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Escuela de Turismo
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MANTENIMIENTO Y LIMPIEZA DEL EDIFICIO
TIPOS DE MANTENIMIENTO 3
1.-MANTENIMIENTO PREVENTIVO 3
METODOS 4
RUTAS 4
2.-MANTENIMIENTO CORRECTIVO 4
COMO SE DEBE HACER 5
CUANDO SE DEBE HACER 5
QUIEN LO DEBE HACER 6
RECURSOS PROPIOS 6
RECURSOS AJENOS 6
3.-MANTENIMIENTO MIXTO 7
4.-EL HOTEL Y SU MANTENIMIENTO 7
FACHADA 7
TERRAZA 7
SUELOS 7
PAREDES 8
TECHOS 8
PARAMETROS 9
PATINILLOS 9
CARPINTERIA 9
VENTANERIA 9
PINTURAS EN TUBERÍAS Y ZONAS DE PELIGRO DE ACUERDO A CÓDIGOS
INTERNACIONALES
1.-NORMA 026 DE LA SECRETARIA DE TRABAJO Y PREVISION 10
DEFINICIONES Y SIMBOLOGIA 11-12
OBLIGACIONES DE LA EMPRESA 12
OBLIGACIONES DE LOS TRABAJADORES 12
COLORES DE SEGURIDAD Y COLORES CONTRASTANTES 13-14
CONCLUSION 14
BIBLIOGRAFIA 14
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Mantenimiento y limpieza del edificio
Costa Bonita Resorts.
Tipos de mantenimiento
1. Mantenimiento preventivo
Consiste en el conjunto de revisiones realizadas sobre el inmueble e instalaciones, destinadas a
verificar su perfecto estado y funcionamiento. En estas revisiones, además de las comprobaciones, se
realizan actividades complementarias de tipo mecánico, destinadas a evitar deterioros prematuros que
acorten la vida útil del edificio o de las instalaciones, molestias a los clientes y disminución en la
calidad del servicio.
El mantenimiento preventivo se realizará con una periodicidad fijada especialmente para cada uno de
los distintos elementos. Dicha periodicidad se establecerá en función de las características
particulares de cada uno de ellos.
Generalmente se programan cuatro tipos de acciones:
II. Servicio: es el conjunto de acciones periódicas programadas para que el sistema funcione
correctamente. Los servicios más comunes que requieren tareas de mantenimiento son
ascensores, limpieza de tanques, equipos informáticos y tecnológicos, etc.
III. Corrección y reparación: es el conjunto de acciones implementadas ante desperfectos,
desgastes por paso del tiempo y emergencias para que el sistema funcione correctamente.
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Se debe implementar un Plan de Mantenimiento preventivo que incluye los siguientes puntos:
a) Especificar detalladamente a qué área del edificio e instalaciones se proporcionará servicio de
mantenimiento, para lo cual es necesario detallar e identificar los equipos involucrados.
b) Contar con datos acerca de la operación de mantenimiento requerida, partes componentes y
exigencias de cada equipo.
c) Disponer de manuales de revisión que incluyan: métodos, rutas, herramientas e instrumentos
necesarios.
Métodos.
Dentro del programa de mantenimiento se debe establecer métodos de trabajo basados en la revisión
y el control; por ejemplo las instalaciones electromecánicas (ascensores, equipos de cocina, filtros de
aire, etc.) y de la obra civil (cerrajería, reparaciones de pisos, pintura en paredes, etc.)
Rutas.
Se denomina ruta al recorrido de áreas de trabajo con el fin de detectar desperfectos en alguna de
éstas y en el caso de hallarlos, aplicar los trabajos de reparación correspondientes.
El ministerio de industria, para velar por la seguridad de clientes y empleados, también realiza
revisiones de instalaciones cuyo mantenimiento no esta sujeto a reglamento, tomando las medidas
oportunas cuando las instalaciones pueden representar un riesgo para los clientes o los empleados del
establecimiento, estas revisiones se realizarán de acuerdo con una periodicidad establecida en función
de las características de los distintos tipos de instalaciones, y fuera de la periodicidad establecida
cuando hay denuncias o sospechas fundadas sobre la peligrosidad del estado en que se hayan.
2. Mantenimiento correctivo.
Este tipo de mantenimiento consiste en reparar o sustituir aquellos elementos del inmueble,
instalaciones, maquinaria o mobiliario, que no funcionan adecuadamente como consecuencia de su
mal estado o de averías fortuitas. Hay situaciones especiales, en las que el estado de deterioro es tal,
que hace desaconsejable su reparación; en estos casos, el mantenimiento correctivo consistirá en la
sustitución del elemento completo, es decir, la instalación, la maquina, el mueble, etcétera.
El mantenimiento correctivo no tiene fijada una periodicidad para su realización, se realiza cada vez
que un departamento del hotel notifica al departamento de mantenimiento el mal funcionamiento de
algunas instalaciones, maquinaria, mobiliario, etcétera.
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Las actividades realizadas durante el mantenimiento correctivo han de hacerse en el menor tiempo
posible, para minimizar al máximo las molestias a los clientes, y que el departamento que ha tenido la
avería funcione con la normalidad lo antes posible.
Este tipo de mantenimiento puede ser realizado por el personal del departamento de mantenimiento
del hotel o por empresas exteriores, siendo las circunstancias particulares de cada hotel, o de un
momento determinado, quienes hacen necesaria la contratación de estas empresas.
Básicamente, hay que relacionar todo aquello (instalaciones, edificios) que ha de estar bajo la
vigilancia y control de mantenimiento. Determinar sobre qué elementos concretos debemos aplicar
las revisiones y la periodicidad de las mismas.
Debemos disponer de la información técnica adecuada que permita determinar los recursos humanos
(propios o ajenos) y recursos técnicos necesarios en cada caso para poder aplicar el plan previsto.
Es importante que podamos evaluar los resultados a largo plazo, o sea, que habrá que tener un
archivo histórico de las medidas tomadas y las incidencias acaecidas.
Desde el mismo instante en que se compra una máquina o se amplía un local, el mantenimiento debe
estar presente y debería ser consultado en el momento de la compra y/o nueva instalación
para que en función de su experiencia y forma de trabajar indique qué materiales son los más
aconsejables o soluciones técnicas más adecuadas con el fin de reducir recambios y simplificar su
labor.
Sólo dos respuestas: recursos propios o recursos ajenos. Es preciso tener en cuenta factores como:
ubicación del hotel, talleres próximos, confianza en estos talleres, costos que representan, etc.
Si se realiza el mantenimiento con recursos propios o externos se debe controlar y exigir calidad, o
sea que debe haber una persona de confianza, interna o externa, que evalúe a corto y largo plazo si lo
que se hace está bien.
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Recursos propios
Entre los diferentes factores que aconseja utilizar para los recursos propios se resumen los que son
más importantes:
En todos los casos es seguro que una parte del mantenimiento preventivo y correctivo se realice con
recursos ajenos.
Recursos ajenos
Son aquellos que no forman parte directamente de la plantilla del Hotel y que su contratación
depende de factores variables.
- Saber
- Tener infraestructura suficiente
- Capacidad de reacción rápida
- Precio razonable
El costo tiene que ser el menor posible pero que permita a la empresa contratada tener su beneficio.
3- El tiempo depende mucho de las condiciones generales tales como ubicación, especialmente,
etc. No importa que el período pueda ser largo (varios años) si hay una cláusula que permita
rescindir el contrato. En cualquier caso es aconsejable que una tercera persona supervise y
controle los trabajos que realizan (hay que disponer de información de modificaciones,
calidad de los materiales utilizados, dirección de los suministradores, etc.).
3. Mantenimiento mixto
Podemos definir al mantenimiento mixto como aquel ene le que se realizan actividades propias del
mantenimiento correctivo, tras detectar averías o deterioros que habían pasado desapercibidos al
efectuar el mantenimiento preventivo.
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El hotel y su mantenimiento
El inmueble o edifico es el conjunto arquitectónico en el que esta ubicado el hotel, en el hay que
diferenciar los siguientes elementos.
Fachada:
La fachada es objeto de especial cuidado en el diseño arquitectónico, pues al ser la única parte del
edificio percibida desde el exterior, muchas veces es prácticamente el único recurso disponible para
expresar o caracterizar la construcción. La fachada es un elemento de suma importancia para el hotel,
ya que actúa como reclamo, y como tal debe ofrecer una imagen al hotel que incite a los posibles
clientes a comprobar que el interior y el servicio corresponden adecuadamente a la imagen que el
exterior del hotel ofrece.
Terraza:
Suelos:
Los suelos son uno de los elementos del conjunto arquitectónico que mas se deterioran como
consecuencia de su uso, la frecuencia de su mantenimiento dependerá del tipo de material y la dureza
del mismo. El departamento de mantenimiento se encargara de la reparación de los pequeños
desperfectos o de la sustitución de piezas para mantenerlo en perfecto estado en todo momento. La
importancia de conseguir piezas idénticas a las que compone el suelo, los avanzados estados de
deterioro en al mayor parte de su superficie y los cambios realizados con fines estéticos, son las
causas que determinan la sustitución del suelo.
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Paredes:
Una pared es una estructura sólida vertical construida con materiales de obra que protege o define un espacio,
constituye parte de la estructura arquitectónica de un edifico. En la construcción, las paredes se utilizan como
elementos para delimitar o dividir espacios. Éstas pueden construirse con muy diversos materiales. Sin
embargo, actualmente los materiales más empleados son el ladrillo y el cartón yeso, siendo menos frecuentes
la madera y sus derivados. Si bien en determinadas zonas del planeta menos desarrolladas aún siguen
empleándose técnicas ancestrales como las paredes de piedra, adobe o tapial.
Si la pared sólo cumple la finalidad de división, normalmente se emplea ladrillo cerámico, bien
macizo (en caso de fachadas) o hueco (en particiones interiores). En la actualidad, para divisiones
interiores no estructurales se emplea con mucha frecuencia también el cartón yeso, en forma de
placas o paneles anclados a un armazón interior, que puede ser de listones de madera o más
comúnmente de perfiles plegados de acero. También es posible sustituir la placa de cartón yeso, por
planchas de madera o de algún derivado de la madera.
Si la pared tiene función estructural se denomina pared maestra, muro portante o muro de carga. Las
paredes o muros de hormigón casi nunca son sólo un elemento delimitador, sino que comúnmente
son también estructurales, soportando vigas, forjados o placas.
Las paredes suelen tener tratamientos superficiales de acabado. Las de ladrillo se revisten con
morteros de cemento, cal o yeso, que posteriormente se pintan. Las paredes de cartón yeso sólo
necesitan pintura.
En las paredes suelen hacerse grietas mas o menso grandes, como consecuencia del asentamiento de
los cimientos del edifico; la reparación de estas, junto con los deterioros producidos por la humedad,
roces y reformas, son las actividades que normalmente realiza el departamento de mantenimiento.
Techos:
Los techos son las superficies horizontales situadas en la parte superior de las estancias, por encima
de los límites superiores de las paredes de una habitación; aunque también se le conoce como cielo a
la parte interior y techo a la parte exterior, están construidos por materiales de obra y constituyen
parte de la estructura arquitectónica del edificio.
Al igual que en el caso de las paredes, las grietas consecuencia del asentamiento del edifico, junto
con los deterioros causados por la humedad, son las actividades de mantenimiento mas frecuentes
que se efectúan sobre ellos.
El tipo de mantenimiento más común es el uso de impermeabilizantes que son sustancias que
detienen el agua, impidiendo su pase, y son muy utilizados en el revestimiento de piezas y objetos
que deben ser mantenidos secos. Funcionan eliminando o reduciendo la porosidad del material,
llenando filtraciones y aislando la humedad del medio.
En la construcción civil, son empleados en el aislamiento de cimentaciones, soleras, tejados, lajas,
paredes, depósitos y piscinas.
Existen varios tipos de impermeabilizantes, pero hoy en día el más buscado es el impermeabilizante
acrílico, por su perdurabilidad y por ser completamente atóxico, por lo que puede ser usado en
cualquier ambiente.
Es importante que uno realice una buena elección en los impermeabilizantes dependiendo del
resultado que uno busque.
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Existen diferentes tipos de impermeabilizantes, los más recomendados son aquellos de alta calidad,
durables, y con acabado estético
Los impermeabilizantes a base de poliuretano son ideales para edificaciones y obras civiles, con la
ventaja de que reduce los costos para mantenimiento y reparaciones, se puede añadir una tela o malla
protectora que incrementara la resistencia a ataques del medio como choques térmicos o rayos UV.
Las ventajas de estos impermeabilizantes son:
Los paramentos son los revestimientos empleados en paredes y techos con fines decorativos, entre
otros encontramos la pintura, el gotele, el papel pintado, tapizados en tela, paneles de madera, techos
desmontables, etcétera.
Las actividades de mantenimiento sobre los paramentos suelen ser motivadas por reparación de
grietas, deterioros causados por la humedad, procesos de limpieza inadecuados, o simplemente por
cambios en la decoración.
Patinillos:
Son puertas por medio de las cuales se puede acceder desde el exterior de las habitaciones o áreas
públicas, a las instalaciones generales de agua potable y bajantes de aguas residuales.
Periódicamente se realizaran las revisiones establecidas para verificar que no existan fugas de agua, y
repararlas si las hubiera, antes de que estas ocasionen deterioros a las dependencias a las que
pertenecen.
Carpintería:
Ventaneria:
En este grupo están incluidos todos los cristales utilizados en el edificio. Las operaciones de
mantenimiento con relación a ellos se limitaran a la sustitución de piezas rotas o rayadas, por otras
nuevas.
*Salidas de emergencia:
Las actividades de revisión y reparación que realiza el departamento de mantenimiento sobre ellas
son de suma importancia para la seguridad del cliente y trabajadores del hotel, puesto que la
deficiencia en el funcionamiento de cualquiera de sus señalamientos, supone un riesgo añadido ante
una situación de emergencia.
El departamento de mantenimiento se encargara de verificar el correcto funcionamiento de todos sus
elementos, su correcta señalización y que el acceso a ella este siempre despejado y libre de todo
obstáculo que pudiera dificultar una posible evacuación.
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Pinturas en tuberías y zonas de peligro de acuerdo a códigos internacionales
Subestación de Agua.
Subestación de Electricidad.
Anotaciones.
Tuberías.
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NORMA 026 DE LA SECRETARIA DE TRABAJO Y PREVISION SOCIAL
Establece los requerimientos en cuanto a los colores y señales de seguridad e higiene y la identificación de
riesgos por fluidos conducidos en tuberías.
Esta Norma rige en todo el territorio nacional y aplica en todos los centros de trabajo, excepto las siguientes:
La señalización para la transportación terrestre, marítima, fluvial o aérea, que sea competencia de la
Secretaría de Comunicaciones y Transportes;
La identificación de riesgos por fluidos conducidos en tuberías subterráneas u ocultas, ductos
eléctricos y tuberías en centrales nucleares
Las tuberías instaladas en las plantas potabilizadoras de agua, así como en las redes de distribución de
las mismas, en lo referente a la aplicación del color verde de seguridad.
Definiciones y simbología
Para los efectos de esta Norma, se establecen las definiciones y simbología siguientes:
Definiciones.
Banda de identificación: disposición del color de seguridad en forma de cinta o anillo transversal a
la sección longitudinal de la tubería.
Color de seguridad: color de uso especial y restringido, cuya finalidad es indicar la presencia de
peligro, proporcionar información, o bien prohibir o indicar una acción a seguir.
Color contrastante: aquel que se utiliza para resaltar el color de seguridad.
Dictamen de verificación: documento que emite y firma la Unidad de Verificación, en el cual se
resume el resultado de la verificación de cumplimiento con esta Norma Oficial Mexicana en un centro
de trabajo.
Evaluación de la conformidad: determinación del grado de cumplimiento con la Norma Oficial
Mexicana.
Fluidos: sustancias líquidas o gaseosas que, por sus características fisicoquímicas, no tienen forma
propia, sino que adoptan la del conducto que las contiene. (Primera Sección) DIARIO OFICIAL
Martes 25 de noviembre de 2008
Fluidos peligrosos: líquidos y gases que pueden ocasionar un accidente o enfermedad de trabajo por
sus características intrínsecas; entre éstos se encuentran los inflamables, combustibles, inestables que
puedan causar explosión, irritantes, corrosivos, tóxicos, reactivos, radiactivos, los que impliquen
riesgos por agentes biológicos, o que se encuentren sometidos a condiciones extremas de presión o
temperatura en un proceso.
Fluidos de bajo riesgo: líquidos y gases cuyas características intrínsecas no son peligrosas por
naturaleza, y cuyas condiciones de presión y temperatura en el proceso no rebasan los límites
establecidos en la presente Norma.
Procedimiento para la evaluación de la conformidad (PEC): metodología establecida para
determinar el grado de cumplimiento con la presente Norma Oficial Mexicana.
Señal de seguridad e higiene: sistema que proporciona información de seguridad e higiene. Consta
de una forma geométrica, un color de seguridad, un color contrastante y un símbolo.
Símbolo: elemento gráfico para proporcionar información de manera concisa.
Tuberías: conducto formado por tubos, conexiones y accesorios instalados para conducir fluidos.
Unidad de verificación (UV): persona física o moral acreditada y aprobada para llevar acabo la
verificación del cumplimiento con la Norma Oficial Mexicana.
Verificación: constatación ocular y comprobación mediante muestreo, medición, pruebas de
laboratorio, o examen de documentos que se realizan para evaluar la conformidad en un momento
determinado.
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Simbología.
− cm2 : centímetro cuadrado
− o : grados (unidad de ángulo)
− oC : grados Celsius o centígrados
− kg/cm2 : kilogramo por centímetro cuadrado
− kPa : kilopascal
− lx : lux
− m : metro
− m2 : metro cuadrado
− mm : milímetro
− : pi
− % : por ciento
− ≥: mayor o igual
Obligaciones de la empresa:
Mostrar a la autoridad del trabajo, cuando ésta así se lo solicite, los documentos que la presente
Norma le obligue a elaborar o poseer.
• Proporcionar capacitación a los trabajadores sobre la correcta interpretación de los elementos de
señalización del centro de trabajo.
• Garantizar que la aplicación del color, la señalización y la identificación de la tubería estén sujetos a
un mantenimiento que asegure en todo momento su visibilidad y legibilidad.
• Ubicar las señales de seguridad e higiene de tal manera que puedan ser observadas e interpretadas por
los trabajadores a los que están destinadas, evitando que sean obstruidas o que la eficacia de éstas sea
disminuida por la saturación de avisos diferentes a la prevención de riesgos de trabajo.
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TABLA 1.- Colores de seguridad, su significado e indicaciones y precisiones
Identificación de tuberías
que conducen fluidos de
VERDE Condicion segura bajo riesgo. Señalamientos
para indicar salidas de
emergencia, rutas de
evacuación, zonas de
seguridad
y primeros auxilios, lugares
de reunión, regaderas de
emergencia, lavaojos, entre
otros.
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Colores contrastantes.
Cuando se utilice un color contrastante para mejorar la percepción de los colores de seguridad, la
selección del primero debe estar de acuerdo a lo establecido en la tabla 2. El color de seguridad debe cubrir al
menos 50% del área total de la señal, excepto para las señales de prohibición, según se establece en el
apartado 8.5.2.
Bibliografía:
Practica de campo.
Protección Civil, Mazatlán Sinaloa.
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