Вы находитесь на странице: 1из 37

Digitally signed by

Biblioteca UTM
Reason: I attest to the
accuracy and integrity of
Технический Университет Молдовы
this document

Факультет Геодезии, Строительства и Кадастра


Кафедра Оценки и Менеджмента Недвижимости

Основы экономической деятельности предприятия


на рынке недвижимости

Методические указания

КИШИНЭУ
ТУМ
2007
Методические указания предназначены для студентов
специальности 584.3 «Оценка недвижимости» дневной и
заочной форм обучения и предназначены для лучшего
усвоения студентами учебного материала по программе
дисциплины «Экономика недвижимости»

Автор: доктор экономики, конф.унив. Бузу О.В.


Ответственный редактор : конф.унив. Устурой Л.В.
Рецензент : доктор экономики, конф.унив. Сандуца Т.Ф.

© U.T.M., 2007

2
1. Цели курсовой работы:

Курсовая работа по экономике недвижимости является


проектной работой, в которой студент на основании
изученного теоретического материала планирует деятельность
предприятия на рынке недвижимости, определяет объем
ресурсов, необходимых для осуществления программы
предприятия, выполняет анализ основных технико-
экономических показателей предприятия, решает вопросы
экономического обоснования выбора оптимального варианта
инвестиционного решения.

2.Задачи выполнения курсовой работы:

изучить структуру затрат предприятия, осуществляющего


деятельность на рынке недвижимости;
выявить возможные источники получения дохода
предприятием;
изучить различные варианты распределения прибыли;
уметь составлять штатное расписание и определять фонд
заработной платы работников предприятия;
уметь определять показатели использования основных
производственных фондов и оборотных средств
предприятия;
знать основные методы определения эффективности
инвестиционных проектов; уметь определять оптимальное
проектное решение из нескольких возможных вариантов;
изучить резервы повышения эффективности деятельности
предприятия на рынке недвижимости.

3. Требования к содержанию курсовой работы:

Курсовая работа оформляется в соответствии с определенными


требованиями к составу, содержанию, оформлению и объему.

3
Состав курсовой работы
Курсовая работа включает в себя следующие разделы:

Введение
Часть1. Определение годовых затрат предприятия
1.1. Определение численности работников предприятия
1.2. Расчет фонда заработной платы, определение отчислений в
социальный фонд
1.3. Основные фонды предприятия, определение
амортизационных отчислений
1.4. Оборотные средства предприятия
1.5. Определение прямых затрат на осуществление
деятельности предприятия
1.6. Расчет косвенных затрат
1.7. Определение общей суммы годовых затрат предприятия

Часть 2. Формирование и распределение прибыли предприятия


2.1. Формирование прибыли предприятия на рынке
недвижимости
2.2. Распределение прибыли

Часть 3. Инвестиционная деятельность предприятия на рынке


недвижимости
3.1. Определение наиболее эффективного варианта
осуществления инвестиционного проекта
3.2. Определение оптимального варианта получения дохода от
эксплуатации объекта недвижимости
3.3. Определение возможных источников финансирования
инвестиционного проекта

Часть 4. Расчет технико-экономических показателей


эффективности деятельности предприятия на рынке
недвижимости

Часть 5. Маркетинговая стратегия предприятия

4
5.1. Ценовая политика предприятия
5.2. Стратегия продвижения услуг предприятия на рынке
недвижимости
5.3. Анализ сильных и слабых сторон деятельности
предприятия

Заключение
Список использованной литературы

Содержание курсовой работы должно отражать наиболее


значимые темы курса «Экономика недвижимости»,
ориентировать студента на эффективное управление ресурсами
предприятия, развитие производственно-технического
потенциала, применение прогрессивных инвестиционных
решений.
Каждый из студентов получает индивидуальное задание на
выполнение курсовой работы (приложение 1). Суть работы
состоит в определении и анализе основных показателей
производственно-экономической деятельности предприятия, в
выборе оптимального варианта инвестиционного решения.
Предприятие осуществляет деятельность на рынке
недвижимости Молдовы по следующим направлениям:
техническая экспертиза зданий и сооружений;
оказание оценочных услуг;
организация аукционов по продаже конфискованного
имущества;
посреднические услуги в операциях по купле-продаже
объектов недвижимого имущества;
ипотечное кредитование сделок с объектами недвижимого
имущества;
анализ рынка недвижимости и предоставление информации
по запросам клиентов;
инвестиционная деятельность;
финансовая деятельность.

5
Информация об объеме работ, выполненных предприятием
по направлениям деятельности, приведена в задании на
выполнение курсовой работы. В зависимости от общего
объема работ планируется штатное расписание, определяется
численность работников по каждому отделу и в целом по
предприятию, рассчитывается годовой фонд заработной
платы.
Общий годовой объем услуг, предоставляемых
предприятием, является основой для определения суммы
материальных затрат на осуществление годовой программы
работ, среднегодовой величины оборотных средств
предприятия.
Определяя все ресурсы, необходимые для осуществления
запланированного объема работ, студент рассчитывает общие
годовые затраты предприятия и определяет прибыль.
Учитывая сложившиеся в настоящее время тенденции на
рынке недвижимости, в курсовой работе выполняется также
анализ двух вариантов инвестиционного проекта на
строительство и дальнейшую эксплуатацию объектов
недвижимого имущества. Используя рыночные методы оценки
эффективности инвестиционных проектов, студент должен
сделать рекомендации о возможности их применения на
практике.
В заключении работы разрабатывается маркетинговая
стратегия деятельности предприятия. Принимая во внимание
большое количество предприятий, ежегодно появляющихся на
рынке недвижимости, для студентов исключительно важным
будет осмысление проблем, стоящих перед начинающими
предпринимателями. Необходимо вести разумную политику
при установлении цен на услуги предприятия, вести
широкомасштабную рекламу, хорошо сознавая при этом
преимущества и недостатки анализируемого предприятия по
сравнению с предприятиями конкурентов.

6
Оформление курсовой работы
Курсовая работа выполняется на листах формата А-4.
Текст может быть набран на компьютере или представлен в
рукописном виде. В последнем случае текст должен быть
читаемым, написан ясным, разборчивым почерком, не
содержать зачеркиваний. В случае набора текста курсовой
работы на компьютере, необходимо использовать шрифт Times
New Roman, высотой 12.
Размещение текста на странице должно быть
следующим:
Отступ слева должен составлять 30мм, справа – 10 мм, сверху –
20 мм, снизу – 25мм. Все страницы (за исключением
титульного листа и «Содержания» должны быть
пронумерованы, при этом нумерация страниц начинается с
титульного листа (таким образом, если «Содержание» состоит
только из одной страницы, «Введение» будет начинаться со
страницы 3). Номера страниц проставляются внизу в центре
страницы.
Все формулы, используемые в тексте, таблицы, схемы,
диаграммы и графики должны быть пронумерованы по
принципу сквозной нумерации.
Формулы записывают в центре страницы, рядом в скобках
указывают их порядковые номера, например:

Пр = В – С/С ( 14)

Таблицы, по возможности, рекомендуется размещать


на одной странице. Контуры таблицы должны быть замкнуты,
все графы – пронумерованы. До представления таблицы в
работе должна быть сделана ссылка на данные или расчеты,
содержащиеся в таблице. Например, «Штатное расписание
предприятия «Норок» представлено в табл.12». Над каждой
таблицей в правом верхнем углу записывают слово «таблица»
и ее порядковый номер. Ниже посередине страницы
записывают название таблицы.

7
Схемы, диаграммы и графики, представленные в
курсовой работе, рекомендуется объединить под общим
названием «рисунок» и выполнить их сквозную нумерацию.
До того, как тот или иной рисунок будет представлен в
курсовой работе, на него должна быть сделана ссылка в тексте.
Каждый рисунок должен иметь название, которое указывается
под ним.

Объем курсовой работы не имеет принципиального


значения и зависит от формы представления, в основном, от
почерка студента (если работа выполнена «от руки»). Курсовая
работа носит творческий характер, рекомендации данных
методических указаний не ограничивают студентов в
выполнении расчетов и в представлении их в графическом
виде, устанавливая лишь минимальные требования к работе.

4. Рекомендации по выполнению курсовой работы

Согласно разделу 3, курсовая работа по экономике


недвижимости состоит из пяти частей, введения, заключения и
списка использованной литературы.
В введении необходимо указать актуальность
выполнения данной работы, роль экономических расчетов,
рационального использования всех видов ресурсов (трудовых,
технических, материальных, финансовых и информационных)
в деятельности предприятия, значение анализа экономической
эффективности инвестиционных проектов в деятельности
предприятий на рынке недвижимости. Необходимо также
указать основные источники информации, принятые при
разработке курсовой работы – законодательство Республики
Молдова, инструкции, методические указания и т.п. В
заключительной части введения необходимо представить
структуру курсовой работы и кратко охарактеризовать каждый
из разделов. Объем введения должен составлять не менее двух
страниц.

8
В части 1 «Определение годовых затрат
предприятия» рассматриваются следующие вопросы:

1.1.Определение численности работников предприятия


1.2.Расчет фонда заработной платы и отчислений в
социальный фонд
1.3.Основные фонды предприятия, определение
амортизационных отчислений
1.4. Оборотные средства предприятия
1.5.Определение прямых затрат на осуществление
деятельности предприятия
1.6.Расчет косвенных затрат
1.7.Определение общей суммы годовых затрат предприятия
В подразделе 1.1 «Определение численности
работников», студент на основании информации об объеме
работ, выполняемых предприятием в течении года, и данных
об удельном весе заработной платы в выручке от реализации
по каждому направлению деятельности, определяет
численность работников предприятия. При этом вначале
следует рассчитать годовой фонд заработной платы по
каждому отделу и по предприятию в целом. При определении
заработной платы каждого из сотрудников предприятия
необходимо принять во внимание требования законодательства
Республики Молдова, статистические данные о средней
заработной плате в Молдове. Необходимо также учесть, что
предприятие занимается новыми видами профессиональной
деятельности, что требует особого внимания к квалификации
специалистов. Это, в свою очередь, означает, что средняя
заработная плата работников предприятия должна быть выше,
чем заработная плата в государственном секторе и более
высокой, чем в среднем по Молдове.
В целях экономии фонда заработной платы и
сокращения численности работников можно предусмотреть
совмещение должностей специалистами предприятия.

9
Например, заместитель директора предприятия одновременно
может являться руководителем одного из отделов.
Примерный состав работников предприятия может быть
следующим:
Администрация предприятия:
Директор предприятия; заместитель директора;
бухгалтер; секретарь- курьер; водитель; младший
обслуживающий персонал.

Исполнители:
Технические эксперты, архитектор, инженер–
строитель;
Оценщики ( начальник отдела, оценщики, оценщики-
стажеры;
Специалист по организации аукционов;
Отдел риэлторских услуг (начальник отдела, агенты по
недвижимости, юристы);
Отдел анализа рынка и маркетинга (начальник отдела;
инженер-аналитик (экономист); маркетолог;
Отдел кредитования и инвестиций (начальник отдела,
экономист по экспертизе инвестиционных проектов,
экономисты-финансисты ).
Если в планируемом объеме работ в целом по
предприятию не указана выручка по тому или иному
направлению деятельности, по решению студента
соответствующий отдел может быть сокращен полностью или
частично. В последнем случае, следует учесть, что заработная
плата работников этого отдела будет формироваться за счет
отчислений от затрат на заработную плату по остальным
отделам предприятия.
В подразделе 1.2. «Расчет фонда заработной платы и
отчислений в социальный фонд» необходимо определить
годовой фонд заработной платы всех работников предприятия,
в также среднемесячную заработную плату работников для
каждого отдела предприятия. Для этого следует принять во

10
внимание, что весь персонал предприятия подразделяется на
административно-управленческий (руководство предприятия и
обслуживающий персонал) и операционный (занятый
производственной деятельностью).
На заработную плату управленческого персонала
выделяется фиксированная сумма денежных средств, не
зависящая от объема услуг, оказываемых предприятием .
Заработная плата работников операционной сферы
определяется в зависимости от объема работ, выполняемого
каждым отделом.
При планировании заработной платы необходимо
учесть, что заработная плата директора предприятия должна
быть самой высокой. Заработная плата заместителя директора
и бухгалтера должна быть на 15-20% ниже заработной платы
директора. Заработная плата специалистов отделов должна
формироваться в зависимости от удельного веса заработной
платы в объеме услуг, предоставляемых отделом, при этом у
начальника отдела она должна быть выше, чем у рядовых
сотрудников, но ниже, чем у руководителей предприятия.
Планируя заработную плату отдельных работников,
следует установить для каждого специалиста минимальный и
максимальный оклады («вилку должностных окладов»). С
помощью этого метода руководитель предприятия получает
возможность материального стимулирования работников,
увеличения заинтересованности работника в результатах
труда, в повышении своей квалификации, в длительной работе
на предприятии. В зависимости от фонда заработной платы,
приходящейся на отдел, разница между минимальной и
максимальной заработной платой работников может
составлять 250-800 леев.
После выполнения предварительных расчетов
численности и заработной платы, студенты разрабатывают
организационную структуру предприятия и его штатное
расписание ( табл. 1):

11
Таблица 1
Штатное расписание предприятия «Омега» на 2007 год
№ Структурное Заработная Зарабо Планируе- Годовой
пп подразделение, плата т-ная мая заработ- фонд
. должность минималь- плата ная плата в заработ-
ная в месяц, макси месяц, леев ной
леев маль- платы,
ная в леев
месяц,
леев
1 2 3 4 5 6
Администрация предприятия
1. Директор
2. Заместитель
директора
3. Бухгалтер
4. Секретарь
5. Водитель
6. Младший
обслуживающий
персонал
Итого :
Исполнители
Отдел
технической
экспертизы
7. Начальник
отдела, эксперт
по строительным
материалам
8. Архитектор
9. Эксперт по
строительным
конструкциям
Итого по отделу:
Отдел оценки
10 Начальник
. отдела
11 Оценщик 1 катег.

12
.
12 Оценщик 2 катег.
.
Итого по отделу
…..
….
….
….
….
Итого по
предприятию:

Затраты на заработную плату работников предприятия


являются основой для осуществления отчислений в
социальный фонд и в фонд медицинского страхования.
Социальный фонд аккумулируется на уровне государства и
предназначен для решения социальных проблем населения
страны, выплаты пособий, оказания материальной помощи и
т.п. Отчисления в социальный фонд осуществляются всеми
предприятиями и организациями Республики Молдова в
размере 26% от годового фонда заработной платы. Затраты на
формирования социального фонда относятся на стоимость
выпускаемой предприятием продукции или оказываемых
услуг.
Отчисления в пенсионный фонд и в фонд медицинского
страхования составляют по 2,5 % от годового фонда
заработной платы.

В подразделе 1.3. «Основные фонды предприятия,


определение амортизационных отчислений» определяется
номенклатура и стоимость основных фондов, находящихся на
балансе предприятия. Некоторые виды основных фондов
предприятие арендует (согласно заданию на разработку
курсовой работы). В общем случае на балансе предприятия
находится:

13
1. офисное помещение ( в ряде заданий – аренда),
2. компьютерная техника;
3. офисная мебель;
4. транспортное средство ( в ряде заданий - арендованное );
5. прочие основные фонды
В задании на разработку курсовой работы указывается
стоимость всех видов основных фондов за исключением
офисной мебели. Ее стоимость определяется студентом
самостоятельно, исходя из разумной потребности в офисной
мебели и реальных цен продажи мебели в г.Кишиневе на дату
разработку курсовой работы.
Исходя из заданной стоимости основных
производственных фондов, необходимо определить сумму
ежегодных амортизационных отчислений, переносимую на
стоимость оказываемых предприятием услуг.
В настоящее время амортизационные отчисления не
нормируются, их величина зависит от инвестиционной
политики предприятия. В качестве ориентира рекомендуется
принять годовые нормы износа основных средств в целях
налогообложения.

В подразделе 1.4. «Оборотные средства


предприятия» студент определяет стоимость оборотных
средств, необходимых для осуществления деятельности.
Оборотные средства предприятия состоят из следующих
групп:
1. Денежные средства предприятия на счете в банке и в кассе
предприятия
2. Краткосрочные финансовые вложения в акции, векселя
облигации других предприятий и государства. Эти
финансовые вложения осуществляются в течении
непродолжительного периода времени, чаще всего на срок
от трех до шести месяцев.
3. Дебиторская задолженность – возникает в том случае,
когда оплата за услуги производится после предоставления

14
предприятием этих услуг. В период времени между
предоставлением услуг заказчику и получением на счет
предприятия платы за эти услуги возникает дебиторская
задолженность. Обычно, она погашается в срок до года, но
зависит от изменений на рынке, от различных рисков,
влияющих на финансовое состояние заказчика, и прочих
факторов. В некоторых случаях дебиторская
задолженность переходит в категорию «сомнительные
долги».
4. Материально-производственные запасы и затраты –
различные текущие затраты предприятия, связанные с
осуществлением его основной деятельности, материальные
затраты, связанные с обслуживанием машин и механизмов
и пр.

Для определения годовых затрат предприятия в задании на


выполнение курсовой работы приводится величина
материальных затрат на осуществление производственно-
хозяйственной деятельности в зависимости от объема
оказываемых услуг.

В подразделе 1.5. « Определение прямых затрат на


осуществление деятельности предприятия» студент
определяет сумму прочих прямых затрат (по заданию на
выполнение курсовой работы) и сумму общих прямых затрат
предприятия. Прочие затраты являются затратами на
непредвиденные расходы предприятия и в курсовой работе
принимаются в зависимости от суммы прямых затрат
предприятия.

В подразделе 1.6. «Расчет косвенных затрат» студент


должен определить сумму косвенных затрат предприятия, не
оказывающих прямого влияния на его производственную
деятельность.

15
Косвенные затраты – это затраты не связанные
непосредственно с осуществлением основной деятельности
предприятия, но способствующие ее осуществлению. Это –
затраты на административно-хозяйственное управление
предприятием, затраты, связанные с обслуживанием процесса
производства и оказания услуг, затраты, связанные с созданием
надлежащих условий осуществления производственной
деятельности работникам предприятия.
Как правило, наибольший удельный вес в составе
косвенных затрат составляют затраты на заработную плату
работников административно-управленческого персонала. К
остальным затратам могут относиться затраты на
представительские расходы, на участие или проведение
конференций, на уплату членских и вступительных взносов в
общественные ассоциации оценщиков, агентов по
недвижимости, на организации выставок, на подготовку и
переподготовку кадров, на приобретение методической и
нормативной литературы и прочие затраты.
В разделе 1.7. «Определение общей суммы годовых
затрат предприятии» студент, на основании выполненных в
данной части расчетов, рассчитывает сумму общих затрат на
осуществление деятельности предприятия на рынке
недвижимости в плановом году. В завершении данного
раздела, студент должен сделать выводы о себестоимости
услуг, оказываемых предприятием, определить структуру
себестоимости и сделать выводы о ее рациональности.
Необходимо также сделать предложения по поводу
оптимизации структуры затрат предприятия.

В части 2. «Формирование и распределение прибыли


предприятия» необходимо рассмотреть вопросы
формирования и распределения прибыли на предприятии.

16
В подразделе 2.1. Формирование прибыли
предприятия на рынке недвижимости студент
рассматривает важнейшие источники формирования прибыли.
Прибыль предприятия действующего в любой отрасли
экономики может формироваться в следующих сферах
деятельности:
- прибыль от основной деятельности предприятия,
возникающая в результате эффективного производства
работ, реализации продукции, оказания услуг;
- прибыль от финансовой деятельности предприятия,
возникающая в результате покупки или продажи акций,
облигаций и других ценных бумаг;
- прибыль от инвестиционной деятельности, возникающая в
результате операций на рынке по приобретению, продаже,
строительству, реконструкции, расширению и
модернизации основных фондов.
В заключении данного подраздела студент определяет
структуру балансовой прибыли предприятия, делает выводы о
значении каждого из источников прибыли для дальнейшего
развития деятельности на рынке недвижимости.

В подразделе 2.2. «Распределение прибыли» студент


изучает
возможные варианты распределения балансовой прибыли на
предприятии. Этот подраздел особенно важен для
формирования мировоззрения будущего специалиста на рынке
недвижимости, так как позволяет представить подробную
схему формирования прибыли предприятия, первоочередных
отчислений из нее, создания фондов накопления и оплаты
труда.
В настоящее время нет единых требований к
распределению прибыли. Распределение прибыли
определяется законодательством Республики Молдова, а также
зависит от стратегии конкретного предприятия на рынке
недвижимости. Предприятие может ставить целью завоевание

17
львиной доли рынка, победу над конкурентами – в этом случае
оно будет использовать прибыль на расширение
производственной базы, создание филиалов, увеличение
расходов на производственные цели. Альтернативой развития
предприятия может быть удержание выбранной «ниши» на
рынке недвижимости путем обеспечения высокого уровня
качества оказываемых услуг. В этом случае, большую часть
прибыли необходимо направить на материальное
стимулирование работников, увеличение затрат на повышение
квалификации персонала, обучение сотрудников в престижных
учебных заведениях, участие в международных конференциях
и т.п.
Тем не менее, независимо от стратегии предприятия,
существуют некоторые обязательные направления отчислений
из прибыли. В категорию первоочередных платежей из
прибыли входят:
налог на прибыль (15 % от балансовой прибыли);
уплата процентов банку за предоставленный кредит (если
предприятие пользуется кредитами);
выплата арендной платы (если предприятие арендует
основные фонды);
отчисления вышестоящей организации (если предприятие
является составной частью концерна, холдинга,
корпорации и т.п.).
После выполнения вышеназванных отчислений из
балансовой прибыли, образуется расчетная прибыль. Она
может быть увеличена или уменьшена за счет прибыли (или
убытков) возникающих во внереализационной сфере. Обычно
эти прибыли и убытки не планируются, а возникают в
процессе осуществления предприятием своей деятельности.
Это могут быть различного рода экономические санкции за
нарушение предприятием или его деловыми партнерами
требований договорной дисциплины (штрафы, пени,
неустойки).

18
Из расчетной прибыли выполняются отчисления в
резервный фонд предприятия (5-7% от расчетной прибыли
ежегодно). Средства этого фонда необходимы для
поддержания нормальной работы предприятия в случае
появления больших сумм дебиторской задолженности.
Резервный фонд используется, как правило, на выплату
заработной платы работникам предприятия.
Таким образом, после формирования резервного фонда
и корректировки суммы расчетной прибыли на величину
внереализационных доходов или расходов, образуется
остаточная ( хозрасчетная) прибыль. Эта прибыль остается в
распоряжении предприятия и может быть использования по
усмотрению руководства или трудового коллектива.
Хозрасчетная прибыль распределяется на два фонда –
фонд накопления и фонд потребления. Фонд накопления
создается для развития производственной базы предприятия,
приобретения, модернизации, перевооружения действующих
основных фондов. Фонд потребления используется для
выплаты премий, различных надбавок к заработной плате.
Распределение остаточной прибыли на эти два направления
зависит от конкретной ситуации на предприятии, от его
маркетинговой стратегии и не нормируется.
В данном подразделе необходимо выполнить расчеты
различного рода отчислений из прибыли, представить схему
распределения балансовой прибыли и привести необходимые
пояснения.
В части 3 «Инвестиционная деятельность
предприятия на рынке недвижимости» предполагается, что
предприятие осуществляет также инвестиционную
деятельность. В планируемом году планируется начать
строительство жилого многоэтажного дома с квартирами
улучшенного объемно-планировочного решения. Студенту
необходимо рассмотреть следующие вопросы:
Определить наиболее эффективный вариант
осуществления инвестиционного проекта;

19
Определить оптимальный вариант получения дохода от
эксплуатации объекта недвижимости;
Определить возможные источники финансирования
инвестиционного проекта.

В подразделе 3.1. « Определение наиболее


эффективного варианта
осуществления инвестиционного проекта» студент, исходя
из задания на выполнение курсовой работы, определяет
текущую стоимость инвестиционных затрат на строительство
многоэтажного дома по двум вариантам осуществления
строительства. Расчеты необходимо сопроводить
соответствующими графиками.
В подразделе 3.2. « Определение оптимального
варианта получения
дохода от эксплуатации объекта недвижимости» студент
рассматривает следующие варианты получения дохода:
1. В течение каждого последующего года после сдачи объекта
в эксплуатацию предприятие сможет продавать по 10%
квартир, а 40% от оставшихся квартир сдавать в аренду.
2. Ежегодно сдавать в аренду с помесячной платой 80%
квартир.

Период эксплуатации, принимаемый во внимание при оценке


доходности проектов, составляет 10 лет.
В подразделе 3.3. «Определение возможных
источников финансирования инвестиционного проекта»
студент рассматривает несколько возможных вариантов
финансирования:
1. Осуществление инвестиционного проекта только за счет
собственных средств предприятия (нераспределенной
прибыли прошлых лет, средств фонда накопления и т.п.).
Данный вариант представляется наиболее
предпочтительным, но наименее реальным по причине
высокой капиталоемкости строительства.

20
2. Осуществление инвестиционного проекта частично за счет
собственных средств предприятия, частично за счет
использования кредита коммерческого банка, взятого для
завершения отделочных работ в начале третьего года
строительства. Предполагается, что до сдачи объекта в
эксплуатацию инвестор будет уплачивать банку только
проценты за пользование кредитом, а, начиная с первого
года эксплуатации объекта, будет возвращать кредит.
Согласно договору с банком плата за пользование
кредитом уплачивается два раза в год – в июне и в декабре.
Кредит возвращается равными частями с интервалом в
полгода – также в июне и в декабре.
Необходимо рассчитать схему возврата кредита и
уплаты процентов за пользование кредитом, с тем, чтобы
учесть эти отчисления при определении потоков денежных
средств по наилучшему варианту получения дохода.
В завершении подраздела 3.3. студент определяет, как
изменится эффективность наилучшего (с точки зрения
оптимизации строительных затрат и получения доходов)
инвестиционного проекта при пользовании кредитными
ресурсами.
В части 4. «Расчет технико-экономических
показателей эффективности деятельности предприятия на
рынке недвижимости» необходимо выполнить анализ общих
и частных показателей деятельности предприятия на рынке
недвижимости.
К общим показателям относятся:
Годовая выручка предприятия;
Среднемесячная заработная плата работников
предприятия, в том числе среднемесячная зарплата
одного исполнителя;
Выработка на одного работника предприятия, в том
числе на одного исполнителя;
Себестоимость услуг предприятия и ее структура;
Балансовая прибыль;
21
Рентабельность оказания услуг (по себестоимости и по
выручке)
К частным показателям эффективности относятся:
выработка на одного работника в каждом структурном
подразделении предприятия;
заработная плата на одного работника по каждому
структурному подразделению;
выработка на одного работника по структурным
подразделениям;
фондоотдача;
фондоемкость;
период оборачиваемости оборотных средств;
количество оборотов оборотных средств в течение года;
прибыль расчетная
прибыль, остающаяся на предприятии;
фонд потребления;
фонд накопления
рентабельность основных фондов;
рентабельность активной части основных фондов
В заключении данного подраздела студент должен выполнить
следующие расчеты:
1. Как изменится рентабельность предприятия, если выручка
возрастет на 15% (пропорционально по каждому отделу),
заработная плата администрации вырастет на 20%, а
исполнителей – на 15%.
2. Как изменится рентабельность, если балансовая прибыль
увеличится на 25% , а себестоимость оказания услуг
увеличится на 18%
В части 5. «Маркетинговая стратегия предприятия»
необходимо разработать план выхода предприятия на рынок
недвижимости в условиях конкуренции.

В подразделе 5.1. «Ценовая политика предприятия»


необходимо точно определить пакет услуг, которые

22
предприятие будет предоставлять на рынке недвижимого
имущества. Необходимо выполнить анализ цен на услуги,
предоставляемые фирмами-конкурентами на рынке, и выбрать
определенную ценовую политику, которая позволила бы
привлечь клиентов и, в то же время, содействовала бы
престижу профессии оценщика и риэлтора. В данном разделе
должен быть прейскурант услуг, предоставляемых
предприятием. Следует также рассмотреть, наценки на услуги,
выполняемые в особых условиях – в кратчайшие сроки, с
выездом за пределы города и т.п.

В подразделе 5.2. «Стратегия продвижения услуг


предприятия на рынке недвижимости» следует разработать
возможные варианты привлечения потенциальных клиентов.
Наиболее важное место в этом подразделе следует уделить
разработке названия, миссии (основной задачи,
предназначения) и лозунга предприятия. Необходимо также
составить план рекламной кампании – текст объявления об
услугах предприятия, в каких средствах массовой информации
будет публиковаться реклама, частота рекламных объявлений.
В заключении раздела необходимо определить стоимость
проведения рекламных мероприятий на основе реальных
данных, собранных студентом.

В подразделе 5.3. «Анализ сильных и слабых сторон


деятельности предприятии» следует выполнить анализ
сильных и слабых сторон предприятия по сравнению с
конкурентами. Необходимо разработать 7-10 критериев
сравнения, выбрать предприятия-конкуренты и выполнить
сравнительный анализ. Цель данного подраздела – состоит в
поиске одного или нескольких конкурентных преимуществ
анализируемого предприятия.

В заключении необходимо сделать выводы о


деятельности предприятия на рынке недвижимости, выявить

23
резервы повышения эффективности его деятельности.
Необходимо сделать конкретные предложения по улучшению
использования трудовых, технических, финансовых ресурсов
предприятия, по диверсификации оказываемых услуг. В
заключении студент должен попытаться определить место
предприятия на рынке недвижимости, сопоставив полученные
результаты с реальной информацией о деятельности
предприятий-конкурентов, о развитии рынка строительной
продукции и финансово-кредитных рынков. Объем заключения
должен составлять не менее двух страниц.

В список использованной литературы необходимо


включить законодательные и нормативные документы, на
основании которых выполнялись расчеты, а также книги,
учебники, монографии, статьи, источники ИНТЕРНЕТ,
использованные в работе.

24
5. Список рекомендуемой литературы

1. Постановление Правительства Республики Молдова об


утверждении Каталога основных средств и нематериальных
активов № 338 от 21.03.2003.
2. Рогожин П.С. Справочник экономиста-строителя.- 4-е изд.
- Киев: Будивельник, 1980.- 368 с.
3.Экономика предприятия: Учебник для вузов /Под ред. проф.
В.Я.Горфинкеля, проф. В.А.Швандара.-4-е изд. –
М.:ЮНИТИ-ДАНАб 2004.-670 с.
4. Экономика строительства: Учебник для вузов под ред.
В.Я.Ионаса.- М.: Высшая школа, 1982.-315.

25
Приложение 1
Задание на разработку курсовой работы
показатели Вариант задания
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Период
строительства, 4 4 4 4 3 3 3 3 4 4
годы
Распределение
инвестиций по
годам
проекта, т.л.
проект А:
1 3000 1000 2000 1000 3000 2000 3000 3000 2000 3500
2 2000 2000 3000 2000 4000 4000 4000 3000 4000 4000
3 3500 3000 4000 3000 5000 5000 3000 3000 5000 5500
4 3500 5000 1000 3000 2000 1000
проект Б:
1 3000 2500 2500 1500 4000 3000 2000 2000 2500 3000
2 3000 3000 2500 2000 4000 4000 3500 3000 3500 4500
3 3000 3500 2500 2500 4000 4000 4500 4000 4500 3000
4 3000 2000 2500 3000 2500 3500

26
Продолжение приложения 1
вариант 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Стоимость
строительства, 12000 11000 10000 9000 12000 11000 10000 90000 13000 14000
т.л.
Количество
квартир в 50 50 40 45 55 48 43 44 60 70
здании
Цена продажи
1 квартиры, т.л 795 760 765 880 810 815 750 725 670 665
Арендная пла-
та за 1 квар- 2,56 2,35 2,35 2,25 2,45 2,40 2,30 2,15 2,10 2,00
тиру, т.л./мес
Ставка диско-
нтирования % 25 27 29 27 26 33 28 29 28 25
Текущие за-
траты на со-
держание 1
несданной 0,23 0,25 0,30 0,27 0,54 0,43 0,29 0,34 0,32 0,33
кварт.,т.л./мес

27
Продолжение приложения 1
вариант 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Сумма креди-
та на строи-
тельство, т.л. 3000 4000 5000 6000 3500 4500 5000 4800 5500 6500

Плата за кре-
дит, % от
суммы 20 21 20 22 22 23 20 22 20 21
Стоимость
ОПФ, т.л. : аренд аренд аренд аренда
- офис 450 400 550 500 450 480 а- 500 а 480 а 460 450
$/мес. $/мес. $/мес $/мес.
- компьютеры 75 80 85 90 65 67 69 75 77 79

- транспорт аренд арен- аренд аренд 38,2 34,4 24,5 24,8 26,8 14,9
а 1000 да а а 1500
лей/ 1150 1600 лей/
мес. лей/ лей/ мес.
-мебель мес. мес.
(расчет)

28
Продолжение приложения 1
вариант 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Выручка пред
приятия (уд.
вес з/п ), т.л.:
- техническая 35 80 70 90 - - - - 100 65
экспертиза (50%) (52%) (48%) (60%) (45%) (60%
- оценка 140 70 120 70 165 170 165 225 - -
(30%) (40%) (35%) (45%) (35%) (50%) (40%) (35%)
- организация 280 - - - 305 490 465 - 555 445
аукционов (25%) (45%) (35%) (50%) (45%) (55%)

- риэлторские 320 440 350 330 480 - 545 660 - -


услуги (30%) (35%) (38%) (40%) (34%) (42%) (38%)

- ипотечное - - - 120 - 500 810 - 880 910


кредитование (15%) (18%) (21%) (18%) (14%)
- консалтинг 40,0 54,8 62,0 - 33,0 68,8 51,0 46,0 72,5
(50%) (45%) (46%) (56%) (60%) (55%) (48%) (35%) -

Зарплата 18 19 14 15 16 17 18 19 15 16
администр(% )
29
Продолжение приложения 1
вариант 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Оборотные
средства, % от
выручки 19,5 21,0 18,6 18,0 17,5 16,8 16,1 17,9 19,0 19,8
Материальные
затраты, % от
выручки 12,2 13,8 13,4 12,5 11,5 12,0 15,7 10,0 16,8 16,0
Прочие пря-
мые затраты,
% от прямых
затрат 3,0 1,5 1,9 1,8 2,3 2,6 2,5 2,2 1,7 1,4
Прочие
косвенные
затраты, % от
суммы прямых 5,0 4,8 4,9 4,5 4,6 4,7 3,9 3,9 4,0 4,4
затрат
Прибыль фи- 21,9 20,8 20,8 21,6 16,9 17,8 17,5 36,9 34,9 48,5
нансовая,т.л.
Прибыль ин-
вестиц. т.л. 45,9 82,9 34,8 23,9 35,4 67,3 67,4 99,0 45,9 44,4

30
Продолжение приложения 1
Задание на разработку курсовой работы
вариант 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Период
строительства, 4 4 4 4 3 3 3 3 4 4
годы
Распределение
инвестиций по
годам
проекта, т.л.
проект А: 2000 1000 2600 1000 3000 2000 2400 3000 2000 3500
1 3000 2000 2000 2500 4000 3700 3600 2300 4000 4200
2 4500 3000 2400 3000 5000 2800 4000 2600 3500 2500
3 4500 3000 1000 3000 1000 2200
4
проект Б: 3000 2500 2000 1500 4000 3000 2000 2200 2500 3300
1 3500 3000 2000 2000 4000 3100 3500 3300 2000 2900
2 4000 2500 20002 2500 4000 2400 4500 2400 3500 3200
3 3500 1000 000 3500 2500 3000
4

31
Продолжение приложения 1
вариант 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Стоимость
строительства, 14000 9000 8000 9500 12000 8500 10000 7900 1050 12400
т.л. 0
Количество
квартир в 70 50 56 54 64 55 62 46 65 70
здании
Цена продажи
1 квартиры, 720 690 690 795 810 800 790 780 785 765
т.л
Арендная пла-
та за 1 квар- 2,00 2,15 2,65 2,70 2,85 2,90 3, 10 3,15 2,20 3,25
тиру, т.л./мес
Ставка диско-
нтирования % 28 29 29 27 32 34 26 27 27 26
Текущие за-
траты на со-
держание 1
несданной 0,20 0,19 0,21 0,22 0,23 0,20 0,24 0,23 0,22 0,25
кварт.,т.л./мес

32
Продолжение приложения 1
вариант 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Сумма креди-
та на строи- 6000 5000 7000 6000 4500 5000 4300 3800 5500 6500
тельство, т.л.
Плата за кре-
дит, % 22 26 23 24 25 22 20 23 20 21
Стоимость
ОПФ, т.л. : аренд аренд аренд аренда
- офис 450 400 550 500 450 480 а- 500 а 480 а 460 450 $/
$/мес. $/мес. $/ м. мес.
- компьютеры 75 80 85 90 65 67 69 75 77 79

- транспорт аренд аренд аренд аренд 38,2 34,4 24,5 24,8 26,8 14,9
а а а а
1500 1550 1620 1670
лей/ лей/ лей / лей /
-мебель мес. мес. мес. мес.
(расчет)
Зарплата 14 15 15 17 18 14 15 17 18 19
администраци
и (% выручки)

33
Продолжение приложения 1
Выручка пред
приятия (уд.
вес з/п ), т.л.:
- техническая 135 160 170 90 - - - - 100 165
экспертиза (50%) (52%) (48%) (60%) (45% (60%)
)
- оценка 240 150 160 170 365 270 265 255 -
(30%) (40%) (35%) (45%) (35%) (50%) (40%) (35%) -

- организация 550 - - - 415 500 650 - 645


аукционов (25%) (45%) (35%) (50%) 850 (55%)
(45%
- риэлторские 120 540 350 430 520 - 635 760 ) -
услуги (30%) (35%) (38%) (40%) (34%) (42%) (38%)
-
- ипотечное - - - 420 - 800 910 - 610
кредитование (15%) (18%) (21%) (14%)
- консалтинг 40,0 54,8 62,0 - 73,0 88,8 71,0 66,0 570 -
(50%) (45%) (46%) (56%) (60%) (55%) (48%) (18%
)
92,5
(35%
)
вариант 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

34
Продолжение приложения 1
вариант 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Оборотные
средства, % от
выручки 19,5 21,0 18,6 18,0 17,5 16,8 16,1 17,9 19,0 19,8
Материальные
затраты, % от 12,2 13,8 13,4 12,5 11,5 12,0 15,7 10,0 16,8 16,0
выручки
Прочие пря-
мые затраты,
% от прямых
затрат 3,0 1,5 1,9 1,8 2,3 2,6 2,5 2,2 1,7 1,4
Прочие
косвенные
затраты, % от
суммы прямых
затрат 5,0 4,8 4,9 4,5 4,6 4,7 3,9 3,9 4,0 4,4
Прибыль фи-
нансовая,т.л. 21,9 20,8 20,8 21,6 16,9 17,8 17,5 16,9 14,9 18,5
Прибыль ин-
вестиционная, 245,9 312,9 344,8 293,9 335,4 267,3 267,4 439,0 445,9 344,4
т.л.
35
Основы экономической деятельности
предприятия на рынке недвижимости

Методические указания

Автор: Бузу О.В.

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Bun de tipar 16.10.07. Formatul hârtiei 60x84 1/16.
Hârtie ofset. Tipar Riso. Tirajul 50 ex.
Coli de tipar 2,25 Comanda nr.136
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
U.T.M., 2004, Chişinău, bd. Ştefan cel Mare, 168.
Secţia Redactare şi Editare a U.T.M.
2068,Chişinău, str. Studenţilor, 9/9.
Технический Университет Молдовы

Основы экономической деятельности


предприятия на рынке недвижимости

Методические указания

КИШИНЭУ
2007

27