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VALUACIÓN
INMOBILIARIA

Irapuato, Gto., 2019

2ª Edición
Realizado en México.
Editado por Phoenix, Instituto de Valuación.

2
 Prólogo

La capacitación constante es el día a día de la profesionalización de la valuación, en este

tiempo de cambio continuo y globalización, es indispensable el contar con las herramientas
didácticas y las últimas metodologías aceptadas en el campo de la valuación.

Actualmente la valuación en México y Latinoamérica están en un proceso de mejora en los

estándares académicos, ya con esquemas de CERTIFICACIÓN EN VALUACIÓN, hace
inevitable el capacitarse constantemente para el correcto ejercicio de la profesión.

Es por tal motivo, que creamos el INSTITUTO INTERNACIONAL DE

INVESTIGACIÓN EN VALUACIÓN, S.C. que a través de Phoenix, Instituto de
Valuación, con el fin de aportar conocimiento, técnicas y experiencia de calidad a esta
profesionalización del sector en servicios de valuación.

“Esperamos que la compilación de conocimientos vertidos en esta publicación les permita

innovar en sus campos de trabajo”.

JOEL CÓRDOVA ESPITIA.

Director General

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Tabla de contenido
PARTE I ........................................................................................................................................ 9
Capítulo 1 ................................................................................................................................... 10
¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO? ........................................................................................11
Capítulo 2 .................................................................................................................................. 13
1. DEFINICIÓN DE BIEN RAÍZ ............................................................................................... 14
2. DEFINICIÓN DE INMUEBLE............................................................................................... 14
3. CONCEPTOS DE TIERRA Y PROPIEDAD ........................................................................... 16
4. USOS DE SUELO .................................................................................................................. 17
4.1 PLANEACIÓN TERRITORIAL ....................................................................................................18
4.2 INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN TERRITORIAL ................................................................18
4.3 ÁREAS QUE COMPRENDE LA ZONIFICACIÓN DE USO DE SUELO O VOCACIÓN DEL
SUELO ...............................................................................................................................................21
4.4 USOS Y DESTINOS QUE SE PODRÁN ASIGNAR EN EL PROGRAMA MUNICIPAL................22
4.4.1 CLASIFICACIÓN DE LAS VIALIDADES URBANAS ....................................................................................... 25
4.4.2 FASES DE LA GESTIÓN DE FRACCIONAMIENTOS Y DESARROLLOS EN CONDOMINIO..................... 27
4.4.3 ¿QUÉ ES LA DENSIDAD DE POBLACIÓN? ............................................................................................................ 30
4.4.4 RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO ............................................................................................ 31

Capítulo 3.................................................................................................................................. 39
LA VALUACIÓN INMOBILIARIA ........................................................................................... 39
1. OFERTA Y DEMANDA ......................................................................................................... 40
2. DIFERENCIA ENTRE VALOR, PRECIO Y COSTO ............................................................. 40
3. ¿QUÉ ES LA VALUACIÓN? .................................................................................................. 42
4. FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE UN INMUEBLE ............................................. 42
5. PRINCIPIOS ECONÓMICOS APLICADOS A LA VALUACIÓN ......................................... 45
6. ENFOQUES DE VALUACIÓN .............................................................................................. 50
6.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO...............................................................................50
6.2 ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN O DE INGRESOS..................................................................59
6.3 ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS ...............................................................................................69
6.4 ENFOQUE RESIDUAL ............................................................................................................... 100
6.4.1 EL RESIDUAL ESTÁTICO. .............................................................................................................................. 101
6.4.2 EL RESIDUAL DINÁMICO ............................................................................................................................. 105

7. FLUJO DE EFECTIVO ......................................................................................................... 114

8. ¿QUE ES UN AVALÚO? ...................................................................................................... 119

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 8.1 DEFINICIONES GENERALES .................................................................................................... 120
8.2 PRINCIPIOS ÉTICOS................................................................................................................. 123
8.3 CLASIFICACIÓN DE LOS SERVICIOS DE VALUACIÓN ......................................................... 125
Capítulo 4 ................................................................................................................................ 126
PROCESO DE VALUACIÓN .................................................................................................. 126
1. DIAGRAMA GENERAL .................................................................................................. 127
2. ANÁLISIS PRELIMINAR.................................................................................................... 128
3. INVESTIGACIÓN DE CAMPO ........................................................................................... 130
3.1 INSPECCIÓN FÍSICA URBANA Y SU ENTORNO. .................................................................... 130
3.2 INSPECCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES PROPIAS ............................ 132
3.3 INVESTIGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO ................................................................ 138
4. ANÁLISIS DE METODOLOGÍAS ....................................................................................... 140
4.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ............................................................................ 140
4.2 ENFOQUE DE INGRESOS ......................................................................................................... 142
4.3 ENFOQUE DE COSTOS ............................................................................................................. 144
4.4 ENFOQUE RESIDUAL............................................................................................................... 147
5. CÁLCULO Y PONDERACIÓN DE INDICADORES DE VALOR ........................................ 150
6. LLENADO DE FORMATO DE AVALUÓ............................................................................ 151
Capítulo 5 ................................................................................................................................ 164
COMPILACIÓN DE FACTORES ........................................................................................... 164
1. GENERAL ............................................................................................................................ 165
1.1 FACTOR DE NEGOCIACIÓN (FN) ............................................................................................ 165
2. DEL TERRENO ................................................................................................................... 165
2.1 FACTOR DE UBICACIÓN (FUB) ............................................................................................... 165
2.3 FACTOR DE CALLE (FCLL) ...................................................................................................... 167
2.4 FACTOR DE ZONA (ZN): ......................................................................................................... 168
2.5 FACTOR POR TOPOGRAFÍA (FTP) ......................................................................................... 168
2.6 FACTOR PROMEDIO APLICABLE AL TERRENO SUJETO (FP) ............................................. 169
2.7 FACTOR DE FONDO (FFD) ...................................................................................................... 170
2.8 FACTOR DE ÁREA (FA) ............................................................................................................ 170
2.9 FACTOR DE FORMA (FFM) ............................................................................................................ 172
2.10 FACTOR POR INUNDACIÓN (FID) ....................................................................................... 173
2.11 MÉTODO DE LA HUELLA ........................................................................................................ 174

5
3. PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN DE COSTOS EN LA URBANIZACIÓN................... 175
3.1 CONSTRUCCIONES URBANAS ................................................................................................ 177
3.2 FACTOR DE DEMÉRITO POR EDAD (FED): (2) ...................................................................... 178
3.3 FACTOR DE DEPRECIACIÓN TOTAL (FDT) .......................................................................... 180
3.4 FACTOR DE CONSERVACIÓN (FCO) ..................................................................................... 181
3.4. CLASIFICACIONES DE LAS CONSTRUCCIONES .................................................................. 182
4. CLASIFICACIONES DE PARTIDAS GENERALES ............................................................ 183
5. PARTICIPACIÓN EN PORCENTAJE POR CADA PARTIDA DE CONSTRUCCIÓN ....... 184
6. COSTOS INDIRECTOS ...................................................................................................... 186
Capítulo 6 ............................................................................................................................... 190
CONCEPTOS BÁSICOS DE MATEMÁTICAS FINANCIERAS.............................................. 190
1. INTERÉS SIMPLE ......................................................................................................................... 191
2. INTERÉS COMPUESTO .............................................................................................................. 191
3. CAPITALIZAR ............................................................................................................................. 192
4. TASA DE INTERÉS NOMINAL Y EFECTIVA.............................................................................. 192
5. TREMA ........................................................................................................................................ 192
6. MÉTODO DEL VALOR PRESENTE ............................................................................................. 193
7. MÉTODO DE LA TASA INTERNA DE RENDIMIENTO ............................................................. 193
9. MODELADO FINANCIERO. ....................................................................................................... 193
10. ANÁLISIS DE INVERSIÓN ......................................................................................................... 194
11. TASA DE DESCUENTO............................................................................................................... 194
12. TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)....................................................................................... 194
13. VALOR PRESENTE NETO (VPN) .............................................................................................. 194
PARTE II ................................................................................................................................... 196
Capítulo 7................................................................................................................................ 197
NEGOCIOS INMOBILIARIOS ............................................................................................... 197
1. ¿QUE SON LAS INVERSIONES EN BIENES RAÍCES Y CONCEPTOS GENERALES? ............. 198
2. ESQUEMAS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS. ...................................................................... 205
3. PLANEACIÓN ESTRATÉGICA DEL NEGOCIO ...................................................................... 206
4. ERRORES COMUNES Y CONSEJOS PRÁCTICOS PARA INICIAR. ....................................... 236
Capítulo 8 ............................................................................................................................... 239
GUÍA DEL DESARROLLADOR INMOBILIARIO .................................................................. 239
1. ¿QUÉ ES UN FRACCIONAMIENTO? ...................................................................................... 240
1.1 ETAPAS DE UN FRACCIONAMIENTO ........................................................................................................ 241

6
 2. ¿QUÉ ES UN CREDITO PUENTE? ............................................................................................... 244
3 ¿QUÉ ES EL APALANCAMIENTO Y COMO FUNCIONA UN CRÉDITO PUENTE? ................... 247
Capítulo 9 ............................................................................................................................... 260
BASES PARA LA VALUACIÓN DE UN HOTEL..................................................................... 260
1. CLASIFICACIÓN DE LOS HOTELES ....................................................................................... 261
1.1 TIPOS DE HOTELES ........................................................................................................................................... 261
1.2 ESTUDIO DE MERCADO Y VALUACIÓN DE UN HOTEL ............................................................................. 266

2. FASES DEL ESTUDIO DE MERCADO Y VALUACIÓN DE UN HOTEL ............................ 266

2.1 DEFINIR EL PROBLEMA VALUATORIO ......................................................................................................... 266
3.2 RECOPILACIÓN DE DATOS ..................................................................................................................... 267
3.3 ANÁLISIS DE DATOS ................................................................................................................................. 267
3.4 CONCLUSIONES ....................................................................................................................................... 267

Capítulo 10 .............................................................................................................................. 270

MAYOR Y MEJOR USO ......................................................................................................... 270
1. PROCESO VALUATORIO ....................................................................................................... 271
2. ENFOQUE DE COSTOS ........................................................................................................... 275
3. MÉTODO RESIDUAL .............................................................................................................. 276
4. ANÁLISIS DE MERCADO ........................................................................................................ 277
4.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ................................................................................................ 277
4.2 APLICABILIDAD DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ................................................ 278
4.3 VALOR DE MERCADO Y ANÁLISIS DE MERCADO ........................................................................... 279
LOS TRES INGREDIENTES NECESARIOS PARA UN MERCADO...................................................................... 279
4.4 UN MERCADO ACTUAL REQUIERE 4 INGREDIENTES ...................................................................... 279
4.5 LOS 4 FACTORES QUE CREAN VALOR EN BIENES INMUEBLES ....................................................... 281
4.6 OFERTA Y DEMANDA .................................................................................................................................... 281

5. PROPÓSITOS DEL ANÁLISIS DE MERCADO......................................................................... 284

5.1 INFORMACIÓN DEL ANÁLISIS DE MERCADO ............................................................................................. 284
5.2 EL MÉTODO CIENTÍFICO ........................................................................................................................... 285

6. EL PROCESO DE LOS SEIS PASOS, “THE SIX-STEP PROCESS” .................................. 285

PASO 1: ANÁLISIS DE LA PRODUCTIVIDAD DEL INMUEBLE ........................................................................ 286
PASO 2: DELIMITACIÓN DEL MERCADO .......................................................................................................... 288
PASO 3: ANÁLISIS DE LA DEMANDA IDENTIFICAR, DESCRIBIR Y PREDECIR .............................................. 288
PASO 4: ANÁLISIS DE LA OFERTA IDENTIFICAR, DESCRIBIR Y PREDECIR .................................................. 289
PASO 5: CÁLCULO DE LA DEMANDA MARGINAL, ANÁLISIS DE LA INTERACCIÓN DEL ÁREA DE
MERCADO. OFERTA Y DEMANDA (Análisis de demanda marginal) ............................................................... 290
PASO 6: PRONÓSTICO .......................................................................................................................................... 290

Capítulo 11 ............................................................................................................................... 293

FLUJOS DE EFECTIVO .......................................................................................................... 293
ESTRUCTURA GENERAL .............................................................................................................. 295
1. FLUJO DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN .......................................................... 296
2. FLUJO DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN .................................................................. 297
3. FLUJOS DE EFECTIVO PROCEDENTES DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN ............................. 297
4. MÉTODO DIRECTO ....................................................................................................................................... 298

7
 5. MÉTODO INDIRECTO ................................................................................................................................... 298

Capítulo 12 .............................................................................................................................. 312

GLOSARIO DE TÉRMINOS EN LA VALUACIÓN .......................................................................... 312

8
PARTE I

9
Capítulo 1

¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO?

“El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas transacciones

económicas, que tienen por objeto inmediato la propiedad o el disfrute de un bien inmueble,
es decir, tienen como finalidad el derecho a gozar o disponer de un bien que tiene una
situación fija en el espacio y no puede desplazarse, como son los terrenos, locales
comerciales, viviendas, fincas, etc…

10
 ¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO?
Recibe el nombre de mercado inmobiliario a las diferentes acciones comerciales que
pueden presentarse con los bienes raíces que pertenecen al sector de la construcción. De
esta manera, se generan relaciones en la que participan diferentes actores que intervienen
en estas acciones, que son los oferentes, el bien inmueble y los demandantes.

El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas transacciones

económicas, que tienen por objeto inmediato la propiedad o el disfrute de un bien inmueble,
es decir, tienen como finalidad el derecho a gozar o disponer de un bien que tiene una
situación fija en el espacio y no puede desplazarse, como son los terrenos, locales
comerciales, viviendas, fincas, etc.

Es importante conocer las diversas características que cada uno de ellos posee, de manera
que se identifiquen adecuadamente, por lo que es pertinente conocer mejor su
comportamiento en el área específica del sector. En él intervienen un conjunto de
compradores potenciales con la necesidad de satisfacer la adquisición, venta o disfrute de
un bien inmueble, ya sea mediante una transacción u otro tipo de negocio de acuerdo con
el vendedor.

Por tanto, se observarán dos operaciones principales (aunque no son las únicas), la
compraventa y el arrendamiento. La compraventa es el contrato o pacto entre dos personas
por el que una se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar un precio por la
misma. En cambio, el arrendamiento es la cesión o adquisición del uso o aprovechamiento
temporal de cosas, obras o servicios, a cambio de un precio.

En el caso de la compraventa se produce un traspaso de la propiedad del inmueble,

mientras que en el arrendamiento o alquiler sólo se produce una cesión, en ambos casos,
a cambio de un precio.

LISTA DE FACTORES QUE AFECTAN EL INGRESO POTENCIAL, LA

COMPRA VENTA O LA RENTA DE UN BIEN INMUEBLE:
EN RELACIÓN CON LA TIERRA:

a) Localización.

b) Tamaño y medidas del lote.

c) Topografía.

d) Condiciones de suelo y subsuelo.

11
e) Disponibilidad de servicios y tipo de estos.

EN RELACIÓN CON LAS CONSTRUCCIONES:

a) Tipo de construcción en relación con el lote.

b) Calidad y durabilidad.

c) Funcionalidad.

d) Estilo y estética.

e) Concordancia con el vecindario.

g) Servicios que proporcionan a sus habitantes.

DIVERSOS:

a) Tipo de propiedad raíz (comercio, habitación, industria, etcétera).

b) Calidad dentro de su tipo.

c) Cantidad dentro de su tipo con respecto al mercado.

12
Capítulo 2

¿QUÉ ES UN BIEN RAÍZ O UN BIEN

INMUEBLES?

“La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios

relacionados con la propiedad de bienes raíces. La propiedad real se
representa normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del
bien raíz físico. Por tanto la propiedad rea es un concepto no físico”
13
 1. DEFINICIÓN DE BIEN RAÍZ

Los intereses, beneficios y derechos inherentes a la tenencia de bienes inmuebles; la Tierra

y todo lo demás de naturaleza permanente que está fija a ella.

Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos elementos de
factura humana que se adhieren al suelo. Es la “cosa” física, tangible que puede verse y
tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes locales dentro de
cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes raíces de los bienes muebles.
Aun cuando se entiende que estos conceptos legales no se reconocen en todos los
Estados, se adoptan aquí para distinguir importantes términos y conceptos.

La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con la
propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna
prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto la propiedad real es un
concepto no físico.

Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e incorpóreos) que
no son bienes raíces. Estos son cosas que no están permanentemente adheridas a los
bienes raíces y generalmente se caracterizan por su movilidad.

2. DEFINICIÓN DE INMUEBLE
El término inmueble proviene de un vocablo latino que sirve para referirse a algo que está
unido al terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente. Es decir, una
estructura que no puede moverse sin causarle daños.

El inmueble es un bien, considerado como bien raíz, como consecuencia que se encuentra
estrechamente ligado al suelo o terreno en el cual se halla, de modo que resultará imposible
de separar tanto en lo físico como en lo jurídico. Son ejemplos de inmuebles: las parcelas
urbanizadas o no, las casas, las naves industriales, las fincas, los departamentos, etc. Es
decir, el inmueble es un bien inmóvil al cual no se podrá trasladar de ninguna manera o
separarlo del suelo sin que ello no ocasione perjuicios y daños al mismo, ya sea porque
forma parte del terreno o porque se encuentra anclado en él.

EN TÉRMINOS LEGALES DE REGLAMENTACIÓN CIVIL, SON BIENES

INMUEBLES:

I. El suelo y las construcciones adheridas a él.

14
II. Las plantas y árboles mientras estén unidos al suelo y los frutos pendientes de los
mismos árboles y plantas mientras no sean separados, por cosechas o cortes regulares.

III. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda
separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido.

IV. Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentación, colocados en edificios
o heredades por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de
un modo permanente al fundo.

V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el

propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte
de ella de un modo permanente.

VI. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca,
directa y exclusivamente a la explotación de la misma.

VII. Los abonos y semillas destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras
donde hayan de utilizarse.

VIII. Los aparatos eléctricos y sus accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el
dueño de éstos, salvo convenio en contrario.

IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las
cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir líquidos o gases a una finca o para
extraerlos de ella.

X. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén fijados sólidamente
a la ribera de un río o lago, y que estén destinados a serlo de manera permanente para su
utilización.

XI. El material rodante de los ferrocarriles, las líneas telefónicas, telegráficas y de

transmisión y distribución de energía eléctrica y las estaciones radiotelefónicas o
radiotelegráficas fijas.

LOS BIENES SON DE DOMINIO DEL PODER PÚBLICO O DE PROPIEDAD

DE LOS PARTICULARES:

a) Bienes de Propiedad de los particulares: casas habitación, condominio, terrenos para

casas habitación, almacenes, edificios de oficinas, departamentos, casas para rentar, casas
dúplex, hoteles, bancos, estacionamientos de carga, ferrocarriles, parques de diversiones,
caminos y puentes de peaje, ranchos y granjas, teatros, fábricas, molinos, gasolineras,
aeropuertos, diques, muelles, pozos de petróleo, etcétera.

15
b) Bienes de dominio del poder público los que pertenecen a la Federación, a los
Estados o a los Municipios, como: edificios municipales, casas de gobierno, museos,
iglesias, edificios de correos, auditorios, estaciones de ferrocarril, playas públicas,
Juzgados, bibliotecas, hospitales, escuelas, aduanas, estadios, parques, calles y avenidas,
etcétera.

3. CONCEPTOS DE TIERRA Y PROPIEDAD

La Tierra es esencial para nuestras vidas y para nuestra existencia. Su importancia es tal,
que atrae la atención de abogados, geógrafos, sociólogos y economistas. En la medida en
que cada una de estas disciplinas se relaciona con la tierra y con los usos de la tierra, las
sociedades y naciones del mundo se ven afectadas.

La valuación de la tierra como baldío o de la tierra y sus mejoras, es un concepto

económico. Baldía o con mejoras, de manera indistinta alude a la tierra o suelo, como bien
raíz. El valor lo crea la utilidad del bien raíz o la capacidad para satisfacer las necesidades
y deseos de las sociedades humanas. Contribuyen al valor de un bien raíz sus cualidades
singulares de durabilidad, inamovilidad de ubicación, lo relativamente limitado de la oferta
y la utilidad específica de un sitio dado.

La Propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y

beneficios relacionado con la tenencia de un bien. La propiedad se integra con los derechos
privados que otorgan al propietario uno o varios derechos específicos sobre lo que posee.
En algunos Estados, el conjunto de derechos relativo a la propiedad del bien inmueble, se
conoce como haz de derechos.

El concepto de haz de derechos o propiedad de un bien raíz puede compararse con un haz
de palos, en el que cada palo representa un derecho distinto y separado que tiene el dueño
de una propiedad, es decir, el dueño tiene derecho a utilizar, vender, arrendar, regalar o
ejercer todos o ninguno de estos derechos.

La tenencia de un derecho sobre artículos distintos a los bienes raíces, se conoce como
propiedad sobre bienes muebles. La palabra propiedad, utilizada sin más calificación o
identificación, puede referirse a un bien inmueble, a un bien mueble o a otros tipos de
propiedades tales como negocios o derechos financieros, o a un conjunto de estos.

Un mercado es un medio en el que se intercambian bienes, servicios y mercancías entre

compradores y vendedores por la vía del mecanismo de precio. El concepto de mercado

16
implica la habilidad de compradores y vendedores de llevar a cabo sus actividades sin
restricción.

El principio de oferta y demanda estipula que el precio de un bien, servicio o mercancía

varía inversamente a la oferta del mismo y directamente con su demanda.

4. USOS DE SUELO

El suelo se utiliza con muy diversos fines, por ejemplo para uso forestal, agricultura, minería,
industria, habitación, etc. Es un recurso natural único, pero está sometido a una gran
presión antrópica.

Normalmente el uso que se le da al suelo está determinado por cada término municipal, y
los datos se van ampliando posteriormente a nivel comarcal, provincial, regional y nacional.

LOS PRINCIPALES USOS POTENCIALES DEL SUELO SON:

 Utilización agrícola (cultivos)

 Mantenimiento de pasto para el ganado.

 Forestal, bien sea para monte maderable y leñoso o monte abierto para el pastoreo.

 Extracción de recursos minerales, energéticos e hídricos, minas, canteras y

perforaciones de gas, petróleo y aguas subterráneas.

 Uso industrial, instalaciones para la transformación de materias primas o elaboradas.

 Uso de servicios, para el transporte y las comunicaciones (carreteras, autopistas y vías

de ferrocarril).

 Asentamientos humanos, hábitats rural y urbano, edificaciones, instalaciones

depuradoras y vertidos, etc.

 Uso recreativo, cultural, científico y de protección de la Naturaleza, parques naturales.

17
4.1 PLANEACIÓN TERRITORIAL
La planeación territorial de las ciudades se efectúa a través de los instrumentos
programáticos y de política pública de las que disponen las autoridades competentes, para
el ordenamiento sustentable del territorio, así como para la regulación del uso de suelo y
del desarrollo de los centros de población, propiciando un entorno más equilibrado, eficiente
y competitivo, orientado a mejorar el nivel de vida de sus habitantes, protegiendo al
ambiente y a los recursos naturales.

La planeación territorial forma parte de los Sistemas de Planeación y tiene como sustento
los principios de la planeación democrática previstos en cada Constitución Política de cada
país.

4.2 INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN

TERRITORIAL

LA PLANEACIÓN TERRITORIAL SE INTEGRA POR VARIOS

INSTRUMENTOS COMO:

 Programas estatal.

 Programas municipales.

 Programas metropolitanos.

Los instrumentos de planeación a que se refieren anteriormente deberán guardar

congruencia entre sí.

ELEMENTOS MÍNIMOS DE LOS PROGRAMAS DE PLANEACIÓN:

 La determinación de las diferentes regiones ecológicas, describiendo sus atributos

físicos, bióticos y socioeconómicos del territorio, así como el diagnóstico de sus
condiciones ambientales y las tecnologías utilizadas por sus habitantes.

 Los criterios de regulación ambiental para la preservación, protección, restauración y

aprovechamiento sustentable de los recursos naturales.

18
 La planeación hidráulica.

 Las normas para la constitución y aprovechamiento de las provisiones y reservas

territoriales;

 Las directrices relativas al ordenamiento de los espacios y sistemas naturales, para:

a) La identificación de la vocación de aprovechamiento del territorio

b) La protección al ambiente y preservación de la vocación natural de los suelos.

c) La conservación y restauración de los terrenos forestales, los sumideros de carbono y

las cuencas hidrológicas.

d) La identificación, declaración y administración de áreas naturales protegidas, zonas de

restauración y zonas de recarga de mantos acuíferos.

e) La protección, restauración y aprovechamiento sustentable de los recursos naturales.

f) La identificación y manejo de zonas de riesgo.

 Las directrices relativas al ordenamiento de los centros de población, para:

a) La distribución general de la vivienda y de las actividades económicas en los territorios.

b) La determinación de las zonas para la consolidación y crecimiento de los centros de

población y de las reservas territoriales respectivas, así como la inducción de proyectos,
medidas y acciones para su aprovechamiento y desarrollo.

c) El impulso y apoyo a la construcción de vivienda popular o económica y de popular.

d) La protección y conservación de los parques urbanos, jardines públicos y áreas verdes,

así como del patrimonio cultural urbano y arquitectónico, y de las zonas de valor escénico.

e) La identificación de las zonas de riesgo y el establecimiento de las modalidades y

restricciones para el uso del suelo y a las construcciones, incluyendo la definición de los
polígonos de protección en torno a instalaciones penitenciarias o de seguridad nacional, así
como la de zonas intermedias de salvaguarda en torno a predios, áreas o instalaciones en
que se realicen actividades de alto riesgo ambiental.

 Los proyectos, medidas y acciones prioritarias en materia de infraestructura pública

para:

a) El aprovechamiento sustentable de los recursos hídricos.

19
b) El mejoramiento de la prestación de los servicios públicos y el fomento a la
implementación de fuentes renovables de energía.

c) La optimización de la movilidad y la comunicación.

 Los proyectos, medidas y acciones prioritarias en materia de equipamiento urbano para:

a) El incremento del nivel educacional y cultural de la población.

b) El abatimiento de los niveles de morbilidad y mortalidad.

c) El mejoramiento del abasto de bienes de consumo básico.

d) El mejoramiento de los medios de transporte colectivo y el fomento a la movilidad no

motorizada.

e) La accesibilidad de las personas con discapacidad, en igualdad de condiciones con las

demás, al entorno físico, el transporte y a otros servicios e instalaciones de uso público.

f) El incremento de las actividades deportivas y recreativas de la población.

g) La optimización de las funciones administrativas del sector público.

 Las políticas de vivienda.

 El ordenamiento turístico del territorio, en el que se establecerá:

a) La regionalización turística de los territorios, a partir del diagnóstico de las características,

disponibilidad y demanda de los recursos turísticos, incluyendo el análisis de riesgos de los
mismos.

b) Los lineamientos y criterios para la preservación de los recursos naturales y el

aprovechamiento ordenado y sustentable de los recursos turísticos, incluyendo el
establecimiento de modalidades y restricciones al uso del suelo y a las construcciones.

 Los lineamientos para su ejecución, seguimiento y modificación.

 La definición de los indicadores de gestión y de los mecanismos de evaluación.

20
4.3 ÁREAS QUE COMPRENDE LA ZONIFICACIÓN DE
USO DE SUELO O VOCACIÓN DEL SUELO

LA ZONIFICACIÓN SE ESTABLECERÁ EN EL PROGRAMA DE

PLANEACIÓN Y DEBERÁ DE PRECISAR:

 Las zonas y corredores que integran el territorio municipal.

 Los usos y destinos predominantes y compatibles, condicionados e incompatibles, en

cada zona o corredor.

 La intensidad de los usos de suelo, así como sus respectivas densidades poblacionales
y coeficientes de ocupación del suelo.

 Las áreas para la conservación, consolidación, mejoramiento y crecimiento de los

centros de población.

 Las reservas territoriales para la consolidación o crecimiento de los centros de

población, así como los predios susceptibles para constituir las mismas.

 VI. Las provisiones territoriales constituidas para la fundación de centros de población.

 Las zonas de conservación ecológica.

 Los parques urbanos, jardines públicos y áreas verdes.

 Las modalidades y restricciones al uso del suelo y a las construcciones, derivadas de:

a) Declaratorias como Patrimonio Cultural, en los términos de la Convención sobre la

Protección del Patrimonio Mundial, Cultural y Natural.

b) La preservación de humedales ubicados dentro del territorio del Municipio, en la Lista de

Humedales de Importancia Internacional a que se refiere la Convención Relativa a los
Humedales de Importancia Internacional especialmente como Hábitat de Aves Acuáticas.

c) Áreas naturales protegidas.

d) Áreas de refugio o hábitats críticos para la conservación de la vida silvestre.

e) Zonas de recarga de mantos acuíferos.

f) Zonas de riesgo.

21
g) Polígonos de protección y amortiguamiento de la infraestructura de carácter estratégico
y de seguridad nacional.

h) Zonas intermedias de salvaguarda en torno a actividades altamente riesgosas.

i) Derechos de vía.

j) Zonas federales de vasos y cauces de aguas nacionales.

k) Zonas de desarrollo turístico sustentable.

l) Zonas de monumentos arqueológicos, artísticos o históricos.

m) Zonas de entorno del patrimonio cultural urbano y arquitectónico.

n) Áreas de valor escénico.

X. Las demás que los ayuntamientos estimen procedentes.

4.4 USOS Y DESTINOS QUE SE PODRÁN ASIGNAR

EN EL PROGRAMA MUNICIPAL

LOS USOS Y DESTINOS QUE PODRÁN ASIGNAR PROGRAMA

MUNICIPAL SON:

 Usos del suelo:

a) Agrícola

b) Pecuario

c) Forestal

d) Habitacional

e) De servicios

f) Comercial

g) Turístico o recreativo

22
Capítulo 3

LA VALUACIÓN INMOBILIARIA

“La valuación Inmobiliaria es el proceso científico que por medio de técnicas y metodologías
se puede estimar el valor de un bien inmueble, interpretando los factores del mercado
inmobiliario a una fecha determinada y con características específicas tomando en cuenta
los factores físicos, económicos, sociales y políticos, vertidos en un documento denominado
REPORTE DE AVALÚO, el cual es elaborado por un Perito Valuador profesional
Certificado”

39
 1. OFERTA Y DEMANDA
En mercados de propiedades, la oferta representa la cantidad de derechos de propiedad,
disponibles para venta o arrendamiento a diversos precios en un mercado dentro de un
periodo determinado, suponiendo que los costos de mano de obra y producción
permanecen constantes.

La demanda está constituida por el número de posibles compradores o arrendatarios que

buscan tipos específicos de derechos de propiedad, a diversos precios en un mercado,
dentro de un periodo determinado, suponiendo que otros factores como población,
ingresos, precios futuros y preferencia de los consumidores permanecen constantes.

EL POSTULADO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA IMPLICA TRES LEYES:

1. Cuando, al precio corriente, la demanda excede la oferta, aumenta el precio.
Inversamente, cuando la oferta excede la demanda, disminuye el precio.

2. Un aumento en el precio disminuye, más tarde o más temprano, la demanda y aumenta

la oferta. Inversamente, una disminución en el precio aumenta, más tarde o más temprano,
la demanda y disminuye la oferta.

3. El precio tiende al nivel en el cual la demanda iguala la oferta.

2. DIFERENCIA ENTRE VALOR, PRECIO Y

COSTO
VALOR:
El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable en que concluirán
compradores y vendedores por un bien o servicio que está en venta. El valor no es un hecho
sino un estimado del precio probable que se pagará por los bienes o servicios en un
momento dado, de acuerdo con una definición particular de valor. El concepto económico
de valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios que deriva quien posee
el bien o recibe los servicios en la fecha efectiva de la valuación

COSTO:
Costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o
producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho histórico. El precio
pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.

40
PRECIO:
Precio es un término que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por
un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se revele
públicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las
motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se
paga por los bienes o servicios puede o no tener alguna relación con el valor que otros le
asignan a los bienes o servicios. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de
un valor relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes o servicios
bajo circunstancias particulares.

MERCADO
Un mercado es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores
y vendedores a través de un mecanismo de precios. El concepto de un mercado implica
que los bienes y/o servicios pueden comercializarse entre compradores y vendedores sin
ninguna restricción indebida en sus actividades. Cada una de las partes responderá a las
relaciones de oferta y demanda y a otros factores de fijación de precios, así como a sus
capacidades y conocimientos, entendiendo la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y
a las necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, regional, nacional o
internacional.

VALOR DE MERCADO
Puede definirse como el precio en el que un inmueble deberá venderse en el mercado (en
un mercado supuestamente idealizado) de compradores y vendedores bien informados.
Desde este punto de vista se pueden seleccionar ventas (inmuebles patrón), para
propósitos de comparación, que muestren un estándar ideal más que el real, tal como
resultaría si se consideraran todas las ventas o se hiciera un muestreo representativo de
ellas.

El valor de mercado, también, se define como el precio más probable en el que un inmueble
podría venderse y, entonces, el avalúo hecho por el método de valor de mercado sería
como una investigación empírica y estadística, más que un análisis económico y
prescriptivo.

Se reconoce que el valor de mercado no es el único método con el que se cuenta en la

valuación, pero también se argumenta que cuando se hace el avalúo por medio de otros
métodos no se consideran valor de mercado.

Se opina que deberá considerarse que la comparación de ventas constituye la máxima

evidencia de valor de mercado.

41
 3. ¿QUÉ ES LA VALUACIÓN?
Proceso científico que por medio de técnicas y metodologías se puede estimar el valor de
un bien inmueble, interpretando los factores del mercado inmobiliario a una fecha
determinada y con características específicas, tomando en cuenta los factores: físicos,
económicos, sociales y políticos, vertidos en un documento denominado REPORTE DE
AVALÚO, el cual es elaborado por un Perito Valuador Profesional Certificado.

Los Valuadores de Propiedades, Valuadores de Activos y Tasadores son quienes tratan

con la disciplina especial de la economía relativa a la elaboración y presentación de
informes sobre valuaciones. Como profesionales, los Valuadores deben satisfacer pruebas
rigurosas de educación, capacitación, competencia y habilidades probadas. También deben
exhibir y mantener un Código de Conducta (ética y competencia) y Normas de ejercicio
profesional y ceñirse a los Principios de Valuación Generalmente Aceptados.

Los cambios de precios en el tiempo resultan de los efectos específicos y generales de las
fuerzas económicas y sociales. Las fuerzas generales pueden ocasionar cambios en los
niveles de precios y en el poder adquisitivo relativo de una divisa. Fuerzas específicas,
dejadas a su propio impulso, tales como el cambio tecnológico, pueden generar
movimientos en la oferta y la demanda y ocasionar cambios significativos en los precios.

En la valuación de bienes raíces se aplican muchos principios económicos, estos incluyen

los principios de oferta y demanda; de competencia, substitución; anticipación o
expectación; de cambio y otros. Un factor común en estos principios es su efecto directo o
indirecto en el grado de utilidad y productividad de una propiedad. Como consecuencia,
puede decirse que la utilidad de un bien raíz refleja la influencia mixta de todas las fuerzas
del mercado que afectan al valor de una propiedad.

4. FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE

UN INMUEBLE

Partiendo de la base que el concepto “valor” está directamente relacionado con el valor
presente de las futuras recuperaciones, se puede cometer el error de que todas las
valuaciones deben hacerse por el método de ingreso anticipado; sin embargo, los diferentes
propósitos que se persigan con la valuación, la naturaleza de los ingresos y la falta de datos
o la poca confiabilidad de los mismos, hace que no sea conveniente utilizar en ciertos casos
el método del ingreso capitalización de rentas.

PARA LA CREACIÓN DEL VALOR, SE DEBE DE CUMPLIR CON CUATRO FACTORES

BÁSICOS:

42
1. Utilidad: es la capacidad de una mercancía para satisfacer una necesidad o un deseo.
La medida del valor no depende necesariamente de la utilidad.

2. Escasez: es la oferta limitada de una mercancía. Algo puede ser útil pero no escaso.

3. Demanda: está dada por los productos o servicios que los consumidores están
dispuestos a adquirir. Algo puede ser útil y escaso, pero nadie lo quiere.

4. Poder adquisitivo: es la capacidad del adquiriente para comprar una mercancía. Algo
puede ser útil, escaso y demandado, pero no hay dinero para adquirirlo.

Frecuentemente es necesario usar precios de venta de propiedades similares como base

de valuaciones y decisiones si los datos obtenidos no pueden ser confiables en lo que se
refiere a ingresos futuros. Los precios de venta de propiedades similares indican lo que los
compradores y vendedores en el mercado consideran como el valor presente de esos
ingresos a futuro. Así en el caso de terreno en construcción, fuera de zonas urbanas, que
pueden tener aprovechamiento inmediato para zona urbana, no se conoce cuál será su
demanda ni tampoco se conoce cuál será el tipo del inmueble que deba quedar en el área,
así como las reglamentaciones que el gobierno pudiera implantar sobre esos terrenos.

Los precios de venta frecuentemente son guías cuando los datos de ingresos futuros no
son conocidos. Los costos de construcción, así como los de urbanización, son importantes
elementos en la valuación de propiedades y en las decisiones relativas a ellas, intervienen
directamente en las valuaciones de nuevas propiedades e indirectamente en la valuación
de propiedades existentes.

El propietario de un lote urbanizado sin construcción puede asegurar un ingreso para la

tierra, por medio de construcciones que realice en él. Si esta construcción está realizada en
un área en la que hay demanda para sus servicios, la demanda es muy limitada, o los costos
de operación son demasiado altos para el ingreso que pueda producir la tierra, el propietario
podría tener un ingreso nulo o incluso una pérdida.

Las propiedades ubicadas en zonas en decadencia, presentan problemas especiales

debido a la estimación de la tasa de desintegración, a la posibilidad de regeneración y otras
incógnitas. El precio de mercado de propiedades similares es una ayuda en la valuación de
las mismas, porque refleja opiniones de vendedores y compradores en relación con tales
riesgos.

Los diferentes tipos de propiedades pueden representar diferentes tipos y problemas

especiales de valuación y decisión. Así, por ejemplo, el valor de un edificio público, tal como
una biblioteca, puede raramente valuarse en relación con el ingreso futuro o con los precios
del mercado, y únicamente se podría valuar utilizando los datos de costos; por tanto, su
valor sólo podría establecerse con base en el valor físico, en este caso utilizándose el costo
de sustitución.

43
EXISTEN 4 FACTORES INHERENTES EN LOS BIENES RAÍCES QUE
INFLUYEN EN EL VALOR DE LA PROPIEDAD:
 Factores Físicos

 Factores Económicos

 Factores Sociales

 Factores Políticos o Legislativos.

FACTORES FÍSICOS:

Aquellos inherentes a la propiedad. Conocidos como factores internos, y se dividen en dos

grupos:

A. Los inmuebles urbanos o suburbanos:

 Forma y dimensiones del terreno

 Superficie

 Topografía y configuración

 Subsuelo

 Uso o destino actual

 Proyecto de las edificaciones

 Calidad de los materiales empleados

 Edad de las construcciones y vida probable remanente.

 Servicios públicos

 Productividad

FACTORES ECONÓMICOS:

A. Recursos naturales

B. Fuentes de trabajo

C. Recursos monetarios

D. Liquidez y crédito

E. Modificación de la tasa de interés

44
F. Aumento o disminución de la población

G. Paridad

FACTORES SOCIALES:

A. Crecimiento de la población

B. Vecindades o entorno

C. Clasificación de la zona

POLÍTICOS O LEGISLATIVOS:

A. Urbanísticos

B. Planes de desarrollo urbano

C. Uso de suelo

D. Forma de propiedad

E. Política habitacional

F. Política impositiva

G. Impuestos, leyes sobre uso o productividad de los inmuebles.

H. Control de rentas

5. PRINCIPIOS ECONÓMICOS APLICADOS A

LA VALUACIÓN
PRINCIPIOS BÁSICOS SOBRE LA VALUACIÓN DE INMUEBLES:
Los principios relativos a la utilización de la tierra están profundamente ligados a cuestiones
económicas, tales como los mercados, la oferta, la demanda, etc. La valuación de los

45
bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los derechos intangibles derivados del
mismo. Los principios fundamentales son:

PRINCIPIO DE CAMBIO:
Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera importancia en la
estimación del valor. Por lo que es necesario definir la fase de vida cíclica en que se
encuentra el inmueble que se valúa.

Todo bien raíz está caracterizado por tres etapas:

1. Integración (Desarrollo).

2. Equilibrio (Estado estático).

3. Desintegración (Decadencia).

NADA SE QUEDA ESTÁTICO.

LOS BIENES RAÍCES SE VEN AFECTADOS EN EL TIEMPO, EN GENERAL

AUMENTANDO SU VALOR, O DISMINUYÉNDOLO.

PRINCIPIO DE REGRESIÓN:
Este principio se basa en que entre dos propiedades diferentes el valor de la mejor puede
ser afectado adversamente por la presencia de otra de menor valor. Y, también, en que una
propiedad de menor valor pueda tener un precio incrementado, debido a la proximidad de
propiedades de mayor valor.

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN:
Establece la posibilidad de que un bien o servicio puede ser reemplazado por otro idéntico
o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades,
estado físico, entre otros. En este sentido, puede fijarse el valor del bien a partir de la
consulta de los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo.

46
CUANDO UNA PROPIEDAD PUEDE SER FÁCILMENTE REEMPLAZADA POR OTRA.

SU VALOR TIENDE A SER IGUAL AL COSTO DE ADQUISICIÓN DE UNA

PROPIEDAD EQUIVALENTE.

PRINCIPIO DE MEJOR Y MAYOR USO PRODUCTIVO:

El mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es apta la
propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro razonable cercano, y que
por los servicios que preste se obtenga el mayor rendimiento, ya sea en términos de dinero
o en términos de uso. El uso presente de una propiedad no siempre puede ser el mejor.

Los bienes raíces son valuados en términos de su mayor y mejor uso, que pueda ser o no
ser, su uso actual.

Edificaciones obsoletas física y/o económicamente, demeritan el valor de un terreno.

Demeritan el valor de un terreno si su valuación se realiza bajo este principio, las
construcciones carecerán de valor y aún deberá tomarse en cuenta el costo de su
demolición.

 El terreno como si estuviera baldío.

 Solo usos que son físicamente factibles

 Solo usos redituables.

 El uso que permite pagar u obtener el precio mal alto.

PRINCIPIO DE BALANCE O EQUILIBRIO:

El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad como en la
ubicación de los inmuebles.

La pérdida de valores puede resultar si hay menos servicios de los que el vecindario
necesita, o más servicios de los que el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio
tiende a destruir valores.

REFLEJA UNA ARMONÍA ENTRE LA OFERTA Y LA DEMANDA.

UN CAMBIO ENTRE ELLAS AFECTARA EL VALOR.

PRINCIPIO DE INCREMENTO Y DECREMENTO DE LA RETRIBUCIÓN:

El valor de una propiedad está determinado por el balance de los tres factores de la
producción, que son:
47
1. Trabajo (Salarios).

2. Organización (Gastos de operación).

3. Capital (Interés).

El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de operación deben ser
pagados después. El remanente del ingreso bruto va a satisfacer el capital y la tierra. Con
el aumento de los montos destinados a los factores de la producción, se incrementa el valor
hasta un punto determinado, a partir del cual el aumento en los montos destinados a los
factores no logra incrementos al valor, proporcionales a la inversión. Un ejemplo de la
aplicación de este principio es el cultivo de tierras agrícolas. Por encima del punto en el cual
los agentes de la producción están en balance, el aumentar cantidades de fertilizantes y
trabajo redundará en mayores retribuciones, hasta un momento tal en que los rendimientos
adicionales serán progresivamente menores que el incremento en el costo de producción.

PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN:
Este es el principio del incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a una o varias
partes de una propiedad. Este principio afirma que el valor de un factor individual en la
producción depende de qué tanto contribuye al valor total con su presencia, o bien qué
tanto baja el valor de la propiedad con su ausencia. Una aplicación de este principio es la
valuación de lotes con varios fondos. El valuador debe estimar el valor del lote tomando en
cuenta la profundidad que éste tenga, en relación con los lotes tipo en el área, así, por
ejemplo, un lote con mayor profundidad que la del lote tipo, o con menor profundidad podría
hacer inaprovechable una parte de dicho terreno.

EL COSTO DE LAS MEJORAS NO CONTRIBUYE, EN LA MISMA MEDIDA, AL

VALOR FINAL DE UN BIEN RAIZ.

LA INADECUACIÓN O GASTO EXCESIVO DE LAS MEJORAS, ORIGINA QUE UN

INMUEBLE NO SE PUEDA VENDER EN UNA CIFRA IGUAL O MAYOR A SU COSTO
ORIGINAL, MAS EL DE LA INVERSIÓN ADICIONAL.

PRINCIPIO DE COMPETENCIA:
Un exceso en las utilidades atrae competencia, y la competencia frecuentemente destruye
las utilidades. El exceso de utilidades así considerado por el valuador es el monto
remanente, después de satisfacer a los cuatro agentes de producción. Así, por ejemplo, un
área con características predominantemente residenciales en donde se produzca una
excesiva utilidad para el constructor, atraerá a constructores competidores, y la
competencia puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores obtenga
beneficio.

48
Capítulo 4

PROCESO DE VALUACIÓN

“Se debe identificar el objetivo, los alcances y demás parámetros del trabajo
valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentación procedente”

126
1. DIAGRAMA GENERAL

127
 2. ANÁLISIS PRELIMINAR
IDENTIFICACIÓN DEL AVALÚO.

Se debe identificar el objetivo, los alcances y demás parámetros del trabajo valuatorio de
acuerdo a la solicitud de servicio y documentación procedente.

Revisión de la documentación: Se deberá realizar una revisión y análisis preliminar de la

información en gabinete, con el fin de considerar los alcances de la investigación y
recopilación de todos los elementos necesarios para lograr una mejor inspección de campo.

Uso del dictamen: Se debe indicar el uso que se le dará al dictamen valuatorio.

Propósito del avalúo: Identificar plenamente cuál es el valor por estimar.

Declaraciones y advertencias: Se deberá declarar en el avalúo o en el estudio de valor el

cumplimiento de las comprobaciones. Se considerará además que existen advertencias y,
por lo tanto, se deberán referir en el avalúo o en el estudio de valor, cuando se tenga duda
sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos y, de manera
enunciativa más no limitativa, en los siguientes supuestos:

 Cuando no se haya dispuesto de documentación relevante.

 Cuando considerando las ofertas del mercado en la zona, no sean suficientes para la
conclusión del enfoque de comparación.

 Exista duda sobre el uso del inmueble o de alguna sección del inmueble.

 Existan obras públicas o privadas que afecten los servicios en la colonia.

Criterio técnico: Se debe identificar qué criterio técnico es el que aplica en el caso, para
apegarse al procedimiento técnico correspondiente y corroborarlo en el momento que se
efectúe la inspección física.

Los enfoques de valuación aplicables para esta normatividad son:

 De mercado.

 Físico.

 Residual.

1. Estático.

2. Dinámico.

 De capitalización de rentas.

128
Con el resultado de los valores obtenidos por los enfoques anteriores se sustentará el valor
comercial del inmueble.

Fecha de Valores: El valuador la debe asentar al momento del cierre de valores en su

informe.

Fecha de emisión del dictamen valuatorio: El valuador debe asentar esta fecha en el
dictamen correspondiente.

Fecha de inspección: El valuador debe de asentar esta fecha en el trabajo y dictamen

valuatorio correspondiente.

Condiciones especiales: El valuador debe hacer constar en su trabajo valuatorio las

condiciones especiales que afecten al valor del bien.

Cuando se señale la existencia de alguna condición especial, debe informarlo de.

Se debe dar prioridad a la información que emitan las instituciones oficiales de gobierno.

Condiciones Hipotéticas: Se debe indicar si se consideran en el trabajo valuatorio

situaciones diferentes a lo que realmente existe, pero que se contemplan así para lograr la
finalidad del avalúo.

Suposiciones Extraordinarias: Se debe explicar si en el avalúo se consideran supuestos

por alguna razón no totalmente verificados que influyan en el trabajo, los cuales en caso de
resultar falsos, podrían cambiar la conclusión del valor.

Vigencia Legal: Se debe emitir el dictamen resultante de este procedimiento técnico, con
un periodo de vigencia de un año a partir de la fecha de emisión.

ESTUDIOS DE VALOR
 Los estudios de valor, deberán imprimirse con dicho texto en posición diagonal con
marca de agua en todas las hojas del estudio.

Para la realización de estudios de valor, para proyectos de vivienda individual o colectiva

se emplearán los enfoques de mercado, físico o directo y residual, los cuales requerirán ser
sustentados con escritura de propiedad, boleta predial, o, en su caso, boleta de agua y
proyecto arquitectónico.

 Para los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de

construcción además de referir, dentro del resumen de valores, el valor con la
hipótesis de la vivienda terminada, deberá señalarse el valor correspondiente al de
su estado actual.

129
 3. INVESTIGACIÓN DE CAMPO

3.1 INSPECCIÓN FÍSICA URBANA Y SU ENTORNO.

Descripción de las edificaciones urbanas y su entorno (trabajo de campo). Es la etapa en
la cual se debe observar, investigar y analizar, todos aquellos elementos que agregan o
restan valor al bien inmueble.

Inspección del terreno del inmueble en estudio, que la identificación física del inmueble,
mediante su localización e inspección, coincida con la superficie descrita en su
documentación, verificando además, en su caso, la existencia de servidumbres.

SUPERFICIE: El valuador debe verificar físicamente, ya sea por medio de cinta métrica,
distanciómetro electrónico o geoposicionador, la superficie del terreno, cotejando con la
superficie asentada en la escritura pública, en los planos proporcionados o en cualquier
otro documento oficial proporcionado.

Se debe comparar sus propias mediciones con el área de la escritura pública y con el área
señalada en planos o croquis debidamente autorizados.

 El estado de construcción y conservación del inmueble.

 El estado de ocupación del inmueble y su uso.

 La construcción del inmueble según al plan de desarrollo urbano vigente.

FORMA: Debe identificar la configuración geométrica del terreno a valuar.

FRENTES: Debe identificar la dimensión de los frentes del terreno, y los analizará con
relación a los lotes tipo de la manzana o de la zona.

UBICACIÓN: Se debe identificar la posición del terreno en estudio dentro de la manzana

en que se ubica.

INUNDACIÓN: Debe calificar la susceptibilidad de posibles daños al terreno por la

presencia de agua en exceso, por lluvia, granizo, a causa de la insuficiencia de drenaje,
desbordamiento de fuentes naturales o artificiales.

AFECTACIONES: Debe identificar en el terreno en estudio posibles afectaciones o

restricciones, por ocupación temporal o servidumbres de paso.

MEJORAS: Debe identificar las mejoras al terreno en estudio, en su caso, tales como:
nivelación, bardas, pisos u otras obras, que le agreguen valor pero que no se consideren
propiamente construcciones.

130
VISTA PANORÁMICA: Debe identificar los beneficios o perjuicios de la visibilidad o
amplitud visual que presenta la ubicación del terreno en estudio y que le aporten o resten
valor al terreno, en comparación de las muestras de terrenos similares en la zona.

CARACTERÍSTICAS AMBIENTALES: Debe identificar, clasificar, estudiar e interpretar los

efectos directos o indirectos de la contaminación ambiental, tales como: contaminación del
agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras. Cabe citar, que lo anterior, sólo
se debe considerar en la medida que afecte al valor o tenga consecuencias sociales o
legales.

SERVICIOS PÚBLICOS O COMUNES: Debe identificar los servicios con que cuenta el
terreno sujeto, que permiten desarrollar un proyecto urbano sobre el mismo, como son:
terracerías, banquetas con guarniciones, andadores, pavimentos flexibles o rígidos, en su
caso, si son soterrados y/o aéreos, red de agua potable, alcantarillado y drenaje, red de
gas, red de electrificación, alumbrado público y red telefónica, entre otros.

TOPOGRAFÍA: Debe señalar los accidentes topográficos que tenga el terreno, como
pendiente descendente o ascendente, teniendo como punto de vista el frente de acceso
principal.

USO DE SUELO: Debe investigar el uso de suelo de acuerdo a los planes de desarrollo
oficiales de la localidad y analizará el que presenta el terreno sujeto. De no existir los
respectivos planes de desarrollo, el valuador debe definir de acuerdo a lo observado en la
inspección, considerando el mayor y mejor uso del suelo, dejando asentado en el trabajo
valuatorio esta última situación.

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: Debe identificar el número de metros cuadrados de

construcción que pueden edificarse en un terreno sujeto, así como las restricciones de área
libre permeable, lo cual se obtendrá de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Cartas
de Usos y Destinos u otro documento que expida la autoridad competente, señalando
siempre la fuente de información.

FOTOGRAFÍAS DEL TERRENO EN ESTUDIO Y DEL ENTORNO: Debe realizar un

reporte fotográfico del tipo de terreno en estudio, el cual muestre con toda claridad los
detalles de tamaño, forma, servicios disponibles, ubicación, así como las características del
entorno tales como tipo de zona y acceso.

ANÁLISIS DE LA ZONA: donde se ubica el terreno.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: El valuador la debe clasificar de acuerdo a los usos del

suelo autorizados y a lo observado en la inspección física como: industrial, habitacional,
servicios, comercial, mixta, incluso de transición, entre otros.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: El valuador debe determinar y analizar el

porcentaje de terrenos construidos en relación con el número de terrenos sin
construcciones; es una referencia del crecimiento de edificaciones en la zona y por lo tanto
de las tendencias de la demanda.

131
SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: Debe mencionar los servicios
públicos municipales que existen en la zona que circunda el terreno en estudio como son:
pavimentos, banquetas con guarniciones, en su caso, si son soterrados o aéreos, red de
agua potable, alcantarillado y drenaje, red de electrificación y alumbrado público, teléfono,
entre otros; debe señalar el equipamiento y mobiliario urbano con que cuenta la zona, tales
como: parques, hospitales, mercados, escuelas, deportivos, estacionamientos, paraderos
de transporte público, bancas, fuentes, entre otros.

CARACTERÍSTICAS AMBIENTALES: Debe identificar, clasificar, estudiar e interpretar los

efectos directos o indirectos de la contaminación ambiental, tales como: contaminación del
agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras. Cabe citar, que lo anterior sólo
se debe considerar en la medida que afecte al precio de las ventas en la zona, o tenga
consecuencias sociales o legales.

UBICACIÓN ANTE FENÓMENOS HIDROMETEORO LÓGICOS Y OTROS DESASTRES

NATURALES: Se debe tomar en cuenta, mediante el análisis de los documentos
proporcionados, así como por medio de la inspección física del terreno sujeto, las
posibilidades de daños al terreno, a causa de huracanes, lluvias torrenciales,
desbordamientos de ríos, zonas sísmicas o de actividad volcánica. Lo anterior, para que en
la medida de lo posible tomar previsiones, sobre la manera en que dichos fenómenos
afecten el precio de las ventas en la zona.

Vías de acceso: Debe indicar las vías de acceso a la zona y al terreno señalando el orden
de importancia, así como la intensidad de flujo vehicular. Este concepto es de gran
relevancia en la determinación del valor del terreno.

3.2 INSPECCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES E

INSTALACIONES PROPIAS

DESCRIPCIÓN DEL USO ACTUAL: Debe describir el uso que tiene el inmueble en la fecha
en que se practica la inspección y si el mismo cuenta con obras complementarias, en cuyo
caso se debe indicar en qué consisten. Incluir información relativa al uso actual de la
construcción (edificio de oficinas, servicios, comercios, bodegas, entre otros).

Se debe describir detalladamente la distribución en sus diferentes niveles, indicando el

nombre apropiado de cada uno. La descripción debe seguir un orden adecuado que permita
identificar mediante su lectura, la distribución de las distintas áreas o espacios que
conforman la propiedad.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: En función de los tipos y calidades de construcción, se deben

agrupar las distintas áreas o los niveles.

NÚMERO DE NIVELES: Debe indicar el número de plantas o de niveles de que se compone

el inmueble. Cuando sea el caso, señalar la altura libre de piso a techo. Cuando se valúen
132
unidades aisladas de un edificio, mencionar el total de niveles del mismo y el
correspondiente al inmueble en estudio.

ÁREA CONSTRUIDA: Se debe referirse a lo que establece el procedimiento técnico para

el cálculo del área construida, área útil y área rentable o vendible en inmuebles.

ÁREA ÚTIL: Se debe referirse a lo que establece el procedimiento técnico para el cálculo
del área construida, área útil y área rentable o vendible en inmuebles.

ÁREA RENTABLE: Se debe referirse a lo que establece el procedimiento técnico para el

cálculo del área construida, área útil y área rentable o vendible en inmuebles.

EDAD EFECTIVA DE LA CONSTRUCCIÓN: Es la edad aparente de un bien en

comparación con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la
diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la edad de un
bien, indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamente coincide con su
edad cronológica.

Se debe mencionar la edad efectiva sobre la base de la información documental; si la edad

cronológica, a juicio del valuador, difiere de la edad efectiva, o bien, no se tiene dicha
información, se debe indicar también la primera, por clase de construcción.

Para inmuebles que hayan sido objeto de alguna reconstrucción y/o remodelación, se debe
indicar la fecha en que se hicieron tales adecuaciones, especificando si fue total o parcial
(si abarcó elementos estructurales o sólo acabados) y el porcentaje que representa con
respecto al total y áreas del inmueble que fueron reacondicionadas.

VIDA ÚTIL REMANENTE: Es el período probable, expresado en años, que se estima

funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de
eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.

Se calcula con base en la vida útil normal asignada a cada tipo de inmueble y construcción,
menos la edad efectiva del mismo.

VIDA ÚTIL NORMAL: Es el período, expresado en años, en el cual puede esperarse

razonablemente que un bien realice de manera redituable la función para la cual fue
construido, a partir de la fecha en que fue puesto en servicio.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Se pueden hacer las siguientes clasificaciones: ruinoso,

reparaciones mayores, reparaciones sencillas, normal y bueno, señalando las deficiencias
relevantes tales como, humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas,
asentamientos y otras.

CALIDAD DE PROYECTO: Debe indicar las cualidades o defectos sobre la base de la

funcionalidad del inmueble, clasificándolo en: obsoleto, adecuado a su época, deficiente,
inadecuado, adecuado, funcional, bueno, excelente, entre otros.

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Debe mencionar el total de

ellas, agrupándolas según su uso. En los casos en que de acuerdo a las características
133
propias del inmueble, existan diversas alternativas de división para efectos de
arrendamiento de los espacios, se deben indicar las modalidades posibles y especificar
cuál de ellas es tomada en consideración para efectos del avalúo.

ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN: Se describen los conceptos, en forma similar a

las especificaciones de construcción.

Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos renglones, deben justificar

plenamente los valores de construcción que se asignen a los diversos tipos de edificación
apreciados.

Para cada clase de construcción que el valuador identifique, debe realizar la descripción
correspondiente:

a) Obra negra o gruesa:

Cimientos.- Se debe consultar los planos estructurales y de no haberlos, se puede

suponer la cimentación lógica de acuerdo con el tipo de construcción y la calidad de
terreno en la zona; en caso de duda, se podrá indicar: “se supone…”.

Estructura.- Debe describir el tipo de estructura, mencionando materiales en muros,

trabes y columnas (muros de carga, trabes y columnas, de concreto armado o acero,
entre otros), así como el sistema constructivo, dimensiones de claros y alturas,
secciones de trabes y columnas, cuando lo justifique la magnitud de la construcción.

Muros.- Material, espesor, refuerzos y si son de carga o divisorios; se debe indicar la

altura cuando sea distinta de la común, así como si tienen acabados aparentes.

Entrepisos.- Se debe mencionar el material, sistema constructivo (concreto macizo,

losa reticular, pretensada, aligerada u otra), así como el tamaño de sus claros:
pequeños (hasta 4 metros) medianos (4 a 6 metros) y grandes (más de 6 metros).

Techos.- Al igual que en el punto anterior, debe mencionar el material, sistema

constructivo (concreto macizo, losa reticular, pretensada, aligerada u otra), así como el
tamaño de sus claros: pequeños (hasta 4 metros) medianos (4 a 6 metros) y grandes
(más de 6 metros), agregando si son inclinados, a dos o cuatro aguas.

Azoteas.- Se debe indicar si están impermeabilizadas, enladrilladas, aisladas, entre

otras, materiales utilizados, así como los pretiles, indicando material, sección y altura.

Bardas.- Se debe indicar material, espesor, altura y si tiene acabados aparentes,

aplanados y/o pintura; remates cuando sean significativos en valor, así como si son
medianeras o de uso común.

b) Revestimientos y acabados interiores:

Aplanados.- Se debe indicar material y calidad.

134
 Plafones.- Se deben indicar material y calidad. Los falsos plafones se deben describir
por material, y en su caso, marca y medida, dando la mayor cantidad de datos que
contribuyan a dar la idea de su valor.

Lambrines.- Se debe mencionar material, calidad, colocación y ubicación, en su caso

altura.

Pisos.- Se debe indicar material, calidad, colocación, medida y ubicación.

Zoclos.- Se debe indicar, material, calidad y medida.

Escaleras.- Se debe mencionar material, sistema constructivo y uso (principal, de

servicio o de uso común), interiores o exteriores. Se debe describir el barandal y los
pasamanos.

Pintura.- Se debe indicar el tipo utilizado y de ser posible la calidad.

Recubrimientos Especiales.- Se debe indicar, entre otros, calidad y ubicación de las

alfombras fijas al piso, de materiales ahulados o plásticos, tapices y telas en muros o
plafones, corchos, entre otros.

c) Carpintería:

Puertas, muebles empotrados, lambrines, plafones, pisos, entre otros. Se deben mencionar
todos aquellos elementos que sean significativos e indicar material, calidad, clase,
dimensiones, espesores, distribución y ubicación dentro del inmueble.

d) Instalaciones hidráulicas y sanitarias:

Se debe indicar si son ocultas o aparentes, así como el material que las componen. De los
tinacos y tanques elevados, indicar el material y su capacidad.

e) Instalaciones eléctricas:

Se debe mencionar si son ocultas o aparentes, entubadas o sin entubar, si son normales o
profusas y el tipo de salidas (de centro, en muros o spots), calidad de accesorios y tipo de
corriente.

f) Herrería:

Se debe indicar material, calidad y, en su caso, calibre, si es del tipo estructural y clase de
perfiles: ligeros, medianos o pesados. Rejas y protecciones indicando material y clase
(ornamental, sencilla, forjada, entre otros)

135
Capítulo 5

COMPILACIÓN DE FACTORES

“La finalidad de la homologación, es igualar los comparables con el SUJETO, donde el

sujeto siempre será la unidad, y los COMPARABLES se calcularan en base a 1, si cuenta
con una mejor característica que el SUJETO, se deberán de multiplicar por un coeficiente
menos a “1”, si los comprables tiene características menores que el sujeto, para igualarlo
se deberá de multiplicar por un factor arriba de la unidad”

164
 1. GENERAL

1.1 FACTOR DE NEGOCIACIÓN (FN)

Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre el valor de
oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base únicamente de una
negociación a precio de contado (en efectivo), en condiciones normales en donde el
vendedor y comprador actúan libremente y sin presiones.

AJUSTE

Comercial Habitacional Industrial

1.00 a 0.80 1.00 a 0.75 1.00 a 0.70

2. DEL TERRENO

2.1 FACTOR DE UBICACIÓN (FUB)

Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que
se ubica, considerando el número de frentes y su relación con el mercado inmobiliario
respectivo. (6) (10- a,b,c)

165
 AJUSTE

Tipo de Predio Comercial Habitacional Industrial

Terreno Oculto sin frente 1.00 a 0.50 1.10 a 0.70 1.00 a 0.80

Terreno Intermedio 1
1.00 1.00 1.00
frente

Terreno en esquina 2
1.05 a 1.30 1.05 a 1.15 1.05 a 1.05
frentes

Terreno Cabecero 3
1.05 a 1.35 1.05 a 1.20 1.05 a 1.10
frentes

Terreno Manzanero 4
1.05 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
frentes

2.2 FACTOR DE FRENTE (FFR)

Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de un terreno con relación
a los lotes tipo de la manzana.

166
 AJUSTE

Tipo de Terreno Comercial Habitacional Industrial

Frente mayor al terreno tipo o

1.10 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
predominante

Frente igual al terreno tipo o

1.00 1.00 1.00
predominante

Frente menor al terreno tipo o

0.90 a 0.50 0.95 a 0.70 0.95 a 0.80
predominante

2.3 FACTOR DE CALLE (FCLL)

Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de un

valor específica. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o predominante
a la calle cuyas características de tránsito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras,
camellones y mobiliario urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área
de valor en donde se ubique el inmueble.

CARACTERÍSTICAS AJUSTE

Único frente a la calle tipo o predominante 1.00

Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o

1.05 a 1.20
predominante o a un parque o plaza

Único frente o todos los frentes a calle inferior a la calle

0.95 a 0.80
tipo o predominante.

167
2.4 FACTOR DE ZONA (ZN):
Está relacionado con el uso de suelo predominante en la zona donde se ubica el inmueble
que se está valuando y los comparables a analizar, determinando las calificaciones
siguientes:

CARACTERÍSTICAS AJUSTE
Turística comercial 1.00
Comercial de primera 0.95
Comercial de segunda 0.90
Residencial de lujo 0.80
Residencial de primera 0.75
Residencial de segunda 0.70
Interés social 0.65
Habitacional popular 0.60

Para sacar el factor se divide calificación del sujeto entre la calificación del comparable, por
ejemplo si mi sujeto está en una zona Turística comercial y el comparable está en una zona
Comercial de primera el factor a aplicar es 1.00/0.95 = 1.0526; si mi sujeto está en una zona
comercial de primera y el comparable en una zona turística comercial, entonces el factor
sería 0.95/1.00 = 0.95 en estos casos siempre es sujeto entre comparable.

2.5 FACTOR POR TOPOGRAFÍA (FTP)

Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografía accidentada o con

pendientes ascendentes o descendientes, no contempla la composición del suelo.

El Perito Valuador deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografía, ya que
habrá casos que en lugar de demérito se deberá premiar, como por ejemplo, cuando se
tiene una vista panorámica, o en donde el factor de topografía será igual a 1.00 en los casos
en que tanto el sujeto como los comparables se ubiquen en un fraccionamiento en lomerío.

Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente.

Fm = 1 – m para m < 1
2

Fm = 0.50 para m > 1

168
Para terrenos escarpados hacia abajo con respecto a su frente.

Fm = 1 – 2m para m < 1
3

Fm = 0.333 para m > 1

Para terrenos a nivel de calle Fm = 1.00

Fm = Factor de la pendiente de la superficie media del terreno.

m = Pendiente media del terreno expresada en forma decimal.

1 = Pendiente máxima (45°).

2.6 FACTOR PROMEDIO APLICABLE AL TERRENO

SUJETO (FP)

Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor homologado en la que intervienen tres
elementos (frente, profundidad y área) con base en un lote tipo o predominante; parte del
principio de relacionar las tres variables de manera conjunta bajo el sistema de las raíces
cúbicas.

Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo que se busque
ajustar (frente, profundidad o área).

Donde:

Fp: Factor promedio.

FS: Frente del lote sujeto.

FT: Frente del lote tipo.

PT: Profundidad del lote tipo.

169
PS: Profundidad del lote sujeto.

AT: Área del lote tipo.

AS: Área del lote sujeto.

2.7 FACTOR DE FONDO (FFD)

Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con diferentes
fondos.

Donde:

Ffd: Factor de fondo.

PT: Fondo del lote tipo.

PS: Fondo del lote sujeto.

Existen terrenos urbanos, rurales o de transición de grandes dimensiones y con un gran

fondo, y que por esa característica de profundidad pueden tener más de un valor (franja)
dentro del mismo terreno. En estos casos es conveniente utilizar el Procedimiento Técnico
denominado terreno de gran fondo.

2.8 FACTOR DE ÁREA (FA)

Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con diferentes
áreas. Dependiendo del comportamiento de mercado en la zona, podrá utilizarse RAÍZ
TERCERA a RAÍZ SEXTA.

170
Donde:

Fa: Factor de área.

AT: Área del lote tipo.

AS: Área del lote sujeto.

N: 3 a 10

Para la homologación directa donde no hay lote tipo la formula se convierte en:

Donde:

Fa = Factor de área

Ac = Área del lote comparable

As = Área del lote sujeto

n = 3 a 10

O puede ser esta otra

171
Donde:

Fa = Factor de área

ALC = Área del lote comparable

ALS = Área del lote sujeto

K= Porcentaje del valor del terreno en el valor Físico.

2.9 FACTOR DE FORMA (FFM)

Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al lote tipo o predominante y
se aplica según sea el caso.

a)Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y cuya poligonal
conforme ocho o menos ángulos:

Donde:

F fo: Factor de forma.

Ri: Rectángulo inscrito (m2)

Sto: Superficie total del predio (m2)

El factor se aplica directo si mi sujeto tiene irregularidad y mis comparables son

Regulares; si mis comparables tiene también irregularidad es importante aplicar la

Fórmula y entonces el factor a aplicar sería el que resulte de dividir el resultado de la fórmula
del sujeto entre el resultado de la fórmula del comparable

172
2.10 FACTOR POR INUNDACIÓN (FID)

Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daños al bien inmueble por la presencia de

agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes
naturales o artificiales.
173
Capítulo 6

CONCEPTOS BÁSICOS DE
MATEMÁTICAS FINANCIERAS

“En tanto, la matemática financiera es una rama dentro de la ciencia

matemática que se ocupa excluyentemente del estudio del valor del dinero a
través y de las operaciones.”

190
1. INTERÉS SIMPLE

FÓRMULAS DE INTERÉS SIMPLE

I=C*t*i

VF =C (1 + i * t)

C =VF (1 + i * t)-1

VF = C + I

Se dice que el interés simple y la tasa correspondiente son simples si el interés total que se
obtiene o se cobra es una proporción lineal de la cantidad inicial del préstamo principal, la
tasa de interés y el número de periodos de interés por los que se hizo el préstamo.

2. INTERÉS COMPUESTO

Se dice que el interés es compuesto siempre que el cobro de éste por cualquier periodo de
interés se basa en la cantidad principal que resta más cualquier cargo por intereses hasta
el comienzo de ese periodo.

191
3. CAPITALIZAR
Vamos al banco con 1.000€. Dentro de un año nos darán 1.100€. Eso es capitalizar, es
decir, sumar a un capital actual los intereses devengados.

4. TASA DE INTERÉS NOMINAL Y EFECTIVA

Las tasas de interés nominales y efectivas tienen la misma relación que entre sí guardan el
interés simple y el compuesto.

La tasa de interés nominal obviamente ignora el valor del dinero en el tiempo y la frecuencia
con la cual se capitaliza el interés.

La diferencia es que las tasas de interés efectivas se utilizan cuando el periodo de

capitalización (o periodo de interés) es menor a un año.

5. TREMA
Generalmente, la Tasa de Rendimiento Mínima Aceptable (TREMA), es una política que
establece la alta dirección de una empresa como resultado de numerosa consideraciones.

192
6. MÉTODO DEL VALOR PRESENTE

El método de valor presente (VP) se basa en el concepto del valor equivalente de todos los
flujos de efectivo relativos a alguna base o punto de inicio en el tiempo, llamado presente.
Es decir, todos los flujos de entrada y salida de efectivo se descuentan al momento presente
del tiempo con una tasa de interés que generalmente es la TREMA

7. MÉTODO DE LA TASA INTERNA DE RENDIMIENTO

El método de la tasa interna de rendimiento (TIR) es le método de tasa de rendimiento que

utiliza con más frecuencia para realizar el análisis de ingeniería económica.

Se le denomina también como el Método del Inversionista, Método del Flujo de Efectivo
Descontado o el Índice de Rentabilidad

8. VA
Traer flujos futuros al presente, mediante una serie de pagos y una tasa.

9. MODELADO FINANCIERO.
La proyección del patrón de ingreso o flujo d4 efectivo periódico de una empresa o
propiedad a partir del cual pueden calcularse medidas de rendimiento financiero. Las
proyecciones de ingreso o de flujo de efectivo se generan a través del uso de un modelo
financiero que toma en cuenta las relaciones históricas entre montos de ingreso, gasto y
capital así como proyecciones de esas variables. El modelado financiero también puede
193
usarse como una herramienta de gestión para probar expectativas de desempeño de la
propiedad, medir la integridad y estabilidad del modelo del FED , o como un método para
reproducir los pasos dados por los inversionistas al tomar decisiones que involucran la
adquisición, venta, o tenencia de un inmueble o empresa.

10. ANÁLISIS DE INVERSIÓN

Un estudio realizado para fines de desarrollo e inversión, la evaluación del desempeño de

la inversión, o el análisis de una transacción que involucra propiedades de inversión- Los
análisis de inversión se denominan indistintamente estudios de viabilidad (económica),
análisis de mercado o de comercialización, o estudios de proyección financiera.

11. TASA DE DESCUENTO

Una tasa de retorno usado para convertir una suma monetaria, pagadera o por cobrar en
el futuro, a valor presente. Teóricamente debería reflejar el costo de oportunidad del capital,
v. g., la tasa de retorno que puede generar el capital si se le dan otros usos que tenga riesgo
similar. También se le llama tasa de rendimiento.

12. TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

La tasa de descuento que iguala el valor presente del flujo neto de efectivo de un proyecto
con el valor presente dela inversión de capital. Es la tasa a la cual el Valor Presente Neto
(VPN) es igual a cero. La TIR refleja tanto el rendimiento sobre el capital invertido y el
rendimiento de la inversión original, que son consideraciones básicas de inversionistas
potenciales. Por lo tanto derivar la TIR de análisis de transacciones de mercado de
propiedades similares que tienen patrones de ingreso similares es un método apropiado
para desarrollar tasas de descuento de mercado para uso en valuaciones para llegar al
Valor de Mercado.

13. VALOR PRESENTE NETO (VPN)

La medida de la diferencia entre los ingresos descontados, flujos de entrada, y los costos,
o flujos de salida, en un análisis de FED. En una valuación que se hace para llegar al Valor
de Mercado, en donde los flujos de entrada y de salida descontada y la tasa de descuentos
194
se han derivado del mercado, el VPN que resulta debería ser indicativo del Valor de
Mercado para el enfoque de ingresos.

ANEXO 01

FICHA DE
COMPARABLES
FOLIO OPERACIÓN

Tipo de Inmueble Tipo de Dato

Fechas y Origen del Dato

Fecha Información Zona

Tipo de Fuente Entre las calles

Nombre Fuente Ubicación

Teléfono Fuente M2/CONST
Niv eles
Niv el Comprob. Inf. Proyecto
Localización del Comparable Est.Conserv .
Estado Edad
Municipio Calidad
Colonia M2/TERRENO
C.P. Frente
Población o Ciudad Frente Lt tipo
Nombre Calle Fondo
Nº Exterior Forma
Nº Interior Desc. De Forma
Topografia
Uso Desc. De Topo
Negociación

T/C

Identificación Importes

Nombre Edificio Total ($)

No. Cta. Predial Unitario ($/m²)

Descripción de bien

FOTO DEL COMPARABLE UBICACION DEL COMPARABLE GOOGLE EARTH

195
PARTE II

196
Capítulo 7

NEGOCIOS INMOBILIARIOS

197
 1. ¿QUE SON LAS INVERSIONES EN BIENES RAÍCES Y
CONCEPTOS GENERALES?
El negocio de los bienes raíces, está en los flujos, no en los ladrillos, para hacer
ganancias interesantes con este modelo de negocio, la idea no es acumular propiedades,
ni en invertir el capital de uno mismo para construir, el dinero debe moverse para buscar
oportunidades para producir más y evaluarse con otras alternativas de inversión.

No te encariñes con los inmuebles ni te aferres a querer un rendimiento el cual el mercado

no te pagara, las inversiones inmobiliarias no son muy diferentes a cualquier otra
puramente financiera: "los bienes raíces son iguales que con las acciones, hay que
vender cuando están al alza, porque es falso que los bienes raíces nunca pierden
valor: igual que en la Bolsa, también hay ciclos en el sector inmobiliario".

Ventajas de las inversiones inmobiliarias

 Si se administran bien, generan flujo de efectivo estable y puedes tener ingresos

al vender.
 Puedes adquirir con crédito, y puedes obtener beneficios fiscales o deducirlos como
gastos, dependiendo del financiamiento que uses.
 Puedes hipotecar para obtener recursos para otros proyectos.
 Aunque hay muchos factores por los que pueden bajar de valor, es casi imposible
que se reduzcan a cero (en el caso de las acciones, si la empresa quiebra, eso podría
pasar).
 Normalmente soportan bien la inflación: cuando ésta sube, también los precios de
los inmuebles suben.
 Fuerte demanda: los cambios económicos, demográficos y en los tipos de familias, han
generado nuevas necesidades en términos de vivienda, sobre todo en el tema de
mejorar por su calidad y ofrecer nuevos tipos de espacios.

Desventajas de las inversiones inmobiliarias

 Falta de liquidez: los inmuebles tardan en venderse, si tuvieras una emergencia, los
tendrías que malbaratar para conseguir pronto el dinero.

 Es falso que siempre suben de valor: factores como obras en la zona, crisis
económicas, el envejecimiento del inmueble o simplemente que ya no sean la
colonia de moda, pueden generar un estancamiento o caída en las valores.

 En el caso de las rentas, hay que considerar los meses en que pueden estar
desocupados, a la hora de calcular el retorno.
 Los inmuebles requieren mantenimiento para conservar su valor, hay que
considerar estos gastos.

198
  Pueden requerir mayor capital inicial que otras inversiones como fondos, pagarés
ocetes.
 Están sujetos a cambios en políticas públicas, obras, demografía, el entorno,
etcétera.

Como en todas las inversiones, antes de invertir hay que conocer el valor de nuestro activo y
saber qué lo hace ganar o perder.

¿Cómo se generan las ganancias de los bienes raíces? Por tres caminos:

1) plusvalía, que es el aumento del valor de un inmueble en el tiempo respecto al precio que
pagamos inicialmente, por mejoras a éste, en la zona o algún otro factor, Importante:
sólo es real al momento de la venta, el resto son ganancias o pérdidas contables, o mera
especulación:

2) flujos provenientes de rentas,

3) la combinación de ambas.

No hagas una inversión en un negocio inmobiliario por una corazonada, en lugar de esto,
recaba información para construir escenarios y hacer una planeación de acuerdo con lo que
estén buscando.

Existen 4 factores que le dan valor a un bien raíz, y son: los factores económicos, sociales,
físicos y políticos.

Principios básicos sobre la valuación de inmuebles. Los principios relativos a la utilización

de la tierra están profundamente ligados a cuestiones económicas, tales como los mercados,
la oferta, la demanda, etc. La valuación de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí,
como los derechos intangibles derivados del mismo. Los principios fundamentales son:

Principio de oferta y demanda. La demanda para un bien económico,

está limitada por los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de
financiamiento, que los demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma
de aumentar los ingresos o de disminuir los precios.
La oferta se integra por la disponibilidad de las mercancías, al igual que
otras mercancías.

Principio de la anticipación. El valor es tomado en atención a los beneficios futuros o

ingresos futuros, derivados de la propiedad, el valuador de-
verá conocer qué ha ocurrido en el pasado, y qué ocurrirá en el futuro, y
cuáles son las recuperaciones posibles de obtener. Debe tomar en cuenta
los ingresos pasados, el estatus de desarrollo o decadencia de la ciudad y

199
del vecindario y los precios a los cuales están siendo vendidas, o rentadas
propiedades similares.

Valor y precio. Para la comunidad, como un todo, el valor es una medida de comparación
para diferenciar cosas, incluyendo los bienes raíces.
El valor de una propiedad depende, fundamentalmente, de qué tanto de otros bienes o
servicios se pueden obtener a cambio de una propiedad, o de los servicios que está
representa. En la práctica, la relativa importancia de los bienes raíces se refleja en los
precios, los cuales son valores expresados en términos monetarios, debido a que el
mercado de bienes raíces no está altamente organizado, los precios pagados pueden no
coincidir con sus valores; sin embargo, precio y valor tenderán a ser idénticos bajo condice
iones de perfección, a cerca de la transacción.

Valor y costo. Tratándose de bienes raíces, los costos de nuevos desarrollos son
usualmente de primera importancia. Los costos deben ser considerados desde la
adquisición de un lote y las construcciones que necesita, a fin de ser utilizado para una
vivienda.

El costo de construcción y algunas otras mejoras, generalmente, representan una gran

suma.

Los costos de desarrollo y construcción no son realizados, a menos que

los propietarios o empresarios crean que las recuperaciones serán las suficientes para
garantizar estos costos, incluyendo los riesgos ocurridos. Por lo tanto, cuando los precios
o rentas de las propiedades son altas, en relación con los costos de construcción y de la
tierra, habrá una tendencia a construir.
Por el contrario, cuando los costos sean altos en relación con los precios o
rentas muy pocas o ningunas serán las construcciones en ese lugar.

Se puede decir que los costos afectan a los valores y precios, solamente
en la medida que afectan la oferta. Para los plazos existe la tendencia de los
costos y valores a coincidir, pero en un dado tiempo, los costos pueden
tener una gran diferencia, hacia arriba o hacia abajo, de los valores refleja-
dos en los precios de venta o de las rentas.

Depreciación y obsolescencia. Las construcciones y sus accesorios tienden a quedar

fuera de uso a través del tiempo. Esto por lo general tiene lugar gradualmente; la pérdida
de valor, no sólo es el resultado del uso
destrucción, sino también de la presencia de mejores construcciones con
mejor equipo. La primera situación se denomina depreciación y la segunda obsolescencia.

Físicamente un edificio puede tener una excelente condición, pero este edificio perdería
valor si otro edificio más nuevo presta los mismos servicios en una manera más eficiente o
es más atractivo. Este ejemplo se ve muy claramente al comprar hoteles.

200
Los precios de venta frecuentemente son guías cuando los datos de ingresos futuros no
son conocidos. Los costos de construcción, así como los de urbanización, son importantes
elementos en la valuación de propiedades y en las decisiones relativas a ellas, intervienen
directamente en las valuaciones de nuevas propiedades e indirectamente en la valuación
de propiedades existentes.

El propietario de un lote urbanizado sin construcción puede asegurar un ingreso para la

tierra, por medio de construcciones que realice en él. Si esta construcción está realizada en
un área en la que hay demanda para sus servicios, o la demanda es muy limitada, o los
costos de operación son demasiado altos para el ingreso que pueda producir la tierra, el
propietario podría tener un ingreso nulo o incluso una pérdida.

Las propiedades ubicadas en zonas en decadencia, presentan problemas especiales

debido a la estimación de la tasa de desintegración, de la posibilidad de regeneración y
otras incógnitas. El precio de mercado de propiedades similares es una ayuda en la
valuación de estas propiedades, porque refleja opiniones de vendedores y compradores en
relación con tales riesgos.

Los diferentes tipos de propiedades pueden representar diferentes tipos y problemas

especiales de valuación y decisión. Así, por ejemplo, el valor de un edificio público, tal como
una biblioteca, puede raramente valuares en relación con el ingreso futuro o con los precios
del mercado, y únicamente se podría valuar utilizando los datos de costos; por tanto, su
valor sólo podría establecerse con base en el valor físico, en este caso utilizándose el costo
de sustitución.

Costo, valor y precio

Generalidades:

1. Costo: es la cantidad de dinero que se necesita para fabricar un bien o artículo. En el

caso de bienes raíces, la cantidad de dinero que se necesitó para construir determinado
inmueble.

2. Precio: es la cantidad de dinero que se paga por determinado producto.

3. Valor: es la cantidad de dinero que se estima que tiene en el mercado un inmueble (u

otro producto) y que puede diferir el precio que se pague por él, ya sea un precio bajo o
alto, e independiente del costo, ya sea que haya costado más o menos de la cantidad en
que podría venderse.

Relación entre precio y valor. Este es uno de los problemas de la valuación, ya que el
mercado inmobiliario oscila periódicamente entre alzas y bajas, y lo que realmente interesa
en una de estas etapas es medir el bienestar económico en términos de precio y valor, y
por lo que será conveniente definirlos de la manera más precisa posible.

201
Valor. Económicamente hablando es la relación en que intercambiaría una determinada
cantidad de bienes por otros (u otro). Antiguamente, cuando no existía el sistema monetario,
el comercio se hacía con base en el trueque, o sea cambiando un artículo por otro, y cuando
apareció la moneda entonces empezó a usarse como base para el intercambio,
estableciéndose entonces lo que ahora se llama precio, pudiendo definirse como la cantidad
de dinero necesario para adquirir una determinada mercancía.

Un precio es un hecho, y un valor es una estimación de lo que debería

ser el precio.

Influencia del crédito en el precio. El crédito es hasta cierto punto el sustituto del dinero,
representa el poder de adquisición, y por medio de él se realiza el mayor porcentaje de las
transacciones.

El crédito lo utiliza el agricultor para levantar las cosechas. Los comerciantes, mayoristas,
industriales, corredores o vendedores al menudeo para
facilitar la compra o la venta de sus artículos.
Las formas en que pueden presentarse los créditos son: en cheques,
giros, letras de cambio, pagarés, hipotecas, etcétera.
El valor de los bienes raíces se relaciona estrechamente con el crédito,
pudiendo decirse que más de 60% de las ventas se hacen con base en créditos
hipotecarios.

Una hipoteca es la promesa de abonar una determinada cantidad en una fecha

determinada. Cuando no hay créditos hipotecarios, baja mucho la demanda de bienes
raíces, ya que muchos inmuebles sólo se pueden vender con hipoteca. Los préstamos
hipotecarios pueden aumentar la demanda y hacer subir los precios, y puede darse el caso
de que puedan, también, hacer que los precios lleguen a niveles muy altos, y entonces
producirse una crisis.

Hay que determinar, para el caso de la valuación, cuál deberá ser el

monto de crédito y el efecto del mismo, y observar los efectos que producen dichos créditos
sobre los precios y valores de los inmuebles.

Aceptando que el valor es la cantidad en dinero en que un comprador

está dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, entonces, deberá tomarse el
precio como base para estudiar el valor de los bienes inmuebles.

Suponiendo que el precio de venta fuera único criterio de valor, sería

necesario definir lo qué es un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a
vender.

Los bienes inmuebles tienen la característica de que nunca tienen un

precio definido ni estable, ni se prestan a la estandarización.

202
 Algunas causas por las que se venden los inmuebles son:

1. Liquidación de propiedades hereditarias.

2. Necesidad de efectivo para fines comerciales (liquidez).
3. Traslado de un negocio a un nuevo local.
4. Aumento o disminución de la familia.
5. Deseo de cambiarse a un rumbo mejor.
6. Liquidación de instituciones y sociedades.

Los propietarios de los inmuebles, muchas veces no quieren vender, principalmente,

porque:

1. La inversión en inmuebles es muy segura.

2. Cuando aumenta el costo de las cosas, aumenta el valor de los bienes raíces.
3. En caso de existir una devaluación, el dinero invertido no pierde su valor.

Los precios y los valores son movibles, y dependen del movimiento del sistema económico,
por lo que es necesario analizar la influencia de otros factores tales como la industria y las
finanzas dentro del campo inmobiliario.

La palabra valor se utiliza mucho dentro del ámbito de las ciencias económicas, y tiene
varias interpretaciones desde el punto de vista de las distintas teorías existentes, desde el
punto de vista de valuación; lo conveniente es usar los conceptos de valor aplicables a los
avalúos.

Antes de invertir analiza y revisa los siguientes puntos:

1. Macro tendencias. ¿Qué cambios demográficos importantes hay? ¿Aumenta la

natalidad, cambian los tipos de familia, hay migración, mas divorcios o matrimonios, se
tienen menos hijos, más gente vive sola, parejas del mismo sexo, etcétera? ¿Se
incrementa o reduce la cantidad de gente que requiera el tipo de inmueble en el que
piensas invertir? ¿Cuáles ciudades se están desarrollando más?

2. Políticas públicas. ¿cuál es la prioridad de desarrollo de vivienda o espacios

comerciales? ¿Habrá cambios en el uso de suelo? ¿se quiere desarrollar o cambiar
el perfil de determinada zona? ¿Qué estímulos para viviendas 0 negocios se planean
ofrecer? ¿Qué obras se van a hacer en la zona? ¿Su impacto es positivo o negativo
para tu mercado? ¿Hay políticas nuevas en torno al turismo?

3. Cambios coyunturales. ¿Hay una nueva industria o empresa llegando? ¿Hubo algún tipo
de desastre natural o fenómeno que implique cambios al entorno? ¿Hay alguna moda
respecto a los tipos de construcciones o las mismas zonas?

4. La zona. ¿Qué hay en la zona? ¿Es residencial o comercial? ¿Tiene servicios? ¿Está en
crecimiento, con potencial futuro o ya llegó a su pico? ¿Hay espacios urbanos de
convivencia? ¿Tiene buena conectividad? ¿Se pude ir caminando a los lugares o implica
un gran gasto en transporte? Herramientas como el streetview de google maps pueden
ser útiles para conocer el entorno, aunque en etapas más avanzadas de análisis, nada
203
 como caminarlas. Éste puede que sea el punto, o de los puntos clave, a la hora de hacer
la compra. Todos los expertos en el tema coinciden en que para elegir un inmueble
es "ubicación, ubicación y ubicación". Si algo debes privilegiar respecto a tu análisis y
presupuesto, que sea esto.

5. El mercado potencial. ¿A quién le vas a rentar o vender? ¿Cuáles son sus

necesidades?¿Bajo qué condiciones y qué requisitos pedirás? ¿Cuál será tu precio de
venta si después de rentar quieren adquirir el inmueble?

6. El inmueble en sí. ¿Hay características que sustenten un aumento de su valor, como los
servicios o las vías de comunicación aledañas? ¿En cuánto se ha rentado o vendido en el
Pasado? ¿En cuánto se puede rentar o vender? ¿Cuál es su situación legal? ¿Cuál es
el uso de suelo? ¿Se puede ampliar o cambiar el proyecto actual? ¿Tiene adeudos o se
requieren erogar gastos de mantenimiento? ¿Cumple con las características que debe
tener de acuerdo con el mercado que se quiere atacar? Por ejemplo, si es para familias,
requiere al menos tres recámaras o si es un local no debe tener recovecos para que se
aproveche el espacio. ¿Qué características tiene la construcción? ¿La firma del arquitecto
tiene un peso? ¿Es un inmueble deteriorado o inadecuado donde lo único que vale es
el terreno?

7. La competencia. ¿Cómo se compara con otros inmuebles de la zona? ¿Tiene ventajas que
justifiquen a ojos del cliente --no tuyos ni de tus socios-- un mayor precio? En esta parte,
por lo general, se trabaja por "corredores" y es importante conocer la renta promedio o
el precio por metro cuadrado promedio de la zona.

8. La planeación financiera. ¿Voy a tener la liquidez para esperar el tiempo que requiere
para ganar la plusvalía que me interesa? ¿Voy a usar mi capital, pedir financiamiento o
incluir socios? ¿Puedo pagarlo en el plazo convenido? ¿Cómo impacta el costo del crédito
a mi utilidad? Si es para rentas o remodelación, ¿en qué gastos voy a incurrir? ¿Hay
posibilidad de que tenga que pagar alguna penalización por los tiempos de entrega o algo
por el estilo? ¿Qué impuestos aplican a mi inversión?

Aunque tu presupuesto y planeación financiera aparecen en esta lista como el último

punto, tienen que estar presentes en todo el proceso y volver a echar números una
vez que encontraste el inmueble o terreno especifico en el que quieras invertir. Más vale
ser un poco pesimista, porque los bienes raíces es de los mercados con más atrasos e
imprevistos, y mejor que la sorpresa sea que obtuviste mayores ganancias o que la
entrega fue más rápida, a que sea una que te obligue a malbaratar el proyecto.
Personas que se involucraran en la compra venta:

Notario: Funcionario público que tiene autoridad para dar fe de los actos públicos
realizados ante él y redacta y garantiza documentos, como testamentos, contratos,
escrituras de compra y venta, etc.
Constructor. Persona que se dedica a la construcción de obras de arquitectura o
ingeniería, siempre se deberá de hacer sobre un contrato ratificado ante notario público

204
 para dar fe de los hechos, además de que se le deberá de pedir una garantía en caso de
que no cumpla con lo estipulado dentro el contrato.
Dependencia. Cualquier oficina que trate asuntos gubernamentales. O que dependa del
gobierno. Municipal, Estatal o Federa
Promotor Inmobiliario. Persona física o jurídica que impulsa y financia, con recursos
propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior venta, entrega o cesión
a terceros de una o varias viviendas.

Gastos indirectos. El costo indirecto corresponde a los gastos generales necesarios para
la ejecución de los trabajos no incluidos en los costos directos que realiza el contratista,
tanto en sus oficinas centrales como en la obra, y comprende entre otros: los gastos de
administración, organización, dirección técnica, vigilancia, supervisión, construcción de
instalaciones generales necesarias para realizar conceptos de trabajo, el transporte de
maquinaria o equipo de construcción, imprevistos y, en su caso, prestaciones laborales
y sociales correspondientes al personal directivo y administrativo.
Utilidad será el resultado de restar el valor comercial del inmueble menos, el costo directo.
(Materiales, Mano de Obra, Gastos indirectos, etc)
Rendimiento. Fruto o utilidad de una cosa en relación con lo que cuesta, con lo que gasta,
con lo que en ello se ha invertido, etc., o fruto del trabajo o el esfuerzo de una persona.

2. ESQUEMAS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS.

Existen varias formas para hacer dinero de los bienes raíces como son:
 Remodela y vende sin comprar.
 Lotifica y vende sin comprar el terreno
 Traspasos hipotecarios
 Subarrendamientos
 Prestamos con garantías hipotecarias
 Construye y vende sin comprar terreno y sin dinero para la construcción, no funciona porque
el enfoque no contempla el pago de hipoteca sin que el cliente ponga el 50%
Lo correcto: (apalancamiento con el del terreno ofreciéndole más por su terreno o
intereses.,
 Venta de Bienes raíces de Terceros
 Remates judiciales y bancarios

205
A mi punto de vista, el más rentable es el enfoque de construye y vende, ya que los demás
esquemas contemplan procesos legales que la mayoría de las veces tienen un riesgo de
incertidumbre por ser procesos ya empezados, y no muchas veces tienen buenos
rendimientos, te lo digo por experiencia, el revivir muertos no es sano y tomar inmuebles
sin tener la certeza jurídica del mismo, es un riesgo que debes considerar.
Por otro lado el esquema de construye y vende, es un esquema que si haces bien todos los
pasos que te digo, puedes generar buenos rendimientos y con una certeza jurídica total,
sabrás cuanto vas a ganar, es importante que sepas también en que nicho de mercado te
vas a mover, ya que no es lo mismo este esquema para una vivienda de interés social (a
menos sean más de 10 unidades) a vivienda de más de 2mdp, ya que son un perfil de
clientes muy diferentes y con accesos a créditos bancarios.
Los créditos bancarios son los propulsores de la venta inmobiliaria, hay que tomar en cuenta
su manejo, ya que en México la vivienda se adquiere en un 90% con crédito, pensar el que
se quiera construir con solo el enganche del cliente seria echarnos la soga al cuello, ya que
no cumpliríamos las expectativas ni del inversionista ni los propios.
No creo que ocupes otros esquemas o modelos de negocio, enfócate y especialízate en
este, muchos dicen, no pongas todos los huevos en una canasta, yo digo, si no sabes de
lo que estás hablando NO PONGAS TODOS LOS HUEVOS EN UNA SOLA CANASTA,
pero si tienes la preparación, el conocimiento, la anticipación y asesoría, sería un error el
probar otros esquemas de negocio donde no sabes ni que esperar, pero es mi punto de
vista desde la perspectiva de mi experiencia, genera y experimenta la tuya.

3. PLANEACIÓN ESTRATÉGICA DEL NEGOCIO

“Esquema Construye y vende vivienda tipo Medio Residencial, sin comprar el

terreno y sin dinero o con poco dinero para la construcción”

Como te comente antes, para mí este es el modelo de negocio o esquema de inversión es

el más rentable de todos los arriba descritos, si te tomas el tiempo de entenderlo, te dará
altos rendimientos a tu inversión, ya que te enseñare el cómo funciona el negocio, cuáles
pueden ser tus ingresos potenciales, como desarrollarlo y como convencer a los
inversionista para que ponga su dinero en este modelo.
Usare el lenguaje simple, con el fin de dejar claros los conceptos generales, conforme
vayamos avanzando en este curso, iremos desarrollando los temas más a fondo.

206
El modelo de negocio en la modalidad de Construye y vende vivienda tipo Medio
Residencial, sin comprar el terreno y sin dinero o con poco dinero para la
construcción para su futura comercialización se podría definir como:
“inmuebles donde uno como inversionista compra el lote de terreno con servicios, (este
puede ser comprado, financiado o entrar en una asociación en participación, de esto
hablaremos más adelante), para después construir una vivienda en el lote con servicios tipo
Medio Residencial, donde deberás de calcular los gastos indirectos y utilidad potencial para
su futura comercialización y venta”.
Así de sencillo, y por sencillo que parezca, de eso se trata el negocio, podríamos resumirlo
en la siguiente formula:
Terreno + Construcción +inversionistas + indirectos + Utilidad-Potencial
Debemos siempre planear el negocio antes que aventurarnos en la adquisición de algún
bien raíz , supongamos que queremos invertir en el modelo de negocio de la vivienda que
describimos, no contamos con capital para invertir o contamos con poco, te voy a enseñar
a analizar el negocio completo, siempre es algo que debes hacer, te recomiendo no invertir
hasta que entiendas todos los conceptos y metodologías que te expongo, además este
curso está hecho para que hagas este análisis antes de cualquier compra venta, te darás
cuenta que una vez que lo domines que es muy rentable.
He visto en varios cursos que actualmente están en el mercado, que NO enseñan a analizar
antes para conocer la viabilidad del negocio y conocer sus riesgos potenciales para saber
el rendimiento que pudieras obtener por tu inversión, aquí te enseñare a todo esto, para
que incrementes al máximo tus rendimientos.
Nuestro objetivo como DESARROLLADOR INMOBILIARIO, es el edificar una vivienda en
el lote, para después venderlo a un tercero, fácil no?
Debes de armar tu equipo de trabajo, más adelante te explicare de que se trata este punto,
ya que siempre debes asesorarte con gente profesional, a veces pasa, que por no invertir
una cierta cantidad de dinero y pagar una asesoría, lo queremos hacer nosotros mismos y
casi siempre, sale más caro o contraproducente, te voy a enseñar tips para que cuides los
rangos de los aranceles que te pudieran cobrar los asesores, además para que negocies
como todo un conocedor con estos profesionistas, recuerda que el promotor inmobiliaria es
aquella persona visionaria que tiene la capacidad de armar el negocio, organizar, planear,
delegar, buscar inversores, además de que debe controlar todos los puntos que están
involucrados en la construcción y venta de la vivienda, la mayoría de veces NO EJECUTA,
te daré los parámetros que debes seguir y rangos aceptable para hacer esto.
Te enseñare a evaluar sus opiniones, además de solicitarles información concreta, puntal
y exacta, para que tú mismo hagas este análisis de Viabilidad del negocio, te recomiendo
hacer estas pequeñas inversiones que te ayudaran a tener un panorama más amplio del el
proceso, NO trates de ahorrarte estos gastos, ya que muchas veces por creer que no son
necesarios, triviales o simple mente porque mi compadre es constructor, le pedí un consejo

207
Capítulo 8

GUÍA DEL DESARROLLADOR

INMOBILIARIO

239
 1. ¿QUÉ ES UN FRACCIONAMIENTO?

Un fraccionamiento se define como la partición de un inmueble, siempre y cuando se

requiera del trazo de una o más vialidades urbanas para generar lotes, así como de la
ejecución de obras de urbanización, con el propósito de enajenar los lotes resultantes en
cualquier régimen de propiedad previsto en el Código Civil para los Estados.
Según el Código Territorial para los Estados y los Municipios, los fraccionamientos se
clasifican en:

I. Habitacionales: aquéllos conformados por viviendas o unidades para uso habitacional y

que, a su vez, se clasifican en:
a) Populares
b) De interés social
c) Residenciales
d) Campestres

II. Turísticos, recreativo-deportivos: aquéllos en los que, además del uso habitacional, se
realizan o fomentan actividades de esparcimiento, turísticas, deportivas o recreativas, que
se ubican en las zonas determinadas para este uso en el programa municipal;

III. Agropecuarios: aquéllos en cuyos lotes se realizan actividades agropecuarias y que se

ubican dentro de las zonas determinadas para este uso en el programa municipal;

IV. Comerciales o de servicios: aquéllos en cuyos lotes se establecen bodegas o locales

para depósito y expendio de mercancías, que se ubican en las zonas determinadas para
este uso en el programa municipal;

V. Industriales: aquéllos en cuyos lotes se establecen fábricas o plantas industriales, que

se ubican en las zonas determinadas para este uso en el programa municipal; y

VI. Mixtos de usos compatibles: aquéllos en los que se podrán determinar diferentes usos
y destinos a los lotes que los conforman, siempre que sean compatibles de acuerdo a lo
dispuesto en los programas y reglamentos municipales, y no pongan en riesgo a la
población.

240
 1.1 ETAPAS DE UN FRACCIONAMIENTO

PROPUESTA
Se reciben propuestas por parte de inmobiliarias y particulares para la compra de terrenos
para el desarrollo de nuevos fraccionamientos, el objetivo se basa en evaluar varias
alternativas, buscando terrenos que garanticen: calidad, costo, tamaño, localización,
topografía, uso de suelo (densidad de población), factibilidad de servicios y que cumpla con
los aspectos legales requeridos.

FACTIBILIDADES
Se hace la gestión necesaria para obtener la constancia de factibilidad por parte de la
Dirección General de Desarrollo Territorial del municipio, a la par se tramitan ante JAPAMI
Y CFE las factibilidades que validen que los servicios de agua potable, drenaje y energía
eléctrica pueden ser proporcionados al terreno, a un costo razonable.

ANTEPROYECTO
Se realiza las primeras propuestas del proyecto geométrico, para registrar de una manera
rápida y aproximada la densidad de vivienda de acuerdo al uso de suelo, se proponen
accesos, ubicación de manzanas, calles, donaciones, áreas verdes, posibles afectaciones.
Se plasman áreas y número de lotes.

COMPRA DE TERRENO
Una vez teniendo la certeza que el proyecto es viable, se solicita el avaluó y se procede a
realizar la compra del terreno y escrituración del mismo.

PROYECTO DE TRAZA
Se realiza el proyecto de traza definitivo, en este se maneja el número real de lotes,
ubicación de áreas verdes, donaciones, ancho de vialidades y banquetas, áreas para
infraestructura. Se toma en cuenta la topografía del terreno. El proyecto deberá cumplir con
las normas de diseño urbano dictadas por el municipio.

Para esta etapa se deberá contar con el nombre del fraccionamiento y nomenclatura de
calles, además de una memoria descriptiva a detalle.

GESTIÓN
Se procede a solicitar la aprobación de traza ante la Dirección General de Desarrollo
Territorial del municipio, para lo cual se deberán obtener previamente los siguientes
requisitos:
Permiso de Uso de Suelo
Estudio geofísico
Resolución de Manifiesto de Impacto Ambiental
Permiso de Intervención de Flora, de Poda y/o Tala
Resolución por la autoridad competente respecto al Estudio de Impacto Vial

La vigencia de la aprobación de traza será de ciento veinte días hábiles, para continuar con
las fases de gestión de los Fraccionamientos.
241
Posterior a la traza se pide el dictamen para escriturar áreas de donación, se realiza la
escritura a favor de municipio, pasa a revisión a la Dirección General de Asuntos Jurídicos
y es aprobada.
Obtenida la traza se continua con la obtención de la licencia de urbanización, para ello se
debe tener aprobados los proyectos de agua potable, drenaje, alcantarillado, media y baja
tensión, alumbrado público, áreas verdes y proyecto de rasantes por las distintos
dependencias de gobierno, además de realizar el pago por concepto de cargas fiscales,
supervisión y derechos de conexión y dotación de agua potable y drenaje. La licencia de
urbanización cuenta con una vigencia de dos años.

Para poder obtener el permiso de venta se deberá solicitar una constancia de avance de
obras de urbanización, proporcionar una garantía para la ejecución de las obras de
urbanización faltantes, además de la copia certificada de la escritura del área de donación
y de las vialidades en del Fraccionamiento. El permiso de venta se deberá publicar en un
diario local y en el periódico oficial de la federación.

Es hasta este punto donde el desarrollador podrá realizar actos de publicidad del
fraccionamiento, debiendo asentar en ésta que cuenta con el permiso de venta y los datos
de su identificación.

PROYECTO EJECUTIVO DE VIVIENDA

Al realizar el proyecto ejecutivo de vivienda se deberán de tomar en cuenta las restricciones
marcadas en el reglamento de construcción y en las normas técnicas para proyecto
ejecutivo el municipio, las condiciones climatológicas de la región, el estudio previo de
mercado, las especificaciones marcadas por el INFONAVIT o FOVISSSTE, los materiales
existentes en la zona, la mano de obra calificada, el monto del crédito promedio, calidad en
materiales de construcción, compatibilidad con la urbanización, etc.

Los planos necesarios para un proyecto ejecutivo de vivienda e indispensables para tramitar
la licencia de construcción ante el municipio son los siguientes:

Plano de vivienda para cada uno de los prototipos a construir.

Plano arquitectónico.
Plano estructural.
Plano de instalación hidráulica.
Plano de instalación sanitaria.
Plano de instalaciones eléctricas.

REGISTRO ÚNICO DE VIVIENDA

Ya con el permiso de construcción y de urbanización se procede a hacer el registro de las
características de las viviendas de la oferta, para aquella que tiene salida a través de los
institutos de vivienda o recibe apoyo del gobierno federal, es decir INFONAVIT,
FOVISSSTE, SHF y CONAVI. La información para el RUV debe tener un alto nivel de
detalle, que incluye: superficie, etapa de avance en la edificación, precios, y desde luego,

242
la ubicación puntual de la vivienda. El RUV es indispensable para poder recibir
financiamiento para la edificación.

PROCESO DE OBRA
En la actualidad, la construcción de vivienda en serie ha promovido un cambio en el proceso
constructivo que antes existía, buscando reducir tiempo y costo. Es importante el tener el
presupuesto total del proyecto, en el cual se deben de incluir, el de vivienda, el de
urbanización (terracerías, agua potable, drenaje, pavimentos), el de electrificación, el de
jardinería, el de señalamiento, el de plataformas de cimentación (si es el caso), el de obras
de infraestructura, en fin todos los elementos que nos lleven a determinar el precio de venta
de las viviendas.

En la construcción de los fraccionamientos de vivienda en serie, se deben de considerar

periodos muy cortos para la terminación. Por eso se debe contar con un programa de obra
adecuado, ya que en este tipo de proyectos el tiempo de recuperación de la inversión es un
factor primordial, ya que una mala programación puede incrementar considerablemente el
costo financiero, y por lo tanto puede mermar la utilidad y en algunos casos puede hasta
incluso ocasionar perdidas.

La supervisión tiene que ser constante durante todo el proceso de obra donde se debe de
verificar que se esté trabajando y ejecutando las actividades conforme a lo especificado.
Esto para detectar a tiempo cualquier error o anomalía en la construcción y poder así
asegurar la calidad. El orden, limpieza y todas las medidas de seguridad, además de la
mano de obra, son indispensables.

VENTA
El departamento de ventas en cualquier empresa es uno de los más importantes, sino es el
que más, ya que si no hay ventas de nada sirve una buena planeación.

El proceso de venta se inicia identificando al cliente potencial mediante estudios de

mercado y elaborando una estrategia de ventas hacia el sector de demanda. La promoción
de las viviendas se realiza por medios digitales e impresos y con vendedores externos a las
empresas (inmobiliarias y particulares).

Se continúa con la selección de candidatos y se revisa la precalificación de puntos de

INFONAVIT y FOVISSSTE o se revisan las opciones y se asesora para que obtenga
créditos bancarios. Se hace el apartado de la casa, se arman los expedientes del cliente,
se solicita el crédito y posteriormente se realiza la escrituración del contrato de
compraventa, Se fija una fecha y se realiza la entrega de la casa donde el cliente hace la
revisión para toma de posesión de vivienda, se verifica que cumpla al 100% con lo ofertado.

El cliente podrá solicitar las garantías que considera necesarias n caso de alguna falla en
la vivienda esta se hace a través del departamento de ventas, si procede, se pasa al
departamento de obra y se realizan las reparaciones necesarias.
Lista de trámites
Constancia de factibilidad
Factibilidades de servicios de agua potable y electricidad
243
Permiso de uso de suelo
Dictamen de congruencia
Resolución de Manifiesto de Impacto Ambiental
Permiso de Intervención de Flora, de Poda y/o Tala
Resolución del Estudio de Impacto Vial
Aprobación de Traza
Dictamen para escriturar áreas de donación
Permiso de urbanización
Cargas fiscales
Convenio de derechos de conexión y dotación de agua potable, drenaje, alcantarillado y
saneamiento con el Organismo Operador de los servicios
Proyecto de la red de agua potable autorizado por el Organismo Operador
Proyecto de la red de drenaje y alcantarillado autorizado por el Organismo Operador
Proyecto de la red de energía eléctrica, autorizado por la Comisión Federal de Electricidad
Proyecto de alumbrado público, autorizado por la Dirección General de Servicios Públicos
y Mantenimiento.
Proyecto de rasantes y ubicación de bocas de tormenta autorizados por la Dirección
General de Obras Públicas.
Permiso de venta
Entrega – recepción a los organismos operadores.
Ver Anexo 01

2. ¿QUÉ ES UN CREDITO PUENTE?

El Crédito Puente es un financiamiento de mediano plazo dirigido a desarrolladores,
promotores y constructores de vivienda, que tiene por objeto la construcción de uno o varios
edificios multifamiliares, desarrollos y conjuntos habitacionales o fraccionamientos.

El "crédito puente", como tal, consiste en un crédito obtenido como financiación temporal y
con la garantía de un ingreso futuro del prestatario o deudor. Este tipo de producto
financiero es utilizado por personas que necesitan adquirir un nuevo inmueble y no
disponen del tiempo necesario para vender su actual vivienda en condiciones óptimas. En
estos casos, el cliente puede solicitar a la entidad financiera que le conceda un "crédito
puente", obteniendo así una financiación en forma de préstamo personal para sufragar la
entrada y los pagos al promotor.

Gracias a ello el comprador dispondrá de la cantidad necesaria para adquirir la nueva casa.

Este crédito se cancelará tras la obtención de la hipoteca definitiva, ya que al recibir la

vivienda nueva el cliente suscribirá una hipoteca tradicional por un montante superior.

Aunque estos productos existen, las entidades financieras no suelen promocionarlos puesto
que al tratarse de un crédito de vivienda por vivienda el riesgo para el banco es más
elevado, al menos hasta que se materializa la venta pendiente. De ahí que las condiciones
en cuanto a tipos de interés y comisiones no sean idénticas para todos los clientes.
244
Si bien el riesgo es elevado para el banco, la garantía frente a una insolvencia también es
el doble porque el pago está respaldado por las dos propiedades del cliente. Principalmente
por esta doble garantía las entidades financieras se decantan por conceder este tipo de
créditos.

Pero esta facilidad para adquirir una nueva casa tiene un gran peligro, ya que gracias a
este producto pueden darse iniciativas de tipo especulativo por tratarse de un mercado
caracterizado por una fuerte revalorización de los precios de los inmuebles. Por todo ello,
los bancos no suelen ofrecer hipotecas vivienda.

Sin embargo, el "crédito puente" aunque no es un producto ofrecido habitualmente, las

entidades financieras si llegan a concederlo a algunos clientes. El perfil del solicitante de
un "crédito puente" suele coincidir con personas que apalabran la adquisición de una
vivienda asegurándose que va a ser suya frente a posibles subidas de precio o cambios en
las condiciones del mercado. Así prolongan el plazo de la firma de escrituras lo máximo
posible para poder vender su vivienda actual de la mejor forma posible. Además gracias al
"crédito puente" el solicitante puede extender el plazo de tiempo establecido para
garantizarse una buena venta sin prisas.

Los estudios de factibilidad sirven para dictaminar la viabilidad técnica, comercial, financiera
y legal de un desarrollo habitacional, el cual se divide en:
Proyecto ejecutivo
Viviendas y conjunto
Permisos y licencias
Cumplimiento con la reglamentación y normas
Valores de mercado
Análisis de la garantía
Valor del proyecto
Viabilidad económica del desarrollo

Carpeta financiera

Los documentos que se requieren para la carpeta son los siguientes:

Estados financieros dictaminados

Estado financiero interno con Relaciones Analíticas
Declaración anual de impuestos de los 2 últimos ejercicios
Relación patrimonial de los avales propuestos
Proyección Financiera electrónica por el plazo del crédito solicitado
Estrategia de comercialización de las viviendas.
Estatus de comercialización actual del proyecto,
Inventario de proyectos en proceso.

Carpeta técnica
Los documentos que se requieren para la carpeta son los siguientes
245
 Licencias y permisos:
Alineamiento y número oficial
Autorización del fraccionamiento (incluida la gaceta) y permiso de venta
Licencia de uso de suelo o certificados de zonificación

Planos del conjunto:

Plano director de desarrollo urbano
Plano autorizado de lotificación
Estudios y otros:
6 Registro vigente y cédula del director responsable de obra
7 Estudio de mecánica de suelos firmada por D.R.O.** con observaciones y
recomendaciones
8 Memoria de cálculo estructural firmada por D.R.O.** con observaciones y
recomendaciones
9 Memoria descriptiva del proyecto
10 Estudio de impacto ambiental
11 Factibilidad de agua potable
12 Factibilidad de drenaje sanitario y pluvial
13 Factibilidad de electrificación y alumbrado público

14 Presupuestos desglosados de edificación y urbanización.

15 Programa de obra
16 Programa de venta e individualización
17 Licencia de construcción o manifestación de construcción
18 En su caso, resoluciones y licencias especiales
19 Plano topográfico de la poligonal
20 Plano autorizado de siembra de vivienda
21 Plano autorizado de red hidráulica
22 Plano autorizado de red sanitaria
23 Plano autorizado de red eléctrica (incluir alumbrado público)
24 Plano autorizado de vialidades y banquetas
25 Plano autorizado de obras complementarias (incluir obras de cabecera)
26 Plano autorizado arquitectónico (plantas, cortes y fachadas)
27 Plano autorizado estructural(es)
28 Plano autorizado de instalación Hidráulica, sanitaria y eléctrica
29 En su caso, plano autorizado de instalación Gas y telefonía

Carpeta legal

Los documentos que se requieren para la carpeta son los siguientes:

1 Solicitud de crédito.
2 Curriculum actualizado de la empresa.

246
5 Identificación Oficial del representante Legal y principales Accionistas.
6 Cartas de autorización de consulta buró de crédito, tanto de la empresa, avales
y accionistas.
7 Comprobante de domicilio fiscal del acreditado y avales
8 Cédula identificación fiscal.
9 Copia de la fiel.
10 Acta constitutiva inscrita en el Registro Público de la Propiedad y Catastro
11 Actas de asamblea y poderes inscritos en el Registro Público de la Propiedad y Catastro

12 En su caso, Acta Constitutiva, Actas de Asamblea y poderes de los avales

13 Título de propiedad de la(s) garantía(s), inscrito(s) en el Registro Público de la Propiedad

y Catastro en su caso escritura de subdivisión, lotificación y régimen de propiedad en
condominio.

3 ¿QUÉ ES EL APALANCAMIENTO Y COMO

FUNCIONA UN CRÉDITO PUENTE?

El apalancamiento consiste en el uso de capital prestado (endeudamiento) para incrementar

el retorno potencial de una inversión; dicho de otro modo una empresa está apalancada
cuando utiliza deuda (aumento de pasivos) para comprar activos. No es negativo en sí
mismo, pues permite la expansión de la empresa vía la compra de activos; pero, el exceso
de deuda, puede presentar dificultades de repago. En términos simples, significa asumir
deuda para invertir en activos que generen un rendimiento; con ello la empresa obtiene una
ganancia con dinero de otros. La tasa que obtiene como ganancia debe ser mayor que la
tasa de interés pagada por el préstamo, por lo que la calidad de la inversión es clave. Las
Entidades financieras funcionan con altos niveles de apalancamiento, pues operan con
dinero aportado por otros, como los depósitos de los ahorristas.

La industria de la vivienda tiene ciertas particularidades que la distingue de muchas otras

actividades económicas, entre las que se destacan:
No recurrencia. Cada desarrollo se concluye una vez que se han construido las viviendas.
La cadena de producción consta de varias etapas, que se inicia con la adquisición de la
tierra, continúa con la dotación de urbanización e infraestructura de la misma, para proceder
a la construcción de las viviendas y su venta. Este proceso único de la industria de la
vivienda, donde no se puede entrar en un proceso recurrente de construcción de vivienda
en un mismo terreno, es muy diferente al de una empresa productora de ropa donde cada
año, en la misma fábrica, se manufacturan las prendas para venderlas en los mercados de
manera recurrente, año tras año. Esto implica que cada proyecto inmobiliario debe ser
evaluado de manera específica.

247
Relevancia de la ubicación del desarrollo habitacional. El punto de partida para un
desarrollo de vivienda, es un terreno que, por definición, tiene una ubicación específica.
Esta particularidad de la industria de la vivienda, contrasta con una empresa del sector
manufacturero que puede establecerse en cualquier parte del mundo y trasladarse a otra
ubicación en caso de que así le conviniera por cuestión de costos, acceso a materias primas
o a sus mercados. Por ello, una adecuada ubicación es pieza fundamental para un
desarrollo inmobiliario, ya que una vez iniciada su construcción, no hay vuelta en U.

Rigidez del mercado. Aunque el mercado en su esencia es dinámico, el mercado por

vivienda suele ser rígido cuando nos referimos a un proyecto específico. Esto significa, que
en el corto plazo, mientras se construyen las viviendas, hay variaciones poco significativas
en el número de clientes potenciales dado que no se modifica el número de posibles
adquirientes, ni sus edades, ni sus ingresos. En este entorno, el riesgo de mercado estará
determinado por la oferta de vivienda de otros desarrolladores en la vecindad o las
condiciones macroeconómicas como son las tasas de interés, determinantes en la oferta
de hipotecas y sus pagos mensuales, así como en el ritmo de actividad económica que
favorece el que la población desee adquirir un compromiso de pago de largo plazo como
es la adquisición de una vivienda a través de una hipoteca. A diferencia de la industria de
la vivienda, una empresa fabricante de ropa tiene una mayor flexibilidad en sus mercados
al poder trasladar su mercancía hacia aquellos mercados que puedan mostrar una mayor
aceptación por sus productos.

Con base en estas características de la industria de la vivienda, se han diseñado diferentes

formas de financiar la cadena productiva de esta actividad, las cuales se describen más
adelante.

El proceso de un desarrollo de vivienda está íntimamente ligado a su flujo financiero, y

consecuentemente a sus fuentes de recursos: propios, financiamiento de bancos o sofoles
y anticipos de los clientes:

Adquisición de la tierra. Esta es la etapa inicial de los proyectos inmobiliarios. Aún no

existen productos financieros para su adquisición ya que, al formar la etapa inicial de la
cadena productiva, el riesgo de adquirir un crédito es muy elevado en esta etapa, ya que la
pura dilación del proyecto, generaría intereses que resultarían ser muy onerosos. Más aún,
debido a que los intereses bancarios deben ser pagaderos mensualmente y en efectivo, un
crédito para la adquisición de tierra puede ser muy gravoso para quien lo contratara. Las
soluciones financieras que existe para adquirir tierra, aparte de hacerlo mediante la compra
directa, es a través de la asociación con el dueño, financiamiento de corto plazo cuando la
viabilidad del proyecto es prácticamente segura y de inmediata realización, o el apoyo de
fondos de inversión que le aportan recursos al desarrollador mediante una participación en
las utilidades del proyecto, el cual debe tener una elevada factibilidad de ser realizado u
otra modalidad de operación de dichos fondos cuando los recursos son canalizados a una
empresa de gran experiencia y solvencia, como algunas de las que cotizan en bolsa de
valores.

248
Capítulo 9

BASES PARA LA VALUACIÓN DE UN

HOTEL.

260
 HOTEL
Un hotel es un edificio planificado y acondicionado para otorgar servicio de alojamiento a
las personas temporalmente y que permite a los visitantes sus desplazamientos. Los
hoteles proveen a los huéspedes de servicios adicionales como restaurantes, piscinas y
guarderías. Algunos hoteles tienen servicios de conferencias y animan a grupos a organizar
convenciones y reuniones en su establecimiento.

1. CLASIFICACIÓN DE LOS HOTELES

Los hoteles están normalmente, clasificados en categorías según el grado de confort,
posicionamiento, el nivel de servicios que ofrecen. En cada país pueden encontrarse las
categorías siguientes:

Estrellas (de 1 a 5, )
Letras (de E a A)
Clases (de la cuarta a la primera)
Diamantes y "World Tourism".

A nivel empresarial, al hotel se le puede considerar una empresa tradicional, se utiliza a

menudo el término "industria hotelera" para definir al colectivo, su gestión se basa en el
control de costes de producción y en la correcta organización de los recursos (habitaciones)
disponibles, así como en una adecuada gestión de las tarifas, muchas veces basadas en
cambios de temporada (alta, media y baja) y en la negociación para el alojamiento de
grupos de gente en oposición al alojamiento individual.

1.1 TIPOS DE HOTELES

Hoteles de ciudad o urbanos

Son los hoteles situados en las ciudades, normalmente en los centros turísticos y zonas
comerciales o de negocios. Ofrecen todo tipo de niveles y se orientan tanto al turismo como
al alojamiento en los desplazamientos de negocios. Son generalmente funcionales, y los
que están orientados a clientes de negocios suelen contar con instalaciones tales como
salas de conferencias y "Business Center".Los hoteles de la ciudad están enfocados al

261
turista que estará alojado un periodo breve, en su mayoría personas que viajan por motivos
de negocios, deportistas que asisten a algún torneo

Hoteles de aeropuerto
Están situados en las proximidades de los principales aeropuertos, especialmente cuando
están alejados de los centros urbanos a los que sirven. Su principal clientela son pasajeros
en tránsito o de entrada salida sin tiempo suficiente para desplazarse a la ciudad y
tripulaciones de las líneas aéreas. Las estancias suelen ser muy cortas. Se han hecho
populares por su cercanía a los aeropuertos y porque adaptan sus servicios a la clientela,
sobre todo, ejecutiva.

Hoteles Low Cost

Hoteles de servicio limitado aunque completamente funcionales que surgen como
consecuencia del fenómeno low cost. Están situados en las inmediaciones de núcleos
urbanos y están dirigidos a una clientela que busca servicios básicos sin renunciar a
determinados niveles de calidad.
Normalmente en las ciudades corresponden a una sola planta de un edificio. Se
caracterizan por ser económicos aunque algunos tienen todos los servicios de cualquier
hotel de 2 o 3 estrellas.

Hoteles de playa
Están situados en las proximidades de las principales playas. Su clientela casi
exclusivamente es de turismo masivo gestionado por operadores aunque no faltan
pequeños establecimientos dedicados a turismo individual. Las estancias suelen ser de
varios días.
Estos hoteles en su mayoría pertenecen a grandes cadenas hoteleras que generan
ingresos y beneficios para las comunidades donde se construyen.

Hoteles de naturaleza
Están situados cerca de zonas naturales de interés como parques naturales, reservas y
áreas protegidas. Las estancias suelen ser de varios días.
El turismo ecológico es una de las actividades que está creciendo por la variedades que la
naturaleza y las costumbres que los habitantes nos brindan, aunque la naturaleza como la
única y verdadera fuente de descanso y paz por lo tanto tenemos que ser muy responsables
para no causar daño a la naturaleza ni a los nativos de la región. Debido a su rápido
crecimiento han contribuido al desarrollo de la actividad turística.

262
Hoteles-apartamento ó Aparta-hoteles
Son establecimientos que por su estructura y servicio disponen de la instalación adecuada
para la conservación, instalación y consumo de alimentos dentro de la unidad de
alojamiento. Se clasifican en cinco categorías identificadas por estrellas doradas y su
símbolo son las letras HA sobre fondo azul turquesa.

Albergues turísticos
Establecimiento que atiende al turismo durante estancias que suelen ser entre varios días
y varias semanas.
Suelen ser económicos y entre ellos cabe destacar los albergues juveniles. Estos
frecuentemente alquilan camas en un dormitorio y comparten baño, cocina y sala de estar
aunque muchos disponen también de habitaciones privadas.

Hoteles familiares
Son establecimientos de tamaño pequeño que se caracterizan por una gestión familiar para
viajeros que proporciona servicios de restauración y alojamiento.

Hoteles posada
Una posada es un establecimiento para viajeros que proporciona servicios de restauración
y alojamiento.

Algunas son muy antiguas.

Y el pago es menor al de un hotel común.

Hoteles-monumento
Se encuentran ubicados en edificios de interés cultural.
Ejemplos de este tipo son los hoteles situados en castillos, conventos, iglesias y palacios.

Hoteles-balneario
Alojamiento situado dentro de unas instalaciones balnearias dedicadas a los baños públicos
o medicinales.
Tienen un índice de estancia medio oscilando entre varios días y pocas semanas.

263
Moteles

Son establecimientos situados en las proximidades de carreteras que facilitan alojamiento

en departamentos con garaje y entrada independiente para estancia de corta duración.
Normalmente son inmuebles de una ó dos plantas en cuya planta la superior sería de
alojamiento y la inferior el garaje. Tienen un bajo índice de estancia o de alojamiento
oscilando entre las 24 horas y 48 horas.

Hotel de paso
Son establecimientos que rentan sus cuartos, generalmente, sin esperar que sus clientes
se alojen más que unas cuantas horas.
No importar la arquitectura del lugar, pues éste puede ser un edificio hotel histórico o un
motel acondicionado para el tránsito con automóviles y estacionamiento.

Hoteles-casino
Se caracterizan por su oferta de juego en sus propias instalaciones.
El ejemplo paradigmático de estos hoteles estaría en los establecimientos de Las Vegas
aunque existen en muchas otras partes del mundo.
Suelen ser establecimientos de categoría elevada.

Hoteles-clubes
Hoteles que cuentan entre sus instalaciones con uno o varios club nocturnos de cierta
importancia donde se bebe y se baila y en el que suelen ofrecerse espectáculos musicales.
También se denominan así los hoteles situados junto a clubes nocturnos

Hoteles deportivos
Se caracterizan por su orientación a la práctica de determinados deportes ya sea en sus
instalaciones o en sus aledaños.
Ejemplos de estos hoteles son los dedicados al submarinismo o el surf junto al mar, los
dedicados a la pesca junto a vías fluviales y los complejos de golf entre otros.

Hoteles gastronómicos

Se caracterizan por ofrecer una oferta gastronómica exclusiva que se presenta como la
principal del establecimiento.
Poseen una cuidada cocina creativa con influencia internacional en sus restaurantes,
degustación de diferentes estilos culinarios y una variada selección de vinos.
264
Hoteles de montaña
Hotel situado en la montaña.
Mantienen calidad hotelera de alojamiento, gastronómica y de entretención, especialmente
en centros de Sky para temporadas de nieve.

Hoteles boutique
Este término es originario de Europa, utilizado para describir hoteles de entornos íntimos,
generalmente lujosos o no convencionales y emplazados en casas antiguas, mansiones
históricas o edificaciones de gran valor arquitectónico. Estos hoteles se diferencian de las
grandes cadenas por ofrecer una clase de alojamiento, servicios e instalaciones
excepcionales y personalizadas. Generalmente están ambientados con una temática o
estilo particular. Suelen ser más pequeños que los hoteles convencionales, con 3 hasta 30
habitaciones.

Hoteles Bussines Class o Negocios

Este tipo de hoteles se caracterizan por atender a personas que visitan un lugar con fines
de trabajo o negocio, existen muchas cadenas hoteleras que se especializan en atender a
este tipo de huéspedes, los cuales requieren servicios muy particulares de los hoteles tales
como: internet en habitaciones y áreas generales, centro de negocios, servicio a la
habitación, express Check In y Check Out (Término utilizado en la hostelería para definir el
momento de registro y de salida de un huésped, respectivamente), Bell Boy y Valet Parking.

Hoteles de temporada

También llamados hoteles estacionales.

Son hoteles con estructuras estacionales que desarrollan su actividad solamente durante
parte del año.
Un ejemplo típico son algunos hoteles situados en la montaña, en estaciones de esquí, e
incluso en la costa.

Hoteles rústicos
Situados en terrenos rústicos o rurales.
Suelen ser edificaciones tradicionales rehabilitadas y en ocasiones incluyen o están
próximas a explotaciones agropecuarias.
Hoteles vacacionales
Son hoteles que se han diseñado para disfrutarlos en cualquier época del año situados en
primera línea de mar.
Existen aquellos con habitaciones amplias y cómodas, piscinas, instalaciones deportivas,
programas de animación para personas de todas las edades y una gastronomía donde se
pueden encontrar diferentes platos de cocina internacional.
265
1.2 ESTUDIO DE MERCADO Y VALUACIÓN DE UN HOTEL

I. Evaluar la ubicación del hotel y sus características.

II. Cuantificar la demanda de hospedaje.

III. Estudiar la oferta de alojamiento competitivo.

IV. Medir las características específicas de la propiedad.

V. Proyecciones de ingresos y egresos.

VI. Estimar el valor de mercado.

2. FASES DEL ESTUDIO DE MERCADO Y

VALUACIÓN DE UN HOTEL

2.1 DEFINIR EL PROBLEMA VALUATORIO

 Donde está ubicada la propiedad.

 Identificación de los derechos a valuar.

 Se trata de un hotel existente o propuesto.

 Terreno.

 Con que servicios cuenta.

 Cuál es la fecha del avalúo.

 Cuál es el propósito del avalúo.

 Cuál es el objeto del avalúo.

 Quien va a operar el hotel.

 Análisis de su estructura financiera.

266
3.2 RECOPILACIÓN DE DATOS

 Definir qué tipos de datos se requieren.

 Información proporcionada por el cliente o propietario.

 Estudios de mercado realizados en campo por el valuador.

 Investigación de datos propios y otras fuentes.

3.3 ANÁLISIS DE DATOS

 Demanda de cuartos noche actual y proyectada.

 Establecer el modelo de gastos fijos y variables en la operación del hotel.

 Estimar el valor físico o directo.

 Estimar el valor de capitalización.

 Estimar el valor de mercado.

3.4 CONCLUSIONES

 Adecuación del lugar para uso hotelero.

 Adecuación de las mejoras y servicios.

 Características del vecindario.

 Condiciones locales económicos y demográficos.

 Nivel actual de demanda de cuartos noche por segmentos de mercado.

 Tendencias previstas para la demanda de cuartos noche futuras.

267
 Competencia existente y proyectada.

 Competitividad relativa del sujeto con respecto a la competencia.

 Proyecciones de ocupación hasta lograr el punto de equilibrio.

 Tarifas proyectadas para la operación del hotel.

 Proyección de ingresos por departamentos (habitaciones, alimentos, bebidas,

banquetes, así como de otros servicios).

 Proyección de los gastos de operación fijos y variables.

 Estimación del ingreso neto antes del pago del crédito, impuestos y reparto de
utilidades para cada año de la proyección de ingresos.

 Estimar los parámetros para la capitalización de ingresos como: tasa de interés,

relación de pasivo a capital, tasa de capitalización, tasa de inflación, etc.

 Opinión del valor mediante el enfoque de costos.

 Opinión del valor mediante el enfoque de mercado.

 Opinión del valor mediante el enfoque de ingresos.

 Propósito del estudio

 Resolución a problemas de impuestos.

 Desarrollar una opinión de valor de mercado o un valor de inversión para posibles

vendedores.

 Desarrollar una opinión de valor de mercado o un valor de inversión para posibles

compradores.

 Obtención de financiamiento.

 Aumento de capital social.

 Aumento o disminución de socios.

 Establecer el valor en caso de banca rota o quiebra.

268
 Determinar el valor en caso de expropiación.

 Aseguramiento de bienes.

 Definir la viabilidad del proyecto.

 Analizar si la operación del hotel está maximizando los ingresos con relación al
valor de la propiedad.

 Cuantificar el valor de la propiedad en caso de expansión o renovación.

269
Capítulo 10

MAYOR Y MEJOR USO

270
 1. PROCESO VALUATORIO
Se entiende como Proceso Valuatorio el programa de actividades que realiza el valuador en
la solución de un problema planteado. Es un procedimiento ordenado, mediante el cual se
define el problema, se planifica el trabajo, se recaba información, se la clasifica, analiza e
interpreta, para la aplicación de los distintos enfoques que conduzcan al valor buscado.

Paso 1 Identificación del Problema

Identificar al Identificar el Identificar el Identificar la Identificar las Identificar las
cliente y uso previsto propósito del fecha efectiva características condiciones del
usuarios trabajo (tipo y de la opinión relevantes de trabajo
previstos definición del de valor la
valor) propiedad

Paso 2
Alcance de la Determinación del Trabajo

Paso 3 Recopilación de Datos y Descripción de la Propiedad

Datos del Área del Datos de la Propiedad Datos de la Propiedad

Mercado Sujeto Comparable

Características Generales de la Características del Sujeto sobre Ventas, listados, ofertas,

región, ciudad y vecindario el uso del suelo y mejoras, vacantes,
propiedad costo y depreciación, ingresos y
gastos, tasas de capitalización,
etc.

Paso 4 Análisis de los Datos

Análisis del Mercado Análisis del Mayor y Mejor Uso

Estudios de Demanda Estudios de Oferta Terreno como si estuviera vacío, mejora ideal.
Estudios de Mercadeo Propiedad mejorada.

271
Paso 5
Opinión del Valor del Terreno

Paso 6 Aplicación de los Enfoques para el Valor

Enfoque del
Enfoque de Comparación de Enfoque de Capitalización de
Costo
Ventas Ingresos

Reconciliación de los Indicativos del Valor y Opinión Final del Valor Reporte del
Valor Definido

1. IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA

 Identificar al cliente y Usuarios previstos
 Identificar el uso previsto
 Identificar el propósito del trabajo (tipo y definición del valor)
 Identificar la fecha efectiva de la opinión de valor
 Identificar las Características relevantes de la propiedad
 Identificar Las Condiciones del trabajo

2. ANÁLISIS PRELIMINAR
 Datos generales
 Información sobre las fuerzas sociales, económicas, gubernamentales y
ambientales que afecten el valor de la propiedad.
 Mediante un análisis de datos generales puede identificarse tendencias como
cambios demográficos, tasas de ocupación en los edificios de oficinas o incremento
en la construcción de viviendas.

3. RECOPILACIÓN DE DATOS

Una vez definido el problema, el valuador está en condiciones de determinar el tipo y

alcance del avalúo y llevar a cabo el trabajo para recabar la información necesaria.
Los tipos de datos que se recaban son:

272
 • Datos generales
• Datos específicos
• Datos sobre oferta y demanda competitiva

4. ANÁLISIS PRELIMINAR

 Datos generales
 Información sobre las fuerzas sociales, económicas, gubernamentales y
ambientales que afecten el valor de la propiedad.
 Mediante un análisis de datos generales puede identificarse tendencias como
cambios demográficos, tasas de ocupación en los edificios de oficinas o incremento
en la construcción de viviendas.
 Ayudan al valuador a conocer mejor el mercado

5. RECOPILACIÓN DE DATOS

 Se relacionan con la propiedad objeto del avaluó y con propiedades comprables.

 Incluye datos como información legal, aspectos físicos, ubicación, costos, gastos, e
ingresos de la propiedad y detalle sobre ventas comparables.
 Datos del Área del Mercado
 Datos de la Propiedad
 Características del sujeto sobre el uso del suelo y mejoras, propiedad personal,
activos del negocio, etc.
 Datos de la propiedad comparable.
 Ventas, listados, ofertas, vacantes, costo y depreciación ingresos y gastos, tazas de
capacitación.

6. ANÁLISIS DE DATOS

 Oferta y demanda competitiva Inventario de propiedades competitivas

 Tasas de ocupación y absorción
 Demanda
 Población
 Ingresos
 Empleos

273
Los datos recolectados factores que influyen en el valor, los datos pertinentes y las
conclusiones relacionadas con tendencias en el mercado deben señalarse claramente en
el informe y relacionarse específicamente con la propiedad sujeta al avaluó.

6.1 ANÁLISIS DE MERCADO

 Estudios de demanda
 Estudios de oferta
 Estudios de Mercado

7. ANÁLISIS DE MAYOR Y MEJOR USO

 Terrenos como si estuviera vacío, mejora ideal.
 Propiedad mejorada.
 A través del análisis de la mejor utilización de la propiedad, el valuador interpreta las
fuerzas del mercado que influyen sobre el bien valuado e identifica el uso en que se
basa la estimación del valor.
 Permite identificar propiedades comparables

8. OPINIÓN DEL VALOR DE TERRENO

 El valor del terreno está directamente relacionada con el Mayor y Mejor Uso.
 Puede constituir uno de los factores principales para determinar el valor de la
propiedad.
 Es importante ver cuanto el terreno aporta al valor total.

9. APLICACIÓN DE LOS ENFOQUES PARA EL VALOR

 Enfoque de Comparación de ventas

 Enfoque de Capacitación de Ingresos
 Enfoque del Costo

10. ENFOQUES DE VALUACIÓN

 Enfoque de costos
 Enfoque comparativo de mercado
 Enfoque de ingresos
274
Los enfoques de valuación aplicados dependen del tipo de propiedad, el uso Y propósito
Del avalúo y la calidad y cantidad de datos disponibles

2. ENFOQUE DE COSTOS
Basado en el principio económico de sustitución; un comprador bien informado no pagará
más por el bien que el costo de reproducción o reemplazo de un sustituto con la mima
utilidad que el bien en cuestión. Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por las diversas
depreciaciones aplicables en cada caso.

2.1 ENFOQUE DE INGRESOS

Considera que el valor corresponde al valor presente de los beneficios futuros derivados de
la propiedad a una tasa de capitalización adecuada para un nivel específico de ingresos.

2.2 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

Este enfoque basado en el principio de sustitución, considera que un comprador bien
informado no pagará más, por una propiedad, que precio que se la asigne a otra propiedad
que proporcione una utilidad equivalente. Es un proceso que analiza y compara ventas
(ofertas) de propiedades semejantes.

2.3 RECONCILIACIÓN DE LOS INDICATIVOS DEL VALOR Y

OPINIÓN FINAL DEL VALOR
 Consiste en conciliar los indicadores de valor obtenidos en los diversos enfoques.
 El tipo de conciliación depende de los enfoques aplicados y la confiabilidad de los
indicadores de valor obtenido.

2.4 REPORTE DEL VALOR DEFINIDO

 Es el último paso del proceso valuatorio.
 Un informe completo consiste en todos los datos considerados y analizados, los
métodos utilizados y el razonamiento que condujo a la estimación final del valor.
275
  La estimación del valor es la opinión del valuador y refleja la experiencia y juicio que
ha aplicado al análisis de los datos recabados.

3. MÉTODO RESIDUAL
El método residual arroja el máximo valor que un inversionista estaría dispuesto a pagar
por un terreno, con objeto de llevar a cabo un determinado proyecto y obtener una utilidad
razonable en su comercialización. Deberá estar siempre soportado por un estudio de
mercado, siendo este el elemento de sustento más importante en el análisis residual.

El análisis residual establece el máximo valor que se debería pagar pero no necesariamente
dicho valor corresponde a su valor comercial. Es el máximo valor que puede tener un terreno
de acuerdo con su mayor y mejor uso.

MAYOR Y MEJOR USO

 Físicamente posible
 Legalmente permisible
 Financieramente factible
 Que proporcione la máxima productividad

INFORMACIÓN REQUERIDA

TERRENO
 Identificación
 Medidas, colindancias y superficie
 Uso permitido poblacional
 Intensidad de construcción
 Restricciones y afectaciones
 Tipo de suelo

PROYECTO

 Estudio de la demanda
 Estudio de oferta de productos afines
 Anteproyecto general del mejor proyecto
 Especificaciones generales
 Superficie construida
276
  Superficie vendible
 Aspectos climatológicos y ecológicos
INGRESOS

 Ingresos por venta de lotes urbanizados

 Esquema de comercialización

EGRESOS

 Costo directo del promotor: directo, indirecto y utilidad del constructor.

 Costo indirecto del promotor: administración, publicidad,
comunicaciones y gastos financieros.
 Utilidad de la promoción.
 Programa de obra.

4. ANÁLISIS DE MERCADO

4.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

 El Enfoque Comparativo de Mercado es el procedimiento a través del cual se

obtiene el Valor de Mercado de la propiedad valuada comparándola con
propiedades similares en el mercado.
 El principio de substitución es el principio fundamental en el enfoque de
comparativo de mercado, sostiene que el valor de la propiedad tiende a ser
fijado por el valor de una propiedad sustituta igualmente útil y deseable.
 Este principio sugiere que la confiabilidad del enfoque comparativo de
mercado disminuye si no se cuenta con propiedades similares en el mercado.

 Cuando el propósito de un avalúo es el de estimar valor de Mercado o

Comercial, el análisis del mayor y mejor uso de la propiedad identifica su
ubicación más lucrativa y competitiva.

 Aunque el principio de sustitución es el principal en el enfoque comparativo

de mercado,, todos los principios están trabajando todo el tiempo.
Familiarizarse como trabajan y cómo interactúan y como afectan un mercado
libre debe ser parte integral del proceso de pensamiento diario del valuador.
277
  Por ejemplo el principio de competencia: la oferta y demanda pueden crear
un desequilibrio en el mercado. El desequilibrio da una ventaja a los
comparadores o a los vendedores, incrementando la competencia. La
competencia es necesaria para crear un mercado y un valor de Mercado.

4.2 APLICABILIDAD DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE

MERCADO

Teóricamente, es aplicable en todas circunstancias. Comparado con el Enfoque de Costos

y el Enfoque de Ingresos, este enfoque es el que a menudo requiere el menor número de
juicios y decisiones para reflejar las acciones de compradores y vendedores para
desarrollar una opinión del Valor de Mercado de una propiedad.

LIMITACIONES DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

La limitación primaria de este enfoque es la falta de datos.

 No Ofertas (ventas), en algunos mercados inactivos, pueden no existir ofertas

(ventas) comparables.
 Un número insuficiente de referencias para poder desarrollar ajustes
cuantificables.
 Muchas ofertas ninguna venta.
 No hay referencias de propiedades comparables aplicables, por ejemplo
propiedades de uso especializado o propiedades históricas.

 Toda propiedad tiene el potencial para usos múltiples, el análisis de mercado

es necesario determinar qué uso se valorará, el momento, y los
participantes del mercado para ese uso.

 Dado que el mayor y mejor uso especifica lo que se valora, es el fundamento

del Valor de mercado.

278
4.3 VALOR DE MERCADO Y ANÁLISIS DE MERCADO

 Teniendo en cuenta que mayor y mejor uso es la base de todas las

opiniones de valor de mercado, un proceso es necesario para la determinación
de mayor y mejor uso de una propiedad. El proceso se conoce como análisis
de mercado.

 En esencia, el mayor y mejor uso establece lo que se valora; el proceso de

análisis de mercado proporciona la información necesaria para determinar que
el uso.

El USO determina el valor

El mercado determina el USO

LOS TRES INGREDIENTES NECESARIOS PARA UN MERCADO

POTENCIAL

 Demanda
• Debe haber compradores potenciales.
 Oferta
• Debe haber vendedores potenciales.
 Precio
• Tiene que haber un modo de intercambio.

 Estos tres ingredientes no garantizan que existe un mercado, sólo que existe la
posibilidad de un mercado

4.4 UN MERCADO ACTUAL REQUIERE 4 INGREDIENTES

 Demanda
• Debe haber compradores potenciales.
 Oferta
• Debe haber vendedores potenciales.
 Precio
• Tiene que haber un modo de intercambio
 Absorción
• Debe haber evidencia de que se han producido operaciones con productos
similares.

279
Capítulo 11

FLUJOS DE EFECTIVO

293
1.- ¿Qué es el flujo de efectivo?
 Flujo de efectivo de las actividades de financiación.
 Flujo de efectivo de las actividades de inversión.
 Flujos de efectivo procedentes de las actividades de explotación.

2.-Métodos para elaborar un estado de flujo del efectivo.

3.-Métodos de elaboración de un flujo de efectivo.

 Método directo.
 Método indirecto.

4.- Diferencia del método directo con el método indirecto. 5.- Objetivo
del flujo de efectivo

6.- ¿Cuál es la estructura del estado de flujo de efectivo?

7.- ¿Cuáles son los componentes clave de un estado de flujos de

efectivo?

8.- ¿Qué son las actividades operativas?

 ¿Cuáles son las actividades operacionales típicas, en entradas de
efectivo?
 ¿Cuáles son las actividades operacionales típicas, en salidas de
efectivo?

9.- ¿Qué son las actividades de inversión?
 Cuáles son las actividades de inversión típicas, en ingreso de efectivo.
 Cuáles son las actividades de inversión típicas, en egreso de efectivo.

10.- ¿Qué son las actividades de financiamiento?
 Cuáles son las actividades de financiamiento típicas, en ingreso de
efectivo.
 Cuáles son las actividades de financiamiento típicas, en egreso de
efectivo.

11.-Punto de equilibrio.

12.- ¿Qué son las Nif-Normas de información financiera?

294
 ESTRUCTURA GENERAL

 Método directo e indirecto.

 Método directo.
 Método indirecto

1.- ¿Qué es el flujo de efectivo?

El flujo de efectivo, también llamado flujo de caja, o cash flow en inglés, es la variación
de entrada y salida de efectivo en un periodo determinado.

La expresión que en el ámbito de la Contabilidad se conoce como estado de flujo de

efectivo, por lo tanto, es un parámetro de tipo contable que ofrece información en
relación a los movimientos que se han realizado en un determinado periodo de dinero o
cualquiera de sus equivalentes.

En otras palabras se puede decir que el flujo de caja es la acumulación de activos

líquidos en un tiempo determinado. Por tanto, sirve como un indicador de la liquidez de
la empresa, es decir de su capacidad de generar efectivo.

El flujo de efectivo es el movimiento de dinero que se presenta en una empresa, es la

manera en que el dinero es generado y aprovechado durante la operación de la
empresa. Existe un ciclo en el cual sale dinero de la empresa el cual es el costo por
producir bienes y/o servicios que se entregan a los clientes y obtiene dinero de parte de
ellos para generar más riqueza.

Cuando una empresa obtiene dinero genera flujo positivo y esto se puede hacer
de 3 maneras diferentes:

1. Por medio de la cobranza a los clientes (operación de la empresa).

2. Con aportaciones de capital de los socios, por medio de bancos o acreedores

(financiamiento).

3. Por la venta de activos que ya no utiliza.

De igual manera la empresa utiliza el dinero generado para pagar sus costos y gastos
que requiere para la operación de la empresa, esto es un flujo negativo.

Según el Plan General Contable, el flujo de caja se analiza mediante el llamado Estado
del Flujo de Caja. Provee información sobre los ingresos y salidas de efectivo en un
cierto espacio de tiempo.

Conocer el flujo de caja de una empresa ayuda a los inversionistas, administradores y

acreedores entre otros a:

295
  Evaluar la capacidad de la empresa de generar flujos de efectivo positivos.
 Evaluar la capacidad de la empresa de cumplir con obligaciones adquiridas.
 Facilitar la determinación de necesidades de financiación.
 Facilitar la gestión interna del control presupuestario del efectivo de la empresa.

1. FLUJO DE EFECTIVO DE LAS

ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN
Se trata de los cobros procedentes de la adquisición por terceros de títulos o valores
emitidos por la empresa. También se asocia a la compra de recursos concedidos por
entidades financieras o terceros, en forma de préstamos u otros instrumentos de
financiación.
Dentro del flujo de efectivo por actividades de financiación se encuentran los pagos
realizados por amortización o devolución de las cantidades aportadas por ellos. Dentro
de este grupo también se encuentran los pagos a favor de los accionistas de dividendos.
Las actividades operativas, las inversiones y el financiamiento forman parte de las
categorías contempladas en el marco del estado de flujo de efectivo. El flujo de caja
operacional indica el efectivo percibido o invertido como consecuencia de las
actividades básicas de la empresa. El flujo de caja de inversión hace lo propio respecto
a los gastos en inversiones (de capital, adquisiciones, etc.), mientras que el flujo de
caja de financiamiento considera el efectivo resultante de la recepción o pago de
préstamos, las emisiones o recompra de acciones y el pago de dividendos.

296
 2. FLUJO DE EFECTIVO DE LAS
ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
Se refiere a los pagos cuyo origen es la adquisición de activos no corrientes, otros
activos no incluidos en el efectivo y otros activos líquidos equivalentes.
Es decir, aquellos como los inmovilizados intangibles, materiales, inversiones
inmobiliarias o inversiones financieras. Comprende además los cobros procedentes
de su amortización al vencimiento.

Al realizar una proyección de estos estados, la empresa puede prever si contará con
el efectivo necesario para cubrir sus gastos y obtener ganancias. Analizar el estado de
flujo de efectivo, por lo tanto, es una actividad muy importante para las pequeñas y
medianas compañías que suelen sufrir la falta de liquidez para satisfacer sus
necesidades inmediatas. El flujo de efectivo permite realizar previsiones y ayuda a
evitar las soluciones de urgencia (como acudir a financistas para solicitar préstamos
de corto plazo y elevado costo).
Cabe resaltar que la elaboración del flujo de efectivo posibilita la gestión de las
finanzas, contribuye a la toma de decisiones y facilita el control de los egresos para
mejorar la rentabilidad.

3. FLUJOS DE EFECTIVO PROCEDENTES DE

LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN
Este es el flujo ocasionado por las actividades que constituyen la principal fuente de
ingresos de la empresa. También es aquel originado por otras actividades que no
puedan ser calificadas como inversión o financiación.

2.- Métodos para elaborar un Estado de Flujo del Efectivo

La información que se obtiene del estado financiero es muy relevante para las
organizaciones. El estado de flujo de efectivo en particular es de gran ayuda para la
planeación y elaboración de presupuestos, sin perder de vista el análisis y medición de
indicadores que te permite tener una visión más exacta de lo que la empresa requiere
para cumplir con sus compromisos previamente adquiridos.
En el artículo anterior te compartimos qué es el estado de flujo de efectivo y cuáles son
sus objetivos, en esta ocasión queremos que conozcas acerca de los métodos para
elaborarlo y sus diferencias, de tal manera que puedas elegir el que más se adapten a
tus necesidades.

3.- Métodos de elaboración de flujo de efectivo

De conformidad a la Norma Internacional de Contabilidad 7 haciendo referencia las

297
NIIF Completas o según la Sección 7 hablando de las NIIF para PYMES, determinan la
existencia de 2 métodos para la presentación del Estado de Flujo del Efectivo, estos
son:

1. Método Directo del Estado de Flujo del Efectivo

2. Método Indirecto del Estado de Flujo del Efectivo

Lo que es importante entender, es que al emplear cualquiera de estos dos métodos, el

resultado de la administración del efectivo no cambia, sigue siendo el mismo.

4. MÉTODO DIRECTO
En este formato se presentan las actividades o rubros de manera similar al estado de
resultados, las empresas que elijan este método deben de brindar información de los
movimientos relacionados con:

1. Cobranza en efectivo a los clientes

2. Efectivo que ha sido recibido por concepto de intereses, dividendos y

rendimientos sobre inversiones.

3. Cobros derivados de la operación.

4. Pagos en efectivo a personal y proveedores.

5. Pagos en efectivo por concepto de intereses bancarios.

6. Pagos realizados en efectivo relacionados a impuestos.

En este método se dividen las actividades de operación por categorías principales

de cobros y pagos en términos brutos. En esencia, el método indirecto organiza las
operaciones de la empresa y las clasifica en categorías semejantes a lo que sería
un estado de cuenta bancaria, por ejemplo en las actividades de operación detalla el
efectivo que se recibe de los clientes, una entrada de efectivo y enlista las salidas
de efectivo como podrían ser el pago de la renta de las instalaciones como número
negativo (restándolo) y así obtener el monto neto como diferencial entre entradas y
salidas de dinero.

5. MÉTODO INDIRECTO
Si se elije el método indirecto para la elaboración del flujo de efectivo se prepara
una conciliación entre la utilidad neta y el flujo de efectivo de las actividades de
operación, la cual debe informar de manera separada todas las partidas conciliatorias.
En este caso se toma como punto inicial o base la utilidad.
298
Entre las partidas mencionadas están:

1. Depreciación y amortización

2. Diferencias por fluctuaciones cambiarias

3. Utilidad o pérdida en ventas de propiedades, equipo u otros activos de operación.

4. Cambios en las cuentas operacionales como: cuentas por cobrar, inventarios,

cuentas por pagar, pasivos, etc.

5. Depreciación, amortización y agotamiento.

6. Provisiones para protección de activos.

7. Diferencias por fluctuaciones cambiarias.

8. Utilidades o pérdidas en venta de propiedad, planta y equipo, inversiones u

otros activos operacionales.

9. Corrección monetaria del periodo de las cuentas del balance.

10. Cambio en rubros operacionales, tales como: aumento o disminuciones en

cuentas por cobrar, inventarios, cuentas por pagar, pasivos estimados y
provisiones.

Esta técnica para realizar el flujo de efectivo puede resultar más compleja ya que incluye
en el cálculo cuentas que no representan una salida o entrada de efectivo tangible como
pueden ser las depreciaciones

4.- Diferencia del Método directo con El Método Indirecto

 El Método Directo presenta los movimientos del efectivo ordenado según las
categorías principales de pagos y cobros, por lo cual tenemos, Actividades de
Operación, de Inversión y de Financiamiento.
 Mientras que el Método Indirecto presenta los movimientos del efectivo ajustando
la utilidad o pérdida en más o en menos por aquellos importes que no requirieron
efectivo.

Como se observa la diferencia sustancial está dada por la presentación de los

movimientos del efectivo de las actividades de operación efectuados durante un período,
en resumen:
Método Directo = Actividades de Operación + Actividades de Inversión + Actividades
de Financiamiento

Método Indirecto = Resultado del Periodo +/- Importes sin uso de Efectivo + Actividades

299
de Inversión + Actividades de Financiamiento.

La principal diferencia entre ambos es que el método directo presenta los movimientos
del efectivo ordenado en relación a las categorías principales de pagos y cobros por lo
cual tenemos actividades de:
 Operación
 Inversión
 Financiamiento
Esta es la fórmula básica del método directo:

Actividades de operación + actividades de inversión

+ Actividades de financiamiento
Por otro lado, el método indirecto además presenta los movimiento de efectivo con un
ajuste en la utilidad o pérdida considerando los importes de las cuentas que no requieren
efectivo pero que de alguna manera influyen en la capacidad de la empresa para realizar
sus pagos, un ejemplo de esto son las pérdidas cambiarias o la depreciación de activos.

El estado de flujo de efectivo, cuando se utiliza de manera eficiente y coordinada con el

resto de los estados financieros brinda información de valor que permite a los
administradores evaluar los cambios en los activos de una empresa, su estructura
financiera y su capacidad para cumplir con sus compromisos y hacer frente a las
eventualidades. De igual manera es relevante para conocer la capacidad de la empresa
para generar efectivo.

5.- Objetivos del flujo de efectivo

Entre los objetivos fundamentales del estado de flujo de efectivo se encuentran
los siguientes:
 Proporcionar información oportuna a la gerencia para la toma de decisiones que
ayuden a las operaciones de la empresa.
 Brindar información acerca de los rubros y/o actividades en que se ha gastado
el efectivo disponible.
 Reportar flujos de efectivo pasados para generar pronósticos.

 Determinar la capacidad de la empresa para hacer frente a sus obligaciones

con terceros y con los accionistas.
 Ayudar a tomar decisiones acerca de inversiones a corto plazo cuando exista
un excedente de efectivo disponible.

La finalidad del estado de flujo de efectivo es presentar en forma comprensible y clara

la información sobre el manejo de efectivo que tiene la empresa; es decir, su obtención
y utilización por parte de la administración en un periodo determinado y de esta
manera tener un informe de la situación financiera para conocer y evaluar la liquidez
300
o solvencia de la empresa. Este estado financiero en conjunto con el balance general
y el estado de resultados nos ofrecen una panorámica muy completa de lo que está
ocurriendo en el negocio.

6.- ¿Cuál es la estructura del estado de flujo de efectivo?

Es importante señalar que, como estado financiero básico, el estado de flujo de efectivo
entró en vigor en 2008, según lo establecido en la Norma de Información Financiera
NIF B-2, y su objetivo es presentar a los usuarios interesados las entradas y salidas
de efectivo originadas por las actividades de operación, inversión y financiamiento.

Las actividades que conforman la estructura de dicho estado financiero son:

 Actividades de operación: Es aquella actividad de la operación relacionada

con el desarrollo del objeto social de la empresa o entidad, es decir, con la
producción o comercialización de sus bienes, o la prestación de sus servicios.
 Actividades de inversión: Es la que hace referencia a las inversiones de la
empresa en activos fijos, en compra de inversiones en otras empresas, títulos,
valores, etc.
 Actividades de financiación: Es aquella que hace referencia a la adquisición
de recursos para la empresa, que van desde las fuentes externas de
financiamiento hasta los propios socios de la empresa o entidad.
Tal como se observa, la estructura de este estado financiero pretende detectar a
la brevedad posible el origen de todo el dinero que ingresa a la empresa o entidad, así
como programar todo lo que se debe pagar; no le corresponde juzgar las compras, sino
determinar la jerarquía de los pagos pendientes.

¿En dónde radica la importancia de este estado financiero?

La importancia del flujo de efectivo reside en que permite a la entidad económica y
al responsable de la información financiera conocer cómo se genera y utiliza el dinero
y sus equivalentes en la administración del negocio. Toda empresa necesita efectivo
para realizar sus operaciones, pagar sus obligaciones y determinar si su operación les
genera los recursos suficientes o requerirán financiamiento, por lo que se convierte en
un insumo importante para el análisis y la planeación financiera.
Por lo tanto, de manera general, el estado de flujo de efectivo expone lo siguiente:

1. Muestra las entradas y salidas que representan el origen y la aplicación de los

recursos en cierto periodo.
2. En un entorno inflacionario, elimina los efectos de la inflación reconocidos en los
estados financieros.
3. Se expresa en valores nominales.
4. En la presentación del estado financiero, muestra la generación o utilización de
efectivo en actividades de operación, inversión y financiamiento.
5. Para formular el estado financiero se puede utilizar el método directo o indirecto,
pero ambos consideran las entradas y salidas de efectivo en el periodo.

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7.- ¿Cuáles son los componentes clave de un estado de flujos de efectivo?
Se establecen tres secciones bien definidas para mostrar los flujos financieros que son:
Actividades Operativas
Actividades de Inversión
Actividades de Financiamiento
En cada actividad se conjugan los ingresos y los egresos financieros de forma tal que,
finalmente, se indica la contribución neta o la utilización neta del financiamiento general
de la entidad.

8.- ¿Que son las actividades operativas?

El monto de los flujos de efectivo originados por las actividades operativas es un

indicador clave del grado hasta el cual las operaciones han generado suficientes flujos
de efectivo para liquidar los préstamos, mantener la capacidad operativa de la
empresa, pagar dividendos y hacer nuevas inversiones, sin recurrir a fuentes
externas de financiamiento.
La información sobre el componente específico del flujo de efectivo operativo
histórico es útil, conjuntamente con otra información, para pronosticar los futuros
flujos de efectivo de las operaciones.
El flujo de efectivo operacional corresponde a los ingresos de la actividad principal de
la empresa, por lo tanto, corresponden a la venta de bienes y servicios y sus costos
correlativos.
En general, se encuentran entre el los rubros que forman parte integrante del estado de
ganancias y pérdidas, preparado sobre la base de acumulaciones que deberán ser
transformados a una base de efectivo.

¿Cuáles son las actividades operacionales típicas, en entradas de efectivo?

Básicamente se refieren a:

 Ingresos en efectivo provenientes de ventas contra entrega y prestación de

servicios, más los cobros hechos por ventas o servicios a crédito, ya sea que
éstas se hayan registrado en la cuenta clientes, documentos por cobrar
comerciales y otras de naturaleza similar.
 Ingresos provenientes de operaciones consideradas no operacionales en el
estado de ingresos y gastos tales como regalías, honorarios, comisiones y
otros, excepto los obtenidos por venta de activos fijos y de inversión que
constituyen ingresos en las actividades de inversión.

¿Cuáles son las actividades operacionales típicas, en salidas de efectivo?

Se relacionan con:

 Pagos en efectivo a proveedores de bienes y servicios, más los pagos por

obligaciones contraídas con motivo de tales adquisiciones, ya sea que tengan el
carácter de cuentas o de documentos por pagar comerciales.

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