Вы находитесь на странице: 1из 7

№ 9 (180) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Методика расчета стоимости права


пользования местом на сооружениях
(конструкциях)
Н.С. Семенцов
начальник отдела оценки нематериальных активов ООО «Сибирский оценщик»,
кандидат экономических наук (г. Новосибирск)

Никита Сергеевич Семенцов, sementsov_n@bk.ru

В настоящее время в городах и круп- Для города Москвы арендная плата за раз-
ных населенных пунктах распространяется мещение телекоммуникационной антенны
новый вид арендных отношений – сдача в составляет 10 000 – 15 000 рублей в месяц
аренду элементов и конструкций зданий и за всю необходимую площадь. Этот сектор
сооружений. В частности, это могут быть: рынка находится на этапе формирования и
• стены зданий и участки поверхности приведенные значения могут существенно
стен; варьироваться, поскольку арендная ставка
• крыши и участки поверхности крыш; в условиях недоступности информации об
• участки поверхности дымовых труб; аналогичных сделках является договорной
• участки поверхности заборов и ограж- величиной.
дений. Под конструкцией понимается сложный
Цель использования таких объектов объект, составленный из различных ча-
арендатором – размещение рекламных стей, выступающий либо как самостоятель-
объектов и антенн телекоммуникации. ный объект недвижимого имущества, либо
Рекламный баннер, размещенный на как его элемент.
участке поверхности стены здания в круп- При анализе открытых источников ин-
ном городе, может приносить собственни- формация (электронные и печатные СМИ)
кам от 100 000 до 1 000 000 рублей в год. предложений о продаже (сдаче в аренду)
Если говорить о зданиях, расположенных в опор под размещение различных объектов
центре или вблизи крупных транспортных (в том числе приборов уличного освеще-
магистралей города Москва, то следует от- ния) во всех анализируемых регионах Си-
метить, что аренда достигает 8 000–12 000 бири не выявлена.
рублей за один квадратный метр в месяц, Применительно к такой оценочной зада-
в спальных районах цена колеблется от че возможны следующие трактовки объек-
2 000 до 4 000 рублей. В городах меньшей та оценки (согласно перечню, представлен-
деловой активности ставки аренды прини- ному в статье 5 Федерального закона от 29
мают меньшие значения, к примеру, в горо- июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
де Красноярске – 500–3 000 рублей за один деятельности в Российской Федерации»):
квадратный метр в месяц, в городе Абака- • право пользования как вещное право
не – 500–1 500 рублей. на имущество или отдельные вещи из
Случаи аренды крыш и участков по- состава имущества;
верхности крыш зданий под размещение • услуги.
антенн телекоммуникации характерны для Мы полагаем корректным первый вари-
городов и населенных пунктов с развитой ант, обосновывая выбор следующим. В от-
инфраструктурой сотовой связи и при на- ношении понятия «услуги» существуют на-
личии многоэтажной и высотной застройки. логовая и гражданская трактовки:

72 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru


ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ

• в соответствии с пунктом 5 статьи 38 2) определение стоимости права пользо-


Налогового кодекса Российской Фе- вания местом на сооружении (конструкции)
дерации услугой для целей налогоо- напрямую.
бложения признается деятельность, В условиях неразвитости соответству-
результаты которой не имеют мате- ющих секторов рынка первый вариант
риального выражения, реализуются представляется более применимым. Его
и потребляются в процессе осущест- использование предполагает решение
вления этой деятельности; вспомогательной задачи – определение
• под услугами с учетом положений ста- доли оцениваемого места на сооружении
тьи 779 Гражданского кодекса Рос- (конструкции). При этом возможно исполь-
сийской Федерации (далее – ГК РФ) зовать следующие критерии распределе-
понимается совершение за плату по ния и их сочетание:
заданию заказчика определенных • стоимостной;
действий или осуществление опреде- • на основе прироста нагрузки на соо-
ленной деятельности. ружение (конструкцию) вследствие
В приведенных трактовках общим вы- использования места на сооружении
ступает деятельность. Деятельность опре- (конструкции) под цели и задачи арен-
деляется как комплекс действий (взаимо- датора.
действий) субъекта с объектом, во время Рассмотрим методы, используемые при
которого субъект удовлетворяет какие-либо определении величины арендной ставки.
свои потребности, достигает цели. Метод индексации ставки прошедшего
Так, заказчик в качестве объекта оцен- периода используется в случаях долговре-
ки указал «услуги по предоставлению в менных арендных отношений с периоди-
возмездное пользование», то есть содер- ческим пересмотром величины арендной
жанием услуги является деятельность по ставки или наличия информации о подоб-
предоставлению в пользование имущества. ных арендных отношениях, сопоставимых
Согласно статье 606 ГК РФ предоставление с исследуемыми. Этот метод применим
имущества за плату во временное владение только при наличии заключенного в про-
и пользование или во временное пользова- шлом договора об аренде анализируемого
ние оформляется договором аренды. Таким или сопоставимого объекта и только в слу-
образом, предоставление имущества в воз- чае отсутствия оснований полагать, что та-
мездное пользование мест тождественно кой договор имеет нерыночный характер:
установлению арендных отношений между
собственником (арендодателем) и пользо- АС = АСt × И × К1 × К2 × ... × Кn, (1)
вателем (арендатором). где АС – арендная ставка;
Иначе говоря, предметом арендных отно- АСt – арендная ставка прошедшего пе-
шений является право пользования арендуе- риода;
мым имуществом. Следовательно, объектом И – индекс изменения уровня цен теку-
оценки здесь выступает право пользования, щего периода относительно прошедшего
стоимость которого может выражаться в периода;
виде периодической или единовременной К1, К2, …, Кn – коэффициенты корректи-
арендной платы. Недвижимое имущество ровки на изменения качественных характе-
выступает как объект аренды. В этом случае ристик объекта.
возможны две схемы расчета:
1) определение стоимости права пользо- Метод калькуляции затрат. Этот метод
вания сооружением (конструкцией) с после- основан на принципе нормирования затрат
дующим выделением доли оцениваемого (standart-costing) и предполагает определе-
места; ние всех релевантных статей расходов, свя-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru 73


№ 9 (180) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

занных с эксплуатацией объекта, подлежа- П1, П2, …, Пn – ценообразующие параме-


щего передаче в аренду. Такие затраты, как тры.
правило, включают амортизацию, налог на
имущество, налог на землю (арендная пла- Классический метод (5), метод добавоч-
та за земельный участок), управленческие ной продуктивности (6) и метод распреде-
и коммерческие расходы и прочее. Также ления прибыли (7) основываются на технике
дополнительно учитывается рентабель- остатка, примененной к величине экономи-
ность, соответствующая виду деятельности ческой выгоды, получаемой от использова-
арендодателя: ния объекта:

АС = (Снов × Аг / 100 + ОР) × (1 + НП), (2) АС = ДВД – ОР – ЗКР, (5)


где Снов – стоимость нового объекта (сто- где ДВД – действительный валовой до-
имость затрат на воспроизводство/замеще- ход от эксплуатации объекта;
ние объекта аренды); ОР – операционные расходы;
Аг – годовая норма амортизации; ЗКР – приведенные затраты на капи-
ОР – операционные расходы (налог на тальный ремонт.
имущество, налог на землю и т. д.);
НП – норма прибыли. АС = В – ОРАР – ПН, (6)
где В – выручка арендатора от коммер-
Метод сравнения сделок предполагает ческой деятельности, в которой использо-
проведение анализа рынка аренды ана- валось арендуемое имущество;
логичного рассматриваемому имущества. ОРАР – операционные расходы арендато-
Возможность применения этого метода ра (без арендной платы);
зависит от качества и объема доступной ПН – нормированная (среднеотраслевая)
информации об аренде (предложений об прибыль арендатора.
аренде) аналогичных или сопоставимых
объектов. АС = (В – ОРАД – ОРАР) × (САИ / СК) + ОРАД, (7)
где В – выручка арендатора от коммер-
n
Ⱥɋ = ¦ ȺɋɈȺi u ȼi , (3) ческой деятельности, в которой использо-
i 1 валось арендуемое имущество;
где АСОАi – арендная ставка по i-му ОРАД – операционные расходы арендода-
объекту-аналогу, скорректированная на теля;
различия с объектом оценки; ОРАР – операционные расходы арендато-
Вi – весовой коэффициент i-го объекта- ра (без арендной платы);
аналога, причем ∑Вi = 1. САИ – стоимость арендуемого имущества
(рыночная или инвестиционная);
Метод статистического моделирования СК – стоимость комплекса имущества,
предполагает анализ зависимости стоимо- в который входит арендуемое имущество
сти объекта от основных ценообразующих (включая нематериальные компоненты и
параметров. Применение этого метода оборотные средства).
ограничено рядом условий построения ма-
тематических моделей, а также качеством и Методы (5)–(7) предполагают коммерче-
объемом доступной информации об аренде ский характер использования объекта арен-
(предложений об аренде) аналогичных или датором, что накладывает соответствую-
сопоставимых объектов: щие ограничения на их применение.
Метод обратной капитализации являет-
AC = f(П1, П2, ..., Пn), (4) ся косвенным методом доходного подхода
где f – оператор функции; и определяет рыночный размер арендной

74 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru


ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ

платы посредством решения обратной за- пользование многотысячным массивом од-


дачи оценки стоимости имущества – от нородных конструкций инфраструктурного
известного значения рыночной стоимости назначения, расположенным в восьми ре-
объекта, подлежащего передаче в аренду, гионах Сибири. Места на конструкциях ис-
необходимо перейти к соответствующей пользуются арендатором для установки на
величине арендной ставки. Классификация них приборов уличного освещения.
этого метода среди оценочных подходов яв- На этапе сбора информации заказчику
ляется дискуссионной темой. Мы полагаем был направлен запрос о предоставлении
корректным классифицировать его как ме- общей, технической и прочей информацию
тод доходного подхода, так как порядок его о каждой конструкции
применения соответствует обратному по- Общая информация о каждой инвентар-
рядку расчетов по методу капитализации: ной единице:
1) местонахождение конструкции;
АС = (РСк × КК + ОР) / К, (8) 2) инвентарный номер конструкции;
где РСк – рыночная стоимость конструк- 3) технические характеристики инженер-
ции; ной сети, к которой принадлежит конструк-
КК – коэффициент капитализации; ция;
ОР – операционные расходы, связанные 4) технические характеристики конструк-
с эксплуатацией конструкции; ции (материал, габаритные размеры и т. п.);
К – коэффициент возможной недоза- 5) дата ввода в эксплуатацию;
грузки и потери при сборе арендной платы 6) первоначальная стоимость;
(определяется как разность единицы и по- 7) остаточная стоимость;
правки на возможные недозагрузку и поте- 8) реквизиты свидетельств о государ-
ри при сборе арендной платы). ственной регистрации права.
Техническая информация о каждой ин-
Классификация приведенных методов вентарной единице:
по подходам представлена в таблице 1. 1) акт ввода в эксплуатацию;
Далее представленная методика, вклю- 2) информация о техническом состоянии
чающая формулировку объекта оценки, конструкции на дату оценки.
две схемы расчета и набор методов, апро- Прочая информация, необходимая для
бирована при расчете арендных ставок за проведения работ по оценке:

Таблица 1

Методы расчета величины арендной ставки

Подход Метод
Метод индексации ставки прошедшего периода
Затратный
Метод калькуляции затрат
Метод сравнения сделок
Сравнительный
Метод статистического моделирования
Классический метод
Метод добавочной продуктивности
Доходный
Метод распределения прибыли
Метод обратной капитализации

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru 75


№ 9 (180) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

1) закупочные цены, контракты на по- обеспечивает применение затратного под-


ставку подобных конструкций; хода. В рамках этого подхода применялись
2) стоимость проведения ремонтов; метод укрупненных обобщенных показате-
3) перечень видов работ, входящих в лей (сравнительной единицы) для расчета
каждый вид ремонта; величины нового строительства конструк-
4) стоимость видов выполненных работ и ций и метод срока жизни для расчета на-
заменяемых элементов; копленного износа конструкций.
5) стоимость модернизации и переобору- Учитывая, что собственник после пере-
дования с калькуляцией по элементам. дачи мест на конструкциях в возмездное
Для определения рыночной стоимости пользование сохраняет право пользования
применялись метод калькуляции затрат (2) конструкцией, стоимость права пользова-
в рамках затратного подхода и метод об- ния местом на конструкции определялась
ратной капитализации (8) в рамках доход- посредством разделения стоимости права
ного подхода. Для изучения возможности пользования конструкцией между собствен-
применения сравнительного подхода для ником (арендодателем) и пользователем
определения рыночного размера арендной (арендатором) в размере соответствующей
ставки за пользование конструкцией были доли.
проанализированы рынки аренды недви- Доля пользователя (арендатора) в праве
жимости в регионах нахождения конструк- пользования конструкцией (местом на опо-
ций с использованием данных сети «Ин- ре) определялась посредством соотнесения
тернет» 1. В результате анализа выявлено, стоимости светильника и совокупной стои-
что предложения об аренде объектов, ана- мости конструкции по следующей формуле:
логичных анализируемым конструкциям,
отсутствуют, то есть соответствующий сег- Дс = Сс / (Со + Сс), (9)
мент рынка является неактивным. Пред- где Дс – доля стоимости светильника;
ложения о сдаче в аренду отдельных ком- Сс – стоимость светильника;
плексных инженерных систем, подобных Со – стоимость базовой конструкции.
изучаемым, на рынке специализированной
недвижимости России имеют единичный, Для проверки правильности сделан-
эпизодический характер, что не позволило ных выводов проводился альтернативный
сформировать репрезентативную выборку расчет, учитывающий прирост теоретиче-
объектов-аналогов для проведения рас- ской нагрузки на конструкцию вследствие
четов стоимости в рамках сравнительного установки пользователем (арендатором)
подхода. светильника. При этом анализировалась
При определении рыночной стоимости средняя рассчитываемая величина по всем
конструкций возможно использование стан- конструкциям:
дартных подходов к оценке недвижимого
имущества и соответствующих методов, ΔНт = Мс / Нт, (10)
изложенных в литературе по оценке [7–13]. где ΔНт – прирост теоретический нагруз-
При этом должна учитываться специфика ки на одну конструкцию;
таких сооружений. Мс – средняя масса светильника;
В результате анализа выяснилось, что Нт – теоретическая нагрузка на одну кон-
для определения рыночной стоимости кон- струкцию, возникающая от использования
струкций наиболее достоверный результат по прямому назначению.

1
Смотри:
URL: www.avito.ru
URL: www.brekom.ru
URL: www.irr.ru

76 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru


ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ

Таблица 2

Анализ факторов стоимости

Региональные
Хронологический Конструктивный
Показатель условия Высота
возраст класс
строительства
Коэффициент линей-
ной корреляции с ры-
ночной стоимостью -0,623 0,524 0,250 0,203

325

275

225

175

125

75
0 10 20 30 40 50 60 70
ɝɨɞɵ

Зависимость величины арендной ставки от возраста конструкции, р./год

При применении затратного подхода реляции -0,623; см. табл. 2).


стоимость права пользования местом на С учетом значения коэффициентов и ко-
конструкции варьировались от 83 до 244 личества наблюдений все коэффициенты
рублей в год с учетом НДС, при применении линейной корреляции признаны статисти-
доходного подхода – от 84 до 410 рублей в чески значимыми на уровне значимости 5
год. Расхождение результатов, полученных процентов.
с применением двух подходов (от меньшего Зависимость полученных результатов от
результата к большему), варьировалось от основного фактора (хронологического воз-
0 до 90 процентов и в среднем составило раста в годах) стоимости показана на ри-
9 процентов, что позволяет охарактеризо- сунке.
вать результаты, как в целом не имеющие Вид зависимости близок к убывающий
существенных расхождений. кривой, постепенно вытягивающейся вдоль
Итоговая ставка аренды места на кон- оси «годы». Соответствующее уравнение
струкции варьировалась от 84 до 327 ру- зависимости имело бы вид логарифмиче-
блей в год с учетом НДС в зависимости от ского.
характеристик конструкции. Также существенное влияние на стои-
Анализ факторов стоимости показал, мость оказали региональные условия
что ключевой характеристикой стоимости строительства, выраженные в регио-
подобных объектов является хронологиче- нальном коэффициенте (коэффициент
ский возраст (коэффициент линейной кор- линейной корреляции 0,524). Некоторое

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru 77


№ 9 (180) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

влияние оказали конструктивный класс и кон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.


высота. 4. URL: www.avito.ru
Таким образом, представленная мето- 5. URL: www.brekom.ru
дика оценки стоимости права пользования 6. URL: www.irr.ru
частью конструкции, которая была апроби- 7. Грибовский С. В. Оценка стоимости
рованная при расчете арендных ставок за недвижимости : учебное пособие / М. : Ма-
пользование многотысячным массивом од- росейка, 2009.
нородных конструкций инфраструктурного 8. Григорьев А. В. Козин П. А., Поветки-
назначения, может послужить основой для на Н. С. Методика определения рыночной
формирования соответствующих методиче- ставки арендной платы для специализи-
ских рекомендаций по оценке прав аренды, рованной недвижимости / Материалы IV
в том числе на неактивных рынках. При этом Международной научно-практической кон-
необходима ее апробация в случае оценки ференции «Оценочные технологии в эконо-
подобных объектов в других условиях и для мических процессах: управление собствен-
других задач, в частности, для определения ностью. СПб., 2005.
арендной ставки за пользование площа- 9. Козодоев М. А. Оценка аренды. URL:
дями под размещение вендинг-автоматов, http://smao.ru/ru/magazine/2009/04/13.html
банкоматов и платежных терминалов. (дата обращения: 4 ноября 2014 года);
10. Озеров Е. С. Экономический анализ
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ и оценка недвижимости. СПб. : Издатель-
ИСТОЧНИКИ ство «МКС», 2007.
1. Об оценочной деятельности в Россий- 11. Оценка недвижимости / под ред.
ской Федерации : Федеральный закон от 29 А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Фи-
июля 1998 года № 135-ФЗ. нансы и статистика, 2005.
2. Налоговый кодекс Российской Феде- 12. Оценка рыночной стоимости недви-
рации (часть первая) : Федеральный закон жимости / под ред. В. М. Рутгайзера. М. :
от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ. Дело, 1998.
3. Гражданский кодекс Российской Фе- 13. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимо-
дерации (часть вторая) : Федеральный за- сти. СПб. : Издательство СПбГТУ, 1997.

ǺdzǴDzȁǻǮǾǼDzǻǮȍ ǮǸǮDzdzǺǶȍ
ǼȄdzǻǸǶ Ƕ ǸǼǻǿǮǹȀǶǻDZǮ
ɩɪɟɞɥɚɝɚɟɬ ɤɜɚɥɢɮɢɰɢɪɨɜɚɧɧɵɟ ɭɫɥɭɝɢ ɩɨ ɨɰɟɧɤɟ ɫɥɟɞɭɸɳɢɯ ɨɛɴɟɤɬɨɜ:
x ɩɪɟɞɩɪɢɹɬɢɣ, ɛɢɡɧɟɫɚ;
x ɩɚɤɟɬɨɜ ɚɤɰɢɣ, ɨɛɥɢɝɚɰɢɣ;
x ɚɤɬɢɜɨɜ ɩɪɟɞɩɪɢɹɬɢɣ, ɫɨɡɞɚɧɧɵɯ ɧɚ ɨɫɧɨɜɟ ɮɪɚɧɱɚɣɡɢɧɝɚ;
x ɢɧɜɟɫɬɢɰɢɨɧɧɵɯ ɩɪɨɟɤɬɨɜ;
x ɞɟɛɢɬɨɪɫɤɨɣ ɡɚɞɨɥɠɟɧɧɨɫɬɢ;
x ɧɟɞɜɢɠɢɦɨɝɨ ɢɦɭɳɟɫɬɜɚ (ɧɟɡɚɜɟɪɲɟɧɧɵɯ ɫɬɪɨɢɬɟɥɶɧɵɯ ɨɛɴɟɤɬɨɜ, ɡɟɦɟɥɶɧɵɯ
ɭɱɚɫɬɤɨɜ ɢ ɬ.ɞ.);
x ɦɚɲɢɧ, ɨɛɨɪɭɞɨɜɚɧɢɹ ɢ ɬɪɚɧɫɩɨɪɬɧɵɯ ɫɪɟɞɫɬɜ;
x ɢɧɬɟɥɥɟɤɬɭɚɥɶɧɨɣ ɫɨɛɫɬɜɟɧɧɨɫɬɢ (ɩɚɬɟɧɬɨɜ, ɬɨɜɚɪɧɵɯ ɡɧɚɤɨɜ ɢ ɬ.ɞ.);
x ɸɜɟɥɢɪɧɵɯ ɢɡɞɟɥɢɣ ɢ ɞɪɚɝɨɰɟɧɧɵɯ ɤɚɦɧɟɣ, ɚɧɬɢɤɜɚɪɢɚɬɚ
Ɂɜɨɧɢɬɟ ɫɟɝɨɞɧɹ – (495)331-97-89, 331-99-41
Ɇɵ ɠɞɟɦ ȼɚɫ – 117418, ɝ. Ɇɨɫɤɜɚ, ɭɥ. ɇɨɜɨɱɟɪɟɦɭɲɤɢɧɫɤɚɹ, 65 ɤ1, 6 ɷɬɚɠ
e-mail post@maok.ru ɧɚɲ ɫɚɣɬ www.maok.ru

78 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru