Documento

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Título: Algunos aspectos del contrato de "shopping center"

Autor: Álvarez Larrondo, Federico M.
Publicado en: LA LEY1999­B, 983
Cita Online: AR/DOC/19975/2001

Sumario: SUMARIO: I. Introducción. ­­ II. Contrato de "shopping center". ­­ III. Naturaleza jurídica del
contrato.   ­­   IV.   Caracteres   de   los   contratos   asociativos.   ­­   V.   El   carácter   asociativo   del   contrato   de
shopping. ­­ VI. Responsabilidades. ­­ VII. Conclusiones.

I. Introducción
Previo   a   adentrarnos   en   el   tema   central   de   este   trabajo,   es   menester   formularnos   un   interrogante   que
comparto con el reconocido autor santafecino Ricardo Lorenzetti (2). Hablar de contratos modernos, ¿implica
hablar también de conceptos modernos?
El Derecho contractual posee, o tal vez poseía, una función fundamental a los efectos de la organización
social  (3). Así lo entienden Schafer y Claus Ott quienes explican: "El derecho contractual representa, por así
decirlo,   un   lubricante   para   la   economía,   que   incrementa   considerablemente   el   número   y   alcance   de   las
transacciones,   con   el   cual   aumenta   la   divisibilidad   del   trabajo   y   la   eficiencia.   Por   tal   motivo,   el   Derecho
contractual es comparable en su función al dinero. Sin ambos también podría haber comercio e intercambios,
pero  a un  nivel   muy  reducido. En  un sistema  de  libertad  de  contratación,  las  normas  dispositivas  regulan
aquellos   términos   contractuales   sobre   los   que   las   partes   no   se   han   puesto   de   acuerdo   expresamente.   Por
consiguiente, estas normas sólo son el punto de partida para posibles acuerdos contractuales. Cuanto más se
aproximen estas normas a la hipotética voluntad de las partes, menos necesario resultará modificarlas mediante
acuerdos especiales y mayores serán los costes de transacción ahorrados por aquéllas"(4).
Tal la idea central del legislador. Sin embargo, la celeridad y los cambios que la globalización imparte, tanto
sobre la economía como también sobre el derecho, obligan a reformularse ciertos principios. ¿Los modelos
contractuales son hoy un elemento favorable para los contratantes o se han convertido en un obstáculo? Es que
aquel   orden   detallista   y   rígido   "ha   sido   sustituido   por   los   nuevos   modelos   surgidos   de   la   costumbre,   la
legislación especial y la voluntad de los particulares, que se han constituido en la vanguardia innovativa"(5). Es
así que las formas tipológicas clásicas han tenido que soportar los embates de nuevas figuras jurídicas tales
como el leasing (hoy regulado), los contratos de consumo, de distribución comercial, de servicios, etcétera, que
han ido conformando redes de contratos vinculados, que al decir de Lorenzetti, constituyen un supuesto de
hecho imprevisto para el legislador del Código.
Al hablar de contrato, ya no nos referimos a aquella figura tradicional, que como nos recrea Rezzónico,
consiste   en   una   operación   en   que   se   imagina   a   las   partes   situadas   una   frente   a   otra   discutiendo   las
particularidades del acuerdo hasta en sus detalles (6).
Es que "el régimen tradicional en materia de contratos se generó en un verdadero plan de gobierno, los
contratos   están   codificados,   con   una   teoría   general   y   gran   variedad   de   contratos   típicos   regulados
pormenorizadamente. Se reconoce la importancia de los usos y costumbres, del poder de la voluntad para
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

© Thomson Reuters Información Legal 1

 Documento

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

relacionarse mediante contratos atípicos, pero siempre juega un rol relevante la previsibilidad de la ley. En los
negocios del derecho contemporáneo, dada la variabilidad de las relaciones y la importancia notable de los usos
y costumbres, predomina la ejemplaridad y cuando llega un plan de gobierno, de ordinario es tardío y se torna
insuficiente, pues la dinámica del mercado lo supera en el planteo y solución de nuevos problemas"(7).
Reitero, ya no basta el contrato directo, individual, propio de la etapa pre industrial. Hoy día encontramos
redes de contratos, que tienen como finalidad, estrategias de crecimiento y posicionamiento en el mercado,
descentralizando actividades que antes eran propias y que hoy delegan en terceros, ya sea a través de contratos
de outsourcing, franchising, distribución, concesión, etcétera.
Es así que, tal como nos ilustra Lorenzetti, la teoría fue evolucionando desde que se adjudicaron efectos a la
autonomía   privada   como   "causae   obligandi".   Así   surgieron   los   vínculos   atípicos   que   combinan   distintos
elementos del tipo; luego hubo que admitir la tipicidad social; luego el negocio indirecto que toma al contrato
típico como un instrumento para lograr una finalidad distinta de la que previó el legislador.
Y   esto   obliga   a   preguntarse   si   no   estamos   ante   dos   regímenes   paralelos,   que   al   decir   de   Nicolau,   se
construyen con una categoría conformada por aquellos contratos regidos por el  régimen tradicional, donde
encontramos los sectores que celebran los megacontratos por un lado y, en el otro extremo, aquellos que de
manera casi exclusiva realizan microcontratos (población de pequeñas ciudades y de áreas rurales); y la restante
que estaría conformada por el grueso de la sociedad, conformada por el consumidor medio(8).
Así, planteados algunos de los conflictos generados en el derecho contractual, avanzamos aún más, para
adentrarnos en la idea de las uniones de contratos, figura que desborda al contrato atípico en tanto que el mismo
importa  una  deformación  del   tipo,  mientras  que  la  unión implica  una  serie  de  contratos  típicos  o no,  que
entrelazados generan una situación de interdependencia en la cual el éxito de uno depende en gran medida,
cuando no en toda, del éxito del otro.
En este marco de contratos no legislados encontramos los "contratos de distribución", que son aquéllos
destinados a que la empresa productora de bienes o servicios coloque los mismos en el mercado, de modo
eficiente, ágil y con el menor riesgo y costo posible.
El empresario puede llegar al público consumidor por intermedio de un tercero que pone su organización
empresarial a su servicio, o a través de bocas de expendio directo, entre los cuales encontramos los contratos de
stand, factory y shopping center (9).
Con este obligado marco introductorio, comenzaremos el análisis de una figura contractual novedosa para
nuestro   medio   social,   como   es   el   contrato   de   shopping   center,   interrogándonos,   ya   no   sobre   su   carácter
comercial (10), sino sobre su calificación como contrato asociativo.
II. Contrato de "shopping center"
Haciendo un rápido racconto de la historia de los shopping centers o centros de compras, debemos colegir
que no es un fenómeno nuevo. De hecho, su aparición se opera en los Estados Unidos (país de origen), en el año
1956, contando al año 1995 con más de 39.000 centros, mientras que en Brasil lo hace a mediados de la década
del setenta, arribando a nuestro país en el año 1985.
En la actualidad la Argentina cuenta con 35 de estos centros diseminados a lo largo y ancho de su territorio.
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

© Thomson Reuters Información Legal 2

 Documento

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

A los seis más importantes concurren por mes más de nueve millones de potenciales clientes. En los shoppings
ubicados en la Capital Federal se gastan quince millones de pesos cada semana. Hoy día son objeto de codicia
por parte de importantes grupos de inversión extranjeros. Ello demuestra a las claras que estamos frente a una
nueva forma de comercializar, que se ha convertido en un fenómeno sociológico de envergadura (11).
Su   organización   administrativa   asienta   el   control   y   conducción   del   emprendimiento   en   la   "Gerencia
General".   Allí   se   toman   las   decisiones   y   las   políticas   que   seguirá   la   empresa.   A   su   vez   en   lo   operativo
encontramos varias gerencias dedicadas a Seguridad y Servicio, Compras y Depósito, Mantenimiento, entre
otros.
La   comercialización,   de   más   está   decirlo,   no   se   agota   en   el   alquiler   de   los   locales.   El   éxito   de   un
emprendimiento  de  esta  categoría   depende   de  un  trabajo  previo   formado   por  varias  etapas,  las  cuales  son
desarrolladas por el distinguido profesor marplatense Miguel A. Acosta (12), a saber:
a)   Primera   etapa.   Evaluación   del   lugar   en   donde   se  instalará   el   shopping.   Esta   etapa   es   propia   de   los
developers o promotores e incluye analizar la zona, niveles de concurrencia, tipo de público esperado y sus vías
de   acceso,   las   cuales   deben   ser   rápidas   y   amplias   como   para   soportar   un   flujo   importante   de   vehículos.
Obsérvese que la mayor parte de los centros en estudio se encuentran ubicados sobre Avenidas (Alto Palermo
sobre Av. Santa Fe y Coronel Díaz; Patio Bullrich, Av. Libertador; Paseo Alcorta, Av. Alcorta, Shopping Olmos
en Córdoba, etcétera).
b)   Segunda   etapa.   Evaluación   del   producto/oferta   que   se   va   a   presentar   al   público.   Puede   consistir   en
esparcimiento, indumentaria, comidas, multi­rubro, decoración. Ejemplo de este último lo constituye el Buenos
Aires Design.
c) Tercera etapa. Actuación de los arquitectos. Analizados los extremos antes enunciados, comienzan a
definirse los secretos estructurales del proyecto, contemplándose las zonas fuertes y débiles del mismo.
d) Cuarta etapa. Definición del perfil del comerciante. Aquí retoman protagonismo los developers, quienes
serán los encargados de fijar las características que deben reunir los comerciantes para formar parte del mismo.
A dicho fin se realiza una preselección y posterior selección de oferentes, intentando concertar en primer lugar
con   aquellos  comercios   o  tiendas   de   primer   nivel   que   convocan   por  su   propio   nombre.   Sin   embargo   esta
tendencia   comienza   a   revertirse:   "La   diagramación   de   los   primeros   shoppings   nativos,   por   ejemplo,   creyó
encontrar en las "tiendas ancla" buenos aliados (Unicenter­Jumbo, Paseo Alcorta­Carrefour, Alto Palermo­Wal
Mart). Pero por estos días, lo admite Guillermo Coldesina, presidente de Alto Palermo y Alto Avellaneda, "no
sabemos quién es ancla de quién"(13). Tal afirmación demuestra a las claras que el fenómeno que hoy nos
convoca ha dejado de ser un medio para convertirse en fin.
e) Quinta etapa. Negociación individual. Finalmente se celebran las tratativas y sus respectivos contratos con
cada uno de los futuros locatarios.
III. Naturaleza jurídica del contrato
La mayor parte de los contratos entre la empresa organizadora y los usuarios de los locales, se estructura
sobre   la   figura   del   contrato   de   locación,   sin  perjuicio  de   que   se   recurra   a   otras   figuras   jurídicas   como   el
usufructo o el dominio del local sujeto a la ley 13.512 (Adla, VIII­254).
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

© Thomson Reuters Información Legal 3

 Documento

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Sin embargo, coincidimos con gran parte de la doctrina que controvierte tal calificación, ya que esta figura
incluye obligaciones accesorias que desvirtúan tal caracterización, y que nos llevan a sostener su carácter de
contrato con tipicidad social (véase el título de la nota del doctor Acosta en el presente invocado).
Entre las citadas cargas, vale destacar:
a) Mantener el local abierto en los horarios dispuestos por el administrador (por lo general horario corrido).
b) Contribuir a solventar las campañas de publicidad institucional.
c) Participar en la distribución de las expensas comunes en condiciones de mínima fiscalización.
d) Permitir la intervención del administrador en la presentación y decoración del local así como también,
aceptar que los proyectos de reformas arquitectónicas sean rechazados por la Administración si los mismos no
se condicen con su perfil.
e) Determinación imprecisa del precio locativo. Ciertos centros fijan el monto locativo en un porcentaje de
las ganancias del local, para lo cual se reservan el derecho de fiscalizar los libros y papelería del locatario a los
fines de auditar el monto de facturación periódica. Esto contraría lo dispuesto por el art. 1493 del Cód. Civil.
f) Falta de poder de control y decisión en todo lo concerniente a la publicidad, la filosofía publicitaria, los
medios utilizados y las empresas contratadas (14).
Valga como ejemplo de la disparidad de criterios, el  caso citado por el  doctor Acosta, en el  cual  "los
representantes del shopping center promovieron una demanda por desalojo y al progreso de la misma se le
opuso la excepción de inhabilidad de título fundada en que el contrato traído a juicio no era una locación y por
lo cual no correspondía solicitar el desalojo. A todo evento ­­se argumentó­­ trataríase de un incumplimiento
contractual derivado de una relación atípica pero que no habilitaba a pedir el desalojo por falta de pago".
El citado autor opta por definir la relación entre la empresa administradora del shopping y los usuarios de
locales como contrato de locación de cosas, a la vez que sostiene que no estamos ante una figura asociativa en
razón de carecer la misma del affectio societatis entre las partes, y mucho menos una contribución en las
pérdidas.
Sin embargo, si bien entendemos que no hay un contrato de sociedad tipificado por la normativa civil ni por
la comercial, creemos que existe en este caso una función de colaboración asociativa.
IV. Caracteres de los contratos asociativos
Richard   clasifica   los   contratos   de   colaboración   en   contratos   1)   de   cambio   y  2)   de   colaboración.   Estos
últimos   pueden   poseer   finalidad   común   (y   en   este   caso   se   los   denominará   asociativos,   participativos,
plurilaterales   con   finalidad   común   o   plurilaterales   funcionales),   o   carecer   de   ella.   A   su   vez   pueden   tener
organización o no, y por último pueden estar investidos de personalidad jurídica o verse desprovistos de la
misma.
Así,   conforme   con   la   dualidad   planteada,   realiza   la   distinción   entre   contrato   de   cambio   y   asociativo,
resultando de interés al presente tema, las siguientes:
A. En el contrato de cambio la prestación se formaliza en recompensa de la otra. En los asociativos se unen
las prestaciones, no hay relación directa entre las partes ni entre las prestaciones. El interés no se satisface con la
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

© Thomson Reuters Información Legal 4

 Documento

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

otra prestación, sino por el resultado final y la actividad conjunta.
B. En el contrato de cambio las prestaciones son típicas. En los contratos asociativos las prestaciones tienen
diferente contenido.
C. Los contratos asociativos no encajan en clasificaciones clásicas tales como las de contratos unilaterales o
contratos bilaterales (15).
Por   su   parte,   Farina   también   realiza   su   clasificación,   y   distingue   entre   contratos   de   colaboración,   de
organización, plurilaterales y asociativos. Y dentro de estos últimos destaca los contratos asociativos en "sentido
lato" y en sentido propio.
En el primero de los citados (y el cual nos interesa) el asociante es el dueño (dominus) del negocio, en el
cual otorga participación al asociado en virtud de una aportación que éste efectúa, pero sin llegar a constituir
una entidad (o relación jurídica) en cuyo gobierno y dirección puedan intervenir directa o indirectamente todas
las partes. Y sostiene el reconocido autor que todo contrato asociativo es de colaboración (16).
De esta manera, nos vemos obligados a formularnos un nuevo cuestionamiento, ¿Es el contrato de shopping
center un contrato asociativo?
V. El carácter asociativo del contrato de shopping
Distintos doctrinarios se han manifestado sobre este punto. El ilustre Mosset Iturraspe se plantea la presente
problemática, y reconoce que esta figura, con la variedad e índole de las cláusulas que imponen a los titulares de
locales "obligaciones accesorias", "siembra la inquietud acerca de si estamos frente a una verdadera "relación
locativa" ­­el pago de un precio en dinero contra el uso y goce de un local­­, o más bien frente a un contrato
atípico de "colaboración empresaria"(17).
Richard,   por   su   parte,   duda   de   su   caracterización   como   contrato   de   colaboración   y   menos   aún   de
agrupamiento de colaboración atípico, entendiendo que en realidad la cuestión "no difiere fundamentalmente de
las relaciones de las viejas galerías donde se concentran muchos negocios, evitando el locador la competencia
entre ellos fijando rubros de actividad, libremente asumidos por el locatario conforme la actividad de cada
uno"(18).
Creemos desacertada la comparación esbozada por el insigne autor, toda vez que el contrato de shopping no
se agota en la locación de un local, y la ausencia de competencia. Tal como lo hemos visto, el mismo reviste
aristas mucho más complejas que ameritan un tratamiento específico, y equipararlo a una galería comercial
resulta una solución por demás simplista y negatoria de una novedosa realidad (19).
En el otro extremo encontramos a Nicolau (20) quien sostiene, entre otros argumentos, que la complejidad
de este contrato permite afirmar que no estamos frente a un contrato de cambio, sino de colaboración.
Coincidentemente con nuestra posición, la citada autora entiende que se trataría, en el mejor de los casos, de
un contrato de locación con participación en las ganancias, a lo cual debe sumársele un férreo control por parte
del locador, quien goza de la potestad de revisar la documentación y libros de contabilidad. Al mismo tiempo no
se   puede   variar   la   actividad,   se   fijan   horarios   de   apertura   y   cierre,   se   exigen   determinados   recaudos   de
ornamentación, etcétera.

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

© Thomson Reuters Información Legal 5

 Documento

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

La figura que estamos tratando, se enmarca a nuestro entender y adelantando nuestra opinión, dentro de los
contratos de colaboración destinados a la relación de consumo, los cuales al decir de Etcheverry (21), poseen las
siguientes características:
A.   Existencia   de   dos   empresas   u   organizaciones   independientes.   (Tal   el   caso   en   cuestión,   en   donde
encontramos una red de contratos, pero donde cada uno conserva su individualidad. Es decir, que cada contrato
de shopping center se celebra entre una empresa organizadora y el usuario del local).
B. Relación contractual bilateral.
C. Posibilidad que la empresa productora celebre múltiples contratos de esta naturaleza. (Este es el caso del
shopping por cuanto la empresa administradora reviste el papel de "productora" en tanto que crea un ámbito de
compras más seguro, confortable, con mayores opciones y comodidades, amén de generar una imagen que por sí
sola proporciona un cierto status, tanto para las empresas que forman parte del mismo, como para aquéllos que
realizan sus compras en él. Y por su parte, su objeto es precisamente la celebración de múltiples contratos).
D. Vínculo de cooperación o colaboración. (Este punto, en virtud de lo dicho hasta el presente, resulta
indubitable.   La   empresa   organizadora   puede   pretender   un   resultado   exitoso,   pero   si   cada   uno   de   los   que
contratan con ella hacen lo que les place, decoran sus vidrieras a su gusto, cierran a cualquier hora y realizan
publicidades independientes, difícilmente lo logre. Aquí, el éxito del complejo depende de la colaboración y el
compromiso del resto de los contratantes).
E. Permanencia. (Se estima que sólo entre un 5 % a un 10 % de los usuarios se retiran por año).
F. Finalidad, que no es otra que la colocación en el mercado, por una empresa, de los bienes o servicios que
produce otra. (Debemos reconocer que esta caracterización está dirigida a aquellas figuras contractuales de
intermediación entre el fabricante y el consumidor, como el contrato de agencia, distribución, concesión, etc.
Sin   embargo,   puede   advertirse   claramente   que   la   figura   que   hoy   nos   convoca   cuadra   precisamente   en   los
lineamentos dados. Y en este último punto, no podrá negarse de manera alguna, que la administradora tiene
como finalidad única, crear un ámbito concentrador de consumidores, a los efectos de colocar en el mercado los
bienes o servicios que produce otra).
Lorenzetti cita un fallo de la Cámara Nacional Civil en el cual se dijo: "La finalidad del (shopping center) es
congregar en un mismo local un número adecuado de actividades empresariales, distribuyendo los diferentes
ramos de comercio y servicios según una planificación técnica precedida de estudios sobre las preferencias y
vocaciones del consumidor destinado a dar a éste mayor confort y el máximo estímulo, facilitándole la elección
y adquisición de bienes y servicios". (CNCiv., sala H, 22/9/94, Carrefour Argentina S.A. c. Kids And Co S.R.L.,
LA LEY, 1995­C, 18). De ello deduce que existe un interés compartido en el funcionamiento de la empresa
común, que le da una atmósfera asociativa a las relaciones de cambio. No es una mera delegación gestoría, sino
que hay un propósito común, una colaboración asociativa. Esta atmósfera asociativa se vuelve más espesa en
algunos supuestos y funda algunas obligaciones comunes: La de colaborar en el sostenimiento del grupo y la de
responsabilizarse ante terceros.
VI. Responsabilidades
a. Responsabilidad emergente del contrato
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

© Thomson Reuters Información Legal 6

 Documento

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

En el fallo antes citado, se dijo que en el contrato de shopping center "no hay una obligación de resultado ni
de medios respecto del éxito o funcionamiento del negocio del shopping center, pero que hay una suerte común
compartida, de modo que tal resultado no es indiferente" (CNCiv., sala H, 22/9/94, Carrefour Argentina S.A. c.
Kids And Co S.R.L., LA LEY, 1995­C, 18) (22).
Por lo tanto, y teniendo en cuenta que una de las obligaciones emergentes del vínculo creado es el de
contribución al sostenimiento del grupo y al de colaboración en pos de la obtención del éxito del negocio,
debemos colegir que cuando los usuarios de los locales no cumplan con algunas de las obligaciones establecidas
en el contrato marco, podrán ser pasibles de las sanciones que en él se hayan establecido (que puede llegar hasta
la expulsión), como así también ser demandados por los demás co­locatarios, si tal acción les acarreó perjuicios.
Por ejemplo, el caso de un local de comidas que no cumple con las reglas de sanidad, y que en virtud de ello
genera un caso de intoxicación, que termina por ahuyentar a los clientes del centro comercial. En este supuesto,
con la acreditación del hecho dañoso, la prueba de la merma en el número de asistentes al Centro Comercial,
acompañado por los registros contables, se tendrá una base cierta para demandar al empresario responsable del
daño, como así también a la organizadora si no cumplió con su deber de contralor.
b. Responsabilidad frente a terceros
Debemos   recordar   que   los   contratos   celebrados   en   un   shopping   center   con   los   consumidores   quedan
encuadrados dentro de los contratos de consumo. Esto nos ubica en el marco de la ley 24.240 (Adla, LIII­D,
4125) (*), lo cual nos obliga a formular ciertas apreciaciones específicas.
b.1. Responsabilidad por publicidad
La ley 24.240 de Defensa del Consumidor (L.D.C.), reformada por ley 24.787 (Adla, LVII­B, 1340) (**),
establece que la oferta dirigida a consumidores potenciales indeterminados, obliga a quien la emite durante el
tiempo en que se realice, y que las precisiones formuladas en la publicidad obligan al oferente y se tienen por
incluidas en el contrato con el consumidor. Por su parte el nuevo art. 10 bis, establece las consecuencias del
incumplimiento de la obligación.
A raíz de ello debemos distinguir entre la publicidad realizada por el centro comercial en su conjunto y la
que   realiza   una   empresa   integrante   del   shopping   en   particular,   y   en   este   último   supuesto,   a   su   vez,   si   la
publicidad es del  comercio o marca independientemente del  centro en el  cual  se encuentra ubicado (p. ej.
promoción marca UFO en todos sus locales) o si la misma involucra al centro comercial que integra (p. ej.
promoción UFO shopping center Alto Palermo).
En el primero de los casos, cuando la oferta sea lanzada por el centro comercial, colocando su insignia como
centro, es indudable su responsabilidad, en tanto que esta empresa queda encuadrada dentro del art. 2° de la
L.D.C.
Pero a su vez, en aquéllas ofertas que incluyan premios o descuentos en base a los tickets entregados por
compras hechas en el mismo Centro Comercial (lo cual es violatorio del art. 10, ley 22.802 de lealtad comercial
­­Adla, XLIII­B, 1346­­, aunque el órgano de contralor todavía parece no haberlo descubierto) en tanto que la
misma incorpora en el ofrecimiento a los locales que lo integran, la responsabilidad se hará extensible a cada
uno de los locales con los cuales uno haya contratado, siempre que éstos no demuestren que de manera expresa
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

© Thomson Reuters Información Legal 7

 Documento

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

rechazaron la campaña publicitaria y que así se lo hicieron saber al público consumidor.
En   el   segundo   caso,   con   respecto   a   la   campaña   lanzada   por   una   marca   para   todos   sus   locales,   la
responsabilidad alcanza al usuario del local, y en su caso al franquiciante si mediara tal contrato y se diesen las
condiciones para hacerle extensiva tal responsabilidad, puesto que es la fábrica productora misma la que ha
impartido las directivas generales. Con respecto al shopping debemos indagar acerca de si estamos o no frente a
un contrato de colaboración, para determinar sus consecuencias. Por nuestra parte, y como lo hemos sostenido
reiteradas veces a lo largo de este trabajo, entendemos que estamos frente a un contrato con tipicidad social de
los calificados de colaboración. Pero aun cuando se diga que estamos frente a un contrato conexo, es innegable
que en la mayoría de los centros, el poder de éstos es tal que bien podemos hablar de dominación, y por lo tanto
desaparece la autonomía negocial y la ajenidad de los riesgos.
Por ello, entendemos que el contrato de shopping center, en base a las facultades de dirección que tiene el
organizador   sobre   distintos   aspectos   de   la   comercialización   de   los   distintos   integrantes   del   mismo,   es   un
contrato de colaboración con tipicidad social, y que por ende le son plenamente aplicables las Conclusiones a las
que se arribó en el IV Congreso Nacional de Derecho de Daños (23), en donde se dijo que "En las relaciones de
consumo la imputación de responsabilidad debe efectuarse bajo las siguientes reglas: c. En los contratos de
colaboración  con  tipicidad   social   (franquicia,   concesión,  etc.),   sólo  responde   quien  haya   contratado  con  el
consumidor, salvo que exista control o apariencia de otro frente al mismo. Se entiende por control, con efecto de
extender la responsabilidad, el sometimiento de una persona a la que se imponen las decisiones de otra en áreas
vitales del funcionamiento de su empresa".
Es innegable que el control del organizador recae sobre aspectos vitales del funcionamiento de una empresa,
puesto que lo limita en la decoración de su local la que debe coincidir con la del conjunto, se le fijan horarios de
apertura y cierre, normas de sanidad, de publicidad, de ofertas, contralor de balances, etc. Por ello, en el contrato
de shopping, la responsabilidad se debe hacer extensiva al organizador, salvo que en este caso, demuestre que se
opuso a dicha publicidad y que lo hizo conocer al público consumidor.
En el supuesto de la campaña limitada a un Centro Comercial, ya no es la fábrica la que hace la oferta, sino
el franquiciado/usuario del local. En este caso creemos aplicable la conclusión a la que arribásemos en el punto
anterior, exonerándose de responsabilidad el centro comercial, siempre que haya hecho conocer la misma al
público consumidor.
Por supuesto, posteriormente procederán las acciones de repetición en los casos y con la extensión que
correspondan.
b.2. Responsabilidad por el hecho de las cosas
Concordando  con  lo  resuelto  en  el   Congreso  antes  citado,  entendemos  que  "por  el  hecho  de  las cosas
responden el proveedor directo, ideador, fabricante, titular de la marca, distribuidor e importador. En el caso de
los servicios la responsabilidad se extiende de igual modo con fundamento en la garantía de inocuidad" (art. 42,
Constitución Nacional, arts. 5° y 6°, L. D.C.).
VII. Conclusiones
1. El contrato de shopping center es un contrato con tipicidad social.
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

© Thomson Reuters Información Legal 8

 Documento

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

2. El mismo integra los llamados contratos de distribución.
3. La organizadora reviste el carácter de empresa.
4. Existe con los usuarios de locales un vínculo asociativo de colaboración.
5. La dominación del organizador sobre los usuarios de locales es marcada y determinante en el contrato de
shopping center.
6. Sin embargo, y para el caso de interpretarse que sólo media conexidad, la limitación de los riesgos muta
ante el control de carácter vertical, descartando la ajenidad de la responsabilidad.
7. La violación de lo establecido en el  contrato dará derecho a las correspondientes reclamaciones allí
establecidas.
8. Los demás usuarios de locales podrán reclamar los daños ocasionados por el obrar perjudicial de uno de
ellos.
9. Con respecto a los consumidores, la empresa organizadora es responsable por el incumplimiento de la
publicidad que realice directamente en todos los casos. Los usuarios de locales responden en tanto no hayan
manifestado al público la no oponibilidad de la misma.
10. La empresa organizadora es responsable por la publicidad que realicen los usuarios de sus locales,
siempre que no hayan manifestado al público la no oponibilidad de la misma. Finis Coronat Opus
Especial para La Ley. Derechos reservados (ley 11.723).
 (2) LORENZETTI, Ricardo, "Contratos modernos: ¿Conceptos modernos?", LA LEY, 1996­E, 851.
 (3) GHERSI, Carlos A., "Contratos. Problemática Moderna", t. I, p. 47, Ed. Jurídicas Cuyo, Mendoza, 1996.
 (4) SCHAFER, B. H. y OTT, Claus, "Manual de análisis económico del derecho civil", Ed. Tecnos, Madrid,
1991.
 (5) LORENZETTI, Ricardo, op. citado.
 (6) REZZONICO, Juan Carlos, "Contratos con cláusulas predispuestas", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1987.
 (7) NICOLAU, Noemí Lidia, "Tecnología y masificación en el derecho contractual", LA LEY, 1992­B,
767.
 (8) NICOLAU, Noemí Lidia, ob. cit., p. 772.
 (9) FARINA, Juan María, "Canales de comercialización", LA LEY, 1993­B, 1138.
 (10) ACOSTA, Miguel Angel, "Shopping centers: Determinación de su carácter mercantil", LA LEY, 1995­
C, 973.
 (11) Revista Noticias, N° 1073, 19 de julio de 1997, p. 88, "Secretos de una pasión argentina".
 (12) ACOSTA, Miguel Angel, ob. cit., p. 2.
 (13) Revista Noticias, op. cit., p. 92.
 (14) ACOSTA, Miguel Angel, ob. cit., p. 4.
 (15) RICHARD, Efraín Hugo, "Fraccionamiento de la Responsabilidad frente a consumidores y terceros a
través de los contratos de colaboración" en "Los Derechos del Hombre. Daños y Protección a la persona", Ed.
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

© Thomson Reuters Información Legal 9

 Documento

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Jurídicas Cuyo, Mendoza, 1997.
 (16) FARINA, Juan M., "Contratos de colaboración, contratos de organización, contratos plurilaterales y
contratos asociativos", LA LEY, 1992­E, 1037.
 (17) MOSSET ITURRASPE, Jorge, "Contratos de Colaboración Empresaria", Revista de Derecho Privado
y Comunitario "Contratos Modernos", t. 3, Santa Fe, 1994.
 (18) RICHARD, Efraín Hugo, ob. citado.
 (19) El "shopping center" funda su esencia y ventaja comparativa en el "marketing" y sus trucos. Toda una
planificación que incluye, por ejemplo, sumar góndolas y restar asientos para obligar al público a circular; crear
un clima atemporal y parejo ­­sin día ni noche, frío o calor­­ que favorezca la permanencia y el consumo;
cambiar el sentido de las escaleras mecánicas a lo largo del día para evitar que el usuario se acostumbre a un
único recorrido; garantizar que las promociones tengan validez en un futuro inmediato para que el favorecido
regrese. Fuente: Revista Noticias, op. cit., p. 90.
 (20)   NICOLAU,   Noemí   Lidia,   "Régimen   Jurídico   de   los   hipercentros   de   consumo",   ponencia   al   VI
Encuentro de Abogados Civilistas, Santa Fe, 10 y 11 de setiembre de 1992.
 (21) ETCHEVERRY Raúl A., "Derecho Comercial y Económico", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1991­1992.
 (22) LORENZETTI, Ricardo L., "¿Cuál es el cemento que une las redes de consumidores, de distribuidores
o de paquetes de negocios?", LA LEY, 1995­E, 1013.
 (*) El texto de la ley y los antecedentes parlamentarios que le dieron origen, han sido objeto de publicación
en nuestra revista "Antecedentes Parlamentarios", t. 1995, p. 1.
 (**)   El   texto   de   la   ley   y   los   antecedentes   parlamentarios   que   le   dieron   origen,   han   sido   objeto   de
publicación en nuestra revista "Antecedentes Parlamentarios", t. 1997­B, p. 1939.
 (23)   Comisión   N°   3   "La   fragmentación   de   la   responsabilidad   frente   al   consumidor   y   terceros   en   los
contratos de colaboración", Córdoba, 15 de marzo de 1995.

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

© Thomson Reuters Información Legal 10