СРД-22 2018

Научно Практический Центр Профессиональной Оценки
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ

ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД № 22, 2018
Москва 2018
ООО «Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки (НЦПО)»

СРД № 22
Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича
Москва 2018 г.
СРД-22, май 2018 г.
УДК 657.92:[332.62+658.27](035)
ББК 65
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №22) / Под ред. канд. техн.
наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки»,
2018 г. - 52 с.
В настоящем справочнике представлены - ознакомить практикующих специалистов с

цифровые расчетные параметры, полученные методологией получения этих параметров;
с помощью апробированных методик и - инициировать иные методологические
программных продуктов, для использования приемы получения этих параметров на базе
узкопрофильными специалистами совершенствования теории и практики
(Оценщиками и Консультантами), оценки.
знакомыми с методологией оценки. Многие Справочник может представлять интерес для
данные приведены из практических отчетов практикующих оценщиков, специалистов
по оценке. экономического профиля, студентов и
Справочник преследует, в основном, три аспирантов соответствующих
цели: специальностей.
- ознакомить заинтересованных лиц со
значениями расчетных параметров;
ISBN 978-5-9909276-4-3 © ООО «Научно-практический Центр

Профессиональной Оценки», 2018
2
СРД-22, май 2018 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ................................................................................................................................................ 4
Раздел 1. НЕДВИЖИМОСТЬ ........................................................................................................... 5
1.1. Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа по городам РФ .......................... 5
1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ ..................................... 11
1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты. ......................................................... 15
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет / Стоимость
прав собственности» для земельных участков ................................................................................. 15
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости............................................... 17
1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2007 - 2018 гг. ............................................... 18
1.5. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам РФ . 19
1.6. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве, Санкт-
Петербурге, Московской области ...................................................................................................... 20
1.7. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» с различным уровнем
отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи ................................................................ 21
1.8. Средние товарные чеки в Москве и по России.......................................................................... 22
1.9. Диапазоны коэффициентов капитализации, полученных методом рыночной экстракции .. 22
Раздел 2. БИЗНЕС ............................................................................................................................. 23
2.1. Исследования соотношений ставок дисконтирования для доналоговых и посленалоговых
денежных потоков (EBITDA, EBT, Е) ............................................................................................... 23
2.2. Балансовые значения коэффициентов бета (рычагового и безрычагового) ........................... 25
2.3. Расчетные мультипликаторы ...................................................................................................... 27
2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных проектов ................ 28
2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и обыкновенных акций 29
Раздел 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ
АКТИВЫ (НМА) ............................................................................................................................... 30
3.1. Франчайзинг и роялти.................................................................................................................. 30
3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ............................................................... 33
3.3. Сроки экономической жизни технологий .................................................................................. 34
Раздел 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МиО) .................................................................... 35
4.1. Оптово-розничные коэффициенты учета скидок и функциональные скидки ........................ 35
4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок ............................................... 36
4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке .................................................................... 38
Раздел 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ........................................................................................................... 41
5.1. Ставки рефинансирования (РФ, США, страны Евросоюза) и страновые риски для РФ....... 41
5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы ..................................................................................... 42
5.3. Экспертные мнения специалистов.............................................................................................. 43
5.3.1. Недвижимость ........................................................................................................................... 43
5.3.2. Бизнес ......................................................................................................................................... 44
Раздел 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ. 45
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа (к п. 1.1) ......................................... 45
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) (к п. 1.2)...................................................................... 46
Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2) ....................... 47
Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2) ............................................... 47
Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3)............................................................................... 48
Заключение ......................................................................................................................................... 49
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО «НЦПО» .................................................................................................. 50
Литературные источники ................................................................................................................ 51
3
СРД-22, май 2018 г.
ВВЕДЕНИЕ
Проведение работ по оценке и консалтингу данных в одном сборнике поможет снизить

опирается на расчетные параметры, трудоемкость исследовательских работ.
технология получения которых достаточно На основании многолетнего опыта работы по
трудоемка и требует определенного анализу динамики изменения отдельных
методологического обоснования и научной расчетных параметров, периодичность
подготовки. выпуска справочников СРД определена на
В условиях изменяющейся российской уровне полугодового срока времени, поэтому
экономики основные расчетные параметры за год выпускается 2 номера. Отдельные
(бета, риски, прибыль предпринимателя, сравнительные расчетные параметры
мультипликаторы, роялти, коэффициенты (например, ПП, ВРМ) по определенному
Чилтона, корреляционно-регрессионные местоположению объекта оценки
связи и т. п.) с течением времени также (недвижимость) можно найти и сопоставить
изменяются, что требует постоянного либо в четных, либо в нечетных номерах
проведения их мониторинга, который справочников.
показывает динамику изменения этих Тематические разделы справочника
данных и позволяет специалистам, охватывают следующие направления
работающим в области оценки и исследований:
консалтинга, получать надежные расчетные - мониторинг расчетных данных;
цифровые параметры. - корреляционно-регрессионные связи;
С другой стороны, наличие таких данных - статистически достоверные результаты
существенно облегчает процесс проверки обработки информационных данных;
отчетов и работу по оценке и консалтингу. - информационные данные и т. п.
В настоящем справочнике представлены В справочниках представлены практические
цифровые расчетные параметры, полученные примеры выполненных работ по получению
с помощью апробированных методик и расчетных данных из отчетов по оценке
программных продуктов, предназначенные (части практических отчетов).
для узкопрофильных специалистов, В завершающем разделе справочника можно
знакомых с методологией оценки. Многие ознакомиться с основными
данные приведены из практических отчетов методологическими алгоритмами
по оценке. проведения расчетов и получения
В современных условиях российской представленных в справочнике данных.
практики оценки и консалтинга работа по Список литературных источников содержит
получению исходных цифровых данных у методические материалы, использованные
специалистов оценочных и консалтинговых при проведении аналитических расчетов.
фирм занимает много времени и опирается на Каждый номер содержит новые данные,
многие источники информации. применяемые в оценке и консалтинге, а
Объединение большинства расчетных также результаты мониторингов.
4
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 1. НЕДВИЖИМОСТЬ
1.1. Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа по городам РФ
Использование: Представленные ниже данные получены с

- при проведении АННЭИ; помощью программного продукта «НПП».
- в затратном подходе при приведении Расчеты прибыли предпринимателя и
стоимости затрат на новое строительство к внешних износов выполнены на основании
рыночным стоимостям; следующих методик:
- в сравнительном подходе для обоснования - Методика оценки прибыли
корректировок; предпринимателя, времени создания и
- при инвестиционном проектировании для состава строительных расходов для объектов
решения финансовых вопросов и т. п. недвижимости / ООО «НПЦПО». - М., 2004,
В расчетах приняты следующие 2007. www.cpcpa.ru;
коэффициенты: - Методика оценки влияния внешних
- прибыли предпринимателя Кпп = 1 + ПП; износов, сервитутов и арендных договоров на
- внешнего износа КВнИ = 1 – ВнИ, стоимость объектов недвижимости / ООО
где: «НПЦПО». - М., 2004. www.cpcpa.ru;
ПП - отношение прибыли предпринимателя - Классификация основных типов зданий и
к стоимости нового строительства сооружений для производства работ по
улучшений на дату оценки; оценке. Методика ускоренного определения
ВнИ - отношение внешних износов к функционального износа объектов
стоимости нового строительства улучшений недвижимости / ООО «НПЦПО». - М., 2005.
на дату оценки. www.cpcpa.ru.
Таблица 1.1.1.
Косвенные признаки появления прибыли предпринимателя или внешнего износа
№ п/п Признаки появления прибыли предпринимателя
1. Массовое новое строительство улучшений во многих сегментах рынка
2. Интенсивно развит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
3. Относительно высокая стоимость земельных участков
4. Высокая загрузка оцениваемых объектов недвижимости
5. Высока доля элитного строительства улучшений (класса «А»)
Признаки наличия внешнего износа
1. Отсутствует новое строительство улучшений
2. Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
3. Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли - продажи объектов недвижимости
4. Относительно низкая стоимость земельных участков
Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при
5.
применении метода остатка и выделения
Представленные в табл. 1.1.2 результаты вышеупомянутыми методиками

определения ПП и ВнИ получены в процессе проанализированные стоимостные
работ по оценке, а также были специально параметры улучшений сравнивались с
рассчитаны для настоящего номера предыдущими значениями в
справочника (в соответствии с рассматриваемом сегменте рынка).
5
СРД-22, май 2018 г.
Результаты сравнительных исследований ПП и ВнИ на территории РФ в мае 2018 г.
Рыночная прибыль
предпринимателя
Констр.
Город, область, (ПП) / Внешний
№ п/п Тип недвижимости система (КС),
местоположение объекта износ, %
«класс»
май май
2017 г. 2018 г.
1. Архангельск
Середина Офисы 3, 6, «B» 16 14
Окраина Производственные помещения 1, «C» 5 5
2. Астрахань
Середина Офисные помещения 1, «C» 9 11
Середина Офисные помещения 1, 3, «B» 16 18
Середина Торговые помещения 3, 1, «C» 18 20
Окраина Производственные помещения 1, 4, «C» 8 7
3. Белгород
Центр Торговые помещения 3, 1, «A» 27 25
Середина Жилые дома 4, «B» 15 16
4. Владивосток
Центр Офисы 4, «C» 36 32
Центр Магазины 1, «C» 47 43
Середина Гостиницы 1, 3, «C-B» 21 21
Середина Типовое жилье 4, «C» 28 28
5. Владимир
Центр Офисные помещения 1, «B» 16 15
Центр Торговые помещения 4, «C» 30 32
Окраина Офисные помещения 4, 1, «C» 11 10
6. Волгоград
Середина Магазины 1, «C» 32 29
Середина Магазины 6, 11, «B» 40 32
Середина Офисы 1, 4, «C» 23 21
7. Воронеж
Середина Офисные помещения 4, 1, «C» 19 17
8. Екатеринбург
Центр Офисные помещения 3, 4, «B» 22 20
Центр Офисные помещения 4, «C» 19 19
Центр Торговые помещения 1, 6, «B» 32 28
Окраина Торговые помещения (встроенные) 4, «B» 27 26
Середина Магазины 6, 11, «B» 29 28
Окраина Производственные помещения 1, 4 «C» 18 16
9. Иркутск
Середина и окраина Производственные помещения 4, «C» 18 17
Середина Магазины 1, «C» 25 28
6
СРД-22, май 2018 г.
Констр.
«класс»
май май
2017 г. 2018 г.
10. Казань
Середина Торговые помещения 1, «C» 18 19
Промзона Производственные помещения 1, «C» 15 14
Окраина Офисные помещения 1, «C» 12 14
11. Калуга
Центр Производственные помещения 1, «C» 18 15
Середина Типовое жилье 4, «C-B» 17 16
12. Киров
Середина Производственные помещения 4, «C» 14 15
Середина Магазины 1, 4, «C» 30 29
13. Кострома
Середина Производственные помещения 1, 4, «C» 7 8
14. Краснодар
Центр Торговые помещения 1, «B» 35 36
Центр Торговое помещение 1, «C» 26 22
Середина и окраина Производственные помещения 4, «C» 17 15
15. Красноярск
Середина Офисные помещения 1, «B» 13 14
Промзона Производственные помещения 1, 4, «C» 9 8
Окраина Торговые помещения 1, «C» 17 18
16. Курск
Середина Производственные помещения 4, «C» 13 11
17. Москва
Центр Элитное жилье 1, 3, «A» 61 54
Окраина Элитное жилье 1, 3, «B» 46 40
Середина Типовое жилье 4, «B» 42 39
Центр Торговые комплексы 1, 6, «A», «B» 82 71
Центр Магазины 1, 4 «C» 49 39
Середина Торговые комплексы 1, 6, «B» 72 65
Окраина Торговые комплексы 4, 6, «B» 52 45
Середина Производственные помещения 1, 4, «C» 38 32
Окраина Производственные помещения 1, 4, 3, «C» 32 27
Центр и основные магистрали Офисы 3, 6, «A» 62 53
Центр и основные магистрали Офисы 3, 6, «B» 57 52
Центр и основные магистрали Офисы 1, «C» 48 38
Окраина Офисы 3, 6, «B» 36 34
Окраина Офисы 4, 1, «C» 32 28
Середина Склады-терминалы 4, «B» 59 50
Приближенно ко МКАД Склады-терминалы 4, «B» 62 60
Средние районы Склады-терминалы 1, 4, «C» 41 39
Средние районы Гаражи метал. (3  6 м) 5 14 13
Центр Подз. парковки в элитных жилых зданиях 1, 3 64 56
7
СРД-22, май 2018 г.
Констр.
«класс»
май май
2017 г. 2018 г.
Середина Подз. парковки в элитных жилых зданиях 1, 3 59 54
Приближенно ко МКАД Подз. парковки в элитных жилых зданиях 1, 3 52 48
Середина Гостиницы 3-4 звезды 3, 6, «B», «C» 24 24
Середина Типовое жилье 4, «C» 33-40 30-38
18. Московская область
15-25 км от МКАД
Элитные загородные владения по
(Рублево-Успенское и 1, 3 51 40
индивид. проектам
Новорижское шоссе)
40-50 км от МКАД
Элитные загородные владения по
(Рублево-Успенское и 1, 3 42 32
индивид. проектам
Новорижское шоссе)
20-40 км от МКАД Типовые загор. влад. соврем. постройки 1, 7 39 30
20-40 км от МКАД Типовые загор. влад. старой постройки 7 31 28
50-60 км от МКАД Типовые загор. влад. соврем. постройки 1 37 32
60-70 км от МКАД Типовые загор. влад. соврем. постройки 1 32 29
20-40 км от МКАД Типовое жилье 4, «C» 21-26 18-24
10-20 км от МКАД Офисы 1, 3, 4, 6, «B» 14 12
10-20 км от МКАД Офисы 1, 4, «C» 12 12
30-40 км от МКАД Офисы 1, 4, «C» 11 10
50-60 км от МКАД Офисы 1, 4, «C» 7 7
70-90 км от МКАД Офисы 1, 4, «C» 7 6
10-20 км от МКАД Склады-терминалы 6, «B» 64 64
40-70 км от МКАД Склады-терминалы 6, «B» 48 47
10-30 км от МКАД Магазины 1, «C» 40 38
10-30 км от МКАД Производственные помещения 4, «C» 14 12
80-100 км от МКАД Коровники 2, «C» /-18 /-16
19. Мурманск
Центр города Офисные помещения 1, 4, «C» 24 24
Центр города Торговые помещения 1, 4, «C» 27 28
20. Набережные челны
Середина Жилые дома 4 «B» 11 9
Середина Офисные помещения 1 «C» 6 8
Середина Торговые помещения 1, 4 «C» 15 16
Промзона Производственные помещения 1, 4 «C» 6 5
Окраина Офисные помещения 1 «C» 5 6
21. Новокузнецк
Ближе к окраине Складские помещения 4, «C» 5 4
22. Новороссийск
Середина Офисные помещения 3, 6 «B» 17 19
Середина Торговые помещения 4 «C» 28 26
23. Новосибирск
Центр Магазины 3, 6, «C» 34 35
Середина Офисные помещения 4, «B» 18 16
Промзона Производственные здания 4, «C» 14 11
Середина Офисы 1, 4, «C» 21 20
Окраина, промзона Производственные помещения 4, «C» 10 9
24. Новочебоксарск
Промзона Производственные помещения 1, 4, «C» /-12 /-13
8
СРД-22, май 2018 г.
Констр.
«класс»
май май
2017 г. 2018 г.
25. Норильск
Середина Жилые дома 4 15 13
26. Оренбург
Центр города Торговые помещения 1, 4, «B» 32 35
27. Пермь
Центр Торговые помещения 1, «C» 28 26
Окраина Склады-терминалы 4, «B» 18 21
Окраина Торговые помещения 1, 4, «C» 19 17
28. Ростов-на-Дону
Центр Торговые помещения 1, 4, «C» 39 41
Середина Типовое жилье 4, «C», «B» 31 29
29. Рязань
Центр Магазины 4, «B» 28 25
30. Самара
Середина Торговые помещения 4, «B» 25 23
31. Санкт-Петербург
Центр Элитное жилье 1, 3, «A» 39 36
Окраина Элитное жилье 1, 3, «B» 30 27
Центр Торговые комплексы 1, 6, «A», «B» 59 54
Середина Торговые комплексы 1, 6, «B» 48 47
Середина Офисные помещения 1, 4, «C» 27 25
Окраина Производственные здания 4, «C» 24 21
32. Севастополь
Середина Магазины 1, 4, «B» 14-19 12-15
Середина Магазины 1, 4, «C» 10-17 9-15
Середина Офисные помещения 1, «B» 11-16 11-14
Середина Офисные помещения 1, «C» 12-13 10-12
Середина Гостиницы 1, «C» 12-16 12-14
Середина Производственные здания 1, «C» 14-20 14-18
Окраина ИЖС 1, 2, «C» 12-17 10-15
Середина Типовое жилье 1, 4, «C» 14-18 11-16
33. Ставрополь
Центр Офисные помещения 1, 4, «C» 13 11
34. Тамбов
9
СРД-22, май 2018 г.
Констр.
«класс»
май май
2017 г. 2018 г.
Центр Магазины 1, 4, «C» 22 21
Окраина Магазины 1, 4, «C» 20 23
35. Тверь
Окраина Магазины 6, «B» 25 25
Окраина Производственные здания 4, «C» 14 15
36. Тула
Центр Офисы 3, 6, «B» 22 23
Центр Магазины 4, «C» 36 34
Центр Магазины 1, «B» 34 32
37. Уфа
38. Ярославль
Промзона Производство-склады 1, 6, «C» 15 15
*Внешний износ появляется у зданий высокой этажности;
В табл. 1.1.2 приведены средние значения ПП и ВнИ, имеющие коэффициенты вариации ниже 10%.
10
СРД-22, май 2018 г.
1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ
Использование: - для анализа соотношения параметров

- для прямого пересчета арендной ставки в рынков купли-продажи и аренды объектов
стоимость недвижимости; недвижимости.
- для прямого пересчета стоимости В табл. 1.2.1 приведены наиболее вероятные
недвижимости в арендную ставку; средние значения ВРМ, рассчитанные по
- для построения ставки дисконтирования соотношению средней стоимости объектов
(коэффициента капитализации) методом недвижимости и средних годовых арендных
экстракции рынка; ставок, при коэффициентах вариации ниже
10%.
Средние значения ВРМ в городах РФ
Город, местоположение Функциональное назначение Класс Средние значения ВРМ
№ п/п
объекта площадей помещений май 2017 г. май 2018 г.
Центр Торговые помещения «B» 8,2 8,4
Центр Офисные помещения «B» 8,9 7,9
Окраина Офисные помещения «C» 8,7 7,7
Окраина Складские помещения «C» 7,2 7,4
Середина Офисные «B» 8,4 8,8
Середина Офисные «C» 7,6 7,9
Середина Торговые «C» 8,2 8,7
Окраина Производственные «C» 7,0 7,1
3. Белгород
Середина Торговые «B» 9,2 9,8
Центр Офисные «B» 9,6 9,2
Центр Офисные помещения «C» 8,2 8,0
Середина Офисные помещения «C» 7,6 7,4
5. Владимир
Середина Торговые помещения «C» 8,8 8,5
Середина Офисные помещения «B» 8,3 7,3
Середина Производственные «C» 7,4 7,6
Окраина Складские помещения «B» 7,2 7,0
Центр Торговые помещения «C» 8,0 8,5
Середина Торговые помещения «B» 7,9 7,7
8. Иркутск
11
СРД-22, май 2018 г.

№ п/п
9. Казань
10. Киров
Центр Производственные «C» 7,2 7,0
Окраина Торговые помещения «B» 8,9 9,0
12. Красноярск
13. Москва
Центр Жилые апартаменты «А» 35,2 37,8
Центр Элитные квартиры «А» 27,2 29,6
Центр Типовые квартиры «B» 24,9 27,3
Центр Торговые помещения «А» 7,2 7,9
Центр Офисные помещения «А» 9,0 9,9
Середина Типовые квартиры «B» 23,0 24,6
Середина Торговые помещения «А» 9,6 8,6
Окраина Типовые квартиры «B» 28,2 29,2
Окраина Торговые помещения «C» 7,8 7,9
Окраина Офисные помещения «B» 9,6 9,8
14. Нижний Новгород
Центр Торговые «B» 8,3 8,6
Центр Торговые «C» 9,4 9,0
12
СРД-22, май 2018 г.

№ п/п
16. Пермь
Центр Офисные «C» 7,9 7,4
Промзоны Производственные «C» 7,3 7,0
Окраина Офисные «B» 8,7 8,0
Окраина Офисные «C» 8,3 8,7
Окраина Торговые «B» 7,8 7,0
Окраина Торговые «C» 8,6 8,1
17. Ростов-на-Дону
18. Рязань
20. Ставрополь
21. Тамбов
13
СРД-22, май 2018 г.

№ п/п
22. Тверь
Промзоны Производственные «C» 7,4 7,0
23. Тула
Центр Складские помещения «C» 8,1 8,3
14
СРД-22, май 2018 г.
1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты.
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет /

Стоимость прав собственности» для земельных участков
Использование: ПС - удельная стоимость прав собственности

При проведении расчетов и корректировок. на ЗУ.
Обозначения: Значения соотношения ПА/ПС (табл. 1.3.1)
ПА - удельная стоимость прав аренды ЗУ на исследовались для различных городов РФ на
49 лет; основании данных следующих источников:
- профильные сайты сети интернет.
Соотношение ПА/ПС для земельных участков в некоторых городах РФ
ноябрь 2016 г.
март 2017 г.
март 2016 г.
март 2018 г.
май 2016 г.
май 2017 г.
май 2017 г.
май 2018 г.
СРК-2016,
СРК-2018,
СРК-2017
СРД-20,
СРД-21,
СРД-22,
Город,
СРД-17
СРД-18
СРД-19
Функциональное
№ п/п местоположение
назначение
объекта
Центр Торговое 0,662 0,709
Окраина Производственное 0,938 0,.912
Окраина Производственное 0,908 0,890
Середина Торговое 0,662 0,616 0,670
Середина Торгово-сервисное 0,766 0,812 0,789 0,807
Середина Офисное 0,826 0,850 0,808
Окраина Производственное 0,926 0,965 0,932
Центр Офисное 0,672 0,686 0,708
Середина Производственное 0,908 0,918 0,934
Окраина Производственное 0,934 0,918 0,995 0,954 0,977
5. Воронеж
Центр Офисное 0,809 0,795 0,780
Центр Торговое 0,608 0,634 0,690
Середина Торговое 0,754 0,805
Середина Офисное 0,720 0,798 0,802 0,821
Середина Производственное 0,902 0,926
Окраина Торговое 0,780 0,832 0,860
Окраина Офисное 0,834 0,808
Окраина Сервисное 0,886
7. Иркутск
Окраина Офисное 0,803 0,792 0,808
Окраина Производственное 0,928 0,908 0,922 0,916
8. Калуга
Окраина Производственно-складское 0,903 0,915 0,921
9. Киров
Центр Торговое 0,675
Центр Торгово-сервисное 0,712
Окраина Производство 0,980 0,990
Окраина Складское 0,787 0,823
10. Кострома
Середина Офисное 0,787 0,788
Центр Офисное 0,765 0,802
Центр Торгово-сервисное 0,806 0,792 0,716
15
СРД-22, май 2018 г.
март 2017 г.
март 2016 г.
март 2018 г.
май 2016 г.
май 2017 г.
май 2017 г.
май 2018 г.
СРК-2016,
СРК-2018,
СРК-2017
СРД-20,
СРД-21,
СРД-22,
Город,
СРД-17
СРД-18
СРД-19
Функциональное
№ п/п местоположение
назначение
объекта
Середина Торговое 0,792 0,690 0,708 0,677

Середина Производственное 0,908 0,898 0,902
Окраина Торговое 0,808 0,769
Окраина Производственное 0,909 0,968 0,923 0,934 0,940 0,910 0,932
12. Курск
13. Москва
Центр Торговое 0,590 0,612 0,638 0,610
Центр Офисное 0,482 0,654 0,690
Середина Сервисное 0,708 0,754 0,808
Окраина Производственное 0,932 0,909 0,988 0,932 0,934 0,912 0,922
Окраина Торговое 0,560 0,816 0,692 0,731 0,790
Окраина Офисное 0,790 0,808 0,780 0,843
Окраина Офисно-складское 0,905 0,882
Окраина Сервисное 0,766 0,804 0,855 0,890
4-10 км от МКАД Торговое 0,786 0,834 0,856
6-9 км от МКАД Складское 0,845 0,812
6-12 км от МКАД Торговое 0,808 0,785
8-12 км от МКАД Офисное 0,902 0,892
10-15 км от МКАД Офисное 0,870
12-16 км от МКАД Складское 0,796 0,809 0,834
12-20 км от МКАД Торговое 0,812 0,808
22-28 км от МКАД Торговое 0,990
20-30 км от МКАД Производственное 0,950 0,945 0,943
30-42 км от МКАД Производственное 0,965 0,980 0,990
40-60 км от МКАД Производственное 0,950 0,976
50-70 км от МКАД Производственное 0,978
Середина Торговое 0,788
Середина Офисное 0,774 0,803
16. Рязань
17. Самара
Середина Торгово-сервисное 0,738
Окраина Производственное 0,892 0,902 0,921 0,930
Центр Торговое 0,608 0,634 0,708 0,686
Окраина Торговое 0,816 0,808
Окраина Торгово-сервисное 0,860 0,890
Окраина Торгово-складское 0,856 0,890 0,842
Окраина Производственное 0,945 0,960 0,955 0,978 0,990 0,965
19. Тверь
Окраина Производственно-складское 0,909 0,923 0,911
20. Тула
21. Уфа
Окраина Производственное 0,908
Середина Производственное 0,965 0,932
Окраина Сервисное 0,843 0,889
Окраина Офисно-складское 0,808 0,807
*при расчетах ПА учитывались по рыночной стоимости (величина стоимости ПА от НДС не очищалась).
16
СРД-22, май 2018 г.
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости
Использование: Интернет и из периодических изданий по

При проведении расчетов и корректировок. недвижимости (табл. 1.3.2).
Приведены отдельные данные, полученные
по сведениям риэлтерских фирм, сети
Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах РФ
Производственно- Земельные
Населенный Жилая Торговая Офисная
складская участки
пункт
Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Продажа
Крупные города
5-7 7-9 5-8 9-11 6-7 9-10 6-8 10-12 9 - 11
Воронеж
(6) (8) (7) (10) (6,5) (9,5) (7) (11) (10)
4-7 8-9 5-8 9-11 5-7 8-10 6 -8 10-12 10-12
Екатеринбург
(5,5) (8,5) (6,5) (10) (6) (9) (7) (11) (11)
5-7 10-11 6-9 8-12 6-8 10-11 8-9 11-13 10-13
Краснодар
(6) (10,5) (7,5) (10) (7) (10,5) (8,5) (12) (11,5)
4-7 8-9 6-9 10-12 7-9 11-12 8-10 10-14 9-12
Москва
(5,5) (8,5) (7,5) (11) (8) (11,5) (9) (12) (10,5)
5-8 7-10 6-8 9-11 5-8 8-12 7-9 9-12 10-12
Новосибирск
(6,5) (8,5) (7) (10) (6,5) (10) (8) (10,5) (11)
5-7 8-10 6-9 10-12 6-8 10-11 8-9 10-12 10-13
Ростов-на-Дону
(6) (9) (7,5) (11) (7) (10,5) (8,5) (11) (11,5)
5-6 6-9 6-8 10-13 6-10 10-12 9-11 10-13 9-12
С.- Петербург
(5,5) (7,5) (7) (11,5) (8) (11) (10) (11,5) (10,5)
Среднее по
крупным
5,85 8,64 7,14 10,5 7,00 10,28 8,28 11,29 10,85
городам в мае
2018 г.
Средние города
4-6 8-10 6-8 11-12 6-8 9-12 8-10 11-12 11-13
Владивосток
(5) (9) (7) (11,5) (7) (10,5) (9) (11,5) (12)
5-7 8-10 6-7 11-12 5-9 10-12 7-10 10-13
Омск -
(6) (9) (7,5) (11,5) (7) (11) (8,5) (11,5)
8-11 12-14 13-15 11-13 10-13 12-15
Севастополь - - -
(9,5) (13) (14) (12) (11,5) (13,5)
6-7 9-12 5-9 9-12 6-8 10-12 8-10 12-14 12-14
Ставрополь
(6,5) (10,5) (7) (10,5) (7) (11) (9) (13) (13)
5-8 9-12 7-11 10-12 7-9 10-12 7-10 10-14 11-13
Тамбов
(6,5) (10,5) (9) (10,5) (8) (11) (8,5) (12) (12)
5-7 9-11 6-9 10-13 6-8 10-12 8-10 10-14 11-13
Тверь
(6) (10) (7,5) (11,5) (7) (11) (9) (12) (12)
Среднее по
сред-ним
6,58 10,33 7,60 11,58 7,2 11,08 8,80 11,91 12,50
городам в мае
2018 г.
Небольшие города и населенные пункты
Московская
5-8 9-12 6-9 11-12 6-8 10-12 8-10 11-15 12-15
область в мае
(7,5) (10,5) (7,5) (11,5) (7) (11) (9) (13) (13,5)
2018 г.
Примечание. В скобках указано среднее значение.
По данным исследований рынка жилья РФ минимальные скидки при продаже прав собственности
имеются в марте и в мае, а максимальные - в июле и декабре.
17
СРД-22, май 2018 г.
1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2007 - 2018 гг.
Использование: Приведены отдельные данные, полученные

При учете ликвидности недвижимости в по сведениям риэлтерских фирм, сети
расчетах. Интернет, из периодических изданий по
недвижимости (табл. 1.4.1).
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
Средние сроки экспозиции, мес.
№ п/п Наименование 2018 2017 2016 2016
2015 2014 2007
май май ноябрь май
Квартиры
1. 1-комнатные квартиры
Москва 2…5 2…4 3…5 3…6 1,5…3,0 1…2,2 0,3…1,1
Санкт-Петербург 2…6 2…6 4…6 4,5…6 1,8…3,5 1,3…2,8 0,5…1,2
Екатеринбург 3…5 3…4 3…4 3…4,5
2. 2-комнатные квартиры
Москва 3…5 3…5 4…6 4,5…7 3…5 2,5…4,5 0,5…1,5
Санкт-Петербург 3…6 3…6 4…7 5…7 1,8…5
Екатеринбург 3…5 4…6 4…6 4,5…7 3…6
3. 3 и более-комнатные квартиры
Москва 6…9 5…6 6…7 6…8 4…7,5 4…6,9
Санкт-Петербург 5…8 4…6 4…8 5…10 3…9 3…8
Екатеринбург 3…7 3…5 4…6 5…8
Земельные участки
1. Под дачное строительство
Московская область 4…6 3…5 4…6 4…9 3…7 1,5…4,5
Тульская область 6…7 5…11 5…9
2. Под офисные и торговые цели
Москва 2…5 2…4 2…4 2…5 1…3
Московская область (торговые цели) 4…5 5…6 6…8 6…9 4…8
3. Под производственно-складские цели
Москва 4…6 4…7 4…6 4…8 2…5
Московская область 5…8 6…10 7…10 8…12 6…10
Помещения (здания)
1. Производственные
Иркутск 5…8 6…8 5…9 3…9,9
Киров 6…9 7…9 4,5…5,5 6,1…10,8
Москва 5…7 6…9 6…9 6…12 6…10 5…11 0,8…5,5
Московская область (10-40 км. от МКАД) 7…10 6…9 8…10 8…12 5…10 6…12 0,9…4,4
Санкт-Петербург 6…8 5…9 5…8 6…10
2. Торговые
Иркутск 4…5 3…5 4…6 4…8 2…3 0,7…1,7
Киров 3…6 4…5 4…5 4…7 2…4
Москва 3…6 3…7 4…8 4,5…9 3,5…8 2…7 0,3…4,8
Московская область (10-40 км. от МКАД) 5…8 4…7 5…8 5…9 2…8 1...6 0,9…2,8
3. Офисные
Москва 4…7 4…6 4…8 6…10 5…12 5…10
Московская область (10-40 км. от МКАД) 7…9 7…11 8…10 8…11 6…12
Иркутск - - 3…5 4…6
Санкт-Петербург 4…8 4…7 5…8 7…10
4. Гостиницы
Москва 7…9 7…8 7…8 7…9 9…14
Московская область (10-40 км. от МКАД) 8…10 8…12 9…11 9…12 8…16
Для квартир: Дополнительными факторами являются:

Основными превалирующими факторами, - местоположение (экология, расположение в
влияющими на сроки экспозиции, являются: городе, транспортная доступность, дворовая
- покупательная способность населения; территория и парковки);
- сегмента рынка (количество комнат). - темп роста стоимости в сегменте квартир
Важными факторами являются: (был важен до 2008 года, в 2016 г. - важен для
- класс здания («А», «В», «С», «D»); сдачи в аренду);
- расположение на этаже. - срок подготовки документов и т.п.
18
СРД-22, май 2018 г.
1.5. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам

РФ
Использование: случае отсутствия аналогов ЗУ по

Корректировки на вид разрешенного назначению объекта оценки.
использования (назначение) применяются в
Средние соотношения между стоимостью прав собственности на ЗУ различного назначения в
городах РФ по офертам
Торговое Офисно- Жилые Произв.- Отдых Охранные
№ п/п Наименование Права и Гостиницы
сервисное админ. дома складск. (рекреац.) зоны
1. Владивосток Собств. 1 -* 1,008 0,992 0,234 - 0,052
2. Екатеринбург Собств. 1 - 0,81 0,712 0,285 0,208 0,063
3. Краснодар Собств. 1 0,879** 0,809 0,624 0,368 0,215 0,067
4. Красноярск Собств. 1 - 0,856 0,723 0,286 0,172 0,078
5. Москва Собств. 1 0,954** 0,872 0,582 0,228 0,162 0,076
6. Московская область Собств. 1 0,892** - 0,654 0,398 0,192 0,076
7. Новосибирск Собств. 1 0,832** 0,798 0,698 0,372 0,232 0,069
8. Ростов на Дону Собств. 1 0,872** 0,808 0,712 0,175 0,169 0,082
9. Санкт-Петербург Собств. 1 0,829** 0,846 0,49 0,208 0,192 0,079
10. Ярославль Собств. 1 - 0,856 0,534 0,398 0,18 0,06
Среднее по 2018 г. Собств. 1 0,876** 0,851 0,672 0,295 0,191 0,070
Среднее по 2015 г. Собств. 1 0,981** 0,853 0,599 0,311 0,235 -
Среднее по 2014 г. Собств. 1 0,994** 0,840 0,594 0,293 0,289 -
* Прочерки в таблице связаны с отсутствием достоверного количества данных по выборке;
**Подбор земельных участков для сравнения с гостиничным назначением осуществлялся в привязке к
местоположению гостиничных участков. Сравнивались участки под торговые и гостиничные
назначения.
19
СРД-22, май 2018 г.
1.6. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве,

Санкт-Петербурге, Московской области
Использование:
При проведении расчетов по доходному
подходу и корректировок для
сравнительного подхода.
Средние величины операционных и эксплуатационных расходов для различных помещений, руб./кв.м. в год*
№ п/п Город/ Класс А В С
1. Москва*
1.1. Офисные помещения:
Операционные расходы 7 680 5 790 4 008
Эксплуатационные расходы 5 180 3 990 2 680
1.2. Торговые помещения
1.3. Складские помещения
2. Санкт/Петербург
2.1. Офисные помещения
2.2. Торговые помещения
Эксплуатационные расходы 1 780 1 490 960
Операционные расходы 1 620-2 480 1 310-2 290 950-1 730
* Расценки для класса «В» и «С» снижаются для Московской области на 14 - 18% по сравнению с Москвой.
Расценки даны с учетом НДС.
Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи,
страхование. Для Управляющих компаний вознаграждение ориентировочно составляет от 1 до 5% от
арендной ставки (1% - для крупных объектов, 5% - для мелких).
20
СРД-22, май 2018 г.
1.7. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» с различным

уровнем отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи
При проведении расчетов по сравнительному
подходу и корректировок для
сравнительного подхода.
Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В»
№ п/п Качественная характеристика отделки и инженерных сетей Москва Санкт-Петербург
1. Требует ремонта 0,82 0,78
2. Хорошее (эксплуатационное) 0,90 0,92
3. Отличное (новое) 1,00 1,00
Средние разницы в стоимости офисных помещений класса «С-В»
№ п/п Качественная характеристика отделки и инженерных сетей Москва Санкт-Петербург
1. Требует ремонта 0,85 0,82
2. Хорошее (эксплуатационное) 0,92 0,95
3. Отличное (новое) 1,00 1,00
21
СРД-22, май 2018 г.
1.8. Средние товарные чеки в Москве и по России
При проведении расчетов альтернативных
арендных ставок для недвижимости.
Средние товарные чеки по Москве, РФ
Соотношение с Среднегодовая
№ п/п Торговое назначение Средний чек, руб.
Москвой заполняемость, %
По Москве
1. Жилая недвижимость первичный рынок 12 050 000
2. -эконом-класс 5 300 000
3. -комфорт-класс 8 090 000
4. -бизнес-класс 18 200 000
5. Жилая недвижимость вторичный рынок 8 600 000
6. Магазины duty free 5 445
7. Первичный прием врача-специалиста 2 400
8. Рестораны 1 560 35-69
9. Банкетные залы 1 360 10-25
10. Детские товары 1 080
11. Алкогольные бары 1 030 20-42
12. Продовольственные магазины 741
13. Многофункциональные магазины 642
14. Книжные магазины (пресса) 538
15. Мелкорозничные товары 502
16. Такси 471
17. Фаст-фуды 420
18. Парикмахерская эконом класса 408 35-60
19. Кофейни 260 25-75
20. Столовые и буфеты при предприятиях 200
21. Автомойки 215 15-30
22. Вендинг (продукты, напитки) 128*
По Московской области
1. Жилая недвижимость первичный рынок 3 080 000 0,256
По России
1. Детские товары 4 186
2. Рестораны 1 078 0,691
3. Алкогольные бары 880 0,854
5. Продовольственные магазины 585 0,789
6. Многофункциональные магазины 506 0,788
7. Фаст-фуды 367 0,874
8. Парикмахерская эконом класса 276 0,676
9. Столовые и буфеты 195 0,975
9.1. -мужчины 197
9.2. -женщины 172
10. Придорожные кафе самообслуживания 160
*вендинг в транспортных узлах (аэропортах и т.п.) имеет средний товарный чек выше в 1,5 - 2,0 раза.
1.9. Диапазоны коэффициентов капитализации, полученных методом рыночной
экстракции
При проведении расчетов в доходном
подходе для недвижимости.
Диапазоны коэффициентов капитализации для Москвы, %
№ п/п Наименование Класс А Класс В Класс С
1. Офисные помещения 5,7-6,9* 5,3-6,9 6,0-7,6
2. Торговые помещения 8,9-10,3 9,2-11,6 10,4-12,1
3. Производственные помещения 9,9-10,4 10,8-13,0 12,5-14,6
*Наименьшие коэффициенты капитализации соответствуют центральной части города, а наибольшие
окраине.
22
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 2. БИЗНЕС
2.1. Исследования соотношений ставок дисконтирования для доналоговых и
посленалоговых денежных потоков (EBITDA, EBT, Е)
Использование: Отобран ряд предприятий с надежными

При расчете стоимости 100% миноритарных финансовыми моделями расчета Доходного
и мажоритарных пакетов, долей. подхода и выходом на итоговые значения
В ряде зарубежных исследований разница рыночной стоимости по подходу (РС) и
между ставками дисконтирования для проанализированы варианты выходы на
доналоговых денежных потоков (EBITDA) и аналогичные РС при дисконтировании на
посленалоговых (чистая прибыль - Е) основе доналоговых денежных потоков.
определена на уровне в 3-5%. С целью Ниже приведены обобщенные результаты
определения этих соотношений в РФ были исследований и исследовательские данные.
проведены небольшие исследования.
Обобщенные результаты исследований по оценке бизнеса (соотношения ставок дисконтирования)
Ставки
Наименование Средняя
Посленалоговая Доналоговая Доналоговая
дисконтирования
Основа расчета денежного потока Е ЕВТ EBITDA
Левередж отсутствует (САРМ) 20,23% 1,000 1,269 1,399
Левередж 0,12-6,72 (WACC) 16,07% 1,000 1,194 1,452
23
СРД-22, май 2018 г.
Исследовательские данные
Ставки
Доналоговые ставки Дисконтирование по EDITDA
дисконтирования Относительное
РС,
№ п/п Наименование бизнеса изменение D/E Относительное Абсолютное
млн. руб.
САРМ WACC САРМ WACC ставки Ставка изменение изменение
ставки ставки
ОЦЕНКА ПРЕДПРИЯТИЙ
1. Торговля электроникой 21,72% 237,8 29,71% 1,368 31,50% 1,450 9,78%
2. Производство техники 25,50% 92,9 33,50% 1,314
3. Контейнерные перевозки 22,00% 2 856,0 24,10% 1,095 28,90% 1,314 6,90%
4. Выпуск пищевой продукции 15% 386,0 19,90% 1,327
5. Животноводство КРС 23% 1 688,0 28,70% 1,248
6. Гостиничный бизнес в Москве 19% 12 821,0 24,20% 1,274 27,10% 1,426 8,10%
7. Клиринговая компания 15,38% 3 676,0 19,30% 1,255 21,60% 1,404 6,22%
Среднее 20,23% 25,63% 1,269 1,399 7,75%
1. Сельхозпредприятие 19,41% 300,6 20,60% 1,061 0,76 26,90% 1,386 7,49%
2. НИИ 13,76% 1 060,4 16,45% 1,195 2,7 17,30% 1,257 3,54%
3. Геологические изыскания 16,13% 50,1 21,10% 1,308 4,9 24,40% 1,513 8,27%
4. Строительство 16,85% 70,7 21,30% 1,264 6,72 26,50% 1,573 9,65%
5. Механический завод 13,45% 129,7 16,12% 1,199 5,3 20,60% 1,532 7,15%
6. Платежные терминалы 17,38% 3 523,0 21,10% 1,214 0,12
7. Растениеводство с/х 15,51% 1 440,4 17,30% 1,115 0,26
Среднее 16,07% 1,194 2,97 1,452 7,22%
ОЦЕНКА НМА
1. Оценка ТЗ на лекарство 40,70% 5,9 48,90% 1,201
2. Оценка патента 31,00% 4,9 40,20% 1,297
3. Оценка РИД 29,00% 16,9 38,30% 1,321
4. Оценка клиентской базы 35,60% 112,8 43,60% 1,225
Среднее 34,08% 1,273
24
СРД-22, май 2018 г.
Рисунок 2.1.1.
Изменение ставок для EBT
160,00%
Приращение начальных ставок для
140,00%
120,00%
доналогового потока
100,00%
80,00%
y = 0,0628x + 1,2312
60,00% R² = 0,003
40,00%
20,00%
0,00%
10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00%
Начальные ставки,%
Рисунок 2.1.2.
Изменение EBITDA
1,800
Приращение начальных ставок для
доналогового потока EBITDA, о.е.и.
1,600
1,400
1,200
1,000
0,800
y = -2,657x + 1,9598
0,600
R² = 0,2915
0,400
0,200
0,000
10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00%
Начальные ставки, %
Выводы: 3. Корреляционно-регрессионных связей

1. Для предприятий без левереджа разница в между величинами ставок дисконтирования
ставках дисконтирования (Е - EBITDA) и их изменениями не обнаружено (по шкале
составляет 6,22 - 9,78% при средней величине Чеддока связи маловероятны);
в 7,75%; 4. При оценке стоимости НМА соотношение
2. Для предприятий с левереджем разница в между посленалоговыми и доналоговыми
ставках дисконтирования (Е - EBITDA) ставками дисконтирования (Е - ЕВТ)
составляет 3,54 - 9,65% при средней величине составляет 1,273.
в 7,22%;
2.2. Балансовые значения коэффициентов бета (рычагового и безрычагового)
Использование: отчетов предприятий (формы №1, 2) за 5-6

При расчете ставок дисконтирования для лет {12}.
доходного подхода. В табл. 2.2.1 приведены значения
Балансовые значения коэффициента бета коэффициента бета балансовые по
(рычагового и безрычагового) предприятиям.
рассчитываются на основе балансовых
25
СРД-22, май 2018 г.
Значения коэффициентов бета балансовых по предприятиям
Значения коэффициента бета
Правовая Выручка,
№ п/п Предприятие Безрычагового Долг/Капитал
форма млн. руб. Рычагового
балансовые расчетные*
Энергетические компании
1. Т...о АО 57 892 -0,123 -0,05 -0,121 0,024
2. Б…о ООО 20 088 -0,042 -0,246 -0,034 0,278
3. П…т ПАО 37 786 -0,1 0,359 -0,1 0,000
4. О…о АО 9 218 -0,349 0,105 -0,31 0,159
5. К…о АО 5 560 -0,323 1,138 -0,277 0,327
6. Ч…о АО 991 -0,139 0,081 -0,119 0,214
7. М…я ООО 10 686 0,287 0,084 0,287 0,000
Среднее 20 317,3 -0,113 0,210 -0,096 0,143
Интернет-магазины
1. Т…е ООО 11 0,629 1,178 0,629 0,000
2. А…н ООО 33 172 0,889 0,166 0,747 0,237
3. И…6 ООО 2 559 0,037 0,123 0,037 0,000
4. И…я ООО 14 663 0,121 0,212 0,121 0,000
5. Р…р ООО 12 675 0,214 0,344 0,214 0,000
6. М…я ООО 9 844 0,342 0,512 0,342 0,000
Среднее 12 153,9 0,372 0,423 0,348 0,040
Предприятия ВПК
1. А…й АО 212 439 0,066 -0,033 0,052 0,331
2. У…д АО 61 100 0,022 0,740 0,011 1,328
3. С…й ПАО 122 846 -0,385 -0,158 -0,247 0,699
4. В…и АО 25 637 1,401 1,777 1,134 0,295
5. З…а АО 40 434 0,212 0,864 0,145 0,571
6. А…и АО 27 084 -0,107 -0,069 -0,076 0,516
7. Р..т ПАО 82 553 0,194 1,145 0,127 0,657
Среднее 81 727,6 0,200 0,609 0,164 0,628
Автоперевозчики
1. Л…н ООО 1 197 0,083 1,403 0,022 3,407
2. С…р ООО 161 0,047 0,694 0,014 3,000
3. А…и ООО 112 0,167 0,096 0,167 0,000
4. Ш…п ООО 73 -0,090 -0,212 -0,090 0,000
5. К…с АО 62 0,030 0,102 0,029 0,025
6. П…и ООО 18 0,090 1,088 0,021 4,000
7. Ч…о ООО 75 0,805 0,375 0,789 0,025
Среднее 242,6 0,162 0,507 0,136 1,494
Рекламные компании
1. Н…а ООО 28 1,122 1,451 1,122 0,000
2. Х…а ООО 2 609 0,031 0,211 0,031 0,000
3. М…а ООО 35 1,326 1,02 1,326 0,000
4. С…и ООО 78 0,078 0,050 0,078 0,000
5. А…а ООО 162 1,050 1,064 0,583 1,000
6. Р…р ООО 67 0,082 0,210 0,062 0,410
7. Э…а ООО 14 0,090 0,054 0,090 0,000
8. Н…и ООО 19 0,126 0,841 0,116 0,106
Среднее 377 0,488 0,613 0,426 0,190
Страховые компании
1. А…с ООО 528 0,692 1,388 0,692 0,000
2. А…е АО 54 375 0,492 0,105 0,492 0,000
3. Г…е АО 270 739 0,098 1,698 0,073 0,425
4. П…е АО 642 742 -0,090 -0,102 -0,090 0,000
5. Р…е ООО 10 524 0,015 0,021 0,011 0,517
6. Р…х ПАО 141 950 1,060 0,212 0,940 0,160
7. Р…т АО 604 0,037 0,102 0,037 0,000
Среднее 160 209 0,329 0,489 0,308 0,157
* Значения коэффициента бета безрычагового расчетные получены путем пересчета значений
коэффициента бета рычагового с учетом рычага.
26
СРД-22, май 2018 г.
2.3. Расчетные мультипликаторы
Использование: P/ВB (Цена/Валюта баланса) позволяет

- в сравнительном подходе при оценке определить стоимость собственного
бизнеса (предприятия); капитала, основан на валюте баланса, а не на
- для определения стоимости предприятий прибылях или денежном потоке;
в постпрогнозном периоде. P/ВА (Цена/Внеоборотные активы)
Расчетные мультипликаторы, приведенные в позволяет определить стоимость
табл. 2.2.1, имеют следующую маркировку: собственного капитала, основан на стоимости
СП - получены при проведении оценочных внеоборотных активов, а не на прибылях или
работ по бизнесу; денежном потоке, и применяется для
ПП - получены с использованием предприятий с «тяжелой» структурой
программного продукта «ПРМ» (расчеты по баланса;
балансовым данным). P/ОА (Цена/Оборотные активы) позволяет
Используемыми мультипликаторами определить стоимость собственного
являются следующие коэффициенты: капитала, основан на стоимости оборотных
P/E (Цена/Прибыль) - один из наиболее активов, а не на прибылях или денежном
часто используемых оценочных потоке, и применяется для предприятий с
коэффициентов, позволяющий рассчитать «легкой» структурой баланса.
стоимость собственного капитала; Расчетные мультипликаторы используются
P/EBT (Цена/Прибыль до уплаты для сравнительного подхода при переходе от
налогов) аналогичен коэффициенту P/E, балансовых данных к 100% мажоритарной
однако позволяет исключить влияние стоимости УК Компании. В отличии от
налоговых систем различных стран; мультипликаторов для перехода к 100%
Р/R (Цена/Выручка) позволяет определить миноритарному УК Компании, данные
свободную от долгов стоимость, мультипликаторы имеют иное
применяется как измеритель операционного наименование.
результата компании; Аналоги подбираются по сети Интернет, по
P/B (Цена/Балансовая стоимость активов) сборникам «Слияния и поглощения», по
позволяет определить стоимость бюллетеню «Государственное имущество»,
собственного капитала, основан на по архиву отчетов по оценке.
стоимости чистых активов, а не на прибылях
или денежном потоке;
27
СРД-22, май 2018 г.
Расчетные мультипликаторы
Р/R Р/В Р/ВВ Р/ВнА Р/ЕВТ
Отрасль, Продукция, Выручка, Значение мультипликатора.
№ п/п Маркировка
подотрасль услуги млн. руб. Выборка, шт.
Квар.
Экспертно- 0,541 6,642 1,342 12,348 13,431
1. Строительная консалтинговые 32-186 СП 6 6 6 6 6
компании 0,328 0,408 0,397 0,508 0,498
Производство 2,906 1,118 1,049 3,157 73,267
2. Медицина оптических 342-876 СП 4 4 4 4 4
приборов 0,302 0,287 0,312 0,653 0,549
1,938 4,528 3,627 1,020 3,166
Микрокредитные
3. Финансы 872-1 028 СП 3 3 3 3 3
фирмы
0,254 0,239 0,668 0,712 0,408
1,489 1,008 3,142
Страховая Страховые
4. 588-1 087 СП 3 3 - - 3
деятельность компании
0,231 0,322 0,609
0,421 0,578 0,201 5,122
5. Торговля Многопрофильная 668-1 278 СП 4 4 4 - 4
0,198 0,331 0,409 0,644
2,654 2,121 0,892 0,608 14,560
6. Нефтяная Нефтеразведка 344-1 890 СП 3 3 3 3 3
0,176 0,238 0,412 0,709 0,686
0,162 0,962 0,402 3,618
Продажа бытовой
7. Торговля 49-216 СП 4 4 4 - 4
техники
0,382 0,408 0,289 0,508
5,12 2,622 1,980 26,090
Управление Коммерческая
8. 180-988 СП 4 4 4 - 4
недвижимостью недвижимость
0,266 0,308 0,309 0,468
0,683 0,468 0,225 12,044
9. Финансы Банки 3 категории 1 856-6 418 СП 4 4 4 - 4
0,318 0,416 0,410 0,612
0,586 1,660 0,526 1,022 18062
Строительные Заводы
10. 290-465 СП 5 5 5 5 5
материалы лакокрасочные
0,209 0,342 0,418 0,344 0,668
2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных проектов
Использование: В табл. 2.4.1 приведены внутренние нормы

Для принятия решений о ставках рентабельности инвестиционных проектов.
дисконтирования по альтернативным
вложениям денежных средств при оценке
бизнеса и инвестиционных проектов.
Внутренние нормы рентабельности (IRR) инвестиционных проектов
Период
Общая стоимость
№ п/п Инвестиционный проект Отрасль окупаемости, IRR %
проекта, млн. руб.
годы
Строительство здания технопарка в
1. Строительство 980 6,5 26,8
Москве
Строительство складского комплекса в
2. Строительство 1 340 5,0 22,3
Московской области
3. Выпуск лекарственного препарата Медицина 98 4,0 33,3
Разработка технологии производства сухих Строительные
4. 386 5,8 28,8
строительных смесей материалы
5. Теннисный клуб Спорт 43 7,2 28,0
6. Обновление парка спецтехники Транспорт 1 186 4,2 22,3
Добыча полезных
7. Разработка месторождения глины 183 4,1 26,8
ископаемых
Экологически чистое производство
8. Пищевая 3 280 7,0 27,0
дикороссов
28
СРД-22, май 2018 г.
2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и обыкновенных

акций
В табл. 2.5.1 приведены сравнительные акций (Со) в различных отраслях по

данные по соотношению стоимостей материалам сайтов бирж РФ.
привилегированных (Сп) и обыкновенных
Сравнительные данные по соотношениям «Сп / Со» в разные временные периоды
Сп/Со Сп/Со
№ п/п Отрасль Предложения - май 2017 г. Предложения - май 2018 г.
Количество Среднее Количество Среднее
1. Нефтяная 5 0,672 5 0,569
2. Газовая 4 0,713 4 0,763
3. Энергетика 10 0,913 9 0,908
4. Банковское дело 5 0,742 4 0,655
5. Связь 5 0,690 3 0,726
6. Металлургия 2 0,655 2 0,612
7. Автомобильная 2 0,680 2 0,721
8. Механические заводы 2 0,508 2 0,560
9. Судостроение 1 0,232 1 0,254
10. Торговля 2 0,710 2 0,664
11. Химия 4 0,687 4 0,692
12. Пищевая 1 0,680 1 0,594
13. Золотодобыча 1 0,512 1 0,504
14. Приборостроение 1 0,896 1 0,887
Среднее общее 0,664 0,651
29
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И

НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ (НМА)
3.1. Франчайзинг и роялти
Для оценки доходным подходом ИС и НМА.
Ставки роялти на рынках РФ, %
апрель 2012 г.
май 2013 г.
май 2014 г.
май 2015 г.
май 2017 г.
май 2018 г.
май 2016,
СРД-10,
СРД-12,
СРД-13,
СРД-14,
СРД-15,
СРД-16,
СРД-17,
СРД-20,
СРД-21,
СРД-22,
СРД-18
СРД-19
№ п/п Наименование
1. Автозапчасти 1,5-2 1,5-2,5 1-2 1-2,5

2. Автокофейни 3-5
3. Автосервис 2,5-5 3-6
Агентства
4. 6-10 4 6-8 4-6 5-7
недвижимости
Агентства праздников
5. 2-4 3-5 4-6 4-6
и отдыха
6. Алкогольные бары 3,5-6 4-6
7. Аренда автомобилей 4-6 4-7 5-6,5 5-6
8. Аутсорсинг 2-4
9. Безопасность 4-6
Бижутерия и
10. 0,5 1 0,5
аксессуары
11. Блокчейн 10-25
Бухгалтерское
12. 4-5
обслуживание
13. Возврат кредитов 12-15 13-15 12-15
14. Выпуск журналов 10 8-10 5-7 4-7
15. Госзакупки 2-3
16. Гостиницы 3-10 8-10 8-11 5-8 6-8
17. Гостиницы мини 7-10 5-10 5 6
18. Двери 1-2 2
19. Дезинфекция 10-12 8-10
20. Деньги заем 5-7 7-15 7-15
21. Детская обувь 1-2 0,5-1,5 1
22. Детская одежда 2 2-3 2-3 1-2 2-3
23. Детский сад 5-6
Детское обучение,
24. 1-6 2-5 5-7 4-6
воспитание
25. Дизайн интерьера 5 3-5 3-4
26. Домашний бизнес 2-10 5-10 7-10
27. Домашние животные 2-5 2,5-4 2-3
28. Доставка курьером 5-10 8-10 5-10
29. Доставка почтой 3-10 5-12 10 10
30. Доставка продуктов 4-5 3-4
31. Занятия с детьми 5-8 4-10 6-10 5-10 5-6
32. Заправка картриджей 5 5-7 6-8
33. Игры электронные 8-12
Изображений
34. 1-1,5 1
нанесение
Изготовление печатей
35. 5 3,5-5 5 4-6
и штампов
Изготовление
36. 3-4,5 3-5
декоративной печати
37. Интернет - бизнес 5-10 5-7 5-10 7-10 8-15
38. Интернет-магазины 5-15 4-15 5-12 5-10 6-11
39. Канализация 1,5-2 1
30
СРД-22, май 2018 г.
май 2013 г.
май 2014 г.
май 2015 г.
май 2017 г.
май 2018 г.
май 2016,
СРД-10,
СРД-12,
СРД-13,
СРД-14,
СРД-15,
СРД-16,
СРД-17,
СРД-20,
СРД-21,
СРД-22,
СРД-18
СРД-19
40. Кафе 1 3,5-8 4-8 5-6 5-6 4-6

41. Кино 9-10 6,5-8 7-8
42. Кислородные бары 5 4-7 5-6
43. Кожгалантерея 4 2,5-4 2-3 2,5-3
44. Кондитерские 4-5
45. Консалтинг 2-3 4-5 5-8
46. Купонный сервис 15-30 10-25
47. Ломбарды 7 7
Магазины
48. 1-1,5
фиксированных цен
49. Масло кукурузное 1,1-5,4 1,5-2
50. Масло оливковое 3,3-8,3 2,5-3,5 2-3
51. Масло подсолнечное 0,7-3,6 1-3 1-2,5 1
Материалы
52. 5-8 6-8
строительные
53. Медицина 1,18-3 1,5-3 2-4
54. Металлоизделия 3-5
55. Мобильные телефоны 3,6-8,9 7-15 6-8
56. Мука 0,6-1,5 0,5-2 0,5-1
Нижнее белье и
57. 1-1,5 1
колготки
58. Облицовочный камень 2,5 1,5-3 2
Обучение
59. 10 10 8 8-10
иностранным языкам
60. Обувь 1-2 1-1,5 1,5 0-0,5
61. Одежда 1-1,8 0-0,5 0-0,5
Оздоровительные и 1,5-
62. 2-4 3-5
сервисные салоны 2,36
Оздоровительные
63. 2-5 2-5 4-6 5-6
центры
64. Оргтехника 5 4-5 4-5
65. Отдых и развлечения 8-10 6-9 5-6
66. Парикмахерские 3-5 3-4 3-5 3-4
67. Парфюмерия 1 1,5 1-2 1-2
68. Пивные рестораны 2 4-6 6-8 5-6 6-7
69. Пиротехника 3 4 4-5
70. Питание 3-8 5-8 2-4 2-3
71. Пиццерии 4 3-4,5 4-6
72. Подарки 3-5 4-5 5-6
73. Почтовые услуги 8-10 10 10
74. Приборы КИП 1,5-5 1,5
75. Продукты питания 3-5 2-3 2,5-4 4
76. Производство 3-8 4-8 4-8 5-8
Прокат легковых
77. 4-8 4-7 4-6
автомобилей
78. Пчеловодство 10 10 8
Расходные материалы
79. 1,5-2 1
для компьютеров
80. Реклама 8-9 8-12 8-10 10-20 9-14 8-15
81. Ремонт помещений 2
82. Ремонт оборудования 5
83. Рестораны 3-6 3,5-8 3-6 4-6 5-6
Семена подсолнечника
84. 1,5-7,8
жареные
Сертификационные
85. 5-7 5-6
центры
86. Сеть магазинов 2 2-3 2-3 3-4
87. Сотовая связь 4-5
31
СРД-22, май 2018 г.
май 2013 г.
май 2014 г.
май 2015 г.
май 2017 г.
май 2018 г.
май 2016,
СРД-10,
СРД-12,
СРД-13,
СРД-14,
СРД-15,
СРД-16,
СРД-17,
СРД-20,
СРД-21,
СРД-22,
СРД-18
СРД-19
Спорт, здоровье,
88. 2-5 2-5 3-6
красота
89. Спорттовары 2 2 2
90. Столовые 6-8 3-5 5-6
91. Стоматология 8-10
92. Страхование 1-2
93. Стройтехника заказ 3-5
94. Такси 5-6
95. Товары для дома 2 2-5 2-3
96. Товары для животных 1-5 1,5-3,5 2
97. Торговля обувью 2-5 1,5-4 0-1
98. Торговля посудой 3 3-4 0-1
Торговля электронной
99. 15 9-12 3-6
техникой
100. Туризм 1,3 1-2 0-2 1-1,5
101. Универсамы 1,5 2 1,5 2
102. Услуги для бизнеса 8-15 7-10 8-11 7-10
103. Услуги для населения 2-7 2-8 3-8 2-6
104. Фаст - фуд 5-7 5-8 5-9 3-6 6-8
105. Финансовые услуги 4-15 7-10 9-10 8-10 9-12
106. Фотостудии 5-6 5-8 5-6
Хлебобулочные
107. 0,2-0,9 1-3 2 1-2
изделия
108. Цветы 1 1-2 0,5-1 2-5 3-6
109. Часы 3 2
110. Чайная торговля 3-6 3-7 1-2 2-4
Электрические
111. 1,8-5,4 3-5 4-6
счетчики
112. Электротранспорт 3 3-5
113. Ювелирные магазины 5 5-7 4-6 3,5-4 4-4,5
Юридические
агентства по
114. 15-20 10-15 10-15
интеллектуальной
собственности
115. Юридические услуги 5-7 12-20 10-15 15-18
32
СРД-22, май 2018 г.
3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ
Использование: для оценки доходным и

затратным подходами ИС и НМА.
Сроки полезного использования программ для ЭВМ
№ п/п Наименование Срок, лет
1. Постоянно обновляемые программы 1,25-2
2. Бухгалтерские программы 2-3
3. Игровые программы 3-5
4. Программы графического построения 3-5
5. Операционные системы До 5
6. Программы для воздушных судов До 5
7. Программы клиринга 5-8
8. Программы тестирования До 10
9. Программы для проектирования До 10
10. Программы для научных исследований 3-15
11. Программы по культурному наследию 10-25
12. Программы технологических процессов 10-20
13. Программы для космоса До 20 лет
14. Программы для баллистических ракет До 30 лет
Отдельные программы
15. Программы, по которым невозможно определить срок полезного использования 10
16. Отдельные компьютерные программы 5-8
17. Программы без существенной модернизации 3-5 (США)
18. Программы с регулярной модернизацией Более 10 (США*)
19. Программы логистические 2-3
20. Поисковые программы 3-5
21. Программы по статистической обработке данных 10-15
22. Программы обучающие 2-3
23. Программное обеспечение для тестирования в школах РФ 3-5
24. Программные учебно-методические комплексы для школ РФ 5-10
Комплекс интерактивных программных учебных пособий по математике, географии,
25. 10-15
истории, химии, биологии, русскому языку, литературе для школ РФ
26. Платформы 20-25
*Для целей налогообложения в США применяются сроки 3,5 и 15 лет жизни программного обеспечения.
33
СРД-22, май 2018 г.
3.3. Сроки экономической жизни технологий
Для расчетов по затратному и доходному
подходам.
Сроки экономической жизни различных технологий
№ п/п Наименование технологии Срок экономической жизни, лет
1. Программные продукты Майкрософт До 4
2. Химические технологии
2.1. Переработка углеводородов 20-30
2.2. Пластмассы 5-10
2.3. Удобрения 20-50
2.4. Синтетические волокна 5-10
3. Военные технологии и технологии двойного назначения
3.1. Авиастроение 10-20
3.2. Оружие огнестрельное 10-15
3.3. Приборостроение 5-10
3.4. Топливо 20-30
4. Ядерные технологии
4.1. Атомные ледоколы 40-50
4.2. Атомные станции 25-40
4.3. Медицинская техника 10-15
5. Строительные технологии
5.1. Домостроение 5-50
5.2. Инженерные сети 10-20
5.3. Облегченные конструкции 5-10
6. Строительные материалы
6.1. Кирпич 15-25
6.2. Цемент 20-30
6.3. Утеплитель 10-20
6.4. Арматура 30-50
7. Приготовление пищевых продуктов
7.1. Алкогольные напитки 15-300
7.2. Безалкогольные напитки 5-300
7.3. Кулинарные изделия 10-300
7.4. Кондитерские изделия 5-20
8. Типографские технологии 15-30
9. Автомобилестроение 8-12
10. Агротехнологии
10.1. Возделывание почв 30-100
10.2. Внесение удобрений 30-50
10.3. Растениеводство 10-100
10.4. Хранение урожая 20-50
10.5. Селекция 20-40
11. Медицинские технологии
11.1 Травматология 20-30
11.2 Онкология 10-20
11.3 Офтальмология 8-15
11.4 Протезирование 12-20
11.5 Зубы (лечение) 8-15
34
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МИО)

4.1. Оптово-розничные коэффициенты учета скидок и функциональные скидки
Использование: от розничных цен к минимальным оптовым

Для определения ликвидационной стоимости. ценам для машин, оборудования и товаров.
В табл. 4.1.1 приведены данные по В табл. 4.1.2 приведены диапазоны
коэффициентам учета скидок при переходе функциональных скидок.
Оптово-розничные коэффициенты учета скидок
№ п/п Наименование Коэффициенты учета скидок
1. Оборудование
1.1. Буровое 0,91-0,96
1.2. Бытовая техника 0,89-0,98
1.3. Доильное 0,89-0,95
1.4. Компьютерное 0,86-0,93
1.5. Кондиционеры 0,91-0,93
1.6. Кровельное 0,81-0,92
1.7. Медицинское 0,87-0,94
1.8. Насосное 0,94-0,96
1.9. Пищевое 0,90-0,95
1.10. Сварочное 0,94-0,98
1.11. Спортивное 0,84-0,95
1.12. Стерилизационное 0,87-0,94
1.13. Торговое 0,90-0,98
1.14. Швейное 0,86-0,94
2. Станки
2.1. Деревообрабатывающие 0,85-0,95
2.2. Листогибочные 0,88-0,93
2.3. Прессовые 0,89-0,92
2.4. Сверлильные 0,79-0,92
2.5. Токарные 0,85-0,95
2.6. Фрезерные 0,85-0,93
2.7. Шлифовальное 0,86-0,92
3. Строительные материалы
3.1. Кирпич 0,88-0,92
3.2. Краски 0,93-0,97
3.3. Шлакоблоки 0,86-0,90
4. Приборы
4.1. Измерительные 0,92-0,95
4.2. Счетчики 0,95-0,98
Диапазоны функциональных скидок
№ п/п Наименование Диапазоны, %
1. Скидка за платеж наличными 2-3
2. Скидка за объем товара до 10
3. Бонусные скидки 15-30
4. Дилерские скидки 15-20
5. Сезонные скидки 20-30
6. Скидки для «лояльных» покупателей до 10
От редактора: Одновременное использование оптово-розничных коэффициентов скидок и диапазонов
функциональных скидок требует достаточной обоснованности.
35
СРД-22, май 2018 г.
4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок
Использование: изготовителей и дилеров без учета

В затратном и сравнительном подходе. коэффициентов перехода на вторичный
Цель: рынок, что ведет к завышению уровня
Определение коэффициентов перехода на физических и функциональных износов.
вторичный рынок. Ниже приведены результаты отдельных
Большинство оценщиков при проведении исследований коэффициентов перехода на
расчетов в затратном подходе использует вторичный рынок. Методология получения
базовую стоимость для начисления износов в расчетных данных приведена в разд. 6.
виде средней по прайс-листам предприятий
Рыночные данные по коэффициентам переходу объектов на вторичный рынок
ноябрь 2016
ноябрь 2017
март 2017 г.
май 2015 г.
май 2014 г.
май 2016 г.
май 2017 г.
март. 2018
СРК-2018,
СРК-2017
май 2018
СРД-14,
СРД-15,
СРД-16,
СРД-17,
СРД-18,
СРД-19,
СРД-20,
СРД-21,
СРД-22,
№ п/п Наименование объекта, параметры
1. Автодвигатели 0,93 0,938 0,926

2. Автомашины 0,93 0,934 0,922
3. Буровое оборудование 0,948 0,952
4. Бытовая техника отечественная 0,899 0,907 0,892
5. Вагончики передвижные 0,902 0,91
6. Весовое оборудование 0,932
7. Водные суда 0,908 0,896 0,902 0,887
8. Воздушные суда 0,982 0,99
9. Деревообрабатывающие станки 0,902 0,915
10. Дорожная техника 0,896 0,876 0,892
11. Железнодорожный транспорт 0,932 0,942
12. Землеройная техника 0,926 0,916 0,923
13. Импортная бытовая кухонная техника 0,911 0,908 0,905 0,912
14. Импортная бытовая техника 0,929 0,931 0,916
15. Импортные легковые автомашины 0,934 0,925 0,928 0,93 0,932
16. Индукционные нагреватели 0,916 0,923
17. Кабелеукладчики отечественные 0,928
18. Книги (детективы) 0,854
19. Коммунальная техника 0,934 0,923 0,912
20. Компрессорное оборудование 0,931 0,938 0,93
21. Компьютерная техника 0,911 0,913 0,92
22. Кондиционеры 0,906 0,907 0,912
23. Крановое оборудование 0,942 0,944
24. Кухонное оборудование 0,876 0,89
25. Лифтовое оборудование 0,965 0,947 0,951
26. Мебель аптечная 0,942
27. Мебель офисная РФ 0,903 0,878 0,87
28. Металлопрокат 0,968 0,96
29. Мобильные телефоны 0,842 0,812 0,808 0,798
30. Музыкальные инструменты 0,917 0,911 0.923 0,912
31. Насосное оборудование 0,905 0,902 0,915 0,902
32. Оборудование кинотеатров 0,909 0,912
33. Оборудование спортивное 0,885 0,87
34. Оборудование стекольной промышленности 0,896 0,9
35. Окрасочное оборудование 0,928 0,934 0,932 0,945
36. Оргтехника компьютерная 0,902 0,895
37. Оргтехника офисная 0,878 0,89 0,902
38. Отечественная и СНГ бытовая техника 0,905 0,895 0,888 0,903
39. Отечественное станочное оборудование 0,891 0,902 0,896 0,9
40. Отечественные легковые автомашины 0,918 0,908 0,915 0,902
41. Печатное оборудование 0,963 0,958
42. Пищевое оборудование отечественное 0,898 0,9
43. Пищевое оборудование импортное 0.926 0,932
44. Погрузочное оборудование 0,925 0,935 0,921
36
СРД-22, май 2018 г.
ноябрь 2016
ноябрь 2017
март 2017 г.
май 2015 г.
май 2014 г.
май 2016 г.
май 2017 г.
март. 2018
СРК-2018,
СРК-2017
май 2018
СРД-14,
СРД-15,
СРД-16,
СРД-17,
СРД-18,
СРД-19,
СРД-20,
СРД-21,
СРД-22,
№ п/п Наименование объекта, параметры
45. Полиграфическое оборудование импортное 0,928 0,932

46. Прессовое оборудование 0,906 0,895 0,889
47. Резервуары 0,914 0,894
48. Сантехоборудование 0,902 0,91
49. Сваебойное оборудование импортное 0,934 0,943
50. Сварочное оборудование 0,918 0,922 0,909 0,902
51. Сельскохозяйственная техника 0,894 0,889
52. Складское оборудование 0,914 0,898
53. Станки деревообрабатывающие 0,927 0,914 0,908
54. Станки заточные 0,9 0,909
55. Станки отрезные 0,905 0,886
56. Станки с ЧПУ 0,934 0,945
57. Станки сверлильные 0,917 0,928
58. Станки токарные 0,913 0,908 0,899
59. Станки фрезерные 0,922 0,93
60. Станки шлифовальные 0,925 0,932
61. Станочное оборудование 0,912 0,918 0,902
62. Строительное оборудование 0,904 0,902 0,898
63. Торговое оборудование 0,901 0,898
64. Трактора 0,917 0,908 0,901 0,896
65. Транспортеры 0,926
66. Трансформаторное оборудование 0,923 0,921 0,918 0,908
67. Фотоаппараты 0,905 0,898 0,909
68. Холодильники 0,935 0,932 0,932 0,921
69. Электродвигатели 0,908 0,905
70. Электрооборудование осветительное 0,912 0,915 0,912
71. Электрооборудование силовое 0,902 0,906
37
СРД-22, май 2018 г.
4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке
Использование: Принятые по тексту таблицы сокращения:

В рамках затратного и сравнительного подхода. имп. - импортного производства
отеч. - отечественного производства
Коэффициенты уторгования на вторичном рынке (Европейская часть РФ)
Коэффициенты уторгования, %
март 2017 г.
март 2018 г.
май 2016 г.
май 2017 г.
май 2018 г.
СРК-2017
СРК-2018
СРД-17
СРД-18
СРД-19
СРД-20
СРД-21
СРД-22
1. Автодвигатели 10-14 9-11

2. Асфальтоукладчики 4-6 3-5 5-8
3. Аттракционы имп. 2-4
4. Баллоны газовые
5. Банкоматы 2-4 3-5 3-4
6. Башенные краны 3-5 4-6
7. Бензопилы Husqvarna 3-4 2-3
8. Бетономешалки отеч. 6-8 7-10
9. Букинистические книги* 12-16 11-14 12-14
10. Вагоны железнодорожные 2-5 3-5
11. Ванны стальные 9-14
12. Велосипеды горные имп. 9-13
13. Водные катера отеч. 9-12 10-14 11-14
14. Водные суда 2-4 3-6 3-7
15. Газовые плиты имп. 10-14 9-11 8-9
16. Газонокосилка Хонда 4-7 6-8
17. Гитары 6-8
18. Грузовой автотранспорт отеч. 12-15 10-13 12-14 9-12
19. Двигатели воздушных судов отеч. 3-5 4-6
20. Домашние животные 5-7 3-4
21. Домкраты отеч. 4-6 5-8 6-8
22. Дорожная техника имп. 2-4 3-5 2-4 3-4
23. Дорожная техника имп. 2-4 3-5 2-4 3-4
24. Дорожная техника отечественная 10-14 9-13 12-14
25. Дрели ручные имп. (свыше 3 лет) 8-9 6-8
26. Духи, одеколон 1-2 1-3
27. Духовые музыкальные инструменты 5-6 4-5 5-7
28. Евровагонка 7-9 8-10
29. Железнодорожные полувагоны 4-6 3-5
30. Здания передвижные 9-12 10-12
31. Земснаряды 12-16 10-14
32. Зубоврачебная техника импортная 2-3
33. Игровые автоматы 12-18 13-16
34. Камины дровяные 8-10 6-8
35. Камнерезное оборудование отеч.
36. Картины современных художников (не членов СХ) 10-14 8-10
37. Картины художественные РФ 3-5
38. Кинотехника имп. 6-8 5-8
39. Комбайны зерноуборочные 1-2 2-3
40. Комбайны зерноуборочные имп. 4-8 5-7
Комплект сборного брусового деревянного
41. 8-10
коттеджа (1 эт. с мансардой)
42. Компрессоры отеч. 5-7
43. Компьютерные игры 3-6
44. Конвейеры ленточные 11-14 10-12 12-14
45. Кондиционеры 5-8
46. Котельное оборудование отеч. 11-14
38
СРД-22, май 2018 г.
март 2017 г.
март 2018 г.
май 2016 г.
май 2017 г.
май 2018 г.
СРК-2017
СРК-2018
СРД-17
СРД-18
СРД-19
СРД-20
СРД-21
СРД-22
47. Кофемашины имп. 5-8

48. Крановое оборудование 4-6 6-9
49. Кухонная мебель имп. 9-12 8-10 9-11
50. Легковой автотранспорт имп. 10-14 8-11 5-7 4-6
51. Линии розлива молока 14-17 12-15
52. Лифтовое оборудование отеч. 7-9 8-10
53. Лодки надувные 13-15 11-13
54. Лошади 1-2
55. Мебель для гостиниц 5 звезд 4-6 5-8
56. Мебель для парикмахерских 15-18
57. Мебель имп. 8-10 9-12
58. Мебель отеч. 11-16 12-17
59. Мельницы шаровые 12-14
60. Металлопрокат черный 8-11 9-12
61. Мобильные телефоны (свыше 4 лет) 16-20 15-21 14-16
62. Мотоциклы отеч. 12-15 11-14
63. Музыкальные инструменты 5-9 3-6
64. Наручные часы 9-13 7-9
65. Насосы 5-8
66. Оборудование для сушки руды 12-16 10-12
67. Офисная мебель отеч. 9-14 10-12
68. Охранные системы сигнализации 4-8
69. Паллеты складские 11-15 8-10
70. Пищевые технологические линии имп. 3-4
71. Плитка облицовочная 6-8 5-9
72. Полиграфическое оборудование HEIDELBERG 4-8 3-5
73. ПП 1-С бухгалтерия
74. ПП 1-С бухгалтерия
75. Программные продукты (электронные карты)* 11-16
76. Пылесосы 6-8 5-8
77. Радиостанции отеч. 5-8
78. Разборные строительные леса 8-12
79. Рамы лесопильные 11-13 10-12
80. Резервуары металлические 9-12 10-14
81. Рентгеновские аппараты зубоврачебные имп. 4-6 5-8
82. Садовый инструмент
83. Сайдинг имп. 4-6 5-8
84. Сварочные аппараты отеч. 3-5 4-7 5-7
85. Светодиодное оборудование 5-8
86. Сепараторы жидкостные 12-16
87. Сеялки с/х для зерновых 8-11
88. Системы видеонаблюдения 3-5
89. Скульптуры 2-5 1-4
90. Слесарный инструмент 10-16
91. Собаки породистые 1-3 1-2
92. Собрания сочинений Б.Пастернака 12
93. Собрания сочинений Пушкина А.С. 14 16
94. Спортинвентарь 15-18 15-19
95. Стеллажи передвижные 6-8 9-10
96. Строительная техника Caterpillar 5-8
97. Строительная техника отеч. 11-15 12-16 11-15 12-14
98. Телевизоры имп. (свыше 2 лет) 8-12 9-11
99. Токарные резцы 12-17
100. Токарные станки (свыше 10 лет)
101. Торговое оборудования для магазинов 8-10 9-11
102. Трактора (Т и МТЗ) старого производства 14-18 16-18
103. Трактора имп. 5-8 4-7 3-7 5-8
39
СРД-22, май 2018 г.
март 2017 г.
март 2018 г.
май 2016 г.
май 2017 г.
май 2018 г.
СРК-2017
СРК-2018
СРД-17
СРД-18
СРД-19
СРД-20
СРД-21
СРД-22
104. Трактора отеч. современные 10-12 9-11 8-9

105. Трансформаторы отеч. 5-7 5-6 6-8
106. Тросы крановые 15-24
107. Фотоаппараты 11-14 10-13
108. Франшизы торговых магазинов* 5-8 4-6
109. Фрезерные станки JTM 5-7
110. Фрезы, резцы 9-11
111. Холодильники имп. 2-4 1-4
112. Швейные машины имп. 6-8 7-10
113. Шубы меховые 9-11 6-8
114. Электровелосипеды 8-12 6-9
115. Электродвигатели отеч. 4-7 5-6
116. Электроды 5-7 6-7
117. Электрообогреватели переносные 8-9 6-8 5-7
118. Японские краны-манипуляторы 5-7 6-8 4-6
*Коэффициенты уторгования, относящиеся к нематериальным активам, приведены в общей таблице для
МиО ввиду их небольшого количества.
40
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ

5.1. Ставки рефинансирования (РФ, США, страны Евросоюза) и страновые риски для РФ
Ставки рефинансирования
Страна Ставка рефинансирования, % Дата
РФ (ЦБ РФ) 7,25 - рефинансирования 27.04.2018 г.
РФ (ЦБ РФ) 7,25 - ключевая* 27.04.2018 г..
США (ФРС) 1,75 02.05.2018 г.
Страны Евросоюза (ЕЦБ) 0 26.04.2018 г.
*Ключевая ставка — процентная ставка, по которой Центральный банк России (ЦБ РФ) предоставляет
кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой ЦБ РФ
готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при установлении
процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и стоимость
фондирования банков. С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнивается к ключевой ставке.
Страновые риски для РФ
№ п/п Год, время Страновые риски, % Примечания
1. 1999 14,0 - 25,1
2. 2000 6,2 - 13,9
3. 2001 5,5 - 10,2
4. 2002 3,5 - 7,5
5. 2003 3,0 - 4,5
6. 2004 2,5 - 3,5
7. 2005 2,0 - 3,0
8. 2006 1,8 - 3,0
9. 2007 1,5 - 2,8
10. 2008, начало 1,5 - 2,5
11. 2008, осень 2,0 - 3,75 финансовый кризис
12. 2009 2,75 - 4,50 финансовый кризис
13. 2010, май 2,90 - 4,80
14. 2010, ноябрь 2,5 - 4,0
15. 2011, апрель 2,4 - 3,0
16. 2011, ноябрь 2,9 - 4,5 снижен рейтинг банков РФ
17. 2012, май 2,6 - 3,8 прошли выборы
18. 2012, ноябрь 2,9 - 3,4
19. 2013, май 2,6 - 3,8
20. 2013, ноябрь 2,8 - 4,1 низкий рост ВВП
21. 2014, май 3,1 - 4,4 снижение рейтингов
22. 2014, ноябрь 3,5 - 4,8 влияние санкций, рейтинг ВВВ1
23. 2015, май 5,6 - 6,5 кризис, понижение рейтинга
24. 2015, ноябрь 5,5 - 7,1 снижение ВВП
25. 2016, май 3,8 - 5,0 рост стоимости нефти
26. 2016, ноябрь 3,5 -4,6 стабилизация экономики
27. 2017, май 2,5 - 4,0 Ва1-ВВВ
28. 2017, ноябрь 2,5 - 3,8
29. 2018, май 2,7 - 4,0 санкции
41
СРД-22, май 2018 г.
5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы
При прогнозировании денежных потоков.
Индексы - дефляторы
№ п/п Наименование 2018 2019 2020
1,040 1,0403 1,0404
1. Инфляция
1,043 1,042 1,041
64,7 66,9 68,0
2. Изменение курса валют, руб./долл.
70,3 70,8 73,2
1,041 1,013 1,015
3. ФОТ (среднеотраслевой)
1,045 1,025 1,023
1,025 1,023 1,023
4. Удорожание стоимости СМР
1,035 1,030 1,030
1,040 1,069 1,040
5. Электроэнергия
1,065 1,076 1,065
1,048 1,040 1,040
6. Коммунальные расходы (тепло, вода и прочее)
1,055 1,045 1,045
7. Плата за аренду земельных участков 1,050 1,060 1,050
1,060 1,050 1,040
8. Удорожание стоимости ремонтных работ
1,072 1,065 1,050
9. НДС 18% 18% 20%
10. Налог на прибыль 20% 20% 20%
1,04 1,04 1,04
11. Индексы цен производителей
1,055 1,050 1,045
1,034 1,031 1,030
12. Тарифы на газ населению
1,045 1,042 1,040
13. Тарифы на ж/д перевозки грузов 1,040 1,040 1,040
14. Доходы населения 1,015 1,010 1,034
62 65 67
15. Цены на нефть, долл./баррель
70 73 75
Приведенные данные построены с учетом прогнозов МЭР, Росстата, Госкомзема, Индексов цен в
строительстве (Ко-Инвест), Планов развития РФ на ближайшие 3 года, мнений специалистов (прогнозы
сделаны с осреднением различных данных).
42
СРД-22, май 2018 г.
5.3. Экспертные мнения специалистов
Экспертные мнения специалистов, являются примерами точных ответов на

высказанные на дискуссиях по оценке на сложные вопросы теории и практики оценки.
открытых форумах в сети Интернет,
5.3.1. Недвижимость
1. Дискуссия по вопросу «НДС в Нашу деятельность в основном регулирует

Рыночной Стоимости Объекта фз-135 (детали перечислять не будем). Здесь
Недвижимости» www.appraiser.ru смотри определение РС. Не надо копаться в
(31.12.2017 г.) Шогин В. фз О бухучете, НК РФ и т.д.
Ндс не проблема оценщиков. если приставов Даже решения судов надо рассматривать под
это волнует, пусть меняют свой закон или НК призмой существа спора и ИМЕЮЩИХСЯ В
РФ в части налогообложения операций ДЕЛЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВ. Поэтому решения
продажи арестованного имущества. А равно судов не натягиваются автоматически на все
и банки пусть занимаются тем же. ситуации.
2. Дискуссия по вопросу «Ещё раз о РС кирпича не в здании есть? Есть. И права

права аренды застроенного участка» аренды без застройки есть. Кирпич как часть
www.appraiser.ru 08.03.2018 г. Eugene здания в составе ЕОН продается? Да. И право
Есть требование рег. палаты по набору док- аренды переуступается. Рынок б/у кирпича
тов для регистрации здания, без док-тов на есть? Есть. Рынок ЗУ на праве аренды с
ЗУ, по крайней мере у нас, не регистрируют. ветхой застройкой под снос тоже есть.
Как взяли в залог здание без залога ЗУ, Соответственно философский вопрос:
вопрос к банку, если не ошибаюсь - это Кирпич в здании необоротный актив или РС
прямое нарушение закона, ссылку не дам, иметь может? Он же следует судьбе
никогда не интересно было каким именно это улучшений...
регламентируется. ПС1. Тогда и право собственности в составе
Выкуп участка под зданием нормальное ЕОН необоротоспособно? Зачем его
явление, если зарегистрировали здание, то выкупать, если ЗУ должен следовать судьбе
как минимум право на заключение договора здания по закону? Заплатил за здание и баста.
аренды уже есть (отказать не могут), если ПС2. Выдвигая такие предположения Вы
есть право аренды, то есть льготное право на полностью рушите логику затратного
выкуп в собственность, сейчас если не подхода, тогда как эта логика
ошибаюсь от 3% до 15% от кадастровой подтверждается постоянной практикой
стоимости в зависимости от статуса девелоперов: подбор участка, получение на
населенного пункта, если нет местных него тех или иных прав, строительство
заморочек. продажа готового объекта. Вы же не будете
Вопрос по оборотоспособности права аренды утверждать, что после постройки здания
без здания, скорее вопрос философский, а не девелопер списывает первоначальный
практический, причем из области софистики. платеж за право на участок в убыток, т.к.
Давайте по аналогии рассмотрим право вдруг стало необоротоспособным?
оборотоспособность кирпича. Рынок
43
СРД-22, май 2018 г.
5.3.2. Бизнес
1. Дискуссия по вопросу «Оценка акций решать: какие затраты, в том числе времени,
некотируемых на 1996 год для нотариуса» он готов нести, чтобы получить эти акции, и
www.appraiser.ru (04.02.2018 г.) blinov-a-v стоят ли они того. Для этого можно
Обычно удается получить баланс даже на прикинуть текущую стоимость этих акций и
такие годы в открытых либо платных базах сообщить заказчику, пусть решает.
данных. Но это еще не все: важно знать, Никаких иных способов, не противоречащих
состав акций на тот момент (все ли они 135-ФЗ, увы, не придумаешь.
одного типа и номинала), а также не было ли Если отойти от формальностей оценки в
конвертации в последующем. Решается сторону НК и логики. Акции наследник
изучением Устава и дат регистрации выпуска получает сейчас. Госпошлина должна быть
акций. рассчитана от цены на дату в прошлом.
Если совсем нет информации, то это Оцениваем текущую стоимость и
проблема заказчика (наследника), только он индексируем на дату в прошлом уже деньги,
может договориться с бухгалтерией (точнее, по ИПЦ, например. В этом есть хоть какой-то
с конкретным бухгалтером, ибо официально здравый смысл. Сам так не делал никогда (не
вправе отказать за истечением срока стремлюсь иметь репутацию безотказного).
хранения). Причем именно наследник вправе
44
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ

ДАННЫХ
Приведены отдельные алгоритмы получения

расчетных параметров. Частично алгоритмы
приведены в СРД №1- 19 (2008-2016 гг.).
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа (к п. 1.1)

Расчеты проводятся в соответствии с рынке купли-продажи улучшений с ЗУ,
методическими работами [5,7]. аналогичными оцениваемому комплексу;
Определяется действительная рыночная соответствие улучшений ЗУ его наиболее
прибыль предпринимателя. эффективному использованию.
Прибыль предпринимателя Последовательность действий:
(ПП) - относительный дополнительный - определение элементов сравнения объекта
доход на денежные вложения в улучшения оценки и аналогов;
ЗУ, формирующийся рынком при купле- - определение различий аналогов и объекта
продаже нового объекта недвижимости. оценки;
Прибыль предпринимателя характеризует - определение корректировок цен
увеличение стоимости имущества вследствие (предложений) аналогов;
изменения условий окружающей среды. - проведение корректировок;
Внешний износ (ВнИ) - прямой - расчет рыночной стоимости объекта оценки
относительный убыток на денежные путем обобщения скорректированных цен
вложения в улучшения ЗУ, формирующийся (предложений);
рынком при купле - продаже нового объекта - расчет стоимости замещения или стоимости
недвижимости. воспроизводства улучшений оцениваемого
Внешний износ характеризует уменьшение ЗУ;
стоимости имущества вследствие изменения - расчет рыночной стоимости оцениваемого
условий окружающей среды. ЗУ путем вычитания из рыночной стоимости
В данном номере приводятся алгоритмы единого объекта недвижимости,
упрощенного метода определения ПП включающего в себя оцениваемый ЗУ,
(ВнИ). стоимости замещения или стоимости
Основным законодательным актом, воспроизводства улучшений ЗУ.
регулирующим земельные отношения в РФ, При определении суммы затрат на создание
является Земельный кодекс РФ улучшений ЗУ следует учитывать прибыль
(Федеральный Закон №136-ФЗ от 25 октября инвестора, которая является разностью
2001 г.; Федеральный Закон «О введении в между ценой продажи и затратами на
действие Земельного кодекса Российской создание аналогичных объектов.
Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001 г.). При определении стоимости замещения или
Оценка земельных участков производится в стоимости воспроизводства учитывается
соответствии с: размер накопленного износа улучшений,
- «Методическими рекомендациями по который может определяться в
определению рыночной стоимости относительных единицах или в денежном
земельных участков» Минимущества выражении как сумма физического,
России, №568-р от 07 марта 2002 г.; функционального и части экономического
- «Методическими рекомендациями по износа, относящегося к улучшениям.
определению рыночной стоимости прав Внешним износом является потеря
аренды земельных участков» Минимущества стоимости единого объекта недвижимости,
России, №1102-р от 10 апреля 2003 г. обусловленная отрицательным воздействием
Рассмотрим метод выделения. внешних по отношению к нему факторов.
Алгоритм определения рыночной При определении стоимости прав аренды ЗУ
стоимости ЗУ (сокращенно) действия выполняются в аналогичной
Применение: для оценки застроенных ЗУ. последовательности.
Условия применения метода: наличие Рассмотрим формулу (1) применительно к
информации о ценах (предложениях) на методу выделения:
45
СРД-22, май 2018 г.
РС = ВС  (1+ПП)  (1 – Физ. И)  (1 – Функц. стоимости воспроизводства, тогда существует

И)  (1 – Вн. И) + СЗУ, (1) внешний износ (прибыль предпринимателя
где ПП - коэффициент учета прибыли отсутствует, ПП = 0).
предпринимателя, %; Таким образом, не проводя корректировок
Физ. И - физический износ, %; аналогов на специфические характеристики
Функц. И - функциональный износ; %; объекта оценки, можно получить ПП
Вн. И - внешний износ, %. (внешние износы) расчетным путем для
В методе выделения подразумевается: различных аналогов при различном их
РС - скорректированная стоимость объекта местоположении. Имея набор ПП (Вн. И) для
оценки по рыночной выборке аналогов; определенного класса аналогов (сходного с
ВС - стоимость восстановления (замещения) классом объектов оценки), достаточно точно
улучшений объекта оценки; можно прогнозировать ПП (Вн. И) и для
СЗУ - определяемая стоимость прав на ЗУ. объекта оценки.
Преобразуем это выражение для расчета Преимуществами упрощенного метода
интересующих нас параметров: определения прибыли предпринимателя
(1 + ПП)  (1 – Вн. И) = (РС – СЗУ)/ВС  (1- (внешнего износа) являются:
Физ. И)  (1 – Функц. И). - использование общепринятого
Примем следующие предпосылки: нормативного метода выделения;
1. РС = РСi - рыночная стоимость i-го аналога. - возможность использования не для объекта
2. Основная предпосылка - возможность нового строительства, а для объекта с
точного определения СЗУi. износами;
3. ВСi - стоимость восстановления - дифференцированный подход к расчету ПП
(замещения) аналога может быть рассчитана. (внешнего износа) для набора различных
4. Износы аналога могут быть рассчитаны. аналогов.
5. Соблюдается условие РС > СЗУ. Недостатками упрощенного метода
При выполнении вышеприведенных являются:
предпосылок путем расчета можно получить - сложность определения стоимости ЗУ для
набор (1 + ПП)  (1 – Вн. И) для различных каждого аналога;
аналогов без их существенных корректировок. - сложность определения физических и
Следует отметить, что одновременно не функциональных износов для каждого
могут существовать и прибыль аналога.
предпринимателя, и внешний износ - это Частично названные недостатки можно
взаимоисключающие понятия, поэтому при устранить при подборе аналогов недавних
расчетах могут иметь место два варианта: годов постройки или аналогов с износами, не
- левая часть выражения больше единицы, т. превышающими 10-20% [ 8 ].
е. рыночная стоимость улучшений больше Справочно: для расчета ПП и ВнИ
стоимости воспроизводства, тогда использованы удельные расценки
существует прибыль предпринимателя: справочников Ко-Инвест (УПСС) и
ПП > 0 (внешний износ равен нулю); сборников «Индексы цен в строительстве»
- левая часть выражения меньше единицы, Ко-Инвест. Для иных расценок (например,
т.е. рыночная стоимость улучшений меньше УПВС -1972 г.) ПП и ВнИ имеют иные
значения.
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) (к п. 1.2)

Метод валовых рентных мультипликаторов данных о стоимости предложений.
относится к доходно-сравнительному Временной диапазон - не более 1-2 мес.
подходу и интенсивно используется для Объем выборки - свыше 15-20 данных.
оценки стоимости при наличии развитых 3. Отобранные данные проверяются на
рынков купли-продажи и сдачи в аренду принадлежность к определенному классу и
объектов. статистически обрабатываются. Вносятся
Алгоритм корректировки на базе отклонений в 2 и
1. Определяются классы объектов и получается значение среднего по стоимостям
присущие им характеристики. Сстоимость.
2. Выполняются исследование рынка купли- 4. Выполняются исследование рынка сдачи в
продажи объектов заданного класса и отбор аренду объектов заданного класса и отбор
46
СРД-22, май 2018 г.
данных о стоимости предложений. корректировки на базе отклонений в 2 и

Временной диапазон - не более 1-2 мес. получается значение среднего по стоимостям
Объем выборки - свыше 15-20 данных. Саренда.
5. Отобранные данные проверяются на 6. Рассчитывается ВРМ:
принадлежность к определенному классу и ВРМ = Сстоимость / Саренда
статистически обрабатываются. Вносятся
Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2)
Алгоритм годовой операционной прибыли и РТС1-

1. Анализируются балансовые данные РТС2 (ММВБ). Получаются значения
предприятия (формы №1, 2) за 5 лет. коэффициента бета рычагового.
2. Выполняются расчеты темпов роста 6. Строятся линейные корреляционно-
годовой операционной прибыли и чистой регрессионные связи между темпами роста
прибыли за 4 года. чистой прибыли и РТС1-РТС2 (ММВБ).
3. Выполняются расчеты соотношения Получаются значения коэффициента бета
«долг/собственный капитал». безрычагового.
4. Анализируются и пересчитываются 7. Рассчитываются скорректированные
(осредняются) годовые индексы РТС1 и значения коэффициента бета безрычагового с
РТС2 (ММВБ). учетом соотношения «долг/собственный
5. Строятся линейные корреляционно- капитал» от базовых значений коэффициента
регрессионные связи между темпами роста бета рычагового.
Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2)
Коэффициенты перехода на вторичный Кперехода = Цвтор / Цнового

рынок определялись по предложениям к Кперехода - коэффициент перехода на
продаже «нового» (Цнового) и «нового, не вторичный рынок;
бывшего в эксплуатации» (Цвтор) объекта. Также применялся метод построения
Отбирались объекты с разницей во времени корреляционно-регрессионных уравнений
изготовления свыше 1 года. Предполагалось, снижения стоимости объектов на вторичном
что для оферт коэффициенты уторгования рынке за 4 года. Находилось пересечение
сравнимы, физические и функциональные регрессионного уравнения с осью абсцисс и
износы отсутствуют. сравнивалось со стоимость новых объектов
Общая расчетная формула: на первичном рынке.
47
СРД-22, май 2018 г.
Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3)
Объективными факторами, влияющими на - определяется разница между спросом

размеры скидок при уторговании (куплю) и предложением (продам) по данным
(уторговывании), являются: конъюнктура сети Интернет;
рынка товара; степень освоенности - определяется средняя скидка на
поставщиком производства импортируемого уторгование по разнице между
изделия; степень монополизации максимальными и минимальными ценами
производства; финансовое положение предложения одного и того же товара на
фирмы-поставщика; отношения между региональном рынке (прайс - листы) по
продавцом и покупателем; экономическая и данным сети Интернет;
внутриполитическая обстановка в стране - определяется по величине торговой
продавца. Поправка на уторгование вводится надбавки на данный товар (по публикуемым
в том случае, если в качестве конкурентного данным в сети Интернет);
материала используется ценовая - определяется по отдельным публикациям о
информация, не являющаяся твердо скидках (разницы в инвойс - проформе и цене
установленной (цены коммерческих сделки);
предложений). - определяется по разнице между оптовыми и
Коэффициенты уторгования для машин и розничными ценами;
оборудования определяются с - определяется по разнице цен аукционов;
одновременным использованием следующих - определяется по опросам дилеров и т.п.
методологических приемов:
48
СРД-22, май 2018 г.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
При работе над СРД № 22 2018 г. осуществления отдельных мониторингов с

осуществлен мониторинг отдельных интервалом не менее 0,5 - 1,0 года, что
параметров расчетных данных. позволит отслеживать динамику расчетных
Круг рассмотренных информационных параметров. Финансовый кризис показал, что
данных расширен. Совершенствовалась рынки купли-продажи и сдачи в аренду
методология информационного сбора объектов недвижимого имущества
данных, их подготовка к обработке и реагируют на кризисную ситуацию
используемые программные продукты. медленно, поэтому в следующем номере
Большинство первичных входных данных справочника будут приведены мониторинги
заархивировано. отдельных параметров рынков с обобщением
Ограниченный объем справочника (около 50 накопленных данных.
стр. для удобства тиражирования) не Справочник преследует, в основном, три
позволяет поместить большое количество цели:
информации в одном номере, поэтому в - ознакомить заинтересованных лиц с
следующих номерах справочника значениями расчетных параметров;
информация будет обновлена и дополнена. - ознакомить практикующих специалистов с
Подготовкой справочника занимается методологией получения этих параметров;
команда профессиональных оценщиков, - инициировать иные методологические
поэтому в следующих выпусках не приемы получения этих параметров на базе
исключено появление новых разделов. совершенствования теории и практики
По мнению авторов, изменение рыночной оценки.
ситуации на территории РФ в условиях Коллектив авторов благодарит специалистов
окончания общемирового финансового за оказанное внимание к настоящей работе и
кризиса диктует необходимость надеется на продолжение общения.
49
СРД-22, май 2018 г.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО «НЦПО»
1. Следует отметить, что сбор увеличиваться. Периодичность выпуска

информационных данных по отдельным справочника планируется 2 номера в год,
городам РФ достаточно трудоемок. В связи с поэтому ООО «НЦПО» предлагает годовую
этим коллектив разработчиков «Справочника подписку на справочник на условиях 10%-
расчетных данных» намерен сотрудничать с ной скидки.
региональными оценщиками в части 3. В связи с большой заинтересованностью
получения таковых данных на оценщиков и консультантов в приобретении
взаимовыгодной основе (практика показала, справочника СРД считаем целесообразным
что некоторые оценщики предпочитают для стабилизации цены номеров справочника
получить новый справочник СРД в предложить размещение рекламы на
электронном виде). страницах последующих номеров.
2. В связи с инфляцией цена номеров
справочника будет незначительно
50
СРД-22, май 2018 г.
ЛИТЕРАТУРНЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Яскевич Е.Е. Практика оценки 7. Яскевич Е.Е. Методика оценки влияния
недвижимости, М., Техносфера, 2011 г., внешних износов, сервитутов и арендных
502 с. договоров на стоимость объектов
2. Яскевич Е.Е. Практика оценки объектов, недвижимости, ООО «НПЦПО»,
связанных с нематериальными факторами www.cpcpa.ru, М., 2004, 97 с.
воздействия, М., Техносфера, 2012 г., 560 с. 8. Яскевич Е.Е. Влияние физических и
3. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Машины и функциональных износов на рыночную
оборудование. Исследования коэффициентов стоимость объектов недвижимости.
перехода на вторичный рынок, физических и Взаимовлияние износов. www.cpcpa.ru,
функциональных износов объектов с www.appraiser.ru
изменяющейся стоимостью. www.cpcpa.ru, 9. Яскевич А.Е. Недвижимость. Анализ
www.appraiser.ru М., 2011.г. факторов влияния на функциональный износ
4. Яскевич Е.Е. Практические методы и и методология его определения. М., 2009,
примеры проведения сравнительных www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
корректировок при оценке недвижимости 10. Сборники СРД №1…21 за 2008 - 2017 гг.
(купля - продажа и аренда). Прибыль 11. Яскевич Е.Е. Практика оценки бизнеса,
предпринимателя и внешний износ. Оценка М., Техносфера, 2013 г., 584 с.
инфраструктурных объектов. ООО 12. Асват Дамодаран. Инвестиционная
«НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2007 г., 170 с. оценка. Инструменты и техника оценки
5. Яскевич Е.Е. Методика оценки прибыли любых активов. -М., Альпина Бизнес Букс.
предпринимателя, времени создания и 2004, -1342 с.
состава строительных расходов для объектов 13. Сборник СРК-2018 за 2018 г.
недвижимости. ООО «НПЦПО», 14. Яскевич Е.Е. Альтернативные методы
www.cpcpa.ru, М., 2004, 2007 гг., 91 с. расчета арендных ставок для недвижимости.
6. Яскевич Е.Е. Методика оценки зданий - www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
памятников культурного наследия. ООО
«НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2004, 2008 гг., 80 с.
51
Справочное издание

СРД №22, 2018 г.
Редактор - Е.Е. Яскевич

Компьютерная верстка - А.Е. Яскевич
Подписано к печати 06.05.2018 г. Бумага офсетная

Формат издания 60х90 1/8 Объем 2,5 уч.-изд. л.

СРД-22 2018

Загружено:

Сведения о документе

Описание:

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Описание:

Авторское право:

Доступные форматы

СРД-22 2018

Загружено:

Описание:

Авторское право:

Доступные форматы

Научно Практический Центр Профессиональной Оценки

СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ

СРД № 22, 2018

СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ

Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича

СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

В настоящем справочнике представлены - ознакомить практикующих специалистов с

ISBN 978-5-9909276-4-3 © ООО «Научно-практический Центр

Проведение работ по оценке и консалтингу данных в одном сборнике поможет снизить

Использование: Представленные ниже данные получены с

Представленные в табл. 1.1.2 результаты вышеупомянутыми методиками

1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ

Использование: - для анализа соотношения параметров

Город, местоположение Функциональное назначение Класс Средние значения ВРМ

Город, местоположение Функциональное назначение Класс Средние значения ВРМ

Город, местоположение Функциональное назначение Класс Средние значения ВРМ

1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты.

1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет /

Использование: ПС - удельная стоимость прав собственности

Середина Торговое 0,792 0,690 0,708 0,677

1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости

Использование: Интернет и из периодических изданий по

1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2007 - 2018 гг.

Использование: Приведены отдельные данные, полученные

Для квартир: Дополнительными факторами являются:

1.5. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам

Использование: случае отсутствия аналогов ЗУ по

1.6. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве,

1.7. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» с различным

1.8. Средние товарные чеки в Москве и по России

Использование: Отобран ряд предприятий с надежными

Выводы: 3. Корреляционно-регрессионных связей

Использование: отчетов предприятий (формы №1, 2) за 5-6

2.3. Расчетные мультипликаторы

Использование: P/ВB (Цена/Валюта баланса) позволяет

2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных проектов

Использование: В табл. 2.4.1 приведены внутренние нормы

2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и обыкновенных

В табл. 2.5.1 приведены сравнительные акций (Со) в различных отраслях по

РАЗДЕЛ 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И

1. Автозапчасти 1,5-2 1,5-2,5 1-2 1-2,5

40. Кафе 1 3,5-8 4-8 5-6 5-6 4-6

3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ

Использование: для оценки доходным и

3.3. Сроки экономической жизни технологий

РАЗДЕЛ 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МИО)

Использование: от розничных цен к минимальным оптовым

4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок

Использование: изготовителей и дилеров без учета

1. Автодвигатели 0,93 0,938 0,926

45. Полиграфическое оборудование импортное 0,928 0,932

4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке

Использование: Принятые по тексту таблицы сокращения:

1. Автодвигатели 10-14 9-11

47. Кофемашины имп. 5-8

104. Трактора отеч. современные 10-12 9-11 8-9

РАЗДЕЛ 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ

5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы

5.3. Экспертные мнения специалистов

Экспертные мнения специалистов, являются примерами точных ответов на

1. Дискуссия по вопросу «НДС в Нашу деятельность в основном регулирует