Primer Parcial – Pregunta 5

5.- Defina y diferencie los contratos de preferencia y de promesa, dando ejemplos de cada uno de ellos y
precisando sus caracteres diferenciadores. (10 puntos)
RESPUESTA
El Código contempla la promesa de celebrar un contrato futuro (art. 995). La promesa de celebrar un contrato
futuro es el que obliga a ambas partes a otorgar el contrato definitivo. El contrato de Promesa se encuentra
regulado por el Art. 995 del CCyC, en la sección 4ta de Contratos Preliminares.

No cualquier contrato definitivo puede ser objeto de una promesa de contrato. Conforme al último párrafo del
art. 995 " el futuro contrato no puede ser de aquellos para los cuales se exige una forma bajo sanción de nulidad.
Por lo tanto quedan excluidos la donación de inmuebles, de cosas muebles registrables y de prestaciones
periódicas o vitalicias, en los cuales la forma es exigida bajo pena de nulidad (art. 1552).

Entre los efectos que produce, la promesa de celebrar un contrato futuro, obliga a celebrar el contrato definitivo;
los contrayentes no tienen la facultad de arrepentirse o de no contratar, salvo que se haya convenido
expresamente o exista una seña penitencial.

La celebración del contrato definitivo supone una nueva manifestación del consentimiento de las partes. Pero si
una de las partes fuera renuente a otorgar el contrato definitivo, puede ser compelido a ello y en su caso su
consentimiento puede ser sustituido por el juez; se aplica aquí el criterio sostenido por la jurisprudencia que
admitió que el juez suscriba la escritura pública cuando era demandado el cumplimiento del denominado boleto
de compraventa. Esta solución aparece ahora expresamente prevista en el art. 1018 y si bien se refiere allí
expresamente al contrato que debiendo ser otorgado en escritura pública lo ha sido en instrumento privado, su
solución puede generalizarse a todos de los contratos preliminares.

Este tipo de contrato es aplicable el régimen de las obligaciones de hacer. En él, ambas partes contraen una
obligación de hacer y se obligan al perfeccionamiento del contrato. Debe contener el acuerdo definitivo sobre
los elementos esenciales particulares que identifiquen al contrato futuro definitivo, dado que sienta las bases del
contrato definitivo. El efecto único de la promesa es el surgimiento del derecho a exigir la celebración del
contrato prometido y, en consecuencia, solamente da origen a una obligación de hacer.

La promesa debe constar por escrito y debe contener los requisitos para la validez de los actos y contratos. Es
decir, el contrato de promesa es siempre solemne. Además es requisito que contenga un plazo o condición que
fije la época en que ha de celebrarse el contrato, es decir la fecha en que se va a realizar, o la condición que
debe cumplirse.

Como ejemplos en la práctica, este contrato agiliza las transacciones comerciales al asegurar la celebración de
un contrato futuro y también la adquisición de un bien como es en la compraventa.

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En cambio, el pacto de preferencia genera una obligación de hacer a cargo de una de las partes, quien, si decide
celebrar un futuro contrato, debe hacerlo con la otra o las otras partes. Si se trata de participaciones sociales de
cualquier naturaleza, de condominio, de partes en contratos asociativos o similares, el pacto puede ser recíproco.
Los derechos y obligaciones derivados de este pacto son transmisibles a terceros con las modalidades que se
estipulen. ARTÍCULO 997 CCyC.

Pero a su vez, en el Pacto de Preferencia, el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier
otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse a los
herederos. Artículo 1165 CCyC

Este tipo de pactos, pueden ser convenidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de cosas
inmuebles. Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al límite legal. El plazo establecido por la ley es
perentorio e improrrogable. Articulo 1167 CCyC

Respecto a contratos de suministros, el pacto mediante el cual una de las partes se obliga a dar preferencia a la
otra en la celebración de un contrato sucesivo relativo al mismo o similar objeto, es válido siempre que la
duración de la obligación no exceda de tres años. Artículo 1182 CCyC

El pacto de preferencia se utiliza frecuentemente en operaciones de compraventa inmobiliaria y locación;

también en contratos de suministro; en todo tipo de contratos financieros o empresarios y especialmente en
convenios de acciones y contratos asociativos.

Las diferencias:
-En el contrato de preferencia se estipula que una persona en particular está supeditado a una condición, y en el
de promesa lo que busca es una vinculación inmediata de las partes, pero no depende de ningún tipo de
acontecimiento posterior.
-En la promesa el dueño se obliga a vender. En el pacto de preferencia no existe tal obligación. Basta presentar
una oferta si el dueño decidiera vender eventualmente. Por lo tanto el titular del derecho preferente tampoco se
obliga a comprar, solo tiene un derecho de preferencia. Y tiene derecho a que el dueño le produzca una oferta
antes de quedar en libertad para vender. Y tiene perfecta libertad de aceptar o no dicha oferta sin ninguna
responsabilidad.
-También la fuente del derecho de preferencia no es siempre de carácter convencional, no siempre procede de la
voluntad de las partes. Puede tener su fuente en la ley. Mientras que la promesa siempre tendrá su fuente en un
acuerdo de voluntades.