Отчет 006

1
Утверждаю
Индивидуальный предприниматель
Федорчуков А.И.
____________________
«___» мая 2019г
ОТЧЕТ № 06
об оценке рыночной стоимости изымаемой жилой двухкомнатной
квартиры общей площадью 48.9 кв.м. ,доли в праве на общее
имущество и земельный участок в многоквартирном доме , а также все
убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием,
включая убытки, которые они несут в связи с изменением места
проживания по адресу Нижегородская область, г.Выкса , с.Мотмос,
ул.Подстанция Радуга,д.2, кВ.2.
Заказчик: Комитет по управлению муниципальным имуществом

администрации городского округа город Выкса Нижегородской области .
Исполнитель: Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.
г. Выкса 2019г.
2
Оглавление
1.Основные факты и выводы 3
1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки 3
1.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке 3
1.3. Итоговая величина стоимости объектов оценки 3
2.Задание на оценку 6
3.Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике 7
3.1. Сведения о Заказчике 7
3.2. Сведения об Оценщике 7
3.3. Сведения о привлекаемых специалистах 7
4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении
оценки(в т.ч.специальные) 7
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения 9
6. Заявление о соответствии 9
7. Перечень использованных при проведении оценки объектов оценки данных с
указанием источников их получения 10
8. Перечень документов использованных оценщиком и устанавливающих количественные
и качественные характеристики объекта оценки 10
9. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие
количественные и качественные характеристики объекта оценки 13
9.1.Перечень документов, используемых оценщиком, устанавливающие количественные и качественные характеристики
объекта оценки 13
9.2. Сведения имущественных прав на объект оценки 13
9.3. Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки 13
9.4.Сведения о физических свойствах объекта оценки, износе, устаревания 13
9.5.Количественные и качественные характеристики элементов входящих в состав объекта оценки, которые имеют
специфику, влияющие на результаты оценки объекта оценки 16
9.6.Информация о текущем использовании объекта оценки 17
9.7.Другие факторы и характеристики относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость 20
9.8. Сведения о балансовой стоимости объекта оценки 20
9.9.Анализ местоположения 20
10. Анализ рынка 22
10.1.Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположение
объекта оценки на рынок оцениваемого объекта 22
10.1.1.Политические и социально-экономические факторы в стране и в регионе потенциально влияющие на рынок
недвижимости 23
10.2 Определение сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект 31
10.3.Анализ фактических данных о ценах сделок и(или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к
которым может быть отнесен оцениваемый объект 31
10.4.Анализ основных факторов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости 40
10.5.Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта 40
11.Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 41
12. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с
приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов к оценке
объектов оценки 42
12.1 Объем и этапы исследования 42
12.2.Выбор методов и подходов к оценке 44
12.2.1. Затратный подход 45
12.2.2. Сравнительный подход 45
12.2.3. Доходный подход 47
13.Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом 48
13.1.Расчет стоимости права аренды помещения сравнительным подходом 49
13.2.Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки 65
13.3.Расчет доли в праве земельного участка в встроеном помещении площадью 32.8 кв.м. в многоквартирном жилом
доме 66
13.4.Определение стоимости нежилого встроенного помещения и доли в праве 77
14 Итоговое заключение 78
15.Список используемых источников 80
Приложение1-4
Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

3
1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.1.ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Объектом оценки являются:

1. Определение стоимости изымаемой жилой двухкомнатной квартиры, назначение :жилое общая площадь 48.9 кв.м.,этаж 1,
кадастровый номер 52:53:0010203:657 для установления размера возмещения :рыночной стоимости жилой квартиры с
учетом стоимости доли каждого собственника, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном жилом доме с
учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственникам :
Заонегиной О.И., Заонегину П.Ю.,Заонегину Е.П., Заонегину А.П., Заонегина.О.И. жилой квартиры его изъятием, включая
убытки, которые собственники несут в связи с изменением места проживания , по адресу : Нижегородская область,
г.Выкса, с.Мотмос, ул. Подстанция Радуга,д.2,кв.2
Подробное описание объекта оценки представлено в разделе 10 настоящего отчета.
1.2.РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ.
При оценке рыночной стоимости права пользования Оценщиком был применен только сравнительный подход. Ниже отражены
результаты расчетов сравнительным подходом.
Таблица
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная сравнительным подходом на 25 мая 2019г.
№п/п ФИО соственника Для в Стоимость доли в праве квартиры руб Иные издержки, Итого расходы
праве связанные с (убытки) связанные с
В том числе изъятием изъятием квартиры в
Стоимость доли в Стоимость доли квартиры(переезд, руб.
праве на общее квартиры в регистрация права) в
имущество руб земельном участке в руб.
руб.
1 Заонегина О.И. 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135
2 Заонегин П.Ю. 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135
3 Заонегин Е.П. 1/6 276 415 25 754 4 236 4720 281 135
4 Заонегин А.П. 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135
5 Заонегина О.И. 1/3 552 832 25 754 4 236 4 720 557 552
ИТОГО 1 658 492 128 770 21 180 23 600 1 682 092
4
1.3.ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
№п/п ФИО соственника Для в Стоимость доли в праве квартиры руб Иные издержки, Итого расходы
праве связанные с (убытки) связанные
В том числе изъятием с изъятием
Стоимость доли в Стоимость доли квартиры(переезд, квартиры в руб.
праве на общее квартиры в регистрация права)
имущество руб земельном участке в руб.
в руб.
1 Заонегина О.И. 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135
2 Заонегин П.Ю. 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135
3 Заонегин Е.П. 1/6 276 415 25 754 4 236 4720 281 135
4 Заонегин А.П. 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135
5 Заонегина О.И. 1/3 552 832 25 754 4 236 4 720 557 552
ИТОГО 1 658 492 128 770 21 180 23 600 1 682 092
Итого рыночная стоимость изымаемой жилой двухкомнатной квартиры, назначение :жилое общая площадь 48.9 кв.м.,этаж 1, кадастровый
номер 52:53:0010203:657 для установления размера возмещения :рыночной стоимости жилой квартиры с учетом стоимости доли каждого
собственника, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном жилом доме с учетом его доли в праве общей собственности на
такое имущество, а также все убытки, причиненные собственникам : Заонегиной О.И., Заонегину П.Ю.,Заонегину Е.П., Заонегину А.П.,
Карповой О.И. жилой квартиры его изъятием, включая убытки, которые собственники несут в связи с изменением места проживания , по
адресу : Нижегородская область г.Выкса, с.Мотмос, ул.Подстанция Радуга,д.2,кв.2 на дату оценки составляет :
1 682 092рублей
Один миллион шестьсот восемьдесят две тысячи девяносто два рубля рублей1
1.4.ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ.
Муниципальный контракт между Заказчиком оценки – Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации
городского округа город Выкса Нижегородской области и исполнителем оценки – индивидуальным предпринимателем Федорчуков
Александр Иванович.
1 НДСне облагается, в силу пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ «не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории РФ операции по реализации
жилых домов, жилых помещений и долей в них»

5
2.ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Определение стоимости изымаемой жилой квартиры,
назначение :жилое общая площадь 48.9 кв.м.,этаж 1,
кадастровый номер 52:53:0010203:657 для установления
размера возмещения :рыночной стоимости жилой квартиры
с учетом стоимости доли каждого собственника, рыночной
стоимости общего имущества в многоквартирном жилом
доме с учетом его доли в праве общей собственности на
1. Объект оценки
такое имущество, а также все убытки, причиненные
собственникам : Заонегиной О.И., Заонегину П.Ю.,Заонегину
Е.П., Заонегину А.П.,Заонегиной О.И. , жилой квартиры его
изъятием, включая убытки, которые собственники несут в
связи с изменением места проживания , по адресу :
Нижегородская область, г.Выкса, с.Мотмос, ул Подстанция
Радуга,д.2,кв.2
Имущественные права на жилое помещение квартира
принадлежат :
1.Заонегиной О.И., адрес постоянного места жительства: Россия,
Нижегородская область, Выксунский район, с.Мотмос, ул.подстанция
Радуга,д.2,кВ.2
Общая долевая собственность, доля в праве 1/6
2.Заонегину П.Ю. адрес постоянного места жительства: Россия,
3. Заонегину Е.П.. адрес постоянного места жительства: Россия,
2. Имущественные права Нижегородская область, Выксунский район, с.Мотмос, ул.подстанция
на объекты оценки Общая долевая собственность, доля в праве 1/6
4. Заонегину А.П.. адрес постоянного места жительства: Россия,
5. Заонегиной О.И. .. адрес постоянного места жительства: Россия,
Нижегородская область, Выксунский район, с.Мотмос, ул. подстанция
Правоустанавливающие документы на земельный участок Заказчиком не

представлены.
3. Цель оценки Определение рыночной стоимости .объектов оценки
4. Вид стоимости Рыночная
Целевое назначение Жилая квартира
5. Предполагаемое
использование Определение рыночной стоимости изымаемой квартиры для
результатов оценки и установления размера возмещения.
связанные с этим Оценка была проведена только для целей указанных выше
ограничения
6. Дата оценки 25мая2019г.

6
7. Срок проведения оценки 20 апреля 2019 г. 25 мая 2019г
8.Дата составления
26 мая 2019г.
отчета
9. Допущения и
ограничения, на которых Все допущения и ограничительные условия представлены в
должна основываться главе 4 настоящего отчета
оценка
Прочие требования: отчет предоставляется Заказчику в одном экземпляре в

машинописном варианте, пронумерован постранично, прошит и скреплен печатью
исполнителя, подписан оценщиком .
3.СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

3.1.СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ
Тип организации Федеральный орган государственной власти (орган

государственной власти субъекта РФ, орган местного
самоуправления)
Уровень организации Муниципальный уровень
Полное наименование Комитет по управлению муниципальным имуществом
администрации городского округа город Выкса Нижегородской
области
ОГРН дата присвоения 1115247001748,дата государственной регистрации 30.12.2011г
ИНН /КПП 5247006043/524701001
Место нахождения 607060, Нижегородская обл., г. Выкса, Красная площадь, д. 1
3.2. СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ
Реквизит Значение
Наименование: Юридическое лицо с которым оценщик заключил договор Индивидуальный
предприниматель Федорчуков Александр Иванович
Сведения об исполнителе Индивидуальный предприниматель Федорчуков Александр Иванович
Место нахождения: 603087 г. Нижний Новгород, ул. Нижнепечерская 12-14
Почтовый адрес: 603087 г. Нижний Новгород, ул. Нижнепечерская 12-14
Телефон, факс: 8-920-070-82-73
Электронная почта: Nok55@yandex.ru
Сайт в сети Интернет -
Свидетельство о постановке на 52 №000528468 от 15.12. 2000г
учет в налоговом органе ИП
Идентификационный номер 525703836891

налогоплательщика (ИНН)
Основной государственный 304525714500012
регистрационный номер (ЕГРИП)
Дата присвоения ЕГРИП 26.03.2003г
Сведения о страховом полисе АО "АльфаСтрахование" полис страхования № 0991R/776/20450/18 от
22.10.2018г ,действителен до 21.10.2019г. страховая сумма 3 000 000 руб
СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ
Оценщик Значение
Полное наименование: Устюжанина Наталья Юрьевна
Место нахождения: РФ Новосибирская область ,г.Черепаново

7
Оценщик Значение
Почтовый адрес:
Телефон, факс: 8-913-717-99-00
Сведения о страховом полисе Страховое акционерное общество ВСК , страховой полис № 19210B400F005.
От 13 декабря 2018г действительно до 12 декабря 2019г Страховая сумма
300 000 рублей
Членство и сведения о Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация оценщиков
саморегулируемой организации «Сибирь». Свидетельство № 1014 от 27.12.2016г
4.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ( В ТОМ ЧИСЛЕ СПЕЦИАЛЬНЫЕ)
Оценка была проведена только для целей, указанных в п.5 раздела 2. Настоящий отчет
достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях, принимая во внимание
все приведенные ограничения и допущения. Отдельные части настоящего отчета не могут
трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом. Ни заказчик, ни оценщики не
могут использовать отчет или любую его часть иначе, чем это предусмотрено в нем.
В соответствии с заданием на оценку оценщики не проводили иное установление или
экспертизу оцениваемых прав на объекты оценки. Оценщик не принимает на себя
ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие
обсуждение юридических аспектов оцениваемых прав. Рассматриваемые в отчете
имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям
законодательных и нормативных документов федерального и местного уровня кроме
случаев, когда подобные несоответствия указаны, определены и рассмотрены в отчете, при
этом оценщики исходят из того, что все необходимые лицензии, необходимые решения
законодательных и исполнительных органов местного или федерального уровня на
имущество, для которого произведена оценка, существуют или могут быть получены или
обновлены для исполнения любых предполагаемых функций. Имущественные права
рассматриваются свободными от иных обременений и ограничений, кроме тех, что
специально указаны, определены и рассмотрены в отчете.
Оценщик при проведении оценки исходил из предположения вакантного владения и
наиболее эффективного использования объекта, как это требуется в соответствии со
стандартами оценки.
Обязанность по идентификации объекта лежит на заказчике. Расчеты стоимости
выполнены оценщиком на основании предоставленных заказчиком данных. Оценщик не
несет ответственности за неприменимость результатов расчетов в случае обнаружения
некорректной идентификации объекта или его составных частей.
Предполагается, что информация, полученная от Заказчика или сторонних
специалистов, является надёжной и достоверной. Тем не менее, Оценщик не может
гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на
источник информации.
Стороны обязуются не воспроизводить и не распространять настоящий отчет в любой
форме и в любом объеме без письменного согласия между ними, кроме случаев
предоставления отчета для целей контроля качества. Оценщики сохранят
конфиденциальность в отношении информации и документов, полученных от Заказчика, а
также в отношении результатов оценки. Обязательства конфиденциальности не касаются
общедоступной информации и не распространяются на обязанность оценщика предоставить
информацию в соответствии с законодательством России.
Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на
дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение
экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и
повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объектов оценки.
Исходя из вероятностной природы рыночной стоимости, указанной в ст. 3 135-ФЗ,
оценщик не принимает на себя никакой ответственности за неспособность Заказчика оценки
8
или третьих лиц совершить с объектами оценки сделку, для определения ценовых
параметров которой составлен настоящий отчет по оценке.
Заказчик принимает условие заранее освободить и защитить оценщиков от всякого
рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска к заказчику третьих
лиц вследствие легального использования ими настоящего отчета, если в судебном порядке
не будет определено, что данный иск является следствием мошенничества, общей
халатности и умышленных неправомочных действий со стороны оценщиков в процессе
выполнения настоящей оценки.
От оценщика не требуется проведение дополнительных работ, кроме представленных в
отчете, или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имущественными правами,
связанными с объектами, иначе как по официальному вызову суда или в результате
добровольного собственного решения.
Все расчеты, выполняемые для целей подготовки настоящего Отчета, производятся в
программе MS Office Exсel. Числовая информация приводится в отчете в удобном для
восприятия виде, в том числе, округленном. Сами расчеты выполняются с более высокой
точностью в соответствии с внутренней архитектурой указанной программы, если иное не
указывается в Отчете.
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по
поводу проведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.
Комплект копий документов, предоставленных заказчиком, с прошивкой и печатью
хранится у оценщика.
Итоговая величина рыночной стоимости определена без учета НДС.
5.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ
В соответствии со ст.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ при осуществлении оценочной
деятельности на территории Российской Федерации оценщик должен соблюдать требования
Федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности,
утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Таблица 2
Список используемых стандартов
Краткое Основание для
наименование Полное наименование стандарта Сведения о принятии стандарта использования
стандарта стандарта
Федеральный стандарт оценки №1 «Общие Стандарт
Приказ МЭРТ РФ №297 от
ФСО-1 понятия оценки, подходы к оценке и обязателен к
20.05.2015 г,
требования к проведению оценки» применению
Стандарт
Федеральный стандарт оценки №2 «Цель Приказ МЭРТ РФ №298 от
ФСО-2 обязателен к
оценки и виды стоимости» 20.05.2015 г,
применению
Стандарт
Федеральный стандарт оценки №3 Приказ МЭРТ РФ №299 от
ФСО-3 обязателен к
«Требования к отчету об оценке» 20.05.2015 г,
применению
Обязателен к
Стандарты НП Утверждены Советом НП
Стандарты и правила оценочной применению
«СОО оценщиков «Сибирь», Протокол
деятельности НП «СОО «Сибирь» членами НП
«Сибирь» от2008года.
«СОО «Сибирь»
6.ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ
Подписавший настоящий отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии

с имеющимися у него данными:
 использованные факты, относящиеся к Объектам оценки, являются,
насколько известно Оценщику, верными и правильными, и полностью основываются на
информации Заказчика;
9
 содержащиеся в заключении анализ, мнения и заключения принадлежат

самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и
допущений, являющихся частью настоящего заключения;
 Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в
оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к
участвующим сторонам;
 вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также
тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими
сторонами выводов и заключений, содержащихся в заключении;
 в процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь
существенной помощи Оценщику, подписавшему настоящий Отчет, за исключением
случаев, специально оговоренных в Отчете.
Оценка была проведена, а настоящий Отчет составлен в соответствии с требованиями:
 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
№135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 №178-ФЗ, от 21.03.2002
№31-ФЗ, от 14.11.2002 №143-ФЗ, от 10.01.2003 №15-ФЗ, от 27.02.2003 №29-ФЗ, от
22.08.2004 №122-ФЗ, от 05.01.2006 №7-ФЗ, от 27.07.2006 №157-ФЗ, от 05.02.2007 №13-ФЗ,
от 13.07.2007 №129-ФЗ, от 24.07.2007 №220-ФЗ (в действующей редакции));
 Федеральные стандарты оценки (ФСО №№1,2,3) от 20 мая 2015 г.
 Стандарты и правила НП СОО «Сибирь».
7.ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ДАННЫХ С

УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ
Нормативные материалы
1) Стандарты НП»СОО «Сибирь»;
2) Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации;
3) Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденные приказом Минэкономразвития
РФ от 20 мая2015 г. №297, федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости
(ФСО №2)» утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №298,
федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,
утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №299.
Методические материалы:
 Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости»: Учеб. Пособие для вузов/Под ред.проф.В.А.
Швандара.-М:ЮНИТИ-ДАТА,2005.303С.
 Пупенцова С.В. Экономика недвижимости: Учеб.пособие.СПб.: Изд-во Политехн. Ун-
та,2006.239с.
 Т.Г. Касьяненко «Оценка недвижимости»: Учеб. Пособие. М.: КНОРУС,2011-752с.
 Бизнес-энциклопедия «Управление коммерческой недвижимостью»/под ред. Д-ра т.н.,
проф. Озерова Е.С.-С-П.: Бониер Бинес Пресс 2007.
 Оценка недвижимости: учебник/ под. Ред. Д.э.н. профессора А.Г. Грязновой,д.э.н.
профессора М.А. Федотовой.-М.:КНОРУС,2007.-208с.
 С.В.Грибовский Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие.-
М.:Маросейка,2009,-432с.
 Справочник оценщика недвижимости Том 1. «Корректирующие коэффициенты для
сравнительного подхода». Издание третье, актуализированное и расширенное, Нижний
Новгород 2014г
 Справочник оценщика недвижимости Том 2. «Текущие и прогнозные характеристики
рынка». Издание третье, актуализированное и расширенное, Нижний Новгород 2014г
 Материалы сети Internet.
10
8.ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
 Документы представленные Заказчиком в Приложении.
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ И ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов

оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки
рыночной или иной стоимости.
Под рыночной стоимостью объектов оценки понимается наиболее вероятная цена, по
которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не
было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен
на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов,
при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения
внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из
достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по
разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной
степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки,
наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации
о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки
имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения
совершить сделку.
К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность
вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида
(движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные
права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования,
обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в
отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их
участия в гражданском обороте.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата,
по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая,
запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или
планируемой сделки.

11
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены

объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.
Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления
его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта
оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования
(обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных
общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая
на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта
оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и
доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках
применения каждого из подходов.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки
является обязательным, то с даты оценки до даты отчета об оценке должно пройти не более
трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации
установлено иное.
При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов,
требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную
покупателем за объект оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется
использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый
рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной
регистрации – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все
объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения,
леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.
Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными
органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих
правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на
конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеку, доверительного
управления, аренды, ареста имущества и других).
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и
индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания,
сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие
характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов
недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается
присвоением ему кадастрового номера.1
Кадастровый номер – уникальный не повторяющийся во времени и на территории
Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при
осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с
процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока
данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного
1
Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ

12
участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или
сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из
кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого
имущества, например, для подхода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций
и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как
вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с
пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в
отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве
обременения.
Общая площадь здания – сумма площадей всех этажей (надземных, включая
технические, цокольного и подвальных), измеренных в пределах внутренних поверхностей
наружных стен (или осей крайних колонн, где нет наружных стен), тоннелей, внутренних
площадок, антресолей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, галерей (горизонтальной
проекции) и переходов в другие здания.2
Арендная плата – это плата за пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки
внесения арендной платы определяются договором аренды.
Срок аренды – период времени, на который заключается договор аренды.
Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора
аренды датами арендных платежей.
Арендный платеж – сумма арендной платы, уплачиваемая по договору аренды за один
платежный период.
Арендная ставка (ставка арендной платы) – арендный платеж, отнесенный к количеству
единиц измерения объекта аренды (например, за квадратный метр).
Срок действия арендной ставки – период, определяемый условиями договора аренды, в
течение которого будет использоваться определенная оценщиком (и установленная
договором аренды) арендная ставка (либо способ ее расчета). Может быть меньше срока
аренды.
9.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
9.1.ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И

КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
 Документы представленные Заказчиком в Приложении

9.2.СВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Объектами оценки в настоящем отчете являются:

Определение стоимости изымаемой жилой квартиры, назначение :жилое общая площадь 48.9
кв.м.,этаж 1, кадастровый номер 52:53:0010203:657 для установления размера возмещения
:рыночной стоимости жилой квартиры с учетом стоимости доли каждого собственника,
рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном жилом доме с учетом его доли в
праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные
собственникам : Заонегиной О.И., Заонегину П.Ю.,Заонегину Е.П., Заонегину А.П., Заонегиной
О.И. жилой квартиры его изъятием, включая убытки, которые собственники несут в связи с
изменением места проживания , по адресу : Нижегородская область, г.Выкса, с.Мотмос, ул.
Подстанция Радуга,д.2,кв.2
2
СНиП 2.09.02-85*. Строительный норм и правила. Производственные здания.

13
Право передачи квартиры в пользование закреплено за Департаментом

имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Выкса
Нижегородской области
Оценка определена исходя из следующих условий пользования:
Определение стоимости изымаемой жилой квартиры, назначение :жилое общая площадь
48.9 кв.м.,этаж 1, кадастровый номер 52:53:0010203:657 для установления размера
возмещения :рыночной стоимости жилой квартиры с учетом стоимости доли каждого
собственника, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном жилом доме с
учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки,
причиненные собственникам : Заонегиной О.И., Заонегину П.Ю.,Заонегину Е.П., Заонегину
А.П., Заонегиной О.И. жилой квартиры его изъятием, включая убытки, которые
собственники несут в связи с изменением места проживания , по адресу : Нижегородская
область, г.Выкса, с.Мотмос, ул.Подстанция Радуга,д.2,кв.2
9.3.СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ.
Не выявлены.
9.4.СВЕДЕНИЯ О ФИЗИЧЕСКИХ СВОЙСТВАХ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ, ИЗНОСЕ, УСТАРЕВАНИЯХ.
РАСПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА НА КАРТЕ
Объект оценки представляют собой жилую квартиру , площадью 48.9 кв.м. в двухэтажном
кирпичном доме квартира расположена на первом этаже. Описание здания в котором
расположен объект пользования представлено ниже:
Двухэтажное кирпичное жилое здание. Кровля здания рулонная, совмещенная. Отделка

квартир стандартная.

14
Таблица
Описание жилого здания.
Наименование объекта недвижимости Жилое здание
Местоположение объекта Нижегородская область г.Выкса, с.Мотмос
ул.Подстанция Радуга,д.2,кВ.2
Собственник объекта недвижимости Заонегина О.И., Заонегин П.Ю., Заонегин Е.П.,
Заонегин А.П.Заонегиной О.И. Доля в праве на
общее имущество в многоквартирном доме
квартиры площадью 48.9 кв.м.по адресу с.
Мотмос ул. Подстанция Радуга д.2, кВ.2( 5-
собственников) составляет 0.01552 (расчет
стр.59)
Общая площадь здания, кв.м 680,4
Жилая площадь здания кв.м. 602.8
Класс капитальности здания 1
Год постройки 1967
Нормативный срок службы, лет 80
Фактический срок службы, лет 54
Характеристика основных конструктивных элементов оцениваемого объекта
Элемент Конструктивное Состояние
решение
Фундамент кирпичный Трещины, частичное отслоение краски цоколя
Стены кирпичные Состояние довлетворительно
Перегородки дощатые Сколы, трещины на поверхности, трещины в
местах сопряжений со смежными
конструкциями состояние удовлетворительное
Перекрытия дощатые Состояние удовлетворительное
Кровля железная Следы коррозии металла
Полы ж/бетонные Состояние удовлетворительное
Оконные проемы Стандартные Оконные переплеты состояние
удовлетворительное
15
Дверные проемы Стандартные Состояние удовлетворительное

Внутренняя отделка Окраска водными Состояние удовлетворительное
составами,
побелка, оклейка
обоями
Электроснабжение Скрытая Состояние удовлетворительное
Уровень износа конструктивных элементов нежилого здания определен в соответствии

в Правилами определения степени износа: «Ведомственные строительные нормы по
определению износа ВСН-53-86р». В качестве исходных данных приняты степени и объемы
повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате осмотра оцениваемого
здания. Здание, в котором располагается оцениваемое помещение, в целом находится в
удовлетворительном состоянии, однако следует отметить, что некоторые конструктивные
элементы имеют повреждения. Также необходимо принять во внимание тот факт, что здание
построено в первой половине 20 в. в техническом паспорте указаны данные, что возможно в
1953г был проведен капитальный ремонт, но на дату оценки данный ремонт фактически не
влияет, техническое состояние жилого здания - выслужило установленный срок службы,
подлежит сносу. в силу длительного фактического срока эксплуатации характеризуется
определенной степенью накопленного износа равный 55%.
ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ
ПРАВИЛА ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
ВСН 53-86(р)
ГОСГРАЖДАНСТРОЙ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ ПО ГРАЖДАНСКОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ И
АРХИТЕКТУРЕ ПРИ ГОССТРОЕ СССР
МОСКВА 1988
Разработаны Академией коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова
Минжилкомхоза РСФСР (руководитель темы - канд. тех. наук Э. Ш. Шифрина,
ответственный исполнитель - канд. техн. наук С.Н. Потенко), ЦМИПКС Минвуза СССР
(канд. техн. наук А.Г. Ройтман).
ВНЕСЕНЫ Минжилкомхозом РСФСР.
ПОДГОТОВЛЕНЫ К УТВЕРЖДЕНИЮ Управлением по научным исследованиям и
нормированию Госгражданстроя (канд. техн. наук И.М. Архаров) и Управлением по ремонту
жилищного фонда Госгражданстроя (инженеры В.В. Мешечек, И.Д. Волгин).
Согласовано с ЦСУ СССР письмом от 29 октября 1985 г. № 15-14-414.

16
При определении физического износа жилого здания Оценщик принял среднее

значение равное 55.5% .
Таблица
Описание оцениваемой квартиры по адресу: Нижегородская область, г.Выкса,
с.Мотмос, ул.Подстанция Радугад.2 кв.2

17
Текущее использование По назначению

Кадастровый номер здания в котором 52:53:0010203:527
расположено помещение
Кадастровый номер помещения 52:53:0010203:657
Площадь помещения, кв.м 48.9
Этажность 1
Вид из окна Территория вокруг дома
Расположение помещений Согласно плана
Планировка Односторонняя
Высота потолков 2.25 м
Внутренняя отделка Потолок – побелка
Стены – штукатурка, побелка, обои, покраска
Пол – линолеум, плитка
Окна -двойные
Двери – щитовые
Состояние отделки Удовлетворительное
Физическое состояние помещений Помещения не требуют ремонта
Обеспеченность связью и коммунальными Электроосвещение, отопление, водоснабжение,
услугами телефон
Наличие парковки и вспомогательных парковка рядом со зданием стихийная не
помещений оборудованная
Обеспечение безопасности н/д
Кадастровая стоимость 658 728.29
9.5.КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЭЛЕМЕНТОВ, ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, КОТОРЫЕ

ИМЕЮТ СПЕЦИФИКУ, ВЛИЯЮЩУЮ НА РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Описание объекта оценки предназначено для определения количественных и

качественных характеристик объекта. Для этого Оценщик приводит в отчете и анализирует
как внешние, так и внутренние факторы, влияющие на величину права пользования.

18
Расположение квартиры можно отнести к промышленной зоне с.

Месторасположени Мотмос Адрес объекта: Нижегородская область, г.выкса с.Мотмос,
е ул.Подстанция Радуга ,д.2 кв.2
Границы Окружение – территория, подверженная тем же влияниям, что и
окружения и рассматриваемые объекты. На улице Подстанция Радуга всего 2 дома
структура улиц
Транспортная средняя
инфраструктура
Факторы удобства Подъезд к зданию осуществляется со стороны улицы. К зданию
имеется заезд...
Экология Согласно п.7.113 СНиП2.07.01-99 с изменениями на 2018год «О
санитарно эпидемиологическом благополучии населения» каждому
гарантировано безвредное благоприятное проживание
Главой 4.2. Правил устройства электроустановок, утвержденных
приказом Минэнерго Российской Федерации от 20 июня 2003г №242,
трансформаторный тип оборудования напряжением более 1кВ в ходе
обустройства должны отвечать определенным характеристикам.
9.6.ИНФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
В настоящее время оцениваемый объект используется. По всем техническим

характеристикам, а так же исходя из площади объекта и окружения здания, данное здание
можно использовать по его прямому назначению, как жилое здание . Однако его техническое
состояние и наличие рядом электрической подстанции по оценке администрации городского
округа г.Выкса требует расселения
Фото объекта оценки

19
Дом 2
Объявление на двери подъезда

20

21
Квартира №2
Комната 1
22
Комната 2
Кухня

23
Туалет раздельный
Ванная

24
Лоджия
Лоджия утеплена

25
Лоджия
9.7.ДРУГИЕ ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТАМ ОЦЕНКИ, СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО

СТОИМОСТЬ

26
9.8. СВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
кадастровая стоимость здания 4 892 763.2 руб.
9.9. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Объект оценки расположен по адресу: Нижегородская область, Выксунский район , с.Мотмос,
ул.Подстанция Радуга ,д.2 кв.2
Подъезд к Объекту осуществляется по автодорогам местного значения, после въезда в зону
объекта по ул.Подстанция Радуга.
Краткое описание местоположения

Нижегородская область – субъект Российской Федерации, входит в состав Приволжского
федерального округа, расположена в центре европейской части России в бассейне реки Волги,
граничит: на северо-западе с Костромской областью, на северо-востоке – с Кировской областью,
на востоке – с республиками Марий Эл и Чувашией, на юге – с Республикой Мордовия, на юго-
западе –с Рязанской областью, на западе – с Владимирской и Ивановской областями.
Нижегородская область была образована 14 января 1929
Административный центр – город Нижний Новгород.
Территория Нижегородской области – 76,6 тыс. кв. км. Население Нижегородской области в 2010
году составило 3 млн. 323,6 тыс. человек. По территории Нижегородской области проходят
федеральные: М7, Р158 и региональные автомагистрали: Р72, Р81, Р125, Р152, Р157, Р159, Р160,
Р161 и Р162. Содержанием и строительством автомобильных дорог занимается главное
управление автомобильных дорог Нижегородской области (ГУАДНО). В 2009 году сдан в
эксплуатацию вантовый мост на трассе Р72 Муром — Навашино, заменивший понтонный мост,
который действовал только в летнее время и имел малуюгрузоподъёмность
Все железнодорожные магистрали на территории области входят в состав Горьковской железной
дороги, управление которой расположено в Нижнем Новгороде. Основные железнодорожные
узлы расположены на территории Нижнего Новгорода и Арзамаса. По ветке Москва — Нижний
Новгород с 2010 года открыто скоростное движение поездов «Сапсан». Регулярное судоходство
осуществляется по Волге, Оке, Ветлуге и Суре. Крупнейшие порты: Нижегородский,
Дзержинский (перестал существовать в связи с закрытием пассажирского судоходства по реке
Оке), Городецкий, Борский и Кстовский
В области действуют несколько аэропортов и авиабаз. По состоянию на 2014 год регулярные
рейсы осуществляются из международного аэропорта Нижний Новгород. Основные отрасли
промышленности — машиностроение, химия, передельная чёрная металлургия, лесная,
целлюлозно-бумажная, лёгкая, пищевая. Предприятия машиностроения и металлообработки
производят грузовые и легковые автомобили, автобусы, гусеничные тягачи, автомобильные узлы,
детали и агрегаты, речные и морские суда, автомобильные и судовые двигатели внутреннего
сгорания, самолёты, станки, приборы, инструменты, оборудование для химической, лёгкой,
пищевой промышленности, телевизоры и др.: Нижний Новгород (ОАО «ГАЗ», ПО
«Нижегородский машиностроительный завод»,авиастроительный завод «Сокол», ПО «Завод
Красное Сормово», АО «Нижегородский завод Нител»), города Павлово, Арзамас и др.
Химическая промышленность: продукты органического синтеза, пластмассы и синтетические
смолы, оргстекло, лаки, краски, ядохимикаты и др.: Дзержинск, Ковернино, Нижний Новгород.
Нефтепереработка: Лукойл-Нижегороднефтеоргсинтез в Кстове. Целлюлозно-бумажное
производство — Правдинск, Балахна.Предприятия передельной чёрной металлургии: Выкса,
27
Кулебаки, Нижний Новгород, Бор, - ицветной металлургии - Нижний Новгород. Старинные

центры металлообработки — Павлово, Ворсмаи др.На территории Нижегородской области
расположена Автозаводская и Сормовская ТЭЦ,Нижегородская ГЭС (Заволжье). В области есть
ряд предприятий молочной промышленности, в частности, Княгининский молочный
завод.Выращивают рожь, пшеницу, овёс, ячмень, гречиху, сахарную свёклу, лён-долгунец.
Возделывают лук, картофель. Также развито молочно-мясное и молочное скотоводство
(Нижегородская обл. занимает 14 место в России по производству молока), свиноводство,
птицеводство. Птицефабрики области: Ворсменская, Линдовская и Павловская. Тепличные
комбинаты выращивают около 12 тыс. тонн внесезонной овощной продукции. В 2009 году было
собрано 1,5 млн тонн зерна, что превышало потребности области
Инвестиционный рейтинг региона2B (средний потенциал - умеренный риск/,
http://www.raexpert.ru/database/regions/nizhny/).
Вы́кса — город (с 1934) в России, административный центр городского округа города Выкса
Нижегородской области.
Население — 53 62 чел. (2015).
Город расположен недалеко от побережья Оки, в 28 км от железнодорожной станции в
Навашино на магистральной железной дороге Москва — Екатеринбург, в 186 км от Нижнего
Новгорода
ИСТОРИЯ
Начало поселению (изначально селу) было положено созданием в 1757 году Выксунского
железорудного завода, основанного братьями Баташевыми, выходцами из тульских
мастеровых. Этому событию предшествовал государственный запрет производственной
деятельности всех без исключения заводов и фабрик в радиусе 200 км от Москвы, а также
обнаружение залежей железной руды в бассейне рек Выксуни (Нефтянки) и Железницы.
Развитию производства непосредственно в Выксе препятствовало серьёзное обстоятельство:
эта территория считалась землями новокрещённой мордвы, потому строиться здесь
разрешалось только с особого монаршего благоволения. В августе 1765 г. Екатерина II
преподнесла братьям царский подарок: спустя несколько дней после дня рождения Ивана
Родионовича Баташева и чуть раньше его именин императрица подписала особый указ,
разрешающий братьям осваивать берега Выксы и Велетьмы. Строительство нового Верхне-
Выксунского завода началось немедленно, а годом позже, в 1766 г., он выпустил почти 5
тыс. т. чугуна — значительный по тем временам объём.
Недалеко от завода и поселений протекала небольшая река Выксунь (по другим источникам
река Выксунка), откуда произошло название села.
К началу XIX века в Выксе и её окрестностях действовали с десяток железноделательных
заводов. В связи с тем, что для выплавки железа и производства различных изделий
необходима энергия, а её в то время добывали «из воды», то в самой Выксе и в окрестных
поселениях, где существовали заводы, были сооружены искусственные озёра. В настоящее
время водоёмы представляют собой уникальную искусственную водную систему, которая
является памятником природы.

28
В 1921—1929 годах Выкса была центром Выксунского уезда.

20 октября 1933 года ВЦИК постановил: «Включить в черту рабочего посёлка Выкса селение
Антоповку Выксунского района».
НаселениеЧисленность населения
1897 1931[7] 1939[7] 1959[8] 1967[7] 1970[9] 1979[10] 1982[7]
8200 ↗15 500 ↗26 500 ↗40 275 ↗43 000 ↗46 371 ↗53 685 ↗57 000
1986[7] 1989[11] 1992[7] 1996[7] 1998[7] 2000[7] 2001[7] 2002[12]
↗59 000 ↗61 149 ↗62 700 ↗63 400 →63 400 ↘62 800 ↘62 200 ↘61 657
2003[7] 2005[7] 2006[7] 2007[7] 2008[13] 2009[13] 2010[12] 2011[13]
↗61 700 ↘59 600 ↘58 600 ↘57 900 ↘57 213 ↘56 529 ↘56 201 ↘56 092
2012[14] 2013[15] 2014[16] 2015[1]
↘55 486 ↘54 784 ↘54 163 ↘53 628
На 1 января 2015 года по численности населения город находился на 310 месте из 1114
городов Российской Федерации[1].
ПРОМЫШЛЕННОСТЬ
Торговый дом «Выкса»

Основу промышленности Выксы составляет металлургическое производство — Выксунский
металлургический завод (ВМЗ). Данный завод поставлял трубы большого диаметра для
газопровода «Северный поток» — порядка 45-50 % от общего количества. Также
предприятие является партнёром ОАО «РЖД» по поставке современных, более долговечных
колёс для подвижного состава. Завод является основным налогоплательщиком города.
Кроме него в городе действует ряд заводов:
 «Дробмаш» — производство дробильной техники;
 «ЖБК» — производство железобетонных конструкций и другие (в настоящее время
завод не функционирует, заброшен).
 «ВЗК» — Выксунский завод корпусов по производству бронекорпусов, принимавших
участие на параде 9 мая, таких как «ТИГР», «БТР», «Тайфун»)
В целом объём производства, равно как и общее состояние производственных мощностей,
был существенно снижен в 1990-е годы. Только начиная с 2000-х начался процесс
восстановления производства, но, к сожалению, пока лишь частично.
Объём отгруженных товаров собственного производства, выполнено работ и услуг
собственными силами по обрабатывающим производствам за 2010 год 135,53 млрд рублей.
ТРАНСПОРТ
В черте города насчитывается 8 грузовых железнодорожных станций, крупнейшая из них —
станция Выкса-Промышленная, расположенная на северной окраине. В городе имеется
локомотивное депо.
С конца XIX века до 2004 года Выкса была начальным пунктом крупной узкоколейной
железной дороги, которая вела в юго-восточном направлении. До 2001 года на ней было
регулярное пассажирское движение. Узкоколейная железная дорога полностью разобрана[20].
В Выксе имелся аэропорт, который до начала 1990-х годов принимал пассажирские рейсы
местных воздушных линий, с начала 1990-х годов регулярных авиаперевозок нет.
29
В нескольких километрах от города, в посёлке Досчатом находится пристань на реке Оке.

Единственный вид пассажирского городского и междугородного транспорта — автобусы.
10 Анализ рынка
Анализ рынка проводится в целях определения наилучшего и эффективного использования
Объекта.
В основе анализа рынка лежит принцип необходимости и достаточности. В обзор не включается
информация, не влияющая на ценностные характеристики объекта или влияющая на них в очень
малой степени, и в то же время не может быть обойдена информация, имеющая существенное
отношение к ценовым параметрам объекта.
10.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в

стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта
10.1.1 Политические и социально-экономические факторы в стране и в

регионе,потенциально влияющие на рынок недвижимости
Недвижимость имеет важнейшее значение для любой страны: для населения, для частного
бизнеса и в целом для экономики,. Это не только строения, предназначенные для жилья и отдыха
(гостиницы, квартиры, индивидуальные дома и дачи), но и капитальные ресурсы,используемые
для общественных целей, для производства и реализации средств производства и предметов
потребления (земельные участки, торговые, административные,производственные,
складскиезданияи вспомогательные сооружения,дороги и инженерная инфраструктура).
Цены на объекты недвижимости и объёмы строительства прямо зависят от общественных
потребностей и уровня доходов бизнеса и населения. Однако рынок недвижимости инерционен,
поскольку психология его участников обычно «отстаёт» от экономических и политических
изменений. В результате мы можем наблюдать необоснованный рост либо заторможенность
рынка, дефицит некоторых видов недвижимости либо перенасыщение рынка. Это вызывает
колебание рыночных цен.
Ценность объекта недвижимости заключается в его полезности для общества и отдельного
человека, а также в возможности длительного использования. Кроме того, наряду с деньгами,
ценными бумагами и золотом, вложение доходов в недвижимость –отличныйспособ сохранения
и накоплениядоходов. Поэтому рыноккачественной недвижимостирастетне только во времена
подъема экономики, когда растут доходы бизнеса и населения, расширяетсябизнес, население
улучшает свои жилищные условия, когдавостребованы новые территории (земельные участки) и
здания,но ив кратковременно кризисные времена, когда инфляция «съедает» доходы и денежные
накопления, когда покупка недвижимости является одним из средств сохранения и накопления
доходов.В определённых случаяхценность недвижимости может снижаться. Иногда снижение цен
происходит в результате корректировки «перегретого» рынка, когда в предыдущий период возник
ажиотажный необоснованный рост цен, несбалансированныйобщеэкономическим развитием
(ростомпроизводства и производительности, реальных доходов бизнеса и населения).В частном
случае низкое качественное состояние или общий износ (физический, функциональный,
экономический) объекта недвижимости также может быть причиной снижения цены объекта. В
результате, в периоды стабильного развития общества и экономикикачественная недвижимость
растёт в цене. В периодыкратковременных экономических спадовцены на недвижимость либо
несколько снижаются до уровня себестоимости, либо продолжают расти в ожидании
стабилизации и роста экономики.В периоды длительной стагнации экономики и рецессии, в
условиях отсутствия перспективы общеэкономического роста: снижается спросна недвижимость,
снижается и прекращается финансирование проектирования и строительства, приходит в упадок
материально-техническая база строительных компаний, рынок недвижимости
деградирует,объекты недвижимостиветшают. Длительные экономические и демографические
кризисы, вызванные войной, политической конфронтацией элит, истощением ресурсов
постепенно делают невостребованными и объекты недвижимости.
Как видим, состояние и поведение рынка недвижимости как в целом по стране, так и
регионального, прямо зависят от уровня и перспектив экономического развития страны,
отположения и роли страны в мировой экономике, от уровня и перспективы региональной
30
экономики.
Важнейшими условиями развития и основными критериями состояния национальной
экономикиявляются:
прочность государства и политической системы страны, стабильность законодательства и
направленность его на защиту безопасности граждан, социальную защиту и защиту
экономических интересов и права собственности, развитая экономическая инфраструктура
(доступные финансовые, трудовые, энергетические и сырьевые ресурсы, стимулирующее
налогообложение, свободная и справедливая конкуренция, обеспечивающие развитие деловых
отношений и эффективного производства).
От этого зависит состояние и перспектива рынка недвижимости
Основные минувшие политические события, влияющие на экономику

После 90-х годов минувшего века, периода стремительного разрушения сложившихся ранее
экономических отношений, основанных на государственной собственности на средства
производства, периода бесконтрольной приватизации собственности, с 2000-х годов в России
начались процессы укрепления государства и повышения уровня дисциплины в рыночной
экономике, основой которой теперь стала, преимущественно, частная
собственность.Укрепление вертикали власти, экономического законодательства и
законодательной дисциплины, усиление налоговой и таможенной структур, а также снижение
налоговой нагрузки позволили в достаточно короткое время остановить инфляцию,
ликвидировать бюджетный дефицит, и в целом стабилизировать экономику и в социальную
сферу. Укрепилась банковская система и финансовая дисциплина. При поддержке и контроле
со стороны государства получило развитие кредитование бизнеса и населения, получила
широкое распространение ипотека, повысились социальные гарантии населения.
Это положительно отразилось на перспективах бизнеса и населения. Появился стабильный
спрос. Предприятия постепенно стали обновлять станочный и транспортный парк, приобретая
новое современное оборудование и машины. Повсеместно начали строиться многоэтажные
жилые комплексы и посёлки индивидуальной застройки, новые производства,крупные склады,
торговые и офисные комплексы, новые объекты инженерной инфраструктуры и
вспомогательные сооружения. Новое строительство потребовало новых территорий. В условиях
реформы земельного законодательства сформировался и заработал земельный рынок, стали
расширяться города и посёлки. Снесено и реконструировано огромное количество ветхих
зданий. Проложены новые магистральные коммуникации. Построено много новых
автомагистралей и региональных дорог. Значительно обновились основные фонды
промышленных и сельскохозяйственных предприятий, техническая и материальная база
подрядных организаций.Появились новые стандарты и нормативы строительства,
перспективные строительные материалы и строительные технологии.
Существенную поддержку экономического ростав период 2000 – 2014 гг. оказали
повышающиеся мировые цены на нефть, газ, металл и другие сырьевые товары, которыми
Россия обладает в полной мере.
В результате, ВВП по ППС России в сопоставимых ценах 2011 года возрос с 2,06 трлн. дол.
США в 2000 году до 3,634 трлн. долл. США в 2014 году.
Это способствовало бурному развитию рынка недвижимости. Выросли новые современные
многоэтажные жилые комплексы с благоустроенной социальной инфраструктурой (школы,
детские сады, парковки, парки и скверы, спортивные площадки). Появились современные
посёлки с шикарными коттеджами великолепной архитектуры и прекрасным благоустройством.
Повсеместно построены невиданные ранее крупные торговые и развлекательные комплексы,
расширившие горизонты представлений российского населения о качественном быте, отдыхе и
комфорте. Построены самые современные офисные комплексы, изменившие (наряду с
развитием средств связи и интернета) представление административного работника о
качественном и комфортном труде. Построены складские комплексы, учитывающие новые
технологии хранения и логистики. Строятся производства, учитывающие современные
технологии и параметры энергоэффективности зданий и сооружений.
В международных отношенияхРоссия плотно интегрирована в мировую экономику и
взаимодействует с другими странамина основе исторически сложившихся экономических связей
31
и мирового разделения труда и специализации.Наша страна, богатая энергетическими и

сырьевыми ресурсами, экономически закономерно использует это в международной торговле,
продавая нефть, газ, металл и другие сырьевые ресурсы, машины и оборудование, химическую
продукцию, но закупая недостающую у нас высокотехнологичную продукцию: машины и
оборудование, транспортные средства, медикаменты, продукцию пищевой и лёгкой
промышленности.
Костяк современной мировой экономики – это крупные международные финансовые,
промышленные и информационные корпорации, развитие которых требует создания
общемировых экономических правил и заключения таких экономических соглашений, которые
бы расширяли возможности их роста, подчиняя этой цели малые и большие страны. Свои
намерения и действия глобальные игроки подкрепляют политическим, экономическим и,
порой, военным давлением.Однако такое стремление к политической и экономической
глобализации часто не отвечает интересам остальных участников мировой экономики, что
порождает конфликты и войны.
В таких условиях Россия, как самостоятельное государство, как сложившаяся цивилизация с
многовековой культурой, языком и традициями, стремится сохранить и упрочить своё
положение. Государство вынужденонести затраты на поддержание и развитие оборонного
потенциала, чтобы защитить российские экономические и политические интересы, чтобы не
только оградить своё население от хаоса и военного разорения, но и защитить отечественный
бизнес от жёсткого внешнего влияния и нечестной конкуренции с мировыми экономическими
игроками. США, Англия, Германия, Япония потому и экономически сильные, что всегда вели
жёсткую борьбу за мировое политическое и военное превосходство и лидерство. Военное
могущество является важнейшей основой экономического процветания страны.
Это подтверждается всеми произошедшими в последние годы событиями:
 Свержение западной коалицией, возглавляемой США, правительств, неугодных с позиции
глобальной политической и экономической конкуренции, в Ираке, Югославии,
Афганистане, Ливии, Египте, организация госпереворота в Украине и попытка свержения
законного правительства в Сирии привели в движение массы беженцев из Африки, Ближнего
Востока, Украины;
 Создание Западом пояса напряжённостии военных конфликтов вокруг России (Прибалтика,
Украина, Грузия, Ближний Восток) заставило руководство нашей страны пересмотреть своё
отношение к заверениям Запада относительно равноправия и взаимной выгоды в
международных отношениях;
 Противодействия со стороны Запада экономическому развитию России: запрет
международным компаниям иметь и развивать экономические отношения с Россией
(санкции)дополняются созданием препятствий строительству новых газопроводов из России
в Европу; кибератаками на государственные структуры, банковскую систему и частный бизнес
России;
 Ограниченная российская помощь Сирии, как своему давнему союзнику, против
разрастающегося в последние годы исламскогоэкстремизма, вызванного политикой Запада,и
подавление его основных сил позволяют нам не только ликвидировать террористическую
раковую опухоль в ближайшем к нам приграничье, но и сохранить баланс сил в важнейшем
нефте- и газоносном регионе мира.Этозащищает наши законные интересы в развитии
равноправных и взаимовыгодных экономических отношений с ближайшими к нам странами;
 Произошли и происходят важнейшие политические события, которые ведут к
кардинальному изменению мировой политической и экономической конъюнктуры –
ослаблению влияния развитых стран Запада и упрочению позиций России, Китая, Индии,
Ирана и других развивающихся стран:
- избрание президентом США Д. Трампа, заявляющего о необходимости сосредоточения
США на собственных экономических проблемах и необходимости смены
конфронтационного курса по отношению к России;
- решение Великобритании о выходе из Евросоюза, ставшее прецедентом для других
стран – его членови результатом ослабления политического и экономического влияния
объединённого Запада на мировые процессы;

32
- разобщение национальных элит основныхстран Евросоюза (Франции, Италии,

Германии) на почве отношений к массовой миграции из исламских стран, на почве
международных отношений (и прежде всего с Россией);
- избрание в Болгарии и в Молдове лидеров, заявляющих о восстановлении отношений с
Россией;
- «евромайдан» и политика Запада, направленные на отрыв Украины от России, привели к
внутриукраинскому военному конфликту, значительному падению ВВП Украины,
резкому снижению доходов и маргинализации украинского общества. Это, наряду с
другими мировыми событиями, уронило авторитет западных лидеров;
- заключён ряд соглашений между Россией и Японией о развитии политических связей и
экономических отношений. Упрощается визовый режим, заключаются
крупныевзаимовыгодные контракты и экономические соглашения;
- При ключевом участии России освобождён от террористов второй крупнейший город
Сирии и достигнуто соглашение о мирномурегулированииполитического устройства
этой важной на Ближнем Востоке страны.
 Четырёхкратное обрушение мировых цен на нефть и значительное падение цен на другие
сырьевые ресурсы, начавшиеся с середины 2014 года, значительно сократили доходы
российского бюджета, а санкции Запада под давлением США ограничили доступ к западным
инвестициям. Это заставило Россию диверсифицироватьмеждународнуюполитику в
направлении других стран: Китай, Индия, Иран, Япония, Корея, Бразилия, ЮАР, Венесуэла
и другие, а также восстанавливать и углублять отношения со странами – бывшими
советскими республиками. Предпринимаются шаги по созданию финансовых механизмов,
которые позволили бы снизить роль западных валют в международных расчетах России и
снизить финансовую зависимость от Запада. У России нет иной альтернативы, кроме как
отстаивать государственные интересы и интересы национального бизнеса. Никто, кроме
собственного государства (ни международные корпорации, ни другие государства) не будет
развивать Россию, не будут выполнять социальные программы и обязательства перед
населением;
 30 ноября 2016 года в Вене страны-члены ОПЕК при активном участии и посредничестве
укрепляющейсяРоссии приняли решение о регулировании и некотором сокращении добычи
нефти. Такая консолидация нефтедобывающих стран позволит в дальнейшем
сбалансировать финансовое и технологическое давление стран Запада. На фоне
перечисленных политических и экономических изменений это стабилизировало нефтяной
рынок и уже к началу нового года повысило рынок с 51,54 до 56,82 долл.,/баррель нефти
Brent (+10,2 %). Дальнейшее укрепление рынка положительно отразится на российском
бюджете и на экономике в целом;
 По данным МВФ, промышленное производство за период январь – сентябрь 2016 г. по
сравнению с аналогичным периодом 2015 года: возросло в России - на 0,3 % (после падения
на - 3,4% в 2015 г.), в Германии возросло на 0,9 %, в Италии - на 1,3 %, в Канаде - на 0,2 %, в
Великобритании – на 1 %, во Франции на 0,5 %, но снизилось у индустриальных мировых
лидеров: в США – на -1,2 %, Японии – на -2,0 %. Это подтверждает, что на фоне
необоснованного давления на Россию у Запада также возникли экономические проблемы,
хотя и при выгодном для Запада значительном снижении цен на энергоносители и сырьё.
Таким образом, несмотря на сильнейшее давление уходящей администрации США, России

удаётся отстаивать свои интересы и укреплять свое влияние в мире. Вместе с тем, в европейских
странах на фоне деконсолидации ЕС по проблемам с беженцами, по проблемам терроризма и
беспорядков ипо проблемам давления США видна перемена отношения к России в сторону
улучшениясо стороны населения этих стран и со стороны бизнес-элит. Само американское
общество разделилось на фоне критики России. Остальные страны уже не идут в русле
американской политики давления, как прежде, а развивают прямые отношения с Россией.На
международном геополитическом поле все ярче прослеживаются, с одной стороны,
дестабилизирующие тенденции в развитых, ранее стабильных странах Запада, с другой -

33
укрепление позиций России, Китая, Индии, Ирана и консолидация развивающихся и сырьевых

стран.
Это позволяет прогнозировать положительнуюдинамикуроссийского бюджета,
развитиевнутренних и внешних инвестиций и ростдоходов бизнеса и населения, что
подтверждается и западными аналитиками. По мнению американского изданияBloomberg
(https://www.bloomberg.com/news/articles/2016-12-27/top-2017-emerging-emea-picks-are-all-things-russia-
avoid-turkey),в 2017 году инвесторов будут привлекать в числе других развивающихся стран
Россия, где наблюдается улучшение политического климата, а активы менее уязвимы к внешним
негативным факторам, таким, как повышение процентной ставки ФРС США и углубляющиеся
политические и экономические риски в западных странах
Состояние экономики и основные экономические показатели России

По последнимданным Росстата и Минэкономразвития по состоянию на 01.01.2017 годаДинамика ВВП,
%:
Январь
III квартал 2016г. в % к III
2012г. 2013г. 2014г. 2015г. сентябрь
кварталу 2015г.
2016г.
+3,5 +1,3 +0,7 -3,7 -0,4 -0,7

34
В общем объеме экспорта в сентябре 2016г. удельный вес основных видов топливно-
энергетических ресурсов (нефти сырой, нефтепродуктов, газа природного, угля каменного,
кокса и полукокса, электроэнергии) составил 54,6% (в сентябре 2015г. - 58,4%), металлов (черных
металлов, меди рафинированной, никеля необработанного, алюминия необработанного) - 8,3%
(8,3%), машин, оборудования и транспортных средств - 7,2% (7,3%).
В общем объеме импорта доля машин, оборудования и транспортных средств в сентябре 2016г.
составила 51,2% (в сентябре 2015г. - 45,6%).
В январе-сентябре 2016г., по оперативным данным ГКС, сальдированный финансовый результат
(прибыль минус убыток)организаций (без субъектов малого предпринимательства, банков,
страховых организаций и бюджетных учреждений) в действующих ценах составил+8171,4
млрд.рублей и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличился на
20,6%.
Строительство. Объем СМР в ноябре 2016г. составил 665,9 млрд.рублей, или 101,4% (в
сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-ноябре
2016г. - 5294,1 млрд. рублей (95,7%).Жилищное строительство. В ноябре 2016г. построено 104,0
тыс. новых квартир, в январе-ноябре 2016г. - 893,7 тыс. квартир. В январе – ноябре 2016 г. введено
62,9 млн.кв.м. жилья (- 6,5 % - янв. -– нояб. 2015 г.).
Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.метра общей площади жилых домов,

построенных в январе-сентябре 2016г., в сельской местности составила 38 991 руб./кв.м., в
городской местности – 40 741руб./кв.м
Реальные денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на

35
индекс потребительских цен), в ноябре 2016г. по сравнению с соответствующим периодом

предыдущего года снизились на 5,6%, в январе-ноябре 2016г. - на 5,8%
Объем просроченной задолженности по заработной плате, сложившийся на 1 декабря 2016г.,
составлял менее 1% месячного фонда заработной платы работников наблюдаемых видов
экономической деятельности
Инвестиции в основной капиталв январе-сентябре 2016г. составили 9116,19 млрд. рублей (97,72 %
от того же периода 2015 года,для сравнения - в январе-сентябре 2015г. - 90,43 % к аналогичному
периоду 2014 года).
Инфляция, по данным ЦБ РФ, по итогам ноябряс начала 2016 года составила 5,8 %.
Ключевая ставка с 19.09.2016 года составляет 10 %.
Объем кредитов, предоставленных юридическим лицам и предпринимателям на 01.11.2016 года
составил24 755 921руб. (+2,9% к 01.11.2015 г.).
http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=302-01&pid=sors&sid=ITM_27910
Золотовалютные резервы государства по состоянию на 01октября с начала 2016 года выросли с
370,6 до 398 млрд. долл. США(+ 7,4%), но на 23.12.2016 года снизились до 379,1 млрд.долл.США
(всего рост +2,2%).
Выводы и прогнозы
Обрушение мирового рынка нефти в 2014 – 2015 годах и отчасти санкции США в отношении
России привели к девальвации рубля и разрыву экономических и финансовых связей с
некоторыми международными компаниями, что отрицательно отразилось на российской
экономике, развитие которой в существенной степени было ориентированнона экспорт
энергоносителей и на иностранные инвестиции. В 2015 году это привело к дефициту бюджета,
сокращению госпрограмм и социальных расходов, снижению доходов и инвестиционной
активности, к снижению потребительского спроса и к инфляции, обусловив спад в некоторых
отраслях промышленности, в строительстве и производстве основных строительных
материалов, в розничной торговле и в платных услугах населению.
В этих условиях частичный уход с отечественного рынка иностранных компаний и импортных
товаров сыграли положительную роль для развития отечественных производителей.У
российских предприятий реального сектора появились возможности для увеличения своей доли
на внутреннем рынке и увеличения выпуска продукции. Девальвация рубля стимулировала
отечественное производство и развитие экспорта и дала хороший шанс для улучшения
отраслевой структуры, для развития мелкого и среднего производства, для импортозамещения. В
итоге, сегодня сельское хозяйство, сельхозпереработка, производство сельхозмашин и
оборудования показывают очень высокие результаты роста. Отмечается значительный рост
производства в пищевой и легкой промышленности, рост производства автобусов, грузового
транспорта и прицепов, производства машин и оборудования, металлорежущих станков,
турбин, строительных кранов и подъемно-транспортного оборудования, рост производства
машин и оборудования для металлургии, производства отделочных стройматериалов и
металлических строительных конструкций, производства котлов и радиаторов отопления,
производства искусственных и синтетических волокон, рост производства фармацевтической
продукции, медицинского оборудования и инструментов, а также многих других важнейших для
экономики видов продукции. В результате,с начала 2016 года наблюдается устойчивая
тенденция восстановления основных экономических показателей: восстановление
положительной динамики ВВП, снижение инфляции, восстановление потребительского спроса
и инвестиционной активности. В то же время, пока наблюдается ощутимое снижение экспорта
товаров, что отрицательно отражается на госбюджете, некоторое снижение реальных доходов
населения и, по этой причине, - снижение розничного товарооборота и потребительского
спроса.
В целом положительнаядинамика российской экономики указывает на то, что с 2017 года рост
доходов населения и бизнесавосстановится в полной мере. Это приведет к росту спроса и к
стимулированию экономики. В России есть для этого все ключевые ресурсы: развитая
энергетика, сырье, кадровый потенциал. К сожалению, есть исторически сложившееся
существенное отставание в производстве высокотехнологичных машин и производственного
оборудования, то есть в ключевых отраслях, на которых стоит современная индустриальная
экономика. Для дальнейшего структурного развития требуются значительные и регулярные
36
инвестиции в активы высокотехнологичных отраслей. Предстоит развивать инженерно-

транспортную инфраструктуру, строить новые энергоэффективные производственные здания и
сооружения, приобретать, проектировать и создавать современное оборудование, обучать
кадры, внедрять новые технологии и организацию эффективного производства. Однако это
требует времени, терпения и ожидать скорого перелома здесь не стоит. Реформирование
структуры экономики займет не менее десятка лет.
Важной предпосылкой для экономической стабилизации являются государственные целевые
программы, которые поддерживают сегодняшнюю экономику, спрос рынка и разгоняют
инвестиционные процессы.
Учитывая количественную и географическую ограниченность мировой добычи природных
ресурсов, углеводороды (нефть и газ) сохранят свою значимость и в будущем. В условиях
расширяющегося мирового производства и потребления ресурсов, в условиях повышения
себестоимости добычи мировые цены на нефть не могут удерживаться на низком уровне в
течение длительного времени. С учетом цикличности развития мировой экономики и политики
общая тенденция роста цен на энергоносители сохранится. Потребности в нефти у Китая в
последние 20-25 лет неизменно растут, а в ближайшем будущем КНР готовится стать главным
мировым импортёром нефти, обогнав США. Индия также ищет поставщиков нефти,
договариваясь с Ираном и Россией. Сегодня вопрос стабильности спроса и цен на нефть и
другие сырьевые ресурсы в значительной степени зависит от итогов конфликтов на Ближнем
Востоке, поэтому присутствие там России, как энергетической державы,необходимо.
В любом случае, России предстоит интенсивнее развивать импортозамещающие
перерабатывающие и высокотехнологичные отрасли, чтобы уменьшить внешние риски. По
мере снижения инфляции государство будет снижать процентную ставку, повышая кредитную
активность бизнеса и населения.
Кроме того, у России - лучшие внешнеполитические перспективы:
1. мощные собственныевооружённые силы позволяют защитить не только самостоятельность и
внутренние интересы страны, но и внешнеэкономические интересы бизнеса,
2. полная обеспеченность энергетическими и сырьевыми ресурсами,как для внутреннего
развития, так и для развития взаимовыгодного сотрудничества с другими странами.
Ожидается, что избрание нового президента США в корне изменит политические и
экономические отношения между США и Россией, между странами Запада и развивающимися
странами, что придаст импульс для подъёма нашей экономики
Основные тенденции и перспективы рынка недвижимости

1. В условиях мировой политической и экономической нестабильности недвижимость, как
и прежде, сохраняет свою инвестиционную значимость и важную роль сбережения и
накопления капитала. Сегодня Россия становится зоной стабильности и большой перспективы.
Поэтому есть все основания рассчитывать на дальнейший подъём экономики и рост рынка
недвижимости. Причин снижения активности рынка нет.
2. Цены на недвижимость могут расти в условиях общего экономического роста, роста
доходов населения и бизнеса при отставании объемов строительства и предложения готовых
объектов. Сегодня ситуация в экономике и на рынке такая:
 наблюдаемое с середины 2014 года снижение доходов населения и бизнеса и падение спроса на
рынке недвижимости были сбалансированы снижением объемов строительства и снижением цен
недвижимости,
 после периода рецессии отмечаются положительные тенденции развития основных отраслей и
улучшение макроэкономических показателей, что неизменно ведёт к восстановлению реальных доходов
населения и бизнеса.
Поэтому сегодня цены на недвижимость вполне сбалансированыи, учитывая инерционность
рынка, в дальнейшем будут расти.
3. Отрицательные экономические показатели 2015 года негативно повлияли на настроение
участников рынка, однако квартальные итоги 2016 года показывают, что практически по всем основным
показателям есть положительный рост. Снижение инфляции и снижение процентных ставок по
кредитам на фоне укрепления кредитной дисциплины положительно отразятся наделовой активности и
спросе на рынке недвижимости.

37
4. Рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга после падения уже начали расти в

сегментах новостроек и элитного загородного жилья. Менее активные региональные рынки
недвижимости находятся в относительно равновесном состоянии, но тоже готовы к росту.В 2016
году отмечен рост количества сделок и на первичном, и на вторичном рынке жилья.
5. В связи со снижением доходности рынка недвижимости сократились объемы
строительства, что обусловило уход с рынка некоторых менее эффективных инвестиционных и
строительных компаний. Сокращение строительства и постепенное восстановление
потребительского спроса стимулирует рынок к росту и стабилизирует строительную
индустрию.
6. Восстановление и господдержка ипотечного кредитования, расширение кредитования
бизнеса в условиях высокой изношенности жилого фонда и капитальных активов предприятий
побуждает спрос и активизирует рынок недвижимости.
7. В последующие периоды в условиях политической и экономической стабильности,
восстановления экономического роста и стимулирования потребительского спроса, смягчения
финансово-кредитной политики государства истимулирования кредитования бизнеса и
населения прогнозируетсянеуклонный рост спроса и стабильный рост ценнедвижимости.
Использованные материалы:
1. Центральный банк Российской Федерации http://www.cbr.ru,
https://www.cbr.ru/statistics/print.aspx?file=bank_system/4-3-1_16.htm&pid=pdko_sub&sid=dopk
2. Федеральная служба государственной статистики. www.gks.ru,
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1140086922125,
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/
10.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на

определенные однородные группы. Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты
проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка,
инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования
объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования
недвижимости.Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков
недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего
учета характеристик оцениваемой недвижимости. В зависимости от назначения (направления
использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:
1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);
2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные,торговые,
складские здания, гостиницы, рестораны);
3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);
4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли,
сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);
5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их
использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты,
тюрьмы и др.). Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть
разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с
покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления,
величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др.
Представленный к оценке объект относится к категории жилой недвижимости, квартира
в жилом здании
10.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами
недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

38
Цена квадратного метра жилья, Выкса - 11.03.2019:

33 662 руб/м² * 510 $/m²** 451 €/m²
Динамика цен на квартиры в Выксе
Изменение цены квадратного метра квартир в Выксе за неделю: ↑+1.88%

Изменение средней цены квартир в долларах США за неделю, Выкса: ↑+1.65%
* рассчитано средневзвешенное значение цены квартир за 1 квадратный метр в Выксе на
вторичном рынке. Анализ вторичного рынка недвижимости Выксы проведен среди цен в
пределах от 15 до 200 тыс. руб/м², среди квартир с площадью в пределах от 20 до 350 м².
** по курсу 65.96 руб. за 1$ США, 74.57 руб. за 1€. Цены округлены до целых значений.
Объём вторичного рынка жилья в Выксе*
всего продаётся общая стоимость совокупная площадь

187 квартир 291.6 млн. руб. 8.84 тыс. м²
Квартиры в Выксе на вторичном рынке
однокомнатные квартиры 25.7% 48 53.6 млн. руб. 1.52 тыс. м²
двухкомнатные квартиры 44.9% 84 135.7 млн. руб. 3.88 тыс. м²
трёхкомнатные квартиры 21.9% 41 75.6 млн. руб. 2.49 тыс. м²

39
многокомнатные квартиры 7.5% 14 26.6 млн. руб. 947 м²

* в таблице показано сколько квартир продается в Выксе на вторичном рынке. Количество
квартир посчитано исходя из общего объёма данных, используя глубокую
многопараметрическую обработку, а также фильтрацию по цене и метражу для данного города.
При подсчете не учитывались продажа долей, комнат и квартир "студий".
Средняя цена квартир в Выксе
за 1 кв. метр, 11 марта 2019 г. *
количество комнат средняя цена
однокомнатные
35 220 руб/м² 534 $/м²
квартиры
двухкомнатные
35 099 руб/м² 532 $/м²
квартиры
трёхкомнатные
30 694 руб/м² 465 $/м²
квартиры
многокомнатные
28 395 руб/м² 430 $/м²
квартиры
* вычислены средневзвешенные значения цены квартир за 1 квадратный метр для различного
количества комнат в Выксе на вторичном рынке. Среди цен в пределах от 15 до 200 тыс. руб/м²
для Выксы.
Изменение средней цены квартир за 1 кв. метр вВыксе за неделю
количество комнат изменение средней цены квартир
1 комн. квартира ↓-0.25% - 88 руб.
2 комн. квартира ↑+4.01% + 1 353 руб.
3 комн. квартира ↑+2.03% + 610 руб.
многокомнатная квартира ↓-3.84% - 1 133 руб.
Цена квартир в Выксе, 11 мар 2019 г. *
количество комнат средняя площадь средняя цена квартиры
1 комн. квартира 31.7 м² 1 116 979 руб. 16 933 $
многокомнатная квартира 67.6 м² 1 902 857 руб. 28 847 $
* в таблице представлены средневзвешенные значения площади и стоимости квартир для
различного количества комнат в Выксе на вторичном рынке.
Изменение стоимости квартир за неделю, Выкса
количество комнат изменение стоимости квартир
1 комн. квартира ↓-0.24% - 2 695 руб.
многокомнатная квартира ↓-0.84% - 16 143 руб.
Средняя цена за квартиру в Выксе на 11.03.2019: *
47.3 м² 1 559 262 руб. 23 638 $
* средневзвешенные значения площади и цены среди всех квартир в заданных диапазонах
вторичного рынка Выксы.
Продажа жилой недвижимость г. Выкса
1.

40
3.

41
4.
5.

42
6.

43
7.
8.

44
9.
10

45
11.
12.

46
13.
14.

47
15.
16.

48
17.

49
10.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены

сопоставимых объектов недвижимости
Оценщиком были проанализированы ценообразующие параметры объектов оценки. В
результате чего выявлены основные ценообразующие параметры:
1. Дата действия цены;
2. Тип цены (уторгование). Величина корректировки определялась по данным издания
«Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравни- тельного
подхода. Том 1» под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2014.
3. Местоположение аналога. Стоимость объекта зависит от ценового района, в котором
расположен объект оценки;
4. Целевое использование объекта;
5. Объем передаваемых прав;
6. Площадь объекта – аналога. Цена единицы площади больших помещений ниже, чем
меньших.
7. Физические характеристики;
8. Развитость инфраструктуры;
9. Материал стен;
10. Состав объекта – аналога.
10.5. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых

для оценки объекта
Рассматриваемая квартира находится в с.Мотмос, ул. Подстанция Радуга,д.2 кв.2. и обладает

низкой коммерческой и инвестиционной привлекательностью. Цена предложения аналогичных
объектов на рынке :
от 26970 руб/кв.м. - до 31429 руб./кв.м для однокомнатных квартир
от25800 руб/кв.м. до 33 979 руб/кв.м. для двухкомнатных квартир
от 23537 руб/кв.м.до 36 333 руб/кв.м.для трехкомнатных квартир
. Существенных изменений стоимости и стоимости аренды жилых помещений в течение года
не произошло
11.АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей

предпосылкой стоимости.
Вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании должен следовать из анализа
окружающей объект рыночной среды, перспектив ее изменения, исследования ресурсного
потенциала оцениваемого объекта, свойств помещений.
Как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости,
определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка
недвижимости того района, где она расположена. Оценщик на стадии анализа «экономической
оправданности» сводит варианты использования объекта к тем, которые наиболее вероятны в
сложившихся рыночных реалиях и правовом поле. Наилучшее и наиболее эффективное
использование – это типичное использование для данной местности.
Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном
отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически
осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных, и юридически
допустимых видов использования, имеет своим результатом максимально высокую текущую
стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки
соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям:

50
Юридическая правомочность: рассмотрение тех способов использования, которые

разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу,
положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности
способов использования.
Финансовая оправданность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и
разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная продуктивность: рассмотрение того, какое финансово осуществимое
использование будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую
стоимость.
Способ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости может либо
достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение
принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как
свободного. Исходя из этого, Оценщики применяют при анализе наилучшего использования
недвижимости два приема:
- наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
- наиболее эффективное использование участка как застроенного.
В данном отчете требуется оценить рыночную стоимость жилой квартиры по адресу:
Нижегородская область Выксунский район, с.Мотмос , ул.Подстанция Радуга,д.2 кв.2.
Юридическая правомочность.. Имущество может продаваться или передаваться в аренду,
если такая передача содействует достижению целей поставленных перед Администрацией
Выксунского муниципального района. Согласно гражданскому законодательству право продажи
имущества принадлежит его собственнику.
.
Физически осуществимые варианты использования
При проведении анализа необходимо оценить размер, проектные характеристики и
состояние имеющихся улучшений. Анализ должен проводиться, исходя из перспектив
оптимизации функционального назначения оцениваемых помещений и их технического
состояния. Каждый из рассматриваемых вариантов использования должен быть физически
возможен в данных условиях.
Размер, проектные характеристики и планировочные решения оцениваемой квартиры
соответствуют текущему функциональному использованию, совпадающему с оговоренным в
Техническом задании.
Физически осуществимыми вариантами использования оцениваемой квартиры является
эксплуатация по назначению
Финансово оправданное и максимально эффективное использование

Анализ рынка продажи жилой недвижимости показал наличие спроса на перечисленные
выше возможные варианты использования объектов недвижимости. В результате любое из
возможных вариантов использования будет приносить доход владельцу объекта. Вариант
использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех юридически и физически
возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является
наиболее продуктивным использованием имеющихся улучшений.
В ходе проведенного анализа юридически правомочного, физически осуществимого
вариантов использования, а также исходя из экономической целесообразности, Оценщик
пришел к выводу, что объект оценки можно использовать в качестве жилой квартиры.
Заключение оценщика
Основываясь на проведенном анализе и принимая во внимание расположение
оцениваемого объекта, физические условия, правовой режим и текущее состояние, Оценщик
пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом эксплуатации объекта
является его эксплуатация в качестве жилой квартиры.

51
12.ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С

ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К
ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
12.1.Объем и этапы исследования

.В практической работе Оценщик имеет дело с определением рыночной стоимости
жилой квартиры. Свод стандартов оценки НП СОО "Сибирь" 2008 трактует рыночную
стоимость следующим образом:
Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, за которую имущество или
пространство в пределах имущества было бы продано в дату оценки в независимой
коммерческой сделке на надлежащих условиях между заинтересованным продавцом и
заинтересованным покупателем после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона
действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
В настоящее время при определении рыночной величины продажи, в своей практике
Оценщики, в основном, используют следующие методы: метод обратной капитализации,
метод рыночной экстракции, метод относительного анализа.
Метод обратной капитализации широко используется для объектов недвижимости,
относящихся к развитому рынку продаж. Он позволяет определить величину рыночной
стоимости объекта, представленных на рынке продаж..
Метод рыночной экстракции позволяет определить величину стоимости 1 кв.м. при
наличии развитого рынка недвижимости, так как предполагает составление объемной
выборки объектов сравнения.
Метод относительного анализа использует процедуру относительного анализа
характеристик объектов сравнения, суть которой сводится к получению некоторой
суммарной характеристики качества объекта.
После определения рыночной величины стоимости 1 кв.м. перед Оценщиком возникает
задача по расчету стоимости квартиры, расположенной в жилом здании, в зависимости от
площади, назначения, и места расположения.
В общем случае процедура оценки включает в себя следующие 6 этапов:
 сбор информации об объекте оценки – натурный осмотр объекта и его окружения, сбор
первичной информации о составе, размерах – площади, объемах и эксплуатационных
характеристиках недвижимости, собеседование с представителями собственника
(балансодержателя) объекта;
 изучение сделок и предложений на рынке подобных объектов для региона местоположения
объекта оценки;
 анализ на наилучшее и оптимальное использование;
 использование традиционных подходов для определения стоимости объекта;
 согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта;
 составление письменного отчета.
Основная задача первого этапа в процессе оценки – идентификация объекта оценки и
соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого вида
стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.
Расчет рыночной стоимости проводился с использованием трех обязательных подходов в
оценке затратного, доходного и сравнительного. Запрос и изучение технического паспорта на
объект недвижимости, определение, насколько данные представленного документа соответствуют
фактическому состоянию объекта. Информация, необходимая для оценки, включает в себя:
 данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитут);
 данные о состоянии земельного участка;
 данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
 данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении,
отражающие его влияние на величину стоимости объекта. Выявление намерений относительно
использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон
в оцениваемой собственности.
52
Второй этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той

информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта: данные о
состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту (сбор сведений о
прошлых продажах и предложениях по объектам, сопоставимым с объектом оценки, анализ
арендных ставок и т.п.).
Третий этап в процессе оценки – определение наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта оценки.
Четвертый этап является основным с точки зрения обоснования результатов о стоимости
объекта, полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке.
Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не
заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с
рассматриваемой собственностью. Т.е. стоимость объекта сопоставима с затратами на
приобретение по рыночной стоимости земельного участка и строительство на нем аналогичного
объекта с учетом накопленного износа. При этом оценщик должен установить, какую стоимость он
будет определять при определении стоимости улучшений земельного участка – стоимость восстановле-
ния или стоимость замещения.
Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества:
физического, функционального и износа, полученного в результате будущего изменения внешнего
воздействия или экономического износа.
Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не
заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную
полезность.
Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о
совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты
собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем
делаются так называемые корректировки – поправки на различия, которые существуют между
оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить
наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на
открытом и конкурентном рынке.
В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из
информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке
предложений подобных объектов.
Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход имущества
посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые
данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени его эксплуатации. В
результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от продажи
объекта в конце прогнозного периода дисконтируются на дату оценки в текущую стоимость.
Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный
покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая
может быть получена в будущем от владения имуществом.
Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при
применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного рынка недвижимости
используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же
рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной.
Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются
неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон
рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.д.
Окончательное заключение о стоимости основано на оценке адекватности использования
того или иного подхода оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его
особенностей.
Шестой этап – составление отчета об оценке и представление его заказчику.

53
12.2. ВЫБОР МЕТОДОВ И ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
Методологическими основами оценки имущества являются различные подходы и

методы, принципы и логика (последовательность оценки). Определение рыночной стоиомсти
должно осуществляться с позиций затратного, сравнительного и доходного подходов. В
выборе методики внутри подходов оценщик не ограничен.
12.2.1. Затратный подход
Затратный подход – это способ оценки, основанный на определении издержек на

создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. При
использовании этого подхода выявляются все фактические затраты, связанные с созданием,
приобретением или введением в эксплуатацию объектов движимого имущества. Согласно
Стандарту оценки, затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо
замещения объекта оценки, с учетом его износа.
В рамках затратного подхода для определения полной восстановительной стоимости
объекта используют методы:
Метод замещения основан на расчете затрат, необходимых для создания современного
аналога объекта оценки. Под стоимостью замещения оцениваемого движимого имущества
понимается минимальная стоимость приобретения нового аналогичного объекта,
максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и
эксплуатационным характеристикам в текущих ценах
Метод однородного аналога основан на конструктивно-технологическом подобии
однородного аналога, который может иметь совсем другое назначение и применяться в
другой отрасли, нежели объект оценки. Предполагается, что себестоимость изготовления
однородного объекта близка к себестоимости изготовления оцениваемого объекта и
формируется под влиянием общих для данных объектов сырьевых, производственных и
финансовых факторов.
Метод индексации затрат предполагает оценку стоимости по номинальным затратам с
последующим их переводом в реальный масштаб цен, соответствующий текущим ценам на
дату оценки. Корректировка проводится с помощью индексов цен, публикуемых
Госкомстатом РФ.
Метод паритета валют. Данный метод аналогичен методу индексации, однако за основу
для пересчета цен по отношению к базовому периоду берется изменение курса стабильной
валюты.
Себестоимость по укрупненным нормативам определяется на основе укрупненных
расчетов производственного изготовления объекта оценки по нормативам, объединяющим
несколько видов затрат.
Метод утилизации. Определение стоимости годных к утилизации остатков, за минусом
расходов связанных с работами по утилизации объектов.
Обоснование отказа от применения затратного подхода

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на
замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. При оценке
рыночной стоимости жилой квартиры, применение затратного подхода осложнено
невозможностью определения стоимости замещения отдельного помещения в
многоквартирном доме.
Вывод: Оценщик принял обоснованное решение отказаться от применения затратного
подхода
12.2.2.Сравнительный подход
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке
осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на
54
информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный

арендатор не заплатит за сдаваемый в аренду объект больше, чем сдается в аренду на рынке
самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки
основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами
недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были недавно проданы
(или сданы в аренду), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты
отличаются друг от друга.
Сравнительный подход применяется в случае наличия достаточного объема
информации в публичных источниках о сделках по сдаче в аренду аналогичных объектов
недвижимости на рыночных условиях. При отсутствии необходимой информации в
достаточном объеме Оценщик должен отказаться от реализации подхода, либо использовать
полученные данные как справочные.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик
использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов
(торговых площадей), взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных
Интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения,
что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта
недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о
возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки
относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных
сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира. Оценщик
справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам
сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям
российского законодательства в области оценки.
Согласно Стандарту оценки, сравнительный подход – совокупность методов оценки

стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными
объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход использует методы:
Метод сравнения прямых продаж. Применяется по условиям сделок на первичном и
вторичном рынках с учетом достоверности, полноты информации и количества
анализируемых сделок.
Метод сравнения продаж аналогов. Данный метод аналогичен предыдущему методу,
но дополнительно проводится корректировка на соответствие аналогов объекту оценки по
техническим параметрам, потребительским свойствам, эффективному возрасту.
Метод анализ оферт. Стоимость объекта оценки формируется на базе данных о ценах
предложений (оферт) с учетом спроса на данную продукцию путем корректировки цен на
уторговывание и др.
Метод отраслевых мультипликаторов. Метод основан на определения цены на базе
мультипликаторов (коэффициентов), сложившихся в отрасли.
Метод корреляционно-регрессионного анализа. Метод основан на построении
параметрической модели цены, описывающей зависимость цены от параметров объектов
такого же типа.
Обоснование применения сравнительного подхода

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках
с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат,
максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
Рынок продажи квартир в Выксунском районе, как показал анализ рынка, достаточно
развит. Срок экспозиции подобных объектов – до 3-х месяцев. Было установлено, что на
дату оценки предложения по продаже квартир для определения рыночной стоимости
сравнительным подходом достаточно для применения сравнительного подхода.
55
Выявленные цены предложений аналогов объекта оценки, по мнению Оценщика

возможно использовать в рамках определения стоимости в сравнительном подходе, так как
данной информации достаточно.
Вывод: Учитывая вышеизложенное, Оценщик принял решение использовать метод
сравнения продаж.
12.2.3.Доходный подход
Доходный подход, основанный на принципе ожидания, отражает позицию благоразумного
арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и
владения объектом больше, чем доход для его бизнеса, который как ожидается, будет приносить
в течение этого срока данное право аренды. Подход может показать верхнюю границу арендной
платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.
Т.е. подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую
величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части
ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за
пользование арендуемым имуществом, являющимся собственностью Российской федерации для
извлечения этих доходов.
Доходный подход должен осуществляться с применением метода дисконтирования
будущих денежных потоков. Расчеты принимаются исходя из предположения об использовании
объекта оценки в хозяйственной деятельности согласно анализу наилучшего и наиболее
эффективного использования. Для реализации данного подхода Оценщик должен собрать
достаточное количество информации о назначении объекта оценки; возможных вариантах
использования; технических характеристиках; составе и состоянии внешней инфраструктуры
объекта оценки; прогнозе потенциального валового дохода от эксплуатации объекта оценки в
хозяйственной деятельности; издержках предполагаемого пользователя при эксплуатации
объекта оценки в хозяйственной деятельности и др.
Оценщику следует распределить доход от бизнеса типичного арендатора между всеми
видами факторов производства, вычленяя сумму, «генерируемую» зданиями при осуществлении
производственной деятельности. Эта сумма («добавочная продуктивность») и будет определять
величину рыночной арендной платы типичного арендатора за пользованием объектов
недвижимости в течение соответствующего периода.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два
основных метода оценки:
1. Метод капитализации дохода.
2. Метод дисконтирования денежных потоков.
Суть этих методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и
расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый
операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая,
вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка
капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими
методиками.
Обоснование отказа от применения доходного подхода

Определение ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости, на
котором основан доходный подход, является целью данной оценки, а применение ставки
рекапитализации значительно искажает действительную ситуацию на рынке и не по
состоянию на дату оценки.
Вывод: Исходя из целей оценки и объекта оценки, Оценщик пришел к выводу, что
точность результатов при применении доходного подхода ничтожно мала. Доходный подход
для определения рыночной величины права пользования и владения на условиях продажи
Оценщиком не применялся.

56
13. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних

сделках с аналогичными объектами и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного
рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным
либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее
состояние рынка, делают применения этого подхода нецелесообразным.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости:
спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки
недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных
методов выделения элементов сравнения и изменения корректировок рыночных данных
сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости
является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих
объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется
приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Применение данного подхода должно быть ограничено, как правило, следующими
условиями: количество найденных сопоставимых продаж должно быть не менее 3-х,
продажи были осуществлены в срок не более 6-ти месяцев до даты оценки, местоположение
объектов продаж должно быть сопоставимым по социально-экономическим характеристикам
и численности населения
Наиболее часто в оценке используется метод анализа продаж – ввиду его доступности и
небольшой трудоемкости. Этот метод основывается на внесении поправок в цены
сопоставимых объектов и реализуется в следующей последовательности:
1. Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того
сегмента, к которому относится объект оценки. Поиск объектов недвижимости, сделки по
которым состоялись относительно недавно.
2. Сбор и проверка данных о сделках по предложениям объектов, избранных в качестве
объектов-аналогов.
3. Анализ и сравнение полученных данных; проведение на этой основе корректировок
цен по каждому сравниваемому объекту, исходя из выявленных различий.
4. Согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определение
итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.
Анализ данных, внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов должен
осуществляться по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.
Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты
согласовываются.
АЛГОРИТМ РАСЧЕТА
Внесение поправок в стоимости сопоставимых объектов производится в следующей

последовательности:
1) осуществляется корректировка стоимостей по элементам сравнения:
- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и
состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей
корректировки к предыдущему результату;
- во вторую очередь – корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки,
которые производятся путем применения указанных корректировок к результату,
полученному после корректировок в первой группе в любом порядке.
В качестве элементов сравнения обычно применяют следующие показатели:
- условия продажи;
- дата продажи предложения;
57
- местоположение;
- физические характеристики.
2) проводится корректировка на различие в единицах сравнения.
При этом каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе
результата предыдущей корректировки.
Окончательное решение о величине стоимости, определенной методом сравнения
продаж, принимается на основе анализа скорректированных цен продаж сопоставимых
объектов.
13.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПОМЕЩЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме
[1]. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в

многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее
имущество в многоквартирном доме:
– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для
обслуживания более одного помещения в данном доме;
– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и
предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников
помещений в данном доме;
– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения
в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс
объектов.
Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не
относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой
многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в
управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие
«доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».
[2]. Определение (расчет) доли
Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее

имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна
размеру общей площади указанного помещения.
Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения
собственника.
Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % –
это, кстати, и есть количество голосов всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48
Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.
А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его
помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые
не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).
Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности,
«доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую
для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким

58
лицам и которое не может быть разделено» – Практика применения Гражданского кодекса

РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд. М., 2011.
И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном
доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.
[3]. Маленький многоквартирный пример
Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых
помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь
у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м².
Примерно такой многоквартирный дом (на 1-м этаже нежилые помещения, на 2-м этаже
жилые помещения):
Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м².

Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).
Проверим: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.
Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна –
(30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м
этаже ничего не изменится.
Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.
Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер

доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение
общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех
собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.
Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему
имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего
пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п., – особенно популярно, судя по
наблюдениям многих юристов и оценщиков), площадь земельного участка, размеры
санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные
добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников
помещений отклоняется от 1 (или 100 %). А это, помимо прочего, означает, что количество
голосов всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает
иное сомнительное значение.
Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников.
Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось,
«общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в
многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс
59
объектов»). Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не
влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей
площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
На основании вышеизложенного проведем расчет доли в праве на общее имущество в
многоквартирном доме по адресу с.Мотмос ул.Подстанция Радуга,д.2 кв.2.
Таким образом площадь жилых и нежилых помещений составляет:

680.4 кв.м.
Площадь оцениваемого помещения составляет 48.9 кв.м.
Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме квартиры площадью 48.9

кв.м.по адресу с. Мотмос ул. Подстанция Радуга д.2, кВ.2( 5-собственников) составляет
(48.9/680.4):5 = 0.01552

60
Для определения наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки были

выбраны 4 объекта сравнения, схожие с объектом оценки.
Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения используется ставка стоимости за 1 кв.м.. В связи с
тем, что объектом продажи является жилая квартира, учитывая типичную ситуацию на
рынке, к которому относится объект продажи - предложение к продаже жилых квартир для
проведения сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем
элементам сравнения выбрана единица сравнения - цена предложения (сделки) права
пользования и владения на условиях продажи жилого помещения за 1 кв.м. .. Учитывая
факторы спроса и предложения, другие единицы сравнения при проведении оценки объекта
оценки использованы не были.
В ходе выборки объектов аналогов оценщиком использовались материалы сети
Интернет, однако часто возникает ситуация когда содержащаяся в объявлении информации
бывает не достаточно для идентификации всех ценообразующих факторов. Для этих целей
оценщиком вся недостающая информация собиралась путем телефонных переговоров с
представителем продавца.
Объекты аналоги
1. Аналог 1
2.Аналог 2

61
3. Аналог 3
4. Аналог 4

62
Таблица
Результаты предложений продажа помещений
Местонахождение Состояние
Общая
№ наименование и Стоимость Дата
площадь, Телефон Примечания
п/п назначение 1 кв.м,руб. предложения
м2
имущества
хорошее Указано в Дополнительные
Квартира
1 50 39 000 май 2019г данных сведения в данных
с.Мотмос
выше выше
хорошее май2019г Указано в Дополнительные
Квартира
2 60 33 149 данных сведения в данных
с.Мотмос
выше выше
хорошее май 2019г Указано в Дополнительные
Квартира
3 50.1 43 912 данных сведения в данных
с.Мотмос
выше выше
хорошее май 2019г Указано в Дополнительные
Квартира
4 50 27 916 данных сведения в данных
с.Мотмос
выше выше
ОСОБЕННОСТЬ КОРРЕКТИРОВОК ПО ОТДЕЛЬНЫМ ЭЛЕМЕНТАМ СРАВНЕНИЯ

Обоснование применяемых корректировок
Корректировка на передаваемые права.
В рамках настоящего отчета корректировка не применялась, так как оформленные права на
объекты-аналог и объект оценки одинаковы - собственность
Корректировка на условия сделки

Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка
на условия сделки не вносилась

63
Юридические ограничения
Не выявлено юридических ограничений, ограничивающих характер использования оцениваемого
объекта и объектов-аналогов - законодательных, правительственных, городских, муниципальных
актов и требований нормативов. Отсутствует информация о предполагаемых изменениях
нормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы на характер
использования. Учитывая вышеизложенное, корректировка отсутствует.
Корректировка на качество, состояние строений и отделки

Данная корректировка, учитывает отличие стоимостей за объекты недвижимого имущества с
различной степенью износа основных строительных конструкций.
Состояние основных конструкций объекта оценки характеризуется как «хорошее», т.к. дом
подлежит расселению Состояние основных конструкций объектов-аналогов оценивается как
"хорошее". На основании вышеизложенного корректировка не вносится
Корректировка на транспортную доступность

Транспортная доступность к объекту оценки, как и ко всем объектам-аналогам – хорошая,
корректировка отсутствует
Корректировка на торг.
Цена аналогов является ценой предложения
Корректировка на торг была принята Оценщиками в соответствии со сборником
«Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для
сравнительного подхода» и составила среднее значение 7.5%
Лейфер Л. А., Гришина М.Д. (ПЦФКО). Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости (февраль, 2010)
http://www.labrate.ru/leifer/real-estate-market-research-for-appraisers-2010-1.pdf Издание третье Актуализированное и
расширенное, Нижний Новгород 2014
Приволжский центр финансового консалтинга и оценки г.
Нижний Новгород, 2010 год Лейфер Л. А., Гришина М.Д.
Коллективные экспертные оценки характеристик рынка
недвижимости
(Краткое изложение основных результатов эксперимента по
формированию коллективных экспертных оценок)
Скидка на уторгование в условиях кризиса.
Как известно, Оценщик в рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве
случаев не имеет возможности использовать данные по реальным сделкам, а вынужден
ограничиться информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно
представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить
систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая
процентная поправка. Здесь хотелось бы отметить, что мы не считаем такой подход
единственно верным. Нам представляется, что не менее обоснованной является методика,
суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам
предложений в качестве наиболее вероятной цены сделки Такой подход в большей степени
отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе
торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических
интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является
«наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавцам наименьшей из
достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО-2).По существу при
таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен
предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и
наименьшей ценой предложения. Тем не менее, подход, основанный на использовании
процентных поправок к ценам
64
предложений, имеет право на жизнь. Более того, он получил наибольшее практическое

применение, и потому проблема определения корректных поправок остается актуальной. Как
отмечалось выше, наиболее полное исследование, связанное с получением коллективного
экспертного мнения относительно таких поправок, выполнено А.А. Марчуком и Е.А.
Бутовой Проведенное исследование также направлено на определение поправок на
уторгование и отличается от цитируемого по позициям, которые были сформулированы
ранее. Экспертные оценки были получены отдельно для цен продажи и арендных ставок по
2-мгруппам объектов:
жилые объекты;
производственно-складские объекты.
Интервальные оценки, подтвержденные в каждом случае более чем для 75% экспертов,
приведены в таблице ниже.
Корректировка на дату предложения.

Данная корректировка отражает изменение стоимости объекта оценки в зависимости от даты
предложения объектов-аналогов. Дата предложения объектов аналогов март 2019г –
корректировка не проводилась.
Корректировка на местоположение.
Данная поправка отражает различие местоположения объекта оценки и аналогов.
Вольнова В.А., сертифицированный РОО оценщик недвижимости,оценщик TEGoVA, ст.

преподаватель НГУЭиУ,член Совета РОО, член Экспертного совета РОО,директор по
развитию ООО «Сибирский оценщик»
Оценочная деятельность требует от специалиста знания различных корректирующих
коэффициентов, поправок и другой информации, обеспечивающих процесс оценки
имущества. Однако требуемая информация рассредоточена по многочисленным источникам,
которые постоянно пополняются новыми публикациями. Сегодня оценщику трудно
отслеживать новые работы. Поэтому зачастую можно встретить Отчеты по оценке,
основанные на заведомо устаревшей информации. Данный обзор вариантов расчета
корректировок при оценке недвижимости содержит сведения о наиболее известных на
данный момент публикациях и краткие выжимки из некоторых публикаций, и этим самым в
какой-то степени решает проблему обеспечения оценщика актуальной информацией. Наряду
с указанием источников, содержащих конкретные значения корректировок цен объектов–
аналогов в рамках сравнительного подхода, в материале приведено краткое описание
методик расчета таких коэффициентах на основе рыночных данных. Особый интерес
вызывает наличие примеров, иллюстрирующих процедуры расчета этих коэффициентов В
целом данная брошюра, безусловно, является полезным материалом для работы
практикующего оценщика.
к.т.н. Л.А. Лейфер
член Методического совета Российского Общества Оценщиков,
научный руководитель
ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки»
Метод ранжирования факторов местоположения, с использованием аналитических
исследований ООО «ИнтегрированныеКонсалтинговые Системы»
Метод основан на ранжировании по балльной системе показтелей, влияющих на стоимость
объекта оценки. Количество баллов, характеризующих качество объекта по данному
фактору, и перечень рассматриваемых факторов может быть различным, в зависимости от
особенностей объекта оценки.

65
После расстановки баллов по каждому аналогу и объекту оценки эти баллы суммируются, и
последовательно находится отношение суммы баллов объекта оценки к сумме баллов
каждого аналога. Данное отношение и является комплексной корректировкой на
местоположение, расчет которой проводится по формуле:
К= ((Боб/Бан)-1)*100%где
К – корректировка на местоположение, %
Боб – сумма баллов объекта оценки;
Бан – сумма баллов объекта-аналога.
Расчет корректировки для жилых с использованием пятибалльной системы, в которой баллы
качества объекта по конкретному фактору распределены следующим образом:-
-очень хорошее– 5 баллов;
- хорошее – 4 баллов;
- среднее – 3 балла;
- ниже среднего – 2 балла;
- плохое – 1 балла;
- очень плохое – 0 баллов.
Расчета корректировки на местоположение для свободных помещений (метод
ранжирования факторов)
Наименование фактора Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Удаленность от локального центра 1 1 1 1 1
района (центра города)
Престижность и уровень цен в 2 2 2 2 2
районе расположения
Локальное местоположение 2 2 2 2 2
(выход на «красную линию» или
внутриквартальное расположение)
Наличие парковочных мест для 2 2 2 2 2
личного автотранспорта
Транспортная доступность 4 4 4 4 4
(наличие подъездных путей и тп)
Сумма баллов 11 11 11 11 11
Расчет корректировки (11/11-1=-0 (11/11-1= -0 (11/11-1=0 (11/11-
1=0
Размер корректировки 0% 0% 0% 0%
Корректировка на общую площадь.

Объект с большой общей площадью труднее реализовать на рынке недвижимости, срок его
экспозиции на рынке удлиняется, для ускорения продажи объекта собственники снижают его
стоимость. В данном случае корректировка не проводилась
Корректировка на наличие коммуникаций.

Корректировка на отличие стоимости за объекты недвижимого имущества с различием в
наличии инженерных коммуникаций. Объект оценки, так же как все объекты - аналоги
имеют все коммуникации, корректировка отсутствует
Корректировка на функциональное назначение.
Вводится корректировка на отличие стоимостей цен, сложившихся на объекты в зависимости
от их функционального назначения. По данному элементу сравнения различий между
объектом оценки и объектами-аналогами не выявлено: функциональное назначение объекта
оценки и объектов-аналогов – жилые 2-х комнатные квартиры, корректировка отсутствует,
Корректировка на наличие обременений.
Объекты аналоги не имеют обременений и ограничений. Корректировка не применялась.
Корректировка на расположение помещения в доме (этаж)
Пространственно-параметрические характеристики
В Таблице ниже приведены корректировки на этаж жилых помещений, согласно экспертным
мнениям. При сравнении таких объектов с объектами-аналогами, расположенными выше или
ниже первого этажа, всегда вводится повышающая корректировка. В среднем, чем выше
этаж, тем выше корректировка. Соответственно, и, наоборот, в случаях, если объект оценки
66
расположен на этажах, пользующихся небольшим спросом на рынке жилых объектов, а в

качестве объекта-аналога
Корректировка не проводилась
Расчет весовых коэффициентов для объектов аналогов

На данном этапе необходимо определить вес для каждого аналога. Чем больше к
объекту аналогу было применено поправок (корректировок), тем больше он отличается от
объекта оценки и тем меньше его вес.
Веса для объектов аналогов рассчитываются по следующей формуле:
( S A  1) /( S1... n  1)
K
( S A  1) /( S1  1)  ( S A  1) /( S 2  1)  ...  ( S A  1) /( S n  1)
Где,
К – искомый весовой коэффициент;
n –номер аналога
S A - сумма корректировок по всем аналогам;
S 1... n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;
S1 - сумма корректировок 1 –го аналога;
S 2 - сумма корректировок 2-го аналога;
S n - сумма корректировок n-го аналога.
Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на
( S A  1)
1/ , в результате получим
1 /( S1... n  1)
K
1 /( S1  1)  1 /( S 2  1)  ...  1 /( S n  1) (16)
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Сумма

Вес 25% 25% 25% 25% 100%
Расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода

представлен в таблице ниже.
Сравнительный анализ стоимости объекта оценки, корректировки значений единицы

сравнения для объектов-аналогов и согласование результатов корректировок для
помещения площадью 48.9 кв.м.
Таблица
№ Ед. Сопоставимые объекты
Наименование Объект
п/ изм
показателя оценки А1 А2 А3 А4
п .
1 Характеристика объектов и условий сделки купли продажи
Общая площадь
2 м2 48.9 50 60 50.1 50
помещений
3 Цена предложения руб - 1 950 000 2 150 000 2 200 000 1 395 800
Руб
4 Взвешенная цена /кв. - 39 000 35 833 43 912 27 916
м.
5 Месторасположение с.Мотмос с.Мотмос с.Мотмос с.Мотмос с.Мотмос

67
май2019г май2019г май2019г май2019г

6 Дата предложения май2019г
Корректировка на
7 % 0 0 0 0
передаваемые права
8 Скорректированная цена руб 39 000 35 833 43 912 27 916
9 Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
условия сделки
10 Величина корректировки % 0 0 0 0

12 юридические % 0 0 0 0
ограничения
Корректировка на 0 0 0
14 % 0
местоположение
16 Корректировка на торг % -7.5% -7.5% -7.5% -7.5%
Корректировка на дату
18 %
предложения 0 0 0 0
20 качество, состояние % 0 0 0 0
строений и отделки
22 % 0 0 0 0
общую площадь
24 % 0 0 0 0
наличие коммуникаций
26 функциональное % 0 0 0 0
назначение
28 % 0 0 0 0
наличие обременений
30 расположение % 0 0 0 0
помещения в доме (этаж)
31 Скорректированная цена 36 075 33 149 40 618 25 822
30 Вес аналога 0.25 0.25 0.25 0.25
Средневзвешенная ставка
за 1м2 определенная руб 33 916
сравнительным подходом
Размер стоимости
помещения площадью руб 1 658 492
48.9 кв.м

68
Рыночная стоимость жилой квартиры ,площадью 48.9 кв.м, этаж первый по адресу:
Нижегородская область, г.Выкса, с.Мотмос , ул.Подстанция Радуга,д.2, кв2
определенная сравнительным доходом, по состоянию на дату оценки, составляет:
1 658 492 Один миллион шестьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста девяносто
два рубля.
Доля в праве Заонегиной О.И. составляет 1/6,т.е 1658492 х 1/6 =276 415 руб.
В том числе:
Доля в праве на общее имущество Заонегиной О.И. квартиры площадью 48.9 кв.м. в
многоквартирном жилом доме составляет 0.01552 х 1658492=25 754 руб.
Доля в праве Заонегина П.Ю.. составляет 1/6,т.е 1658492 х 1/6 =276 415 руб
В том числе.:
Доля в праве на общее имущество Заонегина П.Ю. квартиры площадью 48.9 кв.м. в
многоквартирном жилом доме составляет 0.01552 х 1658492=25 754 руб
Доля в праве Заонегина Е.П... составляет 1/6,т.е 1658492 х 1/6 =276 415 руб.
Доля в праве на общее имущество Заонегина Е.П. квартиры площадью 48.9 кв.м. в
Доля в праве Заонегина А.П.. составляет 1/6 т.е 1658492 х 1/6 =276 415 руб
Доля в праве на общее имущество Заонегина А.П. квартиры площадью 48.9 кв.м. в
Доля в праве Заонегиной О.И... составляет 1/3 т.е 1658492 х 1/6 =552 832 руб
В том числе:.
Доля в праве на общее имущество Заонегиной О.И. . квартиры площадью 48.9 кв.м. в
13.2. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении трёх
стоимостных показателей, полученных на основе подходов по затратам, сопоставимым
продажам и доходам к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости
оцениваемых объектов.
Затратный подход. Этот подход заключен в расчете восстановительной стоимости
объекта за вычетом всех форм накопленного износа. В основном полезен для оценки
объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых нет рынка, либо для
объектов с незначительным износом. При определении рыночной стоимости объектов
оценки затратный подход не применялся.
Сравнительный подход. Оценка на основе сравнительного подхода базируется на
анализе рынка предложений по сдаче в аренду имущества, поэтому реально отражает
ликвидность недвижимого имущества. В связи с этим, оценщиком сравнительному подходу
присваивается удельный вес равный 1,0.
Доходный подход. Доходный подход отражает намерения потенциального инвестора,
однако при его использовании применяется достаточно много субъективных предложений,
что может быть отнесено к недостаткам данного подхода. При определении рыночной
стоимости объектов оценки доходный подход не применялся.
Окончательная оценка обычно округляется с тем, чтобы показать степень точности
оценки.
Сводный расчет всего оцениваемого имущества представлен в таблице
69
Таблица
Согласование итоговой рыночной стоимости по состоянию на дату оценки
Рыночная стоимость объекта оценки на 25 мая 2019г.
№п/п ФИО соственника Доля в Стоимость доли в праве квартиры руб
праве
В том числе
Стоимость доли в
праве на общее
имущество руб
1 Заонегина О.И. 1/6 276 415 25 754
2 Заонегин П.Ю. 1/6 276 415 25 754
3 Заонегин Е.П. 1/6 276 415 25 754
4 Заонегин А.П. 1/6 276 415 25 754
5 Заонегина О.И. 1/3 552 832 25 754
Итого 1 1 658 492 128 770
13.3 РАСЧЕТ ДОЛИ В ПРАВЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ КВАРТИРЫ ПЛОЩАДЬЮ
48.9 КВ.М. В МНОГОКВАРТИРНОМ ЖИЛОМ ДОМЕ .
В настоящее время приобретение жилых помещений в многоквартирном жилом доме делает

покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом
— разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе
строительства.
Как указано в части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря
2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации":
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного
кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный
дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества,
переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме
Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ

принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение
каких-либо дополнительных действий по "межеванию", "приватизации", "регистрации"
земельного участка.
Если на земельном участке расположены несколько МКД то собственники помещений
одного или всех домов могут провести межевание, т.е. разделить один общий земельный
участок на несколько по количеству МКД.
Если собственникам помещений МКД совсем уж нечем заняться, они могут даже
зарегистрировать право собственности на земельный участок в ЕГРП
В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
вступившим в силу с 01.01.2017г (далее — Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация
возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или
нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной
регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее
имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с
государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты
недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается
Министерством юстиции Российской Федерации, письмом от 21 апреля 2006 года
№ 04/3201-ЕЗ, были даны разъяснения, согласно которым если права на имущество,
70
подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной

регистрации (пункт 2 статьи 8 и статья 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная
регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на
недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в
соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (п. 5 ст. 16
Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий
характер.
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает возникновение права на общее
имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, вне зависимости от
наличия государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество
многоквартирного дома.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой
собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со
статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и
проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная
регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в
многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно
связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом
признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в
многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
При регистрации права собcтвенности на земельный участок в ЕГРП в подразделе № 3-3
будут указаны все собственники квартир, которые проживают в МКД расположенном на
этом земельном участке, но при этом они не могут выделить "свой" участок из общей
долевой собственности, то есть на него возникнет собственность с ограничением
совместного сервитута. Кроме того, для проведения такого мероприятия требуется личное
участие 100% собственников помещений МКД.
Зачастую желание собcтвенников помещений МКД зарегистрировать свое право
собственности на земельный участок обьясняется незнанием законов, а именно:
Что, согласно статьи 273 Гражданского кодекса РФ, “при переходе права собственности на
здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно
находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на
земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его
использования”.
И самое главное – в Жилищном кодексе РФ четко указано, что земля под многоквартирным
домом – это коллективная собственность жильцов.
Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников
помещений в многоквартирном доме:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей
долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о
градостроительной деятельности.
Поскольку земельный участок под домом является общим имуществом собственников
помещений в многоквартирном жилом доме с момента возникновения у них права
собственности на такие помещения, то право собственности на земельный участок под МКД
юридически связан с правом собственности на помещения в этом доме и следует его судьбе.
Приобрести помещение в МКД можно только с долей земельного участка. И продать –
только с долей. (ст. 38 ЖК РФ).
Так что при приобретении дольщиками в собственность квартир переход права
собственности на земельный участок происходит автоматически, в силу закона.
71
Поэтому дополнительно подтверждать свое право на земельный участок путем его

регистрации в ЕГРП нет ни какой необходимости.
Определение доли 48.9 кв.м. жилой квартиры в многоквартирном жилом доме в

земельном участке
Площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом по адресу:

Нижегородская область Выксунский район, с.Мотмос, ул.Подстанция Радуга,д.2
представлена Заказчиком и составляет 1115 кв.м.
Определение доли 48.9 кв.м. жилой квартиры в многоквартирном жилом доме в земельном
участке
Площадь жилы и нежилых помещений здания ( определена выше) составляет – 680.4 кв.м.
Площадь земельного участка - 1115 кв.м.
Площадь оцениваемого помещения -48.9 кв.м.
680.4/1115 = 0.6103 ( на каждый 1 кв.м земельного участка приходится 0.6103кв.м. здания)

48.9/0.6103 = 80.12 кв.м. ( на 48.9 кв.м.помещения в здании приходится 80.12 кв.м. земельного
участка)
80.12 /5= 16.024 ( на каждого дольщика в квартире площадью 48.9 кв.м. приходится 16.024 кв.м.
земельного участка
Таким образом необходимо определить рыночную стоимость 16.024 кв.м земельного участка
Расчет стоимости доли 48.9 кв.м. жилой квартиры в многоквартирном жилом

доме в земельном участке ( расчет стоимости 16.024 кв.м. земельного участка)
Оценка стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных
участков, разработанных Минимуществом России.
Данные Методические рекомендации используются для оценки не изъятых из
оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть
сформированы) в соответствии с законодательством.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять
следующим принципам:
✓ потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного
времени (принцип полезности);
✓ зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и
покупателей (принцип спроса и предложения);
✓ не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта
эквивалентной полезности (принцип замещения);
✓ зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от
земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном
его использовании без учета доходов от иных факторов производства,
привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее
для целей настоящих рекомендаций земельной ренты) (принцип ожидания);
✓ изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);
✓ зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего
влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее
эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного
участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным,
соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в
72
результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет

максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное
использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его
разделения на отдельные части, отличающиеся нормами, видом и характером
использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим
использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во
внимание:
 целевое назначение и разрешенное использование;
 преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности
оцениваемого земельного участка;
 перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
 ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
 текущее использование земельного участка.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются
метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации
земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения,
метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной
ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного
подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений
земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Определение стоимости оцениваемого земельного участка осуществлялось с
применением метода сравнения продаж. Условие применения метода - наличие
информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами
оцениваемого.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
➢ определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта
оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
➢ определение по каждому из элементов сравнения характера и степени
отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
➢ определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен
аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от
оцениваемого земельного участка;
➢ корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога,
сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
➢ расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного
обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы,
изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на
рынке характеристики сделок с земельными участками.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка
устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого
аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки
будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными
участками.
В данном случае, определяется рыночная стоимость земельного участка
площадью 16.024 кв.м по адресу: Нижегородская область, Выксунский район, с.Мотмос,
ул.Подстанция Радуга,д.2.
Для определения стоимости прав на земельный участок, оценщиком был
проанализирован рынок предложений земельных участков с целью нахождения продаж
сопоставимых объектов. Следует отметить, что получение официальной информации о
реальной стоимости продаж аналогичных объектов практически невозможно, так как

73
участники сделок купли-продажи предпочитают не афишировать не только сумму, но и

дату совершения сделки и владельца имущества, равно как и факт совершения сделки.
Как правило, в договорах купли-продажи указываются суммы ниже рыночных.
В качестве аналогов оценщик выбрал земельные участки наиболее подходящие к

рассматриваемому земельному участку
1. Аналог 1
2. Аналог 2

74
3. Аналог 3

75
4. Аналог 4
Далее к ценам аналогов были применены корректировки на различия, существующие

между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае,

76
если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная -если

по данному показателю аналог ему уступает.
Все поправки отнесены к цене единицы сравнения .Для рассматриваемого объекта
использовалась относительная корректировка по следующим параметрам:
 скидка на торг. Поскольку в качестве исходной информации используются цены

предложений, следует принять поправку на торг. Анализируя текущую ситуацию на
рынке недвижимости ,информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний
и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести данную корректировку
,поскольку она связана с тем, что реальные сделки покупле- продаже несколько
отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько
завышена на т.н.«торг». В данном случае оценщик использовал данные справочника
оценщика недвижимости «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки»под
руководством ЛейфераЛ.А.-2010г(таблица№1справочника).а также скидка на торг
определена на основе работы, изложенной в журнале «Регистр Оценщиков» №4 от 2011
автор Л.А. Лейфер Оценщик принял корректировку равную 0.87 (13%)
Справочник оценщика недвижимости

Характеристики рынка. Прогнозы.
Поправочныекоэффициенты.
 Под редакциейЛейфера Л. А
таблица№1справочника
 Качество передаваемых прав Цена сделки всегда зависит от передаваемых

имущественных прав. Аналоги земельных участков, продают без каких -либо
обременений как и у объекта оценки. Корректировка не требуется, т.к. отсутствует
аренда земельного участка.
Корректировка на качество передаваемых прав
Источник: Справочник оценщика недвижимости, выпуск 2011 года, авторы
Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.

77
 Условия финансирования Сделки купли-продажи объектов недвижимости в

аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные
варианты, из которых можно выделить три типичных:
- - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;
- получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой
компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;
- финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим
продавцом, т.е.предоставление им покупателю ипотечного кредита.
По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчетов не
требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, т.к. эти сделки
реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых
расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за
кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование
денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.
По общему правилу, Оценщик предполагал, что расчет покупателя с
продавцом производится за счет собственных средств, корректировка не
производилась
 Условия продажи Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты

недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при
выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых
нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут
быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные,
финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта
недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех
потенциальных покупателей.
В рассматриваемом случае корректировка не проводилась.
 Корректировка на назначение земельного участка Целевое назначение
земельного участка - это основа правового режима охраны и использования земель в
соответствии с государственным территориальным зонированием. Существует семь
основных категорий земель: Земли сельскохозяйственного назначения; земли
населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания ,телевидения, информатики, земли для обеспечения космической
деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного
фонда; земли запаса.
В рассматриваемом случае назначение объекта оценки и объектов аналогов
совпадает корректировка не требуется

78
 Месторасположение земельного участка Объекты аналоги, как и объект

оценки, расположены в городском округе город Выкса Нижегородской области
Корректировка не применяется
 Корректировка на объем (площадь) участка. При приобретении
недвижимости различных площадей действует принцип оптовой покупки. Как
правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете
на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены аналогов
вносились корректировки. Размер корректировки был рассчитан на основе
статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера
участка.
(Источник информации:справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие
коэффициенты для оценки земельных участков Под редакцией Лейфера Л. А.,2010г)
Корректирующий коэффициент на общую площадь
Корректировка на общую площадь не вводится

После внесения всех необходимых корректировок рассчитывается итоговая стоимость 1 кв.м
Схема согласования: обычно в качестве расчетного значения принимается среднее,

средневзвешенное или медиана (Медиану используют вместо средней арифметической,
когда крайние варианты ранжированного ряда(наименьшая и наибольшая) по сравнению с
остальными оказываются чрезмерно большими или чрезмерно малыми. Источник: http://life-
prog.ru/view_statistika.php?id=8) значение скорректированных цен выборки. В данном случае
для согласования полученного результата находилось среднее арифметическое значение.
Расчет стоимости земельных участков методом сравнения
Характеристики Об Ан Ан Ан Ан
ъект оценки алог 1 алог 2 алог 3 алог 4
Местоположение с.Мотмос с.Мотмос с.Мотмос с.Мотмос с.Мотмос
Источник
Оформление Право Право Право Право Право

права собственности собственности собственности собственности собственности
Категория земель ЗНП ЗНП ЗНП ЗНП ЗНП
Общая стоимость 470 000 450 000 250 000 200 000
руб
Общая площадь 16.024 1500 1500 700 800
кв.м.
Стоимость за 1 313 300 357 250
кв.м. в руб.
Обременения отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют
Дата оценки апрель Апрель 2019г Апрель .2019г апрель апрель
/дата предл. .2019г .2019г .2019г
Коммуникации имеются имеются имеются имеются имеются
Внесение корректировок
Корректировка 0.87 0.87 0.87 0.87
на уторгование
Скоррект.цена 272 261 310 217
ЗУ за 1кв.м. в руб.
Корректировка нет нет нет нет
на качество передаваемых
прав

79
Корректировка 1.0 1.0 1.0 1.0

на условия финансирования 0 0 0 0
Корректировка 1.00 1.00 1.00 1.00
на назначение ЗУ
Корректировка 1.00 1.00 1.00 1.00
на условия продажи
Площадь ЗУ 72.2 272 261 310 217
кв.м.
Корректировка 1.00 1.00 1.00 1.00
на площадь ЗУ
Скоррект.цена 265
Стоимость ЗУ в 4 236 руб.
руб.
Таким образом рыночная стоимость доли в рыночной стоимости жилой квартиры (в

том числе) площадью 48.9 кв.м в многоквартирном жилом доме в земельном участке (
расчет стоимости 16.024 кв.м. земельного участка на каждого дольщика рассчитанная
сравнительным подходом на дату оценки составляет:
4 236 рублей
Четыре тысячи двести тридцать шесть рублей для каждого дольщика.
13.4..ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАТРАТ СВЯЗАННЫХ С ПЕРЕЕЗДОМ СОБСТВЕННИКОВ , В СВЯЗИ С ИЗЪЯТИЕМ КВАРТИРЫ И

РАСЧЕТ УБЫТКОВ, СВЯЗАННЫХ С УПЛАТОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОШЛИНЫ ЗА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАТРАТ СВЯЗАННЫХ С ПЕРЕЕЗДОМ СОБСТВЕННИКА

В затраты на переезд включены услуги грузчиков и услуги по упаковке имущества. В
составе расходов на оплату услуг по транспортировке движимого имущества
правообладателя изымаемого земельного участка можно выделить следующие статьи затрат
(необходимо отметить тот факт, что ряд транспортных компаний работают по принципу
«все включено», когда единый тариф включает все указанные ниже статьи):
 оплата погрузо-разгрузочных работ;
 оплата непосредственно транспортировки движимого имущества;
 оплата времени, необходимого на подачу машины;
 оплата простоя транспортного средства при проведении погрузочно/ раз-
грузочных работ.
Расходы на оплату услуг по транспортировке движимого имущества
правообладателя изымаемого земельного участка в общем случае рассчитаны, исходя из
следующих допущений/условий:
 переезд будет осуществлён в пределах ближайшего района (наиболее ве

роятная зона переезда –по адресу предоставленного жилья);
 транспортировка движимого имущества будет осуществляться
автотранспортом (учитывая предполагаемый район переезда и характер
перемещаемого движимого имущества);
 для перевозки движимого имущества из жилого помещения
требуется транспортное средство типа ГАЗЕЛЬ
использование услуг транспортного средства в количестве 3 рейсов
Для определения величины указанных расходов была изучена информация о грузовых

автомобильных перевозках в г.Выкса, размещенная в сети Интернет, на сайтах
транспортных компаний. Анализ тарифов на перевозку грузов, а также консультации

80
со специалистами компаний позволили сделать вывод, что стоимость подачи машины,

на которую в среднем уходит 1 час, включается в минимальную стоимость заказа.
Также в ходе проведенного анализа был сделан вывод, что затраты на переезд из
домовладения или квартиры площадью от 50 кв. м до 80 кв.м. находятся на одном
уровне с выше указанным тарифом, поскольку при перевозке имущества с меньшей
площади и неполной загрузке машины, стоимость услуг по перевозке не изменяется.
При этом использование автомобилей меньшей грузоподъемности (например, 1,5-
тонные ГАЗели) не позволит произвести перевозку всего имущества за один рейс и в
итоге обойдется дороже (необходимо два или три рейса на транспорте, стоимость 1
машиночаса которого незначительно ниже стоимости 1 машиночаса 5-ти тонного
транспорта, существенно возрастают затраты на грузчиков).
В результате проведенных консультаций с представителями нескольких

небольших фирм и частными предпринимателями, занимающимися перевозками
81
грузов по г.Выкса, можно сделать вывод, что наиболее вероятные затраты на переезд
помещения площадью до 80 м² лежат в диапазоне 500 руб. за один час работы
автомобиля. И 300 руб в час за работу грузчиков, как правило грузчиков привлекается
4 человека для разборки и погрузки крупногабаритного имущества. В то же время
стоит отметить, что зачастую окончательные затраты на переезд с привлечением
небольшой фирмы или частного предпринимателя определяются индивидуально и
зависят от конкретного маршрута следования и перевозимого груза.
С учетом вышеизложенного, средние затраты на перебазирование движимого

имущества (усреднено) из помещения общей площадью до 80 кв.м. составят 8 часов
Размер убытков, связанных с перебазированием имущества, составит:
(500 +(300 х 4)) х8 = 13 600 руб
Рыночная стоимость затрат на переезд собственников жилой квартиры №2 по

адресу: Нижегородская область Выксунский район, с.Мотмос ул. подстанция Радуга,д.2
составляет:
13 600 рублей
Тринадцать тысяч шестьсот рублей
УБЫТКИ, СВЯЗАННЫЕ С УПЛАТОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОШЛИНЫ ЗА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА ВНОВЬ ПРИОБРЕТЕННЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
Расходы, связанные с государственной регистрацией права

собственности
Государственная пошлина – сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 Налогового

Кодекса Российской Федерации (далее – НК), при их обращении в государственные органы,
органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые
уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации,
законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми
актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически
значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК, за исключением действий,
совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации
Плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица если

они обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой
25.3 НК.
82
Расходы связанные с обращением к нотариусу
Объекты недвижимости, которые поступают в собственность человека по новой, следует

зарегистрировать на уровне государства, регистрация проходит на основании Закон No 218-
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2018г с изменениями 2019года
В июне 2016 года в России вступил в силу закон, ( 2 июня 2016 года № 172-ФЗ "О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ) ,который
запрещает дарить, менять, покупать и продавать жилье в долевой собственности без
нотариуса. Это означает, что теперь каждая сделка с долями квартир и домов должна быть
в обязательном порядке заверена нотариусом. Без этого заверения Росреестр не
зарегистрирует сделку
.(Подробнее на РБК:https://realty.rbc.ru/news/577d08299a7947e548ea4207)
Однако в ст.60 этого же Закона сказано:

83
Кроме того из сложившейся судебной практики следует

84
Оценщик приводит Решение Арбитражного суда Новосибирской области.

85

86
Итого общие расходы связанных с переездом собственников , в связи с изъятием

квартиры и расчет убытков, связанных с уплатой государственной пошлины за
государственную регистрацию права собственности составляют:
13 600 + (2000 х 5) = 23 600
Из них :
 Доля Заонегиной О.И . составляет 23 600 х 1/5 = 4 720 руб.
 Доля Заонегина П.Ю. . составляет 23 600 х 1/5 = 4 720 руб.
 Доля Заонегина Е.П.. . составляет 23 600 х 1/5 = 4 720 руб
 Доля Заонегина А.П. . составляет 23 600 х 1/5 = 4 720руб
 Доля Заонегиной О.И. составляет 23 600 х 1/5 = 4 720 руб.
4.Согласование результатов и итоговое заключение

В результате проведенных расчетов получены следующие результаты:
Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода оценки затратный,
сравнительный и доходный. Российские стандарты закрепляют эти подходы как обязательные.
Следование международным стандартам и российскому законодательству вызывает
необходимость согласования полученных результатов, так как названные подходы применяются к
одному и тому же объекту в рамках одной и той же оценочной процедуры. Согласование
результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов,
полученных с помощью различных методов оценки.
Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую таблицу.
87
В данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена только одним подходом
(проведения процедуры согласования не требуется).
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная сравнительным подходом на 25 мая 2019г.
№п/п ФИО Доли Стоимость доли в праве квартиры руб Иные издержки, Итого
соственника в связанные с расходы
праве В том числе изъятием (убытки)
квартиры(переезд, связанные
Стоимость Стоимость
регистрация с изъятием
доли в доли
права,) в руб. квартиры в
праве на квартиры в
руб.
общее земельном
имущество участке в
руб руб.
1 Заонегина О.И. 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135
2 Заонегин П.Ю. 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135
3 Заонегин Е.П. 1/6 276 415 25 754 4 236 4720 281 135
4 Заонегин А.П. 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135
5 Заонегина О.И. 1/3 552 832 25 754 4 236 4 720 557 552
ИТОГО 1 1 658 492 128 770 21 180 23 600 1 682 092
ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ СОСТАВЛЯЕТ
№п ФИО Длоя в Стоимость доли в праве квартиры руб Иные Итого

/п соственника праве В том числе издержки, расходы
Стоимость Стоимость связанные с (убытки)
доли в праве доли изъятием связанные
на общее квартиры в квартиры(пере с
имущество земельном езд, изъятием
руб участке в регистрация квартиры
руб. права) в руб. в руб.
1 Заонегина 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135

О.И.
2 Заонегин 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135
П.Ю.
3 Заонегин Е.П. 1/6 276 415 25 754 4 236 4720 281 135
4 Заонегин А.П. 1/6 276 415 25 754 4 236 4 720 281 135
5 Заонегина 1/3 552 832 25 754 4 236 4 720 557 552
О.И.
ИТОГО 1 1 658 492 128 770 21 180 23 600 1 682 092
Итого рыночная стоимость изымаемой жилой двухкомнатной квартиры, назначение :жилое

общая площадь 48.9 кв.м.,этаж 1, кадастровый номер 52:53:0010203:657 для установления
размера возмещения :рыночной стоимости жилой квартиры с учетом стоимости доли каждого
собственника, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном жилом доме с учетом
его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные
собственникам : Заонегиной О.И., Заонегину П.Ю.,Заонегину Е.П., Заонегину А.П., Заонегиной
О.И.жилой квартиры его изъятием, включая убытки, которые собственники несут в связи с
изменением места проживания , по адресу : Нижегородская область, г.Выкса, с.Мотмос,
ул.Подстанция Радуга,д.2,кв.2 на дату оценки составляет :
1 682 092 рублей
Один миллион шестьсот восемьдесят две тысячи девяносто два рубля
_____________________________________________________
1 НДС не облагается, в силу пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ «не подлежат налогообложению (освобождаются от
налогообложения) на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них»
88
15.Список использованных источников

Нормативные документы
1. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации» от 29 июля .1998 г., №135-ФЗ (в редакции от 22.07.2010 №167-ФЗ);
2. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ (в редакции от
21 июля 2014 года N 225-ФЗ);
3. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. №129-ФЗ;
4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО №1) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297);
5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утвержден
приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 298);
6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом
Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299);
7. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) (утв. приказом
Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611);
8. Международные стандарты оценки МСО 2013 Международного совета по стандартам оценки
(МССО);
9. Европейские стандарты оценки ЕСО 2012 и последующие публикации Европейской группы
ассоциации оценщиков (
Справочная литература
1. Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень.
- М. Ко-Инвест;
2. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости “RWAY” выпускаемый
совместно с Москомземом при участии Комитета по собственности, приватизации и
хозяйственной деятельности Государственной Думы РФ;
3. Internet–ресурсы (см. по тексту).
Методическая литература
1. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В.
Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. Учебное пособие. Одобрено и рекомендовано к изданию
учебно-методическим советом Госкомимущества РФ.
2. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и
статистика, 2002.
3. Оценка рыночной (справедливой) стоимости недвижимости: Учеб. И практ. Пособие/Под ред.
В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998.
4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442 с.
5. Фридман Д,, Ордуей Н Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.
Дело Лтд, 1995. – 461 с.
6. Харисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата,
1994. – 231 с.
7. Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по определению возможных
границ интервала итоговой стоимости – [Электронный ресурс] // srosovet.ru: сайт НП «СРОО
«Сибирь». URL: http://srosovet.ru/content/editor/Vozmozhnye-granicyintervala-itogovoj-
stoimosti_statya.pdf;
8. Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по установлению диапазонов
стоимости, полученной различными подходами или методами – [Электронный ресурс]
//srosovet.ru: сайт НП «СРОО «Экспертный совет». URL:
http://srosovet.ru/content/editor/Rekomendacii-po-ustanovleniyu-diapazonov-stoimostipoluchennoj-
razlichnymi-podhodami-ili-metodami.docx.

89
Приложения
Приложение 1
Используемая терминология
Абсолютно чистая аренда. При абсолютно чистой аренде арендатор платит за все, за
исключением расходов, связанных с управлением объектом недвижимости
Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и
другим характеристикам объекта оценки другой объект, цена которого известна из сделки,
состоявшейся при сходных условиях.
Арендная плата – это плата за пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки
внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). В контексте
«определения арендной платы» под арендной платой подразумевается арендный платеж за
первый платежный период.
Арендный платеж – сумма арендной платы, уплачиваемая по договору аренды за один
платежный период.
Арендная ставка (ставка арендной платы) – арендный платеж, отнесенный к количеству единиц
измерения объекта аренды (например, за квадратный метр).
Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим
и другим характеристикам объекта оценки другой объект, цена которого известна из сделки,
состоявшейся при сходных условиях..
Валовая аренда. При валовой аренде предполагается, что все операционные расходы лежат на
собственнике объекта.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на
которую определяется стоимость объекта оценки.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом
износа и устареваний.
Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты, необходимые для создания точной
копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки
материалов и технологий.
Затраты на замещение объекта оценки - затраты, необходимые для создания аналогичного
объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки,
определенная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования
(обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Кадастровая стоимость объекта оценки - определенная методами массовой оценки рыночная
(справедливая) стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством,
регулирующим проведение кадастровой оценки.
Метод оценки -последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для
данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов
к оценке
Объект-аналог объекта оценки - объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его
стоимость.
Объект аренды – объект недвижимости (помещение), арендная плата за который определяется.
Объекты сравнения — проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты
недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект
и максимально близкие к нему по другим характеристикам.
Операционные расходы – все расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости
(оплата коммунальных услуг, расходы по текущему ремонту, налоги и сборы, связанные с
недвижимостью и т. п.). Отчет об оценке - документ, составленный в соответствии с

90
законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом

оценки, №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3) стандартами и правилами оценочной
деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков членом которой
является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных
заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе
собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно
стоимости объекта оценки.
Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды
датами арендных платежей.
Рыночная (справедливая) стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых
имеется информация о ценах.
Срок аренды – период времени, на который заключается договор аренды.
Срок действия арендной ставки – период, определяемый условиями договора аренды, в
течение которого будет использоваться определенная оценщиком (и установленная договором
аренды) арендная ставка (либо способ ее расчета). Может быть меньше срока аренды.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на
открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки,
определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями
нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки,
определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
Чистая аренда. При чистой аренде все операционные расходы за исключением расходов,
связанных с налоговыми платежами, страховкой, управлением и внешним ремонтом объекта,
лежат на арендаторе.
Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие характеристики
объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на
недвижимость.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

91
Документы оценщика

92

93

94

95

96

97

98

99

100

101

102
Документы представленные Заказчиком

103

104

105

106

107

108

109

110

111

112

Отчет 006

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Отчет 006

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

1

Заказчик: Комитет по управлению муниципальным имуществом

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Объектом оценки являются:

1.2.РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ.

1.3.ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

Правоустанавливающие документы на земельный участок Заказчиком не

3. Цель оценки Определение рыночной стоимости .объектов оценки

4. Вид стоимости Рыночная

Целевое назначение Жилая квартира

6. Дата оценки 25мая2019г.

7. Срок проведения оценки 20 апреля 2019 г. 25 мая 2019г

Прочие требования: отчет предоставляется Заказчику в одном экземпляре в

3.СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Тип организации Федеральный орган государственной власти (орган

3.2. СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ

Идентификационный номер 525703836891

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

4.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ

5.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ

В соответствии со ст.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в

Подписавший настоящий отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии

 содержащиеся в заключении анализ, мнения и заключения принадлежат

7.ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ДАННЫХ С

8.ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ

 Документы представленные Заказчиком в Приложении.

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ И ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

9.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ

9.1.ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И

 Документы представленные Заказчиком в Приложении

Объектами оценки в настоящем отчете являются:

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

Право передачи квартиры в пользование закреплено за Департаментом

9.3.СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ.

РАСПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА НА КАРТЕ

Двухэтажное кирпичное жилое здание. Кровля здания рулонная, совмещенная. Отделка

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

Дверные проемы Стандартные Состояние удовлетворительное

Уровень износа конструктивных элементов нежилого здания определен в соответствии

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

При определении физического износа жилого здания Оценщик принял среднее

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

Текущее использование По назначению

9.5.КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЭЛЕМЕНТОВ, ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, КОТОРЫЕ

Описание объекта оценки предназначено для определения количественных и

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

Расположение квартиры можно отнести к промышленной зоне с.

9.6.ИНФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

В настоящее время оцениваемый объект используется. По всем техническим

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

Объявление на двери подъезда

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

Объявление на двери подъезда

Объявление на двери подъезда

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г

Индивидуальный предприниматель Федорчуков А.И.-2019г