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Como reflexión previa se expresa la necesidad de acuñar una denominación clara a esta temática del
urbanismo versus los equipamientos comerciales, o “Los equipamientos comerciales y el planeamiento
urbanístico”, más acertadas que el título de urbanismo comercial, que puede inducir a error.
El Taller parte, como base para su desarrollo, de la exposición teórica realizada previamente por D. Ángel
Ballesteros Fernández en el ámbito del Encuentro, sobre “Los equipamientos comerciales: su impacto
en el planeamiento. ¿Existe un urbanismo comercial?”. Dentro del análisis riguroso que se realiza de
las legislaciones de las distintas Comunidades Autónomas, y sin expresar aquí todo el contenido de dicha
exposición, se desprenden tres modelos, que emanan de la experiencia previa europea:
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La reflexión de partida debe producirse desde el urbanismo y la ordenación del territorio. Con la
ubicación y ordenación de estas implantaciones comerciales se trataría de producir, realmente, ciudad y
territorio sostenible y cohesionado, garantizando las dotaciones y servicios adecuados, y garantizando un
impacto socioeconómico positivo en el entorno. Respecto a las superficies máximas para considerar un
gran establecimiento comercial o gran superficie comercial, es más conveniente apostar por una escala
diferenciada de valores en función del tamaño poblacional, situación, …
2. El uso comercial debe configurarse como elemento estructurante de la ordenación urbana y territorial.
Las nuevas tipologías comerciales (grandes establecimientos comerciales), están provocando una
disgregación de los usos y actividades tradicionales de la ciudad, así como una afección a los sistemas
generales de comunicaciones e infraestructuras. Se está produciendo un vaciado de los centros de las
ciudades y de su comercio tradicional, en beneficio de la actividad que aglutinan los grandes centros
comerciales y de ocio en la periferia de nuestras ciudades. Esto se produce dado que estos
establecimientos funcionan como los nuevos foros, lugares de reunión y estancia…, derivando incluso en
la congregación, en su entorno, de barrios residenciales-dormitorio. En definitiva, se debe procurar un
nuevo modelo, potenciando la necesaria mezcla de actividades en la ciudad, y controlando la
monofuncionalidad zonal.
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Uno de los temas fundamentales es la falacia competitiva esgrimida normalmente entre los dos
grandes ámbitos del sector comercial en la ciudad: los grandes establecimientos comerciales
periféricos, frente a los centros comerciales abiertos, que aúnan el comercio tradicional en el centro
de las ciudades. Estos dos grandes entes pueden coexistir y complementarse adecuadamente,
especializándose cada uno. Así tendríamos:
§ Los grandes establecimientos comerciales, a los que se debe establecer un control para garantizar una
adecuada implantación y coordinación territorial en la ciudad, previéndose los sistemas generales y locales
adecuados, así como una mezcla de usos, que garantice su configuración como gran sistema dotacional de
la ciudad y del ámbito donde se implementa.
§ Los centros comerciales abiertos, que deben articular el pequeño y mediano comercio de las zonas
centrales de nuestras ciudades, aunando la regeneración de los establecimientos y la elaboración de
un Plan de comercio, ocio y turismo, en base a que esta interrelación suponga un factor de atracción
importante. Esta simbiosis de usos, provocará la recuperación del sector central de nuestras
ciudades. El comercio tradicional debe asumir la libre competencia y especializarse, para mantenerse,
desde la unión de empresas y la apuesta por la originalidad en su estrategia comercial. Las ventajas
del centro comercial abierto son: orden, variedad, entramado de la escena urbana, centralidad en la
ciudad, atractivo comercial, diversidad de la oferta comercial y de ocio y entretenimiento, atracción
turística e imagen de la ciudad. La base fundamental es el centro urbano de la ciudad como recurso,
siempre que se establezcan estrategias comunes de publicidad y promoción, imagen de marca común
y coordinación de las actividades.
§ Finalmente, habría que planificar la actividad comercial en la ciudad para intentar cubrir todas las
escalas, desde la de barrio a la de ciudad y de ésta a la escala metropolitana, así como actuaciones de
geomarketing, dirigidas al diagnóstico y mejora de los centros comerciales.
Como figura más importante que aglutine la tramitación de los expedientes de los equipamientos
comerciales, apostamos por los Planes Especiales, que aunarán la documentación correspondiente a la
evaluación o informe de impacto ambiental, con las medidas correctoras y programa de seguimiento y
control adecuados; el informe en relación al impacto territorial y los planes de ordenación del territorio
(incidencia en la ordenación del territorio, sistema de ciudades, sistema de comunicaciones…), la
justificación de la viabilidad urbanística y en relación a los flujos circulatorios en la ciudad, previsión de
accesibilidad y de aparcamientos y de infraestructuras de abastecimiento, saneamiento, electricidad…; y
el informe sobre la incidencia en el sector comercial (integración en el tejido comercial, incidencia en la
racionalización de la distribución comercial, mejora de las estructuras comerciales existentes y renovación
de los equipamientos comerciales, protección y defensa de los intereses de los consumidores, superficie
máxima de venta…; y finalmente, un estudio económico-financiero adecuado.
Como indicador técnico comercial más adecuado para la planificación territorial, tendríamos la cuota de
mercado, como capacidad de consumo comparativa de los municipios, en función de un promedio
respecto a distintos índices. Esta cuota de mercado nos serviría para valorar y ponderar la cantidad de
productos y servicios que, en un mercado teóricamente perfecto, pudieran absorber los municipios, en una
distribución homogénea. También nos serviría para el análisis del potencial comercial y cuantificación de
la capacidad de atracción y potencial comercial de cada ciudad.
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