Вы находитесь на странице: 1из 182

Общероссийская общественная организация

«Российское общество оценщиков»

Практика расчета значимых величин


в оценке недвижимости
Справочник молодого оценщика

Москва
2018
УДК 332.6
ББК 65.422.5
П69

Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости:


П69 справочник молодого оценщика / составители В.А. Вольнова, Е.Р. Па-
теева. — Москва : Общероссийская общественная организация «Рос-
сийское общество оценщиков», 2018. — 178, [2] с. : ил. — Сер. «Энцик-
лопедия оценки».
ISBN 978-5-93027-035-8
Начинающим оценщикам, только входящим в профессию, зачастую бывает
сложно совместить теоретические знания, полученные в стенах вуза, с устоявшимися
практическими приемами работы в оценочной компании, собрать в единую стройную
систему все многообразие методических разработок, присутствующих в специальных
печатных изданиях по оценке или на страницах сайтов сети Интернет. Особенно до-
садно, когда молодой оценщик, не обладающий достаточным опытом, не имея ин-
формации об уже известных ответах на профессиональные вопросы, попадает в тупик
в простых ситуациях просто потому, что не знал о существовании того или иного ме-
тода расчета значимой величины при оценке имущества.
Данное издание предназначено для тех, кто делает первые шаги в оценочной дея-
тельности, тех, кто нацелен на расширение своего профессионального горизонта и
хочет знать как можно больше о предметной области своей профессии. В книге со-
браны статьи молодых оценщиков Российского общества оценщиков, которые объ-
единились, чтобы поделиться своими мыслями, мнением и практическим навыками.
Основная цель данного издания — помочь коллегам-ровесникам, возможно, не-
давним однокашникам, разговаривая с ними на одном языке, не растеряться во всем
многообразии способов и методов проведения расчетов при оценке недвижимости.
В сборнике приведены практические методы расчета показателей, как правило, вызы-
вающих затруднения у начинающих оценщиков, такие как метод расчета прибыли
предпринимателя и метод определения ставки капитализации, рассмотрены способы
расчета корректировок в сравнительном подходе, описаны примеры оценки сложных
объектов недвижимого имущества.

УДК 332.6
ББК 65.422.5

ISBN 978-5-93027-035-8  Российское общество


оценщиков, 2018
Содержание

Предисловие ............................................................................................................. 5

I. Значимые величины затратного подхода

Балакина Е.П. Методы определения прибыли предпринимателя ...................... 8


Андреева (Байбарина) П.А. Методы определения физического износа
зданий .................................................................................................................. 12

II. Значимые величины сравнительного подхода

Подоляк (Булычева) Т.И. Корректировка на уторговывание .............................. 17


Симакова И.Ю. Корректировка на местоположение ........................................... 23
Шипкова Э.В. Корректировка на площадь ............................................................ 34
Рудь Ю.В. Корректировка на наличие коммуникаций ........................................ 41

III. Значимые величины доходного подхода

Шаймиева А.М. Расчет коэффициента капитализации ........................................ 46


Шаймиева А.М. Расчет ставки дисконтирования ................................................. 56
Власов Р.В. Ставка дисконтирования и коэффициент капитализации:
сходство и различие, особенности расчета в текущих условиях ................. 59
Яковлева Е.Г. Ставки доходности в оценке недвижимости и бизнеса ............... 69

IV. Согласование результатов оценки

Андреева (Байбарина) П.А. Методы согласования (обобщения) результатов


оценки ................................................................................................................. 80
Криворотов М.М. Модифицированный метод интервального согласования
результатов стоимостной оценки ..................................................................... 84

3
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

V. Ликвидационная стоимость

Серякова В.А. Методы расчета ликвидационной стоимости объекта ................ 96


Федотова Н.Н., Секисов В.А. Классификация объектов недвижимого
имущества в зависимости от степени ликвидности ..................................... 107

VI. Практические вопросы оценки

Дудник Д.А. Практика судебной экспертизы: возможности и риски


для оценщика .................................................................................................... 111
Прямушко Т.С. Практика оценки стоимости железнодорожных путей
необщего пользования ..................................................................................... 119
Крайникова Т.В. Проблема унификации и стандартизации обеспечения
работ по оценке и пути их решения ............................................................... 130
Семенцов Н.С. Значимые величины, используемые при оценке
автозаправочных станций доходным подходом ........................................... 143
Барашкина В.В., Жуковская А.В. Выбор объектов-аналогов
при определении рыночной стоимости объектов недвижимости .............. 152
Ефимова Н.А. Применение метода корреляционно-регрессионного анализа
при оценке земельных участков ..................................................................... 160
Богоутдинов Б.Б. Мониторинг доходности субъектов малого
предпринимательства на базе мультипликаторов: итоги 2017 г. ............... 171
Симакова И.Ю. Практика оспаривания кадастровой стоимости
в Калужской области ....................................................................................... 176

4
Предисловие

Существование рыночной экономики, кардинальным образом изменившей


жизнь нашей страны, невозможно без профессионалов, к которым, несомненно, от-
носятся оценщики. Появившаяся в начале 90-х годов прошлого столетия и отметив-
шая в 2018 году свое 25-летие профессия оценщика прошла свое становление и се-
годня является одной из востребованных рыночной экономикой.
Российское общество оценщиков всегда было и остается ведущим объединением
профессионалов, сохраняющим традиции оценки, развивающим новые направления
деятельности, аккумулирующим свежие идеи. Устойчивое развитие любой органи-
зации, непрерывность развития профессии обеспечивается связью поколений, при-
влечением молодежи к обсуждению и решению проблем, возникающих сегодня в
оценке.
Благодаря той работе, которая проводилась РОО с начинающими специалистами
в течение последних лет, включавшей в себя и профессиональные конкурсы на луч-
шего молодого оценщика, и молодежные форумы, на которых молодые оценщики
имели возможность высказать свое мнение по любым вопросам и встретиться с при-
знанными гуру оценки, сегодня сформировался многочисленный отряд молодых, но
уже набравшихся опыта специалистов, которые могут дать практические советы сво-
им сверстникам, только пришедшими в оценку.
В представленном издании собраны статьи молодых оценщиков, имеющие
направленное практическое значение. Любой новичок найдет в нем информацию,
расширяющую его представление о разных способах определения той или иной вели-
чины, о нескольких методах расчета наиболее значимых показателей. Описание мето-
дик, применяемых различными авторами в практической работе, является полезным
справочным материалом, который позволит оценщикам использовать эти методики
самостоятельно, применять их для определения (обоснования) численного значения
расчетных величин при проведении оценок объектов недвижимости.
Надеюсь, что данный сборник поможет молодым специалистам осознать свое ме-
сто в профессии как генератора и двигателя новых идей, послужит дальнейшему ста-
новлению оценочной деятельности в нашей стране!

С.А. Табакова, канд. техн. наук


Президент Российского общества оценщиков

5
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Настоящий обзор методик подготовлен молодыми специалистами и предназначен


прежде всего для молодых оценщиков, а также для риелторов, отраслевых аналитиков
и преподавателей учебных заведений, специализирующихся на подготовке оценщи-
ков. Это издание, являющееся в какой-то степени практическим пособием, обобщает
накопленный оценщиками опыт в систематизации методологии оценки недвижимо-
сти в рамках стандартных подходов и соответствующих методов.
Представленные в справочнике данные в значительной мере восполняют инфор-
мационный вакуум, с которым часто сталкиваются российские оценщики. По сути,
вниманию читателей (и, прежде всего, оценщиков) представлен готовый аналитиче-
ский продукт, который при небольшом усилии может стать неотъемлемой частью от-
чета об оценке недвижимого имущества. Бесспорно, этот материал найдет своего чи-
тателя и сможет стать настольной книгой любого начинающего оценщика.
Остается только пожелать авторам успеха и яркой реализации в профессии.
Надеюсь, они будут так же щедро продолжать делиться опытом, направляя свой ин-
теллектуальный потенциал на развитие оценочной деятельности в нашей стране.

Ю.В. Козырь, д-р экон. наук


Председатель Экспертного совета РОО
Первый вице-президент РОО

Уважаемые коллеги! Если Вы читаете этот сборник, то Вы — член РОО, специа-


лист, который настроен на перманентное повышение квалификации, и если не начи-
нающий, то обязательно молодой оценщик! Если же Вы не являетесь членом РОО, то
наверняка в скором будущем им станете. И не только в связи с предстоящим укруп-
нением СРО, а еще и потому, что именно в РОО молодежь имеет возможность за-
явить о себе, выступить с докладом на форуме молодых оценщиков, напечатать ста-
тью в серьезном профессиональном журнале, собраться и издать вот такой сборник к
25-летию Российского общества оценщиков.
Перед Вами материал, адресованный молодыми оценщиками своим начинающим
коллегам. Это как книга, переходящая от старшего брата к младшему, или, вернее,
как письма старшей сестры к младшей, в которых она передает свои секреты и под-
сказывает, как поступить в той или иной ситуации. Например, как рассчитать ликви-
дационную стоимость или согласовать результаты оценки, как определить физиче-
ский износ здания или назначить корректировку на местоположение объекта оценки...
Уверена, что специалисты, делающие первые шаги в оценке, найдут в этом сбор-
нике много полезного и интересного для своей повседневной работы. Если Вы засо-
мневаетесь в том, как лучше рассчитать ставку дисконтирования или прибыль пред-
принимателя, — загляните сюда! А может быть, изучение данной брошюры
натолкнет Вас на самостоятельное изучение другого «тонкого» вопроса, и впослед-
ствии Вы сами станете автором нового решения старой задачи.
Дерзайте! Ищите и находите! Развивайтесь в профессии и не бойтесь делиться
своими знаниями и полученным опытом, потому что это обязательно пригодится ко-
му-нибудь из коллег.

В.А. Вольнова
Вице-президент РОО
6
Предисловие

Как известно, Российское общество оценщиков первым среди саморегулируемых


организаций стало активно развивать новое направление работы — работу с молоде-
жью. Проводимые в рамках молодежной политики РОО мероприятия способствуют
повышению престижности профессии оценщика, улучшению качества подготовки
молодых специалистов, укреплению конкурентных преимуществ СРО, а также созда-
нию площадки для обмена опытом, знаниями и мнениями.
Молодые оценщики обладают активной жизненной позицией, живым интересом к
профессии, желанием учиться и совершенствоваться, что выражается в участии в
профессиональных конференциях, семинарах и вебинарах наравне с профессионала-
ми, а также в публикации докладов и статей, которые нашли свое отражение в данном
сборнике.
На страницах данного издания можно найти краткое руководство по определению
рыночной стоимости различных объектов, рекомендации по расчету корректировок и
личные исследования, проведенные авторами публикаций.
От Совета молодых оценщиков я выражаю благодарность всем авторам и тем, кто
принимал участие в составлении данного сборника, желаю дальнейших успехов и по-
корения новых вершин в нашей интересной и нелегкой профессии!

Е.Р. Патеева
Председатель Совета молодых оценщиков РОО

7
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Елена Петровна Балакина


г. Новосибирск
 sibocenka@bk.ru

Методы определения прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) — сложившийся на рынке предпринима-


тельский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск,
связанный с реализацией проекта.
Согласно ФСО № 7, для целей оценки рыночной стоимости недвижимости
величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной инфор-
мации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с
учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объ-
ектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.
На практике чаще всего используют метод, предложенный Е.С. Озеровым,
или получают данную величину непосредственно из рыночных данных.

1. По методике Санкт-Петербургского государственного технического уни-


верситета (СПбГТУ), разработанной профессором Е.С. Озеровым (Озеров
Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб, 2003), согласно формуле
ПП = 0,5ny[1 + 0,33ny + Ca(1 + 0,66ny + 0,66n2y2)],
где ПП — прибыль предпринимателя; n — нормативный срок строительства
(лет); y — норма отдачи на вложенный капитал; Ca — доля авансового платежа
к общей стоимости строительства.
После изучения строительных норм по нормативной продолжительности
строительства (СНиП 1.04.03–85* «Нормы продолжительности строительства и
задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», анализа рынка
строительства и интервью со специалистами компаний-застройщиков опреде-
лились величины, используемые в расчете:
– нормативный срок строительства аналогичных объектов n = 1,5 года;
– норма отдачи на вложенный капитал в строительстве для аналогичных объек-
тов y = 0,20;
– доля авансового платежа к общей стоимости строительства аналогичных
объектов Ca = 50 % (на основании анализа динамики заключения договоров до-
левого участия при строительстве жилых зданий);

8
I. Значимые величины затратного подхода

ПП = 0,5 ⋅ 1,5 ⋅ 0,20 ⋅ [1 + 0,33 ⋅ 1,5 ⋅ 0,20 +


+ 0,50 ⋅ (1 + 0,66 ⋅ 1,5 ⋅ 0,20 + 0,66 ⋅ 1,52 ⋅ 0,202)] = 0,26.
2. По рыночным данным. На основе рыночных данных о цене предложе-
ний единых объектов недвижимости, стоимости прав на земельный участок, за-
трат на строительство и технологические подключения.
Для объектов, относящихся к развитому сектору рынка недвижимости, при-
быль предпринимателя рассчитывается на основе из соотношения себестоимо-
сти строительства 1 м2 аналогичных зданий и стоимости предложений на пер-
вичном рынке.
Определение величины прибыли предпринимателя
Наименование Стоимость 1 м2 Источник информации
Себестоимость строительства 24 000 Инвестиционно-строительная
компания
Рыночная стоимость продажи аналогичных 10 000 Агентство недвижимости
земельных участков
Рыночная стоимость продажи аналогичных 90 000 Агентство недвижимости
помещений
Прибыль предпринимателя 16 % (24 000 – 10 000)/90 000 =
0,156*100 = 16 %

3. Кумулятивный метод. Метод суммирования рисков, присущих строи-


тельному проекту:
ПП = Rбр + ∑R,
где ПП — прибыль предпринимателя; Rбр — безрисковая ставка дохода (ставка
по наиболее надежным государственным ценным бумагам); ∑R — суммарный
уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта
(экономическо-политический, социально-региональный, предпринимательской
деятельности, условий строительства).
К факторам риска относятся:
– экономические и политические факторы:
общеэкономические тенденции, внешнеэкономическая деятельность,
инфляция, инвестиции, доходы населения, угроза передела собственно-
сти, система налогообложения, внутриполитическая стабильность,
внешнеполитическая деятельность, угроза террористических актов;
– социальные и региональные факторы:
социальная стабильность в стране, социальная обеспеченность граждан,
тенденции экономики в регионе, социальная стабильность в регионе;
– факторы предпринимательской деятельности:
ликвидность актива, уровень конкуренции в отрасли, инвестиционная
привлекательность района, тенденции развития отрасли;
– факторы условий строительства:
геологические особенности строительной площадки, климатические
условия района строительства, наличие сырьевых ресурсов в районе
строительства, уровень развития отрасли строительных материалов,
наличие трудовых ресурсов.
9
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Уровни риска:
Нет Возможен Ниже среднего Средний Выше среднего Высокий
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0

Пример расчета рисков


В данном случае для определения величины ПП был использован метод,
основанный на анализе рисков. К факторам риска были отнесены:
1) экономические и политические факторы;
2) социальные и региональные факторы;
3) факторы предпринимательской деятельности;
4) факторы условий строительства.
Анализ уровня каждого риска представлен в табл. 1–5.
Таблица 1. Расчет экономических и политических рисков

№ Степень риска
Виды рисков
п/п 0 1 2 3 4 5
1 Общеэкономические тенденции 1,0
2 Внешнеполитическая деятельность 1,0
3 Внутриполитическая стабильность 1,0
4 Инфляция 1,0
5 Система налогообложения 1,0
6 Доходы населения 1,0
7 Количество наблюдений 0,0 1,0 4,0 1,0 0,0 0,0
8 Взвешенный итог 0,0 2,0 8,0 3,0 0,0 0,0
9 Сумма взвешенных итогов 13,0
10 Количество рисков 6,0
Средневзвешенное значение риска
11 13/6 = 2,2
вложения в недвижимость, %

Таблица 2. Расчет социальных и региональных рисков

№ Степень риска
Виды рисков
п/п 0 1 2 3 4 5
1 Социальная стабильность в стране 1,0
2 Социальная обеспеченность граждан 1,0
3 Тенденции экономики в регионе 1,0
4 Социальная стабильность в регионе 1,0
5 Количество наблюдений 0,0 2,0 2,0 0,0 0,0 0,0
6 Взвешенный итог 0,0 2,0 4,0 0,0 0,0 0,0
7 Сумма взвешенных итогов 6,0
8 Количество рисков 4,0
Средневзвешенное значение риска вложения
9 1,5
в недвижимость, %
Источник: расчет оценщиков.

Таблица 3. Расчет рисков предпринимательской деятельности

№ Степень риска
Виды рисков
п/п 0 1 2 3 4 5
1 Ликвидность актива 1,0
2 Уровень конкуренции в отрасли 1,0
3 Инвестиционная привлекательность района 1,0
4 Тенденции развития отрасли 1,0
5 Количество наблюдений 0,0 4,0 0,0 0,0 0,0 0,0

10
I. Значимые величины затратного подхода

Окончание табл. 3

№ Степень риска
Виды рисков
п/п 0 1 2 3 4 5
6 Взвешенный итог 0,0 4,0 0,0 0,0 0,0 0,0
7 Сумма взвешенных итогов 4,0
8 Количество рисков 4,0
Средневзвешенное значение риска вложения
9 4/4 = 1,0
в недвижимость, %
Источник: расчет оценщиков.

Таблица 4. Расчет рисков условий строительства

№ Степень риска
Виды рисков
п/п 0 1 2 3 4 5
1 Сейсмичность района 1,0
2 Геологические особенности строительной площадки 1,0
3 Климатические условия района строительства 1,0
4 Наличие сырьевых ресурсов в районе строительства 1,0
5 Уровень развития отрасли строительных материалов 1,0
6 Наличие трудовых ресурсов 1,0
7 Количество наблюдений 2,0 3,0 1,0 0,0 0,0 0,0
8 Взвешенный итог 0,0 3,0 2,0 0,0 0,0 0,0
9 Сумма взвешенных итогов 5,0
Количество рисков 6,0
10 Средневзвешенное значение риска вложения
5/6 = 0,8
в недвижимость, %
Источник: расчет оценщиков.

Таблица 5. Сводная таблица расчета прибыли предпринимателя

Надбавка на риск
ПП
Безрисковая r1 r2 r3 r4 ∑R
(сумма,
ставка предпринимательская %)
экон/полит соц/регион строительство общий
деятельность
8,16 % 2,20 % 1,50 % 1,00 % 0,80 % 5,5 % 13,66 %

Перечисленные в ФСО методы изложены в оценочной литературе.

11
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Полина Александровна
Андреева (Байбарина)
г. Екатеринбург
 pbaybarina@bk.ru

Методы определения физического износа зданий

Износ — это:
– уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными
причинами;
– совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется
уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской при-
влекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в
снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных
факторов.
Для корректного расчета износа и устаревания необходимо четко различать
периоды жизни здания:
Физическая жизнь (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого
состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует опреде-
ленным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность
и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и за-
висит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда
объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший с момента
ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) — временя эксплуатации, в течение которого
объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в
стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) — зависит от хронологического возраста здания
с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оцен-
ки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В
зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может
отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В
случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как
правило, равен хронологическому.
Согласно ФСО № 7 от 25.09.2014, утвержденному Приказом № 611
Минэкономразвития России, п. 24б: «Затратный подход целесообразно приме-
нять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективно-
12
I. Значимые величины затратного подхода

му использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность


корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего
(экономического) устареваний объектов капитального строительства».

Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Рассмотрим вышеуказанные понятия подробнее.


Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строи-
тельстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием при-
родно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физиче-
ский износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со
временем (например, дефекты конструктивных элементов). Износ бывает
устранимым и неустранимым. Устранимый износ — это износ, устранение ко-
торого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые
затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению
стоимости объекта в целом.
Выделяют следующие методы расчета физического износа:
– метод рыночной выборки;
– метод срока жизни;
– нормативный метод расчета;
– стоимостной метод.

Метод рыночной выборки. Данный метод основывается на информации о


сопоставимых продажах и определяется по следующему алгоритму:
1. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимо-
сти, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа.
2. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на
выявленные различия.
3. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы между ценой
каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.
4. Расчет стоимости замещения строений для каждого аналога на момент
продажи.
5. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разницы
стоимости замещения строений и их остаточной стоимости.
13
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

6. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель


(норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину
стоимости замещения.
Пример вышеуказанного метода представлен в табл. 1.
Таблица 1

Показатель Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3


Стоимость продажи объекта недвижимости, руб. 200 000,00 180 000,00 350 000,00
Стоимость земельного участка, руб. 55 000,00 45 000,00 180 000,00
Стоимость зданий, руб. 145 000,00 135 000,00 170 000,00
Стоимость замещения, руб. 230 000,00 195 000,00 275 000,00
Сумма общего износа, руб. 85 000,00 60 000,00 105 000,00
Сумма общего износа, % 37 31 38

Метод срока жизни. Метод срока жизни здания основан на предположении


о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и стоимостью заме-
щения (СЗ) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ)
или хронологическим (ХР) сроком жухни и типичным сроком физической жиз-
ни (ФЖ). Определяется по формуле:
Изн (%) = ХВ/ФЖ; Изн (%) = ЭВ/ЭЖ.
Износ определяется по следующему алгоритму:
1. Определение прогнозируемого общего срока службы по сходным здани-
ям, функционирующим на данном рынке.
2. Расчет возраста оцениваемого здания, который может равняться фактиче-
скому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.
3. Расчет соотношения фактического возраста и общего срока службы здания.

Нормативный метод расчета. Нормативный метод расчета предполагает


использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ве-
домственного уровня, в частности: ВСН 53-86(р), ВСН 57-88(р), ВСН 58-88(р).
Износ определяется по формуле
n
 Иi Li
1
Иф  ,
100
где Иф — физический износ здания, %; Иi — физический износ i-го конструк-
тивного элемента, %; Li — коэффициент, соответствующий доле восстанови-
тельной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной
стоимости здания; п — количество конструктивных элементов в здании.

Пример: Определить физический износ жилого здания, если известно, что


при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элемен-
тов в размере:
– фундаменты — 10 %;
– стены — 15 %;

14
I. Значимые величины затратного подхода

– перекрытия — 20 %;
– кровля — 10 %;
– полы — 35 %;
– окна — 40 %;
– отделочные покрытия — 30 %;
– внутренние сантехнические и электротехнические устройства — 50 %;
– прочие — 25 %.
Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со
сборником УПВС/КО-ИНВЕСТ и рассчитаем износ (табл. 2).
Таблица 2

Удельные веса Износ, Удельный вес 


Наименование элементов здания
конструктивных элементов, % %  процент износа
Фундаменты 4 10 410/100 = 0,4
Стены 43 15 6,45
Перекрытия 11 20 2,20
Кровля 7 10 0,70
Полы 11 35 3,85
Окна 6 40 2,40
Отделочные покрытия 5 30 1,50
Внутренние сантехнические
10 50 5,00
и электротехнические устройства
Прочие 3 25 0,75
Итого 100 — 23,25

Стоимостной метод. Стоимостной метод основан на предположении о том,


что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости
объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения
конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.
Например, пусть требуется определить физический износ жилого здания,
если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и
объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно:
фундаменты — 3200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены — 4000 тыс. руб.,
1200 тыс. руб.; перекрытия — 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие — 8000 тыс.
руб., 2800 тыс. руб. (табл. 3).

Таблица 3

Восстановительная Объективно
Наименование
стоимость необходимые затраты Износ, %
элементов здания
элемента, тыс. руб. на ремонт, тыс. руб.
Фундаменты 3 200 640 640/3200 = 20
Стены 4 000 1 200 20
Перекрытия 800 160 35
Прочие 8 000 2 800 35
Итого 16 000 4 800 30

По укрупненной шкале технического состояния. В своей работе оценщи-


ки используют несколько имеющихся шкал технического состояния объектов
капитального строительства, применяя ту или иную из них, в зависимости от

15
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

имеющейся информации по объекту. Наиболее общая качественная шкала при-


ведена в табл. 4.
Таблица 4

Качественная оценка состояния Физический износ, %


Хорошее 0–10
Вполне удовлетворительное 11–20
Удовлетворительное 21–30
Не вполне удовлетворительное 31–40
Неудовлетворительное 41–60
Ветхое (непригодное к эксплуатации) 60–80

Также существуют иные шкалы укрупненного технического состояния,


например, по учебнику Синянского И.А., Манешиной Н.И. «Типология зданий и
сооружений» (М., Akadema, 2004), приведенная в табл. 5.
Таблица 5

Физиче- Оценка
Состояние несменяемых Состояние внутренних
ский технического
конструкций зданий конструктивных элементов
износ, % состояния
0–20 Хорошее Отсутствуют повреждения, дефор- Полы и потолки ровные, горизонталь-
мации, следы устранения дефектов ные, отсутствуют трещины в покрытиях
и отделке
21–40 Удовлетвори- Повреждений и деформаций, в том Полы и потолки ровные, на потолках
тельное числе искривлений, нет. Имеются возможны волосяные трещины. На сту-
местами следы различных ремонтов, пенях лестниц небольшие повреждения,
в том числе небольших трещин в окна и двери открываются с некоторым
простенках и перемычках усилием
41–60 Неудовле- Имеется много следов ремонтов Полы в отдельных местах зыбкие с от-
творительное трещин и участков наружной отдел- клонением от горизонтали. В потолках
ки. Имеются места искривления го- много трещин, ранее заделанных и по-
ризонтальных линий и следы их лик- явившихся вновь. Отдельные отстава-
видации. Износ кладки стен ние покрытия пола. Большое количество
характеризуется трещинами между поврежденных ступеней
блоками
61–80 Ветхое Имеются открытые трещины различ- Большое число отклонений от горизон-
ного происхождения, в том числе от тали в полах, зыбкость, массовое по-
износа и перегрузки кладки поперек вреждение и отсутствие покрытия пола.
кирпичей. Большие искривления го- В потолках много мест с обвалившейся
ризонтальных линий и местами от- штукатуркой. Много перекошенных окон
клонения стен от вертикали и дверей. Большое количество повре-
жденных ступеней, перекосы маршей,
щели между ступенями
81–100 Непригодное Здание в опасном состоянии. Участ- Полы с большими перекосами и уклона-
ки стен разрушены, деформированы ми. Заметные прогибы потолков. Окна
в проемах. Трещины по перемычкам, и двери с гнилью в узлах и брусьях.
простенкам и по всей поверхности В маршах лестниц не хватает ступеней
стен. Возможны большие искривле- и перил. Внутренняя отделка полностью
ния горизонтальных линий и выпучи- разрушена
вание стен

Данная шкала позволяет определить физический износ здания по состоянию


основных элементов.

16
II. Значимые величины сравнительного подхода

Татьяна Ивановна
Подоляк (Булычева)
г. Пермь
 bti59@bk.ru

Корректировка на уторговывание

Переговоры покупателя и продавца о цене, именуемые торгом, — один из


самых сложных и ответственных этапов совершения сделки с недвижимостью.
Следовательно, при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках
сравнительного подхода корректировка на торг является одной из основных и
часто применяемых.
Таким образом, поправка на торг связана с тем, что реальные сделки по
купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предло-
жения, так как цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на
«торг». Кроме того, в эту цену могут быть включены КОМИССИОННЫЕ риэл-
торов.
Наиболее популярный метод определения скидки на торг — экспертный ме-
тод. Суть процедуры заключается в опросе экспертов, сборе полученных ре-
зультатов, обработке и вычислении среднего значения. В качестве экспертов
выступают участники рынка, риелторы, аналитики, банковские работники,
практикующие оценщики и т. д.
В настоящее время существует около десятка различных популярных спра-
вочников и сборников, в которых опубликованы значения поправки на торг для
разных типов недвижимости. Рассмотрим диапазоны, которые предлагают дан-
ные наиболее популярные источники. Важно отметить, что каждый источник
выделяет свои «акценты» при представлении диапазонов скидки на торг.

1. «Справочник оценщика недвижимости — 2016» под редакцией


Л.А. Лейфера. Справочник включает 4 тома:
Том I. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов.
Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов.
Том III. Земельные участки.
Том IV. Жилая недвижимость.
В справочнике представлены результаты реализации проекта, в процессе
которого проводились опросы экспертов-оценщиков из городов России. Таким
образом, размер корректировки на торг в данном источнике — это «обобщен-
ное мнение профессиональных оценщиков городов России, которое в некото-
17
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

ром смысле представляет собой позицию оценочного сообщества». В данном


издании предусмотрены отдельно поправки к ценам предложений и к арендным
ставкам, заявленным в предложениях аренды. Кроме того, учитывается, что
скидки могут существенно различаться в условиях активного и пассивного
рынков. Для примера в табл. 1 приведены данные для офисно-торговой недви-
жимости.
Таблица 1

Активный рынок
Класс объектов
Среднее, % Расширенный интервал, %
Цены предложений объектов
1. Офисно-торговые объекты свободного назначения
10,2 5,8 14,7
и сходные типы объектов недвижимости
2. Высоко классные офисы (офисы классов А, В) 9,7 5,7 13,6
3. Высококлассная торговая недвижимость 9,2 5,3 13,2
4. Недвижимость, предназначенная для ведения
12,7 7,7 17,6
определенного вида бизнеса
Арендные ставки объектов
1. Офисно-торговые объекты свободного назначения
8,4 4,7 12,1
и сходные типы объектов недвижимости
2. Высоко классные офисы (офисы классов А, В) 8,2 4,7 11,6
3. Высококлассная торговая недвижимость 7,8 4,5 11,2
4. Недвижимость, предназначенная для ведения
10,7 6,3 15,1
определенного вида бизнеса

Например, поправка на торг для высококлассного офиса составит: –9,7 %


или (100 % – 9,7 %)/100 = 0,903.

2. «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга» СРД


№ 18, 2016 г., под редакцией Е.Е. Яскевича. В данном источнике корректи-
ровка на торг получена «с помощью апробированных методик и программных
продуктов для использования узкопрофильными специалистами (оценщиками и
консультантами), знакомыми с методологией оценки. Информация собиралась
на основе практических отчетов по оценке, по сведениям риэлтерских фирм,
сети Интернет и из периодических изданий по недвижимости».
Одной из отличительных особенностей «Справочника» является то, что ав-
тор формирует интервалы скидки на торг по территориальному критерию. В
качестве примера представим диапазоны поправки на торг для торговой недви-
жимости (табл. 2).
Таблица 2

Торговая
Населенный пункт
Аренда Продажа
Крупные города
Воронеж 9–12 14–18
(10,5) (16)
Екатеринбург 7–11 12–17
(9) (14,5)
Краснодар 10–14 10–18
(12) (14)

18
II. Значимые величины сравнительного подхода

Окончание табл. 2

Торговая
Населенный пункт
Аренда Продажа
Крупные города
Москва 10–17 14–19
(13,5) (16,5)
Ростов-на-Дону 9–11 12–16
(10) (14)
Санкт-Петербург 8–11 12–18
(9,5) (15)
Среднее по крупным городам в мае 2016 г. 10,8 15,0
Среднее по крупным городам в марте 2015 г. 9,1 11,8
Среднее по крупным городам в ноябре 2014 г. 5,9 9,0
Средние города
Владивосток — 12–17
(14,5)
Новосибирск 9–13 10–17
(11) (13,5)
Омск 8–12 12–15
(10) (13,5)
Севастополь — 14–19
(16,5)
Ставрополь 9–14 11–18
(11,5) (14,5)
Тамбов — 13–16
(14,5)
Тверь 8–10 13–16
(9) (14,5)
Среднее по средним городам в мае 2016 г. 10,4 14,5
Среднее по средним городам в марте 2015 г. 8,2 11,2
Среднее по средним городам в ноябре 2014 г. 6,6 8,0
Небольшие города и населенные пункты
Московская область в мае 2016 г. 9–12 12–17
(10,5) (14,5)
Московская область в марте 2015 г. 9 10–14
(12)
Московская область в ноябре 2014 г. 7 8–12
(10)

Например, поправка на торг для магазина в г. Екатеринбурге, находящаяся в


диапазоне 12…17 %, составит принятое к расчету среднее значение –14,5 % или
(100 % – 14,5 %) / 100 = 0,855.

3. Справочник оценщика «РусБизнесПрайсИнформ». Данный материал


является экспертным исследованием (анализом) характеристик и тенденций
рынка недвижимости и основан на материалах, размещенных в свободном от-
крытом доступе.
Корректировка на торг, представленная в справочнике является «результатом
анализа предложений от собственников объектов коммерческой недвижимости и
агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости». Стоит отметить,
что данный справочник ориентирован на оценку земельных участков. В данном
случае указано точное значение поправки на торг без ее интервала, поправка раз-
нится по территориальному признаку. Приведем пример корректировки на торг
для земельных участков для различных регионов России в 2014 г. (табл. 3).

19
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Таблица 3

Скидка на уторговывание и изменение цены


№ п/п Регион / Область
в период экспозиции земельного участка на рынке, %
1 Волгоградская область 14,5
2 Свердловская область 11,1
3 Республика Татарстан 9,4
4 Красноярский край 9,7
5 Нижегородская область 10,4
6 Новосибирская область 8,2
7 Омская область 14,7
8 Пермский край 10,5
9 Ростовская область 9,8
10 Самарская область 7,1
11 Республика Башкортостан 10,7
12 Челябинская область 14,7

Например, поправка на торг для земельного участка, расположенного в


Волгоградской области, составит –14,5 % или (100 % – 14,5 %) / 100 = 0,855.

4. Электронный справочник оценщика (https://ocenschiki-i-eksperty.ru).


Корректировка на торг определяется как среднее значение интервалов, предло-
женных опрошенными экспертами. Отличительной особенностью данного ис-
точника является то, что в открытом доступе представлена информация об экс-
пертах, принявших участие в опросе, а также об интервале скидки, который они
указали. В табл. 4 указаны средние значения корректировки на торг, представ-
ленные в источнике.
Таблица 4

Период проведения
Объект оценки Скидка на торг, %
опроса
Продажа 10,04 2 кв.2016
Торговая недвижимость
Аренда 8,11 3 кв.2015
Продажа 10,63 3 кв.2015
Офисная недвижимость
Аренда 7,97 3 кв.2015
Продажа 13,08 3 кв.2015
Производственно-складская недвижимость
Аренда 10,00 3 кв.2015
Земельные участки:
– под многоэтажное жилищное строительство 11,17 1 кв.2016
– под коммерческие объекты 12,18 1 кв.2016
– под производственно-складские объекты 12,42 3 кв.2016
– сельскохозяйственного назначения 13,70 3 кв.2016

Например, поправка на торг для офиса составит –10,63 % или (100 % –


– 10,63 %) / 100 = 0,8937.

5. Статистика рынка Статриелт – Statrielt, информационного портала


недвижимости (НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости
“СтатРиелт”», https://statrielt.ru). На данном портале ежеквартально публи-
куются результаты исследований рынка недвижимости. Размер корректировки
на торг определяется на основании опроса участников рынка (собственников,
инвесторов или их представителей), зарегистрированных на портале Statrielt.
20
II. Значимые величины сравнительного подхода

В источнике перечислены факторы, которые могут повлиять на размер кор-


ректировки на торг, однако количественная оценка этих факторов не представ-
лена. Например, величина поправки на торг для земельных участков на землях
населенных пунктов для смешанной застройки (офисные, торговые, коммуналь-
ные) будет зависеть от плотности застройки и престижности окружающей терри-
тории, вида разрешенного использования, пешеходного и транспортного трафи-
ка, общей площади и инженерной обеспеченности участка, качества дорог.
В табл. 5 указаны предлагаемые размеры скидки на торг по состоянию на
01.01.2016 г.
Таблица 5

№ Нижняя Верхняя Среднее


Объекты
п/п граница граница значение
Земельные участки
Земельные участки (земли населенных пунктов, для смешанной
застройки (офисные, торговые, коммунальные)) — в зависимости
от плотности застройки и престижности окружающей территории,
1 0,86 0,96 0,91
вида разрешенного использования, пешеходного и транспортного
трафика, общей площади и инженерной обеспеченности участка,
качества дорог
Земельные участки (населенных пунктов, под многоэтажную застрой-
ку) — в зависимости от плотности застройки окружающей территории
2 и технических возможностей подведения инженерных коммуникаций, 0,86 0,98 0,92
престижности района и социального окружения, общей площади
участка, степени развития общественного транспорта
Земельных участков (земли населенных пунктов, под ИЖС, ЛПХ;
а также под дачное строительство и СНТ на освоенных землях
сельхозназначения) — в зависимости от приближенности к разви-
3 тому городу, эстетических характеристик участка (лес, река, водоем 0,85 0,93 0,89
и пр.), престижности района и социального окружения, технических
возможностей подведения инженерных коммуникаций, общей пло-
щади участка, степени развития общественного транспорта
Земельные участки (земли промышленности, транспорта, связи
и иного специального назначения) — в зависимости от плотности
4 застройки окружающей территории и технических возможностей 0,83 0,93 0,88
подведения инженерных коммуникаций, общей площади участка,
транспортного трафика, качества дорог
Земельные участки сельскохозяйственного назначения — в зави-
симости от приближенности к крупному центру сбыта с/х продук-
5 0,77 0,89 0,83
ции, качества почв, наличия транспортной и инженерной инфра-
структур, общей площади участка
Земельные участки сельскохозяйственного назначения с возмож-
ностью изменения категории — в зависимости от эстетических ха-
6 рактеристик участка (лес, река, водоем и пр.), технических возмож- 0,82 0,9 0,86
ностей подводения инженерных коммуникаций и общей площади
участка
Жилые (квартиры и индивидуальные дома)
Квартиры и комнаты первичного рынка в новых многоквартирных
жилых домах — в зависимости от плотности застройки окружающей
1 0,9 0,98 0,94
территории, социального окружения и инфраструктуры, «стандарт-
ности», общей площади и технического состояния дома и квартиры
Квартиры и комнаты вторичного рынка в многоквартирных жилых
домах — в зависимости от плотности застройки окружающей тер-
2 0,89 0,97 0,93
ритории, социального окружения и инфраструктуры, «стандартно-
сти», общей площади и технического состояния дома и квартиры
Индивидуальные жилые дома, коттеджи, квартиры в таунхаусах —
в зависимости от плотности застройки окружающей территории,
3 социального окружения и инженерной инфраструктуры, конструк- 0,86 0,96 0,91
ции, общей площади и технического состояния дома, а также пло-
щади и благоустройства земельного участка

21
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Окончание табл. 5

№ Нижняя Верхняя Среднее


Объекты
п/п граница граница значение
Коммерческие здания и помещения
при продаже объектов
Торговые помещения и здания с земельным участком — в зависи-
мости от плотности застройки окружающей территории, пешеход-
1 0,91 0,99 0,95
ного и транспортного трафика, в зависимости от класса качества,
технического состояния и общей площади объекта
Офисные помещения и здания с земельным участком — в зависи-
мости от плотности застройки и престижности окружающей терри-
2 0,88 0,98 0,93
тории, в зависимости от класса качества, технического состояния и
общей площади объекта
Складские помещения и здания с земельным участком — в зави-
симости от плотности застройки, приближенности к крупному цен-
3 0,88 0,96 0,92
тру сбыта и транспортной доступности, в зависимости от класса
качества, технического состояния и общей площади объекта
Производственные помещения и здания с земельным участком —
в зависимости от плотности застройки окружающей территории,
4 наличия инженерных коммуникаций, энергомощностей, прибли- 0,79 0,91 0,85
женности к трудовым ресурсам, в зависимости от технического со-
стояния и общей площади объекта
Сельскохозяйственные здания и строения на землях сельскохозяй-
ственного назначения — в зависимости от приближенности к круп-
5 0,77 0,89 0,83
ному центру сбыта с/х продукции, транспортной и инженерной ин-
фраструктур
Сооружения с земельным участком — в зависимости от плотности
6 0,77 0,91 0,84
застройки и возможности коммерческого использования объекта
Комплексы зданий, строений и сооружений на земельном участке —
в зависимости от плотности застройки, эстетических характеристик
7 окружающей территории, наличия инженерных и транспортных ком- 0,81 0,89 0,85
муникаций, энергомощностей, в зависимости от назначения, техни-
ческого состояния и общей площади объектов
при аренде объектов
Торговые помещения и здания с земельным участком — в зависи-
мости от плотности застройки окружающей территории, пешеход-
1 0,9 0,98 0,94
ного и транспортного трафика, в зависимости от класса качества,
технического состояния и общей площади объекта
Офисные помещения и здания с земельным участком — в зависи-
мости от плотности застройки и престижности окружающей терри-
2 0,88 0,98 0,93
тории, в зависимости от класса качества, технического состояния и
общей площади объекта
Складские помещения и здания с земельным участком — в зави-
симости от плотности застройки, приближенности к крупному цен-
3 0,87 0,97 0,92
тру сбыта и транспортной доступности, в зависимости от класса
качества, технического состояния и общей площади объекта
Производственные помещения и здания с земельным участком —
в зависимости от плотности застройки окружающей территории,
4 наличия инженерных коммуникаций, энергомощностей, прибли- 0,82 0,94 0,88
женности к трудовым ресурсам, в зависимости от технического со-
стояния и общей площади объекта

Например, поправка на торг для производственного здания с земельным


участком составит 0,88 или (0,88 – 1)  100 % = –12 %.

Важно отметить, что в каждом конкретном случае практикующий оцен-


щик, усомнившись в диапазонах, предлагаемых в справочниках, может про-
вести собственный опрос и определить величину скидки на торг для своего
объекта оценки.

22
II. Значимые величины сравнительного подхода

Ирина Юрьевна Симакова


г. Калуга
 i.simakova@rbc-expert.ru

Корректировка на местоположение

Месторасположение является основным фактором ценообразования земель


и недвижимости. Поэтому даже при полном сходстве объектов недвижимости
они не могут непосредственно использоваться как аналоги объекта оценки, ес-
ли они находятся в другой области или другом районе. Однако, как следует из
установившейся оценочной практики, в рамках сравнительного подхода можно
«привести» данные по ценам, относящимся к одной территории, к данным дру-
гой территории.
В данном разделе приведены следующие методики, которые можно исполь-
зовать для корректировки на местоположение:
1) территориальное зонирование и корректирующие коэффициенты, приве-
денные в «Справочниках оценщика недвижимости» под ред. Л.А. Лейфера
(2016):
2) метод, связанный с анализом парных продаж;
3) зависимость стоимости недвижимости от расстояния до МКАД;
4) использование аналитических данных рынка;
5) использование данных Росстата;
6) зависимость стоимости недвижимости от численности населения;
7) метод ранжирования факторов местоположения.
8) метод соотношения кадастровой стоимости земли.

1. Территориальное зонирование и корректирующие коэффициенты,


приведенное в «Справочниках оценщика недвижимости» под ред. Л.А. Лей-
фера (2016)
Значения корректировок, приведенные в «Справочниках», выражены в виде
отношения цен двух объектов, различающихся по указанной характеристике
(элементу сравнения). Поэтому для приведения цены объекта-аналога к цене
объекта оценки достаточно разделить или умножить цену аналога на соответ-
ствующий корректирующий коэффициент.
Территориальное зонирование в представленных «Справочниках» делится
на следующие элементы сравнения:

23
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

1. Статус населенного пункта:


– рынок земельных участков (табл. 1);
Таблица 1

Отношение цен земельных участков по районам области Среднее Доверительный


по отношению к областному центру значение интервал

Под индустриальную застройку


Областной центр 1,00 1,00–1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра 0,81 0,79–0,82
Райцентры с развитой промышленностью 0,73 0,71–0,75
Райцентры сельскохозяйственных районов 0,57 0,54–0,59
Прочие населенные пункты 0,49 0,46–0,51
Под офисно-торговую застройку
Областной центр 1,00 1,00–1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра 0,76 0,74–0,77
Райцентры с развитой промышленностью 0,71 0,76–0,79
Райцентры сельскохозяйственных районов 0,56 0,69–0,73
Прочие населенные пункты 0,47 0,57–0,62
Под индустриальную застройку
Областной центр 1,00 1,00–1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра 0,78 0,76–0,79
Райцентры с развитой промышленностью 0,70 0,68–0,71
Райцентры сельскохозяйственных районов 0,56 0,54–0,58
Прочие населенные пункты 0,44 0,42–0,46
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Т. 3 «Земельные участки» / под ред. Л.А. Лейфера, 4-е изд.
Н. Новгород, 2016. с. 52–53.

– офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (табл. 2);

Таблица 2

Отношение цен/арендных ставок офисно-торговых объектов Среднее Доверительный


по районам области по отношению к областному центру значение интервал
Удельная цена
Областной центр 1,00 1,00–1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра 0,76 0,74–0,78
Райцентры с развитой промышленностью 0,69 0,67–0,71
Райцентры сельскохозяйственных районов 0,55 0,53–0,57
Прочие населенные пункты 0,44 0,42–0,46
Удельная арендная ставка
Областной центр 1,00 1,00–1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра 0,76 0,74–0,77
Райцентры с развитой промышленностью 0,69 0,68–0,71
Райцентры сельскохозяйственных районов 0,55 0,53–0,57
Прочие населенные пункты 0,44 0,41–0,46
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Т. 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объек-
тов» / под ред. Л.А. Лейфера, 4-е изд. Н. Новгород, 2016. с. 62–63.

24
II. Значимые величины сравнительного подхода

– производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов


(табл. 3);
Таблица 3

Отношение цен/арендных ставок производственно-складских Среднее Доверительный


объектов по районам области по отношению значение интервал
к областному центру
Удельная цена
Областной центр 1,00 1,00–1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра 0,81 0,80–0,83
Райцентры с развитой промышленностью 0,73 0,71–0,75
Райцентры сельскохозяйственных районов 0,57 0,55–0,59
Прочие населенные пункты 0,46 0,44–0,49
Удельная арендная ставка
Областной центр 1,00 1,00–1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра 0,81 0,79–0,82
Райцентры с развитой промышленностью 0,73 0,71–0,75
Райцентры сельскохозяйственных районов 0,58 0,56–0,60
Прочие населенные пункты 0,47 0,45–0,50
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Т. 1 «Производственно-складская недвижимость и сходные ти-
пы объектов» / под ред. Л.А. Лейфера. 4-е изд. Н. Новгород, 2016. с. 73–74.

2. Местонахождение в пределах города:


– рынок земельных участков (табл. 4);
Таблица 4

Отношение цен земельных участков по районам города Среднее Доверительный


по отношению к самому дорогому району значение интервал
Под индустриальную застройку
Культурный и исторический центр (может включать зоны,
1,00 1,00–1,00
находящиеся в разных административных районах города)
Центры административных районов 0,86 0,85–0,88
Спальные микрорайоны высотной застройки 0,79 0,78–0,81
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки 0,76 0,74–0,78
Районы вокруг крупных промпредприятий 0,79 0,76–0,81
Районы крупных автомагистралей города 0,81 0,79–0,83
Под офисно-торговую застройку
Культурный и исторический центр (может включать зоны,
1,00 1,00–1,00
находящиеся в разных административных районах города)
Центры административных районов 0,90 0,88–0,92
Спальные микрорайоны высотной застройки 0,77 0,76–0,78
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки 0,72 0,70–0,73
Районы вокруг крупных промпредприятий 0,64 0,63–0,66
Районы крупных автомагистралей города 0,72 0,70–0,74
Под жилую застройку
Культурный и исторический центр (может включать зоны,
1,00 1,00–1,00
находящиеся в разных административных районах города)
Центры административных районов 0,87 0,86-0,89
Спальные микрорайоны высотной застройки 0,80 0,79-0,81
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки 0,75 0,73-0,77
Районы вокруг крупных промпредприятий 0,61 0,59-0,63
Районы крупных автомагистралей города 0,66 0,64-0,68
Источник: Справочник оценщика недвижимости Т. 3 «Земельные участки» / под ред. Л.А. Лейфера, 4-е изд.
Н. Новгород, 2016. с. 86–87.

25
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

– офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (табл. 5);


Таблица 5

Отношение цен/арендных ставок офисно-торговых объектов Среднее Доверительный


по районам города по отношению к самому дорогому району значение интервал
Удельная цена
Культурный и исторический центр (может включать зоны,
1,00 1,00–1,00
находящиеся в разных административных районах города)
Центры административных районов 0,87 0,85–0,88
Спальные микрорайоны высотной застройки 0,78 0,77–0,79
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки 0,71 0,69–0,73
Районы вокруг крупных промпредприятий 0,60 0,58–0,62
Районы крупных автомагистралей города 0,73 0,71–0,75
Удельная арендная ставка
Культурный и исторический центр (может включать зоны,
1,00 1,00–1,00
находящиеся в разных административных районах города)
Центры административных районов 0,86 0,85–0,88
Спальные микрорайоны высотной застройки 0,77 0,76–0,79
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки 0,71 0,69–0,73
Районы вокруг крупных промпредприятий 0,59 0,57–0,62
Районы крупных автомагистралей города 0,73 0,71–0,75
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Т. 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объек-
тов» / под ред. Л.А. Лейфера. 4-е изд. Н. Новгород, 2016. с. 90–91.

– производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов (табл. 6).


Таблица 6

Отношение цен/арендных ставок производственно-складских


Среднее Доверительный
объектов по районам города по отношению
значение интервал
к самому дорогому району
Удельная цена
Культурный и исторический центр (может включать зоны,
1,00 1,00–1,00
находящиеся в разных административных районах города)
Центры административных районов 0,87 0,85–0,89
Спальные микрорайоны высотной застройки 0,80 0,78–0,81
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки 0,77 0,75–0,79
Районы вокруг крупных промпредприятий 0,78 0,76–0,80
Районы крупных автомагистралей города 0,83 0,81–0,84
Удельная арендная ставка
Культурный и исторический центр (может включать зоны,
1,00 1,00–1,00
находящиеся в разных административных районах города)
Центры административных районов 0,87 0,85–0,89
Спальные микрорайоны высотной застройки 0,80 0,78–0,82
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки 0,78 0,76–0,80
Районы вокруг крупных промпредприятий 0,78 0,76–0,80
Районы крупных автомагистралей города 0,83 0,81–0,85
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Т. 1 «Производственно-складская недвижимость и сходные ти-
пы объектов» / под ред. Л.А. Лейфера. 4-е изд. Н. Новгород, 2016. с. 120–121.

2. Метод, связанный с анализом парных продаж


Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти по
всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Если между двумя со-
поставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных
ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем
не обязательно должны быть сопоставимы с объектом оценки. Единственное

26
II. Значимые величины сравнительного подхода

условие — парная продажа должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что
и оцениваемый объект. Величину корректировки можно описать формулой
C 
k   0  1  100 %,
 Cан 
где C0 — стоимость 1 ед. сравнения аналогичного объекта в месте расположе-
ния объекта оценки, руб.; Cан — стоимость 1 ед. сравнения аналогичного объек-
та в месте расположения объекта-аналога, руб.
Примечание. При отсутствии данных о продажных ценах (цены сделки)
можно использовать данные предложений.

3. Зависимость стоимости недвижимости от расстояния до МКАД


Использование. Корректировка на местоположение связана с удаленностью
от базового местоположения (центр города, МКАД, КАД). Районы расположе-
ния (Москва, Московская область, Ленинградская область) и части соседних
районов, граничащих с данными областями. Например, рассматривая Калуж-
скую область, использовать корректировку на МКАД можно для северных рай-
онов области: Боровского, Малоярославецкого, Жуковского и Тарусского.
Корректировка применяется в условиях большого различия в местоположе-
нии аналога и объекта оценки. Корректировка ограничена допустимым уровнем
коэффициента корректировки (до 30 %) и экстремальным уровнем корректи-
ровки (до 50 %) — табл. 7.
Таблица 7. Сводная таблица корреляционно-регрессионных данных (влияние местоположения)

Значи-
PC, ППА, Рассто-
№ Наименование, 2 мость
Регрессионное уравнение R R РЦ, яние,
п/п назначение связи по
ед. изм. ед. изм.
Челдоку*
1 г. Москва
Оферты
1.1 Офисно- PC = 331 796  (Расстояние от центра)–1,054 0,670 0,819 руб./м2 км Высокая
административные
1.2 Офисно- ППА = 156 346  (Расстояние от центра)–0,836 0,823 0,907 руб./м2 км Очень
административные высокая
1.3 Торговое PC = 397 955  ( Расстояние от центра)–0,91 0,630 0,794 руб./м2 км Высокая
1.4 Торговое ППА = 243 0 32  (Расстояние от центра) –0,871
0,597 0,772 руб./м2 км Высокая
1.5 Производственное PC = 40 300  (Расстояние от центра) -0,536
0,647 0,804 руб./м2 км Высокая
1.6 Производственное ППА = 37 272  (Расстояние от центра)–0,516 0,694 0,833 руб./м2 км Высокая
Сделки
1.7 Коммерческое PC = 226 175  (Расстояние от центра)–0,867 0,4375 0,661 руб./м2 км Заметная
назначение
2 Московская область
Оферты
2.1 Торговое PC = 36 414  (Расстояние от МКАД)–0,56 0,6762 0,822 руб./м2 км Высокая
2.2 Производственное PC = 16 458  (Расстояние от МКАД)–0,688 0,7524 0,867 руб./м2 км Высокая
3 Ленинградская область
Оферты
3.1 Производственное РС = 3 815,2  (Расстояние от КАД)–0,414 0,496 0,704 руб./м2 км Высокая
4 Ярославль
Оферты
4.1 Производственное PC = 8 977,9  (Расстояние от центра)–1,135 0,613 0,782 руб./м2 км Высокая

27
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

* Шкала Челдока:
Значение R 0,1–0,3 0,3–0,5 0,5–0,7 0,7–0,9 0,9–9,999
Теснота связи Слабая Умеренная Заметная Высокая Очень высокая
Источник: Сборник рыночных корректировок (СРК) / под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. М.: ООО
«Научно-практический центр профессиональной оценки», 2016. С. 9.

Пример расчета. Предполагается рассчитать рыночную стоимость нежило-


го помещения производственно-складского назначения, расположенного в Бо-
ровском районе, в 80 км от МКАД (41-й км) — табл. 8.
Таблица 8. Пример расчета

Параметр Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3


Калужская область,
Калужская об-
Калужская область, Калужская область, Малоярославецкий
Местоположение ласть, Боровский
Боровский район, Киевское шоссе, район, Киевское
объекта район, 80 км
90 км от МКАД 75 км от МКАД шоссе, 110 км
от МКАД
от МКАД
Расстояние
80 90 75 110
до МКАД
Регрессионное =16 458* =16 458*
=16 458*(90^-0,688) =16 458*(75^-0,688)
уравнение *(80^-0,688) *(110^-0,688)
РС в соответствии
807,33 744,49 843,99 648,48
с уравнением
=(807,33/744,49-1)%= =(807,33/843,99-1)% = (807,33/648,48-1)%=
Корректировка —
=8,44% -4,34% =24,50%

4. Использование аналитических данных рынка


Для расчета корректировки на местоположение оценщик проводит анализ
рынка по фактически представленным объектам и/или использует данные по
периодически появляющимся обзорам рынка.
Пример. Оцениваемая квартира находится в г. Калуге в районе Черемушки.
Аналоги располагаются в схожих по инфраструктуре районах: Стадион, Мая-
ковка и Малинники (дата оценки30 июня 2016 г.). Для расчета корректировки
на местоположение Оценщик использовал данным рынка вторичного жилья,
предоставленным риэлтерским агентством «Мир квартир. Недвижимость»:
http://realtykaluga.ru/ (см. рисунок).

28
II. Значимые величины сравнительного подхода

С использованием данных о средней цене предложения жилой недвижимо-


сти в районе расположения анализируемых объектов рассчитаем корректировку
на местоположение (табл. 9).
Таблица 9. Расчет корректировки на местоположение

Параметр Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3


г. Калуга, ул. г. Калуга, ул. Бар- г. Калуга, Грабцев- г. Калуга, ул. Тару-
Местоположение объекта
М. Жукова, д. 30 рикад, д. 136 ское шоссе, д. 22а тинская, д. 103а
Район расположения Черемушки Стадион Маяковка Малинники
Средняя цена предложе-
2
ния 1 м вторичного жи-
лья в районе расположе-
56,7 60,4 55,7 52,2
ния анализируемого
объекта по состоянию на
1 июня 2016 г., тыс. руб.
=(56,7/60,4-1)%= =(56,7/55,7-1)%= =(56,7/52,2-1)%=
Корректировка
=-6,13% =1,80% =8,62%

Примечание. Если рынок объекта оценки недостаточно развит, то для расче-


та корректировки можно использовать данные более развитого рынка. К при-
меру, для рынка земельных участков под ИЖС, можно использовать данные о
средней стоимости 1 м2 квартир. При расчете рыночной стоимости 1 м2 нежи-
лого помещения можно использовать данные рынка арендных ставок соответ-
ствующего сегмента и т. п.

5. Использование данных Росстата


На сайте Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru
в разделе «Муниципальная статистика» собрана информация об основных по-
казателях социально-экономического положения муниципальных образований.
Данную информацию можно использовать для корректировки на местоположе-
ние объектов, находящихся в разных районах области. В частности, используя
усредненные данные района за последний отчетный период (либо среднее за
несколько отчетных периодов) об объеме отгруженных товаров собственного
производства, индексы производства продукции сельского хозяйства, урожай-
ности с/х культур в районе, объеме работ, выполненных по виду экономической
деятельности «Строительство»; оборот розничной торговли, инвестиции в ос-
новной капитал и пр. корректировка на местоположение рассчитывается путем
приведения показателя в районе расположения объекта оценки к показателю в
районе расположения объекта-аналога.
Примечание. Оценщику важно подобрать фактор в соответствии с рас-
сматриваемым сегментом рынка. Так, для рынка земельных участков с/х
назначения подходит показатель «Индексы производства продукции сельско-
го хозяйства», «Урожайности с/х культур в районе», а для промышленных
участков предпочтительнее будут факторы «Объеме отгруженных товаров
собственного производства», «Оборот розничной торговли», «Инвестиции в
основной капитал».

29
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

6. Зависимость стоимости недвижимости от численности населения


А. Регрессионные зависимости, рассчитанные на основе экспертного
опроса и представленные в «Справочниках оценщика недвижимости» под
ред. Л.А. Лейфера (2016):
Земельные участки в областных центрах:
– зависимость удельной цены земельных участков под торговую застройку
от средней численности в населенном пункте имеет вид
y  0, 02  x 0,65 ,
здесь и далее y — цена объекта; x — средняя численность в населенном пункте;
– зависимость удельной цены земельных участков под офисную застройку
от средней численности в населенном пункте имеет вид
y  0, 01  x 0,76 ;
– зависимость удельной цены земельных участков под МЖС от средней
численности в населенном пункте имеет вид
y  0, 02  x 0,65 .
Земельные участки в населенных пунктах, кроме областных
центров:
– зависимость удельной цены земельных участков под складскую застройку
от средней численности в населенном пункте имеет вид
y  0, 03  x 0,63 ;
– зависимость удельной цены земельных участков под производственную
застройку от средней численности в населенном пункте имеет вид
y  0,13  x 0,37 .
Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные
типы объектов недвижимости:
– зависимость удельной цены (руб./м2) офисно-торговых объектов свобод-
ного назначения и сходных типов объектов недвижимости от средней числен-
ности в населенном пункте (тыс. чел.) имеет вид
y  23 951, 73  x 0,13 ;
– зависимость удельной арендной ставки ((руб./м2)/мес.) офисно-торговых
объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости от
средней численности в населенном пункте (тыс. чел.) имеет вид
y  255,85  x 0,12 .
Универсальные производственно-складские объекты:
– зависимость удельной цены (руб./м2) универсальных производственно-
складских объектов от средней численности в населенном пункте (тыс. чел.)
имеет вид
y  5 163, 56  x 0,17 ;

30
II. Значимые величины сравнительного подхода

– зависимость удельной арендной ставки ((руб./м2)/мес.) универсальных


производственно-складских объектов от средней численности в населенном
пункте (тыс. чел.) имеет вид
y  119, 65  x 0,09 .
Специализированные высококлассные складские объекты:
– зависимость удельной цены (руб./м2) специализированных высококлассных
складских объектов от средней численности в населенном пункте (тыс. чел.)
имеет вид
y  10 059, 42  x 0,12 ;
– зависимость удельной арендной ставки ((руб./м2)/мес.) специализирован-
ных высококлассных складских объектов от средней численности в населенном
пункте (тыс. чел.) имеет вид
y  161,12  x 0,08 .
Специализированные объекты сельскохозяйственного назначе-
ния:
– зависимость удельной цены (руб./м2) специализированных объектов сель-
скохозяйственного назначения от средней численности в населенном пункте
(тыс. чел.) имеет вид
y  4 944, 33  x 0,09 ;
– зависимость удельной арендной ставки ((руб./м2)/мес.) специализирован-
ных объектов сельскохозяйственного назначения от средней численности в
населенном пункте (тыс. чел.) имеет вид
y  117, 05  x 0,02 .
Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспорт-
ные средства:
– зависимость удельной цены (руб./м2) объектов придорожного сервиса,
обслуживающих транспортные средства от средней численности в населен-
ном пункте (тыс. чел.) имеет вид
y  9 203, 27  x 0,15 ;
– зависимость удельной арендной ставки ((руб./м2)/мес.) объектов придо-
рожного сервиса, обслуживающих транспортные средства от средней чис-
ленности в населенном пункте (тыс. чел.) имеет вид
y  165,81  x 0,08 .
В справочниках также приведены матрицы поправочных коэффициентов,
которые также можно использовать при расчете данной корректировки. Приме-
чание: Не рекомендуется использовать данные для объектов, расположенных в
городах, которые существенно различаются между собой по численности насе-
ления.
31
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Б. Использование данных «Справочника корректировок для оценки сто-


имости объектов недвижимости коммерческого назначения в зависимости
от численности населения» (2012). В данном справочнике специалистами
ООО «РусБизнесПрайсИнформ» были собраны данные по схожим объектами
коммерческого назначения в больших и малых населенных пунктах 16 областей
Центрального федерального округа и выведена зависимость стоимости одно-
родных объектов коммерческой недвижимости от численности населения в ме-
сте расположения. На основании зависимостей были составлены матрицы по-
правочных коэффициентов. В качестве примера приведем корректирующие
коэффициенты для Калужской области (табл. 10).
Таблица10. Промышленные и складские объекты недвижимости

Численность насе- Корректирующий коэффициент при численности населения (тыс. чел.)


ления в городе в городе расположения оцениваемого объекта
расположения
аналога, тыс. чел. до 5 5–10 10–20 20–50 50–100 100–200 200–500 500–1000
До 5 1,00 1,20 1,43 1,82 — — — —
5–10 0,84 1,00 1,20 1,52 1,82 — — —
10–20 0,70 0,84 1,00 1,27 1,52 1,82 — —
20–50 0,55 0,66 0,79 1,00 1,20 1,43 1,82 —
50–100 — 0,55 0,66 0,84 1,00 1,20 1,52 1,82
100–200 — — 0,55 0,70 0,84 1,00 1,27 1,52
200–500 — — — 0,55 0,66 0,79 1,00 1,20
500–1000 — — — — 0,55 0,66 0,84 1,00

7. Метод ранжирования факторов местоположения


Корректировка основана на данных аналитических исследований ООО «Ин-
тегрированные консалтинговые системы» (г. Москва)1. Метод основан на ран-
жировании по бальной системе показателей, влияющих на стоимость объекта
оценки. Количество баллов, характеризующих качество объекта оценки по дан-
ному фактору, и перечень рассматриваемых факторов может быть различным, в
зависимости от особенностей объекта оценки. После расстановки баллов по
каждому аналогу и объекту оценки эти баллы суммируются, и последовательно
находится отношение суммы баллов объекта оценки к сумме баллов каждого
аналога. Данное отношение и является комплексной корректировки на место-
положение, расчет которой проводится по формуле:
Б 
k   об  1  100 %,
 Бан 
где k — корректировка на местоположение,%; Боб — сумма баллов объекта
оценки; Бан — сумма баллов объекта-аналога. Баллы качества объекта по кон-
кретному фактору распределяются следующим образом:
очень хорошее — 5 баллов;
хорошее — 4 балла;
1
Источник: «Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравни-
тельным подходом. Справочные данные. Источники информации. Практические примеры
расчета» под ред. В.А. Вольновой. Новосибирск, 2015.
32
II. Значимые величины сравнительного подхода

среднее — 3 балла;
ниже среднего — 2 балла;
плохое — 1 балл;
очень плохое — 0 баллов

Пример расчета:

Наименование фактора Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3


г. Калуга, г. Калуга, г. Калуга, г. Калуга,
Местоположение
д. Карачево д. Нижняя Вырка д. Орешково д. Калюпаново
Удаленность от центра 11 15 23 11
города, км 4 3 2 4
Престижность и уровень цен
3 3 2 3
в районе расположения
Локальное местоположение
(выход на «красную линию»
3 2 3 2
или внутриквартальное рас-
положение)
Транспортная доступность
4 3 4 2
(наличие подъездных путей)
Сумма балов 14 11 11 11
Расчет корректировки =14/11-1=0,27 =14/11-1=0,27 =14/11-1=0,27
Размер корректировки, % 27 27 27

8. Метод соотношения кадастровой стоимости земли2 (для неразвитых


рынков) в условиях недостатка или отсутствия информации
Этот метод предполагает использование соотношения кадастровой стоимо-
сти земель соответствующего разрешенного использования в месте расположе-
ния объекта оценки и объекта-аналога.
Источником информации служит постановление правительства соответ-
ствующего муниципального образования о государственной кадастровой оцен-
ке соответствующей категории земель. Метод реализуется формулой
 КСоб 
k   1  100 %,
 КСан 
где КСоб — кадастровая стоимость 1 м2 земли в месте расположения объекта
оценки, руб.; КСан — кадастровая стоимость 1 м2 земли в месте расположения
объекта-аналога, руб.

2
Источник: Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравни-
тельным подходом. Справочные данные. Источники информации. Практические примеры
расчета / под ред. В.А. Вольновой. Новосибирск, 2015.
33
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Эльвина Ваниевна Шипкова


г. Пермь
 vishera.ocenka@bk.ru

Корректировка на площадь

Считается, что при прочих равных условиях большие по площади объекты


чаще продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Это
объясняется тем, что спрос на меньшие по площади и более дешевые объекты
выше. Очень часто объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по физиче-
ским характеристикам, одна из которых площадь объекта. Рассмотрим подроб-
нее обоснование корректировки на различие в площади.
Площадь является одним из основных ценообразующих факторов, и удель-
ная стоимость 1 м2 для небольшого объекта может быть значительно выше, чем
удельная стоимость 1 м2 для большого объекта.
С увеличением площади земельного участка в текущих условиях обычно
наблюдается фактическое снижение стоимости удельного показателя. Обосно-
вание поправки на снижение стоимости во многих отчетах делается «эксперт-
но». В то же время действует прямое указание об обосновании существенной
информации для определения стоимости объекта оценки, если используется
экспертное суждение оценщика. Таким образом, должны быть описаны усло-
вия, при которых оцениваемые характеристики могут достигать тех или иных
значений. Попытка проведения опросов зачастую приводит к достаточно боль-
шому разбросу мнений экспертов. Для снижения разброса можно пойти на
уменьшение количества использованных мнений. Однако этот вариант может
привести к увеличению погрешности расчетов.
Рассмотрим основные методы расчета корректировки на площадь.

1. Метод парных продаж

«Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале


являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра
(например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене
этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомяну-
тую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр це-

34
II. Значимые величины сравнительного подхода

ны продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога»1 [1]. Рассмот-


рим самый простой вариант расчета корректировок методом парных продаж —
расчет по одной паре аналогов. Определим корректировку на разницу в этаже и
типе санузла.
Оценщик провел анализ рынка коммерческих помещений в зависимости от
их площади (табл. 1).
Таблица 1

Раз-
Цена, Разница ница
Площадь, Цена,
Адрес объекта Описание тыс. в площади, в
м2 тыс. руб.
руб./м2 раз цене,
%
102 4750 46,57 — —
Героев Хаса- Магазин, отдельный вход, 172 7800 45,35 1,69 –3
на, 54 парковка, Интернет 356 15800 44,38 3,49 –5
600 26000 43,33 5,88 –7
15 1000 66,67 — —
Помещение, 1-й этаж, телефон, 20 1350 67,50 1,33 1
Пушкина, 116а
интернет, охрана, парковка 31 2000 64,52 2,07 –3
40 2500 62,50 2,67 –6
50 4430 88,60 — —
Куйбышева, 80 6800 85,00 1,60 –4
Магазин
67/1 160 13500 84,38 3,20 –5
300 25000 83,33 6,00 –6

Таким образом, статистически выявлено следующее (табл. 2).


Таблица 1

Разница в площади Размер корректировки,


объектов, раз %
0–1,4 0
1,5–2,0 3
2,5–5,0 5
5,5–8,0 7

Однако у данного метода есть существенные недостатки. Корректировки,


рассчитываемые методом парных продаж, обычно строятся на линейной зави-
симости, которая не всегда корректно отражает экономическую природу явле-
ний при количестве факторов ценообразования более одного, что также не
улучшает качество оценки.
Кроме того, в ряде публикаций2 предупреждается о ненадежности расчета
поправок, полученных по одной паре продаж, либо ставится под сомнение

1
Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика,
2004. 496 с.
2
1. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. М.: Маросейка, 2009. 432 с.
2. Экономика недвижимости: учебное пособие. Владим. гос. ун-т; сост.: Д.В. Виноградов. Владимир,
2007. 136 с. (Режим доступа: http://www.cfin.ru/appraisal/realty/market_realestate_valuation.shtml)
3. Paired Sales/Matched Pairs — A flawed technique... Метод парных продаж — негодный метод
(URL:http://activerain.com/blogsview/1106287/paired-salesmatched-pairs-a-flawed-technique-)
35
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

практическая пригодность метода расчета по одной паре, либо демонстрируется


расчет поправки как средней по нескольким парам цен.

2. Метод торможения цены

В отчетах оценщиков часто встречается расчет корректировки на площадь с


применением следующей формулы, рекомендуемой обычно для оценки машин
и оборудования3:
  S b 
R    o   1  100,
  Sa  
где R — значение корректировки на площадь, %; Sо — площадь объекта оцен-
ки; Sа — площадь аналога; b — коэффициент торможения.
Метод статистической обработки по показателю «цена — площадь» пред-
полагает подбор сопоставимых аналогов, различных по площади, сбор данных
по стоимости объектов и расчет коэффициента зависимости стоимости от фак-
тора. Для расчета коэффициента торможения применима следующая формула4:
ln(Ц ан1 /Ц ан2 )
n ,
ln( Sан1 / Sан2 )
где Ц — цена за 1 м2 аналогов 1 и 2; S — площадь объектов.
Расчет коэффициента торможения по этой формуле выполняют по двум
аналогам, которые различаются только по одному (ценообразующему) пара-
метру.
Анализ формулы показывает, что для точного расчета коэффициента тор-
можения необходимы аналоги с площадью, сопоставимой или приближенной к
площади объектов оценки. Определяется значение коэффициента торможения
по рыночным данным. Для сбора данных использовались следующие источни-
ки: Каталоги пермской мультилистинговой системы за 2012 г. Коэффициент
торможения составляет –0,027 (табл. 3).
Таблица 3

Цена, Цена, Разница


Адрес объекта Описание Площадь, м2
тыс. руб. тыс. руб./м2 в цене, %
ул. Карла Маркса, Помещение в 2-этажном адми-
219 6 000 27,40
14 нистративном здании
Помещения свободного назна- –0,15
ул. Карла Маркса,
чения на 1–2 этаж 673 15 500 23,03
14
2-этажного здания
Здание отдельностоящее тор-
ул. Пищевиков, 127 1 320 10 000 7,58 –0,07
гово-офисного назначения

4. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества. М.:
Финансы и статистика, 2008.
3
Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. М.: Финстатинформ, 1998.
4
Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, О.Н. Щербакова, А.И. Мы-
шанов. М.: Финансы и статистика, 2008. 368 с.
36
II. Значимые величины сравнительного подхода

Окончание табл. 3

Цена, Цена, Разница


Адрес объекта Описание Площадь, м2
тыс. руб. тыс. руб./м2 в цене, %
Комплекс зданий торгово-
ул. Пищевиков, 127 12 432 80 000 6,44
офисного назначения
Офисное помещение
ул. Ленина, 1а 239 320 1,34
в здании делового центра
Офисное помещение –0,08
ул. Ленина, 1а (2 этажа) в здании делового 15 500 14 500 0,94
центра

Таким образом, коэффициент торможения находится в диапазоне –0,07…–


0,15, среднее значение составляет –0,10.
Далее рассчитывается корректировка на площади объектов (табл. 4).
Таблица 4

Объект сравнения Объект сравнения Объект сравнения


Показатели Объект оценки
№1 №2 №3
Общая пло-
2 351,3 2 068,8 672,5 4 375,0
щадь, м
Пример расчета
= ((351,3/2 068,8)(-0,1)-1)*100 = 19,4%
для аналога №1
Корректировка
19,4% 6,7% 28,7%
округленно, %.

3. Метод Л.А. Лейфера

Данный метод основан на экспертном мнении оценщиков по всей России.


Результатом опроса эксперта стал «Справочник оценщика недвижимости», ко-
торый состоит из четырех томов, каждый из которых относится к своему сег-
менту рынка. Данные «Справочника» основаны на обобщенном мнении про-
фессиональных оценщиков, каждый из которых высказал свое мнение об
основных параметрах, необходимых в процессе работы над оценкой недвижи-
мости.
В качестве примера приведем расчет корректировки для земельного участка
под торгово-офисную застройку. Согласно изданию «Справочник оценщика
недвижимости. Т. 3. Земельные участки» (Нижний Новгород, 2016, с. 174), от-
ношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку
площадью 1 га к удельной цене такого же объекта площадью 0,1 га, составляет
0,81. Матрица коэффициентов выглядит следующим образом (табл. 5).
Таблица 5

Площадь, га Аналог
Объект оценки < 0,1 0,1–0,5 0,5–1,0 1,0–3,0 ≥3
< 0,1 1,00 1,11 1,21 1,33 1,38
0,1–0,5 0,90 1,00 1,09 1,20 1,24
0,5–1,0 0,83 0,92 1,00 1,10 1,14
1,0–3,0 0,75 0,84 0,91 1,00 1,04
≥3 0,73 0,81 0,88 0,96 1,00

37
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Расчет корректировки приведен в табл. 6.


Таблица 6

Площадь Площадь Площадь Площадь Площадь


Площадь объекта оценки объекта- объекта- объекта- объекта- объекта-
аналога № 1 аналога № 2 аналога № 3 аналога № 4 аналога № 5
м2 1200 650 1100 800 4000 8000
га 0,12 0,065 0,11 0,08 0,4 0,8
Корректировка 0,90 1,00 0,90 1,00 1,09

Кроме приведенных выше, существует ряд методов, используемых оценщи-


ками в повседневной работе, с которыми можно ознакомиться в брошюре «Об-
зор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнитель-
ным подходом. Справочные данные. Источники информации. Практические
примеры расчета» под ред. В.А. Вольновой (Новосибирск, 2015). Для получе-
ния общей картины имеющихся методов, ниже приводятся основные положе-
ния, изложенные в указанном издании.

4. Метод Е.Е. Яскевича

Данный метод основан на степенной зависимости между ценой и площадью


объекта. Основная предпосылка расчета выражается формулой
k
Cа  Sа 
 ,
Сб  Sб 
где Cа — удельная цена объекта А, руб./м2; Сб — удельная цена объекта Б,
руб./м2; Sa — площадь объекта А, м2; Sб — площадь объекта Б, м2; k — степен-
ной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показа-
телей и показателей площади, определяемый оценщиком по рыночным данным
(рекомендуемые значения: офисы в центральной части –0,07; производствен-
ные в черте города –0,23; производственные за городом –0,18).

5. Метод А.Д. Власова

Метод основан на соотношении коэффициента корректировки удельной


стоимости оцениваемого земельного участка и коэффициента корректировки
удельной стоимости участка-аналога. Коэффициент корректировки удельной
стоимости выражается степенной зависимостью и определяется по формуле
K s  1,8359  S 0,0853 ,
где Ks — коэффициент корректировки удельной стоимости земельного участка;
S — площадь земельного участка, м2.

38
II. Значимые величины сравнительного подхода

Величина корректировки на площадь определяется по формуле


  K sоб  
K м    ан   1  100 %,
 K
 s  
где Kм — корректировка на масштаб (площадь) объекта; K sоб — расчетное зна-
чение коэффициента корректировки удельной стоимости оцениваемого земель-
ного участка; K sан — расчетное значение коэффициента корректировки удель-
ной стоимости аналога.

6. Поправка Мисовца

Метод заключается в сопоставлении парных продаж объектов недвижимо-


сти с анализом влияния масштаба на их удельную стоимость. Основной пред-
посылкой расчета является сопоставление парных продаж, составленных в ходе
анализа соответствующего сегмента рынка для определения изменения удель-
ной стоимости. При этом выводится процент изменения стоимости, приходя-
щейся на 100 % изменение площади участка объекта.

7. Метод компании «ФБК»

Данный метод основан на степенной зависимости между площадью объекта


оценки и площадью аналога. Основная формула расчета имеет вид
  S n 
Kм    о   1  100,
  Sа  
где Kм — корректировка на масштаб (площадь), %; Sо — площадь оцениваемого
объекта, м2; Sа — площадь объекта-аналога, м2; n — показатель степени (коэф-
фициент торможения), учитывающий нелинейный характер изменения стоимо-
сти конкретных типов недвижимого имущества в зависимости от их площади.
Показатель степени (коэффициент торможения) рассчитывается путем
установления зависимости между площадью и стоимостью соответствующих
объектов:
lg(С1 / С2 )
n ,
lg( P1 / P2 )
где n — коэффициент торможения; C1, C2 — стоимости сравнительной единицы
недвижимого имущества; P1, P2 — одноименные параметры недвижимости.

39
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

8. Аналитический метод по справочнику «КО-ИНВЕСТ»

Наверное, это самый популярный метод среди практиков. Поправка, выра-


женная в виде корректирующего коэффициента к стоимости объекта, рассчита-
на на основании таблицы сборника УПСС КО-ИНВЕСТ «Общественные зда-
ния» выпуск 2008 г. В зависимости от соотношения площади объекта оценки и
аналога принимается корректировка, приведенная в таблице (здесь Sо — пло-
щадь оцениваемого объекта; Sспр — площадь объекта-аналога; Kо — корректи-
ровка на масштаб (площадь) объекта) — табл. 7.
Таблица 7

Sо/Sспр Коэффициент корректировки Kо Величина корректировки, %


< 0,25 1,25 25
0,49–0,25 1,20 20
0,86–0,50 1,10 10
0,85–1,15 1,00 0
1,16–1,50 0,95 –5
> 1,5 0,93 –7

9. Метод компании «РусБизнесПрайсИнформ»

Этот метод предполагает использование «Справочника корректировок для


оценки стоимости», разработанного компанией «РусБизнесПрайсИнформ»
(г. Москва). В справочнике приведены результаты исследования поправки для
объектов различной площади.

Каждый из приведенных методов может быть использован оценщиком, рас-


считывающим стоимость объекта недвижимости. Выбор конкретного метода -
за самим оценщиком.

40
II. Значимые величины сравнительного подхода

Юлия Владимировна Рудь


г. Москва
 juliaroud@gmail.com

Корректировка на наличие коммуникаций

В современных условиях развития рынка недвижимости, в зависимости от


сегмента, доступность коммуникаций имеет значительное влияние на формиро-
вание рыночной стоимости. Величина принимаемого показателя формируется
исходя из индивидуальных особенностей рассматриваемого объекта, степени
доступа к тем или иным коммуникациям. Для расчета данной поправки приве-
дены: экспертный метод с использованием справочника и шкалы, метод компа-
нии «ЦЭАиЭ», метод Власова.
Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом
конкретном случае в зависимости от особенностей, потребности и набора ком-
муникаций у оцениваемого объекта.

1. Экспертный метод по «Справочникам оценщика недвижимости»


(Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки.
Нижний Новгород, 2016. Под ред. Л.А. Лейфера, Т.В. Крайниковой)

Можно определить поправку на наличие или отсутствие отопления. Для


примера ниже приведены данные по производственно-складским объектам, из-
дание 2016 г., т. 1.
Корректировки на наличие отопления

Показатель Среднее Доверительный интервал


Отношение удельной цены неотапливаемого объекта
0,73 0,72 0,75
к удельной цене такого же отапливаемого объекта

Источник информации: Справочник оценщика недвижимости – 2016. Т. I. Ч. 1. Производственно-складская не-


движимость и сходные типы объектов / Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова. 4-е изд. Н. Новгород, 2016, табл. 63, с. 185.

Также, согласно «Справочнику оценщика недвижимости – 2016. Т. III. Зе-


мельные участки», участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значи-
тельно дороже, нежели на неосвоенных, а увеличение стоимости земельного
участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно диффе-
ренцировать следующим образом:
41
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Наименование коэффициента Среднее значение Доверительный интервал


Земельные участки под индустриальную застройку
Отношение удельной цены земельных участков
под индустриальную застройку, обеспеченных
электроснабжением, к удельной цене анало- 1,17 1,15 1,18
гичных участков, не обеспеченных электро-
снабжением
Отношение удельной цены земельных участков
под индустриальную застройку, обеспеченных
1,16 1,15 1,18
газоснабжением, к удельной цене аналогичных
участков, не обеспеченных газоснабжением
Отношение удельной цены земельных участков
под индустриальную застройку, обеспеченных
водоснабжением и канализацией, к удельной 1,15 1,14 1,15
цене аналогичных участков, не обеспеченных
водоснабжением и канализацией
Земельные участки под офисно-торговую застройку
Отношение удельной цены земельных участков
под офисно-торговую застройку, обеспеченных
электроснабжением, к удельной цене анало- 1,16 1,15 1,17
гичных участков, не обеспеченных электро-
снабжением
Отношение удельной цены земельных участков
под офисно-торговую застройку, обеспеченных
1,15 1,14 1,15
газоснабжением, к удельной цене аналогичных
участков, не обеспеченных газоснабжением
Отношение удельной цены земельных участков
под офисно-торговую застройку, обеспеченных
водоснабжением и канализацией, к удельной 1,16 1,15 1,17
цене аналогичных участков, не обеспеченных
водоснабжением и канализацией
Земельные участки под объекты придорожного сервиса
Отношение удельной цены земельных участков
под объекты придорожного сервиса, обеспе-
ченных электроснабжением, к удельной цене 1,18 1,17 1,19
аналогичных участков, не обеспеченных элек-
троснабжением
Отношение удельной цены земельных участков
под объекты придорожного сервиса, обеспе-
ченных газоснабжением, к удельной цене ана- 1,16 1,15 1,17
логичных участков, не обеспеченных газоснаб-
жением
Отношение удельной цены земельных участков
под объекты придорожного сервиса, обеспе-
ченных водоснабжением и канализацией, к 1,16 1,15 1,17
удельной цене аналогичных участков, не обес-
печенных водоснабжением и канализацией
Источник информации: Справочник оценщика недвижимости – 2016. Т. III. Земельные участки / под ред.
Л.А. Лейфера, Т.В. Крайниковой. Н. Новгород, 2016. С. 213–215.

2. Экспертный метод по «Справочнику информационных материалов


по экономике недвижимости» (разработан Омским межотраслевым советом
экспертов рынка недвижимости, 2014 г.)

Обеспеченность инженерными коммуникациями способствует диверсифи-


кации использования объекта. Возможность использования здания для различ-
ного вида производственных процессов значительно повышает стоимость
объекта. Наиболее сильно ценность объекта повышает наличие таких коммуни-

42
II. Значимые величины сравнительного подхода

каций, как электроснабжение и центральное отопление, в среднем они подни-


мают стоимость объекта на 15…16 %.
Корректировки на инженерные коммуникации объектов производственного назначения, %

Корректировка
Коммуникации
Среднее СКО min max Ответов
Водоснабжение 4 1,87 3 10 15
Электроснабжение 15 10,43 3 30 14
ГВС 2 1,99 0 5 15
Центральное отопление 16 16,39 5 50 15
Газоснабжение 6 8,38 1 30 15
Канализация 4 1,88 3 10 15
Вентиляция 3 2,05 1 10 15
Пожарная сигрализация 1 1,46 0 5 15
Источник информации: «Справочник информационных материалов по экономике недвижимости», 2014 г.
(http://www.areall.ru/references_of_adjustments?category=2).

3. Метод компании «ЦЭАиЭ»

Метод предполагает использование исследований консалтинговой компа-


нии «Центр экономического анализа и экспертизы», приведенных на сайте
компании по адресу: http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm. Те же ре-
зультаты приведены на сайте ГП «Костромаоблтехинвентаризация» по адресу:
http://www.kobti.ru/assessment/land.
Корректировки отражают изменение стоимости земельного участка в зави-
симости от наличия или отсутствия подведенных коммуникаций.
Размер корректировок на наличие коммуникаций

Вид коммуникаций Величина корректировки, % Среднее значение, %


Электроэнергия 10–20 15,0
Газоснабжение 10–25 17,5
Водоснабжение, канализация, теплоснабжение,
5–15 10,0
коммуникационные связи
Источник информации: данные открытых источников (http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm).

Пример определения корректировки на коммуникации для земли (метод компании «ЦЭАиЭ»)

Поправка
Наименование Наличие коммуникаций
(корректировка), %
Коммуникации полностью в наличии (электричество, газ, вода,
Объект оценки —
канализация)
Аналог № 1 Имеются газ, электричество, вода и канализация отсутствуют 10
Коммуникации полностью в наличии (электричество, газ, вода,
Аналог № 2 0
канализация)
Отсутствуют электроснабжение, водоснабжение, канализация,
Аналог № 3 25
теплоснабжение, коммуникационные связи

43
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

4. Метод А.Д. Власова

Метод предполагает использование табличного значения корректировок в


зависимости от наличия либо отсутствия соответствующего вида коммуника-
ций. Изложение предпосылок метода приведено в Методических рекомендаци-
ях по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым
кварталам г. Новосибирска (3-е изд. Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2005. При-
ложение 5 (http://www.cal.su/show_art.php?id=5).
Размер корректировок на наличие коммуникаций

Рекомендованные значения
Наименование коммуникаций Среднее значение, %е
корректировки, %
Электроснабжение 2–3 2,5
Водоснабжение 3–4 3,5
Теплоснабжение 3–5 4,0
Канализация 3–5 4,0

Пример определения корректировки на коммуникации для земли (метод А.Д. Власова)

Поправка
Наименование Наличие коммуникаций Расчет
(корректировка), %
Объект оценки Коммуникации полностью — —
Аналог № 1 Отсутствует теплоснабжение 4,0 Среднее табличное значение
Сумма средних
Отсутствуют водоснабжение
Аналог № 2 7,5 табличных значений:
и канализация
3,5 % + 4 %
Сумма средних
Аналог № 3 Коммуникации отсутствуют 14,0 табличных значений:
2,5 % + 3,5 % + 4 % + 4 %

5. Метод парных продаж

Метод предполагает анализ и сопоставление рыночных данных о предложе-


ниях объектов недвижимости в разных районах из открытых СМИ. Все рас-
сматриваемые аналоги для объекта оценки подбираются сопоставимыми по ме-
стоположению, назначению и площади. При рассмотрении одной пары
применяется формула, приведенная выше, в п. III.1. В случае использования не-
скольких пар, для реализации метода используется формула
P1  P2  ...  Pn
K ин   100 %,
n
где Kин — корректировка на наличие коммуникаций (инженерное обеспечение),
%; Р1, Р2, …, Рn — соотношение удельных цен предложений по каждой паре
земельных участков с разным составом инженерных коммуникаций (условно —
Рi); n — количество пар.
При этом Рi определяется по формуле

Pi  ,
Cбк
44
II. Значимые величины сравнительного подхода

где Рi — соотношение удельных цен предложений по i-й паре земельных участ-


ков с разным составом инженерных коммуникаций; Ск — удельная стоимость
(цена предложения на продажу) земельного участка с имеющимся сравнивае-
мым видом инженерного обеспечения, руб./м2; Сбк — удельная стоимость (цена
предложения на продажу) земельного участка без имеющегося сравниваемого
вида инженерного обеспечения, руб./м2.

6. Метод с использованием экспертной шкалы

Метод предполагает применение качественной экспертной шкалы величин


корректировок, составленной, исходя из предпосылки, что использование сход-
ного объекта в качестве аналога возможно при максимальной величине коррек-
тировки 30 %. При этом величины корректировок соответствуют объему пре-
вышения или недостатков коммуникаций аналога относительно объекта
оценки.
Экспертная шкала корректировок на наличие коммуникаций

Субъективное описание параметра Величина корректировки, %


Параметры адекватны и сопоставимы Корректировка отсутствует
Несущественное преимущество базовых характеристик 5
Существенное преимущество базовых характеристик 10
Значительное преимущество базовых характеристик 15
Подавляющее преимущество базовых характеристик 30
Абсолютное преимущество базовых характеристик Несопоставимые объекты

В настоящей статье приведены методы определения корректировки на


наличие коммуникаций, которые используют оценщики в своей практической
работе. Задачей оценщика является выбор из имеющихся способов расчета
именно того, который наиболее точно отражает особенность оцениваемого
объекта.

45
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Алсу Мазитовна Шаймиева


г. Казань
 alsu272@mail.ru

Расчет коэффициента капитализации

Согласно п. 23 ФСО № 7, в рамках доходного подхода стоимость недви-


жимости может определяться методом прямой капитализации, методом дис-
контирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным
моделям.
Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижи-
мости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или
реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наибо-
лее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижи-
мости с использованием данного метода выполняется путем деления соответ-
ствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации,
которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотно-
шениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому
объекту.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки не-
движимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с
произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их
по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижи-
мость.
Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки не-
движимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динами-
кой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке
капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимае-
мой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а
также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Таким образом, из сказанного выше можно выделить три понятия: «ставка
капитализации», «ставка дисконтирования» (ставка, соответствующая доходно-
сти инвестиций в аналогичную недвижимость) и «ставки капитализации, опре-
деленные по расчетным моделям (ставка модельной капитализации)».
Ставка (коэффициент) капитализации — процентная ставка, используемая
для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его

46
III. Значимые величины доходного подхода

рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного


дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.
Ставка (коэффициент) модельной капитализации — процентная ставка,
используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недви-
жимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой
их изменения, в его рыночную стоимость. Ставка капитализации конструирует-
ся на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата
капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений
доходов и стоимости недвижимости в будущем. Иными словами, ставка мо-
дельной капитализации — это ставка капитализации, полученная аналитиче-
ским путем, с использованием известных математических формул.

Метод рыночной экстракции

Метод рыночной экстракции, по-видимому, позволяет определить наиболее


адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимо-
сти.
При расчете коэффициента капитализации по методу рыночной экстракции
отобраться несколько пар объектов недвижимости, которые продаются и сда-
ются в аренду одновременно.
Коэффициент капитализации при этом будет определяться по формуле
n
ЧОДi
K = ,
1 Сi
где ЧОДi — чистый операционный доход i-го объекта-аналога; ЧОД определя-
ется как величина арендных платежей в год, которые может приносит объект-
аналог, за вычетом операционных расходов, а также потерь от недозагрузки и
недоуплаты арендных платежей; Ci — стоимость i-го объекта-аналога; n —
объем выборки.
Ниже представлен пример расчета коэффициента капитализации для уни-
версальных офисно-торговых объектов г. Казань. Как видим из табл. 1, коэф-
фициент капитализации для подобных объектов составляет 9,22 % (Расчет по-
строен на основе данных сайта avito.ru).

47
Таблица 1. Пример расчета коэффициента капитализации по методу рыночной экстракции, г. Казань

Группы Характеристики Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 объект 5


элементов объектов-
сравнения аналогов Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда
Вид права
Состав пе- собственность собственность собственность собственность собственность
на улучшения
редаваемых
прав Наличие
нет нет нет нет нет
обременений
Условия финансирования особые условия фи- особые условия
особые условия финан- особые условия финан- особые условия финан-
сделки (предполагаемой нансирования отсут- финансирования
сирования отсутствуют сирования отсутствуют сирования отсутствуют
или состоявшейся) ствуют отсутствуют
ул. Адоратского,
Адрес ул. Фучика, 90 ул. Ш. Усманова, д. 4 ул. Короленко, 50 Сибирский тракт, 15
д. 12, к. 1
Физические характеристики
Общая площадь, м2 30 35 50 698 87,3
Тип объекта торговое помещение торговое помещение ПСН ПСН торговое помещение
Стоимостные характеристики
Цена продажи с учетом, руб. 3 500 000 7 100 000 5 500 000 45 370 000 10 200 000
Арендная плата с учетом, руб./мес. 40 000 65 000 45 000 500 000 95 000
Источник
https://www.avito.ru/kaz
https://www.avito.ru/kaza https://www.avito.ru/kaza https://www.avito.ru/k
https://www.avito.ru/kaza an/kommercheskaya_ne
n/kommercheskaya_nedv n/kommercheskaya_nedv azan/kommercheskay
n/kommercheskaya_nedv dvizhimost/torgovoe_po
Источник информации izhimost/torgovoe_pomes izhimost/prodam_torgovo a_nedvizhimost/torgo
izhimost/prodam_pomesc meschenie_698_m_s_ar
chenie_35_m_73514609 e_pomeschenie_48_m_5 voe_pomeschenie_50
henie_203098838 endnym_biznesom_499
4 21399368 _m_592184412
583847
Контактный телефон 8-987-290-14-33 8-919-698-44-25 567-16-88 8-903-305-00-05 8-919-698-44-25
Корректировка на уторговывание
Величина корректировки
–8 % –8 % –8 % –8 % –8 %
(относительная), %
Величина корректировки
–280 000,0 –568 000,0 –440 000,0 –3 629 600,0 –816 000,0
(абсолютная), руб.
Скорректированная цена
3 220 000,0 6 532 000,0 5 060 000,0 41 740 400,0 9 384 000,0
предложения, руб.
Потенциальный ежемесячный
40 000,00 65 000,00 45 000,00 500 000,00 95 000,00
доход, руб./мес.
Окончание табл. 1

Группы Характеристики Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 объект 5


элементов объектов- Прода-
сравнения аналогов Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Аренда
жа
Корректировка и на величину недозагрузки и неплатежей (–10 % от ПВД)
Величина корректировки
–10 % –10 % –10 % –10 % –10 %
(относительная), %
Величина корректировки
–4 000,00 –6 500,00 –4 500,00 –50 000,00 –9 500,00
(абсолютная), руб.
Действительный ежемесячный
36 000,00 58 500,00 40 500,00 450 000,00 85 500,00
валовый доход
Корректировка на величину операционных расходов (–18 % от ПВД)
Величина корректировки
–18 % –18 % –18 % –18 % –18 %
(относительная), руб.
Величина операционных расходов,
–7 200,00 –11 700,00 –8 100,00 –90 000,00 –17 100,00
руб./мес.
Чистый ежемесячный
28 800,00 46 800,00 32 400,00 360 000,00 68 400,00
операционный доход, руб./мес.
Расчет чистого операционного дохода
Чистый операционный доход, 4 320
345 600,0 561 600,0 388 800,0 820 800,0
руб./год. 000,0
Расчет коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации
10,73 % 8,60 % 7,68 % 10,35 % 8,75 %
по объекту
Итоговый вес значимости 5 5 5 5 5
Удельный вес 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20
Вклад в итоговый коэффициент
2,15 % 1,72 % 1,54 % 2,07 % 1,75 %
капитализации
Средневзвешенная величина
9,22 %
коэффициента капитализации
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Метод кумулятивного построения

При расчете ставки капитализации по методу кумулятивного построения


коэффициент капитализации состоит из двух составляющих:
– ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенса-
ция, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом
фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвести-
циями.
– нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понима-
ется погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэф-
фициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей
стоимость части активов (например, здания; к земле не может быть применим).
Таким образом, ставка капитализации по методу кумулятивного построения
будет определяться по формуле
Kмк = БС +  Р + Нв.к ,
где Kмк — ставка модельной капитализации; БС — безрисковая ставка дохода
(ставка дохода, которую обеспечивают вложения в актив, который можно счи-
тать безрисковым, т. е. вероятность потери средств, в результате вложения в эти
активы, минимальна). В качестве безрисковой ставки наиболее часто исполь-
зуются ставки по государственным бумагам, ставка дохода по рублевым депо-
зитам, ставка рефинансирования ЦБ РФ и некоторые другие;  Р — сумма
рисков. В качестве рисков, учитываемых при расчете ставки капитализации,
принято использовать: премии за риск вложения в недвижимость, премии за
низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент;
Нв.к — норма возврата капитала – это ставка, обеспечивающая возврат первона-
чальных инвестиций. Норма возврата капитала может определяться по методу
Ринга, Инвуда и Хоскольда.
Метод Ринга используется, если предполагается, что возврат капитала будет
происходить равными долями. Норма возврата капитала будет определяться по
формуле
100 %
Н в.к = ,
t
n — оставшийся срок экономической жизни, лет.
Метод Инвуда применяется, если предполагается, что в течении всего пери-
ода будут получены равновеликие доходы. В этом случае норма возврата как
составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмеще-
ния при той же ставке процента i, что и по инвестициям:
i
Нв.к = .
(1 + i )t − 1
Метод Хоскольда применяется, когда ставка дохода, которую приносят пер-
воначальные инвестиции, настолько высока, что становится маловероятным
50
III. Значимые величины доходного подхода

реинвестирование по той же ставке. Поэтому для реинвестирования предпола-


гается получение дохода по безрисковой ставке:
БС
Н в.к = .
(1 + БС)t − 1
Приведем пример расчета ставки капитализации по методу кумулятивного
построения. Чтобы рассчитать ставку капитализации в рамках данного метода,
зададим начальные условия. Пусть есть объект недвижимости – нежилое двух-
этажное здание, построенное в 2004 г. Общая площадь здания — 2000 м2.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассмат-
ривать следующие инструменты:
– депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
– западные финансовые инструменты (государственные облигации разви-
тых стран, LIBOR);
– ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR);
– ставка рефинансирования ЦБ РФ;
– государственные облигации РФ.
В данном случае в качестве безрисковой ставки использованы данные по
депозитам в наиболее надежных банках. К банкам высшей группы надежности
относятся: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, ФК «Открытие», ВТБ 24 (согласно
рейтингу надежности банков Центробанка РФ). Процентные ставки по депози-
там в указанных банках приведены в табл. 2. В рамках данного расчета учет
возврата капитала в ставке капитализации производится по методу Ринга, т. е.
по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат ка-
питала равными частями в течение срока владения активом, который совпадает
с оставшимся сроком экономической жизни объекта оценки.

Таблица 2. Процентные ставки по депозитам в различных банках

Годовая ставка
Наименование банка Наименование вклада Срок депозита, лет
в рублях, %
Сбербанк РФ Сохраняй 1 6,19
Пополняй 1 5,64
Управляй 1 4,89
ВТБ Сезонный 1 8,13
Максимальный доход 1 7,58
Максимальный рост 1 7,30
Максимальный комфорт 1 6,76
Газпромбанк Перспективный 1 7,30
Рантье 1 5,60
ФК «Открытие» Свободное управление 1 7,38
Легкая конвертация 1 7,62
Основной доход 1 8,34
ВТБ 24 Выгодный 1 7,17
Накопительный 1 6,32
Комфортный 1 4,98
Среднее значение 6,75
Источник: Анализ информации сайтов банков.

51
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Таблица 3. Пример расчета ставки капитализации по методу кумулятивного построения

№ Единицы
Показатель Значение Порядок расчета
п/п измерения
Источник:
1 Безрисковая ставка % 6,75
http://www.cbr.ru/hd_base/gkoofz_mrprint.asp
Согласно анализу тенденций рынка,
Вероятный срок экспониро-
2 мес. 8 средний срок экспозиции аналогичных
вания объекта на рынке
объектов на рынке составляет около 8 мес.
3 Поправка на неликвидность % 4,5 п. 1 / 12 * п. 2
Премия за риск инвести-
4 рования в объект недви- % 2,25 Таблица 4
жимости
Премия за риск инвестици-
5 онного менеджмента — 2,45 Таблица 5
в отношении объекта оценки
Общий срок экономической Исходя из конструктивного исполнения
7 лет 150
жизни объекта оценки объекта оценки
Фактический возраст
8 лет 12 2016–2004
объекта
Эффективный возраст
9 лет 12 —
объекта
Оставшийся срок экономи-
10 лет 138 п. 7 – п. 9
ческой жизни объекта
11 Ставка возврата капитала % 0,72 100 / п. 10
Общая ставка капитализации
% 16,67 п. 6 + п. 11
для объекта

Таблица 4. Премия за риск инвестирования в объект оценки

Надбавка за риск вложения в недвижимость


Наименование риска Категория 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Систематический риск
Общая экономическая ситуация
статичный 1
в стране
Рост предложения конкурирующих
статичный 1
объектов
Изменение законодательной базы статичный 1
Несистематический риск
Форсмажорные обстоятельства статичный 1
Неэффективный менеджмент статичный 1
Ускоренный износ объекта статичный 1
Недополучение арендных платежей статичный 1
Проверки контролирующих органов статичный 1
Количество наблюдений 3 2 1 2 0 0 0 0 0 0
Взвешенный итог 3 4 3 8 0 0 0 0 0 0
Сумма 18
Количество факторов 8
Средневзвешенное значение 2,25

Сравнивая значения, полученные в табл. 2 и табл. 3, видим, что ставки ка-


питализации отличаются почти в два раза. В этом выражен главный недостаток
метода кумулятивного построения: он дает результаты, отличные от ставки ка-
питализации, рассчитанной рыночным методом. Данный метод целесообразно
применять в условиях неразвитого рынка, то есть тогда, когда вычислить став-
ку капитализации по методу рыночной экстракции невозможно.

52
III. Значимые величины доходного подхода

Таблица 5. Премия за риск инвестиционного менеджмента в отношении объекта оценки


Вид и наименование риска 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0
Особенности управления инвестициями в отрасль
1 1
в целом
Система управления (менеджмент) инвестицион-
2 1
ными процессами на предприятии
3 Наличие адекватных источников инвестиций 1
Установление рациональных каналов и сроков
4 1
использования инвестиций
5 Обеспечение отдачи вложений 1
6 Обеспечение возврата заимствований 1
7 Система принятия управленческих решений 1
Контроль за принятыми управленческими
8 1
решениями
Система корректировки принятых управленческих
9 1
решений
Достижение долгосрочных целей с помощью
10 1
эффективного процесса инвестирования
Итоги
Количество наблюдений 0 2 2 1 5 0 0 0 0
Взвешенный итог 0 3 4 2,5 15 0 0 0 0
Итого 24,5
Количество факторов 10
Поправка за риск инвестиционного менеджмента
2,45
в отношении объекта недвижимости, %

Аналогично метод кумулятивного построения может применяться также и


при расчете ставки дисконтирования.

Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

Метод применяется, когда для покупки объекта недвижимости используют-


ся заемный и собственный капитал в определенной пропорции.
Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоян-
ной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к
основной сумме ипотечного кредита.
Ипотечная составляющая состоит из двух частей: ставки процента по кре-
диту и коэффициента фонда погашения. Когда условия кредита известны, ипо-
течную постоянную можно определить по финансовым таблицам.
Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала,
называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется от-
ношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на
собственный капитал, к величине собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное
значение собственных и заемных средств в общем объеме инвестиций:
K мк = Д з ⋅ K з + (1 − З) K c ,
где Дз — доля заемных средств в структуре капитала; Kз — ставка капитализа-
ции на заемные средства или ипотечная постоянная; Kс — ставка капитализа-
ции на собственный капитал.
53
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Метод связанных инвестиций — земли и здания

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применя-


ется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому
компоненту имущественного комплекса – строению и земельному участку.
Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации
земли и строения, стоящего на этой земле. Взвешивание ставок капитализации
осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей
стоимости имущественного комплекса (земли и строения). Расчет общей ставки
капитализации производится по формуле
K общ = Сземли ⋅ K земли + Сздания ⋅ K здания ,
где Сземли и Сздания – стоимость земли и здания соответственно, в процентах от
общей стоимости имущественного комплекса; Kземли и Kздания – ставки капитали-
зации для земли и здания соответственно.

Метод Эллвуда

Метод Эллвуда в дополнение к методу связанных инвестиций учитывает


продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также сниже-
ние или повышение стоимости недвижимости в течение этого периода.
Ипотечный коэффициент можно не вычислять самостоятельно, а опреде-
лить с помощью таблиц, разработанных Эллвудом.
Ставка капитализации по методу Эллвуда рассчитывается по формуле
K мк = K с − M ⋅ K ип + УК ⋅ Kф − ПК ⋅ Kф ,
где K — ставка капитализации; Kс — ставка дохода на собственный капитал;
М — отношение величины ипотечного кредита к стоимости (коэффициент ипо-
течной задолженности); Kип — ипотечный коэффициент; УК, ПК — соответ-
ственно уменьшение (повышение) стоимости имущества за прогнозируемый
период; Kф — фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный ка-
питал для прогнозируемого периода.

Экспертный метод

Описание данного метода в литературе не встречается, однако, без сомне-


ния, его можно выделить как один из вариантов определения ставки капитали-
зации. Он предполагает определение ставки капитализации согласно опросу
экспертов. Такие исследования опубликованы, например, в «Справочнике
оценщика недвижимости» под редакцией Л.А. Лефера.

54
III. Значимые величины доходного подхода

Таблица 6

Активный рынок
Ожидаемая текущая доходность недвижимости
на ближайшие 5 лет Доверительный
Среднее
интервал
Высококлассные производственно-складские объекты 11,0 7,0 14,0
Низкоклассные производственно-складские объекты 10,9 7,5 13,5
Бизнес центры класса А,В 10,9 6,5 13,5
ТЦ, ТК, ТРК 11,2 6,0 15,0
Универсальные офисно-торговые объекты 11,3 8,0 15,0
Универсальные объекты с/х назначения 9,9 5,5 13,0
Источник: «Справочник оценщика недвижимости. Т. 2. Текущие и прогнозные характеристики рынка для до-
ходного подхода. Таблицы. Графики. Гистограммы» (Лейфер Л.А., Стерлин А.М., Кашникова З.А., Яковлев
Д.А., Пономарев А.М., Шегурова Д.А. Издание 3-е, актуализированное и расширенное. Н. Новгород, 2014).

Под текущей доходностью понимается отношение рыночной величины чи-


стого ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду к его рыночной стоимости.
В тех случаях, когда определить коэффициент капитализации по методу ры-
ночной экстракции невозможно, приведенные выше значения могут быть ис-
пользованы в качестве ориентира для определения коэффициента капитализа-
ции с учетом конкретной ситуации на рынке.
Сравнивая значения, представленные в табл. 6 и значение ставки капитали-
зации, полученное расчетным путем (табл. 1) видим, что ставка капитализации
из табл. 1 входит в диапазон, указанный в табл. 6.

В заключение стоит отметить, что при расчете ставки капитализации, самые


достоверные и точные результаты дает метод рыночной экстракции — он опи-
рается на текущую рыночную ситуацию. Другие методы, так называемые мето-
ды расчета ставки модельной капитализации, лучше применять при неразвитом
рынке, то есть тогда, когда нет достоверной информации по рыночным ставкам
текущей доходности (капитализации).

Литература

1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».


2. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. URL:
http://polbu.ru/tatarova_realestate/ch25_all.html
3. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Фи-
нансы и статистика, 2002. URL: http://i.booksgid.com/web/online/885
4. ОИП 7. Понятие ставки капитализации и метод ее определения при оценке недвижи-
мости. Взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации. Расчет ставки капита-
лизации с корректировкой на изменение стоимости актива. URL:
https://sites.google.com/site/f20gos2011/home/ocenka–imusestva–predpriatia/oip–7–ponatie–
stavki–kapitalizacii–i–metod–ee–opredelenia–pri–ocenke–nedvizimosti–vzaimosvazi–stavki–
diskontirovania–i–stavki–kapitalizacii–rascet–stavki–kapitalizacii–s–korrektirovkoj–na–izmenenie–
stoimosti–aktiva.
5. Коэффициент капитализации: определение с учетом возмещения капитальных затрат/
URL: http://allegri.org.ua/poten–l/469//

55
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Алсу Мазитовна Шаймиева


г. Казань
 alsu272@mail.ru

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования — процентная ставка, используемая для приведе-


ния будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на
дату оценки.
По своей экономической сущности ставка капитализации и ставка дискон-
тирования одинаковы и взаимосвязаны (математически формула капитализации
является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве про-
гнозных периодов стремящихся к бесконечности).
Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко
выразить формулой
СД = K ± g,
где K — ставка капитализации; СД — ставка дисконтирования; g — ожидаемые
темпы роста (снижения) стоимости недвижимости. Могут быть отрицательны-
ми (если стоимость недвижимости повышается), положительными (если стои-
мость недвижимости снижается) или равными нулю (если стоимость объекта не
меняется между датой покупки и датой реализации, то есть инвестор рассчиты-
вает вернуть весь капитал при продаже недвижимости).
Ставка капитализации отражает текущую доходность, а ставка дисконтиро-
вания — конечную. Поэтому и методики расчета будут различаться.

Метод кумулятивного построения

Метод расчета ставки дисконтирования по методу кумулятивного построе-


ния полностью аналогичен методу кумулятивного построения для расчета став-
ки капитализации.

56
III. Значимые величины доходного подхода

Метод сравнения альтернативных инвестиций

В этом случае предполагается, что инвестиционные проекты с аналогичным


уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования. Ставка
дисконтирования проекта с аналогичной степенью риска называется альтерна-
тивной стоимостью капитала. Такую прибыль теряет инвестор, не вкладывая
средства в проект с аналогичным риском.
В качестве объекта сравнения для инвестиций в недвижимость выбирают
норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением, нормы
прибыли по некоторым ценным бумагам. Степень риска для кредитора ниже,
чем для инвестора собственного капитала, поэтому отдача инвестиций в не-
движимость должна быть выше нормы процента по кредиту.

Метод выделения

Метод выделения — ставка дисконтирования, как ставка сложного процен-


та, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными
объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в рекон-
струкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопо-
ставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой по-
купки). Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации)
прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчи-
тать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных по-
токов. Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделе-
ния — интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка
была использована при определении цены продажи, как строился прогноз бу-
дущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересую-
щая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (ко-
нечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет
ориентироваться при определении ставки дисконтирования.
Алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следую-
щий:
– моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного пе-
риода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использова-
ния потоков доходов и расходов;
– рассчитываются ставки доходности инвестиций по объекту;
– полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистиче-
ским или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к
оцениваемому объекту.

57
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Метод мониторинга

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслежи-


вании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в
недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным
сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром
для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных рас-
четных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного
рода допущений. Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в
ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вно-
сить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например,
из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента)
можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна
ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так,
размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является
величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень
риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии
можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта не-
движимости по годам.
При расчете стоимости доходным подходом применяются три метода:
– метод прямой капитализации,
– метод дисконтированных денежных потоков,
– метод капитализации по расчетным моделям.
Несмотря на то что эти методы применяются в рамках одного и того же
подхода, они имеют некоторые принципиальные различия: это касается осо-
бенностей расчета ставок капитализации и дисконтирования.
Рассчитывая стоимость недвижимости доходным подходом, оценщик дол-
жен хорошо понимать и уметь обосновывать необходимость применения того
или иного метода, а следовательно знать, когда используется ставка капитали-
зации, а когда ставка дисконтирования. Пожалуй, можно даже сказать, что это
самый трудоемкий из всех подходов к оценке.

Литература

1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».


2. Афонасова М.А. Экономика недвижимости. Томск? 1999.
3. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Фи-
нансы и статистика, 2002. URL: http://i.booksgid.com/web/online/885
4.Метод Эллвуда. URL: http://biodat.ru/vart/doc/gef/GEF_A/A22/A2_2_15_26.html
5 Грибовский С.В. Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования. СПб., 2007.
6. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. М., 2005.

58
III. Значимые величины доходного подхода

Роман Владимирович Власов


г. Арзамас
 vlasov.nn@mail.ru

Ставка дисконтирования и коэффициент


капитализации: сходство и различие,
особенности расчета в текущих условиях

Тенденции, наблюдаемые в настоящее время на рынке недвижимости, яв-


ляются следствием нестабильной экономической ситуацией по всей стране,
начавшейся еще в 2014 г. Сокращение реально располагаемых денежных дохо-
дов населения в значительной мере определяет уровень платежеспособного
спроса. По всей видимости, диспропорция между уровнем спроса и объемом
предложения на рынке сохранится и в дальнейшем. Рассчитывать на рост пла-
тежеспособности покупателей в условиях падения доходов населения и зарплат
было бы крайне неправильно. Поэтому необходимо приспосабливаться к наме-
чающимся тенденциям, как в экономике, так и в оценке.
С конца 2014 г. мы живем и работаем в условиях нестабильной экономиче-
ской ситуации в стране, которая, по всей видимости, даже при самых оптими-
стических прогнозах не скоро сменится положительными тенденциями [1]. Си-
туация на рынке недвижимости в 2015 г. показала, что на относительно
быстрое восстановление покупательской активности по аналогии с кризисом
2008–2009 гг. рассчитывать не стоит. Если в прошлый раз, признаки оживления
спроса появились уже к концу 2009 г., а в 2010 г. экономика уже начала воз-
вращаться к докризисному уровню, то в настоящее время, рынок все еще про-
должает падать, причем по оценкам риелторов, темпы падения даже не еще не
сократились. Тем не менее, если в начале 2015 г, на рынке было затишье: про-
давцы надеялись переждать, когда цены перестанут опускаться, а покупали,
наоборот, стремились повременить с покупкой, в надежде купить потом поде-
шевле. Сейчас же, с наступлением весны, рынок на некоторое время вновь ак-
тивизировался. Однако если сравнивать с докризисными временами, покупате-
ли сейчас гораздо более тщательно подходят r процессу выбора объекта. Если
ликвидные объекты на рынке продавца 2012–2013 гг. разлетались как горячие
пирожки, то сейчас конъюнктура рынка радикально изменилась. Непредсказу-
емость развития ситуации на рынке, цен на нефть и курсов валют также влияет
на ожидания покупателей и продавцов.

59
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Как правило, недвижимость всегда была низкодоходной инвестицией, срок


окупаемости которой оценивался раньше в среднем от 10 до 20 лет [2], но и од-
ной из наиболее надежных. Ведь понятия рисков и доходности очень связаны,
но, как правило, имеют обратно пропорциональную зависимость. В период с
начала 1990-х до кризиса 2014 г. недвижимость стабильно только роста в цене
(падение цен во время кризисов с легкость наверстывалось быстрым ростом в
течение следующей пары лет). Коммерческая недвижимость считалась более
доходной, жилая — менее. Сейчас же, общее снижение уровня доходности от-
разилось и на сроках окупаемости вложений, как и в жилую, так и в коммерче-
скую недвижимость. Сегодня инвестору потребуется в среднем 19 лет, чтобы
вернуть свои вложения, годом ранее — 17 лет, в феврале 2014 г. — 16 лет, го-
ворится в материалах «Инкома» [3].
А пока что арендодатели были вынуждены уступать в цене аренды вплоть
до 50 % по сравнению с докризисным уровнем, т.к. в противном случае, они
потеряют арендатора, а потери от простоя помещения будут уже гораздо более
существенными.
У арендодателей же «сложных» объектов мотивация просто сохранить объ-
ект, сдавая его за любые деньги, лишь бы просто не уходить «в минус» по ком-
мунальным платежам и налогам, в надежде переждать кризис и дождаться ро-
ста цен и спроса.

Основная часть

С математической точки зрения ставка дисконтирования это процентная


ставка, определяющая текущую стоимость будущих денежных потоков. В эко-
номическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами
ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты
инвестирования.
Согласно конспекту лекций С.В. Гриненко:
«Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь
между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к
приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяет-
ся при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных пото-
ков, возникающих в результате использования имущества» [4].
Различия ставки дисконтирования и коэффициента капитализации опреде-
ляются их сущностью.
Обе методики основаны на предположении о том, что стоимость объекта
прямо пропорционально зависит от уровня доходов, который объект способен
приносить своему владельцу.
При оценке методом капитализации дохода определяется уровень дохода за
первый прогнозный год и предполагается, что доход будет таким же и в после-
дующие прогнозные годы, а в случае же применения метода дисконтирования
60
III. Значимые величины доходного подхода

денежных потоков, необходимо определить уровень доходов за каждый год


прогнозного периода.
Иными словами, отличие коэффициента капитализации, используемого при
применении метода капитализации, от ставки дисконта в том, что коэффициент
капитализации используется к отдельно взятому денежному потоку, а ставка
дисконта применяется ко всем денежным потокам. Одним из авторов, предла-
гается следующий расчет: Коэффициент капитализации может быть рассчитан
на основе ставки дисконта путем вычитания из ставки дисконта ожидаемых
среднегодовых темпов роста денежного потока [5].
Как мы все понимаем (в том числе и участники рынка), с течением времени,
экономическая ситуация неизбежно стабилизируется, возобновится спрос и ак-
тивности на рынке, вслед за чем цены продолжат расти, как это было в докри-
зисное время. Соответственно, соотношение текущей цены и доходности в
2016 г. должно отличаться от аналогичного соотношения например, 2018 г. При
росте экономики, цена, за которую в настоящее время был приобретен объект,
будет считаться уже ценой ниже рынка, а текущая доходность постепенно бу-
дет расти из-за роста цен на аренду, а итоговая еще и из-за роста цен на сам
объект. Таким образом, текущая стоимость будущих платежей в период кризи-
са должна быть выше, чем в докризисное время. Однако, то, когда закончится
кризис, и на сколько будут изменяться цены, является скорее вопросом ритори-
ческим, спрогнозировать, а тем более доказать это расчетно вряд ли кому-то
представляется возможным.

Проблематика определения ставки дисконтирования

Проблема определения величины ставки дисконтирования в научной лите-


ратуре носит дискуссионный характер. Авторы существующих учебников по
инвестиционному анализу по-разному относятся к проблеме определения нор-
мы дисконта, что позволяет условно разделить их на группы:
– авторы, не придающие большого значения этой проблеме и предлагающие
инвестору устанавливать ставку дисконтирования самостоятельно, исходя из
ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвести-
руемый капитал. В подобных проектах все оценочные показатели проектов,
приводимых в качестве примеров, базируются на использовании единой 10 %-
ной ставки дисконтирования [6];
– авторы, предлагающие в качестве ставки дисконтирования применять тот
или иной уровень ставки банковского процента;
– авторы, анализирующие несколько способов определения ставки дискон-
та, исходя из существующих методов.
Ставка дисконтирования характеризует отношение не только чистого дохо-
да к стоимости (т. е. текущую доходность), но и относительное изменение сто-
имости за годовой промежуток времени. Если прогнозируется падение стоимо-
сти актива, потенциальная годовая доходность будет меньше текущей
доходности, которую мы измеряем отношением чистого дохода к текущей сто-
61
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

имости, на величину относительного годового снижения этой стоимости. При


росте стоимости актива — наоборот, потенциальная доходность превышает те-
кущую [7]. При расчетах возникает большое количество неопределенностей,
связанных с ожидаемыми темпами роста, что делает определение будущей от-
дачи весьма затрудненным.
Как считает С.В. Грибовский, ставка дисконтирования приближенно может
быть определена как величина обратная периоду окупаемости проекта, рассчи-
танного через эффективный доход:
1
R on  ,
p
где p — период окупаемости проекта.
Савельев А.В. предполагает, что в этом случае все встает на свои места – в
период кризиса заявляемые сроки окупаемости инвестиционных проектов, свя-
занных с коммерческой недвижимостью, значительно увеличиваются, что под-
тверждается значительным снижением конечной доходности потенциальных
инвесторов с внешним проявлением в практически полной остановке рынка
коммерческой недвижимости.

О применении метода кумулятивного построения

В рамках определения стоимости объекта, существует множество методик


оценки, возможность применения каждой из которых определяется оценщи-
ком индивидуально в каждом случае в зависимости от тех или иных факторов.
Однако ввиду либо большой трудоемкости расчетов, квалификации, либо от-
сутствия необходимой для применения метода информации, те или иные ме-
тодики применяются не так часто. К тому же при оценке однотипных объек-
тов, на которых специализируется оценщик, всегда есть соблазн
использования уже наработанных шаблонов с расчетами, причем с минималь-
ным количеством правок. Как правило, такие шаблоны были созданы давно,
еще при стабильном рынке.
О преимуществах использования метода кумулятивного построения в оцен-
ке говорить не имеет смысла. Говоря же о недостатках метода кумулятивного
построения в условиях нестабильной экономической ситуации, А.В. Савельев в
своих работах приводит следующие доводы: В докризисный период диапазон
ставок дисконтирования, рассчитанных методом кумулятивного построения,
для объектов коммерческой недвижимости г. Самара, находился в диапазоне
10…15 %. В условиях кризиса рисковые составляющие увеличились, что соот-
ветственно привело и к увеличению ставки дисконтирования. Ориентировочно
для коммерческой недвижимости г. Самара по состоянию на 2009 г. диапазон
ставок дисконтирования, рассчитанных методом кумулятивного построения,
был в диапазоне 15…20 %. В условиях постепенного выхода из кризисных яв-
лений, по состоянию на конец первого квартала 2012 г., диапазон ставок дис-

62
III. Значимые величины доходного подхода

контирования, рассчитанных методом кумулятивного построения, находился в


диапазоне 12…17 % [8].
Что это означает? Ставка дисконтирования характеризует конечную отдачу,
которую ожидает получить инвестор от альтернативных вложений с таким же
уровнем риска, поэтому увеличение ставки дисконтирования в условиях кризи-
са, которое демонстрирует нам метод кумулятивного построения, вступает в
противоречие с практически полным отсутствием потенциальных инвесторов,
желающих вкладываться в строительство или приобретение объектов коммер-
ческой недвижимости в кризисных условиях. Кроме того, в кризисных услови-
ях значительно увеличиваются заявляемые сроки окупаемости инвестиционных
проектов, связанных с коммерческой недвижимостью, что также вступает в
противоречие с увеличением ставки дисконтирования в методе кумулятивного
построения (в соответствии с общей теорией корпоративных финансов, чем
выше ожидаемая доходность, тем ниже ожидаемый срок окупаемости инвести-
ций). Замечание про значительное увеличение рисков вложений не может объ-
яснить тот факт, что на рынке не находится хотя бы некоторое количество по-
тенциальных инвесторов, которые будут в состоянии рисковать ради 15…20 %
отдачи (учитывая, что в условиях кризиса практически никакие вложения не
позволят обеспечить сопоставимые уровни доходности). Остается единственно
объяснение — метод кумулятивного построения не позволяет объективно
обосновать величину ставки дисконтирования, и в условиях кризиса ставка
дисконтирования не увеличивается, а уменьшается. Правомерность какого объ-
яснения убедительно доказал также и Л.А. Лейфер в своих работах [9].

О ставке капитализации

С наступлением кризиса, повысилась степень неопределенности результа-


тов оценки и результаты применения подходов «разъехались» в разные сторо-
ны по сравнению с докризисным временем. Существенные расхождения отно-
сительно величины ставок дисконтирования и капитализации у разных
оценщиков так же усугубляются требованиями ряда банков, которые они назы-
вают «рекомендациями» [10], которые на самом деле оказываются строгими к
применению правилами, несоблюдение которых означает непринятие отчета.
Как считают сами оценщики, причина рассогласования подходов к оценке
зачастую связана с некорректным расчетом коэффициента модельной капита-
лизации, из-за использования метода кумулятивного построения при обоснова-
нии нормы дохода на капитал, и не учета ожиданий по общему изменению цен
на рынке при обосновании нормы возврата капитала.
Метод капитализации дохода наиболее употребим в условиях стабильной
экономической ситуации, характеризующейся постоянными равномерными
темпами прироста дохода. А оценщики считают, что ситуация на рынке сейчас
такая, что ставки капитализации не соответствуют тем значениям, какие ожи-
дают банки, и находятся на уровне банковских вкладов. Кстати, такого же мне-
ния придерживается и Л.А. Лейфер в одной из своих публикаций, считая, что
63
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

во время кризиса, ставка дисконтирования становится ниже банковской ставки.


В подтверждение чему приводит следующие доводы: приобретение недвижи-
мости с использованием заемных средств становится невыгодным. Аналогич-
ная ситуация имеет место и по отношению к девелоперским проектам.
Поскольку инвесторы не могут обеспечить доходность инвестиций в строи-
тельство выше ставки, которую требуют банки, они не могут использовать за-
емные средства. С другой стороны и банки не готовы кредитовать проекты, от-
носительно которых нет уверенности, что их доходность выше, чем банковские
ставки и соответственно инвесторы смогут своевременно расплачиваться с бан-
ком [11].
Другие же утверждают, что снижение ставок капитализации на рынке в та-
ком размере скорее мнимое, чем реальное, так как при расчете большинство
оценщиков опираются на цены предложений о продаже и аренде. Если цена
предложения аренды за счет более высокой ликвидности и меньшей инерцион-
ности очень близка к конечной, по которой в итоге заключается договор арен-
ды, то цена предложения о продаже объекта недвижимости, как правило, суще-
ственно отличается от цены реальных сделок, так как собственники не готовы
снижать стоимость за рынком и терять свои деньги, что подтверждает, что
инерция изменения цен за изменением рынка очень высокая.
Если ставка капитализации снижается, то это должно означать, что риск
вложения денег в недвижимость снижается, хотя в реалиях это далеко не так,
так как рынок недвижимости объективно имеет нисходящий тренд. И если ра-
нее собственники недвижимости готовы были принимать на себя риски связан-
ные с владением недвижимости и иметь низкую ставку капитализации, пони-
мая, что она компенсируется ростом стоимости самой недвижимости, то при
снижении стоимости недвижимости, ставка должна увеличиваться.
Ставка капитализации доходов отражает рыночную конъюнктуру, так как
анализирует рынок с точки зрения соотношения дохода и стоимости, однако
применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных
сделках, так как во время кризиса, объекты продаются с большим дисконтом, и
итоговую цену продажи объекта узнать становится довольно сложной задачей,
ведь нигде такая информация не публикуется. В российских условиях основная
проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрач-
ность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реаль-
ным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным
расходам и т. д.

О методе рыночной экстракции

Возможным выходом из сложившейся ситуации может быть расчет коэф-


фициента капитализации методом рыночной экстракции на основе фактических
данных. Однако, при ретроспективном анализе рынка можно увидеть тенден-
цию, что при падающем рынке в течение 3–6 месяцев, снижения цены предло-
жения может достигать 30…40 % и это все еще не будет являться ценой сделки.
64
III. Значимые величины доходного подхода

Таким образом, использование цены предложения для определения ставки ка-


питализации методом рыночной экстракции существенно повышает погреш-
ность при оценке. Необходимо вести базу, где будут отражаться реальные дан-
ные с рынка, а не просто информация из объявлений с бесплатных сайтов.
В условиях стабильной экономики А.Н. Фоменко считает, что метод рыноч-
ной экстракции, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффи-
циента капитализации для объектов недвижимости.
Следует подчеркнуть, что величина коэффициента капитализации характе-
ризует не конкретный оцениваемый объект, а сложившуюся ситуацию на рас-
сматриваемом сегменте рынка. Поэтому при расчете недопустимо использовать
скорректированные стоимостные характеристики объектов-аналогов, а необхо-
димо использовать имеющиеся данные по рассматриваемому сегменту рынка.
При этом, с целью снижения размаха используемых при расчетах исходных
значений арендной платы и стоимости, сегмент рынка может быть сколь угодно
заужен, например, офисные помещения на первых этажах жилых домов в рай-
оне станции метро Университет г. Москвы. Единственным ограничением для
«заужения» рынка является объем выборки, который обычно не должен быть
менее 7–8 элементов [12].
Однако, как считают оценщики, в настоящее время, коэффициент капитали-
зации, полученный методом рыночной экстракции, будет отражать доходность
инвестиций в недвижимость только в краткосрочной перспективе, пока стои-
мость аренды и недвижимости не поменялась. Проще говоря, купил в кризис и
продал в кризис, пока цены не возросли. Согласитесь, достаточно странное по-
ведение для инвестора.

О норме возврата капитала

Как известно, коэффициент капитализации применительно к недвижимости


включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если
прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возни-
кает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капита-
ла.
Существует несколько способов возврата капитала, однако применение
классических методов в текущих условиях не всегда уместно. Как пишет
Л.А. Лейфер, в модели Ринга предполагается, что поток доходов будет ежегод-
но снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ста-
вок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не
применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при
оценке недвижимости, так как он относится к ситуации, когда полученные от
аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых
и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для страте-
гии эффективного собственника. Анализ рецензированных и опубликованных в
ресурсах Интернет Отчетов показывает, что наибольшее распространение по-

65
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

лучила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает ре-


алии современного рынка [13].
Также у оценщиков нашла применение модель Гордона, которая предпола-
гает, что в постпрогнозный период темпы роста продаж и прибылей стабильны,
величина износа равна величине капитальных вложений. Метод Гордона пред-
полагает бесконечное существование актива, но позволяет заложить рост дохо-
дов. Поскольку модель Гордона представляет собой формулу бесконечной гео-
метрической прогрессии, то при сроке жизни порядка 100 лет разница между
конечной и бесконечной прогрессией практически не заметна. Если применять
модель Гордона к недвижимости, то строго говоря, темп роста нужно умень-
шить на норму возврата капитала [14].
Но так как модель Гордона в первую очередь относится к оценке бизнеса, а
не недвижимости, то это ограничивает применение его в ряде ситуаций. Оцен-
щики приводят следующие доводы: «применять модель Гордона для недвижи-
мости не принято и поэтому у любого проверяющего будут вопросы», и «фор-
мула Гордона не годится по двум причинам: она рассчитана на постоянный
темп и на бесконечный срок службы». Поэтому модель Гордона критикуют за
то, что она подразумевает бесконечный рост, в то время как срок жизни улуч-
шений, расположенных на земельном участке, не бесконечен. Здание, становясь
сильно изношенным, начинает терять в стоимости и, соответственно, требует
больших инвестиций или в реконструкцию, либо в снос существующего здания
и строительство нового на его месте. Это показывает, что в прогнозируемых
денежных потоках появляется провал в виде отрицательных потоков и повы-
шении неопределенности в размере положительных после реконструкции (но-
вом строительстве) оцениваемой недвижимости. А это еще большее увеличение
погрешности расчетов.
В то же время Л.А. Лейфер предлагает ряд формул, в гораздо большей мере
отражающих текущую ситуацию, учитывающие все недостатки вышеуказан-
ных методик. Здесь учтен износ объекта, частичная потеря стоимости, рост
стоимости объекта.

«Типовая ситуация 6»

Имеет место формула

 (1  r ) n  (1  I )(1  g ) n 
R  (r  g )  n n .
 (1  r )  (1  g ) 
Укажем основные предположения, которые использовались при выводе
формулы:
– прогнозный период n лет;
– в течение всего прогнозного периода растет арендная плата, и соответ-
ственно объект приносит чистый операционный доход, ежегодно увеличиваю-
щийся с темпом, равным g;
66
III. Значимые величины доходного подхода

– ежегодные платежи, образованные чистым операционным доходом, по-


ступают в конце каждого года;
– часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинве-
стируется по ставке дохода на инвестиции;
– по окончании прогнозного периода объект утрачивает часть своей перво-
начальной стоимости вследствие износа Известен процент утраченной стоимо-
сти, т. е. будущая стоимость в ценах текущего года (если бы отсутствовал рост
цен на недвижимость) равна FVn =   PV;
– в процессе всего прогнозного периода на рынке недвижимости ожидается
рост цен с ежегодным темпом, равным g. Поэтому к концу прогнозного периода
цены на рынке недвижимости вырастут в (1 + g)n раз. Соответственно такой же
рост ожидается для оцениваемого объекта [15].
Предполагается, что изменение стоимости объекта недвижимости происхо-
дит под действием двух противоположно влияющих факторов. С одной сторо-
ны, имеет место износ, вследствие которого за прогнозный период недвижи-
мость теряет часть своей стоимости. С другой стороны, стоимость
недвижимости растет вместе с общим ростом рынка аналогичных объектов.
Данная ситуация является наиболее общей, и с нашей точки зрения наиболее
правильно отражает реальное положение дел на рынке недвижимости.

Заключение

Ставки капитализации являются измерителями текущей доходности объекта


недвижимости, а ставка дисконтирования измеряет конечную (потенциальную)
доходность. Во время экономической нестабильности, ставка капитализации не
учитывает будущие тенденции (о выходе из кризиса), а основывается только на
текущем состоянии рынка.
Ставка дисконтирования теоретически должна учитывать все ожидаемые
выгоды от недвижимости, включая поступления при продаже в конце срока ин-
вестиции, но на практике его применение в текущей экономической ситуации
осложнено слишком большим количеством неопределенностей.
Однако участившееся количество кризисов дает нам почву для размышле-
ний, анализа и установления тенденций, результаты которых можно и нужно
использоваться в оценке. Проблема определения ставок дисконтирования и ка-
питализации по-прежнему является актуальной.
На данный момент наиболее подходящей под текущие условия, пожалуй,
является формула, представленная в типовой ситуации 6, разобранной
Л.А. Лейфером, которая учитывает наибольшее количество факторов, харак-
терных для оценки недвижимости в текущих условиях.

67
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Литература

1. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2016–2018


годы. Минэкономразвития России. URL:
http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depmacro/20151026
2. Недвижимость для частного инвестора: что предлагает Москва. URL:
http://www.gazeta.ru/realty/2013/01/24_a_4939121.shtml
3. Доходность арендных квартир в Москве упала вслед за ценами. URL:
http://realty.rbc.ru/articles/11/02/2016/562949999751610.shtml
4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ,
2004. URL: http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.htm
5. Ильминская С.А. Оценка стоимости предприятия в системе финансового менедж-
мента предприятия // Финансовый менеджмент. 2009. № 1. С. 84–91/
6. Инвестиции: учебное пособие / Г.П. Подшиваленко, Н.И. Лахметкина, М.В. Макаро-
ва и др. М.: Кнорус, 2004. 208 с.
7. Грибовский С.В.
8. Савельев А.В. Метод рыночной экстракции для обоснования коэффициента капита-
лизации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 3 (138).
9. Лейфер Л.А. Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях
кризиса // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 2.
10. http://ocenka.sberbank21.ru/cooperation/tasks/2/ideas/243
11. http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-stavka-diskonta-vo-vremya-krizisa.htm
12. Фоменко А.Н. Особенности использования ВРМ при определении коэффициента ка-
питализации методом рыночной экстракции.
13. Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда. URL:
http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm
14. Модель Гордона в оценке недвижимости. URL:
http://www.appraiser.ru/default.aspx?g=posts&SectionId=32&t=3517
15. http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm

68
III. Значимые величины доходного подхода

Елена Геннадьевна Яковлева


г. Псков
 89116900967@mail.ru

Ставки доходности
в оценке недвижимости и бизнеса

Одной из самых важных и сложных задач, которую необходимо решать в


процессе выполнения работ по оценке стоимости бизнеса и недвижимости яв-
ляется задача определения ставок дисконтирования и капитализации, использу-
емых для приведения будущего денежного потока в текущую стоимость на дату
оценки, отражающий ожидаемую или требуемую инвестором (покупателем
предприятия) ставку дохода.
Корректный выбор ставок дисконтирования и капитализации существенно
влияет на точность показателей рыночной стоимости бизнеса и недвижимости.
Связано это с высокой чувствительностью результата расчетов от величины по-
казателей.
К сожалению, в настоящее время уделяется недостаточно серьезное внима-
ние обоснованию выбранной ставке дисконтирования. Это обуславливает акту-
альность выбранной темы.
Дисконтирование представляет собой процесс нахождения величины денеж-
ных средств на текущий момент времени по ее известному или предполагаемому
значению в будущем, исходя из заданной процентной ставки. Экономический
смысл операции дисконтирования заключается во временном упорядочении де-
нежных потоков, относящихся к различным периодам времени.
Расчет стоимости объекта методом ДДП производится по формуле
n
Ct R
PV    ,
t 1 (1  i )t (1  i ) n
где РV — текущая стоимость; Сt — денежный поток периода t; i — ставка дис-
контирования денежного потока периода t; R — стоимость реверсии; n — дли-
тельность прогнозного периода, лет.
Основоположниками основных теоретических предпосылок наиболее рас-
пространенных моделей определения ставки дисконтирования (WACC и CAPM)
являются Г. Марковитц, У. Шарп, Дж. Литнер, М. Миллер, Ф. Модильяни,
Я. Моссин и др. Среди современных исследователей в рассматриваемой области
69
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

можно выделить А. Дамодарана, А.Г. Грязнову, Ю.В. Козыря, Л.А. Лейфера,


М. А. Лимитовского и др.
«Словарь по оценке недвижимости» определяет ставку дисконтирования
как «норму прибыли, соизмеримую с предполагаемым риском и используемую
для приведения будущих издержек или поступлений к текущей стоимости»1.
Чарльз Б. Акерсон в своей монографии «Внутренняя норма прибыли при инве-
стициях в недвижимость» отмечает, что «термины ставка процента и ставка
дисконтирования нередко употребляются взаимозаменяемым образом». Он
также ссылается еще на одно популярное определение, а именно определение
внутренней нормы прибыли (IRR): «Внутренняя норма прибыли (IRR) есть
ставка дисконтирования, при которой чистая текущая стоимость капиталовло-
жения равна нулю»2.
Фридман и Ордуэй в своей книге «Анализ и оценка доходной недвижимо-
сти» используют термин ставка процента, определяемый ими следующим обра-
зом: «Ставка процента: норма прибыли на основную сумму. Ставка, использу-
емая для приведения основных сумм к будущей стоимости либо для
дисконтирования ожидаемых будущих сумм к текущей стоимости. Ставка про-
цента не учитывает возврат капитала»3. В то же время Стивен К. Кинчлоу под-
черкивает, что «внутренняя норма прибыли никак не связана с корректной
ставкой дисконтирования; ставки дисконтирования определяются только рын-
ком».
По-видимому, наиболее ясное для понимания определение предлагает
Шеннон П. Пратт:
«Вообще говоря, ставка дисконтирования должна соответствовать ожидае-
мой норме прибыли на доступные альтернативные капиталовложения сопоста-
вимого риска. Другими словами, подходящая ставка дисконтирования должна
рассматриваться в качестве альтернативных издержек, равных норме прибыли
на сопоставимые капиталовложения. Эта ставка равна норме прибыли, которую
инвесторы рассчитывают получить на вложенный собственный капитал, то есть
быть достаточной для привлечения инвестиций. При эффективном функциони-
ровании рынков капитала данная величина альтернативных издержек определя-
ет стоимость капитала для участия в проектах, связанных с риском, сопостави-
мым с риском оцениваемого проекта»4.
Ставка дисконтирования есть требуемая норма доходности во вложенный
капитал в сопоставимые по уровню риска альтернативные инвестиции. Такое
определение рассматриваемого показателя подразумевает сопоставление ставки
дисконта и уровня рентабельности, однако значения данных показателей не яв-

1
Цит. по: Дин Уилсон Л. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука?
// Вопросы оценки. 1996. № 4. С. 7–14.
2
Цит. по: Дин Уилсон Л. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука?
// Вопросы оценки. 1996. № 4. С. 7–14.
3
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер.
с англ. М.: Дело, 1997. С. 488.
4
Цит. по: Дин Уилсон Л. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука?
// Вопросы оценки. 1996. № 4. С. 7–14.
70
III. Значимые величины доходного подхода

ляются эквивалентными. Величина ставки дисконтирования отражает мини-


мальный порог рентабельности, при котором инвестор готов вкладывать сред-
ства в проект при уровне риска, соответствующем уровню риска аналогичных
вариантов инвестирования. С математической точки зрения, ставка дисконти-
рования — это ставка, по которой будущие денежные потоки приводятся к те-
кущей стоимости5.
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого
операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент
капитализации. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
ЧОД
C ,
Rкап
где С — стоимость объекта оценки; Rкап — коэффициент капитализации; ЧОД —
чистый операционный доход.
Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения
потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ко-
эффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
С.В. Грибовский приходит к выводу, что ставка прямой капитализации яв-
ляется измерителем текущей доходности объекта недвижимости, а ставка дис-
контирования измеряет конечную (потенциальную) доходность. Потенциальная
доходность учитывает все ожидаемые выгоды от недвижимости, включая по-
ступления при продаже в конце срока инвестиции. Именно эта доходность ис-
пользуется в качестве ставки дисконтирования при использовании метода дис-
контированных денежных потоков. Существует взаимосвязь между текущей и
потенциальной доходностью. Соотношение между ними зависит от изменения
цен на недвижимость в будущем. Для того чтобы получить потенциальную до-
ходность (или ставку дисконтирования), нужно в первом приближении увели-
чить или уменьшить текущую доходность (или ставку капитализации) на темп
среднегодового роста или падения стоимости оцениваемого актива6.
При оценке недвижимости для расчета ставки дисконтирования применя-
ются следующие методы: 1) метод кумулятивного построения; 2)метод сравне-
ния альтернативных инвестиций; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дис-
контирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рис-
ков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих
данному объекту недвижимости.

5
Ямалетдинова Г.Х. Ставка дисконтирования в оценке бизнеса и инвестиционном ана-
лизе // Вестник Башкирского университета. 2010. Т. 15. № 4. С. 1290.
6
Грибовский С.В. Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования // Вопросы оцен-
ки. 2007. № 3. С. 9–13.
71
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные ак-


тивы, т. е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности
вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было
риска невозврата».
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими,
так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой став-
кой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным
(20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия,
Япония и т. д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необхо-
димо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск).
Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
На сайте Банка России публикуется информация по доходности по ГКО-
ОФЗ, которая может использоваться в качестве берзисковой ставки (рис. 1)7,

8
Рис. 1. Ставки рынка ГКО-ОФЗ по состоянию на 30.12.2015 г.

Также на сайте Банка России публикуется информация по кривой беску-


понной доходности, которая может использоваться в качестве берзисковой
ставки (рис. 2)9, Кривая бескупонной доходности — это индикативный показа-
тель. В расчете кривой бескупонной доходности участвуют все государствен-
ные облигации, обращающиеся на рынке.

7
Источник информации: http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr
8
http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr
9
http://www.cbr.ru/GCurve/Curve.asp?Dt=30.12.2015
72
III. Значимые величины доходного подхода

Рис. 2. Кривая бескупонной доходности на 30.12.2015

Проблемой является выбор показателя, который будет использоваться в ка-


честве безрисковой ставки. Другая проблема — использовать значение показа-
теля на какую-то конкретную дату или среднее за какой-то определенный пе-
риод.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные бе-
зрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете но-
минальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу
американского экономиста и математика И. Фишера.
При оценке недвижимости используются следующие надбавки за риски:
– надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учи-
тывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижи-
мости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное
время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
– надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывает-
ся возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и
надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых
компаниях высшей категории надежности;
– надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и
сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с уче-
том коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при
расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки
дисконтирования может быть взяты:
– требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
– ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инстру-
ментов, доступных инвестору.

73
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Метод выделения — ставка дисконтирования, как ставка сложного процен-


та, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными
объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Меха-
низм расчета заключается в реконструкции предположений о величине буду-
щих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с
начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьиро-
ваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых
прав.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслежи-
вании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в
недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным
сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром
для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных рас-
четных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного
рода допущений.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся
компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование
денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным
объектом недвижимости;
2) нормы возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложе-
ний. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к
изнашиваемой части активов:
Rкап  Rдох.кап    Rнорм.возвр ,
где Rкап — коэффициент капитализации; Rдох.кап — ставка дохода на капитал;
Rнорм.возвр — норма возврата капитала;  — снижение стоимости недвижимости
(изнашиваемая часть активов).
Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (Rнорм.возвр):
– прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
– возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции
(метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;
– возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента
(метод Хоскольда).
Расчет ставки дисконтирования при оценке бизнеса зависит от того, какой
тип денежного потока используется в качестве базы для оценки. Существует
два основных вида денежных потоков:
– бездолговой денежный поток;
– денежный поток для собственного капитала.
Для каждого вида денежного потока существует свой тип ставки дисконти-
рования, связанной с определенными рисками:
– денежный поток для собственного капитала — стоимость капитала соб-
ственника.
– бездолговой денежный поток — средневзвешенная стоимость капитала.

74
III. Значимые величины доходного подхода

Для денежного потока на весь инвестированный капитал используется мо-


дель средневзвешенной стоимости капитала (WACC).
Для денежного потока на собственный капитал используются: метод куму-
лятивного построения, модель оценки капитальных активов (CAPM), модель
арбитражного ценообразования (APT).
В соответствии с моделью WACC стоимость капитала определяется как
сумма взвешенных ставок отдачи на собственные и заемные средства (ставка
отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам),
где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в струк-
туре капитала, при этом ставка отдачи на заемный капитал должна быть
уменьшена на ставку налога на прибыль предприятия.
Существующие методы и модели определения ставки дисконтирования для
собственного капитала можно представить в виде табл. 1.
Таблица 1. Модели расчета ставки дисконтирования

Метод кумулятивного
Модель оценки капи- Метод кумулятивного
построения Модель арбитражного
тальных активов построения
(зарубежная лите- 11 ценообразования (APT)
(модифицированная) 10 (российская литература )
ратура )
Безрисковая ставка Безрисковая ставка Безрисковая ставка Безрисковая ставка
доходности доходности доходности доходности
+ (Общая премия + Общая премия Сумма всех премий за риски Сумма произведения
за риск акционерного за риск акционерного вложения в данное предпри- чувствительности актива
капитала для «рынка»  капитала для «рынка» ятие к каждому фактору риска
 бета) в сопоставлении со сред-
+ Премия за риск, свя- ней чувствительностью
занный со спецификой рынка к данному фактору
предприятия на премию за риск, свя-
занный с фактором k для
среднего актива
+ Премия, учитываю- + Премия, учитываю-
щая риски вложения щая риски вложения
в малое предприятие в малое предприятие
+ Страновой риск + Страновой риск
= Стоимость акционер- = Стоимость акционер- = Стоимость акционерного = Стоимость акционерно-
ного капитала ного капитала капитала го капитала

При построении ставки дисконта по кумулятивному методу за основу рас-


чета берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется норма
доходности за риск инвестирования в данную компанию. Таким образом, став-
ка дисконта по модели кумулятивного построения включает: а) безрисковую
норму доходности; б) норму доходности, покрывающую несистематические
риски, характерные для оцениваемой компании.
Соответственно формула расчета ставки дисконтирования выглядит следу-
ющим образом:
R = Rf + R1 +… + Rn + С,

10
Пратт Ш. Стоимость капитала. Расчет и применение. М.: Квинто-Консалтинг, 2006. 55 с.
11
Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: Оме-
га-Л, 2006. 288 с.
75
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

где R — ставка дисконтирования; Rf — безрисковая ставка дохода; R1 + … + Rn —


рисковые премии по различным факторам риска; С — страновой риск.
В западной теории оценки определен перечень основных факторов, которые
должны быть проанализированы (табл. 2)12.
Таблица 2. Основные факторы риска в модели кумулятивного построения

Факторы риска Премия за риск, %


Ключевая фигура в руководстве; качество руководства 0–5
Размер компании 0–5
Финансовая структура 0–5
Диверсификация производственная и территориальная 0–5
Диверсификация клиентуры 0–5
Доходы: рентабельность и прогнозируемость 0–5
Прочие особенные риски 0–5

В российской теории оценки, как правило, представлены и учтены следую-


щие факторы несистематического риска:
– ключевая фигура в компании;
– размер компании;
– задолженность (соотношение собственного и заемного капиталов);
– недостаточная товарная диверсификация;
– недостаточная диверсификация самого производства в компании;
– недостаточная история развития компании;
– особенности развития бизнеса (отраслевые и по видам деятельности);
– изношенность оборудования (применительно к российским предприятиям).
Можно выделить два основных недостатка данной модели:
1) перечень факторов риска, обозначенных в таблице, хотя фактически не
ограничивает круг анализа, однако концентрирует внимание оценщика именно
на названных факторах, а не на тех, которые скрываются за термином «прочие»;
2) отсутствие конкретных методов анализа важнейших факторов риска при-
водит к тому, что оценщик вынужден «на глазок» прикидывать уровень анали-
зируемого риска13.
Все названные недостатки модели с большим или меньшим успехом могут
быть устранены. В соответствии с кумулятивной моделью оценщик должен вы-
полнить поэлементный анализ рисков, характерных для компании, и, по мере
их выявления, наращивание ставки дисконтирования.
Кумулятивный метод наиболее часто используется при определении ставки
дисконтирования при оценке стоимости малого бизнеса и малых закрытых
компаний.
Модель оценки капитальных активов (CAPM) основана на предположении,
что инвестор, вкладывая средства в рискованный в той или иной степени биз-
нес, стремится к получению дополнительных доходов по сравнению с гаранти-
12
Демшин В.В. Практические аспекты расчета ставки дисконта (метод кумулятивного
построения) в процессе оценки бизнеса // Вопросы оценки. 1999. № 2. С. 34–37. С. 34.
13
Демшин В.В. Практические аспекты расчета ставки дисконта (метод кумулятивного
построения) в процессе оценки бизнеса // Вопросы оценки. 1999. № 2. С. 34–37.
76
III. Значимые величины доходного подхода

рованными доходами от безрисковых инвестиций. Дополнительный доход свя-


зан с более высокой степенью риска. Модель оценки капитальных активов поз-
воляет измерить дополнительный ожидаемый доход для активов.
В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконтиро-
вания находится по формуле:
r  r f  (rm  r f )  S1  S2  C ,
где r — ставка дисконтирования, или ожидаемая инвестором ставка дохода на
собственный капитал; rf — безрисковая ставка дохода;  — коэффициент бета
(является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и
политическими процессами, происходящими в стране); rm — среднерыночная
ставка дохода; rm – rf — рыночная премия за вложения в рискованный инвести-
ционный актив; S1 — премия для малых предприятий; S2 — премия за риск, ха-
рактерный для отдельной компании; С — страновой риск.
Данная модель является наиболее объективной (поскольку основана на ре-
альной рыночной информации, а не на экспертной оценке) и широко использу-
ется в странах с развитыми рыночными отношениями.
Коэффициент бета будет определен по формуле
cov(, Rm )
 2
,
m
где η — среднеотраслевая доходность (взвешенная доходность по акциям пред-
приятий той отрасли экономики, к которой принадлежит оцениваемый бизнес);
 2m — дисперсия среднерыночной доходности.
При использовании модели САРМ трудность заключается в выборе времен-
ного интервала, за который рассчитываются показатели среднерыночной до-
ходности и . Например, доходность российского рынка акций подвержена
сильным колебаниям значений. Среднегодовая доходность рынка в течение по-
следних лет выглядит так, как показано на рис. 3.

Рис. 3. Среднегодовая доходность рынка14

14
Источник http://www.finmarket.ru/z/nws/hotnews.asp?id=3077244
77
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Таким образом, выбор интервала расчета будет оказывать существенное


влияние на величину стоимости капитала по модели САРМ. В связи с этим це-
лесообразно использовать модель кумулятивного построения.
Для денежного потока для всего инвестированного капитала (бездолгового
денежного потока) применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ста-
вок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заем-
ные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве
весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.
Средневзвешенная стоимость капитала (Weighted Average Cost of Capital —
WACC) для акционерных обществ рассчитывается по формуле
WACC  kd (1  tc ) wd  k p w p  k s ws ,
где kd — стоимость привлечения заемного капитала; tc — ставка налога на при-
быль предприятия; kp — стоимость привлечения акционерного капитала (при-
вилегированные акции); ks — стоимость привлечения акционерного капитала
(обыкновенные акции); wd — доля заемного капитала в структуре капитала
предприятия; wp — доля привилегированных акций в структуре капитала пред-
приятия; ws — доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.
В качестве расходов, требуемых для получения компанией одного рубля
собственных средств (т.е. предназначенных для привлечения акционерного ка-
питала), выступает ставка дисконта, рассмотренная нами в моделях CAPM и
кумулятивного построения.
Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дис-
контирования путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста денежно-
го потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответ-
ственно, для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже,
чем ставка дисконтирования. При известной ставке дисконтирования ставка ка-
питализации определяется в общем виде по следующей формуле:
r  R  g,
где r — ставка капитализации; R — ставка дисконтирования; g — долгосрочные
темпы прироста денежного потока.

Заключение

При использовании доходного подхода в процессе оценки недвижимости и


бизнеса одной из наиболее сложных является проблема определения и последую-
щего применения измерителей доходности: ставки капитализации доходов в вари-
анте оценки с использованием метода прямой капитализации или в варианте, при
котором оценщики используют аналитические модели ставки капитализации, ли-
бо ставки дисконтирования потока доходов в случае, если оценщик прибегает к
использованию метода анализа дисконтированных денежных потоков.
В теории и практике предполагается, что ставка дисконтирования должна
включать минимально гарантированный уровень доходности, не зависящий от
78
III. Значимые величины доходного подхода

направлений инвестиционных вложений, коррекцию на темпы инфляции и сте-


пень риска конкретного инвестирования. Все перечисленные выше элементы
ставки дисконтирования по-разному интерпретируются в следующих основных
подходах к ее определению: 1) метод экспертных оценок; 2) нормативный ме-
тод; 3) кумулятивный метод; 4) метод стоимости собственного капитала; 5) ме-
тод средневзвешенной стоимости капитала (WACC).
Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения
потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ко-
эффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. При оценке
недвижимости ставку капитализации рассчитывают либо как отношение чисто-
го операционного дохода к цене объекта, либо как сумму двух составляющих
ставки дохода на капитал (ставки дисконтирования) и нормы возврата капитала.
При оценке бизнеса ставка капитализации определяется как разница между
ставкой дисконтирования и ожидаемыми темпами роста денежного потока.
На основании проведенных исследований следует отметить, что все пере-
численные выше методы определения ставки дисконтирования, наряду с пре-
имуществами имеют недостатки.
В условиях отсутствия «идеальной» методики получение достоверной и
экономически обоснованной величины ставки не представляется возможным.
Для устранения этой ситуации необходимо все методы рассматривать как си-
стему показателей и использовать для расчетов не один, а два-три метода, что
позволит повысить объективность и достоверность расчетов. Российские оцен-
щики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного по-
строения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по
методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка.

Литература

1. Грибовский С.В. Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования // Вопросы


оценки. 2007. № 3. С. 9–13.
2. Демшин В.В. Практические аспекты расчета ставки дисконта (метод кумулятивного
построения) в процессе оценки бизнеса // Вопросы оценки. 1999. № 2. С. 34–37.
3. Дин Уилсон Л. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука? //
Вопросы оценки. 1996. № 4. С. 7–14.
4. Пратт Ш. Стоимость капитала. Расчет и применение. М.: Квинто-Консалтинг, 2006.
55 с.
5. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с
англ. М.: Дело, 1997. С. 488.
6. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: Оме-
га-Л, 2006. 288 с.
7. Ямалетдинова Г.Х. Ставка дисконтирования в оценке бизнеса и инвестиционном
анализе // Вестник Башкирского университета. 2010. Т. 15. № 4. С. 1290.
8. http://www.finmarket.ru/z/nws/hotnews.asp?id=3077244
9. http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr.
10. http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr
11. http://www.cbr.ru/GCurve/Curve.asp?Dt=30.12.2015

79
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Полина Александровна
Андреева (Байбарина)
г. Екатеринбург
 pbaybarina@bk.ru

Методы согласования (обобщения)


результатов оценки

В соответствии с ФСО № 1 от 20.05.2015 г., утвержденным Приказом № 297


Минэкономразвития России п. 6: «Итоговая величина стоимости — стоимость
объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обосно-
ванного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рам-
ках применения различных подходов к оценке»
Согласование (обобщение) результатов оценки — это получение итоговой
оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с
применением различных подходов к оценке.
Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответ-
ствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итого-
вую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на
базе экспертного мнения оценщика.
В соответствии с ФСО № 7 от 25.09.2014, утвержденным Приказом № 611
Минэкономразвития России п. 28: «В процессе согласования промежуточных
результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подхо-
дов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объ-
яснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного
анализа определить итоговый результат оценки недвижимости».
При согласовании необходимо принимать во внимание:
1) полноту и достоверность информации;
2) соответствие процедуры оценки целям оценки;
3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.
Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования
полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости
считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот
или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, под-
креплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им.
В общем случае формула выглядит следующим образом:
РС  СП  k1  ЗП  k 2  ДП  k 3 ,

80
IV. Согласование результатов оценки

где РС — итоговая стоимость объекта оценки; СП, ЗП, ДП — стоимость, опре-


деленная соответственно доходным, сравнительным и затратным подходами;
k1, k2, k3 — соответствующие весовые коэффициенты, определенные для каждо-
го подхода к оценке. В отношении этих коэффициентов должно выполняться
следующее условие:
k1  k 2  k 3  1.
Существуют достаточное количество различных методов для расчета
удельного веса, к таким относят:
– метод анализа иерархий;
– метод согласования по критериям;
– и др.

Метод анализа иерархий (МАИ)

Метод анализа иерархий — математический инструмент системного подхо-


да к сложным проблемам принятия решений. МАИ не предписывает лицу, при-
нимающему решение (ЛПР), какого-либо «правильного» решения, а позволяет
ему в интерактивном режиме найти такой вариант (альтернативу), который
наилучшим образом согласуется с его пониманием сути проблемы и требовани-
ями к ее решению.
Сущность МАИ состоит в следующем.
Имеется некая цель и совокупность одновременно реализуемых методов
(решаемых задач), которые обеспечивают достижение этой цели. Указанная
цель декомпозируется на ряд подцелей или критериев (условий), выполнение
которых обеспечивает достижение поставленной цели. Выбранные критерии по
парно сравниваются между собой (каждый с каждым) и по 9-бальной системе
определяется относительная степень важности каждого критерия в паре.
На основе полученной матрицы сравнений определяется относительная ве-
личина степени важности каждого из критериев для достижения поставленной
цели в целом. Аналогичным способом, путем по парного сравнения, для каждо-
го критериев формируются матрицы методов, на основе которых определяется
степень соответствия каждого метода каждому из критериев. В дальнейшем с
учетом степени важности каждого критерия определяется вклад (весовой коэф-
фициент) каждого из методов для достижения поставленной цели.
МАИ достаточно эффективен при принятии решений в условиях большого
числа (более 5…7) критериев и большого числа реализуемых методов. Пример
реализации метода представлен ниже.
Определяем шкалу оценки результатов сравнения альтернатив (табл.1).
Рассчитываем весовые коэффициенты методом анализа иерархий на основе
результатов парных сравнений альтернатив (табл. 2).
В рассматриваемом примере, реализовано по парное сравнение критериев и
методов между собой. Например, значение 3/1 — подход «Затратный» в данной
ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т. е. значи-

81
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

мость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем до-
ходного подхода. Далее рассуждения аналогичны.
Таблица 1

Балльная оценка Характеристика похожести альтернатив


1 Равноценность (одинаковая важность)
3 Умеренное (незначительное) превосходство
5 Сильное (значительное) превосходство
7 Очень сильное (явное) превосходство
9 Высшее (крайнее, абсолютное) превосходство
2, 4, 6, 8 Промежуточные значения

Таблица 2

Парные сравнения альтернатив Расчет весовых коэффициентов


Подход
к оценке Сумма Нормированное Вес,
Доходный Затратный Сравнительный
по строке значение %
Доходный 1/1 1/3 4/1 1 + 1/3 + 4 = 5,33 0,3197 30
Затратный 3/1 1/1 6/1 10,00 0,5999 60
Сравнительный 1/4 1/6 1/1 1,34 0,0804 10
5,33 + 10 + 1,34 =
Всего 1,0000 100
= 16,67

Следующий метод «согласования по критериям» в некотором роде схож с


вышеуказанным методом, рассмотрим подробнее.

Метод «согласования по критериям»

Для определения весовых коэффициентов используется четыре объектив-


ных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются
отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с уче-
том особенностей оценки конкретного объекта.
Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:
1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается
четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше,
следовательно, и баллов больше);
2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем — использованных
подходов;
3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех ис-
пользованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;
Пример использования метода приведен в табл. 3.

82
IV. Согласование результатов оценки

Таблица 3

Подход Доходный Сравнительный Затратный


Величина стоимости, руб. 5 000 000 4 500 000 5 500 000
Критерий Баллы
1. Достоверность и достаточность информации,
1 3 3
на основе которой проводились анализ и расчеты
2. Способность подхода учитывать структуру
3 4 2
ценообразующих факторов, специфичных для объекта
3. Способность подхода отразить мотивацию и/или
действительные намерения типичного покупате- 2 2 2
ля/продавца
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой
4 2 2
стоимости
Итого сумма баллов для подхода 10 11 9
Сумма баллов 10+11+9=30
Вес подхода, % 30 40 30
5 000 000  30% + 4 500 000  40% + 5 500 000 
Итого стоимость объекта оценки, руб.  30% = 1500 000 + 1800 000 + 1 650 000 =
= 4 950 000

В практике оценки в случае незначительного расхождения величин стоимо-


стей по применявшимся подходам оценщики используют в качестве итоговой
стоимости среднеарифметическую величину.
В любом случае, способ согласования результатов оценки обосновывается
оценщиком, выполнившим расчеты, исходя из достаточности и достоверности
исходной информации по объекту оценки и того сегмента рынка, к которому
принадлежит конкретный объект оценки.

83
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Максим Михайлович Криворотов


г. Омск
 economist_job@mail.ru

Модифицированный метод интервального


согласования результатов стоимостной оценки

В современных условиях требования к качеству оценки постоянно возрас-


тают. При этом наиболее острыми проблемами в оценочной деятельности, как и
прежде, остаются проблемы информационного и методологического обеспече-
ния оценочной деятельности. Наиболее яркой тенденцией развития именно ме-
тодологии оценки является все более широкое применение расчетных моделей
и методов, которые, в свою очередь, вытесняют экспертные методы и позволя-
ют свести к минимуму субъективные допущения оценщика, что в итоге приво-
дит к более доказательным результатам.
Применение математических методов в оценке возможно при реализации
многих оценочных процедур:
– определение ставки капитализации в доходном подходе;
– прогнозирование различных показателей при дисконтировании денежных
потоков;
– определение прибыли предпринимателя в сравнительном подходе;
– согласование результатов оценки и др.
Безусловно, оценка как прикладная экономическая наука оперирует не
только количественными, но и качественными параметрами и не может быть
полностью сведена к чистой математике.
При этом нельзя не отметить, что оценка опирается на глубокие теоретиче-
ские основы, теорию прав собственности, теорию рационального поведения по-
требителя, теорию транзакционных издержек, теорию предельной полезности и
другие направления экономической теории. Столь глубокие теоретические ос-
новы оценки создают предпосылки для широкого применения методов матема-
тической статистики, математического моделирования, квалиметрии и других
точных наук в оценочной практике.
Не углубляясь в теоретические особенности оценочной практики, сущности
классических подходов к оценке и условия их применения, рассмотренные ра-
нее в статье «Метод интервального согласования результатов стоимостной
84
IV. Согласование результатов оценки

оценки» [1], в настоящей статье автор уделяет основное внимание непосред-


ственно сути предлагаемого метода и его сопоставлению с наиболее распро-
страненным методом согласования в оценочной практике — методом анализа
иерархий.

Сущность метода анализа иерархий, его преимущества и недостатки

В результате определения стоимости оценщик получает три промежуточ-


ных результата оценки:
– стоимость объекта оценки, определенную в результате расчетов методами
затратного подхода (Vcos);
– стоимость объекта оценки, рассчитанную методами сравнительного под-
хода (Vcom);
– стоимость объекта оценки, рассчитанную в результате использования ме-
тодов доходного подхода (Vinc).
Для получения более объективного результата оценки на практике принято
применять комплексный подход, в ходе которого стоимость объекта оценки
определяется с трех вышеназванных позиций, и впоследствии через инстру-
мент обоснованного обобщения результатов определяется его итоговая (согла-
сованная) стоимость. Оценивая достоверность промежуточных результатов,
оценщик определяет весовой коэффициент каждого подхода в итоговой стои-
мости.
Согласование результатов оценки — весьма актуальная и непростая в реше-
нии задача. На практике, как правило, один из подходов считают базовым, два
других необходимы для корректировки получаемых результатов, при этом учи-
тывают значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации.
Однако вследствие неразвитости рынка, специфичности объекта или недоста-
точности доступной информации возможны случаи, когда некоторые из подхо-
дов в конкретной ситуации невозможно применить.
Итоговая величина стоимости объекта оценки — это наиболее вероятная
величина стоимости, которая может быть представлена в виде одной денежной
величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.
В общем виде итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле
V  d cosVcos  d comVcom  d incVinc ,
где d cos , d com , dinc — удельные веса затратного, сравнительного, доходного
подходов при оценке ОИС (оценщик присваивает их каждому подходу само-
стоятельно или с помощью экспертов), обязательное условие
d cos  d com  d inc  1;
– стоимость объекта оценки, полученную в результате расчетов методами
затратного подхода (Vcos);
– стоимость объекта оценки, рассчитанную методами сравнительного под-
хода (Vcom);

85
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

– стоимость объекта оценки, рассчитанную в результате использования ме-


тодов доходного подхода (Vinc).
В числе существующих методов определения весовых коэффициентов и со-
гласования полученных результатов наиболее распространенными являются
методы:
– логического анализа;
– анализа иерархий;
– согласования по критериям.
Наиболее широко применяемым методом среди названных является метод
анализа иерархий [3], который относится к классу критериальных и активно
применяется в настоящее время, не только в оценочной деятельности. В основе
метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив.
Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы со-
гласования результатов в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном
виде иерархия строится с вершины (цели — определение рыночной стоимости),
через промежуточные уровни-критерии (критерии сравнения) к самому нижне-
му уровню, который в общем случае является набором альтернатив (результа-
тов, полученных различными подходами). Существует несколько видов иерар-
хий, самые простые — доминантные. Дальнейшее рассмотрение ограничено
доминантными иерархиями.
После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются прио-
ритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ
элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на
общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к резуль-
тату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.
Элементом матрицы a(i, j) является интенсивность проявления элемента иерар-
хии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности
от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:
1 — равная важность;
3 — умеренное превосходство одного над другим;
5 — существенное превосходство одного над другим;
7 — значительное превосходство одного над другим;
9 — очень сильное превосходство одного над другим;
2, 4, 6, 8 — соответствующие промежуточные значения.
Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i, j) = b, то при
сравнении второго фактора с первым получаем a(j, i) = 1/b.
Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:
– какой из них важнее или имеет большее воздействие;
– какой из них более вероятен.
Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта
в иерархии определяются оценкой соответствующего ему элемента собственно-
го вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Сравнительно
длительная даже при применении ЭВМ процедура определения собственных
векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометриче-
ской средней.
86
IV. Согласование результатов оценки

Пусть A1, ..., An — множество из n элементов, тогда W1, ..., Wn соотносятся


следующим образом:

A1 … An
A1 1 . W1/Wn
... ... 1 …
An Wn/W1 ... 1

Оценка компонент вектора приоритетов проводится по схеме


A1 A2 ... An
A1 1 W1/W2 ... W1/Wn X1 = (1  (W1/W2)  …  (W1/Wn))1/n  BEC (A1) = X1 / X
i

A2 W2/W1 1 ... ... ... ...


... ... ... 1 ... ... ...
An Wn/W1 ... ... 1 Xn = ((Wn/W1)  ...  (Wn/Wn–1)  1)1/n  BEC (An) = Xn / X i

X i

Приоритеты синтезируются, начиная со второго уровня вниз. Локальные


приоритеты умножаются на приоритет соответствующего критерия на выше-
стоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с крите-
риями, на которые воздействует элемент.
Согласование результатов в виде иерархии строится следующим образом.
Верхний уровень — цель: определение рыночной стоимости.
Промежуточный уровень — критерии согласования. В качестве критериев
согласования выбраны следующие параметры:
а) возможность отразить действительные намерения потенциального инве-
стора и продавца;
б) тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;
в) способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктур-
ные колебания;
г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
Нижний уровень — набор альтернатив — результаты, полученные различ-
ными подходами оценки.
Далее осуществляется распределение критериев по подходам с использова-
нием матриц размерностью соответствующей количеству обоснованно приме-
ненных подходов к оценке.
На последнем этапе выявляются удельные веса для каждого подхода. В этих
целях строится матрица размерностью «количество использованных подходов 
 количество примененных критериев».
Безусловно, МАИ является одним из наиболее полно разработанных мето-
дов применяемых для согласования промежуточных результатов, однако он,
как и любой метод, опирающийся на экспертное мнение, в той или иной мере
предполагает субъективность итогового результата. Другими словами, опреде-
ление весовых коэффициентов во многом зависит от мнения исполнителя, от
того, какие весовые коэффициенты будут установлены критериям, в какой сте-

87
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

пени будет определено превосходство подходов. В итоге на практике примене-


ния МАИ при сравнении критериев обычно возникает вопрос, какой из крите-
риев более важен при сравнении альтернатив, какая из них наиболее вероятна.
Ответы на поставленные вопросы основываются на опыте оценщика и его
субъективных обоснованиях и могут существенно различаться в зависимости
от каждого конкретного исполнителя. В этом и заключается основной недоста-
ток данного метода.

Модифицированный метод интервального согласования (MMIM)

Рассматривая сущность модифицированного метода интервального согла-


сования, стоит отметить, что основная идея по сравнению с методом, предлага-
емым в статье [1], не претерпела изменений, совершенствование заключается в
самой ее реализации. Прежде чем перейти к математической формализации,
еще раз рассмотрим теоретический аспект метода.
На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же
величине стоимости («аксиома оценки» [4]). На практике промежуточные ре-
зультаты оценки могут существенно различаться — от 5 до 50 % и даже более.
Согласно международным стандартам оценки (МСО), понятия рыночной
стоимости трактуется как «...расчетная денежная сумма, за которую состоялся
бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и
заинтересованным продавцом в коммерческой сделке, которая реализовалась
бы после проведения надлежащего маркетинга и во время которой каждая из
сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без при-
нуждения» [5, с. 23]. При этом разумность (расчетливость) действий сторон
сделки означает, что «цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным
соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным
соображениям цен для покупателя» [6].
Из этих фрагментов следует, что при установлении рыночной стоимости
оценщик должен смоделировать поведение типичного покупателя и типичного
продавца при совершении ими сделки, получая в итоге расчетную денежную
сумму, которую участники сделки могут признать приемлемой для обмена на
объект оценки. Таким образом, первоначальную позицию продавца представля-
ет подход, отразивший наименьшую стоимость объекта оценки. Для удобства
обозначим позицию продавца как V1. Первоначальная позиция типичного поку-
пателя, напротив, будет основываться на подходе, отразившем наибольшую
стоимость объекта оценки с направлением вектора интересов в сторону умень-
шения этой стоимости. Для удобства также обозначим позицию продавца как
V3. Промежуточное значение стоимости, полученное третьим подходом, обо-
значим как V2.
Исходя из того что продавец желает продать объект по максимальной, а
покупатель приобрести по минимальной из возможных цен, а также учитывая
минимум продавца (V1), и максимум покупателя (V3), имеем два разнонаправ-

88
IV. Согласование результатов оценки

 
ленных вектора интересов сторон V1 и V3 (рис. 1), которые формируют интер-
вал согласования стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки, в этом случае
определяется в интервале | V1V3 | с учетом стоимости, полученной в рамках тре-
тьего подхода (V2). Графически это можно представить в виде рис. 1.

Вектор интересов продавца

Вектор интересов покупателя

Интервал согласования |V1V3|

V1 |V2V1| V2 |V2V3| V3 Стоимость


объекта
Рис. 1. Интервал согласования результатов оценки

При условии приближенного равенства между собой результатов оценки,


полученных не зависящими друг от друга методами и техниками всех трех под-
ходов к оценке, можно утверждать о наличии между промежуточными резуль-
татами характерной зависимости, которая определяет исходные весовые доли
каждого подхода. При этом размер устанавливаемых весовых долей определя-
ется с учетом отклонения значения V2 от середины отрезка VV 1 3 . По мере от-
клонения V2 к какому-то из промежуточных значений, полученному другими
подходами (V1 и V3), весовые доли сближающихся подходов увеличиваются, а
отдаляющихся — напротив, снижаются. Для удобства обозначим весовые доли
соответствующих подходов как ( d1; d 2 ; d 3 ). Таким образом, мы можем задать
ограничения функций: функция d 2 (V2 ) может изменяться в интервале от 1/3 до
1/2, а функции d1 (V2 ) и d 3 (V2 ) — в интервалах от 0 до 1/2, при этом при любых
значениях V2 должно выполняться условие d1 (V2 )  d 2 (V2 )  d 3 (V2 )  1.
При этом мы предполагаем два условия:
1. Если 2 (а может быть, и 3) подхода дали абсолютно одинаковые ре-
зультаты то итоговая величина рыночной стоимости соответствует стоимо-
сти, рассчитанной данными подходами. (Проще говоря, если сами промежу-
точные результаты взаимоподтверждают друг друга, то и им присваиваются
равные веса.)
2. Если V2 равно среднему значению интервала VV 1 3 то можно говорить о
равенстве всех трех подходов. И итоговая рыночная стоимость также равна
среднему значению трех подходов. (Другими словами, медианный подход в
равной степени подтверждает значения крайних подходов.)
Исходя из данных ситуаций мы можем определить три точки, через которые
проходит график функции, ( V1 ; 1/2); ( V ; 1/3) и ( V3 ; 1/2).

89
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Таким образом, графически функцию d 2 (V2 ) можно представить в виде па-


раболы с вершиной в точке (V ;1/ 3) (рис. 2), убывающей на интервале V1V и
возрастающей на интервале от VV3 . Общее уравнение функции выглядит сле-
дующим образом:
d2  aV22  bV2  c.

d2

1/2
V1 V3 V2

1/3

Рис. 2. График функции d 2 (V2 )

Аналогичным образом рассмотрим функцию d1 и d3. Принимая во внимание


условия, приведенные выше, мы можем определить три точки, через которые
проходят графики функций, d1 (V2 ) и d 3 (V2 ) :

d1 (V2 ) : ( V1 ;1/2); ( V ;1/3) и ( V3 ;0);


d 3 (V2 ) : ( V1 ;0); ( V ;1/3) и ( V3 ;1/2).
Функции d1 (V2 ) и d 3 (V2 ) можно представить графически (c учетом ограни-
чения V1  V2  V3 ) (рис. 3).
Обратив внимание на рис. 2, несложно заметить, что наложение графиков
функций d1 (V2 ) и d 3 (V2 ) в общих чертах напоминает графическое соотношение
кривых спроса и предложения относительно ценового фактора в ситуации ры-
ночного взаимодействия, в экономической теории называемое «крестом Мар-
шала» [2] (рис. 4). Данное обстоятельство закономерно, поскольку в обоих слу-
чаях моделируется ситуация рыночного поведения покупателя и продавца, с
той лишь разницей, что теория спроса и предложения описывает рынок с коли-
чественной позиции, определяя зависимость между ценой и количеством това-
ра, который покупатели могут и желают купить, а продавцы могут и желают
продать по строго определенной цене, в определенный промежуток времени, в

90
IV. Согласование результатов оценки

то время как модифицированный метод интервального согласования направлен


на определение наиболее вероятной цены, по которой товар или услуга могут
быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции.

1/2

( ) ( )

1/3

Рис. 3. Наложение графиков функций d1 (V2 ) и d3 (V2 )

p0

q0 Q

Рис. 4. Крест Маршала (соотношение кривых спроса D и предложения S)

Не вдаваясь в теоретические подробности, на наш взгляд, различие двух


моделей объясняется законом убывающей предельной полезности, согласно ко-
торому по мере увеличения количества потребляемого блага, общая полезность
от его потребления возрастает, но во все меньшей пропорции, а предельная по-
лезность, или дополнительная полезность от потребления дополнительной еди-
ницы, будет сокращаться.
Как общеизвестно, величина (объем) спроса уменьшается по мере увеличе-
ния цены товара и, напротив, при прочих неизменных факторах величина (объ-
91
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

ем) предложения увеличивается по мере увеличения цены (закон спроса и


предложения). В нашем случае функции d1 (V2 ) и d 3 (V2 ) могут быть описаны
аналогичной зависимостью.
При прочих неизменных факторах по мере увеличения цены товара (объекта
оценки) вероятность его приобретения типичным покупателем на рынке снижа-
ется, а вероятность продажи типичным продавцом увеличивается. При этом рав-
новесная цена (она же наиболее вероятная), в данной модели не обязательно
находится в середине интервала согласования, а может быть смещена в сторону
позиции одной из сторон, пропорционально аналогичному смещению V2.
Для наглядности реализацию модифицированного метода интервального
согласования покажем на условном примере. Пусть оценщик в ходе оценки по-
лучил следующие промежуточные результаты (см. таблицу).
Исходные данные

Подход Условное обозначение Стоимость по подходу, у. е.


Затратный подход V1 2
Сравнительный подход V2 12
Доходный подход V3 15
Среднее значение интервала V1V3 8,5

1. Определяем весовую долю сравнительного подхода d2:


d2 0,50 0,33 0,50
V2 2 8,5 15
С помощью Microsoft Excel находим уравнение тренда для функции d 2 (V2 )
(рис. 5):
d2 (V2 )  0,0040V22  0,0684V2  0,6207.
Подставив в уравнение тренда значение V2, находим значение функции:
0,0040  12 2  0,0684  12  0,6207  0,3759.

0,5

d(V2) = 0,0040V22  0,0684V2 + 0,6207


R² = 1,0000
0,45

0,4

0,3759

0,35

0,3
0 2 4 6 8 10 12 14 16

Рис. 5. Определение значения функции d 2 (V2 ) графическим методом

92
IV. Согласование результатов оценки

Далее аналогично находим значения d1 (V2 ) и d 3 (V2 ) .

2. Определяем весовую долю затратного подхода d1:


d1 0,50 0,33 0,00
V2 2 8,5 15
Находим уравнение тренда для функции d1 (V2 ) (рис. 6):

d1 (V2 )  0,0019V22  0,0063V2  0,5201.


Подставив в уравнение тренда значение V2, находим значение функции:
0,0019  12 2  0,0063  12  0,5201  0,1709.

0,5

0,4

0,3
d1(V2) = 0,0019V22  0,0063V2 + 0,5201
R² = 1,0000
0,2
0,1709

0,1

0
0 2 4 6 8 10 12 14 16

Рис. 6. Определение значения функции d1 (V2 ) графическим методом

3. Определяем весовую долю доходного подхода d3:


d3 0,00 0,33 0,50
V2 2 8,5 15
Находим уравнение тренда для функции d 3 (V2 ) (рис. 7):

d1 (V2 )  0,0019V22  0,0707V2  0,1337.


Подставив в уравнение тренда значение V2, находим значение функции:
0,0019  12 2  0,0707  12  0,1337  0, 4411.
4. Находим погрешность вычисления:
C  1  d1 (V2 )  d 2 (V2 )  d 3 (V2 );
C  1  0,1709  0,3759  0,4411  0,0121.

93
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

0,5
d3(V2) = 0,0019V22 + 0,0707V2  0,1337
R² = 1,0000 0,4411
0,4

0,3

0,2

0,1

0
0 2 4 6 8 10 12 14 16

Рис. 5. Определение значения функции d3 (V2 ) графическим методом

4. Находим погрешность вычисления:


C  1  d1 (V2 )  d 2 (V2 )  d 3 (V2 );
C  1  0,1709  0,3759  0,4411  0,0121.
5. Находим значение весовых долей каждого подхода с учетом погрешности
вычисления:
d i  d i (V2 )  d i (V2 )  C ;
d1  0,1709  0,1709  0, 0121  0,1730;
d 2  0,3759  0,3759  0,0121  0,3804;
d 3  0,1709  0,1709  0,0121  0, 4464;
d1  d 2  d 3  0,9998  1.
6. Находим итоговое значение рыночной стоимости:
V  d1V1  d 2V2  d 3V3 ;

V  0,1730  2  0,3804  12  0,4464  15  11,6068  11,6.


Таким образом, представленная в настоящей работе методика позволяет
проводить согласование полученных результатов без использования субъек-
тивного мнения оценщика или экспертов, что дает возможность повысить точ-
ность и доказательность итогового результата. Безусловно, предлагаемая мето-
дика имеет ряд недостатков и ограничений. В частности, для применения
модифицированного метода интервального согласования необходимо приме-
нять методы всех трех подходов, значения, полученные каждым из подходов
должны быть сопоставимы, а условия сделки соответствовать рыночным. Кро-
94
IV. Согласование результатов оценки

ме того, методика не учитывает различие в эластичности изменения весовых


коэффициентов и предполагает, что все три промежуточных значения, полу-
ченные в результате оценки, обоснованы и равнодостоверны. Поскольку в дей-
ствительности данное требование выдерживается редко, метод требует суще-
ственной доработки, и в настоящем виде его рекомендуется применять лишь
как вспомогательный по отношению к методу МАИ. В частности, автор пред-
полагает в дальнейшем синтезировать данные методы и дополнительно вклю-
чить в модель метода MMIM коэффициент, отражающий эластичность функ-
ций весовых коэффициентов.

Литература

1. Криворотов М.М. Метод интервального согласования результатов стоимостной оцен-


ки // Вопросы оценки. 2017. № 1. С. 7–14.
2. Антология экономической классики: в 2 т. Т. 1 / авт.-сост. И.А. Столяров. М.: Эконов,
1993. 475 с.
3. Саати Т.Л. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и связь, 1989. 316 с.
4. Озеров Е.С. Об аксиоме теории оценки // Российский оценщик. 2009. № 2 (99). С. 63–64.
5. Российская Федерация. Российское общество оценщиков. ССО РОО 1-01-2010. Поня-
тия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО) Международных стандар-
тов оценки [Электронный ресурс]. URL: http://aoes-discont.ru/up/down/file/CCO_2010.pdf (да-
та обращения 17.01.2013).
6. Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 298 «Об
утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
Зарегистрирован в Минюсте России 16.09.2015 № 38894 [Электронный ресурс]. URL:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70934722/ (дата обращения 17.01.2013).

95
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Серякова Вера Александровна


г. Москва
 vera_seryakova@mail.ru

Методы расчета
ликвидационной стоимости объекта

В соответствии с ФСО № 2, ликвидационная стоимость (ЛС) — это расчет-


ная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объ-
ект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший
типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда прода-
вец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения ры-
ночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуж-
дающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих
рыночным.

Факторы, влияющие на ликвидационную стоимость


1. Срок экспозиции. Существует прямая зависимость между стоимостью
ликвидации и сроком продажи — чем он меньше, тем ниже стоимость. Срок
экспозиции зависит от многих факторов: тип недвижимости, исходная стои-
мость реализации, уровень спроса и т. д.
2. Общая экономическая ситуация на рынке.
3. Степень привлекательности объекта для рынка. Привлекательность объ-
екта определяется его индивидуальными характеристиками и зависит от спроса
на конкретный тип объектов.
4. Субъективные факторы.
Ликвидационная стоимость отличается от рыночной по нескольким призна-
кам: сокращенный срок экспозиции объекта и вынужденность продажи. Следо-
вательно, размер ликвидационной стоимости отличается от рыночной.

Методы расчета ликвидационной стоимости


1. Прямой метод определения ЛС. Основывается исключительно на сравни-
тельном подходе. Реализуется либо прямым сравнением с аналогами, либо ста-
тистическим моделированием (корреляционно-регрессионный анализом). Од-

96
V. Ликвидационная стоимость

нако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи объектов


труднодоступна, что ограничивает возможности применения данного метода.
2. Косвенный метод определения ЛС основывается на расчете, исходя из ве-
личины рыночной стоимости объекта.
На практике чаще всего применяют косвенный метод расчета ЛС, т.к. спе-
циалисты располагают достоверной информацией о величине рыночной стои-
мости объекта. При таком варианте расчетов величину ЛС определяют, коррек-
тируя рыночную стоимость на коэффициент ликвидности. В общем виде
формула расчета приведена ниже:
Сл = РС  Kл; Kл= 1 – сл.скв,
где Сл — ликвидационная стоимость объекта оценки; РС — рыночная стои-
мость объекта оценки; Kл — коэффициент ликвидности; сл.ск — ликвидационная
скидка.
С точки зрения методологии расчетов существующие методы можно под-
разделить на несколько групп.
1. Методы, учитывающие только срочность продажи. Авторы большинства
моделей анализируют функцию зависимости наиболее вероятной цены, по ко-
торой объект может быть отчужден на рынке, от срока его экспозиции (рыноч-
ного и ограниченного).
2 Методы, учитывающие срочность и вынужденность продажи и эластич-
ность спроса по цене на соответствующие объекты. Большинство моделей по
расчету скидки на недостаточную ликвидность опираются на эвристические
способы определения эластичности, предполагаемые сроки рыночной экспози-
ции рассматриваемых объектов.
3. Методы, учитывающие не только срочность продажи, но и дополнитель-
ные затраты, связанные с реализацией имущества.
Определению величины коэффициента ликвидности или скидки на ликвид-
ность посвящено много работ. В основу определения коэффициента ликвидно-
сти чаще всего заложен принцип безубыточности, учитывающий временной
фактор, который предлагается скорректировать на вынужденность продажи
экспертным путем. Фактор времени обусловлен тем, что продавец готов пойти
на снижение цены продажи в обмен на более быстрое получение средств за
счет сокращения времени реализации имущества.

Экспертный метод
Метод базируется на экспертных способах определения коэффициента лик-
видности:
С л  Ср  K л .
В частности, к этому типу относится методика М.Б. Мжельского и О.А. Ахме-
това1.
1
Мжельский М.Б., Ахметов О.А. Методические рекомендации по оценке ликвидацион-
ной стоимости оцениваемого имущества. М.: Международная академия оценки и консалтин-
га, 2005.
97
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Метод Галасюков2
Данная модель расчета ЛС учитывает два базовых фактора: фактор стоимо-
сти денег во времени и фактор эластичности спроса по цене. С учетом указан-
ных факторов ликвидационная стоимость объекта оценки определяют по сле-
дующей формуле
Ср
Сл  t m
Ke ,
(1  i / m ) д
где Сл – ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фикси-
рованному периоду его экспозиции (tф), который короче разумно долгого пери-
ода экспозиции (ден. ед.); Ср — рыночная стоимость объекта оценки (ден. ед.);
tд — продолжительность периода дисконтирования (лет); m — количество пе-
риодов начисления процентов в течение года; i — годовая ставка дисконта (вы-
раженная как десятичная дробь); Ke — поправочный коэффициент, учитываю-
щий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость
объекта оценки.
Величину tд, в свою очередь, рассчитывают по формуле
tд  tр.д  tф ,
где tд — продолжительность периода дисконтирования (лет); tр.д — продолжи-
тельность разумно долгого периода экспозиции объекта (лет); tф — продолжи-
тельность фиксированного периода экспозиции объекта (лет).
В качестве годовой ставки дисконта может быть принята среднерыночная
среднесрочная ставка доходности рынка ГКО и ОФЗ на дату оценки.
Базовыми факторами, влияющими на эластичность спроса по цене, являют-
ся: количество потенциальных покупателей и степень специализации объекта.
Чем большее число потенциальных покупателей, тем выше эластичность спро-
са по цене на него. Чем выше степень специализации объекта, тем ниже эла-
стичность спроса по цене на него (табл. 1).
Таблица 1. Зависимость типа спроса от факторов

Количество потенциальных
Степень специализации объекта Подтип спроса
покупателей объекта
Значительное Незначительное Абсолютно эластичный
Значительное Среднее Сильно-эластичный
Значительное Значительное Средне-эластичный
Среднее Незначительное Слабо-эластичный
Среднее Среднее С единичной эластичностью
Среднее Значительное Слабо-неэластичный
Незначительное Незначительное Средне-неэластичный
Незначительное Среднее Сильно-неэластичный
Незначительное Значительное Абсолютно неэластичный
Источник: Галасюк В.В., Галасюк В.В. Практические аспекты учета фактора эластичности спроса по цене
при определении ликвидационной стоимости объектов оценки и характеристика их ликвидности // Вестник оцен-
ки. 2003. № 4. С. 28–33.

2
Галасюк В.В., Галасюк В.В. «Практические аспекты учета фактора эластичности спроса
по цене при определении ликвидационной стоимости объектов оценки и характеристика их
ликвидности» // Вестник оценки. 2003. № 4. С. 28–33.
98
V. Ликвидационная стоимость

Значения поправочного коэффициента КЭ в зависимости от подтипа спроса


приведены в табл. 2.
Таблица 2. Определение исходных параметров для расчета скидки на ликвидность
применительно к объекту оценки

Коэффициент эластичности Коэффициент, учитывающий


Подтип спроса
спроса по цене эластичность
Абсолютно эластичный бесконечность 1,00
Сильно-эластичный 3,00 1,00
Средне-эластичный 1,75 0,94
Слабо-эластичный 1,25 0,85
С единичной эластичностью 1,00 0,76
Слабо-неэластичный 0,83 0,68
Средне-неэластичный 0,50 0,46
Сильно-неэластичный 0,16 0,16
Абсолютно неэластичный 0,00 0,00
Источник: Галасюк В.В., Галасюк В.В. Практические аспекты учета фактора эластичности спроса по цене
при определении ликвидационной стоимости объектов оценки и характеристика их ликвидности // Вестник оцен-
ки. 2003. № 4. С. 28–33.

Степень ликвидности и специализации объекта оценки определяются экс-


пертно.

Метод А.Ю. Родина3


Методика определения ЛС основана не на сравнительном подходе и не на
предположении о математической модели отношения срока экспозиции и стои-
мости объекта, а на предположении о мотивах приобретателя имущества, как
потенциального инвестора.
Рассуждая, с точки зрения потенциального покупателя, приобретающего
имущество по ликвидационной стоимости, на которого, впоследствии не будут
наложены ограничения по срокам экспозиции приобретенного имущества по
ликвидационной стоимости, данный покупатель может, затем, реализовать это
имущество по рыночной цене. В итоге, разница между рыночной и ликвидаци-
онной стоимостью, будет являться чистым доходом такого покупателя. Таким
образом, для инвестора будет привлекательна возможность приобрести объект
оценки по ликвидационной стоимости, чтобы затем реализовать его по рыноч-
ной стоимости:
Ср 1  i (tр  t л ) 
Сл  ,
1  iд (tр  t л )
где Сл — ликвидационная стоимость объекта оценки; Ср — рыночная стои-
мость объекта оценки; i — норма прибыли инвестора. Норма прибыли опреде-
ляется из обычной нормы прибыли инвестиционных компаний. На практике ве-
личина i будет зависеть от величины среднего дохода инвестиционных
компаний, с учетом налога на прибыль; iд — процентная ставка (ставка дискон-
3
Родин А.Ю. Методика определения ликвидационной стоимости имущества // Вопросы
оценки. 2003. № 1. URL: http://old.appraiser.ru.
99
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

тирования), отражающая норму доходности кредитора, предоставляющего за-


емные средства; tр — срок экспозиции обычный для аналогичных объектов, на
которые не наложен императив обязательной «быстрой» продажи; tл — срок
экспозиции меньший, чем срок экспозиции обычный для аналогичных объек-
тов, но обязательный для отчуждения оцениваемого имущества(срок экспози-
ции для продажи по ликвидационной стоимости).

Метод В.Ю. Рослова, А.И. Мышанова, И.А. Подколзина4


Метод базируется на идее, что основное влияние коэффициента эластично-
сти спроса по цене проявляется при времени, сопоставимом со временем ры-
ночной экспозиции. Незначительное влияние коэффициента эластичности
спроса по цене на ликвидационную стоимость демонстрирует рис. 1.

Рис. 1. Зависимость ликвидационной стоимости от коэффициента


эластичности спроса для объектов с разным временем рыночной экспозиции

Таким образом, для объектов с неэластичным спросом (то есть, по сути, для
малоликвидного имущества) при расчете ликвидационной стоимости можно
принимать коэффициент эластичности равным нулю. Исходя из данного допу-
щения в соответствии с моделью Рослова В.Ю., Мышанова А.И., Подколзина
И.А. ликвидационную стоимость можно рассчитать по следующей формуле:
tr m
 1  12 1 1
CL  CR   ,
 1  i / m  (1  k т ) (2  t /
L кt )
где CL — ликвидационная стоимость; CR — рыночная стоимость; i — ставка
дисконтирования; m — число периодов начисления процентов за год; tR — вре-
мя рыночной экспозиции объекта, измеряемое в месяцах; Kт — торговая нацен-
ка; tL — заданный срок реализации при ограничении срока экспозиции; tк —
среднерыночное значения срока экспозиции для объектов подобного типа.
4
Рослов В.Ю., Мышанов А.И., Подколзин И.А. Расчет ликвидационной стоимости объ-
ектов с неэластичным спросом // Вопросы оценки. 2003. № 1.
100
V. Ликвидационная стоимость

Модель В.Ю. Рослова, А.И. Мышанова, И.А. Подколзина учитывает в лик-


видационной стоимости срочность продажи, торговую наценку и дисконтиро-
вание по ставке по альтернативным инвестиционным инструментам.

Метод В.Б. Михайлеца5


С точки зрения кредитора, который вынужден или желает продать объект
быстрее, чем обычно продаются такие объекты, но без ущерба для себя, ликви-
дационная стоимость может рассчитываться по формуле
Ск  Z r Ср (1  d )  Cр z
Сл  (Tр t )
 (Tр t )
,
(1  r ) (1  r )
где Сл — ликвидационная стоимость; Ск — величина кредита; Zr — затраты по
реализации имущества должника; d — дисконт кредитора; z — затраты по реа-
лизации имущества в долях от его рыночной стоимости; Ср — рыночная стои-
мость; r — ставка дисконтирования (альтернативная доходность полученных от
реализации объекта средств); Tp — рыночное (наиболее вероятное) время про-
дажи объекта по рыночной стоимости; t — вынужденное или желаемое время
продажи объекта.
Смысл этой формулы состоит в том, что кредитор, желая вернуть свои день-
ги (кредит Ск + затраты на реализацию Zr) за время t, должен назначить цену
заложенному имуществу такую, чтобы вырученные за имущество деньги за
оставшееся время Tp – t «выросли» в условиях бизнеса кредитора до суммы,
равной «кредит Ск + затраты на реализацию Zr».

Метод А.С. Вовк, П.А. Козина, Д.Д. Кузнецова6


Основан на экономической сущности залога как имущества, обеспечиваю-
щего возвратность выданных ранее кредитных средств в случае наступления
дефолта заемщика при реализации данного предмета залога, ликвидационная
стоимость предмета залога рассчитывается по формуле:
ЧСР(1  K норм  Kкол )
ЛС  ,
(1  R /12)( dл dо )
где Kнорм — коэффициент, учитывающий размер денежных средств, перечисля-
емых на счет должника для удовлетворения требований кредиторов 1-й и 2-й
очередей, в соответствии со ст.138 главы 7 ФЗ «О несостоятельности (банкрот-
стве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ; коэффициент, учитывающий начальную стои-
мость реализации, п. 10 ст. 59 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в
5
Михайлец В.Б. Ликвидационная стоимость объекта оценки и проблема расчета дискон-
та при кредитовании имущества под залог / Тезисы выступления на семинаре «Особенности
оценки основных видов имущества при кредитовании под залог». 2008. URL:
http://pandia.ru/text/77/203/78527.php
6
Вовк А.С., Козин П.А., Кузнецов Д.Д., Рекомендации по оценке активов для целей за-
лога (версия 1) http://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_339_45234_1.pdf.
101
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

редакции от 03.07.2016; равен 20 %; Kкол — коэффициент, учитывающий расхо-


ды на коллектора; dд – dо — период между датой оценки (датой возможного де-
фолта) и датой реализации предмета залога на торгах в мес.; R — ставка дис-
контирования.
Чистая стоимость реализации предмета залога определяется как его ры-
ночная стоимость за вычетом всех расходов, возникающих при его реализации
на рынке. В общем случае формула, используемая для расчета чистой стоимо-
сти реализации, может выглядеть следующим образом:
ЧСР  РС  K НДС (1  K дм  K тран  K пр ) K сн K пр ,
где ЧСР — чистая стоимость реализации предмета залога; РС — рыночная сто-
имость предмета залога. При оценке имущественных прав на объект недвижи-
мости – экономический эффект, рассчитываемый путем построения финансо-
вой модели по реализации проекта с последующим дисконтированием по
периодам разницы будущих доходов от продажи инвестиционного объекта и
затрат на его достройку к дате проведения оценки.
При построении финансовой модели оценщик должен определить, спрогно-
зировать и обосновать следующие основные параметры:
– графики реализации площадей (продаж и/или сдачи в аренду) и затрат на
завершение строительства объекта;
– темпы роста цен продаж и/или арендных ставок и затрат на строительство;
– при сдаче в аренду уровень заполняемости по периодам;
– величины скидок на строительную готовность и на объем продаж;
– величины ставок дисконтирования — для расходов на строительство и до-
ходов от реализации используются разновеликие значения7;
KНДС — коэффициент исключения суммы НДС; Kдм — коэффициент исключе-
ния затрат на демонтаж предмета залога; Kтран — коэффициент исключения за-
трат по возможной транспортировке предмета залога; Kпр — коэффициент ис-
ключения прочих затрат, возникающих при реализации предмета залога
(страхование, охрана, комиссия агенту и пр.); Kсн — коэффициент возможного
снижения рыночной стоимости предмета залога к концу срока кредитования;
Kпт — коэффициент, учитывающий дисконт к рыночной стоимости объекта за-
лога в случае низкой вероятности реализации объекта на первых/повторных
торгах. Размер данного коэффициента определяется в зависимости от прогно-
зов оценщика относительно сроков реализации объекта залога и учитывает
ликвидность залога.
Определение коэффициента Kпт рекомендуется проводить с учетом стати-
стической информации по реализации предметов залога, учитывающие типич-
ные сроки реализации имущества на торгах, и дисконты, с которыми соверша-

7
Использование в качестве ставки дисконтирования безопасной ликвидной ставки
(например, эффективная доходность к погашению российских еврооблигаций со сроком по-
гашения, соответствующему сроку прогнозного периода) для потоков по затратам на строи-
тельство позволит более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта
и, соответственно, более высоко защитить интересы банка.
102
V. Ликвидационная стоимость

ются сделки. Для определения коэффициента Kпт с учётом ликвидности залога


можно использовать шкалу градации ликвидности имущества8. При этом зна-
чение коэффициента в соответствии с градацией рекомендуется определять на
основании опроса экспертов в области реализации имущества с репрезентатив-
ным количеством респондентов.
В соответствии с действующим законодательством РФ максимальные сроки
обращения взыскания и урегулирования просроченной задолженности состав-
ляют:
1. Внесудебный порядок9 — 144 дня:
1.1. проведение оценки имущества — 20 дней;
1.2. привлечение организатора торгов — 5 дней;
1.3. направление уведомления о необходимости исполнения обязательства —
14 дней;
1.4. направление залогодателю уведомления о проведении торгов, проведе-
ние торгов. Реализация имущества по итогам проведения первых торгов по
цене не менее начальной — 45 дней;
1.5. реализация имущества по итогам проведения повторных торгов по цене
не менее 85 % начальной — 30 дней;
1.6. реализация имущества залогодержателю по цене не менее 75 % началь-
ной — 30 дней;
2. Судебный порядок:
2.1. Исполнительное производство10 — 290–327 дней: возбуждение испол-
нительного производства, добровольное исполнения судебного акта — 18 дней;
2.1.1. разъяснение исполнительного документа — 22 дня;
2.1.2. совершение судебным приставом основных мероприятий по исполне-
нию исполнительного документа — 60 дней;
2.1.3. отсрочка или рассрочка исполнения судебного акта, отложение ис-
полнительных действий — 30 дней;
2.1.4. приостановление исполнительного производства — 90 дней;
2.1.5. реализация имущества по итогам проведения первых торгов по цене
не менее начальной — 70 дней;
2.1.6. реализация имущества по итогам проведения повторных торгов по
цене не менее 85 % начальной — 30 дней;

8
Вовк А.С., Кузнецов Д.Д., Михайлов А.И., Козин П.А., Соколовский А.И., Фишер А.А.,
Рекомендации по оценке активов для целей залога в условиях кризиса. URL:
http://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_339_58726_1.pdf.
9
Обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и его последующая
реализация возможна в случае включения соответствующих условий в договор залога, либо
заключения дополнительных соглашений. Стоимость права требования при таком сценарии
взыскания задолженности определяется на основании текущей стоимости выручки от реали-
зации заложенного имущества.
10
В случае выполнения следующих условий: 1) банк является единственным или основ-
ным кредитором заемщика; 2) на дату оценки в отношении заемщика не запущена процедура
банкротства; 3) состав и качество объектов залога полностью или в наибольшей степени
обеспечивают покрытие задолженности перед банком.
103
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

2.1.7. реализация имущества взыскателю по цене не менее 75 % начальной —


7 дней;
2.2. Банкротство заемщика11 — 37 месяцев и 28 дней:
2.2.1. подготовка и согласование заявления о банкротстве — 21 день;
2.2.2. подача заявления о банкротстве в суд — 7 дней;
2.2.3. процедура наблюдения — 7 месяцев;
2.2.4. процедура финансового оздоровления и внешнего управления12 — 18
месяцев;
2.2.5.процедура конкурсного производства — 12 месяцев.

Таблица 3. Градация по степени ликвидности имущества

Степень
Описание градации Вид залогового обеспечения
ликвидности
Высокая Имущество находится в при- Легковые транспортные средства
годном для эксплуатации со- Грузовые транспортные средства
стоянии. Имеется развитый
Квартиры
рынок с большим количеством
предложений по продаже и
покупке аналогичного имуще-
ства, с активным заключением
сделок
Средняя Имущество находится в при- Бизнес-центры класса А, В, обеспеченные всеми необходи-
годном для эксплуатации со- мыми коммуникациями и неотделимым оборудованием,
стоянии. Имеется рынок по расположенные в городах с населением от 1 млн жителей и
реализации имущества, в от- более
крытых источниках представ- Торговые центры, обеспеченные всеми необходимыми ком-
лена информация о продаже муникациями и неотделимым оборудованием, расположен-
и покупке аналогичного иму- ные в городах с населением от 1 млн жителей и более
щества, сделки имеют регу-
Складские (логистические) комплексы класса А, В, располо-
лярный характер
женные на центральных магистралях, вдоль направления
транспортных коридоров с хорошими подъездами, располо-
женные в городах с населением от 1 млн жителей и более
Офисные помещения, торговые помещения и сферы услуг,
характеризующиеся качественным местоположением, бли-
зостью к основным магистралям, остановкам общественного
транспорта и метро, с интенсивными людскими потоками,
инженерно обеспеченные всеми необходимыми для эксплу-
атации коммуникациями, расположенные в городах с насе-
лением от 1 млн жителей и более

11
Согласно ст. 138 Закона «О несостоятельности (банкротстве)», на удовлетворение тре-
бований залогового кредитора направляется 70 %, а для кредиторов по кредитным договорам
80 % рыночной стоимости заложенного данному кредитору имущества, но не более основ-
ной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся про-
центов. При этом следует учитывать, что в случае реализации имущества компании в рамках
процедуры банкротства, затраты на реализацию несет конкурсный управляющий. Также
необходимо отметить, в случае недостатка средств, полученных от реализации предметов
залога, для полного покрытия задолженности заемщика перед Банком возможно обращение
взыскания на прочее имущество должника, а также денежные потоки и прочее имущество
поручителей. Вероятность возможности обращения взыскания на данные виды активов
определяется исходя из финансового анализа, а также анализа состава и качества активов за-
емщика и поручителей.
12
Оценщик должен учитывать, что введение процедур финансового оздоровления и
внешнего управления целесообразно только в случае если по результатам анализа вероят-
ность банкротства заемщика оценивается оценщиком как низкая.
104
V. Ликвидационная стоимость

Продолжение табл. 3

Степень
Описание градации Вид залогового обеспечения
ликвидности
Средняя Имущество находится в при- Складские помещения, универсальные производственные
годном для эксплуатации со- помещения, характеризующиеся качественным местополо-
стоянии. Имеется рынок по жением, близостью к основным магистралям, остановкам
реализации имущества, в от- общественного транспорта и метро, инженерно обеспечен-
крытых источниках представ- ные всеми необходимыми для эксплуатации коммуникация-
лена информация о продаже ми, расположенные в городах с населением
и покупке аналогичного иму- от 1 млн жителей и более
щества, сделки имеют регу- Универсальное оборудование
лярный характер
Самоходные машины и спецтехника
Ниже Имущество находится в при- Бизнес-центры не ниже класса В, находящиеся в городах с
средней годном для эксплуатации со- населением до 1 млн. жителей;
стоянии. Рынок по реализации Бизнес-центры, характеризующиеся удовлетворительным
имущества может быть орга- местоположением, удаленностью от основных магистралей,
ничен в силу специализиро- остановок общественного транспорта и метро, с низкими
ванности имущества, особен- людскими потоками, при этом инженерно обеспеченные
ностей его качественных и всеми необходимыми для эксплуатации коммуникациями
количественных характери-
Торговые центры, находящиеся в городах с населением
стик, назначения. Сделки на
до 1 млн жителей;
таком рынке имеют непосто-
янный и/или несистемный Торговые центры, характеризующиеся удовлетворительным
характер местоположением, удаленностью от основных магистралей,
остановок общественного транспорта и метро, с низкими
людскими потоками, при этом инженерно обеспеченные
всеми необходимыми для эксплуатации коммуникациями
Складские (логистические) комплексы не ниже класса В,
находящиеся в городах с населением до 1 млн. жителей;
Складские комплексы, характеризующиеся удовлетвори-
тельным местоположением, удаленностью от основных ма-
гистралей, при этом инженерно обеспеченные всеми необ-
ходимыми для эксплуатации коммуникациями
Офисные помещения, торговые помещения и сферы услуг,
характеризующиеся качественным местоположением, бли-
зостью к основным магистралям, остановкам общественного
транспорта и метро, с интенсивными людскими потоками,
инженерно обеспеченные всеми необходимыми для эксплу-
атации коммуникациями, расположенные в городах с насе-
лением до 1 млн жителей
Офисные помещения, торговые помещения и сферы услуг,
характеризующиеся удовлетворительным местоположени-
ем, удаленностью от основных магистралей, остановок об-
щественного транспорта и метро, с низкими людскими пото-
ками, при этом инженерно обеспеченные всеми
необходимыми для эксплуатации коммуникациями
Складские помещения, универсальные производственные
помещения, характеризующиеся качественным местополо-
жением, близостью к основным магистралям, остановкам
общественного транспорта и метро, инженерно обеспечен-
ные всеми необходимыми для эксплуатации коммуникация-
ми, расположенные в городах с населением
до 1 млн жителей;
Складские помещения, универсальные производственные
помещения, характеризующиеся удовлетворительным ме-
стоположением, удаленностью от основных магистралей,
остановок общественного транспорта и метро, с низкими
людскими потоками, при этом инженерно обеспеченные
всеми необходимыми для эксплуатации коммуникациями
Производственные помещения, производственные площад-
ки, инженерно обеспеченные всеми необходимыми для экс-
плуатации коммуникациями
Жилая загородная недвижимость
Частные дома (жилая недвижимость), расположенные
в черте города

105
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Окончание табл. 3

Степень
Описание градации Вид залогового обеспечения
ликвидности
Ниже Имущество находится в при- Квартиры, относящиеся к премиальному сегменту
средней годном для эксплуатации со- Земельные участки свободные от застройки, предназначен-
стоянии. Рынок по реализации ные под жилое, общественно-деловое и производственно-
имущества может быть орга- складское назначение
ничен в силу специализиро-
Специализированное оборудование
ванности имущества, особен-
ностей его качественных и
количественных характери-
стик, назначения. Сделки на
таком рынке имеют непосто-
янный и/или несистемный
характер
Низкая Имущество находится в не- Специализированные объекты недвижимости; инфраструк-
удовлетворительном или не- турные объекты недвижимости, не входящие в состав про-
пригодном для эксплуатации изводственных площадок и имущественных комплексов
состоянии. Рынок по реализа- Объекты недвижимости, инженерно не обеспеченные всеми
ции имущества может быть необходимыми для эксплуатации коммуникациями и неот-
органичен или носить закры- делимым оборудованием
тый характер в силу узкой спе-
Земельные участки сельскохозяйственного назначения
циализированности имуще-
ства, особенностей его Узкоспециализированное оборудование, изготовленное по
качественных и количествен- индивидуальному заказу под конкретное предприятие
ных характеристик, назначе- Универсальное или специализированное оборудование,
ния. Сделки на таком рынке хронологический возраст которого приближается к сроку его
имеют закрытый и/или непо- экономической жизни
стоянный, несистемный харак-
тер
Источник: Вовк А.С., Кузнецов Д.Д., Михайлов А.И., Козин П.А., Соколовский А.И., Фишер А.А., Рекомендации по
оценке активов для целей залога в условиях кризиса. URL:
http://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_339_58726_1.pdf.

106
V. Ликвидационная стоимость

Наталия Николаевна Федотова


 fedotovf-chita@mail.ru
г. Чита, г. Сочи

Вадим Александрович Секисов


 SekisovVA@yandex.ru
г. Сочи

Классификация объектов
недвижимого имущества в зависимости
от степени ликвидности

Оценщик после 1 июня 2015 г. в соответствии с ФСО № 9 «Оценка для це-


лей залога» обязан указать в отчете об оценке Выводы о ликвидности объекта
оценки. Именно так гласит ст. 8 указанного федерального стандарта и ст. 9 до-
полняет информацию.
Ликвидность объектов, составляющих предмет залога, является важной ха-
рактеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о
том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет за-
лога можно погасить задолженность по кредиту. Без анализа ликвидности нель-
зя правильно принять решение о величине залогового дисконта, залоговой сто-
имости и обеспеченности кредитных средств.
Существует множество формулировок понятия «ликвидность», но все они
сводятся к описанию следующих отличительных свойств:
1. Ликвидность — это мера быстроты конвертации неденежного актива в
деньги (по определению, максимально ликвидный актив), следовательно, мера
ликвидность непосредственно связана со сроком экспозиции.
2. Ликвидность — это мера уровня соответствия рыночных потребностей в
объектах, обладающих совокупностью потребительских свойств, востребован-
ных рынком и свойств объекта, выставляемого на рынок. То есть совокупность
полезных свойств объекта, присущих объекту, делает его востребованным на
рынке, а спрос на него напрямую связан с его ликвидностью
3. Ликвидность — это мера емкости рынка, т.е. показатель, определяющий
количество объектов недвижимости, которое может поглотить рынок при опре-
деленных условиях за какой-то промежуток времени без значительного колеба-
ния цен (т. е. сделки совершаются по цене, адекватной рыночной стоимости на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют ра-
зумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Таким образом, в определении ликвидности связываются три параметра:

107
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

1) рыночная стоимость (как база для определения залоговой стоимости);


2) срок экспозиции;
3) емкость рынка.
Отсутствие в настоящий момент в российской практике четкой классифика-
ции объектов недвижимости в зависимости от уровня ликвидности имущества,
создает определенные сложности для участников рынка (специалисты по оцен-
ке, банковские специалисты и др.).
В практике банковской работы с обеспечением уровень ликвидности опре-
деляется формально и носит балльный характер, когда уровень ликвидности
определяется исходя из суммирования баллов, определяемых экспертно и зави-
сящих от различных параметров. Иногда внешний или внутренний оценщик
(сотрудник банка) указывает в оценочном отчете либо экспертном заключении
степень ликвидности без какого-либо обоснования. Количественной мерой из-
мерения ликвидности имущества является срок экспозиции на рынке. Скорость
реализации зависит от востребованности данного конкретного объекта, то есть
от его полезности (ценности) для потенциальных покупателей. Срок экспози-
ции — срок, в течение которого объект оценки может быть выставлен для про-
дажи на рынке с целью обеспечения его отчуждения по оптимальной цене и
продолжительность которого зависит от соотношения спроса и предложения на
подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупатель-
ной способности [3].
Основными факторами, определяющими степень ликвидности недвижимого
имущества являются наличие/отсутствие спроса на рынке, уровень специализа-
ции объекта, возможность извлечения дохода от объекта (сдача в аренду).
Таким образом, можно выделить отдельную классификацию объектов
недвижимого имущества в зависимости от степени ликвидности имущества.
Данная классификация составлена из допущения, что ликвидными объектами
признается имущество со сроком экспозиции до 1 года, низколиквидным иму-
ществом — имущество, срок реализации которого превышает данные сроки
(табл. 1).
Таблица 1. Классификация объектов недвижимого имущества в зависимости от степени ее ликвидности

Факторы
Вид Степень Способность
недвижимости ликвидности Степень специализации
спрос генерировать
объекта
доход
Специализированные /
Ликвидное Высокий / средний Вероятно
Нежилая неспецеализированные
Низколиквидное Низкий / средний Специализированные Маловероятно
Ликвидное Высокий / средний Специализированные Маловероятно
Жилая
Низколиквидное Низкий Специализированные Маловероятно

Классификация дает возможность определить ликвидность всего недвижи-


мого имущества различного функционального назначения.
Так для жилой недвижимости, определяющим и единственным фактором
отнесения ее к ликвидному имуществу, является наличие спроса, так как ис-

108
V. Ликвидационная стоимость

пользование жилой недвижимости имеет строго определенное назначение и в


большинстве своем не является источником поступления дохода. Для нежилой
недвижимости помимо потенциального спроса основными факторами являются
степень специализации и возможность генерирования дохода объектом. Так,
например, складское помещение в развитом районе города является специали-
зированным объектом и может не предусматривать наличие высокого спроса,
но учитывая потенциальную возможность сдачи его в аренду, объект следует
признать ликвидным. И наоборот складское помещение, которое находится в
отдаленном районе города, не пользующееся спросом у арендаторов следует
признать низколиквидным по причине не возможности сдачи его в аренду и как
следствие возможной продажи в допустимые сроки (до 1 года).
Данная классификация способна помочь участникам рынка, оценщикам,
банковским специалистам делать более обоснованные выводы по определению
уровня ликвидности недвижимого имущества различного функционального
назначения.
Следует отметить, что унификации классификации ликвидности объектов
недвижимости уделяют внимание разные организации, в частности существует
классификация, представленная Национальной ассоциацией оценочных компа-
ний финансовых рынков (НАОК), разработанная вице-президентом, членом
Совете НАОК, канд. техн. наук А.А. Слуцким.
В разработанной методической рекомендации А.А. Слуцкого выделено пять
групп ликвидности:
– высокая ликвидность;
– выше средней;
– средняя ликвидность;
– ликвидность ниже среднего;
– низкая ликвидность.
Существует и другая классификация, в которой представлено три типа лик-
видности в зависимости от срока экспозиции: низкая, средняя, высокая.
На сегодняшний день оценщик волен самостоятельно выбирать методику и
обоснование выводов о ликвидности. Дискуссионность вопроса здесь кроется в
том, что «…срок рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого
он может быть реализован по рыночной стоимости» определяется оценщиком
самостоятельно на основе внешней информации при анализе рыночных дан-
ных. Таким образом, оценщику следует в отчете об оценке представить анализ
фактических данных за тот период времени, который в итоге является типич-
ным сроком для экспозиции для данного оцениваемого объекта, а выбранные
аналоги должны быть датированы датой лежащей в указанном сроке.

109
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51 ФЗ


(ред. от 03.07.2016).
2. Власенко Т.В., Тимченко Ю.В. Классификация объектов недвижимости на рынке //
ФГБОУ ВПО Ростовский государственный строительный университет (Ростов-на-Дону).
2015. № 1. С. 10.
3. Гагауз В.Н., Минимулин Д.В. Подходы к определению ликвидности залогового
имущества // Банковское обозрение. Best practice. 2015. № 1.
4. Гагауз В.Н. Система координат залогового обеспечения // Оценочная деятельность
(Москва). 2013. № 2. С. 4550.
5. Григорьев А.В., Козин П.П., Козин П.А. Укрупненная классификация объектов не-
движимости // Имущественные отношения в РФ (Москва). 2005. № 7. С. 9699.
6. Гусак А.С. Вопросы классификации объектов недвижимости для целей управления //
Актуальные вопросы экономических наук (Новосибирск). 2009. № 43. С. 117122.
7. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС»,
2003.
8. Рягузова С.Е. Объекты недвижимости. Понятие, признаки, виды // Интерэкспо Гео-
Сибирь (Новосибирск). 2013. № 3. С. 1322.
9. Слуцкий А.А. Методические рекомендации по определению ликвидности предметов
ипотеки  2016.
10. Электронный ресурс http://www.estimatica.info

110
VI. Практические вопросы оценки

Денис Александрович Дудник


г. Петропавловск-Камчатский
 sobber2003@mail.ru

Практика судебной экспертизы:


возможности и риски для оценщика

Ни для кого не секрет, что оценочная деятельность тесно связана с судеб-


ными вопросами.
Львиная доля отчетов об оценке так или иначе предназначена для судебных
разбирательств — будь то спор о разделе имущества, возмещение ущерба или
взыскание долгов. Однако это не единственная ипостась, в которой может вы-
ступить оценщик в судебном процессе. Речь идет о судебной экспертизе, кото-
рая в силу увеличения числа имущественных разногласий становится с каждым
днем все значимей.
Судебная экспертиза — процессуальное действие, состоящее из проведения
исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых
требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и
которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом,
производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельств,
подлежащих доказыванию по конкретному делу.
Итак, когда оценщик может быть привлечен в качестве судебного эксперта:
– стороны не в состоянии предоставить суду отчеты об оценке оспаривае-
мого имущества;
– в материалах дела уже есть отчет или отчеты об оценке, но выявлены
ошибки и недостатки, которые мешают судье принять решение;
– следственным органам требуется заключение о стоимости имущества в
рамках следственных мероприятий.
Поскольку судебная экспертная дельность имеет ряд существенных отличий
от оценочной деятельности, проведем сравнительный анализ основных крите-
риев, на которые стоит обратить внимание.

Согласно ст. 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Рос-


сийской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ [7] оценщик обязан соблю-
дать требования данного Федерального закона, федеральных стандартов оцен-
ки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области

111
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной


деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков.
Экспертная деятельность имеет в своей основе гораздо более обширный пе-
речень нормативно-правовых документов.
Согласно ст. 3 Закона Российской Федерации «О государственной судебно-
экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 № 73 [6] правовой основой госу-
дарственной судебно-экспертной деятельности являются:
– Конституция Российской Федерации;
– Закон Российской Федерации «О государственной судебно-экспертной де-
ятельности в РФ»;
– Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации;
– Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации;
– Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации;
– Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации;
– Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях;
– законодательство Российской Федерации о таможенном деле;
– Налоговый кодекс Российской Федерации;
– законодательство в сфере охраны здоровья;
– другие федеральные законы, а также нормативные правовые акты феде-
ральных органов исполнительной власти, регулирующие организацию и произ-
водство судебной экспертизы.
Такой широкий перечень обусловлен тем, что видов судебных экспертиз ве-
ликое множество — от судебно-медицинской до графологической и оценочной,
и каждая регулируется собственным сводом нормативно-правовых актов.
Закон определяет два вида судебных экспертов — государственные и него-
сударственные. Различие вытекает из определения — первые являются работ-
никами государственных судебно-экспертных учреждений, вторые — лица, об-
ладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или
ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
Несмотря на то что закон в большей части ориентирован на регулирование
деятельности именно государственных судебных экспертов, статьей 41 он рас-
пространяет свое действие и на лиц, не являющихся государственными судеб-
ными экспертами. Здесь же приводится перечень статей, которые распростра-
няются на судебно-экспертную деятельность лиц, назначенных в качестве
негосударственных судебных экспертов:
Статья 2. Задача государственной судебно-экспертной деятельности;
Статья 3. Правовая основа государственной судебно-экспертной деятель-
ности;
Статья 4. Принципы государственной судебно-экспертной деятельности;
Статья 6. Соблюдение прав и свобод человека и гражданина, прав юриди-
ческого лица при осуществлении государственной судебно-экспертной дея-
тельности;
Статья 7. Независимость эксперта;
Статья 8. Объективность, всесторонность и полнота исследований;
Статья 16. Обязанности эксперта;
112
VI. Практические вопросы оценки

Статья 17. Права эксперта;


Статья 18, ч. 2. Ограничения при организации и производстве судебной
экспертизы;
Статья 24. Присутствие участников процесса при производстве судебной
экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении;
Статья 25. Заключение эксперта или комиссии экспертов и его содержание.
Данный перечень не следует трактовать как закрытый, остальные положе-
ния закона также являются обязательными к исполнению негосударственным
судебным экспертом, просто данные статьи напрямую определяют статус него-
сударственного судебного эксперта. Таким образом, оценка и судебная экспер-
тиза имеют в своей основе развитую и структурированную систему норматив-
но-правовых актов, охватывающих все аспекты данных видов деятельности,
которые имеют существенные различия.
Субъектами оценочной деятельности (оценщиком) согласно ст. 4 Федераль-
ного закона № 135-ФЗ [7] признаются физические лица, являющиеся членами
одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою
ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального за-
кона. Кроме того, статьей 24 устанавливается требование о наличии высшего
образования и (или) профессиональной переподготовки в области оценочной
деятельности для членства в СРО.
Таким образом, статус оценщика определяется совокупным наличием:
1) высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в обла-
сти оценочной деятельности;
2) членства в СРО;
3) страховки об ответственности оценщика.
Судебный эксперт — это лицо, назначенное для проведения судебной экс-
пертизы, и обладающее специальными познаниями в различных областях
науки, техники, искусства и ремесла.
Законом не установлены формальные требования к наличию документов,
подтверждающих эти знания. Достаточность уровня знаний определяется ли-
цом, назначающим экспертизу по своему усмотрению, следовательно, в рамках
судебной экспертизы не только оценщик может быть назначен экспертом.
Обычно эксперт назначается по ходатайству одной из сторон, если у суда и
иной стороны нет мотивированных возражений против привлечения лица в ка-
честве эксперта.
Основными причинами отвода эксперта являются:
– некомпетентность;
– личная заинтересованность в исходе дела;
– служебная или иная зависимость от одной из сторон.
Также эксперт может взять самоотвод.
Согласно ст. 9 Федерального закона № 135-ФЗ [7] основанием для проведе-
ния оценки является:
– договор на проведение оценки;
– определение суда, арбитражного суда, третейского суда, решение уполно-
моченного органа;
113
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Согласно ст. 19 Федерального закона № 73-ФЗ [6] основанием для проведе-


ния судебной экспертизы является:
– определение суда;
– постановление судьи, лица, производящего дознание, следователя.
Практика показывает, что судебные и правоохранительные органы в боль-
шинстве своем для определения стоимости того или иного объекта не заказыва-
ют оценку, поскольку процессуальный статус экспертизы является более значи-
мым для данных органов, чем оценка. Кроме того, в рамках экспертизы могут
быть поставлены дополнительные вопросы, выходящие за сферу деятельности
оценщика (строительно-технические, причинно-следственные и т. д.).
Форма и содержание договора на оценку четко регламентирована ст. 10 Фе-
дерального закона № 135-ФЗ [7] и предполагает наличие в договоре определен-
ного по структуре и форме набора информации. В то же время определение (по-
становление) о назначении экспертизы должно содержать иной набор сведений:
– наименование органа, назначившего СЭ;
– ФИО и должность лица, назначившего СЭ;
– дата назначения СЭ;
– наименование СЭ;
– факты, для подтверждения и опровержения которых назначается СЭ;
– вопросы, поставленные перед экспертом;
– ФИО эксперта или наименование СЭУ, которому поручается проведе-
ние СЭ;
– представленные эксперту материалы и документы для исследования;
– особые условия обращения с ними при исследовании, если они необходи-
мы;
– наименование стороны, которая проводит оплату экспертизы;
– предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения (по ст. 307 УК РФ) [5];
– разъяснение прав и обязанностей эксперта (ст. 85 ГПК РФ [1]; ст. 57 УПК
РФ [3]).
В постановлении могут быть включены и иные сведения по усмотрению
лица, назначившего экспертизу.
Если основной целью производства оценки является определение рыночной
стоимости объекта оценки для последующего применения полученного резуль-
тата в рамках хозяйственной или иной деятельности, то экспертиза назначается
в тех случаях, когда при рассмотрении дела у суда возникают вопросы, требу-
ющие специальных познаний.
В нашем случае, чаще всего экспертиза по определению стоимости того или
иного объекта заказывается в случае:
1) сомнений в достоверности предоставленных в материалах дела сведений
о стоимости имущества (в том числе больших расхождений в отчетах об оценке
или выявленных ошибок);
2) установления стоимости имущества при проведении следственных меро-
приятий.

114
VI. Практические вопросы оценки

Следует отметить, что частой ошибкой оценщиков является заключение до-


говоров с представителями одной из сторон на выполнение судебной эксперти-
зы. Такие заключения не имеют статус судебных экспертиз и легко отводятся в
судебном процессе как не соответствующие требованиям действующего зако-
нодательства.
Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денеж-
ное вознаграждение оценщику, согласно ст. 9 ФЗ № 135 [7] подлежат возмеще-
нию (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Феде-
рации. При этом в рамках договора на проведение оценки прописываются
условия, сроки и форма оплаты, а так же права и обязанности сторон. Это фор-
мализует позиции сторон и позволяет упорядочить их взаимоотношения.
Следует отметить, что вопрос оплаты услуг эксперта в Федеральном законе
№ 73-ФЗ [6] весьма слабо прописан, поскольку ориентирован на государствен-
ные судебно-экспертные учреждения, которые финансируются за счет средств
федерального бюджета.
Возмещение расходов эксперта производится согласно со ст. 94, 95, 96 ГПК
[1] (гражданские процессы), ст. 106 АПК [2] (арбитражные процессы).
При этом есть некоторые особенности:
– оплата услуг производится всегда после выполнения экспертиз;
– эксперт обязан обосновать стоимость проведения экспертизы;
– лицо, назначившее экспертизу вправе установить плательщика по своему
усмотрению: сторона дела или за счет средств соответствующего бюджета;
– эксперт не вправе отказаться от проведения экспертизы из-за отсутствия
оплаты.
Права и обязанности оценщика подробно приводятся в ст. 14 и ст. 15 Феде-
рального закона № 135-ФЗ [7].
Права эксперта закреплены ст. 55 АПК [2] и ст. 57 УПК РФ [3].
Эксперт имеет право:
– явиться по вызову следователя/дознавателя/судьи в суд;
– заявить самоотвод при наличии оснований;
– принять экспертизу к производству;
– знакомиться с материалами дела, относящимися к предмету экспертизы;
– ходатайствовать о привлечении других экспертов;
– участвовать в процессуальных действиях;
– задавать вопросы сторонам и свидетелям, относящиеся к предмету экс-
пертизы;
–находиться (не быть удаленным) в зале суда;
– высказывать возражения на действия председательствующего судьи, ко-
торые должны быть зафиксированы в протоколе заседания;
– давать заключение;
– отказываться от дачи заключения;
– обжаловать действия дознавателей, следователей, суда, нарушивших пра-
ва эксперта.
Следует отметить, что лицо в статусе оценщика не имеет указанных прав
эксперта.
115
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Эксперт не вправе:
– самостоятельно собирать материалы (доказательства), касающиеся объек-
та экспертизы;
– разглашать сведения, которые стали известны при производстве экспертизы;
– вступать в контакты со сторонами дела без разрешения, лица, назначив-
шего экспертизу;
– давать заведомо ложное заключение;
– без разрешения лица, назначившего экспертизу производить исследова-
ния, способные полностью или частично разрушать объект, изменить его внеш-
ний вид или свойства.
Этими «не в праве» эксперт отличается от оценщика, за исключением раз-
глашения сведений и дачи заведомо ложного заключения.
Структура отчета об оценке и требования к его содержанию прописана в Фе-
деральном законе № 135-ФЗ [7] и федеральных стандартах оценки (ФСО) [8].
Рассмотрим основные особенности формы и исполнения заключения экс-
перта.
Заключение эксперта — письменный документ, отражающий ход и резуль-
таты исследований, проведенных экспертом.
Заключение эксперта носит доказательный характер.
Процедура производства экспертизы в рамках судебного разбирательства в
общем виде следующая:
1) рассмотрение кандидатур экспертов;
2) решение вопроса о самоотводе эксперта (если было заявлено);
3) подтверждение компетентности эксперта;
4) разъяснение судом прав и обязанностей эксперта;
5) предупреждение об ответственности за дачу заведомо ложного заключе-
ния по ст. 307 УК РФ [5].
6) вынесение определения о назначении СЭ;
7) рассмотрение судом ходатайств эксперта и их удовлетворение;
8) проверка/оценка заключения;
9) допрос эксперта (по необходимости);
10) назначение дополнительной экспертизы (по необходимости);
11) назначение повторной экспертизы (по необходимости).
Структура и информационное наполнение экспертного заключения суще-
ственно отличается от отчета об оценке.
Заключение в общем виде состоит из следующих элементов:
1. Вводная часть заключения:
– место, время проведения экспертизы, дата заключения;
– лицо, назначившее экспертизу;
– основание назначения экспертизы;
– сведения об эксперте (учреждение, ФИО, образование, специальность
и т. д.);
– отметка и роспись эксперта о предупреждении об ответственности за дачу
заведомо ложного заключения;
– вопросы, поставленные перед экспертом;
116
VI. Практические вопросы оценки

– объекты, представленные для исследования;


– лица, присутствующие при производстве экспертизы.
2. Исследовательская часть заключения:
– аналитическая часть;
– исследования.
3. Выводы эксперта.
Как видно, структура заключения отличается от структуры отчета об оцен-
ке, о чем часто забывают начинающие эксперты-оценщики. Несоблюдение
формальных признаков в первую очередь выявляется и приводится в качестве
отвода экспертизы.
Принципы, на которых должно основываться проведение судебной экспер-
тизы (полнота, объективность, всесторонность, достоверность), в целом соот-
ветствуют принципам, заложенным в основу оценочной деятельности. Однако
при проведении экспертизы не требуется буквальное выполнение требований
ФСО [8] и Федерального закона № 135-ФЗ [7].
Также в отличие от оценки, где результат всегда есть (в виде стоимости
объекта оценки), среди выводов эксперта могут быть как заключения о стоимо-
сти объекта экспертизы, так и вывод о том, что вопрос решить не представляет-
ся возможным. И это не показатель некачественной работы эксперта, наоборот,
зачастую это наиболее проработанные экспертизы.
Все заключается в материалах, которыми могут оперировать оценщик и
эксперт. И это еще одна особенность экспертизы — использование только той
информации об объекте экспертизы, которая содержится в материалах дела, и
которые предоставлены эксперту. Оценщик в этом вопросе более свободен —
он может самостоятельно искать и использовать информацию. Эксперт обязан
ходатайствовать о предоставлении информации, и если его ходатайство не бу-
дет удовлетворено, он вынужден обходиться без нее.
В рамках своей деятельности оценщик может понести как дисциплинарную,
так и имущественную ответственность. Соответствующие меры воздействия
приводятся в статьях 24.6 и 24.4 Федерального закона № 135-ФЗ [7].
В свою очередь судебный эксперт несет уголовную ответственность за дачу
заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ [5], которая предусматри-
вает различные виды наказание вплоть до лишения свободы.
Подводя итог, можно сделать заключение о том, что оценщик, привлекае-
мый в качестве судебного эксперта, для суда имеет статус, более значимый, чем
оценщик выполняющий работу по договору с одной из сторон и его экспертное
заключение является важным звеном в рамках судебного разбирательства.
Проведение судебной экспертизы существенно отличается как по форме,
так и по содержанию от оценки, что требует от исполнителя повышенного вни-
мания к особенностям экспертной деятельности.
Судебная экспертная деятельность возлагает на исполнителя больший груз
ответственности, в том числе и уголовной, за результаты экспертизы, которые
могут повлиять не только на имущественные взаимоотношения, но и на судьбы
лиц, вовлеченных в судебный или следственный процесс.

117
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Литература

1. Гражданский процессуальный кодекс РФ.


2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ.
3. Уголовный процессуальный кодекс РФ.
4. Гражданский кодекс РФ.
5. Уголовный кодекс РФ.
6. Закон Российской Федерации «О государственной судебно-экспертной деятельности
в РФ» от 31.05.2001. № 73-ФЗ.
7. Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федера-
ции» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
8. Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития РФ.
9. Комментарий к законодательству о судебной экспертизе. М., 2004.
10. Комментарий к Федеральному закону № 73-ФЗ «О государственной судебно-
экспертной деятельности в РФ».
11. Орлов Ю.К. Судебная экспертиза как средство доказывания в уголовном судопроиз-
водстве. М.: РФ ЦСЭ, 2005.

118
VI. Практические вопросы оценки

Тамара Сергеевна Прямушко


г. Новосибирск
 choodo18@rambler.ru

Практика оценки стоимости


железнодорожных путей необщего пользования

1. Понятие железнодорожных путей необщего пользования


Что такое железнодорожные пути необщего пользования? Это подъездные
пути, ответвленные от железнодорожных путей общего пользования, которые
могут принадлежать как ОАО «РЖД», так и другим юридическим лицам. Рабо-
та на путях необщего пользования осуществляется на условиях договора или
для выполнения собственных нужд владельца путей. Владельцами таких путей
могут быть, например, промышленные объекты, а также крупные складские
комплексы и транспортные компании.
Железнодорожные пути необщего пользования являются составной частью
железнодорожной транспортной системы Российской Федерации, которая при-
звана не только обеспечивать потребности в перевозках, но и способствовать
созданию условий для развития экономики и обеспечения единства экономиче-
ского пространства на территории Российской Федерации.
В наше время оценка железнодорожных путей необходима в следующих
случаях:
– при совершении сделки купли-продажи;
– при передаче в аренду;
– при страховании объекта;
– при вкладе в уставный капитал;
– при переоценке активов;
– при постановке на баланс;
– в целях залога;
– при решении имущественных споров в судебном порядке (оценка для су-
да) и принятии других управленческих и инвестиционных решений.

2. Как же происходит процесс оценки железнодорожных путей необщего


пользования?
Предложения по продаже железнодорожных путей в России носят единич-
ный характер. В большинстве случаев на открытом рынке ж/д пути предлага-

119
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

ются в составе имущественного комплекса, что затрудняет использование в


процессе оценки сравнительного подхода из-за невозможности составить кор-
ректную выборку для сравнения.
Как правило, ж/д пути оцениваются с помощью затратного подхода, так как
можно рассчитать затраты на строительство нового объекта и скорректировать
полученную сумму на износ, и доходного подхода для ж/д путей, которые по
своему назначению и физическому состоянию могут приносить какой-либо до-
ход от использования.

Факторы ценообразования для ж/д путей необщего пользования


Хронологический Чем больше хронологический возраст ж/д пути, тем меньше его стоимость
возраст
Характеристики Пути, построенные с применением более качественных материалов (рельсы марок
конструктивных Р65 и выше, железобетонные шпалы) имеют большую стоимость по сравнению с пу-
элементов тями, построенными с применением менее качественных материалов
Наличие дополни- Стоимость ж/д пути увеличивается при наличии дополнительных составляющих
тельных конструк- (стрелочные переводы, переезды, шлагбаумы и др.)
тивных элементов
Протяженность Чем меньше протяженность пути, тем выше его удельная стоимость (стоимость пути
в пересчете на 1 км протяженности)
Наличие или отсут- Влияет на удельный показатель стоимости, повышая ее при достаточном наборе
ствие инженерных коммуникаций (электрификация, сигнализация, централизация, автоматизация)
коммуникаций и снижая стоимость в случае их отсутствия
и оборудования

Кроме того, каждому объекту могут быть присущи индивидуальные свой-


ства, учитываемые дополнительно.
Ввиду того, что оценка железнодорожных путей как правило проводится по
заказу ОАО «РЖД», их оценка проводится в соответствии с Типовым техниче-
ским заданием №4 на проведение оценки рыночной стоимости ж/д подъездных
путей необщего пользования, разработанным самим ОАО «РЖД»
(http://property.rzd.ru). Данное задание состоит из 4 основных этапов.
Первый этап — выполняется оценка объекта оценки затратным подходом:
1) определяется стоимость затрат на воспроизводство ж/д пути с учетом фи-
зического износа;
2) определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором распо-
ложены ж/д пути;
3) определяется рыночная стоимость ж/д пути путем сложения результата,
полученного в пп. 1 и 2 первого этапа.
Для применения данного подхода, в частности, метода укрупненных обоб-
щенных показателей, имеется достаточно доступной и достоверной информа-
ции, включая технические документы на объект, наличие аналогов в сборниках
единичных сравнительных единиц, таких как всем нам известные справочники
УПВС и КО-ИНВЕСТ. Также совсем недавно оценщики нашей компании нача-
ли использовать ОНЦСЖ (отраслевые укрупненные нормативы цен строитель-
ства), разработанные ОАО «Институт экономики и развития транспорта»,
утвержденные распоряжением ОАО «РЖД» от 12.02.2014 № 386р.

120
VI. Практические вопросы оценки

Основная формула расчета рыночной стоимости объекта затратным подхо-


дом имеет вид
С = Скс + Сз,
где С — рыночная стоимость единого объекта; Скс — стоимость объекта капи-
тального строительства; Сз — рыночная стоимость прав на земельный участок.
Стоимость объекта капитального строительства определяется по формуле
Скс = Ссу + ПП – Инак,
где Скс — стоимость объекта капитального строительства; Ссу — стоимость за-
трат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального
строительства; ПП — прибыль предпринимателя; Инак — накопленный износ.
В случае использования справочников УПВС и КО-ИНВЕСТ находят
удельные стоимостные показатели в уровне 1969 и 2009 г. соответственно, кор-
ректируютя на региональный коэффициент и коэффициенты пересчета цен на
дату оценки:
по УПВС:
ПКИ = УС69  О  И69-84  И84-дата оценки,
по КО-ИНВЕСТ:
ПКИ = УС01.2009  О  И01.2009-01.2011  И01.2011-01.2014  И01.2014-дата оценки.
По справочнику ОНЦСЖ помимо сейсмического, регионального и клима-
тического коэффициентов необходимо учитывать индексы инфляции.
Недостатком сборника УПВС является устаревшая информация об уровнях
сметных цен (1969 г.). Справочник КО-ИНВЕСТ предлагает более свежие дан-
ные, однако источники этих показателей достоверно неизвестны.
Стоит отметить тот факт, что в 2005 г. Департамент имущества РЖД напра-
вил запрос в компанию КО-ИВЕСТ с просьбой указать первоисточники цен
строительства, но ответа не получили.
Показатели сборника ОНЦСЖ, разработанного самим ОАО «РЖД» основа-
ны на многолетнем опыте работы «РЖД», учитывают сметную стоимость стро-
ительных материалов и оборудования, затраты на оплату труда, накладные рас-
ходы и сметную прибыль, а также затраты на строительство временных зданий
и сооружений. Это является преимуществом ОНЦСЖ, позволяющим макси-
мально точно сформировать стоимость ж/д путей.
Однако при работе с ОНЦСЖ выявлены следующие недостатки:
1) ОНЦСЖ содержит показатели стоимости только рельс типа Р65, что тре-
бует расчета дополнительных корректировок при определении стоимости ж/д
путей других типов;
2) в сборнике ОНЦСЖ стоимость устройства земляного полотна показыва-
ется на 1 км пути, не учитывает объем грунта, необходимого для устройства
полотна.
При определении стоимости затрат на создание с использованием ОНЦСЖ
удельные показатели норматива цены строительства в уровне сметных цен

121
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

2014 года на единицу объема корректируются на коэффициенты, учитывающие


отличия объекта оценки от характеристик моделируемого объекта:
ПКИ = [(∑НЦСi  М  Кс  Ктр  Крег  Кзон) + Зр]  Ипр,
где ПКИ — прямые издержки, включающие расходы непосредственно связан-
ные со строительными работами, и косвенные издержки, включающие расходы
для организации и согласования процесса строительства, учтенные в справоч-
нике ОНЦСЖ; НЦСi — используемый показатель норматива цены строитель-
ства по конкретному объекту для базового района (Московская область) в
уровне цен на начало 2014 г.; М — мощность планируемого к строительству
объекта (протяженность); Кс — коэффициент, характеризующий удорожание
стоимости строительства в сейсмических районах Российской Федерации
(определяется согласно приложению 1, табл. 3 технической части сборника
ОНЦСЖ); Ктр — коэффициент перехода от цен базового района (Московская
область) к уровню цен субъектов Российской Федерации, применяемый при
расчете планируемой стоимости строительства объектов (определяется соглас-
но Приложению 1, табл. 1 технической части сборника ОНЦСЖ); Крег — коэф-
фициент, учитывающий регионально-климатические условия осуществления
строительства (отличия в конструктивных решениях) в регионах Российской
Федерации по отношению к базовому району (определяется согласно приложе-
нию 1, табл. 2 технической части сборника ОНЦСЖ); Кзон — коэффициент зо-
нирования, учитывающий разницу в стоимости ресурсов в пределах региона
(при расчете стоимости строительства с применением показателей сборника
ОНЦСЖ принимается равным 1); Зр — дополнительные затраты, не учтенные в
сборнике ОНЦСЖ; Ипр — прогнозный индекс-дефлятор.
Пример расчета стоимости затрат на создание объекта (часть ж/д пути,
25 м) согласно справочнику ОНЦСЖ представлен в табл. 1.
В качестве величины устранимого физического износа принимается вели-
чина затрат на ремонт железнодорожного пути, стоимость которого принимает-
ся на основании данных заказчика.
Для определения неустранимого физического износа применяется эксперт-
ный метод (табл. 2).
Функциональным устареванием называется величина, характеризующая
степень несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуа-
тации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям.
Функциональное устаревание, как и физический износ, может быть устра-
нимым и неустранимым. Здесь имеется в виду устранимость с экономической
точки зрения, но никак не с технической. Если издержки на ремонт, восстанов-
ление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) выше вклада
его стоимости в суммарную стоимость объекта, то износ считается неустрани-
мым и наоборот.
Внешнее устаревание представляет собой убытки, вызванные внешними по
отношению к границам рассматриваемого объекта факторами, например, ме-
стоположением объекта оценки или изменившейся экономической ситуацией.

122
Таблица 1

Стоимость Стоимость со-


единицы из- здания объекта
№ Наименование видов
Обоснование Ед. изм. Кол-во мерения по Ктр в уровне цен Примечание
п/п работ и затрат
состоянию на Новосибирской
2014 г., руб. области, руб.
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Стоимость сооружения верхнего
0,9 ст. 5  ст. 6 
1 строения пути (рельс Р65 на ОНЦКРЖ – 2014, табл. 07-03-001-01 руб./км 0,295 17 617 460,00 4 781 379
2  ст. 7
железобетонных шпалах)
Стоимость сооружения стрелоч- 0,9 ст. 5  ст. 6 
2 ОНЦКРЖ – 2014, табл. 07-03-010-03 руб./ед. 1 1 223 500,00 1 125 620
ного перевода СП № 521 (1 ед.) 2  ст. 7
Стоимость сооружения земляно- 0,9 ст. 5  ст. 6 
3 ОНЦКРЖ – 2014, табл. 07-01-003-01 руб./км 0,295 11 012 370,00 2 923 784
го полотна 0  ст. 7
стр. 1 + стр.
4 Итого Расчеты оценщика руб. 8 830 783
2 + стр. 3
Отраслевые укрупненные сметные нормативы.
Итого с учетом коэффициента на
5 Железные дороги. ОНЦСЖ 81-02-07-2014. руб. 8 830 783 стр. 4  1,00
сейсмичность (Кс)
Приложение 1, табл. 3
Итого с учетом регионально- Отраслевые укрупненные сметные нормативы.
6 климатического коэффициента Железные дороги. ОНЦСЖ 81-02-07-2014. руб. 9 625 533 стр. 5  1,09
(Крег) Приложение 1, табл. 2
7 Дополнительные затраты (Зр) См. п. 4.3.2 руб. 0
Всего по состоянию на январь стр. 6 +
8 Расчеты оценщика руб. 9 625 533
2014 г. + стр. 7
Коэффициент инфляции за 2014г. определяется
Всего по состоянию на январь стр. 8 
9 в размере 1,114 (данные ЦБ РФ); руб. 10 722 867
2015 г. 1,114
http://cbr.ru/statistics/infl/Infl_01012016.pdf
Коэффициент инфляции за 2015г. определяется
Всего по состоянию на январь стр. 9 
10 в размере 1,129 (данные ЦБ РФ); руб. 12 106 117
2016 г.  1,129
http://cbr.ru/statistics/infl/Infl_01012016.pdf
Коэффициент инфляции за январь 2016г. Опре-
Всего по состоянию на февраль, стр. 10 
11 деляется в размере 1,01 (данные ЦБ РФ); руб. 12 227 178
2016 г.  1,01
http://cbr.ru/statistics/infl/Infl_01012016.pdf
Прибыль предпринимателя определяется
12 Прибыль предпринимателя руб. 122 272 стр. 11  1 %
в размере 1 %, см. табл. 4.3.2.1
Всего, стоимость создания
объекта капитального строи- стр. 11 +
13 Расчеты оценщика руб. 12 349 450
тельства по состоянию на + стр. 12
февраль 2016 г., без учета НДС
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Таблица 2

Величина
Общая характеристика технического состояния физического
износа, %
Хорошее
Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремон-
те, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капиталь- 0–20
ный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно
повышенный износ
Удовлетворительное
Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого 21–40
капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии
Неудовлетворительное
Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капи- 41–60
тального ремонта
Ветхое
Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих — весьма ветхое. 61–80
Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь
по проведении охранных мероприятии или полной смены конструктивного элемента
Негодное
Основные несущие элементы имеют повреждения, но пригодны к эксплуатации. Для неко- 81 и выше
торых элементов требуется капитальный ремонт

Источник: Методика определения физического износа гражданских зданий, утвержденная Госстроем СССР.

Расчет стоимости земельного участка рассчитывается сравнительным под-


ходом. Итоговая стоимость ж/д пути по затратному подходу складывается из
полученной стоимости объекта капитального строительства и стоимости зе-
мельного участка.
Второй этап — выполняется оценка объекта оценки исходя из потока дохо-
дов, генерируемых объектом оценки:
1) проводится анализ текущих и перспективных доходов собственника объ-
екта, генерируемых объектом оценки, с разбивкой по элементам;
2) проводится анализ расходных составляющих собственника объекта на
обслуживание ж/д пути с разбивкой по элементам;
3) проводится анализ доходных составляющих собственника объекта в слу-
чае продажи ж/д пути;
4) находится величина потерянного собственником объекта дохода;
5) находится стоимость ж/д пути путем капитализации величины, найден-
ной при вычитании из значения, полученного п. 4 второго этапа, величины, по-
лученной в п. 2 второго этапа, по ставке капитализации, приравненной к доход-
ности основной деятельности ОАО «РЖД».
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информа-
ция, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки
способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При при-
менении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и
расходов и моменты их получения.
При применении данного подхода анализируется способность объекта гене-
рировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от
эксплуатации и дохода от продажи объекта в конце срока владения. Особенно-
стью доходного подхода является то, что он в большей степени отражает пред-
124
VI. Практические вопросы оценки

ставление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество


недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.
Для определения стоимости оцениваемого объекта в рамках доходного под-
хода применен метод капитализации по норме отдачи, поскольку оцениваемый
объект в его наилучшем использовании пользуется спросом у арендаторов, а
ставка аренды на аналогичные объекты в типичных условиях постепенно уве-
личивается, что предполагает постоянную величину доходов в течение дли-
тельного периода времени при устойчивом возрастании доходов.
Основная формула для определения рыночной стоимости объекта оценки:
РС = ЧОД / Кк,
где РС — рыночная стоимость объекта оценки; ЧОД — чистый операционный
доход; Кк — коэффициент капитализации.
Применение доходного подхода в общем случае предполагает последова-
тельное выполнение следующих действий:
1-е действие. Установление периода прогнозирования.
Так как в настоящем отчете применен метод капитализации по норме отда-
чи, имеющий годовую основу для исчисления потока доходов, в качестве про-
гнозного периода принимается один год.
2-е действие. Исследование способности объекта оценки приносить поток
доходов в течение периода прогнозирования.
После анализа текущих и ретроспективных доходов и расходов на содержа-
ние, предоставленных заказчиком, производится расчет чистого операционного
дохода.
Расчет чистого операционного дохода производится на основании данных
периода, в котором наблюдается наибольший доход, полученный от эксплуата-
ции объекта оценки.
Пример расчета чистого операционного дохода приведен в табл. 3.
Таблица 3

Железнодорожный Железнодорожный
Источник ин-
№ п/п Показатели путь необщего поль- путь необщего поль-
формации
зования №2пи 1 зования №3пи 1
1 Фактическая величина
доходов без учета НДС, 664 658 238 106 табл. 2.1.2.4.1
руб.
2 Потенциальный валовый
784 296 280 965 стр. 1  1,18
доход, руб.
3 Величина доходов при
смене собственника, 534 566 191 506 табл. 2.1.2.4.2
без учета НДС, руб.
4 Величина доходов при
смене собственника, 630 788 225 977 стр. 3  1,18
с учетом НДС, руб.
5 Расходы на содержание,
0 0 табл. 2.1.2.4.3
без учета НДС, руб.
6 Расходы на содержание,
0 0 стр. 5  1,18
с учетом НДС, руб.
7 Чистый операционный стр. 2 – стр. 4 –
153 509 54 988
доход, руб. – стр. 6

125
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

3-е действие. Определение ставки капитализации.


Ставка капитализации представляет собой отношение годового чистого до-
хода, получаемого собственником объекта недвижимости при сдаче его в арен-
ду, к стоимости этого объекта при продаже его на открытом и конкурентном
рынке.
Коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ставки дис-
контирования и нормы возврата капитала по формуле
Кк = СД + Нвк,
где Кк — коэффициент капитализации; СД — ставка дисконтирования; Нвк —
норма возврата капитала.
Для определения ставки дисконтирования применяется метод кумулятивно-
го построения.
Данный метод заключается в назначении безрисковой ставки и суммирова-
ния к ней премий за риск, которые определяются экспертно по отдельным по-
зициям, исходя из максимальной величины каждого пункта — 3 единицы.
СД = Сбр + Рвл + Рл + Рим,
где СД — ставка дисконтирования; Сбр — безрисковая ставка; Рвл — риск вло-
жений в аналогичные объекты; Рл — риск низкой ликвидности; Рим — риск ин-
вестиционного менеджмента.
Как правило, в нашей работе ставка капитализации (СК) приравнивается к
доходности основной деятельности ОАО «РЖД», составляющей 10 % (согласно
Типовому техническому заданию №4 на проведение оценки рыночной стоимо-
сти ж/д подъездных путей необщего пользования, представленному на сайте
ОАО «РЖД» (http://property.rzd.ru)).
4-е действие. На данном этапе осуществляется процедура приведения по-
тока ожидаемых доходов в период прогнозирования в текущую стоимость объ-
екта путем умножения чистого операционного дохода на ставку капитализации.
Пример расчета стоимости доходным подходом приведен в табл. 4.
Таблица 4

Рыночная
Чистый опе-
Ставка стоимость объекта
№ п/п Наименование объекта рационный
капитализации, % оценки, округленно,
доход, руб.
руб.
1 Железнодорожный тупик № 165 48 484 10,00 485 000
2 Железнодорожный тупик № 166 178 274 10,00 1 783 000

Источник: расчеты оценщика.

Третий этап — выполняется оценка объекта при условии демонтажа ж/д


подъездного пути:
1) определяется объем старогодних материалов (рельс, шпал, щебня), а так-
же объем металлолома;
2) рассчитывается стоимость ж/д подъездного пути при условии демонтажа.

126
VI. Практические вопросы оценки

В рамках данного расчета определяется стоимость продажи материалов, по-


лученных от разборки железнодорожного пути.
В соответствии с действующими ведомственными инструкциями суще-
ствуют жесткие требования к демонтажным работам железнодорожных путей и
последующей реализации материалов, в связи с чем оценщик использует дан-
ные, предоставленные заказчиком.
Пример расчета стоимости продажи материалов, полученных от разборки
пути, приведен в табл. 5.
Таблица 5

Цена
Протяжен- Сумма,
№ Наименование Наименование Кол- Ед. без уче-
ность, без учета
п/п участка материала во изм. та НДС,
пог. м пути НДС, руб.
руб.
Шпалы железобетонные
40 шт. 158,418 6 336,72
с/г
Рельс Р-65 3,25 т 3 589,76 11 666,72
Болты стыковые 0,01 т 7 390,26 73,90
Подкладки 0,10 т 3 658,60 365,86
Часть ж/д пути Накладки 0,10 т 4 505,60 450,56
№ 10 необщего Итого, материалов, руб. 18 893,76
1 пользования 25,0 Демонтаж ж/д пути, руб. 681,83
протяженностью
25,0 м Вывоз материалов до
места складирования, 931,27
руб.
Доход от стоимости
реализации пути, 17 280,66
поэлементно, руб.
То же, округленно, руб. 17 000

При этом стоимость балластного слоя не учитываются в связи с невозмож-


ностью его повторного использования из-за затрат на очистку и доставку авто-
транспортом до потребителя.
Четвертый этап — согласование. Для получения итоговой стоимости объ-
екта оценки осуществляется процедура согласования (обобщения) результатов
расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к
оценке и методов оценки.
В соответствии с типовым техническим заданием № 4 на проведение оценки
рыночной стоимости ж/д подъездных путей необщего пользования, представ-
ленным на сайте ОАО «РЖД» (http://property.rzd.ru), в качестве рыночной сто-
имости объекта оценки принимается максимальная величина, полученная в хо-
де проведения расчетов.

3. Определение рыночного размера месячной и годовой арендной пла-


ты за пользование объектом оценки
В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, кото-
рые оценщик должен определить при проведении оценки ж/д путей. К таким
величинам можно отнести рыночный размер месячной и годовой арендной пла-
ты за пользование объектом оценки.

127
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Для определения рыночного размера месячной и годовой арендной платы


для оцениваемых объектов принимаются следующие предпосылки:
Для оценки стоимости недвижимости методом капитализации применяется
формула
ЧОД
С ,
Кк
где С — стоимость объекта недвижимости; ЧОД — чистый операционный до-
ход; Кк — ставка капитализации.
Полная запись приведенной формулы будет иметь следующий вид:
(Ап 12  П)  К  ОР
С ,
Кк
где Ап — рыночный размер месячной арендной платы за пользование объектом
оценки, руб./м2; П — площадь объекта оценки; ОР — операционные расходы
по объекту недвижимости; К — коэффициент возможной недозагрузки площа-
дей и потери при сборе арендной платы; Кк — коэффициент капитализации для
объекта.
Для определения рыночного размера месячной и годовой арендной платы за
пользование объектом оценки с учетом амортизационных отчислений, налога
на имущество (строение), без учета НДС, коммунальных платежей, эксплуата-
ционных и административно-хозяйственных расходов, а также страховки, в
настоящем отчете применен метод обратной капитализации. Основная формула
расчета:
[(C  К к )  ОР]/К
Ап  ,
12
где Ап — рыночный размер месячной арендной платы за пользование объектом
оценки (без учета НДС), руб./м2; С — рыночная стоимость объекта, определен-
ная в п. 5.1 настоящего отчета (без учета НДС); Кк — коэффициент капитализа-
ции, в настоящем отчете приравнивается к доходности основной деятельности
ОАО «РЖД», составляющей 10 % (согласно раздаточным материалам конфе-
ренции ОАО «РЖД» на тему «Третий этап структурной реформы ОАО “РЖД”.
Участие оценочных организаций в процессе реформирования ОАО “РЖД”»);
ОР — операционные расходы по объекту недвижимости; К — коэффициент
возможной недозагрузки площадей и потери при сборе арендной платы, опре-
деляется как разность единицы и поправки на возможную недозагрузку площа-
дей и потери при сборе арендной платы, для аналогичных специализированных
объектов равен 1,0; 12 — количество месяцев в году.
Пример расчета арендной платы за пользование объектом оценки приведен
в табл. 6.

128
VI. Практические вопросы оценки

Таблица 6

№ п/п Наименование Ед. изм. Значение Примечание


1 Рыночная стоимость объекта оценки руб. 695 000 См. табл. 4.3.6.1
2 Коэффициент капитализации % 10,00 см. п. 6
3 Налог на имущество, на весь объект в год руб. 12 689 Стр. 3.1  стр. 3.2 / 100
стр. 3.1.1 
3.1 Остаточная стоимость руб. 576 762
 (1 – стр. 3.1.2 / 100)
3.1.1 Первоначальная стоимость руб. 835 887 См. табл. 4.3.2.2 (стр. 14)
3.1.2 Физический износ % 31 см. табл. 4.3.3.3
Согласно действующему
3.2 Ставка налога на имущество % 2,2
законодательству
4 Плата за землю (аренда), в год руб. 1,00 См. табл. 2.1.2.3.1
Итоговый рыночный размер арендной [(стр. 1  стр. 2 / 100) +
5 руб./объект 6 849
платы в месяц, округленно + стр. 3 + стр. 4] / 12
Итоговый рыночный размер арендной
6 руб./объект 82 188 стр. 5  12
платы в год

Выводы
Из произведенного обзора методов, применяемых на практике оценки ж/д
путей необщего пользования, можно сделать следующие выводы.
1. Как правило, ж/д пути оцениваются с помощью затратного и доходного
подхода (при наличии сведений относительно дохода, генерируемого объектом
оценки). А также рассчитывается стоимость продажи материалов, полученных
от демонтажа железнодорожного пути.
2. Оценка железнодорожных путей учитывает большой набор конструктив-
ных элементов, таких как земляное полотно, балласт, рельсы, шпалы, стрелоч-
ные переводы, шлагбаумы и т. д. Для оценки железнодорожных путей необхо-
димо знать все технические и физические параметры указанных объектов.
3. Основными факторами, влияющими на стоимость ж/д пути, являются
конструктивные элементы, составляющие этот путь, их характеристики, физи-
ческое состояние. Возможность дальнейшего использования оцениваемых ж/д
путей и прогнозируемые доходы от их использования также влияют на стои-
мость объекта оценки.
В ходе работы оценщики производят оценку ж/д путей, которая необходима
для заключения договоров купли-продажи, аренды и иных сделок. Кроме того,
зачастую необходимо ответить на вопрос: каким образом использовать объект и
какова эффективность планируемой с ним сделки.

129
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Татьяна Вячеславовна Крайникова


г. Нижний Новгород
 krainikova@pcfko.ru

Проблема унификации и стандартизации


обеспечения работ по оценке и пути их решения

Введение

Какими бы подходами и методами ни осуществлялся процесс определения


рыночной стоимости, так или иначе он осуществляется на основе данных, из-
влекаемых из рыночной информации, которые впоследствии подвергаются не-
кой статистической обработке. Поскольку подавляющее число ситуаций, в ко-
торых оценщик принимает решение относительно рыночной стоимости,
характеризуется дефицитом прямой рыночной информации, одним из основных
вопросов остается обеспечение единства и воспроизводимости результатов
оценки.
В процессе оценки объектов недвижимости оценщики используют откры-
тые источники с целью анализа рынка, его объема, определения тенденций и
ценовых диапазонов. Однако сложность отбора заключается в том, что все объ-
екты на разных источниках классифицированы по-разному, так же, как и фак-
торы, из которых складывается стоимость объектов, в свою очередь различны
на многих сайтах и по-разному систематизированы.
Поскольку оценщики самостоятельно интерпретируют описание объектов,
предлагаемых к продаже/аренде, увеличивается субъективность оценки и соот-
ветственно снижается ее точность.
Проблема заключается в том, что в настоящее время отсутствует единое
и регламентированное информационное пространство для оценки.
Поэтому актуальным становится вопрос о разработке единой системы или
практической базы для анализа рынка объекта оценки, предназначенной для то-
го, чтобы обеспечить оценщика информацией, позволяющей ему делать выво-
ды о стоимости одних объектов, используя в качестве исходных данных сведе-
ния о других, аналогичных объектов. Это должно помочь оценщику,
компенсировать отсутствие или недостаток информации о продаже таких же
объектов. Кроме того, при имеющейся уже базе данных корректирующих (по-
правочных коэффициентов), обеспечивающих возможность приведения объек-
тов-аналогов к объекту оценки, в дальнейшем необходимо создание системы,
130
VI. Практические вопросы оценки

которая одновременно будет иметь возможность как подбирать аналоги, так и


рассчитывать стоимость того или иного объекта оценки.
Тем не менее, в основе описываемого процесса лежат именно рыночные
данные, содержащиеся в различных источниках, и задача их единой класси-
фикации и систематизации является первоочередной.
В данной статье будут рассмотрены имеющиеся источники информации о
ценах сделок и предложений объектов недвижимости, проанализированы их
достоинства и недостатки (на примере сегмента недвижимости — земельные
участки), а также предложены пути решения проблемы, связанной с необходи-
мостью создания единой системы информационного обеспечения оценки.

Цены сделок или предложений?

Цены, по которым предлагаются к продаже объекты недвижимости, как


правило, выводятся собственниками или риелторами на основании проведенно-
го ими анализа текущей рыночной ситуации, а именно данных о предложениях
к продаже сходных объектов. Цена предложения может быть использована
только для ориентировочной оценки стоимости, а более точное значение можно
получить, лишь изучив ценовые данные о реальных сделках.
База данных сделок имеется в органах, которые занимаются государствен-
ной регистрацией прав на недвижимость. В Российской Федерации владеет та-
кой базой и занимается ее публикацией Росреестр на сайте portal.rosreestr.ru.
На указанном портале имеется автоматизированная информационная си-
стема «Мониторинг рынка недвижимости Росреестра» (далее — АИС
МРН), которая предназначена для автоматизации деятельности Росреестра, в
том числе для обеспечения участников рынка недвижимости, органов государ-
ственной власти и местного самоуправления, граждан и юридических лиц све-
дениями о зарегистрированных ценах сделок [6].
Система позволяет осуществлять просмотр объектов (в табличном виде),
сортировать и фильтровать объекты по показателям, а также выгружать данные
по конкретным объектам. Также в системе возможна работа с диаграммами,
формирование сводных таблиц (просчет агрегированных показателей, возмож-
ность сопоставления результатов анализа по нескольким субъектам), отбор
данных по интересующему критерию. Кроме того, в АИС МРН легко осу-
ществляется просмотр сведений на Публичной кадастровой карте1, которая яв-
ляется одним из самых важных инструментов при определении стоимости объ-
ектов недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.
Отметим, что на сайте приведен большой перечень ценообразующих факто-
ров для земельных участков, что является неоспоримым преимуществом сер-
виса. В системе предусмотрена выгрузка выборок в Excel или CSV, что позво-
ляет оценщику сократить время на формирование собственных таблиц.

1
Источник: Публичная кадастровая карта, режим доступа: http://pkk5.rosreestr.ru, ссылка
актуальна на 20.03.2018 г.
131
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

На основе сведений ЕГРН можно проводить качественный анализ данных и


определять достоверную среднюю стоимость недвижимости. Но для этого надо
рассчитывать стоимость в разрезе одного квадратного метра и ключевых цено-
образующих характеристик (например, категория земель, разрешенное исполь-
зование земельных участков) и обязательно для каждого городского поселения
и муниципального района.
К недостаткам, в первую очередь, следует отнести то, что пока такой под-
ход документом не предусмотрен. Не разработан и механизм отсева недосто-
верных исходных данных.
Система торгов и аукционов содержит меньший объем в общей массе пред-
ложений, однако рассмотрение ее работы в рамках настоящего исследования,
по мнению автора, является необходимым.

Система работы торгов и аукционов

В Российской Федерации в настоящее время работает несколько торговых


площадок, организующих проведение публичных продаж — аукционов, в том
числе интернет-аукционов, на которых потенциальных покупателей информи-
руют о возможности купить или продать различные виды имущества. Сайт
torgi.gov.ru определен официальным источником для размещения информации
о продаже государственного и муниципального имущества в порядке привати-
зации (Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государ-
ственного и муниципального имущества»), а также о продаже федерального не-
движимого имущества федеральными государственными унитарными
предприятиями (в соответствии с постановлением Правительства РФ от
06.06.2003 № 333). На этом сайте размещаются сведения о проведении более
20 видов госторгов.
На диаграмме ниже (см. рисунок) приводится информация об объеме реали-
зации (количестве завершенных торгов) на сайте torgi.gov.ru за период 2013–
2016 гг.
Если рассматривать операции с недвижимым имуществом, то на сайте
torgi.gov.ru представлена следующая классификация: акции; доля ООО, здание;
земли сельскохозяйственного назначения; помещение; предприятие; сооруже-
ние; строение; иное. В рамках данной классификации имущества отдельной
группой выделены земли сельскохозяйственного назначения, что свидетель-
ствует о том, что земли сельскохозяйственного назначения являются наиболее
реализуемыми. С другой стороны, аренда и продажа земельных участков2 вы-
несены на сайте torgi.gov.ru в отдельную категорию, где представлен широкий
перечень ценообразующих факторов, в частности, имеется возможность филь-
трации по виду разрешенного использования земельного участка (ВРИ).

2
Информация о продаже земельных участков и заключении договоров аренды земель-
ных участков размещается в соответствии с требованиями статей 39.11-39.13 и 39.18 Земель-
ного кодекса Российской Федерации
132
VI. Практические вопросы оценки

Количество завершенных торгов на сайте torgi.gov.ru за 2013–2016 гг.


3
Источник: исследование автора

Сайт является «единым окном» входа для граждан, интересующихся торга-


ми, планирующих приобрести имущество. На сайте также размещаются все жа-
лобы на нарушение процедур торгов, решения и предписания антимонополь-
ных органов. Непосредственно с сайта можно перейти на портал госуслуг4 для
подачи жалобы в Федеральную антимонопольную службу — ФАС.
Сайт torgi.gov.ru является не единственной площадкой для размещения ин-
формации о торгах и аукционах. В сентябре 2013 года был запущен Сервис
Конфискатор (konfiskator.com) — портал для поиска предложений по крупней-
шей в интернете базе конфискатов, арестованного имущества, таможенного кон-
фиската, конфиската судебных приставов, конфиската банков и иного залогового
имущества, выставленного на продажу. Основная цель данного проекта — сде-
лать удобный сервис для работы с залоговым имуществом.
Поиск здесь осуществляется по трем базам: «Росимущество», «Судебные
приставы» и «Банки», по регионам, а также по категориям имущества. Земель-
ные участки, в частности, выделены в отдельную категорию.
Недостатком данной базы, с точки зрения оценщика, является то, что ос-
новные ценообразующие факторы, например, категория земельного участка,
общая площадь и т. д. не вынесены как отдельные характеристики, а приводят-
ся в графе «описание», что будет затруднять поиск объектов для целей нахож-
дения аналогов для объекта оценки.
3
Исследование проведено на основе данных газеты «Ведомости». Источник:
http://www.vedomosti.ru/economics/articles/2016/11/07/663750-pretendent-sait-torgov-
gosimuschestvom
4
Источник: https://www.gosuslugi.ru/
133
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Интернет-сайты для поиска недвижимости

В рамках данной статьи был произведен обзор наиболее крупных и посеща-


емых сайтов для поиска недвижимости в разрезе предоставления данных о
продаже земельных участков. Опыт проведения оценки, а также имеющаяся
статистика показывают, что нижеприведенные сайты являются наиболее удоб-
ными и результативными для подбора объектов недвижимости. Так, портал
LiveInternet.ru постоянно занимается мониторингом различных сайтов, в том
числе и сайтов недвижимости, и выборки данного ресурса как за день, так и ме-
сяц, постоянно в числе семерых лидеров сайтов рынка недвижимости указыва-
ют ЦИАН (cian.ru). Ниже приведена табл. 1, иллюстрирующая рейтинг сайтов
недвижимости.
Таблица 1. Рейтинг сайтов недвижимости за 31 день5

№ Доля посетителей Число


Название сайта
в рейтинге из РФ, % посетителей
1 ЦИАН – Лидер онлайн недвижимости России 95 4 975 988
2 Domofond.ru 95 3 825 069
Realty Mail.Ru- единая база данных,
3 84 3 090 937
рекламная система Недвижимость Mail.Ru
4 Hearst Shkulev Digital — НЕДВИЖИМОСТЬ (N1.RU) 98 1 979 476
5 РБК.Недвижимость 92 1 850 011
6 МИР КВАРТИР — недвижимость России 94 80 281
7 Из рук в руки Недвижимость Москва 96 1 073 369

В данной статье мы не ставили перед собой задачу выстраивать рейтинг


сайтов недвижимости и указывать на недостатки информации об объектах не-
движимости. Наш анализ направлен на классификацию объектов недвижи-
мости и ценообразующих факторов приведенными сайтами с целью их
общей систематизации.
Сводная таблица с классификацией земельных участков на различных ис-
точниках приводится ниже (табл. 2).
Как видно из табл. 2, наибольшее сходство с нормативной классификацией
Земельного кодекса РФ [2], приведенной на сайте Росреестра в (АИС МРН),
имеет классификация земельных участков, приведенная на сайте «Из рук в ру-
ки». На прочих коммерческих сайтах из перечня рассматриваемых приводится
классификация земельных участков значительно уже, а на сайте konfiskator.com
отсутствует вовсе. Важно отметить, что на сайте torgi.gov.ru тоже приводятся
категории земель тех объектов, которые выставляются на торги, однако филь-
трация и поиск по ним невозможен; вместо этого поиск возможен по виду раз-
решенного использования (ВРИ).
Для анализа ценообразующих факторов, как уже было сказано выше, мы
исследовали узкий сегмент рынка недвижимости — земельные участки, по-
скольку их оценка в настоящее время становится особенно актуальной, в том
числе и в связи с оспариванием кадастровой стоимости.

5
Источник: http://www.liveinternet.ru/rating/ru/realty/#geo=ru;group=realty
134
Таблица 2. Классификация земельных участков, приведенная на различных источниках
6
Источники информации о реализации недвижимости
Яндекс Недвижимость АИС МРН
ЦИАН Домофонд Из рук в руки Авито torgi.gov.ru konfiskator.com
Недвижимость Mail.ru (из ЕГРН)
+ + + + + + + + +
Земли сельскохо-
Фермерское Земли с/х назна- Сельхозназначе-
Земли СХН зяйственного
хозяйство чения ния (СНТ, ДНП)
назначения
Садоводство
ИЖС Земельные участ-
ИЖС Земли населен- Земли населен- Все виды разре- Как таковая клас-
Земли поселений Поселений (ИЖС) ки под жилую шенного исполь- сификация зе-
ных пунктов ных пунктов
Участки в садо- застройку зования земель- мельных участков
ДНП
водстве ных участков, на сайте отсут-
приведенные в ствует. Конкрет-
Земли промыш- Приказе Мини- ные категории
Земля промна- Промышленные
Промземли Промназначения ленности, энерге- стерства эконо- земель и разре-
значения земли
тики, транспорта мического разви- шенное использо-
Земли особо тия РФ от 1 вание земельного
Особоохраняемые охраняемых тер- сентября 2014 г. участка прописы-
земли риторий и объек- № 540 "Об утвер- ваются уже непо-
тов ждении классифи- средственно в
катора видов раз- тексте объявле-
Земли водного решенного ния о продаже
Водный фонд
7 фонда использования конфиската (если
Инвестпроект земельных участ- прописываются
Земли лесного ков" [3] вообще)
Лесной фонд
фонда
Земли запаса
Категория не
установлена

6
Написание названий категорий земельных участков, приведенных на различных источниках, сохранено.
7
По нашему мнению, такую как инвестсовет (характеристику права на земельный участок), нельзя относить к классификации земельно-
го участка.
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Известно, что при оценке стоимости объектов недвижимости определяю-


щими являются ценообразующие факторы, которые на каждом из указанных
сайтов недвижимости имеют свой набор. Критерии отбора тех или иных цено-
образующих факторов определяются скорее всего опытом специалистов сайтов
недвижимости, отвечающих за их контент, поэтому при их определении
наблюдается нечто общее (см. табл. 3).
Необходимо отметить, что в АИС МРН, а также на сайтах, на которых при-
водятся данные об объектах, предлагаемых по средствам торгов (torgi.gov.ru,
konfiskator.com), имеются также дополнительные характеристики объектов, в
частности, земельных участков, которые относятся к сделке или аукциону (ор-
ганизатор торгов, предмет торга, тип извещения, статус лота и т.д.). Однако
данные факторы не представляют существенного значения в процессе проведе-
ния оценки стоимости, за исключением даты сделки и конечной стоимости реа-
лизации объекта, которые могут быть очень полезны.
На большинстве сайтов, рассчитанных на быструю реакцию продав-
цов/покупателей недвижимости, задан четкий алгоритм объявления с указани-
ем ряда основных ценообразующих факторов (местоположение, площадь, тех-
нические характеристики), а «полная» характеристика объекта содержится в
объявлении, где продавец отдает предпочтение оценочным суждениям, что
позволяет представить объект в наиболее выгодном свете.
В табл. 3 приводится сводная информация о ценообразующих факторах,
влияющих на стоимость земельных участков по данным рассматриваемых
сайтов и информационных порталов. Как видно из таблицы, наибольший набор
ценообразующих факторов представлен на сайте «Из рук в руки» и
государственных порталах — Росреестра (АИС МРН) и torgi.gov.ru.

Необходимость стандартизации информации

При всем многообразии электронных ресурсов содержание сайтов показы-


вает одну из важных проблем, существующих в оценке, например, земельных
участков, — отсутствие единой общепринятой классификации и утвержденных
законодательством критериев, по которым можно было бы провести четкое разде-
ление земельных участков на классы. В нашей стране действует Земельный Ко-
декс [2], в котором закреплена классификация по категориям и видам разрешенно-
го использования (ВРИ) [3], однако, как видно из проведенных исследований,
только на портале АИС МРН Росреестра и сайте torgi.gov.ru классификация
коррелирует с закрепленной в законодательстве. На сайтах же, где пользователи
могут сами размещать объявления, или информационных агрегаторах
классификация гораздо более узкая или отсутствует вообще. Как следствие, нет
четких параметров оценки объекта для отнесения его в тот или иной сегмент.
Однако рынок обозначил ряд факторов, ориентируясь на которые недвижи-
мость, например жилая, раскладывается по «классовым полочкам». Такие фак-
торы необходимо стандартизировать и для коммерческой недвижимости и, в
частности, для земельных участков.
136
Таблица 3. Ценообразующие факторы земельных участков

Источники информации
Ценообразующие
факторы земельных Яндекс Недвижи-
Из рук в ру- АИС МРН
участков ЦИАН Домофон Авито Недвижи- мость torgi.gov.ru konfiskator.com
ки (из ЕГРН)
мость Mail.ru
Кадастровый номер + +
Местонахождение + + + + + + + +
Категория земель + + + + + + + +
Площадь + + + + + + + +
Коммуникации (Тех-
нические условия На сайте приво-
подключения объекта дится информа-
+ + + + + ция о кадастро-
к сетям инженерно-
технического обеспе- вом номере,
чения) категории зе-
мель, площади,
Вид разрешения ис- назначении зе-
+ + +
пользования (ВРИ) мельного участ-
ка и прочая ин-
Параметры разре-
формация,
шенного строитель- +
однако как от-
ства
дельные поля
Вид права (форма данная инфор-
+ + + мация не выне-
собственности)
сена и приво-
Доля в праве на объ- дится в тексте
+
ект недвижимости объявления о
Охрана + продаже кон-
фиската
Инфраструктура в
+ +
районе участка
Ограничения (обре-
менения) вещных + +
прав
Описание участка + + + + + + + +
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Вне всякого сомнения, мы не сможем диктовать руководителям сайтов не-


движимости унифицировать контент в части классификации объектов недви-
жимости и ценообразующих факторов. Но необходимость стандартизировать
эти категории для более точной оценки стоимость объектов недвижимости бу-
дет вносить изменения в содержание сайтов недвижимости, которые являются
важными источниками информации для профессионалов рынка недвижимости,
в том числе для оценщиков.
Основой классификации объектов недвижимости, безусловно, должны стать
нормативные документы. Так, в связи с реализацией с 1 января 2017 года Феде-
рального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» в ст.8. ч.4. п. 1 [7] определены виды объектов недвижимости:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение,
помещение, машиноместо, объект незавершенного строительства, единый
недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной
вид); (в ред. Федерального закона от 03.07.2016).
В приказе Минэконоразвития России № 943 от 16.12.2015 «Об установлении
порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…» определе-
ны виды записи по основным объектам недвижимости в соответствии с № 218-
ФЗ: 3.1 — земельный участок; 3.2 — здание; 3.3 — сооружение; 3.4 — объект
незавершенного строительства; 3.5 — помещение; 3.6 — предприятие как иму-
щественный комплекс; 3.7 —– единый недвижимый комплекс; 3.8 — части объ-
екта недвижимости. В записях об объектах недвижимости в ЕГРН содержится
ряд характеристик, которые при определении стоимости объекта недвижимости
являются ценообразующими факторами. В табл. 4 приведены факторы, которые
относятся только к анализируемой группе — земельным участкам.
Таблица 4. Характеристики земельных участков, приведенные в ЕГРН

Объекты недвижимости Ценообразующие факторы


Местоположение
Площадь в квадратных метрах
Категория земель, к которым отнесен участок
3.1. Земельный участок
Вид или виды разрешенного использования земельного участка
Сведения о природных объектах, расположенных в пределах земельного участка
Сведения об ограничениях и обременениях земельного участка

Если сравнивать эти показатели, утвержденные Минэкономразвития России,


с составом сведений в АИС «Мониторинг рынка недвижимости», то, по сути они
совпадают (см. табл. 3), хотя количество объектов недвижимости в соответствии
с 218 –ФЗ в ЕГРН больше, чем в АИС, которую также курирует Росреестр.

Пути решения проблемы

В общем случае на неопределенность результата оценки влияют однород-


ность исходных данных, степень их рассеивания и объем исходной выбор-
ки. Среди основных причин неточностей можно указать на следующие:
138
VI. Практические вопросы оценки

1) неполное отражение информации об объекте, препятствующее корректно-


му пониманию его характеристик. Так, недостаточно детализированное описание
объектов недвижимости может привести к неоднородности подлежащей анализу
выборки за счет присутствия в ней значительно отличающихся объектов;
2) умышленное искажение исходных данных;
3) ошибки предоставления данных (например, включение устаревших дан-
ных в листинги, технические ошибки формирования выборок в электронных
базах данных и т. д.);
Качество результатов оценки рыночной стоимости может быть значительно
повышено, если оценщик использует всю релевантную информацию относи-
тельно этого объекта. Эта информация содержится не только в сведениях о са-
мом оцениваемом объекте, но и в данных о сегменте рынка, к которому отно-
сится объект оценки. Искусство и профессионализм оценщика состоят в
умении собрать и эффективно использовать всю релевантную информацию.
Увеличение объема используемой релевантной информации способствует
снижению уровня неопределенности в результате оценки [10].
Однако оценщик сталкивается с проблемой поиска именно этой, относя-
щейся к делу информации, поскольку, как и показало наше исследование, дан-
ные по сделкам и продаже земельных участков, необходимые для проведения
оценки, в настоящее время представлены в хаотичном порядке, и оценщик за-
трачивает значительные усилия для их систематизации и подбора необходимых
объектов-аналогов. При этом данная ситуация носит двусторонний характер: на
одних сайтах (государственных) приводится большой перечень объектов с
внушительным набором ценообразующих факторов, но мало подходящих к
объекту оценки; на других сайтах, как правило коммерческих, объекты недви-
жимости классифицированы зачастую неверно. Также, если в процессе оценки
исходные данные «приводились» к оцениваемому объекту путем соответству-
ющих корректировок, то на итоговую неопределенность в значительной степе-
ни влияет неопределенность корректирующих коэффициентов.
Так или иначе, весь массив этих проблем требует решения, которое нам
видится в следующем.
Во-первых, в создании такой классификации объектов, которая бы основы-
валась на тех данных, которые в настоящее время доступны оценщикам из от-
крытых источников.
Во-вторых, в выявлении ценовых факторов, которые наиболее влияют на
стоимость объектов недвижимости, а также в попытке их ранжирования по сте-
пени значимости.
Реализацией этих задач на протяжении нескольких лет занимается При-
волжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ООО
«Информ-оценка») в рамках проекта по формирование коллективных эксперт-
ных оценок о параметрах рынка недвижимости. Результатом данного проекта
являются Справочники оценщика недвижимости [9]. С выходом справочника у
Оценщиков появилась возможность использовать требуемые в процессе оценки
характеристики, опираясь на мнение оценочного сообщества.

139
Таблица 5. Таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования

Классы земельных участков Принадлежность к категориям


№ 8 Виды разрешенного использования (в соответствии с типовым перечнем)
в справочнике [9] в соответствии с ЗК
Земельные участки для размещения гаражей и автостоянок
Земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений,
сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического,
Земельные участки под Земли населенных пунктов продовольственного снабжения, сбыта и заготовок
1
индустриальную застройку Земли промышленности
Земельные участки для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов
Земельные участки для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных
вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов
Земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового
обслуживания
Земельные участки под офисно- Земли населенных пунктов Земельные участки для размещения гостиниц
2
торговую застройку Земли промышленности Земельные участки для размещения административных и офисных зданий делового и
коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения и социального
обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии
Земельные участки сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли,
Земельные участки Земли с/х назначения занятые многолетними насаждениями).
3
сельскохозяйственного назначения Земли населенных пунктов Земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для
ведения сельского хозяйства, объектов сельскохозяйственного назначения
Земельные участки под жилую
4
застройку
Земельные участки, предназначенные для размещения среднеэтажных жилых домов
4.1 Земельные участки под МЖС Земли населенных пунктов Земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов
Земельные участки общежитий
Земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки)
Земли населенных пунктов
4.2 Земельные участки под ИЖС Земельные участки для размещения индивидуальных придомовых хозяйственных построек, в том
Земли с/х назначения числе бань, сараев, хозблоков и др., не используемых в коммерческих целях
Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений
Земельные участки для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного
Земельные участки под объекты Земли особо охраняемых территорий назначения
5
рекреации Земли населенных пунктов Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе
городскими лесами, скверами, парками, городскими садами
Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)
Размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в
Земельные участки под придорожный Земли населенных пунктов
6 качестве придорожного сервиса
сервис Земли промышленности
Размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских,
предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей

8
Здесь и далее ЗК — Земельный кодекс РФ [2].
VI. Практические вопросы оценки

Существующая закрепленная в законодательстве классификация земель по


категориям и принятая классификация по видам разрешенного использования с
точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов при
индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобна. Поэтому,
основываясь на опыте оценки земельных участков, была принята за основу
несколько иная классификация, в большей степени отвечающую процессу
ценообразования на рынке земель. Ниже приведена таблица примерного
соответствия между предложенными группами (классами) объектов и
соответствующими категориями и видами разрешенного использования,
применяемого при кадастровой оценке земель по данным справочника [9].
В-третьих, следует иметь в виду, что при недостаточном количестве пря-
мых объектов-аналогов, а также при значительном разбросе цен объектов ана-
логов следует расширить количество аналогов за счет включения единых объ-
ектов недвижимости, содержащих сходные с оцениваемым земельные участки.
При этом следует проводить обработку данных на основании модифицирован-
ного метода выделения, изложенного в [11].
В-четвертых, для повышения уровня воспроизводимости результатов
оценки необходимо использовать корректирующие коэффициенты из одних и
тех же источников. По мнению автора, использование одинаковой методологи-
ческой базы для корректировок уже отобранных объектов-аналогов может слу-
жить основой для уменьшения влияния на оценку субъективных факторов, а
также снижению погрешности.
И наконец, в-пятых, решение видится в создании единой информацион-
ной базы, которая будет содержать систематизированные данные о прода-
же/аренде объектов недвижимости с учетом общей классификации объектов и
ценообразующих факторов.
Отметим, что последний путь видится нам наиболее трудным, и создание
такой базы требует поэтапного рассмотрения вопроса, поэтому, скорее всего,
он будет решаться в последнюю очередь. Но, если учесть возможности специа-
листов в области информационных технологий в настоящее время, то ее созда-
ние вполне реально уже сейчас. Для этого необходимы усилия не только специ-
алистов оценочного сообщества, а также участие государственных органов.

Выводы

В последнее время актуальным становится вопрос о разработке единой си-


стемы для анализа рынка объекта оценки и обеспечения оценщика информаци-
ей, позволяющей ему делать выводы о стоимости одних объектов, используя в
качестве исходных данных, сведения о других, аналогичных объектов. Это
должно помочь оценщику, компенсировать отсутствие или недостаток инфор-
мации о продаже таких же объектов. Кроме того, при имеющейся уже базе дан-
ных корректирующих (поправочных коэффициентов), обеспечивающих воз-
можность приведения объектов-аналогов к объекту оценки, в дальнейшем
необходимо создание системы, которая одновременно будет иметь возмож-
141
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

ность как подбирать аналоги, так и рассчитывать стоимость того или иного
объекта оценки.
Таким образом, именно разработка единых методик оценки, отпимизация
классификации объектов недвижимости, а также использование единой спра-
вочной базы для оценки (например, корректирующих коэффициентов и харак-
теристик рынка из справочника оценщика недвижимости [9]) в целом поможет
повысить уровень квалификации оценочного сообщества.

Литература

1. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и


требования к проведению оценки» (ФСО № 1). Приказ Минэкономразвития России № 297 от
20.05.2015.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от
29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)
3. Приказ Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утвер-
ждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
4. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридов А.В. Методология прогнозирования россий-
ского рынка недвижимости // Механизация строительства. 2014. № 4. С. 60–62.
5. Осипенко Н.С., Рубинштейн Е.Д. Анализ и прогнозирование цен на рынке недвижи-
мости // Теория и практика общественного развития. 2015. № 12. С. 140–143.
6. Информационная система «Мониторинг рынка недвижимость Росреестра». URL:
https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/cc_informSections/ais_mrn, ссылка актуальна на
20.03.2018.
7. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации не-
движимости» (с изменениями и дополнениями).
8. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной
регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017).
9. Серия методических сборников Справочник оценщика недвижимости / под ред.
Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2010–2018.
10. Лейфер Л.А. Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика //
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 4. С. 59–72.
11. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Практическое применение модифицированного мето-
да выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства //
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 3 (174). С. 30–48
12. Лейфер Л.А. Крайникова Т.В. Анализ опыта применения «Справочника оценщика
недвижимости» // Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY.
2016. № 256. С. 140–148.
VI. Практические вопросы оценки

Никита Сергеевич Семенцов


г. Новосибирск
 hz15@yandex.ru

Значимые величины, используемые при оценке


автозаправочных станций доходным подходом

В настоящее время в условиях неразвитости рынков АЗС городов России (за


рядом исключений) основным подходом при оценке подобного рода имуще-
ственных комплексов рассматривается доходный подход. Указанный подход
применительно к оценке АЗС имеют относительно низкий уровень информаци-
онного обеспечения. Частичному решению данной проблемы посвящена пред-
ставленная работа.
В качестве информационной базы для представленного исследования вы-
ступают отчеты об оценке традиционных АЗС, составленные в соответствии с
действующим законодательством и принятые кредитными организациями г.
Новосибирск при оформлении ипотечных кредитов. Таким образом, данная
информация косвенно верифицирована как использованная для заключения за-
логовых соглашений. Прямое верифицирование путем сопоставления с инфор-
мацией о сделках купли-продажи АЗС не представляется возможным вслед-
ствие неразвитости соответствующего рынка г. Новосибирска.
Суммарное количество оценок АЗС составляет 51 эпизод за период с I квар-
тала 2012 г. по IV квартал 2017 г., при этом часть АЗС (10 объектов) оценива-
лись более 1 раза (от 2 до 4 эпизодов).
Таким образом, суммарно было изучено около 20 % общей популяции АЗС
г. Новосибирск.
В качестве основных значимых величин методов затратного подхода при
оценке АЗС рассматриваются:
– типичная суточная прокачка — количество топливо в литрах, которое реа-
лизуется на рассматриваемой АЗС за сутки с учетом поправок на сезонность,
нетипичные всплески и спады в динамике. Как правило, определяется как пу-
тем усреднения показателей за 1 год или за 3 года, в зависимости от объема до-
ступной информации;
– средневзвешенная маржа — разница между ценой реализации и ценой
приобретения топлива, взвешенная по видам топлива пропорционально их доле
в суммарной прокачке;

143
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Рис. 1. Географическое распределение рассматриваемых АЗС


Источник: реальные отчеты об оценке

– нормализованная величина эксплуатационных расходов — расходы, кото-


рые несет эксплуатант АЗС помимо закупки и доставки топлива, скорректиро-
ванные с учетом нетипичных расходов и рыночных расценок на соответствую-
щие ресурсы. К ним относят: заработная плата с учетом отчислений, налог на
имущество, земельный налог / арендные платежи за земельный участок, стра-
хование, материальные затраты и прочие затраты, характеризуемые как услов-
но-постоянные, за исключением расходов на замещение короткоживущих эле-
ментов;
– степень загрузки — показатель, отражающий относительную производи-
тельность объекта, т. е. соотношение фактической (типичной) прокачки и тех-
нологически возможной (проектной) прокачки;
144
VI. Практические вопросы оценки

– ставка дисконтирования — норма доходности, отражающая стоимость де-


нег во времени и риск вложения в подобного рода объекты, используемая для
приведения будущих денежных потоков к текущей стоимости на дату оценки;
– коэффициент (ставка) капитализации — норма текущей доходности, от-
ражающая эффективность операционной деятельности. При этом ставки дис-
контирования, как правило, является конечной (полной) доходностью, которая
включает в себя текущую доходность.
Указанные характеристики комплексно определяют существенную долю
вариации чистого операционного дохода – ключевого фактора стоимости в мо-
делях доходного подхода.
В табл. 1 представлены данные о типичной суточной прокачке рассматрива-
емых АЗС, используемой в расчетах в соответствующих случаях оценки.

Таблица 1. Типичная суточная прокачка рассматриваемых АЗС

I II IV I II IV III I II III IV IV
АЗС
2012 2012 2013 2014 2014 2014 2015 2016 2016 2016 2016 2017
А 16 008 — — — — 13 784 — — — 11 705 — 10 260
Б 15 918 — — — — 18 671 — — 16 662 — — 15 178
В 14 603 — — — — 11 761 — — — 9 345 — —
Г 17 332 — — — — 16 377 — — 14 341 — — —
Д 11 773 — — — — — — — — — — —
Е — 16 614 — — — — — — — — — —
Е — — 13 386 — — — — — — — — —
Ж — — 16 767 — — — — — — — — —
З — — 15 759 — — — — — — — — —
И — — 9 107 — — — — — — — — —
К — — — 2 734 — — — — — — — —
Л — — — — 11 468 — — 11 387 11 387 — — —
М — — — — 3 356 — — — — — — —
Н — — — — — 11 023 11 152 — — — — —
О — — — — — 10 920 — — — 8 326 — 7 558
П — — — — — 10 529 — — — — — —
Р — — — — — 7 850 — — — — — —
С — — — — — 11 006 — — — 8 590 — —
Т — — — — — 19 688 — — 14 734 — — 14 089
У — — — — — — 5 941 — — — — —
Ф — — — — — — 2 347 — — — — —
Х — — — — — — 3 694 — — — — —
Ц — — — — — — — — — — 10 835
Ч — — — — — — 2 755 — — — — —
Ш — — — — — — 3 751 — — — — —
Щ — — — — — — 10 411 11 699
Ъ — — — — — — 20 379 — — — — —
Ы — — — — — — — — — — 6 179 —
Ь — — — — — — — — — — 9 971 —
Э — — — — — — — 12 068 — — — —
Ю — — — — — — — — — 25 685 — —
Я — — — — — — — — — 11 970 — —
Источник: реальные отчеты об оценке.

145
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Наблюдаемый интервал типичной суточной прокачки по рассматриваемым


АЗС за весь период составляет от 2 347 до 25 685 л. Традиционные показатели
центра распределения (среднее, медиана, мода) сгруппированы около 11 500 л/сут,
что характерно для распределений, близких к симметричным.
Интересным представляется динамика типичной суточной прокачки по
АЗС, оцениваемым более 1 раза.

Таблица 2. Анализ динамики типичной суточной прокачки рассматриваемых АЗС, оцениваемых более 1 раза

Про-
Прокач- Прокач- Темп Средне-
должи-
Период Период ка ка роста за CAGR, взве-
АЗС тель- Вес
A Z в пери- в пери- весь % шенный
ность,
од А од Z срок CAGR, %
лет
А I 2012 IV 2017 4,75 16 008 10 260 0,6410 –8,9 0,104 –4,6
Б I 2012 IV 2017 4,75 15 918 15 178 0,9535 –1,0 0,123
В I 2012 III 2016 3,50 14 603 9 345 0,6400 –12,0 0,095
Г I 2012 II 2016 3,25 17 332 14 341 0,8274 –5,7 0,125
Л II 2014 II 2016 2,00 11 468 11 387 0,9930 –0,4 0,090
Н IV 2014 III 2015 0,75 11 023 11 152 1,0117 1,6 0,088
О IV 2014 III 2016 1,75 10 920 8 326 0,7625 –14,4 0,076
С IV 2014 III 2016 1,75 11 006 8 590 0,7805 –13,2 0,078
Т IV 2014 IV 2017 3,00 19 688 14 089 0,7156 –10,6 0,134
Щ III 2015 III 2016 1,00 10 411 11 699 1,1238 12,4 0,087
Источник: реальные отчеты об оценке.

Согласно данным табл. 2, средневзвешенное значение совокупного средне-


годового темпа прироста типичной прокачки по рассматриваемым АЗС
(CAGR), оцениваемым более 1 раза, составляет –4,6 %. Взвешивание осуществ-
лялось пропорционально средним значениям, рассчитанным от прокачек в пе-
риод A и в период Z.
В табл. 3 представлены данные о средневзвешенной марже рассматривае-
мых АЗС, используемой в расчетах в соответствующих случаях оценки.
Таблица 3. Средневзвешенная маржа рассматриваемых АЗС

I II IV I II IV III I II III IV IV
АЗС
2012 2012 2013 2014 2014 2014 2015 2016 2016 2016 2016 2017
А 2,04 — — — — 3,15 — — — 4,97 — 3,97
Б 2,07 — — — — 3,40 — — 4,57 — 3,90
В 2,07 — — — — 3,37 — — 5,04 — —
Г 2,11 — — — — 3,40 — — 4,62 — — —
Д 2,32 — — — — — — — — — — —
Е — 2,32 — — — — — — — — —
Е — — 3,79 — — — — — — — — —
Ж — — 3,84 — — — — — — — — —
З — — 3,78 — — — — — — — — —
И — — 3,39 — — — — — — — — —
К — — — 4,39 — — — — — — — —
Л — — — — 3,54 — — 5,91 4,68 — — —
М — — — — 3,60 — — — — — — —
Н — — — — — 2,20 2,77 — — — — —
О — — — — — 3,86 — — — 5,18 3,70
П — — — — — 3,56 — — — — — —

146
VI. Практические вопросы оценки

Окончание табл. 3

I II IV I II IV III I II III IV IV
АЗС
2012 2012 2013 2014 2014 2014 2015 2016 2016 2016 2016 2017
Р — — — — — 3,41 — — — — — —
С — — — — — 3,56 — — — 5,00 — —
Т — — — — — 3,20 — — 4,46 — — 3,87
У — — — — — — 3,50 — — — — —
Ф — — — — — — 2,95 — — — — —
Х — — — — — — 2,98 — — — — —
Ц — — — — — — — — — 4,94
Ч — — — — — — 3,08 — — — — —
Ш — — — — — — 3,24 — — — — —
Щ — — — — — — 2,39 — — 2,90 — —
Ъ — — — — — — 2,16 — — — — —
Ы — — — — — — — — — — 4,97
Ь — — — — — — — — — — 4,96
Э — — — — — — — 3,73 — — — —
Ю — — — — — — — — — 3,04 — —
Я — — — — — — — — — 4,93 — —
Источник: реальные отчеты об оценке.

Таблица 4. Анализ динамики средневзвешенной маржи рассматриваемых АЗС, оцениваемых более 1 раза

Про-
Темп Средне-
должи- Маржа Маржа
Период Период роста взве-
АЗС тель- в пери- в пери- CAGR Вес
A Z за весь шенный
ность, од A од Z
срок CAGR, %
лет
А I 2012 IV 2017 4,75 2,04 3,97 1,9472 15,1% 0,104 18,2
Б I 2012 IV 2017 4,75 2,07 3,90 1,8848 14,3% 0,123
В I 2012 III 2016 3,50 2,07 5,04 2,4340 28,9% 0,095
Г I 2012 II 2016 3,25 2,11 4,62 2,1896 27,3% 0,125
Л II 2014 II 2016 2,00 3,54 4,68 1,3222 15,0% 0,090
Н IV 2014 III 2015 0,75 2,20 2,77 1,2591 36,0% 0,088
О IV 2014 III 2016 1,75 3,86 3,70 0,9590 -2,4% 0,076
С IV 2014 III 2016 1,75 3,56 5,00 1,4054 21,5% 0,078
Т IV 2014 IV 2017 3,00 3,20 3,87 1,2084 6,5% 0,134
Щ III 2015 III 2016 1,00 2,39 2,90 1,2122 21,2% 0,087
Источник: реальные отчеты об оценке.

Согласно данным табл. 4,средневзвешенное значение совокупного средне-


годового темпа прироста маржи по рассматриваемым АЗС, оцениваемым более
1 раза, составляет 18,2 %. Взвешивание осуществлялось пропорционально
средним значениям, рассчитанным от прокачек в период A и в период Z.
В табл. 5 представлены данные о соотношении нормализованных величин
эксплуатационных расходов и действительного валового дохода рассматривае-
мых АЗС. Действительный валовой доход определялся на основе типичной су-
точной прокачки, типичной структуры реализации и средних рыночных цен на
автомобильное топливо.
В динамике данный показатель не демонстрирует явных эффектов. В то же
время, наблюдается эффект зависимости рассматриваемого соотношения от
масштаба АЗС, который выражается в среднесуточной прокачке.

147
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Таблица 5. Соотношение нормализованных величин эксплуатационных расходов и действительного


валового дохода рассматриваемых АЗС, %

I II IV I II IV III I II III IV IV
АЗС
2012 2012 2013 2014 2014 2014 2015 2016 2016 2016 2016 2017
А 3,7 2,3 4,5 3,1
Б 4,0 2,1 3,0 2,7
В 4,0 2,8 3,9
Г 4,5 2,8 3,9
Д 2,8
Е 1,8
Е 2,0
Ж 1,8
З 1,6
И 2,9
К 7,6
Л 3,2 2,9 3,1
М 5,3
Н 1,4 2,9
О 2,8 4,5 3,7
П 3,1
Р 3,2
С 3,7 4,5
Т 2,0 3,4 2,9
У 2,7
Ф 4,7
Х 3,7
Ц 2,2
Ч 3,8
Ш 4,2
Щ 3,3 2,2
Ъ 1,4
Ы 5,6
Ь 3,0
Э 1,9
Ю 1,1
Я 3,6
Источник: реальные отчеты об оценке.

На рис. 2 видно, что зависимость является таковой условно: полигон рассе-


яния не позволяет выделить явной «трассы» для прохождения графика функци-
ональной зависимости. При этом экспоненциальный вид модели обладает
наилучшим коэффициентом детерминации (R2).
После удаления аутлайнеров в равном отношении из верхней и нижней ча-
стей полигона распределения в общем количестве 12 единиц экспоненциальная
модель существенно улучшает параметр R2 (рис. 3).
Вышеприведенная модель не является выражением фундаментальной зако-
номерности. Ее следует рассматривать с учетом специфики исходной информа-
ции и различий АЗС между собой, в качестве статистического приближения
данной ситуации к общему случаю эффекта масштаба. Практическая ценность
вышеприведенной модели заключается в возможности определения ориентиро-
вочной величины (точечной или интервальной) эксплуатационных расходов на
основе ее типичной суточной прокачки.

148
VI. Практические вопросы оценки

8,0%

7,0%

6,0%

5,0%
y = 0,05389e – 0,00005x
R² = 0,41
4,0%

3,0%

2,0%

1,0%

0,0%
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000

Рис. 2. График зависимости соотношения нормализованных величин эксплуатационных расходов


и действительного валового дохода от типичной суточной прокачки

6,0%

5,0%

y = 0,05517e–0,00005x
4,0%
R² = 0,65

3,0%

2,0%

1,0%

0,0%
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000

Рис. 3. График зависимости соотношения нормализованных величин эксплуатационных расходов


и действительного валового дохода от типичной суточной прокачки после удаления аутлайнеров

149
Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости. Справочник молодого оценщика

Степень загрузки таких объектов как АЗС имеет специфическую особен-


ность: фактическая загрузка ограничена технологическими особенностями (ко-
личество колонок, количество пистолетов, объем резервуаров, время обслужи-
вания клиента и т. п.) и характеристиками рыночного окружения (объем
автомобильного трафика, расположение конкурентов и т. п.) и ее низкое значе-
ние может быть признаком как функционального устаревания комплекса, так и
внешнего устаревания. При этом корректный учет степени загрузки или прямое
использование типичной суточной прокачки при анализе доходов дает возмож-
ность получить оценку, учитывающую указанные устаревания. В конечном
счете, около 100 %-ная загрузка возможна только в ситуации постоянного
непрерывающегося потока заправляющихся автомобилей в течение всего пери-
ода функционирования. С учетом действительных условий функционирования
АЗС можно ожидать, что потолочным значением данного показателя является
50%. Интервал наблюдаемых значений представлен в табл. 6.
Ставка дисконтирования, с учетом специфики АЗС и доступности инфор-
мации, как правило, определяется на основе метода кумулятивного построения,
с использованием стандартной сегментации рисков (низкой ликвидности, вло-
жений в аналогичные объекты и инвестиционного менеджмента) и 5-
ступенчатой шкалы интенсивности риска с шагом в 1 процентный пункт. Ин-
тервал наблюдаемых значений представлен в табл. 6.
Коэффициент капитализации, как правило, определяется на основе модели
Элвуда. При этом предполагается отсутствие у собственника спекуляционных
мотивов (что также согласуется с наблюдаемой неразвитостью рынка АЗС в ре-
гионе проведения исследования). То есть коэффициент капитализации опреде-
ляется как сумма ставки дисконтирования и произведения фактора фондовоз-
мещения и доли земельного участка в стоимости комплекса имущества.
Интервал наблюдаемых значений представлен в табл. 6.
Итоговые интервалы рассматриваемых значимых величин представлены в
табл. 6.
Таблица 6. Интервалы значимых величин при оценке АЗС методами доходного подхода

Значимая величина Минимум Максимум


Типичная суточная п