Вы находитесь на странице: 1из 40

3

Министерство образования Российской Федерации


Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
“Хабаровский государственный технический университет”

Методические указания к курсовой работе:


ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (бизнеса)
Для студентов специальности 060800 Экономика и управление на предприятии (операции с
недвижимым имуществом)

Составители:
Попова Л. И.
Брянцева И. В.

Рассмотрены и рекомендованы к изданию кафедрой


“Экономика и управление в строит ельстве”
“___”________________ 2009 г.
Зав. кафедрой ЭУС И.В. Брянцева

Хабаровск
Издательство ХГТУ
2009
3

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ


Курсовая работа по дисциплине «Оценка стоимости предприятия»
предусматривает выполнение оценки стоимости предприятия, осуществляюще-
го любой вид экономической деятельности.
Цель работы – приобретение практических навыков по оценке стоимости
предприятия (бизнеса).
Работа выполняется на примере предприятия (бизнеса), в котором работает
студент, или любого другого бизнеса.
Курсовая работа включает две главы и оформляется в виде пояснительной
записки в соответствии с требованиями ГОСТа.
Расчетно-пояснительная записка должна содержать следующие разделы:
Введение
1. Методология и методы оценки стоимости бизнеса
1.1. Бизнес как объект оценки
1.2. Принципы оценки бизнеса
1.3. Подходы и методы, используемые в оценке бизнеса
2. Оценка предприятия (бизнеса) на примере . . . . . . .
2.1. Общие сведения
2.2. Основные предположения и ограничивающие условия
2.3. Цель оценки
2.4. Рыночная стоимость объекта оценки
2.5. Социально-экономическое положение региона, расположение объ-
екта оценки
2.6. Анализ среды местоположения
2.7. Характеристика рынка предприятия
2.8. Общая характеристика фирмы
2.9. Анализ финансового состояния объекта оценки
2.10. Имущественный (затратный) подход
4

2.11. Рыночный (сравнительный) подход


2.12. Оценка бизнеса доходным подходом
2.13. Согласование полученных результатов
Заключение
Список литературы
Приложения
Краткие теоретические пояснения по разделам курсовой работы и приме-
ры некоторых расчетов приведены в тексте методических указаний.
Цифровые примеры, приведенные в работе, являются условными.

ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ ПРЕДПРИЯТИЯ


(БИЗНЕСА)
Процесс должен происходить в несколько этапов:
1. Выбор объекта оценки;
2. Изучение и обобщение теоретического материала;
3. Установление количественных и качественных характеристик объекта
оценки;
4. Выбор методов оценки в рамках общепринятых подходов к оценке и
проведение необходимых расчетов;
5. Обобщение полученных результатов в границах каждого подхода к
оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Оформление курсовой работы согласно требованиям ЕСКД.

ОСОБЕННОСТИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ


ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
Работа по оценке бизнеса является обобщающей работой. Она выполняется
после изучения работ по оценке недвижимости, машин, оборудования, транс-
портных средств и нематериальных активов.
5

Работа должна строиться в соответствии с требованиями ФЗ № 135 ''Об


оценочной деятельности в Российской Федерации'', стандартов оценки, обяза-
тельных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных
Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519, а также учиты-
вать положения системы стандартов Российского Общества Оценщиков и дру-
гих нормативных документов.
Важнейшим разделом работы является процесс доказательства, обоснова-
ние вида стоимости, которую будет определять автор.
Одновременно работа должна содержать1:
 точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, при-
надлежащего юридическому лицу, ― реквизиты юридического лица и
балансовую стоимость данного объекта оценки;
 стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости
объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки
данного объекта оценки, перечень использованных при проведении
оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а
также принятые для проведения оценки объекта оценки допущения;
 последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итого-
вую величину, а также ограничения и пределы применения полученно-
го результата;
 дату определения стоимости объекта оценки;
 перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В работе должны быть приведены сведения, которые, по мнению автора,
существенно влияют на раскрытие сущности объекта и дают возможность
обосновать применение методов оценки.

1
Закон ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации''. Ст.11// М.,КРЕМЛЬ, 29 июля 1998 г.,№135 - ФЗ
6

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
1. Методология и методы оценки стоимости бизнеса
1.1. Бизнес как объект оценки

Оценка - это определение стоимости объекта собственности в конкретных


условиях рынка в определенный момент времени. Основой стоимости любого
объекта собственности является его полезность.
Бизнес - это конкретная деятельность, одной из целей которой является
получение прибыли. Как любой товар, бизнес обладает полезностью для поку-
пателя. Именно это делает возможной оценку бизнеса как особого инвестици-
онного товара.
Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, заве-
щать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми
присущими ему свойствами.
Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде
всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов.
В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование аль-
тернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными за-
тратами.
Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая яв-
ляется основой рыночной стоимости, которую можно определить как рыноч-
ную стоимость.
Бизнес и предприятие обладают всеми признаками товара и могут быть
объектом купли-продажи. Но это товар особого рода:
1. Это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществля-
ются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени,
причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный харак-
тер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи.
7

2. Бизнес является системой, но продаваться может как вся система в це-


лом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.
3. Потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят
как внутри самого товара, так и во внешней среде.
4. С учетом особого значения устойчивости бизнеса для стабильности в
обществе необходимо участие государства не только в регулировании меха-
низма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в
его оценке.
Оценка бизнеса - это оценка рыночной стоимости собственного капитала
предприятия или какой-либо его части (доли).
Понятие "оценка бизнеса" не тождественно понятию "оценка имущества".
На величину стоимости бизнеса оказывают влияние разнообразные факто-
ры как связанные с настоящей и будущей деятельностью компании, так и не-
связанные с ней (социальные, политико-правовые, макроэкономические и иные
факторы).
В зависимости от цели оценки рассчитываются различные виды стоимости
бизнеса:
 рыночная;
 инвестиционная;
 ликвидационная и другие.
Оценку бизнеса производят для какой-либо цели. Определение цели явля-
ется важной составной частью работы.
Существуют определенная взаимосвязь между целью оценки бизнеса и ви-
дами стоимости (табл. 1.1).
Таблица 1.1
Взаимосвязь вида стоимости от цели оценки
Цель оценки Виды стоимости
Помочь потенциальному покупателю (про- Рыночная
давцу) определить предполагаемую цену
8

Окончание табл.1.1
Цель оценки Виды стоимости
Определить целесообразность инвестиций Инвестиционная
Обеспечить заявки на получение ссуды Залоговая
Имущественная оценка Рыночная или иная стоимость, призна-
ваемая налоговым законодательством
Определить суммы покрытия по страхово- Страховая
му договору, сформулировать требования в
связи с потерей или повреждением застра-
хованных активов
Возможная ликвидация (частичная или Ликвидационная
полная) действующего предприятия

Оценку бизнеса проводят:


 в целях повышения эффективности текущего управления предприятием,
фирмой;
 определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций на
фондовом рынке;
 определения стоимости предприятия в случае купли-продажи его цели-
ком или по частям;
 реструктуризации предприятия;
 разработки плана развития предприятия;
 определения кредитоспособности предприятия;
 страхования, в процессе которого возникает необходимость определения
стоимости активов предприятия в преддверии потерь;
 налогообложения;
 принятия обоснованных управленческих решений;
 осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса.
9

1.2. Принципы оценки бизнеса

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:


 основанные на представлениях владельца о собственности;
 связанные с эксплуатацией собственности;
 обусловленные действием рыночной среды.
Первая группа. Принципы, основанные на представлениях собственника.
Принцип полезности - чем больше предприятие способно удовлетворять
потребность собственника, тем выше его стоимость.
Принцип замещения - максимальная стоимость предприятия определяется
наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с экви-
валентной стоимостью.
Принцип ожидания или предвидения - полезность любого бизнеса опреде-
ляется тем, во сколько сегодня оценивается прогнозируемые будущие выгоды
(доходы).
Вторая группа. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.
Принцип вклада - включение любого дополнительного актива в систему
предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост предпри-
ятия больше затрат на приобретение этого актива.
Принцип остаточной продуктивности - остаточная продуктивность может
быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать
максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.
Принцип предельной производительности - по мере добавления ресурсов к
основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличи-
ваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной
точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.
Принцип сбалансированности - максимальный доход от предприятия мож-
но получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
Третья группа. Эта группа принципов напрямую обусловлена действием
рыночной среды.
10

Принцип соответствия - предприятия, не соответствующие требованиям


рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д.,
скорее всего, будут оценены ниже среднего.
Принцип конкуренции - если ожидается обострение конкурентной борьбы,
то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо
за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем фактора риска, что
опять же снизит текущую стоимость будущих потоков.
Принцип экономического разделения - имущественные права следует раз-
делить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

1.3. Подходы и методы, используемые в оценке бизнеса

В процессе оценки стоимости предприятия применяются методологиче-


ские подходы, такие же как и при оценке недвижимости, машин и оборудова-
ния, интеллектуальной собственности. Но при этом они носят несколько отлич-
ный характер. Принимаются следующие подходы:
- доходный;
- сравнительный;
- затратный (имущественный).
Далее автору работы нужно рассмотреть методы, используемые в рамках
каждого подхода в оценке бизнеса и условия применения того или иного мето-
да, обусловленные наличием собранной информации, положением предприятия
на рынке и т. д.
11

2. Оценка предприятия (бизнеса) на примере ООО «ХХХ»


2.1. Общие сведения.
Общие сведения об объекте оценки сведите в табл. 2.1
Таблица 2.1
Общие сведения об объекте оценки
Оцениваемый параметр Характеристика
Характеристика оцени-
ваемого объекта
Месторасположение
объекта
Цель оценки
Задача оценки
Действительная дата
оценки
Первоначальная стои-
мость объекта оценки
Остаточная стоимость
объекта оценки
Собственник объекта
оценки
Права на земельный
участок
Настоящее использова-
ние объекта
Время осмотра объекта

2.2. Основные предположения и ограничивающие условия

1. Оценщик не принимает на себя ответственность за юридическое описа-


ние прав оцениваемой собственности. Права на оцениваемую собственность
считаются достоверными.
2. Любые чертежи и рисунки, содержащиеся в отчете, призваны помочь
пользователю получить визуальное представление о собственности. Пользова-
телю не следует полагаться на эти чертежи и рисунки в случае любого другого
их использования.
3. От оценщика не требуется давать свидетельство или появляться в суде
вследствие проведения оценки данной собственности, иначе как по официаль-
ному вызову суда.
12

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, ока-


зывающих влияние на оценку, на состояние собственности (конструкций).
Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни
за необходимость выявления таковых.
5. Информация, оценки и мнения, полученные оценщиком и содержащиеся
в настоящем отчете, были добыты из источников, достоверных согласно мне-
нию оценщика, у которого есть все основания полагаться на их верность. Тем
не менее оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих
данных.
6. Ни заказчик, ни оценщик не могут разглашать содержание настоящего
Отчета об оценке без предварительного письменного согласования.
7. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости является действи-
тельным на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не
принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические,
физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой
даты, отразиться на влиянии рыночных факторов и, таким образом, повлиять на
суждение оценщика.
8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относи-
тельно цены собственности. Это не является никакой гарантией того, что соб-
ственность будет продана, заложена согласно величине оцененной стоимости.

2.3. Цель оценки

Автор обосновывает цель оценки.

2.4. Рыночная стоимость объекта оценки

Дается определение рыночной стоимости из действующего законодатель-


ства и обосновываются условия, при которых может произойти сделка. Лучше,
если это определение будет из ФЗ № 135 ''Об оценочной деятельности в РФ''
или из Постановления Правительства РФ № 519 от 03.07.2001г. ''Об утвержде-
нии стандартов оценки''.
13

2.5. Социально-экономическое положение региона, в котором расположен


объект оценки

В разделе проводится характеристика состояния экономики региона. В


процессе выполнения анализа в первую очередь необходимо обратить внима-
ние на те факторы, которые повлияют на стоимость бизнеса.

2.6. Анализ среды местоположения

Указывается адрес, приводится план территории, где располагается пред-


приятие.
Анализируются:
- транспортная доступность;
- окружение;
- экология.

2.7. Характеристика рынка предприятий

Здесь дается характеристика рынка, на котором работает предприятие;


указывается ёмкость рынка, сегмент, приходящийся на предприятии; характе-
ризуется спрос на данный вид бизнеса.

2.8. Общая характеристика фирмы

Приводится организационно-правовая форма предприятия; время создания;


дата регистрации; юридический адрес.
Дается характеристика основных учредителей, размер уставного капитала,
основные виды деятельности, наличие лицензий, позволяющих осуществлять
какие-либо виды деятельности.
Характеризуются потребители услуг, оказываемых хозяйствующим субъ-
ектом; дается характеристика поставщиков.
Анализ персонала, работающего на предприятии.
Выводы по положению предприятия на рынке.
14

2.9. Анализ финансового состояния объекта оценки


Анализ финансового состояния начните с составления уплотненного ба-
ланса – нетто по форме табл. 2.2. Для проведения вертикального анализа балан-
са сведите данные в табл. 2.3
Таблица 2.2
Уплотненный баланс-нетто за 2002 г.

Идентифи- На начало Ha конец


Статья
катор года года
Актив
1. Внеоборотные активы
Основные средства (с.120) ОС 0 0
Прочие внеоборотные активы (с.110 + с.130 + с.
ПВ 6 5
140 + с.150 + с.230)
Итого по разделу 1 ВА 6 5
2. Оборотные средства
Денежные средства и их эквиваленты (с.260) ДС 20 131
Дебиторская задолженность (с.240) ДБ 9 234
Запасы и прочие оборотные активы (с.210 + с.220
3 83 111
+ с.250 + с.270)
Итого по разделу 2 ОА 112 476
Всего активов СА 118 481
Пассив
1. Собственный капитал
Уставный капитал (с.410) УК 5 10
Фонды и резервы (с.490- с.410) ФР -1 16
Итого по разделу 1 ПК 114 455
2. Привлеченный капитал
Краткосрочные пассивы (с.690) КП 114 455
Долгосрочные пассивы (с.590) ДП 0 0
Итого по разделу 2 СК 4 26
Всего пассивов СП 118 481
15

Таблица 2.3
Вертикальный анализ баланса за 2002 г.
Статья На н. г. На к. г. Изменение
Актив
1. Внеоборотные активы
Основные средства 0 0
Долгосрочные финансовые вложения 6 5 -1
Прочие внеоборотные активы 0 0
Итого по разделу 1 6 5 -1
2. Оборотные активы
Запасы и затраты 81 111 30
Дебиторская задолженность 9 234 225
Денежные средства и их эквиваленты 20 131 111
Прочие оборотные активы 2 0 -2
Итого по разделу 2 112 476 364
Всего активов 118 481 363
Пассив
1. Собственный капитал
Уставный капитал 5 10 5
Фонды и резервы (нетто) -1 16 17
Итого по разделу 1 4 26 22
2. Привлеченный капитал
Краткосрочные пассивы 114 455 341
Долгосрочные пассивы 0 0 0
Итого по разделу 2 114 455 341
Всего источников 118 481 363

После проведения общего анализа финансового состояния по данным


табл. 2.2 и 2.3 выполните расчеты показателей, характеризующих финансово-
экономическое состояние предприятия (табл.2.4) за 3 года.
Сравните коэффициенты, характеризующие финансовое состояние пред-
приятия (бизнеса) с нормативными, проведите анализ отклонений.
16

Таблица 2.4
Показатели, характеризующие финансово - экономическое состояние
предприятия
Показатель Характеристика Методика Норматив
расчета
Общие показатели
1.Среднемесячная Характеризует масштаб с. 010 ф. №2 -
12
выручка деятельности
2.Доля денежных Характеризует систему
с. (010+020) Ф. №4
средств в выручке расчетов и финансовые с. 010 ф. №2 -
возможности предприятия
3.Среднесписочная Характеризует размер
численность работ- предприятия (бизнеса) -
с.760 ф. №5
ников
Коэффициенты, характеризующие платежеспособность
4.Коэффициент аб- Показывает, какая часть с. (250+260) ф. №1 ≥ 0,2
с. (690-630-640) ф. №1
солютной ликвид- краткосрочных обяза-
ности тельств может быть пога-
шена немедленно; рассчи-
тывается как отношение
наиболее ликвидных обо-
ротных активов к текущим
обязательствам должника
5. Коэффициент те- Характеризует обеспечен- ≥1
с. 290_________
кущей ликвидности ность предприятия обо- с. (690-640-650)
ротными средствами для
ведения хозяйственной
деятельности и своевре-
менного погашения обяза-
тельств. Определяется от-
ношением ликвидных ак-
тивов к текущим обяза-
тельствам должника
17

Продолжение табл. 2.4


Показатель Характеристика Методика Норматив
расчета
6.Обеспеченность Характеризует величину с.(190+с.250+с.260+с.270+с.240)ф.№1 -
с. (590+690) ф. №1
обязательств долж- активов должника, при-
ника его активами ходящихся на единицу
долга. Определяется от-
ношением суммы акти-
вов к обязательствам
должника
7.Степень платеже- Определяет текущую с. (690 - 640 – 650) ф. №1 -
способности по те- платежеспособность ор- с. 010 ф. №2 /12

кущим обязатель- ганизации, объемы её


ствам краткосрочных заёмных
средств и период воз-
можного погашения
предприятием текущей
задолженности перед
кредиторами за счет вы-
ручки.
Рассчитывается отноше-
нием текущих обяза-
тельств должника к ве-
личине среднемесячной
выручки
Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость
8.Коэффициент ав- Показывает долю акти- с. (490+640) ф. №1 ≥ 0,5
с. 300 ф. №1
тономии (финансо- вов должника, которые
вой независимости) обеспечиваются соб-
ственными средствами.
Определяется отноше-
нием чистых активов
предприятия к совокуп-
ным активам
18

Окончание табл.2.4
Показатель Характеристика Методика Норматив
расчета
9.Коэффициент Определяет степень с. (490 – 190) ф. №1 ≥ 0,1
с. 290 ф. №1
обеспеченности обеспеченности пред-
собственными обо- приятия СОС, необхо-
ротными средства- димыми для его финан-
ми (СОС) совой устойчивости.
Рассчитывается как от-
ношение разницы обо-
ротных активов и крат-
косрочных обязательств
к величине ОА
10.Отношение де- Определяется как отно- -
с. (230+240) ф. №1
биторской задол- шение суммы долго- с. 300 ф.№1
женности к сово- срочной дебиторской
купным активам задолженности и потен-
циальных ОА, подлежа-
щих возврату, к СА
Коэффициенты, характеризующие деловую активность
11.Рентабельность Характеризует степень с. 190 ф. №2 >0
с. 300 ф. №1
активов эффективности исполь-
зования имущества,
профессиональную ква-
лификацию менеджмен-
та предприятия. Опреде-
ляется как отношение
чистой прибыли (убыт-
ка) к СА
12.Норма чистой Характеризует уровень с. 190 ф. №2 >0
с. 010 ф. №2
прибыли доходности хозяйствен-
ной деятельности пред-
приятия. Измеряется от-
ношением чистой при-
были к выручке
19

Завершает финансовый анализ вывод, в котором автор дает оценку фи-


нансово-экономического состояния предприятия. Данный вывод должен найти
применение в сравнительном подходе.

2.10. Имущественный (затратный) подход

Произвести расчет стоимости предприятия с позиции издержек на его со-


здание при выполнении условия, что предприятие обладает значительными ма-
териальными активами и остается действующим, позволяет метод чистых ак-
тивов.
Сущность метода чистых активов состоит в том, что все активы предприя-
тия, принимаемые к расчету, оцениваются по рыночной стоимости. (Р.I + Р.II
баланса). Затем из полученной суммы вычитается стоимость обязательств, при-
нимаемых к расчёту (Р.IV + Р.V – с.640).
К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и полу-
чается стоимость чистых активов предприятия.
Эта методика расчета стоимости предприятия соответствует международ-
ным принципам бухгалтерского учета и широко используется на практике. Ал-
горитм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных
обществ», утвержденном приказом МФ РФ от 5 августа 1996 г. № 71 и Феде-
ральной комиссией по рынку ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.
Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия за-
ключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей
баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

2.10.1. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Представьте состав недвижимости оцениваемого предприятия в форме


табл. 2.5.
20

Таблица 2.5
Состав недвижимости
Наименование Место распо- Назначение Характеристика (вид Реквизиты право-
ложения (склад, магазин, материала, наличие устанавливающе-
специализиро- инженерных комму- го документа
ванный объект) никаций)
Здание
АБК
Здание произ-
водственного
корпуса
Здание склада

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта


оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления
либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
В рамках затратного подхода применяется какой-либо метод оценки не-
движимости. В работе весь процесс оценки недвижимости расписывается по-
следовательно.

Определение восстановительной стоимости зданий


При определении восстановительной стоимости зданий и части сооруже-
ний нами были использованы удельные стоимостные показатели в уровне
сметных цен 1984 года на единицу объема или площади, а также индексы изме-
нения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен
на 01.01.91 г. на основании письма Госстроя СССР от 06.09.90 г., № 14-Д и ин-
дексы Регионального центра по ценообразованию в строительстве Правитель-
ства Хабаровского края. Индексы представляют собой отношение стоимости
продукции или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне
цен. За базисный уровень принимается стоимость в уровне сметных норм и цен,
введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.
21

Таблица 2.6
Определение восстановительной стоимости склада S=90м2
Наименование основ- Источник Стоимость в ба- Стоимость с учетом рыноч-
ных фондов зисных ценах ных факторов по конструк-
1984 г, р. тивам на октябрь 2002 г.
Склад УПВС 18, т. 26 9861,9 321463

В величине восстановительной стоимости должна быть учтена прибыль


предпринимателя, которую нужно определить экспертно и НДС.
Таблица 2.7
Определенные рыночной стоимости склада
Наиме- Восста- Испра- Неиспра- Неиспра- Всего Оста- Внеш Рыноч-
нование нови- вимый вимый фи- вимый фи- физиче- ток, р. ний ная
тельная физиче- зический зический ский из- износ, стои-
стои- ский из- износ в ко- износ в нос, р. р. мость
мость на нос, р. роткожи- долгожи- по за-
дату вущих вущих трат-
оценки, элементах элементах ному
р. здания здания подхо-
ду, р.
Склад 321463 73111 87203 32564 192878 128585 0 128585

Вывод. Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу со-


ставила 128585 рублей.
Подобным методом проводится оценка всех объектов недвижимости:
зданий, сооружений. После ее проведения у исполнителя появляется рыночная
стоимость на объекты недвижимости.

2.10.2. Оценка рыночной стоимости земельных участков


Рыночная стоимость объекта оценки (земельного участка) определяется в
соответствии с ФЗ ''Об оценочной деятельности в РФ'', где под рыночной стои-
мостью объекта оценки понимается ''наиболее вероятная цена, по которой дан-
ный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-
куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необхо-
22

димой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо


чрезвычайные обстоятельства''.
В современном обществе оценка земель используется в следующих целях:
 для целей налогообложения недвижимости;
 для установления ставок земельного налога;
 для установления величины арендной платы;
 для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных
земельных бумаг;
 для оценки эффективности существующего функционального исполь-
зования территории;
 для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана го-
рода в планировании модели городского развития;
 для осуществления прав и обязанностей заинтересованных лиц о стои-
мости городских земель в отношении подлежащей им недвижимости и
планируемых сделок с недвижимостью.
Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка,
можно назвать экономические, социальные, юридические, административные
или политические, физические.
Стоимость земельных участков формируется под воздействием спроса и
предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктив-
ности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участ-
ков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид сто-
имости земельного участка и находится под влиянием прав, относящихся к
данному земельному участку.
Методы оценки рыночной стоимости земельных участков в городе приве-
дены в Методических рекомендациях по оценке земельных участков, поселе-
ний Хабаровского края. – (Хабаровск, 2002. – 64 с.)
23

2.10.3. Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств

При корректировке балансовой стоимости автотранспортных средств


оценщиками был использован сравнительный (рыночный) подход и был при-
менен факторный метод по идентичному транспортному средству.
Для определения стоимости транспортных средств по данному методу
оценщиками была использована «Методика оценки остаточной стоимости
транспортных средств с учетом технического состояния» Р-03112194-0376-98,
утвержденная руководителем Департамента автомобильного транспорта Мини-
стерства транспорта РФ Г.П. Николаевым 10.12.1998 г.
Таблица 2.8
Технические характеристики объектов оценки
№ Наименование объекта оценки Техническое описание
п/п
1 Грузовой фургон ГАЗ-53 Год выпуска -1986, тип двигателя – бензин,
мощность двигателя, л.с. - 115, рабочий объем
двигателя, куб. см. - 4250.
2 Грузовой бортовой ГАЗ - 53 Год выпуска -1987, тип двигателя – бензин,
мощность двигателя, л.с. - 115, рабочий объем
двигателя, куб. см. - 4250.
3 Грузовой бортовой ГАЗ-САЗ-35 Год выпуска -1993, грузоподъемность - 3,5т,
мощность двигателя - 120 л.с., макс. скорость -
90 км/ч

Подходы к оценке стоимости транспортных средств приведены на рис.1

Подходы к оценке машин и оборудования

Затратный Рыночный Доходный

Определение стоимости Определение стоимости Определение стоимости


воспроизводства актива актива исходя из рыноч- актива исходя из про-
исходя из затрат на его ных данных по прода- гнозируемого потока
воспроизводство жам сопоставимых объ- доходов
ектов и их аналогов

Рис. 1. Оценка стоимости машин и оборудования


24

Затратный подход. В затратном подходе оценки машин и оборудования


можно выделить следующие основные методы:
 метод расчета по цене однородного объекта;
 метод поэлементного расчета; индексный метод.
Расчет физического износа
Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:
=> методом срока жизни:
процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного
возраста к сроку экономической жизни;
=> методом укрупненной оценки технического состояния:
используются специальные оценочные шкалы.
Таблица 2.9
Шкала оценки физического износа
Физический Оценка технического Общая характеристика технического состояния
износ, % состояния
0-20 Хорошее Повреждений и деформаций нет. Имеются отдель-
ные неисправности, не влияющие на эксплуатацию
элемента, и устраняются в период текущего ремонта
21-40 Удовлетворительное Элементы в целом пригодны для эксплуатации, од-
нако, требуют ремонта уже на данной стадии экс-
плуатации
41-60 Неудовлетворитель- Эксплуатация элементов возможна лишь при усло-
ное вии проведения ремонта
61-80 Аварийное Состояние элементов аварийное. Выполнение эле-
ментами своих функций возможно лишь при прове-
дении специальных охранительных работ или пол-
ной замене этих элементов
81-100 Непригодное Элементы находятся в непригодном к эксплуатации
состоянии

Расчет функционального износа


Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением
более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных
и производительных аналогов.
К = Х0 / Ханал ,
где К – корректирующий коэффициент; Х0, Ханал – значения характеристики
оцениваемого объекта и аналога.
25

Расчет внешнего износа


Данный вид износа определяется методом связанных пар продаж. Срав-
ниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешне-
го износа, а другой – нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний
(экономический) износ.
Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин
и оборудования
Подход основан на методе сравнения.
1. Нахождение объекта-аналога.
2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух
видов:
 коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
 поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной по-
правки.
Доходный подход в оценке машин и оборудования
Решаются следующие задачи:
1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производ-
ственной системы.
2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести
к машинному парку этой системы.
3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации опреде-
ляется стоимость.
Определяется рыночная стоимость на основании результатов, полученных
тремя подходами.

2.10.4. Оценка товаро - материальных запасов


Они оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и
складирование. Устаревшие запасы списываются в пределах принятых для дан-
ных предприятий.

2.10.5. Оценка расходов будущих периодов


Они оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует свя-
занная с ними выгода. Если же выгода не существует, то величина расходов бу-
дущих периодов списывается.
26

2.10.6. Оценка дебиторской задолженности


Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, вы-
явление просроченной задолженности.
В нашем случае на предприятии существует дебиторская задолженность со
сроком погашения 12 месяцев, данный вид статьи баланса не корректируется.
2.10.7. Оценка денежных средств
Эта статья не подлежит корректировке.
2.10.8. Расчет скорректированной величины чистых активов
на дату оценки
После проведения корректировок сведите исходные данные баланса и
скорректированные величины в табл.2.10
Таблица2.10
Расчет чистых активов на дату оценки
АКТИВ По данным Скорректиро-
баланса, ванная стои-
тыс.р. мость, тыс.р.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы (04,05)
Основные средства (01, 02):
Прочие внеоборотные активы
ИТОГО по разделу I
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы:
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10, 14,
16)
затраты в незавершенном производстве (издержках обра-
щения) (20, 21, 23, 29, 44, 46)
готовая продукция и товары для перепродажи (16, 41, 43)
расходы будущих периодов (97)
денежные средства:
в том числе:
27

Окончание табл.2.10
АКТИВ По данным Скорректиро-
баланса, ванная стои-
тыс.р. мость, тыс.р.
касса (50)
прочие оборотные активы
ИТОГО по разделу II
ПАССИВ
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Отложенные налоговые обязательства
Прочие долгосрочные обязательства
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты (66)
Кредиторская задолженность:
в том числе:
поставщики и подрядчики (60, 76)
задолженность перед персоналом организации (70)
задолженность перед государственными внебюджетными
фондами (69)
задолженность по налогам и сборам (68)
Доходы будущих периодов
Прочие кредиторы
ИТОГО по разделу V

В нашем примере после внесения корректировок величина чистых активов


предприятия на дату оценки составила 62,8 тыс. рублей.

2.11. Рыночный (сравнительный) подход


В рамках рыночного (сравнительного) подхода был применён метод сделок
или метод сравнения продаж.
При выборе объектов сравнения оценщики руководствовались следующи-
ми критериями отбора:
 отраслевым сходством;
28

 сопоставимостью размеров компаний;


 перспективами роста компаний;
 степенью финансовых рисков (сходство структуры капитала компаний,
ликвидности активов, кредитоспособности).
Суть сравнительного подхода при определении стоимости предприятия за-
ключается в том, что выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, ко-
торое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между ценой
продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию - аналогу. Это
соотношение называется мультипликатором.
Характеристика ценовых мультипликаторов
Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотноше-
ние между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. В
оценочной практике используются два типа мультипликаторов:
1. Интервальные мультипликаторы:
 цена / чистая прибыль;
 цена / денежный поток;
 цена / выручка от реализации.
2. Моментные мультипликаторы:
 цена / балансовая стоимость активов;
 цена / чистая стоимость активов.
Для расчета стоимости предприятия на основе сравнительного подхода ис-
пользуем мультипликатор Цена / Прибыль.
М=Р/Е ,
где М – мультипликатор; Р - цена предприятия; Е - прибыль предприятия.
Имеются следующие данные по компаниям - аналогам.
Таблица 2.11
Сведения о предприятиях - аналогах
Предприятие-аналог Цена, тыс. р. Прибыль, тыс. р. Мультипликатор
«ХХХ» 55 20 2,75
«ВВВ» 60 15 4,0
«ССС» 40 5 8,0
29

Диапазон мультипликатора равен 8,0 – 2,75, среднее значение мультипли-


катора – 4,92. Центр диапазона равен (8,0 – 2,75) / 2 + 2,75= 5,375
Стоимость оцениваемого объекта = 18 · 5,375= 96,75 тыс. р.
Стоимость объекта = прибыль предприятия ∙ мультипликатор.
Метод сделок
Процесс отбора сопоставимых компаний:
1. Было рассмотрено 5 компаний, сходных с оцениваемой.
2. Проанализированы вся имеющая информация и основные критерии от-
бора (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск, каче-
ство менеджмента), сделан выбор трех основных предприятий наиболее схожих
и аналогичных оцениваемому. На основе имеющейся информации и при по-
этапном внесении корректировок в исходную информацию находится стои-
мость оцениваемого предприятия.
Таблица 2.12
Расчет стоимости объекта оценки
№ Показатель Объект Компания Компания Компания
п/п оценки 1 2 3
1 Цена продажи, тыс. р. --- 55 60 40
2 Денежные средства, тыс. р. 131 130 140 125
Корректировка, % +15,5 -6,43 +4,8
Скорректированная цена 54,424 56,142 41,920
3 Дебиторская задолженность, тыс. р. 234 200 150 180
Корректировка, % +15,5 +56 +30
Скорректированная цена тыс. р. 64,014 87,582 54,496
4 Текущие активы, тыс. р. 476 450 440 405
Корректировка, % +5,8 +8,2 +17,5
Скорректированная цена, тыс. р. 67,727 94,763 64,033
5 Всего обязательств, тыс. р. 455 436 1033 390
Корректировка, % -4,36 +55,95 -16,67
Скорректированная цена, тыс. р. 64,774 147,783 59,762
6 Собственный капитал, тыс. р. 26 20 30 20
Корректировка, % +60 -13,33 +30
Скорректированная цена, тыс. р. 84,206 142,862 77,691
30

Окончание табл.2.12
№ Показатель Объект Компания Компания Компания
п/п оценки 1 2 3
7 Оборотный капитал, тыс. р. 476 450 440 405
Корректировка, % +5,78 +8,18 +17,53
Скорректированная цена, тыс. р. 89,073 154,548 91,310
8 Нематериальные активы, тыс. р. 5 6 6 5
Корректировка, % -16,67 -16,67 0
Скорректированная цена, тыс.р. 83,132 144,239 91,310
9 Веса 0,6 0,1 0,2
10 Стоимость объекта оценки, тыс. р. 82,563

Заключение о стоимости бизнеса по сравнительному подходу


Метод ценовых мультипликаторов 96,75 тыс. р. 0,6
Метод сделок 82,563 тыс. р. 0,4
Стоимость предприятия по сравнительному подходу = 96,75 · 0,6 + 82,263 ·
0,4 = 90,96 тыс. р.

2.12. Оценка бизнеса доходным подходом


Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположе-
нии о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму,
большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Соб-
ственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозиру-
емых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к согла-
шению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Основные этапы метода дисконтированных денежных потоков
1. Выбор модели денежного потока (ДП).
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
4. Анализ и прогноз расходов.
5. Анализ и прогноз инвестиций.
31

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного пери-


ода.
7. Определение ставки дисконта.
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в
постпрогнозный период.
10.Внесение итоговых поправок.
Выбор модели денежного потока
При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного по-
тока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капи-
тала
Определение длительности прогнозного периода
Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а
не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выра-
ботка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период.
Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом
можно считать 3-5 лет.
Определение ставки дисконта
С технической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, ис-
пользуемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину теку-
щей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости биз-
неса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая
инвестором ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню
риска объекты инвестирования. Существуют различные методики определения
ставки дисконта:
Мы выбрали метод кумулятивного построения. Он осуществляется в два
этапа:
1. Определение соответствующей ставки дохода.
2. Оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в
данную компанию.
32

Таблица 2.13
Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием в
конкретную компанию
Вид риска Значение, % (0-5)
Руководящий состав: качество управления 5
Размер компании 5
Финансовая структура (источники финансирования компании) 5
Товарно-территориальная диверсификация 5
Диверсифицированность клиентуры 5
Уровень и прогнозируемость прибылей 5
Прочие риски 5
Итого величина ставки дисконта 35

В табл.2.13 приведены максимальные значения риска. В зависимости от


размера компании, ее положения на рынке, величина риска может варьировать-
ся от 0-5.
Расчет величины стоимости в постпрогнозный период
В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период
используют тот или иной способ расчета ставки дисконта:
 метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае,
если в послепрогнозный период ожидается банкротство предприятия с после-
дующей продажей имеющихся активов;
 метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчета аналогична
расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию.
Используется для стабильного бизнеса;
 метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного пото-
ка в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, получен-
ных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компа-
ний;
33

• метод Гордона. По этому методу годовой доход постпрогнозного периода


капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капита-
лизации.
Составим бизнес-план предприятия. Темп роста выручки от реализации
затрат на производство составляет 3 % в год.

Таблица 2.14
Расчет денежного потока
№ Наименование статьи Отчетный Прогнозный период Постпрогнозный
п/п период период
2002 2003 2004 2005 2006
1 Выручка от реализации,
972 1001,16 1031,195 1062,131 1093,995
тыс. р.
2 Затраты на производство,
851 876,53 902,826 929,911 957,808
тыс. р.
3 Валовая прибыль (п.1 –
121 124,63 128,369 132,221 136,187
п.2), тыс. р.
4 Налогооблагаемая при
18 18,54 19,069 19,669 20,259
быль, тыс. р.
5 Налог на прибыль (30 % от
5,4 5,562 5,729 5,901 6,078
п.4)
6 Чистая прибыль (п.4 - п. 5) 12,6 12,978 13,367 13,768 14,181
7 Денежный поток, тыс. р. 12,6 12,978 13,367 13,768 14,181

По формуле Гордона рассчитаем стоимость предприятия в постпрогнозный


год (V пост).
V пост=Пд · (1+д)/(i-д),
где Пд - денежный поток в постпрогнозный период; д -долгосрочные темпы ро-
ста денежного потока; i - ставка дисконта.
V пост = 14,818 · (1 + 0,03) / (0,35 - 0,03) = 47,695 рублей.
Таблица 2.15
Расчет текущей стоимости денежного потока
Год Денежный поток, тыс. р. Коэффициент дисконтирования Текущая стоимость
денежного потока
2003 12,978 0,87 11,291
2004 13,367 0,758 10,132
2005 13,768 0,658 9,059
2006 14,181 0,572
34

Сумма текущих стоимостей денежного потока = 11,291 + 10,132 + 9,059 =


30,482. Выручка от продажи фирмы в конце последнего года = 14,181 / (0,35 -
0,03) = 44,316 тыс. р.
Текущая стоимость выручки от реализации = 44,316 · 0,572 = 25,349 тыс.р.
Рыночная стоимость фирмы = 30,482 + 25,349 = 55,831 тыс. р.
2.13. Согласование полученных результатов
Таблица 2.16
Согласование результатов оценки
Показатель Веса
Доходный под- Затратный Сравнительный
ход подход подход
Достоверность информации 0,1 0,6 0,3
Учет факторов, влияющих на развитие
0,6 0,2 0,2
предприятия
Цена предприятия 0,4 0,2 0,4
Показатель, отражающий ситуацию на
0,3 0,2 0,5
рынке
Итого 1,4 1,2 1,4
Веса 0,4 0,2 0,4

Используя полученные веса, рассчитаем стоимость бизнеса.


Таблица 2.17
Расчет стоимости бизнеса
Подход Стоимость, тыс.р. Вес Итого
Доходный 55,8 0,4 22,32
Сравнительный 90,96 0,4 36,38
Затратный 62,8 0,2 12,56
Итого стоимость бизнеса, тыс. руб. 71,26

Рыночная стоимость фирмы составляет 71,26 тыс.р. (без НДС).


Для получения итоговой величины рыночной стоимости предприятия про-
анализируйте преимущества и недостатки использованных методов.
Согласование результатов оценки представьте в форме табл. 2.16.
35

Приложение 1
Перечень документов, необходимых для проведения оценки бизнеса

1. Правовые сведения о фирме.


2. Технический паспорт БТИ на весь имущественный комплекс.
3. Свидетельство о регистрации прав собственности.
4. Справка из бухгалтерии о первоначальной (балансовой) стоимости,
остаточной стоимости, норме амортизации, проведенном ремонте, его стоимо-
сти, 01 счет.
5. Документы о правах на земельный участок.
6. Данные о размере платежей за землю, S земельного участка.
7. Описание окружения объекта после личного его осмотра
8. Фото объекта.
9. Аналоги продаж с указанием:
- даты продажи,
- местоположения объекта,
- цены продажи,
- условий продажи,
- технического состояния проданного объекта.
10. Социально-экономическая характеристика предприятия, которому
принадлежит объект.
11. Характеристика рынка, на котором работает предприятие. Маркетин-
говый анализ.
12. Данные о размере арендных ставок на объекты, подобные оценивае-
мому.
13. Сведения о фактически свершившихся затратах на содержание объек-
та недвижимости, машин и оборудования.
14. Формы бухгалтерской отчетности № 1, 2, 3, 4, 5 за три года.
15. Расшифровка дебиторов.
36

16. Сведения о структуре затрат на производство продукции и услуг.


17. Деление затрат на условно-постоянные и условно-переменные.
18. План-прогноз развития предприятия.
19. Данные о продажах аналогичных предприятий.
20. Баланс (Ф. № 1) и Форма № 2 предприятий активов.
21. Основные характеристики предприятий - аналогов.
Приложение 2
Основные понятия, используемые при оценке объектов

1. Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и


права на них.
2. Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с
поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
3. Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.
4. Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квали-
фикацией для оценки имущества.
5. Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих
процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и
оформления результатов оценки.
6. Подходы к оценке:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оцен-
ки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо
замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в
отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки
37

(понятия даны в редакции постановления Правительства РФ № 519 от 6 июля


2001г. «Об утверждении стандартов оценки»).
7. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одно-
го из подходов к оценке.
8. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую
определяется стоимость объекта оценки.
9. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки
или его аналог.
10. Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, матери-
альным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой
объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
11. Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты пред-
ставления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты со-
вершения сделки с ним.
12. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объ-
екта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения ре-
зультатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных
подходов к оценке и методов оценки.
13. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по кото-
рой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку-
ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходи-
мой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрез-
вычайные обстоятельства.
14. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
 стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта
оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует до-
полнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для прода-
жи свободно обращающихся на рынке товаров;
38

 стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта,


аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату
проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
 стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных це-
нах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, иден-
тичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и техноло-
гий, с учетом износа объекта оценки;
 стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость
объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его
использования;
 инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки,
определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных
инвестиционных целях;
 стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта
оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в
соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе ин-
вентаризационная стоимость);
 ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в
случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньше обычного
срока экспозиции аналогичных объектов;
 утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, рав-
ная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом
затрат на утилизацию объекта оценки;
 специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения кото-
рой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются
условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указан-
ной в настоящих стандартах оценки.
15. Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобре-
тение или создание имущества на момент начала его использования.
39

16. Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом износа.


17. Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием раз-
личных причин. Износ определяют на основании фактического состояния иму-
щества или по данным бухгалтерского и статистического учета. Существуют
три вида износа - физический, функциональный, внешний. По характеру состо-
яния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
18. Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижени-
ем его работоспособности в результате как естественного физического старе-
ния, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
19. Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответ-
ствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
20. Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения
внешней экономической ситуации.
21. Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества
на основании результатов, полученных с помощью различных подходов и ме-
тодов оценки.
40

Список литературы

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПб.: Гуманистика, 2003.


2. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса: Учебник.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект,
2003.
3. Григорьев В. В., Островская И. М. Оценка предприятий. Имущественный
подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998 г.
4. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика
(учебное пособие). М.:ИНФРА – М., 1996 г.
5. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса.- СПб.: Пи-
тер, 2002 г.
6. Козырев А. Н. Оценка интеллектуальной собственности, 1997 г.
7. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. Под ред.
В. И. Кошкина. М.: ИДК «ЭКМОС», 2002 г.
8. Оценка бизнеса. Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. М.: «Финансы и
статистика», 2000 г.
9. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности / под
ред. Н. Н. Карповой, Г. Г. Азгольдова. Материалы Института профессио-
нальной оценки, 1998 г.
10. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. Под ред. Абду-
лаева Н. А. М.: Изд-во «ЭКМОС», 2002 г.
11. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.:
Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2000 г.
12. Гражданский кодекс Российской Федерации: ФЗ № 51.
13. Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», М.: Кремль,
29 июля 1998 г., ФЗ № 135.
14. Закон РФ «О залоге» от 29.05.92 г.
15. Закон РФ «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест
происхождения товаров», М.: Кремль, 23 сентября 1992 г.
41

16. Закон РФ «О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных», М.:
Кремль, 23 сентября 1992 г.
17. Закон РФ «О правовой охране топологии интегральных микросхем» М.:
Кремль, 23 сентября, 1992 г.
18. Закон РФ «Об авторском праве и сменных правах», М.: Кремль, 9 июля, 1993 г.
19. Закон РФ «О селекционных достижениях», М.: Кремль, 6 августа 1993 г.
20.Закон РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности
на товарных рынках».
21. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним», М.: Кремль, 21 июля 1997 г. № 122 – 93.
22. Постановление правительства РФ «Об утверждении правил проведении ар-
битражным управляющим финансового анализа» № 367. М.: Кремль, 25
июня 2003 г.
23. Постановление правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» №
519. М.: 6 июля 2001 г.
24. Журналы «Региостройинформ», «Дальневосточный оценщик», «Реформа»,
«Российский оценщик», «Вопросы оценки», «Рынок ценных бумаг».

Оценить