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O Construct App é uma plataforma de gestão de projetos que ajuda empresas da construção
civil a economizar tempo e dinheiro. Seja no computador ou smartphone, é possível resolver
pendências em tempo real, distribuir e acompanhar atividades, tomar decisões importantes
e gerir as equipes no canteiro de obras. Com o Construct, você sabe exatamente o que está
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Escrito por:

Eriel Lourenço é Engenheiro Civil e pós-graduando em Engenharia de Estruturas. Tem

experiência na realização de projetos estruturais, gerenciamento de obras, vistorias e gestão
de processos.

Já atuou no acompanhamento, planejamento e controle de obras, desenvolveu indicadores

de desempenho e criou processos para obtenção de resultados consistentes e organização
Eriel Lourenço estratégica de equipes. Eriel foi coordenador de projetos pelo CREA Minas Júnior - Núcleo Belo
Horizonte.

Escritor de artigos, ele possui linha de pesquisa na área de estruturas. Atualmente, realiza
consultoria para realização de projetos estruturais e gerenciamento de obras.

contatoengel.eng@gmail.com / (31) 99476-9208

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Sumário

1 Introdução

2 Cinco tipos de vistorias para obras e serviços

Vistoria confrontante de obras
Vistorias especiais em obras
Vistoria programada de edificações
Vistoria para comercialização de imóveis usados
Vistoria para imóveis locados

3 4 dicas para fazer uma vistoria efetiva

Definição das ferramentas adequadas
Detalhismo na verificação do imóvel
Crie um roteiro para a vistoria
Seja digital

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 1.
Introdução

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1. Introdução

Apesar de ainda existir um costume relacionado à falta de
manutenção em imóveis e construções – inclusive a manutenção
preventiva – isso tem mudado nos últimos tempos.
O desaquecimento da construção civil e do mercado imobiliário,
o acúmulo de imóveis não vendidos e o aumento no número de
distratos representam uma necessidade de maior controle de
qualidade nos empreendimentos entregues ao mercado.
Muitas vezes, projetos com orçamento comprometido e
construtoras com fluxo de caixa baixo acabam sendo solucionados
com a redução do padrão de qualidade ao longo da construção dos
imóveis: materiais inferiores, medidas reduzidas, serviços trocados
por alternativas que nem sempre são as mais indicadas para aquele
tipo de obra.
Resultado: clientes insatisfeitos iniciam disputas judiciais ou
resolvem devolver o imóvel e reaver o valor pago. Os imóveis, que são
bens duráveis para uma vida inteira, passam a apresentar problemas
logo nos primeiros anos (ou até meses!) de ocupação. A reputação
das construtoras cai, a confiança do mercado diminui e a crise é
alimentada.
a solucionar conflitos que, se não esclarecidos, podem gerar
consequências penais para ambos os lados.
No primeiro volume do ebook Vistorias na Construção Civil,
você pode aprender tudo sobre as Vistorias, as melhores práticas
e requisitos necessários para vistoriar imóveis, além das diferenças
técnicas entre vistoria, laudo pericial, avaliação e relatório fotográfico.
No segundo volume da série, você irá aprofundar seus
conhecimentos sobre o universo das Vistorias na Construção Civil,
sabendo em que situações aplicá-la e os diferentes tipos de vistoria
em imóveis novos, usados, em obras e em situações específicas
do mercado imobiliário. Confira ainda dicas de como realizar uma
vistoria efetiva, além de um checklist preparado pelo engenheiro civil
Eriel Lourenço para que você pratique a atividade de forma segura e
detalhada.
Boa leitura!

Para evitar prejuízos para construtoras, imobiliárias e clientes, as

vistorias são fundamentais. Elas são a garantia de que os direitos e
obrigações estabelecidos em contrato foram cumpridos e ajudam

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 2.
Cinco tipos de vistorias
para obras e serviços
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2. Cinco tipos de vistorias para obras e serviços
O laudo de vistoria pode ser realizado em diversos tipos de
situação, seja durante o planejamento, desenvolvimento, entrega
ou pós-entrega da obra/empreendimento. Para facilitar a atividade,
existem tipos específicos de vistoria para cada condição. São elas:
Vistoria confrontante de obras;
Vistorias especiais em obras;
Vistoria programada de edificações;
Vistoria para comercialização de imóveis usados;
Vistoria para imóveis locados;
Como destacamos na parte 1 da série de eBooks sobre Vistorias na
construção civil, a atividade é indispensável para o setor da construção,
devido às particularidades que não encontramos em outras áreas –
como a grande quantidade de pessoas e até empresas envolvidas, a
utilização de serviços manuais/braçais e a interação constante entre
o funcionário e o meio. Nos próximos capítulos serão explicitados
cada tipo de vistoria com detalhes e exemplos de cada caso para
bom entendimento da situação.
1. Vistoria confrontante de obras
Define-se a inspeção técnica de vizinhança como o procedimento
de vistoriar tecnicamente as condições da região ao redor da
obra, sejam elas físicas, ambientais ou socioeconômicas. O
objetivo é manter o resguardo e a qualidade dos serviços a serem
realizados nas obras do empreendimento.
Esse tipo de vistoria tem sido uma prática cada vez mais comum
das construtoras e incorporadoras pela segurança que trás a elas e
aos donos de imóveis próximos às obras. Ela ocorre antes do início
dos trabalhos em campo com o objetivo de inspecionar a região,
verificando as condições dos imóveis adjacentes ao projeto, mantendo
assim uma relação harmônica de precaução e responsabilidade com
a vizinhança. Esse tipo de inspeção existe devido a possibilidade de
problemas que ocorrem por causa da confrontação com outros
imóveis, ou seja, o risco nas imediações dá aos moradores o direito
de exigirem o resguardo.
A verificação técnica da vizinhança pode ser um procedimento
complexo, pois além da constatação dos fatos relacionados ao
imóvel é necessário incluir os detalhes de cada situação, como
as características gerais e técnicas do local, situação do terreno e
segurança local. A examinação do ambiente deve vir acompanhada
de análises técnicas e descrições pontuais de itens como:
há rachaduras em alguma parede do imóvel?
há indícios de infiltração em algum cômodo?
como é o funcionamento da rede de esgoto no local?
há pisos, azulejos ou cerâmicas rachadas/trincadas no imóvel?
De acordo com o IBAPE-PR, as vistorias em vizinhanças são
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comuns em São Paulo desde a década de 70 e, ao longo do tempo, a
atividade popularizou-se em todo o Brasil – principalmente a partir de
2007, com o crescimento dos índices de atividade da construção civil.
Assim, podemos concluir que avaliar a conformidade do conjunto
(elementos da obra e adjacentes) é essencial.
Para a realização de vistorias é necessário ter conhecimento de
dois tipos de região de influência: as primárias e as secundárias. A
região de influência primária constitui-se por imóveis que estejam em
fronteira com a obra. Já a secundária envolve os imóveis que, apesar
de não estarem em fronteira, têm chance de sofrerem danos.
Região de Influência Primária Região de Influência Secundária
30 29 28 30 29 28
De acordo com as imagens, é possível visualizar quais são as
regiões confrontantes. Dentre elas, existem ambientes secundários
mas que fazem parte da área de influência e, por isso, também
precisam ser analisados por completo. Por fim, durante a inspeção
é necessário indicar a classificação de risco presente no local, sendo
ele crítico, regular ou mínimo.
2. Vistorias especiais em obras
As vistorias especiais em obras têm como objetivo destacar
situações incomuns, fatos que podem sofrer mudança repentina
ou variação de tempo além de, é claro, resguardar as informações
relevantes para clientes e empresas no futuro. Nas vistorias especiais,
é necessário se preocupar com os dois tipos de caracterização
principais do ambiente. São elas:

Interrupção de serviços/obra
Obra Obra Seja qual for o caráter da interrupção, o motivo provavelmente está
ligado a falhas em serviços, inadimplência ou ocorrência de deficiência
em algum quesito (local, percentual de trabalhadores, ausência de
materiais, etc). Assim, pode se fazer necessária a paralisação da obra
25 26 27

25 26 27

até que haja a regularização da situação.

Acidentes
22 23 24 22 23 24 A caracterização deste tipo possui como eixo central o acidente
– ou seja, tudo relacionado a ele deve ser identificado, sejam os
Região de Influência Primária danos, as proporções, as inadequações, a situação prévia do local e
Região de Influência Secundária
as possíveis causas para o ocorrido.
Imóveis Vistoriados

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 3. Vistoria programada de edificações
A vistoria programada de edificações tem como função
acompanhar o andamento das etapas e serviços que envolvem um
imóvel, desde o início das vendas ainda na planta, passando pela
construção, entrega das chaves ao cliente até o pós-venda. Esse tipo
de vistoria é importante para caracterizar a situação real do imóvel
ao longo de sua construção, garantindo a compatibilidade com o
projeto e aquilo que foi firmado em contrato.
Esse laudo de vistoria permite ao comprador assegurar a
manutenção do imóvel de forma consecutiva caso seja necessário e,
conforme ressaltado, ao longo de diferentes fases da obra.
“Ao constatar defeitos aparentes no imóvel, o comprador
deve reclamar por escrito à construtora no prazo de 90
dias. Caso o erro seja exposto no dia da vistoria os reparos
devem ser feitos pela construtora em até 30 dias. Se não
for possível um acordo, o dono do bem pode entrar com
o pedido de indenização ou solicitar a rescisão do contrato
com a atualização dos valores e acrescido de multa. Caso a
construtora não solucione o problema de forma amigável,
o comprador prejudicado tem o prazo de até 20 anos para
recorrer ao judiciário conforme decisão do Superior Tribunal
de Justiça (STJ). O pedido para entrar com a ação deve
estar acompanhado do laudo técnico do engenheiro civil
discriminando os vícios, defeitos e até fotos dos problemas.”
Portal VGV - Dicas para fazer a vistoria do imóvel sem erro
Período de Vendas
Tem por intuito a divulgação do empreendimento, ou seja,
divulgar o projeto, o modelo reduzido da construção e apresentar as
unidades decoradas aos possíveis clientes.
Vistoria de pré-entrega
Visa comprovar que o estado de entrega do imóvel está de
acordo com o que foi acordado e vendido em contrato, com todas
características descritas como no projeto e memorial descritivo sem
defeitos.
Vistoria de Entrega de Chaves
Validar em acordo que não existem inadequações ou defeitos no
imóvel sendo entregue ao cliente.
Vistorias Periódicas
Frequentes inspeções para verificar o surgimento de defeitos
ou problemas, com o intuito de fazer reparos antes que a situação
se agrave. A partir da constatação de irregularidades, é preciso
tomar medidas que, geralmente, acabam resultando em pequenas
reformas no imóvel.
A seguir, você pode conferir um exemplo de guia utilizado na
vistoria para checar se todas as características encontradas estão
de acordo o estabelecido em contrato previamente. Neste guia,
estão representados os cômodos, elementos constituintes, serviços
executados e a percepção geral do imóvel.
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 É responsabilidade legal dos construtores realizar a entrega do
imóvel de forma homogênea e condizente ao projeto apresentado
inicialmente, sem alterações que prejudiquem o cliente – por
exemplo, utilizar um porcelanato de preço e qualidade inferior ao
que foi especificado anteriormente.
4. Vistoria para comercialização de imóveis usados
A vistoria para comercialização de imóveis usados tem ganhado
maior atenção nos últimos tempos – principalmente em um cenário
de queda na venda de imóveis e empreendimentos novos. Este
tipo de vistoria é realizada para garantir o entendimento de uma
proposta, a negociação e os preços durante a transação. Neste caso,
são inspecionados e detalhados itens como:
Conservação do imóvel;
Características gerais;
Defeitos;
Acabamentos;
Região onde o imóvel está localizado;
Tipo de elementos constituintes;
Aspectos estruturais.
Em outros países, este método é bastante adotado para apontar o
preço real do imóvel de acordo com suas condições legítimas. É
importante ser um documento datado – por estar relacionado a uma
venda, o cenário econômico do mercado imobiliário tem bastante
influência sobre o valor final admitido.
5. Vistorias para imóveis locados
A vistoria para imóveis residenciais ou comerciais locados tem o
objetivo de garantir segurança e compatibilidade no momento de
assinatura do contrato de locação. Durante a inspeção, é preciso
verificar o estado de conservação geral do imóvel, além de analisar
especificidades como piso, rodapé, portas, janelas, teto, pintura,
hidráulica e elétrica.
O locador é responsável por disponibilizar um imóvel habitável,
atendendo ao uso destinado e descrevendo defeitos e situações
especiais ao locatário, caso existam. Durante o uso, é obrigação do
locatário manter a integridade do ambiente e devolvê-lo da mesma
forma como recebido no início do contrato de aluguel. Para garantir
essa conformidade, haverá uma vistoria de desocupação do imóvel,
garantindo o perfeito estado do imóvel no momento de devolução
das chaves. Em caso de defeitos ou avarias, o locatário pode ser
obrigado a arcar com o conserto ou troca dos elementos danificados.
Em resumo, é comum realizar três diferentes tipos de laudo em
casos de imóveis alugados:
Vistoria Inicial: procede-se no início da locação, com o intuito
de registrar a condição de conservação do imóvel antes do início do
uso pelo locatário.
Vistoria de Constatação: executada durante a habitação do
inquilino, o objetivo é registrar possíveis melhorias e obras realizadas
no imóvel, sejam elas feitas pelo dono do imóvel ou pelo locatário.
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 Vistoria de Saída: realizada no momento de desocupação do
imóvel, esta vistoria ocorre com base na comparação do laudo da
vistoria inicial, descrevendo possíveis mudanças, avarias, necessidade
de reforma ou até o mal uso do imóvel.

Este tipo de vistoria é fundamental, já que não são poucos os casos

de desentendimentos entre locadores e locatários. No momento
de desocupação do imóvel, sempre existem alegações divergentes
em relação ao estado inicial do bem antes do aluguel e o nível de
conservação no ato da entrega ao proprietário. O laudo de vistorias
para comercialização de imóveis usados tem também o objetivo de
minimizar os conflitos proprietários de imóveis e inquilinos, garantindo
a conservação do imóvel e evitando prejuízos para ambas as partes.

“O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que

o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso
normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o
surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este
incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados
no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu
mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem
como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por
terceiros, na hipótese prevista no art. 27.”

Art. 23 da Lei do Inquilinato

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 3.
4 dicas para fazer
uma vistoria efetiva
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3. 4 dicas para fazer uma vistoria efetiva

1. Definição das ferramentas adequadas Rachaduras em louças e cerâmicas (pisos, pias e vasos
sanitários).
A escolha de todos os materiais necessários para a realização da
vistoria deve ser feita com antecedência. Aqui, a dica é separar um “kit Este tipo de detalhamento pode evitar que alguma irregularidade
de vistorias”, com itens como: passe despercebida e que o dono do imóvel ou a construtora/
imobiliária precisem arcar com despesas de forma desnecessária.
Trena;
Nível de mão (medição do nivelamento das paredes); 3. Crie um roteiro para a vistoria
Lâmpada (teste de bocais);
Bolinha de gude (teste de escoamento no banheiro e cozinha); A melhor maneira de realizar uma vistoria detalhada é através
Câmera fotográfica (registro fotográfico dos ambientes). de um roteiro pré-definido, de acordo com o tipo de obra ou
verificação a ser realizada.
2. Detalhismo na verificação do imóvel
Para cada serviço ou elemento a ser vistoriado, faça um checklist
Ao analisar o imóvel, muitos profissionais acabam fazendo apenas com todos os itens e minúcias que devem ser avaliadas para definir
um levantamento geral das condições aparentes do imóvel. No o status do imóvel. Para complementar o documento, lembre-se de
entanto, a vistoria completa é aquela que rastreia os detalhes de descrever as situações analisadas que merecem destaque.
cada ambiente, avaliando itens e situações como:
Veja a seguir um exemplo de como isso pode ser feito através do
Bancadas no banheiro e cozinha; aplicativo Construct:
Possíveis azulejos soltos no banheiro e cozinha;
Portas arranhadas ou lascadas;
Janelas fechando corretamente;
Fechaduras funcionando adequadamente;
Avarias na pintura do imóvel;
Vazamento de água em cubas, pias e tanques;

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 4. Seja digital

É provável que grande parte dos processos de construtoras e

imobiliárias já tenha deixado de ser feita com papel e caneta. Além
de demoradas para preencher, as vistorias realizadas em papel
ocupam muito volume e, por vezes, não possuem a compreensão
necessária das informações registradas.

Vistorias documentadas de forma digital podem ser acessadas

de qualquer momento ou lugar, facilitando a comunicação entre
todas as partes envolvidas no processo. Além disso,
é possível organizar as informações com maior clareza e riqueza
de detalhes.

Com o Construct, por exemplo, é possível adicionar imagens

e anotações variadas em cada vistoria feita, para que nenhuma
particularidade passe em branco. Para cada item da vistoria pode
ser criado um checklist, e caso algum defeito precise ser consertado
pela empresa, o profissional responsável pelos reparos pode enviar
fotos e comentários à medida em que o item for sendo executado,
deixando o acompanhamento visível para todos.

Aproveite e experimente o Construct App gratuitamente na sua

empresa. Você pode utilizá-lo no seu computador ou smartphone,
garantindo a flexibilidade e a integração entre as vistorias realizadas
e as outras atividades e serviços realizados.

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Construct é um software de comunicação, colaboração entre
equipes e gestão de tarefas em projetos de Construção Civil.

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