuya virtud ésta en principio- queda sometida directa y totalmente (es decir en todos sus aspectos y utilidades que pueda proporcionar) a nuestro señorío exclusivo.

6.2.- CONTENIDO.

Poder que confiere el derecho de propiedad y poderes que confieren otros derechos reales.-Entre los derechos reales es el de propiedad el que otorga un señorío pleno sobre la cosa, consistente en poder someterla a nuestra voluntad en todos sus aspectos y obtener de ella toda la utilidad que pueda prestar en cualquiera de ellos. Los demás sólo conceden sobre aquélla diferentes poderes en orden a la utilidad que directa o indirectamente pueda proporcionar en ciertos aspectos (así: obtener frutos, y hablaríamos del derecho de usufructo; utilizarla en una determinada faceta y hablaríamos de un derecho de servidumbre; que su valor sirva de garantía a lo que se nos debe y estaríamos ante los derechos de prenda e hipoteca); pero no una dominación total de la misma. Es decir, no constituyen sino un señorío parcial. Por eso se llaman derechos reales limitados. No en el

Por eso se llaman derechos reales limitados. No en el 45 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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sentido de que tengan límites, que también el de propiedad los tiene, sino en el de que son más reducidos que el derecho real pleno (propiedad).

Límites del derecho de propiedad.- Poder pleno no quiere decir ilimitado. En efecto la misma ley pone límites al derecho de propiedad, es decir, establece unas fronteras más allá de las cuales no llega el señorío que se reconoce al titular sobre la cosa. Poder pleno es, poder total, dentro de los límites en los que la ley lo concede sobe la cosa, o si se quiere, dentro de los límites máximos que la ley admite que alcance el señorío sobre las cosas.

La propiedad como poder unitario sobre la cosa, y las facultades que encierra.-El derecho de propiedad (como cualquier derecho subjetivo) es un poder unitario, en el sentido de que concede sobre la cosa un señorío global, del que las distintas facultades o derechos, son sólo manifestaciones. Las llamadas facultades del propietario no son una serie de sumandos cuya adicción constituya la propiedad, sino que son sólo aspectos parciales del señorío total que ésta es. El tener todas estas facultades no es una causa de que sea propietario, sino una consecuencia de serlo. Por otro lado, hacer una enumeración exhaustiva de facultades es imposible, porque quedará algún aspecto del señorío sobre la cosa, en el que quepa pensar singularmente, y concebirlo como otra nueva facultad. De todas maneras, los antiguos autores, e incluso hoy todavía muchos de ellos, así como algunos Códigos (entre los que está el nuestro) enumera las facultades que encierra, que denominan frecuentemente derechos del dueño y que la propiedad encierra. Hablando, por ejemplo, de las de usar, disfrutar, abusar, poseer, disponer y reivindicar

6.3.- RÉGIMEN JURÍDICO

El artículo 348 del Código Civil dice: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.

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En este artículo: 1º Aparece recogida la tendencia de definir el derecho de propiedad mediante enumeración de las facultades que encierra (gozar, disponer y reivindicar). 2º Se pone, asimismo, de relieve que no es un poder ilimitado sobre las cosas, sino reducido al ámbito de señorío que la ley no excluya.

El Código Civil configura la propiedad con los siguientes rasgos:

1º Hay en nuestro Código un agrarismo fundamental. La propiedad es propiedad de la tierra y propiedad destinada a la explotación agrícola de la tierra.

2º Es consabido el signo liberal-individualista. La propiedad es propiedad individual.

3º El absolutismo de la propiedad. La propiedad llega hasta el cielo y hasta lo más profundo de la tierra. El propietario de un terreno, dice el artículo 350, es propietario de la superficie, entendiendo por superficie todo lo que está sobre o por encima de la tierra. Y por la misma razón, el propietario del suelo se hace propietario de todo lo que aparece adherido al suelo.

4º Hay una defensa del status quo frente a la dinámica de las transformaciones económicas. Las obras y plantaciones pertenecen al propietario. Cuando su autor es un tercero, los fenómenos jurídicos de accesión inmobiliaria se regulan básicamente sobre la decisión que adopte el propietario del suelo. Algo análogo ocurre con las mejoras introducidas por el poseedor de buena fe, quien queda a expensas de la voluntad del que vence en la posesión para que le abone una indemnización justa (art. 453). Peor todavía es la condición de los usufructuarios y arrendatarios, quienes no tienen derecho a indemnización por las mejoras y ostentan únicamente el derecho a retirarlas, si es posible hacerlo sin detrimento de los bienes, de manera que la inversión de capital debe ser económicamente compensadora durante el tiempo de duración de la relación de disfrute (arts. 487 y 1573).

5º La propiedad del Código Civil es una propiedad sometida a un régimen de plena libertad de comercio. Se trata de suprimir las trabas y obstáculos que

comercio. Se trata de suprimir las trabas y obstáculos que 47 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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impidan su libre comercio. La propiedad es un bien de mercado y es el mercado quien le proporciona su verdadero contenido económico.

6.4.-ESTRUCTURA: Elementos subjetivo y objetivo.

Entre los artículos que el Código civil dedica a la regulación de la propiedad no se contiene ninguna norma específica relativa a los sujetos, por lo que habrá que aplicar en este punto el régimen general sobre la capacidad jurídica y sobre la capacidad de obrar. El artículo 38 consagra como principio general que las personas jurídicas pueden adquirir y poseer toda clase de bienes. El objeto del dominio son siempre cosas materiales. Sólo por vía de analogía puede hablarse de dominio sobre bienes inmateriales, que las leyes regulan como “propiedades especiales”, por ejemplo la propiedad intelectual, la propiedad industrial, etc. Los bienes objeto de propiedad privada habrán de ser, de acuerdo con su naturaleza y con su régimen jurídico, susceptibles de posesión. ¿Hasta dónde se extiende la propiedad? En materia inmobiliaria, la doctrina tradicional mantenía la tesis de un dominio ilimitado, usque ad sidera et ad inferos, hasta el cielo y hasta los infiernos. Nuestro Código civil, en su artículo 350 recoge esta regla, pero la matiza refiriéndola sólo al subsuelo y no al espacio aéreo. El propietario de un terreno, dice el artículo 350, es dueño de la superficie y de lo que está por debajo de ella. Se añade una limitación importante, que es la sujeción a lo dispuesto en las leyes de minas y de aguas en los reglamentos de policía.

La doctrina más moderna postula una extensión objetiva del dominio que esté limitada por el punto al que alcance la posibilidad de utilización y el interés razonablemente tutelable del propietario, de acuerdo con las condiciones técnicas y económicas existentes en el momento que invoca la protección de aquel interés.

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TEMA 7.- PROPIEDAD (II): ADQUISICIÓN Y PROTECCIÓN JURÍDICA.

7.1.- ADQUISICIÓN POR ACCESIÓN.

El llamado por el legislador “derecho de accesión” es definido por el artículo 353 del Código Civil. Según este precepto, “la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente”. En realidad, la adquisición de los frutos pertenece al régimen jurídico del disfrute de la cosa misma y es una consecuencia del ejercicio del ius fruendi o el derecho a disfrutar, y pertenecen a la persona que en cada caso ostente el derecho. Normalmente será el propietario, pero podrá serlo también el usufructuario, el enfiteuta, el arrendatario, etc. Por eso, la accesión queda reservada para definir la adquisición de una cosa por el propietario de la principal a la cual se le une o incorpora otra. El fundamento de accesión reside en el poder de atracción real de la propiedad, que no permite la coexistencia de un concurrente dominio sobre ella o parte de ella, de otra persona.

Principios rectores de la unión o incorporación de cosas.- El principio básico es el de que lo accesorio sigue a lo principal. El dueño de la cosa principal tiene así el papel de rector. Este principio aplicado al suelo, tiene su traducción en la regla superficies solo cedit. El propietario del suelo hace suyo lo que a éste se incorpora. Otro principio fundamental es la buena o mala fe con la que se realiza la unión o incorporación. Ello es algo que se deduce de la naturaleza misma de las cosas. La unión o incorporación no es muchas veces más que el resultado de un actuar humano, y el rígido principio de que lo accesorio sigue a lo principal, otorgándole, incluso algunos derechos para remediar el empobrecimiento. Incluso la buena fe hace que en lugar de aplicarse rígidamente la regla superficies solo cedit, el dueño del suelo tenga exclusivamente un derecho de optar por la propiedad de la obra (art. 361CC), no una adquisición automática.

de la obra (art. 361CC), no una adquisición automática. 49 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno.- El conflicto de intereses entre el que edifica, planta o siembra y el dueño del suelo donde lo hace es resuelto por el Código Civil bajo la idea de que el suelo es lo principal y, en consecuencia, por virtud de que lo principal sigue a lo accesorio atribuye un papel rector en la situación a su propietario. El Código Civil presume que las obras, plantaciones o siembras han sido hechas por él y a su costa, mientras que no se pruebe lo contrario (art. 359 CC). Cuando se destruya esta presunción, nos encontraremos ante las siguientes situaciones:

a) Buena fe del tercero: La buena fe del tercero es una creencia basada en un error excusable, sobre el dominio del suelo: cree pertenecerle, o una creencia, también asentada sobre un error excusable, sobre el alcance del título que ostenta, cree que le faculta para obrar como lo ha hecho. Se regula en el artículo 361 del Código Civil:

“El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente”. De acuerdo con el artículo 361CC, la buena fe ha de existir en el momento de la construcción, siembra o plantación. En tanto no se ejercite la opción existe una situación jurídica a la que el Código Civil no presta ninguna atención. Los principios rectores de la misma serán los siguientes:

1º. El tercero es un poseedor de buena fe del terreno ocupado. 2º. El tercero ostenta un dominio sobre la obra, plantación o siembra, pero no sobre aquel terreno. Habrá en consecuencia, una concurrencia de dos derechos de propiedad. La adquisición de la propiedad de lo construido, plantado o sembrado está condicionada al pago de la indemnización. El artículo se remite inmediatamente a los artículos 453 y 454 del Código Civil, que servirán de guía para fijar la cantidad indemnizatoria.

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b) Tercero de mala fe: Aparece regulado en los artículos 362 y 363 del

Código Civil:

El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización” (Art. 362 CC). El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró” (Art. 363 CC). ¿Eliminan los artículos 362 y 363 la obligación de indemnizar? No. El tercero comete un acto ilícito al invadir la propiedad ajena por lo que los daños y perjuicios que se originen de su actuación deben ser reparados (Art. 1902 CC).

c) Mala fe del tercero y del dueño del suelo: La mala fe del dueño del

suelo reside en la falta de una tempestiva oposición a obra no obstante serle conocida. Se trata de una conducta omisiva que es juzgada como aquiescencia. Se regula en el artículo 364 del Código Civil:

“Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubieran procedido ambos de buena

fe.

Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse”. El precepto citado establece entonces una compensación de culpas, y ordena que la situación jurídica se regule como si el tercero hubiese obrado de buena fe.

d) Buena fe del tercero y mala fe del dueño del suelo: No regula

expresamente esta situación el Código Civil. Es procedente la aplicación del artículo 361, en cuanto que no distingue si el dueño del suelo tiene o no mala fe. Pero es claro que su conducta ilícita es fuente de una obligación de reparar los daños y perjuicios que no queden cubiertos por las indemnizaciones preceptuadas en aquella norma.

por las indemnizaciones preceptuadas en aquella norma. 51 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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e) Construcciones extralimitadas: El Código Civil parte siempre del supuesto de que la construcción, plantación o siembra se hace toda ella en terreno ajeno. ¿Qué ocurrirá, sin embargo, si se realiza en parte solamente, ocupando también terrenos del tercero? El problema ha sido contemplado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno a construcciones y de una manera parcial, pues la doctrina que sienta es aplicable exclusivamente al tercero de buena fe. Según esta doctrina, cuando el edificio posee un mayor valor e importancia que el suelo invadido, se invierte el principio de superficies solo cedit, estimándose entonces que el edificio es lo principal y lo accesorio el terreno. Se le otorga al constructor la facultad de adquirirlo mediante el pago de su precio, aunque habrá de abonar además el quebranto o menoscabo económico que repercuta sobre el resto de la segregación que haya que efectuar en suelo ajeno.

Obrando de mala fe el constructor, deberán entrar en función los artículos

362 y 363 a favor del dueño del suelo de buena fe, aunque las consecuencias

injustas que pudieran producirse han de ser templadas por el juego de la equidad. La mala fe del dueño suelo y del constructor originará una situación a la que es

aplicable íntegramente la doctrina expuesta sobre el constructor de buena fe (art.

364 CC por analogía).

f) Empleo de materiales ajenos: Se regula en el artículo 360 del Código

Civil:

“El propietario del suelo que hiciere en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su valor; y, si hubiere obrado de mala fe, estará además obligado al resarcimiento de daños y perjuicios. El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas”. Cuando no es posible retirar los materiales, ese dueño los pierde y los hace suyos el dueño del suelo. Se consuma así una pérdida del dominio y el ex dueño de los materiales sólo tiene un derecho de crédito dirigido a obtener el abono de su valor, y una pretensión de indemnización de daños y perjuicios para el caso de que hubiese habido mala fe.

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Cuando el dueño del suelo no es el que utiliza los materiales, sino el tercero que construye, planta o siembra en terrenos de aquél, el artículo 365 preceptúa que, si es de buena fe, el dueño del terreno deberá responder de su valor subsidiariamente y en el solo caso de que el que los empleó no tenga bienes bastantes. Pero no tendrá lugar esta responsabilidad subsidiaria si el dueño del suelo usa de la facultad que le concede el artículo 363 CC (porque hay mala fe al construir, sembrar o plantar).

7.2.- PROTECCIÓN JURÍDICA: ACCIONES JUDICIALES.

La propiedad como derecho subjetivo, tiene a su favor una serie de acciones judiciales tendentes a protegerla y a reprimir las violaciones o perturbaciones de que pueda ser objeto. Dichas acciones son las siguientes:

A) LA ACCIÓN REIVINDICATORIA.

El párrafo 2º del artículo 348 del Código Civil consagra esta acción, al decir que “el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”. La acción reivindicatoria es, pues, la compete a un propietario no poseedor contra quien posee la cosa indebidamente. Es una acción de condena de carácter restitutorio, dado de que con ella se trata de imponer al demandado la condena a un determinado comportamiento: Dar y restituir la cosa. Es una acción real, derivada de un derecho real y ejercitable erga omnes. Los requisitos necesarios son tres:

1º DOMINIO DEL ACTOR: El actor debe probar su dominio, en aplicación de los principios generales sobre la carga de la prueba. El dominio debe estar fundado en un título adquisitivo, completado por la tradición si la adquisición fuese derivativa. Al actor le basta probar su dominio mediante la inscripción, y habrá de ser el demandado quien tenga que combatir la legitimidad de su título para destruir la presunción en que aquél se ampara. La prueba del dominio del actor es condición inexcusable de la acción reivindicatoria, hasta el extremo de que el demando debe ser absuelto si no se realiza, aunque posea sin título. El actor no está obligado a probar que lo

sin título. El actor no está obligado a probar que lo 53 Descargado por Alejandro Clemente

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adquirido y que ahora reivindica le sigue perteneciendo, toda vez que el estado de derecho que aquella adquisición originó se presume que continúa existiendo en tanto que no se demuestre lo contrario, carga que corresponda al demandado. (Ver art. 38 LH).

2º POSESIÓN DEL DEMANDADO: Esta posesión debe ser actual e indebida. La actualidad de la posesión plantea problemas cuando la acción se ejercita contra persona que poseía en el momento de iniciarse el proceso, pero que después deja de poseer. Lo que ocurrirá en tal caso es que, en trance de ejecución de sentencia, será imposible la restitución de la cosa y la condena será sustituida por una indemnización de daños y perjuicios. La posesión del demandado debe ser, en segundo lugar, indebida. Lo es, cuando posee sin título que justifique la posesión. Si el poseedor ostenta un título de carácter obligacional o derivado de un derecho en cosa ajena, y trae causa del reivindicante o de alguno de sus anteriores causantes, en rigor no es necesaria la acción reivindicatoria porque podrán ser ejercitadas las acciones recuperatorias propias de la relación que le ligue con el propietario. Pero si el demandado es un poseedor con título de dueño, será conveniente discernir cuál de los dos títulos es válido o eficaz, porque los dos no pueden serlo al mismo tiempo.

consiste

fundamentalmente en una perfecta descripción de la cosa que es objeto de la reclamación del demandante, en su confrontación con la cosa poseída por el demandado y, finalmente, en la comprobación de la identidad de tal cosa con aquella que aparece descrita o mencionada en los títulos del actor y, en su caso, del demandado.

IDENTIFICACIÓN

DE

LA

COSA:

La

identificación

B) LA ACCIÓN DECLARATIVA.

La acción declarativa tiene como fin la condena del demandado a que reconozca el dominio del actor simplemente, que discute o se atribuye ese derecho, sin aspiraciones de reintegración de la posesión.

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La acción declarativa exige la prueba de dominio por el actor y la identificación de la cosa en iguales términos que la acción reivindicatoria, pero no que el demandado se halle en su posesión. La legitimación pasiva corresponde, pues a los que nieguen o contesten simplemente el derecho de aquél.

C) LA ACCIÓN NEGATORIA.

Se llama así a la acción que compete al propietario de una cosa para defender la libertad de su dominio y que se declare la ausencia o inexistencia de gravámenes sobre él. Se ejercitará frente a quien pretenda ser titular de tal derecho. El actor deberá probar el dominio que dice ostentar, pero no la falta del derecho del demandado, porque se presume que la propiedad es libre mientras no se demuestre lo contrario, y porque la prueba de los hechos negativos es prácticamente imposible.

D) LA ACCIÓN DE EXHIBICIÓN DE COSA MUEBLE.

Es una acción de carácter instrumental. Con carácter previo a la reivindicación de cosa mueble, el demandante puede pretender que el que la tenga en su poder se la exhiba al objeto de identificarla. Si el demandante la identificase, se reseña en los autos y se previene al exhibiente que la conserve en el mismo estado hasta la terminación del pleito reivindicatorio, aunque, a instancias de aquél, puede quedar embargada preventivamente. El que sin causa justa se negare a la exhibición, será responsable de los daños y perjuicios que se originen al actor.

F) EL INTERDICTO DE OBRA NUEVA.

Es una acción instrumental. Cuando una propiedad haya de sufrir perjuicio por efecto de una obra que se está construyendo, cabe paralizarla mediante el interdicto de obra nueva. A la presentación de la demanda, el Juez decretará la suspensión provisional de la obra (en aquello que perjudique al demandante), suspensión que será confirmada o alzada al resolverse el interdicto. En el primer caso, la suspensión continuará hasta que se sustancie en juicio declarativo el

continuará hasta que se sustancie en juicio declarativo el 55 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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derecho a llevar a cabo la obra. Este interdicto es también utilizable por quien se crea perjudicado por la construcción, aunque no sea propietario. (Art. 250 LEC).

G) EL INTERDICTO DE OBRA RUINOSA.

Puede ser utilizado por quienes tengan alguna propiedad contigua e inmediata a la que amenaza ruina o por los que tengan necesidad de pasar por las inmediaciones. Su objeto es la adopción de medidas urgentes de precaución, a fin de evitar los riesgos o bien la demolición total o parcial de la obra ruinosa. (Art. 250 LEC).

H) ACCIÓN DE DESLINDE.

El derecho de dominio supone la posibilidad de monopolizar el goce de una cosa y, por consiguiente de excluir a los demás de ese goce. Aunque la facultad de exclusión se canaliza sobre todo a través de las acciones protectoras del dominio y de la posesión, puede también legitimar para actuaciones preventivas como las que tienden a lograr una perfecta individualización de la cosa, especialmente si es inmueble, mediante la colocación de signos exteriores que hagan reconocible la propiedad. Por ello, el artículo 388 del Código Civil dice que “todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas”. Está claro que esa facultad de cierre presupone que los límites de la heredad son ciertos y seguros, pero no siempre sucede. Los propietarios colindantes pueden tener algo que decir entonces, y de ahí que el Código Civil fije en los artículos 384 a 387 los criterios para efectuar el deslinde. Aunque estos preceptos están agrupados bajo la rúbrica “Del deslinde y amojonamiento”, en realidad se refieren a la primera operación, que consiste en fijar los límites de la finca, mientras que el amojonamiento es la señalización o exteriorización mediante hitos o mojones de aquellos límites. El deslinde se ejercita a través de tres vías: Mediante acuerdo entre todos los interesados; mediante el procedimiento previsto en la Ley de la jurisdicción

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voluntaria, mediante el procedimiento previsto en la Ley Hipotecaria y, en su caso, un juicio ordinario correspondiente

¿Quién puede ejercitar la acción de deslinde? El artículo 384 del Código Civil señala: “Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales”.

¿Cuál es la normativa aplicable? Es la contenida en los artículos 385, 386 y 387 del Código Civil. El artículo 385 dice:” El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes”. El artículo 386 señala que “si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiere resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales”. Y, por último, el artículo 387 dice que “si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente”.

Actualmente la Ley de Jurisdicción Voluntaria (Ley15/2 de julio de 2015) en sus artículos 104 a 107 regula el procedimiento de:

DESLINDE PARA FINCAS QUE NO ESTÉN INSCRITAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Artículo 104. Ámbito de aplicación.

Se aplicarán las disposiciones de este Capítulo cuando se pretenda obtener el deslinde de fincas que no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad. Tratándose de fincas inscritas, se aplicará lo dispuesto en la legislación hipotecaria. Tampoco resultarán de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas, cuyo deslinde se practicará conforme a su legislación específica.

se practicará conforme a su legislación específica. 57 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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Artículo 105. Competencia, legitimación y postulación.

1. Será competente para el conocimiento de este expediente el Secretario

judicial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde estuviera situada la finca o la mayor parte de ella.

2. Se iniciará el expediente a instancia del titular del dominio de la finca o,

de ser varios, de cualquiera de ellos, o del titular de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma.

3. En la tramitación del presente expediente será preceptiva la intervención

de Abogado si el valor de la finca fuera superior a 6.000 euros.

Artículo 106. Solicitud y tramitación.

1. El expediente se iniciará mediante escrito en el que se harán constar las

circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar como las colindantes, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales, con su domicilio si fuera conocido por el solicitante. Cuando el deslinde solicitado no se refiriera a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse. Respecto de las fincas colindantes que aparezcan

inscritas en el Registro de la Propiedad, deberá aportarse igualmente certificación registral. El solicitante del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del deslinde y de las colindantes, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la del deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo. En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar el resto de la delimitación de las fincas afectadas que resulten de la cartografía catastral en lo no afectado por el deslinde. Dicha representación gráfica deberá estar debidamente georreferenciada y suscrita por técnico competente, de modo que permita su incorporación al Catastro una vez practicado el deslinde.

2. El Secretario judicial, admitida la solicitud, comunicará el inicio del

expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer

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las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. Transcurrido el plazo, el Secretario judicial dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y les citará al acto de deslinde a celebrar en el plazo de treinta días para buscar la avenencia entre ellos. No se suspenderá la práctica del deslinde por la falta de asistencia de alguno de los dueños colindantes, quedando a salvo su derecho para demandar, en el juicio declarativo que corresponda, la posesión o propiedad de las que se creyese despojado en virtud del deslinde. De la misma forma, si antes de la comparecencia, el dueño de alguna de las fincas colindantes se opusiera al deslinde, archivará el

expediente en relación a la parte de la finca lindante con la del opositor, reservando

a

las partes su derecho para que lo ejerciten en el juicio declarativo que corresponda,

y

continuará con el resto.

Artículo 107. Resolución.

1. De lograrse el acuerdo, entre todos los interesados o parte de ellos, el

Secretario judicial hará constar en un acta todo cuanto acuerden y que el acto terminó con avenencia total o parcial respecto de alguno o algunos de los linderos, así como los términos de la misma, debiendo ser firmada por los comparecientes. Si no pudiere conseguirse acuerdo alguno, se hará constar que el acto terminó sin avenencia. 2. Finalizado el acto, el Secretario judicial dictará decreto haciendo constar la avenencia, o que fue parcial respecto de alguno o algunos de los linderos, o que se

celebró sin avenencia, acordándose el archivo definitivo de las actuaciones. Al decreto se incorporará el acta y, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica y, en el supuesto de discordancia con esta, la representación gráfica alternativa aportada.

3. El Secretario judicial remitirá testimonio del acta y del decreto al Catastro

a los efectos de que puedan realizarse por este, en su caso, las alteraciones

catastrales que correspondan, según su normativa reguladora.

Por su parte, el DESLINDE DE LAS FINCAS INSCRITAS en el Registro de la Propiedad aparece regulado en el nuevo art. 200 LH 1 , que dice así:

1 Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

aprobado por Real decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. 59 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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«El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes. Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse. El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo. El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha.

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De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el Notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente. Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas. Lo dispuesto en este artículo no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica.»

Imprescriptibilidad.- La acción de deslinde es imprescriptible, según el artículo 1965 del Código Civil. Pero ello no se opone a que el colindante pueda haber ganado antes de su ejercicio por medio de la usucapión la zona de terreno discutible en potencia. No cabría la acción de deslinde entonces, sino que la controversia incide sobre el derecho de propiedad por lo que la vía adecuada sería la acción reivindicatoria o declarativa de dominio.

sería la acción reivindicatoria o declarativa de dominio. 61 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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TEMA 8.- PROPIEDAD HORIZONTAL. PROPIEDAD INTELECTUAL.

I.- PROPIEDAD HORIZONTAL.

La Propiedad Horizontal en el Ordenamiento Jurídico.

El Código Civil, en su redacción originaria, se ocupó en el artículo 396 del supuesto en que “los diferentes pisos de un casa pertenezcan a distintos propietarios”, y daba normas para la contribución de los mismos a los gastos necesarios. La insuficiencia de tal regulación era obvia, pues no atendía a los múltiples problemas que el derecho de propiedad de un piso junto con el de otros propietarios generaba al estar ubicados en un mismo inmueble. Esta insuficiencia contrastaba con el desarrollo de la figura en la vida real por múltiples causas. De ahí que el artículo 396 se reformase por la Ley de 26 de octubre de 1939. A tenor de la misma, el objeto de su regulación eran los pisos de un edificio o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento propio por “tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública”, que perteneciesen a distintos propietarios. Otorgaba a los mismos un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un piso o parte de él, y una copropiedad sobre elementos comunes del edificio “necesarios para su adecuado uso o disfrute”, que enumeraba ejemplificativamente, y establecía que no eran susceptibles de división en ningún caso y constituían anejos inseparables de la parte privativa. Se ordenaba la contribución de los propietarios a los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes en proporción al valor de su parte privativa, regla que regiría para la adopción por mayoría de los acuerdos. Se concedía a los propietarios un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) cuando cualquiera de ellos quisiera venderlo, y se prohibía a cualquier propietario variar esencialmente el destino o la estructura de su piso sin previo acuerdo de la mayoría de los interesados. La Ley de 1939, aunque más completa que la regulación a la que sustituía, no resolvió toda la problemática de la propiedad horizontal, lo que se hizo en la

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práctica por obra de los llamados “estatutos”. Fue necesario su reforma, efectuada por Ley de 21 de julio de 1960, en la que sin abandonar las líneas maestras de la de 1939, profundizó más en el contenido de la propiedad privativa, regulando (quizás muy casuísticamente) todo lo relativo a las relaciones de vecindad y acuerdos tomados por los comuneros, y creando órganos de dirección y representación del conjunto de los propietarios, delimitando sus competencias. Es importante destacar que la Ley de 1960 es una ley especial sobre la propiedad horizontal, pasando a ser el artículo 396 del Código Civil, que se reformó, un precepto general que recogía los rasgos esenciales de tal propiedad, para remitirse en su regulación a aquélla. También es de subrayar que eliminó los derechos de adquisición preferente de los propietarios, que no concordaban ni con la esencia de la propiedad horizontal ni con la acentuación que se daba por el legislador a la propiedad privativa del piso o local susceptible de aprovechamiento independiente. Por último, hay que decir que la Ley de 1960 modificó la Ley Hipotecaria (Art. 8) para permitir la inscripción registral no sólo del edificio, sino de cada uno de los pisos o locales que lo conformaban. La Ley de 1960, lo mismo que la anterior de 1939, no configuró como persona jurídica al conjunto de los propietarios de pisos o locales del edificio en ningún caso, aunque la normativa de 1960, en el desarrollo de esa propiedad se acerque más a un modelo asociativo o societario. La Ley de 1960, aunque importante en su momento, se ha demostrado insuficiente para su aplicación a las nuevas realidades inmobiliarias, tales como los conjuntos residenciales, en los que el edificio, que era el sustrato básico y único de la citada Ley, pasa a ser un elemento de una entidad más amplia formada por otros edificios, o las urbanizaciones privadas. Por ello, y para corregir graves dificultades que origina la morosidad de los propietarios en el pago de los llamados “gastos de comunidad”, seguramente producida en gran medida por la exaltación de la propiedad privada frente a lo comunitario que ha sido la tónica dominante en la legislación, por lo que la ley fue reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril. La Ley citada no ha alterado en absoluto la estructuración de la propiedad horizontal que proviene de la de 1939. Sigue distinguiéndose entre propiedad privativa del piso o local dentro de un edificio y copropiedad sobre elementos

o local dentro de un edificio y copropiedad sobre elementos 63 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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comunes, inherente a aquélla. Su carácter reformador se limita a aspectos muy concretos de la Ley de 1960.

Ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 396, párrafo 1º, reformado por la Ley 8/1999, de 6 de abril, dice que “podrán ser objeto de propiedad los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél a la vía pública”. Esta característica es la que determina la aptitud para el nacimiento de la propiedad separada del piso o local respecto del edificio: posibilidad de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Esta remisión del párrafo último del artículo 396 lo es en la actualidad a la Ley 8/ 1999, de 6 de abril, de Propiedad Horizontal, y subraya su carácter inminentemente imperativo. La existencia de varios pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente en un mismo edificio plantea problemas de distinción con la propiedad de éste cuando ambos derechos pertenecen a distintos propietarios. La situación fáctica se regula por la Ley de Propiedad Horizontal en algunos extremos, sin necesidad de haberse otorgado el llamado “título constitutivo” de la propiedad horizontal. La aplicación íntegra de la Ley se producirá con el otorgamiento del mismo. La propiedad horizontal abarca no sólo al piso o local objeto de la propiedad separada del edificio, sino también a los elementos del mismo que sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquel piso o local. A estos elementos se les califica como “comunes”. La propiedad sobre elementos comunes es una cuota, denominada legalmente “cuota de participación”, que es inherente a la propiedad plena del piso o local, indivisible, no pudiendo ser objeto de gravamen, transmisión o embargo independientemente de la del piso o local.

Al ámbito de aplicación de la Ley se refiere el artículo 2 de la LPH:

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“Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396

del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad

horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en

esta Ley.”

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando,

de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo

dispongan sus estatutos” 2

El Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal.

El título constitutivo es el que regula la comunidad de propietarios cuyo derecho de propiedad recae sobre propiedades separadas del edificio, y el que determina la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicha Ley detalla el contenido que ha de tener, especificando que en él se ha de describir el inmueble en su conjunto, los servicios e instalaciones con que cuente, y las diferentes propiedades separadas. También la cuota que a cada una de ellas le corresponde. Añade, por último el artículo 5, dedicado a la regulación del título constitutivo, que “podrá contener, además, las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley de orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios,

2 Las letras d) y e) han sido añadidas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. 65 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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gastos, administración y gobierno, seguros, conservación, y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Los estatutos, en lo que no sean reproducción de los preceptos legales, son producto de la autonomía de la voluntad, que tiene en esta materia un ámbito limitativo; sólo puede desarrollarse en lo que la LPH permita, dado su carácter imperativo. La formulación de los estatutos no es un requisito indispensable para que las diferentes propiedades separadas del edificio puedan ser objeto del tráfico jurídico. No exige la Ley que se otorgue en escritura pública, pero en la práctica esto es lo que se hace para lograr su inscripción en el Registro de la Propiedad con la consiguiente oponibilidad a terceros. No dice el artículo 5 quién ha de realizarlos, pero de la propia naturaleza de los mismos se deduce que puede ser obra del propietario del edificio cuando reúne en sus manos la totalidad de las propiedades separadas ubicadas en el mismo. Si antes de hacerlos ha enajenado alguna vivienda, aunque sea en documento privado, ha de intervenir este propietario en la confección de los estatutos. Tampoco señala el artículo 5 cuándo han de otorgarse los estatutos, por lo que cabe que se hagan no sólo al concluirse el edificio, sino también cuando su construcción esté comenzada, e incluso con pisos meramente proyectados. En estas situaciones se permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de edificios en régimen de propiedad horizontal. Los estatutos inscritos son oponibles a terceros, siendo tales los adquirentes de propiedades separadas o titulares de derechos reales o personales. Distintos de los estatutos son los reglamentos de régimen interior o Normas de Régimen Interior que son normas fijadas por el conjunto de los propietarios para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. Estos reglamentos han de respetar los límites establecidos por la Ley y los estatutos, y obligan a todo titular mientras no sean modificados en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

La cuota en la Propiedad Horizontal.

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Por imperativo del artículo 5 de la Ley, en el título constitutivo de la propiedad horizontal se ha de fijar la “cuota de participación” que corresponde a cada piso o local. Según el artículo 3.b), se establecerá en relación con el valor total del inmueble y referida a centésimas del mismo, sirviendo para determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos en cada piso o local no alterarán la cuota atribuida. Por tanto, la cuota no representa la participación del propietario en la copropiedad sobre elementos comunes, sino como dice la Exposición de Motivos de la Ley, “expresa, activa y pasivamente también, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y cuanto a él se considere unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide físicamente en pisos o locales, se divide así económicamente en fracciones o cuotas”. La cuota de participación es referencia importante para la adopción de acuerdos por la junta de propietarios. La cuota es la medida en que el propietario ha de contribuir al pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas, tributos y responsabilidades no susceptibles de individualización (art. 9.1.e) LPH).

Para la fijación de la cuota ha de atenderse por imperativo legal a la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (art. 5,p.2º LPH).

La cuota se determina por el propietario (o propietarios) único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes (titulares de propiedades separadas, es decir, de pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente), por laudo arbitral o por resolución judicial (art. 5, p.2º). La resolución judicial debe ser el resultado de un litigio surgido entre los propietarios por no ponerse de acuerdo para la fijación de las cuotas, pero es imposible que el litigio nazca por una impugnación de la cuota fijada sin tener en

nazca por una impugnación de la cuota fijada sin tener en 67 Descargado por Alejandro Clemente

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cuenta los parámetros legales a este fin, naturalmente cuando el impugnante pruebe que sufrió un error excusable o fue víctima de dolo al aceptarla.

La variación de la cuota afecta al título constitutivo, y por ello se requiere acuerdo unánime de la Junta de propietarios (Art.3.b LPH).

Elementos privativos y comunes en la Propiedad Horizontal.

La propiedad horizontal tiene como objeto de propiedad exclusiva el piso o local ubicado en un edificio, que es susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública. Así lo dice el artículo 396, párrafo 1º, del Código Civil. Pero la Ley de Propiedad Horizontal precisa más, añadiendo la nota de su suficiente delimitación, y describiendo el contenido de aquella propiedad, que no es sólo la del espacio, sino también la de los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que exclusivamente sirvan al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título constitutivo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado (Art. 3.a LPH). Como tales anejos se consideran el garaje, buhardilla o sótano (Art. 5, p. 1º LPH). El art. 3 LPH, párrafo 1º, conforme a la nueva redacción dada por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dice así:

“En el régimen de propiedad establecido en el articulo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no , que estén comprendidos dentro de los límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.

La propiedad privativa lleva consigo o le es inherente, una copropiedad sobre los elementos comunes del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, mencionando el artículo 396 CC un número considerable de los mismos,

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pero lógicamente sin afán exhaustivo: muro, cimentaciones, suelo, vuelo, cubiertas, fachadas, balcones, etc. b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”. (Párrafo 2º del art.3 LPH, redactado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas Ahora bien, el que un concreto elemento sea común no impide que su uso sea privativo de uno o varios propietarios si así se expresa en el título constitutivo, como las terrazas que sirven de cubierta al edificio.

También han de distinguirse los elementos comunes por naturaleza y por destino. Los primeros son necesarios para el uso y disfrute de los pisos o locales. Los segundos son los que, pudiendo ser de propiedad privada, no se expresa así en el título constitutivo, y están destinados al servicio común. En la enumeración de elementos comunes del artículo 396 figuran algunos que no lo son necesariamente. Así, por ejemplo, el sótano o el suelo. Un edificio puede no tener sótanos, o bien su propietario, al enajenar los pisos o locales se ha reservado el derecho a construir otros pisos sobre el último (el llamado impropiamente derecho de vuelo). Nada de ello impide el uso y disfrute de las propiedades separadas. Figura destacada de estos elementos comunes por destino es la contemplada en el artículo 4 de la Ley. Se trata de un piso o local determinado, es decir, que puede ser objeto de una propiedad privativa, pero que intencionadamente se ha dejado en proindivisión para el servicio o utilidad común de todos lo propietarios. Pasa así a ser un elemento común por destino, por lo que no es posible ejercitar la acción de división.

por lo que no es posible ejercitar la acción de división. 69 Descargado por Alejandro Clemente

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Los elementos comunes por destino admiten que por acuerdo unánime entre los propietarios quedan desafectados. La acción de división está excluida del contenido de la propiedad horizontal, pero no respecto de una copropiedad que recaiga sobre un piso o local determinado y circunscrita al mismo (Art. 4 LPH).

Derechos y Obligaciones de los Propietarios.

La situación jurídica compleja que es la propiedad horizontal hace que el derecho de propiedad sobre el piso o local no pueda equipararse al de una propiedad ordinaria: está sometido a limitaciones no usuales en ella. El catálogo de estas obligaciones se contiene en los artículos 7 y 9 de la Ley. Son derecho y obligaciones de los propietarios sobre las partes privativas, las siguientes:

1º El propietario puede realizar obras y modificaciones dentro de sus elementos privativos, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. 2º Al propietario del piso o local o al ocupante del mismo les está prohibido desarrollar en él actividades no permitidas por los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. 3º Los propietarios de pisos y locales tienen la facultad de dividir materialmente los mismos o sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentarlos por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuirlos por segregación de alguna parte. 4º Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 del Código Civil y

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preceden para su satisfacción, a los citados en los números 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

5º La situación jurídica de propiedad horizontal es apta para el imperio de la teoría de las relaciones de vecindad en razón de la convivencia forzosa que impone.

Los derechos y obligaciones de los propietarios, respecto a los bienes comunes, son los siguientes:

1º Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos. 2º Conservar en buen estado su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. 3º Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de las obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados 3 . 4º Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores. 5º No podrá realizar alteración alguna en el resto del inmueble, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes, deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Alguna atención merece las que pasamos a exponer:

A) OBLIGACIONES DEL USO DEL PISO O LOCAL DE ACUERDO CON LOS ESTATUTOS Y CON LA LEY.

3 El nº 3 ha sido modificado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. 71 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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Dice el artículo 7.2 de la Ley, que al propietario y al ocupante (por cualquier titulo) del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios, requerirá a quien realice las actividades prohibidas para el inmediato cese de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiese en su conducta, el presidente, autorizado por la junta de propietarios convocada al efecto, podrá entablar contra él la acción de cesación. Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida e indemnización de daños y perjuicios que procedan, la privación del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. Por tanto, es potestativo del juez decretar la privación de uso o extinción de derechos del ocupante. Esta sanción, establecida en la Ley de 1960 y reformada sólo en la vigente, fue objeto de recurso de inconstitucionalidad, declarando la STC 301/1993, de 21 de octubre, que no era contraria a la Constitución.

B) OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS COMUNES.

La obligación de contribuir a los gastos comunes ha sido objeto de una regulación extensa por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, recogida en su artículo 9, letra e). Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 del Código Civil y preceden para su satisfacción, a los citados en los números 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

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El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (art. 9, e) LPH, modificado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas). En el instrumento público mediante el cual se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas de la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso de la emisión”. (art. 9, e) LPH, modificado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas).

Régimen especial de gastos del art. 10.- La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas ha venido a dar una nueva redacción al artículo 10 LPH, en el sentido siguiente:

“1.- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios, implique o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para

comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para 73 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad

universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los

ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las

requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen

o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter

obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo

inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las

letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la

estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el art. 17.4, del texto refundido de

la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio,

que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito

de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación humana.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para

formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

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2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las

actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o

agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución

de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la

ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de

la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones

que los establecidos en el art. 9 para los gastos generales.

FONDO DE RESERVA.- Los propietarios están obligados a la creación de un fondo común, cuyo titular es la comunidad, al cual han de contribuir con arreglo a sus cuotas de participación, para atender a obras de conservación y reparación de la finca, y, en su caso, para obras de rehabilitación. Con cargo al fondo la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones. La cuantía del fondo en ningún caso será inferior al 5 por 100 del último presupuesto ordinario (art. 9, f. LPH modificado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas).

En cuanto a la cuantía del fondo, hay que distinguir varias situaciones:

a) En el momento de su constitución debe ser dotado con una cantidad no

inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad.

b) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual

inmediatamente posterior a aquél en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en al artículo 9

LPH (5 por 100 del último presupuesto ordinario).

c) La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún

momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido. 75 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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Administración y gestión de la Comunidad de Propietarios. Dice la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal que “la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los mismos titulares, han hecho impensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración”. Pese a la existencia de estos órganos, la Ley no reconoce a las comunidades de propietarios como personas jurídicas independientes de la de los mismos. Aquellos órganos son: la junta de propietarios; el presidente y, en su caso, los vicepresidentes; el secretario y el administrador. Se permite que en los Estatutos, o por acuerdo mayoritario de la junta, puedan establecerse “otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuyese a los anteriores” (art. 13.1 LPH).

A) LA JUNTA DE PROPIETARIOS.

Es el órgano rector de la comunidad de propietarios.

a) Competencia.- Está fijada en el artículo 14 LPH. Pueden resumirse las

materias que en él se enumeran diciendo que se conoce y decide en todos los asuntos de interés general para la comunidad, es decir, que no se refieran al ámbito estricto de la propiedad separada de los propietarios.

b) Asistencia.- El artículo 15 LPH admite la representación voluntaria

mediante escrito firmado por el propietario. El nudo propietario se “entenderá” representado por el usufructuario como norma general. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente del pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen

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impugnado judicialmente las mismas o consignado notarial o judicialmente la suma adeudada, tendrán derecho de asistencia pero no de voto (Art. 15.2 LPH). Esta regla se refiere no sólo a las cuotas de la comunidad, sino a todas las deudas, exagerando así los caracteres protectores que posee la Ley de 1999 para aquélla.

c) Convocatoria.- Se regula en el artículo 16 LPH. La hace el presidente (o

quien haga sus veces); en su defecto, los promotores de la junta, para lo cual se legitima a la cuarta parte de los propietarios, o a un número de éstos que representen el 25 por 100 de las cuotas de participación. En la misma convocatoria se podrá hacer la segunda, pudiéndose celebrar la junta el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior convocatoria frustrada. La junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas. También cuantas veces se considerase conveniente por el presidente o lo pidiesen los propietarios. Cualquier propietario podrá pedir que la junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, que se incluirán en la siguiente junta que se celebre.

d) Celebración.- A la reunión de la junta en primera convocatoria has de

acudir la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de

participación. En la segunda no hay sujeción a quórum (Art. 16.2 LPH).

e) Adopción de acuerdos.- El artículo 17 de la Ley desarrolla minuciosamente el régimen de mayorías para la adopción de acuerdos, teniendo en cuenta su naturaleza y contenido. Ha sido redactado en su integridad por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas:

“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes

reglas:

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamientos de energías

comunes o privativos, de aprovechamientos de energías 77 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, as u vez, un tercio de las cuotas de participación. La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. Nos obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiere correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

2. Sin perjuicio de lo establecido en el art. 10.1 b), la realización de obras

o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que,

a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería,

vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,

representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

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Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento a supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.

4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente será asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

íntegramente por el o los interesados directos en la misma. 79 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del

total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte, deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad Lo que proceda dentro de los veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda

repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado

expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten, sus discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este

artículo obligan a todos los propietarios.

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10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar

resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el

inmueble serán de cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad

de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.

f) Impugnación de los acuerdos.- El artículo18.1 LPH señala la siguientes causas de impugnación: que sean contrarios a la ley (sin especificación de si es la de Propiedad Horizontal tan sólo) o a los estatutos; que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; que perjudiquen gravemente a algún propietario que no tenga obligación de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho. Es poco razonable que tanto en esta hipótesis como en la anterior se exija la gravedad. El apartado 2 del precepto citado legitima para impugnar los acuerdos anteriores a los propietarios: que han salvado su voto en la junta (que han votado en contra); que hayan estado ausentes por cualquier causa; que hayan sido privados indebidamente de su derecho de voto.

También exige el precepto que el propietario impugnante ha de estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. No es de aplicación la regla para la impugnación de los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación entre propietarios.

La sanción debe referirse al propietario deudor desde la celebración de la junta hasta el momento que pretenda impugnar, porque, si lo ha sido con anterioridad, carece de derecho a voto (Art. 15.2 LPH). La acción de impugnación tiene un plazo de caducidad de tres meses desde la adopción del acuerdo, pero si se trata de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, será de un año. Para los propietarios ausentes el plazo se computará desde la comunicación del acuerdo en la forma prevista legalmente (Art. 18.3 LPH).

del acuerdo en la forma prevista legalmente (Art. 18.3 LPH). 81 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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La impugnación de los acuerdos de la junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez a sí lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios (Art. 18.4 LPH).

g) Constancia de los acuerdos.- El artículo 19.1 dice que “los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga”, detallando los requisitos del acta, que deberá cerrarse con las firmas del presidente y secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, siendo desde su cierre ejecutivos los acuerdos, “salvo que la Ley prevenga los contrario”. h) Acuerdos sobre la realización de obras. La construcción de nuevas plantas.- El artículo 10 obliga a la comunidad a la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y servicios comunes y la efectividad de los acuerdos que se tomen al respecto. El artículo 11 dice que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características. Estas dos últimas circunstancias no figuraban en el precedente, artículo 10 de la Ley de 1960, en el que aludía al rango del edificio.

No obstante ello, el precepto autoriza a la junta de propietarios a adoptar válidamente acuerdos sobre las innovaciones no exigibles, con lo que se interpreta así el carácter que poseen aquellas instalaciones, servicios o mejoras: no se trata en modo alguno de obras de conservación o reparación de elementos comunes existentes, sino de auténticas innovaciones, es dotar a la comunidad con algo más de lo que tiene. No determina el artículo precitado el régimen a seguir en la adopción de estos acuerdos (mayoría o unanimidad), por lo que se ha de estar al régimen general. En el régimen normal de acuerdos por mayoría, el disidente queda obligado. Pero se le permite, tratándose de innovaciones que excedan de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, que no resulte obligado, ni se modifique su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o

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ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento. Cuando el vuelo es elemento común del edificio, la junta puede otorgar el derecho de elevar una o más plantas sobre aquél a favor de uno o varios propietarios o de terceros ajenos a la comunidad. Los titulares de este derecho de vuelo hacen suyos los pisos edificados. El artículo 12 así lo reconoce, imponiendo que el acuerdo de la junta se sujete al régimen de modificación del título constitutivo; fije la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos. Estos requisitos del acuerdo presuponen que recae sobre un proyecto concreto y perfilado de elevación.

B) EL PRESIDENTE.

Es el que representa en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten. Es elegido por los propietarios y entre ellos. Su nombramiento se hace por un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, prorrogable tácitamente por períodos iguales. Puede ser removido en junta extraordinaria de propietarios convocada al efecto (Art. 13 LPH). El artículo 13.2 LPH dispone que el Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección, o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

Este nombramiento es obligatorio (novedad de la Ley 8/1999), si bien el propietario asignado puede acudir al Juez, dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, para solicitarle su relevo, invocando las razones que le asistan. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. Asimismo, podrá acudirse al Juez si la Junta, por cualquier causa, no pudiera designar presidente de la Comunidad 4 .

4 Disposición Final Segunda de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (BOE 6 Oct. 2015).

de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (BOE 6 Oct. 2015). 83 Descargado por Alejandro Clemente

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En la práctica, para evitar continuas discusiones anuales sobre la idoneidad

o disponibilidad de cualquiera de los propietarios para desempeñar tal cargo, no es extraño que la Junta adopte un criterio de rotación anual, designándose en la junta ordinaria anual de forma automática, atendiendo a la titularidad de los pisos. El nombramiento del Presidente no requiere unanimidad de los propietarios, pues ningún precepto de la ley lo exige.

El Presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad, en

juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten (Art. 13.3 LPH).

C) VICEPRESIDENTES.

La Ley 8/1999 prevé la existencia de uno o varios Vicepresidentes. Dispone el artículo 13.4 que “la existencia de Vicepresidentes será facultativa”.

A la hora de proceder a su nombramiento, habrá de observarse el

procedimiento establecido para la designación de Presidente.

El Vicepresidente (o Vicepresidentes, sustituye al Presidente en los casos

de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, y le asisten en el ejercicio de sus

funciones en los términos que fije la Junta de propietarios.

D) SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.

Dispone el artículo 13.6 LPH que “los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente”.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador

podrá ser ejercido por cualquier propietario y, a diferencia del Presidente, también por aquellas personas físicas que reúnan la cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Asimismo, el cargo puede ser desempeñado por personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. El nombramiento será por año (prorrogable), salvo disposición contraria de los estatutos de la comunidad, pudiendo ser removido por acuerdo de la Junta de propietarios, al igual que sucedía con el Presidente.

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El artículo 20 LPH contempla las funciones del Administrador, al que corresponde:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y

hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos

previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las

reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente, o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los

pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso como secretario de la Junta y custodiar a disposición

de los titulares la documentación de la comunidad. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Forma especial de gestión y administración de la Comunidad de Propietarios.

Conviene tener en cuenta, el último párrafo del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual cabe suprimir el anterior sistema y actuar como en la administración de la comunidad ordinaria (artículo 398 CC) cuando el número de propietarios y viviendas o locales no exceda de cuatro y así lo prevean expresamente los estatutos. El artículo 398 CC establece que para la administración de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de las mayorías de las cuotas. Si no se alcanza esta mayoría o el acuerdo fuera gravemente perjudicial para algún interesado, el Juez, a instancia de parte, proveerá lo que corresponda, incluso el nombramiento de un Administrador.

Extinción de la Propiedad Horizontal.

El artículo 23 determina que el régimen de propiedad horizontal se extingue:

que el régimen de propiedad horizontal se extingue: 85 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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1º Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste sea cubierto por un seguro. Grave defecto de la LPH es la omisión de toda normativa sobre la destrucción parcial, que será aquélla en que no exceda el tope legal. Deben ser, entonces, los propietarios los que acuerden por unanimidad lo procedente en orden a la reconstrucción, ya que ella afecta al título constitutivo. 2º Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias. Ello exige que todos los pisos o locales pasen a ser de uno o de varios pro indiviso. Pero la extinción del régimen de propiedad horizontal requerirá la declaración de voluntad en este sentido del propietario o de todos los copropietarios.

Los Complejos Inmobiliarios urbanos.

Se regulan en el artículo 24 de la Ley, en el Capítulo III, incorporado por la Ley 8/1999, que textualmente dicen así:

“1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes

entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales

en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,

viales, instalaciones o servicios. 2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado

anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso se quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que le resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal

efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea

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otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior

gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad. b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación. c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva. La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las

formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente

respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en apartado anterior”.

mismas especialidades señaladas en apartado anterior”. 87 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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II.-PROPIEDAD INTELECTUAL.

Por lo que se refiere a la propiedad intelectual (así calificada por los arts. 428 y 429 del CC y por su ley especial), se denomina así al conjunto de derechos que la Ley confiere al autor de una obra producto de su inteligencia, por lo que es discutible que se trate de un verdadero derecho de propiedad, dado lo inmaterial del objeto sobre el que recae.

OBJETO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL.- El hecho generador de la propiedad intelectual de una obra literaria, artística o científica corresponde al autor por el solo hecho de su creación, dice el art. 1 de la LPI. De ahí, que el art. 10.1 disponga que son objetos de la propiedad intelectual “todas las creaciones originales literarias, artísticas o científicas expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro”. Sin perjuicio de los derechos de autor sobre la obra original, también son objeto de propiedad intelectual (art. 11):

1º Las traducciones y adaptaciones. 2º Las revisiones, actualizaciones y anotaciones. 3º Los compendios, resúmenes y extractos. 4º Los arreglos musicales. 5º Cualesquiera transformaciones de una obra literaria.

La propiedad intelectual está integrada por derechos de carácter personal (también morales) y patrimoniales, que atribuyen al autor la plena disposición y el derecho exclusivo a la explotación de la obra, sin más limitaciones que las establecidas en la Ley (art. 2) La propiedad intelectual se rige básicamente por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual (TRLPI), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril, y subsidiariamente por las reglas del derecho de propiedad contenidas en el CC (art. 429 del CC). La última reforma es por Real Decreto-ley 2/2018, de 13 de abril, por el que se modifica el texto refundido de la Ley de Propiedad Intelectual, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril, y por el que se incorporan al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/26/UE del Parlamento Europeo y

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del Consejo, de 26 de febrero de 2014, y la Directiva (UE) 2017/1564 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de septiembre de 2017. Tras definir a quien ha de considerarse autor (arts. 5 a 9) y qué es creación objeto de la propiedad intelectual (arts. 10 a 13), el TRLPI concede a aquél una serie de derechos sobre dicha creación, distinguiendo entre aquellos de carácter moral y aquellos económicos o de explotación.

AUTOR.- Se considera autor a la persona natural que crea alguna obra artística, científica o literaria. No obstante, de la protección que la ley concede al autor se podrán beneficiar las personas jurídicas en los casos expresamente previstos en ella (art. 5). Se presumirá autor, salvo prueba en contrario, a quien aparezca como tal en la obra, mediante su nombre, firma o signo que lo identifique o bajo seudónimo o signo, el ejercicio de los derechos de propiedad intelectual corresponderá a la persona natural o jurídica que la saque a la luz con el consentimiento del autor, mientras éste no revele su identidad (art. 6).

Según el art. 7, los derechos sobre una obra que sea resultado unitario de la colaboración de varios autores corresponden a todos ellos. Esta cotitularidad es objeto de especiales reglas. Para divulgar y modificar la obra se requiere el consentimiento de todos los coautores. A falta del mismo, resolverá el juez.

Según el art. 8, se considera obra colectiva la creada por la iniciativa y bajo la coordinación de una persona natural o jurídica que la edita y publica bajo su nombre y está constituida por la reunión de aportaciones de diferentes autores cuya contribución personal se funde en una creación única y autónoma, para lo cual haya sido concebida sin que sea posible atribuir separadamente a cualquiera de ellos un derecho sobre el conjunto de la obra realizada.

CONTENIDO DE LOS DERECHOS.- Los artículos 14 a 16 reconocen al autor una serie de derechos morales que son irrenunciables e inalienables, en la mayoría de los casos sin limitación temporal, como por ejemplo el derecho a ser reconocido como autor de la obra. Entre ellos están:

1º Decidir si su obra ha de ser divulgada y en qué forma.

1º Decidir si su obra ha de ser divulgada y en qué forma. 89 Descargado por

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2º Determinar si tal divulgación ha de hacerse con su nombre, bajo seudónimo o signo, o anónimamente. 3º Exigir el reconocimiento de su condición de autor de la obra. 4º Exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir cualquier deformación, modificación, alteración o atentado contra ella que suponga perjuicio a sus intereses o menoscabo de su reputación. 5º Modificar la obra respetando los derechos adquiridos por terceros y las exigencias de protección de Bienes de Interés Cultural. 6º Retirar la obra del comercio, previa indemnización de daños y perjuicios a los titulares de derechos de explotación. 7º Acceder al ejemplar único o raro de la obra, cuando se halle en poder de otro, a fin de ejercitar el derecho de divulgación o cualquier otro que le corresponda.

Por su parte, los arts. 17 a 25 atribuyen al autor una serie de derechos de explotación sobre la obra, básicamente a la reproducción, distribución, comunicación pública y transformación de la misma. Dichos derechos de carácter económico tienen una duración limitada en el tiempo (como regla general, 70 años tras la muerte del autor en principio, arts. 26 a 29), convirtiéndose posteriormente la obra en dominio público (art. 41). Dichos derechos tienen asimismo una serie de límites (arts. 31 y ss), y pueden ser transmitidos tanto inter vivos como mortis causa en la forma prevista en los arts. 42 y ss del TRLPI. Las obras objeto de propiedad intelectual pueden ser inscritas en el Registro de la Propiedad Intelectual dependiente del Ministerio de Cultura (arts. 144 y 145 del TRLPI). Tendrá carácter único para todo el territorio nacional.

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MÓDULO 3. DERECHOS REALES LIMITADOS O EN COSA AJENA.

TEMA 9. DERECHOS REALES DE GOCE. (Arts. 467 a 522 CC).

EL USUFRUCTO.

1.- Concepto. Elementos subjetivo y objetivo.

CONCEPTO.- Según el artículo 467 del Código Civil, “el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. De esta definición pueden extraerse las siguientes características del usufructo:

1º Se trata de un derecho subjetivo en la medida en que otorga a su titular una situación de señorío o de potestad respecto de unos bienes ajenos. 2º Es un derecho real perteneciente a la categoría de los llamados derechos reales limitados o limitativos del dominio. Es un derecho real limitado en tanto que no atribuye a su titular las mismas facultades que el propietario tiene. Se dice también que es limitativo del dominio, en el que se opera como un desglose de facultades que son atribuidas al usufructuario, si bien retornarán más tarde al núcleo de donde salieron. 3º Tiene un límite temporal. 4º El usufructo se constituye normalmente para atribuir las plenas facultades de disfrute de una persona, pero con carácter vitalicio o temporal, de forma que al final vuelvan a la propiedad.

ELEMENTO SUBJETIVO.- No existe ninguna regla especial que se refiera a la capacidad para ser usufructuario. La titularidad del derecho puede ser ostentada por cualquier persona con capacidad para celebrar el negocio jurídico intervivos, o para adquirir mortis causa o por usucapión. Para el nudo propietario, la constitución del usufructo es un acto de gravamen, lo que significa que ha de tener facultad de disposición sobre el objeto. El artículo 515 del Código Civil permite expresamente que las personas jurídicas puedan ser titulares de usufructos: “No podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o Corporación o Sociedad por más de treinta años. Si se

o Corporación o Sociedad por más de treinta años. Si se 91 Descargado por Alejandro Clemente

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hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la corporación o la Sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo”. El usufructo también se puede constituir a favor de una pluralidad de sujetos. Así lo recoge, el artículo 469 del Código Civil: “Podrá constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible”. El artículo 521 del mismo texto legal, indica que “el usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviviere”.

ELEMENTO OBJETIVO.- El usufructo tiene como objeto una o varias cosas materiales, que lo mismo pueden ser muebles que inmuebles, siempre que se trate de cosas apropiables, que estén dentro del comercio, y que sean susceptibles de utilización y de disfrute. Es admisible el usufructo sobre bienes inmateriales, en la medida en que éstos pueden ser objeto de un derecho de propiedad especial. El usufructo puede recaer sobre la totalidad de la cosa, sobre una parte de la misma, o sobre una cuota si la propiedad es de una pluralidad de personas, encontrándose por tanto idealmente dividida, que lo que indica el artículo 490 del Código Civil: “El usufructuario de una parte de una cosa poseída en común ejercerá todos los derechos que correspondan al propietario de ella referentes a la administración y a la percepción de frutos o intereses. Si cesare la comunidad por dividirse la cosa poseída en común, corresponderá la usufructuario el usufructo de la parte que se adjudicare al propietario o condueño”. El párrafo 2º del artículo 469, como arriba hemos citado, admite el usufructo de derechos siempre que estos no sean personalísimos o intransmisibles.

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2.-

Contenido:

Obligaciones

iniciales;

obligaciones

durante

el

usufructo

y

obligaciones

al

terminar

el

usufructo.

Derechos

del

usufructuario.

OBLIGACIONES INICIALES.- a) El deber de inventariar y de prestar fianza.- El artículo 491 CC obliga al usufructuario antes de entrar en el goce de los bienes, a hacer inventario y a prestar fianza. El inventario cumple una finalidad protectora de los intereses de quien ha de recibir la cosa al extinguirse el usufructo, y se ha de practicar, según el precepto citado, con citación del propietario o de su legítimo representante, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles. Además del inventario, el usufructuario está obligado a la prestación de fianza, “comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta sección”. Tanto la obligación de inventariar como la prestar fianza pude ser objeto de dispensa. El artículo 493 CC lo permite expresamente, “cualquiera que sea el título del usufructo”, si bien exige que “de ello resulte perjuicio para nadie”. No dice quién puede dispensar ni señala la forma ni el tiempo en que deba realizarse. En cuanto al primer punto, la dispensa lo mismo puede provenir del propietario que de la autoridad judicial, a instancias del usufructuario en este último caso, previa demostración de la ausencia de perjuicio, que en la práctica quedará reducida a las hipótesis excepcionales en las que por las características del objeto sobre el que recae el usufructo pueda considerarse que no se ha de producir. Por lo que respecta a la forma y al tiempo de la dispensa, valdrá la hecha tanto al constituirse el usufructo como posteriormente, y será eficaz tanto si es expresa como deducida de hechos concluyentes o inequívocos. El Código Civil no impone ninguna normativa. Esta obligación de prestar fianza “no es aplicable al vendedor o donante que se hubiere reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados ni a los padres usufructuarios de los bienes de los hijos, ni al cónyuge sobreviviente respecto de la cuota legal usufructuaria si no contrajeren los padres o el cónyuge ulterior matrimonio”, Tal como indica el artículo 492 del citado texto legal.

Tal como indica el artículo 492 del citado tex to legal. 93 Descargado por Alejandro Clemente

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b) Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones de inventariar y de prestar fianza.- Se deduce del artículo 491 que el usufructuario no tiene derecho a entrar en el goce directo de los bienes, no puede exigir su entrega al propietario o sus sucesores. Si obtuviese, no obstante la posesión, la jurisprudencia interpreta que no por ello se produce una renuncia a exigir el cumplimiento de las obligaciones de inventariar y afianzar. La situación jurídica que se origina por la constitución de un usufructo mientras que el usufructuario no preste la fianza en los casos que deba darla es objeto de regulación en los artículos 494 y 495 del Código Civil:

“No prestando el usufructuario la fianza en los casos en que deba darla, podrá el propietario exigir que los inmuebles se pongan en administración, que los muebles se revendan, que los efectos públicos, títulos de crédito nominativos o al portador se conviertan en inscripciones o se depositen en un banco o establecimiento público, y que los capitales o sumas en metálico y el precio de la enajenación de los bienes muebles se inviertan en valores seguros. El interés del precio de las cosas muebles y de los efectos públicos y valores, y los productos de los bienes puestos en administración, pertenecen al usufructuario. También podrá el propietario si lo prefiere, mientras el usufructuario no preste fianza o quede dispensado de ella, retener en su poder los bienes del usufructo en calidad de administrador, y con la obligación de entregar al usufructuario su producto líquido, deducida la suma que por dicha administración se convenga o judicialmente se le declare”. (Art. 494 CC). “Si el usufructuario que no haya prestado fianza reclamare, bajo caución juratoria, la entrega de los muebles necesarios para su uso, y que se le asigne habitación para él y su familia en una casa comprendida en el usufructo, podrá el Juez acceder a esta petición, consultadas las circunstancias del caso. Lo mismo se entenderá respecto de los instrumentos, herramientas y demás bienes muebles necesarios para la industria a que se dedique. Si no quiere el propietario que se vendan algunos muebles por su mérito artístico o porque tengan un precio de afección, podrá exigir que se le entreguen, afianzando el abono del interés legal del valor en tasación”. (Art. 495 CC).

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Finaliza el Código Civil la regulación de la situación jurídica creada por la no prestación de la fianza cuando se deba darla, prescribiendo en el artículo 496 CC: “Prestada la fianza por el usufructuario, tendrá derecho a todos los productos desde el día en que, conforme al título constitutivo del usufructo, debió comenzar a percibirlos”. El Código Civil guarda silencio sobre la situación del usufructuario que no formaliza el inventario, y la doctrina se muestra partidaria de aplicar las mismas reglas para ambos casos.

OBLIGACIONES NACIDAS DEL GOCE DE LA COSA USUFRUCTUADA.- A) El deber de diligencia.- Según el artículo 497 CC, el usufructuario debe cuidar de las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia. El incumplimiento de este deber constituye lo que puede llamarse abuso o mal uso, que disciplina el artículo 520. Dice que “si el abuso infiriese considerable perjuicio al propietario, podrá éste pedir que se le entregue la cosa, obligándose a pagar anualmente al usufructuario el producto líquido de la misma, después de deducir los gastos y el premio que se le asignare por su administración”. Del deber de diligencia deriva la obligación que impone el artículo 511 CC al usufructuario de informar o poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero que tenga noticia y que sea capaz de lesionar los derechos de este último. La infracción de esta norma obligará al usufructuario a responder de los daños y perjuicios.

B) Las reparaciones de la cosa usufructuada.- El Código Civil clasifica a estos efectos las reparaciones en ordinarias y extraordinarias, pero sólo define las primeras, diciendo que son “las que exijan los deterioros y desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación”, y obliga al usufructuario a realizarlas, lo que es justo pues es quien las usa y goza. El propietario puede requerirle para que cumpla esta obligación, y si no atiende al requerimiento, hacerlas él a costa del usufructuario (art. 500 CC). El “uso natural” al que se refiere el precepto es el del usufructuario. No estará obligado, pues, por los desperfectos debidos a ese uso cuando la casa estaba en manos del propietario o de otra persona.

la casa estaba en manos del propietario o de otra persona. 95 Descargado por Alejandro Clemente

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A tenor de la definición de las reparaciones ordinarias, puede afirmarse

que tienen carácter extraordinario las demás. El artículo 501 CC dice que serán de cuenta del propietario, el usufructuario deberá darle aviso cuando fuese urgente la necesidad de hacerlas. Se faculta al usufructuario a realizarlas “cuando fuesen indispensables para la subsistencia de la cosa”, si el propietario no las hiciere, con derecho a exigirle al concluir el usufructo el aumento del valor que tuviese la finca por efecto de las mismas obras (art. 502 CC). Si, por el contrario, las hiciere el propietario, generarán en su favor, según señala el párrafo 1º del artículo 502 CC, la facultad de exigir del usufructuario el abono del interés legal de la cantidad invertida mientras dure el usufructo.

C) El pago de las cargas y contribuciones.- El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que dure el usufructo dure (Art. 504 CC). Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital, serán de cargo de propietario. Si éste las hubiera satisfecho, deberá el usufructuario abonarles los intereses correspondientes y, si las anticipara el usufructuario, deberá recibir su importe al terminar el usufructo (Art. 505 CC).

D) Los gastos de los pleitos sobre el usufructo.- De acuerdo con el

artículo 512 del Código Civil, son de cuenta del usufructo los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos por el usufructo.

El artículo 512 CC es una regla de distribución de los gastos interna, o sea,

en las relaciones entre propietario y usufructuario, no frente a terceros o frente a la

autoridad judicial que sentencia el pleito.

OBLIGACIONES AL TERMINAR EL USUFRUCTO.- Terminado el usufructo, dispone el artículo 522 CC, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos “por los desembolsos que deban ser reintegrados”. Verificada la entrega, continúa el precepto, se cancelará la fianza o la hipoteca. Con la extinción del usufructo revierten al propietario las facultades en él integradas de una manera automática.

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Verificada la entrega, dice el artículo 522 CC, se cancelará la fianza Otra regla especial para la liquidación del usufructo es la del artículo 488 del citado texto legal: “El usufructuario podrá compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellos hubiese hecho”.

DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO.- A) Posesión y frutos: El régimen legal de los frutos aparece regulado en los artículos 471 a 475 del Código Civil: “El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como un extraño” (Art. 471 CC). “Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario. En los precedentes casos el usufructuario, al comenzar el usufructo, no tiene obligación de abonar al propietario ninguno de los gastos hechos; pero el propietario está obligado a abonar al fin del usufructo, con el producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios de cultivo, simientes y otros semejantes, hechos por el usufructuario. Lo dispuesto en este artículo no perjudica los derechos de tercero, adquiridos al comenzar o terminar el usufructo” (Art. 472 CC). “Si el usufructuario hubiere arrendado las tierras o heredades dadas en usufructo, y acabare éste antes de terminar el arriendo, sólo percibirán él o sus herederos y sucesores la parte proporcional de la renta que debiere pagar el arrendatario”(Art. 473 CC). “Los frutos civiles se entienden percibidos día a día, y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo” (Art. 474 CC). “Si el usufructo se constituye sobre el derecho a percibir una renta o una pensión periódica, bien consista en metálico, bien en frutos, o los intereses de obligaciones o títulos al portador, se considerará cada vencimiento como productos o frutos de aquel derecho.

cada vencimiento como productos o frutos de aquel derecho. 97 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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Si consistiere en el goce de los beneficios que diese una participación en una explotación industrial o mercantil, cuyo reparto no tuviese vencimiento fijo, tendrán aquéllos la misma consideración. En uno y otro caso se repartirán como frutos civiles, y se aplicarán en la forma que previene el artículo anterior” (Art. 475 CC).

B) Los arrendamientos concertados por el usufructuario.- El goce del usufructuario no es necesariamente personal. Dice el artículo 480 del Código Civil que “podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito; pero todos los contratos que se celebren como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las finas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola”. En la legislación especial de arrendamientos urbanos (texto refundido de 24 de diciembre de 1964) se resuelve la cuestión con una norma contraria al artículo 480: el arrendamiento no se extingue a la terminación del usufructo, salvo que las condiciones pactadas por el usufructuario fueran notoriamente gravosas para la propiedad (Art. 114, nº 12). Obsérvese que el espíritu del precepto no es el de favorecer la extinción de un arrendamiento que con el paso del tiempo se ha hecho gravoso para la propiedad, sino el de sancionar la conducta del usufructuario que por negligencia o mala fe pacta unas condiciones que serían gravosas para la propiedad entonces, aunque también debe entrar en el supuesto de hecho del precepto el no haber atendido a la evolución previsible de los acontecimientos con el empleo de una prudencia normal. En cambio, en los arrendamientos urbanos sujetos a la nueva Ley de 24 de noviembre de 1994, se extinguen al finalizar el usufructo (Art. 13.2 para el arrendamiento de viviendas).

Cualquiera que sea la normativa por la que se rija el arrendamiento, es de aplicación el artículo 498 CC que responsabiliza al usufructuario frente al propietario: “El usufructuario que enajenare o diere en arrendamiento su derecho de usufructo, será responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya”.

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C) Mejoras.- El artículo 487 del Código Civil mantiene que “el usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes”.

3.- Poderes dispositivos del usufructuario.

A) ENAJENACIÓN DEL DERECHO DE USUFRUCTO.- El artículo

480 CC, que hemos visto anteriormente, permite al usufructuario la enajenación de su derecho, incluso a título gratuito y sigue el criterio de la Ley Hipotecaria de 1861, que consideraba el usufructo como un derecho con aptitud para ser hipotecado (art. 107.1º LH).

En cuanto a los usufructos legales, actualmente sólo existe el del cónyuge viudo, que puede ser hipotecable, según el artículo 108.2º LH, por lo que no se puede descartar que también pueda ser enajenable.

B) LA HIPOTECA DEL DERECHO DE USUFRUCTO.- El usufructo

es un derecho real hipotecable. Lo autoriza el artículo 107.1º LH, lo mismo que el usufructo legal del cónyuge viudo. Esta hipoteca presenta la especialidad de que se extingue siempre que el usufructo concluya por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si es por un hecho voluntario, la extinción no perjudica al acreedor hipotecario, lo que se traduce en que, a pesar de que se consolida la plena propiedad, la hipoteca subsiste sobre el usufructo hasta que se cumpla la obligación asegurada o venza el tiempo en que el usufructo hubiese normalmente concluido de no mediar el hecho que le puso fin. Por tanto, el acreedor hipotecario podrá ejecutarlo, y el adquirente por la enajenación forzosa lo es de tal derecho, que limitaría de nuevo a la propiedad.

C) EL USUFRUCTO CON FACULTAD DE ENAJENACIÓN DE LA

COSA USUFRUCTUADA.- Hay abundantes supuestos en los que se otorga al usufructuario la facultad de enajenar el mismo objeto del usufructo, con lo que obviamente desaparecerá del patrimonio del propietario.

que obviamente desaparecerá del patrimonio del propietario. 99 Descargado por Alejandro Clemente Portero

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La concesión de esta facultad no desnaturaliza el derecho y lo transforma en propiedad, por lo que si aquél se extingue no habiendo el usufructuario enajenado la cosa, habrá de pasar ésta al propietario o sus sucesores, no a los suyos. En realidad, es un usufructo al que se le ha añadido una especial y extraordinaria legitimación para realizar un negocio dispositivo con influencia en la esfera jurídica ajena.

4. Extinción del usufructo.

Según el artículo 513 del Código Civil, el usufructo se extingue por las siguientes causas:

A) MUERTE DEL USUFRUCTUARIO.- El usufructo es un derecho naturalmente vitalicio, que no se transmite mortis causa a los herederos del usufructuario. Cuando el título de constitución es testamentario y se llama sucesivamente a varias personas, el legislador marca un límite a los llamamientos para impedir que la propiedad no se consolide perpetuamente o en un dilatado espacio de tiempo. Ese límite es el marcado para las sustituciones fideicomisarias por el artículo 781 CC (que no pasen del segundo grado y se hagan a favor de persona vivas al tiempo del fallecimiento del testador). Si el título es la donación, los llamamientos sucesivos están igualmente sujetos al artículo 781 (Art. 640 CC).

B) EXPIRACIÓN DEL PLAZO O CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA.- En uno y otro caso exige el Código Civil que figure así el título constitutivo, aunque ningún inconveniente existe para que pueda ser obra de un negocio jurídico posterior. Si el usufructuario fallece antes de la llegada del término, prevalece el carácter vitalicio de su derecho, por lo que se extinguirá y no habrá transmisión a sus sucesores. Una regla especial en cuanto a la expiración del plazo se contiene en el artículo 516 CC, a cuyo tenor “el usufructo concedido por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad, subsistirá el número de años prefijados, aunque el

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tercero muera antes, salvo si dicho usufructo hubiese sido expresamente concedido sólo en atención a la existencia de dicha persona”.

C) REUNIÓN DEL USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD EN UNA

SOLA PERSONA.- Es la figura jurídica de la consolidación (reunión del usufructo y propiedad en una misma persona) y deriva de la imposible existencia en este supuesto de un derecho real sobre cosa propia.

D) RENUNCIA DEL USUFRUCTUARIO.- No hay duda de que la

renuncia origina la expansión del derecho del propietario, recupera las facultades de uso y disfrute insertas en el derecho de usufructo. Pero si la renuncia se hace en perjuicio de tercero, es ineficaz frente a éstos.

E) PÉRDIDA DE LA COSA.- La pérdida ha de ser total para que el

usufructo se extinga. La pérdida simplemente parcial no es causa de extinción del

usufructo; continúa en la parte restante (Art. 514 CC). Desde luego, si la pérdida de la cosa es imputable al propietario, tendrá que indemnizar al usufructuario por la extinción de su derecho.

F) RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL CONSTITUYENTE.- Quién sólo tiene sobre un bien un derecho resoluble, únicamente puede conferir a terceros sobre el mismo bien derechos tan resolubles como el suyo.