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GUIA DO INVESTIDOR fundo de investimento imobiliário

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GUIA DO INVESTIDOR fundo de investimento imobiliário

fundo de investimento imobiliário

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Caro leitor,

O mercado imobiliário nacional encontra-se em plena transformação. En-

tre avanços regulamentares, condições macroeconômicas propícias e o apro- fundamento do envolvimento do mercado de capitais neste segmento, os últimos meses foram marcados por um revigoramento do interesse de uma ampla camada de participantes dos segmentos imobiliário e financeiro. Em especial, cresceu muito o interesse sobre Fundos de Investimento Imobiliário (FII) com a publicação da Instrução nº 472 pela Comissão de Va- lores Mobiliários, que ampliou significativamente as áreas do setor imobiliário

nas quais estes fundos podem investir. O novo marco regulamentar, o recru- descimento da demanda e dos investimentos na economia brasileira, com

destaque para o setor imobiliário, e o elevado interesse do capital estrangeiro, representam um conjunto único de condições favoráveis, as quais propiciarão um grande impulso no mercado de FII.

É neste contexto que a Uqbar entende a importância de se produzir O

Guia do Investidor: Fundo de Investimento Imobiliário, um esforço editorial, informativo e educativo sobre FII. Esta publicação é a segunda da série Guia do Investidor. O primeiro título da série, Guia do Investidor: Títulos de Crédito no Mercado de Finanças Estru- turadas Brasileiro, foi lançado no final de 2008 e transformou-se rapidamente em uma publicação de referência. Esperamos que este novo Guia tenha tanto sucesso quanto o primeiro. De nossa parte, não medimos esforços para tentar colocar ao alcance de todos um guia completo, atualizado e organizado, além de ser o primeiro, sobre um tema ainda em formação. Boa leitura!

o primeiro, sobre um tema ainda em formação. Boa leitura! Equipe Uqbar Outubro 2009 © 2009

Equipe Uqbar

Outubro 2009

© 2009 Uqbar - A Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. empregou seus melhores esforços na obtenção e veri- ficação dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. não se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuízos que possam advir de erros, omissões ou opinião expressa. Todos os direitos auto- rais inerentes ao presente documento são de propriedade da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. Nenhuma das informações desta publicação pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem citação da fonte.

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SUMÁRIO

1 Introdução

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2 Sumário de termos e condições

11

3 Classificação dos fundos

15

4 Mercado secundário

25

5 Tributação

31

6 Rankings

34

25 5 Tributação 31 6 Rankings 34 Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm
Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 30 de junho
Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 30 de junho de 2009.
Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre fundos de investimento
imobiliário, utilize o Orbis.

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Introdução 1 GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Introdução

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I. Introdução

1

Introdução

I. Introdução 1 Introdução Até 1993, os mercados imobiliário e de capitais funcionavam separada- mente 1

Até 1993, os mercados imobiliário e de capitais funcionavam separada- mente 1 . Antes desta data, a existência de qualquer vínculo entre estes dois mercados era puramente ocasional. Naquele ano, porém, uma primeira ten- tativa de aproximação, através da criação de um marco jurídico-regulamentar, foi estabelecida. Em 25 de junho de 1993, a Lei nº 8.668 instituía os fundos de investimento imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários, destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. A nova lei também determinava que a Co- missão de Valores Mobiliários (CVM) deveria autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração destes fundos. Em janeiro do ano seguinte, a CVM publica então a Instrução nº 205 (ICVM 205), que passou a regulamentar os FII. Inicialmente, porém, as normas e regras estabelecidas não atingiram o objetivo imaginado. Varios fundos imobiliários criados nesta época tinham como principal finalidade o planejamento tributário, ao invés da captação de recursos junto a investidores. Uma segunda tentativa de conexão entre os dois mercados foi estabele- cida em 1997 com a aprovação da Lei nº 9.514, que criou o Sistema de Finan- ciamento Imobiliário. Dentre os novos conceitos instituídos por esta lei estão o de alienação fiduciária de coisa imóvel e o de securitização de créditos imobi- liários, sendo esta última realizada através de Companhias Securitizadoras de Crédito Imobiliário e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Desconside- rando o ano de 2005, que contou com uma operação com montante bem aci- ma da média praticada pelo mercado, a securitização imobiliária, medida pelo volume de emissões de CRI, apresenta crescimento consistente desde 2001. Esse crescimento, porém, é bastante inferior ao potencial estimado por todos os participantes de mercado, sendo o montante de títulos emitidos inexpres- sivo em relação a parâmetros de mercado como, por exemplo, o tamanho do déficit habitacional brasileiro. No começo de 1999, o mercado de fundos imobiliários começa a mudar de forma significativa. Com a promulgação da Lei nº 9.779, em janeiro daquele ano, os rendimentos e ganhos líquidos auferidos por estes fundos em aplicações fi- nanceiras passam a sujeitar-se à incidência do imposto de renda na fonte, inibindo assim a criação de novos fundos destinados ao planejamento fiscal e tributário.

fundos destinados ao planejamento fiscal e tributário. 1 Em 1964 a Lei nº 4.380 criou o

1 Em 1964 a Lei nº 4.380 criou o Sistema Financeiro da Habitação, que estabeleceu uma conexão entre os mercados imobiliário e financeiro, mas não incluía o mercado de capitais.

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Introdução

Introdução Mais próximo do final daquele ano, dois fundos começam a escrever um novo capítulo na

Mais próximo do final daquele ano, dois fundos começam a escrever um novo capítulo na até então curta história dos FII. Em novembro de 1999, o FII Shopping Pátio Higienópolis inicia captação de R$40,0 milhões junto a inves- tidores, preponderantemente pessoas físicas, para adquirir, na cidade de São Paulo, uma participação de 25,0% em empreendimento do mesmo nome. Em janeiro de 2000, o FII Financial Center é constituído e, após captar R$23,9 mi- lhões, também junto a pessoas físicas, adquire seis andares em imóvel de lajes corporativas destinado à locação para empresas comerciais. As emissões bem sucedidas destes dois fundos abriram o mercado para novas ofertas públicas de cotas de fundos que buscavam uma captação de recursos pulverizada jun- to a uma grande quantidade de investidores. Em novembro de 2005, o segmento de FII negociados em bolsa ou balcão organizado ganha impulso com a aprovação da Lei nº 11.196. A nova lei passa a isentar de imposto de renda os rendimentos distribuídos às pessoas físicas por FII que sejam negociados nesses ambientes e cujo número de cotistas exceda 50. Como reflexo, de 2005 a 2008 o montante anual captado pelos FII listados em bolsa ou balcão organizado cresceu quase dez vezes. O recorde de emissões da indústria aconteceu em 2007, quando o total emitido atingiu R$930,9 milhões; porém, considerando apenas os fundos lista- dos, o ano mais representativo foi o de 2008 quando estes fundos captaram R$498,5 milhões. A figura 1 apresenta a evolução histórica das emissões de cotas de FII a partir de 2003.

Emissões - Montante (em R$ milhões)

Fig. 01
Fig. 01
1.000 800 600 400 200 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* * até
1.000
800
600
400
200
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009*
* até jun 2009
Fonte: Orbis

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Introdução

Apesar do crescimento dos mercados de FII e CRI durante estes anos, do ponto de vista de recursos captados via mercado de capitais, nada pode ser comparado ao obtido através de um tradicional valor mobiliário entre 2005 e 2007. Inicia-se, neste período, a terceira ligação entre os mercados imobiliário e de capitais. Entretanto, diferentemente do ocorrido nas vezes anteriores, esta não foi decorrente de uma lei ou regulamento específico, mas de uma trans- formação estrutural do mercado de capitais nacional. A partir de 2005, o mer- cado de ações brasileiro torna-se uma verdadeira fonte de financiamento de longo prazo para empresas nacionais. Sociedades ligadas aos setores de incor- poração, construção, participação ou intermediação imobiliária beneficiam-se desta tendência e iniciam um processo de venda de ações, novas e existentes, para investidores institucionais e pessoas físicas. Em 2007, um total de 20 em- presas do setor levantam mais de R$12,00 bilhões em recursos. Acompanhando os avanços do mercado de capitais e atendendo diversas demandas de participantes dos mercados financeiro e imobiliário, a CVM edi- ta, no dia 31 de outubro de 2008, a Instrução nº 472 (ICVM 472), revogando a antiga ICVM 205, depois de quatorze anos sem mudanças significativas nesta instrução 2 . A ICVM 472 abre um novo e promissor capítulo na história dos fundos imobiliários. Além de tornar os FII mais próximos dos demais fundos regulados pela autarquia, ao incorporar muitas disposições contidas em normas que dis- ciplinam outros fundos de investimento, a nova instrução traz uma mudança histórica: permite que os FII possam investir em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor imobiliário. Até a edição desta nova instrução, os fundos imobiliários, em especial aqueles negociados em bolsa de valores e mercados de balcão organizado, concentravam seus investimentos em um pequeno grupo de imóveis gera- dores de renda, tais como shopping centers, escritórios, hospitais e centros de logística para armazenagem e distribuição de bens. Com a ampliação signifi- cativa das áreas do setor imobiliário nos quais os FII podem investir, a autarquia permite que uma profunda transformação se inicie neste setor. Fundos imobi- liários dedicados a investimentos de renda fixa, por exemplo CRI, e renda va- riável, como ações de empresas de construção e incorporação, atrairão novos participantes para este mercado, como instituições especializadas na gestão de valores imobiliários, até então ausentes do mercado de FII. Além disso, a

1

até então ausentes do mercado de FII. Além disso, a 1 2 Houve três mudanças na

2 Houve três mudanças na Instrução CVM 205 desde sua publicação e até sua revogação pela ICVM 472, a saber; Instrução CVM nº 389, de 3 de junho de 2003, que dispõe sobre a alteração do mercado em que as cotas serão nego- ciadas; Instrução CVM nº 418, de 19 de abril de 2005, que dispõe sobre as entidades competentes para administrar FII; Instrução CVM nº 455, de 13 de junho de 2007, que inclui as companhias hipotecárias entre as entidades autorizadas a administrar FII.

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Introdução

Introdução expectativa de um grande volume de operações e a possibilidade de distribui- ção das cotas

expectativa de um grande volume de operações e a possibilidade de distribui- ção das cotas destes fundos junto a pessoas físicas, graças aos incentivos fiscais concedidos a estas (ver capítulo Tributação), atrairão um outro segmento, os bancos comerciais com grandes redes de varejo, fornecendo de forma defini- tiva e consistente uma grande base de investidores para a indústria de fundos imobiliários. Em 30 de junho de 2009, o patrimônio líquido de todos os FII em ope- ração somava R$4,29 bilhões 3 , deste total R$2,49 bilhões eram de 26 fundos listados na BM&FBOVESPA.

Patrimônio Líquido - Montante (em R$ milhões)

Fig. 02
Fig. 02
5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Indústria FII FII Listados Fonte: Orbis 01/2003 05/2003 08/2003
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Indústria FII
FII Listados
Fonte: Orbis
01/2003
05/2003
08/2003
11/2003
02/2004
05/2004
08/2004
11/2004
02/2005
05/2005
08/2005
11/2005
02/2006
05/2006
08/2006
11/2006
02/2007
05/2007
08/2007
11/2007
02/2008
05/2008
08/2008
11/2008
02/2009
05/2009

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Recentemente, duas alterações no marco jurídico-regulamentar vêm a cor- roborar as expectativas de crescimento do setor. Em 27 de agosto de 2009, a Lei nº 12.024 elimina dúvidas quanto à tributação de determinados títulos liga- dos ao setor imobiliário ao isentar do imposto de renda na fonte as aplicações dos FII em CRI, letras hipotecárias (LH), letras de crédito imobiliário (LCI) e cotas de FII, abrindo espaço para a criação de fundos dedicados a estes títulos. No dia 24 de setembro de 2009, o Conselho Monetário Nacional aprovou novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência Complementar. Dentre as novidades destaca-se a que exclui do segmento de imóveis os FII, que foram deslocados para o segmento de investimentos estruturados. Com isto, o limite individual para o total dos recursos dos fundos de pensão investidos em cotas de FII passa a ser 10,0%. Antes, sob as diretrizes da norma an- terior, os investimentos em fundos imobiliários eram equiparados aos de outros investimentos do setor de imóveis, sendo limitados a 8,0% do total do patrimô- nio deste importante grupo de investidores institucionais. Portanto, no limite, um fundo de pensão pode agora alocar simultaneamente 18,0% de seu patrimônio no setor imobiliário, sendo 8,0% no segmento de imóveis e 10,0% em FII.

3 Foram desprezados os FII com patrimônio líquido negativo.

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Introdução

Introdução   Cronologia Histórica   1993   25 | Junho – Lei nº 8.668 Instituição dos
 

Cronologia Histórica

 

1993

 

25

| Junho – Lei nº 8.668

Instituição dos fundos de investimento imobiliário (FII). Determina que

Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorize, discipline e fiscalize a constituição, o funcionamento e a administração destes fundos.

a

 

1994

 

14

| Janeiro – Instrução CVM nº 205

Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração de FII.

 

14

janeiro – Instrução CVM nº 206

Dispõe sobre normas contábeis aplicáveis às demonstrações financeiras dos FII.

 

1997

 

20

| Novembro – Lei nº 9.514

Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciá- ria de coisa imóvel, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário

e

os certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

 

1999

 

19

| Janeiro – Lei nº 9.779

Institui condições para critérios relativos à distribuição de rendimentos

e

ganhos de capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos

líquidos auferidos por estes fundos, em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte.

 

2001

 

06

| Abril – Resolução CMN nº 2.829

Estabelece cronograma de redução, através de limites máximos decres- centes, do total de recursos aplicados nas diversas carteiras que com- põem o segmento de imóveis das entidades fechadas de previdência privada.

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Introdução

Introdução 2004 21 | Dezembro – Lei nº 11.033 Isenta do imposto de renda na fonte

2004

21 | Dezembro – Lei nº 11.033

Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, a remuneração produzida por CRI, letras hipotecárias (LH) e letras de crédito imobiliário (LCI).

2005

21 | Novembro - Lei nº 11.196

Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos FII: (i) cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado; e (ii) que apresentem, no mínimo, 50 cotistas. Este benefício não será concedido a cotistas pessoa física que

representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.

2008

31 | Outubro – Instrução CVM nº 472

Cria nova regulamentação para FII. Destaque para permissão expressa de investimentos em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor imobiliário.

2009

27 | Agosto – Lei nº 12.024

Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em apli- cações efetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII.

24 | Setembro – Resolução CMN nº 3.792

Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de investi- mento e criando novos segmentos com seus limites próprios. Destaque para os FII que na nova classificação não fazem mais parte do segmento de imóveis, tendo sido deslocados para o segmento de investimentos estruturados.

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Sumário 2 de termos e condições

Sumário 2 de termos e condições GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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A. Fundos de investimento imobiliário

2

Sumário de termos e condições

imobiliário 2 Sumário de termos e condições Descrição Comunhão de recursos captados por meio do
imobiliário 2 Sumário de termos e condições Descrição Comunhão de recursos captados por meio do

Descrição

Comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valo- res mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.

 

Forma e Registro

Constituídos sob a forma de condomínio fechado, podem ter prazo de dura- ção indeterminado. A constituição e funcionamento dos FII dependem de re- gistro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que é concedido auto- maticamente mediante entrega de conjunto de documentos e informações.

 

Tipos de Ativos

Podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quais- quer direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável.

 

Limites

(a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores mobiliários devem respeitar certos limites de aplicação por emissor e por mo- dalidade de ativos financeiros. Não existem limites para investimentos em cotas de fundos de investimento em participações (FIP), cotas de FII e certificados de recebíveis imobiliários (CRI). (b) de Distribuição: Deverão distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95,0% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Administração

Administrador

Compreende o conjunto de serviços relacionados ao funcionamento e à ma- nutenção do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta ou indiretamente, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobi- liários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.

Custódia

Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituições: bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de cré- dito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias.

 

Custódia dos ativos financeiros dos FII é necessária sempre que estes ativos re- presentem mais que 5,0% do patrimônio líquido do fundo.

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Sumário de termos e condições

Tipo de Investidor

Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a consti- tuição de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, que podem contar com condições e características específicas.

B. Cotas de FII

2

e características específicas. B. Cotas de FII 2 Descrição Fração ideal do patrimônio do Emissor.

Descrição

Fração ideal do patrimônio do Emissor.

Emissor

Fundo de Investimento Imobiliário.

Forma e Registro

Escritural e nominativa.

Classe

Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do sal- do de liquidação do fundo.

Série

Distribuição

Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de estabe- lecer, para cada série, datas diversas de integralização sem prejuízo da igualda- de dos demais direitos conferidos aos cotistas.

Subscrição

Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realiza- da por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de va- lores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de total- mente subscrita ou cancelada a anterior.

Integralização

Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido, des- de que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado.

 

Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títu- los e valores mobiliários.

investidores qualificados, títu- los e valores mobiliários. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 1

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Sumário de termos e condições

Sumário de termos e condições Amortizações Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas pré-estabelecidas no

Amortizações

Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas pré-estabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembléia geral de cotistas.

 

Resgate

Não é permitido.

Retorno do Capital Investido

Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de resultados; (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda dos títulos; ou (iv) da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimô- nio aos seus cotistas.

Transferência

Negociação

As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência, as- sinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de bal- cão organizado onde o fundo for registrado.

 

Em bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde o fundo for registrado.

Ambiente

BM&FBOVESPA (bolsa e balcão).

de Negociação

Liquidação Financeira

BM&FBOVESPA.

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Classificação 3 dos fundos

Classificação 3 dos fundos GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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III. Classificação dos fundos

3

Classificação dos fundos

Classificação dos fundos 3 Classificação dos fundos O arcabouço regulamentar para fundos imobiliários define,

O arcabouço regulamentar para fundos imobiliários define, de forma bas-

tante abrangente, os ativos passíveis de serem adquiridos por um FII. Levan- do em consideração a variedade permitida, a prática do mercado observada atualmente e a proliferação esperada para estes fundos, a Uqbar classificou os fundos imobiliários de acordo com três critérios diferentes: por classe de

ativos, por tipo de imóveis e por finalidade. O objetivo desta classificação é agrupar os fundos com políticas de investimento semelhantes para facilitar a análise comparativa.

A classificação dos FII em funcionamento em 30 de junho de 2009 foi re-

alizada em duas fases. Inicialmente a Uqbar classificou os fundos por classe de ativo, por tipo de imóvel e por finalidade, de acordo com as definições apre- sentadas abaixo, tendo como base o regulamento de cada fundo. Em uma segunda fase, todos os administradores de FII foram contatados por telefone

e por e-mail e convidados, de posse dos critérios utilizados pela Uqbar, a con-

cordar, discordar e comentar a classificação sugerida. Posteriormente, dúvidas foram tiradas e esclarecimentos obtidos em conversas telefônicas. O resultado

é a classificação apresentada nos gráficos e tabelas deste capítulo.

A) Por classe de ativos

Classifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em cada fundo.

de acordo com a classe de ativo predominante em cada fundo. n Imóveis – Fundos cuja

n

Imóveis – Fundos cuja política de investimento prioriza direitos reais sobre bens imóveis. Estes incluem projetos em fase de desenvolvi- mento, incorporação ou construção, ou imóveis acabados, sendo ou não ocupados, e em funcionamento pleno ou parcial.

n

Renda Fixa – Fundos cuja política de investimento prioriza instrumen- tos de renda fixa, que incluem: (i) títulos registrados na CVM, tais como debêntures, certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures e notas promissórias; (ii) certificados de recebíveis imobiliários; (iii) letras hipotecárias; e (iv) le- tras de crédito imobiliário. Em todos os casos, as atividades preponde- rantes dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.

n

Renda Variável – Fundos cuja política de investimento prioriza instru- mentos de renda variável, que incluem: (i) títulos registrados na CVM, tais como ações, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos

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Classificação dos fundos

Classificação dos fundos de subscrição e cotas de fundos de investimento; (ii) ações ou cotas de

de subscrição e cotas de fundos de investimento; (ii) ações ou cotas de sociedades de propósito específico; (iii) cotas de fundos de investi- mento em participações (FIP); (iv) cotas de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em constru- ção civil ou no mercado imobiliário; (v) cotas de outros FII; e (vi) cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC). Em todos os casos, as atividades preponderantes dos emissores têm que ser neces- sariamente aquelas permitidas aos FII.

n Multiclasse – Fundos de investimento imobiliário cuja política de in- vestimento combina duas ou mais das classes de ativos mencionadas acima.

Composição do Patrimônio Líquido por Classe de Ativo em 30/06/2009 (% Do PL) Fig. 03
Composição do Patrimônio Líquido por Classe de Ativo em 30/06/2009 (% Do PL)
Fig. 03
0,01 %
99,99 %
Imóvel
Renda fixa
Fonte: Orbis
Número de FII por Classe de Ativo em 30/06/2009 Fig. 04 70 Imóvel 26 Renda
Número de FII por Classe de Ativo em 30/06/2009
Fig. 04
70
Imóvel
26
Renda fixa
1
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Fonte: Orbis
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Classificação dos fundos

Em 30 de junho de 2009, dos 71 FII em funcionamento no país, apenas um não era da classe Imóveis. A exceção era o FII Excelence, que pertence à classe Renda Fixa. Naquela data, os FII da classe Imóveis representavam 98,6% e 99,9% respectivamente do número e do patrimônio líquido agregado de todos os fundos em operação no país.

3

B) Por tipo de Imóveis

Classifica os fundos da classe de ativos Imóveis por tipo predominante

de empreendimento imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII.

imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII. n Armazenagem – Prédios e galpões, ou projetos

n

Armazenagem – Prédios e galpões, ou projetos para a construção

destes, utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial com

o

armazenamento e distribuição de bens. Um investimento nesta ca-

tegoria tipicamente inclui espaços e estruturas para estacionamento, carregamento e descarregamento de caminhões.

n

Hospitalar – Hospitais e o equipamento médico necessário para seu funcionamento, ou projetos para a construção destes. Dependendo do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de valor do investimento. Neste caso, a caracterização do investimento como “imobiliário” poderia ser questionada pela CVM e pelo merca- do. A Uqbar entende que o componente imobiliário do investimento deveria ser o predominante para ser elegível para uma carteira de FII. Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaços para estacio- namento nos imóveis.

n

Hospedagem – Prédios e outras estruturas usadas para a acomoda- ção de pessoas físicas, locadas de base temporária ou prolongada, fre-

quentemente na forma de hotéis, resorts e serviços de flat, ou um pro- jeto para a construção destes. Investimentos em hospedagem podem incluir uma infra-estrutura variada, desde estacionamento, restaurante

e

piscina até campo de golfe, quadras de tênis e praia.

n

Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades indus-

triais, ou projetos para a construção destes. Investimentos industriais poderiam incluir espaços e estruturas de apoio à atividade industrial principal, tais como estacionamento e uma área gerencial.

n

Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes.

n

Escritórios – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que não seja a industrial, ou projetos de construção destes. Um exemplo é um

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FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

18

Classificação dos fundos

prédio de salas comerciais alugadas por pessoas jurídicas ou profis- sionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaços de estacionamento e áreas de apoio ao funcionamento e manutenção do imóvel.

3

n

Escolar – Instituições de ensino e o equipamento necessário para a re- alização da atividade de ensino, ou projetos para a construção destes. Investimentos nesta categoria podem incluir a exploração comercial de outros espaços associados a estes imóveis como pequenas lojas, restaurantes e estacionamento.

n

Varejo – Esta categoria está dividida em três sub-categorias, confor- me descrito abaixo. Shopping Centers – Complexos imobiliários encobertos para um conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos para a construção destes. O número de lojas normalmente excede 150 e a variedade é grande, frequentemente incluindo restaurantes e cinemas. Shopping Centers tipicamente incluem espaços para esta- cionamento e áreas de apoio gerencial e de manutenção. Galerias – Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente conta com menos de 150 lojas e sem a presença de âncoras, ou pro- jetos para a construção destes. A variedade normalmente não inclui cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou não ter espaços para estacionamento e normalmente tem áreas de apoio ge- rencial e de manutenção. Lojas Individuais – Prédios, espaços no andar térreo de edifí- cios e outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais, ou projetos para a construção destas.

n

Diversificado – Complexos imobiliários que hospedam duas ou mais das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a constru- ção destes. Um exemplo seria um imóvel com um shopping center numa área específica, e salas comerciais numa outra área.

n

Indeterminado – Investimentos imobiliários que não se enquadram em nenhuma das outras categorias.

que não se enquadram em nenhuma das outras categorias. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO

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19

Composição do Patrimônio Líquido da Indústria de FII por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 (%
Composição do Patrimônio Líquido da Indústria de FII por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 (% Do PL)
Fig. 05
3
0,13%
0,53%
0,89%
0,89%
1,32%
Diversificado
41,74 %
2,09%
Escritórios
30,37 %
Varejo|Shopping Centers
16,01 %
41,74%
Industrial
6,03 %
6,03%
Hospitalar
2,09 %
Hospedagem
1,32 %
Varejo|Galerias
0,89 %
16,01%
Residencial
0,89 %
Varejo|Lojas Individuais
0,53 %
30,37%
Escolar
0,13 %
Classificação dos fundos
Fonte: Orbis
Composição do Patrimônio Líquido dos FII Listados por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 (% Do
Composição do Patrimônio Líquido dos FII Listados por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 (% Do PL)
Fig. 06
0,96 %
2,39 %
0,35 %
3,77 %
Escritórios
50,02 %
Varejo - Shopping Centers
22,94 %
19,57 %
Diversificado
19,57 %
50,02 %
Hospitalar
3,77 %
Hospedagem
2,39 %
Varejo | Lojas Individuais
0,96 %
22,94 %
Residencial
0,35 %
Fonte: Orbis
0,96 % 22,94 % Residencial 0,35 % Fonte: Orbis Número de Fundos por Tipo de Imóvel
Número de Fundos por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 Fig. 07 Diversificado 21 5 13
Número de Fundos por Tipo de Imóvel em 30/06/2009
Fig. 07
Diversificado
21
5
13
Escritórios
9
Residencial
10
1
10
Varejo | Shopping Centers
7
Industrial
8
Varejo | Lojas Individuais
2
1
Hospitalar
2
2
Hospedagem
2
1
Escolar
1
Varejo | Galerias
1
0
5
10
15
20
25
Fonte: Orbis
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20

Classificação dos fundos

Em 30 de junho de 2009, três tipos de imóveis dominavam o mercado de FII: Escritórios, Varejo (Shopping Centers) e Diversificado. Juntos, os fundos com estes tipos de imóveis representavam 88,1% e 92,5% do patrimônio líquido agre- gado da indústria e dos fundos listados na BM&FBOVESPA, respectivamente.

C) Por finalidade

3

Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existência do fundo.

n

Renda regular – Fundos cuja principal finalidade é a geração de ren- da regular para seus cotistas. A regularidade é alcançada pela compo- sição da carteira que poderia ser, no caso de FII da classe Imóveis, o pagamento sistemático de aluguel, ou, no caso de FII da classe Renda Fixa, o pagamento de juros dos títulos investidos.

n

Ganho de Capital – Fundos cuja principal finalidade é o aumento do valor patrimonial da cota através da valorização dos bens e direitos investidos ou de sua negociação no mercado secundário.

n

Investimentos gerais – Fundos cuja finalidade é definida amplamen- te. Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e também através de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Inclui- se também nesta classe fundos que tem como principal objetivo a gestão patrimonial de imóveis.

n

Securitização – Fundos cuja principal finalidade é viabilizar uma ope- ração de securitização. O fundo participa destas operações como ce- dente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa pro- veniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo fundo. Ver box na página 23 para maior detalhamento.

pelo fundo. Ver box na página 23 para maior detalhamento. Composição do Patrimônio Líquido da Indústria
Composição do Patrimônio Líquido da Indústria de FII por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL)
Composição do Patrimônio Líquido da Indústria de FII por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL)
Fig. 08
0,10 %
0,86 %
40,60 %
58,44 %
Renda regular
Investimentos Gerais
Ganho de Capital
Securitização
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21
Fonte: Orbis
Composição do Patrimônio Líquido dos FII Listados por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL) Fig.
Composição do Patrimônio Líquido dos FII Listados por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL)
Fig. 09
3
0,40 %
25,64 %
73,96 %
Renda regular
Investimentos gerais
Ganho de capital
73,96 %
25,64 %
0,40 %
Classificação dos fundos
Fonte: Orbis

Todas as quatro categorias da classificação dos fundos por finalidade estão representadas nos fundos em operação em 30 de junho de 2009. No entanto, Renda Regular e Investimentos Gerais são as mais representativas, tanto na indústria como um todo quanto no universo de fundos listados na BM&FBOVESPA, correspondendo aproximadamente a 99,0% de ambos os totais.

correspondendo aproximadamente a 99,0% de ambos os totais. Número de Fundos da Classe Imóvel por Finalidade

Número de Fundos da Classe Imóvel por Finalidade em 30/06/2009

Fig. 10
Fig. 10
37 Renda regular 20 16 Investimentos Gerais 5 10 Ganho de Capital 1 8 Securitização
37
Renda regular
20
16
Investimentos Gerais
5
10
Ganho de Capital
1
8
Securitização
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Fonte: Orbis

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22

Fundos Imobiliários e Securitização

3

Classificação dos fundos

Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitização de ativos muitas vezes con- tam com a participação de um fundo de investimento imobiliário (FII). O fundo participa destas operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo fundo. Abaixo uma descrição resumida destas estruturas.

Build-to-suit Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um contrato “build-to-suit” entre uma construtora ou incorporadora e uma ou mais empresas de um mesmo grupo econômico. Nestas operações, uma empresa que busca financiamento para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um FII, para:

(i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino; (iii) desen- volver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio para a própria empresa, de acordo com termos e condições previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis ao FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os quais são ven- didos para uma Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários (Securitizadora Imobiliária), que financia esta aquisição com a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). A figura 11 exibe uma representação esquemática deste tipo de estrutura.

Build-to-suit

Fig. 11

deste tipo de estrutura. Build-to-suit Fig. 11 Incorporadora Vendedor (FII) Contrato “Build to suit”

Incorporadora

Vendedor

(FII)

Contrato “Build to suit”

Empresa

Securitizadora Imobiliária Recebíveis de Aluguel
Securitizadora Imobiliária
Recebíveis de
Aluguel

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23

3

Classificação dos fundos

Reforços de crédito nestas estruturas podem incluir: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do ter- reno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o penhor das cotas do FII. A documentação geralmente restringe mudanças no regulamento do fundo. O inquilino também pode ter uma opção de compra da propriedade a um preço pré- determinado no final do prazo do contrato de aluguel.

Sale and lease-back Devido à similaridade das estruturas, este tipo de operação toma emprestado o nome de uma estrutura conhecida no mercado como “sale and lease-back”. Nestas operações uma empresa vende um imóvel a um veículo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e mediante pagamento a prazo de preço, o direito de uso da superfície do imóvel para a empresa vendedora. O fundo financia a compra da propriedade com a cessão dos créditos de concessão do direito real de superfície para uma Securitizadora Imobiliária que, por sua vez, financia a com- pra com a emissão de CRI lastreados nestes ativos. A figura 12 exibe a representação esquemá- tica desta estrutura.

Sale and lease-back

Fig. 12

FII

Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície

Cessão Definitiva

R$

Securitizadora Imobiliária Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície CRI
Securitizadora Imobiliária
Créditos da
Concessão do
Direito de Uso
de Superfície
CRI

Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfície

Contrato de Direito de Uso de Superfície

Empresa

Outros tipos de reforço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações in- cluem: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação forem necessárias, garantias para estes riscos, bem como penhor das cotas do fundo, poderão fazer parte da operação.

das cotas do fundo, poderão fazer parte da operação. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO

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24

Mercado4

Mercado 4 secundário GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

secundário

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IV. Mercado secundário

4

Mercado secundário

IV. Mercado secundário 4 Mercado secundário A primeira negociação de cotas de um FII em uma

A primeira negociação de cotas de um FII em uma bolsa de valores acon- teceu no dia 28/03/1995. Nesta data, quatro cotas do Shopping Guararapes foram negociadas na então Bovespa, ao preço de R$262.500,00. Após esta ne- gociação inicial, novos fundos passaram a ser listados e terem seus títulos ne- gociados na Bovespa. Em 2003, três fundos tiveram suas cotas negociadas em balcão organizado, com destaque para o Almirante Barroso que registrou, em 182 leilões, 689 dos 707 negócios do ano. Enquanto isso, no mesmo período, o Europar, FII mais negociado em bolsa naquele ano, registrou, em 20 pregões, 30 dos 35 negócios realizados no ano. As outras cinco negociações envolve- ram cotas de três outros FII. Aos poucos, este cenário foi evoluindo, principalmente em termos de nú- mero de fundos negociados. Em 2005, doze fundos negociaram suas cotas:

seis em balcão e seis em bolsa. Novamente Almirante Barroso e Europar foram os mais negociados nos respectivos ambientes de negociação. O Europar re- gistrou, em 63 pregões, 103 dos 282 negócios no ano. Enquanto que no bal- cão organizado, três fundos dominaram as negociações, o Almirante Barroso, o Torre Almirante e o BB Progressivo, sendo responsáveis por 97,9% do total de negociações no ano. Vale destacar que as cotas do Almirante Barroso foram negociadas em 235 leilões no ano. Com a aprovação da Lei n° 11.196, em novembro de 2005, o mercado se- cundário ganhou grande impulso. A nova lei passou a conceder às pessoas físicas isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos por FII que atendessem determinadas características. Em 2006 o volume anual atin- giu R$176,1 milhões em 4.240 negócios, um crescimento de 87,8% no mon- tante negociado e 146,4% do número de negócios, comparativamente ao ano anterior. Em 2007 e 2008 o montante negociado retraiu um pouco para o patamar de R$140,0 milhões, mas o número de negócios continuou a crescer atingindo a faixa de 7.000 por ano. No primeiro semestre de 2009, o mercado secundário atingiu um montante negociado de R$137,8 milhões em cima de 4.008 negócios. A figura 13 apresenta os montantes anuais de negociações desde 2003.

apresenta os montantes anuais de negociações desde 2003. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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26

Negociações de FII na BM&FBOVESPA (em R$ milhões) Fig. 13 4 200 180 160 140
Negociações de FII na BM&FBOVESPA (em R$ milhões)
Fig. 13
4
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009*
* até jun 2009
Mercado secundário
Fonte: BM&FBOVESPA

Devido aos incentivos fiscais, investidores de cotas de FII que negociam suas cotas na BM&FBOVESPA são preponderantemente pessoas físicas. Estas tendem a encarar seus investimentos como uma fonte regular de renda, ge- ralmente não ofertando para venda suas cotas, fazendo com que o mercado secundário constantemente apresente um viés comprador (i.e.; número de compradores bem maior que o de vendedores destes títulos). De um total de 71 FII em operação no final do primeiro semestre de 2009, mais de um terço (26) tinham cotas negociadas na BM&FBOVESPA nos dois ambientes de negociação desta casa: bolsa (14) e balcão organizado (12). A escolha do ambiente de negociação é uma decisão inicial do adminis- trador e do distribuidor líder do fundo. As negociações em mercado de balcão tendem a ser via leilão com horário programado que acontece uma vez ao dia, ao passo que as negociações do mercado de bolsa tendem a ser de for- ma aberta e contínua durante todo o período de negociação, com ofertas de compra e venda firmes até que haja negócio. As figuras 14 e 15 apresentam o número de negócios e os montantes negociados em cada um dos ambientes de negociação.

negociados em cada um dos ambientes de negociação. Negociações na BM&FBOVESPA (balcão) – Montante (em
Negociações na BM&FBOVESPA (balcão) – Montante (em R$ milhões) Fig. 14 140 4.000 3.500 120
Negociações na BM&FBOVESPA (balcão) – Montante (em R$ milhões)
Fig. 14
140
4.000
3.500
120
3.000
100
2.500
80
2.000
60
1.500
40
1.000
20
500
0
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009*
* até jun 2009
Fonte: BM&FBOVESPA
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27
Montante (em R$ milhões)
Nº de Negócios

Mercado secundário

Fundos Imobiliários Negociados em Balcão

TABELA 01

4

FII

Finalidade

Tipo de Imóvel

Código

Premier Realty

Investimentos gerais

Diversificado

PRMR11B

Opportunity

Investimentos gerais

Escritórios

FTCE11B

Edifício Almirante Barroso

Renda regular

Diversificado

FAMB11B

BB Progressivo

Renda regular

Escritórios

BBFI11B

Edifício Ourinvest

Renda regular

Escritórios

EDFO11B

Torre Almirante

Renda regular

Escritórios

ALMI11B

Torre Norte

Renda regular

Escritórios

TRNT11B

Hotel Maxinvest

Renda regular

Hospedagem

HTMX11B

Hospital da Criança

Renda regular

Hospitalar

HCRI11B

Hospital Nossa Senhora de Lourdes

Renda regular

Hospitalar

NSLU11B

Ancar IC

Renda regular

Varejo – Shopping

ANCR11B

Shopping West Plaza

Renda regular

Varejo – Shopping

WPLZ11B

Negociações na BM&FBOVESPA (bolsa) – Montante (em R$ milhões) Fig. 15 70 4.000 3.500 60
Negociações na BM&FBOVESPA (bolsa) – Montante (em R$ milhões)
Fig. 15
70
4.000
3.500
60
3.000
50
2.500
40
2.000
30
1.500
20
1.000
10
500
0
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009*
* até jun 2009
Fonte: BM&FBOVESPA
Montante (em R$ milhões)
Nº de Negócios

Fundos Imobiliários Negociados em Bolsa

TABELA 02

Negócios Fundos Imobiliários Negociados em Bolsa TABELA 02 FII Finalidade Tipo de Imóvel Código Sigma

FII

Finalidade

Tipo de Imóvel

Código

Sigma

Ganho de capital

Residencial

FSIG11

Continental Square Faria Lima

Investimentos gerais

Diversificado

FLMA11

Europar

Investimentos gerais

Diversificado

EURO11

Panamby

Investimentos gerais

Diversificado

PABY11

CSHG Real Estate

Renda regular

Escritórios

HGRE11

Financial Center

Renda regular

Escritórios

FFCI11

Memorial Office

Renda regular

Escritórios

FMOF11

Projeto Água Branca

Renda regular

Escritórios

FPAB11

SCP

Renda regular

Varejo – Lojas

SCPF11

ABC Plaza Shopping

Renda regular

Varejo – Shopping

ABCP11

CSHG Brasil Shopping

Renda regular

Varejo – Shopping

HGBS11

JK

Renda regular

Varejo – Shopping

FJKI11

Shopping Pátio Higienópolis

Renda regular

Varejo – Shopping

SHPH11

Via Parque Shopping

Renda regular

Varejo – Shopping

FVPQ11

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28

Mercado secundário

As figuras 16 e 17 abaixo apresentam, respectivamente, o montante e o número de negócios realizados por mês nos doze meses terminados em junho de 2009. A primeira mostra um nível de liquidez ainda relativamente baixo se comparado com outros mercados, sendo que dois dos meses apre- sentam montantes negociados atípicos, muito mais altos, devido a um nú- mero reduzido de negociações de valor alto envolvendo cotas de dois FII. A segunda mostra um crescente número de negócios sendo realizado desde o início deste ano. Durante o ano de 2009, até o mês de junho, as cotas de maior liquidez no mercado de bolsa foram as do Continental Square Faria Lima e do Europar, em termos de número de negócios, e do Projeto Água Branca e Memorial Office, em termos de montante negociado. Já no mercado de balcão organizado, as cotas de maior liquidez foram as do BB Progressivo e Torre Almirante, em termos de número de negócios, e do Opportunity e Shopping West Plaza, em termos de montante negociado.

4

Negociações na BM&FBOVESPA - Montante (em R$ milhões) Fig. 16 100 90 80 70 60
Negociações na BM&FBOVESPA - Montante (em R$ milhões)
Fig. 16
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
jul 08
ago 08
set 08
out 08
nov 08
dez 08
jan 09
fev 09
mar 09
abr 09
mai 09
jun 09
Fonte: BM&FBOVESPA
09 mar 09 abr 09 mai 09 jun 09 Fonte: BM&FBOVESPA Negociações na BM&FBOVESPA – Número
Negociações na BM&FBOVESPA – Número de Negócios Fig. 17 1.000 900 800 700 600 500
Negociações na BM&FBOVESPA – Número de Negócios
Fig. 17
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
jul 08
ago 08
set 08
out 08
nov 08
dez 08
jan 09
fev 09
mar 09
abr 09
mai 09
jun 09
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Fonte: BM&FBOVESPA

29

Rentabilidade de Cotas de FII

4

Mercado secundário

O mercado utiliza duas formas de cálculo de rentabilidade de cotas de FII: o retorno sobre o

preço e a taxa interna de retorno.

Retorno sobre o preço

O retorno sobre o preço (chamado em inglês de dividend yield) é a mesma metodologia utilizada

comumente no mercado de renda variável. É definido como o quociente entre as distribuições de uma cota e o preço de mercado da mesma cota, como representado pela fórmula abaixo.

Retorno sobre preço = D / P

onde:

D = distribuições da cota no período. Os valores utilizados podem ser históricos ou pro-

jetados.

P = preço de mercado da cota no início (ou no fim) do período

O significado do quociente fala por si só. Quanto maior o retorno sobre preço, maior o retorno

indicativo para o investimento, indicando que o preço está comparativamente baixo. Quanto menor o retorno sobre preço, menor o retorno indicativo, o que significa que o preço está com- parativamente alto.

Taxa Interna de Retorno (TIR)

A TIR é a taxa que faz com que o somatório do valor presente dos fluxos de caixa de um investi- mento seja igual ao investimento inicial, como representado pela fórmula abaixo.

inicial, como representado pela fórmula abaixo. onde: n f ( t ) ∑ t = 1

onde:

n f ( t)

t

=

1

( 1+ TIR )

d t

252

= Investimento inicial

t = período (de 1 a n) d t = dias úteis do início do período 1 ao fim do período t f(t) = fluxo de caixa no período t

A Uqbar utilizou esta metodologia no ranking de rentabilidade de cotas de FII desta publica-

ção (ver tabela 5). Para tal, o investimento inicial utilizado foi o preço de mercado no início

do período. O fluxo de caixa utilizado corresponde às distribuições da cota durante o período analisado, sendo que o último pagamento deste fluxo inclui o preço de mercado da cota no último período.

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30

Tributação5

Tributação 5 GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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A– Fundo de Investimento Imobiliário

5

Tributação

A– Fundo de Investimento Imobiliário 5 Tributação Os FII estão sujeitos a um regime de tributação

Os FII estão sujeitos a um regime de tributação particular. Diferentemente de outros fundos de investimento, rendimentos e ganhos líquidos auferidos por FII em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam- se à incidência do imposto de renda na fonte. Destes investimentos tributá- veis, excluem-se, desde agosto de 2009, aplicações em CRI, LCI, LH e em cotas de FII. O imposto pago pelo fundo poderá ser compensado com o retido na fonte pelo próprio FII, por ocasião da distribuição de rendimentos e ganhos de capital. Esta compensação, no entanto, deverá ser efetuada proporcional- mente à participação do cotista pessoa jurídica ou pessoa física não sujeita à isenção. A tabela abaixo apresenta um resumo da tributação de FII, e as alíquotas aplicáveis.

Tributação de FII e alíquotas aplicáveis

TABELA 03

Imposto

Alíquota

I. Sobre Rendimentos

 

Aplicações de Renda Fixa

 

CRI, LCI, LH

0,0%

Outros

15,0 – 22,5%

Aplicações de Renda Variável

 

Cotas de FII

0,0%*

Outros

0,005% - 15,0%

Imóveis

0,0%

II. Sobre Ganhos de Capital

 

Aplicações de Renda Fixa

 

CRI, LCI, LH

0,0%

Outros

15,0 – 22,5%

Aplicações de Renda Variável

 

Cotas de FII

0,0%*

Outros

0,005% - 15,0%

Imóveis

0,0%

* desde que admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.

em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE

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32

B– Investidor

5

Tributação

B– Investidor 5 Tributação Desde 2005, investidores pessoas físicas estão isentos do imposto de ren- da

Desde 2005, investidores pessoas físicas estão isentos do imposto de ren-

da sobre os rendimentos distribuídos pelos FII.

Esta isenção é válida desde que o FII tenha suas cotas admitidas à ne-

gociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão or-

ganizado; e apresentem, no mínimo, 50 cotistas. No entanto, este benefício

não será concedido a cotistas pessoa física que representem 10,0% ou mais da

totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao re-

cebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos auferidos

pelo fundo.

A tabela abaixo apresenta um resumo da tributação de investidores pes-

soas físicas e pessoas jurídicas em cotas de FII, e as alíquotas aplicáveis.

Tributação de investidores pessoas físicas e pessoas jurídicas em cotas de FII e alíquotas aplicáveis

TABELA 04

em cotas de FII e alíquotas aplicáveis TABELA 04 Alíquota Imposto Pessoa Física Pessoa Jurídica I.

Alíquota

Imposto

Pessoa Física

Pessoa Jurídica

I. Sobre rendimentos

0,0% ou 20,0%

20,0%

II. Sobre ganho de capital

15,0% ou 20,0%

0,0%, 15,0% ou 20,0%

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FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

33

Rankings6

Rankings 6 GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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VI. Rankings

6

Rankings

VI. Rankings 6 Rankings Este capítulo apresenta dois conjuntos de rankings . O primeiro classifica as

Este capítulo apresenta dois conjuntos de rankings.

O primeiro classifica as cotas de FII por negociações e rentabilidade. Os

rankings de negociações são apresentados por número de negócios e por montante negociado. O ranking de rentabilidade classifica as cotas pelas suas taxas internas de retorno. Participam destes rankings somente cotas que são

negociadas em bolsa de valores ou balcão organizado.

O segundo conjunto de rankings classifica os prestadores de serviço para

a indústria de FII. Administradores e auditores são classificados por número de operações e pelo patrimônio líquido (PL) agregado dos fundos para os quais prestam serviço. Os estruturadores são classificados por número de operações

e montante emitido de cotas. Mais informações sobre os critérios utilizados, incluindo definições dos prestadores de serviço, encontram-se junto com cada tabela de ranking.

Rankings de cotas

Negociações

Ranking Negociações – Montante de Negócios entre 01/07/2008 e 30/06/2009

TABELA 05

 

01/07/2008 – 30/06/2009

01/07/2007 – 30/06/2008

 

Administrador

Montante

Posição

Participação

Posição

Participação

Mudança na

(em R$)

(%)

(%)

participação (%)

Opportunity

69.632.048

 

1 30,5

-

-

30,5

Projeto Água Branca

48.691.395

 

2 21,3

7

7,3

14,0

Hotel Maxinvest

18.853.061

 

3 8,3

4

11,7

-3,4

BB Progressivo

16.255.344

 

4 7,1

1

21,5

-14,4

Shopping West Plaza

15.738.811

 

5 6,9

-

-

6,9

Edifício Almirante Barroso

11.279.403

 

6 4,9

5

10,5

-5,6

Torre Almirante

8.814.904

 

7 3,9

6

8,4

-4,5

Nossa Senhora de Lourdes

8.642.856

 

8 3,8

3

14,2

-10,4

Europar

7.290.207

 

9 3,2

2

16,4

-13,2

Memorial Office

4.451.056

 

10 2,0

-

-

2,0

Dez maiores

209.649.085

 

91,9

124.137.295

96,2

-4,4

Total

228.236.399

 

100,0

129.028.736

100,0

 
228.236.399   100,0 129.028.736 100,0   GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 3 5

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35

Ranking Negociações – Número Negociado entre 01/07/2008 e 30/06/2009

TABELA 06

6

Rankings

 

01/07/2008 – 30/06/2009

01/07/2007 – 30/06/2008

 

Título

Número

       

Mudança na

de Negócios

Posição

Participação (%)

Posição

Participação (%)

participação (%)

Europar

1.189

1

16,0

1

27,8

-11,8

Continental Square Faria Lima

1.145

2

15,4

6

7,4

8,0

BB Progressivo

979

3

13,2

2

15,3

-2,1

Torre Almirante

616

4

8,3

3

10,5

-2,2

Edifício Almirante Barroso

606

5

8,2

5

8,0

0,2

Nossa Senhora de Lourdes

403

6

5,4

4

8,3

-2,9

Projeto Água Branca

397

7

5,3

8

4,1

1,2

Shopping Pátio Higienópolis

362

8

4,9

9

4,0

0,9

Financial Center

310

9

4,2

7

5,8

-1,6

Hotel Maxinvest

243

10

3,3

11

1,6

1,7

Dez maiores

6.250

 

84,2

6.418

93,4

-9,2

Total

7.421

 

100,0

6.871

100,0

 

Critério: Ordena as cotas de FII listadas por montante negociado e por número de negócios realizados duran- te o período em questão.

Rentabilidade

Ranking Rentabilidade – Rentabilidade Efetiva entre 01/07/2008 e 30/06/2009

TABELA 07

01/07/2008 – 30/06/2009

Título

Rentabilidade (% a.a.)

Posição

Mercado

BB Progressivo

48,71

 

1 Balcão

Edifício Almirante Barroso

44,43

 

2 Balcão

Financial Center

44,20

 

3 Bolsa

Nossa Senhora de Lourdes

30,08

 

4 Balcão

Torre Almirante

28,13

 

5 Balcão

Torre Norte

25,66

 

6 Balcão

Via Parque Shopping

24,12

 

7 Bolsa

JK

19,87

 

8 Bolsa

ABC Plaza Shopping

19,32

 

9 Bolsa

Europar

19,28

 

10 Bolsa

Critério: Ordena as cotas de FII listadas por taxa interna de retorno (TIR) durante o período em questão. O cálculo da TIR é baseado nos valores de mercado das cotas (inicial e final) no período 01/07/2008 - 30/06/2009 e as distribuições de rendimento efetivamente realizadas neste período. A Uqbar solicitou de cada administrador de FII a confirmação dos dados e da taxa calculada para seus respectivos fundos. A falta de manifestação de administrado- res, até a data limite comunicada para esta publicação, foi interpretada como concordância destes com os números apresentados pela Uqbar. Ver box Rentabilidade de Cotas de FII no Capítulo IV para maiores informações sobre a metodologia de cálculo da taxa interna de retorno.

sobre a metodologia de cálculo da taxa interna de retorno. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE

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36

Rankings de Prestadores de Serviço

6

Rankings

Administradores

Definição: Instituição autorizada pela CVM para o exercício profissional de administração de fundos de investimento. A administração de um fundo

compreende o conjunto de serviços relacionado direta ou indiretamente ao funcionamento e à manutenção deste. Especificamente, o administrador de FII deve prover o fundo com os seguintes serviços:

n manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços

de análise e acompanhamento de projetos imobiliários;

n atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos títulos e valores mobiliários;

n

escrituração de cotas;

n

custódia de ativos financeiros;

n

auditoria independente; e

n

gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.

Observadas limitações legais e regulamentares, o administrador tem poderes para praticar todos os atos necessários ao funcionamento do fun- do, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente habilitados e autorizados para prestar serviços específicos. O administrador é também res- ponsável pela constituição do fundo e pela prestação de informações à CVM. Os administradores de FII devem também observar disposições determinadas em instruções específicas da CVM.

Ranking Administradores – PL Consolidado em 30/06/2009

TABELA 08

Administradores – PL Consolidado em 30/06/2009 TABELA 08   30/06/2009   30/06/2008  
 

30/06/2009

 

30/06/2008

 

Administrador

Montante (R$)

Posição

Participação

Posição

Participação

Mudança na

(%)

(%)

participação (%)

Banco Ourinvest

2.351.398.375

 

1 52,3

1

42,2

10,1

Rio Bravo Investimentos

745.260.522

 

2 16,6

2

23,1

-6,5

Banco Brascan

283.615.415

 

3 6,3

3

8,2

-1,9

Banco Opportunity

222.626.761

 

4 4,9

6

3,4

1,5

BR - Capital

143.126.488

 

5 3,2

10

2,4

0,8

Credit Suisse Hedging Griffo

142.112.849

 

6 3,2

9

2,8

0,4

Coin

130.574.570

 

7 2,9

4

3,7

-0,8

Momento

129.834.681

 

8 2,9

7

3,3

-0,4

Coinvalores

127.488.201

 

9 2,8

8

3,1

-0,3

Caixa Econômica Federal

122.255.165

 

10 2,7

5

3,5

-0,8

Dez maiores

4.398.293.027

 

97,8

3.455.236.335

95,7

2,0

Total

4.499.283.956

 

100,0

3.609.535.594

100,0

 

GUIA DO INVESTIDOR

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37

Ranking Administradores – Número de FII Consolidado em 30/06/2009

TABELA 09

6

Rankings

   

30/06/2009

30/06/2008

 

Administrador

Numero de

Posição

Participação

Posição

Participação

Mudança na

Operações

(%)

(%)

participação (%)

Rio Bravo Investimentos

28

 

1 39,4

1

42,5

-3,1

Banco Ourinvest

19

 

2 26,8

2

24,7

2,1

BR - Capital

3

 

3 4,2

7

2,7

1,5

Banco BBM

3

 

4 4,2

4

4,1

0,1

Banco CR2

3

 

5 4,2

3

5,5

-1,3

Credit Suisse Hedging Griffo

2

 

6 2,8

6

2,7

0,1

Coin

2

 

7 2,8

5

2,7

0,1

Banco Schahin

2

 

8 2,8

8

2,7

0,1

Banco Brascan

1

 

9 1,4

9

1,4

0,0

Banco Opportunity

1

 

10 1,4

11

1,4

0,0

Dez maiores

64

 

90,1

66

90,4

-0,3

Total

71

 

100,0

73

100,0

 

Critério: Ordena os administradores de FII com base no número de fundos e no montante agregado de PL dos fundos em 30/06/2008 e 30/06/2009. Os rankings consideram todos os fundos em operação nestas datas. O fundo cujo valor do PL não tenha sido divulgado para o dia em questão não é considerado para os rankings. Fundos com PL negativo não foram considerados para o ranking de PL consolidado.

Auditores Independentes

Definição: Perito-contador que presta serviços de auditoria independen- te. A sua atuação está sujeita ao registro na CVM, que mantém cadastro dos responsáveis técnicos autorizados a emitir e assinar parecer de auditoria, em nome de cada fundo, no âmbito do mercado de valores mobiliários. Responsá- vel pela validação dos demonstrativos trimestrais do fundo, evidenciando que as operações efetuadas estão em consonância com a política de investimento e os limites de composição e diversificação, bem como que as negociações foram realizadas a valores de mercado.

que as negociações foram realizadas a valores de mercado. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO

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38

Rankings

Ranking Auditores – PL Consolidado em 30/06/2009

TABELA 10

6

   

30/06/2009

30/06/2008

 

Auditor

Montante (R$)

Posição

Participação

Posição

Participação

Mudança na

(%)

(%)

participação

(%)

PricewaterhouseCoopers

2.899.381.803

 

1 64,4

 

1 56,7

7,7

BDO Trevisan

576.537.818

 

2 12,8

 

2 18,2

-5,4

Terco Grant Thornton

455.658.262

 

3 10,1

 

3 11,9

-1,8

Performance

222.626.761

 

4 4,9

4 3,4

 

1,5

HLB Audilink

129.834.681

 

5 2,9

5 3,3

 

-0,4

Moore Stephens Lima Lucchesi

127.488.201

 

6 2,8

6 3,1

 

-0,3

KPMG

29.939.280

 

7 0,7

7 1,6

 

-0,9

Ernst & Young

24.163.959

 

8 0,5

8 0,7

 

-0,2

Horwath Tufani, Reis & Soares

23.914.028

 

9 0,5

9 0,7

 

-0,2

Müller Auditores Independentes

7.731.736

 

10 0,2

10 0,3

 

-0,1

Dez maiores

4.497.276.529

 

100,0

3.604.600.609

99,9

0,1

Total

4.499.283.956

 

100,0

3.609.535.594

100,0

 

Ranking Auditores – Número de FII Consolidado em 30/06/2009

TABELA 11

 

30/06/2009

30/06/2008

 

Auditor

Numero de

Posição

Participação

Posição

Participação

Mudança na

Operações

(%)

(%)

participação (%)

PricewaterhouseCoopers

23

1

32,4

2

30,1

2,3

BDO Trevisan

22

2

31,0

1

32,9

-1,9

Terco Grant Thornton

10

3

14,1

3

13,7

0,4

Ernst & Young

4

4

5,6

4

5,5

0,1

KPMG

3

5

4,2

6

2,7

1,5

Deloitte Touche Tohmatsu

3

6

4,2

5

5,5

-1,3

Performance

1

7

1,4

8

1,4

0,0

HLB Audilink

1

8

1,4

9

1,4

0,0

Moore Stephens Lima Lucchesi

1

9

1,4

10

1,4

0,0

Horwath Tufani, Reis & Soares

1

10

1,4

11

1,4

0,0

Dez maiores

69

 

97,2

71

97,3

-0,1

Total

71

 

100,0

73

100,0

 

Critério: Ordena os auditores independentes de FII com base no número de fundos e no montante agregado de PL destes em 30/06/2008 e 30/06/2009. Os rankings consideram todos os fundos em operação nestas datas. O fundo cujo valor do PL não tenha sido divulgado para o dia em questão não é considerado para os rankings. Fundos com PL negativo não foram considerados para o ranking de PL consolidado.

não foram considerados para o ranking de PL consolidado. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO

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39

Estruturadores

6

Rankings

Definição: Pessoa jurídica especializada pela montagem do fundo. O trabalho de estruturação consiste da definição de todos os parâmetros quan- titativos e qualitativos do fundo.

Ranking Estruturadores – Montante Emitido entre 01/07/2008 e 30/06/2009

TABELA 12

 

01/07/2008 – 30/06/2009

01/07/2007 – 30/06/2008

 

Estruturador

Montante

Posição

Participação

Posição

Participação

Mudança na

(em R$)

(%)

(%)

participação

(%)

Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária

454.125.830

 

1 54,9

1

79,7

-24,8

Banco Opportunity

243.400.800

 

2 29,4

5

3,4

26,0

Rio Bravo Investimentos DTVM

59.021.000

 

3 7,1

3

6,3

0,8

Credit Suisse Hedging Griffo CV

40.000.000

 

4 4,8

4

4,2

0,6

Coinvalores CCVM

30.000.000

 

5 3,6

2

6,3

-2,7

Total

826.547.630

 

100,0

946.044.132

100,0

 

Ranking Estruturadores – Número de FII entre 01/07/2008 e 30/06/2009

TABELA 13

 

01/07/2008 – 30/06/2009

01/07/2007 – 30/06/2008

 

Estruturador

Numero de

Posição

Participação

Posição

Participação

Mudança na

Operações

(%)

(%)

participação

(%)

Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária

6

 

1 54,5

1

50,0

4,5

Rio Bravo Investimentos DTVM

2

 

2 18,2

2

25,0

-6,8

Banco Opportunity

1

 

3 9,1

5

6,3

2,8

Credit Suisse Hedging Griffo CV

1

 

4 9,1

4

6,3

2,8

Coinvalores CCVM

1

 

5 9,1

3

6,3

2,8

Total

11

 

100,0

16

100,0

 

Critério: Ordena os estruturadores de FII com base no montante total emitido, em R$, e no número de ope- rações realizadas durante o período em questão. Os rankings consideram apenas os FII que efetivamente entraram em operação, através de suas primeiras emissões de cotas, no período. Quando duas ou mais instituições estrutu- raram conjuntamente um mesmo FII o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições. Estes rankings