S í m b o l o s y F ó rm u l a s —

I n t e rn a c i o n a l

INTLSYMBOLA-Span
Solamente para Fines Educativos

Los materiales presentados en este curso representan las opiniones y puntos de vista de los desarrolladores y/o revisores. Aun cuando estos
materiales pueden haber sido revisado, los puntos de vista y las opiniones expresadas no están avalados o aprobados por Appraisal Institute como
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información y datos exactos y actuales. Appraisal Institute no garantiza la exactitud o vigencia de los datos e información aquí presentada. Además
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Este curso se presenta solamente para fines educativos y de información en el entendido que Appraisal Institute no se compromete a ofrecer
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Símbolos y Fórmulas
Resumen de Fórmulas Básicas ................................................................................ 6

Árbol de Selección de Capitalización ...................................................................... 15

Appraisal Institute Símbolos y Fórmulas—Internacional – 1

Símbolos y Fórmulas—Internacional – 2 Appraisal Institute
Variable, Exponente y Nombres Subscriptos

Símbolo Variable/Exponente/Subscripto Descripción

a Variable Anualizador que ajusta a  a tasa anual
AL Subscripto Préstamo
b Variable Saldo
B Variable Relación del valor del edificio al valor total
B Subscripto Edificio
CF Variable Flujo de Efectivo (ingreso reversión)
CO Variable Gasto de Efectivo—Desembolso de capital
CPI Variable Índice precio al consumidor
CR Variable Tasa compuesta
 Variable Cambio tasa durante período de retención
DCR Variable Índice covertura de deuda
E Subscripto Capital
EGI Variable Ingreso bruto efectivo
EGIM Variable Multiplicador ingreso bruto
F Variable Factor o multiplicador
FV Variable Valor futuro
GIM Variable Multiplicador ingreso bruto
GRM Variable Multiplicador renta bruta
i Variable Tasa de interés, tasa de descuento
I Variable Ingreso
IB Variable Ingreso bruto para el edificio
IE Variable Ingreso bruto para el capital
IL Variable Ingreso neto para el terreno
ILF Variable Ingreso neto para la tarifa arrendada
ILH Variable Ingreso neto para el arrendamiento (o para
el sándwich si existe un SLH)
IM Variable Servicio anual de la deuda, también
llamada ingreso para la hipoteca
IO (o NOI) Variable Ingreso neto operativo

Appraisal Institute Símbolos y Fórmulas—Internacional – 3

Símbolo Variable/Exponente/Subscripto Descripción
ISLH Variable Ingreso neto para subscripto
IRR Variable Tasa interna de retorno
ITAO Variable Plazo para amortizar Uno
L Variable Relación del valor del terreno contra el valor total
L Subscripto Terreno
LF Subscripto Tarifa arrendamiento
LH Subscripto Arrendamiento (o sándwich si existe un SLH)
Variable Factor multiplicador
M
Variable Relalción Préstamo-Valor
M Subscripto Hipoteca
MIRR Variable Tasa de retorno interna modificada
n Subscripto o Exponente Plazo (en períodos)
N Subscript o Exponente Plazo (en años)
NIM Variable Multiplicador ingreso neto
NIR Variable Tasa ingreso neto
NM Subscripto Dinero nuevo
NOI (or IO) Variable Ingreso neto operativo
NPV Variable Valor neto variable
O Subscripto Global o tasa simple
OER Variable Relación gastos de operación
PGI Variable Ingreso gruto potencial
PGIM Variable Multiplicador ingreso bruto potencial
PMT Variable Plan de pago
PV Variable Valor Actual
R Variable Tasa capitalización
RB Variable Tasa capitalización edificio
RE Variable Flujo de efectivo—Tasa pre impuestos También
llamada tasa de capitalización de capital
RL Variable Tasa capitalización terreno
RLF Variable Tasa de capitalización Cuota de arrendamiento

Símbolos y Fórmulas—Internacional – 4 Appraisal Institute

Símbolo Variable/Exponente/Subscripto Deescripción
RLH Variable Tasa capitalización arrendamiento
(o tasa cap. sándwich si existe SLH)
RM Variable Tasa capitalización hipoteca
RN Variable Tasa Capitalización Terminal
RO Variable Tasa global de capitalización
RSLH Variable Tasa cap. subarrendamiento
RR Variable Tasa de reinversión
1/Sn Variable Factor fondo de amortización
SLH Subscripto Subarrendamiento
T Variable Tasa efectiva impuestos (ISR)
TI Variable Mejoras inquilinos
V Variable Valor
VB Variable Valor edificio
VE Variable Valor capital
VL Variable Valor terreno
VLF Variable Cuota valor arrendamiento
VLH Variable Valor arrendamiento
(o valor sandwich, si existe SLH)
VM Variable Valor hipoteca
VN Variable Valor reversión
VO Variable Global o valor cuota simple
VSLH Variable Valor subarrendamiento
W Subscripto Préstamo
Y Variable Tasa de rendimiento o descuento
YE Variable Tasa de rendimiento de capital
YLF Variable Tasa de rendimiento de honorarios arrendados
YLH Variable Leasehold yield rate
(o valor sandwich, si existe SLH)
YM Variable Tasa de rendimiento hipotecario
YO Variable Tasa de propriedad o rendimiento global
YSLH Variable Tasa rendimiento subarrendamiento

Appraisal Institute Símbolos y Fórmulas—Internacional – 5

Capitalización Directa: Factores

Para extraer datos de Para aplicar a la Para calcular el

Ventas Comparables Propiedad Sujeto Ingreso

V V
General F= V = I×F I=
I F

VO VO
Si I = PGI PGIM = VO = PGI × PGIM PGI =
PGI PGIM

VO VO
Si I = EGI EGIM = VO = EGI × EGIM EGI =
EGI EGIM

VO
VO Rent =
Si I = Rent Multiplier = VO = Rent × Multiplier Multiplier
Rent

VO VO
Si I = IO NIM = VO = IO × NIM IO =
IO NIM

Capitalización Directa: Tasas de Capitalización

Pueden ser suscritas para B, E, L, LF, LH, M, N, O, y SLH

General

Para extraer datos de ventas I

R=
comparables V
I
Para aplicar a la propiedad sujeto V=
R
I = V ×R
Para calcular el ingreso
IN+1
VN =
Para calcular la reversión RN

Símbolos y Fórmulas—Internacional – 6 Appraisal Institute

Capitalización Directa: Fórmulas Relacionadas

1
RO = 1 IO
NIM NIM = NIR =
RO EGI

NIR NIR = RO ×EGIM

RO = NIM = F
EGIM

Fórmulas para Hipotecas

Definición Préstamo a Valor:

VM = VO ×M
VM
M=
VO
VM
VO =
M

Definición Tasa Cobertura de la Deuda:

IO
DCR =
IM
IO
IM =
DCR
IO = DCR× IM

Método del Subscripto (Underwriter’s Method):

RO = M × RM × DCR
RO
DCR =
M × RM

Porción Pagada:

Porción pagada = 1− Saldo pendiente

Cantidad Préstamo Original

Appraisal Institute Símbolos y Fórmulas—Internacional – 7

Hipotecas Integrales:

Nueva cantidad de dinero (VNM) = Total integral (VW) − Préstamo Asumido (VAL)

Flujo de efectivo dinero nuevo = Servicio de la deuda − Servicio de la deuda préstamo

asumido

Fórmulas Gastos de Operación

OER = Gastos de Operación
EGI

OER =1 – NR
NIR = 1 – OER

Relación Punto de equilibrio = Gastos de Operación + IM

PGI

Fórmulas para Vacantes

Tasa física vacantes = Número de unidades desocupadas
Total de unidades

Tasa Física de vacantes = Cantidad M2 de espacio vacante

Cantidad M2 de espacio total

Tasa económica vacantes = Cantidad de M2 de espacio vacante

Cantidad M2 de espacio total

Símbolos y Fórmulas—Internacional – 8 Appraisal Institute

Fórmulas Impuestos a la Propiedad

Impuestos a la Propiedad = Valor evaluado × tasa de impuestos

Valor evaluado = Valor de Mercado × Tasa de Evaluación
Tasa de Impuesto Efectiva = Impuestos Actuales
Valor de Mercado
Tasa del Impuesto = Tasa M
1,000
Tasa efectiva de impuestos = Tasa de Evaluación × Tasa de Impuestos

Nota: Esto no se aplica en todas las jurisdicciones. Favor consultar el material del curso

Banda de Inversión y Fórmulas Residuales

Terreno y Edificio Hipoteca y Capital

VO = VL + VB VO = VM + VE
IO = IL + IB IO = IM + IE
RO = L × RL + B × RB RO = M × RM + (1  M) × RE
(RO  L × RL ) (RO  M × RM )
RB = RE =
B (1  M)
(RO  B × RB ) VM  M  VO
RL =
L VM
Vo 
M
1 B  L VB  B  VO VL  L  VO VM
M
B  1 L V VL VO
Vo  B VO 
L  1 B B L
VB VL
B L Usualmente 1 – M, no E, se usa para el
VO VO
complemento de M

YO  M × YM + (1 -– M) × YE, excepto bajo circunstancias especiales.

VO  VLF + VLH, excepto bajo circunstancias especiales.

Appraisal Institute Símbolos y Fórmulas—Internacional – 9

Fórmulas de Flujo de Caja Descontado

FV = PV  (1 + i )n (1 + I)3

La base = (1 + i)
PV anualidad ordinaria × (1 + i) = PV anualidad por anticipado

PV del Factor Uno = 1__

(1 + i)n
PV de Uno por el factor del período = 1 + 1 + 1 +…+ 1
(1 +I) (1 +i)2 (i+I)3 (1 + I) n

V= I1 + I2 I3 + … + In + Vn
(1 + Y) (1 + Y) (1 + Y)3
1 2
(1 + Y) (1 x Y)n
n

Tasa Periódica 1 = Tasa Anual Nominal

Número de períodos por año

Tasa anual efectiva de interés = (1 × i)z – 1 donde z = Número de períodos compuestos

por año

PV = PVIingreso + Reversión
VE = PV de ingreso de capital + PV de reversión de capital
Reversión de Capital = Reversión Propiedad – Saldo Hipoteca
IN+1
VN =
RN

Fórmulas de Valor Actual

NPV = PV  CO

 Si PV de futuros beneficios > CO  NPV > 0 y IRR > Y

 Si PV de futuros beneficios < CO  NPV < 0 y IRR < Y
 Si PV de futuros beneficios = CO  NPV = 0 y IRR = Y

1 + Tasa real = (1 + Tasa Nominal)

(1 + Inflación Esperada)

(1 + Tasa nominal) = (1 + Tasa real) (1 + Tasa de inflación esperada))

Símbolos y Fórmulas—Internacional – 10 Appraisal Institute

Relaciones IRR Modificadas:

Si RR < IRR RR MIRRIRR

Si RR > IRR RRMIRRIRR

Si RR = IRR RR MIRRIRR

Fórmulas Impuestos de USA

PTCF (Flujo Efectivo Antes de

Impuestos (IE)
 Impuesto
Ingreso Neto Operativo
 Intereses
 Depreciación
Ingreso sujeto a impuestos
 Tasa Impuesto
Tasa

Reversión capital pre impuestos

 Impuestos
Reversión capital después de
impuestos

Precio de Venta
 Base ajustada
Ganancia capital
 Tasa impuestos
Impuestos
T = IRR antes de impuestos − IRR después Impuestos
IRR Después de impuestos

Appraisal Institute Símbolos y Fórmulas—Internacional – 11

Fórmulas Propiedad Modelo
Pueden ser subscriptas para B, E, L, LF, LH, M, O, y SLH

Premisa:
Premisa: Premisa:
Misma para CR
General Perpetuidad Ingreso Nivel
para ingreso y
( = 0) (a = 1/Sn)
Valor ( x a = CR)

Resolver para R R=Y– R = Y    1/Sn R = Y – CR

R=Y
a*

Resolver para R Y=R+ Y=R Y = R    1/Sn Y = R + CR

a o resolver en la
calculadora
financiera

Resolver para Y R =0 Y R CR = Y – R

 = or
cambio de valor a 1 /Sn
1
CR = (1 + ) N
1
 = (1 + CR) – 1 oN
donde
FV  PV
FV  PV = o
= PV
PV ∆ = (1 + CR)N – 1

Resolver para FV = PV FV = PV  (1 + ) FV = PV  (1 + )
FV o resolver en donde
calculadora  = (1 + CR)N – 1
financiera

* También verán esta fórmula escrita de estas maneras:

R = Y – a o
R = Y – ()(a)

Todas estas son formar aceptables para escribir el producto de dos números.

Símbolos y Fórmulas—Internacional – 12 Appraisal Institute

Tasas de Cap y de Rendimiento: Algunas Veces iguales, Nunca
las Mismas
Tasa Capitalization Tasa de Rendimiento

Abreviatura R Y, i, o IRR

Sinónimos* Tasa Cap Tasa de descuento, tasa de

interés, tasa de retorno
interna, tasa de crecimiento,
tasa compuesta **

Fórmula Resolver para R Resolver para Y

I CFj
V =  j =1
n
R=
V (1 + Y ) j

Donde se refleja el En la tasa En los flujos de efectivo

potencial hacia arriba

Analogía Resumen en tiempo Avanzar para ver la gráfica

anticipando la gráfica

Símbolo de la tasa RO YO
aplicable a una propiedad

Sinónimos de la tasa Tasa global, tasa cap Tasa rendimiento propiedad,

aplicable a una propiedad tasa interna de retorno

Símbolo de una tasa RM i o YM

aplicable a una hipoteca

Sinónimos de una tasa Tasa cap hipoteca, Tasa rendimiento hipoteca,

aplicable a una hipoteca préstamo constante, rendimiento hipoteca, tasa de
constante anual, hioteca retorno, tasa de interés
constante

Símbolo aplicable a un RE YE
capital

Sinónimos de una tasa Tasa cap, tasa dividendo, Tasa de rendimiento, tasa de
aplicable a un capital tasa efectivo-en efectivo, retorno interno de capital
tasa pre impuestos cap

* Nota. Existen distinciones finas entre algunos de los sinónimos.

** Tasas de crecimiento y compuestas no son tasas de rendimiento, sino todas las tasas
indicada aquí se comportan de acuerdo con la fórmula FV = PV × (1+i)n, donde i es la tasa.

Appraisal Institute Símbolos y Fórmulas—Internacional – 13

 Seis Funciones Resumen de Uno

Nombre del Desde

Sinónimo Símbolo Fórmula Excel
Factor HP-12C

1 Valor Futuro Cantidad de Sn 1 en PV, (1+i)n = FV (i, n, 0, –1)

de Uno Uno, valor resolver para
futuro de FV
Uno, interés
compuesto

2 Valor Actual Factor de 1/Sn 1 en FV, 1 = PV (i, n, 0, –1)

de Uno Reversión resolver para (1  i ) n

PV

3 Valor actual Factor nivel an 1 en PMT,  1  = PV (i, n, –1)

de Uno por anualidad resorlver PV 1  n
 (1  i ) 
período
i

4 Valor futuro Acumulación Sn 1 en PMT, (1  i )n  1 = FV (i, n, –1)

de Uno por fondo de resolver FV
i
período amortización
de Uno por
período

5 Factor fondo Pago 1/Sn 1 in FV, i = PMT (i, n, 0, –1)

de periódico resolver PMT n
(1  i )  1
o SFF
amortización para crecer a
Uno

6 Pago para Reducción 1/an 1 in PV, i = PMT (i, n, –1)

amortizar Uno directa o resolver PMT  1 
amortización 1  n
 (1  i ) 
del préstamo,
pago parcial

Símbolos y Fórmulas—Internacional – 14 Appraisal Institute

Appraisal Institute Símbolos y Fórmulas—Internacional – 15
Símbolos y Fórmulas—Internacional – 16 Appraisal Institute