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VISION

Teniendo en cuenta el espíritu, que a bien tuvo de introducir el legislador al redactar la Ley de
Propiedad Horizontal, nuestra VISIÓN es la Convivencia en compañía, vivir de una forma
armónica, entendiendo que cada individuo o persona tiene un espacio que merece ser
respetado y, que la dignidad humana estará por encima de cualquier otro interés.

MISION

Elaborar el Manual de Convivencia el cual hará parte integral del Reglamento de Propiedad
Horizontal que rige al EDIFICIO OSIRIS de la ciudad de Bogotá, ubicado en la Calle 150ª No.
53-26, cuyas normas serán de obligatorio cumplimiento, por los órganos de administración,
copropietarios, residentes y visitantes.

PRINCIPIOS

Antes de adentrarnos al estudio de los principios que regirán la convivencia, se hace necesario
entender que no todos somos iguales, la diferencia hace que las formas de pensar y, de
concebir la vida, no sean las mismas, por ello, se requiere acatar unas normas mínimas
basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia. Nuestro edificio será tan agradable
como lo hagamos cada uno de nosotros, las buenas maneras serán el pilar para vivir en
comunidad.

Principio No. 1: IDENTIDAD.

Se adoptarán los valores que se estimen convenientes, Cooperación y Solidaridad, Cordialidad,

Responsabilidad, Civismo, Tolerancia, Diálogo y Concertación, Decisión Concertada,
Integración, Función Social y Ecológica, entre otros.

Principio No. 2: RESPETO A LA DIGNIDAD HUMANA.

Invitamos a los integrantes de los órganos de la Administración así como a los Copropietarios,
al respeto de la DIGNIDAD HUMANA la cual debe guiar todas y cada una de nuestras
actuaciones, debemos aceptar nuestras diferencias y ser tolerantes ante la diversidad,
procurando siempre el ánimo conciliatorio en todas nuestras relaciones.

Principio No. 3: DERECHO AL DEBIDO PROCESO:

Las actuaciones de la Asamblea o del Comité de Convivencia tendientes a la imposición de

sanciones por incumplimiento de obligaciones, no pecuniarias, deben contener un debido
proceso basados en el derecho a la defensa, a la contradicción y a la impugnación.

BASES PARA LA CONVIVENCIA SOCIAL.

Para todos los días, para toda la vida y, para contribuir a un orden donde todos podamos ser
felices, hay que tener en cuenta:

1. No agredir a otro: esta es la base de todo modelo de convivencia social.

2. Ser fuertes sin perder la cordura y la compasión por el otro.
3. Reconocer que los demás son diferentes y pueden ser nuestro complemento o nuestro
opositor, pero no nuestro enemigo.
4. Aprender a comunicarnos. Esta es la base de la autoafirmación personal y grupal.
5. Expresar nuestros puntos de vista, pero también escuchar el de los otros, así habrá
reconocimiento mutuo.
6. Recordar que una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir.
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7. Debemos lograr la decisión de grupo a través de la concertación. El grado de

convivencia de una sociedad depende de su capacidad de concertar intereses de una
forma participativa a todo nivel.
8. Debemos cuidar, proteger y respetar nuestra vida y la de nuestros semejantes,
rechazando los actos violentos contra nosotros mismos y contra los demás y no hacer
justicia por mano propia.
9. También debemos aprender a cuidar el entorno, preservando y hacer buen uso de los
recursos naturales.
10. Por último, comprender que nuestros saberes y reconocimientos son tan válidos e
importantes como los de los demás.

CAPITULO I

DERECHOS Y OBLIGACIONES

ARTICULO 1. Los derechos, las obligaciones y prohibiciones de los copropietarios son todos
los que se encuentran enunciados en el reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio y en
las disposiciones legales vigentes sobre la materia.

ARTICULO 2. Este Manual de Convivencia se aplica a todos los propietarios, arrendatarios y

demás personas que usan, gozan y visitan la copropiedad.

ARTICULO 3. El propietario es responsable por los hechos que perturben la tranquilidad de la

copropiedad, por tanto está a su cargo el comportamiento de los residentes y/o visitantes.

ARTICULO 4. Los apartamentos de la copropiedad se destinarán única y exclusivamente para

vivienda familiar y los garajes para estacionamiento de automotores al servicio de los
propietarios, tenedores o usuarios y no podrán destinarse para usos distintos, de conformidad
con lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

ARTICULO 5. Los propietarios y/o usuarios y visitantes están obligados a velar por la
integridad y conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia y cuidado,
respondiendo hasta por la culpa leve en el ejercicio de los derechos.

ARTICULO 6. Todo residente se hará responsable por los daños que cause él o sus invitados
a los bienes comunes; estos daños serán valorados y facturados por la Administración
directamente al residente, previa notificación por escrito. En cualquier circunstancia, el
residente al autorizar el ingreso de un visitante es responsable del comportamiento de su visita,
la cual deberá someterse al presente Manual.

ARTICULO 7. La Administración hará entrega a cada propietario de un Manual de Convivencia,

en medio escrito y se dejará constancia escrita del recibido del mismo. Para el caso de los
arrendatarios cada copropietario se hará responsable de la entrega del Manual.

CAPITULO II

VIGILANCIA Y LOS ACCESOS AL EDIFICIO

ARTICULO 8. En todo momento las puertas de acceso al edificio deberán permanecer

cerradas y la portería bajo ninguna excusa debe permanecer sola. Los guardas o vigilantes
deben aplicar todas las medidas de seguridad y de vigilancia permanente para asegurar la
tranquilidad de los moradores.

PARAGRAFO 1. El guarda o vigilante controlará las puertas de acceso al edificio y serán

abiertas cuando así se requiera.
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PARAGRAFO 2. El guarda o vigilante debe estar pendiente de los días que llegue el camión
recolector de basuras para sacar las canecas y luego volverlas a ingresar al edificio.

ARTICULO 9. Es indispensable para el guarda o vigilante aplicar en el trato con los habitantes
del edificio y sus visitantes, las más satisfactorias normas de conducta, urbanidad, educación,
amabilidad y respecto. Queda prohibido en horas de trabajo mantener relación amistosa con el
personal doméstico que presta sus servicios en el edificio.

ARTICULO 1O. El guarda o vigilante atenderá el citófono empleando un buen vocabulario y sin
excepción, todo visitante debe ser anunciado al apartamento donde se dirija.

ARTICULO 11 .El guarda o vigilante debe exigir documento de identificación a los técnicos en
reparación u obreros en general que se dirijan a cualquiera de los apartamentos, consignando
sus datos en la planilla de visitante o en la MINUTA, previa comprobación de que el propietario
está en la residencia y autoriza su ingreso.

ARTICULO 12. El citófono sólo puede ser manipulado por el guarda o vigilante y en casos muy
especiales, éste marcará para que el copropietario adulto hable. Estos aparatos no son para
llamadas personales sino para llamadas exclusivas de interés de los copropietarios.

ARTICULO 13. Por ningún motivo les está permitido leer o dejar leer a terceros la
correspondencia, revistas o periódicos que hubiesen sido dejados para los residentes, por
cuanto que dicha conducta tipifica el hecho punible o delito denominado “Violación de
Correspondencia” contenido en el Código Penal. De igual forma, mantener estricto cuidado con
la entrega de la correspondencia en forma OPORTUNA y CORRECTA para evitar pérdidas o
entregas equivocadas.

ARTICULO 14. Los guardas o vigilantes deben responder por la imagen de aseo y orden del
puesto de trabajo.

ARTICULO 15. Cada guarda o vigilante debe dejar por escrito, en la MINUTA todas las
razones pendientes para que el guarda o vigilante que tome el siguiente turno las pueda
realizar y tenga pleno conocimiento de todas las situaciones que se le pueden presentar.
Cualquier inconveniente que se presente será de responsabilidad del que entregó el turno si no
hubiese dejado la respectiva consigna.

ARTICULO 16. Se prohíbe el uso de la portería como lugar de reuniones y visitas de toda
índole.

ARTICULO 17. Se prohíbe el uso de la portería como sitio de juego o de recreación,

almacenaje de mercancías, materiales o basuras.

CAPITULO III

PARQUEADEROS.

ARTICULO 18. El uso adecuado de los parqueaderos corresponde únicamente al parqueo de

vehículos de los propietarios o arrendatarios de los apartamentos.

ARTICULO 19. El guarda o vigilante no está facultado para asignar a un tercero el uso de los
parqueaderos sin la autorización previa del copropietario respectivo.

ARTICULO 20. Los propietarios de los parqueaderos podrán arrendarlos o cederlos a terceros
que habiten el edificio únicamente.
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ARTICULO 21. Las zonas de parqueo no podrán ser utilizadas como zonas de juego infantil o
prácticas deportivas.

PARAGRAFO PRIMERO: En caso de daño a un vehículo por imprudencia de un menor, la

responsabilidad recae directamente sobre sus padres o las personas que posean la patria
potestad del menor.

PARAGRAFO SEGUNDO: En caso de daño a un vehículo causado por persona mayor de

edad, éste responderá directamente por los daños civiles y penales a que hubiere lugar.

ARTICULO 22. Queda prohibido realizar mantenimiento mecánico o similar a los vehículos,
dentro de la copropiedad, excepto aquel que sea necesario para su desvare. Si a ello hubiere
lugar, todo daño y/o suciedad serán corregidas de inmediato por el responsable.

ARTICULO 23. Queda prohibido realizar el lavado de los vehículos frente al edificio y dentro de
la copropiedad.

ARTICULO 24. Se amonestará de forma verbal, por una sola vez, a los propietarios de los
automotores sin silenciador, a los que no guarden respeto por los vecinos con radio a alto
volumen, pito o similares. En caso de reincidencia, se aplicarán las sanciones estipuladas en el
Reglamento de Propiedad Horizontal.

PARAGRAFO UNICO: Lo enunciado en el artículo anterior, también se aplicará a los

propietarios cuyos vehículos presenten fuga de aceite que deteriore el área de parqueo y/o
zonas comunes.

ARTICULO 25. Queda prohibido sobrepasar los límites de cada estacionamiento al parquear,
por lo que se deben respetar las líneas de demarcación naturales establecidas.

ARTICULO 26. Se prohíbe parquear en zonas de circulación vehicular y en áreas que

determine la administración con excepción de fuerza mayor o caso fortuito. En todo caso, se
debe evitar invadir así sea parcialmente, las zonas de parqueo vecinas y las áreas de
circulación.

ARTICULO 27. El copropietario y/o residente debe informar por escrito a la Administración,
acerca de todo cambio de vehículo autorizado para ingresar a la zona de parqueo propia de
cada apartamento, precisando su número de placa, marca y color.

ARTICULO 28. Se prohíbe dejar en los garajes y zonas de circulación: muebles,

electrodomésticos, maquinaria, repuestos, llantas, colchones, escombros, juguetes, etc. y en
especial, materiales inflamables y explosivos.

ARTICULO 29. Todo vehículo debe permanecer con los vidrios y puertas cerradas, con llave y
alarma.

ARTICULO 30. Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos
debe ser reportado inmediatamente a la Administración dejando además, la respectiva
anotación de los hechos en el libro respectivo.

CAPITULO IV

VENTANAS Y FACHADAS EXTERIORES.

ARTICULO 31. Se prohíbe colgar ropa en las ventanas para secar al sol que sean visibles al
exterior. Estas conductas van en detrimento de la buena imagen de la copropiedad como está
contemplado en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
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ARTICULO 32. No se permite colocar avisos, afiches o carteles en las ventanas así como en
las puertas de acceso del edificio, excepto, cuando el apartamento se esté promocionando
para su venta o alquiler.

ARTICULO 33. Se prohíbe arrojar basuras o cualquier clase de elementos o muebles por las
ventanas.

ARTICULO 34. Se prohíbe realizar cualquier tipo de modificación a la fachada del edificio,
incluyendo las ventanas, sin la debida autorización de la Asamblea General de Copropietarios.

CAPITULO V

ACTIVIDADES EN LAS AREAS COMUNES.

ARTICULO 35. En las áreas comunes del edificio queda prohibido:

- Realizar reuniones sociales en los accesos, parqueaderos, pasillos y escaleras de la

copropiedad.
- Ingerir licor en las áreas comunes, con excepción del Salón Comunal cuando ha sido
alquilado para algún evento.
- Fumar en las áreas comunes, llámense pasillos y/o escaleras de acuerdo a lo
estipulado en la Ley Antitabaco: Ley 1335 del 2009.

Lo descrito en los incisos anteriores, tiene asidero jurídico en el Parágrafo primero del artículo
74 de la Ley 675 del 2001 o Ley de Propiedad Horizontal al tratar sobre la prohibición de olores
o partículas u otros elementos que trasciendan al exterior que afecten los niveles de tolerancia
para la convivencia.

En concordancia con lo previsto en la Ley 1335 del 2009, la cual es de obligatorio cumplimiento
en todo el territorio nacional, es decir, que incluye las zonas comunes existentes en la
propiedad horizontal e incluso podría aplicarse cuando los efectos del cigarrillo ( olor, humo, y
envenenamiento)trasciende del bien privado a zonas comunes u otros bienes privados.

Nótese que la Ley esta incluyendo como zonas libres de humo, todas las zonas comunes de la
Propiedad Horizontal, entre otras, pasillos, zonas verdes o de juegos, salones sociales,
vigilancia, sótanos, parqueaderos, balcones, así el Reglamento de Propiedad Horizontal no lo
haga en forma detallada.

CAPITULO VI

ASEO Y CONSERVACION DE LAS AREAS COMUNES.

ARTICULO 36. Cada residente del edificio es responsable de mantener el aseo que la
Administración adelante en la copropiedad, evitando ensuciar paredes, pasillos, ventanas,
pisos, fachadas, techos, escaleras, ascensor, garajes, jardines, de igual forma, se prohíbe
botar agua por las jardineras, arrojar papeles, basura o colillas de cigarrillo, hacia la calle o
dentro del edificio y áreas comunes de la copropiedad.

PARAGRAFO: Con el fin de conservar la buena imagen y decoro del edificio, no se permite
colgar ropa en las ventanas interiores o exteriores, ni la instalación de cobijas, colchas,
sabanas o trapos para usarlas como cortinas o persianas.

ARTICULO 37. Se prohíbe dejar bolsas de basura, cajas o botellas de plástico o vidrio en los
pasillos, escaleras, cerca a las puertas de los apartamentos o cerca a las puertas de los
depósitos de basura.
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ARTICULO 38. Las basuras deben introducirse en bolsas debidamente cerradas: negras
destinadas para la basura orgánica y blancas para los residuos reciclados, de acuerdo a lo
ordenado por la Alcaldía de Bogotá D.C., éstas deben ser arrojadas por el depósito de basura.
Los elementos grandes o desechos como cajas de cartón o vidrio deben ser depositados en la
caneca de reciclaje o en el depósito de basuras ubicado en el primer piso del edificio.

ARTICULO 39. El área donde se encuentran los extintores debe permanecer completamente
despejada y su uso debe ser solo para casos de emergencia.

CAPITULO VII

SALON COMUNAL

ARTICULO 40. El salón comunal se alquila a los propietarios o residentes de los apartamentos,
previa solicitud elevada por escrito la Administración con ocho (8) días de antelación a la fecha
del evento.

PARAGRAFO: Los propietarios que se encuentren en mora con el pago de las respectivas
cuotas de administración ordinaria y/o extraordinaria no podrán alquilar el salón comunal. En
caso de haber varios propietarios interesados en la misma fecha y horario, la asignación se
hará por orden de solicitud.

ARTICULO 41. El horario de uso del Salón Comunal será de Lunes a Viernes hasta las 12:00
M y Sábados y Domingos (cuando el Lunes sea festivo) hasta las 2:00 PM.

ARTICULO 42. Para hacer uso del Salón Comunal se deberá hacer una consignación en la
cuenta de DAVIVIENDA por el valor de CINCUENTA MIL PERSOS ($50.000)

ARTICULO 43. En la administración se dejarán dos copias de la lista de invitados.

ARTICULO 44. No se autoriza el alquiler del Salón Comunal para eventos de contribución o de
fines de lucro.

ARTICULO 45. Se dejará en consignación en la administración la suma de cincuenta mil pesos

moneda corriente ($50.000), para cubrir los daños en caso de presentarse, de lo contrario los
dineros serán devueltos. El propietario o tenedor o usuario del inmueble se hará responsable
por el uso que se haga del mismo, tanto él como sus invitados y, por los daños o faltantes que
puedan generarse con respecto al inventario que se elaborará por la administración al entregar
el salón. En caso que se ocasionen daños que superen el monto establecido, los daños
deberán ser sufragados por el propietario o causante de los mismos.

ARTICULO 46. El salón comunal se debe entregar limpio una vez terminado el evento a la
administración.

CAPITULO VIII

SEGURIDAD INTERNA DE LA COPROPIEDAD.

ARTICULO 47. Se prohíbe la fijación y distribución de propaganda de todo tipo de avisos o

vallas, así como el empleo de cualquier otro medio publicitario dentro de la copropiedad.

ARTICULO 48. Se prohíbe el ingreso de personal con domicilios a la copropiedad, por ende,
cada propietario debe bajar por su pedido, sin ocupar al guarda o vigilante, así como tampoco,
se permite enviar la plata y el domicilio por el ascensor, por seguridad del edificio, copropietario
y residente.
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PARAGRAFO UNICO: Se permite el ingreso de las personas enunciadas en el acápite

anterior, SOLO en los eventos en que los copropietarios o residentes sean de la tercera edad,
enfermos solos y/o menores de edad.

ARTICULO 49. En vacaciones o ausencias prolongadas, los copropietarios o residentes deben

reportar a la administración por escrito dicho evento, con el fin de establecer el control de
acceso al apartamento. De igual forma, se deben cerrar las llaves del gas, agua y desconectar
los tacos de la luz para prevenir situaciones que pongan en peligro la comunidad.

ARTICULO 50. Por seguridad y sentido de pertenencia con el edificio, los propietarios y/o
residentes deben informar a la Administración o al Guarda o Vigilante la presencia de personas
extrañas o en actitudes sospechosas.

ARTICULO 51. El personal de vigilancia que preste sus servicios en la copropiedad, así como
todos los usuarios y visitantes, deben observar las siguientes normas de seguridad:

- Las personas que pueden entrar libremente a cualquier hora son los propietarios y/o
residentes o tenedores de los apartamentos, de acuerdo con el registro que tiene la
Administración.
- Todo paquete que salga de la copropiedad en poder de una persona diferente al
propietario o tenedor del apartamento o menor de edad, debe ser autorizado por éste.
Los hijos de los propietarios no podrán sacar ningún elemento como televisores o
equipos, sin autorización escrita de sus padres.
- Las empleadas de servicio no podrán salir con paquetes sin ser autorizadas por los
propietarios, sin embargo, éstas serán objeto de requisa a la salida del edificio.
- Las empleadas de servicio no pueden ocupar áreas comunes, ni la zona de los guardas
o vigilantes, ni la zona de acceso al edificio para realizar reuniones o tertuliaderos a
ninguna hora del día.
- Se prohíbe al personal de vigilancia suministrar información de propietarios o tenedores
o usuarios mientras no sean autorizados.
- El comportamiento del personal de vigilancia del edificio para con los propietarios o
residentes debe ser de atención, respeto, cortesía, compresión, honestidad y
colaboración De igual manera, los propietarios o residentes y visitantes deben atender
con igual respeto al citado personal.
- Está prohibido que los vigilantes enseñen apartamentos para venta o para renta.
- El personal de Vigilancia tiene a su cargo la recepción de toda la correspondencia,
quien la entregará de manera pronta al destinatario.
- Está prohibido al vigilante guardar en la portería armas, joyas, llaves, dinero y en
general todo tipo de bienes de los propietarios o usuarios del edificio.
- El vigilante debe dar aviso de inmediato a la Administración de todo daño, anomalía o
irregularidad de la cual tenga conocimiento en el ejercicio d sus funciones.
- Está prohibido al personal de vigilancia solicitar dinero prestado o servir como garante
a la copropiedad o a los integrantes de la misma, como a los órganos de
Administración.
- El personal de vigilancia no puede llevar domicilios, objetos, paquetes o mercados a los
apartamentos.

ARTICULO 52. Toda persona que llegue a la copropiedad, el vigilante no abrirá la puerta
principal del edificio hasta cuando el visitante sea identificado plenamente y autorizado su
ingreso. Por ningún motivo se permitirá el ingreso de personas extrañas sin ser identificadas
previamente y autorizadas por un copropietario. En situaciones de racionamiento o corte de
energía o cuando por cualquier circunstancia el citofono no funcione, no se permitirá la entrada
del visitante, salvo que previamente este autorizado o que el residente lo reciba personalmente
en la portería.
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ARTICULO 53. Para los funcionarios de servicios públicos o autoridades jurisdiccionales que
lleguen a la copropiedad, el vigilante debe exigir la identificación respectiva y confirmar su
veracidad antes de permitir el acceso al edificio. En caso de allanamiento, se debe pedir la
orden respectiva y avisar de inmediato a la administración como al propietario.

CAPITULO IX

TRANQUILIDAD EN EL EDIFICIO

ARTICULO 54. Los principios de sana convivencia sobre límites de ruidos, sonoridad y
percusión deben ser graduados en consideración al decoro y la prudencia, con educación y
respeto a todos los copropietarios, vecinos y amigos.

Cualquier interrupción abusiva de la seguridad, tranquilidad por ruidos y reparaciones fuera del
horario permitido que rompa el equilibrio de la normal convivencia, se sancionará según el
procedimiento de la infracción al Manual de Convivencia. Si las infracciones anteriores se
tornan incontrolables, la administración dará curso a la acción o querella policiva respectiva. Se
entenderá que hay interrupción abusiva de la seguridad y tranquilidad cuando cualquier
apartamento reporte el incidente, abuso o inseguridad.

ARTICULO 55. En caso de reuniones en los apartamentos, cualquier sonido emitido, debe ser
solo audible al interior del apartamento, para no perturbar a los vecinos. Si eventualmente el
volumen continua muy alto y se causa incomodidad a los vecinos en su tranquilidad y pacífica
convivencia, el vigilante debe llamar de inmediato al cuadrante de la Policía. Así mismo, se
debe evitar el taconeo, saltos, descargas o deslizamientos de objetos, escándalos, gritos y
televisores a alto volumen, en horas de la noche y madrugada.

ARTICULO 56. Se prohíbe efectuar trabajos o reparaciones (que causen ruido) dentro de los
apartamentos los días Domingos y Festivos. Sólo se pueden realizar de Lunes a Viernes de
8:00 AM hasta las 17:00 PM. y los Sábados de 8:00 AM a 12 PM.

CAPITULO X

ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS.

ARTICULO 57. Sin excepción, todo propietario o arrendatario que desee cambiar de
residencia, para poder realizar la mudanza, debe estar a PAZ Y SALVO POR TODO
CONCEPTO ante la administración, es decir, cancelar tanto las cuotas ordinarias como las
extraordinarias y las multas o intereses que se hubieren causado, si a ello hubiere lugar.

ARTICULO 58. La entrada y salida de trasteos sólo se pueden hacer en el horario

comprendido entre las 8:00 AM y las 5:00 PM de lunes a sábado. Los domingos y festivos está
prohibido realizar trasteos o mudanzas.

ARTICULO 59. Al realizar el trasteo el propietario o arrendatario se hará responsable de los

daños que genere en bienes comunes o privados y dejará previamente, un depósito a la
administración, equivalente a cien mil pesos moneda corriente ($100.000), con los se realizarán
las reparaciones a que haya lugar; el depósito será devuelto en caso de no requerirse. En caso
de que el daño supere el valor del depósito, siempre el propietario será el responsable.

ARTICULO 60. Al utilizar el ascensor para carga, siempre se debe colocar la lona de
protección que suministrará el Vigilante.
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CAPITULO XI

LOS ANIMALES DOMESTICOS.

ARTICULO 61. La tenencia de animales domésticos está regulada por la Ley 746 del 2002 en
armonía con el Código Nacional de Policía y el Código Distrital de Policía Acuerdo No. 79 del
2003.

PARAGRAFO 1. La falta de higiene correspondiente a excremento de perros y gatos en áreas

comunes, ladridos y ruidos que interrumpan la tranquilidad y seguridad de los residentes del
edificio, serán objeto de sanciones por parte de la administración. En caso de molestias
reportadas a la administración y/o reincidencia se impondrán las acciones establecidas en el
Reglamento y en el Código de Policía si a ello hubiere lugar.

PARAGRAFO 2. El propietario de animal doméstico se hace responsable de todo daño o

lesión que ocasione y se compromete a llevar o movilizar sus mascotas con las medidas
preventivas y de seguridad establecidas por las autoridades competentes, existiendo el
compromiso de aportar a la Administración el correspondiente Certificado de Sanidad.

ARTICULO 62. Se prohíbe la tenencia de mascotas que no sean comúnmente consideradas

como animales domésticos o, de aquellos que en alguna medida puedan colocar en peligro la
integridad de los residentes o visitantes.

ARTICULO 63. Los dueños o tenedores de mascotas deben colocarles correas y/o bozales,
cuando la peligrosidad de raza lo exija, en el caso de desplazarse por áreas comunes, según lo
establecido en la Ley 746 del 2002 en concordancia con lo previsto en el Libro 3 Titulo 4,
artículo 108-b del Código Nacional de Policía.

ARTICULO 64. Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas deben recoger y
depositar en los lugares y recipientes de basura, los excrementos que se produzcan durante su
desplazamiento en las áreas comunes.

ARTICULO 65. En ningún caso los animales domésticos o mascotas podrán realizar sus
necesidades fisiológicas en las zonas comunes. En caso de registrarse algún incidente de esta
clase, el dueño o tenedor se hace responsable y debe limpiar y lavar la zona afectada, inclusive
si es orina.

ARTICULO 66. Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas deben vacunarlos
según las indicaciones de las autoridades sanitarias y mantener vigente el certificado de
vacunación antirrábica, el cual debe ser presentado a la Administración.

ARTICULO 67. Las mascotas no podrán ser dejadas en zonas comunes o jardines bajo
ninguna circunstancia.

CAPITULO XII

REPARACIONES LOCATIVAS.

ARTICULO 68. En interesado en practicar algún tipo de reparación en su apartamento, debe

informar previamente a la Administración, con una antelación de tres (3) días y será
responsable de la conducta y actos de las personas autorizadas por él para dicho evento.

ARTICULO 69. Los trabajos o reparaciones dentro de los apartamentos sólo se pueden
realizar en el horario comprendido entre las 8:00 AM y las 5:00 PM de Lunes a Sábado.
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PARAGRAFO 1º. Para realizar obras locativas se requiere que el interesado dirija una
comunicación escrita a la Administración informando la clase de obra, duración de la misma y
datos personales de los obreros. La seguridad y comportamiento de los trabajadores serán de
exclusiva responsabilidad del interesado.

PARAGRAFFO 2º. Los desperdicios y sobrantes de obra deben recogerse en lonas; el

propietario debe hacerse cargo del adecuado manejo de los escombros y deberá llamar a la
empresa de aseo para concertar fecha y hora para la recogida. Así mismo, debe estar
pendiente de bajarlos en la hora cercana establecida, esto, con el fin de no generar
incomodidad.

PARAGRAFO 3º. El residente es responsable de utilizar la debida protección para evitar el

daño a zonas comunes, al igual que de su limpieza y responderá por los daños que pueda
ocasionar a sus vecinos.

CAPITULO XIII

ASISTENCIA A LAS ASAMBLEAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS

ARTICULO 70. Asistir a la Asamblea General, a las Ordinarias y a las Extraordinarias es un

derecho y un deber de cada propietario.

ARTICULO 71. Los propietarios se pueden hacer representar por otro copropietario o
residente, mediante poder escrito dirigido a la administración del edificio, el cual será válido
solamente para la reunión que lo motivo.

ARTICULO 72. La inasistencia del propietario a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias

será sancionada por el Administrador, con el 50% del valor de la cuota de administración, en el
momento de la Asamblea.

CAPITULO XIV

LAS SANCIONES

En concordancia con lo estipulado en el Artículo 38, inciso 7º. del Reglamento de

Propiedad Horizontal del Edificio Osiris protocolizado por Escritura Pública No. 2047 del
10 de marzo del 2005.

El Consejo de Administración y la Administración podrán imponer sanciones a los propietarios

que incumplan el Reglamento, de acuerdo a las faltas cometidas bien sean leves o graves,
excepto en el caso de mora en el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias, para lo cual
existen otros mecanismos, como el de cobro de intereses y adelantar el proceso ejecutivo
previsto en la Ley.

Clasificación de las faltas contra el reglamento que ameriten sanciones:

Faltas Leves: Consisten en desarrollar actividades contrarias al uso y destino del inmueble
que tienen como fundamento las relaciones de vecindad, inspiradas en la tolerancia mutua,
educación y respeto hacia los derechos de los demás. Entre otras se consideran las siguientes:

1. Emisión de humo y otros, polvillo o exhalaciones nocivas. Los olores nocivos

procedentes de estufas y hornos.
2. Las exhalaciones nocivas derivadas de la evacuación de cañerías o tuberías de aguas
negras.
3. Los ruidos y las vibraciones producidas por maquinaria a partir de las 5:00 pm de
Lunes a Sábado o Domingos y festivos.
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4. Las molestias originadas por música estridente, ruidos por instrumentos musicales,
aparatos de sonido y de limpieza y/o reuniones escandalosas que superen los
decibeles establecidos en la normatividad vigente.
5. El hecho de colgar ropa en las escaleras, corredores o fachadas.
6. La limpieza de alfombras contra las paredes de áreas comunes o externas.
7. Reunión de grupos de personas que generen desorden que atenten contra la seguridad
de la copropiedad.
8. El calor o frio excesivo procedente de maquinaria por el funcionamiento de
microempresas sin las debidas precauciones.
9. Dejar las basuras en zonas comunes.
10. Permitir que los animales domésticos tengan comportamientos inadecuados de
amedrentamiento a los vecinos y realicen sus necesidades fisiológicas en las zonas
comunes. A partir del segundo llamado de atención la falta se considerará como grave.
11. Todas aquellas actividades que atenten contra las condiciones de sanidad y seguridad del
edificio que constituyan molestia para la salud y tranquilidad de los ocupantes de la
copropiedad.

Faltas graves: Las constituyen aquellos actos que por estar prohibidos es el Reglamento
de Propiedad Horizontal, atentan de manera grave a la propiedad:

1. Cambiar el destino del Edificio, aunque este no se quebrante al ejercer profesiones

libres en su interior, salvo algunas que implican incomodidad o insalubridad.
2. Desarrollar actividades peligrosas.
3. Mantener explosivos.
4. La elevación de nuevos pisos u obras en los pisos últimos del Edificio, sin autorización
de la Asamblea.
5. Las alteraciones de fachadas y lugares exteriores.
6. Convertirse en un habitante no grato para la comunidad.
7. Tenencia de mascotas en zonas comunes que puedan alterar el aspecto higiénico y
sanitario y, que no produzca ninguna situación de peligro o incomodidad para los
vecinos o para el propio animal.

Sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias: El incumplimiento de

las obligaciones no pecuniarias consagradas en la Ley o en este Reglamento y clasificadas
en los incisos anteriores como faltas leves o graves por parte de los propietarios, tenedores
o terceros, que a cualquier título ocupen los apartamentos, dará lugar a las siguientes
sanciones que serán impuestas por el Consejo de Administración, respetando los
procedimientos aquí contemplados, realizando el Debido Proceso, el Derecho de Defensa y
Contradicción e Impugnación, valorándose igualmente, la intencionalidad (dolo) del acto, la
imprudencia o negligencia, las circunstancias atenuantes y, atendiendo finalmente, criterios
de proporcionalidad de las sanciones de acuerdo con la gravedad de las infracciones, el
daño ocasionado y la reincidencia.

Sanciones aplicables para faltas leves contra el Reglamento: Para su aplicación se

requiere inicialmente de un llamado de atención por escrito en el cual el Administrador
amonestará al residente sobre el incumplimiento del Reglamento en el punto tratado,
indicando un plazo perentorio de diez (10) días para que cese la imprudencia de sus actos
y se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal en el Edificio. En caso de
mantenerse la conducta incorrecta se impondrán las siguientes sanciones:

- Publicación de su nombre en la lista de infractores al Reglamento, donde se indique el

que ocasiona la amonestación. Esta publicación se llevará a cabo en sitios de amplia
circulación del Edificio.
 12

- Imposición de multas sucesivas, mientras persiste el incumplimiento, máximo cada una

de igual valor a las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor, a la fecha de
su imposición. La suma de esas multas no podrá jamás exceder de diez (10) veces
dichas expensas.
- Restricción en el uso y goce de bienes de uso común no esenciales, en caso de
mantenerse la incorrección por un término superior a quince (15) días.
- Una reincidencia permanente por el término de treinta (30) días convertirá la falta leve
en grave y se le dará un tratamiento de sanciones más drástico según estas últimas.

Sanciones aplicables para faltas graves contra el Reglamento: Por estar colocando en
peligro la solidez y seguridad del edificio o la salubridad y seguridad de sus habitantes, dichos
comportamientos o conductas se deben corregir en forma inmediata, teniendo en cuenta, en
primer término del siguiente procedimiento:

Inicialmente el Administrador pasará una amonestación por escrito indicando claramente al

infractor su falta al Reglamento y, las graves consecuencias que esta trae consigo para la
copropiedad. La comunicación debe indicar un plazo máximo de cinco (5) días para que cese
su conducta incorrecta, el mantenerse la misma luego de ese lapso de tiempo dará lugar de
inmediato a imponer las siguientes sanciones:

1. Publicación del nombre del infractor con identificación de su apartamento, en sitios de

amplia circulación, en un listado de infractores indicando claramente el acto que
ocasiona la sanción. Esta publicación se mantendrá hasta que la falta sea corregida.
2. Imposición de multas sucesivas mientras persista la falta, máximo cada una de dos
veces el valor de las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor, a la fecha
de imposición de la sanción. Estas multas acumuladas no podrán exceder de diez (10)
veces dichas expensas.
3. Restricción en el goce de bienes comunes esenciales desde el mismo momento en
que se configure la falta.

EJECUCION DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES NO

PECUNIARIAS.

El Administrador es el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas por el Consejo

de Administración, si es necesario acudiendo a las Autoridades Policivas y/o al Cuadrante No.
42 designado para esta zona, siempre acatando el debido proceso. Cuando ocurran faltas
graves que atenten contra la seguridad o salubridad de los residentes, es obligación de la
Policía y, otras autoridades competentes o, acudir de inmediato al llamado del Administrador o
de cualquiera de los residentes.

IMPUGNACION DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES

NO PECUNIARIAS.

El propietario de un apartamento que sea sancionado por incumplimiento de obligaciones no

pecuniarias, podrá impugnar la sanción dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de
su comunicación. Esta impugnación se intentará ante los Jueces Civiles competentes para el
efecto, de acuerdo con lo previsto en el artículo 194 del Código de Comercio y, se tramitará
como Proceso Abreviado acorde con lo ordenado en el Código de Procedimiento Civil.

Las sanciones de carácter disciplinario no se levantarán hasta tanto la persona sancionada

haya cumplido con la obligación correspondiente y con las demás sanciones que se le hayan
impuesto.

En caso de que el Administrador sea residente en el edificio e incurra en faltas que ameriten las
citadas sanciones estas serán impuestas por el Consejo de Administración.
 13

Si se trata de un miembro del Consejo, no tendrá ni voz ni voto en la imposición de la sanción.

Se entiende que el sistema de sanciones que aquí se establece tiene como única finalidad la
corrección de los actos, omisiones o hechos cometidos por una persona que perjudican la
tranquilidad y derechos de la totalidad o mayoría de propietarios o residentes del edificio.

Así las cosas, las sanciones de que trata este capítulo tienen por objeto buscar la armonía en
la vida de comunidad por medio de normas claras y concretas que eviten el desconocimiento
de los derechos y obligaciones que como propietario o residentes nos asisten por vivir en el
edificio y, someternos al régimen de propiedad horizontal.

En la medida en que todos cumplamos y hagamos cumplir estas normas estamos procurando
el bienestar y tranquilidad necesarios para lograr el sistema de vida en común que nos
merecemos. “PORQUE EL DERECHO DE CADA UNO TERMNINA DONDE COMIENZA EL
DERECHO DE LOS DEMÁS.”

ARTICULO 73. Por la infracción a cualquiera de las normas contenidas en el Reglamento de

Propiedad Horizontal y en el presente Manual, se aplicarán las siguientes sanciones, las cuales
deberán ser aprobadas por la ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS y, después, de efectuar el
procedimiento indicado, de acuerdo con la intensidad o gravedad de la falta, así:

1. Amonestación personal o escrita.

2. Amonestación pública en cartelera.
3. Multas que oscilarán entre el valor de una, hasta diez cuotas mensuales de
administración, según la gravedad de la falta.
4. Sanciones de tipo judicial o policivo, por infracciones que sean remediables a través
de estas vías y, contempladas en el Código Nacional de Policía.

PARAGRAFO UNICO. La reincidencia dará lugar a la aplicación de multas sucesivas y, a

iniciar el respectivo proceso ante las entidades policivas.

ARTICULO 74. La infracción a cualquiera de las normas sobre Propiedad Horizontal, al

Reglamento y al presente Manual causa una sanción de una (1) y hasta diez (10) cuotas de
administración mensual que será cargada a la factura del propietario.

Igualmente, se realizará una sanción moral, publicándose en la cartelera, nombres, apellidos,

número del apartamento y la infracción cometida.

Procedimiento para aplicación de Sanciones: Las sanciones seguirán el siguiente proceso,

en caso de infracción a alguna norma del presente Manual de Convivencia:

Paso 1. Recepción de queja escrita ante la Administración, quien deberá remitirla al Comité de
Convivencia.

Paso 2. Comprobación del hecho por parte de la Administración mediante la práctica de

cualquier medio probatorio legalmente aceptado. De ser necesario, el Comité enviará una carta
solicitando que no se siga cometiendo la infracción.

Paso 3. Notificación del hecho de forma escrita al presunto infractor. Dicha diligencia será
realizada por el Comité de Convivencia, adjuntando el pliego de cargos o requerimiento escrito,
en el cual se describe la conducta objeto de la aplicación de sanciones, la gravedad de la
infracción, el daño causado y si ha habido reincidencia, así mismo, se indicará la posible
sanción y si es del caso, la duración de la sanción y se señalará el plazo para la respuesta o
impugnación.
 14

Paso 4. El presunto infractor tendrá tres (3) días hábiles para la presentación de sus descargos
de manera escrita.

Paso 5. Con toda la información recopilada, el Comité evaluará la respuesta a los cargos
formulados junto con las pruebas, teniendo en cuenta la intencionalidad del acto, la
imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de
proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el
daño causado y la reincidencia.

Paso 6. Si después de este análisis se concluye que hay lugar a sanción, esta será impuesta,
en primera instancia, por el Consejo de Administración, mediante comunicación escrita,
informándole que contra dicha decisión procede el recurso de reposición dentro de los tres (3)
días hábiles siguientes a la fecha de la notificación, ante el mismo Consejo de Administración,
quien a su vez, tiene tres (3) días para resolver el recurso interpuesto.

Paso 7. Si el presunto infractor no está de acuerdo con la decisión adoptada por el Consejo de
Administración al desatar el recurso de reposición, éste podrá interponer el recurso de
apelación ante la segunda instancia, que es la Asamblea General de Copropietarios, en donde
se decide por mayoría simple. Contra dicha decisión no procede recurso alguno, quedando de
esta forma ejecutoriado el acto o escrito, es decir, en firme la decisión que se adoptó.

Paso 8. Si el presunto infractor no hace uso de los recursos descritos en los numerales
anteriores, dentro de los plazos señalados, el acto o escrito queda ejecutoriado y su decisión
toma fuerza de ley, la cual será comunicada al infractor.

Paso 9. Agotado el proceso anteriormente descrito y, según la sanción impuesta, la

administración podrá acudir ante la autoridad jurisdiccional competente para lo cual se dará el
trámite previsto en el Capitulo II del Titulo XXIII del Código de Procedimiento Civil o, en las
disposiciones legales que lo modifiquen, aclaren o adicionen.

Paso 10. Todos los escritos serán recibidos por la Administración quien le dará el traslado de
inmediato a la instancia competente, dejando constancia de la fecha y hora en que fueron
radicados.

Aclaraciones: Cuando la sanción consista en multa y no sea cancelada por el infractor, se le

facturará en el próximo período junto con las demás deudas que éste tenga con la
Administración. Si después de tres (3) facturaciones aún persiste el no pago de dicha sanción,
dicha multa podrá cobrarse por vía judicial.

La imposición de toda sanción por parte del Consejo de Administración debe estar
suficientemente motivada y, es el mismo Consejo el responsable de hacer efectivas las
sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policiva competente, si fuera del caso.

Los conflictos que se presenten entre el Administrador y los residentes de la copropiedad serán
dirimidos por el Comité de Convivencia.

Si el infractor reincide, la Administración queda facultada para imponer una querella policial al
propietario o residente.

ARTICULO 75. Las faltas al Manual de Convivencia tendrán multa inmediata, es decir, que en
el siguiente recibo de cobro de administración, además, le llegará el valor a pagar
correspondiente a la multa. Para imponer dichas multas, basta con un medio probatorio simple
y/o la interposición de la denuncia por más de dos (2) propietarios.

Serán consideradas infracciones que dan aplicación a multas inmediatas las siguientes:
 15

1. Sanción por inasistencia a las Asambleas: La inasistencia a cualquier Asamblea

General Ordinaria o Extraordinaria de copropietarios conlleva a la aplicación de una
sanción equivalente al cincuenta por ciento (50%) del valor de la cuota de
administración vigente y se llamará a lista antes de finalizar, de acuerdo a lo dispuesto
en la Asamblea Ordinaria del 2 de abril de 2016 y al Reglamento de Propiedad
Horizontal.
2. Multa por irrupción de la seguridad y/o tranquilidad a los habitantes del edificio
equivalente al treinta y tres por ciento (33%) del valor de la cuota de administración
vigente.
3. Por el uso de cualquier área común del edificio, como holls, pasillos, portería,
parqueaderos, etc., como zonas de esparcimiento, juego o recreación, en cuanto
atentan contra la tranquilidad y seguridad de los habitantes, así como contra la
integridad de las áreas e inmuebles privados, acarrean una multa equivalente al treinta
y tres por ciento (33%) del valor de la cuota de administración vigente.
4. Por dejar en los parqueaderos y zonas de circulación elementos como muebles,
electrodomésticos, maquinaría, repuestos, llantas, colchones, escombros, juguetes,
etc., y en especial, materiales inflamables y explosivos, ocasiona una multa equivalente
al treinta y tres por ciento (33%) del valor de la cuota de administración vigente.

ARTICULO 76. Se consideran como otro tipo de sanciones las siguientes:

1. Cobro de un interés moratorio a la tasa máxima legal permitida por la legislación

vigente o aplicable en materia de propiedad horizontal por el tiempo que dure el
infractor en cancelar sus expensas comunes y extraordinarias a la Administración.
2. Sanción de tipo judicial o policivo, por infracciones que sean remediables por estas
vías.
3. Valor de las reparaciones de daños causados directa o indirectamente, intencional o
no, por parte del infractor o del restablecimiento a terceros. Las reparaciones deben
realizarse dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la ocurrencia de los hechos.

CAPITULO XV

EL COMITÉ DE CONVIVENCIA

ARTICULO 77. Anualmente, en la respectiva reunión de la Asamblea General de

Copropietarios en la cual se designan los órganos de Administración, se elegirán a los
miembros del Comité de Convivencia que estará integrado por tres (3) personas, residentes del
edificio.

ARTICULO 78. Requisitos: No podrá ser miembro del Comité de convivencia quien se
encuentre en mora por cualquier obligación de carácter pecuniario con la copropiedad, bien
porque se encuentre atrasado en el pago de cuotas de administración o en la cancelación de
cualquier cuota extraordinaria impuesta por la Asamblea General o sanciones pecuniarias que
le hayan sido impuestas.

También es requisito de la esencia para el desempeño del cargo ser persona cumplidora de
todas las obligaciones de naturaleza no pecuniarias y observar comportamiento ejemplar con
una conducta y moral intachables.

ARTICULO 79. Funciones: -

1. Desarrollar programas internos de acuerdos.

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2. Recibir las solicitudes de intervención para resolver conflictos originados por propietarios o
tenedores entre sí, entre éstos y los órganos de administración u entre los órganos de
administración entre sí.

3. Desarrollar el trámite de concertación, solución de conflictos o arreglo amistoso.

4. Proponer fórmulas de arreglo directo.

5. Registrar el hecho en las actas respectivas y orientar e invitar a firmar a quienes sean los
contrincantes, el respectivo contrato (transacción, conciliación o contrato en general), según el
asunto tratado, con el cual termine la discusión, reyerta, litigio o contradicción.

6. Establecer programas y actividades de integración de la comunidad.

7. Las demás que le sean asignadas por la Asamblea General y la Administración y por las
disposiciones legales vigentes.

PARAGRAFO UNICO: Cuando el Comité de Convivencia estime que el asunto a tratar no

corresponde a su competencia, ordenará el archivo de la queja y enviando sendas
comunicaciones por escrito tanto al quejoso como a la autoridad u órgano competente cuando
a ello haya lugar.

ARTICULO 80. Alcances de la Intervención. Los procedimientos internos de concertación y/o

conciliación manejados por el Comité de Convivencia, en ningún caso constituyen trámite
previo para ejercer las acciones policivas, civiles o penales a que haya lugar, sus
pronunciamientos serán sugerencias o proposiciones como “Amigable Componedor”.

El Comité de Convivencia no está facultado para realizar o propiciar conciliaciones tendientes a

normalizar los pagos de cuotas de administración u otras obligaciones pecuniarias, ya que esta
competencia recae exclusivamente en cabeza del Administrador o Administradora en su
condición de Representante Legal del edificio, según se establece en el Reglamente de
Propiedad Horizontal.

CAPITULO XVI

DISPOSICIONES FINALES

ARTICULO 81. REFORMAS. El presente Manual de Convivencia puede reformarse,

adicionarse o modificarse, total o parcialmente, solamente por los Propietarios del edificio en
Asamblea General Ordinaria o Extraordinaria, convocada para tal fin de conformidad con lo
previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

ARTICULO 82. VIGENCIA. El presente Manual de Convivencia rige o empieza su aplicación a

partir del día siguiente en que la Honorable Asamblea de Copropietarios lo apruebe.

ARTICULO 83. APROBACIÓN. El presente Manual de Convivencia fue aprobado por la

Honorable Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Edificio Osiris Propiedad
Horizontal, realizada en Bogotá, D.C., el día 2 de abril de 2016, el cual hace parte integral del
acta de la reunión de la misma fecha.

Comité de convivencia vigencia 2015: Clemencia Cortés Márquez, Aura María Acosta Bravo y
Pedro Nel Ospina.

Consejo de Administración 2015: Esperanza Tobón, Ernesto Camero, Johnny Cerpa, Gloria
León, Natalia Rojas.