FADU/UBA – Planificación Urbana

Catedra Garay – 03/09/2014

Normativas de ordenamiento territorial

de la provincia de Buenos Aires:
Decreto Ley 8.912/77
de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo
Ley 14.449/13
de Acceso Justo al Hábitat

Arq. Carlos Verdecchia

Con material aportado por Eduardo Reese, Carolina Ipes y Andrés Maidana
 Loteos previos a la sanción del Decreto-Ley 8912

Antecedentes:
 Ordenanzas de Indias de Felipe II (1573), en la Segunda Fundación de Buenos Aires,
por Juan de Garay. Establecía el fraccionamiento del suelo en damero y ordenaba los
usos y actividades del suelo.
 Ley de ejidos 695 (1870), que rigió durante el siglo XIX. Los fraccionamientos
particulares se autorizan mediante plano de mensura en un Registro Notarial y la
remisión de un duplicado del Departamento de Topografía, dependiente del
Departamento de Ingenieros.
 Ley 3487, de Fundación de Pueblos y Ampliación de los existentes (1913): aumento
de las exigencias para su aprobación (preveía que cada 14 manzanas de loteo, la
número 15 debía cederse par área verde recreativa).
 Decreto 1011 (1944) establece y organiza la Dirección de Geodesia (heredera del
Departamento de Topografía) asignándole competencias para la aprobación de las
subdivisiones de tierra (que mantiene hasta la actualidad).
 Loteos previos a la sanción del Decreto-Ley 8912

Características:
 Loteos sin infraestructura.
 Rematadores privados: Kanmar, Vinelli, Lucchetti, etc.
 Ofrecían pago en cuotas, accesibles aún a los sectores de menores ingresos.
 El transporte subsidiado (a partir de la década del ’50) facilitó la expansión.
 Autogestión y autoconstrucción de viviendas.
 Como resultado: ciudad extensa, de baja densidad y con condiciones de
precariedad.
Loteos previos a la sanción del Decreto-Ley 8912
 Loteos previos a la sanción del Decreto-Ley 8912
Villa Forestieri / Villa El Libertador (Córdoba) –
Urbanización de 120 has desde 1930
Loteos previos a la sanción del Decreto-Ley 8912
Loteos previos a la sanción del Decreto-Ley 8912
 Estructura delEstructura
decreto de la ley
ley 8912/77
• Título I. Objetivos y principios
• Título II. Del Ordenamiento Territorial
– Capítulo I. Del criterio general
– Capítulo II. De la Clasificación del Territorio
– Capítulo III. Delimitación y Dimensionado
– Capítulo IV. Del Proceso de Ocupación del Territorio
A) Creación y ampliación de núcleos urbanos o centros de población
B) Creación y ampliación de zonas de usos específicos
C) Reestructuración de núcleos urbanos
D) Disposiciones varias
• Título III. Del Uso, Ocupación, Subdivisión y Equipamiento del Suelo
– Capítulo I. Del Uso del Suelo
– Capítulo II. De la Intensidad de la Ocupación
– Capítulo III. De la Subdivisión del Suelo
A) Subdivisiones
B) Cesiones
– Capítulo IV. De la Infraestructura, los Servicios y el Equipamiento Comunitario
– Capítulo V. Clubes de Campo
• Título IV. De la Implementación del Ordenamiento Territorial
– Capítulo I. Del Proceso de Ordenamiento Territorial
– Capítulo II. De los Organismos Intervinientes
– Capítulo III. De los Instrumentos de Aplicación
• Título V. De las Responsabilidades y Sanciones
• Título VI. De la Aplicación de la Presente Ley
 Efectos de la 8912/77
Aspectos positivos:

• Valorización del ordenamiento territorial como instrumento para la planificación y el

desarrollo urbano
• Los municipios están obligados a definir zonificaciones preventivas y un código de
planificación que determine usos y parámetros urbanísticos (aunque no todos lo
cumplimentaron)
• Exige a los loteadores la provisión de infraestructuras urbanas y cesiones para espacios
verdes y equipamiento público
• Propicia la "participación orgánica de la comunidad en el proceso de ordenamiento
territorial", (aunque con escasos ejemplos de aplicación)
• Habilita la posibilidad de encarar planes ínterjurisdiccionales
• Plantea la preservación del medio ambiente y la preservación del patrimonio (aún antes
de que estos conceptos se generalizaran)
 Efectos de la 8912/77
Consecuencias negativas:
• Interrupción de los loteos populares en cuotas: imposibilidad de acceso al suelo para los
sectores de menores ingresos (asentamientos informales)
• “Dualización urbana”: la "ciudad formal“ versus "ciudad informal" (por tamaño mínimo
de parcelas, provisión de infraestructuras, cesiones…).
• Contenido “clasista” de la ley: no considera el hábitat de los sectores populares y
consagra un capítulo a la figura del “club de campo”.
• Disputa desigual por los suelos de la periferia (acentuada en los ’90) entre sectores
populares y sectores de mayores ingresos
• Dispone indicadores urbanísticos rígidos, desconociendo las particularidades regionales
de la provincia (pequeñas localidades, áreas metropolitanas, litoral marítimo, etc.)
• No establece instrumentos de gestión complementarios a la norma (económicos, de
gestión, monitoreo, participación) para cumplimentar sus objetivos generales
• Ausencia de mecanismos de redistribución de cargas y beneficios, imprescindibles para la
planificación y gestión del territorio
• Convalidación de un modelo de crecimiento urbano basado en la baja densidad y el
premio al edificio aislado de perímetro libre, con sus consecuencias de destrucción de la
morfología urbana tradicional, uniformidad tipológica y amenazas a la sustentabilidad
económica y ambiental de la ciudad.
Expansión de la mancha urbana de la RMBA

1947 1972
Villas y asentamientos en la RMBA (2007)
Urbanizaciones cerradas en la RMBA (2007)
 Efectos de la 8912/77

• Aumenta el grado de informalidad respecto a la tenencia de la tierra.

• Se observa el incremento de población en villas y asentamientos: “de cada 100
nuevos habitantes, 60 se ubican en asentamientos informales”.
• Existe un alto % de población con provisión deficiente de servicios de agua de red,
cloaca o ambos.
• Incremento de la tenencia irregular del suelo, y la necesidad de políticas de
regulación del dominio, Ley Pierri, 24.374, de 1994.
• La norma no logra controlar la urbanización con bajos estándares de calidad y
produce el aumento del valor del suelo “formal”.
• Estas razones, sumadas a los avatares político-económicos de las últimas décadas,
contribuyeron a agravar la problemática sociohabitacional.
• El acceso al suelo urbanizado o una propiedad es imposible para casi el 80% de la
población
Evolución de población en villas y asentamientos, Conurbano Bonaerense
1.200.000
1.065.884

1.000.000

800.000
594.781
600.000
410.479
400.000 290.920

200.000

0
1981 1991 2001 2006
 Ley 14.449/13 de Acceso Justo al Hábitat

Se estructura en 3 bloques y contiene 6 Capítulos

Bloque 1: Capítulos Bloque ideológico:

Principios 1y2 Define el nuevo marco jurídico

Bloque estratégico:
Bloque 2:
Capítulo 3 Define prioridades y modalidades
Directrices políticas
de acción

Bloque 3: Bloque operativo:

Capítulos
Instrumentos de Define herramientas para
4, 5 y 6
actuación fortalecer gestión pública
 Ley 14.449/13 de Acceso Justo al Hábitat
Capítulo I - Disposiciones Generales
• Objeto de la ley: la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat
digno y sustentable
• Define las corresponsabilidades para garantizar el acceso a la vivienda
• Redefine la noción tradicional de déficit / Concepto de Déficit Urbano-
Habitacional
• A partir de ellos define los conceptos que forman parte de la noción de
vivienda y hábitat dignos

Capítulo II – Principios rectores

Instituye los 4 principios fundamentales sobre los cuales se apoyarán conceptual
y jurídicamente las políticas de hábitat en la Provincia

 El derecho a la ciudad y a la vivienda

 La función social de la ciudad y de la propiedad
 La gestión democrática de la ciudad
 La distribución equitativa de los costos y beneficios del proceso de
urbanización
 Ley 14.449/13 de Acceso Justo al Hábitat
Capítulo III – Directrices político estratégicas
1. La planificación y gestión del hábitat son una función y responsabilidad
pública: justa distribución de las cargas y los beneficios.
2. Articulación entre vivienda, urbanismo y gestión del suelo.
3. Participación amplia y democrática de la sociedad.
4. Fortalecer la regulación pública del suelo: instrumentos de recuperación y
redistribución de la valorización.
5. Regularización de la tenencia de la tierra y reurbanización de los
asentamientos populares: garantizar el acceso al suelo de los sectores
populares.
6. Diversificación de programas y proyectos: atender a diferentes demandas y
posibilidades de acceso.
7. Promoción de los procesos de autogestión del hábitat a través del
cooperativismo y de otras formas asociativas.
8. Localización adecuada:
- densificación, consolidación y completamiento de las áreas urbanas
- aprovechamiento racional de las inversiones en equipamientos y redes de servicios
- integración socio espacial
- mixtura de usos y actividades y riqueza y complejidad de la vida urbana
 Objetivos e Instrumentos de la Ley 14.449/13 de Acceso Justo al Hábitat
Promover la generación y
facilitar la gestión de proyectos
habitacionales, de
urbanizaciones sociales y de
procesos de regularización de
barrios
Abordar y atender
integralmente la diversidad y
complejidad de la demanda
urbano habitacional
Generar nuevos recursos a
través de instrumentos que
permitan, al mismo tiempo,
reducir las expectativas
especulativas de valorización
del suelo
a) Modificación del DL 8912 para loteos y para
regularización de barrios, villas y asentamientos
b) Creación de Zonas de Promoción de Hábitat Social
c) Instrumento de reajuste de tierras
d) Capacidad expropiatoria del IVBA
a) Programa de Lotes con Servicios
b) Creación de la figura del Consorcio Urbanístico para
lotear en conjunto con privados
c) Programa de Microcrédito para ampliación y mejora
de viviendas
d) Modificación del reajuste de tierras para facilitar
loteos con varios propietarios privados
a) Aumento del 50% del impuesto inmobiliario a la
tierra vacante y constitución de un fideicomiso
b) Cesión del 10% de la tierra en emprendimientos
privados
c) Sanción impositiva progresiva a los predios baldíos
especulativos
d) Captación y redistribución de la valorización
inmobiliaria
 Ley 14.449/13 de Acceso Justo al Hábitat

¿Que políticas promueve la Ley?

a. Proveer suelo urbanizable en centros urbanos y zonas rurales.

b. Desarrollar nuevas áreas residenciales en centros urbanos o en
asentamientos rurales, mediante la construcción de conjuntos de viviendas o
urbanísticos completos o de desarrollo progresivo que cuenten con la
infraestructura y los servicios, las reservas de equipamiento comunitario y
espacios verdes.
c. Ejecutar proyectos de integración socio urbanística de villas y asentamientos
precarios.
d. Impulsar programas de construcción, autoconstrucción, reparación,
remodelación o ampliación de viviendas tanto urbanas como rurales.
e. Promover la recuperación, rehabilitación o refuncionalización de edificios y
sectores urbanos residenciales en proceso de degradación, preservando el
valor del patrimonio histórico y social.
 Ley 14.449/13 de Acceso Justo al Hábitat

¿Que políticas promueve la Ley?

f. Ejecutar la construcción, ampliación y/o mejoramiento de servicios de

infraestructura básicos, de equipamientos comunitarios y/o de espacios
públicos recreativos.
g. Asegurar, en coordinación con la Escribanía General de Gobierno, la
regularización dominial y la gestión escrituraria de los inmuebles construidos
con el fin de permitir el acceso al título de propiedad y su constitución como
bien de familia.
h. Atender la refuncionalización, rehabilitación y adecuación normativa de
inmuebles fiscales aptos para finalidades de uso social y colectivo a los fines de
su incorporación al Programa PRO.CRE.AR, exceptuando a los bienes
incorporados de la aplicación del Decreto-Ley 8.912/77.
 Decreto - Ley 8912/77 y Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat

Cesiones mínimas de trazado según Ley 8912/77

Cesión para áreas verdes regionales 4,0 m2/hab
(para loteos a más de 60 km de un parque regional)
Cesión para áreas verdes barriales (plazas, plazoletas) 3,5 m2/hab
Cesión para áreas verdes locales (parque urbano) 2,5 m2/hab
Cesión para equipamientos públicos locales 3,0 m2/hab

Requerimientos mínimos de trazado según Ley 8912/77 y Ley 14.449/13

Lote mínimo barrio abierto 300 m2
Frente mínimo de parcela 12 m
Lote mínimo barrio cerrado, club de campo 600 m2
Lote mínimo dúplex 300 m2
Lote mínimo condominio (30 m de frente) 900 m2
Ancho mínimo de calle 15 m
Ancho mínimo de calle interna 12 m
Largo máximo de manzana 160 m
Lado mínimo de manzana 50 m
Cul de Sac (diámetro) 25 m
Calles peatonales:
- ancho mínimo 6m
- ancho máximo: 11 m
 Decreto - Ley 8912/77 y Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat

Requerimientos mínimos de trazado para Producción Social del Hábitat

Capítulo IV, Ley de Acceso Justo al Hábitat
Lote mínimo barrio abierto 150*/ 200 m2
Ancho mínimo lote 7*/ 8 m
Ancho mínimo de calle 14 m
Ancho mínimo de calle interna 11 m
Largo máximo de manzana 150 m
* Sólo en caso de urbanizaciones integrales que cedan más del 30% de superficies exigidas
para espacios verde y equipamiento públicos