MISAEL A.

SULCA TELLO
Inaeniero Ci:vif
Cip:JIID 155411

VALUACIÓN DE INMUEBLE
ESTIMADO VALOR COMERCIAL Y REALIZACIÓN
AYACUCHO, 18 DE ABRIL DEL 2016

PROPIETARIO Asociación Peruana de la Iglesia de Jesucristo de los Santos de los Últimos Días

SOLICITANTE Asociación Peruana de la Iglesia de Jesucristo de los Santos de los Últimos Días
UBICACiÓN DEL INMUEBLE Jr. Garcilazo de la Vega N° 479 - Cercado
Distrito: Ayacucho: Provincia: Huamanga, Departamento: Ayacucho
ANTIGÜEDAD MATERIAL PRED. ESTADO CONS. ZONIFICACION
40 AÑOS LADRILLO/CONCR. BUENO SEMI-COMERCIAL

AREA TERRENO 848.00 m2

AREA CONSTRUIDA (Edificación 1: 1° y 2° Piso - Material Noble) 522.00 m2
AREA CONSTRUIDA (Edificación 11: 1° Piso - Material Noble) 56.85 m"

CUADRO DE VALORES VALOR DE VALOR DE VALOR DE OBRAS VALOR

TERRENO EDIFICACiÓN COMPLEMENTARIAS INMUEBLE
VALOR REPOSICION A ESTADO ACTUAL US$ 678,400.00 119,596.20 0.00 797,996.20

SE CONSIDERA VALOR TERRENO Y AREA

EDIFICADA

VALOR. COMER.CIAL US$ :

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VALUACIÓN DE INMUEBLE

l.
GENERALIDADES

1.1 OBJETO DE LA VALUACION

El objeto de la Valuación es estimar el Valor Comercial y el de Realización en el

Mercado del inmueble de acuerdo a la Resolución S.B.S. NQ880-97

La Valuación fue solicitada por la Asociación Peruana de la Iglesia de Jesucristo de los

Santos de los último Días, siendo objeto de la Valuación Compra-Venta

II.
ASPECTOS FÍSICOS DEL INMUEBLE EN CONCORDANCIA A INSPECCIÓN
EFECTUADA
Propietario ASOCIACIÓN PERUANA DE LA IGLESIA
DE
JESUCRISTO DE LOS SANTOS DE LOS
ÚLTIMOS DÍAS.
2.1 UBICACIÓN:
Lugar Jr. Garcilazo de la Vega N° 479
Cercado de Ayacucho
Distrito Ayacucho
Provincia Huamanga
Departamento Ayacucho
2.2 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
Se trata de un predio ubicado en la parte Sur de la Plaza Mayor de Huamanga a 500
mi de distancia, en cuyo frontis se tiene construido la Edificación 1 de material noble
de 02 niveles, en su interior se tiene construido la Edificación II de un solo nivel
ambos con acabados; la demás área se encuentra libre.
LINDEROS Y
PERÍMETROS:
Por el FRENTE, con el Jr. Garcilazo de la Vega, con 17.70 mi
Por la DERECHA, con la propiedad de Luis Alarcón, con 46.88 mi
Por la IZQUIERDA, con la propiedad de Carmen Zea, con 50.30 mi
Por el FONDO, con la propiedad de Manuel Bustíos, con 17.20 mi
PERÍMETRO 132.08 mi.
• ÁREA DEL LOTE 848.00 M2
ÁREA EDIFICADA
Edificación 1
Primer Piso 261.00 m2
Segundo Piso 261.00 m2
Edificación II
Primer Piso 56.85 m2

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2.3 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio o inmueble se encuentra ubicada en una zona de donde existen

predominantemente viviendas y negocios de construcción contemporánea de uno, dos
y tres niveles, la zonificación está dentro de lo SEMI-COMERCIAL, el uso del
inmueble está destinado como Centro de Reunión.
2.4 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

El entorno en donde se ubica el predio cuenta con una infraestructura urbana tales
como: redes de agua, redes de desagüe, redes de alumbrado público y domiciliario y
Telefonía. Tiene pistas y veredas, Se encuentra cerca del Local de Epsasa.

2.5 USO ACTUAL Y DISTRIBUCIÓN

Se trata de un inmueble constituido por un lote de terreno de forma casi rectangular

alargado a sus lados, en el que se ha construido dos Edificaciones, su distribución se
detalla continuación:
Edificación 1
Primer Piso Ambiente Amplio, SS. HH. Y escalera a 2° Piso
Segundo Piso Pasadizo, Oficinas, SS. HH. Y Escalera a Azotea

Edificación II
Primer Piso Ambiente Amplio, SS. HH. Y escalera a 2° Piso

2.6 EDIFICACIÓN
Cimientos Concreto ciclópeo con concreto simple.
Vigas Concreto Armado.
Columnas Concreto Armado.
Techos Horizontales de concreto armado Aliger
Muro Ladrillo King-Kong asentado con mezcl
Revestimiento Tarrajeado con Cemento-Arena y Pintu
Pisos Piso Cemento Pulido
Ventanas Metálicas con vidrio
Puertas Metálica y Madera en interior .
Aparatos Sanitarios Básico con enchape 1 M40 IDlAVid OH O m
Inst. Sanitarias Empotradas. .." ClP68G12 .1OO¡
Inst. Eléctricas Empotradas, suministro eléctrico ~~-SMr19

2.7 ESTADO DE CONSERVACIÓN

Realizada la inspección se observa que las construcciones encuentran en BUEN estado

de conservación para las Edificaciones 1 y II, tal como se muestra en el panel
fotográfico.

2.8 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

El inmueble tiene aproximadamente una antigüedad por Edificaciones y niveles como

se detalla, Teniendo en cuenta la antigüedad así como el estado de conservaclé n e
las construcciones y aplicando la tabla de depreciaciones del Reglamento Gen al
Tasaciones del Perú le corresponde una DEPRECIACIÓN de :
Antigüedad Depreciación
Edificación I-II 40 años 29%

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2.9 ASPECTO LEGAL:

Inscripción
El predio se encuentra inscrito en la SUNARPcon Ficha 001312/020903

Gravamen
Sin Carga, sin Gravamen

Servidumbre
No tiene

III.
VALUACIÓN

3.1. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA:

3.2. INVESTIGACIÓN DE TERRENOS COMERCIALES DE REFERENCIA:

Se ha realizado las inspecciones oculares correspondientes del predio así como de su

entorno, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles
con características similares. De acuerdo a su ubicación, dimensiones y características
constructivas, el inmueble se puede utilizar como vivienda y/o comercio.

Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicación y tipo de inmueble
es de una mayor oferta que demanda; el entorno es adecuado, para sectores altos y
medios.

Distancia al Entorno Valor Unit. Referenciade

Ubicación Inmueble US$/ m>, Información
Jr. G de la Vega Frente Entorno 800.00 lnf. Directa
Jr. Manco Capac 200 mi Epsasa 1 000.00 lnf. Directa

Por la comparación de costo de terrenos cercanos se define un Valor Comercial

Unitario (Vuc) para el terreno de US$ 800.00/m2, para el inmueble de la presente
valuación.

3.3. ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN:

Dada su ubicación, dimensiones y características, el inmueble

alternativamente como: tienda, depósito, y/o oficinas, con
necesarias.

3.4. SUSTENTACIÓN:

El análisis efectuado sobre el inmueble nos permite señalar que las

indicadas son las más adecuadas para determinar el valor del bien.

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IV.
CÁLCULOS EFECTUADOS

4.1. VALOR TOTAL DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR):

a. Valor del Terreno (VT):

VT ;;: A (m2) X Vuc (US$)

VT = 848.00 m>. x US$ 800.00 m>,
VT = US$ 678,400.00

b. Valor de Edificación (VE):

De acuerdo a las características constructivas de la edificación resultan los
siguientes Valores de Edificación (VE) para las correspondientes áreas
techadas. Hallando los Valores de Edificación por M2:

Edificación !-II

COSTO DE METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN POR TIPO Y AMBIENTE

COSTOS ESTIMADOS EN DOLARES AMERICANOS, TIPO DE CAMBIO ~ 2,56

Aplicando los valores calculados:

Edificación 1

VE1 = 261.00 m2 x US$ 291.00 1m2• x (1 - 0.29 )

VE1 = US$ 53,925.21

VE2 = 261.00 m2 x US$ 291.00 1m2• x (1 -

VE2 = US$ 53,925.21
Edificación II

VE1 = 56.85 m2 X US$ 291.00 1m2• X (1 -

VE1 = US$ 11,745.78

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Del cual sumando estos tres resultados, se obtiene lo siguiente:

VE = US$ 119,596.20

c. Valor de Obras Complementarias (VOC):

VOC = US$ 0.00

d. Valor de Reposición del Inmueble (VR):

VR = VT + VE + vac
VR = US$ 678,400.00 + US$ 119,596.20 + US$ 0.00

VR = US$ 797,996.20

4.2. VALORCOMERCIALDEL INMUEBLE (VC):

De acuerdo a la evaluación de precios del entorno, el Perito considera que el Valor de

Reposición calculado refleja el Valor Comercial del Inmueble, por lo tanto:

VC = US$ 797,996.20

SON: Setecientos noventa y siete mil novecientos noventa y seis con 20/100 Dólares
Americanos.
Tipo de Cambio : US$ 1.00 = SI. 3.36

V.
SUSTENTO DE LA VALUACIÓN

Para la presente Valuación se ha realizado la inspección correspondiente del inmueble

como también se ha tomado conocimiento del contexto urbano, con la finalidad e
estimar los valores comerciales.

La Valuación se efectuó considerando:

a) En primer término se estableció el Valor Oficial, considerando para ello el

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú / R.M. N° 126-2007-VIVIENDA de
fecha 07.05.2007, R.M. N° 220-2011-VIVIENDA de fecha 30.10.2011.
b) En el Valor Comercial del inmueble se estimó considerando la información de
campo, que permite una apreciación del Valor Compra Venta de acuerdo a la
Oferta y demanda

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5.1 DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

a) Se contó con documentos y facilidades para el trabaja de valuación.

b) La información de precios se obtuvo del campo, así como de revistas
especializadas y se comprobó con datos de nuestra base de datos

5.2 VALOR COMERCIAL DEL TERRENO Y VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN

Se considera valores referenciales, tanto de la base de datos como valores de venta en

el mercado. El Valor promedio de venta de terreno en la zona donde se encuentra
ubicado el inmueble es de US$ 800.00jm2 de acuerdo al sondeo realizado y el Valor
Comercial de la Edificación se tomo de la Revistas 1/2 de Construcción, COSTOS para la
Industria de la Construcción del Grupo 510.

CONCLUSIONES y RECOMENDACIONES

La presente valuación se ha efectuado con independencia de criterio y aplicando las

normas vigentes, su vigencia podría enmarcarse dentro de los 180 días, si el mercado
mantiene sus actuales características.

Ayacucho, 18 de Abril del 2016

VER ANEXO:

FOTOGRAFÍAS,
PLANO DE UBICACIÓN

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Edificación 1
02 Niveles de construcción contemporánea

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Edificación 1
Segundo Piso: Oficina

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Edificación
Segundo Piso: Ambiente

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Fachada posterior

Edificación 1
Fachada posterior, segundo piso

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Edificación 1
Primer Piso: Am bien tes

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Localización

Jr. Garcifazo de la Vega N° 479

Cercado de Ayacucho
Propietario: .Asociación Peru a de la Iglesia de Jesucris o de 1
San e os ültimos Dias

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